בישראל קיימים בתים משותפים בהם דירות מגורים רבות המחולקות למספר יחידות דיור נפרדות, כל יחידה בבעלות ישות משפטית אחרת. עורך דין מקרקעיןהבניין המצוי בבעלות משותפת שלכל אחד מהבעלים חלק מסוים מכלל המקרקעין, אך בשל אי ביצוע הסדרת הרישום כבית משותף לא יכול צד ג' לדעת בנקל מה החלק המדויק ששייך לכל אחד מהבעלים בבניין.עורך דין מקרקעין יכול לסייע בכך.
במדינת ישראל קימות זכויות יסוד, ביניהן זכויות קניינות וזכויות במקרקעין של כל אחד שבבעלותו זכות זו, דבר המאפשר למכור את הזכויות בהתאם להצעה וקיבול .
אי רישום זכויות בבניין משותף מעכבת מימוש הזכויות, בשל הצורך לחקור ולבחון איזה חלק מצוי בבעלות מי, דבר היוצר תלות בגורמים חיצוניים ו/או ביתר הדיירים ו/או במוכר הראשוני שמכר את המקרקעין לטובת הקמת בניין וביצוע כל פעולת מכר או רכישה באותם מקרקעין תלויה בביצוע מחקרים ובדיקות וכפופה לאישורים והסכמות שונות ולעיתים אף מובילה לביטול עסקאות מקרקעין על ידי הצד הרוכש.
החוק בישראל מאפשר כיום לכל בעל זכות בבניין משותף לפעול להסדרת רישום המקרקעין ברשויות רישום מקרקעין לדוגמא: רישום בלשכת רישום מקרקעין- טאבו, מנהל מקרקעי ישראל וכד'.
לפני רכישת זכויות מקרקעין של נכס בבניין משותף, מומלץ לבצע בחינה וניתוח של הזכות במקרקעין נשוא העסקה. קידום רישום הבניין המשותף בלשכות רישום המקרקעין תקנה זיהוי ספציפי ואיתור מדויק של הזכות. הרישום מקדם ודאות ומקל על קידום עסקאות מקרקעין בנכס.
ישנם מקרים כי גם לאחר רישום הבית כבית משותף קיימת טעות ברישום ונדרשת עבודה משפטית לתיקון הטעות ברשויות, כך גם בעניין עדכון ביצוע שינויים במקרקעין ו/או ניצול זכויות בנייה ותוספות בנייה.
החשיבות לתיקון הרישום גבוהה כחשיבות רישום הבית כבית משותף, זאת כי על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין רישום המקרקעין מהווה הוכחה וראייה מוחלטת לקיומו.
תהליכי רישום בית משותף או תיקון טעות בבית משותף הינם הליכים משפטיים מורכבים, הן מול לשכות רישום המקרקעין והן מול מהנדסים, תוכניות, תשריטים וכד'. לטובת סיום ההליכים באופן שישקף בצורה מלאה את הקיים במציאות יש מקום ליתן למשרד עורכי דין מומחה בתחום, לתת את המענה ולהתנהל מול הרשויות השונות והמומחים השונים .
תיקון רישום זכויות בבית משותף או רישום הזכויות בבתים משותפים וחלוקה ברורה של השטחים המשותפים בין הדיירים, מונעת חילוקי דעות ומעניקה ביטחון בנוגע לזכות האוטונומית לכל בעל דירה.
פרט לרישום הזכויות במקרקעין, שמקל על ביצוע עסקאות מכר בעניין הנכסים המצויים במקרקעין, הרי שאז יוכלו הבעלים הרשומים לבצע שינויים בדירות שבבעלותן, ללא תלות בקבלת אישור מגורמי צד ג', הבעלים האחרים בבניין, המוכר הראשוני של המקרקעין, חברות משכנות וכד'.
הרישום בפנקסי רישום המקרקעין כאמור, מבדיל את הנכס מיתר הנכסים בבניין באופן כזה שיתאר וימקם את שטח יחידות הדיור בצורה נפרדת, כולל שטחים נוספים הנלווים לנכס.
בבתים משותפים שטרם ביצעו רישום של הבית המשותף נחשבים בעלי הדירות על פי חוק כשותפים שווים בכל הנוגע לנכס המקרקעין, כאשר לכל בעל דירה יש זכויות בחלק בלתי מסוים. בפועל, אף אחד מבעלי הדירות אינו משויך לנכס הספציפי שהוא רכש, מה שעשוי לעורר מחלוקות משפטיות, מחלוקות יומיומיות, מחלוקות לקידום המקרקעין וכד'.
בין היתר, בהסדרת רישום המקרקעין נחתם תקנון בין הבעלים במקרקעין שיותאם וינוסח בהתאם להסכמות הדיירים או בהתאם לתקנון מצוי ומוסכם שינוסח על ידי עורך הדין שמבצע את הרישום ו/או התיקון בפועל. התקנון עתיד לסייע בניהולו הנכון והתקין של הבית המשותף, לקדם את צרכי הבעלים ולהוביל להשבחת הנכס .
כמובן שהתקנון מוביל לעיתים למניעה או לצמצום של חילוקי דעות במחלוקות בעלות משקל רב הרלוונטיות לנכס, לרבות זכויות בנייה, ניהול ואחזקה שוטפת של הנכס ועוד .
כמפורט לעיל, בתים משותפים שאינם מוסדרים ברישום בספרי המקרקעין, מהווים קושי רב ועיכובים לבעלי הדירות המבקשים למכור את הנכס שבבעלותם או לבצע שינוי, כיוון שמצב זה תלוי במספר רב של גורמים שונים בעלי אינטרסים שונים שלעיתים אף מונעים קידום ראוי ונכון של המקרקעין.
לקיחת משכנתא- אי רישום והסדרת רישום המקרקעין או תיקון טעות שנפלה ברישום המקרקעין מובילים לפגיעה קניינית חמורה במכירה ואף מונעים קבלת משכנתא על המקרקעין, דבר שפוגע באופן מהותי בערכו של המקרקעין.
השלמת הרישום כבית משותף מזכה כל דירה בבניין בהגדרה ספציפית הנקראת "תת חלקה". הדירה נרשמת באופן מסודר על שם בעליה בספרי רישום מקרקעין וכתוצאה מכך הערכת השווי של הנכס בשוק עולה.
עורך דין המתמחה בהסדרת רישום בתים משותפים או תיקון טעות ברישום המקרקעין יוכל לנהל את ההליך המשפטי באופן הנכון שיקנה לבעלים שקט ובטחון, ליווי משפטי, התנהלות מול הרשויות ומפקחי המקרקעין.
בין המסמכים הנדרשים לקידום רישום המקרקעין בספרים :
הליכי רישום בתים משותפים או תיקון רישום שגוי הינו הליך משפטי המתבצע מול לשכות הרישום, מפקחי מקרקעין. במידת הצורך נדרש לפנייה לערכאות שיפוטיות לקבלת החלטות בית המשפט לקידום הרישום.
סוף דבר, רישום המקרקעין המסתיים ברישום בית משותף או בתיקון רישום המקרקעין הקיים לזכות המקרקעין בפועל מובילים לוודאות, שקט וביטחון לבעלי הזכות, השבחת הנכס, קידום עסקאות מקרקעין והובלה להשגת המטרות של בעל הזכות.
חברת B.D.R הינה חברת עורכי דין מתמחה בתחום המקרקעין ובעלת ניסיון מוכח ברישום בתים משותפים. חברתנו פועלת להשגת המטרות שלך ביסודיות, ביעילות ובמקצועיות.
החזקים לצידך!
R.D.B LAW FIRM- הבית שלך לעולם המשפט
טל': 03-9133341 פקס: 03-9133345
* האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי. נסיבותיו השונות של כל מקרה נבחנות לגופן ואסטרטגיה משפטית נבנית בהתאמה אישית בלבד.
כל הזכויות שמורות document.getElementById("year").innerHTML = new Date().getFullYear() ©
