רישום זכויות בנכס

בס"ד

שירות רישום לבעל זכות בנכס

בעלי נכסים בתל אביב? הנכם בעלי בשורה משמחת

השירות החדש שהשיק אגף רישום והסדר מקרקעין באמצעות לשכת רישום המקרקעין (טאבו) בתל אביב, יסייע לכם בשמירה על זכויותיכם בנכס ובמניעת הונאות

כחלק מהמהלכים של האגף במלחמה במתחזים, ובהונאות בנכסים, השיק האגף שירות שנקרא: "שירות הודעות על פעילות בנכס"

מדובר בשירות חדש אשר שר בשלב זה מופעל לגבי נכסים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב בלבד

במסגרת השירות יכולים כיום בעלי נכסים הרשומים בטאבו בת"א, היינו, בעלים רשומים, בעלי זכות חכירה, בעלי הערות אזהרה, בעלי משכנתא ואחרים, להירשם לשירות ולקבל הודעות שוטפות על כל פעילות רישומים הנעשית בנכס שלגביהם נרשמו לשירות כך מתאשר לבעל הזכויות בנכס לעקוב באופן שוטף אודות פעולות הרישום המבוצעות בנכסיו ומאפשרות לו תגובה מידית באופן שמחייב תגובה במידה ומדובר רישום כוזב

השירות כאמור ינתן לבעלי זכויות רשומים בנכס בלבד

תנאי מקדים שיש לוודא קיומו הינו – התאמה בין מס' הזיהוי של בעל הזכויות לבין מס' הזיהוי עימו רשום בעל הזכויות בספרי המקרקעין, ככל שאין זהות בין המספרים יש לפעול להוכחת הזהות או לעדכון הזיהוי, כפי שאפרט בהמשך מאמר זה להלן

עם התאמת הזיהוי כאמור, יכול בעל הזכויות בנכסים להירשם כמנוי לשירות לגבי כל אחד מהנכסים בו יש לו זכויות

במסגרת הפיילוט לשירות השירות ניתן באופן מקוון לבעלי נכסים הרשומים במרשם המקרקעין על פי תעודת זהות ישראלית (וכן שהינם בעלי כרטיס אשראי ישראלי בתוקף או דרכון ישראלי בתוקף)

לבעלי נכסים הרשומים במרשם המקרקעין באמצעות פרטי זיהוי שאינם תעודת זהות ישראלית, (כגון באמצעות דרכון, רישיון נהיגה זר, תעודות זיהוי זרות ועוד) תתאפר ההצטרפות לשירות בהגעה פיסית למשרדי לשכת רישום המקרקעין בתל אביב בזמני קבלת הקהל ובזימון תור מראש

משרדי מעניק את השירות החדש שהפתח בפני בעלי נכסים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב, ביעילות ומקצועיות

אז מה עושים כאשר אין זהות בין פרטי הזיהוי של בעל הנכס לבין הפרטים באמצעותם הוא רשום בספרי המקרקעין?

(*המידע נלקח מהנחיות אגף רישום והסדר מקרקעין באתר האגף )

עסקה במקרקעין תירשם רק אם הוכחה זהות בין המבקש לבצע בהם עסקה לבעל הזכות הרשומה במקרעין

ישנם מקרים בהם בעל הזכות רשום ללא ציון מספר מספר הזיהוי שלו, או שמספר הזיהוי הרשום אינו תואם את מספר הזיהוי שלו כפי שמופיע בתעודת הזהות או הדרכון, במקרים אלו בעל הזכויות צריך להוכיח את התאמת זהותו לרשם המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין בה רשום הנכס

לצורך הוכחת זהות, על מבקש רישום הפעולה לצרף:

• הוכחות מקוריות שונות המצויות בידי הטוען לזכות הרשומה [כגון: תעודת רישום (קושאן); שטר מכר; שטר חכירה] ו/או אישורי מיסים ישנים המעידים על הקניית הזכות; ו/או ראיות מקוריות מאת רשויות הפועלות על פי דין הקושרות בין מבקש הרישום לבעל הזכות הרשומה.

• שני תצהירים להוכחת הזיהוי: תצהיר של הטוען לזכות הרשומה ותצהיר אדם אחר.

התצהירים הדרושים ייעשו ויאומתו כאמור בסעיף 15 לפקודת הראיות (נוסח חדש), תשל"א–1971.

יש להקפיד על תוכן התצהיר, ולכלול בו את גיל המצהיר, וכל הידוע למצהיר אודות הנכס        והזיקה בינו לבין בעל הזכות הרשומה לרבות מקור הידיעה.

לצורך עדכון/ החלפת פרטי זיהוי במרשם המקרקעין, יש לצרף:

• טופס בקשה לעדכון פרטי זיהוי במקרקעין חתום על ידי המבקש ומאומת כדין.

• תעודות מזהות שעל בסיסן מתבצע הזיהוי, מאושרות כהעתק נאמן למקור על ידי עורך דין או לחלופין תעודות מקוריות לאישור הרשם.

