עורכי דין נדל"ן הרצליה

ע"א 1227/91- יצחק יחיאל נגד אורה כהן ואח

שמות השופטים: ש לויןאור,ט שטרסברג כהן

ראשית – הדין כפי שהתגבש בהלכה באשר לרמת המיומנות והזהירות הנדרשת מבעל מקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו; ושנית – ככל שהדברים אמורים בעורך דין – מהדין הספציפי הקובע את נורמות ההתנהגות הראויות לעורך דין בתור שכזה. כוונתי לכללים המוצאים מקומם וביטוים בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א1961-, ובתקנות והכללים המסתעפים ממנו, ושעל פיהם עורך דין שאינו מקיימם, על אחת כמה וכמה אם הוא חוטא להם, עלול למצוא עצמו חב ללקוחו כמפר חוזה כלפיו או כמעוול כלפיו בעוולת הרשלנות. " 7. השאלה הראשונה העומדת לדיון היא האם היתה כהן לקוחתו של עו"ד יחיאל. נושא זה נדון בהרחבה בע"א 37/86, 58 הנ"ל. בהקשר דומה, נקבע כי רוכש דירה איננו נחשב כמיוצג על ידי עורך הדין של הקבלן, בשעת כריתת ההסכם בינו לבין הקבלן (שם, עמ' 474 מול האותיות ה'-ו'; עמ' 479 מול האות א'). השופט ד' לוין התייחס, בין השאר, לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז1977- (להלן: כללי הלשכה) בהם נקבע, בין היתר: "2. בעיסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5. 4. עורך דין המייצג את הקבלן בעיסקה כאמור בסעיף 2 חייב לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עיסקה. 5. (א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בבצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה. " משילובם של סעיפים 2 ו5- (א) לכללים עולה, שאין עורך הדין של הקבלן רשאי לייצג גם את הרוכש אלא לענין הטיפול ברשום הנכס.

פסק דין |16/08/1994 |בית המשפט העליון

ע"א 37/86-1. משה לוי נגד 1. יצחק יחזקאל שרמן

שמות השופטים: א ברקש לוין,ד לוין

סעיף 5(א) לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעיסקאות בדירות) אומר באותו הקשר: "(א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". משילובם של שני כללים אלה, המסקנה המסתברת היא כי עורך הדין של הקבלן רשאי לטפל רק בנושא הרישום, ותו לא. לכך התייחס פרופ' ג. קלינג באחד ממאמריו לאמור: "מדובר כאן בפתרון של בעייה מיוחדת, תוך התחשבות באילוצים, שהעיקרי שבהם הוא הצורך כי ברישום הבית המשותף והדירות שבו יטפל עו"ד אחד בלבד". (ג' קלינג, "ניגודי עניינים", הפרקליט, גליון מיוחד לכבוד 25 שנים ללשכת עורכי הדין, 75, 77). מכאן אתה נמצא למד, שבעניינים אחרים אין עורך דינו של הקבלן רשאי לייצג גם את הלקוח (ראה ג. קלינג, שם, הסבור עוד מעבר לכך, כי "ייתכן שהוראות אלה (כללי לשכת עורכי הדין הנ"ל – ד. ל. ) הפכו להיות מיותרות לאור סעיף 14(ג) לכללי האתיקה, האוסר על עורך דין המייצג לקוח קבוע (בענייננו – הקבלן) לייצג צד אחר (בענייננו – רוכש הדירה)"). מכאן שאם נעמיד את עורך הדין המאירי בחזקת מי שפעל על פי הכללים, נגיע דווקא לכלל המסקנה ההפוכה כי בפעולתו ייצג את הקבלן בלבד ולא את לוי. 46. שאלת שכר הטרחה בענין זה קובע השופט המלומד: "אין להניח שתשלום שכר הטרחה. . . נעשה לצורך רישום הרכישה בלבד. . . שכן הרישום היה עדיין בבחינת חזון למועד, בהיות הרכישה על התכנית בלבד. ולפי ס' 8 לחוזים ל1/ – ל3/ הרישום חייב היה להערך רק תוך ששה חודשים מיום גמר הבניין" (עמ' 28). לעומת קביעה זו טוען ב"כ המערער, כי ברור בעליל ששכר טרחה זה שולם בעד רישום הבית כבית משותף והעברת הדירה על שם רוכשיה.

פסק דין |09/09/1990 |בית המשפט העליון

ע"א (תל-אביב-יפו) 2108/03- עורך דין אריה סאמרלי ואח נגד מינדה כץ ואח

שמות השופטים: אסתר קובו,מיכל רובינשטיין,מיכל אגמון גונן

אין כל מניעה כי שכרו של עורך הדין גם לענין הרישום, ישולם על ידי הקבלן, אשר אם ירצה יוכל לכללו במחיר הדירה". כלומר- לפי ההסכמים של משפחת קורן, הקבלן היה אמור לשלם לעורכי הדין עבור הרישום, כאשר הקונה התחייב לשלם לקבלן סכום זה, הגם שהוא הושת על המוכר-הקבלן, ושולם על ידו. מצב דברים זה רק מבהיר כי גם פרקטיקה זו לפיה, לכאורה, הקבלן נושא בתשלום לעורכי הדין, אינה מביאה לניתוק בין עורכי הדין מטעם הקבלן לבין הרוכשים. שכן, הרוכשים הם שנושאים בפועל בעלות שכר טרחת עורך דין בגין הרישום, גם אם התשלום עובר דרך הקבלן. ב. מה כוללת חובת עורכי הדין של הקבלן ברישום הדירה על פי הפסיקה וכללי האתיקה רשאי עורך הדין של הקבלן לעסוק ברישום הדירה עבור הקונים. ההנמקה לכך קשורה בעיקר לרישום בתים משותפים, אז יעיל יותר כי עורך דין אחד יעסוק ברישום. ובכן, ראשית, פעמים רבות, כפי שגם היה במקרה זה, אין מדובר בבית משותף. שנית, גם אם הלקוח מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, ניתן לקבוע כי ברישום יעסוק עורך הדין מטעם הקבלן. השאלה החשובה היא, כאשר הרוכשים אינם מיוצגים, מה כוללת חובת עורך הדין הלוקח על עצמו את הטיפול ברישום הדירה, ושכרו בגין כך משולם בסופו של יום ע"י רוכשי הדירה. ובכן, נקודת המוצא לדיון היא סעיף 5(א) לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות) תשל"ז – 1997, הקובע: "עורך-הדין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". סעיף זה קובע את החובה הבסיסית של עוה"ד, לפעול בנאמנות לפחות בכל הקשור לרישום עצמו. מה כוללת חובה זו לכאורה, ניתן היה לומר כי על עורך הדין לדאוג לרישום עצמו. אולם, האם יוכל עורך הדין לרשום את הדירה על שם הקונים, אם הדירה אינה רשומה ע"ש המוכר על פי הסכם המכר האם יוכל עורך הדין לרשום את הדירה על שם הרוכשים אם לא תרשם הערת אזהרה והדירה תימכר או תמשוכן לצד ג', כפי שקרה במקרה שלפנינו על כן ברור מאליו הוא שעל מנת שעורך הדין יוכל לפעול לרישום הדירה הנרכשת על שם הרוכשים עליו למלא מספר חובות מקדימות כמו לוודא על שם מי רשומות הזכויות בנכס, ושהנכס לא נמכר או שועבד לאחרים.

פסק דין |12/02/2008 |מחוזי – תל אביב

ע"א (תל אביב) 2108-03- עורך דין אריה סאמרלי נגד מינדה כץ

שמות השופטים: אסתר קובו,מיכל רובינשטיין,מיכל אגמון גונן

חשיבות הדבר נובעת מכך שלמעשה חיוב הקבלנים בתשלום סכום התביעה אינו אפקטיבי, היות והמשיב 5 מצוי בהליכי פשיטת רגל ומהמשיב 6 ככל הנראה גם כן לא ניתן להיפרע. 4. התערבות ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים שנקבעו ע"י ביהמ"ש קמא ערעורם של עורכי הדין כולל גם ערעור על חלק מקביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא. הלכה היא כי בית-המשפט לערעורים איננו נוטה להתערב בממצאים עובדתיים אותם קבע בית המשפט של הערכאה הדיונית אשר שמעה את העדויות, התרשמה מהן ובחנה אותן, אלא במקרים חריגים (ע"פ 2037/05 ידין מכנס נ' מדינת ישראל). כך למשל כאשר מדובר בקביעות ובמסקנות שאינן עומדות במבחן ההיגיון והשכל הישר (ע"א 1185/05 שטרית נ' קופ"ח של ההסתדרות הכללית). לא מצאנו בטיעוני עורכי הדין במקרה שלפנינו סיבה לסטות מכלל זה. יתרה מכך, עורכי הדין טוענים בעצמם כי עיקרו של הערעור הוא משפטי ולא עובדתי. לפיכך בדיון שלהלן נתמקד בטענות בטענותיהם המשפטיות. 5. החובה של עורכי הדין של הקבלן כלפי רוכשי דירות א. עסקאות מכר דירה ותשלום שכ"ט עוה"ד מטעם הקבלן השאלה המרכזית בערעור זה היא מהם חובותיהם של עורכי הדין של קבלן, המתקשר עם רוכשים בחוזה מכר דירה, כלפי רוכשי הדירה, בעיקר מקום בו רוכשי הדירה אינם מיוצגים. כפי שנפרט, בעבר נקבע כי עורך דין של קבלן לא ייצג את הרוכשים אלא לעניין רישום הדירה. השאלה המתעוררת בערעור זה היא מה כוללת חובת עורך הדין במקרה כזה בו הוא מייצג את רוכשי הדירה לעניין הרישום. בע"א 37/86 משה לוי נ' יצחק יחזקאל שרמן, פ"ד מד (4) 446 (להלן: פרשת שרמן) נדונה השאלה מה היקף חובותיו של עו"ד המיצג צד אחד בעיסקה כלפי הצד השני לעיסקה שאינו מיוצג.

פסק דין |12/02/2008 |מחוזי – תל אביב

תאדמ (בת ים) 50613-01-22- יואב אושרי נגד עורך דין בועז כהן

שמות השופטים: אדי לכנר

רוכשי הדירות הגישו תביעה כנגד הקבלנים וכנגד עורכי הדין שייצגו את הקבלנים. 36. בית המשפט השלום בנתניה קבע כי עורכי הדין התרשלו. בית המשפט בערכאת הערעור הותיר את החלטת בית משפט קמא על כנה ודחה את הערעור. על כל פנים, בפסק הדין בית המשפט דן בחובה של עורכי הדין המייצגים את החברה הקבלנית כלפי רוכשי הדירות. בית המשפט פתח את פסק הדין בכך כי עורך הדין של הקבלן לא ייצג את הצד שכנגד לעסקה שכן הוא מעמיד את עצמו בניגוד אינטרסים. כללי האתיקה אוסרים זאת במפורש. 37. עורך הדין המייצג את החברה הקבלנית רשאי לייצג את הצד הנגדי רק לעניין רישום הזכויות. חרף זאת, קבע בית המשפט כי קיימת חובת נאמנות גם כלפי הצד הנגדי לעסקה, במיוחד כשהצד הנגדי אינו מיוצג -פעמים רבות מסיבות כלכליות- ושם את מבטחיו בעורך הדין של החברה הקבלנית. לכן נקבע כי יש להמליץ בפני הרוכשים לשקול ייצוג של עורך דין מטעמם. כמו כן, נקבע כי יש לייחס לעורך דין של החברה הקבלנית אחריות מוגברת במצב בו הרוכשים שילמו לו שכר טרחה אף אם הובהר להם במפורש כי הוא מייצג את החברה הקבלנית. 38. לאחר מכן, בית המשפט דן בשאלה החובות שעל עורכי הדין של הקבלן לנקוט לטובת רישום הזכויות. בית המשפט קבע כי על עורך הדין לבדוק ולגלות לקונים את מצב הזכויות בנכס, לרשום הערת אזהרה לטובתם, לדווח על הסכם המכר לרשויות ולהמליץ על קבלת ייעוץ משפטי. בנסיבות הספציפיות של פסק הדין, קבע בית המשפט כי עורכי הדין לא קיבלו בטוחות מהחברה הקבלנית לצורך הבטחת כספי הרכישה ששולמו. עורכי הדין התחייבו לערבות בנקאית ורישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים ולא עשו כן ומכאן שהתרשלו. 39. כמו כן, בית המשפט קבע כי עורכי הדין התרשלו גם בכך שערכו הסכמי מכר בין הרוכשים לחברה קבלנית אשר באותה העת לא הייתה הבעלים של הנכס.

פסק דין |06/08/2022 |שלום – בת ים

ו"ע (מרכז) 17240-10-12- יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין רחובות

שמות השופטים: בנימין ארנון,דן מרגליות,ושמאי מקרקעין,דבר שמואלביץ

18 ניתן לסכם כי לכל אורך הדרך, הן לפני תיקון מספר 7 והן לאחריו, רשאי היה הקבלן להשית על המוכר הוצאות משפטיות הקשורות לרישום הזכויות ע"ש רוכשי הדירה, אלא שלפני התיקון לא חלה מגבלה על גובה ההוצאות המשפטיות אותן היה הקבלן רשאי להשית על הרוכש, ואילו לאחר התיקון – הוגבל סכום זה, וזאת – על מנת למנוע מהקבלנים להשית על הרוכשים, באצטלא של הוצאות משפטיות של הרוכשים עצמם, את הוצאותיהם המשפטיות של הקבלנים. מכאן ניתן ללמוד שהנחת היסוד של המחוקק, הן לפני תיקון מספר 7 והן לאחריו, הינה שהרוכש עצמו (ולא הקבלן) הוא שצריך לשאת אך ורק בתשלום הוצאות רישום הדירה על שמו – וכי ברי שאין הקונה צריך לשאת בתשלום הוצאותיו המשפטיות של הקבלן בפרויקט בכללותו; ג. כלל 5 בכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות), התשל"ז – 1977 (להלן: "כללי הייצוג בעסקאות דירות") קובע כדלקמן: "5. (א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה, ויפעל בענין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה". ניתן לראות כי גם בעת התקנת כללי הייצוג בעסקאות לרכישת דירות, הנחת היסוד של מחוקק המשנה הייתה כי רוכש הדירה הוא שמשלם את שכר הטרחה לעורך הדין "בעד הטיפול ברישום הרכישה". מכאן, שהתשלום של הרוכש לעורך דינו של הקבלן בגין רישום זכויותיו אינו יכול להיחשב כחלק אינטגראלי מהתמורה המשולמת על ידו עבור הדירה. 34. אציין כי מודע אני לכך שההתקשרות עם עורכי הדין של הקבלן לשם רישום זכויותיהם בדירה נכפתה על הרוכשים במסגרת הסכם המכר. דא עקא, המדובר בהתניה שנובעת מחובתו של הקבלן לממש את חובתו "לגרום לרישום" הזכויות ונוכח העובדה שאלמלא יעשה הרישום על ידי עורכי הדין של הקבלן לא יהיה ניתן להשלימו, וזאת בשל ריבוי עורכי הדין של הרוכשים השונים בפרויקט והעדר אפשרות מעשית ליצור שיתוף פעולה יעיל עימם לצורך השלמת רישום הזכויות.

פסק דין |25/04/2015 |מחוזי – מרכז

ת"א 15092-02-11- ר נגד ש

שמות השופטים: נסרין עדוי

חובותיו של עורך דין המייצג קבלן כלפי רוכש שאינו מיוצג 4. אמרנו לא אחת ולא שתיים, כי כאשר עורך דין מייצג צד אחד בעסקה, ואילו הצד השני אינו מיוצג כלל, נדרשת מעורך הדין זהירות רבה יותר בהצגת העניין וכאשר הצד שאינו מיוצג הסתמך על עורך הדין של הצד שכנגד, יכול שתקום חובת זהירות של עורך הדין כלפי הצד הלא מיוצג, ככל שההסתמכות על עורך הדין הייתה סבירה בנסיבות העניין. . 5. בענייננו, טען הנתבע כי משרדו ייצג רק את החברה בעסקאות המכר וכי בהסכם המכר צוין במפורש כי הנתבע אינו מייצג את הקונים, למעט בעניין הרישום, וכי הובהר לתובעים בהסכם המכר כי הינם רשאים לקבל ייעוץ משפטי לפי בחירתם. עוד טען הנתבע כי הגם שהתובעים שילמו לו שכ"ט עו"ד בגין הרישום, הרי שמדובר בשכר שהיה אמור להשתלם לו מהחברה והתחייבות התובעים לתשלום שכ"ט הייתה בין התובעים לחברה ומשכך הוא אינו חב כלפיהם חובת זהירות. התובעים מבחינתם שילמו שכ"ט עו"ד ישירות לנתבע וראו בו כמי שאחראי לטפל עבורם בכל מה שקשור לדירה (סעיפים 3 ו- 6 לתצהירי התובעים, עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 7-14). 6. כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), התשל"ז – 1977 מגדירים את חובותיו של עו"ד המייצג קבלן במכר דירות, אשר אינו רשאי לייצג גם את הרוכש מהקבלן, למעט בנושא רישום הרכישה. סעיף 5(א) לכללים הנ"ל קובע כי: "עורך הדין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". בית המשפט בעניין ע"א (ת"א) 2108/03 עו"ד אריה סאמרלי נ' כץ (13,2.2008) (להלן: פס"ד סאמרלי), דן בהיקפה ובמשמעותה של חובת עורך הדין לפעול בנאמנות לעניין הרישום וקבע כי מחובה זו נגזרות מספר חובות משנה, לקמן: א.

פסק דין |19/10/2013 |שלום – חיפה

ת"א (ירושלים) 4123/02- עינת 1994 בע"מ נגד עורך דין גילעד רוגל

שמות השופטים: דוד מינץ

אלא שתוכן הפעולות הנדרשות מהם בהקשר זה מושפע ממעמדם השונה של הלקוח ושל עורך הדין. על כן עשוי עורך הדין לחוב בחובות של גילוי, אזהרה וחובות אחרות הנובעות ממעמדו המיוחד כעורך דין, שלקוחו אינו חב בהם. זאת ועוד, במסגרת החובות כלפי צד שלישי, אף שאינו לקוחו של עורך הדין, כשמדובר בעיסקה מורכבת וסבוכה מבחינה משפטית ובה עורך דין מייצג צד אחד לעיסקה, מוטב שעורך הדין יפנה את תשומת לבו של הצד השני באופן ברור לכך שייטיב לעשות אם יהיה גם הוא מיוצג על ידי עורך דין (ע"א 37/86 בעניין משה לוי,שם עמ' 471; ור' לעניין חובות עורך הדין כנגד מי שאינו לקוחו ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3) 207; ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769). 34. הדברים הנ"ל מקבלים נופך מיוחד משלהם, כשמדובר בעסקאות של רכישת דירות מקבלן בניין, אשר מדרך הטבע הוא מיוצג על ידי עורך דין משלו, ואילו הרוכש אינו תמיד מיוצג. בעניין זה קיימות הוראות מיוחדות. הראשונה בכלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג צדדים בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977, לפיה "בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עו"ד את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5". סעיף 5 קובע באותו הקשר כי: "עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". משילובם של שני כללים אלה, אתה למד כי עורך הדין של הקבלן רשאי לטפל רק בנושא הרישום עבור הרוכש ולא יותר מכך. ההוראה השנייה היא בכלל 14(ג) לכללי האתיקה, האוסר על עורך דין המייצג לקוח קבוע (בענייננו – החברה) לייצג צד אחר (בענייננו – התובעת) (ע"א 37/86 בעניין משה לוי שם, עמ' 476).

פסק דין |23/05/2004 |שלום – ירושלים

ת"א (תל אביב) 5187-09-11- עורך דין יצחק פרידמן נגד מיכאל צביון

שמות השופטים: יהודה פרגו

לא בכדי קובעים כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עסקאות בדירות) תשל"ז- 1977 , שעו"ד המייצג את היזם/הקבלן, יכול לייצג את רוכשי הדירות אך ורק לעניין רישום זכויותיהם. " 2. ייצוג אסור ברכישה בעיסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך-דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5. . . . 5. הייצוג מותר ברישום 55 (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך- דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה. " נושא זה הוסדר בחקיקה -תיקון מספר 7 (תשע"ד) לחוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973 "סעיף 6. ג הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות במכירת דירה ואופן תשלומן (א) בסעיף זה, "הוצאות משפטיות " – שכר טרחת עורך דין המייצג הן את המוכר והן את הקונה בעסקה למכירת דירה, ובכלל זה שכר טרחת עורך דין בשל ייצוג המוכר באותה עסקה, בעד פעולות אלה: (1) רישום וניהול רשימה של בעלי הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין; (2) רישום הזכויות על פי חוזה המכר בלשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה רישום בית בפנקס בתים משותפים ושינוי או תיקון לצו רישום בית משותף; (3) כל הוצאה אחרת הקשורה לרישום הזכויות על פי חוזה המכר. 56 (ב) (1) מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום או השיעור שקבע השר בהתייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת (בסעיף זה – הסכום המרבי), ורשאי הוא לקבוע כאמור סכומים מרביים שונים לדירות מסוגים שונים לפי אמות מידה שקבע, וכן כי הוראות סעיף זה לא יחולו על דירות מסוג מסוים או על דירות שמחירן עולה על המחיר שקבע.

פסק דין |13/12/2015 |מחוזי – תל אביב

ע"א (תל אביב) 38641-12-12- אסף דקל נגד עורך דין יצחק פרידמן

שמות השופטים: רות לבהר שרון

בעניין זה אני סבורה שהדין עם המשיב, שכן המשיב לא ייצג את המערער בעסקה אלא את הקבלן בלבד, ולא היה ביניהם כל הסכם שכ"ט. הסכום ששילם המערער לקבלן היה רק כהשתתפות בשכרו של המשיב לצורך טיפול בכל הקשור בהעברת הזכויות מהקבלן על שם הרוכש ורישומן בטאבו. יצויין, כי כפי שנקבע לא אחת, עורך דין של הקבלן אינו רשאי לייצג במקביל גם את הקבלן וגם את רוכש הדירה, זאת בהתאם לכלל 14(ב) לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), ואכן גם בענייננו אין חולק כי המשיב ייצג את הקבלן בלבד, ולא הייתה כל יריבות או התקשרות ישירה עם המערער. ראוי לציין כי הדבר אינו פוטר את עורך הדין מחובות מסויימים גם כלפי רוכש הדירה, כחובות של עורך דין לצד זר (ראה ע"א 37/86 לעיל), שכן חובותיו של עורך דין אינן כלפי מרשו בלבד, אלא יש והוא חב חובות מסויימים גם כלפי יריבו וגם כלפי הציבור, ויכול שיישא באחריות גם כלפי מי שאינו לקוחו בשל נזק שהסב לו. ואולם, בענייננו לא מדובר בתביעת רשלנות של צד זר כלפי עורך הדין, אלא בתביעת השבה שהגיש המערער כנגד עורך דין, המשיב, בשל העובדה שההסכם בוטל ללא כל קשר לעורך הדין, ובעקבות זאת טען המערער כי עורך הדין לא נדרש להשלים את הרישום על שמו, ולכן דרש ממנו השבת הכספים ששולמו לו על פי ההסכם עם הקבלן. אלא שכל תביעותיו של המערער ככל שקיימות בעניין זה, וככל שטוען הקונה שבמסגרת הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מביטול ההסכם היו לו גם הוצאות נוספות ששילם לעורך הדין ושהוא זכאי להחזר סכומים אלה כטענתו – הרי שטענותיו אלה צריכות להיות מופנות ולהיתבע מהקבלן, שכן מדובר בהשתתפות הרוכש בהוצאות הרישום. לפיכך, די בנימוק זה כדי לדחות, לטעמי, את הערעור. 13. למעלה מן הדרוש אני סבורה, שגם לגופו של עניין, במקרה זה, בנוסף לפעולות בגין הרכישה, כגון דיווח למס שבח ורישום הערות אזהרה לטובת הרוכש והבנק, הרי שלאור ביטול העסקה, נדרש עורך הדין לפעולות נוספות, שלא היו נדרשות ככל שההסכם היה מקויים, ובכלל זאת – דיווח על ביטול העסקה, וביטול הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכש ולטובת הבנק.

פסק דין |13/10/2013 |מחוזי – תל אביב

ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן

שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד

הנתבע, שהיה ער לקושייה הכרוכה באופן פועלו כמייצג בעסקת מכר הדירה, הודה במסגרת חקירתו הנגדית בקיומה של אחריות המוטלת על כתפיו להשלמת העסקה ברישום הזכויות בדירה ע"ש התובעים, עת השיב "לשאלת בית המשפט: ש. בשנת 2011 לא היה צורך לסיים את הרישום ת. בוודאי שהיה צורך. אני לא רוצה להתעלם מאחריות . . . ", ובאותה נשימה סייג אחריות זו בחוסר תקשורת ישירה בינו לבין הלקוח – טענת הגנה שכלל לא הוכחה, כפי שעוד יבואר בהמשך (ראו עדות הנתבע בעמ' 49 לפרוטוקול, ש' 8-11). כאשר עורך הדין, שחב בביצוע העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים, נמנע מלעשות כן, ללא טעם ענייני, אף שהלקוחות הפקידו בידיו יפוי-כוח המאפשר את רישום הזכויות על שמם, בדגש על חלוף הזמן ממועד השתכללות העסקה, תשלום מלוא התמורה החוזית והעברת החזקה בדירה לידי הקונים, ועד למועד רישום הזכויות בפועל, שהתרחש כעבור 6 שנים לאחר מכן, ורק עקב פניית הלקוחות אליו, קמה לה עוולת הרשלנות במישור היחסים שבין עורך הדין ללקוחותיו. 8 23. פסיקת בתי המשפט הכירה בחובת הזהירות המוטלת על כתפיהם של עורכי דין העוסקים בענייני הסכמי מקרקעין, במיוחד במכירה וקנייה של דירות מגורים. במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר.

פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת

103346/00 ת"א (תל אביב)- נאוה צדוק נגד שמעון חזן

שמות השופטים: חנה ינון

ביום 15.5.81 2,688 ; סה"כ – 10,088 . 62. מלשון החוזה עולה כי הנתבע הסכים ליתן שירותים משפטיים בכל הנוגע לרישום הדירה על שם הדיירים באופן פרטני ולרישום הבית כבית משותף, ושכר הטרחה בשיעור של 2 שחל אך ורק על הרוכשת, קרי, על התובעת, ולא על הקבלן, היווה שכרו עבור עריכת החוזה והרישומים דלעיל יחדיו. 63. עולה, איפוא, כי הנתבע חב בחבות מקצועית כלפי הרוכשת ואין לומר כי לא ייצגה בעסקת הרכישה או בעניין רישום הדירה, כאמור לעיל. 64. על פי החוק והפסיקה, עורך הדין המטפל בעסקת מכר מקרקעין יכול לעשות כן לעניין רישום הרכישה ויפעל בעניין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש כאחד, וזאת כקבוע בכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות), התשל"ז-1977, כדלקמן: "2. בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5. . . . 5. (א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה, ויפעל בענין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה". לעניין זה ראה ע"א 2625/02 סלביו נחום, עו"ד נ' בירנבאום (פורסם בנבו) (1/3/04): "יצוין כי כללי האתיקה אינם אוסרים על ייצוג כפול בעיסקאות מכר, למעט בעיסקאות לרכישת דירה מקבלן". וכן ראה הרחבת ההלכה בע"א 1170/91 אפרים בכור נ' יצחק יחיאל, פ"ד מח(3) 207 כדלהלן: "משילובם של כללים 2ו-5(א) לכללים עולה, שאין עורך הדין של הקבלן רשאי לייצג גם את הרוכש אלא לעניין הטיפול ברישום הנכס.

פסק דין |09/06/2010 |שלום – תל אביב