כל הזכויות שמורות ©
עסקאות מקרקעין מהוות חלק משמעותי מהפעילות העסקית והמשפטית בעיר רמת גן. במאמר זה נסקור את הפסיקה המרכזית הנוגעת למשרדי עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין ברמת גן, ונבחן את החובות המקצועיות והאחריות המוטלת עליהם.
הפסיקה בשנים האחרונות שופכת אור על החובות והאחריות המוטלות על עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין ברמת גן. להלן סקירה של פסקי דין מרכזיים שעיצבו את התחום:
בפסק הדין תא (תל אביב) 37122-02-13 עמי חגי ואח' נגד שרגא בן עמי ואח' (ניתן ב-02/09/2013), קבע בית המשפט עקרונות חשובים הנוגעים לחובות עורכי דין בעסקאות מקרקעין:
"עורך הדין המייצג בעסקת מקרקעין חייב לבדוק את מצב הנכס והזכויות בו, ואין להסתפק בהצהרות הצדדים בלבד."
בית המשפט הדגיש כי חובת הזהירות של עורך הדין כוללת בדיקה מעמיקה ועצמאית של הנכס, גם אם הלקוח מצהיר כי הוא מכיר את מצב הנכס.
בתיק תא (תל אביב) 26560-06-16 רייז-רשף השקעות בע"מ נגד אזורים בנין (1965) בע"מ (ניתן ב-22/04/2018), התמקד בית המשפט בחובת עורך הדין לבדוק את כל ההתכתבויות והמסמכים הרלוונטיים מול הרשויות:
"על עורך הדין המייצג בעסקת מקרקעין מוטלת החובה לבדוק את כל המסמכים והתכתובות הרלוונטיים מול עיריית רמת גן, לרבות בכל הנוגע להיתרי בנייה ולמצב התכנוני של הנכס."
פסק דין זה הדגיש את חשיבות הבדיקה המקיפה של כל התיעוד הרשמי הקיים ברשויות הרלוונטיות, ולא רק את הרישום בטאבו.
בפסק הדין תא (תל אביב) 30880-03-17 נועם בן שבת נגד שירה מושקוביץ (ניתן ב-18/03/2021), נדונה אחריותו של עורך דין בבדיקת היתרי בנייה ומצב תכנוני של נכס:
"הנתבעת הודתה כי ייצגה כעורכת דין את התובעים ברכישת הדירה וכי הדירה נרשמה על שמם בלשכת רישום המקרקעין. היא הפנתה לסעיף 28 להסכם המכר בו אישרו הצדדים כי הוצע להם לבדוק את זכויות הבנייה וההיבטים התכנוניים על ידי מומחים מטעמם וכי הובהר להם שעורכי הדין המטפלים בעסקה לא בדקו את התכניות החלות על הדירה או כל מסמך אחר לרבות תיק הבניין או היתר הבנייה של הבניין ושל הדירה."
בית המשפט קבע כי סעיף פטור בהסכם אינו משחרר בהכרח את עורך הדין מאחריות, והדגיש את חשיבות הבדיקה המקיפה של כל ההיבטים התכנוניים.
מהפסיקה עולה כי על עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין ברמת גן, מוטלות חובות בדיקה מקיפות, הכוללות:
מהפסיקה עולה כי על עורכי דין בתחום המקרקעין מוטלת אחריות מקצועית מוגברת, הכוללת:
בתי המשפט קבעו כי על עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין מוטלת חובת זהירות מוגברת, הנובעת מאופי העסקאות ומהסכומים הגבוהים המעורבים בהן.
על עורכי הדין מוטלת האחריות לבדוק את כל המסמכים הרלוונטיים לעסקה, לרבות מסמכי הבעלות, היתרי הבנייה והתכניות החלות על הנכס.
על עורך הדין חלה חובה ליידע את הלקוח באופן מלא ומפורט על כל הממצאים העולים מבדיקותיו, כולל סיכונים אפשריים וחריגות.
יש לנהל תיעוד מסודר של כל הבדיקות שבוצעו ושל המידע שנמסר ללקוח, ולעקוב אחר התקדמות העסקה ורישום הזכויות.
עסקאות מקרקעין ברמת גן מתאפיינות במספר היבטים ייחודיים, שעל עורכי הדין להכיר ולהתמודד עמם:
רמת גן כפופה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן, ועל עורכי הדין להכיר את נהלי העבודה מולה ואת המדיניות התכנונית שלה.
יש לבדוק את תכניות המתאר החלות על הנכס, לרבות תכניות עירוניות ייחודיות לרמת גן, כגון תכניות רג/340, רג/1308 ותכניות נוספות.
על עורכי הדין להכיר את המדיניות התכנונית של עיריית רמת גן, לרבות מדיניות בנוגע להתחדשות עירונית, פינוי-בינוי ותמ"א 38.
רמת גן מתאפיינת במבנים ישנים רבים ובתנופת בנייה מואצת, המציבה אתגרים ייחודיים בכל הנוגע לבדיקת היתרי בנייה וחריגות.
על בסיס הפסיקה והניסיון המעשי, להלן מספר המלצות למשרדי עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין ברמת גן:
לאור הפסיקה והדרישות המחמירות, להלן מספר המלצות לבחירת משרד עורכי דין מקרקעין ברמת גן:
מהפסיקה העדכנית עולה כי משרדי עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין ברמת גן נדרשים לרמת מקצועיות ואחריות גבוהה במיוחד. עליהם להכיר היטב את הרשויות המקומיות, את תכניות המתאר החלות באזור ואת נהלי העבודה המקומיים.
בתי המשפט מטילים על עורכי דין בתחום המקרקעין חובת זהירות מוגברת, המחייבת בדיקה מקיפה של כל ההיבטים הקשורים לנכס – החל מרישום הזכויות, דרך היתרי הבנייה, ועד למצב התכנוני הכולל.
משרד עורכי דין המתמחה בתחום המקרקעין ברמת גן נדרש לפתח מומחיות ספציפית בדיני תכנון ובנייה, בעסקאות מקרקעין, בהיתרי בנייה וברישום זכויות. עליו לגבש נהלי עבודה סדורים, לשתף פעולה עם מומחים רלוונטיים ולהתעדכן באופן שוטף בשינויים בפסיקה ובחקיקה.
לסיכום, הבחירה ב משרד עורכי דין מקרקעין ברמת גן מתאים ברמת גן היא קריטית להצלחת עסקאות מקרקעין באזור. על הלקוחות לבחון את הניסיון, המוניטין ורמת השירות של המשרד, ולוודא כי הוא מספק את היקף הבדיקות והליווי הנדרשים להבטחת עסקה בטוחה ויעילה.
ת"ק (תל-אביב-יפו) 37122-02-13- עמ"י חגי ואח נגד שרגא בן עמ"י ואח
שמות השופטים: הדס פלד
תביעה כספית בסך של 16,190 . טענות התובעים 1. התובעים רכשו בשנת 1989 דירה ברחוב חיים לנדאו 5 ברמת גן (להלן: "הדירה"), מאת הקבלן ישראל אדלר ובנו חברה להשקעות בע"מ (להלן: "הקבלן"). 2. בהסכם בין התובעים לקבלן, התחייבו התובעים לשלם לנתבעים – עורכי הדין של הקבלן דאז, 1 מערך הדירה בתוספת מע"מ עבור רישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין לאחר שהבניין יעבור פרצלציה. 3. משרד הנתבעים שלח לתובעים שני מכתבים, מיום 2.10.94 ומיום 28.11.96 המאשרים את אחריותם לרישום דירת התובעים בלשכת רישום המקרקעין, לאחר שהבניין יירשם כבית משותף. 4. ביוני 2012 במסגרת הליכי רישוי המתנהלים בקשר לדירה מול הוועדה המקומית ברמת גן, גילה התובע 1 כי הדירה לא נרשמה על שם התובעים. לתובע התברר משכניו כי אף דירותיהם לא נרשמו כנדרש. התובע הופנה על ידי שכניו לנתבעת 2. 5. בתחילת יולי 2012 פנה התובע 1 לנתבעת 2 על מנת שתטפל ברישום הדירה, אך הנתבעת התנתה הרישום בתשלום שכר טרחה נוסף בסך של 10,000 . הנתבעת 2 ציינה כי גבתה סכום זה משאר דיירי הבניין שפנו אליה. הנתבעת הבהירה כי התשלום ששילם התובע בהתאם להסכם המכר עם הקבלן שולם לנתבע 1 אשר אינו עובד עוד במשרד. 6. התובע ביקש להסדיר באופן עצמאי את הרישום בסיוע בתו עורכת דין במקצועה, אולם הנתבעת 2 סירבה לתת לו את המסמכים הנוגעים לדירתו. 7. הנתבעת 2 הבינה כי רישום הדירה דחוף לתובעים וכי הם נתונים תחת לחץ, ולכן דרשה סכום מופרז עבור הרישום וסירבה להעביר להם את המסמכים. התובע חזר ופנה מספר פעמים לנתבעת 2, אשר התעלמה מפניותיו ודחתה את הטיפול בענייננו. 8. מאחר שהתובעים נדרשו להסדיר בדחיפות את הליך הרישום, נכנעו התובעים ושילמו לנתבעת סך של 8,190 כולל מע"מ.
