טיפול בסכסוכי מקרקעין

סמכות המפקח על רישום המקרקעין בסכסוכי בתים משותפים
תשובה תמציתית
המחוקק העניק למפקח על רישום המקרקעין סמכות ייחודית לדון בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בנושאים מוגדרים, כאשר בחלק מהמקרים (כמו בהסגת גבול) קיימת סמכות מקבילה לבית המשפט טיפול בסכסוכי מקרקעין.

המסגרת הנורמטיבית טיפול בסכסוכי מקרקעין
סעיף 72 לחוק המקרקעין קובע את סמכויות המפקח:

סעיף 72 לחוק המקרקעין "(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח… יכריע בו המפקח. (ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח."

ניתוח משפטי טיפול בסכסוכי מקרקעין
סמכות ייחודית של המפקח בית המשפט העליון קבע ברע"א 6394/15 את המבחן הדו-שלבי לקביעת סמכות המפקח:
רעא 6394/15- נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נגד חנית ניהול קניון כרמיאל בעמ (ניתן ב 17/03/16) "אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין."

הבחנה בין סמכות ייחודית לסמכות מקבילה כפי שנקבע לאחרונה:
תא (טבריה) 19226-01-23- אסתר איבון רביב נגד ' שמעון רומי (ניתן ב 14/12/24) "להבדיל מהסמכות המפורטת בסעיף 72(ב) לחוק המקרקעין, שדן ב-'סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף', אשר מקנה סמכות מקבילה לבית המשפט ולמפקח על המקרקעין…"

היקף הסמכות בתי המשפט פירשו את סמכות המפקח באופן רחב:
תא (חיפה) 11206-06-14- ישראל אבוביץ נגד מרסל קאופמן (ניתן ב 21/10/18) "לדיירים כולם באמצעות הנציגות יש אחריות לתחזוקה סבירה ותקינה של הרכוש המשותף בבניין, שתמנע נזק לדירתו או רכושו של אחד הדיירים. זאת מכוח סעיף 58 של חוק המקרקעין, בצירוף סעיפים 3 ו-4 של התקנון המצוי לבית משותף"

שיקולים מעשיים
יתרונות הדיון בפני המפקח טיפול בסכסוכי מקרקעין :
מומחיות מקצועית בתחום
הליך יעיל ומהיר יותר
עלויות נמוכות יותר
הבנה מעמיקה של סכסוכי שכנים
חריגים לסמכות המפקח:
סכסוכים בעלי אופי נזיקי טהור
סכסוכים חוזיים שאינם נוגעים לזכויות וחובות לפי התקנון
סכסוכים בין בעלי דירות שאינם נוגעים לרכוש המשותף

תהליכי משפטי עורכי דין מקרקעין

סיכום:

טיפול בסכסוכי מקרקעין סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין היא נדבך מרכזי במערכת יישוב הסכסוכים בבתים משותפים. המחוקק העניק למפקח סמכויות נרחבות, תוך שמירה על סמכות מקבילה של בית המשפט במקרים מסוימים. הפסיקה פירשה סמכויות אלו באופן רחב, מתוך הכרה במומחיות המפקח ובצורך במנגנון יעיל ליישוב סכסוכים בין שכנים.

סימוכין:

רע"א 6394/15- נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נגד חנית ניהול קניון כרמיאל בעמ

שמות השופטים: י עמית,צ זילברטל,ד ברק ארז

האחרונה בבקשות אלה הוגשה ביום 6.3.2016 מטעם המבקשים, אך בשים לב לתוצאה אליה הגענו, כפי שיפורט להלן, לא ראינו לנכון להידרש למחלוקת שנפלה בין הצדדים בסוגיה זו וממילא לא ראינו להיעתר לבקשה להגשת תגובה. דיון והכרעה 6 18. הבקשה דנן אכן מעוררת שאלה חשובה שעניינה היקף סמכויותיו של המפקח להכריע בסכסוכים הנוגעים לניהולם של בתים משותפים. בשל חשיבותה של שאלה זו החלטנו להעניק ביחס אליה רשות ערעור. עם זאת, בנסיבות העניין, ראינו לדחות את הערעור בנקודה זו לגופו, הגם שטעמינו לכך שונים במידה מסוימת מאלו של בית המשפט המחוזי. השאלה הפרשנית: הזיקה בין סעיפים 71 ו-72 לחוק המקרקעין 19. עיון בסעיפים 71 ו-72 לחוק המקרקעין מצביע לכאורה על מתח שעולה מהם ומשתקף באופן פרשנותם על-ידי בית המשפט המחוזי. לפי סעיף 71 לחוק, ההתקשרות עם מתחזק יכולה להיות מבוססת על הוראה בתקנון או על החלטה של בעלי דירות שאינה מעוגנת בתקנון, ובלבד שהתקבלה ברוב הנדרש הקבוע בסעיף. על כך יש להוסיף כי סעיף 6א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכרדירות) מכיר באפשרות מינויו של מתחזק כבר בחוזי המכר. לעומת זאת, סעיף 72 לחוק מתייחס לסמכותו של המפקח לדון בסכסוכים לפי התקנון או לפי עילות ספציפיות המנויות בו. מה אפוא הדין בנסיבות שבהן ההתקשרות עם המתחזק אינה מעוגנת בתקנון בית המשפט המחוזי סבר כי במקרה זה המפקח אינו מוסמך לדון בסכסוך הנוגע להתקשרות. דעתי שונה. 20. לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, שניים הם התנאים להפעלת סמכותו של המפקח: בשלב הראשון, על המפקח לבחון האם בסמכותו להכריע בסכסוך בשים לב לזהות הצדדים שבפניו. בשלב השני, עליו לבחון את מהותו של הסכסוך, היינו האם מדובר בעילת תביעה המנויה בסעיף 72 לחוק המקרקעין.

