כל הזכויות שמורות ©
עורך דין נדל"ן המתמחה באזור חיפה והקריות נדרש למומחיות ייחודית בשל מאפייני השוק המקומי, הרגולציה העירונית הספציפית, והמורכבות הטופוגרפית המשפיעה על עסקאות הנדל"ן באזור. תפקידו כולל ליווי משפטי מקיף בעסקאות רכישה ומכירה, ביצוע בדיקות משפטיות מעמיקות בנכסים באזור הצפון, וייצוג מקצועי בהליכים מול רשויות מקומיות וגופי תכנון אזוריים.
אחד התפקידים המרכזיים של עורך דין נדל"ן בחיפה הוא ביצוע בדיקות מקיפות טרם התקשרות בעסקה. כפי שנקבע בפסיקה מנחה:
תא (חיפה) 6220/08 – יעקב בניסטי נגד עוזר וולך (ניתן ב-07/05/2014):
"כאשר עו"ד מייצג רוכשים בעסקת מקרקעין קיימת עליו חובה הנגזרת מחובת הנאמנות הנ"ל, לנהוג כלפי לקוחו בזהירות במיומנות ולבדוק היטב את הרישומים הרלבנטיים המתייחסים לנכס נשוא עסקת הנדל"ן, בין אם מדובר ברישום בלשכת רישום המקרקעין, במינהל או בחברה משכנת או בכולם גם יחד."
פסק דין זה מדגיש את חשיבות הבדיקה המקיפה של כל המרשמים הרלוונטיים, במיוחד באזור חיפה והקריות, בו קיימים מרשמי מקרקעין מורכבים עקב ההיסטוריה הרישומית המגוונת של האזור. בדיקות אלו כוללות רישומים בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל, בחברות משכנות, ובמקרים מסוימים גם במרשמים היסטוריים.
עורך דין נדל"ן בחיפה נדרש להקפיד במיוחד על חובת הגילוי וההסבר ללקוחותיו:
תא (חיפה) 6220/08 – יעקב בניסטי נגד עוזר וולך (ניתן ב-07/05/2014):
"חובה נוספת המוטלת על עוה"ד הנגזרת מחובתו ליצג את לקוחו במסירות ובהגינות הינה להסביר ללקוחו את העובדות הידועות לו מתוך הבדיקה המוקדמת שערך בלשכת רישום המקרקעין וכפי שהן משתקפות בנסח. לא די ברישום מדויק בחוזה אלא חובה על עוה"ד להסביר ללקוחו את טיב הנכס ומהותו ולא להשאיר זאת ליד המקרה."
הלכה זו מחייבת את עורך הדין לא רק לבצע את הבדיקות הנדרשות, אלא גם להסביר את ממצאיהן ללקוח בצורה ברורה ונהירה. זאת במיוחד בנכסים באזור חיפה, בהם עשויות להיות מגבלות ייחודיות הקשורות לטופוגרפיה, לתוכניות בניין עיר ספציפיות, או למגבלות היסטוריות.
הפסיקה מדגישה את חובת המומחיות המוטלת על עורכי דין העוסקים בתחום הנדל"ן:
בפ (חיפה) 12/17 – לשכת עורכי הדין – ועדת האתיקה מחוז חיפה נגד עו״ד דקואר אליאס (ניתן ב-12/10/2018):
"וידע לו עורך דין שאינו בקיא בתחום בו הוא מתעסק כי רמת הרשלנות יכולה לעלות כדי ביצוע עבירות משמעת… על עוה"ד להיות בעל ידע בסיסי הנדרש לטפל בענין המשפטי הנמסר לטיפולו, יהיה לקוחו אשר יהיה, ואל לו להסתמך על לקוחו שיעשה לו את עבודתו."
פסק דין זה מדגיש את הצורך בידע מקצועי מעמיק, במיוחד בתחום הנדל"ן באזור חיפה והקריות, הכולל מורכבויות ייחודיות כגון:
עורך דין נדל"ן באזור חיפה מתמודד עם סוגיות ייחודיות המחייבות רמת אחריות מוגברת:
סוגיה מרכזית בעבודת עורך דין נדל"ן היא הטיפול בכספי נאמנות:
בדא 2/10 – עורך דין סימן טוב יחיאל נגד ועד מחוז חיפה (ניתן ב-20/02/2011): מהפסיקה עולה כי על עורך הדין לנהוג בזהירות יתרה בטיפול בכספי נאמנות ולהקפיד על שמירתם בחשבון נאמנות ייעודי.
במסגרת עסקאות נדל"ן מורכבות באזור חיפה והקריות, נדרשת הקפדה מיוחדת על:
הפסיקה מדגישה את אחריותו של עורך הדין להשלמת רישום הזכויות:
תא (חיפה) 45504-12-21 – מאיר נזרי נגד עו"ד משה פרייליך (ניתן ב-20/12/2023): הפסיקה מדגישה את חובת עורך הדין לטפל ברישום זכויות הלקוח בלשכת רישום המקרקעין ולוודא השלמת התהליך.
באזור חיפה והקריות, תהליך הרישום מציב אתגרים ייחודיים הדורשים:
בשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית בפרויקטים של התחדשות עירונית באזור חיפה, המציבים אתגרים משפטיים ייחודיים:
עורך דין נדל"ן מקצועי באזור חיפה והקריות יבצע:
שירותי עריכת הסכמים מקצועיים כוללים:
שלבי הטיפול ברישום כוללים:
שירותי ייצוג מקצועי בסכסוכים הכוללים:
עורך דין נדל"ן בחיפה עשוי להתמחות בטיפול בנכסים מיוחדים:
אזור חיפה והקריות מאופיין באחוז גבוה של קרקעות בניהול רשות מקרקעי ישראל:
עורך דין נדל"ן בחיפה והקריות נדרש למומחיות מקצועית גבוהה, הכרות מעמיקה עם השוק המקומי והרגולציה העירונית הייחודית לאזור הצפון. עליו לפעול בזהירות ובמקצועיות, תוך שמירה קפדנית על חובותיו המקצועיות והאתיות.
הפסיקה העדכנית מדגישה את החשיבות של ביצוע בדיקות מקיפות ויסודיות, מתן שקיפות מלאה ללקוח, והקפדה על סטנדרטים מקצועיים גבוהים בכל שלבי הטיפול בעסקה. המורכבות הגיאוגרפית והמשפטית של אזור חיפה והצפון מחייבת מומחיות ספציפית ומקומית, המאפשרת מתן מענה מקצועי ויעיל לצרכי הלקוחות.
בחירת עורך דין בעל ניסיון מוכח בטיפול בעסקאות נדל"ן באזור חיפה והקריות, היכרות מעמיקה עם הרשויות המקומיות, והבנה מקיפה של מאפייני השוק המקומי, מהווה גורם מכריע בהבטחת הצלחתה של עסקת הנדל"ן והגנה מיטבית על זכויות הלקוח.
ת"א (חיפה) 6220/08- יעקב בניסטי נגד עוזר וולך
שמות השופטים: רויטל באום
בעסקה זו יוצגו שני הצדדים ע"י הנתבע; עובדה זו עולה באופן ברור ביותר מהסכם המכר נספח 2 לתצהיר ה"ה וולך בו נרשם בפרק ההגדרות כי עוה"ד הוא 'ס. קפון עורכי דין. . . ', ובסע' 8 (ה) להסכם נקבע כי הצדדים ישלמו את שכ"ט עוה"ד בחלקים שווים. 3.4 לדירה לא היה היתר בנייה, וזאת הן נוכח הקביעה שבסע' 16 לפסק דינו של כב' השופט פיש מיום 21.9.11 והן נוכח המסמכים שצורפו לתצהיר נציג עירית חיפה. 4. ההודעה נגד ה"ה וולך 4.1 בפסק הדין שניתן כנגד הנתבע ביום 21.9.11 נקבע, כי מאחר והנתבע היה עוה"ד המייצג בעסקת המכר בין ה"ה וולך לה"ה בניסטי, הייתה מוטלת עליו החובה לבדוק קיום היתר בנייה, ומשלא בדק כי אז התרשל כלפי התובעים (סע' 17 לפסק הדין). 4.2 נוכח קביעה חלוטה זו בפסק הדין, ומשקבעתי לעיל כי הנתבע ייצג אף את ה"ה וולך באותה עסקה ממש, קביעה לה לא נדרש כב' השופט פיש בהכרעתו לעיל נוכח פיצול הדיון, הרי שאי ביצוע הבדיקה מהווה התרשלות אף כלפיהם. 4.3 מטעם זה, ומאותו נימוק בעטיו התקבלה תביעת התובעים כנגד הנתבע, נדחית הודעתו לצד ג' כנגד ה"ה וולך. 5. ההודעה נגד עירית חיפה 5 5.1 אין חולק, כי עירית חיפה ניהלה הליכים משפטיים נגד החברה הקבלנית, והעובדה כי לא ניתן היתר בנייה לדירה היה בידיעתה עוד מראשית שנות ה-80'. מהמסמכים שצורפו לתצהיר נציג העירייה, עולה כי אף הוגש כתב אישום וכי ביום 11.6.80 ניתן צו הריסה לדירה, אשר נבנתה ללא היתר, וכי דבר צו ההריסה נמסר לעירייה ביום 1.7.80 (נספח ח' לתצהיר נציג העירייה). 5.2 העירייה גם אינה חולקת על כך שלא רשמה שום הערה בעניין זה בלשכת רישום המקרקעין, ולטענת באת כוחה בדיון לפניי ביום 5.1.14 רישום כאמור מקובל היום, אך אינה יודעת מה היו הנהלים בשנות ה-80' (עמ' 44 ש' 14/15).
פסק דין |06/05/2014 |שלום – חיפה
ת"א (חיפה) 45504-12-21- מאיר נזרי נגד עוד משה פרייליך
שמות השופטים: גאדה בסול
1. עסקינן בתביעה אשר הוגשה ע"י התובע, נגד הנתבע, שהינו עורך דין במקצועו, בגין רישום זכויות התובע בדירת מגורים שהוא רכש, דירה הממוקמת ברחוב אלברט שוויצר 10 חיפה, הידועה כגוש 10794 חלקה114 (חלקה ישנה 42) , תת חלקה 2 (להלן: הדירה) 2. התובע , רופא במקצועו, רכש את הדירה יחד עם רעייתו לשעבר, בתאריך 17/5/1999 , כאשר הנתבע ייצג את החברה הקבלנית לאורך כל הליך הרכישה, ובין יתר הפעולות שהיה עליו לבצע, נכלל, בין היתר, רישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין. 3. התובע שילם לנתבע כשכר טרחה, סך המהווה 1.5 ממחיר הדירה באותה עסקה. 4. לפי התובע, הנתבע לא ביצע את המוטל עליו, משך שנים, דבר אשר אילץ אותו, בלית ברירה, לבצע את רישום הזכויות בדירה על שמו, בכוחות עצמו, תוך נשיאה בהוצאות הכרוכות בכך. 5. לפי התובע, מדובר בהתרשלות של הנתבע בביצוע תפקידו כעורך דין מייצג, ועל כן, הוא עותר לקבלת הסעדים הבאים: – החזר של חצי מסכום שכר הטרחה ששולם לנתבע אשר שולם בתאריך 17/5/1999 , משלא ביצע הנתבע את מלוא הפעולות להן הוא התחייב, עד לרישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין, כאמור. חלק זה של התביעה הועמד על הסך של 11,400 ש"ח, נומינלי, אליהם הוא עותר לצרף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. הסכום חושב לפי שער הדולר היציג, כשהדירה נרכשה במחיר של 314,000 דולר ארה"ב. – תשלום ההוצאות שנגרמו לתובע לצורך רישום זכויותיו בלשכת מרשם המקרקעין, לרבות הליך החאייאת החברה אשר בנתה את הנכס והחתמוה עם התובע על הסכם הרכישה- סך של 12,000 ש"ח – הוצאות נלוות – סך של 1,536 ש"ח – הוצאות הכרוכות בהליכי הרישום, אבדן ימי עבודה, עייוץ וכן נזק לא ממוני 6,000 ש"ח.
