עורך דין מקרקעין בהרצליה

עורכי דין מקרקעין בהרצליה – סקירה משפטית

מבוא

עורכי דין מקרקעין בהרצליה נדרשים למומחיות מיוחדת בשל המורכבות של שוק הנדל"ן באזור, תוך הקפדה על סטנדרטים מקצועיים גבוהים ומילוי חובות אמון מוגברות כלפי לקוחותיהם. עיסוק בתחום זה דורש בקיאות משפטית מעמיקה, אחריות מקצועית גבוהה, ויכולת להתמודד עם סוגיות תכנוניות, חוזיות ורישומיות מול הרשויות.

עורך דין מקרקעין בהרצליה — עו ד מקרקעין הרצליה

המסגרת הנורמטיבית והחובות המקצועיות

חובות מקצועיות מוגברות

עורכי דין בתחום המקרקעין בהרצליה כפופים למערכת חובות מחמירה, במיוחד כאשר מדובר בעסקאות מכר דירות ובטיפול ברישום זכויות. בתי המשפט הדגישו את החובות האתיות והמקצועיות החלות על עורכי דין בתחום:

בד"מ (חיפה) 39/06 – לשכת עורכי הדין – מחוז חיפה והצפון נגד עורך דין פלוני (ניתן ב-16/12/2007)
"בעסקאות מכר דירות על ידי קבלן, מייצג עורך דין הן את הקבלן והן את רוכש הדירה בטיפול בביצוע רישום הרכישה. מדובר בייצוג יוצא דופן וחריג, באשר עוה"ד נדרש לייצג שני צדדים, בדרך כלל, בעלי אינטרסים מנוגדים."

חובות מוגברות בייצוג עסקאות מקרקעין

הפסיקה קובעת כי על עורך דין נדל"ן בהרצליה לפעול בשקידה, בנאמנות, ולוודא שכל פרטי העסקה מתבצעים כחוק.

בד"מ (תל אביב) 133/94 – הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בתל-אביב-יפו נגד פלוני (ניתן ב-06/08/1997)
"עורך דין המקבל על עצמו לטפל בביצוע רישום מכר מקרקעין חייב לפעול תוך נאמנות למוכר ולרוכש גם יחד. נאמנות זו וחובת הזהירות והפעלת המיומנות המקצועית אינן קמות כלפי מרשהו בלבד, אלא גם כלפי יריבו וגם כלפי הציבור."

אחריות בטיפול ברישום זכויות מקרקעין

אחד מתפקידיו המרכזיים של עורך דין מקרקעין בהרצליה הוא לוודא שהרישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל מתבצע כראוי, תוך שמירה על זכויות הלקוחות.

תא (חיפה) 45504-12-21 – מאיר נזרי נגד עו"ד משה פרייליך (ניתן ב-20/12/2023)
"עסקינן בתביעה אשר הוגשה ע"י התובע נגד הנתבע, שהינו עורך דין במקצועו, בגין רישום זכויות התובע בדירת מגורים שהוא רכש… כאשר הנתבע ייצג את החברה הקבלנית לאורך כל הליך הרכישה, ובין יתר הפעולות שהיה עליו לבצע, נכלל, בין היתר, רישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין."

שיקולים מעשיים ודגשים חשובים

1. בדיקת נאותות מקיפה

בחינת מצב רישומי מדויק – בדיקה מקדימה של נסח טאבו או רישום ברשות מקרקעי ישראל.
בדיקת תכניות בניין עיר (תב"ע) – לוודא שהנכס עומד בדרישות התכנוניות.
וידוא העדר שעבודים ועיקולים – כדי למנוע הפתעות משפטיות בהמשך.

2. תיעוד והסברה ללקוחות

הסבר מפורט על העסקה – כולל הסיכונים המשפטיים והחובות של כל צד.
תיעוד שלבי העסקה והפעולות המשפטיות – תיעוד נכון הוא קריטי במקרה של מחלוקת עתידית.
שמירת מסמכים רלוונטיים – לצורך רישום זכויות ושימוש עתידי.

3. זהירות מוגברת בהליכי רישום והסדרת נכסים

בדיקת זהות הצדדים – למנוע זיופים או הונאות.
אימות מסמכים – לוודא שכל המסמכים הרשמיים תקפים.
בחינת הרשאות וייפויי כוח – חשוב לוודא שכל מסמכי הייפוי אכן בתוקף.

פירוק שיתוף במקרקעין בהרצליה

כאשר קיים רישום של בעלות משותפת על נכס, נדרש הליך פירוק שיתוף. עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין בהרצליה מסייע בהשגת פתרון משפטי מתאים, בין אם באמצעות חלוקה בעין או מכירה.

תא (הרצליה) 43664-06-18 – אי"ב נ' א"ב (ניתן ב-05/07/2020)
"התיק עוסק בפירוק שיתוף במקרקעין ומדגים את השיקולים השונים בבחירת דרך פירוק השיתוף."

סיכום

עו"ד דין מקרקעין בהרצליה נדרשים להקפיד על סטנדרטים גבוהים של מקצועיות, תוך שמירה על חובות נאמנות וזהירות מוגברות. הם ממלאים תפקיד מרכזי בניהול עסקאות נדל"ן, רישום זכויות, טיפול בהיבטים תכנוניים ופירוק שיתוף בנכסים. הקפדה על בדיקות מקיפות, תיעוד מדויק והסברה ברורה ללקוחות היא חיונית להצלחת כל עסקה.

