עו ד מקרקעין הרצליה

ערר (תל אביב) 85115/13- עדי ולירון כגן נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה

שמות השופטים: גילת אייל,זהר עירון,שמאי מקרקעין ומודד מוסמך,גב דורית רגב,מתכננת ערים ואזורים

המחוז: גב' דורית רגב, מתכננת ערים ואזורים העוררים: עדי ולירון כגן שמאי העוררים בועז הלפרין -נגד- המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ע"י ב"כ עו"ד אילנה בראף שניר החלטה ערר זה הוגש כנגד חיוב העוררים בהיטל השבחה, בעקבות מימוש בדרך של היתר בניה שכלל זכויות מכוח תכנית הר/ 2000/ א. העוררים טענו כי אינם חייבים בהיטל השבחה בגין הזכויות מכוח תכנית זו, שאושרה טרם שרכשה את הזכויות במקרקעין. בתיק זה ניתנה החלטתנו ביום 15.11.2015 בערר (ת"א) 85037/12 בוריס והלנה קוזניץ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה הרצליה (פורסם בנבו, 15.11.15 ). בהחלטה נקבע כי לגבי עררים אשר הוגשו על שומת הוועדה המקומית ימונה שמאי מייעץ לשם יישום ההחלטה. על ההחלטה הוגש ערעור שהתקבל בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בעמ"נ 64522-12-15 מיום 29.10.2017 . בקשת רשות לערער על פסק הדין נדחתה על ידי בית המשפט העליון בבר"מ 9287/17 נזרי בטי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (פורסם בנבו, 05.08.2018 ). ביום 09.08.2018 התקבלה החלטת יו"ר הוועדה שלפיה, לנוכח פסק דינו של בית המשפט העליון, התיקים שנדונו במסגרת החלטה בעניין קוזניץ ושנקבע בהם כי ימונה שמאי מייעץ – ישמעו בפני שמאים מייעצים אשר יחילו את הנחיות בית המשפט בעמ"נ 65422-12-15. לאחר שהתקבלה בתיק זה השומה המייעצת, ניתנה לצדדים רשות להגיב לה במקביל בתוך 30 יום, בהחלטת יו"ר הוועדה מיום 31.03.2019 . עוד נקבע בהחלטה כי היעדר תגובה כמוהו כהסכמה לאמור בשומה המייעצת. 2 מטעם העוררים לא הוגשה כל תגובה לשומה המייעצת. הוועדה המקומית הגישה תגובתה לשומה המייעצת ביום 06.05.2019 (לאחר ארכה שניתנה לה לשם כך).

החלטה |16/12/2019 |ועדות ערר – תו"ב – תל אביב

עמ"נ (תל אביב) 65422-12-15- הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נגד קוזניץ בוריס

שמות השופטים: מיכל אגמון גונן

עמדה זו של הועדה המקומית, לפיה יש לגבות היטלי השבחה בגין הזכויות המותנות רק לעת אישרון של הזכויות המותנות בדרך של הקלה, נסמכה, בין היתר, על פסק דינו של בית משפט השלום בעש"א (שלום הרצ') 9313-02-09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' מיכאל נויברגר (פורסם בנבו, 4.3.10 ) (להלן: עניין נויברגר), שבגדרו נקבע, ביחס לתכנית 543א נשוא ענייננו, כי תכנית זו אינה מאפשרת לקבל תוספת של 6 כזכות מוקנית, אלא מכפיפה את הזכות להליכים של הקלה, וכי לפיכך את היטל ההשבחה בגינה ניתן יהיה לגבות רק לאחר קבלת אישור הועדה המקומית לתוספת הזכויות המותנות בהליך של הקלה, ככל שתתבקש ותאושר על ידי הועדה המקומית. 6 כפועל יוצא של האמור, הוגשו עשרות עררים על ידי בעלי זכויות במקרקעין בתחומי העיר הרצליה, התוקפים את שומות הועדה המקומית, אשר הוצאו להם בעקבות מימוש הזכויות המותנות, ובהם העררים שהוגשו על ידי המשיבים. במקביל, נוכח חוסר אחידות בקרב השמאים המכריעים בסוגיה, הוגשו עררים על ידי הועדה המקומית כל אימת שנקבע על ידי שמאי מכריע, כי היה על הועדה המקומית לגבות היטל השבחה בגין מימוש הזכויות המותנות במועד המכר של הזכויות במקרקעין, או כי יש לפצל את גביית היטל ההשבחה בגין מימוש הזכויות המותנות: בעת מכר ובעת אישור הזכויות בפועל. הדיון בעשרות העררים אוחד לפני ועדת הערר (בהרכבה הקודם), אשר בסופו של דבר החליטה להשהות את הדיון לפניה בשים לב להכרעתו הצפויה של בית המשפט העליון בשאלה מהו מועד ההשבחה ביחס לתכנית הכוללת זכויות מותנות, וזאת במסגרת רע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו, 15.7.14 ) (להלן: עניין רון).

