המלצה על עורך דין מקרקעין הרצליה

המלצה על עורך דין מקרקעין בהרצליה – מדריך לבחירה נכונה

מבוא

ביצוע עסקת מקרקעין הוא תהליך מורכב, הכרוך במשמעויות משפטיות, כלכליות ומנהליות רבות. בין אם מדובר ברכישת דירה, מכירת נכס, ייצוג מול רשויות או טיפול בחוזים, עורך דין מקרקעין בהרצליה הוא גורם מכריע בהצלחת העסקה. בחירה נכונה של עורך דין יכולה למנוע טעויות משפטיות, לחסוך בעלויות ולוודא שהתהליך מתנהל בצורה חלקה וללא סיכונים מיותרים.

במאמר זה נספק סקירה מקיפה של הפרמטרים החשובים בבחירת עורך דין מקרקעין בהרצליה, בהתבסס על פסיקה משפטית והמלצות מקצועיות.

המסגרת המשפטית – חובות ואחריות של עורך דין מקרקעין

חשיבות הייצוג המקצועי

על פי בדמ (חיפה) 39/06 נקבע כי:

"בעסקאות מכר דירות על ידי קבלן, מייצג עורך דין הן את הקבלן והן את רוכש הדירה בטיפול בביצוע רישום הרכישה. מדובר בייצוג יוצא דופן וחריג, באשר עוה"ד נדרש לייצג שני צדדים, בדרך כלל, בעלי אינטרסים מנוגדים."

המשמעות היא שעורך הדין חייב לפעול בזהירות ובמקצועיות כדי להגן על זכויות הלקוח ולמנוע ניגודי עניינים.

היקף האחריות המקצועית

בפסק הדין תא (חיפה) 45504-12-21 נדון מקרה שבו עורך דין גבה שכר טרחה גבוה אך לא השלים את עבודתו בזמן:

"התובע שילם לנתבע כשכר טרחה, סך המהווה 1.5% ממחיר הדירה באותה עסקה… לפי התובע, הנתבע לא ביצע את המוטל עליו, משך שנים, דבר אשר אילץ אותו, בלית ברירה, לבצע את רישום הזכויות בדירה על שמו, בכוחות עצמו, תוך נשיאה בהוצאות הכרוכות בכך."

מקרה זה מדגיש את החשיבות בבחירת עורך דין אמין ומקצועי, אשר עומד בזמנים ומספק ליווי משפטי איכותי ללקוחותיו.

שיקולים מרכזיים בבחירת עורך דין מקרקעין בהרצליה

מומחיות וניסיון

התמחות ספציפית במקרקעין – מומלץ לבחור עורך דין העוסק באופן קבוע בדיני מקרקעין, ולא בעורך דין כללי.
היכרות עם השוק המקומי בהרצליה – עורך דין המכיר את שוק הנדל"ן בעיר יכול להעניק יתרון משמעותי.
ניסיון בטיפול בעסקאות דומות – עסקאות מקרקעין כוללות סוגיות משפטיות שונות, כמו רכישת דירה מקבלן, נכסים מסחריים או דירות להשקעה.

יכולת לטיפול מקיף בכל שלבי העסקה

בדיקות מקדימות – בדיקת רישום הנכס בטאבו, לוודא שאין שעבודים, חובות או מגבלות.
טיפול בהיתרי בנייה – בירור לגבי חריגות בנייה או שינויי ייעוד עתידיים.
ייצוג מול רשויות מקומיות – התנהלות מול עיריית הרצליה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, רשות מקרקעי ישראל ועוד.
בדיקת היטלי השבחה ומיסוי מקרקעין – חישוב מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ועוד.

זמינות ושירות

תקשורת שוטפת עם הלקוח – עורך דין מקצועי צריך להיות זמין לשאלות ועדכונים שוטפים.
שקיפות מלאה – יש לוודא שהלקוח מקבל מידע ברור לגבי מצב העסקה, עלויות והתחייבויות.
הסבר משפטי פשוט ונגיש – תפקידו של עורך הדין הוא להנגיש את החומר המשפטי ולהבהיר ללקוח את השלכות העסקה.

המלצות פרקטיות למציאת עורך דין מקרקעין בהרצליה

בדיקת רקע מקדימה

בירור המוניטין המקצועי – חיפוש חוות דעת והמלצות מלקוחות קודמים.
בדיקת רישיון עריכת דין – לוודא שעורך הדין רשום בלשכת עורכי הדין.
ניסיון מוכח – לבדוק את הוותק של עורך הדין בתחום המקרקעין.

הסכם שכר טרחה

הגדרת שירותים ברורה – לוודא שההסכם כולל את כל השירותים הנדרשים (בדיקות מקדימות, רישום, ייצוג מול רשויות וכו').
פירוט עלויות – קבלת הצעת מחיר מסודרת עם כל העלויות הצפויות.
קביעת לוחות זמנים – הגדרת מסגרת זמן לביצוע כל שלב בעסקה.

תיאום ציפיות עם עורך הדין

הבהרת תהליך העבודה – הסבר מפורט על כל שלב בעסקה.
קביעת דרכי תקשורת – האם עורך הדין זמין בטלפון, מייל או פגישות אישיות?
הגדרת אבני דרך בטיפול בעסקה – בדיקות, חוזים, תשלומים, רישום בטאבו וכו'.

סיכום – איך לבחור עורך דין מקרקעין בהרצליה?

ניסיון מקצועי ומומחיות בדיני מקרקעין – עורך דין בעל ניסיון עשיר בטיפול בעסקאות נדל"ן מורכבות.
בקיאות בשוק הנדל"ן בהרצליה – היכרות עם המחירים, הפרויקטים והרגולציה המקומית.
יכולת לטפל בכל שלבי העסקה – בדיקות טאבו, היתרים, חוזים, רישום בטאבו ועוד.
זמינות ושירות מקצועי – מענה מהיר, שקיפות והסברים ברורים לאורך התהליך.
המלצות ובדיקת מוניטין – חוות דעת מלקוחות קודמים ורקורד מוכח של עסקאות מוצלחות.
הסכם שכר טרחה מסודר ושקוף – הגדרת כל העלויות והתשלומים מראש.

לסיכום, בחירת עו"ד מקרקעין בהרצליה היא שלב קריטי בעסקת נדל"ן. עורך דין מקצועי יכול למנוע טעויות יקרות, לחסוך עלויות ולהבטיח שהעסקה תתנהל ללא עיכובים או בעיות משפטיות. לכן, מומלץ להשקיע זמן בבחירת עורך דין מתאים ולוודא שהוא עונה על כל הקריטריונים הנדרשים.

סימוכין

ת"א (חיפה) 45504-12-21- מאיר נזרי נגד עוד משה פרייליך

שמות השופטים: גאדה בסול

1. עסקינן בתביעה אשר הוגשה ע"י התובע, נגד הנתבע, שהינו עורך דין במקצועו, בגין רישום זכויות התובע בדירת מגורים שהוא רכש, דירה הממוקמת ברחוב אלברט שוויצר 10 חיפה, הידועה כגוש 10794 חלקה114 (חלקה ישנה 42) , תת חלקה 2 (להלן: הדירה) 2. התובע , רופא במקצועו, רכש את הדירה יחד עם רעייתו לשעבר, בתאריך 17/5/1999 , כאשר הנתבע ייצג את החברה הקבלנית לאורך כל הליך הרכישה, ובין יתר הפעולות שהיה עליו לבצע, נכלל, בין היתר, רישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין. 3. התובע שילם לנתבע כשכר טרחה, סך המהווה 1.5 ממחיר הדירה באותה עסקה. 4. לפי התובע, הנתבע לא ביצע את המוטל עליו, משך שנים, דבר אשר אילץ אותו, בלית ברירה, לבצע את רישום הזכויות בדירה על שמו, בכוחות עצמו, תוך נשיאה בהוצאות הכרוכות בכך. 5. לפי התובע, מדובר בהתרשלות של הנתבע בביצוע תפקידו כעורך דין מייצג, ועל כן, הוא עותר לקבלת הסעדים הבאים: – החזר של חצי מסכום שכר הטרחה ששולם לנתבע אשר שולם בתאריך 17/5/1999 , משלא ביצע הנתבע את מלוא הפעולות להן הוא התחייב, עד לרישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין, כאמור. חלק זה של התביעה הועמד על הסך של 11,400 ש"ח, נומינלי, אליהם הוא עותר לצרף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. הסכום חושב לפי שער הדולר היציג, כשהדירה נרכשה במחיר של 314,000 דולר ארה"ב. – תשלום ההוצאות שנגרמו לתובע לצורך רישום זכויותיו בלשכת מרשם המקרקעין, לרבות הליך החאייאת החברה אשר בנתה את הנכס והחתמוה עם התובע על הסכם הרכישה- סך של 12,000 ש"ח – הוצאות נלוות – סך של 1,536 ש"ח – הוצאות הכרוכות בהליכי הרישום, אבדן ימי עבודה, עייוץ וכן נזק לא ממוני 6,000 ש"ח.

פסק דין |19/12/2023 |שלום – חיפה

בדמ (חיפה) 39/06- לשכת עורכי הדין- מחוז חיפה והצפון נגד ' עורך דין פלוני

שמות השופטים: צבי אלטר,אלי חן חבד,יוסף מילר חבד

מחלוקת על העובדות הבאות: 2. הנאשם ייצג קבלן-חברה ששמה מ' בע"מ (להלן-. "הקבלן"). הקבלן בנה ומכר דירות, בין היתר, בראש העין. המתלונן רכש דירה בראש העין מהקבלן-ההסכם מוצג ק/3. את ההסכם ערך הנאשם. הנאשם קיבל על עצמו לטפל ברישום הבית בו נמצאת הדירה כבית משותף בפנקס בתים משותפים. הבית בו נמצאת הדירה טרם נרשם כבית משותף בפנקס בתים משותפים. הדירה שנרכשה על ידי המתלונן, נרשמה על שמו במינהל מקרקעי ישראל בלבד. הנאשם טען כי לא קיבל שכ"ט מהמתלונן עבור הטיפול ברישום הבית כבית משותף וברישום הדירה על שם המתלונן. כמו כן טען הנאשם כי לא ייצג את המתלונן אלא את הקבלן בלבד וכי הקבלן הוא אשר התחייב כלפי המתלונן לרשום את הבית כבית משותף ולרשום את הדירה על שם המתלונן בלשכת רישום מקרקעין. 3. אין בידי לקבל את טענת הנאשם לפיה לא קיבל שכר טרחה מהמתלונן ואין בידי לקבל את טענתו לפיה לא ייצג את המתלונן. הקבלות ק/4 ו-ק/4א' הוצאו על ידי הנאשם עבור המתלונן בגין שכר טרחה ששולם לו עבור טיפול ברישום הבית בו נמצאת הדירה שרכש המתלונן כבית משותף ועבור רישום הדירה על שם המתלונן בלשכת רישום המקרקעין. 4. הסוגיה המשפטית כפי שאני רואה אותה הינה כדלקמן: מה הן חובותיו של עורך דין אשר קיבל על עצמו לייצג הן קבלן והן רוכש דירה מהקבלן ברישום הבית בו נמצאת הדירה כבית משותף בפנקס בתים משותפים ולאחר מכן ברישום הדירה על שם הרוכש, שעה שנבצר ממנו לקיים את התחייבויותיו כלפי רוכש הדירה בשל כך שהפסיק לייצג את הקבלן. 5. בעסקאות מכר דירות על ידי קבלן, מייצג עורך דין הן את הקבלן והן את רוכש הדירה בטיפול בביצוע רישום הרכישה.

גזר דין |15/12/2007 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה

בדמ (חיפה) 39/06- לשכת עורכי הדין- מחוז חיפה והצפון נגד ' עורך דין פלוני

שמות השופטים: צבי אלטר,אלי חן חבד,יוסף מילר חבד

בעסקאות מכר דירות על ידי קבלן, מייצג עורך דין הן את הקבלן והן את רוכש הדירה בטיפול בביצוע רישום הרכישה. מדובר בייצוג יוצא דופן וחריג, באשר עוה"ד נדרש לייצג שני צדדים, בדרך כלל, בעלי אינטרסים מנוגדים. 6. רישום בית משותף בפנקס בתים משותפים חייב להיעשות על ידי עו"ד אחד ואין אפשרות לפצל את הרישומים לעורכי דין שונים מטעם רוכשי הדירות. לכאורה, "נכפה" על רוכשי . הדירות לקבל את שירותיו של עוה"ד של הקבלן ברישום הבית בפנקס בתים משותפים ובהעברת הבעלות בדירה לשמם של הרוכשים. לרוכשי הדירות אין כל אפשרות להשפיע על זהות עוה"ד אשר יטפל ברישומים וזהותו מוכתבת להם על ידי הקבלן. כמו כן, בדר"כ, אין לרוכשי הדירות כל עמדת מיקוח מול עוה"ד של הקבלן באשר לשכרו והשכר מוכתב להם כחלק מהעסקה שבינם לבין הקבלן. 7. מדובר אם כך ב"קשר משולש" בין קבלן לבין עוה"ד המייצג אותו ובין רוכש דירה מהקבלן לבין עו"ד המטפל עבור הקבלן ועבורו ברישום הדירה הנרכשת בפנקס בתים משותפים וברישום הדירה על שם הרוכש. 8. בסיסו של קשר זה הינו ביחסי עו"ד-לקוח שבין הקבלן לבין עוה"ד. עוה"ד מטפל עבור הקבלן בעריכת חוזי מכר הדירות, כולל בדיווח על חוזי מכר הדירות לרשויות המס ולאחר סיום הבנייה ברישום הבית כבית משותף בפנקס בתים משותפים ובהעברת הבעלות בדירות לשם רוכשיהן. 9. ראוי להדגיש כי בחוזי מכר הדירות מתחייב הקבלן כלפי רוכשי הדירות לרשום את הבית בו נמצאת הדירה שרכשו ממנו בפנקס בתים משותפים ולהעביר את הבעלות בדירה לשמם של הרוכשים. התחייבות זו הינה התחייבותו של הקבלן שהינה ההתחייבות העיקרית והמרכזית ואת אותה התחייבות ימלא עוה"ד הן עבור הקבלן והן עבור רוכשי הדירות.

גזר דין |15/12/2007 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה

פסיקה רלוונטית

ע"א 37/86-1. משה לוי נגד 1. יצחק יחזקאל שרמן

שמות השופטים: א ברקש לוין,ד לוין

וסעיף 5(א) לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעיסקאות בדירות) אומר באותו הקשר: "(א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". משילובם של שני כללים אלה, המסקנה המסתברת היא כי עורך הדין של הקבלן רשאי לטפל רק בנושא הרישום, ותו לא. לכך התייחס פרופ' ג. קלינג באחד ממאמריו לאמור: "מדובר כאן בפתרון של בעייה מיוחדת, תוך התחשבות באילוצים, שהעיקרי שבהם הוא הצורך כי ברישום הבית המשותף והדירות שבו יטפל עו"ד אחד בלבד". (ג' קלינג, "ניגודי עניינים", הפרקליט, גליון מיוחד לכבוד 25 שנים ללשכת עורכי הדין, 75, 77). מכאן אתה נמצא למד, שבעניינים אחרים אין עורך דינו של הקבלן רשאי לייצג גם את הלקוח (ראה ג. קלינג, שם, הסבור עוד מעבר לכך, כי "ייתכן שהוראות אלה (כללי לשכת עורכי הדין הנ"ל – ד. ל. ) הפכו להיות מיותרות לאור סעיף 14(ג) לכללי האתיקה, האוסר על עורך דין המייצג לקוח קבוע (בענייננו – הקבלן) לייצג צד אחר (בענייננו – רוכש הדירה)"). מכאן שאם נעמיד את עורך הדין המאירי בחזקת מי שפעל על פי הכללים, נגיע דווקא לכלל המסקנה ההפוכה כי בפעולתו ייצג את הקבלן בלבד ולא את לוי. 46. שאלת שכר הטרחה בענין זה קובע השופט המלומד: "אין להניח שתשלום שכר הטרחה. . . נעשה לצורך רישום הרכישה בלבד. . . שכן הרישום היה עדיין בבחינת חזון למועד, בהיות הרכישה על התכנית בלבד. ולפי ס' 8 לחוזים ל1/ – ל3/ הרישום חייב היה להערך רק תוך ששה חודשים מיום גמר הבניין" (עמ' 28). לעומת קביעה זו טוען ב"כ המערער, כי ברור בעליל ששכר טרחה זה שולם בעד רישום הבית כבית משותף והעברת הדירה על שם רוכשיה.

פסק דין |09/09/1990 |בית המשפט העליון

ע"א 1227/91- יצחק יחיאל נגד אורה כהן ואח

שמות השופטים: ש לויןאור,ט שטרסברג כהן

ראשית – הדין כפי שהתגבש בהלכה באשר לרמת המיומנות והזהירות הנדרשת מבעל מקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו; ושנית – ככל שהדברים אמורים בעורך דין – מהדין הספציפי הקובע את נורמות ההתנהגות הראויות לעורך דין בתור שכזה. כוונתי לכללים המוצאים מקומם וביטוים בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א1961-, ובתקנות והכללים המסתעפים ממנו, ושעל פיהם עורך דין שאינו מקיימם, על אחת כמה וכמה אם הוא חוטא להם, עלול למצוא עצמו חב ללקוחו כמפר חוזה כלפיו או כמעוול כלפיו בעוולת הרשלנות. " 7. השאלה הראשונה העומדת לדיון היא האם היתה כהן לקוחתו של עו"ד יחיאל. נושא זה נדון בהרחבה בע"א 37/86, 58 הנ"ל. בהקשר דומה, נקבע כי רוכש דירה איננו נחשב כמיוצג על ידי עורך הדין של הקבלן, בשעת כריתת ההסכם בינו לבין הקבלן (שם, עמ' 474 מול האותיות ה'-ו'; עמ' 479 מול האות א'). השופט ד' לוין התייחס, בין השאר, לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז1977- (להלן: כללי הלשכה) בהם נקבע, בין היתר: "2. בעיסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5. 4. עורך דין המייצג את הקבלן בעיסקה כאמור בסעיף 2 חייב לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עיסקה. 5. (א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בבצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה. " משילובם של סעיפים 2 ו5- (א) לכללים עולה, שאין עורך הדין של הקבלן רשאי לייצג גם את הרוכש אלא לענין הטיפול ברשום הנכס.

פסק דין |16/08/1994 |בית המשפט העליון

ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן

שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד

שוכנעתי כי מדובר באנשים נורמטיביים שאין להם בקיאות בעסקאות מכר מקרקעין, ואשר סמכו על הנתבע כי ייצגם נאמנה בעסקת הרכישה ויפעל למען השלמתה עד תום, וזאת בהיבט שיש לבחון במסגרת הדיון בהתרשלותו של עורך הדין והנוגע למיהות לקוחו של עורך הדין (ע"א 2008/07 הנ"ל). נקבע כי אין הצדקה לפטור עורך הדין מלייצג נאמנה את לקוחו, גם כאשר הלקוח הוא בעל הכישורים, הידע או המומחיות באותו תחום. דא עקא, אין באמור כדי לפטור את התובעים מאחריות לעקוב אחר פעולות הנתבע ולוודא כי העסקה הושלמה ברישום הזכויות בדירה על שמם, במיוחד נוכח פרק הזמן בו הם התגוררו בדירה ועד למועד גילוי אי הרישום בשנת 2016. מחדל זה מבטא את האשם התורם שיש להטיל על כתפי התובעים והוא משליך על גובה הפיצוי שייפסק לתובעים עקב רשלנותו של הנתבע, שבעת קביעתו תילקח בחשבון התנהלות התובעים, שלא הראו כי משך תקופה בת שש שנים בהן התגוררו בדירה, הם פנו לנתבע לברר אם השלים רישום הזכויות בדירה על שמם, אם לאו. 54. עוד ובנוסף, אף פעולות הנתבע לאחר חידוש הטיפול בעניינם של התובעים החל מחודש מאי 2016 ואילך, אינן מתיישב עם נורמות ההתנהגות החלות על עורך דין המוחזק כבעל ידע בתחום והאמון, בין היתר, על העברת מידע ללקוחות בקשר לתשלומים המתחייבים מעסקת מכר הדירה. חומר הראיות שהובא לפניי מעלה, כי עיקר פועלו של הנתבע לאחר חידוש הטיפול ברישום הזכויות, לבקשת התובעים, 6 שנים לאחר עסקת הרכישה, התבטא במשלוח מכתב לחברה המשכנת ביום 10.5.16 , שבגדרו ביקש לדעת מדוע העברת הזכויות טרם הושלמה אף שהדירה נמכרה ביום 15.11.10 . כן הכיל המכתב דרישה להאיץ את הרישום והבעת נכונות לתשלום החשבון בגין שירות זה, ואליו צורף בשנית עותק מהסכם הרכישה של הדירה (נספח 9 לתצהיר התובע).

פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת

תאדמ (בת ים) 50613-01-22- יואב אושרי נגד עורך דין בועז כהן

שמות השופטים: אדי לכנר

סעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירה), תשל"ז- 1977 (להלן: "הכללים") קובע כדלקמן: "בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5. " 17. סעיף 5 לחוק לכללים קובע כדלקמן: " (א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה. " 18. במה הדברים אמורים, בעסקה למכירת דירה, עורך הדין אינו רשאי לייצג את הקבלן והקונה למעט בעניינים הנוגעים לרישום הזכויות בממכר. במצב הדברים, בכל הנוגע לרישום הדירה, חובת הנאמנות של עורך דין היא גם כלפי הקונה אף אם אינו לקוחו. 19. חובת הזהירות מקבלת נופך היה והצד שכנגד אינו מיוצג. בכל אופן, עורך דין אשר לא פעל לצורך רישום הדירה אינו רשאי להיאחז בטענה כי לא היה צד להסכם. למעשה, הוא הפר את חובת הנאמנות שלו כלפי הקונה. הפרת חובה זו ונזק שנגרם לקונה בשל כך, עשויה לחייב את עורך הדין בפיצוי מכוח עוולת הרשלנות שבדין הנזיקי. 5 20. עיון בהסכם המכר שנחתם בין התובעים לחברה הקבלנית ביום 19.5.11 מלמד כי הכללים כפי שצוטטו לעיל קיבלו ביטוי בהסכם בשורה של סעיפים. 21. סעיף 4 להסכם המכר קובע כדלקמן: "הקונה מצהיר ומאשר בזה כי 4.2 ניתנה לו שהות מספיקה לעיין בחוזה זה על נספחיו, להתייעץ ולבדוק את החוזה בעצמו ובאמצעות עורך דין ונוטריון עזרא אושרי מטעמו וכי הוא מכיר ומבין. . . . " 23. בסעיף 5 לכתב התביעה ציינו התובעים כדלקמן: "הנתבע הינו עו"ד אשר ייצג את הצדדים לעסקה, למרות שניתנה לתובעים הזכות להתייעץ ולבדוק את החוזה באמצעות עורך דין עזרא אשרי".

פסק דין |06/08/2022 |שלום – בת ים

ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן

שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון

סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". מן הכלל אל הפרט 75. הסקירה לעיל העלתה כי לעורך דין חובות רבות כלפי לקוחו, בפרט כאשר מדובר בעסקה לרכישת מקרקעין. התובע טען, בראש ובראשונה, כי עו"ד שלם כלל לא הסבה תשומת לבו לעובדה שהבית, על שטחו, הוא חלק מהליך פרצלציה בעיצומו. לטענתו, כלל לא ידע מהי המשמעות המילולית והמשפטית של פרצלציה, בפרט כשאינו דובר עברית על בוריה, ויש לו קשיי שפה. לשיטתו, עו"ד שלם לא ביצעה שום בדיקה, ולו מינימלית, לגבי מצב המקרקעין, לא יידעה ולא שיתפה אותו במצבם. כמו כן, לא בדקה, בין בעצמה ובין על ידי בעלי מקצוע, את מצבו התכנוני של הנכס ואף לא הפנתה אותו לבדוק את המצב התכנוני לאשורו. 76. עו"ד שלם הפנתה, מנגד, לסעיף 13 להסכם, שם נכתב במפורש "הצדדים מאשרים ומצהירים, כי הוצע להם, ע"י עוה"ד המטפלים בעסקה דנן, לבדוק את זכויות הבניה, החבות בהיטל השבחה וכל יתר ההיבטים הפיזיים, ההנדסיים והתכנוניים הקשורים בממכר בעצמם ו/או ע"י מומחים מטעמם". עוד טענה, כי על עו"ד המייצג רוכש דירה, מוטלת האחריות לבצע בדיקות משפטיות בלבד ולא בדיקות תכנוניות שאינן בתחום מומחיותו. לגרסתה, יידעה את התובע בדבר הבדיקות התכנוניות שיש לבצע והמליצה לו לשכור בעלי מקצוע. משלא עשה כן, ומשחתם על ההסכם כמות שהוא, אין לתובע להלין, אלא על עצמו.

פסק דין |03/05/2024 |שלום – חדרה

ת"א (תל אביב) 24201-07-14- י.ב.י.ב. נכסים ואחזקות בע"מ נגד עזבון המנוח שלמה רביקוביץ (ניתן פסד ביום 28.4.22 ).

שמות השופטים: גלעד הס

עוד אציין, כי המחוקק הטיל במסגרת תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 (להלן: "תקנות הרישום"), חובות פרטניות על לשכת רישום המקרקעין לבחינת העסקה ולביקורת על העסקה, וזאת הן בעסקת מכר והן כאשר מדובר ברישום ירושה. ר' בעניין קונפינו לעיל: "מרשם המקרקעין אחראי על ניהולו התקין של רישום זכויות במקרקעין בישראל. המרשם רושם זכויות כאמור על פי הבקשות שמוגשות לו. מי שמבקש לרשום את זכויותיו במרשם רשאי לפנות למרשם במישרין או באמצעות עורך דין. חתימה על מסמכיה של עסקת מקרקעין אשר מוגשים למרשם יכול שתיעשה בפני עורך הדין, ואז עליו תוטל האחריות לאמת את זהות החותמים, לבדוק את המסמכים ואת פרטי העסקה, וכן להסביר לצדדים לעסקה את מהותה (ראו: תקנה 14 לתקנות המקרקעין); או בפני רשם לשכת הרישום – ואז הרשם הוא שחייב לאמת את זהות הצדדים ואת פרטי העסקה (ראו: תקנה 12 לתקנות המקרקעין). ודוק: גם כאשר החתימה על מסמכי העסקה נעשית בפני עורך דין, חייב המרשם – בטרם ייתן גושפנקא לעסקה וירשמה יחד עם השינוי בזכויות – לבחון את שטר העסקה שהוגש בפניו ואת המסמכים הנלווים (ראו: תקנה 14(ד) לתקנות המקרקעין). תקנות המקרקעין קובעות כי בקשות המוגשות למרשם אמורות לעבור בחינה כפולה. בקשות אלו אמורות להיבדק הן על ידי רשם לשכת הרישום והן על ידי הביקורת:" (הדגשה אינה במקור – ג. ה). עוד על אחריות לשכת רישום המקרקעין מכוח תקנות הרישום, ר' ת"א (ת"א) 1502-03-14 הנרי שלוו נ' בני דקל ( 21.8.2018 ) פסקאות 69 עד 72. 31. על בסיס רקע נורמטיבי זה, אבחן את התנהלות לשכת רישום המקרקעין בעניין חלקה 71.

