כל הזכויות שמורות ©
עורך דין נדל"ן בחיפה מספק ליווי מקצועי חיוני בעסקאות נדל"ן באזור חיפה והצפון. המומחיות המשפטית מאפשרת התמודדות יעילה עם מאפייניו הייחודיים של שוק הנדל"ן המקומי והרגולציה העירונית המורכבת.
בהתאם לפסיקה בתא (חיפה) 4706/03 – אלאלוף יונה ואח' נגד רון. ד. דיחנו, עורך דין, נקבע כי על עורך דין נדל"ן מוטלת חובה מקיפה הכוללת:
כפי שנקבע בתא (חיפה) 17055-04-12 – אייל רוזנבלט נגד עו"ד עמוס אלון: "על עורך הדין המייצג רוכשי דירה לבצע בדיקות סבירות הנוגעות לזכויות הרוכשים בנכס"
תא (חיפה) 8108/04 – סופיה בליאבסקי נגד סיבוני חיים מדגיש את חשיבות העמידה בהתחייבויות החוזיות והמקצועיות של עורכי הדין בתהליך העברת זכויות.
מומחה נדל"ן בחיפה נדרש ל:
עורך דין נדל"ן בחיפה המתמחה בשוק המקומי מספק ללקוחותיו:
כאשר בוחרים עו ד נדל ן בחיפה חשוב לוודא ניסיון מוכח בטיפול בעסקאות דומות, היכרות עם השוק המקומי, ויכולת לספק מענה מקצועי ואישי לצרכי הלקוח בכל שלבי העסקה.
ת"א (חיפה) 8108-04- סופיה בליאבסקי נגד 1. סיבוני חיים
שמות השופטים: מנחם רניאל
הקונים מצהירים כי ידוע להם שהזכויות בדירה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין וכי הטיפול ברישום הזכויות מנוהל ע"י המוכרים על חשבונם ועל אחריותם המלאה. 6. א.5. היתרה, בסך של 20,000 דולר ארה"ב בש"ח (עשרים אלף דולר ארה"ב בש"ח) תשולם ע"י הקונים למוכרים עם מסירת החזקה בדירה לידי הקונים וזאת עד ליום 20.5.98 וכנגדה, כאשר סך של 10,000 מתוך הסך הנ"ל יופקד בנאמנות עו"ד דויטש להבטחת ביצוע הרישומים של הדירה על שמם של המוכרים וההעברות הנדרשות ע"י המוכרים וכן בכפוף להמצאת אישור תשלום או פטור היטל השבחה ומס שבח. בהעדר אישורים אלה יופקדו סכומים גבוהים יותר מהאמור לפי קביעת עו"ד דויטש. 8. א. המוכרים מתחייבים לרשום ולהעביר את זכויות הבעלות בדירה על שם הקונים אצל רשם המקרקעין בחיפה כשהדירה חופשית מכל חוב, עיקול, שיעבוד, זכות שכירות, זכות חזקה ו/או זכות אחרת כלשהיא לטובת צד שלישי (להלן "העיקול"). ב. לא ניתן לבצע את רישום הדירה במועד הרישום, מסיבה שאינה תלויה במוכרים ידחה מועד הרישום למועד בו תהיה אפשרות לבצע את הרישום. הבעיה הרישומית היא שאחד החדרים בדירה שנמכרה על ידי הנתבעים 1 ו-2, (להלן: המוכרים), רשום כחלק מדירה אחרת הרשומה על שם עמר. לשם ביצוע הרישום כראוי, יש צורך תחילה לתקן את רישום הבית המשותף, כך שהדירה של המוכרים תכלול את כל חדריה ברישום הבית המשותף, ואז ניתן להעבירה. מאחר שמדובר באדמת מינהל, היה צריך גם לקבל את הסכמתו וחתימתו של המינהל. 3. אין חולק על רוב מה שאירע לאחר חתימת החוזה. לפי הראיות, זה מה שקרה: לפי תצהיר המוכר, לא נעשה דבר לרישום הדירה במשך שנתיים, מתוך שהוא סמך על הנתבע 3 שיטפל בענין.
