פירוק שיתוף במקרקעין בראשון לציון – סקירה משפטית מקיפה
פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי שמטרתו להפסיק את השותפות בין בעלי נכסים משותפים. בראשון לציון, כמו ביתר אזורי הארץ, הליך זה מוסדר בהתאם לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, כאשר בית המשפט השלום בראשון לציון הוא המוסמך לדון בתביעות אלו. הפסיקה מראה כי קיימות שתי דרכים עיקריות לפירוק שיתוף: חלוקה בעין (כאשר ניתן לבצע חלוקה פיזית של הנכס) ומכירת הנכס וחלוקת התמורה (כאשר חלוקה בעין אינה אפשרית).
סעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע כי כל שותף במקרקעין זכאי לדרוש פירוק שיתוף בכל עת. הפסיקה מכירה בזכות זו כאחת הזכויות הבסיסיות של בעלות במקרקעין.
דוגמה משפטית:
תא (ראשון לציון) 46258-01-21 משה שטרנליב נגד ס.ק.י.ב. בע"מ (01/02/2024):
"בהתאם לסעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, (להלן: 'חוק המקרקעין') כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף."
כאשר ניתן לבצע חלוקה פיזית של הנכס, בית המשפט יעדיף דרך זו.
דוגמה משפטית:
תא (רחובות) 2192/04 פרי דליה נגד פרומרמן נח ואח' (27/02/2006):
"במקרה של פירוק שיתוף במקרקעין על בית המשפט לבחון, האם ניתן לבצע חלוקה בעין וככל שכן לפעול בדרך זו אלא אם קיימים טעמים מיוחדים שלא לעשות כן. מקום בו לא ניתן לבצע חלוקה בעין יש להורות על פירוק השיתוף על דרך של מכירה."
כאשר הנכס אינו ניתן לחלוקה, בית המשפט יורה על מכירתו וחלוקת התמורה בין השותפים.
דוגמה משפטית:
תא (ראשון לציון) 65900-11-16 אורלי קליביצקי נגד צופית ברגר (03/06/2018):
"אין מחלוקת בין הצדדים כי מדובר בדירת מגורים אשר לא ניתן לחלקה בעין. לפיכך דרך הפירוק היא במכירה למרבה במחיר."
במקרים בהם לא ניתן להגיע להסכמה בין השותפים, בית המשפט ימנה כונס נכסים, אשר ינהל את תהליך הפירוק ויבצע את מכירת הנכס.
דוגמה משפטית:
תא (ראשון לציון) 42735-06-19 ז.ז נגד איתי ברדה (09/09/2019):
"כונס הנכסים יהא רשאי לרשום הערה ביחס למינוי, ותוגש לעיוני פסיקתא רלוונטית… כל התקשרות או פעולה מהותית ביחס למקרקעין של כונס הנכסים, תעשה אך כנגד אישורו של בית המשפט, לרבות לעניין התקשרות למכירת המקרקעין, שעבודם או השכרתם."
✔ האם ניתן להגיע להסכמה עם השותפים ללא התערבות משפטית?
✔ בדיקת זכויות משפטיות ותכנוניות בנכס.
✔ קבלת חוות דעת של שמאי מקרקעין להערכת שווי הנכס.
✔ התייעצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה בראשון לציון.
✔ הבנת העלויות המשפטיות הכרוכות בתהליך.
פירוק שיתוף במקרקעין בראשון לציון הוא הליך המאפשר לשותפים להיפרד מהשותפות בצורה מסודרת. בית המשפט מעדיף חלוקה בעין ככל שהיא אפשרית, אך כאשר אין פתרון פיזי מתאים, מתבצע הליך מכירה בפיקוח כונס נכסים. כל התהליך מתבצע תחת פיקוח בית המשפט, במטרה להבטיח חלוקה הוגנת ושקופה של הזכויות והכספים בין השותפים עם עורך דין נדלן בראשון לציון .
ת"א (רחובות) 2192/04- פרי דליה נגד פרומרמן נח ואח
שמות השופטים: ריקי שמולביץ
1. בפני תביעה אשר הוגשה על ידי גב' דליה פרי (להלן: "התובעת") כנגד מר נח פרומרמן (להלן: "נתבע 1") ומר מאיר פרומרמן (להלן: "נתבע 2") לפירוק שיתוף במקרקעין. 2. א. על פי התביעה, מדובר בנכס ברחוב הרצל 204 ברחובות, הידוע כחלקה 331 בגוש 3703, הכולל דירה אחת בה מתגורר מעת לעת נתבע 2, חנות אחת ריקה, חנות אחת מושכרת בשכירות מוגנת ומחסן. ב. התובעת טוענת, כי לאחרונה נתגלעו בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור בקשר לניהול הנכס ועתידו, ולכן אין מנוס אלא להורות על פירוק השיתוף. ג. עוד נטען, כי הואיל והנכס כולל דירות וחנויות אשר שתיים מהן מושכרות בדמי מפתח, אין הגיון בחלוקה בעין והטלת תשלומי איזון על הצדדים, שכן הדבר יביא להמשך המחלוקות והחרפת היחסים בין הצדדים. ד. התובעת מציעה בתביעתה להורות לשני הנתבעים או מי מהם לרכוש ממנה את חלקה בנכס במחיר שוק, לחילופין, להורות לצדדים למכור חלקיהם לצד ג' מרבה במחיר, לחילופי חילופין, להורות לנתבעים למכור חלקם בנכס לתובעת במחיר שוק. התובעת מציינת, כי בדלית ברירה תסכים גם לחלוקה בעין ותשלומי איזון. ה. במסגרת התביעה עתרה התובעת למינוי שמאי מטעם בית משפט אשר יערוך שומה של הנכס. 3. בכתב הגנתו טוען נתבע 1, כי היה מוכן לכל הליך נדרש לפירוק השיתוף וכי ההליך טרם בוצע מפאת סירובו של נתבע 2. הנתבע הבהיר, כי אינו מעוניין לרכוש את חלקו של מי מהצדדים בנכס. גם הנתבע מסכים, כי הסעד של חלוקה בעין הוא האחרון שיש לנקוט. 4. נתבע 2 בכתב הגנתו מבקש לחלק את הנכס לשלושה חלקים ומציע לערוך הגרלה.
החלטה |26/02/2006 |שלום – רחובות
ת"א (ראשון לציון) 65900-11-16- אורלי קליביצקי נגד צופית ברגר
שמות השופטים: מוטי פירר
1. התובעת רשומה כבעלים של מחצית מדירת המגורים ברח' נפתלי הלל 16 ראשון לציון הידועה כגוש 3934 חלקה 163/5 (להלן: "הדירה") הנתבעת 1 רשומה כבעלים של המחצית השניה של הדירה. לטובת הנתבע 2 רשומה הערת אזהרה בגין רכישת מחצית הדירה מאת הנתבעת 1. לטובת הנתבעת 3 הוטל עיקול על זכויותיה של נתבעת 1 בדירה, בגין מחלוקת כספית המתבררת ביניהן בהליך אחר (תא"ק 15573-10-14). 2. בין הנתבעים 1 ו-2 לבין הנתבעת 3 מחלוקת, האם מחצית הדירה שייכת לנתבעת 1 – כפי שטוענת הנתבעת 3, או שמא נמכרה המחצית זה מכבר לנתבע 2 – כפי שטוענים הנתבעים 1 ו-2. לטענת הנתבעת 3, העסקה שבין הנתבעים 1-2 הינה עסקה למראית עין ו/או הברחת נכסים וכיו"ב. מחלוקת זו מתבררת בימים אלו בפני בית המשפט המחוזי מרכז- לוד (ה"פ 6674-06-17). 3. התובעת עתרה לפירוק שיתוף בדרך של מכירת הדירה. בהתאם לסעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, (להלן: "חוק המקרקעין") כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. אין מחלוקת בין הצדדים כי מדובר בדירת מגורים אשר לא ניתן לחלקה בעין. לפיכך דרך הפירוק היא במכירה למרבה במחיר. 2 4. אשר למחלוקת האם מחצית הדירה בבעלות הנתבעת 1 או הנתבע 2, ואשר לעיקול שהוטל על זכויות הנתבעת 1 לטובת הנתבעת 3 – אין בכך כדי למנוע את פירוק השיתוף. זאת בהתאם למתווה אשר הוצע לצדדים בדיון מיום 22.5.18 , לפיו מיד עם מכירת הדירה וקבלת כספי התמורה, יומר העיקול המוטל כיום על מחצית הדירה, בעיקול על מחצית התמורה שתתקבל, בניכוי תשלומי המסים. 5. מעמדות הצדדים כפי שהובעו בדיון הנ"ל, לרבות השלמת טיעוניהם כפי שהוגשו לאחר הדיון, עולה כי אין מניעה של ממש לביצוע פירוק השיתוף באופן הנ"ל, ואיש מן הצדדים לא עלול להיפגע מכך.
פסק דין |02/06/2018 |שלום – ראשון לציון
ת"א (ראשון לציון) 42735-06-19- ז ז נגד איתי ברדה
שמות השופטים: שרון צנציפר הלפמן
מכירת המקרקעין ומימושם תעשה באמצעות לשכת ההוצל"פ כפי שיפורט להלן. . . ביצוע איזון המשאבים כמפורט לעיל, לרבות פירוק השיתוף בבית בראשון לציון ומינוי כונס לצורך מכירת הבית וחלוקת תמורתו, יעשה במסגרת לשכת ההוצאה לפועל" (סעיף 35 לפסק הדין. הדגשות הוספו). ביום 22.3.2017 דחתה רשמת ההוצאה לפועל (כב' הרשמת בקשי) את בקשה המבקש דנן, במסגרת תיק ההוצאה לפועל, לבטל את ההחלטה בדבר מינויו של עו"ד ברדה ככונס נכסים למקרקעין. ביום 26.7.2019 ניתנה, במסגרת התביעה ההצהרתית, החלטת בית המשפט לענייני משפחה (כב' השופטת אליהו) בבקשה לאישור פסיקתה. בית המשפט קבע כי ". . . כונס הנכסים מונה לצורך ביצועו של פסק דינו של בית המשפט במסגרת 6386/05 ו-10880/09 . יתרה מזו, התנגדותו מלמדת על ערעור על הוראות פסק הדין ולא היה מקום להגיש שלל טענותיו במסגרת התנגדות לחתימה על פסיקתה. למותר לציין כי פסיקתה קובעת בתמצית את הוראות פסק הדין. לפיכך – פסיקתה תחתם כמבוקש" (להלן: ההחלטה לאישור הפסיקתה). 5. על רקע הליכים אלה, עתר המבקש במסגרת התביעה דנן ליתן הוראות לכונס הנכסים לבצע את פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין. בד בבד, הוגשה הבקשה שלפני – להורות על עיכוב ההליכים בתיק ההוצאה לפועל שנפתח לשם פירוק השיתוף במסגרת התביעה ההצהרתית. 4 6. המבקש טוען במסגרת בקשתו כי בית המשפט לענייני משפחה קבע שיש לפרק את השיתוף במקרקעין על דרך של מכירה באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. ברם, לטענתו, הוא אינו צד לסכסוך בין בני הזוג ודעתו מעולם לא הובאה במסגרת ההליך לאיזון משאבים בין בני הזוג. ככל שפסק הדין בתובענה הרכושית ימומש בדרך של מכירת המקרקעין כולו, כך נטען, יינזק המבקש באופן מהותי.
החלטה |08/09/2019 |שלום – ראשון לציון
ת"א (ראשון לציון) 46258-01-21- משה שטרנליב נגד ס.ק.י.ב. בעמ
שמות השופטים: רפי ארניה
דויטש משה ויטל ע"י ב"כ עוה"ד ערן פייביש 3. אברהם כדר 4. דן כדר ע"י ב"כ עו"ד ישראל אליאב 5. נסים בן נעים ע"י ב"כ עוה"ד עדי אייל 6. ר. חי. חממה פיצוחים בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד פיני סהר סרבי פסק דין ניתן בזאת פסק דין לפירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 103 בגוש 3946, בכתובת רח' אצ"ל 6, ראשון לציון. פירוק השיתוף יתבצע על דרך של חלוקה בעין ורישום בית משותף, בהתאם לתצ"ר המאושר 2076/2023. ב"כ הצדדים מתבקשים להודיע, עד ליום 8.2.24 , כיצד ברצונם לבצע את רישום הבית המשותף. האופציות המקובלות (וייתכן שקיימות אפשרויות אחרות) הינן כדלקמן: 1. ב"כ אחד הצדדים יבצע את הרישום, תוך שיתוף פעולה של הצדדים האחרים, ובהסכמתם. במקרה כזה לא יהיה צורך במעורבות נוספת של בית המשפט בהליך, בעת הזו. 2. מינוי עו"ד נייטרלי ככונס נכסים לביצוע הרישום. 3. מינויו של המודד מר מרקוביץ, בהתאם להצעתו.
פסק דין |31/01/2024 |שלום – ראשון לציון
8318/96 עא- קוצר בתיה נגד 1. משה ציתיאת
שמות השופטים: ש לויוד דורנר,י טירקל
האם פירוק השיתוף במקרקעין לפי סעיף 42 לחוק הוא אחת מדרכי החלוקה בעין – לפי סעיף 39 לחוק – או שהוא דרך נוספת ומיוחדת של פירוק השיתוף, בצד הדרכים של חלוקה בעין לפי סעיף 39 לחוק ושל מכירה לפי סעיף 40 לחוק השאלה נדונה בענין רוטשילד והדעות נחלקו. כבוד השופט ח' כהן סבר כי "חלוקת בית לדירות נפרדות ורישומו כבית משותף, הרי היא בגדר 'חלוקה בעין' כמשמעותה בסעיף 39(א)". לעומתו סבר כבוד השופט מ' לנדוי, וכמותו גם כבוד השופט י' כהן, כי "הפיכתו של נכס בית לבית משותף דומה לחלוקתו בעין — אבל אין ברישום הבית כבית משותף חלוקה שלמה בעין, כי הרי הבעלים עדיין מוסיפים להיות קשורים זה לזה עקב שיתופם ברכוש המשותף" (השוו לדברי כבוד השופט מ' חשין ברע"א 1017/97 רידלביץ נגד מודעי (טרם פורסם; להלן "ענין רידלביץ"), בפסקאות 21/14 לפסק דינו). 8. להגדרתו של הפירוק לפי סעיף 42 לחוק כדרך של חלוקה בעין שתי תוצאות: האחת – שיש להעדיף דרך זאת – בהתאם לעקרון שבסעיף 39(א) לחוק לפיו "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין" – על פני הדרך של מכירת הנכס וחלוקת הפדיון בין הבעלים המשותפים, כאשר "עיקר המקרקעין המשותפים" הוא "בית הראוי להירשם כבית משותף". השניה – שחלים עליה הסייגים החלים על חלוקה בעין; לאמור, העדפת הדרך של מכירה אם החלוקה בעין "תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם", כאמור בסעיף 40 לחוק, וכן סייגים של "מקרים מיוחדים" המפורטים בסעיף 41 לחוק. 9. אשר לתוצאה הראשונה, נראה שאין חולקים עוד כי פירוק בדרך של רישום כבית משותף לפי סעיף 42 לחוק, עדיף על פירוק בדרך של מכירה לפי סעיף 40 לחוק. על כך נאמר כי: "פירוק שיתוף לפי סעיף 42(א) לחוק על ידי חלוקת הרכוש אחרי רישומו כבית משותף, הוא הליך, שיש למצותו לפני הדרך החלופה של מכירת הנכס במכירה פומבית, בין אם מתייחסים לחלוקת הרכוש כחלוקה בעין או אם רואים בחלוקה כזו כתהליך ה'דומה לחלוקתו בעין' — בית המשפט אינו רשאי לקבוע, שפירוק השיתוף במקרקעין ייעשה על-ידי מכירתם כאמור בסעיף 40(א), אלא אם בדק קודם לכן גם את אפשרותו של פירוק השיתוף לפי סעיף 42 לחוק והגיע למסקנה, כי אין ללכת בדרך זו" (דברי כבוד השופט י' כהן בע"א 725/82 ריינר נגד קומיסר, פ"ד לז(3) 131 (להלן – "ענין ריינר"), 135-134.