בנוסף, יש לצרף אחד או יותר מהמסמכים שלהלן:

• אישור מקורי מאת רשות האוכלוסין בישראל, הקושר מפורשות בין הזיהוי הישן והחדש.

• החלטה שיפוטית מקורית המעידה על החלפת הזהות.

• העתק מאושר כהעתק נאמן למקור של הדרכון הישן, הכולל התאמה בין השם, תאריך לידה ותמונת הבעלים, לתעודה החדשה.

• תצהיר עו"ד שייצג בעסקה הכולל הצהרה שטיפל ברישום הזכויות של שם המבקש ומצהיר כי מדובר באותו אדם.

• מסמכים נוספים בהתאם לנסיבות, בהתאם לשיקול דעתו של הרשם.

על מגיש התיק לצרף בנוסף:

• צילום תעודת זיהוי של המגיש.
• ייפוי הכוח או הרשאה למגיש התיק כאשר מדובר במיופה כוח.

נושא חשיבות מרדם המקרקעין נדון רבות בבתי המשפט השונים.

להלן אביא מדברי בית המשפט בה"פ 38277-09-16 בבית משפט המחוזי בתל אביב יפו.

בפסק דין זה הוגשה בקשה על דרך של המרצת פתיחה. המבקש עתר בכתב טענותיו לצוות על המשיב רשם המקרקעין, לרשום על שמו את הדירה ברח' ויצמן 5, גבעתיים הידועה כגוש 6169 חלקה 478 תת חלקה 4 (להלן: "הדירה").

המבקש הינו היורש של בעלת הדירה הרשומה גב' איטה מנדלשטם ז"ל בעלת ת.ז. ******* אשר נפטרה ביום 18.10.85 (להלן: "המנוחה").

אחותו גב' מוניק גולדשטיין שהיתה אף היורשת השניה בנכס הסתלקה לטענתו מזכויותיה.

לפיכך לטענתו, יש לרשום את הנכס במלואו על שמו.

מאחר ופרטיה של המנוחה לא נרשמו כדבעי בלשכת רישום המקרקעין, אלא נרשם רק שמה אך ללא מספר תעודת זהות, הודיע רשם המקרקעין למבקש כי עליו להציג אסמכתאות לבעלות המנוחה בדירה.

המבקש הציג אסמכתאות כדלקמן:

חוזה חכירה של המנוחה עם מינהל מקרקעי ישראל – נספח ו'.

נסח רישום חכירה ע"ש המנוחה ללא תעודת זהות בלשכת רישום המקרקעין משנת 1962 – נספח ז'.

קבלות עבור דמי חכירה ששילמה המנוחה למינהל לאורך השנים – נספח ח'.

תביעת המינהל כנגד המבקש בגין דמי חכירה עבור הנכס – נספח י"א.

תצהיר גב' רעיה רימרמן בת 94 אשר הכירה את המנוחה ואשר הצהירה כי המנוחה רכשה את ה דירה – נספח י"ד.

המבקש גורס, כי די במסמכים הללו כדי לבסס את הקשר ולהוכיח את זכאותה של המנוחה כבעלים של זכויות החכירה בדירה, וכפועל יוצא מזה הורשת הדירה למבקש וזכאותו לרישום על שמו.

בית המשפט בפסק דינו עמד על חשיבותו של מרשם המקרקעין :

המרשם במקרקעין המוסדרים הוא רב חשיבות.

ראו הוראות סעיף 125(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 :

"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו".

ברי, כי על רשם המקרקעין מוטלת אחריות נכבדה להתנהל בזהירות מירבית על מנת להבטיח את אמינות המרשם.

ראו בספרו של המלומד מוטי בניאן : "דיני מקרקעין עקרונות והלכות", מהדורה שנייה – 2004, הוצאת המכון למחקרי משפט, שם בעמ' 31:

"כל המופיע במרשם המקרקעין הינו וודאי, בלעדי ואין בלתו. המסתמך על רישום, קרי, על נסח מלשכת רישום מקרקעין, יודע כי לא ייתכן כי ימצא רישום כלשהו הסותר או השונה מרישום הנמצא בידיו ושהונפק מלשכת רישום מקרקעין.

עניין זה מקל ביותר ביצוע עסקאות וכן מעניק ביטחון ודאי לרוכש בתום לב ובתמורה כדי שלא ישים את כספו על קרן הצבי.

המדינה משקיעה הון רב להשגת רישום מהימן מסוג זה. הליכי הסדר מקרקעין ורישום כפי שיובהרו בפרקים הבאים, דורשים זמן רב, מיומנות רבה ובעיקר השקעה כספית לא מעטה. ניתן לומר כי מדינת ישראל היא מן המדינות המתקדמות ביותר בעולם מבחינת מהימנות שיטת המרשם שבה. לא בכל מדינה ניתן לקבל תעודה רשמית מהמדינה שבה יופיעו כל האפיונים החשובים בעניין המקרקעין כגון, שטח המקרקעין, מיקומם המדויק של המקרקעין, הבעלות במקרקעין, השעבודים במקרקעין וזכויות צד ג'".