פסק דין |17/03/2016 |בית המשפט העליוןמאזכרים – 31 |עמודים – 9

ת"א (חיפה) 11206-06-14- ישראל אבוביץ נגד מרסל קאופמן

שמות השופטים: יואב פרידמן

הגברת לוי מציינת כי כיום אין נציגות פורמלית של הבניין, והיא ביחד עם אחד הדיירים משמשים כוועד זמני לצורך הטיפול בעניינים שוטפים כמו תשלומי חשמל וחדר מדרגות. לדבריה, אין זה סביר שהדירה נמכרה בסכום של 150,000 , היות והתובע 1 ביקש למכור אותה בסכום גבוה יותר, כאשר מספר מתעניינים הציעו לו סכומים שמעל ל-200,000 והוא סירב למכור במחיר כזה (טענה אחרונה זו, נטענה מבלי שגובתה בדבר – הערה שלי י. פ). 31. במועד הרלוונטי נוהל ועד הבית על ידי חברת ניהול בשם "משאפ שירותי ניקיון ואחזקת מבנים" (לא נשלחה הודעת צד שלישי לאותה חברת ניהול – הערה שלי י. פ). צורף ההסכם עם אותה חברה – משאפ. הגברת לוי מציינת כי בהתאמה – ככל שהיה לאחד מהדיירים עניין הנוגע לתחזוקת הבניין – אמור הוא להפנות תביעתו כנגד חברת הניהול (הערה שלי -י. פ: טענה אחרונה זו – אינה מדויקת. לדיירים כולם באמצעות הנציגות יש אחריות לתחזוקה סבירה ותקינה של הרכוש המשותף בבניין, שתמנע נזק לדירתו או רכושו של אחד הדיירים. זאת מכוח סעיף 58 של חוק המקרקעין, בצירוף סעיפים 3 ו-4 של התקנון המצוי לבית משותף (הנזכר בתוספת הראשונה של חוק המקרקעין. לא הומחש כי לבית תקנון מיוחד, שסטה מברירת המחדל שהנה התקנון המצוי. יכולה הנציגות להתקשר עם חברת ניהול, אולם מבלי להידרש לשאלה כלום קמה לדייר יריבות ישירה גם מול חברת הניהול שלא נתבעה, הרי בכל מקרה אין הדבר גורע מן היריבות שלו מול הנציגות או כלל הדיירים, ויכולים הללו להיפרע מחברת הניהול אם מוכיחים שהפרה חובותיה החוזיות או התרשלה). 32. הגברת לוי טוענת כי התובע 1, לא שילם חובותיו לנציגות הבית המשותף (צורפה פנייה לתובע 1, מיום 8/5/14, שהינה דרישת חוב בסך 6,700 הנובע מדמי ועד שוטפים, תיקון מעלית והוצאות).

פסק דין |21/10/2018 |שלום – חיפהמאזכרים – 0 |עמודים – 24

ת"א (נתניה) 33554-04-19- מימון חימי נגד לאה אלבז

שמות השופטים: ליאת הר ציון

באשר לסכסוכים הנוגעים בזכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות "לפי התקנון", הרי שהתקנון המצוי (המופיע בתוספת הראשונה לחוק), חל כברירת מחדל על כל בית משותף שלא קבע תקנון ספציפי, וקובע הוראות ולפיהן בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות או מבעל דירה אחרת ביצוע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף או בדירת הדייר האחר שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. ראה (ראה עשא (ת"א) 34810-10-18 נתנאל רבין נ' נציגות הבית ברח' רמז 35 תל אביב ניתן ביום 15.4.2019 ) (להלן: "נתנאל רבין"). 4 8. הוראות סעיפים אלו, הקיימים בתקנון המצוי, בשילוב הוראות סעיפי חוק המקרקעין המעגנים את סמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין לדון בסכסוכים הנוגעים לתקנון, מלמדים כי סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין, לדון וליתן צווים האוכפים זכויותיו של בעל דירה בנושאים הקבועים בסעיפים 3 ו- 4 לתקנון. ראה נתנאל רבין לעיל וגם – (פ"ת) 476/18 לבקוב ברוך מיכאל נ' ארואטי אברהם בפני כבוד המפקחת על רישום המקרקעין אושרת ארפי מוראי ניתן ביום 2.5.209 , שם נכתב כך: ". . . סמכות המפקח על רישום מקרקעין להכריע בסכסוכים קבועה בהוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין. . . . מכוחה, הוקנתה למפקח על רישום מקרקעין סמכות ייחודית לדון בסכסוכים שבין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם וחובותיהם לפי התקנון החל על הבית המשותף, בנושאים שונים המנויים בחוק וכן בנושאים המנויים בדברי חקיקה אחרים, כמפורט בהוראת סעיף החוק". 9. התובעים הפנו לסעיף קטן (ב) אשר מקנה למפקח ולבית המשפט השלום סמכות מקבילה (לבחירת התובע) לדון ב"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף".

החלטה |11/10/2019 |שלום – נתניהמאזכרים – 0 |עמודים – 4

ת"א (ירושלים) 5404-05-20- הילה אחזקות ו.ב. בע"מ נגד יואל כהן

שמות השופטים: מוחמד חאג יחיא

ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה. (ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק); (2) החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. (ג) דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א). (ד) על המתחזק יחולו, לענין ניהול החשבונות ואישורם והמצאת מידע לבעלי הדירות, החובות המוטלות על גזבר בסעיף 16 לתקנון המצוי שבתוספת" (ההדגשה אינה במקור) 12) סעיף 72 בחוק שעניינו "יישוב סכסוכים בין בעלי הדירות", מורה כלהלן: "(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59י,. . . יכריע בו המפקח. (ב) . . . (ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות. (ד) . . . " 5 (ההדגשה אינה במקור) 13) כפי שניתן להבין מטיעוני הצדדים, הן בכתובים הן בעל-פה, למעשה, אין מחלוקת שהתובעת היא "מתחזק" כהגדרתו בחוק המקרקעין.

החלטה |01/06/2021 |שלום – ירושליםמאזכרים – 0 |עמודים – 11

ת"א (ירושלים) 5404-05-20- הילה אחזקות ו.ב. בע"מ נגד יואל כהן

שמות השופטים: מוחמד חאג יחיא

" 5 (ההדגשה אינה במקור) 13) כפי שניתן להבין מטיעוני הצדדים, הן בכתובים הן בעל-פה, למעשה, אין מחלוקת שהתובעת היא "מתחזק" כהגדרתו בחוק המקרקעין. אין מחלוקת גם כי הנכס שבאחריות הנציגות הוא "בית משותף" וכי הנתבעים הם חברי הנציגות. 14) בחנתי את ההיבט המשפטי לעומק והאזכורים שהפנו אליהם הצדדים. בפועל, עסקינן בסכסוך כספי בין "מתחזק" לבין בעלי דירות, חברי נציגות או הנציגות עצמה, זאת בדומה לסכסוך בין בעלי הדירות עצמם, בדבר זכויותיהם או חובותיהם. ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ, פסקה 23 ( 17.3.2016 ), נקבע כהאי לישנא: "אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין. אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לשיטתי, נובע מכאן כי המפקח מוסמך לדון בסכסוכים שעניינם חובת השתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה מניה וביה בתשלום עבור החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף, מוסמך המפקח לדון גם בסכסוכים בדבר התקשרות עם מתחזק ככל שהם נובעים מסעיף 58 לחוק. אם כן, בית המשפט המחוזי לא צדק בקביעתו כי המפקח לא היה מוסמך לדון בסכסוך שעניינו התקשרות עם מתחזק רק בשל העדרה של הוראה בתקנון שעוסקת בכך" (ההדגשה אינה במקור) 15) המבחן שנקבע הוא דו-שלבי: זהות הצדדים ומהות הסכסוך; במילים אחרות: האם מדובר ב-"בעל דירה" ו-"מתחזק", וככל שכן – האם הסכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק המוזכרים בסעיף 72 בחוק המקרקעין.

