כל הזכויות שמורות ©
שוק הנדל"ן בתל אביב ממשיך להיות אחד השווקים הדינמיים והתחרותיים ביותר בישראל. בין אם אתם רוכשים דירה ראשונה, משקיעים בנכס מסחרי או מתכננים פרויקט התחדשות עירונית, ליווי משפטי מקצועי מהווה גורם מכריע בהצלחת העסקה. בחירת משרד עורכי דין מקרקעין בעל ידע וניסיון בשוק התל-אביבי היא החלטה קריטית שעשויה לחסוך לכם זמן, כסף וכאבי ראש מיותרים.
הפסיקה הישראלית מדגישה את האחריות המוגברת המוטלת על עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין. בפסק דין משנת 2022 בתיק אלכסנדר שפירא נ' דיאנה שריבקר, קבע בית המשפט כי:
"כבר מראשיתו של המשא והמתן לרכישתו של הנכס התנוססו מעליו שני דגלי-אזהרה… דבר זה לבדו חייב, לדעתי, עורך-דין סביר לבחינה מדוקדקת של מצבו המשפטי של הנכס…"
חובת הזהירות המוגברת מקבלת משנה תוקף כאשר מדובר בעסקאות נדל"ן בתל אביב, שם ערכי הנכסים גבוהים במיוחד והסיכונים המשפטיים רבים.
משרד עורכי דין מקרקעין מקצועי מספק ליווי מקיף בכל שלבי העסקה:
תל אביב מובילה בתחום ההתחדשות העירונית, עם מאות פרויקטים פעילים. עורכי דין מומחים בתחום זה מתמחים ב:
תחום התכנון והבנייה מחייב מומחיות ספציפית והיכרות עם הרגולציה העירונית:
תכנון מס נכון יכול לחסוך סכומים משמעותיים בעסקאות נדל"ן:
לצערנו, סכסוכי מקרקעין אינם נדירים:
חפשו משרד עם ניסיון מוכח בתחום המקרקעין, ובמיוחד בסוג העסקה הספציפית שלכם. בית המשפט בתיק נתן בוכהנדלר נ' אריה עמוס הדגיש כי:
"כאשר מדובר בדירת מגורים, לא אחת מדובר במיטב כספם של המוכר ושל הרוכש, ששניהם שמים את יהבם על עורך הדין, והנטל הוא כבד על עורך הדין לוודא כי כל התמורה נמסרת למוכר וכי הזכויות עוברות נקיות לרוכש."
יתרון משמעותי של משרדים תל-אביביים הוא ההיכרות המעמיקה עם השוק המקומי, הפרויקטים החדשים, תוכניות המתאר ומדיניות העירייה.
בדקו המלצות, ביקורות ופסקי דין בהם היה מעורב המשרד. משרד עם מוניטין חיובי הוא סימן מובהק למקצועיות ואמינות.
משרד איכותי מעסיק צוות מגוון של מומחים בתחומים משיקים כמו מיסוי, תכנון ובנייה וליטיגציה, המאפשר מתן פתרון כולל.
ודאו שהמשרד מציע שקיפות מלאה לגבי שכר הטרחה והוצאות נלוות, ושאתם מבינים את מבנה התשלום לפני תחילת ההתקשרות.
עורך דין מקרקעין טוב יהיה זמין לשאלות ויתקשר באופן ברור ומובן את המצב המשפטי ואת האפשרויות העומדות בפניכם.
חפשו משרד שלא רק מגיב לבעיות, אלא מזהה אותן מראש ומציע פתרונות יצירתיים להתמודדות עמן.
המחירים הגבוהים בתל אביב מגבירים את הסיכון בכל עסקה ומחייבים בדיקת נאותות מעמיקה במיוחד.
העיר תל אביב מאופיינת ברגולציה דינמית ומשתנה בתחום התכנון והבנייה, המחייבת התעדכנות מתמדת.
התחרות הגבוהה מובילה לעתים ללחץ לחתום על הסכמים במהירות, דבר שעלול להוביל לטעויות יקרות.
פרויקטי התחדשות עירונית בתל אביב הם מורכבים במיוחד עקב ריבוי בעלי זכויות ואינטרסים מתנגשים.
בחירת משרד עורכי דין מקרקעין מקצועי בתל אביב היא צעד קריטי בכל עסקת נדל"ן. המומחיות, הניסיון וההיכרות עם השוק המקומי מהווים גורמי מפתח בהצלחת העסקה ובמזעור סיכונים משפטיים.
חשוב להתייעץ עם מספר משרדים ולבחור את זה שמציע את התמהיל הטוב ביותר של מקצועיות, ניסיון, שירות ותמחור. זכרו כי עורך דין מקרקעין טוב אינו רק מלווה משפטי, אלא שותף אסטרטגי בהגשמת מטרותיכם בשוק הנדל"ן התובעני של תל אביב.
שכר הטרחה משתנה בהתאם למורכבות העסקה והיקפה. ברכישת דירה, נהוג לגבות בין 0.5% ל-1.5% משווי העסקה. בעסקאות מסחריות או פרויקטים מורכבים, התמחור עשוי להיקבע לפי שעות עבודה או תעריף קבוע.
בהחלט כן. קיימת סתירת אינטרסים אינהרנטית בין הצדדים, ולכן מומלץ (ואף נדרש לפי כללי האתיקה) שכל צד יהיה מיוצג על ידי עורך דין נפרד.
סוכן נדל"ן מתווך בין הצדדים ועוזר במציאת נכסים או קונים פוטנציאליים. עורך דין מקרקעין מספק ייעוץ משפטי, מנסח הסכמים ומבטיח את הזכויות המשפטיות של לקוחותיו.
הליך רישום הזכויות בטאבו יכול להימשך בין מספר חודשים לשנה ויותר, בהתאם למורכבות העסקה ועומס העבודה בלשכת רישום המקרקעין.