פסק דין |28/10/2017 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב

ערר (תל אביב) 85293/16- הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נגד ליאורה מאירי- נציגת בעלי הזכויות בנכס

שמות השופטים: סילביה רביד,אור לוי,ושמאי מקרקעין,הגב יעל פרי

דהיינו יש לבחון ההשבחה, בין המצב האחד בו מדובר במרפסות מקורות שניתנות לסגירה לכל היותר באמצעות תריסים ובין המצב השני בו מדובר במרפסות שניתנות לסגירה באמצעות קיר או חלון והינן בבחינת שטח עיקרי. 41. נציין כי לא ניתן להתחשב בסגירת המרפסות דה פקטו. זאת שכן, כלל הוא כי אין ליתן ביטוי לשימוש בלתי חוקי בעת קביעת ההשבחה. כלל זה משתקף בפסיקה ענפה של בית המשפט העליון ושל ועדות הערר. ראה למשל בר"מ 6707/15 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה נ' נהור בע"מ, (פורסם בנבו, 07.02.2016 ), בר"מ 3903/07 אברהם ג'יאן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה (פורסם בנבו, 21.02.2008 ), כן וראו ערר (ת"א) 85010/15 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' בלורי בע"מ (פורסם בנבו, 06.11.2016 ) ממנו עולה כי שווים של המקרקעין במצב שקדם לאישורה של תכנית משביחה ייבחן על פי המצב הסטטוטורי המאושר בהתעלם מהבנייה הבלתי חוקית. כן ראו ערר (חי') בראונשטיין מלכה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה (פורסם בנבו, 12.12.2011 ), ערר (ת"א) 81567/12 ועדה מקומית לתכנון ובניה חולון נ' חג'ג משה (פורסם נבו, 05.01.2016 ). 42. אשר על כן החלטנו לקבל את הערר ולהחזיר את הדיון לשמאית המכריעה, אשר תערוך את השומה בהתאם לאמות המידה עליהן עמדנו לעיל. 43. נותר אפוא להכריע בטענתה החלופית של העוררת בעניין המועד הקובע והאם נכונה קביעתה החלופית של השמאית המכריעה לעניין זה. 44. כפי שיפורט להלן, לאחר ששקלנו את כלל הטענות אנו בדעה כי צודקת העוררת גם לעניין המועד הקובע. 45. הלכה היא כי טיבן של הזכויות הקבועות בתמ"א 38 הוא שאינן בבחינת זכויות מוקנות.

החלטה |30/12/2019 |ועדות ערר – תו"ב – תל אביב

ערר (תל אביב) 85203/17- הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נגד דוד ורחל יפרח

שמות השופטים: סילביה רביד,מרדכי דדון,ושמאי מקרקעין,הגב ענת אלשיך

ושמאי מקרקעין הגב' ענת אלשיך העוררת: הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ע"י ב"כ עו"ד אסף הראל – נגד – המשיבים: דוד ורחל יפרח ע"י ב"כ עו"ד אמיר אליוב בעניין: גוש/חלקה: 6527/387 תת חלקה 57 כתובת המקרקעין: רח' שמואל הנגיד 17, הרצליה החלטה פתח דבר 2 1. בפנינו ערר על שומתו המכרעת של השמאי המכריע, מר שלומי יפה מיום 15.06.2017 (להלן: "השומה המכרעת"), בעניין קביעת השבחה לדירת המגורים הרשומה כתת-חלקה 387/57 בגוש 6527 ברחוב שמואל הנגיד 17, בהרצליה (להלן: "הנכס"), עקב מימוש בדרך של מכר על פי הסכם מיום 10.04.2016 . 2. עניינו של הערר הינו בקביעת השמאי המכריע, לפיה לא חלה השבחה ביחס לנכס עקב אישורה של תכנית הר/מק/2302 (להלן: "התכנית"), אשר פורסמה למתן תוקף ביום 03.02.2016 , ואשר עניינה בסגירת מרפסות. יצוין כי בשומת הוועדה המקומית שנערכה על ידי השמאי מר עדי נאור ביום 18.02.2016 יוחסה לנכס השבחה כתוצאה מאישור התכנית על סך של 20,400 (תוך ייחוס מקדם של 0.3 לשטחי המרפסת). 3. כפי שיפורט להלן, לאחר ששקלנו את טענות העוררת והתשובות להן שוכנענו כי נפלו טעויות בקביעות השמאי המכריע וכי דין הערר להתקבל. על כן, התיק יוחזר לשמאי המכריע, אשר יערוך שומה מתוקנת בהתאם לאמות המידה כמפורט להלן. ההחלטה מושא הערר 4. במסגרת ההחלטה מושא הערר נקבע כי אין השבחה כתוצאה מאישור התכנית כדלקמן: "הכרעה: . . . בנכס הנדון בנויות במקור שלוש מרפסות, כולן מקורות בקירוי בטון מקורי, שנוצר יחד עם תקרת הקומה במישור אופקי אחד. אין חולק כי, כיום, המרפסת מהווה חלק בלתי נפרד מהשטח העיקרי.

החלטה |27/11/2019 |ועדות ערר – תו"ב – תל אביב

ערר (תל אביב) 85225/17- מגשימים נכסים בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה

שמות השופטים: סילביה רביד,מרדכי דדון,ושמאי מקרקעין,הגב גל קארו

ושמאי מקרקעין הגב' גל קארו העוררת: מגשימים נכסים בע"מ ע"י ב"כ עו"ד דרור שאול – נגד – המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ע"י ב"כ עו"ד אסף הראל החלטה פתח דבר 1. בפנינו ערר על דרישת היטל השבחה, אשר הוצאה על ידי הוועדה המקומית, בהתבסס על שומת השמאי מר אהרון בוץ, מיום 01.02.2017 (להלן: "שומת הוועדה המקומית"), בגין הנכס שברח' הפרטיזנים 26 שבהרצליה (להלן: "הנכס"). עסקינן בפרויקט חיזוק ועיבוי על פי תכנית הר/2213 ותמ"א 38, במסגרתו אישרה המשיבה בהחלטתה מיום 24.02.2016 תוספת של 2.5 קומות על המבנה הקיים, באופן שיתווספו 10 יח"ד על 12 יח"ד הקיימות, ממ"דים, מעלית וכן הקלות בקווי בניין. 2 2. ערר זה הינו אחד מתוך מספר עררים, אשר עוסק בהשבחה הנובעת ממתן הקלות לצרכי מרחבים מוגנים (להלן: "ממ"דים") במסגרת פרויקטי תמ"א 38. סוגיה זו העסיקה את ועדה זו במסגרת עררים רבים נוספים, אשר הוכרעו על ידי ועדה זו. וראו החלטה מיום 24.09.2019 בערר הר/85358/17 פז קבלנים יזמות ובנייה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (להלן: "עניין פז קבלנים"), החלטה מיום 10.10.2019 בערר הר/85246/16 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' נוף צמרת אפסילון קק"ל בע"מ (להלן: "עניין נוף צמרת"), החלטה מיום 10.10.2019 בערר הר/85185/16 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' צוות 38 חברה לבניין בע"מ (להלן: "עניין צוות 38"), החלטה מיום 23.09.2019 בערר הר/85207/17 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' טופ הרצליה מיזמים בע"מ (להלן: "עניין טופ הרצליה"). במסגרת החלטות אלה פורט המצב המשפטי בהרחבה. 3. כפי שיפורט להלן, לאחר ששקלנו את טענות העוררת ואת התשובות להן ובהתאמה להחלטות שניתנו על ידנו בעררים שאוזכרו לעיל, החלטנו לדחות את הערר.

החלטה |07/01/2020 |ועדות ערר – תו"ב – תל אביב

ערר (תל אביב) 85274/17- לאוניד נבזלין נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה

שמות השופטים: גילת אייל,זהר עירון,שמאי מקרקעין ומודד מוסמך,אסף יקואל,מתכנן ערים

הוועדה המקומית דרשה להציג שטחים אלה כשטחים עיקריים בניגוד לבקשת העורר, והוא אף חוייב בגינם בהיטל השבחה. לטענת העורר חיוב זה עומד בניגוד להוראות התכניות החלות על המקרקעין (הר/ 253א') הקובעות כי שטחי המרפסת לא יובאו במניין שטחי הבניה. מעבר לכך, העורר חוייב לשלם היטל השבחה בגין מרפסות החוץ כשטח עיקרי בניגוד להוראות תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב – 1992 (להלן: "תקנות חישוב שטחים"). הועדה המקומית טענה בתשובה כי שתי הסוגיות הראשונות – בעניין גובה המרתף ובעניין תוספת הזכויות המותנות הוכרעו ע"י בית המשפט לעניינים מינהליים בעמ"נ 65422-12-15 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' קוזניץ (פורסם בנבו, 29.10.2017 ). לטענת הועדה המקומית יש לדחות על הסף את טענות העורר בעניין זה, והוא אף מושתק מלטעון כנגד תוצאות פסק הדין, כאשר בסוגיית המרתפים לא הוגש כלל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי שהפך חלוט, ואילו בסוגיית הזכויות המותנות הוגש ערעור ע"י נישומים אחרים, שהעורר לא נמנה עליהם. לעניין מרפסות החוץ טענה הועדה המקומית כי בשומתה חושבה ההשבחה בגין שטחים אלה, על פי השטחים העיקריים כפי שצויינו בבקשה להיתר מטעם העורר. שמאי העורר בשומתו ייחס להם מקדם שווי של 0.5, שמאי הועדה המקומית טען כי יש להתייחס אליהם כאל שטח עיקרי לכל דבר ועניין ללא הפחתה, ואילו השמאי המכריע, בקביעה מנומקת, ייחס להם מקדם שווי של 0.65. למעשה השמאי המכריע קיבל את טענות העורר ברובן, ובניגוד לטענת העורר הוא לא נתן לשטחים אלו ערך של שטח עיקרי או שטח מגורים אשר ככלל זוכה למקדם 1. לטענת הועדה המקומית, הלכה למעשה מבקש העורר כי ועדת הערר תתערב במקדם שקבע השמאי המכריע לשטחי המרפסת, עניין המצוי בלב שיקול דעתו ואשר ועדת הערר אינה נוהגת להתערב בו.

החלטה |09/11/2019 |ועדות ערר – תו"ב – תל אביב

ערר (תל אביב) 85185/16- הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נגד צוות 38 חברה לבניין בעמ

