כל הזכויות שמורות ©
מיסוי מקרקעין באזור חיפה והצפון מתאפיין בפסיקה ענפה המתמודדת עם מגוון סוגיות מיסוי ייחודיות לאזור. בית המשפט המחוזי בחיפה וועדות הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שלידו תרמו תרומה משמעותית לפיתוח ההלכה בתחום, תוך התייחסות למאפיינים המיוחדים של שוק הנדל"ן בצפון הארץ ולעסקאות המורכבות המתבצעות בו.
אחד העקרונות המרכזיים שהתגבשו בפסיקה הוא אופן קביעת שווי המכירה לצורך חישוב מס שבח ומס רכישה. כפי שנקבע בפסיקה מנחה:
ו"ע 17022-09-19 יהבים ניהול פרויקטים לבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז תל אביב (ניתן ב-30/11/2021):
"בעסקאות שנעשו בכתב ושהתמורה בהן נקבעה בתום לב ובהעדר יחסים מיוחדים יקבע השווי בהתאם לתמורה החוזית, ואילו כאשר תנאי זה לא מתקיים – יקבע השווי בהתאם לשווי שוק שבין מוכר מרצון לקונה מרצון."
עיקרון זה יושם בהרחבה גם בפסיקה של ועדות הערר בחיפה, המדגישות את חשיבות בחינת נסיבות העסקה ומאפייניה הייחודיים, במיוחד בעסקאות מורכבות הכוללות מרכיבים נוספים מעבר למקרקעין עצמם, כגון הסכמי פיתוח או התחייבויות נלוות בפרויקטים באזור הצפון.
בעניין חישוב מס רכישה בעסקאות מורכבות, במיוחד בפרויקטים מסחריים גדולים באזור חיפה, נקבעו הלכות חשובות:
ע"א 1210/16 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' בריטיש ישראל השקעות בע"מ (ניתן ב-08/07/2021):
"לפנינו שלושה ערעורים שנידונו במאוחד על החלטותיהן של ועדות הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, ורכישה), התשכ"ג-1963"
בית המשפט העליון קבע בפסק דין זה עיקרון מנחה בנוגע לעסקאות מורכבות באזור הצפון, לפיו יש לחשב את מס הרכישה המופחת משווי המקרקעין ולא משווי המניות. פסיקה זו השפיעה באופן משמעותי על תכנון עסקאות מקרקעין מורכבות בחיפה והקריות, במיוחד בהקשר של מרכזים מסחריים ופרויקטים רחבי היקף.
נושא מרכזי נוסף שהתפתח בפסיקה של ועדות הערר באזור חיפה הוא הגדרת "דירת מגורים" לצורך מס רכישה:
ו"ע 25210-02-21 משי בן עוז נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (ניתן ב-26/06/2023):
"המחלוקת בערר זה עוסקת בשאלה מהו הנכס שרכשה העוררת… האם, כטענתה, רכשה 'דירת מגורים', או שמא רכשה קרקע, כפי עמדת המשיב"
פסיקה זו מתייחסת לסוגיה מהותית בשוק הנדל"ן בחיפה והצפון, במיוחד לאור ההתפתחות המואצת של פרויקטים חדשים באזור והשאלות המתעוררות בנוגע לסיווג הנכסים ואופן מיסויים. הבחנה זו בין רכישת דירת מגורים לרכישת קרקע משפיעה באופן ישיר על שיעורי המס החלים ועל תכנון המס האופטימלי בעסקאות.
אזור חיפה והקריות מאופיין בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית, ובתי המשפט התמודדו עם סוגיות ייחודיות בהקשר זה:
עסקאות קומבינציה נפוצות באזור חיפה בשל ערך הקרקעות והטופוגרפיה המאתגרת:
שוק הנדל"ן בצפון מאופיין באחוז גבוה של קרקעות בניהול רשות מקרקעי ישראל:
יש לבחון את מהות העסקה האמיתית ולא רק את צורתה החיצונית, כפי שנקבע בשורת פסקי דין של ועדות הערר בחיפה. זאת במיוחד בעסקאות מורכבות הכוללות:
חשיבות הדיווח המדויק והמלא על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין חיפה, במיוחד:
הפסיקה בתחום מיסוי מקרקעין בחיפה מתאפיינת בהתפתחות מתמדת והתמודדות עם סוגיות מורכבות המשקפות את הדינמיות של שוק הנדל"ן באזור הצפון. בתי המשפט וועדות הערר שמים דגש על בחינת מהות העסקאות ולא רק על צורתן הפורמלית, תוך שמירה על עקרונות של ודאות משפטית ויעילות מנהלית.
לאור הגידול המשמעותי בפרויקטים של התחדשות עירונית בחיפה והקריות, צפויה המשך התפתחות הפסיקה בנושאי מיסוי עסקאות תמ"א 38, פינוי-בינוי ועסקאות קומבינציה מורכבות. כמו כן, בשל מאפייניו הייחודיים של שוק הנדל"ן בצפון, צפויה התמודדות עם סוגיות חדשות הנוגעות למיסוי עסקאות משולבות של מגורים, מסחר ותעשייה.
עבור משקיעים, יזמים ורוכשי דירות באזור חיפה והצפון, ההיכרות עם פסיקת המס הייחודית והתייעצות עם מומחי מיסוי מקרקעין המתמחים באזור הצפון הינה קריטית להבטחת תכנון מס אופטימלי ולמניעת חשיפה לסיכוני מס מיותרים בעסקאות נדל"ן.
ו"ע (חיפה) 25437-10-19- צבי יעקובוביץ נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
שמות השופטים: אורית וינשטיין הוועדה
סימון – חברת הוועדה עו"ד חיים שטרן -חבר הוועדה העוררים: צבי יעקובוביץ עדי אדל יעקובוביץ ע"י ב"כ עו"ד תומר וסרמן נגד המשיב: מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ע"י ב"כ עו"ד ענבל בר-און מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי) פסק דין יו"ר הוועדה, כבוד השופטת אורית וינשטיין: 1. הערר שבפנינו עניינו החלטת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב) מיום 22.9.2019 , במסגרתה דחה בקשה מיום 26.5.2019 ותוספת לבקשה מיום 17.9.2019 , שהוגשה על ידי העוררים, ה"ה צבי ועדי אדל יעקבוביץ (להלן – העוררים), לתיקון שומת מס הרכישה העצמית (להלן – הבקשה לתיקון שומה), שהגישו בקשר עם רכישת דירת מגורים ברחוב אביר מרק 27, חיפה (להלן – הדירה). העוררים רכשו את הדירה על פי הסכם מיום 7.1.2018 (להלן – הסכם הרכישה) בין העוררים (הרוכשים) לבין המוכרת, גב' יפה אלחדד (להלן – המוכרת). הסכם הרכישה הותנה בכך (ראו סעיף 2.5 לו) כי יוסר צו הריסה שנרשם על חריגות בנייה בדירה וכן יינתן היתר מצב סופי לדירה (להלן – התנאים המתלים), וזאת בתוך 8 חודשים ממועד החתימה על הסכם הרכישה. 2. במועד רכישת הדירה על ידי העוררים היתה בבעלותם דירת מגורים נוספת (להלן – הדירה הנוספת), אשר נרכשה על ידם ביום 23.2.2010 ובה התגוררו. בשומתם העצמית למשיב דיווחו העוררים על רכישת הדירה והתחייבו למכור את הדירה הנוספת בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה – קרי: עד ליום 7.7.2019 . 2 זאת, בהתאם להוראה שנקבעה בתיקון מס' 85 (הוראת שעה) לסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963 (להלן – החוק). לאור הצהרתם זו, שילמו העוררים מס רכישה לפי מדרגות מס רכישה מופחתות, לאחר שהמשיב הקפיא את הליכי הגבייה על יתרת מס הרכישה (על דירה שנייה) עד תום התקופה של 18 חודשים מיום העסקה.
פסק דין |06/05/2021 |מחוזי – חיפה
ע"א 6672/19- יוסף יקותיאלי נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
שמות השופטים: א חיות,נ סולברג,ג קרא
7 שלישית, וכאן מקדימים אנו מעט את המאוחר, נראה שיש ממש בטענת ב"כ המערערים, על חוסר ודאות בנוגע לאופן חישובו, טיבו ושיעורו, של רכיב 'הרווח היזמי'; הא ראיה הדברים שנכתבו בעניין זה בפסק-הדין מושא הערעור, כמו גם בפסקי דין אחרים שיצאו תחת ידי הוועדה (ראו למשל: ו"ע (מינהליים חי') 24859-01-16 שוורץ נ' מיסוי מקרקעין חיפה, פסקה 20 ( 30.11.2017 ); ו"ע (מינהליים חי') 38114-03-15 חנין נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, פסקאות 28/27 ( 4.5.2017 )). 12. הנה כי כן, לפנינו שאלה משפטית, הנוגעת לכללי השמאות לחישוב המס בעסקאות קומבינציה (סעיף 90 לחוק; ע"א 5738/17 חנין נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, פסקה 2 ( 6.12.2020 ) (להלן: עניין חנין); ע"א 5245/04 מנהל מס שבח מקרקעין באר שבע נ' א. ר. אלירם בע"מ, פסקה 8 ( 24.10.2006 ) (להלן: עניין אלירם)). מיניה וביה, הכרעה בה עשויה להשליך גם על האומדן השמאי בענייננו, כך שאיננה תיאורטית. 13. עתה פתוחה לפנינו הדרך להכרעה במחלוקת שבין הצדדים. כפי שניווכח לקמן, המפתח לפתרון הסוגיה המונחת לפנינו, טמון בהבנת עסקת החליפין בין הצדדים לאשורה, כפי שהיא נעשית ברגיל בעסקאות קומבינציה המבוצעת על דרך של מכר חלקי. דרך הילוכנו תהא אפוא זו: תחילה נזכיר מושכלות יסוד במיסוי מקרקעין של עסקאות קומבינציה בכלל, ועסקאות קומבינציה בדרך של מכר חלקי בפרט; לאחר מכן נחדד ונבהיר מהו אותו 'רווח יזמי' שבו אנו מדברים; ולבסוף נידרש לשאלה האם יש לכללו במסגרת חישוב שווי העסקה בין הצדדים.