פסק דין |19/06/2006 |שלום – חיפה
ת"א (תל-אביב-יפו) 4706/03- אלאלוף יונה ואח נגד רון. ד. דיחנו, עורך דין
שמות השופטים: מארקהורנציק דליה
אני דוחה אף את טענת הנתבע, כי היה רשאי להסתמך על מצגי התובעים, לאחר שנמנעה ממנו האפשרות, לטענתו, לקבל את ההסכמה של הדיירים למפרע, ובטרם נחתם ההסכם, כפי שלדבריו הציע לתובעים אך הם לא קיבלו את הצעתו. כמוכן אני דוחה את טענת הנתבע, לפיה התובעים מנועים מלטעון להתרשלות, כאשר הם אלה שנכשלו והכשילו במצג שיצרו. עמדתי היא שהיה על הנתבע לדרוש, טרם חתימת המוכרים והקונים על עסקת המכר, מכתבי הסכמה של כלל הדיירים (בסךהכול: חמש משפחות), לתיקון צו בתים משותפים. עמדתי היא שהיה על הנתבע, באין מכתבי הסכמה מאת כלל הדיירים, לבצע בדיקה עצמאית משלו בתיק הבניין במנהל ההנדסה של עיריית חיפה, עלמנת לוודא שלא קיימת התנגדות למתן היתר בנייה לתוספת ולשינויים, אשר ידוע וברור כי בוצעו בדירה. מעדותו של הנתבע עולה כי לא נעשתה עלידו כל בדיקה מקדימה או אחרת של תיק הבניין. 28)החובה המוטלת על הנתבע, עורךהדין, בטרם עריכת חוזה מכר של נכס, היא לבדוק את רישום זכויות הבעלות במכר ורישומן, עלשם המוכר; בדיקת מגבלות חוקיות להעברת המכר עלשם הקונה, בדיקות, כגון: קיומם של צוויהריסה, אישומים תלויים ועומדים המלמדים על חריגה או סטייה מן המותר בבנייה; עיקולים; שעבודים, משכנתאות, זכויות של צדדים שלישיים וכן הגדרת בטוחות הולמות להבטחת ביצוע העברת זכויות הבעלות בנכס משם המוכר לשם הקונה. כל זאת – כאשר עורךהדין מייצג את הקונה בלבד. 29)בעסקת מכר מקרקעין בה עורךהדין מייצג את שני הצדדים לעסקה, "המוכר" ו"הקונה", מוטלת על עורךהדין מערכת חובות מקצועיות כפולה: א. החובות המוטלות על עורךהדין כמייצג את המוכרים.
פסק דין |11/12/2006 |שלום – תל אביב
ת"א (חיפה) 17055-04-12- אייל רוזנבלט נגד עורך דין עמוס אלון
שמות השופטים: יואב פרידמן
1. תביעה בגין רשלנות נטענת של עוה"ד שייצג את התובעים בעסקת רכישת דירה לשיטתם, כללו חובותיו כעו"ד אף את חובתו ליידע אותם בדבר מכשול ביחס לאפשרות ניצול זכויות הבניה בדירה. גרסת התובעים 2. התובעים הינם בני זוג, הורים ל- 3 ילדים, אשר רכשו דירה בשדרות הצבי בחיפה. הנתבע הינו עו"ד אשר ייצג את התובעים בעסקת רכישת הדירה. בין התובע לנתבע היכרות מוקדמת הנובעת משירותם המשותף במילואים. הדירה שנרכשה היא אחת משתי דירות שבבית משותף. לכל אחת מהדירות מחצית ברכוש המשותף. התובעים מבארים כי מהלך השנים שקדמו לרכישה, כל אחד מבעלי הדירות עשה שימוש בלעדי בחלק הגינה שסמוכה לדירתו. 3. לטענת התובע, עוד טרם רכישת הדירה, הסביר לנתבע כי הדירה, במתכונתה הנוכחית קטנה מגודל הדירה לה זקוקים התובע ומשפחתו , וכי הסיבה שמצאו אותה מתאימה להם, הינה כי לפי בדיקותיהם נותרו לה די אחוזי בניה שיאפשרו להם להרחיב את הדירה, על ידי בניית קומה נוספת. לגרסת התובעים, למרות שהנתבע ידע מה חשיבות הרחבת הדירה עבור התובעים (לטענתם היה הדבר קרדינאלי), הוא לא הסביר להם כי: 1. הדירה הינה דירה בבית משותף, הכולל שתי דירות. 2. כי לדירה לא צמוד כל חלק מסוים מהרכוש המשותף, כך שלהפרדה הפיזית בין שתי הדירות אין כל נפקות משפטית. 2 3. כי למרות שלדירה אכן יתרת אחוזי בניה ניכרים, המאפשרים לפי חוק התכנון והבניה בניית קומה נוספת, הרי שעל מנת שהתובעים יוכלו לנצלם, עליהם לקבל את הסכמת הבעלים של הדירה הנוספת בבית המשותף; ובלעדי ההסכמה לא יוכלו לממש את זכויות הבניה בדירה. 4. לגרסת התובעים, הסבר מסוג זה היה חשוב להם לאור ההפרדה שהייתה קיימת בפועל בין שתי הדירות בבית המשותף, ושבאה לידי ביטוי בגדר הפרדה, הפרדת ההשקיה והתאורה, הגינון והבינוי.