פסק דין |30/12/2023 |מחוזי – תל אביב

ת"א (תל אביב) 5187-09-11- עורך דין יצחק פרידמן נגד מיכאל צביון

שמות השופטים: יהודה פרגו

לא בכדי קובעים כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עסקאות בדירות) תשל"ז- 1977 , שעו"ד המייצג את היזם/הקבלן, יכול לייצג את רוכשי הדירות אך ורק לעניין רישום זכויותיהם. " 2. ייצוג אסור ברכישה בעיסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך-דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5. . . . 5. הייצוג מותר ברישום 55 (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך- דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה. " נושא זה הוסדר בחקיקה -תיקון מספר 7 (תשע"ד) לחוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973 "סעיף 6. ג הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות במכירת דירה ואופן תשלומן (א) בסעיף זה, "הוצאות משפטיות " – שכר טרחת עורך דין המייצג הן את המוכר והן את הקונה בעסקה למכירת דירה, ובכלל זה שכר טרחת עורך דין בשל ייצוג המוכר באותה עסקה, בעד פעולות אלה: (1) רישום וניהול רשימה של בעלי הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין; (2) רישום הזכויות על פי חוזה המכר בלשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה רישום בית בפנקס בתים משותפים ושינוי או תיקון לצו רישום בית משותף; (3) כל הוצאה אחרת הקשורה לרישום הזכויות על פי חוזה המכר. 56 (ב) (1) מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום או השיעור שקבע השר בהתייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת (בסעיף זה – הסכום המרבי), ורשאי הוא לקבוע כאמור סכומים מרביים שונים לדירות מסוגים שונים לפי אמות מידה שקבע, וכן כי הוראות סעיף זה לא יחולו על דירות מסוג מסוים או על דירות שמחירן עולה על המחיר שקבע.

פסק דין |13/12/2015 |מחוזי – תל אביב

ע"א (תל-אביב-יפו) 2108/03- עורך דין אריה סאמרלי ואח נגד מינדה כץ ואח

שמות השופטים: אסתר קובו,מיכל רובינשטיין,מיכל אגמון גונן

אין כל מניעה כי שכרו של עורך הדין גם לענין הרישום, ישולם על ידי הקבלן, אשר אם ירצה יוכל לכללו במחיר הדירה". כלומר- לפי ההסכמים של משפחת קורן, הקבלן היה אמור לשלם לעורכי הדין עבור הרישום, כאשר הקונה התחייב לשלם לקבלן סכום זה, הגם שהוא הושת על המוכר-הקבלן, ושולם על ידו. מצב דברים זה רק מבהיר כי גם פרקטיקה זו לפיה, לכאורה, הקבלן נושא בתשלום לעורכי הדין, אינה מביאה לניתוק בין עורכי הדין מטעם הקבלן לבין הרוכשים. שכן, הרוכשים הם שנושאים בפועל בעלות שכר טרחת עורך דין בגין הרישום, גם אם התשלום עובר דרך הקבלן. ב. מה כוללת חובת עורכי הדין של הקבלן ברישום הדירה על פי הפסיקה וכללי האתיקה רשאי עורך הדין של הקבלן לעסוק ברישום הדירה עבור הקונים. ההנמקה לכך קשורה בעיקר לרישום בתים משותפים, אז יעיל יותר כי עורך דין אחד יעסוק ברישום. ובכן, ראשית, פעמים רבות, כפי שגם היה במקרה זה, אין מדובר בבית משותף. שנית, גם אם הלקוח מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, ניתן לקבוע כי ברישום יעסוק עורך הדין מטעם הקבלן. השאלה החשובה היא, כאשר הרוכשים אינם מיוצגים, מה כוללת חובת עורך הדין הלוקח על עצמו את הטיפול ברישום הדירה, ושכרו בגין כך משולם בסופו של יום ע"י רוכשי הדירה. ובכן, נקודת המוצא לדיון היא סעיף 5(א) לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות) תשל"ז – 1997, הקובע: "עורך-הדין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". סעיף זה קובע את החובה הבסיסית של עוה"ד, לפעול בנאמנות לפחות בכל הקשור לרישום עצמו. מה כוללת חובה זו לכאורה, ניתן היה לומר כי על עורך הדין לדאוג לרישום עצמו. אולם, האם יוכל עורך הדין לרשום את הדירה על שם הקונים, אם הדירה אינה רשומה ע"ש המוכר על פי הסכם המכר האם יוכל עורך הדין לרשום את הדירה על שם הרוכשים אם לא תרשם הערת אזהרה והדירה תימכר או תמשוכן לצד ג', כפי שקרה במקרה שלפנינו על כן ברור מאליו הוא שעל מנת שעורך הדין יוכל לפעול לרישום הדירה הנרכשת על שם הרוכשים עליו למלא מספר חובות מקדימות כמו לוודא על שם מי רשומות הזכויות בנכס, ושהנכס לא נמכר או שועבד לאחרים.

פסק דין |12/02/2008 |מחוזי – תל אביב

ו"ע (מרכז) 17240-10-12- יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין רחובות

שמות השופטים: בנימין ארנון,דן מרגליות,ושמאי מקרקעין,דבר שמואלביץ

18 ניתן לסכם כי לכל אורך הדרך, הן לפני תיקון מספר 7 והן לאחריו, רשאי היה הקבלן להשית על המוכר הוצאות משפטיות הקשורות לרישום הזכויות ע"ש רוכשי הדירה, אלא שלפני התיקון לא חלה מגבלה על גובה ההוצאות המשפטיות אותן היה הקבלן רשאי להשית על הרוכש, ואילו לאחר התיקון – הוגבל סכום זה, וזאת – על מנת למנוע מהקבלנים להשית על הרוכשים, באצטלא של הוצאות משפטיות של הרוכשים עצמם, את הוצאותיהם המשפטיות של הקבלנים. מכאן ניתן ללמוד שהנחת היסוד של המחוקק, הן לפני תיקון מספר 7 והן לאחריו, הינה שהרוכש עצמו (ולא הקבלן) הוא שצריך לשאת אך ורק בתשלום הוצאות רישום הדירה על שמו – וכי ברי שאין הקונה צריך לשאת בתשלום הוצאותיו המשפטיות של הקבלן בפרויקט בכללותו; ג. כלל 5 בכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות), התשל"ז – 1977 (להלן: "כללי הייצוג בעסקאות דירות") קובע כדלקמן: "5. (א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה, ויפעל בענין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה". ניתן לראות כי גם בעת התקנת כללי הייצוג בעסקאות לרכישת דירות, הנחת היסוד של מחוקק המשנה הייתה כי רוכש הדירה הוא שמשלם את שכר הטרחה לעורך הדין "בעד הטיפול ברישום הרכישה". מכאן, שהתשלום של הרוכש לעורך דינו של הקבלן בגין רישום זכויותיו אינו יכול להיחשב כחלק אינטגראלי מהתמורה המשולמת על ידו עבור הדירה. 34. אציין כי מודע אני לכך שההתקשרות עם עורכי הדין של הקבלן לשם רישום זכויותיהם בדירה נכפתה על הרוכשים במסגרת הסכם המכר. דא עקא, המדובר בהתניה שנובעת מחובתו של הקבלן לממש את חובתו "לגרום לרישום" הזכויות ונוכח העובדה שאלמלא יעשה הרישום על ידי עורכי הדין של הקבלן לא יהיה ניתן להשלימו, וזאת בשל ריבוי עורכי הדין של הרוכשים השונים בפרויקט והעדר אפשרות מעשית ליצור שיתוף פעולה יעיל עימם לצורך השלמת רישום הזכויות.