החלטה |01/06/2021 |שלום – ירושליםמאזכרים – 0 |עמודים – 11

ת"ק (רחובות) 67078-12-21- יגאל אושרי נגד שלמה קיבריט

שמות השופטים: נעמה פרס

מצאתי להורות על דחיית התביעה על הסף, בשל שלושת הטעמים הבאים: האחד, ממקרא כתבי הטענות ומשמיעת הצדדים עצמם בדיון מיום 21.7.22 , עולה כי עסקינן בסכסוך שכנים בבית משותף, שהסב ועודנו מסב נזקים לדירת התובע. בהתאם לסעיף 72(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 הסמכות הייחודית לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בדבר זכויותיהם או חובותיהם, נתונה למפקח על רישום המקרקעין. סעיף זה חל הן על בית משותף והן לעניין בית שלא נרשם כבית משותף, אם הוא מהווה מבנה של קבע ויש בו לפחות שתי דירות. בשים לב לכך שסכסוכים בין בעלי דירות באשר לליקויים שנגרמים מדירה אחת לדירה אחרת בבית משותף או מהרכוש המשותף אמורים להתברר בפני המפקח על רישום המקרקעין, אין לדון בתביעה. ויוטעם: הסעד העיקרי אותו מבקש התובע בתביעתו הוא מתן צו המונע מהנתבע להמשיך בהתנהלותו הבעייתית, לפי הנטען. הסעד הכספי הינו משני לסעד המניעתי שאינו נמצא בסמכותו העניינית של בית המשפט לתביעות קטנות.

פסק דין |21/07/2022 |תביעות קטנות – רחובותמאזכרים – 0 |עמודים – 2

ת"א (ראשון לציון) 31754-11-21- נציגות בניין ברחוב אשר לוין 11 ראשון לציון נגד מרים כהן

שמות השופטים: מוטי פירר

מן הראוי היה כי הנציגות תפרט בפני בעלי הדירות כי בכוונתה להגיש תביעה כספית בבית המשפט על סך של כ-200,000 כנגד שכנותיהם לבניין, ובמידת הצורך תקיים אסיפה מיוחדת נוספת לשם כך. עוד לא נקבע במסגרת פרוטוקול האסיפה כי חברי הנציגות המופיעים בכותרת כתב התביעה הוסמכו מטעם אסיפת בעלי הדירות לנהל את התביעה. לפיכך אינני מקבל את פרוטוקול האסיפה מיום 28.3.19 כמסמך המאפשר הגשת תובענה זו בשם כלל בעלי הדירות. כמו כן לא הוצג מסמך המעיד על כך שבעלי הדירות הסמיכו ואישרו את מינויה של ב"כ התובעת לייצגם בהליך זה, ואף לא הוצג אישור הסמכת חברי הנציגות לבחור בא כוח על פי שיקול דעתם או לקבל עליהם את ב"כ הנוכחית מטעם האגודה. 8. בנסיבות אלו לא עמדה התובעת בקיום הוראות החלטתי דלעיל, ולא הציגה באופן המניח את הדעת את הדרוש על מנת להמשיך בניהול ההליך בשם בעלי הדירות. ואולם תקלה זו ניתן לתקן, לולא התעורר הקושי בכל הקשור לשאלת הסמכות העניינית כפי שיפורט. 9. סעיף 72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן "חוק המקרקעין") קובע את סמכותו הבלעדית של המפקח על רישום המקרקעין לדון בסכסוכים שבין בעלי דירות בבית המשותף, לרבות סכסוכים בהם מעורבת נציגות הבית המשותף (סעיף 73). 10. אחד הנושאים המפורטים בסעיף 72(א) לחוק הוא סכסוך לפי סעיף 58 לחוק.

החלטה |05/01/2023 |שלום – ראשון לציוןמאזכרים – 0 |עמודים – 3

ת"א (טבריה) 19226-01-23- אסתר איבון רביב נגד ' שמעון רומי

שמות השופטים: אפרת הלר

סעיף 3(ב) לתקנון המצוי החל על מרבית הבתים מכוח סעיף 64 לחוק המקרקעין, מבסס חובתו של בעל דירה לתקן בדירתו ליקויים אשר גורמים נזק לדירה אחרת באותו בית. 9. להבדיל מהסמכות המפורטת בסעיף 72(ב) לחוק המקרקעין, שדן ב-"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף", אשר מקנה סמכות מקבילה לבית המשפט ולמפקח על המקרקעין, הרי שבמקרה דנן, היות ועסקינן, בין היתר, בדרישה לתיקון נזקי רטיבות בדירת התובעת, כאמור בסעיף 3(ב) לתקנון המצוי, הרי שמדובר על סכסוך בהתאם לסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, אשר הינו בסמכותו הייחודית של המפקח של רישום המקרקעין. 10. לפיכך, אני מקבלת בקשת הנתבעים ומורה על העברת התביעה לטיפולו של המפקח של רישום המקרקעין בנוף הגליל. 11. לטיפול המזכירות.

החלטה |14/12/2024 |שלום – טבריהמאזכרים – 0 |עמודים – 3

פסיקה רלוונטית:

רע"א 7112/93-1. צודלר בתיה נגד 1. יוסף שרה

שמות השופטים: א ברקמ חשין,ד דורנר

ומה באשר לענייננו החלטתו של המפקח ניתנה כסמכותו על-פי סעיף 60 לחוק, ודבר סעיף 60(ה) לחוק המקרקעין הוא כי: "כל בקשה למפקח להשתמש בסמכות מסמכויותיו לפי סעיף זה, דינה כדין תביעה לפני המפקח לפי סימן ד'. " סעיף 60(ה), מפנה אותנו, איפוא, אל מסלול התביעה והערעור האמור בסימן ד', קרי: סעיף 77 לחוק המקרקעין. החלטת המפקח בענייננו משתלבת, אם כן, בהחלטותיו הרגילות של המפקח – החלטות שהן "שאר ירקות" ביחס להחלטה המיוחדת שלפי סעיף 72(ב) – וממילא אמור בית-המשפט המחוזי לשבת בערעור עליה במותב של שופט אחד. למעלה מן הצורך נוסיף ונאמר עוד זאת: הוראת סעיף 72(ב) לחוק – אותה הוראה שהחלטת המפקח לפיה ניתנת לערעור לפני בית-המשפט המחוזי במושב של שלושה – קובעת וזו לשונה: "סמכות להכריע בסכסוכים 72. (א) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (ב) סכסוך בין בעלי הדירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית-משפט מוסמך או לפני המפקח. " והנה, לא זו בלבד שהחלטת המפקח בענייננו אינה באה בגדריה של הוראת סעיף 72(ב) כלשונה – ענייננו אין הוא לא בהסגת-גבול בדירה ולא בהסגת- גבול ברכוש המשותף – אלא שדבר-המחוקק עשוי להסתבר מאליו: תביעה בגין הסגת-גבול באה, על דרך הכלל, בגידרי סמכותו של בית-משפט השלום, כהוראת סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט ; בא החוק והעניק סמכות מקבילה למפקח לדון בתביעות של הסגת-גבול בבית משותף.

פסק דין |05/12/1994 |בית המשפט העליוןמאזכרים – 113 |עמודים – 16

תאדמ (אשדוד) 24152-12-21- חנניה גרינוולד נגד נציגות הבית המשותף רבי ינאי 16 בית שמש

שמות השופטים: אירנה רוזן

סמכות המפקח לדון בתביעה גם כאשר ההתקשרות עם המתחזק היא מכוח הסכם ניהול (וללא קביעה בתקנון) נקבעה ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ ( 17.3.16 )(פורסם במאגרים)): "אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין/ אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לשיטתי, נובע מכאן כי המפקח מוסמך לדון בסכסוכים שעניינם חובת השתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה מניה וביה בתשלום עבור החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף, מוסמך המפקח לדון גם בסכסוכים בדבר התקשרות עם מתחזק ככל שהם נובעים מסעיף 58 לחוק. אם כן, בית המשפט המחוזי לא צדק בקביעתו כי המפקח לא היה מוסמך לדון בסכסוך שעניינו התקשרות עם מתחזק רק בשל העדרה של הוראה בתקנון שעוסקת בכך. " 24. אף בהיבט המהותי, הסמכות נתונה למפקח ולא לבית המשפט. כבר נפסק כי "סמכות המפקח אכן הוקנתה במטרה לקיים מנגנון יעיל של הכרעה בסכסוכים בין דיירים, הנדרש כדי לאפשר חיים בצוותא תחת קורת גג בית משותף אחד" (ת"א 1561/98 (י-ם) יוסף נחמיה נ' דוד נבון ( 1.9.99 )(פורסם במאגרים)). ערכאה זו הינה, אפוא, בעלת הכלים והמומחיות המתאימים לדון בתובענות הנוגעות לסכסוך בבתים משותפים, לרבות בין מתחזק.

החלטה |30/11/2023 |שלום – אשדודמאזכרים – 0 |עמודים – 8

ת"א (פתח תקווה) 71546-06-23- דוברת נעים 2. בני נעים נגד ' רמי שלום

שמות השופטים: מיכל בר

לאחר שבחנתי את טענות התובעים, מצאתי כי יש להורות על מחיקת הסעד לצו עשה בשל חוסר סמכות עניינית של בית משפט זה להידרש לסעד זה, המצוי בסמכותו הייחודית של המפקח על המקרקעין, כפי שיוסבר להלן. 7. פסק הדין המנחה בסוגיה זו הוא פסק דינו של בית המשפט המחוזי ברע"א (מחוזי-ת"א) 5705-03-22 רקנטי נ' כהן, [פורסם בנבו] ( 12.04.2022 ), שם קבע בית המשפט את הדברים הבאים היפים אף לענייננו: "סעיף 72 לחוק המקרקעין קובע את סמכותו העניינית של המפקח להכריע בסכסוכים. לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין שניים הם התנאים להפעלת סמכותו של המפקח: בשלב ראשון, על המפקח לבחון האם בסמכותו להכריע בסכסוך בשים לב לזהות הצדדים שלפניו. בענייננו מדובר בסכסוך בין בעלי דירות כך שהתשובה בעניין זה פשוטה. בשלב השני, יש לבחון את מהותו של הסכסוך, היינו האם מדובר בעילת תביעה המנויה בסעיף 72 לחוק המקרקעין. (ראה בעניין זה: נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ, סעיף 20 לפסק דינה של כב' השופטת ד' ברק-ארז ( 17.3.16 )). סעיף 72 (א) לחוק קובע סמכות ייחודית למפקח לדון בסכסוכים שעניינם זכויותיהם או חובותיהם של בעלי דירות בבית המשותף לפי התקנון וכן בסכסוכים לפי סעיפי החוק הספציפיים המנויים באותו סעיף. סעיף 72 (ב) לחוק המקרקעין מקנה למפקח סמכות מקבילה לזו של ביהמ"ש המוסמך לגבי "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף". בהתאם לסעיף 64 לחוק המקרקעין, התקנון המצוי שבתוספת חל כברירת מחדל על כל בית משותף שלא קבע תקנון ספציפי. סעיף 3 (ב) ל"תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף" בתוספת לחוק המקרקעין קובע: "בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה אחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון".

החלטה |10/02/2025 |שלום – פתח תקווהמאזכרים – 0 |עמודים – 4

רת"ק (ירושלים) 10408-12-20- זאב אפיק נגד מיכאל איפרגן

שמות השופטים: אהרן פרקש

סעיף 72(א) לחוק מקנה סמכות ייחודית למפקח על רישום המקרקעין לדון בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הנושאים הספציפיים המוזכרים בסעיף זה. לעומת זאת, סעיף 72(ב) לחוק מקנה סמכות מקבילה לבית המשפט המוסמך או למפקח על רישום המקרקעין, לפי בחירת התובע, לדון בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר עילה של הסגת גבול. 4 12. מעיון בחוק עד כה נראה, כי סמכות המפקח על רישום המקרקעין אינה שייכת לענייננו, שעה שמדובר בסכסוך בין בעל דירה בבית משותף לבין צד ג' שביצע שיפוצים בדירה, שאינו בעל דירה באותו בית משותף. בכתב התביעה שהוגש לבית משפט קמא ציין המבקש, כי הוא פנה לבעל הדירה הנוספת בבקשה שיתערב בסכסוך, אולם הלה מסר לו כי האחריות לטיפול בנזקים שנגרמו היא על המשיב בלבד, ועל כן הוא לא ראה לנכון לצרפו כצד לתביעה. 13. כאן המקום לציין, כי בית משפט קמא הנכבד לא ציין את המקור החוקי עליו התבססה קביעתו כי התביעה דנן היא בסמכות ייחודית של המפקח. שמא התכוון בית משפט קמא לסעיף 72(ג) לחוק, שלפיו "האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך" (ההדגשה שלי – א' פ'). גם אם זהו המקור החוקי עליו התבסס, הרי שגם כאשר מתחזק הוא צד לסכסוך, בעילה של הסגת גבול, כמו בענייננו, ישנה סמכות מקבילה, ועל כן גם במקרה זה בית המשפט לתביעות קטנות מוסמך לדון בתביעה. זאת, מבלי לקבוע מסמרות בשאלה האם במקרה דנן המשיב הוא "מתחזק" כהגדרתו בסעיף 71 לחוק, וספק אם כך בענייננו.

פסק דין |15/01/2021 |מחוזי – ירושליםמאזכרים – 1 |עמודים – 4

ת"א (ירושלים) 43832-05-12- ראובן הושיאר נגד אברהם רחמים

שמות השופטים: דנה כהן לקח

סמכות להכריע בסכסוכים (א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח. (ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח. 6 (ג) . . . (ד) . . . ". (ההדגשות אינן במקור – ד. כ. ל). מלשונו של סעיף 72 לחוק המקרקעין עולה בבירור כי סעיף 72(ב) לחוק עניינו בסמכות שיפוט מקבילה של המפקח על רישום מקרקעין, וזאת כאשר מדובר בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול. מנגד, סעיף 72(א) לחוק המקרקעין עוסק בסמכות שיפוט ייחודית של המפקח על רישום מקרקעין. לפי סעיף זה, כל סכסוך בין בעלי דירות בדבר זכויותיהם או חובותיהם כמפורט בסעיף, ובין היתר לפי סעיף 58 לחוק, מצוי בסמכותו הייחודית של המפקח (ראו: יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 477 (תשנ"ז)). וזו לשון סעיף 58 אליו מפנה סעיף 72(א) לחוק המקרקעין: 58. נשיאת הוצאות "(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

החלטה |08/06/2016 |שלום – ירושליםמאזכרים – 8 |עמודים – 12

ת"א (ראשון לציון) 31754-11-21- נציגות בניין ברחוב אשר לוין 11 ראשון לציון נגד מרים כהן

שמות השופטים: מוטי פירר

אחד הנושאים המפורטים בסעיף 72(א) לחוק הוא סכסוך לפי סעיף 58 לחוק. סעיף זה עוסק בעניינים הנוגעים להשתתפות בעלי הדירות בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה ולניהול הבניין. 11. "שניים הם התנאים להפעלת סמכותו של המפקח: בשלב הראשון, על המפקח לבחון האם בסמכותו להכריע בסכסוך בשים לב לזהות הצדדים שבפניו. בשלב השני, עליו לבחון את מהותו של הסכסוך, היינו האם מדובר בעילת תביעה המנויה בסעיף 72 לחוק המקרקעין" (רע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ, (2016)). 12. בעניינו, מדובר בסכסוך בין בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות חברי הנציגות אשר הופקדו על ניהול כספי קופת הנציגות, כמו כן טיב הסכסוך נוגע לניהול כספים אלו. אבחנה בין חובת השתתפות בעלי הדירות בתשלום ההוצאות הדרושות לניהול הרכוש המשותף, לבין אופן ניהול הכספים ותשלום ההוצאות על ידי הנציגות, כפי שמבקשת התובעת לאבחן, תהיה אפוא מלאכותית ולא תעמוד בתכלית סעיף 72, הנועד לרכז בידי המפקח את ההכרעה בסכסוכים הנוגעים לניהול הבית המשותף.

החלטה |05/01/2023 |שלום – ראשון לציוןמאזכרים – 0 |עמודים – 3

ת"א (פתח תקווה) 33686-07-20- חיים כושנגי נגד יניב ביטון

שמות השופטים: אריאל ברגנר

סעיף 72 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מעגן את סמכות המפקח להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או הסעיפים המנויים בו. סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח. הוראה זו חלה גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה הוא צד לסכסוך "ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות". בענייננו מדובר בצד לסכסוך – הנתבעת, שהיא בגדר מחזיקה מטעם בעל הדירה שאינו חוכרת לדורות ובצדק מפנה הנתבעת לפסק הדין בעניין ע"א (מחוזי תל אביב-יפו) 1480/02 גרש אפרים נ' נציגות הבית המשותף ( 9.7.03 ) בו נקבע כי "הסגת גבול יכול שתהא על ידי בעל הדירה וכן על ידי מחזיק מטעמו, קרי גם שוכר לשעה הבא מטעמו". בפסק דין זה נדונה שאלת סמכותו של המפקח לדון בתביעה שהוגשה בדבר הסגת גבול ברכוש משותף שבוצעה על ידי שוכר של דירה. אולם כאמור מדובר בסמכות מקבילה לדון בסכסוך שבין בעלי הדירות ובכלל זה בין המחזיקים מטעמם, בדבר הסגת גבול ברכוש המשותף. לאור האמור אני דוחה את הטענה. כפי שעולה ממסמכי הבית המשותף החצר המקיפה את הבניין הינה בגדר רכוש משותף. כידוע, רכוש המשותף הוא קניינם של כל בעלי הדירות בבית המשותף ואין למי מהם זכות לעשות שימוש ייחודי בו. לפי טענת התובע, הוא ירש את זכויותיו בשנת 2017 כאשר המצב בשטח קבוע מזה עשרות שנים מכוח הסכמה היסטורית בין בעלי הדירות בבית המשותף לשימוש ייחודי בחלקים שונים מהרכוש המשותף לצרכי חצר. על התובע מוטל נטל הראיה להוכיח קיומה של הסכמה זו.

פסק דין |25/03/2024 |שלום – פתח תקווהמאזכרים – 0 |עמודים – 9

ת"א (תל אביב) 61902-01-23- אביה יהודה נגד ' נציגות הבית המשותף

שמות השופטים: אביים ברקאי

(ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח" כלומר-מחלוקות בענייני בית משותף יוכרעו באופן בלעדי על ידי המפקח על המקרקעין. מנגד, מחלוקות שעניינם הסגת גבול-ניתן להביאם להכרעה בין לפני המפקח ובין לפני בית משפט מוסמך. 6.2 הדרך לקביעת הסמכות העניינית הותוותה במסגרת רע"א 6394/15, נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (מיום 17/3/2016, הש' י' עמית, הש' צ' זילברטל, השופטת ד' ברק-ארז) שם, בסעיף 20 לפסק דינה של השופטת ד' ברק-ארז נקבע כך: "לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, שניים הם התנאים להפעלת סמכותו של המפקח: בשלב הראשון, על המפקח לבחון האם בסמכותו להכריע בסכסוך בשים לב לזהות הצדדים שבפניו. בשלב השני, עליו לבחון את מהותו של הסכסוך, היינו האם מדובר בעילת תביעה המנויה בסעיף 72 לחוק המקרקעין". להרחבה ר' גם עש"א (מחוזי י-ם) 34778-01-24, עירית ירושלים נ' נציגות הבית המשותף ברחוב דוד המלך 16/14 בירושלים (מיום 10/3/2024, השופטת ת' בר-אשר) לרבות הניתוח והאסמכתאות בסעיף 13 לפסק הדין; עוד אפנה לאחרונה להחלטה בת"א (מחוזי מרכז) 24591-05-14, קטה אחזקות בע"מ נ' רינה מויאל (מיום 14/7/2024, הש' י' שפסר). 6.3 באשר לסוגיית הסמכות העניינית אפנה כאמור גם אל רע"א (מחוזי תל אביב) 5705-03-22, ריקנטי נ' כהן (מיום 12/4/2022, סג' הנ' השופטת א' כהן). בפסק דין זה נדונה בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט שלום לפיה אין לו הסמכות העניינית לדון במחלוקת הנוגעת לנזקי נזילות מים בין דירות שכנות בבית משותף.

פסק דין |22/07/2024 |שלום – תל אביבמאזכרים – 0 |עמודים – 7

ת"א (קריות) 20750-03-18- עמוס זוארץ נגד אבנר ח"י כהן

שמות השופטים: מוחמד עלי

סעיף 72 לחוק המקרקעין קובע כלהלן: "(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59ח, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח. (ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח". 11. כידוע, המבחן הקובע לבירור סמכותו העניינית של בית המשפט השלום אל מול בית המשפט המחוזי בנושאים אזרחיים הוא מבחן הסעד (ע"א 2846/03 אלדרמן נ' ארליך, פ"ד נט (3) 529 (2004)), אך עסקינן כאן במטריה שונה. אין המדובר בתחרות בין סמכותו של בית משפט השלום אל מול בית המשפט המחוזי, אלא בסמכות בית המשפט השלום לעומת סמכותו של המפקח. מהוראות הדין המסדירות את סמכותו של המפקח עולה כי המבחן הרלוונטי איננו מבחן הסעד כי אם מבחן מהותי הבוחן את העילה שבבסיס המחלוקת, כלומר אם מדובר בסכסוך שעילתו מצויה בסעיף 72 לחוק המקרקעין. ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (פורסם בנבו, 17.3.2016 ) ציין בית המשפט העליון כי: "לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, שניים הם התנאים להפעלת סמכותו של המפקח: בשלב הראשון, על המפקח לבחון האם בסמכותו להכריע בסכסוך בשים לב לזהות הצדדים שבפניו. בשלב השני, עליו לבחון את מהותו של הסכסוך, היינו האם מדובר בעילת תביעה המנויה בסעיף 72 לחוק המקרקעין".

החלטה |10/03/2019 |שלום – קריותמאזכרים – 1 |עמודים – 6

ת"א (תל אביב) 14690-10-23- החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב 1988 בע נגד דורון אהרוני

שמות השופטים: עדי הדר

אולם, הטענה מתיישבת עם תוכן סעיף 72 (א) לחוק המקרקעין שמקנה סמכות ייחודית למפקח לגבי סכסוך בין בעלי דירה, בין היתר לעניין סעיף 58 לחוק המקרקעין, סעיף הקובע חובת בעל דירה לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, ותוכן סעיף 72 (ג) שמרחיב את תחולת סעיף 72 (א) המתייחס לסכסוך בין בעלי הדירות, גם לגבי סכסוך עם מתחזק ועם מחזיק בדירה מטעם בעל הדירה, וזאת מעבר לסכסוך בין בעלי הדירות. בעניין כרמיאל, בית המשפט העליון קובע בסעיף 21 לפסק הדין שהמחוקק הרחיב בסעיף 72 (ג) את תחולת סעיף 72 (א) לעניין תחולת סמכותו של המפקח. 7. כאמור לעיל, תחילה הדפה התובעת הטענה להעדר סמכות עניינית בכך שאין חל בתחנה תקנון בית משותף. אולם, בעניין כרמיאל, ביהמ"ש העליון קובע כלהלן: "מכל מקום, כאשר נטען כי אחד הצדדים לסכסוך הוא מתחזק, על המפקח לבחון – כתנאי מקדמי להכרעה בסכסוך – האם אכן מדובר במתחזק כהגדרתו בסעיף 71 לחוק. זאת, בין אם הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע בתקנון ובין אם לאו, שהרי כלל ידוע הוא כי טריבונל שיפוטי מוסמך להכריע בשאלה האם מתקיימים התנאים להפעלת סמכותו. . . . אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין. אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לשיטתי, נובע מכאן כי המפקח מוסמך לדון בסכסוכים שעניינם חובת השתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול.

החלטה |21/01/2024 |שלום – תל אביבמאזכרים – 0 |עמודים – 6

תת (אשקלון) 25918-12-22- אהרן משיח נגד חזית ניהול אחזקה ושיפוץ מבנים בעמ

שמות השופטים: עידית כלפה

סמכות המפקח לדון בתביעה גם כאשר ההתקשרות עם המתחזק היא מכוח הסכם ניהול (וללא קביעה בתקנון) נקבעה ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ ( 17.3.16 ): "אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין. אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לשיטתי, נובע מכאן כי המפקח מוסמך לדון בסכסוכים שעניינם חובת השתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה מניה וביה בתשלום עבור החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף, מוסמך המפקח לדון גם בסכסוכים בדבר התקשרות עם מתחזק ככל שהם נובעים מסעיף 58 לחוק. אם כן, בית המשפט המחוזי לא צדק בקביעתו כי המפקח לא היה מוסמך לדון בסכסוך שעניינו התקשרות עם מתחזק רק בשל העדרה של הוראה בתקנון שעוסקת בכך. " 5. אף בהיבט המהותי, הסמכות נתונה למפקח ולא לבית המשפט, ובחינה מהותית של הסכסוך תביא למסקנה לפיה סכסוכים כגון זה הנדון יש להגיש למפקח על המקרקעין, ולא לבית המשפט האזרחי. כפי שנפסק בת"א 1561/98 (י-ם) יוסף נחמיה נ' דוד נבון ( 1.9.99 ): "סמכות המפקח אכן הוקנתה במטרה לקיים מנגנון יעיל של הכרעה בסכסוכים בין דיירים, הנדרש כדי לאפשר חיים בצוותא תחת קורת גג בית משותף אחד.

החלטה |31/01/2023 |שלום – אשקלוןמאזכרים – 0 |עמודים – 5

תאדמ (חיפה) 54660-11-22- דורית קרוק ארבל נגד נציגות הבית המשותף-רחוב ליאון בלום 28/36

שמות השופטים: אבישי רובס

בע"א 3700/15 אורי רוט נגד מיכל עגנון ( 27.06.2016 ) הבהיר בית המשפט העליון בצורה מפורשת, כי סעיף 72(א) לחוק קובע סמכות עניינית – ייחודית של המפקח להכריע בסכסוכים, מהסוג המפורט בו. יותר מכך, בית המשפט השווה בין הוראות סעיף 72(א) לסעיף 72(ב) והדגיש, כי הוראת סעיף 72(א) רחבה, חד משמעית ומקנה סמכות ייחודית, שאינה מקבילה, וזאת בניגוד לאמור בסעיף 72(ב), שם נקבעה סמכות מקבילה. 5 הסמכות הייחודית של המפקח נקבעת על פי שני קריטריונים. הראשון – זהות הצדדים שבפניו. השני – מהות הסכסוך – סכסוכים שעניינם זכויותיהם או חובותיהם של בעלי הדירות בבית המשותף לפי התקנון וכן, סכסוכים לפי סעיפי החוק הספציפיים המנויים בסעיף 72 לחוק המקרקעין (ראה רע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נגד חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ ( 17.03.2016 )), וזאת בניגוד לשאלת מבחן הסעד, הנמצאת בבסיס קביעת הסמכות של בית משפט זה. בענייננו, הצדדים הם בעלי דירות בבית משותף ונציגות הבית המשותף והם עונים על התנאים הקבועים בסעיף 73(1) ו – (2) לחוק. אשר למהות הסכסוך – טענות התובעים נופלות, אחת לאחת, בגדר סעיפי חוק המקרקעין המקנים למפקח סמכות ייחודית, לפי סעיף 72(א) לחוק המקרקעין. סעיף 58(א) עוסק בהשתתפות בהוצאות אחזקת הבית המשותף, ניהולו והבטחת שירותים מחויבים על פי דין או מקובלים על פי נוהג. סעיף זה כולל טיפול שוטף במערכות הסקה, טיפול או החלפה של צנרת מים, הקמת ביטוח למערכות הבית המשותף, התנהלות מול הביטוח וגביית חובות מדיירים, לדוגמה עירית חיפה. טענות התובעים כאמור בסעיף 2(א), 2(ב) ו – 2(ג) לעיל נופלות לגדרו.

פסק דין |14/02/2023 |שלום – חיפהמאזכרים – 0 |עמודים – 7

חקיקה רלוונטית:

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 72. סמכות להכריע בסכסוכים

72. (א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59, או 59א עד 59ג ו–59ה עד 59י, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"ע-1991, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב, 21ד ו-27ג לחוק התקשורת (בזק ושידורים), התשמ"ב-1982 6 , יכריע בו המפקח. (ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית-משפט מוסמך או לפני המפקח. (ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת-משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר-המשנה לדורות. (ד) האמור בסעיף זה אינו גורע מתקפו של הסכם למסור סכסוכים כאמור להכרעת בורר.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 60. בית משותף שנהרס

60. (א) נהרס בית משותף, כולו או מקצתו, מכל סיבה שהיא, ובעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (להלן – המשקמים) החליטו להקים את הבית מחדש או לתקנו, ישא כל בעל דירה בהוצאות הכרוכות בכך לגבי דירתו, ובעלי כל הדירות ישתתפו בהוצאות הכרוכות בכך לגבי הרכוש המשותף, כל אחד לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו. (ב) סירב בעל דירה להשתתף בהקמת הרכוש המשותף או תיקונו, רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים ולאחר שנוכח שאין אפשרות מעשית להקים את הבית המשותף לגבי יתר הדירות בלבד, לצוות על בעל הדירה להעביר, תוך המועד שקבע ושלא יפחת מששה חדשים, את זכותו בדירה לאדם אחר שיקבע בעל הדירה, ושיבוא במקומו בכל הנוגע לחובת ההקמה או התיקון. (ג) לא העביר בעל הדירה את זכותו כאמור בסעיף-קטן (ב), רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים, לצוות על העברת הזכות למי שהציעו המשקמים, ובאין הצעה מצידם – למי שקבע המפקח, ועל רישומה על שמו של אותו אדם לאחר שישולם לבעל הדירה, או יופקד בידי המפקח, שוויה של הזכות. (ד) נתגלעו חילוקי-דעות לגבי שווי הזכות, ייקבע השווי על ידי המפקח, לפי בקשת המשקמים או בעל הדירה. (ה) כל בקשה למפקח להשתמש בסמכות מסמכויותיו לפי סעיף זה, דינה כדין תביעה לפני המפקח לפי סימן ד'.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 73. הזכות לתבוע בסכסוך

73. ואלה זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח: (1) כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72; (2) נציגות הבית המשותף.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 59ג. התאמות לאדם עם מוגבלות

המשותף אודות הכוונה לבצע את ההתאמה ומהותה; באין נציגות לבית, תומצא הודעה כאמור לכל דירה בבית המשותף. (ג) (1) ביצוע ההתאמה מבין ההתאמות המנויות בחלק א' שבתוספת השניה אינו טעון הסכמת בעלי הדירות האחרים בבית המשותף. (2) ביצוע התאמה מבין ההתאמות המנויות בחלק ב' שבתוספת השניה טעון הסכמת רוב בעלי הדירות בבית המשותף. (3) ביצוע התאמה מבין ההתאמות המנויות בחלק ג' שבתוספת השניה טעון הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שישים אחוזים מן הדירות בבית המשותף. (ד) מצא המפקח כי בעל דירה התנגד מטעמים בלתי סבירים לביצוע התאמה או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, והחליט להרשות את ביצוע ההתאמה, תבוא החלטתו במקום הסכמתו של בעל אותה דירה לענין סעיף קטן (ג)(2) ו-(3). (ה) נציגות הבית המשותף, וכן בעל דירה הרואה עצמו נפגע מביצוע התאמה, רשאים לפנות בתביעה למפקח בתוך 30 ימים מן היום שבו נתקבלה ההודעה האמורה בסעיף קטן (ב)(5); אין בהגשת התביעה כדי למנוע את ביצוע ההתאמה, אלא אם כן הורה המפקח אחרת; המפקח רשאי, מטעמים מיוחדים שיירשמו, להאריך את המועד להגשת תביעה לפי סעיף קטן זה.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 71. החלטות בעלי הדירות