פסק דין |19/12/2023 |שלום – חיפה
בד"א 2/10- עורך דין סימן טוב יחיאל נגד ' ועד מחוז חיפה
שמות השופטים: אלכסנדר בנר,ריאד אבו פול,חבד,באסם כמאל,חבד
חיפה, לשכת עורכי הדין בישראל המערער בבד"א 130/09: ועד מחוז חיפה, לשכת עורכי הדין בישראל נגד המשיב בבד"א 130/09: עו"ד סימן טוב יחיאל פסק דין 1. ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של ביה"ד המשמעתי המחוזי בתיק בד"מ 43/09. לצורכי הנוחות ייקרא עו"ד סימן טוב להלן:-"הנאשם", וועד מחוז חיפה ייקרא להלן:-"הלשכה". 2. הנאשם הורשע ע"י בית הדין המחוזי של מחוז חיפה (בד"מ 43/09), אחרי שמיעת ראיות בתיק, בשליחת יד בכספי פיקדון מעשה שאינו הולם את המקצוע, ובהתנהגות שאינה הולמת את מקצוע עריכת הדין, עבירות לפי סעיף 61(3) לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961 (להלן: "החוק"). 3. על הנאשם הוטלו בגזר הדין העונשים הבאים: עונש של השעיה בפועל לתקופה של 3 חודשים, עונש של השעיה על תנאי לתקופה של 12 חודשים וזאת באם יעבור בתוך 3 שנים מיום גזר הדין עבירה של שליחת יד בכספי פיקדון, הוצאות ללשכת עוה"ד בסכום של 4,000 ₪ ופיצוי למתלונן בסכום של 1,000 ₪. 4. בכתב הקובלנה נטען כי הנאשם נטל על עצמו את הטיפול במכר דירה עבוד מר קראדי ויקטור (המתלונן) וערך חוזה מכר ביום 25.5.06 , כי קיבל לידיו בנאמנות כספי תמורה בגין עסקת המכר ושלח ידו בסכום של 34,110.40 ₪, וכי לא שעה לדרישות המתלונן אשר פנה אליו בין היתר באמצעות עו"ד אלקלעי להשבת הכספים וטען כי מדובר ב"אומדן שכר טרחתו", ואף לא מילא אחר הנחיות הקובל מיום 6.11.08 להשבת הכספים בהם הינו מחזיק. 5. בתשובתו לקובלנה בישיבת בית הדין המחוזי מיום 15.7.09 טען הנאשם כדלקמן: 512941365 "היתה הסכמה בכתב ששכ"ט יגבה בתוך תמורת המכר, אך לא היתה הסכמה לגבי הסכום". 6. בעדות הנאשם בישיבת 30.9.09 חל מפנה בטיעונו העובדתי שצוטט לעיל.
פסק דין |19/02/2011 |בית הדין המשמעתי הארצי של לשכת עורכי הדין – ארצי
בפ (חיפה) 12/17- לשכת עורכי הדין- ועדת האתיקה מחוז חיפה נגד ' עו״ד דקואר אליאס
שמות השופטים: עו״ד ע בולדו אב״ד,עו״ד א חורי חב״ד,עו״ד ל מזור חב״ד
וידע לו עורך דין שאינו בקיא בתחום בו הוא מתעסק כי רמת הרשלנות יכולה לעלות כדי ביצוע עבירות משמעת ולא לסמוך ידו על יריעות ביטוחיות כאלה ו/או אחרות או לפעול במובן שלח לחמך. שכן לכך ישנן השלכות חמורות. לא התעלמנו מדבריו של הנקבל, בסיכומיו ולאורך ההליך כולו, על כך שהמתלונן עצמו, לדבריו, הינו בעל מומחיות מיוחדת ובעל ניסיון עשיר בתחום רכישות נדל"ן; וכי הוא "מתמצא יותר ממני בנושא זה, והוא לא סומך על אף אחד וגם לא עלי". הדברים הללו, גם אם הם נכונים (ואנו נוטים לקבלם, לאחר ששמענו את עדות המתלונן), אין בהם על מנת להוות הגנה לעורך הדין. על עוה"ד לחיות בעל ידע בסיסי הנדרש לטפל בענין המשפטי הנמסר לטיפולו, יהיה לקוחו אשר יהיה, ואל לו להסתמך על לקוחו שיעשח לו את עבודתו. על עוח"ד לפעול לפי שיקול דעתו העצמאי ולדאוג ליתן את ההגנות המשפטיות הנחוצות וחמקובלות לשם הגנה על רוכש נכס נדל"ן, ולא להותיר את לקוחו ללא החגנות הבסיסיות, האמורות לאפשר את רישום עיסקת המקרקעין בספרי לשכת רישום המקרקעין.
הכרעת דין |11/10/2018 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה
רע"א 5884/14- ברעא 5884/14 נגד ברעא 5884/14
שמות השופטים: א רובינשטיין
לכך נדרש בית המשפט בע"א 37/86 הנזכר, וחזר ואישר (מפי השופט ד' לוין) את דעת הרוב בענין פלוני, ואיזכר (עמ' 466) לעניין זה את על"ע 2/80 פלוני נ' הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין, פ"ד ל"ד(4) 708,707 לעניין חובות עורך הדין. החובות החלות על עורך הדין חלות באופן עצמאי ואינן תלויות בהכרח בהסכמות החוזיות הספציפיות שבין לקוח ועורך דין, ועל כן אין סוגיה זו מצדיקה מתן רשות ערעור. בנוסף, בנידון דידן, אין מקום לסטות מהלכה בסיסית זאת, שכן מדובר, כפי שקבעו שני בתי המשפט הקודמים, באי קיום חובה אלמנטרית, בדמות אי בדיקת קיומה של בטוחה בעת עריכת חוזה הלוואה הנשען כולו על אותה בטוחה. ברי כי יש לבחון כל מקרה לגופו, אך כפי שנאמר בע"א 2/80, רק אם עורך דין מסביר ללקוחו את המצב לאשורו והלקוח עומד על עמדה שגויה, יתכן שייצא עורך הדין ידי חובתו אם נענה ללקוח. לא כן כאשר לא העמיד עורך הדין את לקוחו על המצב לאשורו; ראו גם ע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ ( 4.8.14 ); שם נאמר בחוות דעתי: "כללית ניתן לומר, כי האחריות לבדיקת המידע מוטלת באופן מעשי, רובה ככולה, לפתחם של עורכי הדין המייצגים את הצדדים בעסקת מקרקעין, והדברים נאמרים על דרך הכלל. . " (פסקה מ"ב). באותו עניין נידונה בדיקת עיסקאות במקרקעין, והוסף גם, כי "מלאכת הבדיקה אינה מתמצה, איפוא, בקיומה הפורמלי; עורך הדין הפועל בשם הקונה נדרש ליצוק לבדיקה תוכן. . " (פסקה מ"ג, הדגשה במקור). טו. הסוגיה השנייה שמעלה המבקש נוגעת להחלת סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, המאפשר לצמצם ואף לבטל השבה.
החלטה |28/10/2014 |בית המשפט העליון
ע"א 7633/12- קבוצת גיאות בע"מ נגד גולדפרב לוי
שמות השופטים: ס גובראן,י עמית,נ סולברג
28 קיימת חפיפה בין "האמצעים הסבירים" לצורך בחינת חיוב השתדלות בדיני חוזים לבין בחינת סטנדרט ההתנהגות הסבירה בעוולת הרשלנות בדיני הנזיקין. לכן, הלכה למעשה, התרשלות בנזיקין תהווה מן הסתם גם הפרת חיוב ההשתדלות בחוזים, ולהיפך, מקום בו נדחית העילה הנזיקית בהיעדר סטיה מסטנדרט זהירות, יש להניח כי תידחה גם העילה החוזית. 2. בבוא בית המשפט לבחון תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורך דין, יש להבחין בין ליווי בעסקה או בהכנת חוזה או צוואה, לבין ליווי בסכסוך משפטי או בהליכי משפט או מעין-משפט כמו בוררות, גישור, פשרה וכיו"ב (על ההבחנה בין אחריות עורך דין מחוץ לכתלי בית המשפט לבין אחריות עורך דין בהליך משפטי ראו אסף יעקב "רשלנות בין כותלי בית המשפט: לשאלת אחריותם המקצועית של עורכי דין במסגרת הדיון המשפטי" עיוני משפט כו 5 (תשס"ב) (להלן: יעקב). לטעמי, ניתן להרחיב הבחנה זו גם על הליכי טרום משפט או מעין משפט כאמור לעיל). 26 ככלל, על עורך דין להבטיח את זכויות לקוחו בעסקה, על פי הוראות כל דין ועל פי המקובל, כגון רישום הערת אזהרה או רישום משכון, ועליו להכיר את דיני המס החלים על העסקה. כאשר בעסקה או בחוזה עסקינן, על עורך הדין הנטל להוכיח שבעשיית העסקה הלקוח נטל על עצמו סיכון מרצון מתוך מודעות והבנה מלאה של הסיכון (השוו לפסק דיני בת. א. (מחוזי חיפה) 690/04 נגלר נ' י. ר. טסלר יזום תכנון ובניה בע"מ ( 14.9.2008 ). מכאן, שבמישור הראייתי, טוב יעשה עורך דין המבקש להבטיח עצמו מפני תביעת רשלנות מקצועית בליווי עסקה, אם יעגן בכתב את ההסבר שניתן ללקוח "אוהב סיכונים", אשר דחה את עצתו המקצועית לגבי אופן ביצוע העסקה (לדוגמה, הלקוח ויתר במודע על קבלת בטחונות בעסקה).
פסק דין |15/09/2014 |בית המשפט העליון
– יעל נגלר 2 . אסולין יעקב ויולנדה נגד 1 . י.ר.טסלר יזום תכנון ובניה בע"מ (ניתן פסק דין)2 . טסלר יונתן (ניתן פסק דין)
שמות השופטים: יצחק עמית
אני נכון להניח, לפחות לצורך הדיון, כי עורך הדין לא חייב ליטול על עצמו את הצד הטכני של העברת הכסף מהלקוח לקבלן כנגד הערבות שמנפיק הבנק המלווה – השווה ת"א (מחוזי חיפה) 1100/98 יוכבד נ' בנק כרמל למשכנתאות והשקעות בע"מ (ניתן ביום 23.5.2004 ) פסקה 45. נראה שנושא זה בא כיום על פתרונו בהסדר השוברים שנקבע בתיקון תשס"ח לחוק (שעומד להיכנס לתוקפו ביום 6.10.08 ). עם זאת, על עורך הדין של הקבלן, לתדרך את רוכש הדירה, שעליו לשלם אך ורק לחשבון הליווי הספציפי, בשיק שלא ניתן להסבה, וכנגד קבלת ערבות חוק המכר עבור התשלום. הדברים צריכים להיאמר בקול צלול וברור: אסור בתכלית האיסור לעורך דין שמייצג קבלן, ליתן את ידו לכך שרוכש דירה ישלם לקבלן באופן שכספו לא יהיה מובטח באחת הדרכים לפי חוק המכר (הבטחת השקעות). החובה המוטלת על עורך הדין של הקבלן בנקודה זו היא ברמה הגבוהה ביותר, והוא חייב לראות את עצמו כאילו הוא מייצג את רוכש הדירה. חלילה לעורך דינו של הקבלן ליתן ידו במישרין או בעקיפין לאפשרות שרוכש הדירה יאבד את כל כספו בעסקה. זאת, מבלי להזכיר שאי הבטחת כספם של רוכשי דירות היא בגדר עבירה פלילית, וחזקה על עורך דין שמייצג קבלן שלא יתן ידו לכך. ודוק: אין מדובר בקידום האינטרס העסקי של רוכש הדירה על חשבון האינטרס העסקי של לקוחו-הקבלן. מדברים אנו בחובת ההגינות הבסיסית ביותר שיש לעורך דין כלפי אדם מן השורה. חובת הגינות בסיסית זו כלפי רוכשי הדירות, אינה עומדת בסתירה לחובת הנאמנות והסודיות שחב עורך הדין ללקוחו-הקבלן. נחזור ונזכיר דברים שנאמרו,אם כי בהקשר אחר, בע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג (1) 617 (1979): "הבעלות על מקום מגורים וההתקשרות החוזית בקשר אליו הפכה אצלינו לנושא חברתי וכלכלי ראשון במעלה, החורג בהשפעתו ובמשמעותו מתחום יחסי המסחר כפשוטם.
פסק דין |13/09/2008 |מחוזי – חיפה
ת"א (תל-אביב-יפו) 4706/03- אלאלוף יונה ואח נגד רון. ד. דיחנו, עורך דין
שמות השופטים: מארק הורנציק דליה
אני דוחה אף את טענת הנתבע, כי היה רשאי להסתמך על מצגי התובעים, לאחר שנמנעה ממנו האפשרות, לטענתו, לקבל את ההסכמה של הדיירים למפרע, ובטרם נחתם ההסכם, כפי שלדבריו הציע לתובעים אך הם לא קיבלו את הצעתו. כמוכן אני דוחה את טענת הנתבע, לפיה התובעים מנועים מלטעון להתרשלות, כאשר הם אלה שנכשלו והכשילו במצג שיצרו. עמדתי היא שהיה על הנתבע לדרוש, טרם חתימת המוכרים והקונים על עסקת המכר, מכתבי הסכמה של כלל הדיירים (בסךהכול: חמש משפחות), לתיקון צו בתים משותפים. עמדתי היא שהיה על הנתבע, באין מכתבי הסכמה מאת כלל הדיירים, לבצע בדיקה עצמאית משלו בתיק הבניין במנהל ההנדסה של עיריית חיפה, עלמנת לוודא שלא קיימת התנגדות למתן היתר בנייה לתוספת ולשינויים, אשר ידוע וברור כי בוצעו בדירה. מעדותו של הנתבע עולה כי לא נעשתה עלידו כל בדיקה מקדימה או אחרת של תיק הבניין. 28)החובה המוטלת על הנתבע, עורךהדין, בטרם עריכת חוזה מכר של נכס, היא לבדוק את רישום זכויות הבעלות במכר ורישומן, עלשם המוכר; בדיקת מגבלות חוקיות להעברת המכר עלשם הקונה, בדיקות, כגון: קיומם של צוויהריסה, אישומים תלויים ועומדים המלמדים על חריגה או סטייה מן המותר בבנייה; עיקולים; שעבודים, משכנתאות, זכויות של צדדים שלישיים וכן הגדרת בטוחות הולמות להבטחת ביצוע העברת זכויות הבעלות בנכס משם המוכר לשם הקונה. כל זאת – כאשר עורךהדין מייצג את הקונה בלבד. 29)בעסקת מכר מקרקעין בה עורךהדין מייצג את שני הצדדים לעסקה, "המוכר" ו"הקונה", מוטלת על עורךהדין מערכת חובות מקצועיות כפולה: א. החובות המוטלות על עורךהדין כמייצג את המוכרים.
פסק דין |11/12/2006 |שלום – תל אביב
ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן
שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון
על עורך דין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטל עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח". 73. בע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' מזל עבדי, פ"ד ס"ז(1) 84 (2014) (להלן:" עניין עבדי") מתייחס כב' השופט הנדל לחובותיו של עו"ד המטפל בעסקת מקרקעין: "הניסיון המשפטי מלמד שככלל בעסקאות מקרקעין עורך הדין הוא שחקן מרכזי. תפקידו המקצועי של עורך הדין עשוי לכלול הכנת מסמכים, בדיקת הנכס וההיתרים הנדרשים, הגנה על זכויות הצדדים, הבטחת פירעון חובות המס ועוד. . . " 74. כב' השופט הנדל הפנה בעניין עבדי לע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992), שם התייחס הנשיא שמגר לחובותיו של עו"ד בעסקת מקרקעין: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לא, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר שניתן היה לדרוש מעורך דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבניה. סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)".
פסק דין |03/05/2024 שלום – חדרה
ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן
שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד
עוד פסק בית המשפט העליון כי עורך-דין הנוטל ייצוג של לקוח, רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא, לפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו. לפיכך, יחסי עורך-דין ולקוחו יכולים להצמיח אחריות לעורך-הדין הן במישור החוזי והן במישור הנזיקי. במישור החוזי- בנטלו ייצוג של לקוח, מקבל עורך הדין על עצמו לפעול כלפיו בנאמנות, בזהירות ובמיומנות, והפרת חובות אלו יכולה להביא לחיובו בפיצויים לפי דיני החוזים. במישור הנזיקי- הוא חב חובת זהירות ועליו להפעיל מיומנות סבירה בטיפולו בענייני לקוחו – בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא. סטנדרט ההתנהגות הנדרש מעורך-דין טומן בחובו הן את רמת המיומנות והזהירות הנדרשת מכל בעל מקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו, והן את חובת הנאמנות וההתנהגות שביושר, ומחובתו של עורך הדין היא לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר, וזאת, בין השאר, נוכח החובות המפורשות המיוחדות המוטלות עליו הן בחוק לשכת עורכי הדין והן בכללי לשכת עורכי הדין, התשמ"ו-1986 (על"ע 7/73 עורך-דין פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי-הדין, פ"ד כ"ח 679 (1)). מובן, עם זאת, כי לא כל כישלון של עורך דין ייתפס כהפרת חובה (ע"א 2008/07 לוטן נ' ירמייב (ניתן ביום 14.2.2011 )). 14. חובת הזהירות המושגית שחב עורך דין המייצג קונה בעסקה לרכישת דירה מטילה עליו את החובה הבסיסית של רישום הדירה על שמו של הקונה, אחרת צפוי האחרון לפגיעה בזכויותיו ובמעמדו המשפטי כקונה נכס דלא ניידי, וגרימת נזק עקב כך. פרקליט סביר היה צופה גרימתו של נזק עקב אי רישום נכס מקרקעין, שנרכש על ידי הקונה אותו הוא מייצג, במיוחד באותם מקרים בהם מילאו הצדדים לאותה עסקה (המוכר והקונה) את מלוא התחייבויותיהם החוזיות על פיה.
פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת
ת"א (מרכז) 25487-06-11- שלמה גבאי נגד עורך דין שמואל הבלין
שמות השופטים: אלכסנדר רון
טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). והדברים, כמו נכתבו לענייננו – ע"א 751/89 ברכה מוסהפור ואח' נ' עו"ד אדוארד שוחט ואח'. 4 ג. חשיבות מכרעת נתונה בפרט לסעיף 27 בתצהיר הנתבע, והגם שנועדו הדברים לשמש להגנתו, המדובר כמעט בהודאת בעל דין: "אני מדגיש כי ענייני תכנון ובניה, כולל חיוב בהיטל השבחה וסכומו, אינו בתחום מומחיותי וממליץ להם לפנות לאדריכל – מהנדס ו/או לשמאי מקרקעין לקבלת תשובה מקצועית בנושאים אלו". ברם, כישורים מקצועיים הינם בחינת הכרח לעורך דין המקבל על עצמו לטפל בנושא עבור מרשו, ומה גם שגבה הוא את שכרו בהתאם :- עורך דין, המקבל על עצמו טיפול בענייניו של לקוח – אם בייעוץ, אם בהופעה בערכאות, אם בעריכת חוזים, רישום תאגידים וכיוצא באלה – רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא "לפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו וכי הוא מתעתד להפעיל מידה של אחריות סבירה שבה היה נוהג עורך דין רגיל בנסיבות דומות" (שנה ולויתן, במאמרם הנ"ל, בעמ' 181; וראה האסמכתאות שם ובעמ' 182).
פסק דין |23/04/2014 |מחוזי – מרכז
ת"א (חיפה) 1697/96- שם טוב כהן נגד משה כץ, עורך דין
שמות השופטים: י וגנר
ככלל עורך דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטפלו בענינו של לקוחו, ביעוץ ובכל דרך שהיא. על עורך הדין להיות איש מקצוע מיומן וזהיר כפי שנדרש מבעלי מקצועות אחרים ואף מעבר לכך בהיות עורך הדין איש מקצוע שחובת מיומנות והתנהגות שביושר ובהדר הן מיסודותיו של המקצוע . 23. הבסיס להטלת האחריות מכוח דיני הנזיקין היא בעוולת הרשלנות בסעיף 35 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש). השאלה אם התרשל עורך דין במילוי תפקידו כעורך דין אם לאו תחתך על פי נסיבות שעל פי כל מקרה ומקרה. כאשר לקוח מפקיד בידיו של עורך דין נושאים הטעונים בדיקה המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה. גם בנסיבות בהם מתבקש עורך הדין לבצע עבודה מוגבלת בלבד, חייב הוא להעמיד את הלקוח על הבעיות העיקריות האפשריות העשויות להיות כרוכות בעיסקה או בחוזה שבו מדובר. 24. עורך דין העושה למען לקוחו עיסקה במקרקעין ואינו חוקר ודורש מה טיב זכותו של הצד השני בנכס נשוא העיסקה או אינו מבקש להציג את המסמכים המוכיחים את הזכות עשוי להתחייב ברשלנות. שכן: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את ענינו אין לצפות בכך שהלקוח ידע בעצמו, ובכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. . " "סיכומו של דבר עורך דין המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור הלקוח אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי הענין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מנהל מקרקעי ישראל וכדו')". (ראה ערעור אזרחי 751/89 פ"ד מ"ו (4) עמ' 529 בעמ' 537).
פסק דין |14/09/1997 |שלום – חיפה
2155/08 ת"א (ירושלים)- מרק קולברון נגד יצחק רוזנבלו
שמות השופטים: יוסף שפירא
אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (שם, פסקה 11). יתרה מזו, התובעים המשיכו בבניה, והיה עליהם לבדוק אם אכן פעולותיהם תואמות את ההיתר שסברו שקיים, וזאת לא עשו, כעולה מן הראיות. העד מטעם הנתבעים, עו"ד גד דישי, שייצג את התובעים במערכת ההסכמים, נשאל בנושא זה והשיב: "ש. אתה וותיק במקצוע הזה. ת. אני עובד כ-15 שנה. ש. אתה עו"ד יסודי, ואתה בודק גם במחלקת ההנדסה של הרשות הרלוונטית, זה חלק מהבדיקות שלך. נכון. ת. אני מתלבט אם זה בגדר החיסיון. כן. בד"כ. כן. (פרו' 79). ובהמשך החקירה הנגדית, העיד: "ש. אתה פגשת את סטיב לוי בזמן חתימת ההסכם. ת. לפני חתימת ההסכם דיברתי איתו על מה שהוא כתב אבל לא זכור לי אם דיברתי איתו לגבי כתיבת הנספח. ש. אתה נשאלת לגבי הבדיקות שאתה בד"כ עושה. האם במקרה הזה הלכת למועצה להוציא את ההיתר.