 היו מקרים בעבר, בהם נוכלים כאלה ואחרים ניצלו חוסר התאמות במירשם המקרקעין כדי לבצע הונאות.

ראו כמתואר בע.א. 599/77 קורצפלד נ' אגנר פד"י ל"ד 2, עמ' 29 שם בעמ' 30-31.

עוד ראו ע"א 467/14 בבית משפט העליון בהרכב השופטים דנציגר, ברק-ארז ומזוז, שרה דול שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ ( ניתן ביום 9.9.15, פורסם ב'נבו') ,

דברי כבוד השופטת ברק-ארז שם בפסקה 39:

"את התכליות שרישומה של הערת אזהרה נועד לשרת יש להבין, בראש ובראשונה, לנוכח מטרותיו של מרשם המקרקעין כולו. ניהולו של מרשם המקרקעין נועד להקל על ביצוען של עסקאות במקרקעין, למנוע תרמיות וכן לספק מידע אמין בדבר בעלי הזכויות במקרקעין לציבור הרחב ולרשויות התכנון (ראו רע"א 7060/12 מדינת ישראל נ' unitet Israel appeal inc.[פורסם בנבו] פסקה 4 (30.4.2015) (להלן: "עניין אוניטט יזראל").

מכאן, זהירותו של רשם המקרקעין מובנת ורצויה.

במקרה של ספק יש להניח את הסוגיה לפתחו של מותב אחר.

בענייננו, צורפו שני תצהירים כפי שנדרש גם מאת המבקש :

הן תצהירו של המבקש והן תצהירה של גב' רימרמן.

כמו כן, צורפו הוכחות על תשלום מסים לאורך השנים: שטר העיסקה דהיינו החוזה בין המנוחה לבין מינהל מקרקעי ישראל ואף רישום במירשם המקרקעין על שם המנוחה ללא מספר תעודת זהות.

אוסיף לעניין זה מתוך ספרו של המלומד אריה אייזנשטיין "יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שני, זכויות ועסקאות במקרקעין" הוצאת בורסי, תשנ"ה-1995, שם בעמ' 238:

"אם כן, כאשר מבקשים לעשות עיסקה בנכס שלא מצוין לגביו מספר מזהה, יש לצרף שני תצהירים להוכחת הזהות. התצהיר האחד הוא של מי שטוען לזכות הרשומה ומבקש לעשות בה עיסקה, והתצהיר האחר הוא של אדם אחר. כאשר אין אפשרות להמציא שני תצהירים, נעזרים במסמכים אחרים שיש בהם כדי להוכיח את זהות המבקש עם הבעלים הרשום, כגון תעודת רישום (קושאן) שטר העיסקה, הוכחה על תשלום המסים במשך כל השנים.

בית המשפט בפסק דין זה קבע כך:

לאחר שעיינתי בכל המסמכים שצורפו וכתבי הטענות, אני מוצאת כי יש להיעתר להמרצת הפתיחה ולהעניק למבקש את הסעד המבוקש.

הראיות אותן צרף המבקש להמרצת הפתיחה מניחות דעתי :

המבקש צרף חוזה חכירה בין המנוחה לבין מינהל מקרקעי ישראל החל מיום 1.4.1959;

המבקש צרף רישום בטאבו של זכות החכירה הנ"ל של המנוחה על הדירה;

המבקש צרף אישורי תשלום דמי חכירה שנתיים של המנוחה בגין הדירה;

המבקש צרף אסמכתאות לכך כי מינהל מקרקעי ישראל תבע אותו כיורש בתא"מ 2363-05-07 בהרצליה לאחר שלא שולמו דמי החכירה בגין הדירה;

המבקש צרף תצהיר שלו ושל בת הדודה גב' רימרמן באשר לרכישת הדירה ע"י המנוחה;

שוכנעתי, כי אכן המנוחה רכשה את זכויות החכירה בדירה ממינהל מקרקעי ישראל כדין.

הרישום אף נעשה על שמה.

העובדה שמספר תעודת הזהות שלה הושמט מנסח המקרקעין שלעצמה אינה מונעת תיקון המעוות ושיוך הדירה לחוכרים החוקיים: המנוחה ובעקבותיה המבקש כיורש, וכן צד ג' אחר שרכש את הזכויות בנכס האמור.

אשר על כן, כמבואר לעיל, נחה דעתי כי הזכויות בדירה הוקנו כדין למנוחה.

כפועל יוצא, שרשרת הרישום בלשכת רישום המקרקעין צריכה להיעשות מן המנוחה אל המבקש כיורש ומהמבקש לכל צד ג' אשר רכש ממנו את הזכויות בנכס.

משכך, בנסיבות העניין, יש להיעתר למבוקש ולהעניק למבקש את הסעד המבוקש על ידו.