כל הזכויות שמורות ©
עריכת דין בתחום המקרקעין בחיפה מחייבת התמודדות עם מגוון סוגיות ייחודיות, החל מרישום זכויות במקרקעין, דרך טיפול בעסקאות נדל"ן ועד לייצוג בסכסוכי מקרקעין. המאמר מציג ניתוח מקיף של תחום עריכת דין מקרקעין בחיפה בהתבסס על פסיקות בתי המשפט הרלוונטיות, ומספק המלצות מעשיות לעורכי דין ולקוחות.
תחום המקרקעין בחיפה מתאפיין במורכבות משפטית ופרקטית הנובעת ממגוון גורמים, לרבות היסטוריה קרקעית מורכבת, פיתוח עירוני מתמשך, והליכי רישום מסובכים. עורך דין מקרקעין בחיפה נדרש להתמודד עם סוגיות אלו תוך הקפדה על חובותיו המקצועיות והאתיות.
אחת הסוגיות המרכזיות בעבודת עורך דין מקרקעין בחיפה היא הטיפול ברישום זכויות במקרקעין. הפסיקה מדגישה את חשיבות ההבהרה ללקוחות בדבר מצב רישום הזכויות:
ת"א (חיפה) 8108-04 סופיה בליאבסקי נגד 1. סיבוני חיים (20/06/2006):
"הקונים מצהירים כי ידוע להם שהזכויות בדירה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין וכי הטיפול ברישום הזכויות מנוהל ע"י המוכרים על חשבונם ועל אחריותם המלאה."
פסק דין זה מדגיש את החשיבות של שקיפות מלאה בנוגע למצב רישום הזכויות בנכס. עורך דין מקרקעין בחיפה נדרש לוודא כי כל הצדדים מודעים למצב הרישום הקיים ולאחריות לביצוע הרישום בעתיד.
הפסיקה מגדירה באופן ברור את היקף החובות המוטלות על עורך דין מקרקעין בחיפה בעת טיפול בעסקאות:
ת"א (חיפה) 4706/03 אלאלוף יונה ואח' נגד רון. ד. דיחנו, עורך דין (12/12/2006):
"החובה המוטלת על הנתבע, עורך הדין, בטרם עריכת חוזה מכר של נכס, היא לבדוק את רישום זכויות הבעלות במכר ורישומן, על שם המוכר; בדיקת מגבלות חוקיות להעברת המכר על שם הקונה, בדיקות, כגון: קיומם של צווי הריסה, אישומים תלויים ועומדים המלמדים על חריגה או סטייה מן המותר בבנייה; עיקולים; שעבודים, משכנתאות, זכויות של צדדים שלישיים"
פסק דין זה מדגיש את החובה המקצועית המוטלת על עורך דין מקרקעין בחיפה לבצע בדיקות מקיפות בטרם עריכת חוזה מכר. אלה כוללות בדיקת זכויות הבעלות, איתור מגבלות חוקיות, בדיקת צווי הריסה, עיקולים, שעבודים ומשכנתאות, וזכויות של צדדים שלישיים.
האחריות המקצועית של עורך דין מקרקעין בחיפה נמשכת לאורך כל הליך העסקה, כולל שלב רישום הזכויות, כפי שעולה מהפסיקה:
ת"א (חיפה) 45504-12-21 מאיר נזרי נגד עו"ד משה פרייליך (20/12/2023):
"התובע, רופא במקצועו, רכש את הדירה יחד עם רעייתו לשעבר, בתאריך 17/5/1999, כאשר הנתבע ייצג את החברה הקבלנית לאורך כל הליך הרכישה, ובין יתר הפעולות שהיה עליו לבצע, נכלל, בין היתר, רישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין."
פסק דין זה מבהיר כי אחריות עורך הדין אינה מסתיימת בחתימת ההסכם, אלא נמשכת עד להשלמת רישום הזכויות. זוהי נקודה חשובה במיוחד בחיפה, עיר בה קיימים מקרים רבים של נכסים שטרם הושלם בהם הליך הרישום.
הליכי רישום מקרקעין בחיפה מאופיינים לעתים במורכבות הנובעת מסיבות שונות, כולל הליכי פרצלציה מתמשכים, בעלויות היסטוריות מורכבות, ותהליכי התחדשות עירונית. כפי שעולה מהפסיקה:
ת"א (תל אביב) 72138-11-20 רבוע כחול נדל"ן בע"מ נגד חוצות היוצר- חיפה בע"מ (13/03/2023):
"קיימות פעולות שידועות שאינן בשליטת החייב ברישום הבית המשותף ולא בכדי אפילו בהוראות חוק המכר דירות בסעיף 6ב(ג), נקבע כי עיכובים בביצוע הרישום בנסיבות שאינן תלויות בגורם החייב ברישום, לא יובאו במניין התקופות הנ"ל."
פסק דין זה מכיר בעובדה שישנם עיכובים בהליכי רישום שאינם בשליטת עורך הדין או הצדדים לעסקה. עם זאת, על עורך דין מקרקעין בחיפה לנקוט בכל האמצעים הסבירים כדי לקדם את הליכי הרישום ולעדכן את לקוחותיו באופן שוטף.
ההיבט האתי בעבודת עורך דין מקרקעין בחיפה הוא בעל חשיבות מכרעת, כפי שעולה מהחלטות ועדת האתיקה:
ב"פ (חיפה) 25/21 לשכת עורכי הדין- וועדת האתיקה מחוז חיפה נגד עורכת דין תמר פלד מ"ר 12887 (07/12/2022):
"בהסכם המכר נרשם כי הנקבלת מתחייבת לרשום את זכויותיהם של המתלוננים בלשכת רישום מקרקעין לא יאוחר מ-12 חודשים לאחר סיום הפרצלציה. במעמד החתימה על ההסכם שילמו המתלוננים לנקבלת סך 15,080 ₪ שכר טרחה, בתמורה לרישום זכויותיהם בלשכת רישום מקרקעין"
החלטה זו מדגישה את החשיבות של עמידה בהתחייבויות כלפי הלקוחות, במיוחד בכל הנוגע לרישום זכויות במקרקעין. על עורך דין מקרקעין בחיפה להקפיד על קיום התחייבויותיו ולפעול בשקידה ראויה לקידום האינטרסים של לקוחותיו.
עורך דין מקרקעין בחיפה נדרש לבצע סדרה של בדיקות מקדימות טרם השלמת עסקת מקרקעין:
בדיקת נסח טאבו עדכני – יש לקבל נסח רישום עדכני מלשכת רישום המקרקעין בחיפה ולבחון את כל הפרטים הרשומים בו, לרבות בעלויות, הערות אזהרה, עיקולים, משכנתאות ושעבודים אחרים.
איתור מגבלות תכנוניות – בדיקה מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה לגבי קיומן של מגבלות תכנוניות, תוכניות בניין עיר (תב"ע) חלות, ובחינת השלכותיהן על הנכס ועל העסקה המתוכננת.
בירור זכויות צדדים שלישיים – איתור זכויות שאינן רשומות בטאבו, כגון זכויות של דיירים מוגנים, שוכרים, או בעלי זכויות חוזיות שטרם נרשמו.
בדיקת היתרי בנייה – בדיקת קיומם של היתרי בנייה תקפים, התאמת המצב בפועל להיתרים, וקיומן של חריגות בנייה או צווי הריסה.
ניהול נכון של הליך העסקה הוא מרכיב קריטי בעבודת עורך דין מקרקעין בחיפה:
הכנת הסכם מכר מפורט – עריכת הסכם מכר המפרט בבהירות את כל היבטי העסקה, לרבות התמורה, מועדי התשלום, מצב הנכס, אחריות לליקויים, ומועד מסירת החזקה.
תיעוד כל ההתחייבויות – תיעוד מדויק של כל ההתחייבויות של הצדדים, לרבות התחייבויות הנוגעות לרישום הזכויות, הסרת עיקולים או שעבודים, והשלמת מסמכים נדרשים.
קביעת לוחות זמנים ברורים – הגדרת לוחות זמנים ברורים לביצוע כל שלב בעסקה, תוך התחשבות במורכבות ההליכים במחוז חיפה.
הבטחת כספי הקונים – יישום של אחת מדרכי הבטחת כספי הקונים הקבועות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, כגון ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, רישום הערת אזהרה או בטוחה אחרת.
השלמת הליך הרישום היא חלק מהותי מאחריותו של עורך דין מקרקעין בחיפה:
ליווי הליכי הרישום – ליווי מקצועי של הליכי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בחיפה, החל משלב הגשת הבקשה ועד להשלמת הרישום.
טיפול בהערות אזהרה – רישום הערות אזהרה לטובת הקונים להבטחת זכויותיהם, ולאחר השלמת העסקה, מחיקת הערות אזהרה לטובת הקונים.
הסדרת משכנתאות – טיפול ברישום משכנתאות חדשות לטובת הקונים ובהסרת משכנתאות קיימות של המוכרים, תוך תיאום עם הבנקים המעורבים.
טיפול בחריגות בנייה – במקרה של חריגות בנייה, ייעוץ וליווי בהליכי הכשרה או הסדרה, כולל הגשת בקשות להיתרים מתאימים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה.
עריכת דין בתחום המקרקעין בחיפה מחייבת מקצועיות, דייקנות והקפדה על כללי האתיקה. הפסיקה מדגישה את החובות המוטלות על עורכי הדין בתחום ואת הצורך בטיפול מקיף ויסודי בכל היבטי העסקה, מהבדיקות המקדימות ועד להשלמת רישום הזכויות.
התמקצעות ועדכון ידע – התעדכנות מתמדת בחקיקה, בפסיקה ובנהלי לשכת רישום המקרקעין והוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה.
שקיפות מלאה – הקפדה על שקיפות מלאה מול הלקוחות בכל הנוגע למצב הנכס, לזכויות הרשומות ולמגבלות הקיימות.
תיעוד מדויק – ניהול תיעוד מפורט של כל הפעולות והייעוץ שניתן ללקוחות, ושמירת מסמכים רלוונטיים לתקופה ממושכת.
ניהול ציפיות נכון – הצגה מדויקת של לוחות הזמנים הצפויים וההליכים הנדרשים, במיוחד בכל הנוגע לרישום זכויות.
שיתוף פעולה מקצועי – יצירת קשרי עבודה טובים עם הגורמים הרלוונטיים בלשכת רישום המקרקעין, בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ובעיריית חיפה.
הגנה על זכויות הלקוחות – נקיטת כל האמצעים הדרושים להגנה על זכויות הלקוחות, לרבות רישום הערות אזהרה, ערבויות בנקאיות ובטוחות אחרות.
מניעת ניגודי עניינים – הקפדה על זיהוי ומניעת ניגודי עניינים אפשריים, במיוחד בייצוג צדדים שונים לעסקה.
עורך דין מקרקעין בחיפה והקריות הפועל על פי העקרונות והכללים המפורטים במאמר זה יוכל להעניק ללקוחותיו שירות מקצועי ואיכותי, תוך הגנה מיטבית על זכויותיהם ואינטרסיהם. בתחום המורכב של מקרקעין, ובמיוחד באזור חיפה המאופיין במגוון אתגרים ייחודיים, חשיבותו של ייצוג משפטי מקצועי ומנוסה אינה יכולה להיות מוערכת די הצורך.
ת"א (חיפה) 8108-04- סופיה בליאבסקי נגד 1. סיבוני חיים
שמות השופטים: מנחם רניאל
הקונים מצהירים כי ידוע להם שהזכויות בדירה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין וכי הטיפול ברישום הזכויות מנוהל ע"י המוכרים על חשבונם ועל אחריותם המלאה. 6. א.5. היתרה, בסך של 20,000 דולר ארה"ב בש"ח (עשרים אלף דולר ארה"ב בש"ח) תשולם ע"י הקונים למוכרים עם מסירת החזקה בדירה לידי הקונים וזאת עד ליום 20.5.98 וכנגדה, כאשר סך של 10,000 מתוך הסך הנ"ל יופקד בנאמנות עו"ד דויטש להבטחת ביצוע הרישומים של הדירה על שמם של המוכרים וההעברות הנדרשות ע"י המוכרים וכן בכפוף להמצאת אישור תשלום או פטור היטל השבחה ומס שבח. בהעדר אישורים אלה יופקדו סכומים גבוהים יותר מהאמור לפי קביעת עו"ד דויטש. 8. א. המוכרים מתחייבים לרשום ולהעביר את זכויות הבעלות בדירה על שם הקונים אצל רשם המקרקעין בחיפה כשהדירה חופשית מכל חוב, עיקול, שיעבוד, זכות שכירות, זכות חזקה ו/או זכות אחרת כלשהיא לטובת צד שלישי (להלן "העיקול"). ב. לא ניתן לבצע את רישום הדירה במועד הרישום, מסיבה שאינה תלויה במוכרים ידחה מועד הרישום למועד בו תהיה אפשרות לבצע את הרישום. הבעיה הרישומית היא שאחד החדרים בדירה שנמכרה על ידי הנתבעים 1 ו-2, (להלן: המוכרים), רשום כחלק מדירה אחרת הרשומה על שם עמר. לשם ביצוע הרישום כראוי, יש צורך תחילה לתקן את רישום הבית המשותף, כך שהדירה של המוכרים תכלול את כל חדריה ברישום הבית המשותף, ואז ניתן להעבירה. מאחר שמדובר באדמת מינהל, היה צריך גם לקבל את הסכמתו וחתימתו של המינהל. 3. אין חולק על רוב מה שאירע לאחר חתימת החוזה. לפי הראיות, זה מה שקרה: לפי תצהיר המוכר, לא נעשה דבר לרישום הדירה במשך שנתיים, מתוך שהוא סמך על הנתבע 3 שיטפל בענין.
פסק דין |19/06/2006 |שלום – חיפה
ת"א (תל-אביב-יפו) 4706/03- אלאלוף יונה ואח נגד רון. ד. דיחנו, עורך דין
שמות השופטים: מארקהורנציק דליה
אני דוחה אף את טענת הנתבע, כי היה רשאי להסתמך על מצגי התובעים, לאחר שנמנעה ממנו האפשרות, לטענתו, לקבל את ההסכמה של הדיירים למפרע, ובטרם נחתם ההסכם, כפי שלדבריו הציע לתובעים אך הם לא קיבלו את הצעתו. כמוכן אני דוחה את טענת הנתבע, לפיה התובעים מנועים מלטעון להתרשלות, כאשר הם אלה שנכשלו והכשילו במצג שיצרו. עמדתי היא שהיה על הנתבע לדרוש, טרם חתימת המוכרים והקונים על עסקת המכר, מכתבי הסכמה של כלל הדיירים (בסךהכול: חמש משפחות), לתיקון צו בתים משותפים. עמדתי היא שהיה על הנתבע, באין מכתבי הסכמה מאת כלל הדיירים, לבצע בדיקה עצמאית משלו בתיק הבניין במנהל ההנדסה של עיריית חיפה, עלמנת לוודא שלא קיימת התנגדות למתן היתר בנייה לתוספת ולשינויים, אשר ידוע וברור כי בוצעו בדירה. מעדותו של הנתבע עולה כי לא נעשתה עלידו כל בדיקה מקדימה או אחרת של תיק הבניין. 28)החובה המוטלת על הנתבע, עורךהדין, בטרם עריכת חוזה מכר של נכס, היא לבדוק את רישום זכויות הבעלות במכר ורישומן, עלשם המוכר; בדיקת מגבלות חוקיות להעברת המכר עלשם הקונה, בדיקות, כגון: קיומם של צוויהריסה, אישומים תלויים ועומדים המלמדים על חריגה או סטייה מן המותר בבנייה; עיקולים; שעבודים, משכנתאות, זכויות של צדדים שלישיים וכן הגדרת בטוחות הולמות להבטחת ביצוע העברת זכויות הבעלות בנכס משם המוכר לשם הקונה. כל זאת – כאשר עורךהדין מייצג את הקונה בלבד. 29)בעסקת מכר מקרקעין בה עורךהדין מייצג את שני הצדדים לעסקה, "המוכר" ו"הקונה", מוטלת על עורךהדין מערכת חובות מקצועיות כפולה: א. החובות המוטלות על עורךהדין כמייצג את המוכרים.
פסק דין |11/12/2006 |שלום – תל אביב
ת"א (תל אביב) 72138-11-20- רבוע כחול נדלן בע"מ נגד חוצות היוצר- חיפה בעמ
שמות השופטים: עמית יהודה פרגו
קיימות פעולות שידועות שאינן בשליטת החייב ברישום הבית המשותף ולא בכדי אפילו בהוראות חוק המכר דירות בסעיף 6ב(ג), נקבע כי עיכובים בביצוע הרישום בנסיבות שאינן תלויות בגורם החייב ברישום, לא יובאו במניין התקופות הנ"ל. כלומר המחוקק עצמו צפה (והתיר) אפשרות של עיכובים בביצוע הרישום בנסיבות שאינן תלויות בגורם החייב ברישום. 28. התקופות המנויות בסעיף הנ"ל הינן רק לאחר רישום הפרצלציה, כלומר בתקופת הרישום לא נמנית כל התקופה שעד רישום הפרצלציה ובכל מקרה, דעתי כי במקרה דנא, בתקופה שעד רישום הפרצלציה, התקיימו עיכובים בביצוע רישום הפרצלציה בנסיבות שאינן בשליטת הנתבעת 1 או הנתבעת 2 והנתבעות לא רק שלא יכלו למנוע אותן, אלא עשו פעולות (רבות שונות ויצירתיות) בכדי לפתור אותן ואשר סקרתי אותן בהרחבה מעלה בהרחבה ולהלן בתמצות: 28.1 עיריית חיפה לא היתה בעלים של המקרקעין. 28.2 רשות מקרקעי ישראל סירבה (משך תקופה ממושכת מאוד) לחתום על שטרי העברת הבעלות על שם עירייה חיפה. 28.3 רישום הפרצלציה היה מורכב מאוד ונדרשו פתרונות יצירתיים על מנת להצליח לרשום אותה, אותן העלתה החברה אשר נשכרה על ידי הנתבעות. 28.4 ביצוע פרסומים על הפקעה על מנת שניתן יהיה לרשום פרצלציה, דבר שלעצמו אורך זמן. 28.5 החתמת כל הגורמים הרלבנטים על מסמכי הפרצלציה, לרבות עיריית חיפה ורשות מקרקעי ישראל, דבר אשר אורך זמן רב. 28.6 החתמת הגורמים הרלבנטים על מסמכי העברת הזכויות על שם עיריית חיפה ומהן על שם הנתבעת 1 ובשרשרת לנתבעת 2, דבר אשר אורך זמן רב. 28.7 משבר הקורונה, אשר מנע בשלבים מסוימים גישה לרשויות ועיכב את ההליכים. 29. בנוסף, בנסיבות המקרה ובשל הפעולות הרבות הנדרשות לרישום בית משותף מורכב, קיימות פעולות אשר תלויות בגורמים שלישיים לשם רישום הבית המשותף ואשר יכולות לעכב את הרישום בחודשים ואף שנים, כפי שמניתי לעיל וביניהן: החתמת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה על גבי התשריט, החתמת עירייה חיפה על גבי מסמכי הבית המשותף, רישום זיקת הנאה או קבלת הסכמת עיריית חיפה לרישום זכויות מעבר בתקנון, ביטול הערה בגין הפקעה שנרשמה בטעות בחלקות, כוח עליון כגון שביתות השבתות, משבר הקורונה וכיו"ב.
פסק דין |12/03/2023 |מחוזי – תל אביב
ת"א (חיפה) 45504-12-21- מאיר נזרי נגד עוד משה פרייליך
שמות השופטים: גאדה בסול
1. עסקינן בתביעה אשר הוגשה ע"י התובע, נגד הנתבע, שהינו עורך דין במקצועו, בגין רישום זכויות התובע בדירת מגורים שהוא רכש, דירה הממוקמת ברחוב אלברט שוויצר 10 חיפה, הידועה כגוש 10794 חלקה114 (חלקה ישנה 42) , תת חלקה 2 (להלן: הדירה) 2. התובע , רופא במקצועו, רכש את הדירה יחד עם רעייתו לשעבר, בתאריך 17/5/1999 , כאשר הנתבע ייצג את החברה הקבלנית לאורך כל הליך הרכישה, ובין יתר הפעולות שהיה עליו לבצע, נכלל, בין היתר, רישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין. 3. התובע שילם לנתבע כשכר טרחה, סך המהווה 1.5 ממחיר הדירה באותה עסקה. 4. לפי התובע, הנתבע לא ביצע את המוטל עליו, משך שנים, דבר אשר אילץ אותו, בלית ברירה, לבצע את רישום הזכויות בדירה על שמו, בכוחות עצמו, תוך נשיאה בהוצאות הכרוכות בכך. 5. לפי התובע, מדובר בהתרשלות של הנתבע בביצוע תפקידו כעורך דין מייצג, ועל כן, הוא עותר לקבלת הסעדים הבאים: – החזר של חצי מסכום שכר הטרחה ששולם לנתבע אשר שולם בתאריך 17/5/1999 , משלא ביצע הנתבע את מלוא הפעולות להן הוא התחייב, עד לרישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין, כאמור. חלק זה של התביעה הועמד על הסך של 11,400 ש"ח, נומינלי, אליהם הוא עותר לצרף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. הסכום חושב לפי שער הדולר היציג, כשהדירה נרכשה במחיר של 314,000 דולר ארה"ב. – תשלום ההוצאות שנגרמו לתובע לצורך רישום זכויותיו בלשכת מרשם המקרקעין, לרבות הליך החאייאת החברה אשר בנתה את הנכס והחתמוה עם התובע על הסכם הרכישה- סך של 12,000 ש"ח – הוצאות נלוות – סך של 1,536 ש"ח – הוצאות הכרוכות בהליכי הרישום, אבדן ימי עבודה, עייוץ וכן נזק לא ממוני 6,000 ש"ח.
פסק דין |19/12/2023 |שלום – חיפה
בפ (חיפה) 25/21- לשכת עורכי הדין- וועדת האתיקה מחוז חיפה נגד ' עורכת דין ׳ תמר פלד מ״ר 12887
שמות השופטים: עו״ד סילביה פריימן אב״ד,עו״ד עמית גור חב״ד,עו״ד אברהם סופר חב״ד
פריימן, אב"ד ניתן ביום כ"ג אייר תשפ"ג, 14 במאי 2023 בהעדר הצדדים. scanned with camscanner בבית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין בחיפה תיק בפ 25/21 בבית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי-הדין חיפה נתקבל ביום _22/12/14 הקובל: לשכת עורכי הדין-ועדת האתיקה מחוז חיפה באמצעות ב"כ עו"ד ליאור בר זוהר נגד הנקבלת: עורכת דין (בהשעיה) גב׳ תמר פלד מ"ר 12887 רחוב חת נחום 5 חיפה 3508504 הכרעת דין א. עובדות כתב הקובלנה 1. בתאריך 12.5.21 הוגשה קובלנה כנגד הנקבלת, ששימשה כעורכת דין במועדים הרלבנטיים לכתב הקובלנה וייצגה את חברת ב. ח. חמו יזמות ובניה בע"מ ברמת ישי (להלן: "החברה") בעסקאות מכר של בתים צמודי קרקע, שבנתה ומכרה החברה. 2. בתאריך 28.1.2010 , המתלוננים, אילנית ואלדד רינגל (להלן המתלוננים) רכשו בית צמוד קרקע ברמת ישי, מהחברה הנ"ל, שהיתה מיוצגת על ידי הנקבלת. 3. בהסכם המכר נרשם כי הנקבלת מתחייבת לרשום את זכויותיהם של המתלוננים בלשכת רישום מקרקעין לא יאוחר מ12-חודשים לאחר סיום הפרצלציה. במעמד החתימה על ההסכם שילמו המתלוננים לנקבלת סך 15,080 ₪ שכר טרחה, בתמורה לרישום זכויותיהם בלשכת רישום מקרקעין (13,000 ₪ בצירוף מע"מ). 4. הנקבלת הזניחה את הטיפול במתלוננים לאורך שנים רבות ולא ביצעה את הרישום. המתלוננים חזרו ופנו אליה מספר רב של פעמים, הנקבלת הבטיחה לטפל ולרשום את הנכס שרכשו מהחברה על שמם אך לא עשתה כן. 5. בשנת 2016, פנו המתלוננים לעו"ד תמר איטח, כדי שזו תטפל ברישום זכויותיהם ובהגשת תביעה אזרחית כנגד הנקבלת.
גזר דין |06/12/2022 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה
ת"א (תל אביב) 72138-11-20- רבוע כחול נדלן בע"מ נגד חוצות היוצר- חיפה בעמ
שמות השופטים: עמית יהודה פרגו
קיימות פעולות שידועות שאינן בשליטת החייב ברישום הבית המשותף ולא בכדי אפילו בהוראות חוק המכר דירות בסעיף 6ב(ג), נקבע כי עיכובים בביצוע הרישום בנסיבות שאינן תלויות בגורם החייב ברישום, לא יובאו במניין התקופות הנ"ל. כלומר המחוקק עצמו צפה (והתיר) אפשרות של עיכובים בביצוע הרישום בנסיבות שאינן תלויות בגורם החייב ברישום. 28. התקופות המנויות בסעיף הנ"ל הינן רק לאחר רישום הפרצלציה, כלומר בתקופת הרישום לא נמנית כל התקופה שעד רישום הפרצלציה ובכל מקרה, דעתי כי במקרה דנא, בתקופה שעד רישום הפרצלציה, התקיימו עיכובים בביצוע רישום הפרצלציה בנסיבות שאינן בשליטת הנתבעת 1 או הנתבעת 2 והנתבעות לא רק שלא יכלו למנוע אותן, אלא עשו פעולות (רבות שונות ויצירתיות) בכדי לפתור אותן ואשר סקרתי אותן בהרחבה מעלה בהרחבה ולהלן בתמצות: 28.1 עיריית חיפה לא היתה בעלים של המקרקעין. 28.2 רשות מקרקעי ישראל סירבה (משך תקופה ממושכת מאוד) לחתום על שטרי העברת הבעלות על שם עירייה חיפה. 28.3 רישום הפרצלציה היה מורכב מאוד ונדרשו פתרונות יצירתיים על מנת להצליח לרשום אותה, אותן העלתה החברה אשר נשכרה על ידי הנתבעות. 28.4 ביצוע פרסומים על הפקעה על מנת שניתן יהיה לרשום פרצלציה, דבר שלעצמו אורך זמן. 28.5 החתמת כל הגורמים הרלבנטים על מסמכי הפרצלציה, לרבות עיריית חיפה ורשות מקרקעי ישראל, דבר אשר אורך זמן רב. 28.6 החתמת הגורמים הרלבנטים על מסמכי העברת הזכויות על שם עיריית חיפה ומהן על שם הנתבעת 1 ובשרשרת לנתבעת 2, דבר אשר אורך זמן רב. 28.7 משבר הקורונה, אשר מנע בשלבים מסוימים גישה לרשויות ועיכב את ההליכים. 29. בנוסף, בנסיבות המקרה ובשל הפעולות הרבות הנדרשות לרישום בית משותף מורכב, קיימות פעולות אשר תלויות בגורמים שלישיים לשם רישום הבית המשותף ואשר יכולות לעכב את הרישום בחודשים ואף שנים, כפי שמניתי לעיל וביניהן: החתמת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה על גבי התשריט, החתמת עירייה חיפה על גבי מסמכי הבית המשותף, רישום זיקת הנאה או קבלת הסכמת עיריית חיפה לרישום זכויות מעבר בתקנון, ביטול הערה בגין הפקעה שנרשמה בטעות בחלקות, כוח עליון כגון שביתות השבתות, משבר הקורונה וכיו"ב.
פסק דין |12/03/2023 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל-אביב-יפו) 4706/03- אלאלוף יונה ואח נגד רון. ד. דיחנו, עורך דין
שמות השופטים: מארקהורנציק דליה
אני דוחה אף את טענת הנתבע, כי היה רשאי להסתמך על מצגי התובעים, לאחר שנמנעה ממנו האפשרות, לטענתו, לקבל את ההסכמה של הדיירים למפרע, ובטרם נחתם ההסכם, כפי שלדבריו הציע לתובעים אך הם לא קיבלו את הצעתו. כמוכן אני דוחה את טענת הנתבע, לפיה התובעים מנועים מלטעון להתרשלות, כאשר הם אלה שנכשלו והכשילו במצג שיצרו. עמדתי היא שהיה על הנתבע לדרוש, טרם חתימת המוכרים והקונים על עסקת המכר, מכתבי הסכמה של כלל הדיירים (בסךהכול: חמש משפחות), לתיקון צו בתים משותפים. עמדתי היא שהיה על הנתבע, באין מכתבי הסכמה מאת כלל הדיירים, לבצע בדיקה עצמאית משלו בתיק הבניין במנהל ההנדסה של עיריית חיפה, עלמנת לוודא שלא קיימת התנגדות למתן היתר בנייה לתוספת ולשינויים, אשר ידוע וברור כי בוצעו בדירה. מעדותו של הנתבע עולה כי לא נעשתה עלידו כל בדיקה מקדימה או אחרת של תיק הבניין. 28)החובה המוטלת על הנתבע, עורךהדין, בטרם עריכת חוזה מכר של נכס, היא לבדוק את רישום זכויות הבעלות במכר ורישומן, עלשם המוכר; בדיקת מגבלות חוקיות להעברת המכר עלשם הקונה, בדיקות, כגון: קיומם של צוויהריסה, אישומים תלויים ועומדים המלמדים על חריגה או סטייה מן המותר בבנייה; עיקולים; שעבודים, משכנתאות, זכויות של צדדים שלישיים וכן הגדרת בטוחות הולמות להבטחת ביצוע העברת זכויות הבעלות בנכס משם המוכר לשם הקונה. כל זאת – כאשר עורךהדין מייצג את הקונה בלבד. 29)בעסקת מכר מקרקעין בה עורךהדין מייצג את שני הצדדים לעסקה, "המוכר" ו"הקונה", מוטלת על עורךהדין מערכת חובות מקצועיות כפולה: א. החובות המוטלות על עורךהדין כמייצג את המוכרים.
פסק דין |11/12/2006 |שלום – תל אביב
ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן
שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד
הנתבע, שהיה ער לקושייה הכרוכה באופן פועלו כמייצג בעסקת מכר הדירה, הודה במסגרת חקירתו הנגדית בקיומה של אחריות המוטלת על כתפיו להשלמת העסקה ברישום הזכויות בדירה ע"ש התובעים, עת השיב "לשאלת בית המשפט: ש. בשנת 2011 לא היה צורך לסיים את הרישום ת. בוודאי שהיה צורך. אני לא רוצה להתעלם מאחריות . . . ", ובאותה נשימה סייג אחריות זו בחוסר תקשורת ישירה בינו לבין הלקוח – טענת הגנה שכלל לא הוכחה, כפי שעוד יבואר בהמשך (ראו עדות הנתבע בעמ' 49 לפרוטוקול, ש' 8-11). כאשר עורך הדין, שחב בביצוע העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים, נמנע מלעשות כן, ללא טעם ענייני, אף שהלקוחות הפקידו בידיו יפוי-כוח המאפשר את רישום הזכויות על שמם, בדגש על חלוף הזמן ממועד השתכללות העסקה, תשלום מלוא התמורה החוזית והעברת החזקה בדירה לידי הקונים, ועד למועד רישום הזכויות בפועל, שהתרחש כעבור 6 שנים לאחר מכן, ורק עקב פניית הלקוחות אליו, קמה לה עוולת הרשלנות במישור היחסים שבין עורך הדין ללקוחותיו. 8 23. פסיקת בתי המשפט הכירה בחובת הזהירות המוטלת על כתפיהם של עורכי דין העוסקים בענייני הסכמי מקרקעין, במיוחד במכירה וקנייה של דירות מגורים. במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר.
פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת
ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן
שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון
סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". מן הכלל אל הפרט 75. הסקירה לעיל העלתה כי לעורך דין חובות רבות כלפי לקוחו, בפרט כאשר מדובר בעסקה לרכישת מקרקעין. התובע טען, בראש ובראשונה, כי עו"ד שלם כלל לא הסבה תשומת לבו לעובדה שהבית, על שטחו, הוא חלק מהליך פרצלציה בעיצומו. לטענתו, כלל לא ידע מהי המשמעות המילולית והמשפטית של פרצלציה, בפרט כשאינו דובר עברית על בוריה, ויש לו קשיי שפה. לשיטתו, עו"ד שלם לא ביצעה שום בדיקה, ולו מינימלית, לגבי מצב המקרקעין, לא יידעה ולא שיתפה אותו במצבם. כמו כן, לא בדקה, בין בעצמה ובין על ידי בעלי מקצוע, את מצבו התכנוני של הנכס ואף לא הפנתה אותו לבדוק את המצב התכנוני לאשורו. 76. עו"ד שלם הפנתה, מנגד, לסעיף 13 להסכם, שם נכתב במפורש "הצדדים מאשרים ומצהירים, כי הוצע להם, ע"י עוה"ד המטפלים בעסקה דנן, לבדוק את זכויות הבניה, החבות בהיטל השבחה וכל יתר ההיבטים הפיזיים, ההנדסיים והתכנוניים הקשורים בממכר בעצמם ו/או ע"י מומחים מטעמם". עוד טענה, כי על עו"ד המייצג רוכש דירה, מוטלת האחריות לבצע בדיקות משפטיות בלבד ולא בדיקות תכנוניות שאינן בתחום מומחיותו. לגרסתה, יידעה את התובע בדבר הבדיקות התכנוניות שיש לבצע והמליצה לו לשכור בעלי מקצוע. משלא עשה כן, ומשחתם על ההסכם כמות שהוא, אין לתובע להלין, אלא על עצמו.
פסק דין |03/05/2024 |שלום – חדרה
ת"א (חיפה) 45504-12-21- מאיר נזרי נגד עוד משה פרייליך
שמות השופטים: גאדה בסול
לטענת הנתבע, התובע הפר את התחייבותו , על פי הסכם הרכישה, להתייצב במשרדי הנתבע, לצורך החתימה על גבי מסמכם הדרושים להשלמת רישום הזכויות, הפר את התחייבותו להמציא את האישורים הדרושים, כגן אישור עיריית חיפה, אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה, אישורים שבלעדיהם לא ניתן לבצע את הרישום בלשכת מרשם המקרקעין, ואף סירב לשלם את אגרת רישום העסקה בלשכת מרשם המקרקעין. 24. בהתנהגות זו, כך הנתבע, התובע מנע את רישום זכויותיו בדירה . 25. לטענת הנתבע, התובע השתהה משך עשור עד אשר נאות לפנות אליו לרישום זכויותיו בדירה, כאשר באותו מועד, החברה שמכרה את הדירה כבר פורקה, ולא הייתה פעילה, ועל כן, כך הנתבע, אין לתובע להלין אלא על עצמו, בהיותו האחראי ליצירת המצב בו זכויותיו בדירה לא נרשמו, החברה המוכרת פורקה, והיה צורך בהחייאתה לצורך השלמת הרישום. 26. לפי הנתבע, השיהוי הניכר של התובע בהגשת תביעתו, גרם לו לנזק ראייתי, כאשר בחלוף למעלה מעשור, מסמכים רבים הדרושים להגנתו נגנזו או אבדו, לרבות ההתכתבויות מול התובע, וההתכתבויות מול יתר הדיירים בפרוייקט, שזכויותיהם נרשמו עוד בשת 2010. 27. לפי הנתבע, סכום שכר הטרחה ששולם לו ע"י התובע, על פי סעיף 6א להסכם הרכישה של הדירה מול החברה, והקובע כי משרד הנתבע יטפל בהסכם המכר, לרבות הדיווח לרשויות המס, וכל הפעולות הדרושות לצורך השלמת ההסכם ורישום הזכויות, לרבות רישום הבניין כבית משותף , והעברת הזכויות בדירות על שם הקונים, עמד על הסך של 11,322 ש"ח. 28. הסכם הרכישה היה על שם התובע ורעייתו לשעבר, ולא התובע לבדו, כאשר הם התחייבו על פי תנאי ההסכם, כי הם יקיימו את התחייבויותיהם על פי ההסכם, ויופיעו " בלשכת רישום המקרקעין או בפני עורכי הדין בתאריך שיקבע על ידי עורכי הדין ובתיאום עם הקונה לחתום על כל המסמכים הדרושים לשם ביצוע פעולות הרישום וההעברה כפ שיידרשו לעשות ע"י עורכי הדין, ולהמציא לעורכי הדין את כל המסמכים שיידרשו על ידם להמציאם".
פסק דין |19/12/2023 |שלום – חיפה
ת"א (ראשון-לציון) 354/07- מרום (מרקו) יעקב ואח נגד מידן (מירלאשוילי) דניאל ואח
שמות השופטים: יעל בלכר
אין בכך כדי לגרוע מחובתו של עורך הדין לבדוק את טיב זכויותיו של המוכר בדירה, שהיא חובה בסיסית בעריכת חוזה מכר דירה, לצורך שמירת זכויות הקונה. כפי שצוין בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד שוחט, פ"ד מו(4) 529: "עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום, בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי העניין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה,מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". ראו גם ת. א (ת"א) 4706/03 אלאלוף נ' עו"ד דיחנו, מיום 12/12/06, כב' השופטת מארק-הורנצ'יק). בדיקת הזכויות מול המינהל או בדיקת חוזה החכירה, לא נעשתה וללא כל סיבה שיכולה להצדיק הימנעות מהבדיקה. בהעדר אינדיקציה בנסח רישום המקרקעין לכך שאין צורך בהסכמת המינהל, ברירת המחדל היא שזו נדרשת להעברת הזכויות. לכל הפחות, יש לבדוק את טיב הזכויות במינהל (ראו גם ע"א 2180/98 בר לב נ' הסוכנות היהודית, פ"ד נה(3) 220). 55. אין מדובר במקרה בו העמיד עורך הדין את הלקוחות על הסיכון שקיים בהתנהלותם המהירה, והם העדיפו ליטול את הסיכון. הנתבע 3 לא עיין בחוזה החכירה, לא מצא קיומה של המגבלה ולא ביקש כלל לפנות למינהל לבירור העניין (לחובת עו"ד להעמיד את הקונים על הסיכון הטמון בעסקה ראו ת. א (ת"א) 52988/99 סיטין נ' רוקח (כב' השופטת חיות)). 56. לטענת הנתבע 3, טיוטת החוזה נמסרה לכל הצדדים, אשר קראו אותה ולא העלו שום נושא לגבי הגבלת המכירה במינהל. המוכרים כלל לא המציאו שום מסמך בעניין זה. וממילא, אם ידעו הצדדים על הגבלת המכירה ולא העלו שאלה זו בפני עוה"ד, לא היה צורך בבדיקת התיק במינהל (ראו ס' 49/51 לסיכומי הנתבע).
פסק דין |28/10/2009 |שלום – ראשון לציון
ת"א (חיפה) 9562/07- חני טהור נגד עורך דין משה מטרי
שמות השופטים: שולמית ברסלב
בשלב זה על עורך הדין לבדוק גם האם נוכח הנתונים שבידו והנסיבות מוטב להמליץ ללקוחו להימנע מביצוע העסקה או שמא ניתן להמליץ ללקוח כי די בתנאים הכלולים בחוזה כדי לשמור על זכויותיו. כאמור ב-ע"א (ת"א) 2492/08, בן לולו נ' כהן (2010): ". . . כאשר מדובר בעסקת מקרקעין, מצופה מעורך דין, בין אם הוא מייצג את המוכר ובין אם את הקונה, כי יבדוק ביסודיות ובקפידה את נסח המקרקעין של הנכס הנמכר, ויעמוד על טיב הנכס ומצבו". וכן ראה ב-ת. א. 10165/96, י. ד. נ' לוטן (2006): ". . . ההנחה היא שלעורך הדין המקבל ייצוג הלקוח, יש מידה נדרשת של ידע ומיומנות הנדרשים במקצוע עריכת הדין, וכי מתחייב הוא להפעיל כישורים אלה לטובת עניינו של הלקוח. . . . . . ההנחה היא שהתובעים סמכו על הנתבעת, כי היא זו שתגן על עניינם ככלל נדרש עורך דין להסביר ללקוחו את משמעותו של כל מסמך עליו הוא חותם, ובפרט כאשר מדובר בחוזה מכר. . . . עורך דין המכין חוזה מכר, עליו להבטיח את זכויות כל אחד מהצדדים על הצד המועיל ביותר, וכאשר הוא נדרש לטפל ברישום העברה בפנקס המקרקעין, והוא אינו מוודא העדרם של עיכובים ושעבודים אחרים על הדירה לפני עריכת החוזה, הרי שהוא בגדר מתרשל. . . " ולמטה משם: ". . . משקיבלה על עצמה הנתבעת לערוך את חוזה המכר, הרי שהציגה בפני התובעים מצג מכללא, שיש לה הכישורים המתאימים לכך, הידע והיכולת להבין מהם הנתונים שיש לבדוק ומה הם ההליכים שיש לנקוט כדי לבצע העברת רישום זכויות. ". 17 (וראה גם בערעור: ע"א 2008/07, לוטן נ' ירמייב (2011); ת.
פסק דין |20/07/2011 |שלום – חיפה
ה"פ (חיפה) 51147-12-10- אלון פרידמן נגד יעקב שפירא
שמות השופטים: מנחם רניאל
1. המבקש תובע פסק דין הצהרתי, לפיו המבקש מימש את האופציה שהקנה לו המשיב בהתאם להסכם האופציה שנחתם בין הצדדים ביום 22.3.10 , לרכישת כל זכויות המשיב במקרקעין הידועים כחלקה 10 בגוש 10817 ברח' העליה השניה 65 בחיפה ובבית המגורים הבנוי עליהם, לפיו זכאי המבקש לרכוש מהמשיב את המקרקעין תמורת סך 2,600,000 , ולהורות על אכיפת הסכם המכר כמו כן, תובע המבקש צו עשה, המורה למשיב לעשות כל הדרוש למימוש זכותו של המבקש, ובכלל זה לחתום על המסמכים הדרושים להשלמת עסקת מכר המקרקעין, לרבות חתימה על יפוי כוח בלתי חוזרים לטובת המבקש, שטרי מכר, הצהרה למס שבח, יפוי כוח עם הסמכה לחתום מיידית על דיווח למס שבח, בקשה לרישום הערת אזהרה, מסמכים בנקאיים לצורך משכנתא ולפעול להמצאת אישורי רשות מקומית וועדה מקומית. כמו כן תובע המבקש להורות כי התמורה תשולם על ידי תשלום לבנק לאומי למשכנתאות בע"מ לסילוק המשכנתא הרובצת על המקרקעין, סך של 500,000 לידיהם הנאמנות של עורכי הדין מטעם המבקש, לתשלום מס השבח החל על המשיב בגין המכירה, ויתרת התמורה תשולם למשיב. כמו כן ביקש המבקש לחייב את המשיב בהוצאות ההליך. המשיב מתנגד לתביעות אלה. 2. למרות הכחשות המשיב בתשובתו, ולמרות שלא הוצג מקור ההסכם, אין ספק, שנחתמו שני הסכמים. ההסכם הראשון הוא הסכם מיום 12.2.00 , שהקנה לקונה (ואעסוק בהמשך בהגדרה מיהו הקונה), 30 יום לבדיקת כל הבדיקות הקשורות בנכס הנרכש. לאחר מכן נחתם הסכם נוסף, לפיו ניתנה לקונה זכות לרכוש את המגרש תוך 6 חודשים. שני ההסכמים הם הסכמים מחייבים, על פי תוכנם. בין שני ההסכמים, נתקבל מידע, כדלקמן: א. מידע ממינהל ההנדסה בעירית חיפה לפי סעיף 119 לחוק התכנון והבניה, לאדריכל גור סלבי, המפרט את התוכניות הרלבנטיות למקרקעין, הדרכים, אחוזי הבניה, קומות, מרווחים, חניה ויעוד החלקה.
פסק דין |07/12/2011 |מחוזי – חיפה
ת"א (חיפה) 40148-01-21- זאב אלון נגד אייל פלג
שמות השופטים: עפרה אטיאס
בסעיף 42 לכתב התביעה נתבקש בית המשפט "לפסוק כי הבעלות בדירה הינה של התובע והתובע בלבד וזאת בכפוף לזכויותיו של הנתבע 2 הנובעות מרישום המשכנתא על זכויותיו הרשומות של הנתבע 1 בדירה כך שבלשכת רישום המקרקעין בחיפה תהא רשומה הבעלות בדירה ע"ש התובע ובכפוף להצגת אישורי מס כמקובל". 26. אמנם, בשום מקום בכתב התביעה לא נטען כי הסכם המכר הוא הסכם למראית עין או הסכם פיקטיבי או הסכם בטל. יחד עם זאת, ניתן לומר כי כתב התביעה אוצר בתוכו גם את הטענה כי הסכם המכר הינו הסכם למראית עין. הדברים עולים באופן מובלע ומשתמע מן הטענה בתביעה שהתובע היה ועודנו הבעלים האמיתי בדירה חרף הסכם המכר (סעיפים 51 ו- 61 לכתב התביעה), וכן מכתב ההתחייבות וההמחאה הבלתי חוזרת שצורף לתביעה שלפי לשונו: "המחאת זכות זו הינה ביחס לנכס המקרקעין הידוע אצל רשם המקרקעין בחיפה כחלקה 90 בגוש 12259 בפנחס רוזן 7 בחיפה, אשר בגינה יחתם הסכם מכר ביני לבינך והינה בבעלותך המלאה והבלעדית וככזו תישאר גם לאחר הסכם המכר שיחתם ביננו". 27. יש להדגיש כי בכתב התביעה לא מחויב התובע להציג את טענותיו המשפטיות, אלא רק את העובדות המקימות את עילת התביעה, ואלו צוינו, גם אם באופן מובלע ומשתמע, בכתב התביעה. 28. יחד עם זאת, וכפי שאדגים להלן, לגופו של עניין, דינה של הטענה כי מדובר בהסכם למראית עין – להידחות. הטענה כי הסכם המכר הוא הסכם למראית עין: 29. סעיף 13 בחוק החוזים קובע כי: "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה". 13 30. מהותו של חוזה למראית עין הוסברה בפסיקה כך: "חוזה למראית עין הוא חוזה שבו 'מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה' (ע"א 630/78 ביטול נ' מזרחי.