פסק דין |01/09/2013 |תביעות קטנות – תל אביב
ת"א (תל אביב) 26560-06-16- רייז- רשף השקעות בע"מ נגד אזורים בנין (1965) בעמ
שמות השופטים: עידית ברקוביץ
ד. כלל ההחלטות שניתנו ע"י בתי המשפט במסגרת התיקים שהתנהלו ו/או מתנהלים כנגד הנתבעת בעניין הפרויקט. ה. כלל התכתבויות הנתבעת עם עיריית רמת גן ביחס למקרקעין נשוא התובענה (להלן: "המקרקעין"), החל ממועד רכישת המקרקעין ע"י הנתבעת ועד היום. ו. כלל התכתבויות עיריית רמת גן עם הנתבעת ביחס למקרקעין, החל ממועד רכישת המקרקעין ע"י הנתבעת ועד היום. ז. כלל התכתבויות הנתבעת עם עיריית רמת גן אשר עניינן כל אחת ואחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת ביחס למקרקעין. ח. כלל התכתבויות עיריית רמת גן עם הנתבעת אשר עניינן כל אחת ואחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת ביחס למקרקעין. ט. כלל פרוטוקולי פגישות ו/או סיכומי דיון שנערכו בין הנתבעת ועיריית רמת גן. 3 י. כלל התכתבויות הנתבעת עם מדינת ישראל אשר עניינן כל אחת ואחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת ביחס למקרקעין. יא. כלל התכתבויות מדינת ישראל עם הנתבעת אשר עניינן כל אחת ואחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת ביחס למקרקעין. יב. כלל פרוטוקולי פגישות ו/או סיכומי דיון שנערכו בין הנתבעת ומדינת ישראל. יג. כלל התכתבויות הנתבעת עם הבנק אשר עניינן קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. יד. כלל התכתבויות הבנק עם הנתבעת אשר עניינן קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. טו. כלל דו"חות אפס שהוכנו והוגשו ע"י הנתבעת לבנק לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. טז. כלל פרוטוקולי פגישות ו/או סיכומי דיון שנערכו בין הנתבעת עם הבנק לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. התובעת מציינת כי מטרת ההליכים המקדמיים היא להגביר את הגילוי והשקיפות בניהול ההליך בין בעלי הדין. לטענת התובעת מדובר במסמכים שהינם רלבנטיים למחלוקת. בבסיס הודעת הביטול ששלחה הנתבעת עמדה הטענה כי לא התקיימו התנאים המתלים בהסכמים.
החלטה |21/04/2018 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל אביב) 26560-06-16- רייז- רשף השקעות בע"מ נגד אזורים בנין (1965) בעמ
שמות השופטים: עידית ברקוביץ
הנתבעת מתנגדת לדרישה זו בטענה שהיא כללית ומכבידה, ומצהירה כי "לנתבעת אין כל התנגדות שהתובעת תפנה בבקשה מתאימה לבית המשפט, להתיר לה גישה מלאה לכל התביעות שהתנהלו והמתנהלות בפני בית המשפט" (סעיף 22 לתשובת הנתבעת). בהינתן כי הנתבעת צרפה פסק דין שניתן בתביעה אחרת הנוגעת לפרויקט, אזי עליה להמציא כל פסק דין נוסף שיינתן בקשר לפרויקט. 8 באשר ליתר המסמכים בתיקים האחרים הקשורים לפרויקט- לא שוכנעתי ברלוואנטיות של מסמכים אלה, מה עוד שהדרישה להמצאתם הינה גורפת ומכבידה, ועומדת בפני התובעת אפשרות להשיגם בדרך חלופית (באמצעות בקשה לעיון בתיקים, בהתאם לתקנות). מעבר לכך, מדובר במסמכים הנוגעים לאחרים, שאינם צד להליך, ואין הצדקה לפגוע בפרטיותם בלא קבלת עמדתם. פתוחה הדרך בפני התובעת לפנות בבקשות לעיון בתיקי התביעות המקבילות הנוגעות לפרויקט, בהתאם לתקנות בתי המשפט ובתי הדין לעבודה (עיון בתיקים), תשס"ג-2003. נרשמה הצהרת הנתבעת כי לא תתנגד לבקשות עיון בתביעות האלה, ככל שהתובעת תעתור לכך. הדרישה נדחית, בכפוף לאמור לעיל. 11. באשר למסמכים הנוגעים לעיריית רמת גן ביחס לפרויקט ולמקרקעין (סעיפים ה-ט) – התובעת מבקשת את כלל ההתכתבויות בין הנתבעת לבין עיריית רמת גן ביחס למקרקעין ולפרויקט, לרבות מסמכים הנוגעים לכל אחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת, ופרוטוקולי פגישות ו/או סיכומי דיון שנערכו בין הנתבעת ועיריית רמת גן. בהינתן כי המחלוקת בין הצדדים נסובה בעיקר סביב שאלת קיומם של התנאים המתלים, אשר אחד מהם הוא קבלת היתר בניה, נראה כי מסמכים אלה אכן רלוונטיים לבירור המחלוקות, ועל הנתבעת להמציאם לתובעת, ככל שלא עשתה כן. דרישה זו מתקבלת. 12. באשר למסמכים הנוגעים למדינת ישראל ביחס לפרויקט ולמקרקעין (סעיפים י-יב) – התובעת מבקשת את כלל ההתכתבויות בין הנתבעת לבין מדינת ישראל אשר עניינן כל אחת ואחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת ביחס למקרקעין, לרבות פרוטוקולי פגישות ו/או סיכומי דיון שנערכו בין הנתבעת ומדינת ישראל.
החלטה |21/04/2018 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל אביב) 30880-03-17- נועם בן שבת נגד שירה מושקוביץ
שמות השופטים: אילן דפדי
בנוסף, טענו כי לנוכח עליית מחירי דירות 4 חדרים (אותה התכוונו לרכוש) ממועד הרכישה ועד היום, נגרם להם הפסד בסך של 200,000 . סכום התביעה הכולל הועמד על סך של 1,031,808 . טענות הנתבעת הרלוונטיות בתמצית 3 7. הנתבעת הודתה כי ייצגה כעורכת דין את התובעים ברכישת הדירה וכי הדירה נרשמה על שמם בלשכת רישום המקרקעין. היא הפנתה לסעיף 28 להסכם המכר בו אישרו הצדדים כי הוצע להם לבדוק את זכויות הבנייה וההיבטים התכנוניים על ידי מומחים מטעמם וכי הובהר להם שעורכי הדין המטפלים בעסקה לא בדקו את התכניות החלות על הדירה או כל מסמך אחר לרבות תיק הבניין או היתר הבנייה של הבניין ושל הדירה ועל כן הם מוותרים על כל טענה כלפיהם בכל הקשור לכך. לדבריה, כאשר נכתב בהסכם "מומחים מטעמם" הכוונה הייתה לאדריכלים, מהנדסים ושמאים. לטענתה, סעיף זה שומט את הבסיס לעילת התביעה נגדה. היא הסבירה כי בגין הדירה התובעים קיבלו משכנתא והונפק אישור עירייה. בנוסף, הדירה נמכרה מספר פעמים לפני ההסכם והעברות הזכויות בה בוצעו ללא תקלות. עת ביקשו התובעים למכור את הדירה, היא הזמינה עבורם את תיק הבניין מהעירייה והסבירה להם את הנדרש בכל הקשור למצב היתר הבנייה ופיצול הדירה. עם זאת, עמדה על כך שניתן היה להכשיר את הדירה על ידי קבלת היתר מעיריית רמת גן וכך ניתן לעשות גם היום. לדבריה, היא ייצגה את התובעים נאמנה, דאגה לשמור על זכויותיהם ועמדה על כך שהמוכרים יצהירו שאין חריגות בנייה או מומים נסתרים. ההצהרות בחוזה המכר ניתנו על ידי המוכרים, נתבעים 2 ו-3,ולכן את הטענות יש להפנות כלפיהם או כלפי עורך דינם.
פסק דין |17/03/2021 |שלום – תל אביב
בג"צ 685/17- עיריית רמת גן נגד ממשלת ישראל
שמות השופטים: ע פוגלמן,י עמית,א שהם
הארצית לתכנון ולבניה עתירה למתן צו על תנאי בשם העותרות: עו"ד אילנה בראף-שניר בשם המשיבות: עו"ד תדמור עציון ועו"ד סיגל אבנון פסק-דין השופט י' עמית: 1. ברקע לעתירה דנן עומדת תמ"א 38, בגדרה נקבעו שורה של הסדרים לצורך שיפור מבנים וחיזוקם מפני רעידות אדמה. לעניין זה, אחד ההסדרים שנקבעו בעבר בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק) הוא מתן פטור מלא מהיטל השבחה בגין השבחה הנובעת מתוספת זכויות הניתנות מכוח התמ"א (תיקון 96 לחוק התכנון והבניה משנת 2011, בגדרו נחקק סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק). 2. עתירתן של העותרות מופנות נגד החלטות המשיבות לאשר את תמ"א 3/38/א, המהווה תיקון לתמ"א 38 (החלטת המשיבה 1 מיום 1.11.2016 והחלטת המשיבה 2 מיום 8.12.2016 ). לטענת העותרות, תמ"א 3/38/א הגדילה את תוספת זכויות הבניה שניתן לאשר מכוח תמ"א 38, אולם נמנעה מלהחריג תוספת זו מתחולת הפטור הסטטוטורי מתשלום היטל השבחה. העותרות טוענות כי התיקון המוצע, שהוא תיקון גורף, נעשה ללא בחינה כלכלית וללא בדיקה פרטנית של הרשויות המקומיות השונות: מחד גיסא, בדיקה בנוגע לשאלה אם אמנם קיים צורך ביצירת תמריצים לבנות מחדש בתי מגורים הזקוקים לחיזוק; ומאידך גיסא, בדיקה בנוגע לשאלה אם לרשות המקומית ישנן תשתיות מספיקות לקלוט תוספות בניה אלה ואם יש ביכולתה לממן את התשתיות הנוספות הנדרשות עבורן. 2 3. לטענת העותרות, העיר רמת גן צפויה בעתיד הקרוב לתוספת של אלפי יחידות דיור חדשות. ברמת גן אין כל צורך בתמריצים נוספים לבניית מבנים מחדש לצורך חיזוקם, מה עוד שללא המקור התקציבי של היטלי השבחה, העיר לא תוכל לספק לתושביה את השירותים החיוניים המתחייבים.
פסק דין |17/04/2017 |בית המשפט העליון
מ"ח 6033/11- דינו כהן ואח נגד מדינת ישראל
שמות השופטים: ע ארבל
לפניי בקשה לעריכת משפט חוזר לפי סעיף 31(א) לחוק בתי המשפט , התשמ"ד-1984 (להלן: חוק בתי המשפט). בית-המשפט לעניינים מקומיים ברמת גן הרשיע את המבקשים, לפי הודאתם, בעבירת ביצוע עבודות ללא היתר לפי סעיף 204(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה). על פי הסדר הטיעון שהושג עם המבקשים, הושתו עליהם קנסות בגובה מצטבר של 3,000 והוצא צו הריסה דחוי לשישה חודשים שיבוצע בידי המבקשים באם לא ימציאו היתר בנייה מתאים. השתלשלות ההליכים 1. המבקשים, בעלי נכס מקרקעין ברמת גן, הואשמו בבניית גדר ללא היתר מחוץ לגבול נחלתם ועל חשבון השטח הציבורי הסמוך תוך הצרת המדרכה. תחילה, כפרו המבקשים באישומים וטענו שהגדר הייתה קיימת כעשר שנים לפני תחילת ההליכים ונבנתה כדין. עוד טענו לאכיפה בררנית ולהתנכלות מצד שכנתם אשר ניצלה שיפוץ קוסמטי בלבד של הגדר הקיימת על מנת להתלונן על הרחבת הגדר. בזמן התנהלות ההליך פנו המבקשים בבקשה לקבלת היתר זמני לגדר והעירייה דחתה את בקשתם. 2. משנדחתה בקשתם להיתר זמני, הגיעו המבקשים להסדר עם התביעה וביקשו לחזור בהם מכפירתם ולהודות באשמה. בית-המשפט קיבל הודאתם, הרשיעם בביצוע עבודות ללא היתר, השית עליהם קנסות והורה על צו הריסה דחוי לשישה חודשים למבנה נשוא כתב האישום אלא אם יקבלו המבקשים היתר כדין. באם לא יקבלו המבקשים את ההיתר בפרק זמן זה, נגזר עליהם להרוס בעצמם את המבנה. יוער כי המבקשים לא היו מיוצגים אותה עת. 3. בעקבות הכרעת הדין שניתנה בתאריך 13.4.00 , פנו המבקשים שוב לקבלת היתר בנייה לגדר ובקשתם נדחתה פעם נוספת.
החלטה |10/03/2012 |בית המשפט העליון
ת"א (תל אביב) 8991-10-15- כוכבה יוסף 2.ציפורה משולם 3.שלומית זיו 4.יגל בנימין 5.מלכה וטשטיין 6.אסף נתנזון 7.עליזה נתנזון 8.סמדר רז 9.אורי רז 10.יוחאי ברנזון 11.שושנה ברנזון כולם עי נגד די סי אס חיזוק מבנים בעמ
שמות השופטים: עידית ברקוביץ
מפאת חשיבות העניין, יצוטט הסעיף במלואו: "לפני חתימתו על הסכם זה, ראתה את המקרקעין שעילה מוקם הבניין הקיים וכן כי בדקה את זכויות הדיירים במקרקעין, בדקה את המסמכים המעידים על זכויות בעלי הדירות במקרקעין, בדקה את מצבו של הבניין ברשויות התכנון וכן את תוכניות התב"ע והוראותיהן, בד קה את מצב הבניין ברשויות התכנון ואת תכנית התב"ע החלה על המקרקעין, כי היא מכירה היטב את תנאי תמ"א 38 וכן כי בדקה את המצב המשפטי והתכנוני של המקרקעין וכן את המפרט הטכני ולוחות הזמנים לביצוע הפרוייקט וכי עשתה את כל יתר הבדיקות הנדרשות מרוכש לפני התקשרות על פי הסכם מסוג שכזה ומצאה אותם מתאימים לדרישותיה והיא מו ותרת על כל טענה מחמת פגם ו/או מום ו/או אי התאמה מכל סוג שהוא לגבי המקרקעין וכי אין לה ולא תהיינה לה כל טענה כלפי בעלי הדירות בעניינים אלו. " סעיף זה מטיל את האחריות לביצוע כל הבדיקות הנדרשות על החברה. 13 מחובת החברה היה לערוך בדיקות בסיסיות שנצרכות לטובת הכרה אלמנטרית של המצב התכנוני והמשפטי של הבניין. בדיקות אלה, לו נערכו כפי שהיו אמורות להיערך על ידי החברה, היו חושפות מראש, את העובדות הברורות כי הבעלות במקרקעין היא של עיריית רמת גן, וכי מדובר בבניין משותף מורכב, עובדות אשר עשויה להיות להן השלכה על קידום הפרוייקט ובוודאי על לוחות הזמנים שהוקצבו לביצועו. 46. נראה כי ההסכם נוסח בלא הקפדה ראויה, עת בסעיף 22 נאמר: "בעלי הדירות מצהירים כי הינם הבעלים הרשום בלשכת רישום המקרקעין והמחזיקים הבלעדיים של הדירות בבניין והרכוש המשותף, ובכלל זה גג הבניין וכל זכויות הבנייה". ברי כי הצהרה זו אינה משקפת את העובדה כי התובעים הם חוכרים ולא בעלים, כך בהואיל הראשון נאמר: "הואיל ובעלי הדירות הינם בעלי זכויות החכירה של כלל הדירות בבניין ברח' רוטנברג 83 ברמת גן.
פסק דין |21/08/2021 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל אביב) 58088-01-14- לבנת סומך נגד רחל באבא
שמות השופטים: אילן דפדי
בחודשים האחרונים התגלעה מחלוקת בין התובעים לבין הנתבעת 1 ובנה אשר נסובה בעיקר על אופן השימוש בקרקע שבקדמת הבניין. המחלוקת החלה בהגשת בקשה להיתר בנייה לעיריית רמת גן על ידי נתבעת 1 ובהתנגדות לבקשה אשר הוגשה על ידי התובעים והביאה למחול שדים שסופו בהגשת התביעה. לטענתם, למיטב ידיעתם, בין הצדדים לא היה כל הסכם שיתוף. הנתבעים לא חתמו על הסכם שיתוף מעין זה וכאשר הם רכשו את דירתם לא צורף להסכם הרכישה כל הסכם שיתוף. במסגרת הסכם הרכישה גם לא הוזכר קיומו של הסכם שיתוף. משכך הם פני הדברים, יש לדחות על הסף את טענת התובעים כי קיים הסכם שיתוף המחייב את הנתבעים כולם וכי יש להם זכויות חזקה בחניה. בד בבד יש לדחות את הסעדים החלופיים. במשך השנים, אכן נוצר נוהג בין השכנים באשר לאופן השימוש בבניין על חלקיו המשותפים. יחד עם זאת, נוהג זה מעולם לא גובש באופן מסודר בין הצדדים ומעולם לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, במוסדות התכנון או בעיריית רמת גן. 9 32. המשטח המרוצף בקדמת הבניין מעולם לא שימש לחניה. אם אכן הייתה חניה, היו התובעים מצרפים ראיות לכך לרבות תמונות ותצהירי מוכרים. 33. אשר לבקשה שהגישה הנתבעת 1 לעיריית רמת גן לתיקון היתר בנייה, הפרשנות שנותנים התובעים לסיבת הבקשה מוכחשת מחוסר ידיעה. הנתבעים לא חתמו על הבקשה ומאידך גם לא התנגדו לה. אם היה יסוד לטענה בדבר קיומו של הסכם שיתוף, ניתן היה להניח כי הצדדים או קודמיהם היו פועלים לשם מתן תוקף מחייב להסכם. העובדה שבעלי הזכויות לא פעלו משך עשרות שנים וההסכם לא נרשם אצל רשם המקרקעין מעידה כי לא קיים הסכם כאמור. מכל מקום, על מנת שבית המשפט יעניק להסכם השיתוף תוקף, יש לקבל את אישור המפקח על רישום המקרקעין כי החלוקה תואמת את הוראות התכנון והבנייה.
פסק דין |06/09/2017 |שלום – תל אביב
עת"מ (תל אביב) 40507-02-15- יחזקאל הולצמן נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן
שמות השופטים: גיליה רביד
משיבים 1. הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן על ידי עו"ד אירה יעקב סולוביצי'ק 2. בית וגג רחוב רננים 4-2 רמת גן, שותפות מוגבלת על ידי עוה"ד אברבנאל, פורר ובר נתן ממשרד יגאל ארנון ושות' 3. ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ע"י עו"ד ארז שטיינברג, פרקליטות מחוז ת"א (אזרחי) פסק דין 2 עתירת העותר מכוונת כנגד החלטת משיבה 3, וועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז ת"א מיום 24.12.14 (להלן: "ההחלטה"), שבמסגרתה נדחה ערר העותר כנגד החלטת משיבה 1, שלא לשלוח לעותר הודעה אישית בהתאם לסעיף 149(א)(2א)(ג) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), במסגרת הליכי פרסום של בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 שהוגשה על ידי משיבה 2. עיקרי העובדות שאינן שנויות במחלוקת : 1. עניינה של הבקשה להיתר הוא הריסת שני בניינים (מחוברים ביניהם) בני שתי קומות על עמודים הנמצאים ברח' רננים 2-4 ברמת גן, בגוש 6203 חלקה 141, ובניית שני בניינים בני 9 קומות כל אחד (להלן: "הבקשה"). 2. העותר מתגורר בדירה בקומת הקרקע בבניין בן שתי קומות ברח' רננים 3 ברמת גן, אשר נמצא מול הבניינים נשוא הבקשה להיתר, דהיינו מעברו השני של רחוב רננים. 3. הבקשה להיתר (שכללה גם הקלות) פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 27 לתמ"א 38 ובהתאם לסעיף 149 לחוק. פרסום זה כלל מודעות בשלושה עיתונים, תליית שלטים בחזית החלקה ושליחת הודעות אישיות לבעלי הזכויות הקבועים בחוק, כמפורט בתצהירו של עו"ד עודד גלברד (ראה במסגרת נספח ו' לתגובת מטעם משיבה 2). העותר לא היה בין אלה שאליהם נשלחה הודעה אישית אודות הבקשה להיתר.
פסק דין |27/02/2016 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
ת"א (ירושלים) 31523-08-14- עדי יוגב נגד אדי חדד
שמות השופטים: מרים ליפשיץ פריבס
כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. . . סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (שם, פסקה 11 לפסק דינו של כב' הנשיא שמגר). גם בעניין פלוני נקבע, כי הנוהג הרצוי בעסקאות מקרקעין הוא לבדוק את הרישומים (ראו גם: בפסק הדין של כב' השופט לוין בפרשת שרמן, עמ' 468; ע"א (חי') 67750-03-18 דורון רותם נ' נורית פסטינגר-גנון, פסקה 61 ( 15.09.18 )). כך מצינו בע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ ( 4.8.14 ) ויפים הדברים לעניינינו: "כללית ניתן לומר, כי האחריות לבדיקת המידע מוטלת באופן מעשי, רובה ככולה, לפתחם המקצועי של עורכי הדין המייצגים את הצדדים בעסקת מקרקעין . . . אחריות עורך הדין המייצג את הצדדים לעסקה, או למצער אחד מהם, אינה מסתכמת רק בזיהוי הצדדים לעסקה (תקנה 16 לתקנות המקרקעין); אימות חתימותיהם (תקנה 14(א) לתקנות המקרקעין); וצירוף כלל המסמכים הדרושים לבקשה לרישום העסקה והגשתם לרשם (תקנה 9(ג) ותקנה 14(ג) לתקנות המקרקעין). עורכי הדין נדרשים לפעול 'גם בשלבים המוקדמים יותר של עסקאות, שבהם ניתן למנוע מראש הסיכונים שעשויים להיווצר' (זנדברג (הסתמכות),289; הדבר עולה גם מתקנה 14(ב) לתקנות המקרקעין).
פסק דין |20/10/2020 |שלום – ירושלים
עת"מ (תל-אביב-יפו) 4145-11-11- אלעד ישראל מגורים בע"מ ואח נגד ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח
שמות השופטים: מיכל רובינשטיין
עו"ד תמר עיני ורדון מפרקליטות מחוז ת"א אזרחי 3. ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת גן ע"י ב"כ עו"ד שמואל אורן ואח' 4. רוני ונתאי נדר ו-66 אח' ע"י ב"כ עו"ד ניתאי נדר ואח' פסק דין עתירה מינהלית כנגד החלטת המשיבה 1, ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה (להלן: "ועדת הערר") מיום 4.7.2011 (להלן: "ההחלטה") במסגרתה נדחה ערר העותרות, אלעד ישראל מגורים בע"מ וסנאורה בע"מ (להלן: "העותרות"). הערר הוגש כנגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של המשיבה 2, הועדה המחוזית לתכנון ולבניה (להלן: "הועדה המחוזית") לדחות את תכנית רג/1345 (להלן: "התכנית"). עיקרי העובדות הרלבנטיות: 1. העותרות, סנאורה בע"מ (להלן: "סנאורה") ואלעד ישראל מגורים בע"מ (לשעבר דנקנר השקעות בע"מ) (להלן: "אלעד ישראל") הן חברות בתחום היזמות הנדל"נית, שהיו בזמנים הרלבנטיים לעתירה הבעלים של חלקה 399 בעיר רמת גן, אשר גובלת בחלקה 401 שהייתה בבעלות עיריית רמת גן (להלן: "העירייה"; להלן יקראו חלקות 309 401 יחדיו: "המקרקעין"). המשיבה 3 היא הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן (להלן: "הועדה המקומית"), המשיבים 4 הם כ-68 בעלי דירות ו/או דיירים בבניין מגורים, נשוא עתירה זו. 2. בשנות ה-90 המוקדמות ביקשה סנאורה לנצל את המקרקעין לפרויקט נדל"ני. לפי המצב התכנוני שחל באתה עת, בהתאם לתב"ע רג/787 (להלן: "תב"ע 787"), ניתן היה לבנות בניין מגורים של 15 קומות, בן 60 דירות, כל אחת בשטח 120 מ"ר. סנאורה הייתה מעוניינת להגדיל את מספרן של יחידות הדיור. העירייה מצידה, חפצה באותה עת שיוקם על גבי המקרקעין בניין לדיור מוגן ולא בניין מגורים "רגיל", כדי לתת מענה לצרכיהם של קשישים, "קשישים טיפוליים" ו"קשישים סיעודיים".
פסק דין |12/05/2013 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
עת"מ (תל אביב) 18440-04-24- דן בורנשטיין נגד ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז ת"ל אביב ע"י
שמות השופטים: יעל בלכר
לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ע"י ב"כ עו"ד אפרת דידי-קונפינו 2. ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת גן ע"י ב"כ עו"ד מיכל פליגלר (שטיין) מפמת"א (אזרחי) פסק דין לפני עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב (ועדת הערר) מיום 4.1.2024 , לדחות ערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן מיום 8.11.2023 אשר דחתה את בקשת העותר להיתר בניה להוספת מרחב מוגן דירתי (הבקשה להיתר או הבקשה, נספח 4 לעתירה). העותר מבקש להקים מרחב מוגן דירתי שאינו מחובר לבית המגורים, בקצה המגרש, במרחק של כ-9 מטרים מהקיר החיצוני האחורי של הבית, ובחריגה מקווי הבניין שנקבעו בתכנית החלה על המגרש. ועדת הערר קבעה כי אין זה כלל "מרחב מוגן דירתי" (ממ"ד) כמובנו בחקיקה הרלבנטית; כי לא חלות על בנייתו ההוראות השונות המאפשרות סטיה מקווי הבניין לצורך בניית ממ"ד, שעליהן מסתמך העותר; וכי המבוקש הוא בבחינת סטיה ניכרת מתכנית שלא ניתן לאשרה. רקע 1. העותר הוא הבעלים של בית מגורים חד קומתי בן 3 חדרים וגינה ברחוב קרייתי 18 ברמת גן, הרשום בספרי המקרקעין כחלקה 362/1 בגוש 6143 (הבית או הנכס), כבית דו משפחתי (נסח רישום מקרקעין צורף בנספח 3 לעתירה). בנכס אין ממ"ד או מקלט. 2. העותר הגיש בקשה להיתר בניה מיום 13.12.22 ב"מסלול מלא רישוי (כולל הקלות ושימושים חורגים)" שמהותה "תוספת מרחב מוגן חלק ט1: הליך רישוי להוספת מרחב מוגן דירתי לבניין קיים" (הכוונה לחלק ט1 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה), תשע"ו-2016.
פסק דין |15/12/2024 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
עת"מ (תל אביב) 58909-07-12- סופיה הס בע"מ נגד עיריית תל-אביב
שמות השופטים: צילה צפת
מכאן נובע הצורך בהכרעה בשאלת תחולת תיקון מס' 3; היה וייקבע כי יש להחיל את חוק התכנון והבניה – האם יש להעניק זכויות לבעלי מקרקעין, שייעודם לא שונה במלואו אלא מקצתו בלבד, ושבגין אותו חלק קיבלה העירייה זכויות במקום אחר; האם עמדה העירייה בדרישות סעיף 195(2) להודיע לבעלי הקרקע או חלפיו אודות זכויותיהם על פי הדין ובכלל זה, מה דין חברה שנמחקה ממרשם החברות והושבה לחיים, שנים רבות לאחר ההפקעה , על פניו, לצורך הדיון המשפטי וקבלת הזכויות; האם בית משפט מנהלי מוסמך לדון בעתירה, עת אליבא דמשיבה, הקרקע כבר איננה בבעלותה ושווי הזכויות העומדות בבסיס המחלוקת עתיד לעבור לצד ג'. כאמור, בטרם אדרש לכל אלו, יש לקבוע את אופי העסקה הראשונית בין העותרת למשיבה. אעיר כי הואיל והמחלוקת, הלכה למעשה, מתייחסת ליתרת חלקה 80 ההיסטורית (אותם 174 מ"ר) אינני נדרשת להליכים הנוגעים לחלק הארי של חלקה 80. הפקעה או עסקה רצונית 21. במהלך השנים הובהר, לא אחת כי אין לראות במקרקעין שייעודו לצרכי ציבור והועברו לרשות, מניה וביה כמקרקעין שהופקעו. על בית המשפט מוטל לבחון את הנסיבות בכל מקרה בכדי לקבוע האם אכן נוצר אילוץ אצל בעלי המקרקעין או שמא הצדדים הגיעו להסכמות וניתנה תמורה בעד המקרקעין (ראו בין רבים: חוות דעתו של כב' השופט י. עמית בעע"מ 3202/05 עיריית רמת השרון נ' אשר גנין, פורסם בנבו (2010); עע"מ 3502/11 עליזה פרינצר נ' המועצה המקומית אבן יהודה, פורסם בנבו (2013); עת"מ 2378/06 חברת האחים ר. י. פנחס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה, פורסם בנבו (2007)). 22. בהלכת שיכון עממי, עמד בית המשפט העליון על רשימת אינדיקציות, אשר קובצו מתוך פסיקותיו בעבר, הנדרשות להכרעה בשאלה האם מדובר בעסקה רצונית או כפיה: "הקביעה האם לפנינו הסכם כפוי או רצוני תלויה במכלול נסיבות הענין הקונקרטי.
פסק דין |16/11/2015 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
עת"מ (תל אביב) 46673-04-14- מרים רוזין ואח נגד עיריית רמת גן
שמות השופטים: מאיר יפרח
עיריית רמת גן 2. מדינת ישראל – נמחקה 3. הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן פסק דין (ביחסי העותרים והמשיבה 3) העותרים מבקשים הצהרה לפיה החלטת המשיבה 3 בדבר מתן היתר בנייה, לרבות הארכת תוקף היתר זה, תעמוד בעינה עד לחודש יוני 2014 וכי במניין תקופת ההארכה לא יימנו 20 חודשים אשר במהלכם לא היו העותרים יכולים לפעול בדרך כלשהי, שכן המשיבה 1 לא נתנה לעותרים אישור לרכישת הנכס (נושא ההיתר המבוקש) שבחכירתם. המשיבה 3 התנגדה לסעד המבוקש, לשיטתה, סעד זה חורג מהוראות הדין הקובעות כי תוקפה של החלטה בדבר מתן של היתר בניה הוא למשך 12 חודשים מיום מסירת ההודעה עליה והיא ניתנת להארכה למשך תקופה של 12 חודשים נוספים (כל עוד לא הונפק ההיתר). לאחר שמיעת טענות הצדדים בעניין זה, בישיבת 29.1.15 , סבורני כי הדין עם המשיבה 3. העובדות הנוגעות ליחסי העותרים והמשיבה 3 הן אלה: העותרים 1 – 17 , שהם בעלי זכויות חכירה בנכס שברחוב רוטנברג 83 רמת גן, התקשרו בחוזה עם העותרת 18, שלפיו תבצע האחרונה בנייה לפי תמ"א 38 בנכס. לשם כך, העותרת 18 ביקשה היתר בנייה מן המשיבה 3. בקשתה נתקבלה ביום 4.3.12 (ראו נספח ב' לעתירה). ביום 17.6.12 נדרשה המשיבה 3 לעניין פעם נוספת בעקבות פניית העותרת 18 בנוגע לאחד מן התנאים שבקיומם הותנה ההיתר (קרי: אי אישור פתרון חנייה שהוצע בבקשה המקורית להיתר. ראו סעיף 16 לנספח ב' לעתירה), והחליטה "לאמץ החלטת וועדה . . . מיום 4.3.12 ולאשר את הבקשה בתנאים פרט לסעיף 16 המתבטל" (ראו נספח ג' לעתירה). בהמשך, בחודש אוקטובר 2013, עתרה העותרת 18 למשיבה 3 בבקשה להאריך תוקף ההחלטה בדבר מתן ההיתר.
