עורכי דין בחיפה מקרקעין

עורכי דין מקרקעין בחיפה – סקירת פסיקה עדכנית

תמצית

במאמר זה נסקור את פסיקת בתי המשפט בחיפה בנוגע לעורכי דין העוסקים במקרקעין. נדון בחובות המקצועיות והאתיות, נבחן את האחריות המוגברת והסנקציות שיכולות להיגזר במקרה של הפרת חובות. המאמר מהווה מקור חשוב למי שמחפש עורכי דין מקרקעין בחיפה בעלי אחריות מקצועית, סקירת פסיקה בתחום המקרקעין בחיפה וייעוץ משפטי מתמחה בניהול כספי נאמנות ורישום זכויות במקרקעין.

המסגרת הנורמטיבית והחובות המקצועיות

עורכי דין בתחום המקרקעין נדרשים לרמת זהירות ומקצועיות גבוהה. כפי שנקבע בפסיקה:

תא (חיפה) 4706/03 – אלאלוף יונה ואח נגד רון. ד. דיחנו, עורך דין (12/12/2006):
"החובה המוטלת על הנתבע, עורך הדין, בטרם עריכת חוזה מכר של נכס, היא לבדוק את רישום זכויות הבעלות במכר ורישומם, בדיקת מגבלות חוקיות להעברת המכר והגדרת בטוחות הולמות להבטחת ביצוע העברת זכויות הבעלות."

מילות מפתח:

עורכי דין מקרקעין בחיפה
חובות מקצועיות בעסקאות מקרקעין בחיפה
בדיקת מסמכי מקרקעין

אחריות מקצועית וחובת זהירות

בתי המשפט הדגישו את החובה לשמירה על רמת מקצועיות גבוהה:

תא (חיפה) 45504-12-21 – מאיר נזרי נגד עוד משה פרייליך (20/12/2023):
"התובע שילם לנתבע כשכר טרחה של 1.5% ממחיר הדירה, וטען כי הנתבע לא ביצע את חובתו במשך שנים, מה שאילץ אותו לבצע את רישום הזכויות על שמו בכוחות עצמו."

מילות מפתח:

אחריות מקצועית לעורכי דין מקרקעין
חובת זהירות בעסקאות מקרקעין
תביעות נזיקין בתחום המקרקעין

הפרת חובות מקצועיות ואתיות

הפסיקה מתייחסת בחומרה להפרת חובות מקצועיות ואתיות:

בדא 2/10 – עורך דין סימן טוב יחיאל נגד 'ועד מחוז חיפה (20/02/2011):
"הנאשם הורשע בשליחת יד בכספי פיקדון ומעשים שאינם הולמים את המקצוע."

מילות מפתח:

הפרת חובות אתיות בעסקאות מקרקעין
סנקציות מקצועיות לעורכי דין
משפט מקרקעין בחיפה

שיקולים מעשיים בבדיקת מקרקעין

בדיקת מסמכים

חובת בדיקה מקיפה של מסמכי הבעלות
וידוא העדר שעבודים ועיקולים
בחינת היתרי בנייה ותכניות

ניהול כספי נאמנות

חובת הפקדה בחשבון נאמנות
איסור שימוש בכספים
שחרור כספים רק בהתאם להסכם

רישום זכויות

חובת השלמת הרישום במועד
טיפול בכל המסמכים הנדרשים
עדכון הלקוח בהתקדמות התהליך

מילות מפתח:

ניהול כספי נאמנות במקרקעין
רישום זכויות במקרקעין בחיפה
בדיקת מסמכי מקרקעין

סיכום

עורכי דין מקרקעין בחיפה חייבים לעמוד בסטנדרטים מקצועיים ואתיים גבוהים. הפרת חובות מקצועיות עלולה לגרור סנקציות משמעתיות וחיוב בפיצויים.
לסיכום, המאמר מציג את החשיבות בבדיקת מסמכים מדוקדקת, ניהול תקין של כספי נאמנות והשלמת תהליכי רישום זכויות במועד. המידע מהווה כלי חשוב עבור לקוחות המחפשים עורכי דין מקרקעין בחיפה עם ניסיון בבדיקות מסמכים וניהול כספי נאמנות, וכן עבור עורכי דין המעוניינים לעמוד בדרישות המקצועיות המחמירות.

מילות מפתח לסיום:

ייעוץ משפטי מקרקעין בחיפה
סקירת פסיקה מקרקעין
אחריות ועבודת עורכי דין מקרקעין

סימוכין

ת"א (תל-אביב-יפו) 4706/03- אלאלוף יונה ואח נגד רון. ד. דיחנו, עורך דין

שמות השופטים: מארקהורנציק דליה

אני דוחה אף את טענת הנתבע, כי היה רשאי להסתמך על מצגי התובעים, לאחר שנמנעה ממנו האפשרות, לטענתו, לקבל את ההסכמה של הדיירים למפרע, ובטרם נחתם ההסכם, כפי שלדבריו הציע לתובעים אך הם לא קיבלו את הצעתו. כמוכן אני דוחה את טענת הנתבע, לפיה התובעים מנועים מלטעון להתרשלות, כאשר הם אלה שנכשלו והכשילו במצג שיצרו. עמדתי היא שהיה על הנתבע לדרוש, טרם חתימת המוכרים והקונים על עסקת המכר, מכתבי הסכמה של כלל הדיירים (בסךהכול: חמש משפחות), לתיקון צו בתים משותפים. עמדתי היא שהיה על הנתבע, באין מכתבי הסכמה מאת כלל הדיירים, לבצע בדיקה עצמאית משלו בתיק הבניין במנהל ההנדסה של עיריית חיפה, עלמנת לוודא שלא קיימת התנגדות למתן היתר בנייה לתוספת ולשינויים, אשר ידוע וברור כי בוצעו בדירה. מעדותו של הנתבע עולה כי לא נעשתה עלידו כל בדיקה מקדימה או אחרת של תיק הבניין. 28)החובה המוטלת על הנתבע, עורךהדין, בטרם עריכת חוזה מכר של נכס, היא לבדוק את רישום זכויות הבעלות במכר ורישומן, עלשם המוכר; בדיקת מגבלות חוקיות להעברת המכר עלשם הקונה, בדיקות, כגון: קיומם של צוויהריסה, אישומים תלויים ועומדים המלמדים על חריגה או סטייה מן המותר בבנייה; עיקולים; שעבודים, משכנתאות, זכויות של צדדים שלישיים וכן הגדרת בטוחות הולמות להבטחת ביצוע העברת זכויות הבעלות בנכס משם המוכר לשם הקונה. כל זאת – כאשר עורךהדין מייצג את הקונה בלבד. 29)בעסקת מכר מקרקעין בה עורךהדין מייצג את שני הצדדים לעסקה, "המוכר" ו"הקונה", מוטלת על עורךהדין מערכת חובות מקצועיות כפולה: א. החובות המוטלות על עורךהדין כמייצג את המוכרים.

פסק דין |11/12/2006 |שלום – תל אביב

ת"א (חיפה) 45504-12-21- מאיר נזרי נגד עוד משה פרייליך

שמות השופטים: גאדה בסול

1. עסקינן בתביעה אשר הוגשה ע"י התובע, נגד הנתבע, שהינו עורך דין במקצועו, בגין רישום זכויות התובע בדירת מגורים שהוא רכש, דירה הממוקמת ברחוב אלברט שוויצר 10 חיפה, הידועה כגוש 10794 חלקה114 (חלקה ישנה 42) , תת חלקה 2 (להלן: הדירה) 2. התובע , רופא במקצועו, רכש את הדירה יחד עם רעייתו לשעבר, בתאריך 17/5/1999 , כאשר הנתבע ייצג את החברה הקבלנית לאורך כל הליך הרכישה, ובין יתר הפעולות שהיה עליו לבצע, נכלל, בין היתר, רישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין. 3. התובע שילם לנתבע כשכר טרחה, סך המהווה 1.5 ממחיר הדירה באותה עסקה. 4. לפי התובע, הנתבע לא ביצע את המוטל עליו, משך שנים, דבר אשר אילץ אותו, בלית ברירה, לבצע את רישום הזכויות בדירה על שמו, בכוחות עצמו, תוך נשיאה בהוצאות הכרוכות בכך. 5. לפי התובע, מדובר בהתרשלות של הנתבע בביצוע תפקידו כעורך דין מייצג, ועל כן, הוא עותר לקבלת הסעדים הבאים: – החזר של חצי מסכום שכר הטרחה ששולם לנתבע אשר שולם בתאריך 17/5/1999 , משלא ביצע הנתבע את מלוא הפעולות להן הוא התחייב, עד לרישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין, כאמור. חלק זה של התביעה הועמד על הסך של 11,400 ש"ח, נומינלי, אליהם הוא עותר לצרף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. הסכום חושב לפי שער הדולר היציג, כשהדירה נרכשה במחיר של 314,000 דולר ארה"ב. – תשלום ההוצאות שנגרמו לתובע לצורך רישום זכויותיו בלשכת מרשם המקרקעין, לרבות הליך החאייאת החברה אשר בנתה את הנכס והחתמוה עם התובע על הסכם הרכישה- סך של 12,000 ש"ח – הוצאות נלוות – סך של 1,536 ש"ח – הוצאות הכרוכות בהליכי הרישום, אבדן ימי עבודה, עייוץ וכן נזק לא ממוני 6,000 ש"ח.

פסק דין |19/12/2023 |שלום – חיפה

בד"א 21/17- יוסף שלוש נגד ' לשכת עורכי הדין בישראל

שמות השופטים: גידי פרישטיק,גלעד ברמן,חבד,שריג דמרי,חבד

הערעור שבפנינו הוגש על ידי המערער כנגד הכרעת הדין וגזר הדין, אשר ניתן על ידי בית הדין המשמעתי במחוז חיפה בב"פ 34/14. עניינו במוכר דירה אשר פונה לעורך הדין שייצג אותו בפני הקונה. מוכר הדירה החזיק בזמנים הרלוונטיים, בדירה אשר הייתה רשומה בבעלות הכנסייה היוונית הקתולית, וזאת מכוח הסכם חכירה עמה. בין המוכר והקונה נחתם הסכם מכר ללא נוכחתו של המוכר וללא חתימתו של המוכר, כך שעורך הדין חתום על הסכם המכר במקומו. במסגרת הסכם המכר התחייב עורך הדין להחזיק בנאמנות את כספי התמורה בידיו ולא לשחררם עד לרישום זכות החכירה בדירת המגורים על שמו של הקונה. עוד מתחייב עורך הדין לשלם לקונה דמי שכירות חודשיים עד למועד סיום חוזה השכירות של השוכר החופשי המתגורר בדירה. מיום חתימת החוזה ועד הגשת הקובלנה לא פעל עורך הדין לבצע העברת בעלות על שמו של המתלונן. עורך הדין שיחרר את כספי הנאמנות בניגוד למוסכם בהסכם המכר, ובכך גרם למוכר הדירה להפסד כסף ללא קבלת תמורה. לימים, משעורך הדין לא השיב לפניותיו של קונה הדירה להשבת הכספים הגיש הקונה תביעה כספית נגד עורך הדין. לאחר הגשת התביעה נפגש עורך הדין עם קונה הדירה ובסיכום דברים התחייב למסור למתלונן צ'ק לשם הסדרת החוב וביטול התביעה והתלונה שהוגשה כנגדו. הצ'ק שנמסר לקונה הדירה חולל וזאת מחמת העדר כיסוי שכן עורך הדין הינו לקוח מוגבל. ועדת האתיקה הגישה קובלנה כנגד עורכת הדין השכירה ובעל משרד עורכי הדין בגין שליחת יד בכספים אשר הופקדו בידיו והועברו לגורמים שונים, התנהגות שאינה הולמת ופגיעה בכבוד המקצוע. בית הדין קמא הרשיע את המערער בעבירות בהם הואשם. המערער מגביל את ערעורו לעניין ההרשעה בעבירה של שליחת יד בלבד, לזכותו מעבירה זו, ולהפחית את עונשו בהתאמה.

פסק דין |13/02/2018 |בית הדין המשמעתי הארצי של לשכת עורכי הדין – ארצי

בד"א 2/10- עורך דין סימן טוב יחיאל נגד ' ועד מחוז חיפה

שמות השופטים: אלכסנדר בנר,ריאד אבו פול,חבד,באסם כמאל,חבד

חיפה, לשכת עורכי הדין בישראל המערער בבד"א 130/09: ועד מחוז חיפה, לשכת עורכי הדין בישראל נגד המשיב בבד"א 130/09: עו"ד סימן טוב יחיאל פסק דין 1. ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של ביה"ד המשמעתי המחוזי בתיק בד"מ 43/09. לצורכי הנוחות ייקרא עו"ד סימן טוב להלן:-"הנאשם", וועד מחוז חיפה ייקרא להלן:-"הלשכה". 2. הנאשם הורשע ע"י בית הדין המחוזי של מחוז חיפה (בד"מ 43/09), אחרי שמיעת ראיות בתיק, בשליחת יד בכספי פיקדון מעשה שאינו הולם את המקצוע, ובהתנהגות שאינה הולמת את מקצוע עריכת הדין, עבירות לפי סעיף 61(3) לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961 (להלן: "החוק"). 3. על הנאשם הוטלו בגזר הדין העונשים הבאים: עונש של השעיה בפועל לתקופה של 3 חודשים, עונש של השעיה על תנאי לתקופה של 12 חודשים וזאת באם יעבור בתוך 3 שנים מיום גזר הדין עבירה של שליחת יד בכספי פיקדון, הוצאות ללשכת עוה"ד בסכום של 4,000 ₪ ופיצוי למתלונן בסכום של 1,000 ₪. 4. בכתב הקובלנה נטען כי הנאשם נטל על עצמו את הטיפול במכר דירה עבוד מר קראדי ויקטור (המתלונן) וערך חוזה מכר ביום 25.5.06 , כי קיבל לידיו בנאמנות כספי תמורה בגין עסקת המכר ושלח ידו בסכום של 34,110.40 ₪, וכי לא שעה לדרישות המתלונן אשר פנה אליו בין היתר באמצעות עו"ד אלקלעי להשבת הכספים וטען כי מדובר ב"אומדן שכר טרחתו", ואף לא מילא אחר הנחיות הקובל מיום 6.11.08 להשבת הכספים בהם הינו מחזיק. 5. בתשובתו לקובלנה בישיבת בית הדין המחוזי מיום 15.7.09 טען הנאשם כדלקמן: 512941365 "היתה הסכמה בכתב ששכ"ט יגבה בתוך תמורת המכר, אך לא היתה הסכמה לגבי הסכום". 6. בעדות הנאשם בישיבת 30.9.09 חל מפנה בטיעונו העובדתי שצוטט לעיל.

פסק דין |19/02/2011 |בית הדין המשמעתי הארצי של לשכת עורכי הדין – ארצי

בדמ (חיפה) 111/04- לשכת עוה״ד ועד מחוז חיפה נגד ' עו״ד פלוני

שמות השופטים: עו״ד מוניר עבאס,חב״ב,עו״ד בנר קלוזנר,חב״ד,עו״ד נאמו ברטוב,אב״ד

ששששששע ו׳ טוליטו to 8627750 p.02/04 בבית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין במחוז חיפה בפני הרכב הדיינים: עו"ד נחמץ בדטוב, אב"ד עו"ד אבנר קלוזנו, חב"ד עו"ד מוניר עבאס, חב"ד לשכת עורכי הדין-ועד מחוז חיפה ע"י ב"כ עו"ד עדז אמיר שד׳ בן גוריון 6, ת. ד 8954, חיפה, 31090 טל: 04-8537015 [פקס: 04-8553033 בעניין: . . . עו"ד הכרעת דין א. הנאשם שלפניי הועמד לדין בגין: 1) התנהגות שאינה הולמת את מקצוע עריכת הדין, עבירה בניגוד לסעיף 61 (3) לחוק לשכת עורכי הדין, השניא, 1961 (להלו. "החוק"), 2 ) אי מתן תשובה לתלונה, עבירה לפי כלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (סדרי הדין בבתי הדין המשמעתיים) תשכ"ב 1962, וסעיף 61 (1) לחוק. ב . העובדות המצויינות ככתב הקובלנה הינן בתמצית כלהלן: (להלן · "המתלוננים"), נכס מקרקעין שעליו בנוי מבנה 1) בתאריך 19/3/1999 רכשו ה"ה,! שלד (להלן: "הנכסיי], במסגרת הליכי כינוס נכסים, והנאשם שימש ככונס נסים על הנכס הנ"ל ז) ע"כי הסכם המכר שנערך ונחתם ביו הצדדים (להלן: "ההסכם"], היה על הנאשם להעביר את מלוא הזכויות גורם ע"ש המתלוננים, אך הוא לא עשה זאת עד יום זה: 3) בתאריך 11/9/02 , נשלחה התלונה לנאשם, אך הוא לא השיב עליה בזמן, למרות שנשלחו אליו תזכורות לעשות כן בתאריך 3/1/03, ובתאריך 26/1/03 2. ריאן: 2) ראשית יצויין כי. בישיבת בית הדין מיום 10/5/09 הודיעו הצדדים כי הגיעו להסכמה לפיה הם מוכנים לסכם בכתב את כל טענותיהם, תוך הפניית בית הדין למסמכים רלוונטיים שיצורפו לסיכומים, ועל סמן סיכומים אלה, והמסמכים, תינתן הכרעת הדין בתיק זה, ללא צורך בשמיעת עדויות,ובית הדין נתן חיקף של החלטה להסכמה הנ"ל וקבע כי ב"כ הקובל יגיש סיכומיו בצירוף מסמכים רלוונטיים תוך 45 יום עם העתק לנאשם, שגם הוא יגיש סיטומיו בצירוף כל המסמכים הרלוונטיים תוך 45 יום (אם כי בהחלטה לא צויין המועד שנקבע לנאשם להגשת סיכומיו).

גזר דין |23/10/2010 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה

פסיקה רלוונטית

ע"א 391/22- בנק לאומי לישראל בע"מ נגד דוד קונפינו

שמות השופטים: י אלרון,א שטיין,ר רונן

בכפוף לשינויים כאמור, מן הדין הוא שנדחה את שאר הערעורים ונותיר את פסק הדין קמא על כנו. 109. להלן נימוקיי. אחריותם המקצועית של עורכי דין ברישום עסקאות מקרקעין 110. תחילה, אציין את המובן מאליו. עורך דין, בהיותו נאמן של לקוחו-שלו, חב, בראש ובראשונה, חובת זהירות ללקוחו, שמשמעה הדרישה הבסיסית לטיפול בעניינו של הלקוח בנאמנות ובמיומנות מקצועית – בהתאם לאמות-המידה המקובלות בעריכת דין (ראו, מני רבים: רע"א 7706/22 אטיה נ' עו"ד אייל אבידן, פסקאות 28/27 לפסק דיני והאסמכתאות שם ( 7.3.2023 )). הפרת חובה כאמור מהווה רשלנות מקצועית מצד עורך הדין, אשר גוררת אחריה אחריות לנזקים שנגרמים ללקוח בעקבותיה (ראו שם; כמו כן ראו: ע"א 8124/18 יורשי המנוח אלקנה ביישיץ נ' ז'רוט, פסקה 27 והאסמכתאות שם ( 4.8.2020 ) (להלן: עניין ז'רוט)). הלכה זו הורחבה במרוצת השנים: נקבע כי עורך דין עשוי לחוב חובת זהירות גם כלפי צד שלישי שאינו לקוחו בגין המצגים שבאים מאותו עורך הדין, אשר כוללים מסמכים ותצהירים שהלה מאמת, מאשר ומגיש למוסדות אשר סומכים על עורכי הדין בפועלם הרגיל, כדוגמת בנקים, רשויות מקומיות, רשם המשכונות ולשכת רישום המקרקעין (ראו: ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446, 473 (1990); וע"א 2725/91 היינוביץ נ ג די, פ"ד מח(3) 92, 101-100 (1994)). במסגרת זו נקבע כי ככל שפעולתו של עורך הדין נמצאת בתחום אחריותו המקצועית, כך תורחב ההסתמכות על מצגיו והנטייה להטיל עליו אחריות בגינם (ראו: ע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' עבדי, פ"ד סז(1) 84, 137-134 (2014)).

פסק דין |02/12/2023 |בית המשפט העליון

ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן

שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד

במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר. סטנדרט ההתנהגות הדרוש מעורך דין המייצג לקוח בעסקת מכר מקרקעין אינו כשל אדם סביר, אלא כשל "עורך דין סביר המטפל בעסקת מכר מקרקעין". משכך, עליו לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר ולפעול לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות. על כן, חובת הרישום של העסקה על שמו של הקונה היא מאבני היסוד של חובת עורך הדין המייצג קונה כלפי לקוחו, בהעדר חריגים לכך. בהקשר זה יודגש, כי טענה לקיומן של נסיבות חריגות הנובעות מעצם טיבו של הנכס הרשום בספרי החברה המשכנת (להבדיל מטאבו), כלל לא נטענה ע"י הנתבע במקרה שלפנינו (ראו: ת"א (מח' מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג ( 23.10.14 )). 24. יפים לענייננו דבריו של כב' השופט עמית בע"א 7633/12 קבוצת גיאות בע"מ נ ג דפרב לוי, ערן מאירי, צפריר ושות', עורכי דין בע"מ, פיסקה 2-3, ניתן ביום 16.9.2014 ): "בבוא בית המשפט לבחון תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורך דין, יש להבחין בין ליווי בעסקה או בהכנת חוזה או צוואה, לבין ליווי בסכסוך משפטי או בהליכי משפט או מעין – משפט כמו בוררות, גישור, פשרה וכיו"ב ככלל, על עורך דין להבטיח את זכויות לקוחו בעסקה, על פי הוראות כל דין ועל פי המקובל, כגון רישום הערת אזהרה או רישום משכון, ועליו להכיר את דיני המס החלים על העסקה" (הדגשה הוספה – ש.

פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת

ת"א (תל-אביב-יפו) 4706/03- אלאלוף יונה ואח נגד רון. ד. דיחנו, עורך דין

שמות השופטים: מארקהורנציק דליה

פסק דין |11/12/2006 |שלום – תל אביב

ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן

שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון

על עורך דין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטל עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח". 73. בע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' מזל עבדי, פ"ד ס"ז(1) 84 (2014) (להלן:" עניין עבדי") מתייחס כב' השופט הנדל לחובותיו של עו"ד המטפל בעסקת מקרקעין: "הניסיון המשפטי מלמד שככלל בעסקאות מקרקעין עורך הדין הוא שחקן מרכזי. תפקידו המקצועי של עורך הדין עשוי לכלול הכנת מסמכים, בדיקת הנכס וההיתרים הנדרשים, הגנה על זכויות הצדדים, הבטחת פירעון חובות המס ועוד. . . " 74. כב' השופט הנדל הפנה בעניין עבדי לע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992), שם התייחס הנשיא שמגר לחובותיו של עו"ד בעסקת מקרקעין: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לא, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר שניתן היה לדרוש מעורך דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבניה. סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)".

פסק דין |03/05/2024 |שלום – חדרה

ת"א (ראשון-לציון) 354/07- מרום (מרקו) יעקב ואח נגד מידן (מירלאשוילי) דניאל ואח

שמות השופטים: יעל בלכר

אין בכך כדי לגרוע מחובתו של עורך הדין לבדוק את טיב זכויותיו של המוכר בדירה, שהיא חובה בסיסית בעריכת חוזה מכר דירה, לצורך שמירת זכויות הקונה. כפי שצוין בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד שוחט, פ"ד מו(4) 529: "עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום, בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי העניין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה,מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". ראו גם ת. א (ת"א) 4706/03 אלאלוף נ' עו"ד דיחנו, מיום 12/12/06, כב' השופטת מארק-הורנצ'יק). בדיקת הזכויות מול המינהל או בדיקת חוזה החכירה, לא נעשתה וללא כל סיבה שיכולה להצדיק הימנעות מהבדיקה. בהעדר אינדיקציה בנסח רישום המקרקעין לכך שאין צורך בהסכמת המינהל, ברירת המחדל היא שזו נדרשת להעברת הזכויות. לכל הפחות, יש לבדוק את טיב הזכויות במינהל (ראו גם ע"א 2180/98 בר לב נ' הסוכנות היהודית, פ"ד נה(3) 220). 55. אין מדובר במקרה בו העמיד עורך הדין את הלקוחות על הסיכון שקיים בהתנהלותם המהירה, והם העדיפו ליטול את הסיכון. הנתבע 3 לא עיין בחוזה החכירה, לא מצא קיומה של המגבלה ולא ביקש כלל לפנות למינהל לבירור העניין (לחובת עו"ד להעמיד את הקונים על הסיכון הטמון בעסקה ראו ת. א (ת"א) 52988/99 סיטין נ' רוקח (כב' השופטת חיות)). 56. לטענת הנתבע 3, טיוטת החוזה נמסרה לכל הצדדים, אשר קראו אותה ולא העלו שום נושא לגבי הגבלת המכירה במינהל. המוכרים כלל לא המציאו שום מסמך בעניין זה. וממילא, אם ידעו הצדדים על הגבלת המכירה ולא העלו שאלה זו בפני עוה"ד, לא היה צורך בבדיקת התיק במינהל (ראו ס' 49/51 לסיכומי הנתבע).

פסק דין |28/10/2009 |שלום – ראשון לציון

ת"א (ירושלים) 25508-02-19- מרסל מזוז נגד ' עזבון יהודה כהן ז"ל

שמות השופטים: מוריה צרקה

הנתבע לא התרשל 84. אין חולק שעורך הדין חב חובת זהירות כלפי לקוחותיו. וכבר נפסק כי: "עורך-דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לאו, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (ע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992)) 85. פסק דין זה ניתן על ידי בית המשפט העליון שנים ספורות לאחר שהתובעת רכשה את דירתה מהמוכרת, והוא נוגע לעסקה שהתרחשה עוד קודם לעסקה דנן. מאז שניתן פסק הדין, הוטלה אחריות על עורכי דין המייצגים קונים בשל כך שלא בדקו את תיקי הוועדה המקומית לתכנון ובניה הנוגעים לנכס נשוא העסקה בשורה של פסקי דין.

פסק דין |03/12/2024 |שלום – ירושלים

ת"א (חיפה) 72897-12-19- בת שבע בן הרוש זל נגד וועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה

שמות השופטים: מנחם רניאל

גם באותו מקרה היה מדובר במתחזה שמכר מקרקעין, גם שם היה מדובר במקרקעין בנתניה, וגם שם נעלם המתחזה המתוחכם אל תוך הצללים לאחר ביצוע התרמית. אביא מדבריי שם שאוזכרו גם בפסק דינו של בית המשפט המחוזי: "חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחו היא מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה ואין צורך להרחיב על כך את הדיבור. הפסיקה אף הרחיבה את חובת הזהירות של עורך הדין גם כלפי צדדים שלישיים שאינם לקוחותיו של עורך הדין. עורך דין הוא 'מונע נזק' יעיל וזול, אך לא ניתן להטיל עליו חובה אבסולוטית למנוע נזק. עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי, לא עומדים לרשותו אמצעים טכניים מיוחדים לגילוי מעשי זיוף והתחזות, וגם עורך דין זהיר ומיומן עלול ליפול קרבן לנוכל מיומן. השאלה האמיתית והעיקרית הצריכה לענייננו היא אחת: האם בפני עורכי הדין, או מי מהם, עמדו 'סימני התראה' שצריכים היו לעורר את חשדם". המקרה שלפנינו אינו מצריך להגדיר או לגדר או חובת הזהירות של עורך הדין כלפי מי שהוא אינו לקוחו טענות הצדדים בערעורים שלפנינו התמקדו בשאלת קיומה של רשלנות, ובכך יתמקד גם דיוננו. בדומה ליחסים שבין עורך דין ולקוחו, רמת ההתנהגות הנדרשת מעורך הדין "אינה עולה על רמת ההתנהגות הנדרשת – לפי הנסיבות – מעורך דין סביר; לא יותר מכך אך גם לא פחות מכך". "'עורך דין סביר' הוא, אפוא, עורך דין שעם גילויים של 'סימני התראה' פועל להסרת החשד שהם מעוררים". עוד אביא מדברי השופט הנדל ברע"א 2911/13 סעדיה נ' עזבון המנוח כרמי, בפסקה 5 ( 20.11.2013 ): "השאלה מתי הפר עורך דין את חובת הזהירות כלפי לקוחו לעיתים אינה פשוטה כלל ועיקר. ההכרעה בה מערבת שיקולים שונים ועשויה לדרוש להבחין בין מעשה או מחדל שעולה כדי התרשלות לבין מעשה או מחדל המוצא מקומו בגדר שיקול דעת מוטעה של עורך הדין.

פסק דין |17/01/2024 |מחוזי – חיפה

ת"א (תל אביב) 3216-98- ארנון עזרא נגד 1 . שמואל וולק

שמות השופטים: ברון צפורה

(ראה על"ע 9/55 עו"ד פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית, פ"ד י' 1720, 1730א). ניתן לגזור מתוך חובות אלה, אשר בתחום האתיקה, אמות מידה ראויות וקריטריונים הולמים לעיצוב סטנדרט המיומנות והזהירות שיש לדרוש מעורך דין כלפי לקוחו, הן במישור עוולת הרשלנות הנזיקית, והן במישור היחסים החוזיים שביניהם והפרתם (ראה פסק דינה של כב הש' א. חיות בת. א. (ת"א) 2184/99 שרון עמיר נ' עו"ד ליבוביץ, תק-מח 2002(3), 6408 ,עמ' 6414). עורך-הדין נדרש לפעול בנאמנות ובזהירות גם כשהוא פועל בעבור שני הצדדים לעסקה, אשר במקרים רבים מחזיקים באינטרסים מנוגדים. כך למשל נפסק, כי גם כאשר עורך-דין מייצג את שני הצדדים לחוזה, עליו להכין חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם של לקוחותיו על הצד המועיל ביותר (ראה על"א 2/80 פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בישראל, תל אביב- יפו, פ"ד לד(4) 707, ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769). האם הפר הנתבע 1 במקרה שלפנינו את החובות המוטלות עליו, כעורך דין, במישור הנזיקי ובמישור החוזי, כלפי התובע כאמור, שוכנעתי כי הנתבע 1 ערך את כל הבדיקות שהיה עליו לערוך ביחס למצב הנכס, בלשכת רישום המקרקעין, במינהל מקרקעי ישראל ובמחלקת ההנדסה בעיריית גבעתיים. הנתבע 1 וידא כי הזכויות בדירה הועברו, לאורך השנים, בידיעתה ובהסכמתה של העירייה וכי הזכויות נרשמו כדין במינהל מקרקעי ישראל ובלשכת רישום המקרקעין וכי הדירה רשומה כיחידת רישום נפרדת בפנקס בתים משותפים וכי במינהל מקרקעי ישראל נקבע שמטרת החכירה הינה מגורים. הנתבע 1 העיד כי הציג בפני התובע את דו"ח השמאי ממרץ 91, אשר נערך בקשר עם שומת היטל ההשבחה החלה על החלקה, לפיו הדירה נבנתה ללא היתר ועל כן סביר להניח כי תידרש הריסתה, וכדבריו: "בדקתי את זה וראיתי שאין צו הריסה, לא במינהל, לא בטאבו, לא בשום מקום.

פסק דין |13/06/2005 |מחוזי – תל אביב

ת"א (נתניה) 14864-05-20- דן מאור עמר נגד רמי לוי- ניתן פסק דין

שמות השופטים: אלי ברנד

ביחס לטיפול בעסקאות מקרקעין נקבע בפסיקה כי – "חובת הזהירות בה חב עורך דין כלפי לקוחו מתעצמת ומתרחבת במיוחד בעסקאות מקרקעין"(ת"א (מחוזי ת"א) 2706/07 מיכאל אבני נ' עו"ד יעקב הרכבי ( 16.6.2013 ), להלן: "עניין הרכבי", פסקה 47), וכי בגדר חובות עוה"ד מצויה בדיקת כל הטעון בדיקה ביחס לנכס (ראו עניין מוסהפור פסקה 11), וברי כי בכלל זה בדיקת מגבלות על זכויות המוכר והבטחת זכויות הרוכש בעטיין וכנגד סיכונים אחרים. הפרת חובת הזהירות על ידי עו"ד רוסינסקי 82. מכח החובות שאוזכרו לעיל חלה על עו"ד המטפל בעסקת מכר מקרקעין החובה לבדוק האם המקרקעין הנרכשים חופשיים מזכויות צדדים שלישיים והאם אין פגם אחר בזכויות המוכר העלול להביא לכישלון העסקה, לעיכוב ברישום הזכויות או לכל סכנה אחרת כלפי הקונים. 83. ככל שישנם גורמים ידועים מראש העלולים להביא לכישלון העסקה על עורך הדין להציג את המצב לאשורו בפני הרוכשים, להבהיר להם את מכלול הסיכויים והסיכונים הטמונים בהתקשרות בחוזה במצב זה וככל שיחליטו באופן מודע ומושכל לקחת על עצמם את הסיכון – להביא את הדברים לידי ביטוי בהסכם ולדאוג להגן על זכויותיהם ועל סכומי הכסף הנכבדים המושקעים בעסקה כזו וכמובן גם לבצע את הפעולות הנדרשות ממנו לשם עיגון הבטוחות במרשמים המתאימים. 84. בענייננו, על פי נסח המקרקעין נכון ליום 30.9.18 – סמוך למועד החתימה על הסכם המכר -הדירה לא היתה רשומה בבעלות המוכר-הנתבע 1 והיו רשומים לגביה צווי מניעה. 85. די היה באמור לעיל כדי להטיל על עו"ד רוסינסקי חובה לבדוק לעומק את מקור מצב רישום הדירה ואת משמעות הדבר ביחס ליכולת התובעים להשלים את העסקה, להבהיר להם את המשמעויות ואם יחליטו להמשיך בביצוע העסוקה למרות המידע שהוצג להם להגן עליהם כדבעי במסגרת ניסוח החוזה ובמסגרת הפעולות שנדרש לבצע לאחר חתימתו.

פסק דין |02/01/2023 |שלום – נתניה

3449/07 ת"א (רמלה)- זהר יעקב נגד לשכת רישום המקרקעין ת"ל אביב

שמות השופטים: זכריה ימיני

את הבדיקות אשר ימנעו מעשי מרמה יש להטיל על עורכי הדין אשר מייצגים את הצדדים לעסקה. עורכי הדין מקבלים שכר מלקוחותיהם, בין היתר על מנת לבדוק את כשרות העסקה ואת זכויות הצדדים. למעשה, התובע מבקש להטיל על הרשם אחריות גבוהה יותר מזו של עו"ד של צד לעסקה. אין כל הצדקה להטיל על הרשם אחריות גבוהה מזו של עורך הדין המייצג צד לעסקה; 8) התובע לא הוכיח את טענתו כי בחודש מרץ 2003, מועד בו נרשמו הזכויות בדירה על שם הנתבע 3, בלשכת רישום המקרקעין בחולון דרשו את צירוף צילום תעודות הזהות של הצדדים לעסקה ואת צילום תעודת עורך הדין. מחומר הראיות עולה כי דרישה זו של לשכת רישום המקרקעין בחולון החלה רק בשנת 2004, כפיילוט אשר אם יצליח, ינהגו על פיו כל לשכות רישום המקרקעין במדינת ישראל. יתירה מכך, גם חובה לא תפחית את הגשת המסמכים המזויפים לרשם, שכן ידועים לא מעט מקרים של זיוף תעודות זהות; 9) אילו הצעות התובע היו ישימות ושוות לכל נפש, הייתה לשכת עורכי הדין מעלה אותן בפני הממונה ופועלת לקידומן. 41. לאור כל האמור לעיל, סבור אני שאין במקרה הנוכחי חובת זהירות קונקרטית של הנתבעת 2 כלפי התובע. במקרה וטעיתי ואכן קיימת חובה מעין זו, הממונה לא התרשלה, שכן עולה מהעדויות שהממונה ערה כל הזמן לאפשרות פעולות המרמה בעסקאות מקרקעין, מקבלת דיווח מיידי מהרשמים על כל פעולה שמתגלה. הממונה עושה כל אשר לאל ידה על מנת למנוע מקרים מעין אלו ע"י הגברת המודעות של רשמי המקרקעין והעובדים בלשכות רישום המקרקעין והידברות על לשכת עורכי הדין, שהיא חולייה חשובה במלחמה בפעולות המרמה הנ"ל. הצעות התובע למניעה מוחלטת של פעולות המרמה עולות ממון רב, אשר יש לקבוע להן הוראות מיוחדות בחוק התקציב או בסדרי העדיפויות של הנתבעת 2.

פסק דין |21/08/2011 |שלום – רמלה

ת"א (חיפה) 45504-12-21- מאיר נזרי נגד עוד משה פרייליך

שמות השופטים: גאדה בסול

פסק דין |19/12/2023 |שלום – חיפה

745/05 ת"א (חיפה)- רומטק מימון בע"מ נגד רנה שבולת

שמות השופטים: עודד גרשון

בהתאם להלכה הפסוקה, חובת הזהירות בה חב עורך דין כלפי לקוחו מתעצמת במיוחד בעסקאות מקרקעין (ראו, למשל, ע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' עו"ד אדוארד שוחט (פורסם בנבו, ניתן ביום 27.7.92 ); להלן "עניין מוסהפור"). לעורך הדין המטפל בעסקת המקרקעין עבור הלקוח שלו, הידע המשפטי הנדרש ולפיכך מוטלת עליו חובת זהירות וחובת נאמנות כלפי לקוחו (ראו, למשל, ע"א 6645/00 עו"ד ארד נ' אבן, פ"ד נו(3) 365 (2002)). הואיל וקיימת חובת זהירות מושגית בין עורך דין ללקוח ביחס לבדיקת הביטחונות בעסקאות מקרקעין וביצוען של הבדיקות המקדמיות הנדרשות (עניין מוסהפור הנ"ל), אפנה לבחון האם בנסיבות המקרה כפי שהוכחו חלה על הנתבעים גם חובת זהירות קונקרטית כלפי התובעת, תוך בחינת שאלת הצפיות. לאחר בחינת התנהלות הנתבעים בהקשר לניסוחם של סעיפי הביטחונות בהסכם ובאי עריכת בדיקות ובירורים מקדמיים נדרשים הגעתי לכלל מסקנה כי הוכחה התרשלות. אין כל מחלוקת שהנתבעים היו שותפים מלאים לניסוח ההסכם לרבות סעיפי הביטחונות שבו. הנתבעים אף אינם מתנערים מכך (לעניין זה ראו: בסעיפים 10, 16 ו- 17 לכתב התביעה; בסעיף 11.2 לכתב ההגנה; סעיף 51 לתצהיר הנתבעת; סעיפים 13 ו- 21 לתצהיר גורה). סעיף הבטוחות, סעיף 7 יז להסכם, נוסח באופן הבא "בכפוף לקבלת הסכמה בכתב של עיריית חיפה, שר הפנים והבנק המלווה, ובתנאים שיוסכמו ע"י צמנטכל, רומטק, הבנק המלווה ועיריית חיפה, צמנטכל מתחייבת ליצור שעבוד שני בדרגה, לאחר השעבוד שיווצר לטובת הבנק המלווה, על 30 מזכויות צמנטכל במקרקעין, בשינויים המחוייבים.

פסק דין |30/11/2011 |מחוזי – חיפה

ת"א (חיפה) 9562/07- חני טהור נגד עורך דין משה מטרי

שמות השופטים: שולמית ברסלב

בשלב זה על עורך הדין לבדוק גם האם נוכח הנתונים שבידו והנסיבות מוטב להמליץ ללקוחו להימנע מביצוע העסקה או שמא ניתן להמליץ ללקוח כי די בתנאים הכלולים בחוזה כדי לשמור על זכויותיו. כאמור ב-ע"א (ת"א) 2492/08, בן לולו נ' כהן (2010): ". . . כאשר מדובר בעסקת מקרקעין, מצופה מעורך דין, בין אם הוא מייצג את המוכר ובין אם את הקונה, כי יבדוק ביסודיות ובקפידה את נסח המקרקעין של הנכס הנמכר, ויעמוד על טיב הנכס ומצבו". וכן ראה ב-ת. א. 10165/96, י. ד. נ' לוטן (2006): ". . . ההנחה היא שלעורך הדין המקבל ייצוג הלקוח, יש מידה נדרשת של ידע ומיומנות הנדרשים במקצוע עריכת הדין, וכי מתחייב הוא להפעיל כישורים אלה לטובת עניינו של הלקוח. . . . . . ההנחה היא שהתובעים סמכו על הנתבעת, כי היא זו שתגן על עניינם ככלל נדרש עורך דין להסביר ללקוחו את משמעותו של כל מסמך עליו הוא חותם, ובפרט כאשר מדובר בחוזה מכר. . . . עורך דין המכין חוזה מכר, עליו להבטיח את זכויות כל אחד מהצדדים על הצד המועיל ביותר, וכאשר הוא נדרש לטפל ברישום העברה בפנקס המקרקעין, והוא אינו מוודא העדרם של עיכובים ושעבודים אחרים על הדירה לפני עריכת החוזה, הרי שהוא בגדר מתרשל. . . " ולמטה משם: ". . . משקיבלה על עצמה הנתבעת לערוך את חוזה המכר, הרי שהציגה בפני התובעים מצג מכללא, שיש לה הכישורים המתאימים לכך, הידע והיכולת להבין מהם הנתונים שיש לבדוק ומה הם ההליכים שיש לנקוט כדי לבצע העברת רישום זכויות. ". 17 (וראה גם בערעור: ע"א 2008/07, לוטן נ' ירמייב (2011); ת.

פסק דין |20/07/2011 |שלום – חיפה

חקיקה רלוונטית

תקנות חובת המכרזים (התקשרויות מערכת הבטחון), התשנ"ג-1993

סעיף: 3. פטור מחובת מכרז

גן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972; הפטור טעון גם את אישור ראש האגף הנוגע בדבר; (28) עסקה להעברת זכות בעלות או חכירה, במקרקעין שברשות משרד הבטחון כמפורט להלן: (א) העברת זכות כאמור, בדירה או במקרקעין שיש עליהם מבנה למגורים (להלן בפסקת משנה זו – מקרקעין), למי שהוא זכאי אגף שיקום נכים במשרד הביטחון או אגף משפחות והנצחה במשרד הביטחון וגר באותה דירה או באותם מקרקעין, בהמלצת ראש האגף הנוגע בדבר; לא נעשו בדירה או במקרקעין התאמות מיוחדות לזכאי כאמור עמו נעשית העסקה, טעון הפטור גם את אישור המנהל; (ב) העברת זכות כאמור, בדירת מגורים למי שהוא חייל בשירות קבע בצה" ל או עובד מערכת הבטחון וגר באותה דירה, ובלבד שהתמורה לא תפחת מסכום שיקבע שמאי מקרקעין ממשלתי; הפטור טעון גם את אישור המנהל; הפטור שבפסקה זו לא יחול על העברת זכות כאמור בדירות מגורים במרכז הארץ או בשטח השיפוט של עיריית אילת; לענין זה, "מרכז הארץ" – מחוזות ירושלים, חיפה, המרכז ותל-אביב, בהתאם להודעה על חלוקת שטח המדינה למחוזות ולנפות ותיאור גבולותיהם לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (28א) עסקה להענקת זכויות שימוש בקרקע בתוך שטחים המוחזקים בידי צבא הגנה לישראל, לפי המלצת מינהל מקרקעי ישראל על פי הכללים שבתקנה 25(7) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993; (29) עסקת מכר עם קונה בישראל או עם קונה שהוא תושב מדינת חוץ הפונה מיוזמתו, לגבי טובין שהם עודפים ושמשרד הבטחון פרסם ברשימות הפתוחות לעיון הציבור שהוא מוכר טובין מסוגם, אלא אם כן קיימת מגבלה בטחונית לכך, ובלבד שבעת ביצוע העסקה לא היתה פניה של קונים נוספים לגביה ושהתמורה בעדה לא תפחת מהמחיר שקבעה ועדה לקביעת מחירי עודפים, הפועלת

הודעה בדבר תנאים בחוזה חכירה

סעיף: 14. העברת זכויות

14. (א) העברת זכויות טעונה הסכמה החוכר אינו רשאי להעביר זכויות שבחוזה זה אלא בהסכמתו של המחכיר מראש ובכתב בסעיף זה, "העברת זכויות" – כל אחת מאלה, וזאת בין בתמורה ובין בלי תמורה, בשלמות או באופן חלקי, ובצורה כלשהי: (1) הענקת הזכויות שבחוזה זה, העברתן, הסבתן או ויתור עליהן; (2) החכרת המוחכר בחכירת משנה או החכרת חכירתו בכל דרגה שהיא, השכרת המוחכר בשכירות משנה או השכרת חכירתו או שכירותו בכל דרגה שהיא – והכל לפרק זמן המחייב על פי דין את רישום ההשכרה בפנקס המתנהל על פי חוק ולרבות השכרה באופן שהשכירות תהיה מוגנת על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, או כל חוק שיבוא במקומו ((להלן – החכרת משנה); (3) מסירת חזקה או שימוש במוחכר לפרק הזמן האמור בפסקה (2) לעיל (להלן – מסירת חזקה); (4) לגבי חו כר שהוא איגוד – כל פעולה באיגוד בחוכר, אשר כתוצאה ממנה מועברים או מוקצים לפחות 10% מהערך הנקוב של הון המניות הנפרע או הון המניות המוצא של החוכר – הנמוך ביניהם – (להלן – זכויות בהון) או 10% מכוח ההצבעה בחוכר (להלן – זכויות הצבעה), או 10% מהזכות למנות מנהלים של החוכר (להלן – זכויות מינוי). פעולות באיגוד החוכר, אשר בכל אחת מהן מועברים פחות מ-10% מהזכויות הנ"ל, ואשר נעשו בתוך תקופה של שנתיים, יראו אותן לצורכי סעיף זה כאילו נעשו בבת אחת בתאריך הפעולה באיגוד האחרונה שבהן. בסעיף 14 זה: "איגוד" – כהגדרתו בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963 (להלן – חוק מש"ח), כפי שהיא מעת לעת, לרבות תאגיד שאינו רשום ושותפות לא רשומה; "פעולה באיגוד" – כהגדרתה בחוק מש"ח כפי שהיא מעת לעת, לרבות פעולה באיגוד המחזיק בזכות באיגוד בחוכר, ולרבות כל שינוי בשותפות – רשומה

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין

25. נוסף על האמור בתקנה 3, התקשרות של מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) לביצוע עיסקה במקרקעין של המדינה, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל, אינה טעונה מכרז כאשר נושא ההתקשרות הוא אחד מאלה: (1) הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין או למי שיורה בעל הזכויות להעניקן; לענין זה, "בעל זכויות במקרקעין" – צד לחוזה פיתוח, לחוזה חכירה או חכירת משנה לתקופה של עשרים ואחת שנים לפחות, מי שזכאי כדין להיות צד לחוזה כאמור וכן מי שהיה צד לחוזה כאמור או מחזיק במקרקעין באופן רצוף, עשר שנים לפחות, בהסכמת המינהל; (2) הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות במקרקעין משותפים אשר בהם למינהל פחות ממחצית מן הזכויות, והכל אם אין אפשרות ל חלוקה בפועל של המקרקעין על פי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; (3) הענקת זכויות בנכס כמשמעותו בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, למי שהוא בעל זכויות בנכס לפי החוק האמור, לרבות הענקת זכויות בניה בבנין שבו נמצא הנכס; (4) הענקת זכויות במקרקעין במסגרת הסדר של סכסוכי קרקעות, או במסגרת פינוי מפעל שמיקומו מהווה מטרד ובלבד שהחשב הכללי או נציגו וכן היועץ המשפטי של המינהל אישרו כי הענקת הזכויות נחוצה וצודקת בנסיבות הענין; (5) (א) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה, או בניית מבני תעשיה להשכרה אם הוא מפעל מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959, ומנהלת מרכז ההשקעות אישרה כי הקרקע המסוימת דרושה למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (א1) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל חקלאי מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון בחקלאות, התשמ"א-1980, אם מינהל ההשקעות בחקלאות אישר כי אותם

החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה (534) לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960

סעיף: [תיקון התשנ"ג (מס' 4)]

"ח-1968, או אישור מאת משרד הבריאות על מוגבלות בניידות של 80% לפחות, ביום העברת הזכויות; (6) לחוכר שגילו מעל ל–65 שנים ולחוכרת יחידה שגילה מעל ל–60 שנים, המקבלים מהמוסד לביטוח לאומי תשלומים על פי חוק הבטחת הכנסה, התשמ"א-1980 – אישור מהמוסד לביטוח לאומי לזכאותו של החוכר לקבלת התשלומים האמורים בשלושת החודשים האחרונים שקדמו לחודש שבו הוגשה למינהל הבקשה למתן הפטור; (7) לחוכר שהוא עיוור – תעודת עיוור מאת משרד העבודה והרווחה; (8) לחוכר המעביר ללא תמורה זכות חכירה למוסד ציבורי, למדינה, לרשות מקומית, לקרן קיימת לישראל, לקרן היסוד, למגבית המאוחדת או לאוניברסיטה – חוזה להעברת זכות החכירה ללא תמורה בין החוכר לאחד הנ עברים האמורים חתום ומבוייל כחוק. 5. מנהל המינהל רשאי לקבוע רשימה של מסמכים אחרים שלפיהם יהיה רשאי מנהל המחוז שבתחומו נמצא הנכס לפטור חוכר מתשלום דמי הסכמה לפי סעיף 24; רשימה כאמור תפורסם ברשומות.

סעיף: 15. ,16. ,17. ,18. ,19. ,20. ,21. ,22. ,23. ,24. ,25. ,26. ,27. ,28. ,29. [תיקונים] 2

(א) המועצה תקים ועדת ערר. (ב) ועדת הערר תהא של ארבעה חברים שהמועצה תמנה ואשר אחד מהם לפחות יהא חבר בועדה האמורה בסעיף 26; המועצה תמנה את יושב ראש הועדה מבין חבריה. (ג) ועדת הערר תדון ותפסוק – (1) בעררים על דחיית בקשות לפטור או להנחה לפי סעיף 17; בבואה להחליט בעררים אלה תפעל הועדה למיצוי מלא ונכון של החלטות המועצה בדבר פטור והנחות לפי התוספות השניה או השלישית, לפי הענין. (2) בעררים אחרים של חוכרים, המתעוררים בביצוע החלטות אלה, אם הובאו עררים כאמור בפני הועדה בידי מנהל המינהל. 19. לא צויין בחוזה החכירה ערך הקרקע בעת רכישת זכות החכירה, יקבע השמאי את הערך לפי המחיר שהיה משלם קונה מרצון למוכר מרצון בעד הקרקע בעת רכישת זכות החכירה. 20. אם לא נקבע אחרת בחוזה החכירה, ישום השמאי את ערך הקרקע מתוך הנחה כי היא פנויה ובמצב מבחינת רמת פיתוחה, כפי שהיתה בעת שרכש החוכר את זכות החכירה מאת המינהל. 21. בקרקע שעליה בנויה יותר מיחידת דיור אחת, ייעשה ייחוס חלקי הקרקע לכל יחידה ויחידה בהתאם לחלוקת הרכוש המשותף בבית הרשום כבית משותף לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או בהתאם לסך כל השטח המוחכר לחוכר בלבד, לפי הגדול מביניהם. 22. (א) דמי ההסכמה להעברת זכות החכירה, בדירה הבנויה בשיכון ציבורי רווי ייקבעו על פי הטבלאות שהכין המינהל ושאושרו בועדת המשנה לקרקע עירונית של המועצה. (ב) הטבלאות ייערכו בהתחשב במיקומה של הקרקע, בשטחה של הדירה, בשיעור דמי החכירה הראשוניים ששולמו ובשנת רכישת זכות החכירה בידי החוכר. (ג) המינהל יעדכן את הטבלאות אחת לששה חדשים, אולם אם ראה צורך בכך, רשאי הוא, באישור ועדת המשנה לקרקע עירונית של המועצה, להקדים את מועד העדכון.

חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960

סעיף: 4יז. הקניית בעלות בנכס מקרקעין

כר, בכפוף לביצוע מלוא התשלום כמפורט בהודעה לחוכר; לא היתה זכותו של החוכר בנכס רשומה בפנקסי המקרקעין, או שהיתה רשומה כזכות חכירה בחלק מסוים במקרקעין, תשלח הרשות לחוכר את שטר העסקה החתום על ידי הרשות במועד שבו יהיה ניתן לרשום את זכות הבעלות בשל אותה חכירה, ובלבד שהרשות תהא רשאית לחתום על שטר העסקה לצורך רישום זכות הבעלות כאמור, לפי כל דין; (2) הגיש החוכר ללשכת הרישום את שטר העסקה להעברת הבעלות בנכס על שמו, כאמור בפסקה (1), יחולו הוראות אלה: (א) הרשם ירשום בפנקסי המקרקעין את הבעלות בנכס על שם החוכר, ובלבד שצורפו לבקשה שטר העסקה כשהוא חתום גם בידי החוכר, וכן הוכחה לכך שהת שלום שולם לרשות במועד, כמפורט בהודעה לחוכר; (ב) על רישום הבעלות כאמור בפסקת משנה (א) יחולו הוראות לפי חוק המקרקעין, ואולם לא יידרשו כתנאי לרישום הבעלות על שם החוכר, ייפוי כוח מאת הרשות, וכל מסמך או אישור המהווה הוכחה לכך ששולמו תשלומי החובה, למעט לעניין תשלומי החובה שהיו נדרשים לצורך רישום החכירה בנכס, ככל שמדובר בחכירה שלא היתה רשומה. (ב2) המועצה תקבע תנאים שלפיהם יהא חוזה חכירה למטרת מגורים או למטרת תעסוקה, לחוזה חכירה מהוון. (ג) (בוטל). (ד) הודעה לחוכר או תשלום לפיה, כתב הסכמה, ורישום בעלות על שם חוכר לפי הוראות סעיף זה, לא ייחשבו – (1) לענין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 לגבי נכס מקרקעין שהקניית הבעלות בו לחוכר פטורה מתשלום -כמכירת זכות במקרקעין; (2) לענין התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה – כמימוש זכויות במקרקעין.

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין

נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז , שערך משרד הבינוי והשיכון במסגרת ביצוע פרוגרמה שנתית לבניה למגורים ובמסגרת הזכיה; (24) הענקת זכויות במקרקעין למי שמשרתים בכוחות הבטחון או עבורם, במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צבא הגנה לישראל ובאישור שר הבטחון; (24א) הענקת זכויות במקרקעין ביישובי המיעוטים, למי שמשרתים או ששירתו בכוחות הביטחון שנתיים לפחות, לצורך בניה למגורים, לפי המלצת משרד הביטחון; (25) הענקת זכויות במקרקעין למגורים, או לבניה עצמית של יחידה אחת למגורים, לנזקק כמשמעותו בחוק שירותי הסעד, התשי"ח-1958; (26) רכישת מקרקעין על-ידי מינהל מקרקעי ישראל; (27) (בוטלה); (28) הענקת זכויות בקרקע חקלאית, לצורכי חקלאות לרבות למגורי החקלאים, במסגרת הקמה, ביסוס או הרחבה של ישובים קהילתיים, חקלאיים או כפריים, והכל באזורים הכלולים במחוזות הצפון והדרום כמשמעותם בהודעה שפרסמה הממשלה מתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (29) (א) מתן הרשאה נוספת לכרייה ולחציבה של אבן לבעל הרשאה קוד מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א)

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין

הודעה בדבר תנאים בחוזה חכירה

סעיף: 14. העברת זכויות

(4) המחכיר רשאי לדרוש מהחוכר וממקבל הזכויות המוצע (להלן – המקבל) פרטים והצהרות על כל אלה: (א) אילו זכויות מועברות ומהו המועד שבו החוכר והמקבל מבקשים לבצע את העברת הזכויות הנ"ל; (ב) שם המקבל, מענו ומספר זהותו; (ג) אם המקבל הוא תאגיד – (1) שמו, מענו, מספרו ברשם החברות, שמות בעלי המניות והחלק בהון המניות ובכוח ההצבעה והמינוי המוחזק על ידי כל אחד מהם, ושמות המנהלים; (2) פרטים כאמור בפסקה (ב) לעיל על כל אחד מבעלי המניות והמנהלים בתאגיד; (3) אם בעל מניות או מנהל בתאגיד המקבל הוא תאגיד – פרטים על תאגיד זה כאמור בפסקה זו ופרטים על כל אחד מבעלי המניות והמנהלים בתאגיד זה כאמור בפסקה (ב). (ד) הסכום שהמקבל ישלם לחוכר בעבור הזכויות. המחכיר רשאי לדרוש מהחוכר והמקבל ידיעות ומסמכים נוספים בקשר למקבל. (ג) אי מתן הסכמה במקרים מסוימים המחכיר רשאי לא להסכים כלל להעברת זכויות למי שהוא נתין זר כהגדרתו בסעיף 19(א)(3) להלן, או למי שאינו מקיים תנאי מוקדם ויסודי שבמבוא לחוזה זה. (ד) דמי הסכמה בלי לגרוע מכל האמור בסעיף 14 זה, וכפוף לאמור להלן בסעיף קטן (ה), המחכיר רשאי להתנות את מתן הסכמתו להעברת זכויות בתשלום דמי הסכמה. כל עוד לא תהיה החלטה אחרת של מועצת מקרקעי ישראל יחולו בענין זה הוראות אלה: (1) במקרים האמורים בסעיף קטן (א)(1), (א)(5) ו-(א)(6) לעיל, יהיו דמי הסכמה בשיעור של שליש מההפרש בין ערכו של המגרש בזמן מתן הסכמתו של המחכיר להעברת הזכויות לבין ערכו בעת שהחוכר רכש את זכות החכירה, במצבו בזמן קבלת המגרש בלי לקחת בחשבון את ההוצאות ועבודות הפיתוח שנעשו לגביו, לפי הערכתו של השמאי הממשלתי (להלן – דמי הסכמה) ובניכוי חלק יחסי מערכו של המגרש כנקוב במבוא לחוזה; (2) במקרים האמורים בסעיף קטן (א)(4) לעיל יחשבו דמי ההסכמה על פי האמור בפסקה (1) לעיל והסכום שישולם ייקבע על פי היחס שבין שיעור הזכויות בהון ו/או זכויות הה

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין

מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א) ביום הקובע; (ב) בתקופה כלשהי שבין יום תחילתו של החוק לבין היום הקובע, ובעל הזכות המשיך בכרייה ובחציבה, בלא התנגדות המינהל, עד היום הקובע; (3) תשלומיו למינהל לענין זה הוסדרו לא יאוחר מיום י"ז באב התשס"ג (15 באוגוסט 2003); "היום הקובע" – יום כ' באייר התשנ"ח (16 במאי 1998). (ב) הרשאה נוספת תינתן לפרק הזמן המתאים בשים לב, בין השאר, לסוג האבן, למשך הזמן שבו הופעלה המחצבה, ליחס שבין ההשקעה הכספית במחצבה לבין התשואה שניתן היה להפיק ממנה בעבר ולאינטרס הציבורי והכלכלי שבהקצאת הרשאות לכרייה וחציבה באמצעות מכרז פומבי; תנאי למתן פטור הוא קיומו של כל היתר הנדרש על פי דין לכרייה ולחציבה, ובכלל זה תעודות והיתרים לפי פקודת המכרות, ולפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; לא יינתן, ככלל, פטור כאמור אלא אם כן תנאי ההרשאה הנוספת יהיו שוויוניים ובהתאם לכללים המקובלים במינהל. (ג) החלטה ליתן פטור לפי פסקה זו תינתן על יסוד המלצה מנומקת, בכתב, של ועדה מקצועית בראשות שופט בדימוס שימנה שר המשפטים, שחברים בה נציג משרד האוצר, היועץ המשפטי למינהל ושני נציגי ציבור שימנה שר האוצר, מהם – אחד לפי הצעת נשיא התאחדות התעשיינים ואחד, רואה חשבון, לפי הצעת נשיא לשכת רואי חשבון בישראל.

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין

סעיף: [תיקון התשנ"ג (מס' 4)]

4. המסמכים והאישורים שלפיהם מוסמך מנהל המחוז שבתחומו נמצא הנכס, לפטור חוכר מתשלום דמי הסכמה על פי סעיף 24 הם כלהלן: (1) לחוכר המחליף דירתו בדירה אחרת באותו בנין – חוזי מכר חתומים שנערכו עם החוכר ביחס לשתי הדירות באותו בנין; (2) לחוכר בעל עיטור גבורה – אישור משרד הבטחון על הענקת העיטור; (3) לחו כר שהוא בן למשפחת חייל שנפל במערכה או בן למשפחת חלל שנספה בפעולת איבה או פעולת בטחון – אישור של קצין תגמולים או ועדת ערר הפועלים לפי סעיפים 4 ו-5 לחוק משפחות חיילים שנספו במערכה (תגמולים ושיקום), התש"י-1950, או אישור של הרשות המאשרת או ועדת ערר הפועלים לפי סעיפים 10 ו-11 לחוק התג מולים לנפגעי פעולות איבה, התש"ל-1970, לפי הענין (4) לחוכר נכה שדרגת נכותו לצמיתות 80% או 50% לפחות – לפי הענין – אישור על נכותו כמפורט להלן: (א) לנכה עבודה לפי חוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשכ"ח-1968 – אישור על דרגת הנכות שקבעה ועדה רפואית או ועדה רפואית לערעורים לפי תקנות הביטוח הלאומי (קביעת דרגת נכות לנפגעי עבודה), התשט"ז-1956; (ב ) לנכה לפי חוק הנכים (תגמולים ושיקום), התשי"ט-1959 [נוסח משולב] – אישור על דרגת הנכות שקבעה ועדה רפואית או ועדה רפואית לפי סעיפים 10 ו–12(א) לחוק האמור; (ג) לנכה לפי חוק נכי המלחמה בנאצים, התש"'ד-1954 – אישור על דרגת נכות שקבעה ועדה רפואית לפי תקנות נכי המלחמה בנאצי ם (ועדה רפואית), התשט"ו-1954, או ועדה רפואית עליונה לפי תקנות נכי המלחמה בנאצים (ועדה רפואית עליונה), התשי"ז-1957; (ד) לנכה לפי חוק נכי רדיפות הנאצים, התשי"ז-1957 – אישור על דרגת נכות שקבעה ועדה רפואית או ועדה רפואית לערעורים לפי סעיף 8 לתוספת החמישית לחוק הביטוח הלאומי, התשי"ג-