פסק דין |28/06/2021 |בית המשפט העליון
ע"א 1210/16- מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נגד בריטיש ישראל השקעות בעמ
שמות השופטים: ח מלצר, מ מזוז,ע ברון
מיסוי מקרקעין חיפה המערערת ב-ע"א 1512/17: ארנה סטאר גרופ בע"מ המערערות ב-ע"א 4718/18: סקי דרופ החזקות בע"מ וג. א. פ השקעות פיננסיות בע"מ נגד המשיבה ב-ע"א 1210/16: בריטיש ישראל השקעות בע"מ המשיב ב-ע"א 1512/17: מנהל מיסוי מקרקעין רחובות המשיב ב-ע"א 4718/18: מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ערעורים על פסקי הדין של ועדות הערר: ו"ע 46205-08-11 (השופט ר' סוקול, ורו"ח גלית יחזקאלי-גולןו- שמעון פסטנברג) מיום 1.12.2015 ; ו"ע 35298-10-12 (השופט ב' ארנון, ועוה"ד דב שמולביץ ו-דן מרגליות) מיום 16.11.2016 ;ו"ע 20650-07-16 (השופט ה' קירש, ורו"ח צבי פרידמן ו- יהושע בליצקי) מיום 6.5.2018 . תאריך הישיבה: ט"ו בטבת התש"ף ( 12.1.2021 ) בשם המערער ב-ע"א 1210/16 והמשיבים ב-ע"א 1512/17 וב-ע"א 4718/18: עו"ד עמנואל לינדר בשם המשיבה בע"א 1210/16: עו"ד שרון זיו 2 בשם המערערת בע"א 1512/17: עו"ד גיא בר-און; עו"ד אורית קוך בשם המערערות בע"א 4718/18: עו"ד דורון לוי; עו"ד איתן לדר פסק-דין השופט (בדימ') מ' מזוז: 1. לפנינו שלושה ערעורים שנידונו במאוחד על החלטותיהן שלועדות הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעיןאו החוק): ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה ו"ע 46205-08-11 (השופט ר' סוקול, ורו"ח ג' יחזקאלי-גולן ו- ש' פסטנברג) (להלן: ועדת הערר חיפה); ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי מרכז ו"ע 35298-10-12 (השופט ב' ארנון ועוה"דד' מרגליתו- ד' שמואלביץ) (להלן: ועדת הערר לוד); וועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו ו"ע 20650-07-16 (השופט ה' קירש, ורו"ח צ' פרידמןו- י' בליצקי) (להלן: ועדת הערר תל אביב).
פסק דין |07/07/2021 |בית המשפט העליון
ו"ע (תל אביב) 17022-09-19- יהבים ניהול פרויקטים לבניה בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין מחוז ת"ל אביב
שמות השופטים: בראשות ה קירש
בהתאם לעיקרון זה יש לבדוק את שווים של המקרקעין אשר בבעלות האיגוד, ולפי שווי זה ייגזר מס הרכישה אשר מוטל על הפעולה באיגוד. . . " ראה גם ע"א 1210/16 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' בריטיש ישראל השקעות בע"מ, ניתן ביום 8.7.2021 , לפיו קבע בית המשפט העליון ששווי המקרקעין לעניין תשלום מס הרכישה בשיעור של 0.5 בשינויי מבנה (לפי חלק ה'2 לפקודת מס הכנסה) יהיה לפי שווי המקרקעין ולא שווי המניות. וראה גם ו"ע 24436-10-18 אום פתרונות הספק בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ניתן ביום 12.11.2020 . בעסקאות שנעשו בכתב ושהתמורה בהן נקבעה בתום לב ובהעדר יחסים מיוחדים יקבע השווי בהתאם לתמורה החוזית, ואילו כאשר תנאי זה לא מתקיים- יקבע השווי בהתאם לשווי שוק שבין מוכר מרצון לקונה מרצון. 14 54. במקרים בהם נרכשים מניות באיגוד מקרקעין שכל נכסיו הם מקרקעין שנרכשו במזומן ומומנו מהון עצמי בלבד, הרי ששווי המניות הינו גם שווים של המקרקעין והתמורה החוזית ששולמה עבור המניות משקפת את התמורה החוזית עבור המקרקעין (במידה ולא הייתה עליית/ירידת ערך של המקרקעין). מאידך, כאשר המקרקעין נרכשו מהון עצמי של 1 מיליון ש"ח והשאר מהון זר (הלוואות מבנקים וכיוצ"ב) ואין עליית/ירידת ערך למקרקעין, הרי ששווי המניות הינו 1 מיליון ש"ח. האם המשמעות הינה שגם שווי המקרקעין הינו 1 מיליון ש"ח נניח, לשם הדגמה, שהחברה רכשה מקרקעין ב- 10 מיליון ש"ח במזומן אשר מומן מהון עצמי של 1 מיליון ש"ח והיתרה ב- 9 מיליון ש"ח בהלוואות מבנקים, והמניות נמכרו לצד ג' בתמורה של 1 מיליון ש"ח. אין חולק כי שווי המקרקעין, לעניין תשלום מס הרכישה במקרה כאמור הינו 10 מיליון ש"ח.
פסק דין |29/11/2021 |מחוזי – תל אביב
ו"ע (חיפה) 32808-02-21- יוסף אזריאל נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
שמות השופטים: הוועדה אורית וינשטיין
חברת הוועדה מר אברהם שרם, חבר הוועדה העוררים: יוסף אזריאל אלונה אזריאל ע"י ב"כ עו"ד צבי הרשקוביץ ועו"ד יואב יפת נגד המשיב: מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ע"י ב"כ עו"ד רונית ליפשיץ מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי) פסק דין יו"ר הוועדה, כבוד השופטת אורית וינשטיין: פתח דבר: המחלוקת בערר זה עוסקת בשאלה מהו הנכס שרכשו העוררים, בני הזוג, יוסף ואלונה אזריאל (להלן יחד – העוררים), – האם כטענתם רכשו "דירת מגורים", או שמא רכשו קרקע, כפי עמדת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב). הערר ענינו בהחלטת המשיב מיום 17.1.2021 , בה דחה את השגת העוררים על שומת מס רכישה וכן על החלטת המשיב להטיל קנס גירעון בשיעור של 30 על העוררים. המשיב קבע בהחלטה בהשגה כי הנכס שרכשו העוררים הינו קרקע ולא "דירת מגורים" – כמשמעותה בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן – חוק מיסוי מקרקעין או החוק) בשל כך שהמבנה שעמד על המקרקעין – נהרס ותחתיו נבנה בניין חדש. העובדות שאינן שנויות במחלוקת: 1. ביום 31.8.2016 נחתם הסכם מכר (להלן – הסכם המכר) בין שמואל ואביהו גרוברמן (להלן – המוכרים) לבין העוררים, למכירת בית מגורים המצוי בגוש 10445 חלקה 132 ברחוב יוסף פישר 8 בקריית ביאליק (להלן – הנכס) תמורת סך של 2,330,000 . 2. ביום 20.9.2016 דיווחו העוררים למשרדי המשיב על רכישת דירת מגורים במסגרת הסכם המכר (נספח 2 לכתב הערר). העוררים הצהירו כי הדירה שרכשו תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת וכי הם מתחייבים למכור את דירתם הנוספת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק, ולפיכך ביקשו לשלם מס רכישה על דירת מגורים יחידה.
פסק דין |28/05/2023 |מחוזי – חיפה
ו"ע (חיפה) 25210-02-21- משי בן עוז עי נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה עי
שמות השופטים: הוועדה אורית וינשטיין
סימון, חברת הוועדה מר אברהם שרם, חבר הוועדה העוררת: משי בן עוז ע"י ב"כ עו"ד פז בית-הלחמי ואח' נגד המשיב: מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ע"י עו"ד רונית ליפשיץ מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי) פסק דין יו"ר הוועדה, כבוד השופטת וינשטיין: פתח דבר: המחלוקת בערר זה עוסקת בשאלה מהו הנכס שרכשה העוררת, גב' משי בן עוז (להלן – העוררת): האם, כטענתה, רכשה "דירת מגורים", או שמא רכשה קרקע, כפי עמדת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב). הערר דנן הוגש בגין החלטת המשיב מיום 14.1.2021 , בה דחה את ההשגה שהוגשה מטעם העוררת, על שומת מס הרכישה שהוצאה לה. בהחלטה בהשגה קבע המשיב כי לעניין מס הרכישה החל על העוררת, הנכס הנרכש הוא קרקע ולא "דירת מגורים" – כמשמעותה בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן – חוק מיסוי מקרקעין או החוק). זאת, בשל כך שהוגשה בקשה להריסת הנכס הקיים והקמת מבנה מגורים חדש תחתיו – בחלוף כשלושה חודשים בלבד ממועד החתימה הסכם הרכישה. העובדות שאינן שנויות במחלוקת: 1. ביום 30.7.2019 נחתם הסכם מכר (להלן – הסכם המכר) במסגרתו רכשה העוררת מגב' גבריאלה מיכלסון (להלן – המוכרת) בית מגורים דו-משפחתי ברחוב גולדברג לאה, חיפה, בגוש 12256 חלקה 106/1 (להלן – הנכס) (נספח 1 לכתב הערר) וזאת תמורת סך של 2,250,000. 2. ביום 26.8.2019 דיווחה העוררת למשרדי המשיב על רכישת דירת מגורים (נספח 2 לכתב הערר). העוררת הצהירה כי הדירה שרכשה תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת וכי היא מתחייבת למכור את דירתה הנוספת במסגרת פרק הזמן הקבוע בחוק, וביקשה לשלם מס רכישה על דירת מגורים יחידה.
פסק דין |25/06/2023 |חוזי – חיפה
ע"א 6672/19- יוסף יקותיאלי נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
שמות השופטים: א חיות,נ סולברג,ג קרא
ודוקו ההבחנה הברורה בין רווח קבלני המתייחס לביצוע הבנייה ובין רווח יזמי המתייחס למכירת הדירות הגמורות, טבועה בהנחיות נוספות של רשויות המס שעניינן מיסוי עסקאות חליפין, בהן הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 7/2001 "רכישת דירת מגורים המוצגת כרכישת קרקע והזמנת שרותי בניה בנפרד" (מיסים טז/1 ג-69) והוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 11/2002 "הרפורמה במיסוי מקרקעין פינוי ובינוי (הוראת שעה) חישוב 'כלל תמורות' והגדרת שטח דירה" (מיסים כד/4). 6. אוסיף ואציין כי לגישתי, הסתמכותה של ועדת הערר על עניין כספי באשרלהוספת רווח יזמי לעלויות הבנייה, אין לה מקום. אליבא דוועדת הערר, משלא הבחין בית המשפט בעניין כספי בין הוספת רווח קבלני לרווח יזמי, יש לכלול את שניהם בשווי שירותי הבנייה. אולם, עיון בפסק הדין בעניין כספי אינו מוביל למסקנה זו. כל שנאמר בפסק הדין הוא כי לשווי עלויות הבנייה יש להוסיף רווח קבלני כמקובל, וזאת מבלי להתייחס לשירותי יזמות שניתנו (אם ניתנו) וללא כל דיון בסוגיה של רווח יזמי. עוד יצוין כי ערעור על פסק-דין של הוועדה ב-ו"ע (חי') 24859-01-16שוורץ נ' מיסוי מקרקעין חיפה ( 30.11.2017 ),שבו עלתה טענה דומהבדבר הכללת רווח יזמיתוך הפנייה לעניין כספי (ע"א 1874/18 שוורץ נ' מיסוי מקרקעין חיפה ( 7.10.2019 )), הסתיים לאחר הערות בית המשפט בהסכמת הצדדים על הפחתת תמורת העסקה. הדברים נכונים ביתר שאת בנסיבות המקרה דנן, שבו המערערת מספקת שירותי קבלנות ושירותי ייזום כאחד, ובמסגרת ההסכם שעליו חתמה עם המערער אין הבחנה בין אלה לאלה ושניהם כלולים בתמורה המוסכמת.
פסק דין |28/06/2021 |בית המשפט העליון
ע"א 3433/00- ליטנפלד יצחק נגד מנהל מס שבח מקרקעין חיפה
שמות השופטים: א ברק,ט שטרסברג כהן,א ריבלין
בענייננו קבעה ועדת הערר את שווי השוק של המקרקעין בהתבסס על הערכת השווי שהוגשה על-ידי המשיב, אותה העדיפה על פני הערכת השווי שהוגשה על -ידי המערערים. שווי השוק שנקבע גבוה מן השווי החוזי של עסקת המכר בקרוב ל- 50. המערערים מבקשים לתקוף את עצם קיום הפער ואת שיעורו. אלא שכאמור, "שוויו של נכס מקרקעין הוא עניין שבעובדה" (ע"א 501/86 נחום כרמלי ואח' נ' מנהל מס שבח, חיפה (לא פורסם); כן ראו ע"א 133/88 נימה אדלשטיין נ' מנהל מס שבח מקרקעין, חיפה, פ"ד מד(483 ,481 (4). "העדפת חוות דעתו של שמאי פלוני על שמאי אלמוני לצורך קביעת שווי המכירה של נכס מקרקעין, אינה מעוררת כל שאלה משפטית. המדובר בקביעה עובדתית אשר מסורה כל כולה לועדת הערר" (ע"א 2025/90 אבינועם שטראוכלר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, נצרת, דינים עליון, כרך כו, 324). לפיכך, אין אני מוצאת להתערב בקביעה זו של ועדת הערר, מה עוד שהמערערים לא הצביעו לפנינו על טעות מהותית – דיונית או עניינית – המצדיקה התערבות כזאת. כן אין אני מוצאת להתערב בקביעת ועדת הערר, לפיה המערערים לא עמדו בנטל לשכנע כי עסקת מכר המקרקעין נערכה בתום-לב ובהיעדר יחסים מיוחדים בין הצדדים. קביעה זו נעשתה על יסוד ראיות ועדויות שהובאו בפניה, לרבות תצהירו של המערער 1. זו היא קביעה עובדתית שאין בית משפט זה נוהג להתערב בה. 6. על אף האמור, מוצאת אני להעיר כי אכן, אין די בעצם קיומו של פער בין השווי החוזי של המקרקעין לבין שווי השוק שלהם, על מנת להוביל למסקנה בדבר היעדר תום לב. גישה כזו תרוקן מתוכן את החריג לכלל של קביעת שומה על פי שווי השוק שכן, אם כל פער בין שווי שוק לבין שווי חוזי ייחשב כחוסר תום לב, ממילא לעולם לא ניתן יהיה לעמוד בדרישות החריג לכלל.
פסק דין |22/06/2002 |בית המשפט העליון
ע"א 1210/16- מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נגד בריטיש ישראל השקעות בעמ
שמות השופטים: ח מלצר, מ מזוז,ע ברון
ראשית, אני סבור, כמפורט לעיל, כי כללי הפרשנות מובילים במקרה דנן למסקנה ברורה. ושנית, מפסקי הדין של ועדות הערר, הן בתל אביב והן בחיפה, עולה בבירור כי אין למעשה בסוגיה דנן "פרשנות המטיבה עם הנישום", שכן יש מקרים בהם חישוב מס הרכישה לפי שווי המניות ייטיב עם הנישום (כמו במקרים דנן), אך יש מקרים בהם דווקא חישוב לפי שווי המקרקעין הוא שייטיב עם הנישום. וגם אם אכן החישוב לפי שווי המניות מטיב עם הנישום במרבית המקרים, אין בעובדה זו כדי לשנות, שהרי לא נפעיל מבחן שונה לחישוב המס בכל מקרה לפי התוצאה המטיבה; ואם לא כיצד נצדיק בשם נימוק זה הטלת מס רכישה בסכום גבוה יותר על נישום שבמקרה שלו החישוב לפי שווי המניות דווקא פוגע בו 20. כאמור, הוראות אלה על החיוב במס רכישה לא נכללו בהצעת החוק המקורית, והוספו רק בשלב האחרון של הליך החקיקה, וכפי שקורה לעתים בתיקונים של הרגע האחרון הניסוח של הוראות אלה אינו מוצלח ולא מספיק ברור אי בהירות שהובילה להליכים ממושכים אלה. ברם, הניסוח אולי לא מוצלח אך המסקנה ברורה. 21. אשר על כן מסקנתנו היא כי חישוב מס הרכישה לפי ההוראות שבחלק ה'2 לפקודת מס הכנסה ייעשה לפי שווי המקרקעיןולא לפי שווי המניות, ובהתאם לכך יש לקבל את ערעור מנהל מיסוי מקרקעין בע"א 1210/16, ולדחות את הערעורים בע"א 4718/18 ובע"א 1512/17. המשיבה בע"א 1210/16, המערערת בע"א 1512/17 וכן המערערת בע"א 4718/18 יישאו כל אחתבהוצאות לטובת המדינה בסך 25,000 .
פסק דין |07/07/2021 |בית המשפט העליון
ע"א 4140/15- מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נגד יחד הבונים ייזום ובניה בעמ
שמות השופטים: א רובינשטיין,א חיות,ע ברון
6895/15: 1. עופר בט 2. סמדר בט נ ג ד המשיבים בע"א 4140/15: 1. יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ 2. משה חן 3. משה יצחק המשיב בע"א 6895/15: מנהל מיסוי מקרקעין אזור חיפה ערעור על פסק דינה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 שליד בית המשפט המחוזי מרכז-לוד מיום 27.2.2015 בו"ע 17240-10-12 שניתן על ידי השופט ב' ארנון, עו"ד ד' מרגליות ועו"ד ד' שמואלביץ' וערעור על פסק דינה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 שליד בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 01.09.2015 בו"ע 23460-10-14 שניתן על ידי השופט ר' סוקול, רו"ח ג' יחזקאל-גולן י' ורו"ח ש' פסטנברג תאריך הישיבה: א' בתמוז התשע"ו ( 7.7.16 ) בשם המערער בע"א 4140/15 והמשיב בע"א 6895/15: עו"ד עמנואל לינדר בשם המערערים בע"א 6895/15: עו"ד טל כהנא בשם המשיבים בע"א 4140/15: עו"ד אסף חדד; עו"ד יעקב פרצוב פסק-דין 2 המשנה לנשיאה א' רובינשטיין: השאלה שלפנינו היא האם ב"שווי המכירה" לפי סעיף 1 לחוק מס מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 יש לכלול את ההוצאות המשפטיות שעניינן רישום זכויות בדירה שנרכשה מקבלן על-ידי רוכש הדירה ושולמו על ידי הרוכש. עסקינן בדירה שטרם נרשמה, וההוצאות המשפטיות שכר טרחה משתלמות לעורך הדין של הקבלן בעבור הרישום הראשוני. בשני התיקים שלפנינו הגיעו ועדות הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) לתוצאות שונות. בתיק נשוא ערעור המדינה ע"א 4140/15 מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ' יחד הבונים ייזום ובניה ואחרים החליטה הועדה ברוב דעות (יו"ר הועדה השופט ב' ארנון וחבר הועדה ע"ד ד' שמואלביץ) לקבל את ערעור יחד הבונים ולקבוע כי עקרון "צירוף כל התמורות" המקובל בכגון דא בקביעת השווי לא הוכח, ועל כן אין לחייב במס רכישה בגין הוצאות אלה; חבר הועדה עו"ד ד' מרגליות, בדעת מיעוט, סבר כי יש לצרף לתמורה החוזית בעבור הדירה מחצית ההוצאות המשפטיות.
פסק דין |06/07/2016 |בית המשפט העליון
ע"א 5738/17- חיים חנין נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
שמות השופטים: ח מלצר,י עמית,ע ברון
נקודת המוצא לקביעת שוויים של מקרקעין לצורך חישוב החבות במס שבח, נמצאת בסעיף 1 לחוק, הוא סעיף ההגדרות: "שווי" של זכות פלונית הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות (1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין התמורה כאמור; (2) בסעיף ניתן למצוא שתי חלופות להערכת שווי הקרקע: הראשונה היא שווי השוק (מכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון) והשניה היא גובה התמורה המוסכמת במקרה הקונקרטי. על פי הוראת הסעיף, נקודת המוצא היא שווי השוק של העסקה, והבחירה בחלופה של התמורה המוסכמת מותנית בכך שהמנהל השתכנע כי היא "נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין". כפי שיתבהר להלן, בנסיבות המקרה תנאים אלה אינם מתקיימים (עניין אלירם, בפסקה 9; ע"א 7759/07 כספי נ' מנהל מס שבח מקרקעין, בפסקה טו ( 12.4.2010 ); ע"א 9539/05 מנחם אב בע"מ נ' מנהל מס שבח חיפה, בפסקה 7 ( 25.7.2006 ); ע"א 2602/01 קפלן נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד נט(1) 775, 779 (2004) (להלן: עניין קפלן); ע"א 3632/01 חדיג'יה נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז חיפה, פ"ד נז(2) 806 (2003) (להלן: עניין חדיג'יה)). 4 שתי החלופות הללו רלוונטיות גם למיסוי עסקאות קומבינציה. על פי החלופה של התמורה המוסכמת, שווי המכירה הוא שווי עלויות הבנייה שהקבלן נותן לבעל הקרקע, בצירוף מע"מ ורווח קבלני.
פסק דין |05/12/2020 |בית המשפט העליון
ו"ע (חיפה) 63863-12-14- פ.א. אריה פרידמן (2006) בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
שמות השופטים: ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין,ר סוקל,חבר ועדה ח שטרן,חבר ועדה נ מולכו
דוד לוריא 10. אביב בנימין אורלי כל העוררים בכל העררים ביחד ע"י ב"כ עוה"ד י' גבעון נגד המשיב מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ע"י עו"ד ר' ליפשיץ מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי) פסק דין השופט רון סוקול, סגן נשיא – יו"ר הוועדה 1. בחמשת הערעורים המונחים להכרעתנו מתעוררות שאלות זהות שעניינן חיוב במס רכישה בגין רכישת זכויות בקרקע על ידי קבוצת רוכשים. המחלוקות בכל התיקים מסבות על מסכת עובדתית דומה. 2. כפי שיפורט בהרחבה להלן, עסקינן בחמישה פרויקטים להקמת בתי דירות בעיר חיפה שבהם נרכשו זכויות בקרקע על ידי רוכשים שונים. לאחר הרכישה, מכרו הרוכשים המקוריים זכויות בלתי מסוימות בקרקע לקבוצה של רוכשים נוספים אשר כולם נקשרו יחדיו בהסכם משותף להקמת בתי דירות למגורים. כל הקבוצות התארגנו באמצעות ועד שנבחר על ידם, התקשרו עם קבלנים והחלו בעבודות הבניה. 3 לעמדת העוררים, בכל העסקאות נרכשו על ידי חברי הקבוצה אך ורק זכויות בלתי מסוימות בקרקע ועל-כן עליהם לשלם מס רכישה רק בשל שווי הזכויות בקרקע שנרכשה. לעומתם, טוען המשיב כי יש לראות את חברי הקבוצה כרוכשים של דירות מוגמרות ועל-כן עליהם לשלם מס רכישה בהתאם לשווי הדירות שייבנו. 3. מוקד המחלוקת נעוץ בשתי שאלות; האחת, האם מהותן האמיתית של עסקאות הרכישה היא הצטרפות לקבוצת רכישה או שמא מדובר בהסכמי מכר של דירות מוגמרות; השנייה, האם חברי הקבוצה בכל אחד מהפרויקטים כלולים בהגדרת קבוצת רכישה, כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ועל כן יש לראות ברוכשים כולם כרוכשי דירות; וביתר פירוט – האם קיים בכל אחת מהקבוצות "גורם מארגן" כהגדרתו בחוק. 4. את הדיון נפתח בתיאור העובדות הרלבנטיות לכל אחד מהערעורים.
פסק דין |13/03/2019 |מחוזי – חיפה
ו"ע (תל אביב) 61648-02-17- חברת -ים לקרקעות בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין ת"ל אביב
שמות השופטים: ה קירש הוועדה,ושמאי מקרקעין דן מרגליות חבר,יורם אלקיס חבר
ניתן אפוא לסכם ולומר כי כאשר הפער בין שווי השוק לבין התמורה המוסכמת נובע מטעמים הנוגעים לטיב הנכס או למיקומו ולא מטעמים הקשורים בזהות הצדדים לעסקה ובמאפיינים המייחדים אותם, כי אז אין מדובר ב'יחסים מיוחדים' ויש לחשב את שווי הזכות הנמכרת על פי התמורה המוסכמת. . . " (ע"א 4005/03 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ, ניתן ביום 5.6.2005 – מתוך סעיפים 12/11 לפסק הדין) 83. על כן, אין מקום לומר כי שררו בין המוכרים ובין העוררות "יחסים מיוחדים" כמשמעות ביטוי זה בחוק, אך בשל סמיכות החלקות בחזקתם. וזאת, אף אם הנטל לשכנע את ועדת הערר בדבר העדר יחסים מיוחדים היה מוטל על המשיב. ניתן לומר אפוא כי לשונה הפשוטה של הגדרת השווי מובילה, לכאורה, למסקנה המבוקשת על ידי המשיב לפיה השווי ייקבע בהתאם לתמורה החוזית. נפנה כעת לבחון את תכלית ההגדרה כפי שזו נלמדת מהרקע לחקיקתה. (ב) תולדות חקיקת הגדרת המונח שווי ומטרותיה 84. העוררות מוצאות תימוכין לגישתן בתולדות הנהגת מס הרכישה בישראל. לדבריהן, ". . . מראשית ימיו היה מס הרכישה על גלגוליו הקודמים, כאגרה וכ'תוספת מס' מבוסס תמיד על שווי השוק של המקרקעין במנותק מהעסקה במסגרתה נרכשו המקרקעין. " (סעיף 54 לסיכומי העוררות) 85. אין בידי לקבל את עמדת העוררות בעניין זה. כידוע, מס הרכישה במתכונתו כיום – מס המוטל בקשר לרכישה של זכות במקרקעין – הופיע לראשונה בספר החוקים בשנת 1974, במסגרת תיקון מס' 5 לחוק (ראו חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 5), תשל"ה-1974, ס"ח 746, עמוד 2 – אשר יכונה מעתה: "תיקון מס' 5").
פסק דין |13/01/2020 |מחוזי – תל אביב
ו"ע (תל אביב) 17022-09-19- יהבים ניהול פרויקטים לבניה בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין מחוז ת"ל אביב
שמות השופטים: בראשות ה קירש
בהתאם לעיקרון זה יש לבדוק את שווים של המקרקעין אשר בבעלות האיגוד, ולפי שווי זה ייגזר מס הרכישה אשר מוטל על הפעולה באיגוד. . . " ראה גם ע"א 1210/16 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' בריטיש ישראל השקעות בע"מ, ניתן ביום 8.7.2021 , לפיו קבע בית המשפט העליון ששווי המקרקעין לעניין תשלום מס הרכישה בשיעור של 0.5 בשינויי מבנה (לפי חלק ה'2 לפקודת מס הכנסה) יהיה לפי שווי המקרקעין ולא שווי המניות. וראה גם ו"ע 24436-10-18 אום פתרונות הספק בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ניתן ביום 12.11.2020 . בעסקאות שנעשו בכתב ושהתמורה בהן נקבעה בתום לב ובהעדר יחסים מיוחדים יקבע השווי בהתאם לתמורה החוזית, ואילו כאשר תנאי זה לא מתקיים- יקבע השווי בהתאם לשווי שוק שבין מוכר מרצון לקונה מרצון. 14 54. במקרים בהם נרכשים מניות באיגוד מקרקעין שכל נכסיו הם מקרקעין שנרכשו במזומן ומומנו מהון עצמי בלבד, הרי ששווי המניות הינו גם שווים של המקרקעין והתמורה החוזית ששולמה עבור המניות משקפת את התמורה החוזית עבור המקרקעין (במידה ולא הייתה עליית/ירידת ערך של המקרקעין). מאידך, כאשר המקרקעין נרכשו מהון עצמי של 1 מיליון ש"ח והשאר מהון זר (הלוואות מבנקים וכיוצ"ב) ואין עליית/ירידת ערך למקרקעין, הרי ששווי המניות הינו 1 מיליון ש"ח. האם המשמעות הינה שגם שווי המקרקעין הינו 1 מיליון ש"ח נניח, לשם הדגמה, שהחברה רכשה מקרקעין ב- 10 מיליון ש"ח במזומן אשר מומן מהון עצמי של 1 מיליון ש"ח והיתרה ב- 9 מיליון ש"ח בהלוואות מבנקים, והמניות נמכרו לצד ג' בתמורה של 1 מיליון ש"ח. אין חולק כי שווי המקרקעין, לעניין תשלום מס הרכישה במקרה כאמור הינו 10 מיליון ש"ח.
פסק דין |29/11/2021 |מחוזי – תל אביב
ערר (חיפה) 8935/22- שרה בצלאל נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
שמות השופטים: אורית וינשטיין
מקרקעין חיפה ע"י ב"כ עו"ד שאול כהן מפרקליטות מחוז חיפה – אזרחי פסק דין יו"ר הוועדה, כבוד השופטת וינשטיין: פתח דבר: האם בחישוב השבח בגין מכירת דירת מגורים שהושכרה כל שנות החזקתה על ידי בעליה במסלול הפטור המלא לדמי השכירות לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) התש"ן-1990 (להלן – חוק הפטור), יש להפחית משווי הרכישה את הסכום השווה לפחת הנצבר בגין דירת המגורים זוהי הסוגיה המשפטית המצריכה את הכרעתנו בערר דנן. העוררת, גב' שרה בצלאל (להלן – העוררת), טוענת בערר שבפנינו כי בחישוב השבח בגין מכירת דירת המגורים מושא הערר, אין להפחית את הפחת הנצבר על הדירה משווי הרכישה, משום שלטענתה לא נוכה פחת על הדירה במישור מס הכנסה ועל כן במישור מיסוי מקרקעין אין להפחית את הפחת הנצבר משווי הרכישה באופן שיביא להגדלת השבח. לטענת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין מחוז חיפה (להלן – המשיב), הפטור המלא שניתן לדמי השכירות (עד גובה תקרת הפטור לפי חוק הפטור) מגלם בתוכו, בין השאר, את ניכוי הפחת. לפיכך, ועל מנת למנוע כפל הטבה לעוררת – יש להפחית את הפחת הנצבר על הדירה מושא הערר משווי הרכישה במסגרת חישוב השבח. העובדות שאינן שנויות במחלוקת: 1. העוררת מכרה ביום 26.10.2021 דירת מגורים שהייתה בבעלותה ובבעלות בעלה המנוח, מר בצלאל עמרם ז"ל (להלן – המנוח) ברחוב החצב 33 זיכרון יעקב, חלקה 128 בגוש 11375 (להלן – הדירה), תמורת סך של 4 מיליון ש"ח. 2. המנוח רכש מרמ"י ביום 4.9.2002 את הקרקע עליה נבנתה הדירה, תמורת סך של 289,100 ש"ח (להלן – שווי הרכישה).
פסק דין |15/03/2023 |ועדות ערר – תו"ב – חיפה
ת"צ (תל אביב) 42666-01-20- עורך דין רשף חן נגד מדינת ישראל- רשות המיסים
שמות השופטים: חגי ברנר
רשות המיסים ע"י ב"כ עו"ד נגה דגן החלטה מבוא ורקע לדיון 1. לפניי בקשה לאישור תובענה ייצוגית לפי סעיף 3(א) לחוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006 (להלן: "חוק תובענות ייצוגיות"). 2. עניינה של הבקשה בשאלת החוקיות של ניכויי הפחת שערכה המשיבה בבואה לחשב מס שבח בגין מכירת דירות מושכרות, לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). 2 3. המבקש רכש ביום 7.10.1996 דירת מגורים ברחוב חורב 34א בחיפה, הידועה כגוש 10785, חלקה 7, תת-חלקה 15 (להלן: "הדירה"), לצורך השכרתה למגורים. שווי הרכישה היה סך של 446,460 . כעבור כ-23 שנה, ביום 8.5.2019 , מכר המבקש את הדירה תמורת סך של 900,000 . לאורך כל שנות החזקתו בדירה המבקש השכיר אותה תמורת דמי שכירות בסכום הנמוך מתקרת הפטור ממס הקבועה בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990 (להלן: "חוק הפטור"), ולכן היה פטור מתשלום מס הכנסה בגינה. מכירת הדירה דווחה למשרדי מיסוי מקרקעין חיפה ביום 6.6.2019 . המבקש חישב את השומה העצמית ללא הפחתה של רכיב הפחת משווי הרכישה, כך שסכום המס לתשלום עמד על סך של 9,263 . מס השבח שולם על ידו ביום 23.6.2019 . לאחר מכן, בדיון שנערך במשרדי מיסוי מקרקעין חיפה ביום 17.12.2019 , טענה המשיבה כי לפי הוראת נוהל פנימי 5/2007 יש להפחית את הפחת משווי הרכישה. בהתאם לכך, ביום 25.12.2019 נערכה שומת מס שבח על-ידי מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, בה הופחת רכיב הפחת בסך של 108,937 משווי הרכישה, מה שהגדיל את סכום השבח (הפער בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה) בגין המכירה, כך שסכום מס השבח עמד על סך של 19,646 .
החלטה |27/04/2021 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
בש"א (תל-אביב-יפו) 176574/05- ריבה מאיר ואח נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה- בת-ים
שמות השופטים: שושנה אלמגור
לטענתם יש להעדיף את השווי שנקבע בחוזה, זאת בהסתמך על הכללים שקבעה הפסיקה בקשר לשומת נכס על ידי מנהל מס שבח. ואלה התנאים; כשמכירת הנכס נעשתה בכתב, כאשר התמורה נקבעה בתום לב- מבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים, וכי מנהל מס השבח שוכנע בשני התנאים האחרונים. לעניין זה יפים הם דבריו של השופט י. אנגלרד בע"א 3632/01 סמיר חדיג'יה נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז חיפה, תק-על 2003(1), 11 ,בעמ' 13, על אף שהמדובר שם בערעור על החלטת ועדת ערר לפי סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963: "שאלת שוויו של נכס מקרקעין היא שאלה שבעובדה, ואין עליה זכות ערעור לבית משפט זה. ראה ע"א 717/85 וייס נ' מנהל מס שבח מקרקעין (לא פורסם); ע"א 132/88 אדלשטיין נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה, פ"ד מד(481 (4; ע"א 501/86 כרמלי ואח' נ' מנהל מס שבח חיפה (לא פורסם); ה' רוסטוביץ, מס שבח מקרקעין (מהדורה רביעית, תל-אביב, תשנ"ג) 147. . . . גם השאלה האם המחיר החוזי נקבע בתום לב ובלי שהושפע מיחסים מיוחדים בין הצדדים היא שאלה עובדתית שאינה עומדת לערעור. יש לזכור, כי כאשר קיים פער גדול בין המחיר החוזי לבין שווי השוק, על הנישום להביא הוכחות משכנעות וכבדות משקל כדי לשכנע בתום ליבו ובהעדר יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקה. אם הנישום אינו מצליח לשכנע את ועדת הערר, ערכאת הערעור לא תתערב בכך. ראה ע"א 218/78 ליננברג נ' מנהל מס שבח תל-אביב, פ"ד לג(423 ( 2. עניין לנו במהימנותן של הראיות. עניין זו אינו ראוי כלל לעלות לדיון בערעור, בהיותו פתוח אך בפני שאלות משפטיות.
פסק דין |14/02/2006 |שלום – תל אביב
ו"ע (מרכז) 19084-12-21- שלום מנדלסון נגד מנהל מיסוי מקרקעין רחובות
שמות השופטים: שמואל בורנשטין הוועדה,גד נתן,שמאי מקרקעין חבר הוועדה,תמיר שדה,שמאי מקרקעין חבר הוועדה
ראשית, וכפי שציינתי בעבר, אין להחזיק את המחוקק כמי שעושה מלאכת מחשבת בכל הנוגע לניסוחן של הוראות דין בתחום המס (ראו: ראו: ע"מ (מחוזי מרכז) 28115-02-11 ולדמן נ' פקיד השומה כפר סבא ( 18.6.2014 ); ת"צ (מחוזי מרכז) 62393-07-17 ועקנין נ' מדינת ישראל- רשות המסים ( 27.6.2018 )). אפשר כי ראוי היה למחוקק להבהיר בחוק הפטור, כי כשם שאין להחיל על מי שקיבל הטבה לפי חוק זה את תקנות הפחת, כך יש להוסיף לשווי המכירה (או להפחית מיתרת שווי הרכישה) את סכום הפחת שניתן היה לנכותו אלמלא הפטור. קיומן של פסיקות סותרות בסוגיה הנדונה מלמד כי הבהרה זו יתכן שהייתה במקומה. 46. שנית, וכידוע, יש לפרש את דיני המס על פי כללי הפרשנות התכליתית (ראו: אהרן ברק "פרשנות דיני המסים" משפטים כח (3) 425, 439-441 (1997)), תוך ניסיון לתור אחר כוונת המחוקק (ראו: ע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות פ"ד לט (2) 70, 75/76 (1985); רע"א 8565/10 עמאש נ' הוועדה לתכנון ובניה שומרון ( 27.9.2012 )). משמע, כי מבין הפרשנויות האפשרויות נדרש הפרשן לבחור בזו המגשימה את התכלית החקיקתית באופן המיטבי (ראו: ע"א 8511/18 פקיד שומה נתניה נ' דלק הונגריה בע"מ ( 26.1.2020 ); דנ"א 2308/15 פקיד השומה רחובות נ' דמארי ( 12.9.2017 ); ע"א 8569/06 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' פוליטי פ"ד (סב) 280 (2008)). סבורני כי פרשנות תכליתית, המשלבת את הוראות חוק הפטור יחד עם הוראות חוק מיסוי מקרקעין, מובילה למסקנה ברורה לפיה בעת מכירת דירה שדמי השכירות בגינה היו פטורים ממס, יש להפחית מיתרת שווי הרכישה את סכומי הפחת בהיותם בבחינת סכומים "הניתנים לניכוי לגבי מקרקעין לפי סעיף 21 לפקודת מס הכנסה".
פסק דין |13/02/2024 |מחוזי – מרכז
ת"א (חיפה) 50587-04-15- שמואל יונאי נגד ראובן עופרי
שמות השופטים: אפרים ציזיק
מקובלת במקרים מעין אלה, שהיא השוואה עם עסקאות דומות לעסקה הנדונה לצורך הערכת שווי זכות במקרקעין בהתאם להוראת סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ב – 1963, דהיינו, השוואה עם עסקאות דומות תוך התאמה לעסקה הנדונה (ראה : ו"ע (מחוזי חיפה) 6068/06 רון קציר ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין מיום 24.1.2008 ). 113. לפיכך, אין מקום להתערב בהערכתו של מומחה בית המשפט שלפיה שווי ביתם של התובעים בשנת 2014 עמד ע"ס של 2,900,000 קל וחומר לאחר שהבהיר בעדותו כי לצורך ביצוע הערכת שווי דירת התובעים בחן את שווי דירות המגורים אשר נמצאות בסמיכות מקום, בהתאם לנתוני מיסוי מקרקעין, וכך הגיע לכלל מסקנה כי הערכתו של השמאי תרזי שלפיה שווי דירת התובעים בשנת 2014 עמד ע"ס 4,300,000 הינה קביעה מוגזמת ומופרכת (ראה : עדות מומחה ביהמ"ש בעמוד 20 שורות 5-13 לפרוטוקול מיום 8.5.2022 ). 114. לפיכך, מקום שביצוע עבודות הבנייה על ידי התובעים השפיע בצורה ישירה על שווי המקרקעין שבבעלות התובעים, מתקיימים התנאים הנדרשים לחיוב הנתבעים בנזקי התובעים בהקשר זה. אשר על כן, על הנתבעים לפצות את התובעים בגין ירידת ערך שווי המקרקעין בסך של 87,000 . נזקים למבנה התובעים: 115. התובעים טוענים בסיכומיהם כי אין לקבל את הערכותיו של המומחה מטעם בית המשפט, אלא אך ורק את הערכותיו של השמאי תרזי (ראה : עמוד 6 סעיף 15 לסיכומי התובעים), בעוד שהנתבעים מבהירים במסגרת סיכומיהם כי הינם מסתייגים אך ורק מקביעותיו בעניין הפיצויים הרלוונטיים בעניין תיקון הסדקים, חיפוי הגדר המפרידה, תיקוני הריצוף והקרמיקה ושיקום הגינה והדשא (ראה : סעיף 15/20.4 לסיכומי התובעים).
פסק דין |03/02/2024 |שלום – חיפה
ו"ע (חיפה) 48945-03-19- משה קריימן נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה עי
שמות השופטים: אורית וינשטיין,אברהם שרם,חבר ועדה,אבישי זיו,חבר ועדה
אבישי זיו, חבר ועדה העורר: משה קריימן, דרכון (ארה"ב) מס' ע"י ב"כ עוה"ד אוהד כהן נגד המשיב: מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ע"י עו"ד למא שקור מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי) פסק דין כב' השופטת אורית וינשטיין – יו"ר הוועדה: בפנינו ערר שהוגש על ידי העורר, מר משה קריימן (להלן – העורר), על החלטת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב) מיום 19.2.2019 , לפיה נדחתה השגת העורר בעניין שווי המכירה של הנכס מושא הערר. המשיב לא קיבל את שווי המכירה שהוצהר על ידי העורר בסך של 700,000 וקבע את שווי המכירה על סך של 3,000,000 . כפי שיפורט להלן, העורר אינו חולק על כך כי שווי השוק של הנכס מושא הערר הוא אכן 3,000,000 כפי קביעת המשיב, אך טוען כי הוא הסתמך על דברי הרוכשים בעסקה כי נערכה עסקה דומה בחלקה סמוכה תמורת סכום של 700,000 וכי הוא קיבל את דבריהם בתום לב ובלא כל בדיקה נוספת. העורר טוען אפוא כי יש לקבל את השווי המוצהר בשל כך שהעסקה נערכה בתום לב. המשיב טוען מנגד, כי כאשר קיים פער כה משמעותי בין השווי המוצהר לבין שווי השוק – קמה חזקה בדבר היעדר תום לב, ובמקרה דנן – העורר לא סתר את החזקה האמורה ועל כן יש לקבוע את שווי המכירה בהתאם לשווי השוק. הרקע העובדתי הנדרש: 2 1. בבסיס הערר עומדת עסקת מכר מיום 26.5.2014 במסגרתה מכר העורר לרוכשים, מר רועי קרמר וגב' יעל מעוז (להלן – הרוכשים) נכס מקרקעין בשטח של 7,131 מ"ר, בגוש 16714 חלקה 16 במושב בלפוריה (להלן – הנכס). 2. העורר הצהיר כי שווי המכירה של הנכס הוא 700,000 . המשיב לא קיבל את השווי המוצהר מאחר ולעמדתו הינו נמוך משמעותית משווי השוק ועל כן הוציא לעורר שומה בה נקבע שווי המכירה לפי מיטב השפיטה על סך של 3,000,000 .
פסק דין |14/08/2022 |מחוזי – חיפה
ו"ע (חיפה) 18232-05-11- ברמן ושות מסחר והשקעות בע"מ נגד מנהל משרד מיסוי מקרקעין באיזור חדרה
שמות השופטים: ר סוקול
השקעות ופיתוח בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד נז(2) 953, 959-958 (2003); ע"א 8569/06 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' פוליטי (ניתן ביום 28/05/2008); ע"א 1527/97 אינטרבילדינג חברה לבנין בע"מ נ' פקיד שומה ת"א 1, פ"ד נג(1) 699, 715 (1999)). 8. הואיל והמס מוטל רק על "השבח" שנוצר במכירה (מימוש) יש צורך לקבוע הוראות כיצד יחושב אותו שבח. הקביעה כי השבח הינו ההפרש שבין מחיר רכישה למחיר מכירה הינה כללית בלבד, שכן יש צורך להגדיר מהם הרכיבים שיובאו בחשבון בכל אחד מצידי המשוואה, דהיינו מהם הרכיבים שיכללו בקביעת שווי הרכישה אל מול הרכיבים שיכללו בשווי המכירה. רק אחרי שנדע לחשב את שווי המכירה ואת שווי הרכישה נוכל לערוך את ההשוואה ביניהם ולאתר את הרווח/השבח שנוצר למוכר, אם נוצר. חוק מיסוי מקרקעין קובע הוראות שונות לגבי חישוב זה. לכל אחד מצידי המשוואה, צד הרכישה וצד המכירה, נקבעו הוראות כיצד לחשבו. ההוראה המרכזית מצויה בהגדרות שבסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין. 9. ההליך הנוכחי עוסק בקביעת צד אחד של המשוואה- שווי הרכישה. שווי הרכישה נקבע על פי המחיר ששילם המוכר לרכישת המקרקעין שאליו מצטרפות "הוצאות ההשבחה" למיניהן וכן הוצאה נוספת כמוגדר בסעיף 39 לחוק- "הוצאות המותרות לניכוי" (הסעיף מתייחס להוצאות המותרות לניכוי מהשבח ולמעשה בעת החישוב יש לצרפן למחיר הרכישה, נמדר לעיל עמ' 114-115). מחיר הרכישה בצירוף ההוצאות המותרות לניכוי מהשבח, מהווים יחדיו את "יתרת שווי הרכישה" המהווה בסיס לעריכת ההשוואה, כלומר לחישוב השבח (ראו ע"א 4271/01 הנ"ל (פסקה 6); ע"א 8763/06 הנ"ל,פסקה 6).
פסק דין |05/08/2012 |מחוזי – חיפה
ו"ע (ירושלים) 32099-11-20- יוסף עמרם נגד ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים
שמות השופטים: אביגדור דורות,גב גבע בלטר,חברה,גב נאוה סירקיס,חברה
במקרה כזה, אם התמורה נקבעה בתום לב וללא השפעה של יחסים מיוחדים בין הצדדים, השווי ייקבע על פי התמורה המוסכמת (ע"א 4005/03 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ ( 5.6.2005 )). לשם כך, למנהל מיסוי מקרקעין ניתנה סמכות להעריך את שווי העסקה על בסיס שווי השוק של הקרקע הנמכרת, מבלי להיות מחויב לתמורה שעליה הצהירו הצדדים בהסכם. בהתאם לכך, נפסק כי ברירת המחדל לקביעת שווי המכירה היא אמת מידה אובייקטיבית-שווי השוק, בעוד שהאפשרות לקבוע את השווי על פי התמורה שסוכמה בין הצדדים, מהווה חריג לכלל (ע"א 664/80 מנהל מס שבח מקרקעין, אזור המרכז נ' ברכת חביב בע"מ (בפירוק מרצון), פ"ד לז(3) 449 (1983)). כמו כן, נקבע בפסיקה כי הנטל להוכיח את התקיימות התנאים להחלת החריג מוטל על מי שטוען לכך-דהיינו כי נערך הסכם בכתב, התמורה נקבעה בתום לב ולא הושפעה מיחסים מיוחדים (ע"א 3433/00 יצחק ליטנפלד נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה, פ"ד נו(5) 241 (2002) ; י' הדרי מיסוי מקרקעין כרך א' 417 (מהדורה שלישית 2012)). 59. בענייננו, הן העוררים והן המשיב מסכימים כי לעניין מס הרכישה המוטל על העורר 1, יש לקבל את שווי המכירה שנקבע על ידי בית המשפט בפסק הדין. המחלוקת היא אפוא לגבי השאלה מהו בדיוק אותו שווי שקבע בית המשפט בפסק הדין מיום 31.12.2017 . 60. לטענת העוררים, התמורה שקבע בית המשפט לרכישת הקרקע מהתובעים היא 900,000 ש"ח + 294,473 $ שנקבעו בסעיפים 2. ב-2. ד לפסק הדין. לגישתם, רכיבים אלה מבטאים את שווי המקרקעין כפי שבא לידי ביטוי בחוות הדעת של השמאית מטעמם, אינם כוללים את הפיצוי שעל העורר 1 לשלם לתובעים ומבטאים גם את העלייה בערך הקרקע במרוצת השנים.
פסק דין |02/02/2025 |מחוזי – ירושלים
ו"ע 1449-10-10- בכר יונס נגד מנהל מיסוי מקרקעין חדרה
שמות השופטים: רון סוקול
חריג לכלל זה מצוי בסיפא לסעיף, ולפיו ניתן לסטות מהמבחן האובייקטיבי ולאמץ את התמורה החוזית המוסכמת רק בהתקיימם של התנאים הקבועים; תום לב, והעדרם של יחסים מיוחדים (ראו ע"א 664/80 מנהל מס שבח מקרקעין, אזור המרכז נ' ברכת חביב בע"מ, פ"ד לז(3) 449 (1983); ע"א 4005/03 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ (ניתן ביום 5/6/05); י' הדרי מיסוי מקרקעין כרך א' 408 (מהדורה שלישית, 2012)). 12. הואיל והכלל הינו קביעת שווי לפי מבחן אובייקטיבי והחריג הינו השווי המוסכם, נקבע בפסיקה כי הנטל להחלת החריג מוטל על כתפי הטוען זאת, בין אם מדובר במוכר ובין אם מדובר במנהל מיסוי המקרקעין (ע"א 3433/00 ליטנפלד נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה, פ"ד נו(5) 241, 245 (2002); ע"א 218/78 ליננברג נ' מנהל מס שבח, תל-אביב, פ"ד לג(2) 423, 426 (1979); י' הדרי הנ"ל, 417)). 13. במקרה הנוכחי לא טוען איש מבעלי הדין כי את שווי המגרש יש לקבוע על פי החריג ושני הצדדים מסכימים כי השווי ייקבע לפי שווי השוק. עם זאת טוענים העוררים כי השווי המוסכם ביניהם משקף את שווי השוק וכי אם לא קיים פער משמעותי בין השווי המוסכם לשווי השוק, יש לקבל את הצהרתם (סעיף ד' לסיכומיהם). 14. כאמור, שני הצדדים סומכים טענותיהם על חוות דעת שמאית. שתי חוות הדעת מבקשות לשכנע כי את השווי יש לקבוע על פי גישת ההשוואה, דהיינו תוך עריכת השוואה בין עסקת מכירת המגרש לעסקאות למכירת מקרקעין דומים אחרים. הערכת שווי מקרקעין יכולה להיעשות בגישות שונות אם כי גישת ההשוואה היא הגישה המקובלת במרבית המקרים (ראו א' נמדר מס שבח מקרקעין 36 (מהדורה שביעית, 2012)).
פסק דין |05/05/2013 |מחוזי – חיפה
תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974
סעיף: 2. מס רכישה
2. 1 במכירת זכות במקרקעין או בעשיית פעולה באיגוד מקרקעין ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן: (1) במכירת זכות במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים – 6%; (1א) על אף האמור בפסקה (1), במכירת זכות במקרקעין, שמתקיימים לגביה התנאים המפורטים להלן, תוחזר לרוכש שישית ממס הרכישה ששילם לפי פסקה (1), ובלבד שלא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק: (1) המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה (בסעיף קטן זה – תכנית בנייה), המתירה בנייה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים ((להלן – דירת מגורים); (2) לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, לפי חוק התכנון והבנייה. (2) במכירת זכות במקרקעין בבנין או בחלק ממנו שהוא דירת מגורים, יחולו הוראות אלה: (א) ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע בסעיף 9 לחוק. (ב) נמכר חלק מדירה, ישולם חלק מסכום מס הרכישה כאמור בפיסקת משנה (א) שהוא כחלק הזכות בדירה הנמכרת ביחס לכל הזכות בדירה; (ג) משמשות יותר מדירת מגורים אחת למגורים כחטיבה אחת יראו אותן כדירה אחת; (ד) הרוכש זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים ימציא למנהל תצהיר לפי סעיף 15 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971, כי הדירה תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת; הוכח כי התצהיר כאמור היה כוזב, יהיה מי שהצהיר כאמור חייב בתשלום מס רכישה שהיה חל על פי העובדות כהוויתן; (3)-(4) (בוטלו).
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 29ב. שווי הרכישה בחילוף זכויות במקרקעין – הוראת שעה
29ב. (א) למונחים המופיעים בסעיף זה, שמשמעותם מפורשת בפרק חמישי 3, תהא המשמעות הנודעת להם בפרק האמור. (ב) שווי הרכישה של זכות חלופית הוא שווי הרכישה שהיה נקבע לפי פרק זה לזכות הנמכרת; ואולם אם פחת שוויה של הזכות החלופית המתואמת משווי המכירה של הזכות הנמכרת, יופחת משווי הרכישה כאמור שווי הרכישה שנקבע ליתרת הזכות הנמכרת. (ג) שווי הרכישה של חלק הזכות החלופית הוא שווי הרכישה שהיה נקבע לפי פרק זה לזכות הנמכרת. (ד) שווי הרכישה של יתרת הזכות הנמכרת, כאמור בסעיף 49יא(ג)(2), הוא שווי הרכישה שהיה נקבע לפי פרק זה לזכות הנמכרת כשהוא מוכפל ביחס שבין יתרת הזכות הנמכרת לבין שווי המכירה של הזכות הנמכרת. (ה) על אף הוראות סעיף קטן (ב), שווי הרכישה של הזכות החלופית הנוספת הוא שוויה ביום רכישתה. (ו) הוראות סעיף זה יחולו, בשינויים המחויבים ולפי הענין, גם לענין קרקע חקלאית נמכרת או חלופית, דירת מגורים נמכרת או חלופית, זכות במקרקעין שנמכרה כאמור בסעיף 49יג וזכות למגורים בבית אבות.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 39. הניכויים המותרים
39. לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה, לרבות כל אחד מאלה, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה: (1) כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה, לשם השבחתם של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת; ולענין זה יראו כהוצאה גם שוויה המוערך של עבודה, שהוכח למנהל, שעבדו בעל הזכות במקרקעין וקרוביו להשבחת המקרקעין, אם התמורה בעד אותה עבודה-אילו היתה משתלמת-לא היתה ניתנת לניכוי לפי סעיף 32(4) לפקודת מס-הכנסה; (2) במכירת זכות במקרקעין שיש עמה זכות חזקה ייחודית-הסכום שהוציא המוכר בין היום שבו רכש את הזכות לבין יום מכירתה, ל רכישת אותה זכות חזקה ייחודית הנמכרת; (2א) סכום ששולם למי שהחזיק במקרקעין שנה או יותר בעד פינויים, ובלבד שאינו קרובו של המוכר; לענין זה, "קרוב"-כהגדרתו בסעיף 105יא לפקודה; (3) עלה שוויים של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת עקב הוצאות שהוציא המוכר להשבחתם של מקרקעין שלו הסמוכים להם, חלק יחסי מ הוצאות אלה כיחס שבין סכום עליית השווי של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת, לבין סכום עליית שוויים של מקרקעין אלה ושל הסמוכים להם יחד, ובלבד שסכום הניכוי בשל כל המקרקעין לפי פיסקה זו לא יעלה על סכום ההוצאות שהוציא עליהם כאמור; (4) אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין לפי תקנות העברת מקרקעין (אגר ות), התשט"ז-1956, או לפי תקנות שהיו בתוקף בעת העברת המקרקעין על שם המוכר, וכן אגרה ששילם המוכר כאמור לפי חוק הרשויות המקומיות (אגרות העברת מקרקעין), התשי"ט-1959, וכן תוספת מס ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות לפי סעיף 7(א); (5) דמי-תיווך ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין, אך לא יותר מ
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 49כב. פטור ממסים
הנמכרת הפטורה), וזכות נוספת ביחידת מגורים ששוויה כהפרש השווי (בפרק זה-הזכות הנמכרת החייבת); (ב) יראו את המוכר כרוכש זכות בדירת המגורים החלופית ששוויה כשווי יחידת המגורים החלופית או כתקרת השווי, לפי הנמוך (בפרק זה-הזכות החלופית הבסיסית), וזכות נוספת ששוויה כהפרש השווי בהפחתת התמורה הכספית (בפרק זה-הזכות החלופית הנוספת); (ג) מכירת הזכות הנמכרת הפטורה, פטורה ממס; (ד) היה המוכר יחיד ותמורת יחידת המגורים הנמכרת ניתנה זכות ביחידת מגורים חלופית וגם תמורה כספית, יחושב המס על חלק השבח המיוחס לתמורה הכספית עד גובה תקרת השווי, לפי האמור בסעיף 48א(ב)(1). (א1) (בוטל). (א2) קשיש המוכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת המגורים הנמכרת במתחם, שתמורתה ניתנו לו שתי יחידות מגורים חלופיות, זכאי בשל המכירה לפטור ממס לפי הוראות סעיף קטן (א), בתנאים הקבועים בו, ויחולו על שתי היחידות החלופיות ההוראות החלות על יחידת מגורים חלופית. (א3) מוכר כאמור בסעיף קטן (א)(1) אשר תמורת יחידת המגורים הנמכרת ניתנה לו גם תמורה כספית, יקראו את סעיף קטן (א), לגבי דירה אחת שמכר במתחם, בשינויים אלה: (1) בפסקה (1), ברישה, אחרי "ביחידת מגורים חלופית אחת" יבוא "וגם תמורה כספית" ובמקום "ובלבד ששווי הזכות ביחידת המגורים החלופית לא על ה על תקרת השווי" יבוא "ובלבד ששווי הזכות ביחידת המגורים החלופית והתמורה הכספית לא עלו על תקרת השווי"; (2) בפסקה (2)-(א) ברישה, במקום "עלה שוויה של הזכות ביחידת המגורים החלופית על תקרת השווי או שניתנה למוכר גם תמורה כספית" יבוא "עלה שוויין של הזכות ביחידת המגורים החלופית
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 49יב. פטור ממס בחילוף זכויות בדירת מגורים
49יב. (א) מכירה בתקופה הקובעת של זכות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים (בסעיף זה – דירת המגורים הנמכרת), פטורה ממס ובלבד שהתקיימו כל אלה: (1) המוכר רכש בתוך שנים עשר החודשים שלפני המכירה או שנים עשר החודשים שלאחריה, זכות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחילוף דירת המגורים הנמכרת (בסעיף זה – דירת המגורים החלופית); (2) שווי דירת המגורים החלופית לא פחת משווי המכירה של דירת המגורים הנמכרת; (3) המכירה אינה לקרוב; לענין זה – "קרוב" – לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו; "שליטה" – כמשמעותה בסעיף 2 ובשינויים אלה: בכל מקום בסעיף האמור, במקום "רובו של הון המניות" ייקרא "20% או יותר של הון המניות" ובמקום "את רובו של הסכום" ייקרא "20% או יותר של הסכום". (ב) (1) במכירת דירת המגורים הנמכרת, שהתקיימו לגביה התנאים האמורים בסעיף קטן (א) למעט התנאי האמור בפסקה (2) של אותו סעיף קטן, יחולו הוראות סעיף 49יא(ג), בשינויים המחויבים; (2) עלה שווי דירת המגורים החלופית על שווי המכירה של דירת המגורים הנמכרת, יחולו הוראות סעיף 49יא(ד), בשינויים המחויבים. (ג) שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי לקבוע תנאים שבהתקיימם יראו רכישה בתקופה הקובעת של מספר זכויות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים כזכות חלופית אחת לענין זה; בתקנות כאמור יקבע שר האוצר את התיאומים הנדרשים.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 49כב. פטור ממסים
49כב. (א) (1) לעניין פינוי לשם בינוי-המוכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת מגורים במתחם (בפרק זה-יחידת המגורים הנמכרת) שתמורתה ניתנה רק זכות ביחידת מגורים חלופית אחת, זכאי בשל המכירה לפטור ממס לפי חוק זה ובלבד ששווי הזכות ביחידת המגורים החלופית לא עלה על תקרת השווי; לענין זה, "תקרת ה שווי"-אחד מאלה, לפי הגבוה: (1) 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת, בניכוי שוויין של זכויות לבניה נוספת ביחידת המגורים הנמכרת, כמשמעותן בסעיף 49ז(א)(1); (2) שווי דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9(ג), באותו מתחם, ששטחה 120 מ"ר; (3) שווי דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9(ג), באותו מתחם , ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ–200 מ"ר; והכל בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת בניית יחידת המגורים החלופית, ולכיסוי הוצאות כרוכות כפי שקבע המנהל. (2) על אף האמור בפסקה (1), עלה שוויה של הזכות ביחידת המגורים החלופית על תקרת השווי או שניתנה למוכר גם תמורה כספית (בפרק זה-הפרש השווי), יחולו הוראות אלה: (א) יראו את המוכר כמוכר זכות ביחידת מגורים ששוויה כשווי יחידת המגורים החלופית או כתקרת השווי, לפי הנמוך (בפרק זה-הזכות הנמכרת הפטורה), וזכות נוספת ביחידת מגורים ששוויה כהפרש השווי (בפרק זה-הזכות הנמכרת החייבת); (ב) יראו את המוכר כרוכש זכות בדירת המגורים החלופית ששוויה כשווי יחידת המגורים החלופית או כתקרת השווי, לפי הנמוך (בפרק זה-הזכות החלופית הבסיסית), וזכות נוספת ששוויה כהפרש השווי
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 47. הגדרות
47. בפרק זה-"מדד"-מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ולגבי התקופה שלפני שנת 1951-המדד שקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת, והכל כפי שפורסם לאחרונה לפני היום שבו מדובר, זולת אם היום נקוב בתאריך; ואולם מי שבהיותו תושב חוץ כמשמעותו בפקודת מס הכנסה רכש זכויות במקרקעין או זכויות באיגוד מקרקעין במטבע חוץ כדין, רשאי לבקש שיראו את שער המטבע שבו נרכשו כמדד; "פחת"-הסכומים הניתנים לניכוי לגבי מקרקעין לפי סעיף 21 לפקודת מס הכנסה, בצירוף הסכומים שהופחתו מהמחיר המקורי שלהם לענין מס הכנסה; "ערך הוצאות ששולמו לאחר יום המכירה"-סכום השווה להוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39 ששולמו לאחר יום המכירה בתוספת ריבית והפרשי הצמדה אם שולמו עליהן, בשל התקופה שמיום המכירה ועד יום תשלום ההוצאה, כשהוא מוכפל במדד ביום המכירה ומחולק במדד ביום תשלום ההוצאה; "יתרת שווי רכישה"-שווי הרכישה לאחר הוספת הסכומים המותרים בניכוי לפי סעיפים 39 ו-39א שהוצאו עד יום המכירה בתוספת ערך ההוצאות ששולמו לאחר יום המכירה ולאחר ניכוי הפחת ולענין זכות חלופית, כהגדרתה בסעיף 49יא-גם לאחר ניכוי הפחת בשל הזכות הנמכרת הפטורה, ובשל יתרת הזכות הנמכרת, כהגדרתן באותו סעיף; האמור בהגדרה זו לענין זכות חלופית, יחול, בשינויים המחויבים, גם לענין קרקע חקלאית חלופית, דירת מגורים חלופית וזכות למגורים בבית אבות, כמשמעותם בפרק חמישי 3; "יתרת שווי רכישה מתואמת"-יתרת שווי הרכישה למעט הסכומים המותרים בניכוי לפי סעיפים 39 ו-39א שהוצאו עד יום המכירה, ולמעט ערך ההוצאות ששולמו לאחר יום המכירה, כפול במדד ביום המכירה ומחולק במדד ביום הרכישה ובהוספת כל אלה: (1) המסים המותרים בניכוי
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 49לג1. פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה
(ד) הועברה דירת מגורים לקרוב בפטור ממס לפי חוק זה, בתקופת המיזם, יראו את המעביר ואת קרובו כמוכר אחד לעניין אותה דירה; בסעיף קטן זה, "קרוב", "שליטה" ו"תקופת המיזם"-כהגדרתם בסעיף 49כב(ג), בשינויים המחויבים. (ה) לעניין סעיף זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים — כמוכר אחד. (ו) (1) הוראות סעיפים קטנים (א) עד (ה) יחולו, בשינויים המחויבים, גם אם ניתנה למוכר, תמורת הזכות הנמכרת, זכות ביחידה בבניין שאינה דירת מגורים ואינה מהווה מלאי עסקי בידי המוכר. (2) במכירת זכות בדירת מגורים חלופית שהתקבלה תמורת זכות נמכרת שאינה דירת מגורים, לא יחולו פטור ממס, כולו או חלקו, שיעור מס מופחת או דחיית מס לפי הוראות חוק זה או לפי הפקודה. (ו1) (1) קשיש המוכר את כל הזכויות שיש לו בדירת מגורים חלופית שקיבל בעסקה כאמור בסעיף קטן (א), זכאי בשל המכירה לפטור ממס, ובלבד שהתקיימו כל התנאים הקבועים בסעיף 49כב1(ב), בשינויים המחויבים; הוראות סעיפים 49כב1(ג) ו–(ד) יחולו בשינוים המחויבים, ועל דירת מגורים הנרכשת על ידי הקשיש יחולו הוראות סעיף 49כד, בשינויים המחויבים.
פקודת מס הכנסה [נוסח חדש]
סעיף: 64א7א. מס רכישה מופחת על מקרקעין לצורכי דיור להשכרה או על מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה
64א7א. (א) קרן להשקעות במקרקעין שרכשה מקרקעין לצורכי דיור להשכרה או מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה, תשלם מס רכישה בשיעור של 0.5% משווי המקרקעין האמורים, ובלבד שאם התקיים אחד מהמפורטים להלן, תהיה חייבת הקרן בתשלום הפרש מס הרכישה בהתאם לשיעורי מס הרכישה שחלו על המקרקעין ביום רכישתם לפי חוק מיסוי מקרקעין, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין מיום הרכישה עד יום התשלום: (1) מניותיה לא נרשמו למסחר בבורסה בהתאם להוראות סעיף 64א3(א)(2); (2) המקרקעין לא הפכו למקרקעין מניבים בתוך חמש שנים מיום רכישתם בידי הקרן, ובאזור הנגב או הגליל כהגדרתם בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ"ב-1991, ובחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ"ג-1993, בהתאמה וכן מקרקעין שהוגשה לגביהם בקשה לתוספת זכויות בתוך שנתיים ממועד הרכישה – בתוך שבע שנים; (3) המקרקעין הפכו למקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה. (ב) רכשה קרן להשקעות במקרקעין קרקע שרק חלק מיחידות הדיור המתוכננות להיבנות עליה הן לצורכי דיור להשכרה, יקבע המנהל את שווי הרכישה.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 16. תנאים לתקפן של עסקאות
ההצהרה כאמור בסעיף 73, ולגבי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה-ובלבד שהומצא גם אישור מהמנהל, כהגדרתו בחוק מס ערך מוסף, לפי סעיף 136 לחוק האמור, שהמס המגיע לפי אותו חוק בשל אותה מכירה שולם או שניתנה ערובה לתשלומו במועדו. (2א) על אף האמור בפסקה (2), ביקש מוכר של דירת מגורים מזכה כהגדרתה בסעיף 49, בהצהרתו לפי סעיף 73(א), פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1, תירשם מכירת הזכות בפנקסי המקרקעין, אם אישר המנהל כי התקיימו התנאים כאמור ותנאים אלה: (א) הצהרת המוכר והצהרת הרוכש נמסרו במועד הקבוע בסעיף 73, לפי העניין; ( ב) חלפו 10 ימים מיום ההצהרה או מהיום שהמציאו הרוכש והמוכר למנהל את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר; (ג) הרוכש שילם את מס הרכישה המגיע ממנו בהתאם לשומתו העצמית במועד הקבוע בסעיף 90א, ושומתו לא מותנית בהתקיימות תנאי עתידי; (ד) לא נעשתה לגבי המכירה שומה לפי סעיף 78( ב); (ה) הזכאות לפטור ממס שבח אינה מותנית בהתקיימות תנאי עתידי; (ו) התמורה המשתלמת בעד הזכות במקרקעין לא הושפעה מאפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר; (3) לענין סעיף-קטן זה, "מכירת זכות במקרקעין" או "פעולה באיגוד" החייבות במס-למעט מכירה או פעולה כאמור שסעיף 93 דן בהן. (א1) (1) בסעיף קטן זה, "יישוב מיעוטים"-יישוב ש–80% לפחות מתושביו אינם יהודים, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. (2) נמכרה זכות במקרקעין שבתחומי יישוב מיעוטים, ומכירה קודמת של אותה זכות, שנעשתה לפני יום י"ט בכסלו התשע"ו (1 בדצמבר 2015) ושלא מתקיימים לגביה התנאים שבסעיף קטן (א), לא נרשמה בפנקסי המקרקעין (בסעיף קטן זה-מכירה קודמת שאינה רשומה), יחולו הוראות אלה: (א) על אף האמור בסעיף קטן (
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 49כג. יום, שווי רכישה ושווי מכירה של יחידת המגורים החלופית והזכות הנוספת
מכרת"-(א) במכירה שחלות עליה הוראות סעיף 49כב(א)(1)-יחידת המגורים החלופית; (ב) במכירה שחלות עליה הוראות סעיף 49כב(א)(2)-הזכות החלופית הבסיסית; "מדד"-כהגדרתו בסעיף 47; "סכום התמורה שמתחת לתקרת השווי"-סכום התמורה הכספית שהייתה פטורה ממס או ההפרש שבין תקרת ה שווי ושווי יחידת המגורים החלופית, לפי הנמוך ; "סכום התמורה הפטורה שמתחת לתקרת השווי כשהוא מתואם "-סכום התמורה הפטורה שמתחת לתקרת השווי מוכפל במדד ביום המכירה של הזכות החלופית הנמכרת, ומחולק במדד ביום המכירה של יחידת המגורים הנמכרת שנקבע לפי סעיף 49כ ; (8) לעניין חישוב המס במכירת יחידת המגורים החלופית, יחולו, בשינויים המחויבים ולפי העניין, הוראות סעיף 40(ג), וההגדרה "יתרת שווי רכישה" שבסעיף 47 כמשמעותה לעניין זכות חלופית.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 49כג. יום, שווי רכישה ושווי מכירה של יחידת המגורים החלופית והזכות הנוספת
(5) יום הרכישה של יחידת המגורים החלופית כאמור בפסקה (4) הוא כמפורט להלן: (א) יום הרכישה של הזכות החלופית הבסיסית הוא יום הרכישה של הזכות הנמכרת החייבת כאמור בפסקה (3); (ב) יום הרכישה של הזכות החלופית הנוספת הוא יום רכישתה כפי שנקבע לפי חוק זה. (6) שווי הרכישה של יחידת המגורים החלופית שהתקבלה על ידי מוכר של זכות ביחידת המגורים הנמכרת שאינה זכות במקרקעין ואשר לא שולם בעד רכישתה, יהיה אפס, ויום הרכישה יהיה יום המכירה שנקבע כאמור בסעיף 49כ. (7) אם תמורת יחידת המגורים הנמכרת ניתנה זכות ביחידת מגורים חלופית וגם תמורה כספית אשר, כולה או חלקה, הייתה פטורה ממס לפי הוראות פרק זה, לעניין חישוב מס השבח החל במכירת הזכות החלופית הנמכרת ייווסף לשווי המכירה סכום התמורה הפטורה שמתחת לתקרת השווי כשהוא מתואם; בפסקה זו-"הזכות החלופית הנ מכרת"-(א) במכירה שחלות עליה הוראות סעיף 49כב(א)(1)-יחידת המגורים החלופית; (ב) במכירה שחלות עליה הוראות סעיף 49כב(א)(2)-הזכות החלופית הבסיסית; "מדד"-כהגדרתו בסעיף 47; "סכום התמורה שמתחת לתקרת השווי"-סכום התמורה הכספית שהייתה פטורה ממס או ההפרש שבין תקרת ה
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 21. שווי הרכישה
21. (א) בכפוף להוראות הסעיפים 22 עד 36, שווי הרכישה של זכות במקרקעין לענין חישוב השבח והמס הוא שוויה ביום הרכישה על ידי המוכר. (ב) על אף האמור בסעיף-קטן (א) – נקבע שוויה של זכות במקרקעין בקשר עם הרכישה לענין מס שבח, יהיה שווי הרכישה לענין חישוב השבח – השווי שנקבע כאמור.
כל הזכויות שמורות ©