הסיכונים כוללים חשיפה לתביעות, אי-גילוי של שעבודים או הגבלות, בעיות תכנוניות, חבויות מס לא צפויות, ואף אובדן זכויות או כספים.
בד"א 22/07- עורך דין פלוני נגד ' ועד מחוז תל-אביב
שמות השופטים: שלמה הלר,הלל איש שלום,חבד,חנניה באואר,חבד
12.2 עורך הדין איננו המוכר ואיננו הקונה בהסכם מכר המקרקעין ובמקרים כמו המקרה הנוכחי, בהם המוכר התחייב כלפי הקונה לבצע את העברת הרישום (בין במועד שנקבע בהסכם ובין בהעדר קביעה בהסכם, בתוך זמן סביר-סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973), יכול שאי ביצוע העברת הרישום תהווה הפרת ההסכם מצד המוכר, שמקימה לקונה סעדים על פי דיני החוזים. יתכנו מצבים בהם עורך הדין אינו יכול להשלים את הטיפול בהעברת הרישום במשך תקופה ארוכה בשל מחדלים של מי מהצדדים, ובהם לא צריכה להיות מוטלת אחריות על עורך הדין בגינם, אם כי יתכן גם אחרת. 12.3 עשויה גם להתעורר השאלה בדבר ההשלכה שיש לקיומה של רשלנות מצד עורך הדין לשאלת ביצוע עבירה משמעותית מצידו (התייחסות לנושא זה מצויה במאמרו של כב' השופט המנוח ד"ר עדי אזר ז"ל-רשלנות מקצועית של עורך דין, הפרקליט מה (2001), בעמ' 279). 13.13.1 הדיון בפנינו התקיים ביום 2.9.08 (להלן "הדיון שהתקיים בפנינו"), למעלה משנה לאחר הדיון שהתקיים בפני ביה"ד המשמעתי המחוזי ולמרות זאת, טרם בוצעה העברת הרישום בלשכת רישום המקרקעין על שם רוכשי הדירות בבנין. לטענת המערער, בדיון שהתקיים בפנינו, במועד הדיון הנ"ל, עדיין נותרה בעיה של חוב למס רכוש על המגרש, שהמערער הביע בדיון שהתקיים בפנינו תקווה כי החברה הקבלנית תפתור אותה בתוך זמן קצר. 13.2 המערער ביקש להגיש בדיון שהתקיים בפנינו מסמכים בהתייחס לשתי תלונות נוספות שהוגשו כנגדו ע"י שני רוכשי דירות אחרות באותו בנין שענינן אי ביצוע העברת הרישום. 13.3 מדובר במסמכים שמועדם הוא לאחר הדיון בפני ביה"ד המשמעתי המחוזי בתיק זה. 13.4 בין מסמכים אלו מצויה עמדת הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין מחוז תל-אביב והמרכז לגבי שתי תלונות אלו: 13.4.1 לגבי תלונה אחת, בה התלוננה המתלוננת על אי רישום במשך 11 שנה, החליט הועד המחוזי, על פי מכתב מיום 26.6.07 , לאחר קבלת מכתב הסברים מהמערער, בהעדר תשובה של המתלוננת למכתב שנשלח אליה, ועל סמך החומר שהיה בפניו, כי לא מצא בהתנהגות המערער עבירה על האתיקה המקצועית, והחליט לגנוז את התלונה הנ"ל.
פסק דין |31/12/2006 |בית הדין המשמעתי הארצי של לשכת עורכי הדין – ארצי
בדמ (תל אביב) 54/95- הועד המחוזי של לשכת עוה"ד בתל-אביב יפו נגד ' פלוני עורך דין
שמות השופטים: יורם וסרצוג,מרים פרידלר,חבד,שרה פריזנטי,חבד
הנאשם הודה למעשה בעובדות נשוא הקובלנה אולם הוסיף וטען כי טעה "ובמקום לרשום מרתף רשם קרקע. . . ". 8. עוד הוסיף וטען הנאשם כי העובדות המפורטות בקובלנה אינן מקימות עבירה מהעבירות שיוחסו לנאשם בקובלנה המתוקנת דהינו עבירה על סעיפים 53, 54, 1(61), 2(61), ו-3(61) לחוק לשכת עורכי הדין תשכ"א-1961, וכן עבירה על סעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"ו-1986. הדיון המשפטי : 512404835 1. כלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"ו-1986 מטיל חובה יסודית על עוה"ד: "לייצג את לקוחו בנאמנות במסירות ללא מורא, תוך שמירה על הגינות על כבוד המקצוע ועל יחס כבוד לבית המשפט". 2. כאשר עו"ד מייצג רוכשים בעסקת מקרקעין קיימת עליו חובה הנגזרת מחובת הנאמנות הנ"ל, לנהוג כלפי לקוחו בזהירות במיומנות ולבדוק היטב את הרישומים הרלבנטיים המתייחסים לנכס נשוא עסקת הנדל"ן,בין אם מדובר ברישום בלשכת רישום המקרקעין, במינהל או בחברה משכנת או בכולם גם יחד. כפועל יוצא חלה על עוה"ד העורך את החוזה החובה לדייק בתיאור הנכס נשוא העסקה באופן שהאמור בחוזה ישקף נאמנה את הרישומים אותם בדק קודם לעריכת ההסכם, דהיינו תיאור הנכס בחוזה יהיה זהה לתיאור הנכס בנסח הרישום. 3. חובה נוספת המוטלת על עוה"ד הנגזרת מחובתו ליצג את לקוחו במסירות ובהגינות הינה להסביר ללקוחו את העובדות הידועות לו מתוך הבדיקה המוקדמת שערך בלשכת רישום המקרקעין וכפי שהן משתקפות בנסח. לא די ברישום מדויק בחוזה אלא חובה על עוה"ד להסביר ללקוחו את טיב הנכס ומהותו ולא להשאיר זאת ליד המקרה.