פסק דין |20/09/1999 |בית המשפט העליון
ע"א (חיפה) 8258-09-09- חלונגי טאהא יוסף נגד חטיב ראפע
שמות השופטים: ס אבד ר סוקול ד סלע י גריל
חוק המקרקעין מכיר במספר דרכים לפירוק השיתוף; פירוק דרך חלוקה (סעיף 39); פירוק דרך מכירה (סעיף 40) ופירוק דרך הפיכה לבית משותף (סעיף 42 – לעניין זה נעיר כי בפסיקה הובעה הדעה כי פירוק דרך הפיכה לבית משותף אינה אלא מקרה מיוחד של פירוק דרך חלוקה- ראה ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג(3) 33 (1979); ע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת, פ"ד נג(4) 849 (1999); ע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר, פ"ד לז(3) 131 (1983)). 12. חלוקה בעין של המקרקעין הינה הדרך המועדפת על המחוקק. סעיף 39(א) קובע: "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין". תכלית החלוקה בעין הינה יצירת יחידות קנין חדשות, כאשר כל שותף זוכה ליחידה עצמאית (ראה ע"א 587/78 הנ"ל עמ' 35). 13. עם זאת לא ייתן בית המשפט צו לחלוקה בעין של מקרקעין מקום שבו שוכנע כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או אם נוכח שהחלוקה בעין תגרום נזק ניכר לשותפים או מי מהם. על הטוען כי חלים הסייגים לחלוקה בעין מוטל הנטל לשכנע את בית המשפט בדבר תחולת הסייג (ראה ע"א 587/78 הנ"ל עמ' 35; ע"א 8318/96 הנ"ל בעמ' 859). 14. השאלה אם ניתן לבצע חלוקה בעין של מקרקעין נגזרת מדיני התכנון והבניה. על בית המשפט לבחון האם גודל החלקה שמקבל כל שותף עומד בדרישות דיני התכנון; עליו לבחון את אפשרויות הבניה בכל חלקה חדשה שתיווצר; להתחשב בזכויות הניצול וכדומה. לפיכך תנאי מוקדם למתן צו לחלוקת מקרקעין בעין הינו אישור תשריט חלוקה על-פי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (ראה דויטש הנ"ל עמ' 613, ויסמן הנ"ל עמ' 301 וסעיף 38(א) לחוק המקרקעין).
פסק דין |20/07/2010 |מחוזי – חיפה
ע"א (תל אביב) 48773-06-18- יעקב גרשון בנדיקט נגד שמואל חיים בנדיקט
שמות השופטים: ישעיהו שנלר,קובי ורדי,עינת רביד
חוק המקרקעין מתווה דרכים ברורות בדבר אופן פירוק שיתוף במקרקעין וכאשר בהתאם לסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, כל שותף רשאי בכל עת לעתור לפירוק השיתוף. כמובן שככל שקיים הסכם בין השותפים, פירוק השיתוף יהיה בהתאם לו, כפוף להוראה לפיה הסכם על חלוקה בעין טעון אישור המפקח כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965 וכן כל חיקוק אחר (סעיף 38(א) לחוק). דהיינו, כי גם אם צדדים מסכימים על חלוקה בעין, עדיין יש לקבל את האישור כי מדובר ב"חצר שיש בה דין חלוקה" (ראו בבא בתרא דף ג' עמ' א'), וזאת מהפן התכנוני. עם זאת, אכן בעת שמדובר בפירוק על פי צו בית משפט, העדיפות הינה לחלוקה בעין, בכפוף שאכן מדובר במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625). דרך זו מאפשרת את המשך הזיקה בין בעלי הזכויות במקרקעין למקרקעין, טיעון אשר יפה יותר מעת שמדובר בבית מגורים כדוגמא או בנכס שנפל בירושה וכאשר יש קשר "רגשי" לבעלי הזכויות ולמקרקעין. מאידך, עוצמת טיעון זה פחותה מעת שעסקינן ברכישה לצרכי השקעה וכדומה. 50. הדרך החלופית לפירוק שיתוף הינה מכירת המקרקעין לכל המרבה במחיר וחלוקת הפדיון, זאת בעת שהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה או אם בית המשפט נוכח כי חלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לשותפים ואף למקצת מהם (סעיף 40(א)). כך מוצאים אנו גם הוראה מיוחדת בסעיף 42 לחוק, בעת שעיקר המקרקעין המשותפים, בית אשר ראוי לרושמו כבית משותף, ואזי יהיה הפירוק בדרך זו. דהיינו, מדובר למעשה בחלוקה בעין על דרך רישומית של בית משותף. כך גם ניתן להסיק מסעיף 43 כי בית המשפט יתחשב ואף בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ובשאר המשאלות של השותפים, אולם כל זאת ככל האפשר.
פסק דין |10/02/2020 |מחוזי – תל אביב
ת"א (רמלה) 1243-95- אולפינר שמואל נגד 1. סגל אריה
שמות השופטים: ז בוסתן
לדעת התובע זו הדרך היחידה האפשרית לפירוק השיתוף בין בעלי הזכויות. התובע מציין בכתב התביעה, כי המקרקעין רשומים כיחידת רישום אחת בלשכת רישום המקרקעין ולשכת רישום המקרקעין לא התבקשה לאשר חלוקה של המקרקעין. גם ברשויות הפועלות על פי חוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 (להלן "חוק התכנון והבניה") רשומים המקרקעין כיחידת רישום אחת והן לא נתבקשו לאשר תשריט חלוקה המחלק את המקרקעין. לטענת התובע, בשל ריבוי בעלי הזכויות במקרקעין, לא ניתן לקדם דרכים לשימוש במקרקעין, לבצע בהם עיסקאות או לפתח אותם. עוד סבור התובע, כי חלוקה בעין אינה אפשרית ומנוגדת לשיקולי התכנון הציבוריים. נוסף על בקשת הפרוק, מתבקש בית המשפט למנות את ב"כ התובע ככונס נכסים לצורך מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה בין הצדדים. הנתבע 37 (ישראלי משה), והנתבע 45 מסכימים לבקשה. הנתבעים 19, 20, 30, 31, 34, 35, 36, ו 42 לא הגישו כתב הגנה ולא התייצבו לדיון על אף שעותק כתב התביעה הומצא לידם. יתר המשיבים הגישו כתב הגנה, והם מתנגדים לבקשה כפי שהוגשה על ידי התובע. טענות ההגנה הכלולות בכתבי ההגנה הן בעיקרן הטענות הבאות: א. הבקשה לפירוק השיתוף במקרקעין הוגשה על ידי התובע בחוסר תום לב. התובע הוא קבלן ידוע בראשון לציון, בעל אמצעים מרובים ובעל השפעה מרובה על רשויות התכנון בראשון לציון. ייעוד הקרקע כיום הוא ייעוד חקלאי, והתובע מבקש לרכוש את חלקיהם של הנתבעים בקרקע כל עוד ייעודם חקלאי ומחירם נמוך תוך צפיה שייעוד המקרקעין ישתנה למגורים ותעשיה , שינוי אשר יצמיח רווח נכבד לתובע. ב. המקרקעין ניתנים לחלוקה בעין ויש לפעול לפרוק השיתוף בדרך זו.
פסק דין |22/06/2003 |שלום – רמלה
עת"מ (תל אביב) 27234-08-17- ספי צביאלי נגד עיריית ת"ל אביב יפו
שמות השופטים: רחל ברקאי
אשר לעניין הנדון, טענו המשיבות, כי החלטת בית המשפט הדן בתיק פירוק השיתוף במקרקעין, כי הפירוק יתבצע באמצעות הליך מכירה, אינה מסיימת את פירוק השיתוף במקרקעין, ובית המשפט עוד ידרש לשאלת אופן הפירוק – מכירה באמצעות עריכת התמחרות פנימית בין השותפים או באמצעות הליכי מכירה פומביים. לטענתן גם אם בית המשפט המנהל את הליך פירוק השיתוף יורה על ביצוע התמחרות בין השותפים למקרקעין, אין בכך כדי לאיין את זכותם של הצדדים להגיע להסכם ובהתאם לייתר את הצורך בהמשך ניהולו של ההליך. כאשר הצדדים מצליחים להגיע להסדר הנותן מענה הוגן וראוי לרצונותיהם ודרישותיהם על בית המשפט להעדיף לאמץ הסכמה זו. 20. לאחר שחזרתי והפכתי בטענות הצדדים, ראיתי לנכון לקבל את העתירה ולקבוע כי החלטת מועצת העיריה התקבלה על בסיס מידע חסר ומתעורר החשש כי נגועה היא אף בחוסר סבירות. אבהיר דבריי. 21. סעיפים 37 – 45 לחוק המקרקעין קובעים את ההוראות הרלבנטיות לעניין פירוק השיתוף במקרקעין. בהקשר זה מורה הדין, כי לכל שותף בבעלות במקרקעין מוקנית הזכות לתבוע את פירוק השיתוף בהם, שעה שקץ במערכת היחסים שמקורה בבעלות המשותפת במקרקעין (סעיף 37 לחוק). משהוגשה לבית המשפט תביעה לפירוק השיתוף התוצאה המשפטית הינה הפרדת הבעלות במקרקעין, בין באמצעות חלוקתם בעין בין השותפים במקרקעין ובין באמצעות מכירתם. (ראה סעיפים 39 – 40 לחוק המקרקעין). 8 כאשר פירוק השיתוף לא יכול היעשות על דרך של חלוקת המקרקעין בעין יכפה בית המשפט על הצדדים את מכירת המקרקעין והמקרקעין בהכרח יועמדו למכירה, בין באמצעות מכירה פנימית בין השותפים ובין על דרך של מכירתם לצדדים שלישיים (ראה סעיף 40 (ב) לחוק המקרקעין).