פסק דין |01/03/2015 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
ערר 9004/14- דוד ימין נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות
שמות השופטים: כרמית פנטון,מיכאל גופר,גב מירה מוסקוביץ
ככל שימצא השמאי המייעץ כי נגרמה פגיעה למקרקעי העוררים, יקבע את מרכיביה ואת שיעורה ביחס לכל אחד ואחד מראשי הנזק שנותרו לבחינתו כמפורט לעיל. בנסיבות העניין אנו מחליטים כי העוררים ישאו במלוא הוצאות שכר טירחת השמאי המייעץ. לאחר מתן חוות דעת השמאי המייעץ, הצדדים, ככל שירצו בכך, יוכלו לטעון לעניין חוות דעת השמאי המייעץ, תוך 14 יום מיום מתן חוות הדעת ואך ורק טענות שיש בהם משום טענות לטעות מהותית או דופי חמור בחוות הדעת ובכפוף לעקרונות ולאמות מידה שנקבעו בהחלטתנו בנוגע להיקף ההתערבות המצומצם בחוות דעת שמאי מייעץ ואשר אושרו לאחרונה בבר"ם 3644/13 משרד התחבורה ואח' נ' גלר דוד ואאורה ואח' (החלטה מיום 23.4.14 ). כבר כאן ייאמר כי, טיעונים בעניין חוות דעת שמאי מייעץ , אשר יהיה בהם טיעונים "מן הגורן ומן היקב" כנגד חוות דעת השמאי המייעץ, ואשר יש בהם משום מחלוקות מקצועיות שמאיות (לגיטימיות ככל שתהיינה) בלבד, של מי מהצדדים עם קביעות השמאי המייעץ, לא יידונו. אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המייעץ ירצו המשיבים לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק, יהיו רשאים להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 14 יום מהמועד בו הומצאו להם חוות דעת השמאי המייעץ. תשומת לב המשיבים להחלטות שניתנו ע"י ועדת הערר בענין תחולת סעיף 200, והן בין היתר, ערר (ת"א) 95053/09 יאיר טובה 5 אחרים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן; ערר (ת"א) 95032/11 מגדלי התמרים בע"מ נ' אבירם אליהו ומרגלית ו- 71 אחרים; ערר (ת"א) 95000/08 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' אלבוחר משה ואסתר; עררים (ר"ג) 95053/09 95051/09 דסזר זהבה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן ואח', (פורסמו בנבו).
החלטה |30/12/2014 |ועדות ערר – תו"ב
חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965
סעיף: 265. ביצוע ותקנות
ואגרות לקבלת העתקי תכנית ואישורה; (18) דרכי עריכתן של תכניות מיתאר ושל תכניות מפורטות בכל שלביהן והמסמכים, התעודות האחרות והידיעות שיש להמציא עם תכנית; (19) דרכי הביצוע של תכניות; (20) שיטת החישוב, לענין תכניות מיתאר, של יכולת קליטת האוכלוסיה בשטחים הנכללים בתכניות כאמור; (21) דרכי ההקניה של קרקע משל ימה לפי סעיף 70 ודרכי רישום ההקניה בפנקסי המקרקעין; (22) הטפסים וסדרי הנוהל בכל הליך לפי חוק זה למעט הליך בבית משפט או בבוררות; (22א) טופסי הודעה על הליכי תכנון והפקדת תכנית ואישורה; (22ב) הוראות לענין צורת הפרסום של הודעות על הליכי תכנון והפקדת תכנית ואישורה, ובין השאר, הוראות לענין פרסום הודעה על גבי שלט לפי סעיף 89א לרבות צורת השלט, הכיתוב עליו, מידותיו, אופן הצבתו, דרכי הסרתו וכן הוראות לענין דרכי פרסום חלופיות לפי הסעיף האמור; (23) מניעת הביצוע של עבודה או שימוש במקרקעין, ללא היתר או שלא בהתאם להיתר; (24) בדיקת חמרים המשמשים או שנועדו לשמש לבנין, בין שנקבע להם תקן רשמי ובין שלא נקבע, וכן בדיקת הקרקע לביסוס המבנים; (25) הסדרת זכויותיהם וחובותיהם של בעלים, שוכרים ותופשים בני-מצרא במקרקעין, בדבר התקנתם של קירות משותפים, קירות חיצוניים ויסודותיהם של קירות אלה, תיקונם, החזקתם וניקוים, וכן קביעת דרכי הבירור של חילוקי דעות בדבר זכויות וחובות אלה; (26) דרכי מסירתם של הודעות , מסמכים ותעודות אחרות לפי חוק זה או התקנות על פיו לרבות באופן מקוון, בדואר אלקטרוני או באמצעים אלקטרוניים אחרים, למעט הודעות ומסמכים בהליכים משפטיים; (27) הריסתם וסילוקם של בנינים שהם רעי מראה ושאין להם תובעים זולת המדינה; (28) הסדרת הקשר בין הועדה המחוזית והועדה המקומית להבטחת קיום הוראות הועדה המחוזית לפי חוק זה; (29) גביית ההוצאות
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008
סעיף: 1. הגדרות
1. בחוק זה – "בית משותף", "בעל דירה", "דירה", "רכוש משותף" – כהגדרתם בסעיף 52 לחוק המקרקעין; "החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים" – החלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים, שהתקבלה במוסד תכנון, לאחר שהתקיימו כל אלה או החלטה לפי סעיף 145(ב1) או 145א1 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), כי הבקשה להיתר עומדת בתנאים האמורים בסעיף 145(ב1) האמור: (1) מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות אחרות ולתכניות מופקדות, ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, ככל שנקבעו; (2) מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות והמתוכננות בסביבתה; (3) הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבנייה – מוסד התכנון החליט בהן; "היתר בניה" – היתר לפי חוק התכנון והבניה, או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים; "הרחבה" – הגדלה של שטח דירה קיימת; "חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; "חוק פינוי ובינוי" – חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006; "מפקח" – כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המקרקעין; "מתחם פינוי ובינוי" – כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016; "עסקה לפי תוכנית החיזוק" – כהגדרתה בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017; "עסקה ראשונה לפי תוכנית החיזוק" – עסקה לפי תוכנית החיזוק שנחתמה על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, שלא קדמה לה עסקה לפי תוכנית החיזוק בין אותו יזם ובין בעל דירה אחר באותו בית משותף; "תכנית החיזוק" – כל אחת מאלה: (1) תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), כפי שתהיה בתוקף מזמן לזמן; (2) תכנית שבין מטרותיה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שהוכנה לפי הוראות תכנית המיתאר הארצית האמורה בפסקה (1), הכוללת הוראות שמאפשרות מתן היתר מכוחה, לפי חוק התכנון והבנייה, בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר, למעט תכנית כאמור החלה במתחם פינוי ובינוי; (3) תכנית החלה על מבנה הטעון חיזוק, כהגדרתו בסעיף 70א לחוק התכנון והבנייה, שמתנה את מימושה בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בדרך של הריסה ובנייה מחדש או בדרך של חיזוק לפי תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה כהגדרתו בסעיף האמור, למעט תכנית כאמור החלה במתחם לפינוי ובינוי.
תקנות התכנון והבנייה (הליך רישוי בדרך מקוצרת), התשע"ז-2017
סעיף: 21. היתר לפי הצהרת עורך הבקשה
21. (א) התקיים האמור בתקנה 12(ד) או בתקנה 13(ב) וחלף המועד להגשת השגה ולא הוגשה השגה, וכן התמלאו התנאים בתקנה 20, לפי העניין, תיתן רשות הרישוי את ההיתר, בתוך חמישה ימים, ובלבד שעורך הבקשה הגיש לה הצהרה בדבר כל אלה: (1) הבקשה להיתר עומדת בתנאים המוקדמים לקליטת בקשה להיתר; (2) אם לא צורף לבקשה אישור מכון בקרה – על כך שלא נדרש אישור מכון בקרה לפי תקנות אלה; (3) העבודה נושא הבקשה להיתר מתאימה למידע שנמסר, לתכניות, להנחיות המרחביות ולהוראות אחרות לפי החוק ולפי כל דין החלים על הקרקע או הבניין הנדונים; (4) אם הוגשה התנגדות בעל זכות במקרקעין לבקשה – על כך שנשלחה הודעה למגיש ההתנגדות כאמור בתקנה 12(ג). (ב) הוגשה השגה ונדחתה, יינתן ההיתר בתוך חמישה ימים מיום דחייתה, ובלבד שהתקיימו התנאים המפורטים בתקנת משנה (א)(1) עד (3).
תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016
סעיף: 40. בדיקת התאמת הבקשה
40. המהנדס יבדוק בתוך 45 ימים ממועד קליטת הבקשה להיתר אם מתקיימים התנאים המפורטים להלן (להלן – תנאי הבקרה המרחבית): (1) הבקשה היא לפי התכניות התקפות, התכניות המופקדות, ומגבלות ההיתר לפי סעיפים 78 ו–98 לחוק, או שניתן לגביה אישור לפי סעיפים 97 או 97א לחוק; (2) הבקשה תואמת את המידע להיתר שנמסר, ההנחיות המרחביות שבתוקף במועד מסירת המידע להיתר, ואם לא נמסר מידע להיתר – ההנחיות המרחביות שבתוקף במועד הגשת הבקשה, וההנחיות המרחביות הפרטניות שנמסרו; (3) בחינת הבנייה המבוקשת ביחס לדרישות שנמסרו במידע להיתר בנוגע לחיבור לתשתיות, למרווחים שיש לשמור מהן ומגבלות נוספות שנקבעו בעניין זה; (4) בחינת הבקשה ביחס לתנאים, למעט אלה הנוגעים לתכן הבניין, שפירטו הגורמים המאשרים וגופים נוספים בעת מסירת המידע להיתר למהנדס לפי תקנה 16(ו) או 20, או לפי כל חיקוק או תכנית; (5) הבקשה תואמת את ההודעה שנשלחה לבעלי הזכויות במקרקעין ככל שנשלחה כאמור בתקנה 36; (6) הבקשה תואמת הוראות אחרות לפי החוק, החלות על המקרקעין או הבניין הנדונים.
תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016
סעיף: 36. הסכמה והודעה לבעלי זכויות במקרקעין
(ה) על אף האמור בתקנות משנה (א) עד (ד), היו המקרקעין מקרקעי ישראל, יחולו לעניין הסכמת רשות מקרקעי ישראל הוראות אלה: (1) במקרקעי ישראל לא יינתן היתר אלא בהסכמת רשות מקרקעי ישראל לפי תקנת משנה זו; (2) עורך הבקשה יפנה לרשות מקרקעי ישראל לקבלת הסכמתה למתן היתר בצירוף מסמכי הבקשה להיתר והחלטת רשות הרישוי כאמור בתקנה 42(א) או החלטת הוועדה המקומית כאמור בתקנה 109, לפי העניין; (3) רשות מקרקעי ישראל תשיב לעורך הבקשה בתוך 10 ימים מיום קבלת הפנייה, ואם יש צורך תפרט את הנתונים, המסמכים והאישורים הנדרשים לצורך קבלת הסכמתה למתן היתר ורשאית היא להתנות את הסכמתה בתנאים; (4) לא השיבה רשות מקרקעי ישראל בתוך 90 ימים מיום שמסרה הודעה לעורך הבקשה כי הוגשו לה כל הנתונים, המסמכים והאישורים הנדרשים כאמור בפסקאות (2) ו–(3), יראו זאת כאילו לא נדרשת הסכמת רשות מקרקעי ישראל לבקשה להיתר; (5) לא ניתנה תשובת רשות מקרקעי ישראל בתוך 10 ימים מיום קבלת הפנייה כאמור בתקנת משנה (3), יחל מניין 90 הימים כמשמעותם בפסקה (4), ולגבי המקרים המפורט ים בפסקה (6) יחל מניין 90 הימים כמשמעותם באותה פסקה; (6) על אף האמור בפסקה (4), לא השיבה רשות מקרקעי ישראל בתוך 90 ימים, כמשמעותם בסעיף 145א(א) לחוק, מיום שמסרה הודעה לעורך הבקשה כי הוגשו לה כל הנתונים, המסמכים והאישורים הנדרשים כאמור בפסקאות (2) ו–(3), יראו זאת, לגבי בקשה להיתר שרשות מקרקעי ישראל הודיעה לגביה שהיא מהמקרים המפורטים להלן, כהודעת רשות מקרקעי ישראל שהיא אינה מתנגדת לבקשה להיתר: (א) בקשה להיתר לשינוי או לתוספת לדירת מגורים קיימת מהוונת בבנייה רוויה; לעניין זה, "בנייה רוויה"-בנייה למגורים של 2 קומות לפחות, שיש בה לא פחות מ-4 דירות-דירה אחת לפחות בכל קומה, הרשומות כבית משותף כהגדר
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
18, 20, 22, 30 עד 31, 34, 45, 47, 51, 54 עד 55, 81; גוש 6728, חלקות 34 עד 35, חלקי חלקות 36 עד 37, 40, 71, 128 עד 133, 216; גוש 6693, חלקה 61, חלקי חלקות 21, 42, 67 עד 68, 75, 79 עד 80, 98; גוש 6694, חלקי חלקה 268 במרכז יהוד, למשך שנתיים מיום 1.11.20076 . (7) בקרית ביאליק, בגין תכנית ק/346ה, בתחום גוש 10431 חלקות 5 עד 8, 10 עד 25, 33 עד 46, 55 עד 56, במתחם העצמאות בקרית ביאליק, למשך שנתיים מיום 1.11.20077 . (8) בתל אביב, בגין תכנית תא/3463, בתחום גוש 7321 חלקות 36 עד 38, 50 עד 52, 54, 56 עד 58, 65, 67, 69 עד 70, 79 עד 80, 82 עד 85, 106, במתחם בית אל בתל אביב, למשך שנתיים מיום 1.11.20078 . (9) בטירת הכרמל, בגין תכנית מכ/721, בתחום גוש 10679 חלקה 83, גוש 10707 חלק מחלקות 95, 102, 98, 104 – כסימונן בתשריט התכנית, במתחם גיורא בטירת הכרמל, למשך שנתיים מיום 1.11.20079 . (10) ברמת גן, בגין תכניות רג/1255/1 ו-רג/1255/2 בתחום גוש 6180 חלקה 514, וכן גוש 6181 חלקה 637, במתחם החולה ברמת גן, עד יום 2.10.2014 10 . (11) בתל אביב בגין תכנית תא/3463 בתחום גוש 7321, חלקות 36 עד 38, 50 עד 52, 54, 56 עד 58, 65, 67, 69, 70, 79, 80, 82 עד 85, 106 במתחם בית אל בתל אביב11 . (12) בקרית אונו בגין תכנית תמ"מ 28, גוש 6496, חלקות 278, 279, עד יום 2.10.201412 ובחלקה 280, עד יום 26.5.201713 במתחם ישעיהו.
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
18, 20, 22, 30 עד 31, 34, 45, 47, 51, 54 עד 55, 81; גוש 6728, חלקות 34 עד 35, חלקי חלקות 36 עד 37, 40, 71, 128 עד 133, 216; גוש 6693, חלקה 61, חלקי חלקות 21, 42, 67 עד 68, 75, 79 עד 80, 98; גוש 6694, חלקי חלקה 268 במרכז יהוד, למשך שנתיים מיום 1.11.20076 . (7) בקרית ביאליק, בגין תכנית ק/346ה, בתחום גוש 10431 חלקות 5 עד 8, 10 עד 25, 33 עד 46, 55 עד 56, במתחם העצמאות בקרית ביאליק, למשך שנתיים מיום 1.11.20077 . (8) בתל אביב, בגין תכנית תא/3463, בתחום גוש 7321 חלקות 36 עד 38, 50 עד 52, 54, 56 עד 58, 65, 67, 69 עד 70, 79 עד 80, 82 עד 85, 106, במתחם בית אל בתל אביב, למשך שנתיים מיום 1.11.20078 . (9) בטירת הכרמל, בגין תכנית מכ/721, בתחום גוש 10679 חלקה 83, גוש 10707 חלק מחלקות 95, 102, 98, 104 – כסימונן בתשריט התכנית, במתחם גיורא בטירת הכרמל, למשך שנתיים מיום 1.11.20079 . (10) ברמת גן, בגין תכניות רג/1255/1 ו-רג/1255/2 בתחום גוש 6180 חלקה 514, וכן גוש 6181 חלקה 637, במתחם החולה ברמת גן, עד יום 2.10.2014 10 . (11) בתל אביב בגין תכנית תא/3463 בתחום גוש 7321, חלקות 36 עד 38, 50 עד 52, 54, 56 עד 58, 65, 67, 69, 70, 79, 80, 82 עד 85, 106 במתחם בית אל בתל אביב11 . (12) בקרית אונו בגין תכנית תמ"מ 28, גוש 6496, חלקות 278, 279, עד יום 2.10.201412 ובחלקה 280, עד יום 26.5.201713 במתחם ישעיהו.
תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016
סעיף: 1. הגדרות
מקרקעי ישראל"-כהגדרתם בחוק–יסוד: מקרקעי ישראל; "מרשם ההנדסאים והטכנאים המוסמכים"-כמשמעותו בסעיף 17(ב) לחוק ההנדסאים והטכנאים המוסמכים, התשע"ג-2012; "מתכנן שלד הבניין"-מי שהורשה להגיש חישובים סטטיים לרשות מוסמכת על פי תקנות המהנדסים והאדריכלים, ושחתם על הבקשה להיתר ועל נספחיה כאחראי לתכנון שלד הבניין נושא הבקשה ולביצוע פיקוח עליון על הקמתו; "נספח העמדה" ו "נספח תנועה וחניה"-כמשמעותם בתוספת הראשונה; "נספחי תכן"-כמשמעותם בתקנות עבודת מכון בקרה; "נציגות הבית המשותף"-כמשמעותה בסעיף 65 לחוק המקרקעין, התשכ" ט-1969; "ספק מים"-רשות מקומית או כל מי שהוסמך לספק מים לפי חוק המים, התשי"ט-1959, או חברה כמשמעותה בחוק תאגידי מים וביוב, התשס"א-2001, המספקים מים למקרקעין; "סריקה ממוחשבת"-הליך טכנולוגי המעתיק מסמך מקור לקובץ מחשב באופן שניתן לאחזר ממנו תוצר קריא הזהה בתוכנו למקור; "עורך הבקשה"-מי שמוסמך לפי תקנות המהנדסים והאדריכלים להגיש לרשות המוסמכת תכנית כמשמעותה בתקנות האמורות; "פנקס המהנדסים והאדריכלים"-כמשמעותו בסעיף 8 לחוק המהנדסים והאדריכלים, התשי"ח-1958 "קבלן"-מי שרשום בפנקס קבלנים בתחום ובסיווג המתאים לביצוע העבודה נושא הה יתר ומתמנה לקבלן מטעם בעל ההיתר לביצוע הבנייה או העבודה; "קובץ אלקטרוני"-קובץ מחשב שהוא מסר אלקטרוני כהגדרתו בחוק חתימה אלקטרונית, התשס"א-2001; "קומה"-כהגדרתה בתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992; "שיטת בנייה חדשה"-מוצר בנייה חדש, רכיב ב
תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016
סעיף: 20. מסירת המידע להיתר
20. (א) נקלטה בקשה לקבלת מידע להיתר, ימסור המהנדס את המידע להיתר על המקרקעין שלגביהם הוגשה הבקשה כמפורט להלן, לפי העניין, וככל שקיים בידיו, בתוך 30 ימים מיום קליטת הבקשה: (1) התכניות החלות על המקרקעין; לרבות שמות התכניות, מספרן ותאריך פרסום דבר אישורן; (2) הוראותיהן של התכניות המתנות הוצאת היתר בתנאים, ותנאים כאמור אשר יהוו תנאי מוקדם לקליטת בקשה להיתר כאמור בתקנה 33; (3) תשריטי חלוקה החלים על המקרקעין לפי סעיף 137 לחוק; (4) התכניות המופקדות החלות על המקרקעין; (5) מגבלות להיתר החלות על המקרקעין לפי סעיפים 78 ו–98 לחוק; (6) פירוט הייעוד והשימושים המותרים במקרקעין; (7) שטחי בנייה מותרים לשימוש כפי שפורט בבקשה למידע להיתר; (8) הנחיות מרחביות החלות על המקרקעין; (9) היתרים, הרשאות וכן הודעות על פי סעיף 261(ד) לחוק שניתנו בנוגע למקרקעין; (10) הנחיות מרחביות פרטניות ככל שקיימות לפי תקנה 21(א), או הודעה בדבר הצורך בהגשת פרטים או מסמכים נוספים לשם קביעת הנחיות מרחביות כאמור בתקנה 21(ב); (11) מידע להיתר שהתקבל לפי תקנה 16 (א) עד (ד) או הודעה בדבר הצורך במסירת פרטים או מסמכים נוספים, לצורך מסירת מידע להיתר כאמור בתקנות 16(ז) ו–19; לעניין מידע כאמור, המהווה התייעצות, רשאי המהנדס לצרף את התייחסותו ואת הערותיו; (12) מידע להיתר ותנאים בנושאי תברואה, דרכים, מדרכות, תנועה וחניה, ומגבלות סביבתיות אחרות; (13) (נמחקה); (14) הגבלות ואמצע ים לארגון האתר וסביבתו, לרבות הנחיות לעניין עצים לשימור והגנת הולכי רגל ככל שקיימים; (15) תנאים שיידרשו לצורך קבלת אישור תחילת עבודות, תנאים במהלך הביצוע ותנאים לתעודת גמר, ככל שקיימים; (16) הגבלות בדבר כניסות ויציאות לרכב ולהולכי רגל והסדרי תנועה נוספים שקבעה רשות תימרור מקומית או שנקבעו לפי תכנית; (17) התנ
תקנות שמאי מקרקעין (תכנית בחינות), התשמ"ו-1985
סעיף: (תיקונים: התשמ"ו, התשמ"ח, התשס"ה)
מידותיהם – בשלב הבנין – יסודות, קורות יסוד, רצפה תלויה, רצפה מונחת על מילוי עמודים, תקרות, גגות, חגורות, חדרי מדרגות, מקלט וחניון; קירות ומחיצות; גימור – טיח, רצוף, חיפויים, בידוד ואיטום, אינסטלציה סניטרית, התקנת חשמל, שטחי חניה, נגרות ומסגרות; מערכות בבנין – מיזוג אויר, חשמל, מים, ביוב, תקשורות חוץ (טלפון), תקשורת פנים, מעליות, גלאי אש (בטיחות בפני אש); מבנים מקונסטרוקצית ברזל (פלדה); בניה טרומית ומתועשת; בתי חרושת, מחסנים, שככות וכיו"ב – ידיעה כללית בהערכת מידות; מקונסטרוקצית עץ – ידיעה כללית בהערכת מידות; נזקים בבנינים – הגורמים להיווצרותם והדרכים לתיקונם; הנדסה אזרחית – ידיעה כללית ואומדן עלויות; עבודות עפר, מבנה כבישים (חתכים טיפוסיים), מעבירי מים, ניקוז ותיעול, טיהור שפכים – אגני טיהור ומיתקניהם; תכניות – תכניות בינוי, תכניות הגשה והיתרי בני ה, תכניות עבודה, תכניות פרטי בנין; שיטות מדידה בבנינים לצורך תמחיר ו/או אומדני עלויות, כתבי כמויות, אומדנה של כמויות, חלקי בנין ומשקלם בעלות הכללית, התפלגות העבודות השונות (מלאכות) בעלות הבניה (בעיקר למגורים), מדד מחירי תשומה בבניה למגורים, תשומות ועלות חמרים, עלויות עבודה קבלני משנה, עלויות כלליות (רישוי, אגרות, תכנון וכיו"ב) – ידיעה כללית, עבודות פיתוח כללי וצמוד ומערכות תשתית, עלויות החזקה של מבנים, השפעת תקנות התכנון על העלות (כגון – דרישות מיוחדות לבנינים גבוהים); הגורמים המשפיעים על עלות הבניה: מיקום הבנין, טופוגרפיה של השטח, טיב הקרקע, צורת
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
(27) בטירת הכרמל, בגוש 10707 חלקות 95, 104; גוש 12300 חלקות 2-10, 29 ,23 וגוש 10679 חלקות 28, 29, 31, 35/37 55, 73/82 במתחם בן צבי בטירת כרמל ובגוש 10679, חלקה 83 וגוש 10707, חלקי חלקות 95, 98, 102, 104 במתחם גיורא בטירת כרמל, עד יום 5.12.16 , זולת אם בוטלה ההכרזה על המתחם כמתחם לעיבוי הבנייה קודם לכן24 . (28) בחיפה, בגוש 11586 חלקות 94, 105 במתחם מבוא חיים בחיפה, עד יום 5.12.201625 . (29) בפתח תקווה, גוש 6375, חלקות 3, 49, 51, 140, 141, 150, 151, 153, 154, 177, 178, 191, 333, במתחם שילר-אורלוב, עד יום 10.10.201726 . (30) בקדימה-צורן, גוש 7815, חלקות 293-295, 369-377 במתחם יוספטל, עד יום 11.11.201327 . (31) בתל-אביב, בגוש 7083, חלקות 9, 31, 32, 33, 63, 74 וח"ח 61, 62, במתחם החרש והאומן, עד יום 17.11.201428 . (32) בטירת הכרמל, בגוש 10675, חלקות 3-13, 16/21, 28, 31, 32, גוש 10723, חלקה 7 וח"ח 4 וגוש 10725, חלקות 57, 58 וח"ח 61 במתחם ביאליק, עד יום 29.11.201729 . (33) בחיפה, גוש 11194, חלקות 238, 253, 255, 258, 262, 263 וגוש 11196, חלקות 5 עד 16, במתחם חביבה רייך30 . (34) ברמת השרון, גוש 6550, חלקות 185 עד 187, במתחם החלוץ31 . (35) בפתח תקווה, גוש 6715, חלקה 184, במתחם יוספברג32 . (36) ברמת גן, גוש 6181, חלקה 637, במתחם החולה33 .
כל הזכויות שמורות ©