כל הזכויות שמורות ©
שוק הנדל"ן ברמת גן מתאפיין בדינמיות רבה ובהתפתחות מואצת בשנים האחרונות. התחדשות עירונית, פרויקטים של תמ"א 38, פינוי-בינוי ובנייה חדשה הפכו את העיר לאחד ממוקדי הפעילות הנדל"נית המשמעותיים במטרופולין תל אביב. כפועל יוצא, עורכי דין המתמחים בתחום המקרקעין בעיר ניצבים בפני אתגרים משפטיים ייחודיים ומורכבים.
במאמר זה נסקור את הפסיקה המרכזית בתחום המקרקעין ברמת גן, ננתח את הסוגיות המשפטיות העיקריות העולות מהתיקים, ונבחן את המאפיינים הייחודיים של עבודת עורכי דין בתחום זה בעיר.
מניתוח הפסיקה העדכנית בתחום המקרקעין ברמת גן עולות מספר סוגיות מרכזיות שעורכי דין בתחום נדרשים להתמודד עמן באופן תדיר.
סוגיות תכנון ובנייה מהוות נדבך מרכזי בעבודתם של עורכי דין למקרקעין ברמת גן. הפסיקה מדגישה את חשיבות הבדיקה המעמיקה של היבטים תכנוניים בעסקאות מקרקעין.
בפסק הדין תא (תל אביב) 26560-06-16 רייז-רשף השקעות בע"מ נגד אזורים בנין (1965) בע"מ (ניתן ב-22/04/2018), קבע בית המשפט:
"בית המשפט קבע כי מסמכים הנוגעים לעיריית רמת גן ולמדינת ישראל בנוגע להיתרי הבנייה הם רלוונטיים לבירור המחלוקת בדבר קיום התנאים המתלים."
פסק דין זה מדגיש את חשיבותם של מסמכי תכנון ובנייה בהליכים משפטיים ובעסקאות מקרקעין. עורכי דין נדרשים לבדוק לעומק את כל המסמכים הרלוונטיים ברשויות התכנון, ולא להסתפק במצגים של הצדדים לעסקה.
המשמעות המעשית היא שעל עורכי דין בתחום המקרקעין ברמת גן לבצע בדיקות מקיפות מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ועיריית רמת גן, לרבות בדיקת היתרי בנייה, תכניות מתאר ותנאים מתלים נדרשים.
חריגות בנייה מהוות סוגיה משמעותית בנוף הנדל"ני של רמת גן, במיוחד בבניינים ותיקים יותר. הפסיקה מדגישה את החשיבות של בדיקה מעמיקה של חריגות בנייה טרם ביצוע עסקאות.
בפסק הדין תא (תל אביב) 67077-09-16 סרגיי נמוב נגד חיים כהן (ניתן ב-22/03/2020), ציין בית המשפט:
"התובע אשר טוען כעת כנגד הנתבעים דווקא ערך בירורים בעיריית רמת גן, אם כי לדבריו רק ביחס לארנונה."
מקרה זה מדגיש את הסיכון בעריכת בדיקות חלקיות בלבד. בית המשפט רמז כי ראוי היה שהתובע יערוך בדיקות מקיפות יותר מול העירייה, לא רק בנושאי ארנונה אלא גם בנושאי תכנון ובנייה וחריגות אפשריות.
עורכי דין בתחום המקרקעין ברמת גן נדרשים לערוך בדיקות מקיפות לאיתור חריגות בנייה, ובמקרה הצורך לייעץ ללקוחותיהם כיצד להסדירן או כיצד להתמודד עמן במסגרת עסקת הרכישה.
עסקאות מקרקעין ברמת גן מתאפיינות במורכבות משפטית הנובעת מהיבטים קנייניים ותכנוניים כאחד. הפסיקה מדגישה את אחריותם המקצועית של עורכי הדין בליווי עסקאות אלו.
בפסק הדין תא (תל אביב) 30880-03-17 נועם בן שבת נגד שירה מושקוביץ (ניתן ב-18/03/2021), צוין:
"הנתבעת הודתה כי ייצגה כעורכת דין את התובעים ברכישת הדירה וכי הדירה נרשמה על שמם בלשכת רישום המקרקעין."
פסק דין זה מדגיש את המשימות הבסיסיות של עורך דין בעסקת מקרקעין – ייצוג הרוכשים ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. עם זאת, מהפסיקה המשלימה עולה כי אחריות עורך הדין חורגת מעבר לכך, וכוללת בדיקה מקיפה של היבטים נוספים הקשורים לנכס.
עורכי דין למקרקעין ברמת גן מתמודדים עם מורכבות משפטית ייחודית הנובעת ממאפייני העיר והתפתחותה. המורכבות באה לידי ביטוי במספר היבטים:
רמת גן עוברת בשנים האחרונות תהליכי התחדשות עירונית משמעותיים, הכוללים פרויקטים של תמ"א 38, פינוי-בינוי ובנייה חדשה. סוגיות אלו מחייבות את עורכי הדין להתמודד עם מערכת תכנונית מורכבת ועם מגוון רחב של תכניות מתאר ותכניות מפורטות.
הפסיקה מדגישה את חשיבות הבדיקה המעמיקה של היתרי בנייה ומסמכי רישוי. עורכי דין נדרשים לבדוק את קיומם של היתרי בנייה תקפים, את התאמתם למצב הבנייה בפועל, ואת הליכי הרישוי הנדרשים להסדרת חריגות.
אחד האתגרים הייחודיים ברמת גן הוא הטיפול בחריגות בנייה היסטוריות בבניינים ותיקים. עורכי דין נדרשים לזהות חריגות אלו, להעריך את משמעותן המשפטית, ולייעץ ללקוחותיהם כיצד להתמודד עמן במסגרת עסקאות מקרקעין.
עסקאות מקרקעין ברמת גן לעתים כוללות היבטים מורכבים כגון קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה, הסכמי שיתוף, ופרויקטים של התחדשות עירונית. עורכי דין נדרשים למומחיות ספציפית בתחומים אלו.
הפסיקה מדגישה את רמת האחריות המקצועית הגבוהה המוטלת על עורכי דין בתחום המקרקעין. מהתיקים המשפטיים עולה כי עורכי דין נדרשים להקפדה יתרה בתחומים הבאים:
על עורך הדין חלה חובה לבדוק את המצב התכנוני של הנכס, לרבות תכניות החלות עליו, זכויות בנייה, וייעודי קרקע. הפסיקה מדגישה כי לא ניתן להסתמך על מצגי הצדדים בלבד, ונדרשת בדיקה עצמאית מול רשויות התכנון.
עורך הדין נדרש לבדוק את קיומם של היתרי בנייה תקפים ואת התאמתם למצב הבנייה בפועל. בדיקה זו מחייבת עיון בתיק הבניין בעירייה והשוואה בין ההיתרים למצב הקיים בשטח.
אחריות עורך הדין כוללת וידוא של רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, בדיקת הערות אזהרה, עיקולים, משכנתאות, ושעבודים אחרים. הפסיקה מדגישה את חשיבות הרישום הנכון והמדויק של הזכויות.
על עורך הדין לאתר חריגות בנייה אפשריות ולהביאן לידיעת הלקוח, תוך מתן ייעוץ ביחס להשלכותיהן המשפטיות והכלכליות על העסקה. הפסיקה מציינת כי התעלמות מחריגות בנייה עלולה להוביל לתביעות רשלנות מקצועית.
מהפסיקה עולה כי על עורכי דין לבצע שורה של בדיקות מקדימות לפני השלמת עסקאות מקרקעין:
בדיקה מקיפה של רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, הכוללת:
בדיקה יסודית של היתרי הבנייה, הכוללת:
סקירה של התכניות הסטטוטוריות החלות על הנכס:
בדיקה של זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות:
לאור הפסיקה, עורכי דין נדרשים לתיעוד מדוקדק של הבדיקות והפעולות שביצעו:
תיעוד ושמירה של כל מסמכי העסקה, לרבות:
תיעוד מפורט של הבדיקות שנערכו במהלך העסקה:
שמירה של כל ההתכתבויות עם רשויות רלוונטיות:
תיעוד מפורט של הייעוץ שניתן ללקוח:
לאור המורכבות המשפטית והאחריות המקצועית הכבדה, חשוב לבחור עורך דין מקרקעין מנוסה ומקצועי. להלן מספר קריטריונים חשובים:
יש לבחור עורך דין בעל ניסיון ספציפי בתחום המקרקעין ברמת גן, המכיר את המאפיינים הייחודיים של העיר ואת מדיניות הרשויות המקומיות.
עורך דין מנוסה צריך להכיר היטב את הגורמים הרלוונטיים בעיריית רמת גן ובוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולהבין את נהלי העבודה מולם.
יש לבחור עורך דין בעל מומחיות בתחומים רלוונטיים כגון דיני תכנון ובנייה, דיני מיסוי מקרקעין, ופרויקטים של התחדשות עירונית.
חשוב לבחור עורך דין זמין ושירותי, המקדיש תשומת לב אישית לכל תיק ומעדכן את לקוחותיו באופן שוטף.