פסק דין |22/01/2018 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
רע"א (תל אביב) 67502-10-13- רחל זילבר נגד אבנר נטר
שמות השופטים: רות לבהר שרון
זכות זו נשענת כאמור על התפיסה כי יש להקל על פירוק השיתוף במטרה לעודד שימוש יעיל יותר בנכס" . אומנם, לבית המשפט שיקול הדעת כיצד יבוצע הפירוק, וכאשר ניתן לבצע חלוקה בעין יש להעדיף דרך זו על פני הדרך של מכירת הנכס (מכירה פומבית או התמחרות בין השותפים) , ואולם, כאשר לא ניתן לבצע חלוקה בעין, או אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, מורה סעיף 40(א) לחוק המקרקעין כי "יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון". 5 בענייננו, מדובר במקרקעין בשטח של 148 ממ"ר, שכפי שקבע המומחה אין כל אפשרות לבצע פירוק שיתוף באמצעות חלוקה בעין, בייחוד כשזכויותיהם של המבקשים הן 2/9 מהנכס, כאשר חלקו של כל אחד מהמבקשים הוא 1/9, ולא מצאתי כל עילה המצדיקה לדחות את הבקשה למתן צו פירוק. מכאן, שבצדק הורה בית המשפט על ביצוע הפירוק בדרך של מכירה. 13. למעלה מהדרוש יצוין, כי כל טענותיהם ודרישותיהם הכספיות השונות של המבקשים נגד המשיב, ובכלל זאת כל טענות המבקשים ביחס לשימוש שעושה המשיב בנכס, לרבות הטענה כי הוא מפיק רווח מהנכס ואינו משתף בו את המבקשים, הן טענות שאינן קשורות לפירוק השיתוף, ודינן להתברר בפני בית המשפט המוסמך, ללא קשר לפירוק השיתוף, שאינו מונע מהמבקשים לתבוע כל זכות שיש להם לטענתם.
פסק דין |14/05/2014 |מחוזי – תל אביב
ת"א (חיפה) 24336-05-15- סלמאן סלימאן שעבי נגד עלי אבו אלנעאג
שמות השופטים: אורי גולדקורן
מהו הדין באשר לפירוק שיתוף במקרקעין סעיף 39(א) לחוק המקרקעין קובע כי במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, וסעיף 40(א) קובע כי במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. "הפסד ניכר" פורש בפסיקה כהפסד העלול להיגרם בשל דרך חלוקת המקרקעין בעין, ולא הפסד או חסרון כיס שייגרם למי מהשותפים מעצם פירוק השיתוף במקרקעין (ראו, למשל, רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, 640 (1998)). מסעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 עולה כי תנאי מוקדם למתן צו לחלוקת מקרקעין בעין על-ידי בית משפט הינו אישור תשריט חלוקה. ברע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן (פורסם בנבו, 27.7.2010 ) סוכמו ההלכות בדיני פירוק השיתוף, והודגש כי לכל שותף עומדת הזכות לדרוש את פירוק השיתוף, אך החירות להשתחרר מהשיתוף אינה מקנה בהכרח לשותף המפרק את היכולת להכריע כיצד יפורק השיתוף. מתכונת הפירוק – אם פירוק בעין או מכירת הנכס, אם מכירה פומבית או התמחרות בין השותפים – נתונה לשיקול דעת בית המשפט. (לשיקולי בית משפט בבואו לבחון חלוקה בעין, ראו, למשל, ע"א (מחוזי חי') 8258-09-09 חלונג'י נ' ח'טיב (פורסם בנבו, 21.7.2010 )). 11 כאמור, פירוק השיתוף הוא הסעד העיקרי לו עתרו המבקשים, אך אין נובע מכך כי בסופו של יום הפירוק יהא פירוק בעין. הסעד הזמני הינו הטלת איסור בניה על המשיבים בתוך שטחם, המצוי בתוך חלקה 27, על מנת שחלוקה בעין, שתתבצע לאחר הפקעה עתידית, לא תפגע במבקשים.
