כל הזכויות שמורות ©
עסקאות נדל"ן בתל אביב מייצגות את אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר שנעשה בחיינו. ליווי מקצועי נכון יכול להבדיל בין עסקה מוצלחת לבין סיוט משפטי ארוך. עורך דין נדל"ן מיומן הוא הרבה יותר מסתם אדם שחותם על מסמכים – הוא המגן על האינטרסים שלך בעסקה שעשויה להגיע למיליוני שקלים.
בשנים האחרונות, בתי המשפט בישראל הגדירו רף גבוה של אחריות מקצועית המוטלת על עורכי דין בתחום הנדל"ן. כפי שנקבע בפסיקה עדכנית (תא 61987-12-21), עורך דין המתמחה בנדל"ן נדרש לערוך בדיקות מקיפות טרם חתימת הסכמים, בכדי למנוע נזק ועוגמת נפש מלקוחותיו.
אחד התפקידים המכריעים של עורך דין נדל"ן איכותי בתל אביב הוא ביצוע בדיקות מקדימות יסודיות. כפי שהודגש בתיק גיא אברהם גורן (תא 47288-02-16), חוסר תשומת לב לפרטים קריטיים כמו פערים ברישום שטח הנכס עלול להוביל לסכסוכים משפטיים מורכבים.
בדיקה מקצועית צריכה לכלול:
עורך דין נדל"ן נושא באחריות לגילוי מלא של כל מידע רלוונטי ללקוחותיו. בפרשת זהר הרטוב (תא 37517-10-11), הודגשה חשיבות השקיפות בנוגע לסיווג הנכס והשימושים המותרים בו. היעדר בדיקה מקיפה או אי-גילוי עובדות מהותיות עלולים להוביל לתביעות רשלנות מקצועית.
עורך דין נדל"ן מקצועי בתל אביב פועל בשלבים מובנים:
אחת הסוגיות המרכזיות בעסקאות נדל"ן בתל אביב היא פערים בין המצב התכנוני לבין המצב בפועל. בפסק דין מרדכי ספוזניקוב (רעא 22607-09-17), נקבע כי מוכר הנכס אינו רשאי להסתיר מידע רלוונטי לגבי פוטנציאל השבחה או בעיות תכנוניות.
עורך דין נדל"ן מנוסה יוודא בדיקה מעמיקה של:
שוק הנדל"ן בתל אביב הוא אחד היקרים והמורכבים בישראל. לבחירת עורך דין נדל"ן בעל מומחיות ספציפית באזור יש יתרונות משמעותיים:
עורך דין נדל"ן בתל אביב נושא באחריות כבדה בטיפול בעסקאות הנדל"ן של לקוחותיו. כפי שמשתקף מהפסיקה העדכנית, בדיקות מעמיקות, תיעוד מסודר והתנהלות מקצועית מהווים את הבסיס לליווי משפטי איכותי.
בחירת עורך דין נדל"ן מקצועי היא לא רק הגנה מפני סיכונים – היא השקעה בשקט נפשי ובטחון כלכלי לטווח הארוך. שכירת שירותיו של מומחה בתחום היא הצעד החכם ביותר שתוכלו לעשות לפני חתימה על כל עסקת נדל"ן בתל אביב.
בד"א 22/07- עורך דין פלוני נגד ' ועד מחוז תל-אביב
שמות השופטים: שלמה הלר,הלל איש שלום,חבד,חנניה באואר,חבד
12.2 עורך הדין איננו המוכר ואיננו הקונה בהסכם מכר המקרקעין ובמקרים כמו המקרה הנוכחי, בהם המוכר התחייב כלפי הקונה לבצע את העברת הרישום (בין במועד שנקבע בהסכם ובין בהעדר קביעה בהסכם, בתוך זמן סביר-סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973), יכול שאי ביצוע העברת הרישום תהווה הפרת ההסכם מצד המוכר, שמקימה לקונה סעדים על פי דיני החוזים. יתכנו מצבים בהם עורך הדין אינו יכול להשלים את הטיפול בהעברת הרישום במשך תקופה ארוכה בשל מחדלים של מי מהצדדים, ובהם לא צריכה להיות מוטלת אחריות על עורך הדין בגינם, אם כי יתכן גם אחרת. 12.3 עשויה גם להתעורר השאלה בדבר ההשלכה שיש לקיומה של רשלנות מצד עורך הדין לשאלת ביצוע עבירה משמעותית מצידו (התייחסות לנושא זה מצויה במאמרו של כב' השופט המנוח ד"ר עדי אזר ז"ל-רשלנות מקצועית של עורך דין, הפרקליט מה (2001), בעמ' 279). 13.13.1 הדיון בפנינו התקיים ביום 2.9.08 (להלן "הדיון שהתקיים בפנינו"), למעלה משנה לאחר הדיון שהתקיים בפני ביה"ד המשמעתי המחוזי ולמרות זאת, טרם בוצעה העברת הרישום בלשכת רישום המקרקעין על שם רוכשי הדירות בבנין. לטענת המערער, בדיון שהתקיים בפנינו, במועד הדיון הנ"ל, עדיין נותרה בעיה של חוב למס רכוש על המגרש, שהמערער הביע בדיון שהתקיים בפנינו תקווה כי החברה הקבלנית תפתור אותה בתוך זמן קצר. 13.2 המערער ביקש להגיש בדיון שהתקיים בפנינו מסמכים בהתייחס לשתי תלונות נוספות שהוגשו כנגדו ע"י שני רוכשי דירות אחרות באותו בנין שענינן אי ביצוע העברת הרישום. 13.3 מדובר במסמכים שמועדם הוא לאחר הדיון בפני ביה"ד המשמעתי המחוזי בתיק זה. 13.4 בין מסמכים אלו מצויה עמדת הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין מחוז תל-אביב והמרכז לגבי שתי תלונות אלו: 13.4.1 לגבי תלונה אחת, בה התלוננה המתלוננת על אי רישום במשך 11 שנה, החליט הועד המחוזי, על פי מכתב מיום 26.6.07 , לאחר קבלת מכתב הסברים מהמערער, בהעדר תשובה של המתלוננת למכתב שנשלח אליה, ועל סמך החומר שהיה בפניו, כי לא מצא בהתנהגות המערער עבירה על האתיקה המקצועית, והחליט לגנוז את התלונה הנ"ל.
פסק דין |31/12/2006 |בית הדין המשמעתי הארצי של לשכת עורכי הדין – ארצי
בדמ (תל אביב) 54/95- הועד המחוזי של לשכת עוה"ד בתל-אביב יפו נגד ' פלוני עורך דין
שמות השופטים: יורם וסרצוג,מרים פרידלר,חבד,שרה פריזנטי,חבד
הנאשם הודה למעשה בעובדות נשוא הקובלנה אולם הוסיף וטען כי טעה "ובמקום לרשום מרתף רשם קרקע. . . ". 8. עוד הוסיף וטען הנאשם כי העובדות המפורטות בקובלנה אינן מקימות עבירה מהעבירות שיוחסו לנאשם בקובלנה המתוקנת דהינו עבירה על סעיפים 53, 54, 1(61), 2(61), ו-3(61) לחוק לשכת עורכי הדין תשכ"א-1961, וכן עבירה על סעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"ו-1986. הדיון המשפטי : 512404835 1. כלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"ו-1986 מטיל חובה יסודית על עוה"ד: "לייצג את לקוחו בנאמנות במסירות ללא מורא, תוך שמירה על הגינות על כבוד המקצוע ועל יחס כבוד לבית המשפט". 2. כאשר עו"ד מייצג רוכשים בעסקת מקרקעין קיימת עליו חובה הנגזרת מחובת הנאמנות הנ"ל, לנהוג כלפי לקוחו בזהירות במיומנות ולבדוק היטב את הרישומים הרלבנטיים המתייחסים לנכס נשוא עסקת הנדל"ן,בין אם מדובר ברישום בלשכת רישום המקרקעין, במינהל או בחברה משכנת או בכולם גם יחד. כפועל יוצא חלה על עוה"ד העורך את החוזה החובה לדייק בתיאור הנכס נשוא העסקה באופן שהאמור בחוזה ישקף נאמנה את הרישומים אותם בדק קודם לעריכת ההסכם, דהיינו תיאור הנכס בחוזה יהיה זהה לתיאור הנכס בנסח הרישום. 3. חובה נוספת המוטלת על עוה"ד הנגזרת מחובתו ליצג את לקוחו במסירות ובהגינות הינה להסביר ללקוחו את העובדות הידועות לו מתוך הבדיקה המוקדמת שערך בלשכת רישום המקרקעין וכפי שהן משתקפות בנסח. לא די ברישום מדויק בחוזה אלא חובה על עוה"ד להסביר ללקוחו את טיב הנכס ומהותו ולא להשאיר זאת ליד המקרה.
גזר דין |02/04/1997 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – תל אביב
בפ (חיפה) 12/17- לשכת עורכי הדין- ועדת האתיקה מחוז חיפה נגד ' עו״ד דקואר אליאס
שמות השופטים: עו״ד ע בולדו אב״ד,עו״ד א חורי חב״ד,עו״ד ל מזור חב״ד
וידע לו עורך דין שאינו בקיא בתחום בו הוא מתעסק כי רמת הרשלנות יכולה לעלות כדי ביצוע עבירות משמעת ולא לסמוך ידו על יריעות ביטוחיות כאלה ו/או אחרות או לפעול במובן שלח לחמך. שכן לכך ישנן השלכות חמורות. לא התעלמנו מדבריו של הנקבל, בסיכומיו ולאורך ההליך כולו, על כך שהמתלונן עצמו, לדבריו, הינו בעל מומחיות מיוחדת ובעל ניסיון עשיר בתחום רכישות נדל"ן; וכי הוא "מתמצא יותר ממני בנושא זה, והוא לא סומך על אף אחד וגם לא עלי". הדברים הללו, גם אם הם נכונים (ואנו נוטים לקבלם, לאחר ששמענו את עדות המתלונן), אין בהם על מנת להוות הגנה לעורך הדין. על עוה"ד לחיות בעל ידע בסיסי הנדרש לטפל בענין המשפטי הנמסר לטיפולו, יהיה לקוחו אשר יהיה, ואל לו להסתמך על לקוחו שיעשח לו את עבודתו. על עוח"ד לפעול לפי שיקול דעתו העצמאי ולדאוג ליתן את ההגנות המשפטיות הנחוצות וחמקובלות לשם הגנה על רוכש נכס נדל"ן, ולא להותיר את לקוחו ללא החגנות הבסיסיות, האמורות לאפשר את רישום עיסקת המקרקעין בספרי לשכת רישום המקרקעין.
הכרעת דין |11/10/2018 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה
רע"א 5884/14- ברעא 5884/14 נגד ברעא 5884/14
שמות השופטים: א רובינשטיין
לטענתו אין זה נכון לצאת מן ההנחה לפיה בדיקת הנאותות חלה תמיד על עורך הדין, אלא יש לבחון את השאלה בכל מקרה לגופו; במקרים בהם הסכימו עורך הדין והלקוח כי בדיקת הנאותות תוטל על גורם אחר (צד ג' או הלקוח עצמו), כשלים בבדיקה זו לא יהיו באחריות עורך הדין, אלא באחריות המבצע. 7 יד. שאלה זו נדונה מכבר בפסיקה, ונקבע כי מעבר לבסיס החבות החוזי שבין עורך דין ללקוחו, ישנו בסיס חבות נוסף, הוא מעשה העוולה של רשלנות מקצועית, המקים ללקוח עילת תביעה נזיקית. עוולה זו חלה לעת קיומם של שלושה יסודות: חובה כלפי הלקוח להשתמש במיומנות סבירה, הפרה של חובה זו, ונזק שנגרם כתוצאה מההפרה (ראו ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446 (1990)). בנוסף, נקבע בפסיקה כי הסכמה חוזית בין עורך דין ללקוח ביחס לאי קיומן של אחת החובות המוטלות על עורכי דין ביחס ללקוחותיהם, לא תמנע אחריות ברשלנות של עורך דין אשר לא נהג על פיה. בעל"ע 7/73 פלוני נ' הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין, פד"י כח(1) 679 (1974), טען עורך דין כי אין הוא חב (שם בדין משמעתי) באשר לאי בירור מצב הנכס בלשכת רישום המקרקעין לפני עריכת חוזה בעניינו, משום שלקוחותיו פנו אליו בשעות אחר הצהריים, שעה שלא ניתן היה לערוך בירור מעין זה, והתעקשו לערוך את החוזה באותה עת. לטענה זו השיב בית המשפט (בדעת רוב),כי על מנת שיעמוד עורך הדין בסטנדרט המקצועי הנדרש ממנו היה עליו לדחות את עריכת ההסכם עד למועד מאוחר יותר, ובכל מקרה לסרב לערכו עד שיוכל לודא את פרטי הרישום. לכך נדרש בית המשפט בע"א 37/86 הנזכר, וחזר ואישר (מפי השופט ד' לוין) את דעת הרוב בענין פלוני, ואיזכר (עמ' 466) לעניין זה את על"ע 2/80 פלוני נ' הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין, פ"ד ל"ד(4) 708,707 לעניין חובות עורך הדין.
החלטה |28/10/2014 |בית המשפט העליון
ע"א 37/86-1. משה לוי נגד 1. יצחק יחזקאל שרמן
שמות השופטים: א ברקש לוין,ד לוין
עורך דין ערך חוזה בין מוכרים לבין קונים, ששניהם היו לקוחותיו. עורך הדין לא דאג שתיכנס לחוזה תנייה אשר תבטיח את הקונים מפני הפרת התחייבותם של המוכרים כלפיהם. עורך הדין טען כי זה היה רצון הלקוחות, והחוזה משקף את כל אשר הסכימו ביניהם, ואין לו לעורך דין לעשות חוזים במקומם או להכתיב להם הסכם שלא הסכימו לו. לכך התייחסנו בעל"ע 2/80 פלוני נ. הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין תל אביב יפו פ"ד לד(4) 707) וקבענו הלכה לאמור: "חייב עורך הדין להכין ללקוחות שלו חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם על הצד המועיל ביותר; ואם לאחר שהכין להם חוזה כאמור, יסרבו הם לחתום על תנייה זו או אחרת, גם לאחר שעורך הדין הסביר להם את משמעותה ונחיצותה, רק אז ייתכן שיצא עורך הדין ידי חובתו כלפיהם, אף אם התנייה תימחק מן החוזה". (שם, בע' 708). עורך דין הורשע בבתי הדין המשמעתיים של לשכת עורכי הדין בעבירות משמעת בשל הפרת החובה לפעול לטובת הלקוח בנאמנות ובמסירות. העבירות התבטאו בכך שלא גילה קיומה של משכנתה על דירה שבגינה ערך חוזה מכר בשביל לקוח, והיה אמור לטפל ברישום ההעברה בפנקסי המקרקעין, ושלפני עריכת החוזה לא וידא אם קיימים עיקולים על הדירה. בעל"ע 7/73 הנ"ל נחלקו הדעות בין השופטים: בעוד שהשופט ברנזון והשופט אשר קבעו כי היה על עורך הדין לבדוק את הרישומים בפנקסי המקרקעין לפני עריכת חוזה המכר, סבר השופט (כתוארו אז) י. כהן, כי תוצאתה של פסיקה כעין זו תהיה "שבכל מקרה כשעורך דין עורך עבור לקוחו חוזה לקניית נכס, מחובתו לערוך בדיקה סמוך לפני עריכת החוזה, כדי לברר אם אין שעבודים או עיקולים על הנכס, במידה שניתן לעשות בדיקה כזו בפנקס המתנהל על פי דין" (עמ' 685).
פסק דין |09/09/1990 |בית המשפט העליון
ע"א 391/22- בנק לאומי לישראל בע"מ נגד דוד קונפינו
שמות השופטים: י אלרון,א שטיין,ר רונן
במסגרת זו נקבע כי ככל שפעולתו של עורך הדין נמצאת בתחום אחריותו המקצועית, כך תורחב ההסתמכות על מצגיו והנטייה להטיל עליו אחריות בגינם (ראו: ע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' עבדי, פ"ד סז(1) 84, 137-134 (2014)). 111. לצד זאת, שומה עלינו לזכור את דבריו החשובים של השופט י' עמית אשר נאמרו בע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד יובב פפר ( 27.2.2012 ) (להלן: עניין רחמני נכסים): "עורך דין הוא 'מונע נזק' יעיל וזול, אך לא ניתן להטיל עליו חובה אבסולוטית למנוע נזק. עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי, לא עומדים לרשותו אמצעים טכניים מיוחדים לגילוי מעשי זיוף והתחזות, וגם עורך דין זהיר ומיומן עלול ליפול קרבן לנוכל מיומן. השאלה האמיתית והעיקרית הצריכה לענייננו היא אחת: האם בפני עורכי הדין, או מי מהם, עמדו 'סימני התראה' שצריכים היו לעורר את חשדם" (ראו: שם, פסקאות 11/10; הציטוטים הפנימיים הוסרו – א. ש. ; כמו כן ראו: ע"א 2599/13 עו"ד משה הרמן נ' עלדור, פסקה 34 ( 3.9.2015 ) (ההדגשה הוספה – א. ש. )). 112. אשר על כן, השאלה אותה יש לשאול בכל מקרה ומקרה היא האם עורך הדין, לו מיוחסת רשלנות מקצועית, נהג כפי שנוהגים עורכי דין סבירים ומיומנים בתחום ההתמחות הנתון. במסגרת זו, עורך דין שמטפל בעסקת מקרקעין לא יישא באחריות מוחלטת למעשי התחזות ומרמה של לקוחו, כל אימת שהוא מפעיל שיקול דעת מקצועי סביר בכל דבר ועניין שקשורים לעסקה, ופועל בהתאם. 113. לצד חובה כללית זו, באה תקנה 14 לתקנות המקרקעין ומטילה חובות ספציפיות על עורכי דין: "(א) התייצבו הצדדים לעסקה לפני עורך דין, יחתים אותם על שטר העסקה, ויאמת את חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם (בתקנה זו – אימות החתימות).
פסק דין |02/12/2023 |בית המשפט העליון
ת"א (מרכז) 25487-06-11- שלמה גבאי נגד עורך דין שמואל הבלין
שמות השופטים: אלכסנדר רון
טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). והדברים, כמו נכתבו לענייננו – ע"א 751/89 ברכה מוסהפור ואח' נ' עו"ד אדוארד שוחט ואח'. 4 ג. חשיבות מכרעת נתונה בפרט לסעיף 27 בתצהיר הנתבע, והגם שנועדו הדברים לשמש להגנתו, המדובר כמעט בהודאת בעל דין: "אני מדגיש כי ענייני תכנון ובניה, כולל חיוב בהיטל השבחה וסכומו, אינו בתחום מומחיותי וממליץ להם לפנות לאדריכל – מהנדס ו/או לשמאי מקרקעין לקבלת תשובה מקצועית בנושאים אלו". ברם, כישורים מקצועיים הינם בחינת הכרח לעורך דין המקבל על עצמו לטפל בנושא עבור מרשו, ומה גם שגבה הוא את שכרו בהתאם :- עורך דין, המקבל על עצמו טיפול בענייניו של לקוח – אם בייעוץ, אם בהופעה בערכאות, אם בעריכת חוזים, רישום תאגידים וכיוצא באלה – רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא "לפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו וכי הוא מתעתד להפעיל מידה של אחריות סבירה שבה היה נוהג עורך דין רגיל בנסיבות דומות" (שנה ולויתן, במאמרם הנ"ל, בעמ' 181; וראה האסמכתאות שם ובעמ' 182).
פסק דין |23/04/2014 |מחוזי – מרכז
ת"א (חיפה) 1697/96- שם טוב כהן נגד משה כץ, עורך דין
שמות השופטים: י וגנר
ככלל עורך דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטפלו בענינו של לקוחו, ביעוץ ובכל דרך שהיא. על עורך הדין להיות איש מקצוע מיומן וזהיר כפי שנדרש מבעלי מקצועות אחרים ואף מעבר לכך בהיות עורך הדין איש מקצוע שחובת מיומנות והתנהגות שביושר ובהדר הן מיסודותיו של המקצוע . 23. הבסיס להטלת האחריות מכוח דיני הנזיקין היא בעוולת הרשלנות בסעיף 35 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש). השאלה אם התרשל עורך דין במילוי תפקידו כעורך דין אם לאו תחתך על פי נסיבות שעל פי כל מקרה ומקרה. כאשר לקוח מפקיד בידיו של עורך דין נושאים הטעונים בדיקה המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה. גם בנסיבות בהם מתבקש עורך הדין לבצע עבודה מוגבלת בלבד, חייב הוא להעמיד את הלקוח על הבעיות העיקריות האפשריות העשויות להיות כרוכות בעיסקה או בחוזה שבו מדובר. 24. עורך דין העושה למען לקוחו עיסקה במקרקעין ואינו חוקר ודורש מה טיב זכותו של הצד השני בנכס נשוא העיסקה או אינו מבקש להציג את המסמכים המוכיחים את הזכות עשוי להתחייב ברשלנות. שכן: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את ענינו אין לצפות בכך שהלקוח ידע בעצמו, ובכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. . " "סיכומו של דבר עורך דין המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור הלקוח אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי הענין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מנהל מקרקעי ישראל וכדו')". (ראה ערעור אזרחי 751/89 פ"ד מ"ו (4) עמ' 529 בעמ' 537).
פסק דין |14/09/1997 |שלום – חיפה
ע"א (חיפה) 32517-09-11- בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ נגד אדוארד איסקיאייב
שמות השופטים: שושנה שט,ברכה בר זיו,דר עדי זרנקין
עורך דין חייב לפעול במיומנות ובמאומנות שעה שהוא מקבל לטיפולו ענין מסוים, לרבות עיסקה במקרקעין ועליו להיות בעל הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה העומדת בפניו (ע"א 37/86 לוי נ. שרמן, פ"ד מד(4), 446). עורך דין נדרש לקבל מלקוחו את כל המידע והוא חייב לחקור ולדרוש בטיב הזכות במקרקעין נשוא העיסקה, ולדרוש להציג לו את המסמכים המוכיחים את הזכות (ע"א 420/75 כהן נ. אייזן . פ"ד ל(2) 29). וראה גם ע"א 751/89 מוסהפור נ. שוחט, פ"ד מו(4) 529 (1992) שם נקבעה חובת עורך הדין לערוך את כל הבדיקות המשפטיות הנדרשות לפני חתימת החוזה). 37. בענייננו – עורך הדין לא עשה כל בדיקות שהן וסמך על תאור הדירה על ידי המוכר בלבד. עורך הדין לא ערך כל בדיקה בעמידר, אצלה התנהל רישום הזכויות וסמך על אישור שנמסר לו על ידי אותו מוכר, דהיינו אישור שניתן על ידי עמידר לעורך דין אחר ( שמאשר את זכויותיו של המוכר בדירה הנמכרת אך אינו מכיל כל פרטים עליה) . אין ספק כי התנהלות שכזאת הינה רשלנית ואינה עולה בקנה אחד עם התנהלותו של עורך דין סביר העורך עיסקה במקרקעין. 38. גם הטענה בדבר העדר קשר סיבתי בין התנהגות השמאי ו/או עורך הדין והנזק לבנק דינה להידחות . נפנה לפסק דינו של כבוד השופט ריבלין ב עא 8500/06 חוות צברי אורלי בע"מ נ. מדינת ישראל (פסק דין מיום 27.8.12 ). דרישתו של קשר סיבתי מעוגנת בסעיף 35 לפקודה, הקובע כי: " הגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה". כמו כן, סעיף 64 לפקודה קובע, בין היתר, כי: "רואים אדם כמי שגרם לנזק באשמו, אם היה האשם הסיבה או אחת הסיבות לנזק".
פסק דין |27/09/2012 |מחוזי – חיפה
ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן
שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד
עוד פסק בית המשפט העליון כי עורך-דין הנוטל ייצוג של לקוח, רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא, לפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו. לפיכך, יחסי עורך-דין ולקוחו יכולים להצמיח אחריות לעורך-הדין הן במישור החוזי והן במישור הנזיקי. במישור החוזי- בנטלו ייצוג של לקוח, מקבל עורך הדין על עצמו לפעול כלפיו בנאמנות, בזהירות ובמיומנות, והפרת חובות אלו יכולה להביא לחיובו בפיצויים לפי דיני החוזים. במישור הנזיקי- הוא חב חובת זהירות ועליו להפעיל מיומנות סבירה בטיפולו בענייני לקוחו – בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא. סטנדרט ההתנהגות הנדרש מעורך-דין טומן בחובו הן את רמת המיומנות והזהירות הנדרשת מכל בעל מקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו, והן את חובת הנאמנות וההתנהגות שביושר, ומחובתו של עורך הדין היא לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר, וזאת, בין השאר, נוכח החובות המפורשות המיוחדות המוטלות עליו הן בחוק לשכת עורכי הדין והן בכללי לשכת עורכי הדין, התשמ"ו-1986 (על"ע 7/73 עורך-דין פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי-הדין, פ"ד כ"ח 679 (1)). מובן, עם זאת, כי לא כל כישלון של עורך דין ייתפס כהפרת חובה (ע"א 2008/07 לוטן נ' ירמייב (ניתן ביום 14.2.2011 )). 14. חובת הזהירות המושגית שחב עורך דין המייצג קונה בעסקה לרכישת דירה מטילה עליו את החובה הבסיסית של רישום הדירה על שמו של הקונה, אחרת צפוי האחרון לפגיעה בזכויותיו ובמעמדו המשפטי כקונה נכס דלא ניידי, וגרימת נזק עקב כך. פרקליט סביר היה צופה גרימתו של נזק עקב אי רישום נכס מקרקעין, שנרכש על ידי הקונה אותו הוא מייצג, במיוחד באותם מקרים בהם מילאו הצדדים לאותה עסקה (המוכר והקונה) את מלוא התחייבויותיהם החוזיות על פיה.
פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת
ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן
שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון
על עורך דין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטל עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח". 73. בע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' מזל עבדי, פ"ד ס"ז(1) 84 (2014) (להלן:" עניין עבדי") מתייחס כב' השופט הנדל לחובותיו של עו"ד המטפל בעסקת מקרקעין: "הניסיון המשפטי מלמד שככלל בעסקאות מקרקעין עורך הדין הוא שחקן מרכזי. תפקידו המקצועי של עורך הדין עשוי לכלול הכנת מסמכים, בדיקת הנכס וההיתרים הנדרשים, הגנה על זכויות הצדדים, הבטחת פירעון חובות המס ועוד. . . " 74. כב' השופט הנדל הפנה בעניין עבדי לע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992), שם התייחס הנשיא שמגר לחובותיו של עו"ד בעסקת מקרקעין: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לא, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר שניתן היה לדרוש מעורך דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבניה. סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)".
פסק דין |03/05/2024 |שלום – חדרה
2155/08 ת"א (ירושלים)- מרק קולברון נגד יצחק רוזנבלו
שמות השופטים: יוסף שפירא
אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (שם, פסקה 11). יתרה מזו, התובעים המשיכו בבניה, והיה עליהם לבדוק אם אכן פעולותיהם תואמות את ההיתר שסברו שקיים, וזאת לא עשו, כעולה מן הראיות. העד מטעם הנתבעים, עו"ד גד דישי, שייצג את התובעים במערכת ההסכמים, נשאל בנושא זה והשיב: "ש. אתה וותיק במקצוע הזה. ת. אני עובד כ-15 שנה. ש. אתה עו"ד יסודי, ואתה בודק גם במחלקת ההנדסה של הרשות הרלוונטית, זה חלק מהבדיקות שלך. נכון. ת. אני מתלבט אם זה בגדר החיסיון. כן. בד"כ. כן. (פרו' 79). ובהמשך החקירה הנגדית, העיד: "ש. אתה פגשת את סטיב לוי בזמן חתימת ההסכם. ת. לפני חתימת ההסכם דיברתי איתו על מה שהוא כתב אבל לא זכור לי אם דיברתי איתו לגבי כתיבת הנספח. ש. אתה נשאלת לגבי הבדיקות שאתה בד"כ עושה. האם במקרה הזה הלכת למועצה להוציא את ההיתר.
פסק דין |11/10/2010 |מחוזי – ירושלים
ת"א (ירושלים) 2576/02- שירה שמעוני נגד שלמה אלה ואח
שמות השופטים: מיכל אגמון גונן
כנגד ציפייתו הלגיטימית הנ"ל של הלקוח, עומדת ציפייתו של עורך-הדין – הלגיטימית אף היא – כי לקוחו יפקיד את ענינו בצורה מתאימה, כלומר, ימסור לו מה שידוע לו מבחינה עובדתית על הנושא שבו מתבקש עורך-הדין לטפל עבורו ויציג לפניו את המסמכים שברשותו הנוגעים לענין. " (ההדגשה שלי – מ' א' ג') בע"א 751/89, ברכה מוסהפור ואח' נ' עו"ד אדוארד שוחט, פ"ד מו(4), 529 ,עמ' 537-538, נדון מקרה בו עו"ד לא בדק היתרי בניה בנוגע לנכס מסוים. בית המשפט מדגיש שם כי עוה"ד התרשל, כיוון שממסמכי העיסקה ניתן היה ללמוד כי יש בעייה בהקשר זה: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו בכל מקרה מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לאו, אולם לא זה המצב שבפנינו. . . אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך דין שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבניה. " (ההדגשה שלי – מ' א' ג') במקרה שלנו, כפי שציינתי, לא היה אף קצה חוט שהצביע על צורך בבדיקת תיק הבית המשותף.
פסק דין |22/12/2004 |שלום – ירושלים
ת"א (תל אביב) 40707-01-19- עפרה קרן נגד דן לזר עורך דין
שמות השופטים: חנה קלוגמן
בפסיקה נקבע כי אכן "חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחו היא מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה ואין צורך להרחיב על כך את הדיבור "(ע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד יובב פפר ( 27.02.2012 ) פסקה 10), ואף נקבע כי חובה זו נותרת בעינה כאשר עורך הדין מייצג את שני הצדדים לעסקה אף כאשר מטבע הדברים יהיו נקודות שבהן לצדדים יהיו אינטרסים מנוגדים (ראו על"א 2/80 פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין ( 3.9.80 )), עם זאת, נקבע כי " לא ניתן להטיל עליו חובה אבסולוטית למנוע נזק. עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי. . . " (ע"א 7485/10 הנ"ל , ס' 11, ההדגשה שלי ב"י) וזאת לא הוכח. כאמור, לא מדובר בדירה בסכום גבוה באופן חריג ודי היה בהצהרת הנתבעת כי יש לה דרך הגיונית לשלם עבור הדירה. יתרה מכך: "הטלת חובה על עורך הדין לחקור ולדרוש את לקוחו ולאמת כל הצהרה ודיבור שנמסרו על ידו, כרמאי בפוטנציה, היא בבחינת גזירה שציבור עורכי הדין אינו יכול לעמוד בה. דרישה כזו אינה מתיישבת עם מהלך העסקים הרגיל, עלולה ליצור עיכובים לא רצויים בטיפול בלקוח, ולשבש את יחסי האמון שבין עורך דין ללקוחו, יחסי אמון שאינם מבוססים על החשד כי הלקוח הוא שקרן ורמאי" (ע"א 8124/18 יורשי המנוח אלקנה ביישיץ נ' ז'רוט, ( 4.8.2020 )), וכן נקבע: "עוה"ד מי שמקצוע מהמעלה הראשונה הוא יכול לבחון את המצב המשפטי הקשור לנכס, לשם כך הוא נשכר על ידי הלקוח, הוא אינו נשכר לעשות תיקנו הגאה או לבחון את תנאי התשלום, הוא נשכר אך ורק לעשות את כל הבדיקות המשפטיות. " ת"א (מחוזי ת"א) 24687-02-19 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ (נבו 18.02.2021 ) (הניסוח במקור והדגשות שלי ב"י, וראה גם ע"א 6277/19 ד"ר סנפורד אשר הרמן נ' עו"ד אריה וייס ( 15.03.2022 )).
פסק דין |19/02/2023 |שלום – תל אביב
כללי לשכת עורכי הדין (סדרי הדין בבתי הדין המשמעתיים), התשע"ה-2015
סעיף: 17. מינוי עורך דין לנקבל
17. (א) בית הדין רשאי, לאחר ששמע את עמדות הצדדים, אם מצא שניהול הדיון מצדיק כי הנקבל יהיה מיוצג ושאין לנקבל יכולת להעמיד לעצמו ייצוג, למנות לנקבל עורך דין שייצגו בדיון; ואולם לא ימנה בית הדין עורך דין שהוא חבר ועד מרכזי, חבר ועד מחוזי, חבר ועדת האתיקה הארצית, חבר ועדת אתיקה מחוזית, פרקליט ועדת אתיקה, עוזר פרקליט ועדת אתיקה, או חבר בית דין משמעתי של הלשכה; שכרו של עורך הדין שימונה ייקבע בידי בית הדין והלשכה תשלמו. (ב) התנגד הנקבל למינוי עורך דין כאמור, ימנה בית הדין עורך דין שייצגו בדיון כאמור בסעיף קטן (א) רק אם מצא שניהול הדיון מחייב זאת, בשל חומרת העבירה שבה הואשם הנקבל או אם קיים חשש שהוא חולה נפש או לקוי בכושרו השכלי. (ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו–(ב) יחולו אף בערעור בבית הדין המשמעתי הארצי, בין אם מי שהיה הנקבל בדיון בבית הדין המשמעתי המחוזי הוא המערער ובין אם הוא המשיב בערעור.
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 17. ייצוג של יותר מצד אחד לעסקת המקרקעין
17. מתווך במקרקעין אשר מעניק שירותי תיווך במקרקעין ליותר מצד אחד בעסקת מקרקעין מסוימת, ינהג בדרך המפורטת להלן: (א) הוא יידע מראש ובכתב את כל לקוחותיו בעסקת המקרקעין המסוימת על כך שהוא מעניק את שירותיו ליותר מצד אחד בעסקת המקרקעין; (ב) הוא יתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותו לצדדים שלהם הוא מעניק שירותי תיווך באשר לעסקה במקרקעין.
תקנות לשכת עורכי הדין (סדרי בחינות בדיני מדינת ישראל, באתיקה מקצועית החלה על עורכי דין זרים ובבחינת הסמכה לעריכת דין), התשכ"ג-1962
סעיף: 18א. נושאי הבחינה
18א. (א) בחלק העוסק בשאלות בדין הדיוני הנבחן ייבחן באחדים מהנושאים האלה: (1) סמכויות בתי המשפט, לרבות בתי דין דתיים ובתי הדין לעבודה על פי כל חיקוק ודין; (2) סדרי הדין הפלילי לרבות דיני הראיות, הדינים הנוגעים לחקירה, מעצר, חיפוש, נטילת אמצעי זיהוי וסמכויות האכיפה; (3) סדרי הדין האזרחי לרבות סדרי הדין המיוחדים לכל ענף משפטי שאינו פלילי, דיני הראיות, דרכי יישוב סכסוכים מחוץ לכותלי בית המשפט, אכיפת פסקי חוץ וכללי ברירת הדין בענפי המשפט האזרחי; (4) הליכי הוצאה לפועל, חדלות פירעון, פשיטת רגל וכינוס נכסים; (5) היבטים דיוניים של חוקי היסוד; (6) סדרי הדין המשמעתיים בבתי הדין המשמעתיים על פי החוק, לרבות הגשת תלונות ובירורן, העמדה לדין, ניהול ההליכים והערעורים על החלטותיהם. (ב) בחלק העוסק בשאלות בדין המהותי הנבחן ייבחן באחדים מהנושאים האלה: (1) דיני החיובים, לרבות דיני החוזים ודיני הנזיקין; (2) דיני העונשין, לרבות דרכי הענישה; (3) דיני הקניין, לרבות דיני הירושה; (4) משפט מסחרי, לרבות דיני התאגידים; (5) דיני האתיקה המקצועית הנוגעים לעורכי דין; (6) חוקי יסוד; (7) מיסוי מקרקעין; (8) התיישנות; (ג) לשם מענה על השאלות בבחינה נדרשת היכרות עם הפרשנות שניתנה בפסיקה לחיקוקים שפרסמה הוועדה הבוחנת לפי תקנה 18(ד).
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 5. הייצוג מותר ברישום
5. (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה.
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 27. המלצה על שירותים נוספים
27. מתווך במקרקעין אשר סבור שיש צורך במתן שירות על ידי בעל מקצוע אחר, בנוגע למאפיין מהותי של עסקת המקרקעין או של הנכס, יעדכן את הלקוח בצורך זה, כדי שהלקוח יוכל להזמין בעל מקצוע אחר כנדרש, על פי שיקול דעתו.
תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018
סעיף: 37. פגישת מהו"ת
(ח) הרואה את עצמו נפגע מהנחיית הממונה, שהוא עורך דין ביחידת הגישור, רשאי להעביר את העניין לעיונו ולהכרעתו של הממונה שהוא רשם או שופט. (ט) לפגישת מהו"ת יתייצבו בעלי הדין, ורשאים הם להתייצב עם עורכי דינם; ואולם על בעלי דין המפורטים להלן יחול ההסדר המיוחד שלצדם: (1) לגבי בעל דין המתגורר דרך קבע מחוץ לגבולות המדינה, ולא נמצא בארץ, יתייצב לפגישת מהו"ת מיופה כוחו; (2) אם בעל הדין הוא תאגיד, יתייצב לפגישת מהו"ת נציג מטעמו שהוא בעל תפקיד הבקיא בפרטי הסכסוך עם עמדה מוסמכת בעניין העברת התובענה לגישור, ורשאי הוא להתייצב עם עורך דין מטעם בעל הדין; (3) אם בעל הדין הוא המדינה, רשות מקומית או חברת ביטוח – יגיע הפרקליט או עורך הדין המטפל בתיק עם עמדה מוסמכת בעניין העברת התובענה לגישור, ורשאי הוא להתייצב עם נציג מטעם בעל הדין שהוא בעל תפקיד הבקיא בפרט י הסכסוך. (י) לא התייצב מי מבעלי הדין לפגישת מהו"ת, יחייבו הממונה בהוצאות מגשר המהו"ת ובהוצאות בעלי הדין שהתייצבו לפגישה, זאת בלי לגרוע מסמכויות בית המשפט לגבי אי–מילוי הוראות פרק זה, זולת אם מצא הממונה כי קיימים טעמים שלא לחייב בהוצאות כאמור.
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 4. חובת הודעה לרוכש
4. עורך-דין המייצג את הקבלן בעיסקה כאמור בסעיף 2 חייב לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עיסקה.
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 13. תיווך במקרקעין ושירותים נוספים
13. מתווך במקרקעין המעניק שירותים נוספים, אשר אינם תיווך במקרקעין, יבחין במפורש ובכתב בין סכום דמי התיווך שהלקוח עשוי להיות מחויב לשלם בעד עסקת התיווך ובין סכומים הנגבים בעד השירותים הנוספים, ויעדכן את הלקוח בכך.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008
סעיף: 5. עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה
5. (א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו. (ב) אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן. (ב1) בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א) לא יאשר המפקח את ביצוע העבודות כאמור בסעיף קטן (א): (1) אם אחד מבעלי הדירות הוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע, אלא אם כן הוצעו לבעל הדירה שמתקיים בו האמור מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות, ואם בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו דרך קבע הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו כוללים התאמות, ככל שהיו בדירת בעל הדירה או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים; בסעיף קטן זה – "אדם עם מוגבלות" ו"התאמות" – כהגדרתם בסעיף 2(ג) לחוק פינוי ובינוי; "עסקה לפי תכנית החיזוק" – (נמחקה); "עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק" – (נמחקה); "קשיש" – בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק, מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים. (2) אם בעל דירה התנגד בשל אחת הנסיבות המפורטות בפסקאות (1), (3) ו-(4) לסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי, יחולו הוראות אותו סעיף, בשינויים המחויבים ובשינויים אלה: (א) בכל מקום, במקום "עסקת פינוי ובינוי" יקראו "עסקה לפי תוכנית החיזוק"; (ב) לעניין פסקה (1), שמאי פינוי ובינוי יהיה שמאי שמונה לפי סעיף 6א. (ג) הוראות סימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחויבים. (ד) דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם להוראות סעיף זה תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה.
צו לשכת עורכי-הדין (תפקידי השירות המשפטי), התשכ"ב-1962
סעיף: 1. תפקידים בשירות המשפטי
1. אלה הם תפקידי השירות המשפטי לענין סעיף 29(א)(5) לחוק – (א) בשירות המדינה: (1) יעוץ משפטי בכל משרד ממשלתי; (2) במשרד המשפטים – בעל תפקיד משפטי ביחידה מהיחידות המפורטות להלן: (א) לשכת היועץ המשפטי לממשלה; (ב) ייעוץ וחקיקה; (ג) הלשכה המשפטית; (ד) פרקליטות המדינה; (ה) הסניגוריה הציבורית; ( ו) הסיוע המשפטי; (ז) האפוטרופוס הכללי והכונס הרשמי; (ח) הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין; (ט) הממונה כמשמעותו בתקנה 9 לתקנות שבחוק לתיקון ולהארכת תוקפן של תקנות שעת חירום (יהודה והשומרון – שיפוט בעבירות ועזרה משפטית), התשס"ז-2007; (י) רשות התאגידים; (יא ) רשות הפטנטים; (יב) מחלקת החנינות; (יג) הרשות להגנת הפרטיות; (יד) נציבות תלונות הציבור על שופטים; (טו) בית הדין לעררים כמשמעותו בסעיף 13כג לחוק הכניסה לישראל, התשי"ב-1952; (טז) נציבות תלונות הציבור על מייצגי המדינה בערכאות; (יז) נציבות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות ; (יח) הרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור; (יט) היחידה לתיאום המאבק בסחר בבני אדם; (כ) הממונה על נותני שירות עסקי; (כא) בתי הדין השרעיים; (2א) ייעוץ משפטי בלשכה המשפטית של הכנסת; (3) יעוץ משפטי במשרד מבקר המדינה; (4) רשמות בבית-המשפט; (4א) רשמות בהוצאה לפועל; (5) (נמחקה); (6) פרקליט ות, תביעה, סניגוריה, יעוץ, חקיקה והדרכה משפטית בצבא-הגנה לישראל; (7) תביעה במשטרת ישראל; (8)-(12) (נמחקו); (13) ממונה ראשי על יחסי עבודה; (14) עורכי-הדין המועסקים בנציבות תלונות הציבור; (15) ראש המחלקה המשפטית, ראש ענף קבילות וראש ענף פניות של נציבות קבילות חיילים; (16) (נמחקה); (17) היועץ המשפט
כל הזכויות שמורות ©