עורך דין מקצועי יציג מראש את מבנה שכר הטרחה ואת השירותים הכלולים בו, ויימנע מהפתעות בהמשך הדרך.
עורכי דין למקרקעין ברמת גן מתמודדים עם מורכבות משפטית ייחודית הנובעת ממאפייני העיר והתפתחותה המואצת. מהפסיקה העדכנית עולה כי רמת האחריות המקצועית המוטלת עליהם גבוהה במיוחד, וכוללת חובות נרחבות של בדיקה, תיעוד וייעוץ.
הסוגיות המרכזיות העולות מהפסיקה כוללות התמודדות עם היבטי תכנון ובנייה, טיפול בחריגות בנייה והסדרתן, וליווי עסקאות מקרקעין מורכבות. עורכי דין בתחום נדרשים למומחיות ייחודית המשלבת הבנה מעמיקה של דיני מקרקעין, היכרות עם מאפייני העיר והתפתחותה, ידע נרחב בתחום התכנון והבנייה, ויכולת התמודדות עם סוגיות משפטיות מורכבות.
לקוחות המבקשים לבחור עורך דין מקרקעין ברמת גן צריכים לשים דגש על ניסיון מוכח, היכרות עם הרשויות המקומיות, מומחיות בתחומים רלוונטיים, זמינות ושירותיות, ושקיפות בנושא שכר טרחה.
לסיכום, עורכי דין למקרקעין ברמת גן ממלאים תפקיד קריטי בהבטחת ביטחונם המשפטי של לקוחותיהם. הם נדרשים לרמת מקצועיות גבוהה, להקפדה על בדיקות מקיפות, ולראייה כוללת של ההיבטים המשפטיים, התכנוניים והקנייניים של עסקאות מקרקעין.
ת"א (תל אביב) 26560-06-16- רייז- רשף השקעות בע"מ נגד אזורים בנין (1965) בעמ
שמות השופטים: עידית ברקוביץ
ד. כלל ההחלטות שניתנו ע"י בתי המשפט במסגרת התיקים שהתנהלו ו/או מתנהלים כנגד הנתבעת בעניין הפרויקט. ה. כלל התכתבויות הנתבעת עם עיריית רמת גן ביחס למקרקעין נשוא התובענה (להלן: "המקרקעין"), החל ממועד רכישת המקרקעין ע"י הנתבעת ועד היום. ו. כלל התכתבויות עיריית רמת גן עם הנתבעת ביחס למקרקעין, החל ממועד רכישת המקרקעין ע"י הנתבעת ועד היום. ז. כלל התכתבויות הנתבעת עם עיריית רמת גן אשר עניינן כל אחת ואחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת ביחס למקרקעין. ח. כלל התכתבויות עיריית רמת גן עם הנתבעת אשר עניינן כל אחת ואחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת ביחס למקרקעין. ט. כלל פרוטוקולי פגישות ו/או סיכומי דיון שנערכו בין הנתבעת ועיריית רמת גן. 3 י. כלל התכתבויות הנתבעת עם מדינת ישראל אשר עניינן כל אחת ואחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת ביחס למקרקעין. יא. כלל התכתבויות מדינת ישראל עם הנתבעת אשר עניינן כל אחת ואחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת ביחס למקרקעין. יב. כלל פרוטוקולי פגישות ו/או סיכומי דיון שנערכו בין הנתבעת ומדינת ישראל. יג. כלל התכתבויות הנתבעת עם הבנק אשר עניינן קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. יד. כלל התכתבויות הבנק עם הנתבעת אשר עניינן קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. טו. כלל דו"חות אפס שהוכנו והוגשו ע"י הנתבעת לבנק לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. טז. כלל פרוטוקולי פגישות ו/או סיכומי דיון שנערכו בין הנתבעת עם הבנק לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. התובעת מציינת כי מטרת ההליכים המקדמיים היא להגביר את הגילוי והשקיפות בניהול ההליך בין בעלי הדין. לטענת התובעת מדובר במסמכים שהינם רלבנטיים למחלוקת. בבסיס הודעת הביטול ששלחה הנתבעת עמדה הטענה כי לא התקיימו התנאים המתלים בהסכמים.
החלטה |21/04/2018 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל אביב) 26560-06-16- רייז- רשף השקעות בע"מ נגד אזורים בנין (1965) בעמ
שמות השופטים: עידית ברקוביץ
הנתבעת מתנגדת לדרישה זו בטענה שהיא כללית ומכבידה, ומצהירה כי "לנתבעת אין כל התנגדות שהתובעת תפנה בבקשה מתאימה לבית המשפט, להתיר לה גישה מלאה לכל התביעות שהתנהלו והמתנהלות בפני בית המשפט" (סעיף 22 לתשובת הנתבעת). בהינתן כי הנתבעת צרפה פסק דין שניתן בתביעה אחרת הנוגעת לפרויקט, אזי עליה להמציא כל פסק דין נוסף שיינתן בקשר לפרויקט. 8 באשר ליתר המסמכים בתיקים האחרים הקשורים לפרויקט- לא שוכנעתי ברלוואנטיות של מסמכים אלה, מה עוד שהדרישה להמצאתם הינה גורפת ומכבידה, ועומדת בפני התובעת אפשרות להשיגם בדרך חלופית (באמצעות בקשה לעיון בתיקים, בהתאם לתקנות). מעבר לכך, מדובר במסמכים הנוגעים לאחרים, שאינם צד להליך, ואין הצדקה לפגוע בפרטיותם בלא קבלת עמדתם. פתוחה הדרך בפני התובעת לפנות בבקשות לעיון בתיקי התביעות המקבילות הנוגעות לפרויקט, בהתאם לתקנות בתי המשפט ובתי הדין לעבודה (עיון בתיקים), תשס"ג-2003. נרשמה הצהרת הנתבעת כי לא תתנגד לבקשות עיון בתביעות האלה, ככל שהתובעת תעתור לכך. הדרישה נדחית, בכפוף לאמור לעיל. 11. באשר למסמכים הנוגעים לעיריית רמת גן ביחס לפרויקט ולמקרקעין (סעיפים ה-ט) – התובעת מבקשת את כלל ההתכתבויות בין הנתבעת לבין עיריית רמת גן ביחס למקרקעין ולפרויקט, לרבות מסמכים הנוגעים לכל אחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת, ופרוטוקולי פגישות ו/או סיכומי דיון שנערכו בין הנתבעת ועיריית רמת גן. בהינתן כי המחלוקת בין הצדדים נסובה בעיקר סביב שאלת קיומם של התנאים המתלים, אשר אחד מהם הוא קבלת היתר בניה, נראה כי מסמכים אלה אכן רלוונטיים לבירור המחלוקות, ועל הנתבעת להמציאם לתובעת, ככל שלא עשתה כן. דרישה זו מתקבלת. 12. באשר למסמכים הנוגעים למדינת ישראל ביחס לפרויקט ולמקרקעין (סעיפים י-יב) – התובעת מבקשת את כלל ההתכתבויות בין הנתבעת לבין מדינת ישראל אשר עניינן כל אחת ואחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת ביחס למקרקעין, לרבות פרוטוקולי פגישות ו/או סיכומי דיון שנערכו בין הנתבעת ומדינת ישראל.
החלטה |21/04/2018 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל אביב) 67077-09-16- סרגיי נמוב נגד חיים כהן
שמות השופטים: אביים ברקאי
הנכס נרשם בלשכת רשם המקרקעין על שמה של המוכרת, ודבר ברישומי הלשכה כמו גם ברישום הבית המשותף אינו מלמד על הרשום בתיק הבניין. התובע אשר טוען כעת כנגד הנתבעים דווקא ערך בירורים בעיריית רמת גן, אם כי לדבריו רק ביחס לארנונה; בנוסף – התובע פנה לייצוג משפטי עוד טרם חתימת ההסכם ולטענתו כשקיבל פרטים מהנתבע 2. לאחר כל אלה ולאחר שהצד השלישי, עוה"ד של התובע, ציין שהפנה את התובע לערוך בדיקות בעירייה – הוגשה התביעה דווקא כנגד המתווכים ורק כנגדם. (ד) עוד ייאמר שהכרעה המחייבת את הנתבעים, עלולה להתפרש כהטלת חובה על כל מתווך לבדוק עוד טרם עסקה היתרי בניה, תיקי בנין ומצב תכנוני של נכסים – הגם שאלה רשומים במרשמי המקרקעין. זאת כבר בשלב הצגת הנכסים וחלף בדיקת צדדים להסכם ועורכי דינם. לכל אלה אתייחס בפסקאות הבאות. 10. הנימוקים לדחיית התביעה השאלות העומדת לדיון היא האם התובע אכן הוטעה על ידי הנתבעים; וכן האם לנתבעים הייתה חובת בדיקה תכנונית עבור התובע, כלומר – חובה לבדוק האם הרישום בספרי רשם המקרקעין שגוי ואינו תואם לספר הבניין שבוועדת התכנון והבניה, שלצורך הנוחות תכונה "הרשות המקומית" או "העירייה". גם לשאלות אלה תינתן תשובה בהמשך, אך כבר מיד ייאמר ששתי שאלות אלה מתאיינות לאחר שמתברר שהתובע הבהיר שערך בדיקות בעירייה. מנגד טען ששכר עורכי דין לערוך את כל הבדיקות. וכבטענות מטוטלת טען שוב מנגד, כלפי עורכי דינו, שערך את הבדיקות הנדרשות. לעניין זה יובאו הדברים הבאים: 10.1. נימוק ראשון לדחיית התביעה – התובע הופנה לערוך בדיקות ואף טען שאלה נערכו (א) אל מול טענות התובע לפיהן הסתמך על המתווכים חשוב להדגיש שהתובע ערך בעצמו בדיקות בעיריית רמת גן.
פסק דין |21/03/2020 |שלום – תל אביב
ת"א (תל אביב) 30880-03-17- נועם בן שבת נגד שירה מושקוביץ
שמות השופטים: אילן דפדי
בנוסף, טענו כי לנוכח עליית מחירי דירות 4 חדרים (אותה התכוונו לרכוש) ממועד הרכישה ועד היום, נגרם להם הפסד בסך של 200,000 . סכום התביעה הכולל הועמד על סך של 1,031,808 . טענות הנתבעת הרלוונטיות בתמצית 3 7. הנתבעת הודתה כי ייצגה כעורכת דין את התובעים ברכישת הדירה וכי הדירה נרשמה על שמם בלשכת רישום המקרקעין. היא הפנתה לסעיף 28 להסכם המכר בו אישרו הצדדים כי הוצע להם לבדוק את זכויות הבנייה וההיבטים התכנוניים על ידי מומחים מטעמם וכי הובהר להם שעורכי הדין המטפלים בעסקה לא בדקו את התכניות החלות על הדירה או כל מסמך אחר לרבות תיק הבניין או היתר הבנייה של הבניין ושל הדירה ועל כן הם מוותרים על כל טענה כלפיהם בכל הקשור לכך. לדבריה, כאשר נכתב בהסכם "מומחים מטעמם" הכוונה הייתה לאדריכלים, מהנדסים ושמאים. לטענתה, סעיף זה שומט את הבסיס לעילת התביעה נגדה. היא הסבירה כי בגין הדירה התובעים קיבלו משכנתא והונפק אישור עירייה. בנוסף, הדירה נמכרה מספר פעמים לפני ההסכם והעברות הזכויות בה בוצעו ללא תקלות. עת ביקשו התובעים למכור את הדירה, היא הזמינה עבורם את תיק הבניין מהעירייה והסבירה להם את הנדרש בכל הקשור למצב היתר הבנייה ופיצול הדירה. עם זאת, עמדה על כך שניתן היה להכשיר את הדירה על ידי קבלת היתר מעיריית רמת גן וכך ניתן לעשות גם היום. לדבריה, היא ייצגה את התובעים נאמנה, דאגה לשמור על זכויותיהם ועמדה על כך שהמוכרים יצהירו שאין חריגות בנייה או מומים נסתרים. ההצהרות בחוזה המכר ניתנו על ידי המוכרים, נתבעים 2 ו-3,ולכן את הטענות יש להפנות כלפיהם או כלפי עורך דינם.
פסק דין |17/03/2021 |שלום – תל אביב
ע"א 2525-92- גבי וקרני ראוכברגר נגד 1. עיריית רמת גן
שמות השופטים: מ שמגר,א גולדברג,מ חשין
עוד נטען, כי על פי חוזי החכירה שנחתמו עם המערערים ועם שאר החוכרים, השאירה עיריית רמת-גן בידיה את שיקול הדעת המוחלט בדבר התרת ביצוע שינויים ותוספות בדירות, ולכן אין לשאר הדיירים אפשרות להתנגד להרחבת דירתם של המערערים על חשבון חצר הבית. 3. בית משפט קמא דחה את תביעתם של המערערים. עיקר טעמו לכך היה, שלא נתקיימה דרישת הכתב כמצוות סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969- (להלן: "חוק המקרקעין") במערכת היחסים שבין המערערים ועיריית רמת-גן. עמדת הערכאה הראשונה היתה, כי "לכאורה זכאית העירייה להחכיר קטעים מתוך שטח החצר כפי שעותרים המבקשים בתובענה זו (המערערים – מ. ש. ) (כל עוד החכרה שכזו איננה סותרת זכויות של אחרים)". תביעת המערערים היא לרישום זכויות חכירה על שמם בחלק מן הרכוש המשותף. זו תביעה להקניית זכות במקרקעין, ועל כן טעונה מסמך בכתב על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין. מסקנת בית משפט קמא היתה, כי "אין בחזקת המבקשים מסמך הקובע חד משמעית את זכותם לחכור שטח נוסף". בית המשפט נתן דעתו לשני מסמכים: ראשית, היתר הבנייה: אשר לכך סברה הערכאה הראשונה, כי אינו יכול להוות מסמך בכתב להוכחת עיסקה במקרקעין. היתר הבנייה אינו מכיל את הפרטים הנחוצים להתקשרות על פי דרישות הפסיקה, וכן – וזה העיקר – המדובר במסמך שאיננו מסמך התקשרות חוזי ולא יועד לכך: "זהו מסמך המובא בפני רשויות התכנון כדי לקבל את ההיתר, כולו או מקצתו. אין מסמך זה רומז ולו גם בעקיפין על כוונה ליצור יחסים חוזיים, הן במישור גמירת הדעת והן במישור המסויימות". עמדת עיריית רמת-גן היתה ועודנה, כי אכן אישרה את הבקשה להיתר בנייה כבעלת המקרקעין, ואולם היא אינה נוקטת עמדה בסכסוך הקנייני שבין החוכרים.
פסק דין |01/12/1993 |בית המשפט העליון
ע"א 1258/14- מ. מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ נגד עירית רמת גן
שמות השופטים: א חיות,י דנציגר,ד ברק ארז
הכלכלית לפיתוח רמת-גן בע"מ 3. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת"א 1025/04 שניתן ביום 6.1.2014 על ידי כב' השופטת ע' ברון תאריך הישיבה: י"ב בתמוז התשע"א ( 29.6.2015 ) בשם המערערת: עו"ד יוסף בנקל; עו"ד שמואל גלינקא; עו"ד אלי כהן בשם המשיבות: עו"ד שמיר יח יאל; עו"ד יפתח הלינג פסק-דין השופטת א' חיות: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת ע' ברון) בת"א 1025/04 מיום 6.1.2014 בו התקבלה תביעת המשיבות 1 ו- 2 (להלן: העירייה ו- החברה הכלכלית, בהתאמה) להורות למערערת (להלן: מגן) לשלם לעירייה תמורה עבור הג דלת זכויות הבנייה במגרש שמכרו לה וזאת על פי הסכם שנחתם ביניהן, ונדחתה ברובה תביעה שכנגד שהגישה מגן נגד המשיבות לפיצוי בגין הפרות של ההסכם האמור. 2 רקע 1. בשנת 1996 פרסמו העירייה והחברה הכלכלית מכרז למכירת זכויות העירייה בחלקת קרקע המצויה בחלקה המזרחי של העיר רמת גן (להלן: המגרש). מגן זכתה במכרז ובשנת 1997 התקשרה עם העירייה והחברה הכלכלית בהסכם לרכישת זכויותיה של העירייה במגרש תמורת 25,000,000 ש"ח (להלן: הסכם המכר או ההסכם). בעת החתימה על הסכם המכר חלה על המגרש תכנית בנין עיר רג/במ/823/9, ואולם מאחר שהצדדים צפו שזמן לא רב לאחר החתימה על ההסכם תאושר תכנית בנין עיר חדשה אשר תגדיל באופן משמעותי את זכויות הבנייה במגרש הוסכם ביניהם כי מגן תשלם לעירייה תמורה נוספת "בגין מלוא ההשבחה בערך הקרקע עקב אישור התכנית החדשה וזאת 60 ימים מהיום בו התכנית החדשה אושרה למתן תוקף" (סעיף 14.1 להסכם המכר שהוגש כמוצג מע/4; להלן: התמורה הנוספת).
פסק דין |02/09/2015 |בית המשפט העליון
ע"א 467/14- שרה דול שטינברג נגד חברת לילינבלום 13 בעמ
שמות השופטים: י דנציגר,ד ברק ארז,מ מזוז
ד חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח רחובות, פסקה 14 ( 6.12.2006 ) (להלן: עניין רארד)). חשיבותן הרבה של זכויות הבנייה, מחד גיסא, והעדרה של הסדרה משפטית כוללת ביחס אליהן, מאידך גיסא, הנביעה במהלך השנים שאלות רבות הן באשר לשאלת מעמדן המשפטי של זכויות הבנייה והן באשר להיבטים המעשיים הנובעים ממנו. 18. במהלך השנים חלו שינויים בהתייחסות לאופיין ולמעמדן של זכויות בנייה בפסיקתו של בית משפט זה, ודומה כי בית המשפט טרם הכריע באופן כולל בשאלת מעמדן וסיווגן (ראו: עניין שטרייכר, בעמ' 462, 467-465; עניין רארד, בפסקה 15, וההפניות שם; עניין ברכה, בפסקאות 26 ו-33, וההפניות שם; עניין קאופמן, בפסקה 9; ע"א 36/11 חברת דואר ישראל בע"מ נ' חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ ( 3.9.2015 ), פסקאות 30/29 (להלן: עניין דואר ישראל)). באופן כללי ניתן לומר כי זכויות בנייה מבטאות את היקף וסוג הבנייה המותר במקרקעין לפי התוכניות הרלוונטיות החלות עליהם (ראו: ע"א 151/87 ש. ארצי, חברה להשקעות בע"מ נ' רחמני, פ"ד מג(3) 489, 503 (1989) (להלן: עניין ארצי)). זכויות בנייה מוענקות על-ידי מוסדות התכנון על בסיס בחינת מכלול של שיקולים רלבנטיים, וביניהם תנאים סביבתיים, צרכי הציבור במקום ועוד. הן נמצאות בתווך שבין דיני המקרקעין לדיני התכנון והבנייה מצד אחד זכויות הבנייה נובעות מזכויות הבעלות בקרקע ומן הצד השני זכויות הבנייה תלויות בהליכים תכנוניים ומשתנות בהתאם אליהם. היקפן של זכויות הבנייה בקרקע הוא ממאפייניה המרכזיים ואף משפיע באופן קריטי על שוויה (ראו: עניין לוסטיג, בעמ' 527; עניין רארד, בפסקה 14; עניין ברכה, בפסקאות 26/25; עניין קאופמן, בפסקה 9).
פסק דין |08/09/2015 |בית המשפט העליון
עע"מ 3411/19- חברת בית חלקה 39 בגוש 6204 בע"מ נגד ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן
שמות השופטים: י עמית,ג קרא,א שטיין
רמת גן 2. עיריית רמת גן ערעור על פסק דינו של בית המשפט העניינים מינהליים תל אביב בתיק עתמ 010962-09-16 שניתן ביום 04.04.2019 על ידי כבוד השופטת י' שטופמן בשם המערערת: עו"ד איל ד' מאמו בשם המשיבות: עו"ד אירה יעקב סולוביציק פסק-דין השופט י' עמית: 1. ושוב אנו נדרשים לדון בטענות להימשכות בלתי סבירה של הליכי הפקעת מקרקעין ואי-ביצוע פעולות מתאימות למימושה. עתירה שהגישה המערערת בעניין זה נדחתה בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו מתאריך 04.04.2019 (עת"מ 10962-09-16; השופטת העמיתה י' שטופמן), ומכאן הערעור שלפנינו. רקע וטענות הצדדים 2. המקרקעין שבמוקד הערעור ממוקמים ברחוב הצלע ברמת גן, ידועים כחלקה 39 בגוש 6204, בשטח רשום של 2,181 מ"ר ומצויים בבעלותה של המערערת במשך שנים רבות (להלן: החלקה). 3. בשנת 1964 פורסמה למתן תוקף תכנית רג/182, שקבעה את ייעוד החלקה לתעשייה (עוד קודם לכן, היו בתוקף תכניות מנדטוריות אשר ייעדו אף הן את החלקה למטרות דומות). לאחר הליכי אישור שנמשכו מספר שנים, פורסמה בשנת 1980 למתן תוקף תכנית רג/613/א (להלן: תכנית 613) שמטרתה "שינוי ביעודה של קרקע בחלק משטח התכנית תוך הפקעות לשטחים לצרכי ציבור". על-פי תכנית 613, שונה ייעוד קטע מסוים מהחלקה לייעודים ציבוריים בהיקף של 471 מ"ר (25 מ"ר בייעוד דרך חדשה; 391 מ"ר בייעוד בניין ציבורי; 55 מ"ר בייעוד שטח ציבורי פתוח; חטיבת מקרקעין זו תכונה להלן: המקרקעין). מימוש המטרה הציבורית האמורה בתכנית 613, אשר ממשיכה להיות התכנית התקפה באזור, והניסיונות שנעשו במרוצת השנים להחליפה בתכנית אחרת (ביחס לחלקה וחלקות אחרות בסמוך), ניצבים במוקד ערעור זה.
פסק דין |18/10/2021 |בית המשפט העליון
מ"ח 6033/11- דינו כהן ואח נגד מדינת ישראל
שמות השופטים: ע ארבל
לפניי בקשה לעריכת משפט חוזר לפי סעיף 31(א) לחוק בתי המשפט , התשמ"ד-1984 (להלן: חוק בתי המשפט). בית-המשפט לעניינים מקומיים ברמת גן הרשיע את המבקשים, לפי הודאתם, בעבירת ביצוע עבודות ללא היתר לפי סעיף 204(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה). על פי הסדר הטיעון שהושג עם המבקשים, הושתו עליהם קנסות בגובה מצטבר של 3,000 והוצא צו הריסה דחוי לשישה חודשים שיבוצע בידי המבקשים באם לא ימציאו היתר בנייה מתאים. השתלשלות ההליכים 1. המבקשים, בעלי נכס מקרקעין ברמת גן, הואשמו בבניית גדר ללא היתר מחוץ לגבול נחלתם ועל חשבון השטח הציבורי הסמוך תוך הצרת המדרכה. תחילה, כפרו המבקשים באישומים וטענו שהגדר הייתה קיימת כעשר שנים לפני תחילת ההליכים ונבנתה כדין. עוד טענו לאכיפה בררנית ולהתנכלות מצד שכנתם אשר ניצלה שיפוץ קוסמטי בלבד של הגדר הקיימת על מנת להתלונן על הרחבת הגדר. בזמן התנהלות ההליך פנו המבקשים בבקשה לקבלת היתר זמני לגדר והעירייה דחתה את בקשתם. 2. משנדחתה בקשתם להיתר זמני, הגיעו המבקשים להסדר עם התביעה וביקשו לחזור בהם מכפירתם ולהודות באשמה. בית-המשפט קיבל הודאתם, הרשיעם בביצוע עבודות ללא היתר, השית עליהם קנסות והורה על צו הריסה דחוי לשישה חודשים למבנה נשוא כתב האישום אלא אם יקבלו המבקשים היתר כדין. באם לא יקבלו המבקשים את ההיתר בפרק זמן זה, נגזר עליהם להרוס בעצמם את המבנה. יוער כי המבקשים לא היו מיוצגים אותה עת. 3. בעקבות הכרעת הדין שניתנה בתאריך 13.4.00 , פנו המבקשים שוב לקבלת היתר בנייה לגדר ובקשתם נדחתה פעם נוספת.
החלטה |10/03/2012 |בית המשפט העליון
ת"א (תל אביב) 8991-10-15- כוכבה יוסף 2.ציפורה משולם 3.שלומית זיו 4.יגל בנימין 5.מלכה וטשטיין 6.אסף נתנזון 7.עליזה נתנזון 8.סמדר רז 9.אורי רז 10.יוחאי ברנזון 11.שושנה ברנזון כולם עי נגד די סי אס חיזוק מבנים בעמ
שמות השופטים: עידית ברקוביץ
בית המשפט דחה את טענות הנתבעת להארכת התוקף ולא קיבל עמדתה כי העיכוב נמנע כתוצאה מהתנהלות העירייה. נקבע כי עירית רמת גן והועדה המקומית הן שתי ישויות משפטיות שונות ומחדל של האחת – באם יתקיים – לא מקים עילה כנגד האחרת. ערעור על החלטה זו נדחה בבית המשפט העליון. עד כאן גרסת הנתבעים. 12 42. סקירת טענות הנתבעים מעלה, כי הם מטילים על התובעים את האחריות לעיכוב בקבלת היתר הבניה, כשלטענתם התובעים יצרו בפניהם מצג שווא מטעה, ולא גילו שתי עובדות: האחת- העובדה כי הבעלות במקרקעין עליהם בנוי הבניין היא של עיריית רמת גן, כך שהתובעים אינם בעלים של הדירות אלא חוכרים. השניה- העובדה כי על החלקה הרלוונטית בנוי, בנוסף לבניין של התובעים, בניין נוסף (רוטנברג 85). שני הבניינים הבנויים על החלקה נרשמו כבית משותף מורכב והדיירים נרשמו כחוכרים, כל אחד בתת חלקה המייצגת את הדירה שאותה הוא חכר. 43. אין בידי לקבל את ניסיון הנתבעים לטעון למצגי שווא שווא מטעם התובעים ולהטיל על האחרונים את האחריות לעיכוב בקבלת היתר הבנייה (אשר לא ניתן עד היום). 44. בהינתן כי הנסח (ת/1 וכן נספח ד לתצהיר התובעים) משקף הן את זהות הבעלים והן את העובדה כי החלקה כוללת 32 תת חלקות, היה על הנתבעים לדעת בבירור, עוד קודם לחתימת הסכם החיזוק, כי הבעלות במקרקעין שעליהם בנוי הבניין היא של עירית רמת גן וכי מדובר בחלקה הכוללת שני בניינים. 45. סעיף 10 להסכם החיזוק כולל את הצהרת החברה לעניין בדיקת הנכס. מפאת חשיבות העניין, יצוטט הסעיף במלואו: "לפני חתימתו על הסכם זה, ראתה את המקרקעין שעילה מוקם הבניין הקיים וכן כי בדקה את זכויות הדיירים במקרקעין, בדקה את המסמכים המעידים על זכויות בעלי הדירות במקרקעין, בדקה את מצבו של הבניין ברשויות התכנון וכן את תוכניות התב"ע והוראותיהן, בד
פסק דין |21/08/2021 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל אביב) 58088-01-14- לבנת סומך נגד רחל באבא
שמות השופטים: אילן דפדי
בחודשים האחרונים התגלעה מחלוקת בין התובעים לבין הנתבעת 1 ובנה אשר נסובה בעיקר על אופן השימוש בקרקע שבקדמת הבניין. המחלוקת החלה בהגשת בקשה להיתר בנייה לעיריית רמת גן על ידי נתבעת 1 ובהתנגדות לבקשה אשר הוגשה על ידי התובעים והביאה למחול שדים שסופו בהגשת התביעה. לטענתם, למיטב ידיעתם, בין הצדדים לא היה כל הסכם שיתוף. הנתבעים לא חתמו על הסכם שיתוף מעין זה וכאשר הם רכשו את דירתם לא צורף להסכם הרכישה כל הסכם שיתוף. במסגרת הסכם הרכישה גם לא הוזכר קיומו של הסכם שיתוף. משכך הם פני הדברים, יש לדחות על הסף את טענת התובעים כי קיים הסכם שיתוף המחייב את הנתבעים כולם וכי יש להם זכויות חזקה בחניה. בד בבד יש לדחות את הסעדים החלופיים. במשך השנים, אכן נוצר נוהג בין השכנים באשר לאופן השימוש בבניין על חלקיו המשותפים. יחד עם זאת, נוהג זה מעולם לא גובש באופן מסודר בין הצדדים ומעולם לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, במוסדות התכנון או בעיריית רמת גן. 9 32. המשטח המרוצף בקדמת הבניין מעולם לא שימש לחניה. אם אכן הייתה חניה, היו התובעים מצרפים ראיות לכך לרבות תמונות ותצהירי מוכרים. 33. אשר לבקשה שהגישה הנתבעת 1 לעיריית רמת גן לתיקון היתר בנייה, הפרשנות שנותנים התובעים לסיבת הבקשה מוכחשת מחוסר ידיעה. הנתבעים לא חתמו על הבקשה ומאידך גם לא התנגדו לה. אם היה יסוד לטענה בדבר קיומו של הסכם שיתוף, ניתן היה להניח כי הצדדים או קודמיהם היו פועלים לשם מתן תוקף מחייב להסכם. העובדה שבעלי הזכויות לא פעלו משך עשרות שנים וההסכם לא נרשם אצל רשם המקרקעין מעידה כי לא קיים הסכם כאמור. מכל מקום, על מנת שבית המשפט יעניק להסכם השיתוף תוקף, יש לקבל את אישור המפקח על רישום המקרקעין כי החלוקה תואמת את הוראות התכנון והבנייה.
פסק דין |06/09/2017 |שלום – תל אביב
ת"א (תל אביב) 29933-06-20- פרויקט אורנים בע"מ נגד ' המנחיל קומפ בע"מ ו-59 נוספים
שמות השופטים: כרמלה האפט
תכנית עיריית רמת השרון (להלן: "העירייה", "תכנית העירייה" או "התכנית"-בהתאמה) לפיתוח המקרקעין קודמה בתקופה האחרונה, אושרה להפקדה, וממשיכה להתקדם בכל רגע נתון. הליכי פיתוח המקרקעין אינם לוטים בערפל. 18. משך, יש לדחות את התביעה, ולחלופין לעכב את הפירוק לצורך מיצוי הליכי הפקדת התכנית בוועדה לתכנון ובניה. 19. יש להחיל בענייננו שיקולי מדיניות הנוגעים למלחמה הנוכחית, ולשוק הנדל"ן הקורס, אשר בעטיין מכירת המקרקעין במסגרת הליך פירוק שיתוף כעת, תהא במחיר נמוך מאוד. 20. תכלית מהלכי התובעים היא השתלטות על המקרקעין במחיר נמוך כעת, בעיתוי זמנים סמוך לפני אישור התוכנית היזומה על ידי הוועדה המקומית, ומכירתם לאחר אישור התכנית במחיר גבוה משמעותית. מדובר בתכלית שאיננה מצדיקה את הפירוק. 21. חל הכרח כי התכנון יעשה בידי מוסדות התכנון, שהנם גופים סטטוטוריים נטולי אינטרס אישי ובכוחם להביא לאיזון ראוי צודק ונכון בין זכויות הצדדים לבין צרכי הכלל ולהשלים הפקדת תכנית מיטבית. ישנן ראיות המצביעות על כך שגם התובעים סבורים כי תכנית העירייה היא תכנית טובה. 22. טענות התובעים כאילו הנתבעים לא משתפים פעולה לקידום תכנית אותה מבקשים התובעים לקדם-אינן נכונות ולא גובו בראיות; התובעים לא עשו דבר, והנתבעים מעוניינים בקידום פיתוח המקרקעין. 23. התמחרות ומכירת המקרקעין לכל המרבה במחיר, במסגרת הליך של פירוק שיתוף, יניבו רווחים נמוכים לעומת הפוטנציאל הטמון במקרקעין לאחר אישור התכנית. 24. ראיות שהוגשו מלמדות על מחויבותה המלאה של העירייה ושל הוועדה המקומית לתכנון ולבניה להשלמת התכנית, להפקדתה ולאישורה. ההליך התכנוני קורם עור וגידים לאחר שנים רבות של המתנה.
פסק דין |06/05/2024 |שלום – תל אביב
ת"א (תל אביב) 33279-12-10- דניאל ביטון נגד שערי רמת השרון בעמ
שמות השופטים: אבי זמיר
ד הנתבעים 1. שערי רמת השרון בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד רן יגנס ודרור ענתבי 2. עיריית רמת השרון 3. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמתהשרון ע"י ב"כ עוה"ד יעקב מ. בויאר ויהונתן אהרוני פסק דין מבוא 1. לפניי תביעה נזיקית, שבמסגרתה דורשים התובעים, בעלי הזכויות בבית פרטי ברמת השרון, פיצויים מהנתבעים בעקבות חריגות בניה ונזקים שנגרמו להם לטענתם במהלך בניית פרויקט מגורים, בעיקר מגדל מגורים בן 12 קומות, בסמוך לביתם. בפתח הדברים אעיר כי הגם שהצדדים (ובמיוחד התובעים) הרחיבו את היריעה בכתבי טענותיהם, בתצהיריהם ובעדויותיהם, לעיתים תוך ערבוב ובלבול מושגים ועילות, ראיתי לנכון להתמקד אך ורק בנקודות המחלוקת הרלוונטיות. במידה ולא אדון בטענה זו או אחרת, משמע שלא מצאתי צורך להידרש לה. 2 תמצית העובדות הרלוונטיות 2. התובעים הם הבעלים של בית פרטי ברחוב כצנלסון 18 ברמת השרון במקרקעין הידועים כחלקה 603 (חלק) וחלקה 601 (חלק) בגוש 6415 (להלן: "הבית"). התובעים טוענים כי ביתם היה מצוי באזור מגורים המיועד לבניה נמוכה צמודת קרקע, עד אשר בנתה הנתבעת 1 (להלן: "החברה"), באישור ופיקוח הנתבעות 2 – 3 (להלן: "העירייה"; "הוועדה המקומית" או "הוועדה", בהתאמה), מתחם מגורים הכולל 4 מגדלי מגורים בני 12 קומות כל-אחד (להלן: "המתחם" או "הפרויקט"). אחד מהבניינים גובל בביתם של התובעים (להלן: "הבניין"). לטענת התובעים, היתר הבניה הוצא בניגוד לתכנית בניין העיר (רש/605) שאושרה בשנת 1999 (להלן: "התב"ע" או "התכנית"), והבנייה בפועל בוצעה בניגוד להיתר הבניה, לתב"ע, להוראות הוועדה המחוזית לתכנון ובניה (להלן: "הוועדה המחוזית") ולחוקי התכנון והבניה.
פסק דין |09/11/2014 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל אביב) 63718-01-17- ניר שיתופי-אגודה ארצית שיתופית להתיישבות נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון
שמות השופטים: יהושע גייפמן
ב"כ הנתבעות הודיע בעמ' 14 לפרוטוקול שורות 24/25: "אנחנו מקבלים את טענת רשות מקרקעי ישראל שהחל מ- 8.3.10 יש לתובעת זכות חכירה, ואנחנו לא נטען בעניין זה". סעיף 9 לפקודת הקרקעות מורה, כי בעל זכות במקרקעין אשר הופקעו זכאי לתבוע פיצויי הפקעה. כל אחת מהזכויות הקנייניות המנויות בחוק המקרקעין, ובגדרן זכות חכירה, הינה בגדר זכות במקרקעין לעניין פיצויי הפקעה. ב"כ הנתבעות הודיע בעמ' 13 לפרוטוקול שורות 15/16: "נוכח עמדת רשות מקרקעי ישראל אנחנו חוזרים בנו מהטענה שאת פיצויי ההפקעה צריכה לשלם רשות מקרקעי ישראל", ובעמ' 16 לפרוטוקול שורה 19 הוצהר ע"י ב"כ הנתבעות: "התשלום של פיצויי ההפקעה ישולמו ביחד ולחוד ע"י הנתבעות 1-2". 3 3. על המקרקעין בנוי מבנה חד קומתי בשטח של 208.6 מ"ר, ועפ"י התב"ע הקיימת ניתן לבנות על המקרקעין מבנה ששטחו 989 מ"ר, ולנצל 105 זכויות בנייה. כ-751 מ"ר בנייה לא נוצלו עפ"י התב"ע התקפה. עפ"י עדות שמאי בית המשפט בעמ' 28 לפרוטוקול שורה 8, נוצלו רק 21 מזכויות הבנייה עפ"י התב"ע הקיימת. ייעוד המקרקעין עפ"י תכנית המתאר – בנייני ציבור. המקרקעין בשכונת מורשה ברמת השרון מאופיינים בבניית צמודי קרקע לצד מבני ציבור, ועפ"י האמור בעמ' 1 לחוות דעת שמאי בית המשפט: "האזור נחשב למבוקש למגורים בעיר". עפ"י חוזה החכירה בין רשות מקרקעי ישראל לבין התובעת מטרת החכירה: בית תרבות לשימוש החוכר. עובר להפקעה, הנתבעת 2 – עיריית רמת השרון, שכרה את המקרקעין מהתובעת, ונעשה בהם שימוש לתחנת הזנקה של מגן דוד אדום, ולמחסן חומרי ניקוי עבור קבלן של העירייה.
פסק דין |16/10/2021 |מחוזי – תל אביב
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008
סעיף: 1. הגדרות
1. בחוק זה – "בית משותף", "בעל דירה", "דירה", "רכוש משותף" – כהגדרתם בסעיף 52 לחוק המקרקעין; "החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים" – החלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים, שהתקבלה במוסד תכנון, לאחר שהתקיימו כל אלה או החלטה לפי סעיף 145(ב1) או 145א1 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), כי הבקשה להיתר עומדת בתנאים האמורים בסעיף 145(ב1) האמור: (1) מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות אחרות ולתכניות מופקדות, ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, ככל שנקבעו; (2) מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות והמתוכננות בסביבתה; (3) הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבנייה – מוסד התכנון החליט בהן; "היתר בניה" – היתר לפי חוק התכנון והבניה, או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים; "הרחבה" – הגדלה של שטח דירה קיימת; "חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; "חוק פינוי ובינוי" – חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006; "מפקח" – כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המקרקעין; "מתחם פינוי ובינוי" – כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016; "עסקה לפי תוכנית החיזוק" – כהגדרתה בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017; "עסקה ראשונה לפי תוכנית החיזוק" – עסקה לפי תוכנית החיזוק שנחתמה על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, שלא קדמה לה עסקה לפי תוכנית החיזוק בין אותו יזם ובין בעל דירה אחר באותו בית משותף; "תכנית החיזוק" – כל אחת מאלה: (1) תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), כפי שתהיה בתוקף מזמן לזמן; (2) תכנית שבין מטרותיה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שהוכנה לפי הוראות תכנית המיתאר הארצית האמורה בפסקה (1), הכוללת הוראות שמאפשרות מתן היתר מכוחה, לפי חוק התכנון והבנייה, בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר, למעט תכנית כאמור החלה במתחם פינוי ובינוי; (3) תכנית החלה על מבנה הטעון חיזוק, כהגדרתו בסעיף 70א לחוק התכנון והבנייה, שמתנה את מימושה בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בדרך של הריסה ובנייה מחדש או בדרך של חיזוק לפי תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה כהגדרתו בסעיף האמור, למעט תכנית כאמור החלה במתחם לפינוי ובינוי.
תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016
סעיף: 36. הסכמה והודעה לבעלי זכויות במקרקעין
הודיעה לגביה שהיא מהמקרים המפורטים להלן, כהודעת רשות מקרקעי ישראל שהיא אינה מתנגדת לבקשה להיתר: (א) בקשה להיתר לשינוי או לתוספת לדירת מגורים קיימת מהוונת בבנייה רוויה; לעניין זה, "בנייה רוויה"-בנייה למגורים של 2 קומות לפחות, שיש בה לא פחות מ-4 דירות-דירה אחת לפחות בכל קומה, הרשומות כבית משותף כהגדר תו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או ראויות להירשם כבית משותף לפי סעיף 142 לחוק האמור ; (ב) בקשה להיתר לגבי נכס מקרקעין שניתנה לגביו הודעה של רשות מקרקעי ישראל על כך שהוקנו זכויות הבעלות בו לפי סעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל; (ג) בקשה להיתר לגבי נכס מקרקעין שנרכשו לגביו, במסגרת הליך של מכ רז פומבי, מלוא זכויות הבנייה הקיימות וכן שולמה מלוא התמורה בעד אפשרויות תכנוניות עתידיות בנכס; בפסקה זו, "נכס מקרקעין"-כהגדרתו בסעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל; (7) אין בפסקאות (4) או (6) כדי לגרוע מזכותה של רשות מקרקעי ישראל לפי כל דין, לרבות הזכות לגבות תמורה בעד הבנייה או השימוש בקרקע. (ו) בתקנות אלה, "בעל זכות במקרקעין"-אחד מאלה: (1) במקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין ושאינם בית משותף כמשמעותו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ((להלן-בית משותף)-הבעל הרשום או חוכרו; (2) במקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין ושאינם בית משותף והם בבעלות משותפת או חכורים ל כמה חוכרים במשותף-בעל רשום או חוכר; (3) בבית משותף, כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף; (4) במקרקעין שאינם רשומים במרשם המקרקעין-מי שחייב עליהם בתשלום מס רכוש וקרן פיצויים לפי הרשום בפנקסים המנוהלים לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961, או מי שהיה חייב במס
חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה), התשע"א-2011
סעיף: 2. הגדרות ופרשנות
-כהגדרתו בתוספת השנייה לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959; "מבנה ציבור"-מבנה לשימושים ציבוריים לצורכי חינוך, תרבות, דת, רווחה ושירותים חברתיים, בריאות, ספורט, מקלט ומחסה ציבורי, תחנת משטרה ותחנה לכיבוי אש, וכן מבנה של המדינה, רשות שהוקמה על פי חוק, רשות מקומית או ועדה מקומית , המשמש כל אחת מאלה במילוי תפקידיה; "המועצה הארצית"-כמשמעותה בסעיף 2(א) לחוק התכנון; "מינהל התכנון"-מינהל התכנון במשרד הפנים; "מקרקעי ישראל"-כמשמעותם בחוק–יסוד: מקרקעי ישראל, למעט קרקע עירונית המוחכרת לדורות; לעניין זה, "חכירה לדורות"-לרבות התחייבות לחכירה לדורות שטרם נרשמה בפנקסי המקרקעין; "מתחם פינוי ובינוי"-מתחם פינוי ובינוי כמשמעותו בסעיף 33א לחוק התכנון מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי כהגדרתו בסעיף 49יט לחוק מיסוי מקרקעין, או מתחם שהוועדה כהגדרתה בסעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין נתנה לגביו החלטה מקדמית לפי הסעיף האמור ולפיה בהתקיים התנאים לפי אותו סעיף בכוונתה להמליץ לממשלה להכריז עליו כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי; "מתכנן המחוז"-כמשמעותו בסעיף 8(א) לחוק התכנון; "עבודות תשתית"-עבודות לפיתוח הקרקע לצורך התאמתה לבנייה למגורים, לרבות יישור פני הקרקע, סימון וסלילה של כבישים ומדרכות, הנחת צ נרת וקווי מים, ביוב, ניקוז, חשמל ותקשורת, וכל עבודה נוספת הדרושה כדי שיהיה ניתן להתחיל בפיתוח מגרשי המגורים ובהקמת בנייני המגורים; "קרקע עירונית"-כהגדרתה בחוק מקרקעי ישראל, התש"ך-1960; "קרקע שעיקרה מקרקעי ישראל"-קרקע אשר 80% או יותר ממנה הם מקרקעי ישראל; "ריבית שקלית"-כהגדרתה בחוק
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 49לב. הגדרות
49לב. בפרק זה – "אזור מוטב" — אזור שמתקיים בו אחד מאלה: (1) הוא נמצא בנגב, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ"ב-1991, או בגליל, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ"ג-1993; (2) הוא מסווג ברמה חברתית-כלכלית באשכול 1 עד 6 בדירוג הרמה החברתית-כלכלית לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; "אזור פריפריאלי" – אזור הנמצא בנגב, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ"ב-1991, או בגליל, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ"ג-1993; "דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה המשמשת למגורים, לרבות למגורי המחזיק בה ואשר שימשה למגורים כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות, לפני המועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון בבניין שבו נמצאת הדירה; "הסכם מכירה ראשון" – עסקה ראשונה לפי תוכנית החיזוק כהגדרתה בחוק החיזוק; "זכויות בניה לפי תכנית החיזוק" – זכויות לבניה נוספת שהוקנו לפי הוראות תכנית החיזוק; "זכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה" — זכויות לבנייה נוספת שהוקנו לפי הוראות תכנית החיזוק בדרך של הריסה, ולמעט זכויות בנייה מכוח תכנית אחרת; "חוק החיזוק" – חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008; "מלאי עסקי" – כהגדרתו בסעיף 85 לפקודה; "מס מכירה" – כהגדרתו בסעיף 72ג, כנוסחו ערב ביטולו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) (תיקון מס' 61), התשס"ח-2008; "קשיש" – כהגדרתו בסעיף 49יט, בשינויים המחויבים; "רכוש משותף" – כהגדרתו בסעיף 52 או בסעיף 77א לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לפי העניין; "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק" – כל אחד מאלה, לפי הוראות תכנית החיזוק: (1) חיזוק של מבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק (בהגדרה זו – מבנה), מפני רעידות אדמה; (2) הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה ובלבד ששטח יחידת הדיור, לאחר הרחבתה, אינו עולה על שטח היחידה הקיימת בתוספת 25 מ"ר; (3) התקנת מעלית במבנה; (4) עיצוב המבנה ושיפוצו; (5) תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק כפי שיקבע המנהל; "תוכנית החיזוק" – כהגדרתה בחוק החיזוק; "תכנית החיזוק בדרך של הריסה" — הוראות תכנית החיזוק שמתנה את מימושה בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בדרך של הריסה ובנייה מחדש;
חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965
סעיף: 265. ביצוע ותקנות
ואגרות לקבלת העתקי תכנית ואישורה; (18) דרכי עריכתן של תכניות מיתאר ושל תכניות מפורטות בכל שלביהן והמסמכים, התעודות האחרות והידיעות שיש להמציא עם תכנית; (19) דרכי הביצוע של תכניות; (20) שיטת החישוב, לענין תכניות מיתאר, של יכולת קליטת האוכלוסיה בשטחים הנכללים בתכניות כאמור; (21) דרכי ההקניה של קרקע משל ימה לפי סעיף 70 ודרכי רישום ההקניה בפנקסי המקרקעין; (22) הטפסים וסדרי הנוהל בכל הליך לפי חוק זה למעט הליך בבית משפט או בבוררות; (22א) טופסי הודעה על הליכי תכנון והפקדת תכנית ואישורה; (22ב) הוראות לענין צורת הפרסום של הודעות על הליכי תכנון והפקדת תכנית ואישורה, ובין השאר, הוראות לענין פרסום הודעה על גבי שלט לפי סעיף 89א לרבות צורת השלט, הכיתוב עליו, מידותיו, אופן הצבתו, דרכי הסרתו וכן הוראות לענין דרכי פרסום חלופיות לפי הסעיף האמור; (23) מניעת הביצוע של עבודה או שימוש במקרקעין, ללא היתר או שלא בהתאם להיתר; (24) בדיקת חמרים המשמשים או שנועדו לשמש לבנין, בין שנקבע להם תקן רשמי ובין שלא נקבע, וכן בדיקת הקרקע לביסוס המבנים; (25) הסדרת זכויותיהם וחובותיהם של בעלים, שוכרים ותופשים בני-מצרא במקרקעין, בדבר התקנתם של קירות משותפים, קירות חיצוניים ויסודותיהם של קירות אלה, תיקונם, החזקתם וניקוים, וכן קביעת דרכי הבירור של חילוקי דעות בדבר זכויות וחובות אלה; (26) דרכי מסירתם של הודעות , מסמכים ותעודות אחרות לפי חוק זה או התקנות על פיו לרבות באופן מקוון, בדואר אלקטרוני או באמצעים אלקטרוניים אחרים, למעט הודעות ומסמכים בהליכים משפטיים; (27) הריסתם וסילוקם של בנינים שהם רעי מראה ושאין להם תובעים זולת המדינה; (28) הסדרת הקשר בין הועדה המחוזית והועדה המקומית להבטחת קיום הוראות הועדה המחוזית לפי חוק זה; (29) גביית ההוצאות
תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016
סעיף: 1. הגדרות
מקרקעי ישראל"-כהגדרתם בחוק–יסוד: מקרקעי ישראל; "מרשם ההנדסאים והטכנאים המוסמכים"-כמשמעותו בסעיף 17(ב) לחוק ההנדסאים והטכנאים המוסמכים, התשע"ג-2012; "מתכנן שלד הבניין"-מי שהורשה להגיש חישובים סטטיים לרשות מוסמכת על פי תקנות המהנדסים והאדריכלים, ושחתם על הבקשה להיתר ועל נספחיה כאחראי לתכנון שלד הבניין נושא הבקשה ולביצוע פיקוח עליון על הקמתו; "נספח העמדה" ו "נספח תנועה וחניה"-כמשמעותם בתוספת הראשונה; "נספחי תכן"-כמשמעותם בתקנות עבודת מכון בקרה; "נציגות הבית המשותף"-כמשמעותה בסעיף 65 לחוק המקרקעין, התשכ" ט-1969; "ספק מים"-רשות מקומית או כל מי שהוסמך לספק מים לפי חוק המים, התשי"ט-1959, או חברה כמשמעותה בחוק תאגידי מים וביוב, התשס"א-2001, המספקים מים למקרקעין; "סריקה ממוחשבת"-הליך טכנולוגי המעתיק מסמך מקור לקובץ מחשב באופן שניתן לאחזר ממנו תוצר קריא הזהה בתוכנו למקור; "עורך הבקשה"-מי שמוסמך לפי תקנות המהנדסים והאדריכלים להגיש לרשות המוסמכת תכנית כמשמעותה בתקנות האמורות; "פנקס המהנדסים והאדריכלים"-כמשמעותו בסעיף 8 לחוק המהנדסים והאדריכלים, התשי"ח-1958 "קבלן"-מי שרשום בפנקס קבלנים בתחום ובסיווג המתאים לביצוע העבודה נושא הה יתר ומתמנה לקבלן מטעם בעל ההיתר לביצוע הבנייה או העבודה; "קובץ אלקטרוני"-קובץ מחשב שהוא מסר אלקטרוני כהגדרתו בחוק חתימה אלקטרונית, התשס"א-2001; "קומה"-כהגדרתה בתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992; "שיטת בנייה חדשה"-מוצר בנייה חדש, רכיב ב
תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016
סעיף: 36. הסכמה והודעה לבעלי זכויות במקרקעין
(ה) על אף האמור בתקנות משנה (א) עד (ד), היו המקרקעין מקרקעי ישראל, יחולו לעניין הסכמת רשות מקרקעי ישראל הוראות אלה: (1) במקרקעי ישראל לא יינתן היתר אלא בהסכמת רשות מקרקעי ישראל לפי תקנת משנה זו; (2) עורך הבקשה יפנה לרשות מקרקעי ישראל לקבלת הסכמתה למתן היתר בצירוף מסמכי הבקשה להיתר והחלטת רשות הרישוי כאמור בתקנה 42(א) או החלטת הוועדה המקומית כאמור בתקנה 109, לפי העניין; (3) רשות מקרקעי ישראל תשיב לעורך הבקשה בתוך 10 ימים מיום קבלת הפנייה, ואם יש צורך תפרט את הנתונים, המסמכים והאישורים הנדרשים לצורך קבלת הסכמתה למתן היתר ורשאית היא להתנות את הסכמתה בתנאים; (4) לא השיבה רשות מקרקעי ישראל בתוך 90 ימים מיום שמסרה הודעה לעורך הבקשה כי הוגשו לה כל הנתונים, המסמכים והאישורים הנדרשים כאמור בפסקאות (2) ו–(3), יראו זאת כאילו לא נדרשת הסכמת רשות מקרקעי ישראל לבקשה להיתר; (5) לא ניתנה תשובת רשות מקרקעי ישראל בתוך 10 ימים מיום קבלת הפנייה כאמור בתקנת משנה (3), יחל מניין 90 הימים כמשמעותם בפסקה (4), ולגבי המקרים המפורט ים בפסקה (6) יחל מניין 90 הימים כמשמעותם באותה פסקה; (6) על אף האמור בפסקה (4), לא השיבה רשות מקרקעי ישראל בתוך 90 ימים, כמשמעותם בסעיף 145א(א) לחוק, מיום שמסרה הודעה לעורך הבקשה כי הוגשו לה כל הנתונים, המסמכים והאישורים הנדרשים כאמור בפסקאות (2) ו–(3), יראו זאת, לגבי בקשה להיתר שרשות מקרקעי ישראל הודיעה לגביה שהיא מהמקרים המפורטים להלן, כהודעת רשות מקרקעי ישראל שהיא אינה מתנגדת לבקשה להיתר: (א) בקשה להיתר לשינוי או לתוספת לדירת מגורים קיימת מהוונת בבנייה רוויה; לעניין זה, "בנייה רוויה"-בנייה למגורים של 2 קומות לפחות, שיש בה לא פחות מ-4 דירות-דירה אחת לפחות בכל קומה, הרשומות כבית משותף כהגדר
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
השקעות הון, התשי"ט-1959, ומנהלת מרכז ההשקעות אישרה כי הקרקע המסוימת דרושה למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (א1) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל חקלאי מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון בחקלאות, התשמ"א-1980, אם מינהל ההשקעות בחקלאות אישר כי אותם מקרקעין דרושים למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (ב) הענקת זכויות במקרקעין באזורי עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה או בניית מבני תעשיה להשכרה לפי המלצת משרד התעשיה והמסחר, ובלבד שהאזור נמנה עם האזורים הכלולים במודעה בעתונות שיפרסם משרד התעשיה והמסחר לפחות אחת לשנה והמזמינה הגשת בקשות להענקת זכויות במקרקעין כאמור; דחיית בקשה כאמור על ידי משרד התעשיה והמסחר תיעשה מנימוקים שיירשמו; (ג) הענקת זכויות כאמור בפסקאות משנה (א) ו-(ב) יכול שתיעשה לפי טבלת מחירים מוזלים שאישר לענין זה שר האוצר (6) הענקת זכויות במקרקעין ל"צרכי ציבור" כמשמעותם בסעיף 188(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ובלבד שההתקשרות נעשית עם רשות מקומית, לצרכיה; (7) הענקת זכויות שימוש בקרקע חקלאית לצרכי עיבוד עונתי או מרעה, שאינן כוללות זכות לבניה, והכל לתקופה שאינה עולה על שלוש שנים, ובתנאי ששווי הה תקשרות אינו עולה על 100,000 שקלים חדשים לשנה; (8) הענקת זכויות חזקה במקרקעין לקרן קיימת לישראל לביצוע עבודות ייעור, או לפעולות שמטרתן שמירה על הנוף והטבע; (9) הענקת זכויות במקרקעין במסגרת פיצויים הניתנים לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, או לפי חוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות 11 ופיצויים), התשי"ג-1953; (10) הענ
חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016
סעיף: 2. הגדרות
2. בחוק זה – "הוועדה המייעצת" – (נמחקה); "ועדה מקומית לתכנון ולבנייה" – כמשמעותה בסעיף 17 לחוק התכנון והבנייה; "חוק מיסוי מקרקעין" – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963; "חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)" – חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008; "חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)" – חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006; "חוק רשות מקרקעי ישראל" – חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960; "חוק שירות המדינה (מינויים)" – חוק שירות המדינה (מינויים), התשי"ט-19595; "חוק התכנון והבנייה" – חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965; "יחידה" – חדר או תא או מערכת חדרים או תאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים או לעסק; "מוסד תכנון" ו "תכנית" – כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה; "מועצת מקרקעי ישראל" – המועצה כהגדרתה בחוק רשות מקרקעי ישראל; "מיזם בינוי-פינוי-בינוי" – מיזם שבמסגרתו בעלי דירות מקבלים זכויות בדירה בבניין אחר בתמורה להעברת זכויותיהם בדירתם ופינויה עם המעבר לדירה בבניין האחר; "מיזם להתחדשות עירונית" – בינוי במסגרת תכנית החיזוק, מיזם במתחם פינוי ובינוי, מיזם בינוי-פינוי-בינוי או מיזם אחר שתאשר הממשלה לעניין זה; "מינהלת עירונית" – יחידה ארגונית הפועלת בתחום רשות מקומית או בתאגיד עירוני כמשמעותו בסעיף 249א לפקודת העיריות, שמטרתה קידום התחדשות עירונית בתחום הרשות המקומית, ובלבד שפעילותה בתחום ההתחדשות העירונית תתנהל כמשק כספים סגור שאינו למטרות רווח; "הממונה" – מי שמונה להיות ממונה לעניין פניות דיירים לפי סעיף 7; "מנהל הרשות" – מי שמונה להיות מנהל הרשות לפי הוראות סעיף 5; "מתחם פינוי ובינוי" – שטח שמנהל הרשות הכריז עליו כמתחם לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה לפי סעיף 14; "מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" – (נמחקה); "צו הכרזה" – (נמחקה); "צו הכרזה במסלול מיסוי" – (נמחקה); "הקרן להתחדשות עירונית" – (נמחקה); "רשות מקרקעי ישראל" – כמשמעותה בחוק רשות מקרקעי ישראל; "הרשות" או "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית" – כמשמעותה בסעיף 3; "תכנית החיזוק" – כהגדרתה בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה); "תכנית לפינוי ובינוי" – תכנית לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה; "השר" – שר הבינוי והשיכון.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
השקעות הון, התשי"ט-1959, ומנהלת מרכז ההשקעות אישרה כי הקרקע המסוימת דרושה למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (א1) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל חקלאי מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון בחקלאות, התשמ"א-1980, אם מינהל ההשקעות בחקלאות אישר כי אותם מקרקעין דרושים למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (ב) הענקת זכויות במקרקעין באזורי עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה או בניית מבני תעשיה להשכרה לפי המלצת משרד התעשיה והמסחר, ובלבד שהאזור נמנה עם האזורים הכלולים במודעה בעתונות שיפרסם משרד התעשיה והמסחר לפחות אחת לשנה והמזמינה הגשת בקשות להענקת זכויות במקרקעין כאמור; דחיית בקשה כאמור על ידי משרד התעשיה והמסחר תיעשה מנימוקים שיירשמו; (ג) הענקת זכויות כאמור בפסקאות משנה (א) ו-(ב) יכול שתיעשה לפי טבלת מחירים מוזלים שאישר לענין זה שר האוצר (6) הענקת זכויות במקרקעין ל"צרכי ציבור" כמשמעותם בסעיף 188(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ובלבד שההתקשרות נעשית עם רשות מקומית, לצרכיה; (7) הענקת זכויות שימוש בקרקע חקלאית לצרכי עיבוד עונתי או מרעה, שאינן כוללות זכות לבניה, והכל לתקופה שאינה עולה על שלוש שנים, ובתנאי ששווי הה תקשרות אינו עולה על 100,000 שקלים חדשים לשנה; (8) הענקת זכויות חזקה במקרקעין לקרן קיימת לישראל לביצוע עבודות ייעור, או לפעולות שמטרתן שמירה על הנוף והטבע; (9) הענקת זכויות במקרקעין במסגרת פיצויים הניתנים לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, או לפי חוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות 12 ופיצויים), התשי"ג-1953; (10) הענ
תקנות שמאי מקרקעין (תכנית בחינות), התשמ"ו-1985
סעיף: (תיקונים: התשמ"ו, התשמ"ח, התשס"ה)
מידותיהם – בשלב הבנין – יסודות, קורות יסוד, רצפה תלויה, רצפה מונחת על מילוי עמודים, תקרות, גגות, חגורות, חדרי מדרגות, מקלט וחניון; קירות ומחיצות; גימור – טיח, רצוף, חיפויים, בידוד ואיטום, אינסטלציה סניטרית, התקנת חשמל, שטחי חניה, נגרות ומסגרות; מערכות בבנין – מיזוג אויר, חשמל, מים, ביוב, תקשורות חוץ (טלפון), תקשורת פנים, מעליות, גלאי אש (בטיחות בפני אש); מבנים מקונסטרוקצית ברזל (פלדה); בניה טרומית ומתועשת; בתי חרושת, מחסנים, שככות וכיו"ב – ידיעה כללית בהערכת מידות; מקונסטרוקצית עץ – ידיעה כללית בהערכת מידות; נזקים בבנינים – הגורמים להיווצרותם והדרכים לתיקונם; הנדסה אזרחית – ידיעה כללית ואומדן עלויות; עבודות עפר, מבנה כבישים (חתכים טיפוסיים), מעבירי מים, ניקוז ותיעול, טיהור שפכים – אגני טיהור ומיתקניהם; תכניות – תכניות בינוי, תכניות הגשה והיתרי בני ה, תכניות עבודה, תכניות פרטי בנין; שיטות מדידה בבנינים לצורך תמחיר ו/או אומדני עלויות, כתבי כמויות, אומדנה של כמויות, חלקי בנין ומשקלם בעלות הכללית, התפלגות העבודות השונות (מלאכות) בעלות הבניה (בעיקר למגורים), מדד מחירי תשומה בבניה למגורים, תשומות ועלות חמרים, עלויות עבודה קבלני משנה, עלויות כלליות (רישוי, אגרות, תכנון וכיו"ב) – ידיעה כללית, עבודות פיתוח כללי וצמוד ומערכות תשתית, עלויות החזקה של מבנים, השפעת תקנות התכנון על העלות (כגון – דרישות מיוחדות לבנינים גבוהים); הגורמים המשפיעים על עלות הבניה: מיקום הבנין, טופוגרפיה של השטח, טיב הקרקע,
כל הזכויות שמורות ©