71. (א) החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה. (ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק). (2) החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. (ג) דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א). (ד) על המתחזק יחולו, לענין ניהול החשבונות ואישורם והמצאת מידע לבעלי הדירות, החובות המוטלות על גזבר בסעיף 16 לתקנון המצוי שבתוספת.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 74. סמכויות המפקח

74. למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית-משפט שלום הדן בתביעה אזרחית.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 71ג. הגשת תביעה למפקח

71ג. (א) בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי רשאי לפנות למפקח בתביעה. (ב) התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה; המפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו. (ג) הוראות סימן ד' לפרק זה יחולו על הדיון בפני המפקח, בשינויים המחוייבים. (ד) ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור, רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכל כפי שימצא לנכון, בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וכן רשאי הוא ליתן הוראות לענין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין. (ה) אין בפניה למפקח, כשלעצמה, כדי להוות עילה לעיכוב ביצוע ההרחבה, אלא אם כן הורה המפקח אחרת.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 77. ערעור

77. (א) כל צד לסכסוך הרואה עצמו נפגע על-ידי החלטת המפקח רשאי, תוך תקופה שנקבעה בתקנות, לערער עליה לפני בית-המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף. (ב) הגשת הערעור אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה אלא אם ציווה על כך המפקח או בית-המשפט שלפניו הוגש הערעור. (ג) בערעור על החלטת המפקח לפי סעיף 72(ב) ידון בית-המשפט המחוזי בשלושה שופטים. (ד) פסק-הדין של בית-המשפט בערעור לפי סעיף קטן (א) ניתן לערעור ברשות כאמור בסעיף 19(ב) לחוק בתי-המשפט, התשי"ז-1957.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008

סעיף: 5. עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה

5. (א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו. (ב) אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן. (ב1) בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א) לא יאשר המפקח את ביצוע העבודות כאמור בסעיף קטן (א): (1) אם אחד מבעלי הדירות הוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע, אלא אם כן הוצעו לבעל הדירה שמתקיים בו האמור מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות, ואם בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו דרך קבע הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו כוללים התאמות, ככל שהיו בדירת בעל הדירה או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים; בסעיף קטן זה – "אדם עם מוגבלות" ו"התאמות" – כהגדרתם בסעיף 2(ג) לחוק פינוי ובינוי; "עסקה לפי תכנית החיזוק" – (נמחקה); "עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק" – (נמחקה); "קשיש" – בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק, מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים. (2) אם בעל דירה התנגד בשל אחת הנסיבות המפורטות בפסקאות (1), (3) ו-(4) לסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי, יחולו הוראות אותו סעיף, בשינויים המחויבים ובשינויים אלה: (א) בכל מקום, במקום "עסקת פינוי ובינוי" יקראו "עסקה לפי תוכנית החיזוק"; (ב) לעניין פסקה (1), שמאי פינוי ובינוי יהיה שמאי שמונה לפי סעיף 6א. (ג) הוראות סימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחויבים. (ד) דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם להוראות סעיף זה תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 59. בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים

59. (א) מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים (להלן – בית מורכב) ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף. (ב) באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף קטן (א), רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) אם נוכח שנסיבות הענין מצדיקות לעשות כן; הורה המפקח כאמור, יקבע את חלקי הרכוש המשותף שיחול עליהם סעיף קטן (א). (ג) אין בקביעה שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית כאמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו.

תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011

סעיף: 86. סכסוך בבית משותף שנהרס

86. ציווה המפקח, לפי סעיף 60(ב) לחוק, על בעל הדירה בבית משותף שנהרס להעביר את זכותו למי שקבעו בעלי הדירות המשקמים את הבית, או למי שציווה המפקח, ונתגלעו חילוקי דעות לגבי שווי הזכות, יקבע המפקח את שווי הזכות לאחר שקיבל חוות דעת מאת שמאי ממשלתי.

תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016

סעיף: 36. הסכמה והודעה לבעלי זכויות במקרקעין

הודיעה לגביה שהיא מהמקרים המפורטים להלן, כהודעת רשות מקרקעי ישראל שהיא אינה מתנגדת לבקשה להיתר: (א) בקשה להיתר לשינוי או לתוספת לדירת מגורים קיימת מהוונת בבנייה רוויה; לעניין זה, "בנייה רוויה"-בנייה למגורים של 2 קומות לפחות, שיש בה לא פחות מ-4 דירות-דירה אחת לפחות בכל קומה, הרשומות כבית משותף כהגדר תו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או ראויות להירשם כבית משותף לפי סעיף 142 לחוק האמור ; (ב) בקשה להיתר לגבי נכס מקרקעין שניתנה לגביו הודעה של רשות מקרקעי ישראל על כך שהוקנו זכויות הבעלות בו לפי סעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל; (ג) בקשה להיתר לגבי נכס מקרקעין שנרכשו לגביו, במסגרת הליך של מכ רז פומבי, מלוא זכויות הבנייה הקיימות וכן שולמה מלוא התמורה בעד אפשרויות תכנוניות עתידיות בנכס; בפסקה זו, "נכס מקרקעין"-כהגדרתו בסעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל; (7) אין בפסקאות (4) או (6) כדי לגרוע מזכותה של רשות מקרקעי ישראל לפי כל דין, לרבות הזכות לגבות תמורה בעד הבנייה או השימוש בקרקע. (ו) בתקנות אלה, "בעל זכות במקרקעין"-אחד מאלה: (1) במקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין ושאינם בית משותף כמשמעותו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ((להלן-בית משותף)-הבעל הרשום או חוכרו; (2) במקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין ושאינם בית משותף והם בבעלות משותפת או חכורים ל כמה חוכרים במשותף-בעל רשום או חוכר; (3) בבית משותף, כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף; (4) במקרקעין שאינם רשומים במרשם המקרקעין-מי שחייב עליהם בתשלום מס רכוש וקרן פיצויים לפי הרשום בפנקסים המנוהלים לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961, או מי שהיה חייב במס