סימוכין

ת"א (חיפה) 45504-12-21- מאיר נזרי נגד עוד משה פרייליך

שמות השופטים: גאדה בסול

1. עסקינן בתביעה אשר הוגשה ע"י התובע, נגד הנתבע, שהינו עורך דין במקצועו, בגין רישום זכויות התובע בדירת מגורים שהוא רכש, דירה הממוקמת ברחוב אלברט שוויצר 10 חיפה, הידועה כגוש 10794 חלקה114 (חלקה ישנה 42) , תת חלקה 2 (להלן: הדירה) 2. התובע , רופא במקצועו, רכש את הדירה יחד עם רעייתו לשעבר, בתאריך 17/5/1999 , כאשר הנתבע ייצג את החברה הקבלנית לאורך כל הליך הרכישה, ובין יתר הפעולות שהיה עליו לבצע, נכלל, בין היתר, רישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין. 3. התובע שילם לנתבע כשכר טרחה, סך המהווה 1.5 ממחיר הדירה באותה עסקה. 4. לפי התובע, הנתבע לא ביצע את המוטל עליו, משך שנים, דבר אשר אילץ אותו, בלית ברירה, לבצע את רישום הזכויות בדירה על שמו, בכוחות עצמו, תוך נשיאה בהוצאות הכרוכות בכך. 5. לפי התובע, מדובר בהתרשלות של הנתבע בביצוע תפקידו כעורך דין מייצג, ועל כן, הוא עותר לקבלת הסעדים הבאים: – החזר של חצי מסכום שכר הטרחה ששולם לנתבע אשר שולם בתאריך 17/5/1999 , משלא ביצע הנתבע את מלוא הפעולות להן הוא התחייב, עד לרישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין, כאמור. חלק זה של התביעה הועמד על הסך של 11,400 ש"ח, נומינלי, אליהם הוא עותר לצרף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. הסכום חושב לפי שער הדולר היציג, כשהדירה נרכשה במחיר של 314,000 דולר ארה"ב. – תשלום ההוצאות שנגרמו לתובע לצורך רישום זכויותיו בלשכת מרשם המקרקעין, לרבות הליך החאייאת החברה אשר בנתה את הנכס והחתמוה עם התובע על הסכם הרכישה- סך של 12,000 ש"ח – הוצאות נלוות – סך של 1,536 ש"ח – הוצאות הכרוכות בהליכי הרישום, אבדן ימי עבודה, עייוץ וכן נזק לא ממוני 6,000 ש"ח.

פסק דין |19/12/2023 |שלום – חיפה

בדמ (תל אביב) 133/94- הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בתל-אביב-יפו נגד ' פלוני

שמות השופטים: משה וינברג,טמיר יגאל,חבד,גאון אורי,חבד

(ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה". הש' לוין בפסק דינו לוי נ' שרמן הנ"ל קובע בעמ' 476 לפסק הדין, כי משילובם של שני כללים אלה המסקנה המסתברת היא, כי עורך הדין של הקבלן רשאי לטפל רק בנושא הרישום, ותו לא. בבד"מ (ת"א) 20/88 הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בתל-אביב-יפו נ' עו"ד פלוני, פדי"מ ו' 119, 122: "גם אם נאמר כי הנאשם היה רשאי, מכח כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), לייצג את המתלוננים בעסקה, נוסף על ייצוגו של המוכר (קבלן הבנין), ברי בעליל כי חובה עליו לנהוג כלפיהם ביושר ובאמונה ולשמור על זכויותיהם. " ראה לענין זה גם את ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל פ"ד מ"ח (3) 207, 213, שם נאמר: "רוכש דירה איננו נחשב כמיוצג על ידי עורך הדין של הקבלן בשעת כריתת ההסכם בינו לבין הקבלן. משילובם של כללים 2 ו-5 (א) לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעיסקאות בדירות), תשל"ז-1977, עולה, שאין עורך הדין של הקבלן רשאי לייצג גם את הרוכש אלא לענין הטיפול ברישום הנכס. כך גם לפי סעיף 14 (ג) לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986, שלפיהם אסור לעורך דין המייצג לקוח קבוע לייצג צד אחר. " "עורך דין המקבל על עצמו לטפל בביצוע רישום מכר מקרקעין , חייב לפעול תוך נאמנות למוכר ולרוכש גם יחד. נאמנות זו וחובת הזהירות והפעלת המיומנות המקצועית אינן קמות כלפי מרשהו בלבד, אלא גם כלפי יריבו וגם כלפי הציבור, קל וחומר כשמדובר בחובת זהירות ונאמנות לצד ישיר להסכם, שלרישום זכויותיו על פיו התחייב עורך הדין לפעול. " "אין לקבוע כללים נוקשים לענין מידת חובת הזהירות שחב עורך דין כלפי מי שאינו לקוחו.

הכרעת דין |06/08/1997 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – תל אביב

בדמ (חיפה) 39/06- לשכת עורכי הדין- מחוז חיפה והצפון נגד ' עורך דין פלוני

שמות השופטים: צבי אלטר,אלי חן חבד,יוסף מילר חבד

בעסקאות מכר דירות על ידי קבלן, מייצג עורך דין הן את הקבלן והן את רוכש הדירה בטיפול בביצוע רישום הרכישה. מדובר בייצוג יוצא דופן וחריג, באשר עוה"ד נדרש לייצג שני צדדים, בדרך כלל, בעלי אינטרסים מנוגדים. 6. רישום בית משותף בפנקס בתים משותפים חייב להיעשות על ידי עו"ד אחד ואין אפשרות לפצל את הרישומים לעורכי דין שונים מטעם רוכשי הדירות. לכאורה, "נכפה" על רוכשי . הדירות לקבל את שירותיו של עוה"ד של הקבלן ברישום הבית בפנקס בתים משותפים ובהעברת הבעלות בדירה לשמם של הרוכשים. לרוכשי הדירות אין כל אפשרות להשפיע על זהות עוה"ד אשר יטפל ברישומים וזהותו מוכתבת להם על ידי הקבלן. כמו כן, בדר"כ, אין לרוכשי הדירות כל עמדת מיקוח מול עוה"ד של הקבלן באשר לשכרו והשכר מוכתב להם כחלק מהעסקה שבינם לבין הקבלן. 7. מדובר אם כך ב"קשר משולש" בין קבלן לבין עוה"ד המייצג אותו ובין רוכש דירה מהקבלן לבין עו"ד המטפל עבור הקבלן ועבורו ברישום הדירה הנרכשת בפנקס בתים משותפים וברישום הדירה על שם הרוכש. 8. בסיסו של קשר זה הינו ביחסי עו"ד-לקוח שבין הקבלן לבין עוה"ד. עוה"ד מטפל עבור הקבלן בעריכת חוזי מכר הדירות, כולל בדיווח על חוזי מכר הדירות לרשויות המס ולאחר סיום הבנייה ברישום הבית כבית משותף בפנקס בתים משותפים ובהעברת הבעלות בדירות לשם רוכשיהן. 9. ראוי להדגיש כי בחוזי מכר הדירות מתחייב הקבלן כלפי רוכשי הדירות לרשום את הבית בו נמצאת הדירה שרכשו ממנו בפנקס בתים משותפים ולהעביר את הבעלות בדירה לשמם של הרוכשים. התחייבות זו הינה התחייבותו של הקבלן שהינה ההתחייבות העיקרית והמרכזית ואת אותה התחייבות ימלא עוה"ד הן עבור הקבלן והן עבור רוכשי הדירות.

גזר דין |15/12/2007 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה

פסיקה רלוונטית

ע"א (תל-אביב-יפו) 2108/03- עורך דין אריה סאמרלי ואח נגד מינדה כץ ואח

שמות השופטים: אסתר קובו,מיכל רובינשטיין,מיכל אגמון גונן

עורכי הדין טוענים כי ייצגו את הקבלן ולא את הרוכשים, כאשר הרוכשים מעולם לא פנו אליהם לבקש ייעוץ בנוגע לאופן ביצוע התשלומים או נקיטת פעולות נוכח קריסת הקבלנים. לטענתם, הרוכשים ידעו היטב על מצבו הכלכלי הקשה של הקבלן ואף החלו לשלם כספים ישירות לבעלי מלאכה לצורך השלמת ביתם, ולא טרחו ליידע את עורכי הדין במאום. כמו כן הם טוענים כי אפילו עורך דין המייצג רוכש אינו מסוגל לבצע בדיקה כלכלית של הקבלן ואינו נדרש לכך, בפרט כשהתשלומים מובטחים בערבויות בנקאיות. אין לקבל טענות אלו של עורכי הדין. ראשית, כפי שציינו לעיל, הבעייתיות היא למעשה בכפייה כלכלית של רוכשי הדירות לעשות שימוש בעורכי הדין שמייצגים את הקבלנים. אמנם הן כללי הלשכה, הן הסכמי המכר במקרה זה, קובעים כי עורכי הדין מטעם הקבלן מייצגים את הרוכשים רק לעניין הרישום. אולם, כאמור, מרגע שבמסגרת חוזה המכר, מחויבים הרוכשים בתשלום גבוה, בשיעור באחוזים מהעסקה, בגין רישום זה, במרבית המקרים לא נותר להם די כסף כדי לשכור שירותי עורך דין מטעמם. לו עורכי הדין מטעם הקבלן היו מסתפקים בשכר הטרחה שהם מקבלים מהקבלן, ולא מחייבים את הרוכשים בתשלום, הרי שיש להניח כי מרבית הרוכשים היו נעזרים בשירותי עורך דין. מעבר לכך, במקרה שלפנינו עורכי הדין סמארלי וזהוראי, לא חויבו בשל אי עמידותם הכלכלית של הקבלנים, אלא בגין רשלנותם הם, כאמור לעיל. נכון הוא שעורכי הדין ייצגו את הרוכשים רק לעניין הרישום. אך, כפי שציינו, מהרישום נגזרות חובות משנה בהם לא עמדו עורכי הדין. עורכי הדין לא נמצאו אחראיים לקריסתו הכלכלית של הקבלן, אלא לכך שבגין מחדליהם, לא הובטחו כספיהם וזכויותיהם של רוכשי הדירות.