החלטה |06/06/2015 |שלום – חיפה
תלא 1617-07- קאסם נסאר נגד 1. סאלח יאסין שנאעה
שמות השופטים: דאוד מאזן
דין הוא, כי פירוק השיתוף יהיה על-פי הסכם בין השותפים ובאין הסכם, יהיה על-פי צו בית-המשפט, בהתאם לסעיפים 39 עד 43 לחוק. במקרקעין הניתנים לחלוקה,יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין ואין לבית-המשפט שיקול דעת להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה-כך מורים לנו סעיפים סעיפים 39(א) ו- 49 (א) לחוק. משמעות העדרו של שיקולי דעת שיפוטי, בענין זה, הוא, בין השאר, כי שיקולים של תועלת כלכלית לא יוכלו לעכב את פירוק השיתוף במקרקעין. נכסים הניתנים לחלוקה, משמועתם, נכסים שתשריט לחלוקתם אושר על-ידי הרשות המאשרת, הפועלת על-פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965. בלשון אחר: מותנית האפשרות לחלוקה בעין של מקרקעין משותפים בעמדת רשויות התכנון והבניה, וכל עוד לא אמרו רשויות אלה את דברן, יש להתייחס למקרקעין כאל מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה (ויסמן, דיני קנין, לעיל, בעמ' 301). כאמור, סעיף 39(א) ל תשכ"ט-1969 ( להלן:"חוק המקרקעין") קובע, כי הדרך המועדפת הינה חלוקה בעין. דרך המלך הינה בעין שכן בדרך זו זוכה כל אחד מהשותפים במקרקעין בחלקה מהמקרקעין אשר היו בבעלותו המשותפת. באופן זה נשמרת זכותו הקניינית. חלוקה בעין, הינה חלוקת המקרקעין בין השותפים, כך שכל אחד מהם זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת בחלקו היחסי במקרקעין. מקרקעין ניתנים לחלוקה בעין, אם ניתן לפצלם למספר חלקים שכל אחד מהם מסוגל לשמש נושא נפרד לבעלות ((3), 33, 35) . במסגרת התיק בפני ,הצדדים מסכימים לפירוק שיתוף ומסכימים גם שדרך פירוק השיתוף היא דרך החלוקה בעין, הסכמות אלו הובילו את הצדדים למנות מומחה מטעם בית המשפט שאת זהותו וסמכויותיו קבעו הצדדים בעצמם; אם כי, גרבנו בהמשך הדרך ובסיכומיו נסוג מעמדה זאת, ואדון בשינוי עמדה זאת בהמשך.
פסק דין |01/08/2009 |שלום – קריות
ת"א (ירושלים) 2711/01- עורך דין שושני אמיר כונס נכסים עפי צו מינוי נגד עמר שלמה ואח
שמות השופטים: ס יצחק שמעוני
לאחר עיון בכתבי הטענות על נספחיהם, בתצהירים שהוגשו ובחוות הדעת, שמיעת העדים הנ"ל ותוך התייחסות לטענות שהועלו ע"י ב"כ הצדדים בסיכומיהם בכתב, שוכנעתי כי דין התביעה להתקבל באופן חלקי מהנימוקים שיפורטו בהמשך. 5. 5 סעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע: "(א)כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. (ב)היתה בהסכם-שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף, לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין". סעיף 39 לחוק קובע: "(א)במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. (ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בהנסיבות הענין. . . ". סעיף 40 לחוק קובע: "(א)במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בענין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון". גישתו הבסיסית של המחוקק באה לידי ביטוי בסעיף 37 הנ"ל, לפיו כל שותף זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף (ראה ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' נ פיין ואח', פ"ד ל(1) 454, 457). דרכי פירוק השיתוף נקבעות על ידי בית המשפט בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. הלכה היא, כי שיתוף במקרקעין מתפרק בדרך של חלוקה בעין. כל דרך אחרת של פירוק, היא בגדר יוצא מן הכלל (ראה: רע"א 1017/97 יצחק רידלביץ ואח' נ' יצחק מודעי ואח' תק' על כרך 97(3) תשנ"ז/תשנ"ח – 1977 בעמ' 5).
פסק דין |23/07/2005 |שלום – ירושלים
ת"א (קריות) 5408/04- מוחמד כיאל פארוק עבד אלראזק נגד ואכד עבדאללה מוחמד
שמות השופטים: דאוד מאזן
במקרקעין הניתנים לחלוקה, יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין ואין לבית-המשפט שיקול דעת להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה-כך מורים לנו סעיפים 39(א) ו- 49 (א) לחוק. משמעות העדרו של שיקולי דעת שיפוטי, בעניין זה, הוא, בין השאר, כי שיקולים של תועלת כלכלית לא יוכלו לעכב את פירוק השיתוף במקרקעין. נכסים הניתנים לחלוקה, משמועתם, נכסים שתשריט לחלוקתם אושר על-ידי הרשות המאשרת, הפועלת על-פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965. בלשון אחר: מותנית האפשרות לחלוקה בעין של מקרקעין משותפים בעמדת רשויות התכנון והבניה, וכל עוד לא אמרו רשויות אלה את דברן, יש להתייחס למקרקעין כאל מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה (ויסמן, דיני קנין, לעיל, בעמ' 301). כאמור, סעיף 39(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 ( להלן: "חוק המקרקעין") קובע, כי הדרך המועדפת לפירוק שיתוף הינה חלוקה בעין. דרך המלך הינה פירוק השיתוף בעין שכן בדרך זו זוכה כל אחד מהשותפים במקרקעין בחלקה מהמקרקעין אשר היו בבעלותו המשותפת. באופן זה נשמרת זכותו הקניינית. חלוקה בעין, הינה חלוקת המקרקעין בין השותפים, כך שכל אחד מהם זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת בחלקו היחסי במקרקעין. מקרקעין ניתנים לחלוקה בעין, אם ניתן לפצלם למספר חלקים שכל אחד מהם מסוגל לשמש נושא נפרד לבעלות (ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג(3), 33, 35) . 8 במסגרת התיק בפני, הצדדים מסכימים לפירוק שיתוף ומסכימים שדרך פירוק השיתוף היא דרך החלוקה בעין. גם מומחה בית המשפט סבור כך ואף הגיש תכנית חלוקה.
פסק דין |12/04/2014 |שלום – קריות
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 40. פירוק דרך מכירה
40. (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. (ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 47. פירוק השיתוף דרך חלוקה
47. בפירוק השיתוף בדרך של חלוקת המקרקעין בעין יקבע בית המשפט ככל האפשר את חלקתו של השותף המקים בצורה שתכלול את המחוברים.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 39. פירוק דרך חלוקה
39. (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. (ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים. (ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת-הנאה בין החלקות.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 48. פירוק השיתוף דרך מכירה
48. היה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין והמחיר שנתקבל עלה על המחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, זכאי השותף המקים להחזרת השקעתו במחוברים, אולם לא יותר מן ההפרש בין שני המחירים; היה המחיר שנתקבל פחות מהמחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, ישלם השותף המקים לשותפים האחרים את ההפרש לפי חלקיהם במקרקעין.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 38. פירוק על פי הסכם או צו בית המשפט
38. (א) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים; נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה, וכל חיקוק אחר בנדון. (ב) באין הסכם כאמור בסעיף-קטן (א) יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 41. פירוק במקרים מיוחדים
41. (א) היתה מניעה לחלוקת המקרקעין בעין רק לגבי אחד השותפים ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין לפי זה. (ב) היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה. (ג) היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 37. הזכות לתבוע פירוק השיתוף
37. (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. (ב) היתה בהסכם-שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.
פקודת האגודות השיתופיות, 1933
סעיף: 48ב. הוראות מיוחדות בפירוק קיבוץ
48ב. (א) לענין מקרקעי קיבוץ המשמשים בפועל בית מגורים לחבר קיבוץ (להלן – בית מגורים), בקיבוץ הנמצא בהליכי פירוק או כינוס נכסים, רשאי בית המשפט או הרשם, לפי הענין, להורות שחבר הקיבוץ ובני משפחתו המתגוררים עמו לא יפונו מבית המגורים, אלא אם כן הוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה להם מקום מגורים סביר או שהועמד לרשותם סידור חלוף. (ב) בית המשפט או הרשם, לפי הענין, רשאי לקבוע שהסידור החלוף כאמור בסעיף קטן (א), יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת. (ג) הוראות סעיף זה אינן חלות על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהן כדי לפגוע בדינים האמורים. (ד) בסעיף זה – "בן משפחה" – בן זוג, לרבות ידוע בציבור, הורה, צאצא, צאצא בן הזוג, או בן זוגו של כל אחד מאלה; "חבר הקיבוץ" – מי שהתקבל כדין לחברות בקיבוץ ובלבד שהתגורר בקיבוץ או שהיה חבר בו, לפחות במשך השנתיים שקדמו להגשת בקשת הפירוק או כינוס הנכסים; "מקרקעי קיבוץ" – מקרקעין בתחום הקיבוץ שלקיבוץ יש בהם זכויות, והן לא נרשמו על שם חבר הקיבוץ; "קיבוץ" – אגודה שיתופית שסווגה על ידי הרשם כקיבוץ או כמושב שיתופי.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 46. פירוק השיתוף בשל הקמת מחוברים שלא כדין
46. הקים שותף מחוברים במקרקעין המשותפים בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם יתר השותפים (להלן – שותף מקים), רשאי כל אחד משאר השותפים, על אף כל הגבלה בהסכם השיתוף, לדרוש פירוק השיתוף בהתאם להוראות סימן ב'; לא נדרש פירוק השיתוף, יחולו הוראות פרק ד', בשינויים המחוייבים.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף
42. (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם. (ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 40א. דירת מגורים של בני זוג
40א. (א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40 על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע. (ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א).
חוק המיטלטלין, תשל"א-1971
סעיף: 10. פירוק השיתוף
10. (א) כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף; היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה זכות זו, רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין. (ב) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים, ובאין הסכם – על פי צו בית המשפט, ורשאי בית המשפט לצוות על חלוקת המיטלטלין בעין, או על מכירתם וחלוקת הפדיון, או על דרך אחרת של פירוק השיתוף הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין. (ג) מכירת המיטלטלין על-פי צו בית המשפט תהיה בדרך שנמכרים מיטלטלין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.
כל הזכויות שמורות ©
