עורכי דין בהרצליה מקרקעין

עורכי דין מקרקעין בהרצליה – חובות וסטנדרטים מקצועיים

מבוא

עורכי דין מקרקעין בהרצליה ממלאים תפקיד קריטי בהבטחת תקינותן של עסקאות מקרקעין, בין אם מדובר ברכישת דירה, פירוק שיתוף במקרקעין, רישום זכויות או טיפול בהיבטים משפטיים נוספים. חובותיהם כוללות אחריות מקצועית מוגברת, במיוחד בכל הנוגע לבדיקת רישום נכסים, מניעת סיכונים משפטיים, ועמידה בסטנדרטים המחייבים של לשכת עורכי הדין.

המסגרת הנורמטיבית

חובותיהם של עורכי דין מקרקעין בהרצליה מעוגנות בכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977, ובפסיקות בתי המשפט:

בדמ (ת"א) 148/00 הוועד המחוזי של לשכת עוה"ד נ' עורך דין פלוני (ניתן ב-04/07/2001)
"על פי סעיף 7 לחוזה: 'המוכר מתחייב לגרום לרישום הבנין כבית משותף בהתאם לחוק… ולרשום את הממכר כיחידה נפרדת בבנין, ולהעבירה לבעלות הקונה… לא יאוחר מ-12 חודש מיום מסירת הממכר לקונה ולכל המאוחר 24 חודש מיום מסירת הממכר לקונה'."

חובות מרכזיות של עורך דין מקרקעין בהרצליה

1. חובת בדיקת רישום המקרקעין

עורכי דין מקרקעין בהרצליה מחויבים לבדוק את הרישום בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל ובגופים נוספים כדי לוודא שהנכס נקי משעבודים, חובות או בעיות רישומיות.

תא (חיפה) 45504-12-21 מאיר נזרי נ' עו"ד משה פרייליך (ניתן ב-20/12/2023)
"בית המשפט העליון עמד על חובתו של עורך דין המייצג לקוח בעסקת מקרקעין לבדוק את פרטי הרישום במוסדות הרלוונטיים: 'עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה.'"

2. חובת נאמנות כפולה

במקרים בהם עורך דין מקרקעין בהרצליה מייצג גם את המוכר וגם את הקונה, עליו להימנע מניגוד עניינים ולפעול ביושר והגינות מול שני הצדדים.

בדמ (חיפה) 39/06 לשכת עורכי הדין- מחוז חיפה והצפון נ' עורך דין פלוני (ניתן ב-16/12/2007)
"בעסקאות מכר דירות על ידי קבלן, מייצג עורך דין הן את הקבלן והן את רוכש הדירה בטיפול בביצוע רישום הרכישה."

שיקולים מעשיים בעבודת עורכי דין מקרקעין בהרצליה

אחריות מקצועית

בדיקת נסח טאבו עדכני ובירור הבעלות על הנכס.
בדיקת תוכניות בניין עיר (תב"ע) והגבלות על הנכס.
רישום הערות אזהרה במועד כדי למנוע עסקאות כפולות.
חובת דיווח ללקוח על מצב הרישום והסיכונים האפשריים.

ניגוד עניינים והיבטים אתיים

הגבלות על ייצוג כפול בעסקאות מקרקעין.
חובת גילוי נאות לכל הצדדים.
הקפדה על כללי האתיקה המקצועית של לשכת עורכי הדין.

השלבים המרכזיים בתהליך רישום מקרקעין בהרצליה

1. בדיקות מקדימות לפני רכישה

קבלת נסח טאבו ובדיקת מצב הזכויות.
בירור חובות ושעבודים על הנכס.
בחינת זכויות בנייה ושימושים מותרים בנכס.

2. טיפול בזכויות ורישום

רישום הערות אזהרה בטאבו להגנה על זכויות הרוכש.
טיפול ברישום בית משותף (במידה ומדובר בדירות חדשות או קומפלקסים).
העברת זכויות בטאבו באופן מסודר.

פירוק שיתוף במקרקעין בהרצליה

פירוק שיתוף במקרקעין בהרצליה הוא הליך משפטי שבו שותפים במקרקעין יכולים להפריד את זכויותיהם ולהביא לסיום השותפות ביניהם. זהו נושא מורכב הדורש מומחיות מיוחדת מצד עורך דין נדל"ן בהרצליה.

תא (חיפה) 18386-06-10 מחמוד סובחי נגד חסן חוגיראת (ניתן ב-01/03/2015)
"על פי סעיף 38(א) לחוק המקרקעין, פירוק שיתוף במקרקעין יעשה בהסכמה. אין חובה כי הסכם זה יהיה בכתב."

סיכום

עורכי דין מקרקעין בהרצליה נדרשים לרמה גבוהה של מקצועיות, אחריות וזהירות. במסגרת תפקידם, עליהם לבצע בדיקות רישום מעמיקות, להגן על זכויות הלקוחות ולוודא שכל עסקה מתבצעת באופן חוקי ומוסדר. בין אם מדובר ב עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין בהרצליה, עורך דין מקרקעין בהרצליה המתמחה ברישום זכויות, או משרד עורכי דין מקרקעין בהרצליה העוסק בהעברת בעלות, ישנה חשיבות מכרעת לבחירת עורך דין מנוסה ומקצועי.

סימוכין

ת"א (ראשון לציון) 53465-11-11- רתם אליה נגד יעל כהן

שמות השופטים: הלית סילש

משכך, היה מקום להוסיף ולבחון, מהי הדרך המיטבית לפירוק השיתוף. המחוקק הוסיף ונתן דעתו לסדר הקדימות באשר לאופן ביצוע פירוק השיתוף, וזאת בסעיפים 39 עד 43 לחוק המקרקעין וכמפורט להלן: " 39. (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. (ב) הייתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחויבים. (ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת הנאה בין החלקות". 40. (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. 5 (ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין". . . . . . 43. בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים". דרך המלך לפירוק שיתוף, על פי חוק המקרקעין, הינה אפוא חלוקה בעין, ורק מקום בו חלוקה בעין אינה אפשרית, או תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יתאפשר פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם. (לעניין זה ראה גם מוטי בניאן, דיני מקרקעין עקרונות והלכות, מהדורה 2, המכון למחקרי משפט וכלכלה בע"מ, אוגוסט 2004 עמוד 581 (להלן: "ספרו של בניאן"); רע"א 1017/97 רדילביץ ואח' נ' מודעי, פ"ד נב (4) 625).

החלטה |21/11/2015 |שלום – ראשון לציון

ת"א (פתח תקווה) 28831-03-16- מלכה בן דור נגד מנשה אברהם שאתי

שמות השופטים: אריאל ברגנר

ממקרא הוראות חוק אלה, ברי כי שאלת המפתח בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין היא האם הפירוק ייעשה בדרך של חלוקה בעין או בדרך של מכר או שמא בדרך שלישית כפי שזו תוארה בספרו של פרופ' יהושע ויסמן "ואולי על ידי צירוף שתי הדרכים, דהיינו, חלוקה חלקית ומכר חלקי" (דיני קניין – בעלות ושיתוף, הוצאת המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, תשנ"ז-1997, עמ' 299). 10 אכן כלל הוא כי כל אימת שפירוק השיתוף על ידי חלוקה בעין אפשרי מחויב בית המשפט לילך בדרך זו ולהורות על חלוקה בעין כמצוות הוראות סע' 39(א) ו- 40(א), זולת אם הוכח כי החלוקה עלולה לגרום להפסד ניכר לבעל משותף בהשוואה למכירה. אולם כאמור פירוק שיתוף עשוי להתבצע על ידי חלוקה חלקית ומכר חלקי בנסיבות שונות ובמצבים אלו מוסמך בית המשפט לחייב חלק מן הבעלים המשותפים ששווי החלקות שנועדו להם עולה על שווי המנות שלם בנכס המשותף לשלם תשלומי איזון לבעלים המשותפים ששווי החלקות שלהם נופל משווי המנות שלהם בנכס המשותף (ויסמן, עמ' 303). דרך זו מציע הכונס עו"ד יעקב מ. בויאר לאמץ לצורך פירוק השותפות במקרקעין נשוא ההליך. הלכה פסוקה היא כי צד המבקש לסטות מחוות דעתו של הכונס שמונה על ידי בית המשפט עליו להביא ראיות שיש בהן כדי לקרקע את קביעותיו שאם לא כן תהא נטיית בית המשפט להעדיף את חוות דעתו של הכונס שמונה מטעמו שכן חזקה עליו כי פעל ללא משוא פנים ובאופן אובייקטיבי. לאחר שבחנתי ושקלתי את טענות הצדדים ועיינתי בחומר המונח בפני מקובלת עלי עמדת הכונס כי הדרך הראויה והיעילה לפירוק השיתוף בנסיבות העניין תהיה באמצעות שילוב של חלוקה בעין של המגרשים התפוסים עם מכירת חלק המקרקעין המהווה מגרשים פנויים.

החלטה |22/06/2019 |שלום – פתח תקווה

ת"א (חיפה) 32859-12-22- אשדר חברה לבניה בע"מ נגד שושנה סתוי

שמות השופטים: אבישי רובס

הרציונאל העומד בבסיס עיקרון זה הוא שקיומם של יחסי שותפות מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי ובנוסף, פירוק השיתוף נתפס כמעודד ניצול יעיל של המקרקעין, בעוד שבעלות משותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו (ראה רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נגד שאול ויסמן ( 18.3.2010 ), ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נגד פיין, פ"ד ל(1) 457, רע"א 1017/97 יצחק רידלביץ ואח' נגד יצחק מודעי, פ"ד נב(4) 625, י. וייסמן, דיני קניין – בעלות ושיתוף, תשנ"ז – 1997, עמ' 278). הזכות לדרוש פירוק שיתוף מבוססת על שני יסודות. הראשון – מקרקעין משותפים. בעלות משותפת במקרקעין מוגדרת בסעיף 27 לחוק המקרקעין. הכוונה למקרקעין שבבעלות מספר בעלים ובעלות כל אחד מהם, לפי חלקו, אינה מסוימת. שותפות במקרקעין היא, אפוא, בעלות המשותפת למספר בעלים, לפי חלקים, באופן לא מסוים (מושע) (ראה רע"א (מחוזי-חיפה) 24605-09-18 פלונית נגד פלוני ( 11.10.2018 )). השני – זכות בעלות במקרקעין, שאחרת אין הבעלות בכללה משותפת. זכות בעלות במקרקעין טעונה רישום במרשם הרשמי, בהתאם להוראות סעיף 7 לחוק המקרקעין. בהעדר רישום, מדובר אך בהתחייבות לעשות עסקה בלבד, בבחינת זכות חוזית אובליגטורית שאינה מקנה זכות לדרוש פירוק שיתוף (ראה בעניין זה ת. א. (מחוזי-נצרת) 50625-10-17 נירית פרי נגד איקו פרי ( 23.10.2019 ), בש"א (מחוזי-חיפה) 904/99 עיזבון המנוח מאיר בינשטוק ז"ל נגד א. א.

פסק דין |06/12/2023 |שלום – חיפה

ת"א (עפולה) 28932-12-19- גאק חיון נגד אליאס שוקרון

שמות השופטים: מאגדה גובראן מורקוס

עוד הם טוענים כי המומחה לא הוציא מעצמו את החומר מהוועדה המקומית אלא הסתמך על המידע אשר באינטרנט. דיון והכרעה: 35. אומר כבר עתה כי החלטתי לקבל את התביעה ולהורות על פירוק שיתוף בדרך חלוקה בעין, על פי מתווה הצעת החלוקה בחוות הדעת של המומחה ברלינר ולצד זאת, רישום זיקת הנאה לטובת הנתבעים בשביל הגישה. הזכות לבקש פירוק שיתוף: 36. זכותו של כל שותף למקרקעין לבקש פירוק שיתוף בכל עת. כך נקבע בסעיף 37 (א) לחוק המקרקעין: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. " 37. על הזכות לבקש פירוק שיתוף עמד בית המשפט העליון בעניין רידלביץ- ברע"א 1017/97 רידלביץ ואח' נגד מודעי ואח' ( 25.10.1998 ) "בהיעדר הסכם מראש על שותפות לתקופה קצובה (כהוראת סעיף 37(ב) לחוק), שותפות במקרקעין כמוה כשותפות מיום-ליום (de die in diem), ולפירוק שותפות כל הנדרש משותף הוא כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה. המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה – או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה – ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות. " 38. לעקרון העל של פירוק השיתוף קיימים שלושה חריגים : (1) על פי דוקטרינת תום הלב (2) כאשר קיים הסכם שיתוף- כאמור בסעיף 37 (ב) לחוק המקרקעין (3) כאשר עסקינן בדירת בני זוג , בהתאם למגבלות שנקבעו על דרך פירוק השיתוף כאמור בסעיף 40א. לחוק המקרקעין. ראו לעניין זה ספרו של כבוד השופט ד"ר יעקב שקד "פירוק שיתוף במקרקעין" התש"ף-2020, הוצאת בורסי הוצאה לאור של ספרי משפט, פרק שלישי עמודים 85/88 לספר.

פסק דין |11/02/2024 |שלום – עפולה

פסיקה רלוונטית

רע"א 1017/97- יצחק רידלביץ ואח נגד יצחק מודעי ואח

שמות השופטים: ת אור,מ חשין,י גולדברג

(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . " 42. (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם. (ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין . . . " הוראות-חוק אלו מציבות את הגדירות הסטטוטוריות ביניהן נלחך דין, ובהלכנו בשדה זו נעשה כמיטבנו למצוא את הפיתרון הראוי לסיכסוך שנתגלע בין מודעי לבין רידלביץ. 10. בראשית דברינו הבה נעמוד על עקרונות היסוד הקובעים בפירוקו של שיתוף. עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א) לחוק). אכן, גם עקרון-על זה נושא על גבו חריגים, כגון במקום בו נכרת הסכם-שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף ; ראו: סעיף 37(ב) לחוק. ככל הנראה כפוף עקרון-העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עקרון שניתן לראות אותו כבנה של דוקטרינת תום-הלב (ראו והשוו: פרופסור יהושע ויסמן, דיני קנין – בעלות ושיתוף (תשנ"ז-1997) סעיף 5.114 (להלן נכנה אותו – ויסמן, בעלות ושיתוף); מיגל דויטש, קניין (בורסי, תשנ"ז-1997, כרך א') 598-597; חנוך דגן, "שיתוף במקרקעין – מוסד חברתי רצוי", משפטים כ"ז (תשנ"ז-538 ,493 (1997 ה"ש 176.

פסק דין |08/11/1997 |בית המשפט העליון

ת"א (תל אביב) 69071-08-23- סהר לב נגד ' יובל דמול

שמות השופטים: גד מינא

כידוע, "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין)). כלל זה תואר כ"עיקרון-העל" החולש על סוגיה זו, ובהתאם נקבע, כי "שותפות במקרקעין כמוה כשותפות מיום-ליום [. . . ] ולפירוק שותפות כל הנדרש משותף הוא כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה. המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה-או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה-ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות" (רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, 632 (1998); וראו גם: אבי וינרוט דיני קניין-פרקי יסוד 285-283 (2016)). משכך, הוגדרו טעמים ספציפיים, שמכוחם בלבד יכול שותף למנוע משותפו את פירוק השיתוף (שם, עמודים 286-285). מדובר אפוא בתביעה, שהיכולת להתגונן מפניה-אינה מן המשופרות. לא בכדי נאמר, באופן מפורש, כי "דוגמה אופיינית" למקרים שבהם מתאים ליתן פסק דין, כבר בשלב קדם המשפט, "היא תיקי פירוק שיתוף במקרקעין" (רוזן-צבי, עמוד 373). ואכן, במקרה שלפנינו, במישור העקרוני, המבקשת לא חלקה על קיום זכויותיה של המשיבה בנכסים מושא ההליך, אך לצד זאת, העלתה שלל טענות, שלדבריה, משמעותן היא כי אין לאפשר את פירוק השיתוף (זאת, להבדיל מטענות הנוגעות לדרך פירוק השיתוף). במצב שכזה, עסקינן במחלוקת משפטית גרידא, ובהחלט יכול היה בית המשפט לענייני משפחה להכריע בה, לאלתר, באמצעות בחינת השאלה, אם נוכח המצע העובדתי שהתגבש, יכולות טענות משפטיות אלה להביא את הנתבעת אל מחוז חפצה.