פסק דין |22/06/2022 |מחוזי – חיפה
ת"א (חיפה) 8108-04- סופיה בליאבסקי נגד 1. סיבוני חיים
שמות השופטים: מנחם רניאל
הקונים מצהירים כי ידוע להם שהזכויות בדירה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין וכי הטיפול ברישום הזכויות מנוהל ע"י המוכרים על חשבונם ועל אחריותם המלאה. 6. א.5. היתרה, בסך של 20,000 דולר ארה"ב בש"ח (עשרים אלף דולר ארה"ב בש"ח) תשולם ע"י הקונים למוכרים עם מסירת החזקה בדירה לידי הקונים וזאת עד ליום 20.5.98 וכנגדה, כאשר סך של 10,000 מתוך הסך הנ"ל יופקד בנאמנות עו"ד דויטש להבטחת ביצוע הרישומים של הדירה על שמם של המוכרים וההעברות הנדרשות ע"י המוכרים וכן בכפוף להמצאת אישור תשלום או פטור היטל השבחה ומס שבח. בהעדר אישורים אלה יופקדו סכומים גבוהים יותר מהאמור לפי קביעת עו"ד דויטש. 8. א. המוכרים מתחייבים לרשום ולהעביר את זכויות הבעלות בדירה על שם הקונים אצל רשם המקרקעין בחיפה כשהדירה חופשית מכל חוב, עיקול, שיעבוד, זכות שכירות, זכות חזקה ו/או זכות אחרת כלשהיא לטובת צד שלישי (להלן "העיקול"). ב. לא ניתן לבצע את רישום הדירה במועד הרישום, מסיבה שאינה תלויה במוכרים ידחה מועד הרישום למועד בו תהיה אפשרות לבצע את הרישום. הבעיה הרישומית היא שאחד החדרים בדירה שנמכרה על ידי הנתבעים 1 ו-2, (להלן: המוכרים), רשום כחלק מדירה אחרת הרשומה על שם עמר. לשם ביצוע הרישום כראוי, יש צורך תחילה לתקן את רישום הבית המשותף, כך שהדירה של המוכרים תכלול את כל חדריה ברישום הבית המשותף, ואז ניתן להעבירה. מאחר שמדובר באדמת מינהל, היה צריך גם לקבל את הסכמתו וחתימתו של המינהל. 3. אין חולק על רוב מה שאירע לאחר חתימת החוזה. לפי הראיות, זה מה שקרה: לפי תצהיר המוכר, לא נעשה דבר לרישום הדירה במשך שנתיים, מתוך שהוא סמך על הנתבע 3 שיטפל בענין.
פסק דין |19/06/2006 |שלום – חיפה
ו"ע (חיפה) 23460-10-14- עופר יהודה בט נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
שמות השופטים: רון סוקול
ב"כ עוה"ד ט' כהנא נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ע"י ב"כ עוה"ד ד' גורדון מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי) פסק דין 1. קבלן בונה בית מגורים ומתקשר עם רוכש בעסקה למכירת דירה בבית המגורים. במסגרת הסכם הרכישה מתחייב הקונה להשתתף בהוצאות המשפטיות של הקבלן לרישום הבית המשותף ולרישום זכויות הקונה בדירה. האם התשלום שמשלם הקונה לעורך דינו של הקבלן מהווה חלק ממחיר הרכישה של הדירה, והאם יש לכלול אותו בשווי הרכישה לצורך חישוב מס הרכישה המוטל על הקונה. זו השאלה שניצבת לפנינו בהליך הנוכחי. רקע 2. ביום 19/2/2013, נערך ונחתם הסכם בין העוררים לבין החברה הקבלנית ש' דורפברגר בע"מ (להלן: "החברה הקבלנית") לרכישת דירה שבנתה החברה הקבלנית ברחוב שער הגיא בחיפה. מדובר בדירה שבנתה החברה הקבלנית במסגרת פרויקט לחיזוק מבנים ותוספות יחידות דיור על פי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים תמ"א/38. 2 3. בהסכם נקבע (סעיף 9), כי תמורת רכישת הדירה ישלמו העוררים לחברה הקבלנית את המחיר הבסיסי כפי שהוגדר בנספח ב' להסכם הרכישה בצירוף הפרשי הצמדה. המחיר הבסיסי שנקבע היה – 2,275,000 (סכום כולל מע"מ). בסעיף 9.6 להסכם הרכישה נקבע כי נוסף לתשלום המחיר הבסיסי מתחייבים העוררים לשלם לעורכי דינה של החברה הקבלנית, סכום קבוע ומוסכם מראש של 1.5 בתוספת מע"מ מהמחיר הבסיסי של הממכר "כהשתתפות בהוצאות החברה לצורך טיפולה ברישומים הנזכרים בהסכם זה, כדוגמת תיקון רישום צו בית משותף, מדידות, פתיחת תיק בלשכה, הוצאות ואגרות רישום מקרקעין". 4. חשוב כבר כאן להזכיר כי בסעיף 4.1 להסכם נקבע כי "החברה מתחייבת בזה למכור לקונה את הממכר ולהעביר לבעלותו את כל זכויותיה בו ". בסעיף 6 להסכם הרכישה מוגדרות ההוראות בדבר רישום הדירה ובין היתר נאמר, כי "לאחר גמר בניית הפרויקט ובתוך זמן סביר שלא יעלה על 24 חודשים, מתחייבת החברה לרשום את הזכויות בממכר על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין".
פסק דין |31/08/2015 |בימ"ש לעניינים מינהליים – חיפה
ת"א (תל-אביב-יפו) 198151/02- מרכיאל ציונה ואח נגד עורך דין בנימיני אמנון ואח
שמות השופטים: מארק הורנציק דליה
[עמ' 47 שורות 1-6 ועמ' 49 שורות 4-5 לפרוטוקול]. חובתו המושגית של עורך דין המייצג את לקוחותיו – הקונים – לפני עריכת חוזה מכר מקרקעין היא לבדוק היטב את מצבה המשפטי של הדירה שלקוחותיו מבקשים לרכוש, את החובות החלים על הדירה, את מיסוי המקרקעין החל על הדירה, ולהיות אחראי לעריכת הסכם הרכישה כך שלקוחותיו יקבלו בסופו של דבר הן את החזקה והן את הבעלות בדירה על שמם בלשכת רישום המקרקעין כשהיא נקיה מכל חוב ו/או שעבוד ו/או עיקולים או חובות כלפי צד ג'. ועוד, חלה החובה מושגית על עורך דין המייצג את לקוחותיו הקונים לפני עריכת חוזה מכר מקרקעין לדאוג כי תנאי התשלום בהסכם הרכישה יהיו בנויים כך שכספי לקוחותיו הקונים יהיו מובטחים, ויהיה בהם בראש ובראשונה כדי לשלם את כל חובות המוכר ואת תשלומי המס החלים על המוכר. וכן, חלה החובה המושגית על עורך דין המייצג את לקוחותיו הקונים לפני עריכת חוזה מכר מקרקעין לדאוג לניסוח ועריכת חוזה מכר המקרקעין באופן שכל הבטחונות הנדרשים להבטחת תשלום כל חובות המוכר לרבות תשלומי המס החלים עליו, ובכללם להפקדת כספים בידיו הנאמנות של עורך הדין לצורך תשלום כל החובות והמיסים החלים על המוכר ולערוך את תנאי התשלום בהתאם. החובה הקונקרטית במקרה שבענייננו אשר חלה על הנתבע 3 ועל מי ממשרדו שערך את חוזה מכר המקרקעין עבור התובעים הקונים, היתה לבדוק האם היה די בפקדון כספי בנאמנות של 20,000 כדי להבטיח את תשלום כל חובות המוכר ואת תשלומי המס החלים על המוכר, לבחון את תנאי התשלום שנקבעו בהסכם לעומת גובה החובות והמיסים החלים על המוכר. הוכח כי בענייננו, לא היו בידי עורך דין פנחסוב, לא היו בידי הנתבע 3, כל נתונים בכתב בנוגע לגובה המשכנתאות שנלקחו על ידי המוכר, מה עוד ששתיים מהערות האזהרה נרשמו בגין הלוואה ללא הגבלה בסכום ולכן, אני קובעת כי העדרה של בדיקה זו מחד, וניסוח האמור בסעיף 5 להסכם המכר מאידך, מהווים את המחדל העולה כדי התרשלות של עורך דין פנחסוב, ושל הנתבעת 3 באחריות שילוחית.