גזר דין |02/04/1997 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – תל אביב
בדמ (תל אביב) 52/94- הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בתל-אביב-יפו נגד ' עורך דין פלוני
שמות השופטים: א גאון,חבד,מ וינברג,י טמיר
בת זוגו של הנאשם סיפרה כי "הרגישה רע" לאחר השתלשלות העניינים האמורה, ולכן ניסתה לטהר את האווירה, בהציעה למתלוננים פיצוי והחזרת המצב לקדמותו, אך הללו לא היו מעוניינים . 2.4 עדותו של עמנואל עמנואל העיד שבת זוגו של הנאשם הגיעה תחילה לראות את הדירה לבדה, והנאשם הצטרף רק בשלב מאוחר יותר. יצוין ויודגש כבר עתה שעדותו זו סותרת את התצהיר שמסר, לפיו פגש את הנאשם רק במעמד חתימת ההסכם. למיטב זכרונו, מי שאמור היה לרכוש את הדירה היתה בת הזוג, עבור אביה. עמנואל אינו זוכר פרטים נוספים, כמו עורך דין שטיפל בעסקה, מי הכין את החוזה וכד'. 3. הכרעה עובדתית 3.1 נקודות המחלוקת יש לציין כי מרבית העובדות אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים. בכל זאת, עולות שתי שאלות. ראשית, האם הנאשם סיכל את ביצוע עסקת מכר הדירה ברמת גן בכוונה, על מנת לעכב את המתלוננים, שלא יוכלו לשלם עבור הדירה בתל אביב. שאלה זו נדונה בפנינו, אף על פי שלא הוזכרה במפורש בכתב הקובלנה, כחלק מהרקע הכללי של המקרה ולאור סעיפים 1 ו-2 לקובלנה, לפיהם המתלוננים הסמיכו את הנאשם לייצגם בשתי עסקאות, רכישת הדירה בתל אביב ומכירת הדירה ברמת גן, שהיו אקטואליות לטיפול במועדים סמוכים. מסעיפים אלה אנו למדים כי היה למתלוננים אינטרס שהדירה ברמת גן תימכר במקביל לרכישת הדירה בתל אביב, ואינטרס זה היה מנוגד לאינטרס הנאשם ובת זוגו לרכוש את הדירה בתל אביב. עלינו לבחון אם ניגוד אינטרסים זה, בו הואשם הנאשם בסעיף 10 לכתב הקובלנה, הביא לכך שהנאשם ניסה לסכל את מכירת הדירה ברמה גן, על מנת לאפשר לבת זוגו לרכוש את הדירה בתל אביב. שנית, יש לקבוע האם הנאשם קיבל מהמתלוננים מידע על מחיר הדירה בתל אביב והעבירו לבת זוגו, שהשתמשה במידע זה על מנת להציע מחיר גבוה יותר ולרכוש את הדירה.
גזר דין |01/07/1998 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – תל אביב
בפ (חיפה) 12/17- לשכת עורכי הדין- ועדת האתיקה מחוז חיפה נגד ' עו״ד דקואר אליאס
שמות השופטים: עו״ד ע בולדו אב״ד,עו״ד א חורי חב״ד,עו״ד ל מזור חב״ד
וידע לו עורך דין שאינו בקיא בתחום בו הוא מתעסק כי רמת הרשלנות יכולה לעלות כדי ביצוע עבירות משמעת ולא לסמוך ידו על יריעות ביטוחיות כאלה ו/או אחרות או לפעול במובן שלח לחמך. שכן לכך ישנן השלכות חמורות. לא התעלמנו מדבריו של הנקבל, בסיכומיו ולאורך ההליך כולו, על כך שהמתלונן עצמו, לדבריו, הינו בעל מומחיות מיוחדת ובעל ניסיון עשיר בתחום רכישות נדל"ן; וכי הוא "מתמצא יותר ממני בנושא זה, והוא לא סומך על אף אחד וגם לא עלי". הדברים הללו, גם אם הם נכונים (ואנו נוטים לקבלם, לאחר ששמענו את עדות המתלונן), אין בהם על מנת להוות הגנה לעורך הדין. על עוה"ד לחיות בעל ידע בסיסי הנדרש לטפל בענין המשפטי הנמסר לטיפולו, יהיה לקוחו אשר יהיה, ואל לו להסתמך על לקוחו שיעשח לו את עבודתו. על עוח"ד לפעול לפי שיקול דעתו העצמאי ולדאוג ליתן את ההגנות המשפטיות הנחוצות וחמקובלות לשם הגנה על רוכש נכס נדל"ן, ולא להותיר את לקוחו ללא החגנות הבסיסיות, האמורות לאפשר את רישום עיסקת המקרקעין בספרי לשכת רישום המקרקעין.
הכרעת דין |11/10/2018 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה
ת"א (נתניה) 14864-05-20- דן מאור עמר נגד רמי לוי- ניתן פסק דין
שמות השופטים: אלי ברנד
עוד אזכיר בשולי הדברים כי על פי הפסיקה במקרים מסויימים חב עורך דינו של צד אחד לחוזה חובת זהירות גם כלפי מי שאינו מיוצג על ידו, וכך למשל נקבע בע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד יובב פפר ( 27.2.2012 ) פסקאות 11/10 – "10. . . . הפסיקה אף הרחיבה את חובת הזהירות של עורך הדין גם כלפי צדדים שלישיים שאינם לקוחותיו של עורך הדין . . . 11. עורך דין הוא "מונע נזק" יעיל וזול, אך לא ניתן להטיל עליו חובה אבסולוטית למנוע נזק . . . השאלה האמיתית והעיקרית הצריכה לענייננו היא אחת: האם בפני עורכי הדין, או מי מהם, עמדו "סימני התראה" שצריכים היו לעורר את חשדם. " (וראו גם ע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' מזל עבדי, פ"ד סז(1) 84 ( 22.6.2014 ) בפסקה 21 לחוות דעת כב' השופט (כתוארו אז) ניל הנדל בשים לב לעובדה שעסקינן בתובעים שהם "גורם פרטי"; ע"א 2599/13 עו"ד משה הרמן נ' רון עלדור ( 3.9.2015 ) פסקה 32 לפסק-הדין, ועוד). 57. הקביעה בדבר הטלת חבות במקרים מעין אלה היא עניין הנגזר מנסיבותיו הספציפיות של כל מקרה לגופו כאשר נקבע כי, ככלל, תיטה הכף להטלת האחריות באותם מקרים בהם ברור היה לעורך הדין כי הצד שכנגד סומך על אמינותו, מיומנותו ויושרו ושם בו את מבטחו (ע"א 6645/00 עו"ד ערד נ' ז'אק אבן, פ"ד נו(5) 365, 381 ( 21.7.2002 )). 58. בענייננו, עמדו לנגד עיניו של עו"ד רוסינסקי "סימני התראה" רבים בדמות אי רישום הדירה על שם המוכר, צווי המניעה שנרשמו על זכויות הבעלים בה, העובדה שאף הבטוחה לא נרשמה עדיין על שמו באופן מלא והצורך החיוני בבטוחה לכספי התובעים הנובע מן האמור, ובדמות המאבק המשפטי שנסב על הזכויות בדירה שעו"ד רוסינסקי הכיר כפי שאראה בהמשך.
פסק דין |02/01/2023 |שלום – נתניה
ת"א (כפר סבא) 18072-04-17- דורון כריסי נגד ארנון נגר
שמות השופטים: שרון דניאלי
אלו הן דוגמאות ספורות, והן גם מתיישבות, כאמור לעיל, עם התרשמותי מעדותו של התובע, ולעניין זה ר' שאלות בית המשפט ותשובות התובע בדיון (ע' 31, ש' 27 ואילך), והן גם התיישבו עם עדותו של הנתבע 1 (ע' 57, ש' 15 ואילך, ע' 58, ש' 9) ועדות הנתבע 2 (ע' 84, ש' 11) בדבר מספר עיסקאות נדל"ן מסחריות שטיפל בהן משרדם עבור התובע, שפעל כמיופה כוח של איש עסקים בצרפת, גם טרם הטיפול בעיסקת המכר מושא כתב התביעה. אמנם, ראיות בדבר עיסקאות אלו לא צורפו לתצהירו של הנתבע 2, וגם לא הוצגו לבית המשפט במהלך הדיון, אך מצאתי כמהימנות את עדויותיהם של הנתבעים בעניין זה. 35. אך העובדה כי התובע היה לקוח בקיא ואסרטיבי, שניהל ביד רמה את המשא ומתן לרכישת נכס המקרקעין, אינה מבטלת מיניה וביה את חובת הזהירות של הנתבע 1, עורך דינו שמלווה אותו בעיסקת המקרקעין (לעניין זה ר' גם ת"א (מחוזי – מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג (פורסם בנבו, 23.10.14 )). לכל היותר, על פי המבחנים שנקבעו בע"א 7633/12 הנזכר לעיל, עובדה זו תביא לכך (יחד עם מכלול שיקולים נוספים), כי על עורך הדין תחול חובת אזהרה "מוחלשת יותר", אך לא ניתן לקבל את העמדה כי במקרה של לקוח בקיא ומעורב, ואף כזה שמגלה דומיננטיות רבה יותר מעורך הדין גם בסוגיות הנוגעות לליבת עבודתו של עורך הדין, יהיה פטור עורך הדין כליל מחובת אזהרה מסויימת ביחס לסיכונים מסויימים שעלולים להתעורר עבור לקוחו, גם אם הנתבע 1 העריך שהתובע הוא אדם מיומן ובקיא שאף ערך בעצמו בדיקות ביחס למצב התכנוני של הנכס (ע' 72, ש' 21 ואילך). לא ניתן לקבל עמדה זו, שכן היא חותרת תחת מעמדו של עורך הדין, כבעל מקצוע מיומן, ומייתרת למעשה את תפקיד עורך הדין.
פסק דין |26/07/2023 |שלום – כפר סבא
ת"א (קרית גת) 62316-11-17- תפוז כתום א.מ אחזקות בע"מ עי נגד בני באסרי
שמות השופטים: משה הולצמן
"אף אם מדובר בלקוחות בעלי ידע וכישורים, על עורך הדין המייצג לוודא שהם מבינים היטב ובאופן מלא את החוזה עליו הם חותמים ולא להניח כי הבינו את מערך הסיכונים אותו נטלו. . . " (ת"א (מחוזי מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג. 23.10.2014 . פסקה 46). ". . . ראוי להוסיף את שנקבע בספרו של ד"ר קלינג באשר להיקף חובת הזהירות (של עורך דין- מ. ה. ), והדברים יפים לענייננו לפיהם: "כאשר לקוח מפקיד בידי עורך דין את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה" (שם, בעמ' 447). ובהמשך: "התופעה של מידע או של מסמכים חסרים שכיחה בעיקר בין העוסקים במקרקעין. עורך הדין הוא החייב בדרישת החסר מהלקוח. יתר על כן, אפילו נמסר מידע על ידי הלקוח, חייב עורך הדין לבדקו, כל שכן על ידי הצד שכנגד או מי מטעמו. 'היוזמה לבדיקה חייבת להיות של עורך הדין, ואין הוא יכול להסתתר מאחורי רצונו של הלקוח לסיים את העסקה בהקדם, בלי שניתן לקיים את הבדיקה הדרושה' " (שם, בעמ' 448)" (ע"א (מחוזי ת"א) 1312/00 שמעוני ישראל נ' צבי סלנט עו"ד. 17.1.2002 ). "חובת הזהירות בה חב עורך דין כלפי לקוחו מתעצמת ומתרחבת במיוחד בעסקאות מקרקעין, כפי שקבע כב' הנשיא שמגר בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד אדוארד שוחט. על עורך הדין לבדוק תחילה את פרטי נכס המקרקעין, הן בספרי האחוזה והן בוועדה המקומית לתכנון ובניה ומנהל והנדסה. עו"ד אינו דומה לכותב בקשות, וכאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו אין לצפות שהלקוח ידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה.
פסק דין |/10/2023 |שלום – קרית גת
ת"א (תל אביב) 36986-02-17- פסח זיסין נגד כתריאל בארי
שמות השופטים: אושרי פרוסט פרנקל
אין חולק כי במקרה מתאים, וכזהו המקרה דנן, קמה ללקוח עילה נזיקית כלפי עורך-דינו, כשהעילה היא רשלנות מקצועית (ע"א 37/86 הנ"ל; ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל פ"ד מח(3) 207). אכן, לא כל כשלון של עורך-דין ייתפס כהפרת חובת הזהירות, וייתכן ותהיה מצד עורך-הדין טעות בשיקול דעת שאינה מגעת כדי רשלנות מקצועית מצידו. חובתו של עורך-דין איננה שלא לטעות בשיקול דעתו, אלא החובה היא לשקול כמיטב יכולתו וידיעתו (ע"א 37/86 הנ"ל, עמ' 464 – 465; ע"א 4707/90 מיורקסנ' חברת ברנוביץ' נכסים והשכרה בע"מ פ"ד מז(1) 17, בעמ' 25). ראו ע"א 398/97 ישראל בן איתמר, עו"ד נ' סרגל לבניה והשקעות בע"מ ( 19.1.99 )). 8 אם כן, עורך-דין חב כלפי לקוחו חובת זהירות מושגית וחובת זהירות קונקרטית, כאמור בהוראת סעיף 36 פקודת הנזיקין (להלן – פקודת הנזיקין), הן מכוח היות עורך-הדין בעל מקצוע מיומן והן מכוח חובתו לפי דין לפעול "לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות" (כאמור בהוראת סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961). בענייננו, הנתבע שהנו עורך דין שתחום עיסוקו הוא בתחום הנדל"ן, ייצג את התובעים בעסקת המכר ואף את המוכר- בן זוגה של נכדת התובעים. מכאן, שלא יכולה להיות מחלוקת באשר לחובתו לייצג את שני הצדדים במקצועיות ובזהירות המתבקשת. עוולת הרשלנות הנטענת כמשמעה בפקודת הנזיקין 23. כדי שתקום אחריות נזיקית בגין עוולת הרשלנות, יש צורך בקיומם של שלושה מרכיבים: א) קיום חובת זהירות; ב) הפרת חובת הזהירות; ג) מרכיב גרימת הנזק.
פסק דין |04/07/2018 |שלום – תל אביב
ת"א (תל אביב) 3216-98- ארנון עזרא נגד 1 . שמואל וולק
שמות השופטים: ברון צפורה
(ראה על"ע 9/55 עו"ד פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית, פ"ד י' 1720, 1730א). ניתן לגזור מתוך חובות אלה, אשר בתחום האתיקה, אמות מידה ראויות וקריטריונים הולמים לעיצוב סטנדרט המיומנות והזהירות שיש לדרוש מעורך דין כלפי לקוחו, הן במישור עוולת הרשלנות הנזיקית, והן במישור היחסים החוזיים שביניהם והפרתם (ראה פסק דינה של כב הש' א. חיות בת. א. (ת"א) 2184/99 שרון עמיר נ' עו"ד ליבוביץ, תק-מח 2002(3), 6408 ,עמ' 6414). עורך-הדין נדרש לפעול בנאמנות ובזהירות גם כשהוא פועל בעבור שני הצדדים לעסקה, אשר במקרים רבים מחזיקים באינטרסים מנוגדים. כך למשל נפסק, כי גם כאשר עורך-דין מייצג את שני הצדדים לחוזה, עליו להכין חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם של לקוחותיו על הצד המועיל ביותר (ראה על"א 2/80 פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בישראל, תל אביב- יפו, פ"ד לד(4) 707, ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769). האם הפר הנתבע 1 במקרה שלפנינו את החובות המוטלות עליו, כעורך דין, במישור הנזיקי ובמישור החוזי, כלפי התובע כאמור, שוכנעתי כי הנתבע 1 ערך את כל הבדיקות שהיה עליו לערוך ביחס למצב הנכס, בלשכת רישום המקרקעין, במינהל מקרקעי ישראל ובמחלקת ההנדסה בעיריית גבעתיים. הנתבע 1 וידא כי הזכויות בדירה הועברו, לאורך השנים, בידיעתה ובהסכמתה של העירייה וכי הזכויות נרשמו כדין במינהל מקרקעי ישראל ובלשכת רישום המקרקעין וכי הדירה רשומה כיחידת רישום נפרדת בפנקס בתים משותפים וכי במינהל מקרקעי ישראל נקבע שמטרת החכירה הינה מגורים. הנתבע 1 העיד כי הציג בפני התובע את דו"ח השמאי ממרץ 91, אשר נערך בקשר עם שומת היטל ההשבחה החלה על החלקה, לפיו הדירה נבנתה ללא היתר ועל כן סביר להניח כי תידרש הריסתה, וכדבריו: "בדקתי את זה וראיתי שאין צו הריסה, לא במינהל, לא בטאבו, לא בשום מקום.
פסק דין |13/06/2005 |מחוזי – תל אביב
2492-08- בן לולו אמיר נגד כהן אמנון
שמות השופטים: י שנלר,ק ורדי,רות לבהר שרון
כאשר עורך-דין מייצג לקוח פלוני ואילו הצד האחר לעיסקה אינו מיוצג כלל, נדרשת ממנו מיומנות וזהירות רבה יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומיומנותו" (שם, בעמ' 471-472) (הדגשות שלי – ר. ל. ש. ). ב-ע"א 2625/02 סילביו נחום, עו"ד נ' דורנבאום, פ"ד נח(3) 385 דן בית המשפט בחובות עורך דין כלפי הצד שכנגד שלא היה מיוצג. באותו מקרה הנשיא ברק הוסיף וחזר על ההלכה כי תיתכן הטלת חובת זהירות גם במקרים בהם לא מתקיימים יחסי עו"ד-לקוח אך נוצרה מערכת יחסים המצדיקה הטלת חובה כאמור, וכלשונו: "כידוע, תיתכן חבות ברשלנות של עורך-דין גם כלפי מי שאינו לקוחו. . . השאלה מה מידת החבות, ומתי היא מתגבשת, תלויה בנסיבות העובדתיות של כל מקרה. המקרה שלפנינו הוא מקרה קיצוני, ומתחייבת בו המסקנה כי המשיבים היו במעמד מיוחד כלפי המערער, מעמד שמטיל עליו חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפיהם. הדבר נלמד ממכלול הנסיבות: : המשיבים לא היו מיוצגים על-ידי עורך-דין אחר. . . . " (שם, בעמ' 425-426). 11. כאשר מדובר בעסקאות מקרקעין, חייב עורך הדין לבדוק את זכויות המוכר בצורה יסודית ועדכנית לפני הכנת ההסכם, ולבחון מהן זכויות המוכר; האם רובצים על הנכס משכנתא ו/או עיקול ו/או כל מגבלה אחרת על הנכס הנמכר (א' זר רשלנות מקצועית של עורכי-דין, רופאים, מהנדסים ואדריכלים (תוספת שישית, תשס"א) (להלן: "רשלנות מקצועית"), בעמ'51, 54/55). כאשר מייצג עורך דין גם את המוכר וגם את הקונה, עליו לבדוק ולאמת את הפרטים הנמסרים לו על ידי המוכר, שאם לא כן יראו בו כמי שנהג ברשלנות כלפי הקונה (רשלנות מקצועית, בעמ' 57).
פסק דין |09/05/2010 |מחוזי – תל אביב
ת"א (חיפה) 10011-03-19- חיה מושקא שיינר נגד ירון קראוס
שמות השופטים: ת שרון נתנאל
34 בית המשפט העליון הבהיר כי, אמנם, לא כל כישלון של עורך הדין ייתפס כהפרת חובתו כלפי לקוחו, אולם "עורך דין, המקבל על עצמו טיפול בענייניו של לקוח, רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא, שלפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו (ראו: ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446, 464 (1990) (להלן: עניין לוי)). עוד נקבע בעניין לוי כי עורך דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטיפולו בענייני לקוחו – בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא חובתו של עורך הדין היא לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר, וזאת, בין השאר, נוכח החובות המפורשות המיוחדות המוטלות עליו הן בחוק לשכת עורכי הדין והן בכללי לשכת עורכי הדין, התשמ"ו-1986" (שם, פסקה 51). 104. כן נפסק, כי במסגרת מומחיותו המקצועית של עורך דין המייצג לקוח בעסקת מקרקעין עליו לבדוק, בזהירות יתירה, את כל המסמכים ואת כל הנושאים הטעונים בדיקה, בנוגע לנכס הנמכר. ראו ע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 ( 27.07.1992 ) שם הודגש, כי "עורך-דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה".
פסק דין |09/08/2022 |מחוזי – חיפה
ת"א (תל אביב) 32508-07-11- אורן ד"ר נגד עורך דין יוסף (ספי) אופנהיים
שמות השופטים: גיא הימן
על כן, אפילו הנחתי מאליו קיומו של קשר סיבתי בין מאפייני-ההתנהלות של רשויות אלו לבין העובדה כי המידע הרלוונטי לא הגיע אל עורך-הדין אופנהיים, איני סבור כי גורמי-שלטון אלו אחראים לנזקו. בא-כוחו של המוכר לא הפר חובה מקצועית אחריותו של עורך-דין מייצג למי, שאיננו לקוחו 67. בע"א 2599/13 עו"ד הרמן נ' עלדור (פורסם באתר הרשות השופטת, 3.9.2015 ) מצה כבוד השופט צבי זילברטל לאמור: "חובת זהירות של עורך דין כלפי מי שאינו נמנה על קהל לקוחותיו הוכרה בפסיקה, אם כי לא הוצבו לה גדרים וגבולות ברורים, ולא הובהר היקף פרישתה" (שם, בפסקה 32 לפסק-דינו). "זוהי חובה אשר קשה להגדירה בצורה מדויקת וגורפת", נקבע בענין אחר (ע"א 2725/91 היינוביץ נ ג די, פ"ד מח(3) 92, 100 (1994)). 52 במקרים, שבהם לא נקשרו יחסים חוזיים בין עורך-הדין לבין הטוען לפגיעה וזאת, בדרך כלל, משום שלא נקשר בין השניים הסכם למתן שירותים משפטיים והנפגע לא ייפה את כוחו של עורך-הדין לפעול בשמו, יכלה טענה כלפי עורך-הדין לבסס את עצמה על עילה בנזיקין – כמעט לעולם: רשלנות – או על טענה להפרתה של החובה, חוצת-המשפט, לנהוג בתום-לב (ע"א 37/86 לוי נ' שרמן הנ"ל, בעמ' 446; ת"א (שלום תל אביב-יפו) 50397-05-13 פנטהאוז רהיטים (ח. ע. ) (1991) בע"מ נ' ש. א. עובדיה בע"מ, מפסקה 41 לפסק-דיני (פורסם במאגרים, 18.5.2017 )). 68. בחינתן של עילות אלו מחייבת, ראשונה, הידרשות לאמות-מידה של התנהלות ולה יש לצפות ממי, שעיסוקו הוא עריכת-דין. הן הולכות אחר מאפיינים ראויים של מקצוע-המשפט – יושר, יושרה, שקדנות, בקיאות בדין, מסירות וכיוצא באלה.
פסק דין |03/08/2021 |שלום – תל אביב
ת"א (תל אביב) 61987-12-21- גיא אברהם גורן נגד ' ליאור דובדבני
שמות השופטים: אביים ברקאי
5.2 באשר לחובת הנאמנות של עורך דין ללקוח, ר' למשל כבר בע"א 86/37 משה לוינ' יצחק יחזקאל שרמן, פ"ד מד(4) 446 ( 10.9.1990 , הש' א' ברק, ש' לוין, ד' לוין) (להלן: "עניין לוי") שם נקבע כך: "עורך-דין צריך, כאמור, לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר, כנדרשמבעלי מקצוע דרך כלל במתן שירות על-ידיהם. אולם מעורך-דין כאיש מקצוע שחובת נאמנות והתנהגות שביושר ובהדר הן מיסודותיו נדרש הרבה יותר" בהמשך מפנה פסק הדין אל סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, הקובע כי "במילוי תפקידו יפעל עורך דין לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות". עוד מפנה פסק הדיןאל כללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986, וכן סוקר את פסיקת בתי המשפט, באשר לחובת הנאמנות של עורך דין ללקוחו. להרחבה ר' גם ע"א 6277/19, ד"ר סנפורד אשר הרמן נ' אריה וייס (מיום 15/3/2022, המש' לנש' הש' י' הנדל, הש' י' אלרון, הש' ע' גרוסקופף). 5.3 באשר לחובת הזהירות של עורך דין, ניתן להפנות אל ע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד יובב פפר ( 27.2.2012 , השופטת א' חיות, הש' ח' מלצר, הש' י' עמית) שם נקבע כי "חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחו היא מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה ואין צורך להרחיב על כך את הדיבור". להרחבה ר' גם ע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' מזל עבדי, ( 22.6.2014 , הש' י' דנציגר, נ' הנדל, א' שוהם). כאשר מתייחסים לחובותיו של עו"ד כאשר הוא מייצג בעסקת מקרקעין, הרי משולבות להן היטב חובות הזהירות והנאמנות ולענין זה נקבע כבר בע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, פ"ד מו(4), 529 ( 27.7.1992 , הנשיא מ' שמגר, הש' א' גולדברג, הש' י' מלץ-ההדגשות לא במקור) כך: "עורך-דין אינו דומה לכותב בקשות.
פסק דין |20/02/2025 |שלום – תל אביב
ת"א (ירושלים) 25508-02-19- מרסל מזוז נגד ' עזבון יהודה כהן ז"ל
שמות השופטים: מוריה צרקה
הנתבע לא התרשל 84. אין חולק שעורך הדין חב חובת זהירות כלפי לקוחותיו. וכבר נפסק כי: "עורך-דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לאו, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (ע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992)) 85. פסק דין זה ניתן על ידי בית המשפט העליון שנים ספורות לאחר שהתובעת רכשה את דירתה מהמוכרת, והוא נוגע לעסקה שהתרחשה עוד קודם לעסקה דנן. מאז שניתן פסק הדין, הוטלה אחריות על עורכי דין המייצגים קונים בשל כך שלא בדקו את תיקי הוועדה המקומית לתכנון ובניה הנוגעים לנכס נשוא העסקה בשורה של פסקי דין.
פסק דין |03/12/2024 |שלום – ירושלים
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 7. מסירת מידע מהותי
7. (א) במשא ומתן לקראת כריתתה של עסקת תיווך בנוגע לנכס מסוים, יגלה מתווך במקרקעין אם העסקה במקרקעין היא מכירה על ידי רשות כמשמעותה בסעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968. (ב) בלי לפגוע בכלליות האמור בסעיף 8 לחוק, יראו את המידע שבתוספת הראשונה כמידע בעניין מהותי הנוגע לנכס שעל מתווך למסור ללקוחו שאינו בעל הזכות במקרקעין בשפה פשוטה וברורה. (ג) לא ימסור מתווך במקרקעין מידע על המצב התכנוני ועל אפשרויות תכנוניות לגבי נכס, אלא אם כן ציין את הפרסום הרשמי שעליו הוא הסתמך; בתקנת משנה זו – "אפשרויות תכנוניות" – תכניות מופקדות או בקשות להיתר שהוגשו לגבי הנכס והכרזות לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016; "המצב התכנוני" – תוכניות מאושרות החלות על הנכס והיתרים שניתנו לגבי הנכס; "תוכנית", "היתר" – כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. (ד) מתווך במקרקעין ימסור ללקוח המבקש לרכוש או לשכור נכס, שאלון שמילא בעל הזכות בנכס, הכולל את הנושאים המפורטים בתוספת השנייה; סירב בעל הזכות בנכס למסור את התייחסותו בנושאים האמורים, כולם או חלקם, יציין המתווך את הסירוב למסור את התייחסותו, כולה או חלקה, לשאלון, לאחר שעשה מאמץ סביר לקבלה; הרשם רשאי לפרסם באתר האינטרנט שלו את נוסח השאלון.
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 17. ייצוג של יותר מצד אחד לעסקת המקרקעין
17. מתווך במקרקעין אשר מעניק שירותי תיווך במקרקעין ליותר מצד אחד בעסקת מקרקעין מסוימת, ינהג בדרך המפורטת להלן: (א) הוא יידע מראש ובכתב את כל לקוחותיו בעסקת המקרקעין המסוימת על כך שהוא מעניק את שירותיו ליותר מצד אחד בעסקת המקרקעין; (ב) הוא יתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותו לצדדים שלהם הוא מעניק שירותי תיווך באשר לעסקה במקרקעין.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח
כללי לשכת עורכי הדין (סדרי הדין בבתי הדין המשמעתיים), התשע"ה-2015
סעיף: 17. מינוי עורך דין לנקבל
17. (א) בית הדין רשאי, לאחר ששמע את עמדות הצדדים, אם מצא שניהול הדיון מצדיק כי הנקבל יהיה מיוצג ושאין לנקבל יכולת להעמיד לעצמו ייצוג, למנות לנקבל עורך דין שייצגו בדיון; ואולם לא ימנה בית הדין עורך דין שהוא חבר ועד מרכזי, חבר ועד מחוזי, חבר ועדת האתיקה הארצית, חבר ועדת אתיקה מחוזית, פרקליט ועדת אתיקה, עוזר פרקליט ועדת אתיקה, או חבר בית דין משמעתי של הלשכה; שכרו של עורך הדין שימונה ייקבע בידי בית הדין והלשכה תשלמו. (ב) התנגד הנקבל למינוי עורך דין כאמור, ימנה בית הדין עורך דין שייצגו בדיון כאמור בסעיף קטן (א) רק אם מצא שניהול הדיון מחייב זאת, בשל חומרת העבירה שבה הואשם הנקבל או אם קיים חשש שהוא חולה נפש או לקוי בכושרו השכלי. (ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו–(ב) יחולו אף בערעור בבית הדין המשמעתי הארצי, בין אם מי שהיה הנקבל בדיון בבית הדין המשמעתי המחוזי הוא המערער ובין אם הוא המשיב בערעור.
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 1. הגדרות
1. בתקנות אלה – "הסכם בלעדיות" – מסמך בלעדיות שנחתם לפי סעיף 9(ב) לחוק; "טופס הזמנה בכתב" – הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין כאמור בסעיף 9(א) לחוק; "עסקה במקרקעין" – עסקה בזכות במקרקעין; "עסקת תיווך" – התקשרות בין מתווך במקרקעין לאדם, לצורך תיווך במקרקעין; "מתווך במקרקעין" – אדם שקיבל רישיון לפי סעיף 5 לחוק; "מסמך הצעה להסכם" – מסמך המהווה הצעה כדין להתקשר בחוזה לעסקה במקרקעין; "נכס" – זכות במקרקעין נשוא עסקת התיווך; "פעולות שיווק" – כמשמעותן בסעיף 9(ב)(2) לחוק.
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 6. חובת הסבר ותרגום ללקוח
6. (א) מתווך במקרקעין יסביר לאדם, לפני חתימתו של האדם על טופס הזמנה בכתב, בשפה פשוטה ומובנת, על אודות מהות עסקת התיווך, לרבות אודות הפרטים המופיעים בטופס הזמנה בכתב; כללה עסקת התיווך תנאים לעניין בלעדיות – יסביר המתווך גם על משמעויותיה של עסקת התיווך שניתנה בה בלעדיות כמפורט בסעיף 9 לחוק. (ב) מתווך במקרקעין לא יחתים אדם על טופס הזמנה בכתב, אלא לאחר שהוסברו לו הפרטים שפורטו בתקנת משנה (א), בשפה המובנת לו.
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 11. שמירה על סודיות של מי שמועסק על ידי מתווך במקרקעין במשימות מינהליות
11. מתווך במקרקעין ינקוט את האמצעים המתאימים כדי להבטיח שמועסק על ידיו במשימות מינהליות יפעל כאמור בסעיף 11 לחוק.
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 13. תיווך במקרקעין ושירותים נוספים
13. מתווך במקרקעין המעניק שירותים נוספים, אשר אינם תיווך במקרקעין, יבחין במפורש ובכתב בין סכום דמי התיווך שהלקוח עשוי להיות מחויב לשלם בעד עסקת התיווך ובין סכומים הנגבים בעד השירותים הנוספים, ויעדכן את הלקוח בכך.
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 27. המלצה על שירותים נוספים
27. מתווך במקרקעין אשר סבור שיש צורך במתן שירות על ידי בעל מקצוע אחר, בנוגע למאפיין מהותי של עסקת המקרקעין או של הנכס, יעדכן את הלקוח בצורך זה, כדי שהלקוח יוכל להזמין בעל מקצוע אחר כנדרש, על פי שיקול דעתו.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות לרכישת זכויות במקרקעין, אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד מפאת מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת, וכן התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל "ב-1972; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאל ה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, והכל באישור החשב הכללי, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לתית לפרסום בכלי תקשורת; התקשרות כאמור תיעשה, ככל הניתן, לאחר בדיקת כמה הצעות הבאות בחשבון; (13) (א) התקשרות לרכישת תרופות, נסיובים או תרכיבים, שהינם יחודיים; (ב) (נמחקה); (ג) התקשרות לרכישת בעלי חיים בעלי אפיונים מיוחדים, לצורכי מחקר, הוראה או רפואת בעלי חיים; (14) התקשרות בעיסקה שעניינה מתן אשראי או קבלתו, השקעת כספים, קבלת שירותים בנקאיים, מכירה או רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, וכן התקשרות לרכישת זכויות במק רקעין אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד בשל אחד מאלה: (א) מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת; (ב) צורך דחוף מטעמים של ביטחון הציבור, בריאותו או לצורך קידומם של יעדים ציבוריים וזאת בהחלטה מנומקת, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (ג) צורך בהמשך ההחזקה במקרקעין, אם מעבר מהמק רקעין יהיה בעל השלכות כלכליות משמעותיות ובלבד שסך כל ההתקשרויות בפטור ממכרז במקרקעין מסוימים לא יעלה על 25 שנים; ואולם החשב הכללי רשאי בהחלטה מנומקת לאשר התקשרות כאמור אף אם סך כל התקופות האמור עלה על 25 שנים; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 14. חובת העברת הצעות ללקוח
14. מתווך במקרקעין יעביר ללקוחו בתוך זמן סביר, כל הצעה שקיבל מצד המבקש להתקשר בעסקת המקרקעין, ויפעל בעניינים אלה לפי הוראות הלקוח.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז
7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין או שירותים בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים , לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי , כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא
כל הזכויות שמורות ©