החלטה |27/01/2025 |שלום – תל אביב

ת"א (תל אביב) 5832-01-18- יהודנין גרשל נגד איתי חן

שמות השופטים: עמית יריב

מכל מקום, פתרון זה לא התקדם, בין היתר בשל חוסר שיתוף פעולה בין הצדדים. אין מנוס אפוא מהכרעה בתביעה לפירוק השיתוף לגופה. דיון והכרעה 3 7. נקודת המוצא הנורמטיבית לדיון היא כי פירוק השיתוף היא זכות בסיסית של בעלים במקרקעין, וניתן לומר כי הזכות לפרק שיתוף במקרקעין היא חלק מ"אגד הזכויות" שמקנה הבעלות במקרקעין. ההלכה הוותיקה בנושא מסבירה את הטעם מאחורי המנגנון החוקי של פירוק השיתוף: "הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שהחוק החדש הנהיג הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין" (ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' הרב אנגלנדר, פ"ד כז (1) 334, 336 (1973). אל מול עיקרון זה, עומדת זכותו הקניינית של הנתבע, אשר רכש לו בית להתגורר בו, והוא מבקש שלא יאולץ למכור בית זה. 8. לאחר ששמעתי את העדויות, עיינתי בחומר הראיות ובסיכומים מטעם הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את התביעה לפירוק השיתוף ולקבוע, כי מקרה זה הוא אחד המקרים החריגים שבהם לא ייעתר בית המשפט לתביעה לפירוק השיתוף, הן מחמת שהשיתוף אינו קיים בפועל, הן מחמת חוסר תום-הלב שבהגשת התביעה, כפי שיפורט להלן. 9. ראשית אציין, כי כפי שראינו לעיל, החוק מבכר את דרך פירוק השיתוף על דרך השיתוף לא רק בשל האינטרס הקנייני הצר של השותפים במקרקעין, אלא גם בשל האינטרס הציבורי: מאחר ששיתוף במקרקעין משמיע פעמים רבות שיתוק במקרקעין. דוגמאות רבות מספור יש לכך שנכס מקרקעין המוחזק בידי שותפים הופך לפיל לבן מחמת מחלוקות וסכסוכים בין השותפים, אם לא בדור הראשון של השותפות, אזי בדור השני או השלישי, שאז מתפצלת הבעלות לרסיסי אחוזים.

פסק דין |23/09/2019 |שלום – תל אביב

ת"א (ירושלים) 19168-91- מוסא אחמד חסין מוסא אלעבסי נגד עמותת א.ל.ע.ד. אל עיר דוד

שמות השופטים: אורית אפעל גבאי

הסעד העיקרי אותו תובעת העמותה היא פירוק השיתוף בנכס, על-פי הוראות סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), לפיהן "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". עקרון העל הוא, איפא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא לפירוק השיתוף. זכות זו כפופה לדוקטרינת תום הלב ולעקרון האוסר על עשיית שימוש לרעה בזכות על פי הוראות סעיף 14 לחוק המקרקעין. "המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה – או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה – ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות" (דברי כבוד השופט חשין ב-רע"א 1017/97 רידלביץ ואח' נ' י. מודעי ואח', פ"ד נב(4) 625, 632). סעיף 38(א) לחוק המקרקעין קובע, כי "פירוק השיתוף יהיה על-פי הסכם בין השותפים. . . ", ובאין הסכם על-פי צו בית-המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43 לחוק המקרקעין (פירוק דרך חלוקה בעין, פירוק דרך מכירה, פירוק דרך הפיכה לבית משותף). בית המשפט מצווה להתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של השותפים (סעיף 43 לחוק המקרקעין). עמותת אלעד, יוזמת רעיון פירוק השיתוף, אינה מציינת מהי דרך הפירוק המועדפת עליה ומותירה ההחלטה בעניין זה לשיקול דעת בית-המשפט (ראה עמודים 37/38 לסיכומיה). ב"כ האפוטרופוס טענה, כי בשלב זה ההחלטה בדבר פירוק השיתוף היא מוקדמת. הטעם לכך הוא, כי בעניין זה לא נשמעו ראיות כלל, ואף לא ניתנה לשותפים ההזדמנות להגיע להסכם ביניהם.

פסק דין |25/08/2003 |שלום – ירושלים

ת"א (חיפה) 18700-01-13- א.א ארזים שיווק ובניית פרוייקטים בע"מ נגד דן יקוטי

שמות השופטים: אספרנצה אלון

הוראות החוק והפסיקה מעודדים פירוק שיתוף במקרקעין מאחר והשיתוף מכביד על פיתוח המקרקעין ומנציח מחלוקות וסכסוכים. התביעה דנן הינה מקרה "קלאסי" לפירוק שיתוף במקרקעין כדי להביא למיצוי מלוא הזכויות בהן. על פי סעיף 37א לחוק כל שותף למקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. אופן פירוק השיתוף – לטענת התובעת, החלוקה בעין המתבקשת היא לפי החלוקה הנוכחית במקרקעין, כאשר כל צד אוחז במגרש שבחלקו. חלוקה זו מיושמת בשטח ונתמכת בחוות דעת אדריכלית הפרויקט אשר העידה על הצורך בפירוק השיתוף ועל העדר מניעה תכנונית כלשהי. הנתבעים לא הביאו כל חוות דעת או ראיה מקצועית אחרת, לפיה לא ניתן לבצע את פירוק השיתוף על דרך החלוקה בעין של המקרקעין; החלוקה בעין מהווה שיקוף המציאות הקיימת דהיום של החזקה ושימוש של כל אחד מהצדדים בחלקתו במקרקעין. חקירת הנתבע וכן חקירת העדה האדריכלית מלמדת כי חלות הוראות סעיף 39(א) לחוק המקרקעין, כי המקרקעין ניתנים לחלוקה בדרך של חלוקה בעין. בהתאם לסעיפים 39/40 לחוק המקרקעין, כאשר מקרקעין ניתנים לחלוקה חייב בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, וכן ראה הפסיקה ע"א 1017/97 רדילביץ' נ' מודעי. בענייננו, אין ספק כי לא ייגרם הפסד ניכר לשותפים אלא אדרבא, פירוק השיתוף יאפשר לכל צד ליהנות הנאה מלאה מזכויותיו הקנייניות בחלקתו. 5 הסכם השיתוף – לטענת התובעת, הסכם השיתוף שנחתם בין הבעלים "ההיסטוריים" ואשר לא נרשם מעולם בלשכת רישום המקרקעין, אינו מחייבה; בכל מקרה, הוראות חוק המקרקעין מאפשרות גם מאפשרות פירוק השיתוף במקרקעין; סעיף 29(א) לחוק המקרקעין קובע כי הסכם בין שותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכן כלפי כל אדם אחר.

פסק דין |18/04/2015 |שלום – חיפה

ת"א (פתח תקווה) 58529-12-16- זהבה צדוק נגד רפאל קרואני

שמות השופטים: נחום שטרנליכט

הצדדים סיכמו טענותיהם, ועתה יש להכריע בנוגע לאופן ביצוע פירוק השיתוף. 27. בפתח דברי אחזור על הדברים, שנאמרו על ידי כבר בהחלטתי מיום 3.3.21 בנוגע לחשיבות פירוק השיתוף במקרקעין. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע את הבסיס לדיני פירוק השיתוף במקרקעין בדין הישראלי: 15 "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". התפיסה היא שהשיתוף אינו רצוי, ועל כן זכותו של כל שותף לכפות על שותפיו את הפסקת השיתוף: "הגישה המסורתית מתייחסת אל בעלות משותפת כאל אורח נסבל גרידא, ולא כאל אורח רצוי. השיתוף משמש קרקע נוחה לריב ולמדנים בין הבעלים המשותפים ובאין תמימות דעים בניהם עשוי השיתוף להכביד על פיתוח הנכס המשותף ועל האפשרות לבצע בו עסקאות" (י' ויסמן, דיני קניין, בעלות ושיתוף (תשס"ז-1997), עמ' 134). לעניין זה יפים, דברי בית המשפט העליון ברע"א 1017/97, רידלביץ נ' מודעי, פד"י נב(4)625, 632 (להלן – עניין רידלביץ): "יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים (ראו דגן, במאמרו הנ"ל , שם), מבקש החוק להקל ככל-הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו. . . . המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה – או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה – ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות". עוד ראוי להביא מהדברים שנאמרו בע"א 319/74, רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ואח', פד"י ל(1)454, 457: 16 "המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין – נ"ש) היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, כביטויו של פרופ' ויסמן בספרו 'חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים', 50, אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם".

החלטה |22/06/2022 |שלום – פתח תקווה

ת"א (חיפה) 17558/02- אליאס שחאדה נגד חסן נעים בן דיב

שמות השופטים: תמי לוי יטח

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כי: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". עסקינן בזכות מוחלטת של שותף במקרקעין, לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, באחת הדרכים הקבועות לכך בסימן ב' של פרק ה' לחוק המקרקעין (ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' פיין ואח', פ"ד ל(1) 454, 458; להלן: "פרשת רובינשטיין"). 18 110. המגמה של המחוקק הינה לעודד הבאת יחסי שיתוף לקיצם (י' ויסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (תשנ"ז) בעמ' 282; להלן: "ספרו של ויסמן"). המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד סעיף 37(א) לחוק המקרקעין היא כי "לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, כביטויו של פרופ' ויסמן בספרו 'חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים', 50, אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם" (פרשת רובינשטיין, בעמ' 457). 111. דרך המלך בפירוק שיתוף במקרקעין הינה הדרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק המקרקעין). למעשה, כאשר פירוק השיתוף במקרקעין ניתן לביצוע על ידי חלוקה בעין, אין לבית משפט שיקול דעת לבצע את החלוקה בדרך אחרת (ספרו של ויסמן, בעמ' 305). העדפה זו של חלוקה בעין על פני יתר דרכי הפירוק מובנת נוכח העובדה, כי פירוק בעין מספק יתרונות מרביים. היתרון לצדדים טמון בכך שחלוקה בעין מונעת את אובדן הזכויות בנכס עצמו ושומרת על הזיקה הקניינית שלהם לנכס. יתרון נוסף בחלוקה בעין נוגע למימוש תקנת הציבור היסודית בתחום, קרי השאיפה לעודד יציאה מן השיתוף (ראה ספרו של מ.

פסק דין |19/09/2018 |שלום – חיפה

ת"א (ירושלים) 15386-12-20- אהוד כדור נגד רוני יחזקאל

שמות השופטים: א דראל

בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין נקבע כי: "נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון". 31. הוראה רלוונטית נוספת נמצאת בסעיף 42(א) לחוק המקרקעין, שעניינו מקרקעין, הראויים להירשם כבית משותף, ונקבע בו כי: "היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם". 32. בבסיס ההליך של פירוק שיתוף במקרקעין, הרצון לניצול מקסימלי של הקרקע, מבחינת חלוקתו של הנכס ותכנונו, ומבחינת סחירותו (ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' תמרה פיין, פ"ד ל(1) 454, 456 (1975)). פירוק השיתוף נועד לאפשר לשותפים שאינם מעוניינים להמשיך בבעלות המשותפת בניהם, לחלק את הנכס בצורה יעילה והוגנת, תוך שמירה, ככל האפשר, על זכויותיהם. לכל שותף הזכות לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף בנכס (ר' סעיף 37 לחוק המקרקעין), וזאת נוכח ההכרה בכך, שכפייתה של שותפות בנכס, ששותפים לבעלות עליו אינם רוצים בה, אינה יעילה (רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' שאול ויסמן, פסקה 13 ( 25.07.2010 ) להלן: עניין בעלי זכויות בחלקה 10). 33. הנה כי-כן, על יסוד הוראות חוק המקרקעין, על בית המשפט לבכר חלוקת המקרקעין בעין על מכירתם, שכן נמצא שנכון לאפשר למי שהוא שותף לבעלות במקרקעין, להמשיך ולהחזיק בקרקע שהוא שותף בבעלות עליה, ככל שהוא חפץ בכך, בלי שיכפו עליו לוותר על הבעלות בנכס מקרקעין, ובלי שתיפגע הזכות שלו לקניין.

פסק דין |26/09/2023 |מחוזי – ירושלים

ת"א (חיפה) 27539-01-23- אשדר חברה לבניה בע"מ נגד עודד סובול

שמות השופטים: אבישי רובס

פסק דין |06/12/2023 |שלום – חיפה

ת"א (חיפה) 32859-12-22- אשדר חברה לבניה בע"מ נגד שושנה סתוי

שמות השופטים: אבישי רובס

פסק דין |06/12/2023 |שלום – חיפה

חקיקה רלוונטית

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 37. הזכות לתבוע פירוק השיתוף

37. (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. (ב) היתה בהסכם-שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 47. פירוק השיתוף דרך חלוקה

47. בפירוק השיתוף בדרך של חלוקת המקרקעין בעין יקבע בית המשפט ככל האפשר את חלקתו של השותף המקים בצורה שתכלול את המחוברים.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 38. פירוק על פי הסכם או צו בית המשפט

38. (א) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים; נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה, וכל חיקוק אחר בנדון. (ב) באין הסכם כאמור בסעיף-קטן (א) יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 46. פירוק השיתוף בשל הקמת מחוברים שלא כדין

46. הקים שותף מחוברים במקרקעין המשותפים בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם יתר השותפים (להלן – שותף מקים), רשאי כל אחד משאר השותפים, על אף כל הגבלה בהסכם השיתוף, לדרוש פירוק השיתוף בהתאם להוראות סימן ב'; לא נדרש פירוק השיתוף, יחולו הוראות פרק ד', בשינויים המחוייבים.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 39. פירוק דרך חלוקה

39. (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. (ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים. (ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת-הנאה בין החלקות.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 48. פירוק השיתוף דרך מכירה

48. היה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין והמחיר שנתקבל עלה על המחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, זכאי השותף המקים להחזרת השקעתו במחוברים, אולם לא יותר מן ההפרש בין שני המחירים; היה המחיר שנתקבל פחות מהמחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, ישלם השותף המקים לשותפים האחרים את ההפרש לפי חלקיהם במקרקעין.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף

42. (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם. (ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.

חוק המיטלטלין, תשל"א-1971

סעיף: 10. פירוק השיתוף

10. (א) כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף; היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה זכות זו, רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין. (ב) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים, ובאין הסכם – על פי צו בית המשפט, ורשאי בית המשפט לצוות על חלוקת המיטלטלין בעין, או על מכירתם וחלוקת הפדיון, או על דרך אחרת של פירוק השיתוף הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין. (ג) מכירת המיטלטלין על-פי צו בית המשפט תהיה בדרך שנמכרים מיטלטלין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 34. זכות השותף לעשות בחלקו

34. (א) כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עיסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים. (ב) תניה בהסכם-שיתוף השוללת או מגבילה זכות כאמור בסעיף-קטן (א) אין כוחה יפה לתקופה העולה על חמש שנים.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 40. פירוק דרך מכירה

40. (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. (ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 35. הזכות לפירות

35. כל שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין המשותפים לפי חלקו במקרקעין.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 41. פירוק במקרים מיוחדים

41. (א) היתה מניעה לחלוקת המקרקעין בעין רק לגבי אחד השותפים ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין לפי זה. (ב) היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה. (ג) היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 49. בעלות ושימוש

49. (א) קירות, גדרות, עצים, ומחוברים כיוצא באלה הנמצאים במיצר של מקרקעין שכנים (להלן – מחוברים שבמיצר), יראום כנכסים בבעלות משותפת של בעלי המקרקעין השכנים, כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר. (ב) מחוברים שבמיצר רשאי כל אחד מבעלי המקרקעין להשתמש בהם למטרה שלשמה הוקמו, וחייב הוא להשתתף בהוצאות הדרושות כדי להחזיקם במצב תקין לפי שיעור שהוסכם ביניהם, ובאין הסכם כזה – בחלקים שווים, זולת אם מידת השימוש בהם היתה שונה.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 31. זכותו של שותף יחיד

31. (א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים – (1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר; (2) לעשות כל פעולה דחופה ובלתי-צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם; (3) לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם. (ב) עשה שותף כאמור בסעיף-קטן (א), יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם.