כל הזכויות שמורות ©
עורכי דין מקרקעין בתל אביב נדרשים לרמת מקצועיות גבוהה במיוחד עקב מורכבות העסקאות בשוק הנדל"ן התחרותי. מאמר זה מסביר את החובות המקצועיות המוטלות עליהם ואת הסטנדרטים המשפטיים הנדרשים.
שוק הנדל"ן בתל אביב הוא מהתחרותיים והיקרים בישראל, כאשר עסקאות מקרקעין מגיעות לסכומי עתק. בשל כך, הפסיקה הישראלית קבעה סטנדרטים מחמירים במיוחד לגבי אחריותם המקצועית של עורכי דין המתמחים בתחום המקרקעין. טעות קטנה עלולה להוביל להפסדים כספיים משמעותיים עבור הלקוחות.
בעת רכישת או מכירת נכס בתל אביב, עורך דין מקרקעין מהווה גורם מפתח להבטחת עסקה בטוחה ומוצלחת. המומחיות והניסיון של עורך הדין משפיעים ישירות על הגנת האינטרסים של הלקוח ומניעת בעיות עתידיות.
בתי המשפט בישראל קבעו בפסיקתם כי עורכי דין העוסקים בעסקאות מקרקעין נדרשים לסטנדרט התנהגות מחמיר במיוחד. כפי שנקבע בפסק דין מרכזי:
בתא (תל אביב) 32508-07-11 אורן דר נגד עורך דין יוסף (ספי) אופנהיים, קבע בית המשפט כי על עורכי דין בתחום המקרקעין מוטלת זהירות יתרה. כאשר מדובר בדירת מגורים, לא אחת מדובר במיטב כספם של המוכר והרוכש, ששניהם שמים את מבטחם בעורך הדין.
על עורך דין מקרקעין בתל אביב לבצע בדיקה מקיפה ויסודית של המצב המשפטי של הנכס. הפסיקה הדגישה כי אי-התאמות עלולות להתגלע בין מרשמים שונים של נכסי מקרקעין, ועל עורך הדין לוודא התאמה בין כל המרשמים הרלוונטיים:
בתא (קרית גת) 20339-03-16 גד אשל נגד יניב אמסלם, הדגיש בית המשפט כי "סטנדרט ההתנהגות המצופה מעורך הדין, אינו כשל אדם סביר, אלא כשל עורך דין סביר המטפל בעסקת מכר מקרקעין". על עורך הדין לפעול כאיש מקצוע מיומן וזהיר, ולשמור על נאמנות מוחלטת ללקוח.
עורך דין מקרקעין מקצועי בתל אביב חייב לבצע שורה של בדיקות הכרחיות:
מעבר לבדיקות המקיפות, עורך דין מקרקעין בתל אביב נדרש ל:
עורך דין מקרקעין בעל ניסיון וידע בשוק התל אביבי מביא ערך משמעותי לעסקת נדל"ן:
הפרת החובות המקצועיות עלולה להוביל לתביעת רשלנות מקצועית כנגד עורך הדין. בתי המשפט בישראל הטילו אחריות כבדה על עורכי דין שהתרשלו בביצוע חובותיהם, במיוחד בעסקאות מקרקעין בעלות ערך גבוה כמו אלו הנפוצות בתל אביב.
עורכי דין מקרקעין בתל אביב נדרשים לרמת מקצועיות, זהירות ודקדקנות גבוהה במיוחד. הם מהווים גורם מפתח בהשלמה מוצלחת של עסקאות נדל"ן מורכבות ויקרות. בחירת עורך דין מקרקעין מנוסה ומקצועי היא השקעה חיונית המבטיחה הגנה על האינטרסים של הלקוח ומניעת סיכונים משפטיים עתידיים.
בעת בחירת עורך דין מקרקעין בתל אביב, מומלץ לבדוק את ניסיונו, המלצות מלקוחות קודמים, ומומחיותו הספציפית בסוג העסקה הרלוונטית. התייעצות מקצועית עם עורך דין מקרקעין מיומן בשלבים המוקדמים של העסקה תסייע במניעת טעויות יקרות ותבטיח תהליך רכישה או מכירה חלק ובטוח.
ת"א (תל אביב) 31375-10-11- אלי מושונוב ו-21 אח נגד גיאות אפיקי נדלן בעמ
שמות השופטים: יהודה פרגו
החברה לא תהיה אחראית לכל מצד ו/או התחייבות ו/או אומדן עפ"י הסכם זה, וכן לא תישא באחריות לכל נזק שיגרם למשתתף ו/או ליתר חברי הקבוצה בשל ו/או בעקבות ו/או בקשר עם הסכם זה ו/או פרויקט זה, למעט במקרה ופעולות החברה נעשו שלא בתום לב ו/או בזדון ו/או פעולות שנעשו ברשלנות בכל הנוגע לאופן המלצתה של החברה על היועצים שתבחר הקבוצה. " (נספח 8 לנספחי הנתבעים) הנה כי כן, על פי "הסכם הייעוץ", התחייבות "גיאות" הייתה לשמש כיועצת ומלווה את "קבוצת הרכישה" בפעולותיה השונות בפרויקט הבנייה. הסמכות להחליט בכל התהליכים הכרוכים בביצוע הפרויקט הייתה בידי "קבוצת הרכישה" ו"הנציגות". ב"הסכם הייעוץ" נאמר במפורש: "למען הסר ספק, לחברה אין כל זכות החלטה ו/או סמכות לקבל החלטה כלשהי ביחס לפרויקט (למעט אלו שנמסרו לה במפורש בהסכם זה או בהסכם השיתוף), ושיקול הדעת המלא והבלעדי בכל עניין מצוי בידי המשתתפים ו/או בידי הנציגות מטעמם". 4. חוזה רכישת המקרקעין 14 ביום 20.8.2009 נחתם חוזה רכישת המקרקעין בין חברת צ. פ. חברה לבניין בע"מהבעלים הרשום בשלמות של המקרקעין לבין "קבוצת הרכישה". ב"חוזה המכר" נאמר בין השאר: "5. הקונה מצהיר ומאשר בזה כי הוא ראה, בחן ובדק את הממכר וסביבתו, בעיני קונה, וכן בדק בעיריית תל אביב/מינהל ההנדסה ובמחלקותיהם השונות ובכל גוף ו/או גורם רלוונטי אחר את מצבו התכנוני של הממכר לרבות באם יש למבנים הבנויים על החלקה היתר ו/או באם הם בנויים ללא היתר ו/או בחריגה ממנו, וכן בדק בלש כת רישום המקרקעין ובלשכת הסדר המקרקעין ובכל גוף ו/או גורם רלוונטי אחר את מצבו הרישומי והמשפטי של הממכר, וכי ידוע לו כי הממכר מצוי בהליכי הסדר רישום, וכן נבדק ע"י הקונה כל דבר אחר הקשור ו/או הנוגע לממכר, ולאחר כל בדיקותיו, הקונה מצהיר, כי הוא מצא שהממכר מתאים מכל הבחינות לצרכיו ולמטרותיו והוא קונה את המ
פסק דין |09/07/2018 |
ת"א (תל אביב) 14482-10-18- עזריאל אהרון-חי יזדי נגד יחזקאל שירי
שמות השופטים: כרמלה האפט
בשולי האמור אוסיף כי לאחר דיון ההוכחות זימנתי את ב"כ הצדדים ואת הצדדים לדיון נוסף ביום 13/2/2020 שבמסגרתו הבעתי את החשש שיחסר לבית המשפט נתון משמעותי לצורך הכרעתו. 25 על כן, הצעתי לצדדים למנות מודד מטעם בית המשפט שיקבע מה גודל השטח שהנתבעים מחזיקים בפועל וכן, מה גודל השטח המצוי בגבולות שבין רחוב מושיע 32 ומושיע 36, ובין רחוב אחיאסף 16 ו- 20 ובין רחוב אחיאסף 18 לרחוב מושיע 32. עוד הצעתי שהמודד ישרטט את קו הגבול המגלם שטח במקרקעין המקנה לכל אחד מן הצדדים את השטח הרשום על שמו בלשכת רישום המקרקעין. נתון מהותי זה היה מאפשר לדעת האם הבעלות במקרקעין (הגם שהיא במושע), הרשומה על שם הצדדים בלשכת רישום המקרקעין, יכולה לגלם את המגרשים בהם מחזיקים התובע והנתבעים. אגב כך היתה נפתרת בוודאות גמורה שאלת קיומה של פלישה, בטווח שבין קיר הבניין של בית הנתבעים לגדר. בעוד שהתובע הסכים להצעתי, הנתבעים התנגדו מהטעם שמדובר במתן אפשרות לתובע לבצע מקצה שיפורים. לא ראיתי לכוף את הצדדים בעניין זה, כך שבהיעדר הסכמה, לא מונה בסופו של יום מודד מטעם בית המשפט. אגב כך ציינו הנתבעים בסיכומיהם כי מפת מדידה של ביתם, נמצאת באתר של עיריית תל אביב ובה מצוין כי שטח ביתם הוא 155 מ"ר. אלא שמפת מדידה זו לא צורפה ואיננה מהווה ראיה בתיק זה ועל כן גם לא ניתן להתייחס לנתון זה. מכל מקום, בסופו של יום, לאחר בדיקה מעמיקה של כלל המסמכים והעדויות שהונחו ונשמעו בפניי, הגעתי למסקנתי כאמור, ונחה דעתי בעניינה. במאמר מוסגר אציין עם זאת כי סירובם של הנתבעים למינוי כאמור, כמו גם העובדה שלא צירפו את מפת המדידה של ביתם, הנגישה להם, כטענתם, והכל בטענה שנטל ההוכחה רובץ לפתחו של התובע, הגם שהיא נכונה, מבחינת נטל הראיה, פועלת לחובתם.
פסק דין |10/09/2020 |שלום – תל אביב
ה"פ (הרצליה) 64975-09-16- המנהלים מטעם בית המשפט לניהול הגוש הגדול נגד ספי וולפיש ואח
שמות השופטים: יעקב שקד
תיאור דברים זה הינו תיאור תמציתי ביותר של התלאות שעברו אלפי בעלים פרטיים בגוש הגדול, המחכים בעיניים כלות, מספר דורות לבינוי המקרקעין, האמורים להכיל על פי תא/4444 אלפים רבים של יחידות דיור, למגורים, למסחר, למלונאות ועוד, בשווי של עשרות מיליארדי דולרים, שחלק נכבד מהם אמור להיות מוקצה להם. מהלך דברים זה מלמד על הקושי העצום והמתמשך שחוו הבעלים בפיתוח המקרקעין שנים ארוכות. 9. אינני מזלזל כהוא זה בהקצאה ללא תמורה שנעשתה על ידי עיריית תל אביב ובהיקפה הכספי הניכר. לכן גם הוריתי למנהלים לתמוך בעתירה. המנהלים עדיין תומכים בעתירה, וסבורים, כפי שאמר עו"ד מינקוביץ' בדיון בעתירה המנהלית, כי אין צורך להשיב את הדיון לוועדה, אלא ניתן לתקן את התוכנית. עם זאת, כפי שציינו המנהלים, הסיכון בהשבת הדיון לועדה המחוזית גדול, והעיכוב אינו ידוע. יש להביא בחשבון גם את מומחיותם של כל חמשת המנהלים בענייני מקרקעין והכרתם היכרות עומק את הגוש הגדול, על שלל מאפייניו התכנוניים והמשפטיים.
החלטה |12/05/2021 |שלום – הרצליה
ת"א (תל אביב) 32508-07-11- אורן ד"ר נגד עורך דין יוסף (ספי) אופנהיים
שמות השופטים: גיא הימן
(יוסי) מולה ז"ל 3. עיריית תל אביב-יפו 4. המפקח על רישום-מקרקעין (נדחה, 31015) התובע(ת) שכנגד: רוני קדר, חליפת יוסי מולה ז"ל (נדחה, 3.5.2021 ) נגד הנתבע שכנגד: אורן דר המודיע לצדדי ג': עו"ד יוסף אופנהיים נגד צדדי ג': 1. עיריית תל אביב-יפו 2. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, תל אביב-יפו 3. המפקח על רישום-מקרקעין (נמחק, 30.1.2018 ) 4. אדריכלית מאירה מור 5. עו"ד גבריאל (גבי) טימיאנקר בשם התובע (הנתבע שכנגד): עו"ד ישראלה גיטליץ בשם נתבע 1 (המודיע): עו"ד צחי יקולב; עו"ד אליס סיוון בשם נתבעת 2 (התובעת שכנגד): עו"ד נתנאל אינדורסקי; עו"ד אביגדור פולסקי בשם נתבעת 3 וצדדי ג' 1 ו-2: עו"ד שירן וקנין; עו"ד חיים מאיר בשם נתבע 4 (צד ג' 3): עו"ד עדי אברונין (פרקליטות מחוז תל אביב – אזרחי) בשם צד ג' 4: עו"ד שי קין; עו"ד מיכל סירקוביץ בשם צד ג' 5: עו"ד דרור זמיר 2 פסק-דין ההליך 1. זו תביעה, שהועברה לטיפולי ממותב קודם ובשנת 2018 הוגש בה כתב-הטענות המתוקן האחרון. התובע, שרכש דירה בשנת 2004, תבע את עורך-דינו ואת המוכר; את עיריית תל אביב-יפו ואת המפקח על רישום-מקרקעין, לאחר שנתברר לו כי שילם עבור דירה אך רכש נכס, המותר לשימוש למחסן ולחדר-הסקה. המוכר הגיש תביעה נגדית, לשיפויו בפיצוי המוסכם שבהסכם-המכר, הואיל והוא ראה בעצם-התביעה נגדו הפרה של ההסכם הזה. עורך-הדין של התובע (הקונה), בתורו, שיגר הודעה לצדדים שלישיים נגד עיריית תל אביב-יפו; נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה; נגד המפקח על רישום-מקרקעין; נגד אדריכלית, שאת שירותיה הוא שכר קודם לחתימה על הסכם-המכר ונגד עורך-דינו של המוכר.
פסק דין |03/08/2021 |שלום – תל אביב
ת"א (מרכז) 35561-03-16- דפנה דניאלי אלגזי נגד בנימין שולומוב
שמות השופטים: איריס רבינוביץ ברון יחיא,
אלי סלהוב, נטע בן חמו, טליה דהן, טליה בלץ וניסים נחום נגד נתבעים 1. בנימין שולומוב ע"י ב"כ עוה"ד פרי מרקו 2. ע. ר. צים אחזקות נדל"ן בע"מ 3. עדי צים ע"י ב"כ עוה"ד אבירן אביב וענבל אהרוני 4. אבי ציון 5. רשם המקרקעין רחובות 6. אגף מס הכנסה מסוי ומקרקעין – רחובות 7. בית הדין הרבני האזורי -תל אביב ע"י ב"כ עוה"ד עדי אברונין מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי) פסק – דין התובעים הם יורשי המנוח יהודה דניאלי ז"ל, אשר היה רשום כבעלים של חלקת אדמה בשטח של כ- 10 דונם בנס ציונה, הידועים כחלק מחלקה 67 גוש 3852 (להלן: "המקרקעין"). המקרקעין נרשמו על שם הנתבע 1 מכוח צו ירושה מזויף ולאחר מכן נמכרו על ידי הנתבע 1, לנתבעת 2. השאלה העיקרית שבמחלוקת היא, האם בנסיבות העניין עומדת לנתבעת 2 הגנת תקנת השוק במקרקעין, כמפורט בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין", "תקנת השוק", בהתאמה). אקדים ואציין כבר כעת, כי לאחר ששקלתי את טענות הצדדים והראיות שהונחו בפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי בנסיבות הפרטניות של מקרה זה, שעה שהתמורה המוסכמת עבור המקרקעין מהווה כמחצית משווי המקרקעין במועד הרכישה, ומשנסיבות הרכישה מעוררות שאלות מהותיות ביחס למילוי דרישת תום הלב מצד הנתבעת 2 – לא מתקיימים התנאים הקבועים בסעיף 10 לחוק המקרקעין. לפיכך, התביעה מתקבלת, ומצאתי כי יש להורות על ביטול רישום העברת הזכויות במקרקעין על שם הנתבעים 1 ו- 2. הכל, כמפורט להלן. 2 רקע עובדתי 1. המנוח, יהודה דניאלי ז"ל (להלן: "המנוח") היה רשום כבעלים של המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין (העתק רישום מפנקס הזכויות צורף כנספח 1 לתצהירו של הנתבע 3).
פסק דין |09/05/2022 |מחוזי – מרכז
בד"א 22/07- עורך דין פלוני נגד ' ועד מחוז תל-אביב
שמות השופטים: שלמה הלר,הלל איש שלום,חבד,חנניה באואר,חבד
12.2 עורך הדין איננו המוכר ואיננו הקונה בהסכם מכר המקרקעין ובמקרים כמו המקרה הנוכחי, בהם המוכר התחייב כלפי הקונה לבצע את העברת הרישום (בין במועד שנקבע בהסכם ובין בהעדר קביעה בהסכם, בתוך זמן סביר-סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973), יכול שאי ביצוע העברת הרישום תהווה הפרת ההסכם מצד המוכר, שמקימה לקונה סעדים על פי דיני החוזים. יתכנו מצבים בהם עורך הדין אינו יכול להשלים את הטיפול בהעברת הרישום במשך תקופה ארוכה בשל מחדלים של מי מהצדדים, ובהם לא צריכה להיות מוטלת אחריות על עורך הדין בגינם, אם כי יתכן גם אחרת. 12.3 עשויה גם להתעורר השאלה בדבר ההשלכה שיש לקיומה של רשלנות מצד עורך הדין לשאלת ביצוע עבירה משמעותית מצידו (התייחסות לנושא זה מצויה במאמרו של כב' השופט המנוח ד"ר עדי אזר ז"ל-רשלנות מקצועית של עורך דין, הפרקליט מה (2001), בעמ' 279). 13.13.1 הדיון בפנינו התקיים ביום 2.9.08 (להלן "הדיון שהתקיים בפנינו"), למעלה משנה לאחר הדיון שהתקיים בפני ביה"ד המשמעתי המחוזי ולמרות זאת, טרם בוצעה העברת הרישום בלשכת רישום המקרקעין על שם רוכשי הדירות בבנין. לטענת המערער, בדיון שהתקיים בפנינו, במועד הדיון הנ"ל, עדיין נותרה בעיה של חוב למס רכוש על המגרש, שהמערער הביע בדיון שהתקיים בפנינו תקווה כי החברה הקבלנית תפתור אותה בתוך זמן קצר. 13.2 המערער ביקש להגיש בדיון שהתקיים בפנינו מסמכים בהתייחס לשתי תלונות נוספות שהוגשו כנגדו ע"י שני רוכשי דירות אחרות באותו בנין שענינן אי ביצוע העברת הרישום. 13.3 מדובר במסמכים שמועדם הוא לאחר הדיון בפני ביה"ד המשמעתי המחוזי בתיק זה. 13.4 בין מסמכים אלו מצויה עמדת הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין מחוז תל-אביב והמרכז לגבי שתי תלונות אלו: 13.4.1 לגבי תלונה אחת, בה התלוננה המתלוננת על אי רישום במשך 11 שנה, החליט הועד המחוזי, על פי מכתב מיום 26.6.07 , לאחר קבלת מכתב הסברים מהמערער, בהעדר תשובה של המתלוננת למכתב שנשלח אליה, ועל סמך החומר שהיה בפניו, כי לא מצא בהתנהגות המערער עבירה על האתיקה המקצועית, והחליט לגנוז את התלונה הנ"ל.
פסק דין |31/12/2006 |בית הדין המשמעתי הארצי של לשכת עורכי הדין – ארצי
ע"א 37/86-1. משה לוי נגד 1. יצחק יחזקאל שרמן
שמות השופטים: א ברקש לוין,ד לוין
עורך דין ערך חוזה בין מוכרים לבין קונים, ששניהם היו לקוחותיו. עורך הדין לא דאג שתיכנס לחוזה תנייה אשר תבטיח את הקונים מפני הפרת התחייבותם של המוכרים כלפיהם. עורך הדין טען כי זה היה רצון הלקוחות, והחוזה משקף את כל אשר הסכימו ביניהם, ואין לו לעורך דין לעשות חוזים במקומם או להכתיב להם הסכם שלא הסכימו לו. לכך התייחסנו בעל"ע 2/80 פלוני נ. הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין תל אביב יפו פ"ד לד(4) 707) וקבענו הלכה לאמור: "חייב עורך הדין להכין ללקוחות שלו חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם על הצד המועיל ביותר; ואם לאחר שהכין להם חוזה כאמור, יסרבו הם לחתום על תנייה זו או אחרת, גם לאחר שעורך הדין הסביר להם את משמעותה ונחיצותה, רק אז ייתכן שיצא עורך הדין ידי חובתו כלפיהם, אף אם התנייה תימחק מן החוזה". (שם, בע' 708). עורך דין הורשע בבתי הדין המשמעתיים של לשכת עורכי הדין בעבירות משמעת בשל הפרת החובה לפעול לטובת הלקוח בנאמנות ובמסירות. העבירות התבטאו בכך שלא גילה קיומה של משכנתה על דירה שבגינה ערך חוזה מכר בשביל לקוח, והיה אמור לטפל ברישום ההעברה בפנקסי המקרקעין, ושלפני עריכת החוזה לא וידא אם קיימים עיקולים על הדירה. בעל"ע 7/73 הנ"ל נחלקו הדעות בין השופטים: בעוד שהשופט ברנזון והשופט אשר קבעו כי היה על עורך הדין לבדוק את הרישומים בפנקסי המקרקעין לפני עריכת חוזה המכר, סבר השופט (כתוארו אז) י. כהן, כי תוצאתה של פסיקה כעין זו תהיה "שבכל מקרה כשעורך דין עורך עבור לקוחו חוזה לקניית נכס, מחובתו לערוך בדיקה סמוך לפני עריכת החוזה, כדי לברר אם אין שעבודים או עיקולים על הנכס, במידה שניתן לעשות בדיקה כזו בפנקס המתנהל על פי דין" (עמ' 685).
פסק דין |09/09/1990 |בית המשפט העליון
ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן
שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד
במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר. סטנדרט ההתנהגות הדרוש מעורך דין המייצג לקוח בעסקת מכר מקרקעין אינו כשל אדם סביר, אלא כשל "עורך דין סביר המטפל בעסקת מכר מקרקעין". משכך, עליו לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר ולפעול לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות. על כן, חובת הרישום של העסקה על שמו של הקונה היא מאבני היסוד של חובת עורך הדין המייצג קונה כלפי לקוחו, בהעדר חריגים לכך. בהקשר זה יודגש, כי טענה לקיומן של נסיבות חריגות הנובעות מעצם טיבו של הנכס הרשום בספרי החברה המשכנת (להבדיל מטאבו), כלל לא נטענה ע"י הנתבע במקרה שלפנינו (ראו: ת"א (מח' מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג ( 23.10.14 )). 24. יפים לענייננו דבריו של כב' השופט עמית בע"א 7633/12 קבוצת גיאות בע"מ נ ג דפרב לוי, ערן מאירי, צפריר ושות', עורכי דין בע"מ, פיסקה 2-3, ניתן ביום 16.9.2014 ): "בבוא בית המשפט לבחון תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורך דין, יש להבחין בין ליווי בעסקה או בהכנת חוזה או צוואה, לבין ליווי בסכסוך משפטי או בהליכי משפט או מעין – משפט כמו בוררות, גישור, פשרה וכיו"ב ככלל, על עורך דין להבטיח את זכויות לקוחו בעסקה, על פי הוראות כל דין ועל פי המקובל, כגון רישום הערת אזהרה או רישום משכון, ועליו להכיר את דיני המס החלים על העסקה" (הדגשה הוספה – ש.
פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת
60710/08 תמ"ש (תל אביב)- ה.א נגד מ.ע
שמות השופטים: מירה דהן
נוכח זאת ובשל השינוי בכוונותיה של התובעת וכתנאי להעברת כספים נוספים טוען הנתבע כי דרש חתימתו של הסכם מכר כתוב אשר יעגן את מכירת הדירה בתל אביב. ואכן, לדבריו טיוטת הסכם מכר שכזה נערכה במשותף. אולם, למחרת היום חזרה בה התובעת, סירבה לחתום ואף הגדילה לעשות באחד מביקוריו בבית הורי הצדדים שפכה תה רותח על פניו וחיבלה ברכבו תוך גרימת נזק בעלות של כ- 18,000 . המתווה המשפטי 19. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") קובע בסעיף 7 שכותרתו גמר עסקה: "(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום. (ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה". (הדגשה לא במקור מ. ד) מכאן, שמכלול הנתונים והמסמכים שצורפו לכתבי הטענות מטעם הצדדים יכולים לכל היותר להצביע על התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, הא ותו לא. את דרכה של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין כאמור, התווה המחוקק בסעיף 8 לחוק: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב" מטרת החוק היא להתריע בפני אדם לבל יתחייב בחפזון ובקלות דעת בעסקה חשובה כגון דא. 20. בפסיקת בתי המשפט התגבשה תבנית לבחינת תביעות מסוג זה כך שתיעשה בשני שלבים: א. ראשית, יש לבחון מן הפן החוזי האם העסקה מהווה התקשרות חוזית מחייבת וככזו מתקיימת בה גמירות דעת של הצדדים להתקשר ולבצע עסקה על פי המסמך וכן יש בה המסויימות הנדרשת המתבטאת בכך שהמסמך כולל את הפרטים החיוניים בעסקה . גמירות הדעת משמעותה כי הן על ההצעה והן על הקיבול להראות שכוונת הצדדים היתה ליצור יחסים משפטיים מחייבים .
פסק דין |02/10/2010 |משפחה – תל אביב
ת"א (תל אביב) 19515-04-24- כפיר בן עמ"י נגד ' למיר בעלי המלאכה בע"מ
שמות השופטים: עינת רביד
לטענת התובעים, כחלק מהתכתבות עם הנתבעת לגבי מחסן, הועבר להם לבקשתם בחודש מרץ 2024 תשריט, שערכה הנתבעת או מי מטעמה לצורך רישום הבית המשותף, אותו ניסתה הנתבעת לאשר, שאינו כולל את מלוא שטח החצר שנמכרה להם לפי הסכם המכר ונספחיו. 8. כנספח 4 לתביעה צורף מכתב מחודש אוקטובר 2023 ממנהל פיקוח בנייה בעיריית תל אביב לפיו חלק מהחצר שנמכרה לתובעים מוגדר כרכוש משותף. המכתב מעיריית תל אביב מתייחס לתא שטח ה', שהוא חלק מהחצר שלפי חוזה המכר יש להצמידה לדירת התובעים, בעוד שלפי המכתב ממנהל הפיקוח, הצמדה זו נוצרה בתחום הרכוש המשותף כפי שהוגדר בתקנה 27 לתקנות המקרקעין (רישום וניהול) תשע"ב-2011 (להלן: תקנה 27), ולכן לא תאושר לרישום. מכתב זה היה חייב להביא כבר אז לבדיקות מעמיקות של הנתבעת. 9. למרות שהתשריט נערך עוד בחודש אוגוסט 2023 בכל אותם חודשים שחלפו עד להגשת התביעה הנתבעת לא מצאה לנכון לפעול לתיקונו. 10. לאחר שמכתב עיריית תל אביב הועבר לידיעת התובעים, הם יידעו את משרד עורכי הדין שמטפל מטעם הנתבעת ברישום הבניין המשותף (להלן: עוה"ד לרישום) באמצעות דוא"ל 14.2.2024 . פנייה זו של התובעים הייתה אמורה להביא את הנתבעת לבדוק את הדברים ולפעול מיד לתיקונם של מסמכי רישום הבית המשותף ולעמידת הנתבעת בהתחייבויות בחוזה המכר. במקום זאת, התשובה שניתנה לתובעים הייתה "אני מציעה שתבהיר את הנושא מול העירייה, לטענתם יש להסדירו בהיתר ולחלופין לפרקו". המדובר בתשובה מתחמקת שאין בה שום התייחסות לטענת התובעים כי מדובר בשטחם הפרטי ולא בשטח משותף בנסיבות אלה נאלצו התובעים לפנות לייצוג משפטי. 11. ב- 31.3.2024 שלח ב"כ התובעים מכתב התראה לנתבעת במסגרתו נדרשה הנתבעת לפעול לתיקון מסמכי רישום הבית המשותף, להעביר את המסמכים המתוקנים לאישורם, לעצור את הליכי רישום הבית המשותף במתכונת הנוכחית, וכן למסור את התחייבותה לפעול בהתאם למבוקש במכתב, אחרת יאלצו התובעים לנקוט בצעדים המתחייבים למניעת הפגיעה בהם.
החלטה |15/10/2024 |מחוזי – תל אביב
ת"א (רחובות) 26533-07-20- אלון מליחי נגד ' דליה בשארי
שמות השופטים: ישראל פת
· ייפוי כח מאת יוסף מיום 2.7.14 , שבו זה ממנה את עורך הדין ואת השמאים משה ואורית פרחי לביצוע כל פעולה במקרקעין מטעמו. · מועד כריתת ההסכם הראשון ביום 15.7.14 . · מועד כריתת ההסכם בין בעלי הזכויות במקרקעין לבין המודד גטניו, ביום 18.8.14 . · מועד כריתת ההסכם השני ביום 14.1.15 . · הגשת בקשה לרישום המקרקעין על שמה של הנתבעת ע"י השמאי פרחי, מיום 17.2.15 (עפ"י נספח י' לכתב התביעה. מועד עריכת הפנייה הוא מיום 15.2.15 , אולם אישור ה"נתקבל" הוא מיום 17.2.15 ). בעניין זה אני מקבל את הערתו של המומחה שני, שלפיה, פעולה מעין זו לא מצדיקה העסקה או מעורבות של יועץ חיצוני, ואף עורך הדין (כמו גם כל עורך דין) היה יכול לבצעה. · פניית השמאי פרחי מיום 26.8.15 למח' משקי עזר ברמ"י לשם בדיקת המצב של המקרקעין. · פניית עורך הדין למרחב תל אביב והמרכז ברמ"י, מיום 1.2.16 , שלפיה הוא מבקש הנחיות לצורך ביצוע שינוי ייעוד וניצול המקרקעין. · פנייה נוספת באותו עניין, מיום 9.2.16 , לגב' תהילה מרמ"י. · פנייה נוספת באותו עניין לרמ"י, מיום 17.2.16 . · מענה של רמ"י, מיום 23.2.16 , ביחס לבקשה לשינוי ייעוד וניצול, מיום 1.2.16 , והודעה כי העניין נמצא בטיפול, שלאחריו יודיעו את עורך הדין דבר. · פנייה נוספת באותו עניין, מיום 21.3.16 , לאחר קבלת אישור רמ"י על קבלת הפניות הקודמות. · מענה של רמ"י מיום 13.4.16 , שבמסגרתו נמסר לעורך הדין כי המרחב נערך להכנת מתווה כולל של הסדרת נושא שכונת טירת שלום, שיובא להכרעת הנהלת רמ"י. · פנייה נוספת באותו עניין לרמ"י, מיום 4.5.16 .
פסק דין |01/10/2024 |שלום – רחובות
ת"א (תל אביב) 45855-05-22- אומרק קורפורישן בע"מ נגד אריה רודיק
שמות השופטים: כרמלה האפט
החלטה בהמשך לפסק דין שניתן בתובענה שבנדון במועד היום, הינני ממנה את עו"ד אבי נתנאל ככונס נכסים (להלן:"כונס הנכסים") לפירוק השיתוף במקרקעין, כהגדרתם בפסק הדין שניתן בתובענה במועד היום (להלן: "המקרקעין") באמצעות רישום בית משותף. כונס הנכסים יהיה מוסמך לבצע את הפעולות הבאות: 1. לחתום ולהגיש ללשכת רישום המקרקעין, בשם כל בעלי הזכויות במקרקעין, על כל מסמך נדרש לצורך פירוק השיתוף באמצעות רישום בית משותף לרבות ומבלי למעט: בקשה לרישום בית משותף, צו בית משותף, תקנון, שטרות מכר, שטרות חכירה, ביטול חכירה, שטרות משכנתא, זיקות הנאה, הפקעה, בקשות לרישום הערות אזהרה וכל מסמך נדרש אחר. 2. לחתום ולהגיש למשרד האוצר אגף מיסוי מקרקעין כל מסמך נדרש לצורך רישום הבית המשותף לרבות ומבלי למעט, הסכם ייחוד חלקים, מסמכי הבית המשותף, מש"ח וכל מסמך נדרש אחר. 3. לחתום ולהגיש על כל מסמך נדרש לעיריית תל אביב – יפו ו/או לוועדה המקומית לצורך קבלת אישור עירייה לרישום הבית המשותף ולרישום זכויות כל בעלי הזכויות במקרקעין. 4. לרשום הערת אזהרה בדבר מינוי כונס הנכסים בקשר עם כל בעלי הזכויות במקרקעין. 5. לרשום הערה בדבר הימנעות מביצוע עסקה בקשר עם כל בעלי הזכויות במקרקעין, על מנת לאפשר לכונסי הנכסים לנהל מרשם במשרדם עד למועד רישום הבית המשותף, כך שכל בעלי הזכויות יהיו מחויבים לעדכן את כונסי הנכסים בכל העברת זכויות במקרקעין, עד למועד רישום הבית המשותף. 6. לשכור שירותי אדריכל להכנת תשריטי בית משותף. 7.
החלטה |18/02/2024 |שלום – תל אביב
ת"פ (תל אביב) 35385-05-16- מדינת ישראל נגד גקסון יעקב זהבי
שמות השופטים: רועי פרי
המדובר במקרקעין בתל אביב בשווי ניכר, כאשר האחרים קושרים קשר עם הנאשמים, בתמורה להבטחת סכום כסף של 25,000 בגמר העסקה. הנאשם 1 מצטלם לשם הכנת תעודת הזהות המזויפת והנאשמים בעצמם או באמצעות אחר, מזייפים תעודה הנחזית להיות תעודת הזהות של בעל המקרקעין. נאשם 1 מתייצג בכזב לבעל המקרקעין, בפני המתלונן. ובמהלך הפגישה במשרד עורך הדין הירושלמי נחתם הסכם מכר, נרשמת הערת אזהרה על המקרקעין של הבעלים, כאשר המתלונן – הקונה התמים- משלם 300,000 . הנאשמים מקבלים תמורה עבור מעשיהם בהיקף של 5000 , כל אחד. העסקה כמעט והושלמה, וכבר נרשמה הערת אזהרה בלשכת המקרקעין. המדובר בניסיון לקבלת דבר במרמה, בנסיבות מחמירות, בהיקף של 2.8 מליון , בהינתן קשירת הקשר, מעשי הזיוף ושימוש בתעודת זהות מזויפת, תוך התחזות לאחר, וכן קבלה במרמה של סכום בסך של 300,000 מהמתלונן 1, כמקדמת בעבור מכירת המקרקעין. באישום השני, מסכת המרמה מתנהלת בהתאם לתוכנית הסדורה שבאישום הראשון. 9 קרקע נוספת בתל אביב, זיוף תעודת זהות עם תמונתו של נאשם 1, פגישה בבית קפה במעמד כל האחרים והנאשמים על מנת לדון בפרטי עסקת המרמה, התייצגות בכזב של נאשם 1 בפני מתווך מבת ים אשר למקרקעין, איתור קונה תמים, והתייצגות בכזב במשרד עורכי דין לבעל המקרקעין תוך שימוש בתעודת הזהות המזויפת. הנאשם 2 מסיע את הנאשם 1 למקום וממתין לו בסמוך. במהלך הפגישה נחתם הסכם מכר, המתלונן 2 מוסר מספר המחאות, בהיקף ניכר של מעל ל- 800,000 . לאור חשדו של המתלונן 2 מעורבת משטרת ישראל והיא עוצרת את הנאשמים במועד העסקה – 14.4.16 .
גזר דין |15/12/2019 |שלום – תל אביב
ת"א (חיפה) 9562/07- חני טהור נגד עורך דין משה מטרי
שמות השופטים: שולמית ברסלב
בשלב זה על עורך הדין לבדוק גם האם נוכח הנתונים שבידו והנסיבות מוטב להמליץ ללקוחו להימנע מביצוע העסקה או שמא ניתן להמליץ ללקוח כי די בתנאים הכלולים בחוזה כדי לשמור על זכויותיו. כאמור ב-ע"א (ת"א) 2492/08, בן לולו נ' כהן (2010): ". . . כאשר מדובר בעסקת מקרקעין, מצופה מעורך דין, בין אם הוא מייצג את המוכר ובין אם את הקונה, כי יבדוק ביסודיות ובקפידה את נסח המקרקעין של הנכס הנמכר, ויעמוד על טיב הנכס ומצבו". וכן ראה ב-ת. א. 10165/96, י. ד. נ' לוטן (2006): ". . . ההנחה היא שלעורך הדין המקבל ייצוג הלקוח, יש מידה נדרשת של ידע ומיומנות הנדרשים במקצוע עריכת הדין, וכי מתחייב הוא להפעיל כישורים אלה לטובת עניינו של הלקוח. . . . . . ההנחה היא שהתובעים סמכו על הנתבעת, כי היא זו שתגן על עניינם ככלל נדרש עורך דין להסביר ללקוחו את משמעותו של כל מסמך עליו הוא חותם, ובפרט כאשר מדובר בחוזה מכר. . . . עורך דין המכין חוזה מכר, עליו להבטיח את זכויות כל אחד מהצדדים על הצד המועיל ביותר, וכאשר הוא נדרש לטפל ברישום העברה בפנקס המקרקעין, והוא אינו מוודא העדרם של עיכובים ושעבודים אחרים על הדירה לפני עריכת החוזה, הרי שהוא בגדר מתרשל. . . " ולמטה משם: ". . . משקיבלה על עצמה הנתבעת לערוך את חוזה המכר, הרי שהציגה בפני התובעים מצג מכללא, שיש לה הכישורים המתאימים לכך, הידע והיכולת להבין מהם הנתונים שיש לבדוק ומה הם ההליכים שיש לנקוט כדי לבצע העברת רישום זכויות. ". 17 (וראה גם בערעור: ע"א 2008/07, לוטן נ' ירמייב (2011); ת.
פסק דין |20/07/2011 |שלום – חיפה
ת"א (ראשון-לציון) 354/07- מרום (מרקו) יעקב ואח נגד מידן (מירלאשוילי) דניאל ואח
שמות השופטים: יעל בלכר
אין בכך כדי לגרוע מחובתו של עורך הדין לבדוק את טיב זכויותיו של המוכר בדירה, שהיא חובה בסיסית בעריכת חוזה מכר דירה, לצורך שמירת זכויות הקונה. כפי שצוין בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד שוחט, פ"ד מו(4) 529: "עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום, בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי העניין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה,מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". ראו גם ת. א (ת"א) 4706/03 אלאלוף נ' עו"ד דיחנו, מיום 12/12/06, כב' השופטת מארק-הורנצ'יק). בדיקת הזכויות מול המינהל או בדיקת חוזה החכירה, לא נעשתה וללא כל סיבה שיכולה להצדיק הימנעות מהבדיקה. בהעדר אינדיקציה בנסח רישום המקרקעין לכך שאין צורך בהסכמת המינהל, ברירת המחדל היא שזו נדרשת להעברת הזכויות. לכל הפחות, יש לבדוק את טיב הזכויות במינהל (ראו גם ע"א 2180/98 בר לב נ' הסוכנות היהודית, פ"ד נה(3) 220). 55. אין מדובר במקרה בו העמיד עורך הדין את הלקוחות על הסיכון שקיים בהתנהלותם המהירה, והם העדיפו ליטול את הסיכון. הנתבע 3 לא עיין בחוזה החכירה, לא מצא קיומה של המגבלה ולא ביקש כלל לפנות למינהל לבירור העניין (לחובת עו"ד להעמיד את הקונים על הסיכון הטמון בעסקה ראו ת. א (ת"א) 52988/99 סיטין נ' רוקח (כב' השופטת חיות)). 56. לטענת הנתבע 3, טיוטת החוזה נמסרה לכל הצדדים, אשר קראו אותה ולא העלו שום נושא לגבי הגבלת המכירה במינהל. המוכרים כלל לא המציאו שום מסמך בעניין זה. וממילא, אם ידעו הצדדים על הגבלת המכירה ולא העלו שאלה זו בפני עוה"ד, לא היה צורך בבדיקת התיק במינהל (ראו ס' 49/51 לסיכומי הנתבע).
פסק דין |28/10/2009 |שלום – ראשון לציון
ת"א (תל אביב) 4212-04-22- סבירם ליאור נגד ' אושרה קנצפולסקי
שמות השופטים: כרמלה האפט
אוריאן קנצפולסקי 3. אמור קנצפולסקי 4. הבנה אביטל החלטה בהמשך לפסק דין שניתן בתובענה שבנדון במועד היום, הינני ממנה את ב"כ הצדדים, עוה"ד דותן שני ושי צוקרמן ככונסי נכסים (להלן:"כונסי הנכסים") לפירוק השיתוף במקרקעין הידועים כגוש 6901 חלקה 117 ומצויים ברחוב פרנקפורט 8 בתל-אביב (להלן: "המקרקעין") באמצעות רישום בית משותף. כונסי הנכסים יהיו מוסמכים לבצע את הפעולות הבאות: 1. לחתום ולהגיש ללשכת רישום המקרקעין, בשם כל בעלי הזכויות במקרקעין, על כל מסמך נדרש לצורך פירוק השיתוף באמצעות רישום בית משותף לרבות ומבלי למעט: בקשה לרישום בית משותף, צו בית משותף, תקנון, שטרות מכר, שטרות חכירה, ביטול חכירה, שטרות משכנתא, זיקות הנאה, הפקעה, בקשות לרישום הערות אזהרה וכל מסמך נדרש אחר. 2. לחתום ולהגיש למשרד האוצר אגף מיסוי מקרקעין כל מסמך נדרש לצורך רישום הבית המשותף לרבות ומבלי למעט, הסכם ייחוד חלקים, מסמכי הבית המשותף, מש"ח וכל מסמך נדרש אחר. 3. לחתום ולהגיש על כל מסמך נדרש לעיריית תל אביב-יפו ו/או לוועדה המקומית לצורך קבלת אישור עירייה לרישום הבית המשותף ולרישום זכויות כל בעלי הזכויות במקרקעין. 4. לרשום הערת אזהרה בדבר מינוי כונס הנכסים בקשר עם כל בעלי הזכויות במקרקעין. 5. לרשום הערה בדבר הימנעות מביצוע עסקה בקשר עם כל בעלי הזכויות במקרקעין, על מנת לאפשר לכונסי הנכסים לנהל מרשם במשרדם עד למועד רישום הבית המשותף, כך שכל בעלי הזכויות יהיו מחויבים לעדכן את כונסי הנכסים בכל העברת זכויות במקרקעין, עד למועד רישום הבית המשותף. 6.
החלטה |03/08/2024 |שלום – תל אביב
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011
סעיף: 14. חתימת השטר בפני עורך דין ורישום העסקה
14. (א) התייצבו הצדדים לעסקה לפני עורך דין, יחתים אותם על שטר העסקה, ויאמת את חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם (בתקנה זו – אימות החתימות). (ב) נוסף על אימות החתימות, יאשר עורך דין, בכתב, כי בדק את הפרטים המופיעים בשטר העסקה והמסמכים שצורפו לו כאמור בתקנות 9 ו–10 (בתקנה זו – המסמכים) ומצאם מתאימים וראויים לעסקה המבוקשת; ואולם היו צדדים לעסקה מיוצגים בידי כמה עורכי דין רשאי כל עורך דין לאמת את חתימתו של צד לעסקה שהוא מייצג. (ג) נחתם שטר העסקה ואומת כאמור בתקנות משנה (א) ו–(ב), יצרף עורך הדין את השטר לבקשה ולשאר המסמכים, ויגישם לרשם סמוך לאחר מועד האימות. (ד) הוגש לרישום שטר העסקה שנחתם ואומת על פי תקנה זו, יבדוק הרשם את שטר העסקה והמסמכים שצורפו אליו, ויברר אם העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה. (ה) ראה הרשם כי הצדדים זכאים לבצע את העסקה וכי אין מניעה לביצועה ולרישומה, יאשר הרשם את העסקה ויעבירה לביקורת, ואם נמצאה כשרה לרישום, היא תירשם בפנקס. (ו) הרשם רשאי להתנות את הגשת שטר העסקה לרישום בקבלת תצלום תעודת הזהות או מסמך מזהה אחר, להנחת דעתו, של מי שהגיש את השטר לרישום ושל הצדדים לעסקה.
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 14. חובת העברת הצעות ללקוח
14. מתווך במקרקעין יעביר ללקוחו בתוך זמן סביר, כל הצעה שקיבל מצד המבקש להתקשר בעסקת המקרקעין, ויפעל בעניינים אלה לפי הוראות הלקוח.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז
7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין או שירותים בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים , לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי , כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז
7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים, לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי, כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא
חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017
סעיף: 8. תוקפה של עסקת התחדשות עירונית
8. 2 (א) נחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק או עסקת פינוי ובינוי ראשונה עם בעל דירה בבית המשותף ולא התקשר היזם עם הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות בעסקה כאמור בתוך שלוש שנים – לעניין עסקה לפי תכנית החיזוק, או חמש שנים – לעניין עסקת פינוי ובינוי, רשאים רוב בעלי הדירות בבית המשותף, אף אם אינם צד לעסקה, להודיע ליזם בכתב כי הם אינם מעוניינים בעסקה, ומשהודיעו כאמור, רשאים בעלי הדירות שהתקשרו בעסקה לבטלה בלי שיראו אותם כמי שהפרו את ההתקשרות עם היזם, והיזם יהיה זכאי לתשלום בהתאם להוראות שנקבעו לפי סעיף קטן (ב) בלבד; היתה העסקה מותנית בתנאי מתלה לעניין התקשרות עם הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות, יראו את התנאי כאילו לא התקיים במועדים האמורים; לעניין זה, "הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות" – כל אחד מאלה: (1) לעניין עסקת פינוי ובינוי – רוב של שני שלישים מבין בעלי הדירות בבית המשותף; (2) לעניין עסקה לפי תכנית החיזוק – השיעור הנדרש לפי סעיף 4 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), או הרוב המאפשר פנייה למפקח לפי הוראות סעיף 5 או 5א לחוק האמור, והכול לפי העניין. (ב) שר המשפטים, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, יקבע הוראות לעניין תשלום ליזם שעסקה עמו בוטלה לפי הוראות סעיף קטן (א), בהתאם לשלבי התקדמותו בעסקה עד מועד ביטולה.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח
תקנות הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה) (דיור בהישג יד להשכרה), התשע"ה-2015
סעיף: 12. רישום הערה בפנקסי המקרקעין וברשות מקרקעי ישראל
12. (א) אם זכות הבעלות או החכירה לדורות בחלקה, שעל כולה או על חלק ממנה חלות הוראות תקנות אלה, רשומה בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות אלה: (1) מיום מתן היתר מכוח תכנית, עד תום התקופה הקבועה בתקנה 2, כל עסקה במקרקעין, ביחידות הדיור המיועדות לשכירות בהישג יד להשכרה, טעונה אישור של המנהל; (2) לא ייתן המנהל אישור לעסקה במקרקעין, אלא אם כן מצא שהעסקה אינה סותרת את הוראות תקנות אלה; (3) תנאי להיתר מכוח תכנית שייעדה קרקע לדיור בהישג יד להשכרה יהיה רישום הערה בפנקסי המקרקעין בדבר הצורך באישור המנהל לעסקה במקרקעין; (4) תמה התקופה הקבועה בתקנה 2, ייתן המנהל לבעלים אישור כי אין עוד צורך באישורו לעסקה במקרקעין וכי ניתן למחוק את ההערה מפנקסי המקרקעין; (5) בתקנה זו, "עסקה” – למעט משכנתה ועסקה בין בעלים לזוכה לפי תקנות אלה. (ב) לא היו זכויות החכירה לדורות בקרקע שהיא מקרקעי ישראל שתקנות אלה חלות עליה רשומות בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות סעיף 7 לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה לעניין רישום והעברת זכויות, בשינויים המחויבים. (ג) לבקשת בעל זכות בחלקה כאמור בסעיף קטן (א), רשם המקרקעין ימחק את ההערה שנרשמה לפי סעיף קטן (א), ובלבד שבעל הזכות המציא לרשם המקרקעין אישור מאת המנהל לכך שתמה תקופת ההעמדה לשכירות לפי תקנה 2. (ד) לבקשת בעל זכות כאמור בסעיף קטן (ב), רשות מקרקעי ישראל תאשר כי לא נדרשים עוד אישורים כאמור בסעיף 7 לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, ובלבד שבעל הזכות המציא לרשות מקרקעי ישראל אישור מאת המנהל לכך שתמה תקופת ההעמדה לשכירות לפי תקנה 2.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
16) הענקת זכויות חכירה במקרקעין לנכה צה"ל, לשם הפעלת תחנת דלק, לפי המלצת אגף השיקום במשרד הבטחון; (17) הענקת זכויות במקרקעין לבתי תפילה או למקוואות; הענקה כאמור תיעשה לפי מבחנים שוויוניים שתקבע הרשות המקומית שבתחומה נמצאים המקרקעין לפי צרכי התושבים, והיא טעונה אישור היועץ המשפטי של הרשות המקומית; (17א ) הענקת זכויות במקרקעין למוסד הפועל שלא למטרות רווח, אשר בידיו רשיון לפי סעיף 15(א)(3) לחוק שירותי הדת היהודיים [נוסח משולב], התשל"א-1971 ((להלן – רשיון), או שיש בידיו אישור מן השר לעניני דתות שבכוונתו ליתן לו רשיון בכפוף להענקת זכויות כאמור והכל לצורך פעילותו בהתאם לרשיון; (18) הענקת זכויות במקרקעין לבניה למגורים לנכה צה"ל קשה, לפי המלצת אגף השיקום במשרד הבטחון, ולאחר שהרשות המוסמכת באגף השיקום בדקה ואישרה זכאות למתן ההמלצה; (19) הענקת זכויות במקרקעין לבניה למגורים באזורים כפריים לתושבי אותו מקום וכן הענקת זכויות במקרקעין לבניה למגורים בישובי קו עימות, לתושבי אותו מקום אשר יתחיבו לגור במקום בפועל, חמש שנים נוספות לפחות; לענין זה, "ישוב קו עימות" – ישוב הנמצא בקו קדמי במרחק של עשרה ק"מ או פחות מקו הגבול הבין-לאומי עם סוריה או עם לבנון; (20) הענקת זכויות בניה למגורים לבדואים בישובי הבדואים; (21) הענקת זכויות במקרקעין כנגד ויתור על זכויות במקרקעין; (22) הענקת זכויות במקרקעין שלגביהם נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 27. המלצה על שירותים נוספים
27. מתווך במקרקעין אשר סבור שיש צורך במתן שירות על ידי בעל מקצוע אחר, בנוגע למאפיין מהותי של עסקת המקרקעין או של הנכס, יעדכן את הלקוח בצורך זה, כדי שהלקוח יוכל להזמין בעל מקצוע אחר כנדרש, על פי שיקול דעתו.
כל הזכויות שמורות ©