פסק דין |11/10/2010 |מחוזי – ירושלים
ת"א (ירושלים) 4123/02- עינת 1994 בע"מ נגד עורך דין גילעד רוגל
שמות השופטים: דוד מינץ
אלא שתוכן הפעולות הנדרשות מהם בהקשר זה מושפע ממעמדם השונה של הלקוח ושל עורך הדין. על כן עשוי עורך הדין לחוב בחובות של גילוי, אזהרה וחובות אחרות הנובעות ממעמדו המיוחד כעורך דין, שלקוחו אינו חב בהם. זאת ועוד, במסגרת החובות כלפי צד שלישי, אף שאינו לקוחו של עורך הדין, כשמדובר בעיסקה מורכבת וסבוכה מבחינה משפטית ובה עורך דין מייצג צד אחד לעיסקה, מוטב שעורך הדין יפנה את תשומת לבו של הצד השני באופן ברור לכך שייטיב לעשות אם יהיה גם הוא מיוצג על ידי עורך דין (ע"א 37/86 בעניין משה לוי,שם עמ' 471; ור' לעניין חובות עורך הדין כנגד מי שאינו לקוחו ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3) 207; ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769). 34. הדברים הנ"ל מקבלים נופך מיוחד משלהם, כשמדובר בעסקאות של רכישת דירות מקבלן בניין, אשר מדרך הטבע הוא מיוצג על ידי עורך דין משלו, ואילו הרוכש אינו תמיד מיוצג. בעניין זה קיימות הוראות מיוחדות. הראשונה בכלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג צדדים בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977, לפיה "בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עו"ד את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5". סעיף 5 קובע באותו הקשר כי: "עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". משילובם של שני כללים אלה, אתה למד כי עורך הדין של הקבלן רשאי לטפל רק בנושא הרישום עבור הרוכש ולא יותר מכך. ההוראה השנייה היא בכלל 14(ג) לכללי האתיקה, האוסר על עורך דין המייצג לקוח קבוע (בענייננו – החברה) לייצג צד אחר (בענייננו – התובעת) (ע"א 37/86 בעניין משה לוי שם, עמ' 476).
פסק דין |23/05/2004 |שלום – ירושלים
תקנות לשכת עורכי הדין (סדרי בחינות בדיני מדינת ישראל, באתיקה מקצועית החלה על עורכי דין זרים ובבחינת הסמכה לעריכת דין), התשכ"ג-1962
סעיף: 18א. נושאי הבחינה
18א. (א) בחלק העוסק בשאלות בדין הדיוני הנבחן ייבחן באחדים מהנושאים האלה: (1) סמכויות בתי המשפט, לרבות בתי דין דתיים ובתי הדין לעבודה על פי כל חיקוק ודין; (2) סדרי הדין הפלילי לרבות דיני הראיות, הדינים הנוגעים לחקירה, מעצר, חיפוש, נטילת אמצעי זיהוי וסמכויות האכיפה; (3) סדרי הדין האזרחי לרבות סדרי הדין המיוחדים לכל ענף משפטי שאינו פלילי, דיני הראיות, דרכי יישוב סכסוכים מחוץ לכותלי בית המשפט, אכיפת פסקי חוץ וכללי ברירת הדין בענפי המשפט האזרחי; (4) הליכי הוצאה לפועל, חדלות פירעון, פשיטת רגל וכינוס נכסים; (5) היבטים דיוניים של חוקי היסוד; (6) סדרי הדין המשמעתיים בבתי הדין המשמעתיים על פי החוק, לרבות הגשת תלונות ובירורן, העמדה לדין, ניהול ההליכים והערעורים על החלטותיהם. (ב) בחלק העוסק בשאלות בדין המהותי הנבחן ייבחן באחדים מהנושאים האלה: (1) דיני החיובים, לרבות דיני החוזים ודיני הנזיקין; (2) דיני העונשין, לרבות דרכי הענישה; (3) דיני הקניין, לרבות דיני הירושה; (4) משפט מסחרי, לרבות דיני התאגידים; (5) דיני האתיקה המקצועית הנוגעים לעורכי דין; (6) חוקי יסוד; (7) מיסוי מקרקעין; (8) התיישנות; (ג) לשם מענה על השאלות בבחינה נדרשת היכרות עם הפרשנות שניתנה בפסיקה לחיקוקים שפרסמה הוועדה הבוחנת לפי תקנה 18(ד).
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 5. הייצוג מותר ברישום
5. (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה.
כללי לשכת עורכי הדין (מתן סעד משפטי למעוטי אמצעים), התשע"ה-2014
סעיף: 10. עניינים שבהם יינתן סעד משפטי
10. סעד משפטי יינתן בעניינים שלהלן: (1) עניני משפחה כהגדרתם בחוק בית המשפט לענייני משפחה, התשנ”ה-1995; (2) הגנת זכויות הנוגעות למגורים, לרבות בעלות, תביעות פינוי או סילוק–יד, דמי שכירות, דמי מפתח ותיקוני המושכר, למעט רישום הקניית זכות במקרקעין או כל פעולה אחרת בקשר לכך; (3) עניינים כספיים, למעט תובע בתביעות נזיקין ולמעט עניינים לפי פקודת מס הכנסה 6, חוק מס ערך מוסף, התשל”ו-1976, חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ”א-1961, או חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963; (4) עניינים שבית הדין לעבודה מוסמך לדון בהם, למעט עניינים פליליים; (5) תביעות בכל עניין הנוגע לזכויות של חיילים משוחררים; (6) תביעות לפי חוק השבות, התש”י-1950, חוק האזרחות, התשי”ב-1952, חוק מרשם האוכלוסין, התשכ”ה-1965; (7) ענייני רישוי עסקים, עיסוקים או מקצועות, והסדרתם מכוח חיקוק.
תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997
סעיף: 2. נושאי הבחינה
משכון ורישום משכון ברשם המשכונות, מושגי יסוד במשכנתאות; (6) הבטחת השקעות של רוכשי דירות: הערת אזהרה ומשמעותה; (ב) מינהל מקרקעי ישראל: חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, דמי הסכמה, דמי היוון, דמי היתר, העברת זכויות במגורים בקרקע עירונית של מינהל מקרקעי ישראל, זכויות ביישובים חקלאיים; (ג) חובות ואיסורים על מתווך במקרקעין; (ד) מכירות נכסים מיוחדות: מכירת נכסי עיזבון על ידי עיזבון או מנהל עיזבון, מכירת נכסים אגב הסכם גירושין; (ה) הוצאה לפועל – הליך כינוס נכסים בהוצאה לפועל; (ו) תכנון ובנייה: (1) מוסדות תכנון: מועצה ארצית, ועדה מחוזית, ועדה מקומית, ועדה מרחבית, ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה; (2) תכניות בנייה ורישוי: תכנית מיתאר ארצית, תכנית מיתאר ארצית (תמ"א) 38, תכנית מיתאר מחוזית, תכנית מיתאר מקומית, תכנית מיתאר מקומית ברמה מפורטת, היתר בנייה, "הקלה", היתר לשימוש חורג; תעודת גמר ("טופס 4"); (3) זכויות בנייה; (4) שינוי ייעוד; (5) הפקעה; (6) היטל השבחה; (ז) מיסוי מקרקעין: (1) מס שבח; (2) מס רכישה; (3) מס ערך מוסף בעסקאות מקרקעין; (ח) חוזים: (1) הגדרת חוזה; (2) זיכרון דברים; (3) תרופה
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 4. חובת הודעה לרוכש
4. עורך-דין המייצג את הקבלן בעיסקה כאמור בסעיף 2 חייב לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עיסקה.
החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה (534) לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960
סעיף: [תיקון התשנ"ג (מס' 4)]
4. המסמכים והאישורים שלפיהם מוסמך מנהל המחוז שבתחומו נמצא הנכס, לפטור חוכר מתשלום דמי הסכמה על פי סעיף 24 הם כלהלן: (1) לחוכר המחליף דירתו בדירה אחרת באותו בנין – חוזי מכר חתומים שנערכו עם החוכר ביחס לשתי הדירות באותו בנין; (2) לחוכר בעל עיטור גבורה – אישור משרד הבטחון על הענקת העיטור; (3) לחו כר שהוא בן למשפחת חייל שנפל במערכה או בן למשפחת חלל שנספה בפעולת איבה או פעולת בטחון – אישור של קצין תגמולים או ועדת ערר הפועלים לפי סעיפים 4 ו-5 לחוק משפחות חיילים שנספו במערכה (תגמולים ושיקום), התש"י-1950, או אישור של הרשות המאשרת או ועדת ערר הפועלים לפי סעיפים 10 ו-11 לחוק התג מולים לנפגעי פעולות איבה, התש"ל-1970, לפי הענין (4) לחוכר נכה שדרגת נכותו לצמיתות 80% או 50% לפחות – לפי הענין – אישור על נכותו כמפורט להלן: (א) לנכה עבודה לפי חוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשכ"ח-1968 – אישור על דרגת הנכות שקבעה ועדה רפואית או ועדה רפואית לערעורים לפי תקנות הביטוח הלאומי (קביעת דרגת נכות לנפגעי עבודה), התשט"ז-1956; (ב ) לנכה לפי חוק הנכים (תגמולים ושיקום), התשי"ט-1959 [נוסח משולב] – אישור על דרגת הנכות שקבעה ועדה רפואית או ועדה רפואית לפי סעיפים 10 ו–12(א) לחוק האמור; (ג) לנכה לפי חוק נכי המלחמה בנאצים, התש"'ד-1954 – אישור על דרגת נכות שקבעה ועדה רפואית לפי תקנות נכי המלחמה בנאצי ם (ועדה רפואית), התשט"ו-1954, או ועדה רפואית עליונה לפי תקנות נכי המלחמה בנאצים (ועדה רפואית עליונה), התשי"ז-1957; (ד) לנכה לפי חוק נכי רדיפות הנאצים, התשי"ז-1957 – אישור על דרגת נכות שקבעה ועדה רפואית או ועדה רפואית לערעורים לפי סעיף 8 לתוספת החמישית לחוק הביטוח הלאומי, התשי"ג-
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז
7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין או שירותים בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים , לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי , כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז
7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים, לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי, כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 27. המלצה על שירותים נוספים
27. מתווך במקרקעין אשר סבור שיש צורך במתן שירות על ידי בעל מקצוע אחר, בנוגע למאפיין מהותי של עסקת המקרקעין או של הנכס, יעדכן את הלקוח בצורך זה, כדי שהלקוח יוכל להזמין בעל מקצוע אחר כנדרש, על פי שיקול דעתו.
תקנות המכרות (רשיונות חציבה), תשל"ח-1978
סעיף: 9. סמכויות ביקורת
9. (א) המפקח או מי שהוא הסמיך, וכן העוזר למפקח או הטכנולוג הראשי לבניה במשרד התעשיה, המסחר והתיירות רשאים בכל עת להכנס לשטח בתחום תחולת הרשיון, לבדוק את מקום החציבה, ליטול דוגמאות מהמחצבים ולדרוש פרטים בענין החציבה הנראים להם; בעל הרשיון או האחראי על עבודת החציבה ישיב על השאלות הנוגעות לדרכי העבודה, יאפשר את העיון בפנקסים שהוא מנהל ויספק על חשבונו דוגמאות מהמחצבים שיידרשו. (ב) כשהשטח בתחום תחולת הרשיון נמצא באזור יער, יהיו הסמכויות המפורטות בתקנת משנה (א) נתונות גם למנהל המחלקה לייעור במשרד החקלאות או מי שהוא הסמיך. (ג) כששטח תחולת הרשיון נמצא בתחום רשות מקומית, יהיו הסמכויות המפורטות בתקנת משנה (א) נתונות גם לפקיד הרשות המקומית שהיא הסמיכה אותו לכך.
כל הזכויות שמורות ©