פסק דין |12/02/2008 |מחוזי – תל אביב

ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן

שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד

במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר. סטנדרט ההתנהגות הדרוש מעורך דין המייצג לקוח בעסקת מכר מקרקעין אינו כשל אדם סביר, אלא כשל "עורך דין סביר המטפל בעסקת מכר מקרקעין". משכך, עליו לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר ולפעול לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות. על כן, חובת הרישום של העסקה על שמו של הקונה היא מאבני היסוד של חובת עורך הדין המייצג קונה כלפי לקוחו, בהעדר חריגים לכך. בהקשר זה יודגש, כי טענה לקיומן של נסיבות חריגות הנובעות מעצם טיבו של הנכס הרשום בספרי החברה המשכנת (להבדיל מטאבו), כלל לא נטענה ע"י הנתבע במקרה שלפנינו (ראו: ת"א (מח' מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג ( 23.10.14 )). 24. יפים לענייננו דבריו של כב' השופט עמית בע"א 7633/12 קבוצת גיאות בע"מ נ ג דפרב לוי, ערן מאירי, צפריר ושות', עורכי דין בע"מ, פיסקה 2-3, ניתן ביום 16.9.2014 ): "בבוא בית המשפט לבחון תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורך דין, יש להבחין בין ליווי בעסקה או בהכנת חוזה או צוואה, לבין ליווי בסכסוך משפטי או בהליכי משפט או מעין – משפט כמו בוררות, גישור, פשרה וכיו"ב ככלל, על עורך דין להבטיח את זכויות לקוחו בעסקה, על פי הוראות כל דין ועל פי המקובל, כגון רישום הערת אזהרה או רישום משכון, ועליו להכיר את דיני המס החלים על העסקה" (הדגשה הוספה – ש.

פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת

תאדמ (בת ים) 50613-01-22- יואב אושרי נגד עורך דין בועז כהן

שמות השופטים: אדי לכנר

רוכשי הדירות הגישו תביעה כנגד הקבלנים וכנגד עורכי הדין שייצגו את הקבלנים. 36. בית המשפט השלום בנתניה קבע כי עורכי הדין התרשלו. בית המשפט בערכאת הערעור הותיר את החלטת בית משפט קמא על כנה ודחה את הערעור. על כל פנים, בפסק הדין בית המשפט דן בחובה של עורכי הדין המייצגים את החברה הקבלנית כלפי רוכשי הדירות. בית המשפט פתח את פסק הדין בכך כי עורך הדין של הקבלן לא ייצג את הצד שכנגד לעסקה שכן הוא מעמיד את עצמו בניגוד אינטרסים. כללי האתיקה אוסרים זאת במפורש. 37. עורך הדין המייצג את החברה הקבלנית רשאי לייצג את הצד הנגדי רק לעניין רישום הזכויות. חרף זאת, קבע בית המשפט כי קיימת חובת נאמנות גם כלפי הצד הנגדי לעסקה, במיוחד כשהצד הנגדי אינו מיוצג -פעמים רבות מסיבות כלכליות- ושם את מבטחיו בעורך הדין של החברה הקבלנית. לכן נקבע כי יש להמליץ בפני הרוכשים לשקול ייצוג של עורך דין מטעמם. כמו כן, נקבע כי יש לייחס לעורך דין של החברה הקבלנית אחריות מוגברת במצב בו הרוכשים שילמו לו שכר טרחה אף אם הובהר להם במפורש כי הוא מייצג את החברה הקבלנית. 38. לאחר מכן, בית המשפט דן בשאלה החובות שעל עורכי הדין של הקבלן לנקוט לטובת רישום הזכויות. בית המשפט קבע כי על עורך הדין לבדוק ולגלות לקונים את מצב הזכויות בנכס, לרשום הערת אזהרה לטובתם, לדווח על הסכם המכר לרשויות ולהמליץ על קבלת ייעוץ משפטי. בנסיבות הספציפיות של פסק הדין, קבע בית המשפט כי עורכי הדין לא קיבלו בטוחות מהחברה הקבלנית לצורך הבטחת כספי הרכישה ששולמו. עורכי הדין התחייבו לערבות בנקאית ורישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים ולא עשו כן ומכאן שהתרשלו. 39. כמו כן, בית המשפט קבע כי עורכי הדין התרשלו גם בכך שערכו הסכמי מכר בין הרוכשים לחברה קבלנית אשר באותה העת לא הייתה הבעלים של הנכס.

פסק דין |06/08/2022 |שלום – בת ים

ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן

שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון

סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". מן הכלל אל הפרט 75. הסקירה לעיל העלתה כי לעורך דין חובות רבות כלפי לקוחו, בפרט כאשר מדובר בעסקה לרכישת מקרקעין. התובע טען, בראש ובראשונה, כי עו"ד שלם כלל לא הסבה תשומת לבו לעובדה שהבית, על שטחו, הוא חלק מהליך פרצלציה בעיצומו. לטענתו, כלל לא ידע מהי המשמעות המילולית והמשפטית של פרצלציה, בפרט כשאינו דובר עברית על בוריה, ויש לו קשיי שפה. לשיטתו, עו"ד שלם לא ביצעה שום בדיקה, ולו מינימלית, לגבי מצב המקרקעין, לא יידעה ולא שיתפה אותו במצבם. כמו כן, לא בדקה, בין בעצמה ובין על ידי בעלי מקצוע, את מצבו התכנוני של הנכס ואף לא הפנתה אותו לבדוק את המצב התכנוני לאשורו. 76. עו"ד שלם הפנתה, מנגד, לסעיף 13 להסכם, שם נכתב במפורש "הצדדים מאשרים ומצהירים, כי הוצע להם, ע"י עוה"ד המטפלים בעסקה דנן, לבדוק את זכויות הבניה, החבות בהיטל השבחה וכל יתר ההיבטים הפיזיים, ההנדסיים והתכנוניים הקשורים בממכר בעצמם ו/או ע"י מומחים מטעמם". עוד טענה, כי על עו"ד המייצג רוכש דירה, מוטלת האחריות לבצע בדיקות משפטיות בלבד ולא בדיקות תכנוניות שאינן בתחום מומחיותו. לגרסתה, יידעה את התובע בדבר הבדיקות התכנוניות שיש לבצע והמליצה לו לשכור בעלי מקצוע. משלא עשה כן, ומשחתם על ההסכם כמות שהוא, אין לתובע להלין, אלא על עצמו.

פסק דין |03/05/2024 |שלום – חדרה

ע"א (תל אביב) 2108-03- עורך דין אריה סאמרלי נגד מינדה כץ

שמות השופטים: אסתר קובו,מיכל רובינשטיין,מיכל אגמון גונן

עורכי הדין טוענים, כי חיובם בגין נזקים שנגרמו באשמת הרוכשים, עושה עוול להם ולציבור עורכי הדין המייצגים קבלנים בעסקאות מכר בכלל. לטענתם חיוב עורכי הדין במקרה זה משמעו שעורכי הדין יהוו בפועל ערבים אישיים לחובותיהם של הקבלנים כולם ולעמידותם הכלכלית כלפי הרוכשים, שמשיקוליהם שלהם לא נועצו בעורכי דין. לטענת עורכי הדין, חיובם יצור מצב שבו לא יתאפשר לעורכי דין לייצג קבלנים כלל, יגרום להעלאת פרמיות ביטוח האחריות המקצועית לסכומי עתק וירתיע את חברות הביטוח מלבטח עורכי דין בביטוח רשלנות מקצועית. עורכי הדין טוענים כי ייצגו את הקבלן ולא את הרוכשים, כאשר הרוכשים מעולם לא פנו אליהם לבקש ייעוץ בנוגע לאופן ביצוע התשלומים או נקיטת פעולות נוכח קריסת הקבלנים. לטענתם, הרוכשים ידעו היטב על מצבו הכלכלי הקשה של הקבלן ואף החלו לשלם כספים ישירות לבעלי מלאכה לצורך השלמת ביתם, ולא טרחו ליידע את עורכי הדין במאום. כמו כן הם טוענים כי אפילו עורך דין המייצג רוכש אינו מסוגל לבצע בדיקה כלכלית של הקבלן ואינו נדרש לכך, בפרט כשהתשלומים מובטחים בערבויות בנקאיות. אין לקבל טענות אלו של עורכי הדין. ראשית, כפי שציינו לעיל, הבעייתיות היא למעשה בכפייה כלכלית של רוכשי הדירות לעשות שימוש בעורכי הדין שמייצגים את הקבלנים. אמנם הן כללי הלשכה, הן הסכמי המכר במקרה זה, קובעים כי עורכי הדין מטעם הקבלן מייצגים את הרוכשים רק לעניין הרישום. אולם, כאמור, מרגע שבמסגרת חוזה המכר, מחויבים הרוכשים בתשלום גבוה, בשיעור באחוזים מהעסקה, בגין רישום זה, במרבית המקרים לא נותר להם די כסף כדי לשכור שירותי עורך דין מטעמם. לו עורכי הדין מטעם הקבלן היו מסתפקים בשכר הטרחה שהם מקבלים מהקבלן, ולא מחייבים את הרוכשים בתשלום, הרי שיש להניח כי מרבית הרוכשים היו נעזרים בשירותי עורך דין.

פסק דין |12/02/2008 |מחוזי – תל אביב

ת"א (תל אביב) 24201-07-14- י.ב.י.ב. נכסים ואחזקות בע"מ נגד עזבון המנוח שלמה רביקוביץ (ניתן פסד ביום 28.4.22 ).

שמות השופטים: גלעד הס

הפסיקה אף הגדירה מהו אותו סטנדרט סביר הנדרש מעורך דין אשר מייצג לקוח בעסקת מקרקעין, כאשר מצד אחד, מוטל על עורך הדין לבצע את הבדיקות הנדרשות לצורך ייצוג הלקוח נאמנה עת ביצוע עסקת המכר, אולם, ומצד שני, אין נדרש מעורך הדין לבצע עבודת "בלשות" או חקירה פרטית. ר' בע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד פפר ( 27.2.2012 ): "עורך דין הוא 'מונע נזק' יעיל וזול, אך לא ניתן להטיל עליו חובה אבסולוטית למנוע נזק. עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי, לא עומדים לרשותו אמצעים טכניים מיוחדים לגילוי מעשי זיוף והתחזות, וגם עורך דין זהיר ומיומן עלול ליפול קרבן לנוכל מיומן. השאלה האמיתית והעיקרית הצריכה לענייננו היא אחת: האם בפני עורכי הדין, או מי מהם, עמדו 'סימני התראה' שצריכים היו לעורר את חשדם". (הדגשה אינה במקור – ג. ה). וכן ר' בעניין ביישיץ לעיל: 'עורך דין סביר' הוא, אפוא, עורך דין שעם גילויים של 'סימני התראה' פועל להסרת החשד שהם מעוררים" 56. לאחרונה חזר על הלכות אלו בית המשפט העליון בעניין קונפינו לעיל: "אשר על כן, השאלה אותה יש לשאול בכל מקרה ומקרה היא האם עורך הדין, לו מיוחסת רשלנות מקצועית, נהג כפי שנוהגים עורכי דין סבירים ומיומנים בתחום ההתמחות הנתון. במסגרת זו, עורך דין שמטפל בעסקת מקרקעין לא יישא באחריות מוחלטת למעשי התחזות ומרמה של לקוחו, כל אימת שהוא מפעיל שיקול דעת מקצועי סביר בכל דבר ועניין שקשורים לעסקה, ופועל בהתאם. " 57. עוד יש לזכור כי תקנות הרישום מטילות חובות ספציפיות על זיהוי הלקוח טרם רישום, כך תקנה 14 לתקנות הרישום מטילה את חובת הזיהוי על עורך הדין בעסקת מכר מקרקעין וכך תקנה 18 מטילה את החובה בעת רישום צו קיום צוואה או צו קיום ירושה.

פסק דין |30/12/2023 |מחוזי – תל אביב

ת"א 15092-02-11- ר נגד ש

שמות השופטים: נסרין עדוי

חובותיו של עורך דין המייצג קבלן כלפי רוכש שאינו מיוצג 4. אמרנו לא אחת ולא שתיים, כי כאשר עורך דין מייצג צד אחד בעסקה, ואילו הצד השני אינו מיוצג כלל, נדרשת מעורך הדין זהירות רבה יותר בהצגת העניין וכאשר הצד שאינו מיוצג הסתמך על עורך הדין של הצד שכנגד, יכול שתקום חובת זהירות של עורך הדין כלפי הצד הלא מיוצג, ככל שההסתמכות על עורך הדין הייתה סבירה בנסיבות העניין. . 5. בענייננו, טען הנתבע כי משרדו ייצג רק את החברה בעסקאות המכר וכי בהסכם המכר צוין במפורש כי הנתבע אינו מייצג את הקונים, למעט בעניין הרישום, וכי הובהר לתובעים בהסכם המכר כי הינם רשאים לקבל ייעוץ משפטי לפי בחירתם. עוד טען הנתבע כי הגם שהתובעים שילמו לו שכ"ט עו"ד בגין הרישום, הרי שמדובר בשכר שהיה אמור להשתלם לו מהחברה והתחייבות התובעים לתשלום שכ"ט הייתה בין התובעים לחברה ומשכך הוא אינו חב כלפיהם חובת זהירות. התובעים מבחינתם שילמו שכ"ט עו"ד ישירות לנתבע וראו בו כמי שאחראי לטפל עבורם בכל מה שקשור לדירה (סעיפים 3 ו- 6 לתצהירי התובעים, עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 7-14). 6. כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), התשל"ז – 1977 מגדירים את חובותיו של עו"ד המייצג קבלן במכר דירות, אשר אינו רשאי לייצג גם את הרוכש מהקבלן, למעט בנושא רישום הרכישה. סעיף 5(א) לכללים הנ"ל קובע כי: "עורך הדין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". בית המשפט בעניין ע"א (ת"א) 2108/03 עו"ד אריה סאמרלי נ' כץ (13,2.2008) (להלן: פס"ד סאמרלי), דן בהיקפה ובמשמעותה של חובת עורך הדין לפעול בנאמנות לעניין הרישום וקבע כי מחובה זו נגזרות מספר חובות משנה, לקמן: א.

פסק דין |19/10/2013 |שלום – חיפה

ת"א (תל אביב) 34836/07-1.רפאל אביגד2.רחל אביגד נגד אייכנשטיין שלום

שמות השופטים: אושרי פרוסטפרנקל

על עורך הדין לפעול למען לקוחו בנאמנות ומסירות וזאת גם כאשר הוא פועל עבור שני הצדדים בעסקה, שלעיתים להם אינטרסים מנוגדים ועליו לדאוג שלא להפר את חובתו כלפי שניהם. (ע"א 4612/95 איתמר מתתיהו נגד שטיל יהודית ואח' וע"א 751/89 מוסהפור נגד עו"ד שוחט ואח' מאגרים משפטיים) ". . . . . המדובר בגדרה והיקפה של המחויבות האזרחית של עורך דין כלפי לקוחו, ובקביעת הנורמות המקצועיות המחייבות עורך דין, אשר נוטל על עצמו ייצוג לקוח בבית משפט. ואולם, התשובות לשאלות אלה – החשובות כשלעצמן – במישור העקרוני והנורמטיבי הכללי מצויות בדין ובפסיקה, והדעת נותנת כי אין הן מאותם נושאים שניתן לקבוע לגביהם "תפריט" פרטני מראש, אלא יש להידרש לכל מקרה לגופו במסגרת העקרונות. הדבר מסור ככלל לערכאה הדיונית ולקביעות עובדתיות שלה – ועל יסודן באות מסקנות משפטיות. לעקרונות. . . . . אכן, הערכת עבודתו המקצועית של בעל מקצוע וקביעת רשלנותו אינה משימה קלה; יתכן שקשה היא במיוחד כשהמדובר בעורך דין, אלא אם כן הרשלנות וחוסר המקצועיות זועקים," (רע"א417/05 מרים אברהם נגד מרצל קדם מאגרים משפטיים). 18. בפסקי דין רבים נקבע, כי חלק מחובת עורך דין בעת ביצוע עסקת מקרקעין, הינה, בדיקת פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין וכל מוסד אחר הקשור לנושא, כולל ממ"י וועדות לתכנון. עוד נקבע כי במישור החוזי בין עו"ד ללקוח, התרשלות בייצוג בעניינו של לקוח או בהפעלת שיקול דעת אשר גרם נזק ללקוח, או התנהגות שיש בה הפרת אמונים ואי יושר כלפי הלקוח, עשויות לשמש עילה לתביעה בגין הפרת חוזה או בשל הפרת חובותיו כלפי לקוחו. ובמישור הנזיקי, במקרה מתאים תקום ללקוח עילה נזיקית כלפי עורך דינו, כשהעילה העיקרית היא בתביעה על רשלנות מקצועית.

פסק דין |29/07/2008 |שלום – תל אביב

ת"א (ירושלים) 4123/02- עינת 1994 בע"מ נגד עורך דין גילעד רוגל

שמות השופטים: דוד מינץ

אלא שתוכן הפעולות הנדרשות מהם בהקשר זה מושפע ממעמדם השונה של הלקוח ושל עורך הדין. על כן עשוי עורך הדין לחוב בחובות של גילוי, אזהרה וחובות אחרות הנובעות ממעמדו המיוחד כעורך דין, שלקוחו אינו חב בהם. זאת ועוד, במסגרת החובות כלפי צד שלישי, אף שאינו לקוחו של עורך הדין, כשמדובר בעיסקה מורכבת וסבוכה מבחינה משפטית ובה עורך דין מייצג צד אחד לעיסקה, מוטב שעורך הדין יפנה את תשומת לבו של הצד השני באופן ברור לכך שייטיב לעשות אם יהיה גם הוא מיוצג על ידי עורך דין (ע"א 37/86 בעניין משה לוי,שם עמ' 471; ור' לעניין חובות עורך הדין כנגד מי שאינו לקוחו ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3) 207; ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769). 34. הדברים הנ"ל מקבלים נופך מיוחד משלהם, כשמדובר בעסקאות של רכישת דירות מקבלן בניין, אשר מדרך הטבע הוא מיוצג על ידי עורך דין משלו, ואילו הרוכש אינו תמיד מיוצג. בעניין זה קיימות הוראות מיוחדות. הראשונה בכלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג צדדים בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977, לפיה "בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עו"ד את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5". סעיף 5 קובע באותו הקשר כי: "עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". משילובם של שני כללים אלה, אתה למד כי עורך הדין של הקבלן רשאי לטפל רק בנושא הרישום עבור הרוכש ולא יותר מכך. ההוראה השנייה היא בכלל 14(ג) לכללי האתיקה, האוסר על עורך דין המייצג לקוח קבוע (בענייננו – החברה) לייצג צד אחר (בענייננו – התובעת) (ע"א 37/86 בעניין משה לוי שם, עמ' 476).

פסק דין |23/05/2004 |שלום – ירושלים

ת"א (תל אביב) 5187-09-11- עורך דין יצחק פרידמן נגד מיכאל צביון

שמות השופטים: יהודה פרגו

לא בכדי קובעים כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עסקאות בדירות) תשל"ז- 1977 , שעו"ד המייצג את היזם/הקבלן, יכול לייצג את רוכשי הדירות אך ורק לעניין רישום זכויותיהם. " 2. ייצוג אסור ברכישה בעיסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך-דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5. . . . 5. הייצוג מותר ברישום 55 (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך- דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה. " נושא זה הוסדר בחקיקה -תיקון מספר 7 (תשע"ד) לחוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973 "סעיף 6. ג הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות במכירת דירה ואופן תשלומן (א) בסעיף זה, "הוצאות משפטיות " – שכר טרחת עורך דין המייצג הן את המוכר והן את הקונה בעסקה למכירת דירה, ובכלל זה שכר טרחת עורך דין בשל ייצוג המוכר באותה עסקה, בעד פעולות אלה: (1) רישום וניהול רשימה של בעלי הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין; (2) רישום הזכויות על פי חוזה המכר בלשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה רישום בית בפנקס בתים משותפים ושינוי או תיקון לצו רישום בית משותף; (3) כל הוצאה אחרת הקשורה לרישום הזכויות על פי חוזה המכר. 56 (ב) (1) מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום או השיעור שקבע השר בהתייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת (בסעיף זה – הסכום המרבי), ורשאי הוא לקבוע כאמור סכומים מרביים שונים לדירות מסוגים שונים לפי אמות מידה שקבע, וכן כי הוראות סעיף זה לא יחולו על דירות מסוג מסוים או על דירות שמחירן עולה על המחיר שקבע.

פסק דין |13/12/2015 |מחוזי – תל אביב

חקיקה רלוונטית

כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977

סעיף: 5. הייצוג מותר ברישום

5. (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה.

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 3. פטור מחובת מכרז

לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח

תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024

סעיף: 17. ייצוג של יותר מצד אחד לעסקת המקרקעין

17. מתווך במקרקעין אשר מעניק שירותי תיווך במקרקעין ליותר מצד אחד בעסקת מקרקעין מסוימת, ינהג בדרך המפורטת להלן: (א) הוא יידע מראש ובכתב את כל לקוחותיו בעסקת המקרקעין המסוימת על כך שהוא מעניק את שירותיו ליותר מצד אחד בעסקת המקרקעין; (ב) הוא יתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותו לצדדים שלהם הוא מעניק שירותי תיווך באשר לעסקה במקרקעין.

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין

(16) הענקת זכויות חכירה במקרקעין לנכה צה"ל, לשם הפעלת תחנת דלק, לפי המלצת אגף השיקום במשרד הבטחון; (17) הענקת זכויות במקרקעין לבתי תפילה או למקוואות; הענקה כאמור תיעשה לפי מבחנים שוויוניים שתקבע הרשות המקומית שבתחומה נמצאים המקרקעין לפי צרכי התושבים, והיא טעונה אישור היועץ המשפטי של הרשות המקומית; (17א ) הענקת זכויות במקרקעין למוסד הפועל שלא למטרות רווח, אשר בידיו רשיון לפי סעיף 15(א)(3) לחוק שירותי הדת היהודיים [נוסח משולב], התשל"א-1971 ((להלן – רשיון), או שיש בידיו אישור מן השר לעניני דתות שבכוונתו ליתן לו רשיון בכפוף להענקת זכויות כאמור והכל לצורך פעילותו בהתאם לרשיון; (18) הענקת זכויות במקרקעין לבניה למגורים לנכה צה"ל קשה, לפי המלצת אגף השיקום במשרד הבטחון, ולאחר שהרשות המוסמכת באגף השיקום בדקה ואישרה זכאות למתן ההמלצה; (19) הענקת זכויות במקרקעין לבניה למגורים באזורים כפריים לתושבי אותו מקום וכן הענקת זכויות במקרקעין לבניה למגורים בישובי קו עימות, לתושבי אותו מקום אשר יתחיבו לגור במקום בפועל, חמש שנים נוספות לפחות; לענין זה, "ישוב קו עימות" – ישוב הנמצא בקו קדמי במרחק של עשרה ק"מ או פחות מקו הגבול הבין-לאומי עם סוריה או עם לבנון; (20) הענקת זכויות בניה למגורים לבדואים בישובי הבדואים; (21) הענקת זכויות במקרקעין כנגד ויתור על זכויות במקרקעין; (22) הענקת זכויות במקרקעין שלגביהם נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין

נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז , שערך משרד הבינוי והשיכון במסגרת ביצוע פרוגרמה שנתית לבניה למגורים ובמסגרת הזכיה; (24) הענקת זכויות במקרקעין למי שמשרתים בכוחות הבטחון או עבורם, במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צבא הגנה לישראל ובאישור שר הבטחון; (24א) הענקת זכויות במקרקעין ביישובי המיעוטים, למי שמשרתים או ששירתו בכוחות הביטחון שנתיים לפחות, לצורך בניה למגורים, לפי המלצת משרד הביטחון; (25) הענקת זכויות במקרקעין למגורים, או לבניה עצמית של יחידה אחת למגורים, לנזקק כמשמעותו בחוק שירותי הסעד, התשי"ח-1958; (26) רכישת מקרקעין על-ידי מינהל מקרקעי ישראל; (27) (בוטלה); (28) הענקת זכויות בקרקע חקלאית, לצורכי חקלאות לרבות למגורי החקלאים, במסגרת הקמה, ביסוס או הרחבה של ישובים קהילתיים, חקלאיים או כפריים, והכל באזורים הכלולים במחוזות הצפון והדרום כמשמעותם בהודעה שפרסמה הממשלה מתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (29) (א) מתן הרשאה נוספת לכרייה ולחציבה של אבן לבעל הרשאה קוד מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א)

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז

7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין או שירותים בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים , לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי , כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא

כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977

סעיף: 2. ייצוג אסור ברכישה

2. בעיסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך-דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5.

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז

7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים, לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי, כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין

השקעות הון, התשי"ט-1959, ומנהלת מרכז ההשקעות אישרה כי הקרקע המסוימת דרושה למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (א1) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל חקלאי מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון בחקלאות, התשמ"א-1980, אם מינהל ההשקעות בחקלאות אישר כי אותם מקרקעין דרושים למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (ב) הענקת זכויות במקרקעין באזורי עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה או בניית מבני תעשיה להשכרה לפי המלצת משרד התעשיה והמסחר, ובלבד שהאזור נמנה עם האזורים הכלולים במודעה בעתונות שיפרסם משרד התעשיה והמסחר לפחות אחת לשנה והמזמינה הגשת בקשות להענקת זכויות במקרקעין כאמור; דחיית בקשה כאמור על ידי משרד התעשיה והמסחר תיעשה מנימוקים שיירשמו; (ג) הענקת זכויות כאמור בפסקאות משנה (א) ו-(ב) יכול שתיעשה לפי טבלת מחירים מוזלים שאישר לענין זה שר האוצר (6) הענקת זכויות במקרקעין ל"צרכי ציבור" כמשמעותם בסעיף 188(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ובלבד שההתקשרות נעשית עם רשות מקומית, לצרכיה; (7) הענקת זכויות שימוש בקרקע חקלאית לצרכי עיבוד עונתי או מרעה, שאינן כוללות זכות לבניה, והכל לתקופה שאינה עולה על שלוש שנים, ובתנאי ששווי הה תקשרות אינו עולה על 100,000 שקלים חדשים לשנה; (8) הענקת זכויות חזקה במקרקעין לקרן קיימת לישראל לביצוע עבודות ייעור, או לפעולות שמטרתן שמירה על הנוף והטבע; (9) הענקת זכויות במקרקעין במסגרת פיצויים הניתנים לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, או לפי חוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות 11 ופיצויים), התשי"ג-1953; (10) הענ