כל הזכויות שמורות ©
עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין בירושלים נדרש להתמודד עם מורכבות ייחודית ואתגרים בלתי שגרתיים הנובעים מהמאפיינים המיוחדים של שוק הנדל"ן בעיר, ההיסטוריה המשפטית המורכבת שהתפתחה לאורך תקופות שלטון שונות, והרגישות התרבותית-דתית המאפיינת חלקים נרחבים מהעיר. מאמר מקיף זה מנתח את תפקידיו המגוונים של עורך דין מקרקעין בירושלים ואת האתגרים הייחודיים המחייבים מומחיות והתמחות ספציפית בשוק המקומי.
ירושלים אינה רק עוד עיר בישראל – היא עיר בעלת מאפיינים היסטוריים, משפטיים, פוליטיים ותרבותיים ייחודיים שאין דומה להם. עורך דין המטפל בעסקאות נדל"ן ובסכסוכי מקרקעין בירושלים נדרש למומחיות מיוחדת הכוללת:
בשנת 2025, עם התפתחות שוק הנדל"ן ושינויים בחקיקה ובפסיקה, הדרישות המקצועיות מעורכי דין מקרקעין בירושלים הפכו מורכבות עוד יותר, מחייבות התעדכנות מתמדת והעמקת המומחיות הייחודית לעיר.
עורך דין המתמחה במקרקעין בירושלים נדרש להכיר היטב את המערכת המשפטית הייחודית בעיר, על שכבותיה ההיסטוריות והדקויות המאפיינות אותה, כפי שמשתקף בפסיקה העדכנית של בתי המשפט:
תא (ירושלים) 4363-12-21, אריאל טל נגד רשם המקרקעין (ניתן ב 19/12/2022)
"כתב התביעה בתיק זה הוגש לפני כשנה, ביום 2.12.2021 , והתבקש בו בין היתר סעד שעניינו 'לקבוע כי המבקש 2 הינו הבעלים של הדירה החל מיום 16/7/15 וכן כי המבקש 1 בעל זכויות מגורים בדירה…'"
פסק דין זה ממחיש את המורכבות של הליכי רישום והסדרת בעלויות במקרקעין בירושלים. הנושא של קביעת בעלות והכרה בזכויות במקרקעין, שלכאורה נשמע פשוט, הופך בירושלים לסוגיה משפטית מורכבת המצריכה התדיינות משפטית ממושכת. עורך דין המטפל בסוגיות בעלות במקרקעין בירושלים נדרש להתמודד עם:
בשנת 2025, שוק הנדל"ן בירושלים מושפע משינויי חקיקה ופסיקה משמעותיים שחלו בשנים האחרונות, כגון:
אחד האתגרים המרכזיים העומדים בפני עורכי דין מקרקעין בירושלים הוא ההתמודדות עם שכבות היסטוריות של רישום מקרקעין, שנוצרו תחת משטרים שונים:
רישום עות'מאני (לפני 1917):
רישום מתקופת המנדט הבריטי (1917-1948):
רישום ירדני במזרח ירושלים (1948-1967):
רישום ישראלי (מ-1948 במערב העיר, ומ-1967 במזרחה):
התמודדות עם השכבות ההיסטוריות של רישום מקרקעין בירושלים מחייבת טכניקות עבודה ייחודיות:
תחום מרכזי בעבודת עורך דין מקרקעין בירושלים הוא הטיפול ברישום זכויות ובהליכי הסדר מקרקעין, כפי שמשתקף בפסיקה העדכנית:
תא (ירושלים) 4517-07-23, רויטל בילו נגד לשכת רישום מקרקעין- ירושלים (ניתן ב 03/03/2024)
"עניינה של התובענה במתן צו עשה המורה על רישום הורי התובעים כבעלי הזכויות בדירה… התשתית העובדתית, כפי שהיא עולה מכתבי הטענות ומהנספחים שמצורפים להם…"
פסק דין זה מדגיש את המורכבות של הליכי רישום זכויות במקרקעין בירושלים, המחייבים לעתים קרובות התערבות שיפוטית. עורך דין המתמחה במקרקעין בירושלים נדרש לפתח אסטרטגיות ייחודיות לטיפול ברישום זכויות:
הליכי רישום רגילים:
הליכי רישום מורכבים:
אסטרטגיות להתמודדות עם מקרים מיוחדים:
רישום זכויות בשכונות מסוימות בירושלים מציב אתגרים ייחודיים:
העיר העתיקה:
שכונות במזרח ירושלים:
שכונות ותיקות במערב העיר:
סכסוכי מקרקעין בירושלים מהווים תחום מרכזי בעבודת עורך דין מקרקעין בעיר, כפי שעולה מהפסיקה:
תא (ירושלים) 36388-01-22, שלמה יששכר נגד איתמר רואי (ניתן ב 07/02/2023)
"עניינה של התביעה שבפניי בדרישת התובע להורות על ביטול היתר בנייה שניתן לנתבעים 1-2 (שכנים בבית משותף בו לתובע זכויות בעלות בשתי יחידות דיור)…"
פסק דין זה ממחיש את המורכבות של סכסוכי מקרקעין בירושלים, במיוחד בהקשר של בתים משותפים וזכויות בנייה. עורך דין מקרקעין בירושלים נדרש לפתח אסטרטגיות ייחודיות לטיפול בסכסוכים אלה:
סכסוכי בנייה ותכנון:
סכסוכי בעלות וחזקה:
סכסוכים בבתים משותפים:
סכסוכי מקרקעין בשכונות מסוימות בירושלים מחייבים גישות ייחודיות:
הליכי רישום ראשון והסדר מקרקעין בירושלים מציבים אתגרים ייחודיים, כפי שמשתקף בפסיקה:
הפ (ירושלים) 34714-02-18, אורנה טל נגד לשכת רישום מקרקעין- ירושלים (ניתן ב 20/09/2019)
"הכללים הנוגעים לרישום ראשון של מקרקעין קבועים בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ובתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011."
פסק דין זה מדגיש את המסגרת החוקית והפרוצדורלית המורכבת של הליכי רישום ראשון בירושלים. עורך דין מקרקעין בירושלים נדרש להכיר היטב את הדרישות המיוחדות והמורכבות של הליכים אלה:
דרישות פרוצדורליות לרישום ראשון:
אתגרים ייחודיים בירושלים:
אסטרטגיות יעילות:
רישום בתים משותפים ישנים בירושלים מציב אתגרים ייחודיים:
סוגיות של סמכות שיפוטית וברירת דין מקבלות משנה מורכבות בירושלים, כפי שמשתקף בפסיקה:
תא (ירושלים) 41365-05-17, בית הכנסת חסד ואמת ע"ש ר' שמעון בר יוחאי נגד בגירא הון צמיחה 2 בע"מ (ניתן ב 06/06/2018)
"הסמכות לדון בתביעה להצהרה על זכות הרשות של התובעת במקרקעין נקבעת על פי שווי הרשות הנטענת…"
פסק דין זה עוסק בסוגיה מורכבת של קביעת סמכות שיפוטית בתביעות מקרקעין בירושלים. עורך דין מקרקעין בירושלים נדרש לשקול בקפידה את בחירת הפורום המשפטי המתאים:
שיקולים בבחירת הערכאה המתאימה:
סוגיות מיוחדות בירושלים:
ברירת הדין בסכסוכי מקרקעין בירושלים מציבה אתגרים ייחודיים:
המלצות על עורך דין מקרקעין בירושלים נדרש לבצע בדיקות נאותות מקיפות ומעמיקות יותר מאשר בערים אחרות בישראל:
בדיקת מצב תכנוני מורכב:
אתגרים ייחודיים בירושלים:
ת"א (ירושלים) 41365-05-17- בית הכנסת חסד ואמת ע"ש ר שמעון ב"ר יוחאי נגד בגירא הון צמיחה 2 בע"מ ו- 25 אח
שמות השופטים: מוריה צרקה
עוה"ד משה קורן נגד הנתבעים .1 בגירא הון צמיחה 2 בע"מ ו- 25 אח' .27 שאול כהן ע"י ב"כ עוה"ד אבי גביש .28 עירית ירושלים ע"י ב"כ עוה"ד טל יקר פסק דין חלקי פסק-דין שאלת הסמכות העניינית לדון בתביעה היא העומדת במוקד פסק דין חלקי זה. רקע עובדתי בקצרה והשתלשלות ההליכים 1. ברחוב הצפירה 20 בירושלים מצוי מגרש רחב ידיים, הידוע כגוש 30010, חלקה 24 (להלן: "המקרקעין" או "המגרש"). בקצה אחד של המגרש בנוי בית לא גדול, ובחלק מהבית מפעילה התובעת מזה שנים רבות בית כנסת. 2. בימים שלאחר קום המדינה, הוקנו 6/7 מהזכויות במקרקעין לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, והיתרה נותרה בבעלות אדם פרטי. 3. האפוטרופוס לנכסי נפקדים מכר את זכויותיו במקרקעין לרשות הפיתוח, והיא בתורה מכרה ביום 24.10.88 את חלקה לעיריית ירושלים (להלן גם: "העיריה"). יורשי האדם הפרטי אשר החזיק ב- 1/7 מהמקרקעין מכרו זכויותיהם לנתבע מס' 27. בעקבות עסקאות אלו, מצאו עצמם עיריית ירושלים (הנתבעת 28) והנתבע 27 שותפים במקרקעין, כאשר בפועל מחזיקים בהם התובעת, ועמותה נוספת שהפעילה במקום גן ילדים. 2 4. הנתבע מס' 27 יזם הליך של פירוק השיתוף במקרקעין מול שותפתו, העיריה. במסגרת הליך זה הורה בית המשפט שם על מכירת המקרקעין לנתבע 27. המקרקעין נמכרו בידיעה שהתובעת מפעילה בהם בית כנסת, וקיים במקום גן ילדים. הנתבע מס' 27 מכר חלק מהזכויות במקרקעין לנתבעים 1 – 26. עסקאות המכר הושלמו ברישום, והיום המקרקעין מצויים בבעלות הנתבעים 1 – 27. 5. לאחר שרכשו את המקרקעין, הגישו הנתבעים בקשה להיתר בניה. על פי הבקשה, הבית בו פועל בית הכנסת (שהוא מבנה לשימור) אמור להשאר על תילו, אולם שביל הגישה אליו יוסט ממקומו הנוכחי.
פסק דין |05/06/2018 |שלום – ירושלים
ה"פ (ירושלים) 34714-02-18- אורנה טל נגד לשכת רישום מקרקעין- ירושלים
שמות השופטים: חיה זנדברג
משולם שליט ז"ל (באמצעות יורשיו, מבקשים 1, 3, 5) 5. נועם שליט נגד משיבות 1. לשכת רישום מקרקעין – ירושלים 2. רשות מקרקעי ישראל – ירושלים פסק-דין תובענה לפסק-דין הצהרתי בהתבסס על פסק-דין שניתן בת. א. 495/88. תמצית המחלוקת 1. בין הצדדים מחלוקת בשאלת פרשנותו של פסק-דין שניתן על-ידי בית-משפט זה (כב' סגן הנשיא בזק) ביום 28.2.1993 (לפני כ-25 שנים) בת. א. 495/88. 2. פסק-הדין עניינו חלקת מקרקעין בשטח 19,659 מ"ר באזור שכונת גילה בירושלים. חלקת המקרקעין אינה רשומה בפנקסי המקרקעין, אך היא מתועדת בספרי המיסים כגוש פיסקלי 2 חלקה 1803, כרך 6 דף 82 של ספרי מס רכוש בית לחם (להלן – המקרקעין). 3. המבקשים 2-1 (להלן, הם או יורשיהם – המבקשים) היו התובעים בפסק-הדין הנ"ל. לטענתם, מכוחו של פסק-הדין מוטלת על לשכת רישום המקרקעין (להלן – המשיבה) החובה לרשום את המקרקעין ברישום ראשון בפנקסי המקרקעין כך שהבעלות בהם תינתן למבקשים. לעמדת המבקשים, בפסק-הדין בת. א. 495/88 נקבע כי המבקשים רכשו את המקרקעין כדין מאת בעליהם ומכאן החובה הנטענת. 2 4. מנגד, לטענת המשיבה פסק-הדין לא קבע את בעלותם של המבקשים במקרקעין, ומכל מקום פסק-הדין אינו יכול לחייב לרשום את המקרקעין ברישום ראשון בפנקסי המקרקעין שכן דרושים לשם כך תנאים נוספים שצריכים להתקיים. 5. נראה כי עיקרה של המחלוקת יסודה בפרשנות שיש ליתן לסעד האופרטיבי שנפסק בפסק-הדין, סעד שכלל לכאורה, זה לצד זה, סעד של השבה וסעד של אכיפה (על הקושי האפשרי במצב מעין זה, ראו סעיפים 3 ו-9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970).
פסק דין |19/09/2019 |מחוזי – ירושלים
ת"א (ירושלים) 4363-12-21- אריאל טל נגד רשם המקרקעין
שמות השופטים: חיה זנדברג
ב"כ עוה"ד שני ינאי עיריית ירושלים מחלקת הארנונה ע"י ב"כ עוה"ד רון חמד 3. ניתן פסק-דין פסק דין 1. כתב התביעה בתיק זה הוגש לפני כשנה, ביום 2.12.2021 , והתבקש בו בין היתר סעד שעניינו "לקבוע כי המבקש 2 הינו הבעלים של הדירה החל מיום 16/7/15 וכן כי המבקש 1 בעל זכויות מגורים בדירה. . . " (עמ' 5 לכתב התביעה, פסקה ג). בכתב התביעה נטען כי "לביהמ"ש נכ' זה הסמכות המקומית והעניינית לדון בתובענה זו מאחר ומדובר בקביעת בעלות במקרקעין" (פסקה 14 לכתב התביעה). 2. בעקבות הבהרת רשם המקרקעין כי "על הנכס רשומים עיקולים רבים, ולפיכך עובר למתן הכרעה בשאלת בעלות בנכס, יש מקום לצרף להליך כל אותם צדדים שלישיים שעניינם עשוי להיפגע במסגרת הליך זה" (פסקה 7 לכתב ההגנה), הודיע ב"כ התובעים בקדם משפט שהתקיים ביום 11.9.2022 כי "אגיש כתב תביעה מתוקן תוך שבעה ימים" (עמ' 3 לפרוטוקול). על כן, בקדם המשפט האמור ניתנה החלטה לפיה "עד ליום 18.9.2022 יגיש ב"כ התובעים כתב תביעה מתוקן, אליו יצורפו כלל הגורמים המופיעים בנסח המקרקעין כצד להליך". 3. חרף ההחלטה האמורה, עד עתה – בחלוף כשלושה חודשים – לא הוגש כתב תביעה מתוקן, כפי שיפורט. 4. ביום 14.9.2022 הגישו התובעים בקשה למחיקת סעד הבעלות שנכלל בכתב התביעה והוסיפו וטענו שלפיכך "מתייתר תיקון כתב התביעה וצירוף נתבעים נוספים" (פסקה 3 לבקשה). נוכח בקשה זו ניתנה ביום 15.9.2022 החלטה לאמור: "מתבקשת התייחסות הצדדים עד ליום 22.9.22 לסוגיית הסמכות העניינית בהינתן סוגיית אי-הכללת הסעד של בעלות בכתב התביעה". 5. ביום 23.9.2022 הגיב ב"כ התובעים וביקש "לאפשר לתובע לתקן את הסעדים באופן שיקנה לביהמ"ש נכ' זה את הסמכות העניינית" (פסקה 9, פסקה שנייה לתגובה).
פסק דין |18/12/2022 |מחוזי – ירושלים
ת"א (ירושלים) 36388-01-22- שלמה יששכר נגד איתמר רואי
שמות השופטים: אלעד לנג
אברהם זיני 5. עזרא נפתלי 6. יפעת נפתלי 7. עיריית ירושלים – אגף הרווחה 8. יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים 9. לשכת רישום מקרקעין – ירושלים (נמחק) החלטה 1. לפני בקשות לסילוק תובענה על הסף מחמת היעדר סמכות עניינית, התיישנות, מניעות, היעדר יריבות והיעדר עילה והיותה טורדנית, כמו גם מכח כך שלא קוימו תנאים שנקבעו להגשת התביעה בפסק-דין קודם שניתן בין חלק מהצדדים. 2. עניינה של התביעה שבפניי בדרישת התובע להורות על ביטול היתר בנייה שניתן לנתבעים 1-2 (שכנים בבית משותף בו לתובע זכויות בעלות בשתי יחידות דיור); ביטול תיקון שנערך לצו הבית המשותף על יסוד היתר הבנייה שניתן לנתבעים 1-2; הריסה והתאמת בנייה שנערכה על ידי נתבעים 1-2 ו-3-6 (שכנים נוספים בבית המשותף) וסילוק ידם של כל אלה מ"רכוש משותף" אשר חלקו נכלל בשטח שתוקן בצו הבית המשותף, כמו גם חיוב הנתבעים 1-6 בתשלום דמי שכירות ראויים בגין השימוש האמור שנעשה על ידם ברכוש המשותף. עוד עותר התובע לחייב את הנתבעים 1-2 ואת הנתבעים 5-6 בתשלום פיצוי בגין שימוש בדירתם כ"דירה מפוצלת" ולחילופין לחייבם בתשלום דמי איזון על כל ה"הרחבות" שביצעו המנצלות את "השטח העודף" על שטח דירתם המקורי. 3. התובע עותר לקבלת הסעדים האמורים לעיל על יסוד טענותיו לפיהן, בתמצית, בשנות ה-90 של המאה הקודמת ובשנת 2003 בנו הנתבעים 1 ו-2 הרחבות לדירתם, בין היתר, על יסוד היתר בנייה "מפוקפק" (כלשון התובע) אשר ביחד עם תשריט מטעה שהוגש מטעמם הביא לתיקון צו הבית המשותף על ידי המפקח על הבתים המשותפים ול"סיפוח" שטחים משותפים לבעלותם. בתוך כך, טוען התובע כי רשם המקרקעין הוטעה לחשוב כי התשריט שהוגש למפקח על בתים משותפים תואם את היתר הבנייה שניתן לנתבעים 1-2 (ראה פרק א' לכתב התביעה ובפרט ס' 6 לכתב התביעה).
החלטה |06/02/2023 |שלום – ירושלים
ת"א (ירושלים) 4517-07-23- רויטל בילו נגד לשכת רישום מקרקעין- ירושלים
שמות השופטים: שושנה ליבוביץ
רישום מקרקעין – ירושלים 2. ארלדן השקעות בע"מ פסק דין 1. עניינה של התובענה במתן צו עשה המורה על רישום הורי התובעים כבעלי הזכויות בדירה ברחוב הכמון 16 ירושלים הידועה כגוש 28113 חלקה 10 תת חלקה 17 (להלן: הדירה). 2. התשתית העובדתית, כפי שהיא עולה מכתבי הטענות ומהנספחים שמצורפים להם, היא כדלקמן: (א) המקרקעין הידועים כגוש 28113 חלקה 10 (להלן: המקרקעין) היו בבעלות משותפת של הנתבעת 2, חברת ארלדן השקעות בע"מ (ובשמה הקודם "ארלדן נכסים בע"מ", להלן: החברה), שהחזיקה ברוב חלקי הנכס (9,977/15,077) ו-11 בעלים משותפים בחלקים קטנים (להלן: השותפים). במהלך שנת 1989 נעשתה עסקה למכירת חלקי השותפים לחברה שרכשה מהם את הזכויות והפכה לבעלים יחידי במקרקעין. השותפים חתמו על ייפוי כוח בלתי מוגבל לטובת עורך דין ממשרד החברה. על המקרקעין הוקם פרויקט ונבנו עשרות דירות מגורים. (ב) הוריהם של התובעים, בני הזוג משה ועליה בילו ז"ל (להלן: בני הזוג בילו) רכשו את הדירה מהחברה ביום 1.2.90 (הסכם המכר מצורף לכתב ההגנה כנספח 1). הם שלמו עבור הדירה את מלוא התמורה וביום 9.2.90 נרשמה לטובת הערת אזהרה בפנקס הזכויות (העתק מפנקס הזכויות צורף לכתב התביעה כנספח 7). העסקה דווחה לרשויות כדין והתקבלו אישורי מיסים ועירייה (האישורים צורפו לכתב התביעה כנספח 8). הם קבלו את החזקה בדירה והחזיקו בה עשרות שנים. (ג) במהלך שנת 1999 נרשם על המקרקעין בית משותף, נרשמו הערות אזהרה בגין מכירת הדירות מהחברה לקונים בפרויקט, לרבות בני הזוג בילו, והחל רישום במרשם המקרקעין של הזכויות בדירות על שמם.
פסק דין |02/03/2024 |מחוזי – ירושלים
ע"א 273/12- מבקש העיון נגד
שמות השופטים: ליאת בנמלך
לשכת רישום המקרקעין בירושלים בקשה לעיון בתיק בית המשפט החלטה 1. ביום 2.11.2014 ניתן תוקף של פסק דין להסדר פשרה אליו הגיעו הצדדים להליך זה בנוגע לזכויות בחלקת מקרקעין בירושלים (להלן: המקרקעין). בבקשה שבפניי (אשר הועברה להכרעתי נוכח חלופי גברי בלשכת הרשמים) עותר המבקש לעיין בהסדר הפשרה האמור, בציינו כי הוא ובני משפחתו מתגוררים במקרקעין וכי קיבלו דרישה לפנותם. בתשובה לתגובת המערערים – אשר הביעו התנגדות לעיון המבוקש – הוסיף מבקש העיון והבהיר כי הוא ובני משפחתו מתגוררים במקרקעין האמורים למעלה מ-45 שנים, וכי על ההליכים המשפטיים דנן נודע לו לראשונה ביום 7.12.2014 עת נשלחה לו דרישה לסילוק יד. 2 המערערים מתנגדים לעיון המבוקש, שכן לפי טענתם מבקש העיון מתגורר בדירה המצויה בסמיכות למקרקעין ולא במקרקעין עצמם. על פי הטענה מבקש העיון מסיג גבול במקרקעין ואין לו בהם כל זכות בדין. עוד טוענים המערערים כי הסדר הפשרה הוא הסכם מסחרי פרטי ועיון בו יפגע בפרטיותם, וכן סבורים הם כי יש לדחות את הבקשה שכן זו נגועה בחוסר תום לב, והם מציינים בהקשר זה את התנהלותו של מבקש העיון, אשר לדבריהם איים על בא-כוחם. 2. לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים (המשיבים השאירו את הבקשה לשיקול דעת ואילו המערערים התנגדו לה כאמור) ובחומר שבתיק, הגעתי לכלל מסקנה כי יש להיעתר לבקשת העיון. הכלל הנגזר מעקרון פומביות הדיון וחופש המידע הוא כי יש לאפשר עיון במסמכים המצויים בתיקי בית-המשפט "אלא אם קיימים הוראה תחיקתית או טעם כבד-משקל הנגזר ממנה המצדיקים, באיזון כולל, את מניעת העיון או הפרסום" (ע"א 4825/97 גהל נ' פקיד השומה למפעלים גדולים, פ"ד נה(2) 433, 437 (2000).
החלטה |10/05/2015 |בית המשפט העליון
רע"א 7265/23- עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נגד פלוני
שמות השופטים: נ סולברג
הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים, מיום 12.6.2023 , בע"א 47689-09-22 ו-ע"א 56020-10-22, שניתן על-ידי כבוד השופטים: מ' ברעם, ח' מ' לומפ ו-א' נחלון בשם המבקשת: עו"ד ישראל בלום; עו"ד ענת אלבק בשם המשיבים 2-1: עו"ד חנוך ברונזניק בשם המשיבה 3: עו"ד יפעת פנקס פוליטי; עו"ד שאול איבצן בשם המשיבים 4: עו"ד טליה רג'ואן החלטה 1. בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים, מיום 12.6.2023 , בע"א 47689-09-22 וע"א 56020-10-22 (השופטים מ' בר-עם, ח' מ' לומפ ו-א' נחלון) שבגדרו חויבה המבקשת, עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: עמידר), בתשלום פיצויי נזיקין בגין מסירת מידע שגוי על אודות מצבו המשפטי של נכס, כפי שיפורט להלן. רקע עובדתי 2. במהלך שנת 2010, התעניינו המשיבים 2-1 (להלן: הרוכשים), ברכישת דירת מגורים בשכונת מורשה (מוסררה) בירושלים (להלן: הדירה). הזכויות בדירה הוחזקו אותה שעה בשווה אצל אימם של המשיבים 4 (להלן: המוכרת), ואצל אדם אחר. המוכרת, שהחזיקה כאמור ב-50 בדירה 'במושע' (חלק בלתי-מסוים), רכשה את חלקה זמן לא רב לפני כן, ביום 28.7.2010 , מידי רשות הפיתוח, באמצעות עמידר. 3. הרוכשים שכרו את שירותיה של המשיבה 3, עורכת דין במקצועה (להלן: עוה"ד). לצורך קידום העסקה, פנתה עורכת הדין לעמידר, הגורם האחראי על רישום הזכויות בדירה, לצורך בירור מצב הזכויות בה. בין המסמכים שהגיעו לידי עורכת הדין, נפלה סתירה בשאלת מצב הזכויות בדירה: בעוד בהסכם המכר המקורי שבין המוכרת לרשות הפיתוח (להלן: הסכם המכר המקורי), צוין כי הועברו למוכרת 50 מהזכויות בדירה, הרי שבאישור הזכויות שנמסר מעמידר, שנועד לציין את מצב הזכויות העדכני (להלן: אישור הזכויות), צוין כי למוכרת 100 מהזכויות בדירה.
החלטה |03/03/2024 |בית המשפט העליון
בג"צ 2996/21- העמותה לרווחת שיך גראח נגד פקיד הסדר מקרקעין ירושלים
שמות השופטים: י עמית,ע ברון,ד מינץ
פקיד הסדר מקרקעין ירושלים 2. רשם המקרקעין ירושלים 3. מנכ"ל משרד ירושלים ומורשת 4. האפוטרופוס הכללי והכונס הרשמי עתירה למתן צו על תנאי ובקשה לצו ביניים וצו ארעי בשם העותרות: עו"ד שרון קרני-כהן בשם המשיבים: עו"ד ערין ספדי עטילה, עו"ד שרון הואש-איגר פסק-דין השופט י' עמית: עתירה למתן צו על תנאי המורה למשיבים לבוא וליתן טעם מדוע לא יימנעו מהשלמת הליך הסדר זכויות במקרקעין ביחס לגוש 30821 בירושלים המזרחית, עד לבירור הטענה בדבר פגמים שנפלו בפרסום הליך ההסדר. 2 1. העתירה שלפנינו עוסקת בקרקע הנמצאת בשכונת שייך ג'ראח בירושלים. לטענת העותרות, במקום קודם הליך הסדר של המקרקעין, אך הדבר נעשה מבלי שקדם להליך פרסום כנדרש, ולמעשה ללא ידיעת רוב התושבים בשכונה ומבלי שניתנה להם הזדמנות להגיש את תביעתם במסגרת הליך ההסדר. העותרות טוענות כי בחודש אוגוסט 2019 אמנם הופיעה בילקוט הפרסומים הודעה מוקדמת בדבר תחילת הליך ההסדר, אך לא נמסרה על כך הודעה לתושבים, ובהמשך לא בוצעו פרסומים אפקטיביים. עוד נטען כי לאחרונה נודע לעותרות 3-2 כי לפני חודשים אחדים נערכו במקום "ביקור אחד או שניים לכל היותר" של מודדים, אולם האחרונים לא מסרו לתושבים דבר על קיומו של הליך הסדר. עוד נטען כי רק ביום 25.4.2021 נודע לעותרת 2 כי הליך ההסדר התקדם וכי קיים מזה זמן לוח תביעות וזכויות. 2. לטענת העותרות, אי פרסום הליך ההסדר כנדרש פגע בזכותם של התושבים, לא אפשר לתובעים פוטנציאליים להגיש תזכירי תביעה, ומנוגד לרציונל של סופיות המרשם המושתת על עקרון הפומביות. במישור המשפטי, נטען כי היה על פקיד ההסדר להפעיל את הסמכות המוקנית לו מכוח פקודת הסדר זכויות במקרקעין , התשכ"ט-1969 (להלן: פקודת הסדר זכויות במקרקעין אוהפקודה) לברר את דבר הזכויות במקרקעין; וכי המשיבות הפרו את חובת ההגינות ותום הלב.
פסק דין |29/06/2021 |בית המשפט העליון
רע"א 5208/14- יצחק קלינמן נגד יפעת נדב
שמות השופטים: ד ברק ארז
המשפט המחוזי בירושלים מיום 21.7.2014 בעש"א 51445-06-14 שניתנה על ידי השופט י' נועם בשם המבקש 1: המבקש בעצמו בשם המבקשים 5-2: עו"ד אסתי וייסלר החלטה 1. לפני בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 21.7.2014 (עש"א 51445-06-14, השופט י' נועם). בהחלטה זו נדחתה בקשה לעיכוב ביצוע של החלטת המפקח על רישום המקרקעין בירושלים (להלן: המפקח) מיום 15.5.2014 (תיק 234/11), שהוגשה על-ידי המבקשים שבפני. בנוסף לכך, הגישו המבקשים גם בקשה לעיכוב ביצועה של החלטת המפקח, כך שתעוכב המשך שמיעת הראיות הצפויה לפניו ביום 3.8.2014 . 2. המבקשים הם בעלי דירות בבית משותף בירושלים שבו 7 דירות. המשיבה 1 שהייתה בעלת הזכויות באחת הדירות בבניין מכרה אותן למשיב 2 בהסכם מכר שנערך בניהם ביום 1.12.2013 . 2 3. ביום 8.12.2011 הגישו המבקשים תביעה כנגד המשיבה 1 למפקח בשל מחלוקת שהתגלעה ביניהם בעניין תב"ע מספר 13347 (להלן: התב"ע) שיזמה המשיבה 1 ושמאפשרת בנייה ברכוש המשותף. במסגרת תביעתם עתרו המבקשים לקבלת שני סעדים: צו קבוע שיאסור על המשיבה 1 לקדם את התב"ע וצו קבוע נוסף שיאסור עליה כל בנייה ברכוש המשותף. ביום 28.12.2011 , במסגרת דיון שהתקיים בפני המפקח בבקשה שהגישו המבקשים לקבל סעד זמני, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה הם יאפשרו למשיבה 1 להמשיך בהליך התכנוני בכפוף לכך שלתב"ע יתווסף תנאי הקובע כי "התוכנית תפקע מאליה ככל שתוך 3 שנים מרגע אישור התוכנית לא יתקבל היתר בנייה, או ככל שיתקבל פסק דין חלוט הקובע כי למשיבה אין את הרוב הדרוש בפן הקנייני" (להלן: ההסכמה בהליך הביניים). בעקבות הסכמה זו התקיים דיון בוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים וזו הסכימה לכלול את התנאי בתב"ע.
החלטה |28/07/2014 |בית המשפט העליון
תמ"ש (ירושלים) 21760/07- ד י ואח נגד י י ואח
שמות השופטים: איתי כץ
זוהי הדירה (לרבות הקרקע עליה היא בנויה ) אשר לגביה נתבע הסעד במסגרת התביעה דנן (להלן: "הבית "). 6. הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין בירושלים ע"ש הקרן הקיימת לישראל. הורי האיש רשומים כחוכריו לדורות. 7. התובעת עותרת בכתב התביעה למתן הסעדים כדלקמן: א. ליתן פסק דין המצהיר על זכויות בני הזוג- התובעת והנתבע בבית ולהורות לכל מוסד/רשות רלוונטית לרשום את בני הזוג כבעלי הזכויות בשטח /או בשיעור יחסי כפי שייקבע על ידי בית המשפט. ב. ליתן פסק הדין המורה לנתבעים להשלים את רישום הזכויות בבית על שם בני הזוג. ג. להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בין בני הזוג לבין ההורים ובין בני הזוג עצמם על דרך של חלוקתם בעין ו/או על דרך של מכירתם וחלוקת התקבולים בין הצדדים (ההורים ובני הזוג) על פי חלוקה שתקבע על ידי בית המשפט במהלך ההתדיינות ו/או על דרך של איזון ערכו. ד. לחילופין-לחייב את הנתבעים, האיש והוריו, לשלם לתובעת מחצית שווי הבית ולכל הפחות-את מחצית עלות הבית. ה. למנות את ב"כ התובעת ככונס נכסים לצורך ביצוע פסק הדין שיינתן. 8. על פי הסכמת הצדדים שקיבלה תוקף של החלטה הופטרה הנתבעת 3 מהגשת תצהיר עדות ראשית מטעמה ומהתייצבות לדיון עקב מצבה הרפואי. טענות הצדדים טענות התובעת 9. התובעת טוענת כי הזכויות בבית ברח' xx ניתנו לה ולנתבע במתנה על ידי הוריו כבר במועד בו נישאו כפי ששני אחיו הנוספים של הנתבע קבלו כל אחד דירה כאשר לשאר האחים הובטח כי יקבלו את בית ההורים . 10. התובעת מעלה טענה חלופית לפיה הורי הנתבע התחייבו כלפיה וכלפי בנם-הנתבע לתת להם במתנה את הבית. לדבריה, הורי הנתבע אינם יכולים לחזור בהם מהתחייבותם זו הואיל והיא והנתבע שינו את מצבם בהסתמך על אותה התחייבות בין היתר בכך שהשקיעו כספים רבים לצורך השלמת בניית הבית והחזירו הלוואות שנטלו לצורך כך (עמ' 6 לתצהיר עדותה הראשית) .
פסק דין |29/08/2010 |משפחה – ירושלים
ת"א (ירושלים) 4363-12-21- אריאל טל נגד רשם המקרקעין
שמות השופטים: חיה זנדברג
ב"כ עוה"ד שני ינאי עיריית ירושלים מחלקת הארנונה ע"י ב"כ עוה"ד רון חמד 3. ניתן פסק-דין פסק דין 1. כתב התביעה בתיק זה הוגש לפני כשנה, ביום 2.12.2021 , והתבקש בו בין היתר סעד שעניינו "לקבוע כי המבקש 2 הינו הבעלים של הדירה החל מיום 16/7/15 וכן כי המבקש 1 בעל זכויות מגורים בדירה. . . " (עמ' 5 לכתב התביעה, פסקה ג). בכתב התביעה נטען כי "לביהמ"ש נכ' זה הסמכות המקומית והעניינית לדון בתובענה זו מאחר ומדובר בקביעת בעלות במקרקעין" (פסקה 14 לכתב התביעה). 2. בעקבות הבהרת רשם המקרקעין כי "על הנכס רשומים עיקולים רבים, ולפיכך עובר למתן הכרעה בשאלת בעלות בנכס, יש מקום לצרף להליך כל אותם צדדים שלישיים שעניינם עשוי להיפגע במסגרת הליך זה" (פסקה 7 לכתב ההגנה), הודיע ב"כ התובעים בקדם משפט שהתקיים ביום 11.9.2022 כי "אגיש כתב תביעה מתוקן תוך שבעה ימים" (עמ' 3 לפרוטוקול). על כן, בקדם המשפט האמור ניתנה החלטה לפיה "עד ליום 18.9.2022 יגיש ב"כ התובעים כתב תביעה מתוקן, אליו יצורפו כלל הגורמים המופיעים בנסח המקרקעין כצד להליך". 3. חרף ההחלטה האמורה, עד עתה – בחלוף כשלושה חודשים – לא הוגש כתב תביעה מתוקן, כפי שיפורט. 4. ביום 14.9.2022 הגישו התובעים בקשה למחיקת סעד הבעלות שנכלל בכתב התביעה והוסיפו וטענו שלפיכך "מתייתר תיקון כתב התביעה וצירוף נתבעים נוספים" (פסקה 3 לבקשה). נוכח בקשה זו ניתנה ביום 15.9.2022 החלטה לאמור: "מתבקשת התייחסות הצדדים עד ליום 22.9.22 לסוגיית הסמכות העניינית בהינתן סוגיית אי-הכללת הסעד של בעלות בכתב התביעה". 5. ביום 23.9.2022 הגיב ב"כ התובעים וביקש "לאפשר לתובע לתקן את הסעדים באופן שיקנה לביהמ"ש נכ' זה את הסמכות העניינית" (פסקה 9, פסקה שנייה לתגובה).
פסק דין |18/12/2022 |מחוזי – ירושלים
ת"א (ירושלים) 4517-07-23- רויטל בילו נגד לשכת רישום מקרקעין- ירושלים
שמות השופטים: שושנה ליבוביץ
רישום מקרקעין – ירושלים 2. ארלדן השקעות בע"מ פסק דין 1. עניינה של התובענה במתן צו עשה המורה על רישום הורי התובעים כבעלי הזכויות בדירה ברחוב הכמון 16 ירושלים הידועה כגוש 28113 חלקה 10 תת חלקה 17 (להלן: הדירה). 2. התשתית העובדתית, כפי שהיא עולה מכתבי הטענות ומהנספחים שמצורפים להם, היא כדלקמן: (א) המקרקעין הידועים כגוש 28113 חלקה 10 (להלן: המקרקעין) היו בבעלות משותפת של הנתבעת 2, חברת ארלדן השקעות בע"מ (ובשמה הקודם "ארלדן נכסים בע"מ", להלן: החברה), שהחזיקה ברוב חלקי הנכס (9,977/15,077) ו-11 בעלים משותפים בחלקים קטנים (להלן: השותפים). במהלך שנת 1989 נעשתה עסקה למכירת חלקי השותפים לחברה שרכשה מהם את הזכויות והפכה לבעלים יחידי במקרקעין. השותפים חתמו על ייפוי כוח בלתי מוגבל לטובת עורך דין ממשרד החברה. על המקרקעין הוקם פרויקט ונבנו עשרות דירות מגורים. (ב) הוריהם של התובעים, בני הזוג משה ועליה בילו ז"ל (להלן: בני הזוג בילו) רכשו את הדירה מהחברה ביום 1.2.90 (הסכם המכר מצורף לכתב ההגנה כנספח 1). הם שלמו עבור הדירה את מלוא התמורה וביום 9.2.90 נרשמה לטובת הערת אזהרה בפנקס הזכויות (העתק מפנקס הזכויות צורף לכתב התביעה כנספח 7). העסקה דווחה לרשויות כדין והתקבלו אישורי מיסים ועירייה (האישורים צורפו לכתב התביעה כנספח 8). הם קבלו את החזקה בדירה והחזיקו בה עשרות שנים. (ג) במהלך שנת 1999 נרשם על המקרקעין בית משותף, נרשמו הערות אזהרה בגין מכירת הדירות מהחברה לקונים בפרויקט, לרבות בני הזוג בילו, והחל רישום במרשם המקרקעין של הזכויות בדירות על שמם.
פסק דין |02/03/2024 |מחוזי – ירושלים
ת"א (הרצליה) 51798-12-15- יצחק סבן נגד כונסי הנכסים לחלקות 57
שמות השופטים: דוד יצחק
התייחסות להחלטה כאמור, הוגשה על ידי המבקש ביום 4.9.22 במסגרתה עמד המבקש על הפעולות שנעשו לאיתור מידע ו/או מסמכים נוספים בזיקה לסוגיות אליהן התייחס בית המשפט בהחלטתו. 9. לאחר שעמדנו על תמצית הדברים, נדרש כעת להכרעה: 10. לאחר שבחנתי את המסמכים שצורפו על ידי המבקש, וכן את טענות הצדדים ביחס לזכאותו כאמור, נחה דעתי כי בנסיבות העניין קמה למבקש הזכאות לקבלת התמורה בגין מכירת הזכויות במקרקעין, וזאת בכפוף להמצאת אישור מיסים מתוקן. להלן הטעמים למסקנה זו: 11. ראשית, אין חולק כי המבקש לא רשום כבעלים של הזכויות במקרקעין, ואולם אפשר שבחינת זכויות קנייניות במקרקעין תיעשה על סמך ראיות נסיבתיות, ובלבד שאלה ראיות מספקות לשם הוכחת הזכאות הנטענת. בתי המשפט מצאו, לא אחת, להכריע בדבר זכויות במקרקעין, לרבות באופן המזכה בסעד לתיקון מרשם המקרקעין, על בסיס ראיות נסיבתיות (ראו: ה"פ (מחוזי י-ם) 44661-10-11 הדר הפודים בע"מ נ' רשם המקרקעין ירושלים (נבו 30.05.2012 ); ת"א (מחוזי י-ם) 6128-03-19 גאבר צודקי נ' אמין אבו סביח (נבו 21.11.2021 ) פס' 65; ת"א (מחוזי י-ם) 42472-11-11 louise meckler נ' רשמת המקרקעין ירושלים (נבו 19.02.2014 )). 12. לפיכך, אין מניעה לבחון את זכאותו הנטענת של המבקש על סמך ראיות נסיבתיות, גם בהעדר רישום במרשם המקרקעין. 4 13. אשר לזכויות אשר נרכשו מהמנוחים טלית – בעניין זה הציג המבקש את הסכם הפשרה בתביעה שהוגשה על ידו כנגד יורשי המנוחים טלית (ה"פ 884/04), אשר קיבל תוקף של פסק דין על ידי בית המשפט המחוזי ביום 14.8.2005 .
החלטה |04/09/2022 |שלום – הרצליה
ת"א (ירושלים) 6705-10-19- ישראל לוי נגד יוסף ליכנשטיין
שמות השופטים: אורן סילברמן
קבעתי גם כי נושא זה אינו נדרש לבחינה במסגרת ההליך שכן ממילא רשומה על המקרקעין הערה תכנונית, דבר שיחייב קבלת אישור תכנוני של עיריית ירושלים על גבי תשריט הבית המשותף כתנאי לרישום הבניין כבית משותף. 21. אופן חלוקת הדירות בין הבעלים אינו שנוי מחלוקת. נקבע כי המחלוקת היחידה בהקשר זה היא בנוגע להערת אזהרה שרשומה לטובת הנתבעת 6. קבעתי כי אין לעכב את הליך פירוק השיתוף עד להכרעה בזכויות הנתבעת 6, שעה שאלה מובאות בחשבון במסגרת החלוקה כך שהערת האזהרה תיוחד לדירה המתאימה על פי התשריט המוצע, ובהעדר מחלוקת עובדתית לאיזו דירה מיוחדת הערה זו. 22. קבעתי כי לא ידונו טענות בדבר "ציון קנייני" לטובת מי שנטען שהוא דייר מוגן באחת הדירות שעה שממילא אין מדובר בזכות קניינית ובהעדר מחלוקת עובדתית בנוגע לזהות הדירה. 23. מאחר והמשכנתא מיוחסת לזכויות התובעים הרי שעליהם יהיה לייחס את המשכנתא לדירה המתאימה שתירשם על שמם והדבר אינו נדרש לבירור במסגרת ההליך. 24. בהתאם לפסק דין חלוט שניתן בנוגע לזכויות הצדדים, החצר והקרקע שמתחת לבניין יירשמו עם פירוק השיתוף כרכוש משותף. 5 25. בהתאם למחלוקות הנדרשות להכרעה הורתי על הגשת נסח מקרקעין מעודכן וההליך נקבע לשמיעת ראיות. 26. ביום 21.02.22 נשמעו ראיות הצדדים ולאחר מכן הוגשו סיכומי טענות הצדדים בכתב. דיון והכרעה 27. לאחר שנשמעו ראיות הצדדים וטענותיהם בסיכומים אין מחלוקת בין הצדדים כי הדרך הראשית בה עלינו ללכת היא פירוק השיתוף במקרקעין על ידי רישום בית משותף בהתאם להוראות סעיף 42(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969. 28. דרך הפירוק האמורה ודאי ראויה כאשר עיקר החלוקה מוסכמת, עולה גם מהשטרות שצורפו בהתאם להחלטתי וגם לא עולה כל טענה בין הצדדים לתשלום דמי איזון.
תקנות הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה) (דיור בהישג יד להשכרה), התשע"ה-2015
סעיף: 12. רישום הערה בפנקסי המקרקעין וברשות מקרקעי ישראל
12. (א) אם זכות הבעלות או החכירה לדורות בחלקה, שעל כולה או על חלק ממנה חלות הוראות תקנות אלה, רשומה בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות אלה: (1) מיום מתן היתר מכוח תכנית, עד תום התקופה הקבועה בתקנה 2, כל עסקה במקרקעין, ביחידות הדיור המיועדות לשכירות בהישג יד להשכרה, טעונה אישור של המנהל; (2) לא ייתן המנהל אישור לעסקה במקרקעין, אלא אם כן מצא שהעסקה אינה סותרת את הוראות תקנות אלה; (3) תנאי להיתר מכוח תכנית שייעדה קרקע לדיור בהישג יד להשכרה יהיה רישום הערה בפנקסי המקרקעין בדבר הצורך באישור המנהל לעסקה במקרקעין; (4) תמה התקופה הקבועה בתקנה 2, ייתן המנהל לבעלים אישור כי אין עוד צורך באישורו לעסקה במקרקעין וכי ניתן למחוק את ההערה מפנקסי המקרקעין; (5) בתקנה זו, "עסקה” – למעט משכנתה ועסקה בין בעלים לזוכה לפי תקנות אלה. (ב) לא היו זכויות החכירה לדורות בקרקע שהיא מקרקעי ישראל שתקנות אלה חלות עליה רשומות בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות סעיף 7 לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה לעניין רישום והעברת זכויות, בשינויים המחויבים. (ג) לבקשת בעל זכות בחלקה כאמור בסעיף קטן (א), רשם המקרקעין ימחק את ההערה שנרשמה לפי סעיף קטן (א), ובלבד שבעל הזכות המציא לרשם המקרקעין אישור מאת המנהל לכך שתמה תקופת ההעמדה לשכירות לפי תקנה 2. (ד) לבקשת בעל זכות כאמור בסעיף קטן (ב), רשות מקרקעי ישראל תאשר כי לא נדרשים עוד אישורים כאמור בסעיף 7 לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, ובלבד שבעל הזכות המציא לרשות מקרקעי ישראל אישור מאת המנהל לכך שתמה תקופת ההעמדה לשכירות לפי תקנה 2.
תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016
סעיף: 36. הסכמה והודעה לבעלי זכויות במקרקעין
הודיעה לגביה שהיא מהמקרים המפורטים להלן, כהודעת רשות מקרקעי ישראל שהיא אינה מתנגדת לבקשה להיתר: (א) בקשה להיתר לשינוי או לתוספת לדירת מגורים קיימת מהוונת בבנייה רוויה; לעניין זה, "בנייה רוויה"-בנייה למגורים של 2 קומות לפחות, שיש בה לא פחות מ-4 דירות-דירה אחת לפחות בכל קומה, הרשומות כבית משותף כהגדר תו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או ראויות להירשם כבית משותף לפי סעיף 142 לחוק האמור ; (ב) בקשה להיתר לגבי נכס מקרקעין שניתנה לגביו הודעה של רשות מקרקעי ישראל על כך שהוקנו זכויות הבעלות בו לפי סעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל; (ג) בקשה להיתר לגבי נכס מקרקעין שנרכשו לגביו, במסגרת הליך של מכ רז פומבי, מלוא זכויות הבנייה הקיימות וכן שולמה מלוא התמורה בעד אפשרויות תכנוניות עתידיות בנכס; בפסקה זו, "נכס מקרקעין"-כהגדרתו בסעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל; (7) אין בפסקאות (4) או (6) כדי לגרוע מזכותה של רשות מקרקעי ישראל לפי כל דין, לרבות הזכות לגבות תמורה בעד הבנייה או השימוש בקרקע. (ו) בתקנות אלה, "בעל זכות במקרקעין"-אחד מאלה: (1) במקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין ושאינם בית משותף כמשמעותו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ((להלן-בית משותף)-הבעל הרשום או חוכרו; (2) במקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין ושאינם בית משותף והם בבעלות משותפת או חכורים ל כמה חוכרים במשותף-בעל רשום או חוכר; (3) בבית משותף, כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף; (4) במקרקעין שאינם רשומים במרשם המקרקעין-מי שחייב עליהם בתשלום מס רכוש וקרן פיצויים לפי הרשום בפנקסים המנוהלים לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961, או מי שהיה חייב במס
תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997
סעיף: 2. נושאי הבחינה
(יז) סעיפים 1, 4, 5, 7 עד 8 לחוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968; (יח) חוק–יסוד: מקרקעי ישראל; (יט) חלק א', פרק א' בחלק ב', פרקים א' ו–ב' בחלק ג' לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972; (כ) תקנות הגנת הצרכן (גודל האותיות בחו זה אחיד), התשנ"ה-1995; (כא) פרקים ד', ו' ו–ח' לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979; (כב) צו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974; (כג) צו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשנ"ה-1995; (כד) תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז -1997; (כה) תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997; (כו) תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004; (2) עקרונות ומושגי יסוד בנושאים אלה: (א) מקרקעין: (1) זכויות במקרקעין; (1א) הסדר מקרקעין, מקרקעין מוסדרים ומקרקעין לא–מוסד רים; (2) דיירות מוגנת; (3) בעלות משותפת במקרקעין (בעלות במושע) ופירוק שיתוף; (4) בתים משותפים, רכוש משותף, הצמדות; (5) דרכי איתור מידע על בעלות ושעבודים של נכסים: לשכת רישום במקרקעין, נסח רישום מקרקעין, רשם המשכונות, מינהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות, מינהל אזור יהודה ושומרון , משכון ורישום משכון ברשם המשכונות, מושגי יסוד במשכנתאות; (6) הבטחת השקעות של רוכשי דירות: הערת אזהרה ומשמעותה; (ב) מינהל מקרקעי ישראל: חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, דמי הסכמה, דמי היוון, דמי היתר, העברת זכויות במגורים
תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997
סעיף: 2. נושאי הבחינה
, משכון ורישום משכון ברשם המשכונות, מושגי יסוד במשכנתאות; (6) הבטחת השקעות של רוכשי דירות: הערת אזהרה ומשמעותה; (ב) מינהל מקרקעי ישראל: חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, דמי הסכמה, דמי היוון, דמי היתר, העברת זכויות במגורים בקרקע עירונית של מינהל מקרקעי ישראל, זכויות ביישובים חקלאיים; (ג) חובות ואיסורים על מתווך במקרקעין; (ד) מכירות נכסים מיוחדות: מכירת נכסי עיזבון על ידי עיזבון או מנהל עיזבון, מכירת נכסים אגב הסכם גירושין; (ה) הוצאה לפועל – הליך כינוס נכסים בהוצאה לפועל; (ו) תכנון ובנייה: (1) מוסדות תכנון: מועצה ארצית, ועדה מחוזית, ועדה מקומית, ועדה מרחבית, ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה; (2) תכניות בנייה ורישוי: תכנית מיתאר ארצית, תכנית מיתאר ארצית (תמ"א) 38, תכנית מיתאר מחוזית, תכנית מיתאר מקומית, תכנית מיתאר מקומית ברמה מפורטת, היתר בנייה, "הקלה", היתר לשימוש חורג; תעודת גמר ("טופס 4"); (3) זכויות בנייה; (4) שינוי ייעוד; (5) הפקעה; (6) היטל השבחה; (ז) מיסוי מקרקעין: (1) מס שבח; (2) מס רכישה; (3) מס ערך מוסף בעסקאות מקרקעין; (ח) חוזים: (1) הגדרת חוזה; (2) זיכרון דברים; (3) תרופה
תקנות מינהל מקרקעי ישראל (מאגר המידע), התשס"ד-2004
סעיף: 1. הגדרות
1. בתקנות אלה – "בעל זכות" – בעל זכות על פי חוזה לגבי דירה; "דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, למעט בנחלה ובמשק עזר כמשמעם בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל: "דמי חכירה מהוונים" – דמי חכירה שנתיים משולמים מראש בעד תקופת החכירה או יתרתה; "דמי חכירה ראשוניים" – סכום חד-פעמי השווה לחלק מערך הקרקע שעליה בנויה הדירה, ששילם בעל זכות על פי חוזה חכירה למינהל, או שנזקף לזכותו, בעת רכישת הזכות; "דמי חכירה שנתיים" – התשלום שמשלם בעל זכות על פי חוזה חכירה למינהל מדי שנה בגין שימוש בקרקע שעליה בנויה הדירה, בהתאם למטרת ההקצאה; "המינהל" – כמשמעותו בסעיף 2 לחוק; "חוזה" – חוזה פיתוח, חוזה חכירה, חוזה חכירת משנה או חוזה מכר שבין המינהל ובין בעל זכות לגבי דירה; "מאגר המידע" – כמשמעותו בסעיף 4טו לחוק; "מנהל מאגר" – כהגדרתו בסעיף 7 לחוק הגנת הפרטיות, התשמ"א-1981; "מקרקעין" – מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, שייעודם על פי החוזה הוא למגורים, שזכויות החכירה בהם אינן רשומות בפנקסי המקרקעין; "נותן שירות" – אדם אשר מנהל אצלו, לרבות באמצעות נציגו או בא כוחו, רישום של זכויות בקשר למקרקעין או שחתם חוזה עם משרד הבינוי והשיכון או עם מינהל מקרקעי ישראל למכירתם, השכרתם או ניהולם של מקרקעין והתחייב בו לטפל ברישום זכויות בקשר למקרקעין בפנקסי המקרקעין; "פנקסי המקרקעין" – הפנקסים המנוהלים לפי סעיף 123 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין); "נתונים מזהים" – נתונים מזהים במינהל של דירה, לפי גוש, חלקה, תת-חלקה, כסימונם בעבר ובהווה.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז , שערך משרד הבינוי והשיכון במסגרת ביצוע פרוגרמה שנתית לבניה למגורים ובמסגרת הזכיה; (24) הענקת זכויות במקרקעין למי שמשרתים בכוחות הבטחון או עבורם, במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צבא הגנה לישראל ובאישור שר הבטחון; (24א) הענקת זכויות במקרקעין ביישובי המיעוטים, למי שמשרתים או ששירתו בכוחות הביטחון שנתיים לפחות, לצורך בניה למגורים, לפי המלצת משרד הביטחון; (25) הענקת זכויות במקרקעין למגורים, או לבניה עצמית של יחידה אחת למגורים, לנזקק כמשמעותו בחוק שירותי הסעד, התשי"ח-1958; (26) רכישת מקרקעין על-ידי מינהל מקרקעי ישראל; (27) (בוטלה); (28) הענקת זכויות בקרקע חקלאית, לצורכי חקלאות לרבות למגורי החקלאים, במסגרת הקמה, ביסוס או הרחבה של ישובים קהילתיים, חקלאיים או כפריים, והכל באזורים הכלולים במחוזות הצפון והדרום כמשמעותם בהודעה שפרסמה הממשלה מתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (29) (א) מתן הרשאה נוספת לכרייה ולחציבה של אבן לבעל הרשאה קוד מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א)
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז , שערך משרד הבינוי והשיכון במסגרת ביצוע פרוגרמה שנתית לבניה למגורים ובמסגרת הזכיה; (24) הענקת זכויות במקרקעין למי שמשרתים בכוחות הבטחון או עבורם, במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צבא הגנה לישראל ובאישור שר הבטחון; (24א) הענקת זכויות במקרקעין ביישובי המיעוטים, למי שמשרתים או ששירתו בכוחות הביטחון שנתיים לפחות, לצורך בניה למגורים, לפי המלצת משרד הביטחון; (25) הענקת זכויות במקרקעין למגורים, או לבניה עצמית של יחידה אחת למגורים, לנזקק כמשמעותו בחוק שירותי הסעד, התשי"ח-1958; (26) רכישת מקרקעין על-ידי מינהל מקרקעי ישראל; (27) (בוטלה); (28) הענקת זכויות בקרקע חקלאית, לצורכי חקלאות לרבות למגורי החקלאים, במסגרת הקמה, ביסוס או הרחבה של ישובים קהילתיים, חקלאיים או כפריים, והכל באזורים הכלולים במחוזות הצפון והדרום כמשמעותם בהודעה שפרסמה הממשלה מתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (29) (א) מתן הרשאה נוספת לכרייה ולחציבה של אבן לבעל הרשאה קוד מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א)
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008
סעיף: 1. הגדרות
1. בחוק זה – "בית משותף", "בעל דירה", "דירה", "רכוש משותף" – כהגדרתם בסעיף 52 לחוק המקרקעין; "החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים" – החלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים, שהתקבלה במוסד תכנון, לאחר שהתקיימו כל אלה או החלטה לפי סעיף 145(ב1) או 145א1 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), כי הבקשה להיתר עומדת בתנאים האמורים בסעיף 145(ב1) האמור: (1) מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות אחרות ולתכניות מופקדות, ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, ככל שנקבעו; (2) מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות והמתוכננות בסביבתה; (3) הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבנייה – מוסד התכנון החליט בהן; "היתר בניה" – היתר לפי חוק התכנון והבניה, או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים; "הרחבה" – הגדלה של שטח דירה קיימת; "חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; "חוק פינוי ובינוי" – חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006; "מפקח" – כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המקרקעין; "מתחם פינוי ובינוי" – כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016; "עסקה לפי תוכנית החיזוק" – כהגדרתה בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017; "עסקה ראשונה לפי תוכנית החיזוק" – עסקה לפי תוכנית החיזוק שנחתמה על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, שלא קדמה לה עסקה לפי תוכנית החיזוק בין אותו יזם ובין בעל דירה אחר באותו בית משותף; "תכנית החיזוק" – כל אחת מאלה: (1) תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), כפי שתהיה בתוקף מזמן לזמן; (2) תכנית שבין מטרותיה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שהוכנה לפי הוראות תכנית המיתאר הארצית האמורה בפסקה (1), הכוללת הוראות שמאפשרות מתן היתר מכוחה, לפי חוק התכנון והבנייה, בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר, למעט תכנית כאמור החלה במתחם פינוי ובינוי; (3) תכנית החלה על מבנה הטעון חיזוק, כהגדרתו בסעיף 70א לחוק התכנון והבנייה, שמתנה את מימושה בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בדרך של הריסה ובנייה מחדש או בדרך של חיזוק לפי תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה כהגדרתו בסעיף האמור, למעט תכנית כאמור החלה במתחם לפינוי ובינוי.
כל הזכויות שמורות ©