פסק דין |10/06/2006 |שלום – תל אביב
תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016
סעיף: 36. הסכמה והודעה לבעלי זכויות במקרקעין
כמה חוכרים במשותף-בעל רשום או חוכר; (3) בבית משותף, כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף; (4) במקרקעין שאינם רשומים במרשם המקרקעין-מי שחייב עליהם בתשלום מס רכוש וקרן פיצויים לפי הרשום בפנקסים המנוהלים לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961, או מי שהיה חייב במס כאמור לולא הופטר מתשלומו מכוח כל חוק; (5) במקרקעין שהם מקרקעי ישראל, בין אם הם רשומים במרשם המקרקעין ובין אם לאו, ובעל הזכות אינו אחד מאלה המנויים בפסקאות (1) עד (4), והוא אחד מאלה: (א) בעל חוזה חכירה לדורות עם רשות מקרקעי ישראל אף אם עסקת החכירה כאמור לא נגמרה ברישום; (ב) מי ש רשות מקרקעי ישראל אישרה כי הוא בעל זכות שחתימתו דרושה; אישור כאמור יכול שיינתן לסוגים של בעלי זכויות, סוגים של נכסים או סוגים של בקשות להיתר; (6) בבקשה לבצע עבודה או שימוש שניתן להתירם על ידי בית דין לשכירות לפי סעיף 37(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972-גם הדייר, כמשמעותו בחוק האמור, ובלב
חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960
סעיף: 4יז. הקניית בעלות בנכס מקרקעין
כר, בכפוף לביצוע מלוא התשלום כמפורט בהודעה לחוכר; לא היתה זכותו של החוכר בנכס רשומה בפנקסי המקרקעין, או שהיתה רשומה כזכות חכירה בחלק מסוים במקרקעין, תשלח הרשות לחוכר את שטר העסקה החתום על ידי הרשות במועד שבו יהיה ניתן לרשום את זכות הבעלות בשל אותה חכירה, ובלבד שהרשות תהא רשאית לחתום על שטר העסקה לצורך רישום זכות הבעלות כאמור, לפי כל דין; (2) הגיש החוכר ללשכת הרישום את שטר העסקה להעברת הבעלות בנכס על שמו, כאמור בפסקה (1), יחולו הוראות אלה: (א) הרשם ירשום בפנקסי המקרקעין את הבעלות בנכס על שם החוכר, ובלבד שצורפו לבקשה שטר העסקה כשהוא חתום גם בידי החוכר, וכן הוכחה לכך שהת שלום שולם לרשות במועד, כמפורט בהודעה לחוכר; (ב) על רישום הבעלות כאמור בפסקת משנה (א) יחולו הוראות לפי חוק המקרקעין, ואולם לא יידרשו כתנאי לרישום הבעלות על שם החוכר, ייפוי כוח מאת הרשות, וכל מסמך או אישור המהווה הוכחה לכך ששולמו תשלומי החובה, למעט לעניין תשלומי החובה שהיו נדרשים לצורך רישום החכירה בנכס, ככל שמדובר בחכירה שלא היתה רשומה. (ב2) המועצה תקבע תנאים שלפיהם יהא חוזה חכירה למטרת מגורים או למטרת תעסוקה, לחוזה חכירה מהוון. (ג) (בוטל). (ד) הודעה לחוכר או תשלום לפיה, כתב הסכמה, ורישום בעלות על שם חוכר לפי הוראות סעיף זה, לא ייחשבו – (1) לענין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 לגבי נכס מקרקעין שהקניית הבעלות בו לחוכר פטורה מתשלום -כמכירת זכות במקרקעין; (2) לענין התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה – כמימוש זכויות במקרקעין.
חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973
סעיף: 6ג. הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות במכירת דירה ואופן תשלומן
6ג. (א) בסעיף זה, "הוצאות משפטיות " – שכר טרחת עורך דין המייצג הן את המוכר והן את הקונה בעסקה למכירת דירה, ובכלל זה שכר טרחת עורך דין בשל ייצוג המוכר באותה עסקה, בעד פעולות אלה: (1) רישום וניהול רשימה של בעלי הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין; (2) רישום הזכויות על פי חוזה המכר בלשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה רישום בית בפנקס בתים משותפים ושינוי או תיקון לצו רישום בית משותף; (3) כל הוצאה אחרת הקשורה לרישום הזכויות על פי חוזה המכר. (ב) (1) מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום או השיעור שקבע השר בהתייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת (בסעיף זה – הסכום המרבי), ורשאי הוא לקבוע כאמור סכומים מרביים שונים לדירות מסוגים שונים לפי אמות מידה שקבע, וכן כי הוראות סעיף זה לא יחולו על דירות מסוג מסוים או על דירות שמחירן עולה על המחיר שקבע. (2) על אף האמור בפסקה (1), הסכום המרבי של הוצאות משפטיות לעניין רישום וניהול רשימה של בעלי זכויות ורישום הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין, יהיה הסכום לפי חוק פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, התשנ"ו-1996, לעניין מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין. (ג) קונה ישלם את ההוצאות המשפטיות ישירות לעורך הדין, ועורך הדין יוציא לקונה חשבונית כהגדרתה בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975.
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011
סעיף: 67. הוראות כלליות
67. (א) היו המקרקעין שמבוצעת בהם פעולת תכנון או חלוקה החדשה, לפי העניין, מוחכרים או משועבדים במשכנתה או בזיקת הנאה או בזכות קדימה, או כפופים להערה שנרשמה, יפרט הרשם את הפרטים בדבר רישומן של זכויות או הערות כאמור בחלקה או בחלקות שייווצרו לאחר רישום פעולת התכנון או החלוקה החדשה, לפי העניין. (ב) היו המקרקעין שמבוצעת בהם פעולת התכנון או החלוקה החדשה, לפי העניין, רשומים בפנקס הבתים המשותפים, יפרט מפקח את הפרטים בדבר רישומו או תיקונו של צו הרישום בפנקס הבתים המשותפים, והוא רשאי להורות על הגשת תשריט מתוקן של הבית המשותף, בחלקה או בחלקות שייווצרו לאחר רישום פעולת התכנון או החלוקה החדשה, לפי העניין. (ג) הוקצו מקרקעין לפי טבלת הקצאה ואיזון, לפי טבלת הקצאה, או בהתאם לפעולת התכנון, לפי העניין, וקודם לרישום פעולת התכנון או החלוקה החדשה הועברה לאחר הבעלות בהם, כולה או חלקה, ונרשמה בפנקסי המקרקעין, יבוא הבעלים הרשום בפנקסי המקרקעין במקום הבעלים הרשום בטבלאות האמורות, והחלוקה החדשה תירשם בהתאם, וכפי שיורה הרשם. (ד) בכפוף להוראות סימן זה, משראה רשם כי הומצאו כל המסמכים הדרושים לרישום פעולת התכנון או החלוקה החדשה, וכי אין מניעה לרישומה, ירשום את פעולת התכנון או החלוקה החדשה כפי שאושרה.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז , שערך משרד הבינוי והשיכון במסגרת ביצוע פרוגרמה שנתית לבניה למגורים ובמסגרת הזכיה; (24) הענקת זכויות במקרקעין למי שמשרתים בכוחות הבטחון או עבורם, במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צבא הגנה לישראל ובאישור שר הבטחון; (24א) הענקת זכויות במקרקעין ביישובי המיעוטים, למי שמשרתים או ששירתו בכוחות הביטחון שנתיים לפחות, לצורך בניה למגורים, לפי המלצת משרד הביטחון; (25) הענקת זכויות במקרקעין למגורים, או לבניה עצמית של יחידה אחת למגורים, לנזקק כמשמעותו בחוק שירותי הסעד, התשי"ח-1958; (26) רכישת מקרקעין על-ידי מינהל מקרקעי ישראל; (27) (בוטלה); (28) הענקת זכויות בקרקע חקלאית, לצורכי חקלאות לרבות למגורי החקלאים, במסגרת הקמה, ביסוס או הרחבה של ישובים קהילתיים, חקלאיים או כפריים, והכל באזורים הכלולים במחוזות הצפון והדרום כמשמעותם בהודעה שפרסמה הממשלה מתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (29) (א) מתן הרשאה נוספת לכרייה ולחציבה של אבן לבעל הרשאה קוד מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א)
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
25. נוסף על האמור בתקנה 3, התקשרות של מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) לביצוע עיסקה במקרקעין של המדינה, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל, אינה טעונה מכרז כאשר נושא ההתקשרות הוא אחד מאלה: (1) הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין או למי שיורה בעל הזכויות להעניקן; לענין זה, "בעל זכויות במקרקעין" – צד לחוזה פיתוח, לחוזה חכירה או חכירת משנה לתקופה של עשרים ואחת שנים לפחות, מי שזכאי כדין להיות צד לחוזה כאמור וכן מי שהיה צד לחוזה כאמור או מחזיק במקרקעין באופן רצוף, עשר שנים לפחות, בהסכמת המינהל; (2) הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות במקרקעין משותפים אשר בהם למינהל פחות ממחצית מן הזכויות, והכל אם אין אפשרות ל חלוקה בפועל של המקרקעין על פי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; (3) הענקת זכויות בנכס כמשמעותו בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, למי שהוא בעל זכויות בנכס לפי החוק האמור, לרבות הענקת זכויות בניה בבנין שבו נמצא הנכס; (4) הענקת זכויות במקרקעין במסגרת הסדר של סכסוכי קרקעות, או במסגרת פינוי מפעל שמיקומו מהווה מטרד ובלבד שהחשב הכללי או נציגו וכן היועץ המשפטי של המינהל אישרו כי הענקת הזכויות נחוצה וצודקת בנסיבות הענין; (5) (א) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה, או בניית מבני תעשיה להשכרה אם הוא מפעל מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959, ומנהלת מרכז ההשקעות אישרה כי הקרקע המסוימת דרושה למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (א1) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל חקלאי מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון בחקלאות, התשמ"א-1980, אם מינהל ההשקעות בחקלאות אישר כי אותם
תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997
סעיף: 2. נושאי הבחינה
משכון ורישום משכון ברשם המשכונות, מושגי יסוד במשכנתאות; (6) הבטחת השקעות של רוכשי דירות: הערת אזהרה ומשמעותה; (ב) מינהל מקרקעי ישראל: חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, דמי הסכמה, דמי היוון, דמי היתר, העברת זכויות במגורים בקרקע עירונית של מינהל מקרקעי ישראל, זכויות ביישובים חקלאיים; (ג) חובות ואיסורים על מתווך במקרקעין; (ד) מכירות נכסים מיוחדות: מכירת נכסי עיזבון על ידי עיזבון או מנהל עיזבון, מכירת נכסים אגב הסכם גירושין; (ה) הוצאה לפועל – הליך כינוס נכסים בהוצאה לפועל; (ו) תכנון ובנייה: (1) מוסדות תכנון: מועצה ארצית, ועדה מחוזית, ועדה מקומית, ועדה מרחבית, ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה; (2) תכניות בנייה ורישוי: תכנית מיתאר ארצית, תכנית מיתאר ארצית (תמ"א) 38, תכנית מיתאר מחוזית, תכנית מיתאר מקומית, תכנית מיתאר מקומית ברמה מפורטת, היתר בנייה, "הקלה", היתר לשימוש חורג; תעודת גמר ("טופס 4"); (3) זכויות בנייה; (4) שינוי ייעוד; (5) הפקעה; (6) היטל השבחה; (ז) מיסוי מקרקעין: (1) מס שבח; (2) מס רכישה; (3) מס ערך מוסף בעסקאות מקרקעין; (ח) חוזים: (1) הגדרת חוזה; (2) זיכרון דברים; (3) תרופה
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז , שערך משרד הבינוי והשיכון במסגרת ביצוע פרוגרמה שנתית לבניה למגורים ובמסגרת הזכיה; (24) הענקת זכויות במקרקעין למי שמשרתים בכוחות הבטחון או עבורם, במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צבא הגנה לישראל ובאישור שר הבטחון; (24א) הענקת זכויות במקרקעין ביישובי המיעוטים, למי שמשרתים או ששירתו בכוחות הביטחון שנתיים לפחות, לצורך בניה למגורים, לפי המלצת משרד הביטחון; (25) הענקת זכויות במקרקעין למגורים, או לבניה עצמית של יחידה אחת למגורים, לנזקק כמשמעותו בחוק שירותי הסעד, התשי"ח-1958; (26) רכישת מקרקעין על-ידי מינהל מקרקעי ישראל; (27) (בוטלה); (28) הענקת זכויות בקרקע חקלאית, לצורכי חקלאות לרבות למגורי החקלאים, במסגרת הקמה, ביסוס או הרחבה של ישובים קהילתיים, חקלאיים או כפריים, והכל באזורים הכלולים במחוזות הצפון והדרום כמשמעותם בהודעה שפרסמה הממשלה מתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (29) (א) מתן הרשאה נוספת לכרייה ולחציבה של אבן לבעל הרשאה קוד מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א)
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 5. הייצוג מותר ברישום
5. (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
25. נוסף על האמור בתקנה 3, התקשרות של מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) לביצוע עיסקה במקרקעין של המדינה, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל, אינה טעונה מכרז כאשר נושא ההתקשרות הוא אחד מאלה: (1) הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין או למי שיורה בעל הזכויות להעניקן; לענין זה, "בעל זכויות במקרקעין" – צד לחוזה פיתוח, לחוזה חכירה או חכירת משנה לתקופה של עשרים ואחת שנים לפחות, מי שזכאי כדין להיות צד לחוזה כאמור וכן מי שהיה צד לחוזה כאמור או מחזיק במקרקעין באופן רצוף, עשר שנים לפחות, בהסכמת המינהל; (2) הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות במקרקעין משותפים אשר בהם למינהל פחות ממחצית מן הזכויות, והכל אם אין אפשרות ל חלוקה בפועל של המקרקעין על פי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; (3) הענקת זכויות בנכס כמשמעותו בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, למי שהוא בעל זכויות בנכס לפי החוק האמור, לרבות הענקת זכויות בניה בבנין שבו נמצא הנכס; (4) הענקת זכויות במקרקעין במסגרת הסדר של סכסוכי קרקעות, או במסגרת פינוי מפעל שמיקומו מהווה מטרד ובלבד שהחשב הכללי או נציגו וכן היועץ המשפטי של המינהל אישרו כי הענקת הזכויות נחוצה וצודקת בנסיבות הענין; (5) (א) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה, או בניית מבני תעשיה להשכרה אם הוא מפעל מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959, ומנהלת מרכז ההשקעות אישרה כי הקרקע המסוימת דרושה למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (א1) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל חקלאי מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון בחקלאות, התשמ"א-1980, אם מינהל ההשקעות בחקלאות אישר כי אותם
תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016
סעיף: 36. הסכמה והודעה לבעלי זכויות במקרקעין
הודיעה לגביה שהיא מהמקרים המפורטים להלן, כהודעת רשות מקרקעי ישראל שהיא אינה מתנגדת לבקשה להיתר: (א) בקשה להיתר לשינוי או לתוספת לדירת מגורים קיימת מהוונת בבנייה רוויה; לעניין זה, "בנייה רוויה"-בנייה למגורים של 2 קומות לפחות, שיש בה לא פחות מ-4 דירות-דירה אחת לפחות בכל קומה, הרשומות כבית משותף כהגדר תו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או ראויות להירשם כבית משותף לפי סעיף 142 לחוק האמור ; (ב) בקשה להיתר לגבי נכס מקרקעין שניתנה לגביו הודעה של רשות מקרקעי ישראל על כך שהוקנו זכויות הבעלות בו לפי סעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל; (ג) בקשה להיתר לגבי נכס מקרקעין שנרכשו לגביו, במסגרת הליך של מכ רז פומבי, מלוא זכויות הבנייה הקיימות וכן שולמה מלוא התמורה בעד אפשרויות תכנוניות עתידיות בנכס; בפסקה זו, "נכס מקרקעין"-כהגדרתו בסעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל; (7) אין בפסקאות (4) או (6) כדי לגרוע מזכותה של רשות מקרקעי ישראל לפי כל דין, לרבות הזכות לגבות תמורה בעד הבנייה או השימוש בקרקע. (ו) בתקנות אלה, "בעל זכות במקרקעין"-אחד מאלה: (1) במקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין ושאינם בית משותף כמשמעותו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ((להלן-בית משותף)-הבעל הרשום או חוכרו; (2) במקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין ושאינם בית משותף והם בבעלות משותפת או חכורים ל כמה חוכרים במשותף-בעל רשום או חוכר; (3) בבית משותף, כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף; (4) במקרקעין שאינם רשומים במרשם המקרקעין-מי שחייב עליהם בתשלום מס רכוש וקרן פיצויים לפי הרשום בפנקסים המנוהלים לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961, או מי שהיה חייב במס
תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997
סעיף: 2. נושאי הבחינה
(יז) סעיפים 1, 4, 5, 7 עד 8 לחוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968; (יח) חוק–יסוד: מקרקעי ישראל; (יט) חלק א', פרק א' בחלק ב', פרקים א' ו–ב' בחלק ג' לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972; (כ) תקנות הגנת הצרכן (גודל האותיות בחו זה אחיד), התשנ"ה-1995; (כא) פרקים ד', ו' ו–ח' לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979; (כב) צו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974; (כג) צו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשנ"ה-1995; (כד) תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז -1997; (כה) תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997; (כו) תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004; (2) עקרונות ומושגי יסוד בנושאים אלה: (א) מקרקעין: (1) זכויות במקרקעין; (1א) הסדר מקרקעין, מקרקעין מוסדרים ומקרקעין לא–מוסד רים; (2) דיירות מוגנת; (3) בעלות משותפת במקרקעין (בעלות במושע) ופירוק שיתוף; (4) בתים משותפים, רכוש משותף, הצמדות; (5) דרכי איתור מידע על בעלות ושעבודים של נכסים: לשכת רישום במקרקעין, נסח רישום מקרקעין, רשם המשכונות, מינהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות, מינהל אזור יהודה ושומרון , משכון ורישום משכון ברשם המשכונות, מושגי יסוד במשכנתאות; (6) הבטחת השקעות של רוכשי דירות: הערת אזהרה ומשמעותה; (ב) מינהל מקרקעי ישראל: חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, דמי הסכמה, דמי היוון, דמי היתר, העברת זכויות במגורים
כל הזכויות שמורות ©