שמות השופטים: סילביה רביד,מרדכי דדון,ושמאי מקרקעין,הגב הדסה רוטשטיין

לעניין הסבת המרפסות לשטח עיקרי מכוח התכנית, קבעה השמאית המכריעה כי הסבת המרפסות הקיימות בהיתר הבנייה המקורי לשטח עיקרי מכוח התכנית אכן מהווה השבחה. אותה, היא העריכה בהפרש של מקדם 0.1 לשטח דירה (1-0.9). בעניין זה קובעת השמאית המכריעה בעמ' 12 לשומה המכרעת כלהלן: "אני סבורה כי בעיקרון יש שוני בין שטח לשימוש במרפסת (ואף שנסגרה) לבין שטח מגורים שאינו מוגבל בשימוש משום בחינה. עם זאת, משקל שוני זה הולך ופוחת לנוכח גורמים נוספים אותם יביא בחשבון קונה בכוח: מדובר במרפסות שנבנו בהיתר ונסגרו, כמו בבתים משותפים רבים במהלך שנות ה-60 וה-70 (לפני החלטת הועדה המחוזית כמפורט לעיל). הועדה המקומית לא נקטה בשום הליך בעניין זה, לא בבניין הנדון ולא בבניינים רבים אחרים בעיר. עברו כ-45 שנה מאז קבלת ההיתר. במצב דברים זה, מקדם השווי שיש לייחס לשטחי המרפסת בהיתר הבנייה המקורי (זכות בקרקע) הוא 0.9. " 51. העוררת טוענת כי החלטת השמאית המכריעה לוקה בפגם מהותי, שכן כאשר עוסקים בחישוב היטל השבחה אין להתחשב בבנייה או שימוש בלתי חוקיים שנעשו במקרקעין, הן במצב תכנוני קודם והן במצב תכנוני חדש. זאת, בהתאם להלכה הפסוקה. החלטת השמאית המכריעה מתחשבת הלכה למעשה בבנייה הבלתי חוקית ועל כן אינה תואמת את ההלכה בעניין זה. גם התייחסות השמאית המכריעה לכך שהעוררת לא נקטה בשום הליך בעניין סגירת המרפסות הינה למעשה החלטה להפחית את ההשבחה בשל ההתחשבות בבנייה הבלתי חוקית. 52. אשר על כן, מבוקש להורות לשמאית המכריעה להעריך את ההשבחה שנוצרה ערב אישור סגירת המרפסות והפיכתן לחלק מדירות המגורים בהתחשב במצב התכנוני שהיה קיים ערב אישורה של התכנית ובהתעלם מהעובדה שהסגירה כבר נעשתה בפועל ללא היתר וכתוצאה מכך להגדיל את ההשבחה בהתאם.

החלטה |09/10/2019 |ועדות ערר – תו"ב – תל אביב

עמ"נ (תל אביב) 20204-10-12- הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נגד אקרו בעמ

שמות השופטים: מיכל אגמון גונן

המקומית לתכנון ובניה הרצליה באמצעות ב"כ עו"ד תמר איגרא ממשרד עו"ד הררי טויסטר ושות' נגד המשיבה: אקרו בע"מ באמצעות ב"כ עוה"ד אלי וילצ'יק ורוית צימנט ממשרד כהן, וילצ'יק, קמחי ושות, עו"ד פסק דין לפניי ערעור של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה (להלו: הוועדה המקומית), על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה (מחוז ת"א) מיום 30.7.12 (ערר 85011/10), שעניינה בשאלה האם אישור תשריט לפי פרק ד' לחוק התכנון והבנייה נכלל באחד מהאירועים המפורטים בסעיף 1 לתוספת השלישית שמכוחו ניתן להטיל היטל השבחה. ועדת הערר קיבלה את טענות המשיבה לפניי, חברת אקרו בע"מ (להלן: אקרו או המשיבה) והורתה על ביטול הדרישה להיטל השבחה. על החלטה זו מערערת הועדה המקומית לפניי. 1. רקע הדברים והחלטת ועדת הערר המקרקעין נשוא ההליך נמצאים ברחוב המנופים 2-4, פינת רחוב הסדנאות, באזור התעשייה הרצליה (גוש 6592, חלקות מקוריות 27 ו-28). שטח החלקות המקוריות היה 4,009 מ"ר לחלקה 27 ו-4,011 מ"ר לחלקה 28. ביום 4.9.03 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מקומית הר/1900 – אזור התעשייה הרצליה (להלן: התכנית). מטרת התכנית הייתה, בין השאר, הגדלת זכויות הבניה באזור התעשייה והרחבת השימושים המותרים. בהתאם לתכנית זכויות הבניה הינן 160 למגרש עד 5 דונם, 180 למגרש שגודלו בין 5 ל-10 דונם, ו-200 למגרש שגודלו מעל 10 דונם. 2 במועד אישור התכנית הבעלים של החלקות נשוא ערעור זה הייתה חברת סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ (להלן: הבעלים הקודם או חברת סוכנות מכוניות). ביום 4.3.08 נחתם הסכם מכר בין חברת סוכנות מכוניות לאקרו, בגינה הוציאה הועדה המקומית שומת היטל השבחה לחברת סוכנות מכוניות בגין ההשבחה שנבעה מאישור התכנית (בין היתר בגין 160 זכויות בניה).

פסק דין |10/02/2016 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב