המלצות על עורך דין מקרקעין בהרצליה

המלצות על עורלך דין מקרקעין בהרצליה – סקירה משפטית מקיפה

מבוא

עסקאות מקרקעין בהרצליה הן מהעסקאות המשמעותיות ביותר בחיי אדם או עסק, וכוללות השלכות כלכליות ומשפטיות כבדות משקל. לכן, עורך דין המטפל בעסקאות אלו חייב לעמוד בסטנדרטים מחמירים של זהירות, מיומנות ונאמנות כלפי הלקוחות. חובות אלו מעוגנות הן בחוק והן בפסיקה הענפה בישראל, אשר מדגישה את חשיבות בדיקות הרקע לנכס, אחריותו של עורך הדין כלפי הצדדים השונים ורמת הייצוג הנדרשת.

המלצות על עורך דין מקרקעין בהרצליה — המלצה על עורך דין מקרקעין בהרצליה

במאמר זה נסקור בהרחבה את חובותיו של עורך דין מקרקעין, כפי שנקבעו בפסיקה ובדין, תוך שימת דגש על חשיבות בדיקות הנכס, חובת הנאמנות הכפולה בעסקאות מכר, חובותיו בעסקאות קבלניות והסטנדרטים המשפטיים שנקבעו על ידי בתי המשפט לאורך השנים.

המסגרת המשפטית של חובות עורך דין בעסקאות מקרקעין

על פי החוק והפסיקה, עורך דין המטפל בעסקאות מקרקעין מחויב לרמת זהירות ומיומנות גבוהה, בין אם מדובר בייצוג מוכר, קונה, או שני הצדדים גם יחד. בפסק הדין בדמ (תל אביב) 148/00 נקבע כי:

"עורך דין המקבל על עצמו לטפל בביצוע רישום מכר מקרקעין, חייב לפעול תוך נאמנות למוכר ולרוכש גם יחד. נאמנות זו וחובת הזהירות והפעלת המיומנות המקצועית אינן קמות כלפי מרשהו בלבד, אלא גם כלפי יריבו וגם כלפי הציבור, קל וחומר כשמדובר בחובת זהירות ונאמנות לצד ישיר להסכם, שלרישום זכויותיו על פיו התחייב עורך הדין לפעול."

המשמעות היא שעורך הדין אינו פועל רק למען האינטרס של מרשו אלא חייב לשמור על סטנדרטים מקצועיים מחמירים לטובת כל הצדדים המעורבים בעסקה.

חובות הבדיקה של עורך הדין לפני החתימה על העסקה

בדיקת רישום וזכויות

אחד מהשלבים הקריטיים לפני ביצוע עסקת מקרקעין הוא בדיקה יסודית של מצבו המשפטי של הנכס, כולל הרישום המשפטי והזכויות הקנייניות. על פי פסק הדין תא (חיפה) 48306-06-16, קבע בית המשפט כי:

"עורך דין המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)."

חובת הבדיקה כוללת:
בדיקה בטאבו – לוודא שהמוכר רשום כבעל הנכס ושאין הערות אזהרה או עיקולים.
בדיקת תב"ע והיתרי בנייה – לוודא שאין חריגות בנייה או שימושים אסורים.
בדיקת חובות והיטלים – לבדוק האם קיימים חובות לרשות המקומית, מס שבח או היטלים אחרים שעלולים ליפול על הרוכש.

חובת הנאמנות הכפולה של עורך הדין בעסקאות מכר מקרקעין

כחלק מחובותיו, עורך דין מקרקעין נדרש לעיתים לייצג הן את הקונה והן את המוכר בהליכי רישום הנכס. בפסק הדין בדמ (חיפה) 39/06, נקבע כי:

"בעסקאות מכר דירות על ידי קבלן, מייצג עורך דין הן את הקבלן והן את רוכש הדירה בטיפול בביצוע רישום הרכישה. מדובר בייצוג יוצא דופן וחריג, באשר עוה"ד נדרש לייצג שני צדדים, בדרך כלל, בעלי אינטרסים מנוגדים."

עורך הדין נדרש לנהוג בשקיפות מלאה ולהבהיר לכל צד את זכויותיו וחובותיו כדי למנוע ניגודי עניינים.

חובות עורך דין בעסקאות קבלניות

בעסקאות לרכישת דירה מקבלן, עורך הדין חייב להבטיח כי זכויות הרוכש נשמרות וכי כל הפרטים מוסדרים בחוזה בצורה תקינה. חובותיו כוללות:
בדיקה האם הקרקע בבעלות פרטית או חכירה.

בחינת לוחות הזמנים לבנייה ומסירת הדירה.
ווידוא שהקבלן עומד בדרישות חוק המכר.
הבטחת ערבויות ובדיקת ליווי בנקאי לפרויקט.

סטנדרט הזהירות של עורך דין בעסקאות מקרקעין

בתי המשפט קבעו רף מקצועי גבוה לעורכי דין בתחום המקרקעין. בפסק הדין תא (הרצליה) 62997-11-17, נאמר כי:

"מצד אחד, מוטל על עורך הדין לבצע את הבדיקות הנדרשות לצורך ייצוג הלקוח נאמנה בעת ביצוע עסקת המכר, אולם מצד שני, אין נדרש מעורך הדין לבצע עבודת "בלשות" או חקירה פרטית."

המשמעות היא שעורך דין חייב לבצע בדיקות סבירות ומעמיקות, אך אינו מחויב לנהל חקירה פלילית על הנכס, אלא רק לוודא שהוא חף מבעיות משפטיות מוכרות.

שיקולים מעשיים: איך לבחור עורך דין מקרקעין מקצועי?

בעת בחירת עורך דין מקרקעין, חשוב לבדוק:
ניסיון מוכח – ניסיון בעסקאות קודמות עם רקורד מוצלח.
בקיאות משפטית – היכרות עם חקיקה עדכנית ותקדימים משפטיים.

שירות אישי ומענה מהיר – זמינות גבוהה לטיפול בעסקה.
תעריפים הוגנים ושקיפות – אין הפתעות בתמחור שכר הטרחה.

סיכום – מהן החובות המרכזיות של עורך דין בעסקת מקרקעין?

בדיקה מקיפה של מצב הזכויות בנכס – לרבות בדיקת טאבו, תב"ע, חובות והיטלים.
חובת נאמנות כפולה – ייצוג הלקוח תוך שמירה על סטנדרטים מחמירים של זהירות ושקיפות.
ביצוע בדיקות במוסדות הרלוונטיים – רשות מקרקעי ישראל, עירייה, ועדות תכנון וכו'.
הסבר מקיף ללקוח – פירוט משמעויות העסקה והסיכונים המשפטיים והכלכליים.
טיפול מקצועי ויעיל בהליכי הרישום – הבטחת העברת בעלות חלקה וללא עיכובים.

לסיכום, עורך דין מקרקעין בהרצליה הוא גורם קריטי בכל עסקת נדל"ן, וחובותיו נועדו להבטיח שקיפות, הגנה על זכויות הלקוחות וניהול הליכים תקין. לכן, בבחירת עורך דין לעסקת מקרקעין, יש לוודא שהוא פועל בהתאם לסטנדרטים המשפטיים הנדרשים.

סימוכין

ת"א (הרצליה) 62997-11-17- יהודה היקרי נגד ענת קירשנברג

שמות השופטים: אמיר ויצנבליט

אלא שלאחר דברים אלו הופנתה גב' לוקר הראלי לתצהיר המענה לשאלון שהוגש מטעמה בהליך הקודם, שבו נכתב מפיה בזו הלשון (השאלון צורף כנספח 3 לבקשה לסילוק על הסף; המענה הוגש כמוצג מ/4): שאלה 32: 25 "עם מי התייעצת טרם ביצעת את רכישת המגרש בקרקע נא פרט שמות מלאים ותפקידים". תשובה: "שוחחתי עם אסף פעמים רבות והתייעצתי עם בני משפחתי. בנוסף, עו"ד ענת קירשנ ג דקה את העסקה מהפן הרישומי. דהיינו, כי הקרקע אכן הינה פרטית וכי אין מניעה משפטית לרכוש אותה, לא רשומים לגביה עיקולים וכיו"ב. עו"ד קירשנברג לא בדקה מהותית את העסקה מהפן התכנוני היות ולשם כך נועד משרד עורכי נשיץ ברנדס אשר ייצג אותי". כן מן הראוי לציין את התשובה שנתנה גב' לוקר הראלי לשאלה מס' 19 בשאלון, כדלקמן: שאלה 19: "האם ביקרת ברשויות הסמוכות לקרקע אם כן – נא פרט: מתי היכן בדיוק (באיזו רשות)". תשובה: "לא. הפרויקט הוצג כתכנית כוללת לשינוי ייעוד הקרקע המלווה על ידי בעלי מקצוע וכן משרד עורך דין המייצגים את האינטרס שלי ולצורך כך שילמתי שכר טרחת עו"ד. כמו כן, האמנתי וסמכתי על דבריהם ומצגיהם של הנתבעים, ובפרט עורך הדין מטעם משרד נשיץ ברנדס אשר ייצג אותי וכי יגן וישמור על זכויותיי". יצוין כי טרם הוקראו תשובותיה אלו לגב' לוקר הראלי בחקירתה הנגדית, נשאלה היא באופן כללי על המענה לשאלון שנתנה בהליך הקודם, ואישרה כי מדובר בתשובות ששלחה היא לבא-כוחה בהליך הקודם (עמ' 44 שורות 3-1 לפרוטוקול). אך לאחר שהוקראו לה תשובותיה לשאלון, לא היה בפיה הסבר משכנע לפער בין עדותה כיום לבין דבריה האמורים בהליך הקודם (ראו, עמ' 45/44 לפרוטוקול).

פסק דין |16/05/2019 |שלום – הרצליה

ת"א (חיפה) 48306-06-16- שי יצחק נגד מאיר וולקן

שמות השופטים: אורי גולדקורן

והואיל והתברר כי קיימת טעות סופר ברישום הדירה בספרי המקרקעין דהיינו הדירה רשומה כגוש 11529 חלקה 9/6 ולא כפי שצויין בהסכם; והואיל והמוכר פועל לתיקון טעות זו (להלן: 'התיקון'); לפיכך הוסכם והותנה בין הצדדים כדלקמן: 1. הסכם המכר יתוקן כך שהדירה הנמכרת הינה חלקה 9/6 בגוש 11529. 2. מועדי התשלום בהסכם המכר יעודכנו כדלקמן: . ב. סך של 350,000 . . . ינתן ע"י הקונה למוכר תוך 30 יום מיום המצאת נסח טאבו המעיד על ביצוע התיקון. ג. סך של 105,000 . . . ינתן ע"י הקונה למוכר עד ליום 1.1.12 . תשלום זה ישולם בכפוף לקבלת אישור מבנק הפועלים בדבר סילוקה הסופי של המשכנתא הרובצת על הדירה וכמו כן נסח רישום מעודכן לפיו הסתיים התיקון וכן נמחקה המשכנתא הרשומה בלשכת רישום המקרקעין על זכויותיו של המוכר בדירה. ד. יתרת התמורה בסך 60,000 . . . תשולם למוכר עד ליום 12.8.12 בד בבד עם מסירת החזקה . . . ". 9. בעקבות זאת החלו התובעים לפעול לתיקון הרישום השגוי בספרי המקרקעין. תחילה נועצו עם עורך-דין מרץ, אולם בסופו של דבר החליטו כי בתיקון הטעות ברישום יטפל מטעמם עורך-דין אור זך, שייצג אותם בעסקת פישקוט. 6 ביום 19.5.2011 פנו התובעים לשאר בעלי הדירות בקומה השנייה, על מנת שיחתמו על בקשה מתאימה למפקחת על רישום המקרקעין, אולם נתקלו בסירוב איילת ואור שטרנברג (להלן: שטרנברג), הרשומים כבעלים של תת-חלקה 8, שהינה דירה הפונה לדרום-מזרח, על אף שהם מתגוררים בתת-חלקה 5, שהינה דירה הפונה לדרום-מערב.

פסק דין |15/02/2020 |שלום – חיפה

בדמ (תל אביב) 148/00- הוועד המחוזי של לשכת עוה"ד נגד ' עורך דין פלוני

שמות השופטים: ניסן ויסמן,עודד ישראלי,חבד,עמנואל זלצמן,חבד

אוכלסה על ידם בחודש אפריל 1994 סמוך לחג הפסח (פרט. ע' 11 ש' 15). 3. ע"פ סעיף 7 לחוזה: "המוכר מתחייב לגרום לרישום הבנין כבית משותף בהתאם לחוק. . . ולרשום את הממכר כיחידה נפרדת בבנין, ולהעבירה לבעלות הקונה. . . לא יאוחר מ-12 חודש מיום מסירת הממכר לקונה ולכל המאוחר 24 חודש מיום מסירת הממכר לקונה". 4. אין חולקין כי עד למועד הדיון ביום 8.5.01 לא נרשמו הזכויות בדירה ע"ש המתלוננים. 5. הנאשם הוסמך ע"י המתלוננים, בהתאם לסעיף 8 לחוזה, לטפל בהעברת הזכויות בדירה וברישומן על שמם, לרבות כל הפעולות הנלוות והצריכות למטרה זו. 6. אין חולקין כי הנאשם היה והווה פרקליטה של המוכרת, כפי הודאתו בתשובה לסעיף 1 לקובלנה בישיבת יום 23.1.00 (ע' 2 ש' 14 לפרט) וכי זו הפנתה את המתלוננים, לנאשם. 7. ע"פ העדויות שנשמעו בביה"ד, ברי כי הגורם לאי-רישום הזכויות בדירה ע"ש המתלוננים עד ליום 8.5.01 (ואולי גם עד היום), איננו באשמת המתלוננים. 8. הנאשם טען בפנינו כי העיכוב נובע מבעיות אובייקטיביות שאינן תלויות בו (ע 2 ש' 17 לפרט. מיום 23.1.00 ), בין היתר, כי עיריית הרצליה לא מוכנה לחתום על התסריט עד שלא תהיה מפה לצרכי רישום (ע' 12 ש' 21לפרט. מיום 8.5.01 ). ובעקר, מגלגל את האשם לפתחו של הקבלן (בע' 12 – 20 לפרט. הנ"ל בעדותו, בתשובות לשאלות אב"ד ובחקירתו הנגדית בע' 21 – 25). 9. הנאשם קיבל שכ"ט מן המתלוננים כמפורט בת/7, ביום חתימת החוזה ת/6, ונרשמה הערת אזהרה ע"ש המתלוננים למחרת 14.9.93 (ר' נ/2).

הכרעת דין |04/07/2001 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – תל אביב

בדמ (חיפה) 39/06- לשכת עורכי הדין- מחוז חיפה והצפון נגד ' עורך דין פלוני

שמות השופטים: צבי אלטר,אלי חן חבד,יוסף מילר חבד

מחלוקת על העובדות הבאות: 2. הנאשם ייצג קבלן-חברה ששמה מ' בע"מ (להלן-. "הקבלן"). הקבלן בנה ומכר דירות, בין היתר, בראש העין. המתלונן רכש דירה בראש העין מהקבלן-ההסכם מוצג ק/3. את ההסכם ערך הנאשם. הנאשם קיבל על עצמו לטפל ברישום הבית בו נמצאת הדירה כבית משותף בפנקס בתים משותפים. הבית בו נמצאת הדירה טרם נרשם כבית משותף בפנקס בתים משותפים. הדירה שנרכשה על ידי המתלונן, נרשמה על שמו במינהל מקרקעי ישראל בלבד. הנאשם טען כי לא קיבל שכ"ט מהמתלונן עבור הטיפול ברישום הבית כבית משותף וברישום הדירה על שם המתלונן. כמו כן טען הנאשם כי לא ייצג את המתלונן אלא את הקבלן בלבד וכי הקבלן הוא אשר התחייב כלפי המתלונן לרשום את הבית כבית משותף ולרשום את הדירה על שם המתלונן בלשכת רישום מקרקעין. 3. אין בידי לקבל את טענת הנאשם לפיה לא קיבל שכר טרחה מהמתלונן ואין בידי לקבל את טענתו לפיה לא ייצג את המתלונן. הקבלות ק/4 ו-ק/4א' הוצאו על ידי הנאשם עבור המתלונן בגין שכר טרחה ששולם לו עבור טיפול ברישום הבית בו נמצאת הדירה שרכש המתלונן כבית משותף ועבור רישום הדירה על שם המתלונן בלשכת רישום המקרקעין. 4. הסוגיה המשפטית כפי שאני רואה אותה הינה כדלקמן: מה הן חובותיו של עורך דין אשר קיבל על עצמו לייצג הן קבלן והן רוכש דירה מהקבלן ברישום הבית בו נמצאת הדירה כבית משותף בפנקס בתים משותפים ולאחר מכן ברישום הדירה על שם הרוכש, שעה שנבצר ממנו לקיים את התחייבויותיו כלפי רוכש הדירה בשל כך שהפסיק לייצג את הקבלן. 5. בעסקאות מכר דירות על ידי קבלן, מייצג עורך דין הן את הקבלן והן את רוכש הדירה בטיפול בביצוע רישום הרכישה.

גזר דין |15/12/2007 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה

פסיקה רלוונטית

ע"א 391/22- בנק לאומי לישראל בע"מ נגד דוד קונפינו

שמות השופטים: י אלרון,א שטיין,ר רונן

לצד חובה כללית זו, באה תקנה 14 לתקנות המקרקעין ומטילה חובות ספציפיות על עורכי דין: "(א) התייצבו הצדדים לעסקה לפני עורך דין, יחתים אותם על שטר העסקה, ויאמת את חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם (בתקנה זו – אימות החתימות). (ב) נוסף על אימות החתימות, יאשר עורך דין, בכתב, כי בדק את הפרטים המופיעים בשטר העסקה והמסמכים שצורפו לו (בתקנה זו – המסמכים) ומצאם מתאימים וראויים לעסקה המבוקשת; ואולם היו צדדים לעסקה מיוצגים בידי כמה עורכי דין רשאי כל עורך דין לאמת את חתימתו של צד לעסקה שהוא מייצג. (ג) נחתם שטר העסקה ואומת כאמור בתקנות משנה (א) ו-(ב), יצרף עורך הדין את השטר לבקשה ולשאר המסמכים, ויגישם לרשם סמוך לאחר מועד האימות". 114. הווה אומר: בעסקאות מקרקעין, עורך דין אשר מייצג מוכר או קונה נוטל על עצמו אחריות לאימותם ולאישורם של פרטי העסקה אשר כוללים, בין היתר, את זהות הצדדים – המוכר והקונה – ואת חתימותיהם. אחריות זו של עורך הדין מקימה חובת זהירות כלפי מרשם המקרקעין אליו מוגשים מסמכי העסקה, כלפי לקוחו של עורך הדין ואף כלפי בעל הדין שעומד מול הלקוח במסגרת העסקה (כדוגמת נצר, במקרה שלפנינו) ועורך דינו (במקרה דנן: עו"ד שמחיוף). הנחת המוצא שעומדת מאחורי חובה כאמור היא שעורך הדין מחזיק בכל כישורים המקצועיים אשר נדרשים למניעת תאונות משפטיות (ראו: עניין ז'רוט, פסקה 8). כפועל יוצא מכך, עורך דין שמטפל בעסקת מקרקעין מטעמו של מוכר או קונה יהא אחראי למצגי השווא אשר עולים ממסמכים שהלה אימת ואישר מבלי לבדקם כיאות.

פסק דין |02/12/2023 |בית המשפט העליון

ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן

שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד

במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר. סטנדרט ההתנהגות הדרוש מעורך דין המייצג לקוח בעסקת מכר מקרקעין אינו כשל אדם סביר, אלא כשל "עורך דין סביר המטפל בעסקת מכר מקרקעין". משכך, עליו לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר ולפעול לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות. על כן, חובת הרישום של העסקה על שמו של הקונה היא מאבני היסוד של חובת עורך הדין המייצג קונה כלפי לקוחו, בהעדר חריגים לכך. בהקשר זה יודגש, כי טענה לקיומן של נסיבות חריגות הנובעות מעצם טיבו של הנכס הרשום בספרי החברה המשכנת (להבדיל מטאבו), כלל לא נטענה ע"י הנתבע במקרה שלפנינו (ראו: ת"א (מח' מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג ( 23.10.14 )). 24. יפים לענייננו דבריו של כב' השופט עמית בע"א 7633/12 קבוצת גיאות בע"מ נ ג דפרב לוי, ערן מאירי, צפריר ושות', עורכי דין בע"מ, פיסקה 2-3, ניתן ביום 16.9.2014 ): "בבוא בית המשפט לבחון תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורך דין, יש להבחין בין ליווי בעסקה או בהכנת חוזה או צוואה, לבין ליווי בסכסוך משפטי או בהליכי משפט או מעין – משפט כמו בוררות, גישור, פשרה וכיו"ב ככלל, על עורך דין להבטיח את זכויות לקוחו בעסקה, על פי הוראות כל דין ועל פי המקובל, כגון רישום הערת אזהרה או רישום משכון, ועליו להכיר את דיני המס החלים על העסקה" (הדגשה הוספה – ש.

פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת

2492-08- בן לולו אמיר נגד כהן אמנון

שמות השופטים: י שנלר,ק ורדי,רות לבהר שרון

כאשר עורך-דין מייצג לקוח פלוני ואילו הצד האחר לעיסקה אינו מיוצג כלל, נדרשת ממנו מיומנות וזהירות רבה יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומיומנותו" (שם, בעמ' 471-472) (הדגשות שלי – ר. ל. ש. ). ב-ע"א 2625/02 סילביו נחום, עו"ד נ' דורנבאום, פ"ד נח(3) 385 דן בית המשפט בחובות עורך דין כלפי הצד שכנגד שלא היה מיוצג. באותו מקרה הנשיא ברק הוסיף וחזר על ההלכה כי תיתכן הטלת חובת זהירות גם במקרים בהם לא מתקיימים יחסי עו"ד-לקוח אך נוצרה מערכת יחסים המצדיקה הטלת חובה כאמור, וכלשונו: "כידוע, תיתכן חבות ברשלנות של עורך-דין גם כלפי מי שאינו לקוחו. . . השאלה מה מידת החבות, ומתי היא מתגבשת, תלויה בנסיבות העובדתיות של כל מקרה. המקרה שלפנינו הוא מקרה קיצוני, ומתחייבת בו המסקנה כי המשיבים היו במעמד מיוחד כלפי המערער, מעמד שמטיל עליו חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפיהם. הדבר נלמד ממכלול הנסיבות: : המשיבים לא היו מיוצגים על-ידי עורך-דין אחר. . . . " (שם, בעמ' 425-426). 11. כאשר מדובר בעסקאות מקרקעין, חייב עורך הדין לבדוק את זכויות המוכר בצורה יסודית ועדכנית לפני הכנת ההסכם, ולבחון מהן זכויות המוכר; האם רובצים על הנכס משכנתא ו/או עיקול ו/או כל מגבלה אחרת על הנכס הנמכר (א' זר רשלנות מקצועית של עורכי-דין, רופאים, מהנדסים ואדריכלים (תוספת שישית, תשס"א) (להלן: "רשלנות מקצועית"), בעמ'51, 54/55). כאשר מייצג עורך דין גם את המוכר וגם את הקונה, עליו לבדוק ולאמת את הפרטים הנמסרים לו על ידי המוכר, שאם לא כן יראו בו כמי שנהג ברשלנות כלפי הקונה (רשלנות מקצועית, בעמ' 57).

פסק דין |09/05/2010

עמודים – 20
ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן

שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון

סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". מן הכלל אל הפרט 75. הסקירה לעיל העלתה כי לעורך דין חובות רבות כלפי לקוחו, בפרט כאשר מדובר בעסקה לרכישת מקרקעין. התובע טען, בראש ובראשונה, כי עו"ד שלם כלל לא הסבה תשומת לבו לעובדה שהבית, על שטחו, הוא חלק מהליך פרצלציה בעיצומו. לטענתו, כלל לא ידע מהי המשמעות המילולית והמשפטית של פרצלציה, בפרט כשאינו דובר עברית על בוריה, ויש לו קשיי שפה. לשיטתו, עו"ד שלם לא ביצעה שום בדיקה, ולו מינימלית, לגבי מצב המקרקעין, לא יידעה ולא שיתפה אותו במצבם. כמו כן, לא בדקה, בין בעצמה ובין על ידי בעלי מקצוע, את מצבו התכנוני של הנכס ואף לא הפנתה אותו לבדוק את המצב התכנוני לאשורו. 76. עו"ד שלם הפנתה, מנגד, לסעיף 13 להסכם, שם נכתב במפורש "הצדדים מאשרים ומצהירים, כי הוצע להם, ע"י עוה"ד המטפלים בעסקה דנן, לבדוק את זכויות הבניה, החבות בהיטל השבחה וכל יתר ההיבטים הפיזיים, ההנדסיים והתכנוניים הקשורים בממכר בעצמם ו/או ע"י מומחים מטעמם". עוד טענה, כי על עו"ד המייצג רוכש דירה, מוטלת האחריות לבצע בדיקות משפטיות בלבד ולא בדיקות תכנוניות שאינן בתחום מומחיותו. לגרסתה, יידעה את התובע בדבר הבדיקות התכנוניות שיש לבצע והמליצה לו לשכור בעלי מקצוע. משלא עשה כן, ומשחתם על ההסכם כמות שהוא, אין לתובע להלין, אלא על עצמו.

פסק דין |03/05/2024 |שלום – חדרה

ת"א (פתח תקווה) 66022-11-19- שמחה כהן נגד עורך דין יואב חייק

שמות השופטים: ניצה מימון שעשוע

מעבר לחובות האמורות לעיל, משלקח הנתבע על עצמו לטפל בביצוע רישום הדירה על שמה, חב הוא כלפיה גם חובת נאמנות, כפי שנקבע בכלל 5(א) לכללי הלשכה, וכפי שנקבע בעניין בכור שם נכתב כי: "גם אם כהן לא הייתה לקוחה של עורך הדין המייצג את הקבלן, חייב עורך הדין, המקבל על עצמו לטפל בביצוע רישום הרכישה, לפעול תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. נאמנות זו וחובת הזהירות והפעלת המיומנות המקצועית אינן קמות כלפי מרשהו בלבד, אלא גם כלפי יריבו וגם כלפי הציבור (ע"א 37/86, 58 הנ"ל, בעמ' 469 מול אות השוליים ב), קל וחומר כשכהן לא הייתה "יריב" וגם לא "ציבור" אלא צד ישיר להסכם, שלרישום זכויותיה על פיו התחייב עורך הדין לפעול. " (ההדגשות שלי – נ. מ. ש. ) בע"א (ת"א) 2108/03 עו"ד אריה סאמרלי נ' כץ (נבו 13,2.2008) (להלן: עניין סאמרלי) דן בית המשפט בהיקפה ובמשמעותה של חובת עורך הדין לפעול בנאמנות לעניין הרישום וקבע כי מחובה זו נגזרות חובות משנה, בהן: א. החובה לבדוק את מצב הזכויות בנכס ולגלות מידע זה לרוכש – לרבות זיהוי הנכס, בעל הזכויות בנכס, קיומו של שעבוד קודם על הנכס או הגבלה אחרת. ב. החובה לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש – חובה זו נגזרת מחובת רישום הזכויות ויש לבצעה בסמוך לחתימת הסכם המכר וכן להבהיר לרוכש את חשיבותה כבטוחה. ג. חובת הדיווח על הסכם המכר לשלטונות מס שבח מקרקעין. ד. חובה להמליץ לרוכש על קבלת ייעוץ משפטי עצמאי, תוך מתן הסבר לרוכש בדבר חובותיו המוגבלות כלפיו והחשיבות בקבלת ייעוץ משפטי מטעמו, בפרט כאשר מדובר בעסקה כה מרכזית וחשובה שאדם מבצע במהלך חייו.

פסק דין |25/10/2023 |שלום – פתח תקווה

ת"א 15092-02-11- ר נגד ש

שמות השופטים: נסרין עדוי

חובותיו של עורך דין המייצג קבלן כלפי רוכש שאינו מיוצג 4. אמרנו לא אחת ולא שתיים, כי כאשר עורך דין מייצג צד אחד בעסקה, ואילו הצד השני אינו מיוצג כלל, נדרשת מעורך הדין זהירות רבה יותר בהצגת העניין וכאשר הצד שאינו מיוצג הסתמך על עורך הדין של הצד שכנגד, יכול שתקום חובת זהירות של עורך הדין כלפי הצד הלא מיוצג, ככל שההסתמכות על עורך הדין הייתה סבירה בנסיבות העניין. . 5. בענייננו, טען הנתבע כי משרדו ייצג רק את החברה בעסקאות המכר וכי בהסכם המכר צוין במפורש כי הנתבע אינו מייצג את הקונים, למעט בעניין הרישום, וכי הובהר לתובעים בהסכם המכר כי הינם רשאים לקבל ייעוץ משפטי לפי בחירתם. עוד טען הנתבע כי הגם שהתובעים שילמו לו שכ"ט עו"ד בגין הרישום, הרי שמדובר בשכר שהיה אמור להשתלם לו מהחברה והתחייבות התובעים לתשלום שכ"ט הייתה בין התובעים לחברה ומשכך הוא אינו חב כלפיהם חובת זהירות. התובעים מבחינתם שילמו שכ"ט עו"ד ישירות לנתבע וראו בו כמי שאחראי לטפל עבורם בכל מה שקשור לדירה (סעיפים 3 ו- 6 לתצהירי התובעים, עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 7-14). 6. כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), התשל"ז – 1977 מגדירים את חובותיו של עו"ד המייצג קבלן במכר דירות, אשר אינו רשאי לייצג גם את הרוכש מהקבלן, למעט בנושא רישום הרכישה. סעיף 5(א) לכללים הנ"ל קובע כי: "עורך הדין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". בית המשפט בעניין ע"א (ת"א) 2108/03 עו"ד אריה סאמרלי נ' כץ (13,2.2008) (להלן: פס"ד סאמרלי), דן בהיקפה ובמשמעותה של חובת עורך הדין לפעול בנאמנות לעניין הרישום וקבע כי מחובה זו נגזרות מספר חובות משנה, לקמן: א.

פסק דין |19/10/2013 |שלום – חיפה

ת"א (תל אביב) 34836/07-1.רפאל אביגד2.רחל אביגד נגד אייכנשטיין שלום

שמות השופטים: אושרי פרוסטפרנקל

על עורך הדין לפעול למען לקוחו בנאמנות ומסירות וזאת גם כאשר הוא פועל עבור שני הצדדים בעסקה, שלעיתים להם אינטרסים מנוגדים ועליו לדאוג שלא להפר את חובתו כלפי שניהם. (ע"א 4612/95 איתמר מתתיהו נגד שטיל יהודית ואח' וע"א 751/89 מוסהפור נגד עו"ד שוחט ואח' מאגרים משפטיים) ". . . . . המדובר בגדרה והיקפה של המחויבות האזרחית של עורך דין כלפי לקוחו, ובקביעת הנורמות המקצועיות המחייבות עורך דין, אשר נוטל על עצמו ייצוג לקוח בבית משפט. ואולם, התשובות לשאלות אלה – החשובות כשלעצמן – במישור העקרוני והנורמטיבי הכללי מצויות בדין ובפסיקה, והדעת נותנת כי אין הן מאותם נושאים שניתן לקבוע לגביהם "תפריט" פרטני מראש, אלא יש להידרש לכל מקרה לגופו במסגרת העקרונות. הדבר מסור ככלל לערכאה הדיונית ולקביעות עובדתיות שלה – ועל יסודן באות מסקנות משפטיות. לעקרונות. . . . . אכן, הערכת עבודתו המקצועית של בעל מקצוע וקביעת רשלנותו אינה משימה קלה; יתכן שקשה היא במיוחד כשהמדובר בעורך דין, אלא אם כן הרשלנות וחוסר המקצועיות זועקים," (רע"א417/05 מרים אברהם נגד מרצל קדם מאגרים משפטיים). 18. בפסקי דין רבים נקבע, כי חלק מחובת עורך דין בעת ביצוע עסקת מקרקעין, הינה, בדיקת פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין וכל מוסד אחר הקשור לנושא, כולל ממ"י וועדות לתכנון. עוד נקבע כי במישור החוזי בין עו"ד ללקוח, התרשלות בייצוג בעניינו של לקוח או בהפעלת שיקול דעת אשר גרם נזק ללקוח, או התנהגות שיש בה הפרת אמונים ואי יושר כלפי הלקוח, עשויות לשמש עילה לתביעה בגין הפרת חוזה או בשל הפרת חובותיו כלפי לקוחו. ובמישור הנזיקי, במקרה מתאים תקום ללקוח עילה נזיקית כלפי עורך דינו, כשהעילה העיקרית היא בתביעה על רשלנות מקצועית.

פסק דין |29/07/2008 |שלום – תל אביב

ת"א (ירושלים) 25508-02-19- מרסל מזוז נגד ' עזבון יהודה כהן ז"ל

שמות השופטים: מוריה צרקה

הנתבע לא התרשל 84. אין חולק שעורך הדין חב חובת זהירות כלפי לקוחותיו. וכבר נפסק כי: "עורך-דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לאו, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (ע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992)) 85. פסק דין זה ניתן על ידי בית המשפט העליון שנים ספורות לאחר שהתובעת רכשה את דירתה מהמוכרת, והוא נוגע לעסקה שהתרחשה עוד קודם לעסקה דנן. מאז שניתן פסק הדין, הוטלה אחריות על עורכי דין המייצגים קונים בשל כך שלא בדקו את תיקי הוועדה המקומית לתכנון ובניה הנוגעים לנכס נשוא העסקה בשורה של פסקי דין.

פסק דין |03/12/2024 |שלום – ירושלים

ת"א (תל-אביב-יפו) 2070/00- אבידן אברהם (תובעים ונתבעים שכנגד) ואח נגד אבידן אלי(נתבע ונתבע שכנגד) ואח

שמות השופטים: דרורה פלפל

חובת הזהירות המושגית: השאלה הכללית הנשאלת הנה, האם ביחסים שבין עורך דין ללקוחו קיימת חובת זהירות התשובה לשאלה זו בחיוב. על חובת עורך הדין כלפי לקוחו ניתן ללמוד מסעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין -התשכ"א 1961, הקובע כך: "במילוי תפקידיו יפעל עורך דין לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות, ויעזור לבית המשפט לעשות משפט. " קביעה זו של החוק מתיישבת עם מבחן הציפיות, שכן על עורך דין לצפות שמעשיו עלולים להשפיע על לקוחותיו לטוב ולרע, במיוחד כאשר מדובר ביחסים מקצועיים בהם לעורך הדין יש ידע שלא מצוי בידי האדם הסביר. חובת הזהירות הקונקרטית: יש לבחון האם במסגרת היחסים שבין התובעים 1 ו – 2 לנתבע 3 קמה חובת זהירות. בענייננו היחסים בין הנתבע 3 לתובעים כפי שעולה מעדותו, היו יחסי עו"ד לקוח, כלומר הנתבע 3 ייצג את שני הצדדים לחוזה המכר, המוכרים והקונה: "ש: אתה מייצג גם את המוכרים וגם את הקונה ואתה מחויב להגן על האינטרסים של שניהם, נכון ת: זה ברור. " (עמ' 64 שורות 9-11) חובת הזהירות הקונקרטית נבחנת גם היא עפ"י מבחן הציפיות, נשאל, האם האדם הסביר או במקרה זה עוה"ד הסביר, צריך היה לצפות בנסיבות המיוחדות של המקרה את קרות הנזק בענייננו מדובר בעריכת חוזה מכר דירה וניהול ההליכים הקשורים בו, חוזה מעין זה הנו בעל חשיבות ומשמעות גבוהה לעורכים ולקשורים בו. חוזה מכר כשמו כן הוא מעביר זכויות קנייניות מצד אחד לשני ומכאן חשיבותו הרבה. חשיבות זו אף גוברת כאשר מדובר בחוזה מכר דירה, חוזה כזה מלווה בהליכים מורכבים מול גורמים שונים כגון, המנהל, הבנק, המוכר, הקונה וכו'. לאור זאת ניתן לצפות כי ניהול לא אחראי של ההליכים האמורים עלול לגרום נזק רב לצדדים רבים.

פסק דין |25/05/2005 |מחוזי – תל אביב

ת"א (נתניה) 14864-05-20- דן מאור עמר נגד רמי לוי- ניתן פסק דין

שמות השופטים: אלי ברנד

ביחס לטיפול בעסקאות מקרקעין נקבע בפסיקה כי – "חובת הזהירות בה חב עורך דין כלפי לקוחו מתעצמת ומתרחבת במיוחד בעסקאות מקרקעין"(ת"א (מחוזי ת"א) 2706/07 מיכאל אבני נ' עו"ד יעקב הרכבי ( 16.6.2013 ), להלן: "עניין הרכבי", פסקה 47), וכי בגדר חובות עוה"ד מצויה בדיקת כל הטעון בדיקה ביחס לנכס (ראו עניין מוסהפור פסקה 11), וברי כי בכלל זה בדיקת מגבלות על זכויות המוכר והבטחת זכויות הרוכש בעטיין וכנגד סיכונים אחרים. הפרת חובת הזהירות על ידי עו"ד רוסינסקי 82. מכח החובות שאוזכרו לעיל חלה על עו"ד המטפל בעסקת מכר מקרקעין החובה לבדוק האם המקרקעין הנרכשים חופשיים מזכויות צדדים שלישיים והאם אין פגם אחר בזכויות המוכר העלול להביא לכישלון העסקה, לעיכוב ברישום הזכויות או לכל סכנה אחרת כלפי הקונים. 83. ככל שישנם גורמים ידועים מראש העלולים להביא לכישלון העסקה על עורך הדין להציג את המצב לאשורו בפני הרוכשים, להבהיר להם את מכלול הסיכויים והסיכונים הטמונים בהתקשרות בחוזה במצב זה וככל שיחליטו באופן מודע ומושכל לקחת על עצמם את הסיכון – להביא את הדברים לידי ביטוי בהסכם ולדאוג להגן על זכויותיהם ועל סכומי הכסף הנכבדים המושקעים בעסקה כזו וכמובן גם לבצע את הפעולות הנדרשות ממנו לשם עיגון הבטוחות במרשמים המתאימים. 84. בענייננו, על פי נסח המקרקעין נכון ליום 30.9.18 – סמוך למועד החתימה על הסכם המכר -הדירה לא היתה רשומה בבעלות המוכר-הנתבע 1 והיו רשומים לגביה צווי מניעה. 85. די היה באמור לעיל כדי להטיל על עו"ד רוסינסקי חובה לבדוק לעומק את מקור מצב רישום הדירה ואת משמעות הדבר ביחס ליכולת התובעים להשלים את העסקה, להבהיר להם את המשמעויות ואם יחליטו להמשיך בביצוע העסוקה למרות המידע שהוצג להם להגן עליהם כדבעי במסגרת ניסוח החוזה ובמסגרת הפעולות שנדרש לבצע לאחר חתימתו.

פסק דין |02/01/2023 |שלום – נתניה

חקיקה רלוונטית

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז

7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין או שירותים בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים , לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי , כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז

7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים, לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי, כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 3. פטור מחובת מכרז

לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח

חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960

סעיף: 4יז. הקניית בעלות בנכס מקרקעין

כר, בכפוף לביצוע מלוא התשלום כמפורט בהודעה לחוכר; לא היתה זכותו של החוכר בנכס רשומה בפנקסי המקרקעין, או שהיתה רשומה כזכות חכירה בחלק מסוים במקרקעין, תשלח הרשות לחוכר את שטר העסקה החתום על ידי הרשות במועד שבו יהיה ניתן לרשום את זכות הבעלות בשל אותה חכירה, ובלבד שהרשות תהא רשאית לחתום על שטר העסקה לצורך רישום זכות הבעלות כאמור, לפי כל דין; (2) הגיש החוכר ללשכת הרישום את שטר העסקה להעברת הבעלות בנכס על שמו, כאמור בפסקה (1), יחולו הוראות אלה: (א) הרשם ירשום בפנקסי המקרקעין את הבעלות בנכס על שם החוכר, ובלבד שצורפו לבקשה שטר העסקה כשהוא חתום גם בידי החוכר, וכן הוכחה לכך שהת שלום שולם לרשות במועד, כמפורט בהודעה לחוכר; (ב) על רישום הבעלות כאמור בפסקת משנה (א) יחולו הוראות לפי חוק המקרקעין, ואולם לא יידרשו כתנאי לרישום הבעלות על שם החוכר, ייפוי כוח מאת הרשות, וכל מסמך או אישור המהווה הוכחה לכך ששולמו תשלומי החובה, למעט לעניין תשלומי החובה שהיו נדרשים לצורך רישום החכירה בנכס, ככל שמדובר בחכירה שלא היתה רשומה. (ב2) המועצה תקבע תנאים שלפיהם יהא חוזה חכירה למטרת מגורים או למטרת תעסוקה, לחוזה חכירה מהוון. (ג) (בוטל). (ד) הודעה לחוכר או תשלום לפיה, כתב הסכמה, ורישום בעלות על שם חוכר לפי הוראות סעיף זה, לא ייחשבו – (1) לענין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 לגבי נכס מקרקעין שהקניית הבעלות בו לחוכר פטורה מתשלום -כמכירת זכות במקרקעין; (2) לענין התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה – כמימוש זכויות במקרקעין.

תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011

סעיף: 14. חתימת השטר בפני עורך דין ורישום העסקה

14. (א) התייצבו הצדדים לעסקה לפני עורך דין, יחתים אותם על שטר העסקה, ויאמת את חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם (בתקנה זו – אימות החתימות). (ב) נוסף על אימות החתימות, יאשר עורך דין, בכתב, כי בדק את הפרטים המופיעים בשטר העסקה והמסמכים שצורפו לו כאמור בתקנות 9 ו–10 (בתקנה זו – המסמכים) ומצאם מתאימים וראויים לעסקה המבוקשת; ואולם היו צדדים לעסקה מיוצגים בידי כמה עורכי דין רשאי כל עורך דין לאמת את חתימתו של צד לעסקה שהוא מייצג. (ג) נחתם שטר העסקה ואומת כאמור בתקנות משנה (א) ו–(ב), יצרף עורך הדין את השטר לבקשה ולשאר המסמכים, ויגישם לרשם סמוך לאחר מועד האימות. (ד) הוגש לרישום שטר העסקה שנחתם ואומת על פי תקנה זו, יבדוק הרשם את שטר העסקה והמסמכים שצורפו אליו, ויברר אם העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה. (ה) ראה הרשם כי הצדדים זכאים לבצע את העסקה וכי אין מניעה לביצועה ולרישומה, יאשר הרשם את העסקה ויעבירה לביקורת, ואם נמצאה כשרה לרישום, היא תירשם בפנקס. (ו) הרשם רשאי להתנות את הגשת שטר העסקה לרישום בקבלת תצלום תעודת הזהות או מסמך מזהה אחר, להנחת דעתו, של מי שהגיש את השטר לרישום ושל הצדדים לעסקה.

חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960

סעיף: 4יז. הקניית בעלות בנכס מקרקעין

: (א) הרשם ירשום בפנקסי המקרקעין את הבעלות בנכס על שם החוכר, ובלבד שבבקשה לרישום ייכלל אישור מאת הרשות ולפיו נשלחה הודעה לחוכר הפטור מתשלום, והחוכר הסכים להקניית הבעלות או לא הודיע לרשות על התנגדותו להקניה כאמור בתוך התקופה האמורה בפסקה (1); (ב) לא יידרשו, כתנאי לרישום הבעלות על שם החוכר, מסמכים או אישורים נוספים על האישור האמור בפסקת משנה (א), ובכלל זה שטר עסקה, ייפוי כוח מאת החוכר, וכל מסמך או אישור המהווה הוכחה לכך ששולמו תשלומי החובה, למעט לעניין תשלומי החובה שהיו נדרשים לצורך רישום החכירה בנכס, ככל שמדובר בחכירה שלא היתה רשומה. (ב1) הרשות תשלח לכל חוכר של נכס מקרקעין שהקניית הבעלות בו כפופה לתשלום, הודעה, בדואר רשום, על כוונת הרשות להקנות לו בעלות בנכס בכפוף לתשלום כפי שיפורט בה, הכולל את התמורה בעד הקניית הבעלות וכן תשלום מס רכישה כמשמעותו בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, בשיעור שנקבע בסעיף האמור או לפיו, לגבי אותה תמורה (בסעיף קטן זה -הודעה לחוכר החייב בתשלום), ויחולו הוראות אלה: (1) היתה זכותו של החוכר בנכס רשומה בפנקסי המקרקעין, למעט אם היתה זו זכות חכירה בחלק מסוים במקרקעין, יצורף להודעה לחוכר החייב בתשלום, שטר עסקה החתום על ידי הרשות, לרישום הבעלות בנכס על שמו של החו כר, בכפוף לביצוע מלוא התשלום כמפורט בהודעה לחוכר; לא היתה זכותו של החוכר בנכס רשומה בפנקסי המקרקעין, או שהיתה רשומה כזכות חכירה בחלק מסוים במקרקעין, תשלח הרשות לחוכר את שטר העסקה החתום על ידי הרשות במועד שבו יהיה ניתן לרשום את זכות הבעלות בשל אותה חכירה, ובלבד שהרשות תהא רשאית לחתום על שטר העסקה

תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024

סעיף: 7. מסירת מידע מהותי

7. (א) במשא ומתן לקראת כריתתה של עסקת תיווך בנוגע לנכס מסוים, יגלה מתווך במקרקעין אם העסקה במקרקעין היא מכירה על ידי רשות כמשמעותה בסעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968. (ב) בלי לפגוע בכלליות האמור בסעיף 8 לחוק, יראו את המידע שבתוספת הראשונה כמידע בעניין מהותי הנוגע לנכס שעל מתווך למסור ללקוחו שאינו בעל הזכות במקרקעין בשפה פשוטה וברורה. (ג) לא ימסור מתווך במקרקעין מידע על המצב התכנוני ועל אפשרויות תכנוניות לגבי נכס, אלא אם כן ציין את הפרסום הרשמי שעליו הוא הסתמך; בתקנת משנה זו – "אפשרויות תכנוניות" – תכניות מופקדות או בקשות להיתר שהוגשו לגבי הנכס והכרזות לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016; "המצב התכנוני" – תוכניות מאושרות החלות על הנכס והיתרים שניתנו לגבי הנכס; "תוכנית", "היתר" – כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. (ד) מתווך במקרקעין ימסור ללקוח המבקש לרכוש או לשכור נכס, שאלון שמילא בעל הזכות בנכס, הכולל את הנושאים המפורטים בתוספת השנייה; סירב בעל הזכות בנכס למסור את התייחסותו בנושאים האמורים, כולם או חלקם, יציין המתווך את הסירוב למסור את התייחסותו, כולה או חלקה, לשאלון, לאחר שעשה מאמץ סביר לקבלה; הרשם רשאי לפרסם באתר האינטרנט שלו את נוסח השאלון.

חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960

סעיף: 4יז. הקניית בעלות בנכס מקרקעין

מטעמו; "תעסוקה" – כהגדרתה בחוק מקרקעי ישראל, התש"ך-1960; "תשלומי החובה" – מסים, אגרות, היטלים, ארנונות או תשלומי חובה אחרים המגיעים למדינה, לרשות מקומית, או למוסד תכנון כהגדרתו בחוק התכנון והבניה. (ב) הרשות תשלח לכל חוכר של נכס מקרקעין שהקניית הבעלות בו פטורה מתשלום, הודעה, בדואר רשום, על כוונתה להקנות לו בעלות בנכס בלא תמורה (בסעיף זה – הודעה לחוכר הפטור מתשלום), ויחולו לעניין זה הוראות אלה: (1) הסכים החוכר בכתב להקניית הבעלות על סמך ההודעה לחוכר הפטור מתשלום (בסעיף זה – כתב הסכמה), או לא הודיע לרשות, בתוך 60 ימים מיום משלוח ההודעה האמורה, על התנגדותו להקניה כאמור, וזכותו בנכס נרשמה בפנקסי המקרקעין ביחס לכל המקרקעין או לחלק בלתי מסוים מהם, תגיש הרשות ללשכת הרישום בקשה, בחתימת נציג הרשות, לרישום הבעלות על שם החוכר על סמך ההודעה לחוכר הפטור מתשלום (בסעיף זה -ב קשה לרישום); היתה זכות החוכר בנכס רשומה בחלק מסוים מהמקרקעין, או שלא היתה רשומה כלל, תוגש הבקשה לרישום במועד שבו יהיה ניתן לרשום את זכות הבעלות בשל אותה חכירה, ובלבד שהרשות תהא רשאית להגיש בקשה לרישום זכות הבעלות כאמור, לפי כל דין; (2) הגישה הרשות ללשכת רישום בקשה לרישום לפי הוראות פסקה (1) יחולו הוראות אלה : (א) הרשם ירשום בפנקסי המקרקעין את הבעלות בנכס על שם החוכר, ובלבד שבבקשה לרישום ייכלל אישור מאת הרשות ולפיו נשלחה הודעה לחוכר הפטור מתשלום, והחוכר הסכים להקניית הבעלות או לא הודיע לרשות על התנגדותו להקניה כאמור בתוך התקופה האמורה בפסקה (1); (ב) לא יידרשו, כתנאי לרישום

תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024

סעיף: 17. ייצוג של יותר מצד אחד לעסקת המקרקעין

17. מתווך במקרקעין אשר מעניק שירותי תיווך במקרקעין ליותר מצד אחד בעסקת מקרקעין מסוימת, ינהג בדרך המפורטת להלן: (א) הוא יידע מראש ובכתב את כל לקוחותיו בעסקת המקרקעין המסוימת על כך שהוא מעניק את שירותיו ליותר מצד אחד בעסקת המקרקעין; (ב) הוא יתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותו לצדדים שלהם הוא מעניק שירותי תיווך באשר לעסקה במקרקעין.

חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960

סעיף: 4יז. הקניית בעלות בנכס מקרקעין

(ד) הודעה לחוכר או תשלום לפיה, כתב הסכמה, ורישום בעלות על שם חוכר לפי הוראות סעיף זה, לא ייחשבו – (1) לענין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 לגבי נכס מקרקעין שהקניית הבעלות בו לחוכר פטורה מתשלום -כמכירת זכות במקרקעין; (2) לענין התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה – כמימוש זכויות במקרקעין. (ה) בכפוף להוראות סעיפים קטנים (ב)(2)(ב) ו–(ב1)(2)(ב) הוראת כל דין האוסרת רישום זכויות בפנקסים כל עוד לא שולמו תשלומי החובה במלואם לא תחול על רישום בעלות בנכס מקרקעין על שם חוכר לפי סעיף זה; ואולם לא תירשם בעתיד, בפנקסים, העברת זכויות בנכס מקרקעין, המותנית לפי דין בהוכחת תשלומי החובה, מידי מי שהיה חוכר ונרשם כבעלים לפי הוראות סעיף זה, אלא לאחר הוכחת תשלומם של תשלומי החובה שהיו נדרשים בעת רישום זכות הבעלות על שמו אלמלא הוראות סעיף קטן זה. (ו) העניק חוכר, ביחס לזכותו לגבי נכס מקרקעין, זכות כלשהי לאדם אחר, או שזכותו כאמור עוקלה או שהוצא לגביה צו בידי בית משפט או רשות אחרת, לפי דין, ולאחר מכן הוקנתה הבעלות באותו נכס מקרקעין לחוכר לפי סעיף זה, יראו את זכותו של האדם האחר, את זכותו של המעקל או את הצו, לפי הענין, כזכות או כצו החלים ביחס לבעלות שקיבל החוכר לפי הוראות סעיף זה; הרשות תביא לידיעתו של החוכר, בהודעה לחוכר, את תוכן הוראת סעיף קטן זה. (ז) הוראות סעיף זה באות להוסיף על הוראות כל דין אחר, ואולם במקרה של סתירה, יגברו הוראות סעיף זה.

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין

נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז , שערך משרד הבינוי והשיכון במסגרת ביצוע פרוגרמה שנתית לבניה למגורים ובמסגרת הזכיה; (24) הענקת זכויות במקרקעין למי שמשרתים בכוחות הבטחון או עבורם, במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צבא הגנה לישראל ובאישור שר הבטחון; (24א) הענקת זכויות במקרקעין ביישובי המיעוטים, למי שמשרתים או ששירתו בכוחות הביטחון שנתיים לפחות, לצורך בניה למגורים, לפי המלצת משרד הביטחון; (25) הענקת זכויות במקרקעין למגורים, או לבניה עצמית של יחידה אחת למגורים, לנזקק כמשמעותו בחוק שירותי הסעד, התשי"ח-1958; (26) רכישת מקרקעין על-ידי מינהל מקרקעי ישראל; (27) (בוטלה); (28) הענקת זכויות בקרקע חקלאית, לצורכי חקלאות לרבות למגורי החקלאים, במסגרת הקמה, ביסוס או הרחבה של ישובים קהילתיים, חקלאיים או כפריים, והכל באזורים הכלולים במחוזות הצפון והדרום כמשמעותם בהודעה שפרסמה הממשלה מתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (29) (א) מתן הרשאה נוספת לכרייה ולחציבה של אבן לבעל הרשאה קוד מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א)

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין