כל הזכויות שמורות ©
עורך דין מקרקעין המתמחה באזור חיפה והקריות נדרש להתמודד עם מגוון רחב של סוגיות משפטיות מורכבות הקשורות לרישום ועסקאות מקרקעין. המומחיות המקצועית כוללת הכרה מעמיקה של המאפיינים הייחודיים של שוק הנדל"ן בצפון, הרגולציה המקומית של עיריית חיפה והרשויות השכנות, ופרקטיקות מקצועיות המותאמות לצרכי הלקוחות באזור.
מהפסיקה העדכנית של בתי המשפט בחיפה עולה כי אחד התפקידים המרכזיים והחיוניים של עורך דין מקרקעין הוא הטיפול המקצועי והמדויק ברישום זכויות. כך למשל, בפסק דין משמעותי:
תא (חיפה) 45504-12-21 – מאיר נזרי נגד עו"ד משה פרייליך (ניתן ב-20/12/2023):
"התובע, רופא במקצועו, רכש את הדירה יחד עם רעייתו לשעבר, בתאריך 17/5/1999, כאשר הנתבע ייצג את החברה הקבלנית לאורך כל הליך הרכישה, ובין יתר הפעולות שהיה עליו לבצע, נכלל, בין היתר, רישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין."
פסק דין זה מדגיש את האחריות הכבדה המוטלת על עורכי דין המתמחים בנדל"ן בחיפה והקריות בכל הנוגע להשלמת הליכי הרישום, שלעיתים נמשכים זמן רב ודורשים מעקב והתמדה, במיוחד בפרויקטים חדשים באזור הצפון.
על עורך דין מקרקעין מקצועי בחיפה לבצע בדיקות מקדימות מקיפות טרם התקשרות בעסקה, כפי שנקבע בפסיקה:
תא (תל אביב) 67077-09-16 – סרגיי נמוב נגד חיים כהן (ניתן ב-22/03/2020):
"התובע שכר עורך דין לייצג אותו בעסקה, והיה על עורך הדין לבצע את הבדיקות הנדרשות."
בדיקות אלו כוללות בחינה יסודית של מרשמי המקרקעין, בדיקת היתרי בנייה בעיריית חיפה או הרשות המקומית הרלוונטית, איתור חריגות בנייה, בדיקת זכויות תכנוניות, ועוד. הבדיקות המקדימות מהוות את אבן היסוד לעסקת נדל"ן בטוחה ומוצלחת באזור חיפה והקריות, במיוחד לאור המורכבות הטופוגרפית והתכנונית הייחודית לאזור.
במקרים רבים, במיוחד באזור חיפה והקריות, נדרש טיפול בהליכי רישום מורכבים ובתהליכים בירוקרטיים מאתגרים:
תא (חיפה) 18023-04-16 – חן בוחבוט נגד רשות מקרקעי ישראל חיפה (ניתן ב-12/03/2017):
"כתנאי להעברת זכויות החכירה… נדרשה התובעת על ידי הרשות להמציא הפנייה מטעם 'הגורם המשכן'…"
פסק דין זה ממחיש את המורכבות של הליכי רישום מקרקעין באזור חיפה, במיוחד בקרקעות בניהול רשות מקרקעי ישראל, הדורשים היכרות מעמיקה עם הנהלים הייחודיים והדרישות הספציפיות של הרשויות השונות באזור הצפון.
עורך דין מקרקעין מקצועי באזור חיפה והקריות יציג:
בפרקטיקה המקצועית נדרשת:
אסטרטגיה מקצועית כוללת:
עורך דין מקרקעין בחיפה והקריות נדרש למומחיות רבה בתחומו, הכרה מעמיקה של הדין המהותי והפרוצדורלי, והבנה יסודית של המאפיינים המקומיים של שוק הנדל"ן באזור הצפון. בחירה נכונה של עורך דין מקרקעין בעל ניסיון ספציפי באזור חיפה והקריות עשויה להיות קריטית להצלחת העסקה ולהגנה מיטבית על זכויות הלקוח.
המורכבות הגדלה של עסקאות נדל"ן, הרגולציה המתרחבת, והפסיקה המתפתחת מחייבות את עורך הדין לשלב ידע משפטי נרחב עם יכולת ביצוע מעשית, ראייה אסטרטגית ומתן מענה מקצועי, יעיל וזמין ללקוחותיו. עורך דין מקרקעין מקצועי באזור חיפה והקריות מהווה נכס משמעותי ללקוח המבקש לבצע עסקת נדל"ן בטוחה, יעילה ומשתלמת בטווח הארוך.
איתור עורך דין בעל ניסיון מוכח בטיפול בעסקאות נדל"ן באזור הספציפי, היכרות עם הרשויות המקומיות, והבנה מעמיקה של מאפייני השוק המקומי, יעניקו ללקוח ביטחון ושקט נפשי לאורך כל התהליך המורכב של עסקת המקרקעין.
ת"א (חיפה) 18023-04-16- חן בוחבוט נגד רשות מקרקעי ישראל חיפה
שמות השופטים: דניאל פיש
ישראל חיפה 2. משרד המשפטים לשכת רישום המקרקעין חיפה ע"י ב"כ עו"ד מפרקליטות מחוז חיפה – אזרחי 3. כ. א. ן. גולן חברה לפתוח ולהובלות בע"מ ח. פ. פסק דין 1. זוהי תביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיו התובעת, חן בוחבוט ת. ז. 036104883 (להלן-התובעת) הינה בעלת מלוא זכויות החכירה במבנה תעשייה ברח' החרושת 41 קרית ביאליק בשטח של 421.1 מ"ר הידוע כחלק מחלקה 56 בגוש 12583 (להלן-הנכס). כמו כן עתרה התובעת למתן צו עשה המצווה על רשות מקרקעין ישראל (להלן-הרשות) לחתום על חוזה חכירה עם התובעת לפיו הזכויות של כ. א. גולן חברה לפיתוח ולהובלות בע"מ ח. פ. 510830920 דרך עכו (להלן-המוכרת) בנכס, על פי חוזה חכירה שנחתם בין הרשות למוכרת, יועברו ע"ש התובעת. וכן עתרה התובעת למתן צו עשה המצווה על רשם המקרקעין לרשום את זכות החכירה הנכס לטובת התובעת וזאת על פי חוזה החכירה שייחתם בין התובעת לרשות הכל על פי תשריט מודד מוסמך שהעתק ממנו צורף לכתב התביעה בנספח ב' לכתב התביעה. כמו כן, התבקש בית המשפט להורות לרשם המקרקעין, בד בבד עם רישום הזכויות בנכס ע"ש התובעת, לרשום משכנתא על זכויות אלה לטובת בנק הפועלים בע"מ על פי שטר משכנתא. 2 2. בכתב התביעה נטען כי כתנאי להעברת זכויות החכירה של המוכרת בנכס על שמה, נדרשה התובעת על ידי הרשות להמציא הפנייה מטעם "הגורם המשכן" שהינו לפי ההסברים שנמסרו לתובעת החברה הקבלנית שבנתה את מבני התעשייה בהם נמצא הנכס לפני עשרות שנים (חברת בייצ'ר נכסים והשקעות בע"מ (להלן-חברת בייצ'ר). עוד נמסר לה כי למיטב ידיעת נציגי הרשות, אותה חברה אינה קיימת היום ומנהלה, חיים בייצר ז"ל, נפטר זה מכבר ולכן על פי הנהלים, על התובעת, במצב דברים זה, לקבל פסק דין הצהרתי המאשר את הזכויות בנכס.
פסק דין |11/03/2017 |מחוזי – חיפה
ת"א (תל אביב) 67077-09-16- סרגיי נמוב נגד חיים כהן
שמות השופטים: אביים ברקאי
הנתבע 1, קרי המתווך שהפך כעת גם לנתבע שכנגד – דחה את טענות הצד השלישי וטען שאין לייחס לו שכנגד חובות שהן מנת חלקו של עורך דין המייצג בתחום המקרקעין בכלל ובעסקת מכר מקרקעין בפרט. 8.4. לדבריו, התובע שכנגד, קרי עוה"ד ששכר התובע, ביצע עבודתו בצורה רשלנית ועל כן עליו לשאת בכל ההוצאות שנדרש להם הנתבע שכנגד. הנתבע שכנגד הוסיף וציין כי לא הבטיח לתובע מאומה מעבר לביצוע תפקידו כמתווך ותפקידו כמתווך מעולם לא כלל הוצאת היתרים ו/או שרטוטים ו/או כל מסמך אחר מהעירייה. אין באמור כדי להביא את מלוא טענות הצדדים ואולם די בתיאור זה כדי להציב המסד הדרוש להמשך פסק הדין. חלק שלישי – אין מקום לקבל התביעה 9. כללי (א) אין מקום לקבל התביעה כנגד המתווכים וזאת בשל שורה של נימוקים, חלקם עולים מכתבי הטענות והתצהירים וחלקם התחוורו במהלך החקירות הנגדיות. תוך כבוד רב לתובע חלק מהנימוקים העובדתיים שהובאו אינם נקיים מספקות. בנוסף עולות גם שאלות משפטיות ואחרות מהראיות שהובאו. 9 (ב) כפי שיובא להלן, תמוה כיצד נתבעו דווקא המתווכים לבדם בגין מכירת הנכס, ולא עמדה בראש הנתבעים דווקא מוכרת הנכס. ודוק, אם אכן נגרם לתובע נזק בשל נכס ששוויו הכלכלי הוא אפס – הרי יש לצפות שמוכרת הנכס תידרש להסברים לשם כך. בפועל – ויתר התובע על דרישת פיצוי ממוכרת הנכס, זאת במסגרת ההליך שניהל בבית המשפט המחוזי. ויתור זה הביא לכך שכל טענות ההטעיה הופנו כעת אל עבר המתווכים. (ג) שאלה נוספת העולה מטענות הצדדים, היא כיצד יש להתייחס לרישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין ולפעולות ולהתייעצויות שקיים התובע. הנכס נרשם בלשכת רשם המקרקעין על שמה של המוכרת, ודבר ברישומי הלשכה כמו גם ברישום הבית המשותף אינו מלמד על הרשום בתיק הבניין.
פסק דין |21/03/2020 |שלום – תל אביב
ת"א (חיפה) 45504-12-21- מאיר נזרי נגד עוד משה פרייליך
שמות השופטים: גאדה בסול
1. עסקינן בתביעה אשר הוגשה ע"י התובע, נגד הנתבע, שהינו עורך דין במקצועו, בגין רישום זכויות התובע בדירת מגורים שהוא רכש, דירה הממוקמת ברחוב אלברט שוויצר 10 חיפה, הידועה כגוש 10794 חלקה114 (חלקה ישנה 42) , תת חלקה 2 (להלן: הדירה) 2. התובע , רופא במקצועו, רכש את הדירה יחד עם רעייתו לשעבר, בתאריך 17/5/1999 , כאשר הנתבע ייצג את החברה הקבלנית לאורך כל הליך הרכישה, ובין יתר הפעולות שהיה עליו לבצע, נכלל, בין היתר, רישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין. 3. התובע שילם לנתבע כשכר טרחה, סך המהווה 1.5 ממחיר הדירה באותה עסקה. 4. לפי התובע, הנתבע לא ביצע את המוטל עליו, משך שנים, דבר אשר אילץ אותו, בלית ברירה, לבצע את רישום הזכויות בדירה על שמו, בכוחות עצמו, תוך נשיאה בהוצאות הכרוכות בכך. 5. לפי התובע, מדובר בהתרשלות של הנתבע בביצוע תפקידו כעורך דין מייצג, ועל כן, הוא עותר לקבלת הסעדים הבאים: – החזר של חצי מסכום שכר הטרחה ששולם לנתבע אשר שולם בתאריך 17/5/1999 , משלא ביצע הנתבע את מלוא הפעולות להן הוא התחייב, עד לרישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין, כאמור. חלק זה של התביעה הועמד על הסך של 11,400 ש"ח, נומינלי, אליהם הוא עותר לצרף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. הסכום חושב לפי שער הדולר היציג, כשהדירה נרכשה במחיר של 314,000 דולר ארה"ב. – תשלום ההוצאות שנגרמו לתובע לצורך רישום זכויותיו בלשכת מרשם המקרקעין, לרבות הליך החאייאת החברה אשר בנתה את הנכס והחתמוה עם התובע על הסכם הרכישה- סך של 12,000 ש"ח – הוצאות נלוות – סך של 1,536 ש"ח – הוצאות הכרוכות בהליכי הרישום, אבדן ימי עבודה, עייוץ וכן נזק לא ממוני 6,000 ש"ח.
פסק דין |19/12/2023 |שלום – חיפה
119/01 עא- פרץ אקונס ו17- אח נגד מדינת ישראל
שמות השופטים: א ברקא ריבלין,מ נאור
עו"ד כהן: רק כמתחייב מהמפות שהוצגו פה, ויותר מכן – אני מוכן גם לנסות ולבדוק אפשרות, אני לא יודע אם זה ניתן, ברישום המקרקעין בחיפה, אם זה אפשרי מבחינת הדין שלהם והפרוצדורות שלהם, אם לציין משהו שיכול לעזור לתושבים. . . אין לנו שום בעייה לתקן כל חלקה – מה העומק או הדברים מהסוג הזה, אם זה ניתן. אני לא יודע אם זה ניתן, זה דורש בדיקה. . . " (ע' 60/61 לפרוטוקול). 37. בא כוח המדינה ביקש שהות לבדוק את ענין הרישום; ואולם אחרי הדברים האלה ביקש כי הצו למסירת החזקה יינתן בו ביום, בלא אותה בדיקה מה מותר לרשם המקרקעין לרשום. לסוגיה של רישום הערת אזהרה בעניין ההפקעה עוד אשוב, וכך גם ל"פרוצדורות" של רשם המקרקעין. את הקטע שצוטט לעיל יש לקרוא על רקע הצהרות נוספות שניתנו במהלך הדיון, מהן ניתן ללמוד כי כוונת המדינה בהפקעה לא היתה אלא להפקיע "פרוסת קרקע" הכוללת את תוואי המינהרות ושטח נוסף הסמוך למינהרות הנחוץ לשם כרייתן. לשם הקיצור, ועל חשבון הדיוק, אקרא למרחב זה להלן "מרחב התוואי". "השופט: והזכויות התת קרקעיות שלהן מתכוונת ההערה, אפילו אם זה לא מופיע בפנקסי המקרקעין, הכוונה רק לאותם נקניקים שבאופן גס התוואי שלהם במיקום ובעומק מותווים בשתי התוכניות האלה שאתם הבאתם כאן . עו"ד כהן: במסגרת המפות שאנחנו הצגנו כרגע. עו"ד אדם : אני רוצה לחדד את השאלה של מר כהן. יש פה את הנסח של. הבית נמצא ברח' הראל ואני מראה לך את הנסח שכתוב פה – החלק הנכס. זאת פגיעה בזכות קניינית. האם אתה יכול להגדיר לי איזה חלק בנכס כרגע הופקע. הרי כל קונה מוציא נסח, הוא לא ירוץ למינהל לבדוק מה הופקע, הוא יגיד לי – הופקע. למה אני כמוכר צריך להיות מוגבל בזכות הקניינית שלי שפוגעת .
פסק דין |21/01/2003 |בית המשפט העליון
ע"א 9694-10- המבקשות 1. אח ראש (אלקנה) בע"מ נגד 1. אחוזת שומרון (אלקנה) בעמ
שמות השופטים: ע פוגלמן
אם, לעומת זאת, מתבקש סעד קנייני של רישום זכויות בקרקע, על המבקשות לפנות לקמ"ט רישום מקרקעין במינהל האזרחי בבקשה למתן היתר עסקה במקרקעין, ולקדם את רישום הזכויות בקרקע בהתאם להסכם בין הצדדים. בצד זה נאמר בהודעת ההבהרה, כי החלטת הועדה לרישום ראשון בעניין רישום זכויות המשיבה בקרקע הפכה לחלוטה, וכי לא ניתן לעקוף אותה באמצעות פניה לבית משפט אזרחי. באשר לסוגיה השנייה, נאמר כי בהיעדר מוסד מקביל למוסד 'הערת אזהרה' בדין החל ביהודה ושומרון, נעשה בפועל שימוש 'בהערת התנגדות' שמקורה במשפט המקובל, ומהותה יידוע בדבר קיומה של התחייבות חוזית קודמת של בעל המקרקעין כלפי צד שלישי. המידע בדבר קיומה של הערת התנגדות לגבי קרקע נמסר על-ידי קמ"ט רישום מקרקעין לכל מי שמבקש לקבל רישיון עסקה לבצע פעולה כלשהי במקרקעין שלגביהם קיימת בקשה לרישום סותר. 9. לאחר שבחנתי את הבקשה ואת טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל בתנאים ובשינויים שיפורטו להלן. כידוע, שני שיקולים מונחים ביסוד ההחלטה בדבר הענקת סעד זמני: מאזן הנוחות וסיכויי הערעור (ראו ע"א 30/11 ראובן טומשפולסקי נ' פריטום בע"מ (לא פורסם, 9.2.2011 ); ע"א 3595/10 גומעה נ' כונס הנכסים הרשמי מחוז חיפה (לא פורסם, 6.1.2011 )). כפי שנפסק זה מכבר, "שאלת סיכויי הערעור הינה בעלת משקל רק במקרים בהם ניתן לומר כי הערעור משולל סיכוי או שהינו בעל סיכויים טובים להתקבל. במצבים אחרים יש ליתן לשיקול זה משקל קטן יחסית" (ראו ע"א 6261/10 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אלרן (ד. ד. ) השקעות בע"מ (לא פורסם, 28.9.2010 ), פסקה 5 להחלטתו של השופט א' גרוניס).
החלטה |09/03/2011 |בית המשפט העליון
ת"א (תל אביב) 72138-11-20- רבוע כחול נדלן בע"מ נגד חוצות היוצר- חיפה בעמ
שמות השופטים: עמית יהודה פרגו
קיימות פעולות שידועות שאינן בשליטת החייב ברישום הבית המשותף ולא בכדי אפילו בהוראות חוק המכר דירות בסעיף 6ב(ג), נקבע כי עיכובים בביצוע הרישום בנסיבות שאינן תלויות בגורם החייב ברישום, לא יובאו במניין התקופות הנ"ל. כלומר המחוקק עצמו צפה (והתיר) אפשרות של עיכובים בביצוע הרישום בנסיבות שאינן תלויות בגורם החייב ברישום. 28. התקופות המנויות בסעיף הנ"ל הינן רק לאחר רישום הפרצלציה, כלומר בתקופת הרישום לא נמנית כל התקופה שעד רישום הפרצלציה ובכל מקרה, דעתי כי במקרה דנא, בתקופה שעד רישום הפרצלציה, התקיימו עיכובים בביצוע רישום הפרצלציה בנסיבות שאינן בשליטת הנתבעת 1 או הנתבעת 2 והנתבעות לא רק שלא יכלו למנוע אותן, אלא עשו פעולות (רבות שונות ויצירתיות) בכדי לפתור אותן ואשר סקרתי אותן בהרחבה מעלה בהרחבה ולהלן בתמצות: 28.1 עיריית חיפה לא היתה בעלים של המקרקעין. 28.2 רשות מקרקעי ישראל סירבה (משך תקופה ממושכת מאוד) לחתום על שטרי העברת הבעלות על שם עירייה חיפה. 28.3 רישום הפרצלציה היה מורכב מאוד ונדרשו פתרונות יצירתיים על מנת להצליח לרשום אותה, אותן העלתה החברה אשר נשכרה על ידי הנתבעות. 28.4 ביצוע פרסומים על הפקעה על מנת שניתן יהיה לרשום פרצלציה, דבר שלעצמו אורך זמן. 28.5 החתמת כל הגורמים הרלבנטים על מסמכי הפרצלציה, לרבות עיריית חיפה ורשות מקרקעי ישראל, דבר אשר אורך זמן רב. 28.6 החתמת הגורמים הרלבנטים על מסמכי העברת הזכויות על שם עיריית חיפה ומהן על שם הנתבעת 1 ובשרשרת לנתבעת 2, דבר אשר אורך זמן רב. 28.7 משבר הקורונה, אשר מנע בשלבים מסוימים גישה לרשויות ועיכב את ההליכים. 29. בנוסף, בנסיבות המקרה ובשל הפעולות הרבות הנדרשות לרישום בית משותף מורכב, קיימות פעולות אשר תלויות בגורמים שלישיים לשם רישום הבית המשותף ואשר יכולות לעכב את הרישום בחודשים ואף שנים, כפי שמניתי לעיל וביניהן: החתמת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה על גבי התשריט, החתמת עירייה חיפה על גבי מסמכי הבית המשותף, רישום זיקת הנאה או קבלת הסכמת עיריית חיפה לרישום זכויות מעבר בתקנון, ביטול הערה בגין הפקעה שנרשמה בטעות בחלקות, כוח עליון כגון שביתות השבתות, משבר הקורונה וכיו"ב.
פסק דין |12/03/2023 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל-אביב-יפו) 4706/03- אלאלוף יונה ואח נגד רון. ד. דיחנו, עורך דין
שמות השופטים: מארקהורנציק דליה
החובות המוטלות על עורךהדין כמייצג את המוכרים. ב. החובות המוטלות על עורךהדין כמייצג את הקונים. 30)על עורךהדין המייצג את המוכרים לוודא כי זכויותיהם כפי שהן מתוארות עלידם, הן אמנם הזכויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין. החובה על עורךהדין המייצג את המוכרים לוודא כי באפשרות המוכרים למלא אחר התחייבויות אותן הם נוטלים על עצמם בחוזה המכר ולקבוע מנגנון בחוזה אשר יבטיח את זכויותיהם. 31)זכות הקניין של המוכרים כבעלי הזכויות בדירה כפופה להוראות חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה1965, למגבלות זכויות הבנייה שבחוק זה, לתכניות, להתנגדויות שונות, לתכניותמתאר ושינוייהן ולקבלת היתר בנייה כדין לכל הבנוי בו. 32)כל רוכש נכס מקרקעין, והתובעים דנא בכללם, רוכש את נכס המקרקעין, בכפוף לאותן מגבלות המהוות גורם משמעותי בקביעת ערכו הכספי של נכס המקרקעין ותנאי רכישתו. מסכת הראיות שהובאה בפניי מלמדת, כי נושא בדיקת האפשרויות לקבלת היתר בנייה, והאפשרויות לרישום תיקון לצו בתים משותפים ביחס לדירה, לא נבדק עלידי הנתבע בתיק הבניין או אצל מנהל ההנדסה של עיריית חיפה/משרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לפני ניסוח הטיוטה של חוזה המכר, או טרם חתימתו. הנתבע לא בדק את תיק הבניין 33)לו בדק הנתבע את תיק הבניין, היה מגלה כי בתאריך 11.09.1994 , בדיוק שנתיים לפני שהחל לטפל בעניין דכאן, נרשמה התנגדותה של גב' בטי פראנק, בעלת זכויות בבניין, ודיירת בקומה נמוכה (התנגדות שהוסרה רק ב1997, כשנה לאחר חתימת חוזה המכר) ("נ/17", מסמך 38). התנגדות זו בוודאי שלא אפשרה קבלת הסכמת כל בעלי הזכויות לתיקון צו הבתים המשותפים על דרך של רישום תוספת הבנייה שבדירה.
פסק דין |11/12/2006 |שלום – תל אביב
ת"א (חיפה) 45504-12-21- מאיר נזרי נגד עוד משה פרייליך
שמות השופטים: גאדה בסול
1. עסקינן בתביעה אשר הוגשה ע"י התובע, נגד הנתבע, שהינו עורך דין במקצועו, בגין רישום זכויות התובע בדירת מגורים שהוא רכש, דירה הממוקמת ברחוב אלברט שוויצר 10 חיפה, הידועה כגוש 10794 חלקה114 (חלקה ישנה 42) , תת חלקה 2 (להלן: הדירה) 2. התובע , רופא במקצועו, רכש את הדירה יחד עם רעייתו לשעבר, בתאריך 17/5/1999 , כאשר הנתבע ייצג את החברה הקבלנית לאורך כל הליך הרכישה, ובין יתר הפעולות שהיה עליו לבצע, נכלל, בין היתר, רישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין. 3. התובע שילם לנתבע כשכר טרחה, סך המהווה 1.5 ממחיר הדירה באותה עסקה. 4. לפי התובע, הנתבע לא ביצע את המוטל עליו, משך שנים, דבר אשר אילץ אותו, בלית ברירה, לבצע את רישום הזכויות בדירה על שמו, בכוחות עצמו, תוך נשיאה בהוצאות הכרוכות בכך. 5. לפי התובע, מדובר בהתרשלות של הנתבע בביצוע תפקידו כעורך דין מייצג, ועל כן, הוא עותר לקבלת הסעדים הבאים: – החזר של חצי מסכום שכר הטרחה ששולם לנתבע אשר שולם בתאריך 17/5/1999 , משלא ביצע הנתבע את מלוא הפעולות להן הוא התחייב, עד לרישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין, כאמור. חלק זה של התביעה הועמד על הסך של 11,400 ש"ח, נומינלי, אליהם הוא עותר לצרף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. הסכום חושב לפי שער הדולר היציג, כשהדירה נרכשה במחיר של 314,000 דולר ארה"ב. – תשלום ההוצאות שנגרמו לתובע לצורך רישום זכויותיו בלשכת מרשם המקרקעין, לרבות הליך החאייאת החברה אשר בנתה את הנכס והחתמוה עם התובע על הסכם הרכישה- סך של 12,000 ש"ח – הוצאות נלוות – סך של 1,536 ש"ח – הוצאות הכרוכות בהליכי הרישום, אבדן ימי עבודה, עייוץ וכן נזק לא ממוני 6,000 ש"ח.
פסק דין |19/12/2023 |שלום – חיפה
ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן
שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון
סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". מן הכלל אל הפרט 75. הסקירה לעיל העלתה כי לעורך דין חובות רבות כלפי לקוחו, בפרט כאשר מדובר בעסקה לרכישת מקרקעין. התובע טען, בראש ובראשונה, כי עו"ד שלם כלל לא הסבה תשומת לבו לעובדה שהבית, על שטחו, הוא חלק מהליך פרצלציה בעיצומו. לטענתו, כלל לא ידע מהי המשמעות המילולית והמשפטית של פרצלציה, בפרט כשאינו דובר עברית על בוריה, ויש לו קשיי שפה. לשיטתו, עו"ד שלם לא ביצעה שום בדיקה, ולו מינימלית, לגבי מצב המקרקעין, לא יידעה ולא שיתפה אותו במצבם. כמו כן, לא בדקה, בין בעצמה ובין על ידי בעלי מקצוע, את מצבו התכנוני של הנכס ואף לא הפנתה אותו לבדוק את המצב התכנוני לאשורו. 76. עו"ד שלם הפנתה, מנגד, לסעיף 13 להסכם, שם נכתב במפורש "הצדדים מאשרים ומצהירים, כי הוצע להם, ע"י עוה"ד המטפלים בעסקה דנן, לבדוק את זכויות הבניה, החבות בהיטל השבחה וכל יתר ההיבטים הפיזיים, ההנדסיים והתכנוניים הקשורים בממכר בעצמם ו/או ע"י מומחים מטעמם". עוד טענה, כי על עו"ד המייצג רוכש דירה, מוטלת האחריות לבצע בדיקות משפטיות בלבד ולא בדיקות תכנוניות שאינן בתחום מומחיותו. לגרסתה, יידעה את התובע בדבר הבדיקות התכנוניות שיש לבצע והמליצה לו לשכור בעלי מקצוע. משלא עשה כן, ומשחתם על ההסכם כמות שהוא, אין לתובע להלין, אלא על עצמו.
פסק דין |03/05/2024 | שלום – חדרה
ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן
שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד
הנתבע, שהיה ער לקושייה הכרוכה באופן פועלו כמייצג בעסקת מכר הדירה, הודה במסגרת חקירתו הנגדית בקיומה של אחריות המוטלת על כתפיו להשלמת העסקה ברישום הזכויות בדירה ע"ש התובעים, עת השיב "לשאלת בית המשפט: ש. בשנת 2011 לא היה צורך לסיים את הרישום ת. בוודאי שהיה צורך. אני לא רוצה להתעלם מאחריות . . . ", ובאותה נשימה סייג אחריות זו בחוסר תקשורת ישירה בינו לבין הלקוח – טענת הגנה שכלל לא הוכחה, כפי שעוד יבואר בהמשך (ראו עדות הנתבע בעמ' 49 לפרוטוקול, ש' 8-11). כאשר עורך הדין, שחב בביצוע העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים, נמנע מלעשות כן, ללא טעם ענייני, אף שהלקוחות הפקידו בידיו יפוי-כוח המאפשר את רישום הזכויות על שמם, בדגש על חלוף הזמן ממועד השתכללות העסקה, תשלום מלוא התמורה החוזית והעברת החזקה בדירה לידי הקונים, ועד למועד רישום הזכויות בפועל, שהתרחש כעבור 6 שנים לאחר מכן, ורק עקב פניית הלקוחות אליו, קמה לה עוולת הרשלנות במישור היחסים שבין עורך הדין ללקוחותיו. 8 23. פסיקת בתי המשפט הכירה בחובת הזהירות המוטלת על כתפיהם של עורכי דין העוסקים בענייני הסכמי מקרקעין, במיוחד במכירה וקנייה של דירות מגורים. במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר.
פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת
2155/08 ת"א (ירושלים)- מרק קולברון נגד יצחק רוזנבלו
שמות השופטים: יוסף שפירא
אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (שם, פסקה 11). יתרה מזו, התובעים המשיכו בבניה, והיה עליהם לבדוק אם אכן פעולותיהם תואמות את ההיתר שסברו שקיים, וזאת לא עשו, כעולה מן הראיות. העד מטעם הנתבעים, עו"ד גד דישי, שייצג את התובעים במערכת ההסכמים, נשאל בנושא זה והשיב: "ש. אתה וותיק במקצוע הזה. ת. אני עובד כ-15 שנה. ש. אתה עו"ד יסודי, ואתה בודק גם במחלקת ההנדסה של הרשות הרלוונטית, זה חלק מהבדיקות שלך. נכון. ת. אני מתלבט אם זה בגדר החיסיון. כן. בד"כ. כן. (פרו' 79). ובהמשך החקירה הנגדית, העיד: "ש. אתה פגשת את סטיב לוי בזמן חתימת ההסכם. ת. לפני חתימת ההסכם דיברתי איתו על מה שהוא כתב אבל לא זכור לי אם דיברתי איתו לגבי כתיבת הנספח. ש. אתה נשאלת לגבי הבדיקות שאתה בד"כ עושה. האם במקרה הזה הלכת למועצה להוציא את ההיתר.
פסק דין |11/10/2010 |מחוזי – ירושלים
ת"א (חיפה) 8108-04- סופיה בליאבסקי נגד 1. סיבוני חיים
שמות השופטים: מנחם רניאל
הקונים מצהירים כי ידוע להם שהזכויות בדירה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין וכי הטיפול ברישום הזכויות מנוהל ע"י המוכרים על חשבונם ועל אחריותם המלאה. 6. א.5. היתרה, בסך של 20,000 דולר ארה"ב בש"ח (עשרים אלף דולר ארה"ב בש"ח) תשולם ע"י הקונים למוכרים עם מסירת החזקה בדירה לידי הקונים וזאת עד ליום 20.5.98 וכנגדה, כאשר סך של 10,000 מתוך הסך הנ"ל יופקד בנאמנות עו"ד דויטש להבטחת ביצוע הרישומים של הדירה על שמם של המוכרים וההעברות הנדרשות ע"י המוכרים וכן בכפוף להמצאת אישור תשלום או פטור היטל השבחה ומס שבח. בהעדר אישורים אלה יופקדו סכומים גבוהים יותר מהאמור לפי קביעת עו"ד דויטש. 8. א. המוכרים מתחייבים לרשום ולהעביר את זכויות הבעלות בדירה על שם הקונים אצל רשם המקרקעין בחיפה כשהדירה חופשית מכל חוב, עיקול, שיעבוד, זכות שכירות, זכות חזקה ו/או זכות אחרת כלשהיא לטובת צד שלישי (להלן "העיקול"). ב. לא ניתן לבצע את רישום הדירה במועד הרישום, מסיבה שאינה תלויה במוכרים ידחה מועד הרישום למועד בו תהיה אפשרות לבצע את הרישום. הבעיה הרישומית היא שאחד החדרים בדירה שנמכרה על ידי הנתבעים 1 ו-2, (להלן: המוכרים), רשום כחלק מדירה אחרת הרשומה על שם עמר. לשם ביצוע הרישום כראוי, יש צורך תחילה לתקן את רישום הבית המשותף, כך שהדירה של המוכרים תכלול את כל חדריה ברישום הבית המשותף, ואז ניתן להעבירה. מאחר שמדובר באדמת מינהל, היה צריך גם לקבל את הסכמתו וחתימתו של המינהל. 3. אין חולק על רוב מה שאירע לאחר חתימת החוזה. לפי הראיות, זה מה שקרה: לפי תצהיר המוכר, לא נעשה דבר לרישום הדירה במשך שנתיים, מתוך שהוא סמך על הנתבע 3 שיטפל בענין.
פסק דין |19/06/2006 |שלום – חיפה
ת"א (ראשון-לציון) 354/07- מרום (מרקו) יעקב ואח נגד מידן (מירלאשוילי) דניאל ואח
שמות השופטים: יעל בלכר
אין בכך כדי לגרוע מחובתו של עורך הדין לבדוק את טיב זכויותיו של המוכר בדירה, שהיא חובה בסיסית בעריכת חוזה מכר דירה, לצורך שמירת זכויות הקונה. כפי שצוין בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד שוחט, פ"ד מו(4) 529: "עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום, בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי העניין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה,מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". ראו גם ת. א (ת"א) 4706/03 אלאלוף נ' עו"ד דיחנו, מיום 12/12/06, כב' השופטת מארק-הורנצ'יק). בדיקת הזכויות מול המינהל או בדיקת חוזה החכירה, לא נעשתה וללא כל סיבה שיכולה להצדיק הימנעות מהבדיקה. בהעדר אינדיקציה בנסח רישום המקרקעין לכך שאין צורך בהסכמת המינהל, ברירת המחדל היא שזו נדרשת להעברת הזכויות. לכל הפחות, יש לבדוק את טיב הזכויות במינהל (ראו גם ע"א 2180/98 בר לב נ' הסוכנות היהודית, פ"ד נה(3) 220). 55. אין מדובר במקרה בו העמיד עורך הדין את הלקוחות על הסיכון שקיים בהתנהלותם המהירה, והם העדיפו ליטול את הסיכון. הנתבע 3 לא עיין בחוזה החכירה, לא מצא קיומה של המגבלה ולא ביקש כלל לפנות למינהל לבירור העניין (לחובת עו"ד להעמיד את הקונים על הסיכון הטמון בעסקה ראו ת. א (ת"א) 52988/99 סיטין נ' רוקח (כב' השופטת חיות)). 56. לטענת הנתבע 3, טיוטת החוזה נמסרה לכל הצדדים, אשר קראו אותה ולא העלו שום נושא לגבי הגבלת המכירה במינהל. המוכרים כלל לא המציאו שום מסמך בעניין זה. וממילא, אם ידעו הצדדים על הגבלת המכירה ולא העלו שאלה זו בפני עוה"ד, לא היה צורך בבדיקת התיק במינהל (ראו ס' 49/51 לסיכומי הנתבע).
פסק דין |28/10/2009 |שלום – ראשון לציון
ת"א (חיפה) 34410-12-19- אריאל קורנגולד נגד ' טל זלץ
שמות השופטים: סיגלית מצא
לעניין זה יפים דברי בית המשפט בפסק הדין בעניין מוסהפור (פיסקה 11 לפסק הדין): "עורך-דין, המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " לעניין זה ראו גם פסק הדין בת"א (שלום ת"א) 15735-05-19 רוני שושנה חמישה נ' מיה אהרוני ( 12.9.2023 ) פסקאות 53/57 והאסמכתאות המובאות שם וכן ע"א (מחוזי חי') 67750-03-18 דורון רותם נ' נורית פסטינגר-גנון ( 15.8.2018 ) פסקה 61. 57. לטעמי, כך הדבר גם אם מדובר בבני זוג וגם אם מדובר במכר מקרקעין אגב גירושין. גם אם ניתן לטעון כי במהלך חיי הזוגיות קיים שיתוף של מידע, ספק אם מדובר בחזקה, ומכל מקום טענה זו מאבדת ממשקלה כאשר מדובר בבני זוג המצויים בהליך של פרידה, בסכסוך כלכלי ומשפטי. אף אינו סבורה כי יש בכך שמדובר במכר המתבצע אגב גירושין בכדי לעקר את תכלית הבדיקה או לשנות מהיקף חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחות בכל הנוגע לבדיקת הזכויות הנמכרות. דברים אלה מקבלים משנה תוקף בשים לב לכך שמדובר בבדיקה פשוטה וזולה, מחד גיסא, ואשר אי ביצועה עשויה לגרור תוצאות הרות אסון, מאידך גיסא. 58. אף איני מקבלת את טענת הנתבע כי לא לקח על עצמו להעביר את זכויות גב' כרמית קורנגולד בבית המשפחה לתובע (עמ' 33, ש' 34/35; עמ' 34, ש' 34/36; עמ' 35, ש' 18/23; עמ' 36, ש' 6-7; עמ' 40, ש' 26/27; עמ' 49, ש' 2-3; עמ' 55, ש' 23), ולכן לא בדק בפועל את מצב הזכויות בדירה (עמ' 40, ש' 33/34).
פסק דין |12/06/2024 |
שלום – חיפה119/01 עא- פרץ אקונס ו17- אח נגד מדינת ישראל
שמות השופטים: א ברקא ריבלין,מ נאור
עו"ד כהן: רק כמתחייב מהמפות שהוצגו פה, ויותר מכן – אני מוכן גם לנסות ולבדוק אפשרות, אני לא יודע אם זה ניתן, ברישום המקרקעין בחיפה, אם זה אפשרי מבחינת הדין שלהם והפרוצדורות שלהם, אם לציין משהו שיכול לעזור לתושבים. . . אין לנו שום בעייה לתקן כל חלקה – מה העומק או הדברים מהסוג הזה, אם זה ניתן. אני לא יודע אם זה ניתן, זה דורש בדיקה. . . " (ע' 60/61 לפרוטוקול). 37. בא כוח המדינה ביקש שהות לבדוק את ענין הרישום; ואולם אחרי הדברים האלה ביקש כי הצו למסירת החזקה יינתן בו ביום, בלא אותה בדיקה מה מותר לרשם המקרקעין לרשום. לסוגיה של רישום הערת אזהרה בעניין ההפקעה עוד אשוב, וכך גם ל"פרוצדורות" של רשם המקרקעין. את הקטע שצוטט לעיל יש לקרוא על רקע הצהרות נוספות שניתנו במהלך הדיון, מהן ניתן ללמוד כי כוונת המדינה בהפקעה לא היתה אלא להפקיע "פרוסת קרקע" הכוללת את תוואי המינהרות ושטח נוסף הסמוך למינהרות הנחוץ לשם כרייתן. לשם הקיצור, ועל חשבון הדיוק, אקרא למרחב זה להלן "מרחב התוואי". "השופט: והזכויות התת קרקעיות שלהן מתכוונת ההערה, אפילו אם זה לא מופיע בפנקסי המקרקעין, הכוונה רק לאותם נקניקים שבאופן גס התוואי שלהם במיקום ובעומק מותווים בשתי התוכניות האלה שאתם הבאתם כאן . עו"ד כהן: במסגרת המפות שאנחנו הצגנו כרגע. עו"ד אדם : אני רוצה לחדד את השאלה של מר כהן. יש פה את הנסח של. הבית נמצא ברח' הראל ואני מראה לך את הנסח שכתוב פה – החלק הנכס. זאת פגיעה בזכות קניינית. האם אתה יכול להגדיר לי איזה חלק בנכס כרגע הופקע. הרי כל קונה מוציא נסח, הוא לא ירוץ למינהל לבדוק מה הופקע, הוא יגיד לי – הופקע. למה אני כמוכר צריך להיות מוגבל בזכות הקניינית שלי שפוגעת .
פסק דין |21/01/2003 |בית המשפט העליון
ע"א 9694-10- המבקשות 1. אח ראש (אלקנה) בע"מ נגד 1. אחוזת שומרון (אלקנה) בעמ
שמות השופטים: ע פוגלמן
אם, לעומת זאת, מתבקש סעד קנייני של רישום זכויות בקרקע, על המבקשות לפנות לקמ"ט רישום מקרקעין במינהל האזרחי בבקשה למתן היתר עסקה במקרקעין, ולקדם את רישום הזכויות בקרקע בהתאם להסכם בין הצדדים. בצד זה נאמר בהודעת ההבהרה, כי החלטת הועדה לרישום ראשון בעניין רישום זכויות המשיבה בקרקע הפכה לחלוטה, וכי לא ניתן לעקוף אותה באמצעות פניה לבית משפט אזרחי. באשר לסוגיה השנייה, נאמר כי בהיעדר מוסד מקביל למוסד 'הערת אזהרה' בדין החל ביהודה ושומרון, נעשה בפועל שימוש 'בהערת התנגדות' שמקורה במשפט המקובל, ומהותה יידוע בדבר קיומה של התחייבות חוזית קודמת של בעל המקרקעין כלפי צד שלישי. המידע בדבר קיומה של הערת התנגדות לגבי קרקע נמסר על-ידי קמ"ט רישום מקרקעין לכל מי שמבקש לקבל רישיון עסקה לבצע פעולה כלשהי במקרקעין שלגביהם קיימת בקשה לרישום סותר. 9. לאחר שבחנתי את הבקשה ואת טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל בתנאים ובשינויים שיפורטו להלן. כידוע, שני שיקולים מונחים ביסוד ההחלטה בדבר הענקת סעד זמני: מאזן הנוחות וסיכויי הערעור (ראו ע"א 30/11 ראובן טומשפולסקי נ' פריטום בע"מ (לא פורסם, 9.2.2011 ); ע"א 3595/10 גומעה נ' כונס הנכסים הרשמי מחוז חיפה (לא פורסם, 6.1.2011 )). כפי שנפסק זה מכבר, "שאלת סיכויי הערעור הינה בעלת משקל רק במקרים בהם ניתן לומר כי הערעור משולל סיכוי או שהינו בעל סיכויים טובים להתקבל. במצבים אחרים יש ליתן לשיקול זה משקל קטן יחסית" (ראו ע"א 6261/10 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אלרן (ד. ד. ) השקעות בע"מ (לא פורסם, 28.9.2010 ), פסקה 5 להחלטתו של השופט א' גרוניס).
החלטה |09/03/2011 |בית המשפט העליון
ת"א (תל אביב) 72138-11-20- רבוע כחול נדלן בע"מ נגד חוצות היוצר- חיפה בעמ
שמות השופטים: עמית יהודה פרגו
קיימות פעולות שידועות שאינן בשליטת החייב ברישום הבית המשותף ולא בכדי אפילו בהוראות חוק המכר דירות בסעיף 6ב(ג), נקבע כי עיכובים בביצוע הרישום בנסיבות שאינן תלויות בגורם החייב ברישום, לא יובאו במניין התקופות הנ"ל. כלומר המחוקק עצמו צפה (והתיר) אפשרות של עיכובים בביצוע הרישום בנסיבות שאינן תלויות בגורם החייב ברישום. 28. התקופות המנויות בסעיף הנ"ל הינן רק לאחר רישום הפרצלציה, כלומר בתקופת הרישום לא נמנית כל התקופה שעד רישום הפרצלציה ובכל מקרה, דעתי כי במקרה דנא, בתקופה שעד רישום הפרצלציה, התקיימו עיכובים בביצוע רישום הפרצלציה בנסיבות שאינן בשליטת הנתבעת 1 או הנתבעת 2 והנתבעות לא רק שלא יכלו למנוע אותן, אלא עשו פעולות (רבות שונות ויצירתיות) בכדי לפתור אותן ואשר סקרתי אותן בהרחבה מעלה בהרחבה ולהלן בתמצות: 28.1 עיריית חיפה לא היתה בעלים של המקרקעין. 28.2 רשות מקרקעי ישראל סירבה (משך תקופה ממושכת מאוד) לחתום על שטרי העברת הבעלות על שם עירייה חיפה. 28.3 רישום הפרצלציה היה מורכב מאוד ונדרשו פתרונות יצירתיים על מנת להצליח לרשום אותה, אותן העלתה החברה אשר נשכרה על ידי הנתבעות. 28.4 ביצוע פרסומים על הפקעה על מנת שניתן יהיה לרשום פרצלציה, דבר שלעצמו אורך זמן. 28.5 החתמת כל הגורמים הרלבנטים על מסמכי הפרצלציה, לרבות עיריית חיפה ורשות מקרקעי ישראל, דבר אשר אורך זמן רב. 28.6 החתמת הגורמים הרלבנטים על מסמכי העברת הזכויות על שם עיריית חיפה ומהן על שם הנתבעת 1 ובשרשרת לנתבעת 2, דבר אשר אורך זמן רב. 28.7 משבר הקורונה, אשר מנע בשלבים מסוימים גישה לרשויות ועיכב את ההליכים. 29. בנוסף, בנסיבות המקרה ובשל הפעולות הרבות הנדרשות לרישום בית משותף מורכב, קיימות פעולות אשר תלויות בגורמים שלישיים לשם רישום הבית המשותף ואשר יכולות לעכב את הרישום בחודשים ואף שנים, כפי שמניתי לעיל וביניהן: החתמת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה על גבי התשריט, החתמת עירייה חיפה על גבי מסמכי הבית המשותף, רישום זיקת הנאה או קבלת הסכמת עיריית חיפה לרישום זכויות מעבר בתקנון, ביטול הערה בגין הפקעה שנרשמה בטעות בחלקות, כוח עליון כגון שביתות השבתות, משבר הקורונה וכיו"ב.
פסק דין |12/03/2023 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל-אביב-יפו) 4706/03- אלאלוף יונה ואח נגד רון. ד. דיחנו, עורך דין
שמות השופטים: מארקהורנציק דליה
החובות המוטלות על עורךהדין כמייצג את המוכרים. ב. החובות המוטלות על עורךהדין כמייצג את הקונים. 30)על עורךהדין המייצג את המוכרים לוודא כי זכויותיהם כפי שהן מתוארות עלידם, הן אמנם הזכויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין. החובה על עורךהדין המייצג את המוכרים לוודא כי באפשרות המוכרים למלא אחר התחייבויות אותן הם נוטלים על עצמם בחוזה המכר ולקבוע מנגנון בחוזה אשר יבטיח את זכויותיהם. 31)זכות הקניין של המוכרים כבעלי הזכויות בדירה כפופה להוראות חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה1965, למגבלות זכויות הבנייה שבחוק זה, לתכניות, להתנגדויות שונות, לתכניותמתאר ושינוייהן ולקבלת היתר בנייה כדין לכל הבנוי בו. 32)כל רוכש נכס מקרקעין, והתובעים דנא בכללם, רוכש את נכס המקרקעין, בכפוף לאותן מגבלות המהוות גורם משמעותי בקביעת ערכו הכספי של נכס המקרקעין ותנאי רכישתו. מסכת הראיות שהובאה בפניי מלמדת, כי נושא בדיקת האפשרויות לקבלת היתר בנייה, והאפשרויות לרישום תיקון לצו בתים משותפים ביחס לדירה, לא נבדק עלידי הנתבע בתיק הבניין או אצל מנהל ההנדסה של עיריית חיפה/משרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לפני ניסוח הטיוטה של חוזה המכר, או טרם חתימתו. הנתבע לא בדק את תיק הבניין 33)לו בדק הנתבע את תיק הבניין, היה מגלה כי בתאריך 11.09.1994 , בדיוק שנתיים לפני שהחל לטפל בעניין דכאן, נרשמה התנגדותה של גב' בטי פראנק, בעלת זכויות בבניין, ודיירת בקומה נמוכה (התנגדות שהוסרה רק ב1997, כשנה לאחר חתימת חוזה המכר) ("נ/17", מסמך 38). התנגדות זו בוודאי שלא אפשרה קבלת הסכמת כל בעלי הזכויות לתיקון צו הבתים המשותפים על דרך של רישום תוספת הבנייה שבדירה.
פסק דין |11/12/2006 |שלום – תל אביב
ת"א (חיפה) 45504-12-21- מאיר נזרי נגד עוד משה פרייליך
שמות השופטים: גאדה בסול
1. עסקינן בתביעה אשר הוגשה ע"י התובע, נגד הנתבע, שהינו עורך דין במקצועו, בגין רישום זכויות התובע בדירת מגורים שהוא רכש, דירה הממוקמת ברחוב אלברט שוויצר 10 חיפה, הידועה כגוש 10794 חלקה114 (חלקה ישנה 42) , תת חלקה 2 (להלן: הדירה) 2. התובע , רופא במקצועו, רכש את הדירה יחד עם רעייתו לשעבר, בתאריך 17/5/1999 , כאשר הנתבע ייצג את החברה הקבלנית לאורך כל הליך הרכישה, ובין יתר הפעולות שהיה עליו לבצע, נכלל, בין היתר, רישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין. 3. התובע שילם לנתבע כשכר טרחה, סך המהווה 1.5 ממחיר הדירה באותה עסקה. 4. לפי התובע, הנתבע לא ביצע את המוטל עליו, משך שנים, דבר אשר אילץ אותו, בלית ברירה, לבצע את רישום הזכויות בדירה על שמו, בכוחות עצמו, תוך נשיאה בהוצאות הכרוכות בכך. 5. לפי התובע, מדובר בהתרשלות של הנתבע בביצוע תפקידו כעורך דין מייצג, ועל כן, הוא עותר לקבלת הסעדים הבאים: – החזר של חצי מסכום שכר הטרחה ששולם לנתבע אשר שולם בתאריך 17/5/1999 , משלא ביצע הנתבע את מלוא הפעולות להן הוא התחייב, עד לרישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין, כאמור. חלק זה של התביעה הועמד על הסך של 11,400 ש"ח, נומינלי, אליהם הוא עותר לצרף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. הסכום חושב לפי שער הדולר היציג, כשהדירה נרכשה במחיר של 314,000 דולר ארה"ב. – תשלום ההוצאות שנגרמו לתובע לצורך רישום זכויותיו בלשכת מרשם המקרקעין, לרבות הליך החאייאת החברה אשר בנתה את הנכס והחתמוה עם התובע על הסכם הרכישה- סך של 12,000 ש"ח – הוצאות נלוות – סך של 1,536 ש"ח – הוצאות הכרוכות בהליכי הרישום, אבדן ימי עבודה, עייוץ וכן נזק לא ממוני 6,000 ש"ח.
פסק דין |19/12/2023 |שלום – חיפה
ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן
שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון
סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". מן הכלל אל הפרט 75. הסקירה לעיל העלתה כי לעורך דין חובות רבות כלפי לקוחו, בפרט כאשר מדובר בעסקה לרכישת מקרקעין. התובע טען, בראש ובראשונה, כי עו"ד שלם כלל לא הסבה תשומת לבו לעובדה שהבית, על שטחו, הוא חלק מהליך פרצלציה בעיצומו. לטענתו, כלל לא ידע מהי המשמעות המילולית והמשפטית של פרצלציה, בפרט כשאינו דובר עברית על בוריה, ויש לו קשיי שפה. לשיטתו, עו"ד שלם לא ביצעה שום בדיקה, ולו מינימלית, לגבי מצב המקרקעין, לא יידעה ולא שיתפה אותו במצבם. כמו כן, לא בדקה, בין בעצמה ובין על ידי בעלי מקצוע, את מצבו התכנוני של הנכס ואף לא הפנתה אותו לבדוק את המצב התכנוני לאשורו. 76. עו"ד שלם הפנתה, מנגד, לסעיף 13 להסכם, שם נכתב במפורש "הצדדים מאשרים ומצהירים, כי הוצע להם, ע"י עוה"ד המטפלים בעסקה דנן, לבדוק את זכויות הבניה, החבות בהיטל השבחה וכל יתר ההיבטים הפיזיים, ההנדסיים והתכנוניים הקשורים בממכר בעצמם ו/או ע"י מומחים מטעמם". עוד טענה, כי על עו"ד המייצג רוכש דירה, מוטלת האחריות לבצע בדיקות משפטיות בלבד ולא בדיקות תכנוניות שאינן בתחום מומחיותו. לגרסתה, יידעה את התובע בדבר הבדיקות התכנוניות שיש לבצע והמליצה לו לשכור בעלי מקצוע. משלא עשה כן, ומשחתם על ההסכם כמות שהוא, אין לתובע להלין, אלא על עצמו.
פסק דין |03/05/2024 |שלום – חדרה
ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן
שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד
הנתבע, שהיה ער לקושייה הכרוכה באופן פועלו כמייצג בעסקת מכר הדירה, הודה במסגרת חקירתו הנגדית בקיומה של אחריות המוטלת על כתפיו להשלמת העסקה ברישום הזכויות בדירה ע"ש התובעים, עת השיב "לשאלת בית המשפט: ש. בשנת 2011 לא היה צורך לסיים את הרישום ת. בוודאי שהיה צורך. אני לא רוצה להתעלם מאחריות . . . ", ובאותה נשימה סייג אחריות זו בחוסר תקשורת ישירה בינו לבין הלקוח – טענת הגנה שכלל לא הוכחה, כפי שעוד יבואר בהמשך (ראו עדות הנתבע בעמ' 49 לפרוטוקול, ש' 8-11). כאשר עורך הדין, שחב בביצוע העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים, נמנע מלעשות כן, ללא טעם ענייני, אף שהלקוחות הפקידו בידיו יפוי-כוח המאפשר את רישום הזכויות על שמם, בדגש על חלוף הזמן ממועד השתכללות העסקה, תשלום מלוא התמורה החוזית והעברת החזקה בדירה לידי הקונים, ועד למועד רישום הזכויות בפועל, שהתרחש כעבור 6 שנים לאחר מכן, ורק עקב פניית הלקוחות אליו, קמה לה עוולת הרשלנות במישור היחסים שבין עורך הדין ללקוחותיו. 8 23. פסיקת בתי המשפט הכירה בחובת הזהירות המוטלת על כתפיהם של עורכי דין העוסקים בענייני הסכמי מקרקעין, במיוחד במכירה וקנייה של דירות מגורים. במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר.
פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת
2155/08 ת"א (ירושלים)- מרק קולברון נגד יצחק רוזנבלו
שמות השופטים: יוסף שפירא
אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (שם, פסקה 11). יתרה מזו, התובעים המשיכו בבניה, והיה עליהם לבדוק אם אכן פעולותיהם תואמות את ההיתר שסברו שקיים, וזאת לא עשו, כעולה מן הראיות. העד מטעם הנתבעים, עו"ד גד דישי, שייצג את התובעים במערכת ההסכמים, נשאל בנושא זה והשיב: "ש. אתה וותיק במקצוע הזה. ת. אני עובד כ-15 שנה. ש. אתה עו"ד יסודי, ואתה בודק גם במחלקת ההנדסה של הרשות הרלוונטית, זה חלק מהבדיקות שלך. נכון. ת. אני מתלבט אם זה בגדר החיסיון. כן. בד"כ. כן. (פרו' 79). ובהמשך החקירה הנגדית, העיד: "ש. אתה פגשת את סטיב לוי בזמן חתימת ההסכם. ת. לפני חתימת ההסכם דיברתי איתו על מה שהוא כתב אבל לא זכור לי אם דיברתי איתו לגבי כתיבת הנספח. ש. אתה נשאלת לגבי הבדיקות שאתה בד"כ עושה. האם במקרה הזה הלכת למועצה להוציא את ההיתר.
פסק דין |11/10/2010 |מחוזי – ירושלים
ת"א (חיפה) 8108-04- סופיה בליאבסקי נגד 1. סיבוני חיים
שמות השופטים: מנחם רניאל
הקונים מצהירים כי ידוע להם שהזכויות בדירה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין וכי הטיפול ברישום הזכויות מנוהל ע"י המוכרים על חשבונם ועל אחריותם המלאה. 6. א.5. היתרה, בסך של 20,000 דולר ארה"ב בש"ח (עשרים אלף דולר ארה"ב בש"ח) תשולם ע"י הקונים למוכרים עם מסירת החזקה בדירה לידי הקונים וזאת עד ליום 20.5.98 וכנגדה, כאשר סך של 10,000 מתוך הסך הנ"ל יופקד בנאמנות עו"ד דויטש להבטחת ביצוע הרישומים של הדירה על שמם של המוכרים וההעברות הנדרשות ע"י המוכרים וכן בכפוף להמצאת אישור תשלום או פטור היטל השבחה ומס שבח. בהעדר אישורים אלה יופקדו סכומים גבוהים יותר מהאמור לפי קביעת עו"ד דויטש. 8. א. המוכרים מתחייבים לרשום ולהעביר את זכויות הבעלות בדירה על שם הקונים אצל רשם המקרקעין בחיפה כשהדירה חופשית מכל חוב, עיקול, שיעבוד, זכות שכירות, זכות חזקה ו/או זכות אחרת כלשהיא לטובת צד שלישי (להלן "העיקול"). ב. לא ניתן לבצע את רישום הדירה במועד הרישום, מסיבה שאינה תלויה במוכרים ידחה מועד הרישום למועד בו תהיה אפשרות לבצע את הרישום. הבעיה הרישומית היא שאחד החדרים בדירה שנמכרה על ידי הנתבעים 1 ו-2, (להלן: המוכרים), רשום כחלק מדירה אחרת הרשומה על שם עמר. לשם ביצוע הרישום כראוי, יש צורך תחילה לתקן את רישום הבית המשותף, כך שהדירה של המוכרים תכלול את כל חדריה ברישום הבית המשותף, ואז ניתן להעבירה. מאחר שמדובר באדמת מינהל, היה צריך גם לקבל את הסכמתו וחתימתו של המינהל. 3. אין חולק על רוב מה שאירע לאחר חתימת החוזה. לפי הראיות, זה מה שקרה: לפי תצהיר המוכר, לא נעשה דבר לרישום הדירה במשך שנתיים, מתוך שהוא סמך על הנתבע 3 שיטפל בענין.
פסק דין |19/06/2006 |שלום – חיפה
ת"א (ראשון-לציון) 354/07- מרום (מרקו) יעקב ואח נגד מידן (מירלאשוילי) דניאל ואח
שמות השופטים: יעל בלכר
אין בכך כדי לגרוע מחובתו של עורך הדין לבדוק את טיב זכויותיו של המוכר בדירה, שהיא חובה בסיסית בעריכת חוזה מכר דירה, לצורך שמירת זכויות הקונה. כפי שצוין בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד שוחט, פ"ד מו(4) 529: "עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום, בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי העניין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה,מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". ראו גם ת. א (ת"א) 4706/03 אלאלוף נ' עו"ד דיחנו, מיום 12/12/06, כב' השופטת מארק-הורנצ'יק). בדיקת הזכויות מול המינהל או בדיקת חוזה החכירה, לא נעשתה וללא כל סיבה שיכולה להצדיק הימנעות מהבדיקה. בהעדר אינדיקציה בנסח רישום המקרקעין לכך שאין צורך בהסכמת המינהל, ברירת המחדל היא שזו נדרשת להעברת הזכויות. לכל הפחות, יש לבדוק את טיב הזכויות במינהל (ראו גם ע"א 2180/98 בר לב נ' הסוכנות היהודית, פ"ד נה(3) 220). 55. אין מדובר במקרה בו העמיד עורך הדין את הלקוחות על הסיכון שקיים בהתנהלותם המהירה, והם העדיפו ליטול את הסיכון. הנתבע 3 לא עיין בחוזה החכירה, לא מצא קיומה של המגבלה ולא ביקש כלל לפנות למינהל לבירור העניין (לחובת עו"ד להעמיד את הקונים על הסיכון הטמון בעסקה ראו ת. א (ת"א) 52988/99 סיטין נ' רוקח (כב' השופטת חיות)). 56. לטענת הנתבע 3, טיוטת החוזה נמסרה לכל הצדדים, אשר קראו אותה ולא העלו שום נושא לגבי הגבלת המכירה במינהל. המוכרים כלל לא המציאו שום מסמך בעניין זה. וממילא, אם ידעו הצדדים על הגבלת המכירה ולא העלו שאלה זו בפני עוה"ד, לא היה צורך בבדיקת התיק במינהל (ראו ס' 49/51 לסיכומי הנתבע).
פסק דין |28/10/2009 |שלום – ראשון לציון
ת"א (חיפה) 34410-12-19- אריאל קורנגולד נגד ' טל זלץ
שמות השופטים: סיגלית מצא
לעניין זה יפים דברי בית המשפט בפסק הדין בעניין מוסהפור (פיסקה 11 לפסק הדין): "עורך-דין, המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " לעניין זה ראו גם פסק הדין בת"א (שלום ת"א) 15735-05-19 רוני שושנה חמישה נ' מיה אהרוני ( 12.9.2023 ) פסקאות 53/57 והאסמכתאות המובאות שם וכן ע"א (מחוזי חי') 67750-03-18 דורון רותם נ' נורית פסטינגר-גנון ( 15.8.2018 ) פסקה 61. 57. לטעמי, כך הדבר גם אם מדובר בבני זוג וגם אם מדובר במכר מקרקעין אגב גירושין. גם אם ניתן לטעון כי במהלך חיי הזוגיות קיים שיתוף של מידע, ספק אם מדובר בחזקה, ומכל מקום טענה זו מאבדת ממשקלה כאשר מדובר בבני זוג המצויים בהליך של פרידה, בסכסוך כלכלי ומשפטי. אף אינו סבורה כי יש בכך שמדובר במכר המתבצע אגב גירושין בכדי לעקר את תכלית הבדיקה או לשנות מהיקף חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחות בכל הנוגע לבדיקת הזכויות הנמכרות. דברים אלה מקבלים משנה תוקף בשים לב לכך שמדובר בבדיקה פשוטה וזולה, מחד גיסא, ואשר אי ביצועה עשויה לגרור תוצאות הרות אסון, מאידך גיסא. 58. אף איני מקבלת את טענת הנתבע כי לא לקח על עצמו להעביר את זכויות גב' כרמית קורנגולד בבית המשפחה לתובע (עמ' 33, ש' 34/35; עמ' 34, ש' 34/36; עמ' 35, ש' 18/23; עמ' 36, ש' 6-7; עמ' 40, ש' 26/27; עמ' 49, ש' 2-3; עמ' 55, ש' 23), ולכן לא בדק בפועל את מצב הזכויות בדירה (עמ' 40, ש' 33/34).
פסק דין |12/06/2024 |שלום – חיפה
לורם איפסום דולור סיט אמט, קונסקטורר אדיפיסינג אלית לפרומי בלוף קינץ תתיח לרעח. לת צשחמי צש בליא, מנסוטו צמלח לביקו ננבי, צמוקו בלוקריה.
כל הזכויות שמורות ©