פסק דין |25/04/2015 |מחוזי – מרכז

ת"א (ראשון-לציון) 354/07- מרום (מרקו) יעקב ואח נגד מידן (מירלאשוילי) דניאל ואח

שמות השופטים: יעל בלכר

אין בכך כדי לגרוע מחובתו של עורך הדין לבדוק את טיב זכויותיו של המוכר בדירה, שהיא חובה בסיסית בעריכת חוזה מכר דירה, לצורך שמירת זכויות הקונה. כפי שצוין בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד שוחט, פ"ד מו(4) 529: "עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום, בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי העניין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה,מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". ראו גם ת. א (ת"א) 4706/03 אלאלוף נ' עו"ד דיחנו, מיום 12/12/06, כב' השופטת מארק-הורנצ'יק). בדיקת הזכויות מול המינהל או בדיקת חוזה החכירה, לא נעשתה וללא כל סיבה שיכולה להצדיק הימנעות מהבדיקה. בהעדר אינדיקציה בנסח רישום המקרקעין לכך שאין צורך בהסכמת המינהל, ברירת המחדל היא שזו נדרשת להעברת הזכויות. לכל הפחות, יש לבדוק את טיב הזכויות במינהל (ראו גם ע"א 2180/98 בר לב נ' הסוכנות היהודית, פ"ד נה(3) 220). 55. אין מדובר במקרה בו העמיד עורך הדין את הלקוחות על הסיכון שקיים בהתנהלותם המהירה, והם העדיפו ליטול את הסיכון. הנתבע 3 לא עיין בחוזה החכירה, לא מצא קיומה של המגבלה ולא ביקש כלל לפנות למינהל לבירור העניין (לחובת עו"ד להעמיד את הקונים על הסיכון הטמון בעסקה ראו ת. א (ת"א) 52988/99 סיטין נ' רוקח (כב' השופטת חיות)). 56. לטענת הנתבע 3, טיוטת החוזה נמסרה לכל הצדדים, אשר קראו אותה ולא העלו שום נושא לגבי הגבלת המכירה במינהל. המוכרים כלל לא המציאו שום מסמך בעניין זה. וממילא, אם ידעו הצדדים על הגבלת המכירה ולא העלו שאלה זו בפני עוה"ד, לא היה צורך בבדיקת התיק במינהל (ראו ס' 49/51 לסיכומי הנתבע).

פסק דין |28/10/2009 |שלום – ראשון לציון

ת"א (תל אביב) 9493-09-14- דבורה רובין נגד שמעון שגיא

שמות השופטים: אהוד שוורץ

רק בשנת 2011, ומאוחר למכר כאן, תוקנו תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תשע"ב – 2011 , ושם בסעיף 58 נקבע כי על מנת לבצע תיקון צו רישום יש להביא תשריט של הבית מאושר על ידי מוסד תכנון. 18. בפסק דין בעניין קבוצת גיאות שהוזכר לעיל, קובע השופט ג'ובראן את תחום אחריותו המקצועית של עורך דין: "מטבע הדברים קיימים סוגים שונים של סיכונים, אולם דומה כי הסיכונים שמצופה מעורך הדין להזהיר לגביהם – וזו הנחה שאניח לטובת הדיון ואינה מעוררת מחלוקת במקרה הנוכחי – הם אותם סיכונים "משפטיים", או במילים אחרות, ההשלכות האפשריות של פעולה מסוימת מבחינת הדין" (ההדגשה הח"מ). 8 ברי כי שינוי בחוק , בתקנות או בפרקטיקה רישומית, אינו מהווה סיכון משפטי, שכן אין בידם של עורכי הדין לנבא שינוי שכזה, ועליהם לפעול בהתאם למצב המשפטי הקיים. לא רק זאת, בשנתיים שלאחר חתימת ההסכם, עניין זה לא היווה מכשול, והעיכוב היה בשל סיבות אחרות התלויות במוכרים. לפיכך, גם אם ידע הנתבע שבעתיד עלול המצב המשפטי להשתנות, יכל הוא להניח, כי תוך כשנה העניין יוסדר, ולא צפויות בעיות בעתיד. במיוחד הדברים אמורים, כאשר התובעים הכניסו עצמם לעסקה בעייתית, ורכשו במודע, דירה נעדרת היתר בניה. היה עליהם לקחת בחשבון כי לעניין זה, יכולות להיות השלכות רבות, בעלות מחירים גדולים או קטנים. עת הסכימו לעסקה, הם לקחו סיכון, שבאותה עת היה שווה להם, שכן רכשו דירה במחיר הנמוך משוויה, וכעת בדיעבד, כאשר הסתבר שהסיכון לא היה מוצלח, מחפשים מקור נוסף, שישא איתם בהפסד. אני מקבל את טענת הנתבע, כי תפקידו של עורך דין שעורך חוזה הוא לעצב את התחייבויות הצדדים, אך לא לקיימם. העיכוב ברישום נובע מהתנהגותם של המוכרים, שלא הביאו לרישום תוך 12 חודשים, וכמוסכם בסעיף 5.2 לחוזה.

פסק דין |09/09/2019 |שלום – תל אביב

חקיקה רלוונטית

כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977

סעיף: 5. הייצוג מותר ברישום

5. (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה.

כללי לשכת עורכי-הדין (תעריף מקסימלי בפעולות לרישום דירות מגורים), תשל"ז-1977

סעיף: 1. רישום דירות מגורים

1. ברישום דירות מגורים שנרכשו מאת קבלן יהא שכר הטרחה כמפורט להלן: (1) בעד רישום פעולות מכר, מכר ללא תמורה, חליפין, חכירה וחכירת משנה בבנין הכולל לא פחות משמונה יחידות יקבל עורך-הדין של הקבלן שכר מקסימלי של 1% לדירות שמחירן עד 250,000 לירות, ולא פחות מ-1,000 לירות; (2) בעד בדיקת החוזה ובדיקת הפעולה לרישום הזכויות יקבל עורך-הדין של הקונה בקשר עם הפעולות המנויות בפיסקה (1) שכר מקסימלי %¼ לגבי דירות שמחירן עד 250,000 לירות, הכל בצירוף סכום השווה למס ערך מוסף המגיע בעד מתן השירות בענין הנדון.

תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011

סעיף: 45. בקשה לתיקון שטח או גבולות

45. (א) בקשה לתיקון רישום לא נכון של שטח או גבולות של מקרקעין לא מוסדרים, תוגש למפקח באמצעות הרשם שבלשכתו רשומים המקרקעין. (ב) בבקשה יפורטו כל העובדות המשמשות יסוד לתיקון המבוקש ויצורפו לה – (1) תשריט המתאר את המקרקעין ואת התיקון המבוקש, שהוכן ונחתם בידי מודד, וכן בוקר ואושר ככשר לרישום לפי תקנות המודדים, החתום בידי כל בעלי המקרקעין הסמוכים, כשהחתימות מאומתות בידי עורך דין; לא עלה בידי מגיש הבקשה להחתים את בעלי הזכויות במקרקעין הסמוכים כאמור, יצרף לבקשה תצהיר מפורט ומנומק בדבר הסיבות לכך; (2) נסח מאושר מרישום המקרקעין בפנקסי מס רכוש וקרן פיצויים ובפנקסי הרשות המקומית שבתחומה נמצאים המקרקעין, או אישור מאת מנהל מס רכוש וקרן פיצויים וראש הרשות המקומית כי המקרקעין אינם רשומים בפנקסיהם; (3) רשימה שפורטו בה שמו ומענו של כל אדם, זולת המבקש, שיש לו זכות באותם מקרקעין; (4) רשימה שפורטו בה פרטי הרישום של כל המקרקעין הסמוכים וכן שמו ומענו של כל אדם שיש לו זכות בהם; (5) נסחי הרישום של המקרקעין הגובלים, ככל שאלה רשומים; (6) תצהיר לאימות העובדות שפורטו בכתב הבקשה והרשימות האמורות בפסקאות (3) ו–(4). (ג) המבקש יגיש כל מסמך אחר הנחוץ, לדעת המפקח, למתן החלטה בבקשה.

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 3. פטור מחובת מכרז

לתית לפרסום בכלי תקשורת; התקשרות כאמור תיעשה, ככל הניתן, לאחר בדיקת כמה הצעות הבאות בחשבון; (13) (א) התקשרות לרכישת תרופות, נסיובים או תרכיבים, שהינם יחודיים; (ב) (נמחקה); (ג) התקשרות לרכישת בעלי חיים בעלי אפיונים מיוחדים, לצורכי מחקר, הוראה או רפואת בעלי חיים; (14) התקשרות בעיסקה שעניינה מתן אשראי או קבלתו, השקעת כספים, קבלת שירותים בנקאיים, מכירה או רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, וכן התקשרות לרכישת זכויות במק רקעין אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד בשל אחד מאלה: (א) מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת; (ב) צורך דחוף מטעמים של ביטחון הציבור, בריאותו או לצורך קידומם של יעדים ציבוריים וזאת בהחלטה מנומקת, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (ג) צורך בהמשך ההחזקה במקרקעין, אם מעבר מהמק רקעין יהיה בעל השלכות כלכליות משמעותיות ובלבד שסך כל ההתקשרויות בפטור ממכרז במקרקעין מסוימים לא יעלה על 25 שנים; ואולם החשב הכללי רשאי בהחלטה מנומקת לאשר התקשרות כאמור אף אם סך כל התקופות האמור עלה על 25 שנים; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים

תקנות רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים) (קביעת נכס אחר כפיצויים), תשי"ד-1954

סעיף: 3. כללים לקביעת הנכס המוצע על ידי הרשות המוסמכת

3. בקביעת סוג הנכס המוצע, מקומו, שטחו, ובמקרה של חכירה – תקופת החכירה, ושווי הנכס המוצע, תנהג הרשות המוסמכת בהתאם לכללים אלה: (1) סוג הנכס ושטחו ייקבעו בשים לב לעובדות אלה: (א) המרחק שבין מקום המגורים של התובע לבין מקום הימצאו של הנכס המוצע; (ב) טיב הקרקע של הנכס; (ג) אפשרויות ההשקאה שלו; (ד) ודבר היותו נטוע מטעים, כולו או מקצתו; (2) הנכס המוצע יהיה במקום שהוא הקרוב ביותר למקום מגוריו של התובע ושבו יש לרשות הפיתוח, לדעת הרשות המוסמכת, אפשרות לתת קרקע לתובע; קבעה הרשות המוסמכת את מקומו של הנכס המוצע שלא במקום מגוריו של התובע, יינתן לתובע גם שטח מספיק להקמת בית מגורים בנכס המוצע או בישוב הסמוך ביותר למקום הימצאו של הנכס המוצע; (3) היה הנכס הנרכש בבעלותו של התובע, תועבר אליו הבעלות גם בנכס המוצע ואם הבעלות בנכס המוצע אינה ניתנת להעברה או אם היתה לתובע בנכס הנרכש זכות אריסות בלבד, יוחכר הנכס המוצע לתקופה של לא פחות מארבעים ותשע שנה; (4) שוויו של הנכס המוצע יהיה המחיר שאפשר היה להשיג בעדו, כמות שהוא במועד מסירתו לתובע, אילו היה נמכר ביום י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950) על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון.

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 3. פטור מחובת מכרז

לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח

תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011

סעיף: 67. הוראות כלליות

67. (א) היו המקרקעין שמבוצעת בהם פעולת תכנון או חלוקה החדשה, לפי העניין, מוחכרים או משועבדים במשכנתה או בזיקת הנאה או בזכות קדימה, או כפופים להערה שנרשמה, יפרט הרשם את הפרטים בדבר רישומן של זכויות או הערות כאמור בחלקה או בחלקות שייווצרו לאחר רישום פעולת התכנון או החלוקה החדשה, לפי העניין. (ב) היו המקרקעין שמבוצעת בהם פעולת התכנון או החלוקה החדשה, לפי העניין, רשומים בפנקס הבתים המשותפים, יפרט מפקח את הפרטים בדבר רישומו או תיקונו של צו הרישום בפנקס הבתים המשותפים, והוא רשאי להורות על הגשת תשריט מתוקן של הבית המשותף, בחלקה או בחלקות שייווצרו לאחר רישום פעולת התכנון או החלוקה החדשה, לפי העניין. (ג) הוקצו מקרקעין לפי טבלת הקצאה ואיזון, לפי טבלת הקצאה, או בהתאם לפעולת התכנון, לפי העניין, וקודם לרישום פעולת התכנון או החלוקה החדשה הועברה לאחר הבעלות בהם, כולה או חלקה, ונרשמה בפנקסי המקרקעין, יבוא הבעלים הרשום בפנקסי המקרקעין במקום הבעלים הרשום בטבלאות האמורות, והחלוקה החדשה תירשם בהתאם, וכפי שיורה הרשם. (ד) בכפוף להוראות סימן זה, משראה רשם כי הומצאו כל המסמכים הדרושים לרישום פעולת התכנון או החלוקה החדשה, וכי אין מניעה לרישומה, ירשום את פעולת התכנון או החלוקה החדשה כפי שאושרה.

תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016

סעיף: 36. הסכמה והודעה לבעלי זכויות במקרקעין

כמה חוכרים במשותף-בעל רשום או חוכר; (3) בבית משותף, כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף; (4) במקרקעין שאינם רשומים במרשם המקרקעין-מי שחייב עליהם בתשלום מס רכוש וקרן פיצויים לפי הרשום בפנקסים המנוהלים לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961, או מי שהיה חייב במס כאמור לולא הופטר מתשלומו מכוח כל חוק; (5) במקרקעין שהם מקרקעי ישראל, בין אם הם רשומים במרשם המקרקעין ובין אם לאו, ובעל הזכות אינו אחד מאלה המנויים בפסקאות (1) עד (4), והוא אחד מאלה: (א) בעל חוזה חכירה לדורות עם רשות מקרקעי ישראל אף אם עסקת החכירה כאמור לא נגמרה ברישום; (ב) מי ש רשות מקרקעי ישראל אישרה כי הוא בעל זכות שחתימתו דרושה; אישור כאמור יכול שיינתן לסוגים של בעלי זכויות, סוגים של נכסים או סוגים של בקשות להיתר; (6) בבקשה לבצע עבודה או שימוש שניתן להתירם על ידי בית דין לשכירות לפי סעיף 37(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972-גם הדייר, כמשמעותו בחוק האמור, ובלב

תקנות הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה) (דיור בהישג יד להשכרה), התשע"ה-2015

סעיף: 12. רישום הערה בפנקסי המקרקעין וברשות מקרקעי ישראל

12. (א) אם זכות הבעלות או החכירה לדורות בחלקה, שעל כולה או על חלק ממנה חלות הוראות תקנות אלה, רשומה בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות אלה: (1) מיום מתן היתר מכוח תכנית, עד תום התקופה הקבועה בתקנה 2, כל עסקה במקרקעין, ביחידות הדיור המיועדות לשכירות בהישג יד להשכרה, טעונה אישור של המנהל; (2) לא ייתן המנהל אישור לעסקה במקרקעין, אלא אם כן מצא שהעסקה אינה סותרת את הוראות תקנות אלה; (3) תנאי להיתר מכוח תכנית שייעדה קרקע לדיור בהישג יד להשכרה יהיה רישום הערה בפנקסי המקרקעין בדבר הצורך באישור המנהל לעסקה במקרקעין; (4) תמה התקופה הקבועה בתקנה 2, ייתן המנהל לבעלים אישור כי אין עוד צורך באישורו לעסקה במקרקעין וכי ניתן למחוק את ההערה מפנקסי המקרקעין; (5) בתקנה זו, "עסקה” – למעט משכנתה ועסקה בין בעלים לזוכה לפי תקנות אלה. (ב) לא היו זכויות החכירה לדורות בקרקע שהיא מקרקעי ישראל שתקנות אלה חלות עליה רשומות בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות סעיף 7 לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה לעניין רישום והעברת זכויות, בשינויים המחויבים. (ג) לבקשת בעל זכות בחלקה כאמור בסעיף קטן (א), רשם המקרקעין ימחק את ההערה שנרשמה לפי סעיף קטן (א), ובלבד שבעל הזכות המציא לרשם המקרקעין אישור מאת המנהל לכך שתמה תקופת ההעמדה לשכירות לפי תקנה 2. (ד) לבקשת בעל זכות כאמור בסעיף קטן (ב), רשות מקרקעי ישראל תאשר כי לא נדרשים עוד אישורים כאמור בסעיף 7 לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, ובלבד שבעל הזכות המציא לרשות מקרקעי ישראל אישור מאת המנהל לכך שתמה תקופת ההעמדה לשכירות לפי תקנה 2.

תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011

סעיף: 43. בקשה לרישום ראשון

43. (א) בקשה לרישום ראשון של מקרקעין תוגש למפקח באמצעות הרשם שבתחום לשכתו נמצאים אותם מקרקעין. (ב) לבקשה יצורפו – (1) תשריט המקרקעין שהכין מודד וכן בוקר ואושר לפי הוראות תקנות המודדים, חתום בידי כל בעלי הזכויות במקרקעין הסמוכים, כשהחתימות מאומתות בידי עורך דין; לא עלה בידי מגיש הבקשה להחתים את בעלי הזכויות במקרקעין הסמוכים כאמור, יצרף לבקשה תצהיר מפורט ומנומק בדבר הסיבות לכך; (2) טופס תיאור כללי של הקרקע חתום בידי המרכז למיפוי ישראל, שפורטו בו גבולות המקרקעין, להנחת דעתו של המפקח; (3) העתק מרישום המקרקעין ברישומי מס רכוש וקרן פיצויים, או אישור של מנהל מס רכוש וקרן פיצויים או מטעמו כי המקרקעין אינם רשומים בפנקסיו; הוראות פסקה זו לא יחולו על בקשה המוגשת מטעם המדינה; (4) מסמכים המוכיחים את זכויותיו של המבקש לגבי המקרקעין נושא הבקשה; (5) רשימה שפורטו בה שמו ומענו, ככל שהמען ידוע למבקש, של כל אדם שיש לו זכות במקרקעין סמוכים הטעונה רישום בפנקס; (6) רשימה המפרטת את שמו ומענו, ככל שהמען ידוע למבקש, של כל אדם, זולת המבקש, שיש לו זכות באותם מקרקעין הטעונה רישום בפנקס. (ג) המבקש יגיש כל מסמך אחר הנחוץ, לדעת המפקח, למתן החלטה בבקשה.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963

סעיף: 49לג1. פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה

(ו1) (1) קשיש המוכר את כל הזכויות שיש לו בדירת מגורים חלופית שקיבל בעסקה כאמור בסעיף קטן (א), זכאי בשל המכירה לפטור ממס, ובלבד שהתקיימו כל התנאים הקבועים בסעיף 49כב1(ב), בשינויים המחויבים; הוראות סעיפים 49כב1(ג) ו–(ד) יחולו בשינוים המחויבים, ועל דירת מגורים הנרכשת על ידי הקשיש יחולו הוראות סעיף 49כד, בשינויים המחויבים. (2) מכירה ליזם של זכות בדירת מגורים חלופית שקיבל קשיש, בעסקה כאמור בסעיף קטן (א), תהיה פטורה ממס וממס רכישה, ובלבד שהתקיימו התנאים הקבועים בסעיף 49כב2(א) בשינויים המחויבים, והוראות סעיף 49כב2(ב) ו–(ג) יחולו, בשינויים המחויבים; הוראות פסקה זו יחולו גם לגבי מוכר שאינו קשיש אך הוא או בן זוגו נזקק לשירותי סיעוד כמשמעותם בסעיף 49יג(ב), ובלבד שהתקיימו התנאים שבסעיף 49כב2(ג), בשינויים המחויבים.