פסק דין |04/10/2016 |שלום – חיפה
ע"א 7633/12- קבוצת גיאות בע"מ נגד גולדפרב לוי
שמות השופטים: ס גובראן,י עמית,נ סולברג
28 קיימת חפיפה בין "האמצעים הסבירים" לצורך בחינת חיוב השתדלות בדיני חוזים לבין בחינת סטנדרט ההתנהגות הסבירה בעוולת הרשלנות בדיני הנזיקין. לכן, הלכה למעשה, התרשלות בנזיקין תהווה מן הסתם גם הפרת חיוב ההשתדלות בחוזים, ולהיפך, מקום בו נדחית העילה הנזיקית בהיעדר סטיה מסטנדרט זהירות, יש להניח כי תידחה גם העילה החוזית. 2. בבוא בית המשפט לבחון תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורך דין, יש להבחין בין ליווי בעסקה או בהכנת חוזה או צוואה, לבין ליווי בסכסוך משפטי או בהליכי משפט או מעין-משפט כמו בוררות, גישור, פשרה וכיו"ב (על ההבחנה בין אחריות עורך דין מחוץ לכתלי בית המשפט לבין אחריות עורך דין בהליך משפטי ראו אסף יעקב "רשלנות בין כותלי בית המשפט: לשאלת אחריותם המקצועית של עורכי דין במסגרת הדיון המשפטי" עיוני משפט כו 5 (תשס"ב) (להלן: יעקב). לטעמי, ניתן להרחיב הבחנה זו גם על הליכי טרום משפט או מעין משפט כאמור לעיל). 26 ככלל, על עורך דין להבטיח את זכויות לקוחו בעסקה, על פי הוראות כל דין ועל פי המקובל, כגון רישום הערת אזהרה או רישום משכון, ועליו להכיר את דיני המס החלים על העסקה. כאשר בעסקה או בחוזה עסקינן, על עורך הדין הנטל להוכיח שבעשיית העסקה הלקוח נטל על עצמו סיכון מרצון מתוך מודעות והבנה מלאה של הסיכון (השוו לפסק דיני בת. א. (מחוזי חיפה) 690/04 נגלר נ' י. ר. טסלר יזום תכנון ובניה בע"מ ( 14.9.2008 ). מכאן, שבמישור הראייתי, טוב יעשה עורך דין המבקש להבטיח עצמו מפני תביעת רשלנות מקצועית בליווי עסקה, אם יעגן בכתב את ההסבר שניתן ללקוח "אוהב סיכונים", אשר דחה את עצתו המקצועית לגבי אופן ביצוע העסקה (לדוגמה, הלקוח ויתר במודע על קבלת בטחונות בעסקה).
פסק דין |15/09/2014 |בית המשפט העליון
ע"א 37/86-1. משה לוי נגד 1. יצחק יחזקאל שרמן
שמות השופטים: א ברקש לוין,ד לוין
עורך דין ערך חוזה בין מוכרים לבין קונים, ששניהם היו לקוחותיו. עורך הדין לא דאג שתיכנס לחוזה תנייה אשר תבטיח את הקונים מפני הפרת התחייבותם של המוכרים כלפיהם. עורך הדין טען כי זה היה רצון הלקוחות, והחוזה משקף את כל אשר הסכימו ביניהם, ואין לו לעורך דין לעשות חוזים במקומם או להכתיב להם הסכם שלא הסכימו לו. לכך התייחסנו בעל"ע 2/80 פלוני נ. הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין תל אביב יפו פ"ד לד(4) 707) וקבענו הלכה לאמור: "חייב עורך הדין להכין ללקוחות שלו חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם על הצד המועיל ביותר; ואם לאחר שהכין להם חוזה כאמור, יסרבו הם לחתום על תנייה זו או אחרת, גם לאחר שעורך הדין הסביר להם את משמעותה ונחיצותה, רק אז ייתכן שיצא עורך הדין ידי חובתו כלפיהם, אף אם התנייה תימחק מן החוזה". (שם, בע' 708). עורך דין הורשע בבתי הדין המשמעתיים של לשכת עורכי הדין בעבירות משמעת בשל הפרת החובה לפעול לטובת הלקוח בנאמנות ובמסירות. העבירות התבטאו בכך שלא גילה קיומה של משכנתה על דירה שבגינה ערך חוזה מכר בשביל לקוח, והיה אמור לטפל ברישום ההעברה בפנקסי המקרקעין, ושלפני עריכת החוזה לא וידא אם קיימים עיקולים על הדירה. בעל"ע 7/73 הנ"ל נחלקו הדעות בין השופטים: בעוד שהשופט ברנזון והשופט אשר קבעו כי היה על עורך הדין לבדוק את הרישומים בפנקסי המקרקעין לפני עריכת חוזה המכר, סבר השופט (כתוארו אז) י. כהן, כי תוצאתה של פסיקה כעין זו תהיה "שבכל מקרה כשעורך דין עורך עבור לקוחו חוזה לקניית נכס, מחובתו לערוך בדיקה סמוך לפני עריכת החוזה, כדי לברר אם אין שעבודים או עיקולים על הנכס, במידה שניתן לעשות בדיקה כזו בפנקס המתנהל על פי דין" (עמ' 685).
פסק דין |09/09/1990 |בית המשפט העליון
– יעל נגלר 2 . אסולין יעקב ויולנדה נגד 1 . י.ר.טסלר יזום תכנון ובניה בע"מ (ניתן פסק דין)2 . טסלר יונתן (ניתן פסק דין)
שמות השופטים: יצחק עמית
אני נכון להניח, לפחות לצורך הדיון, כי עורך הדין לא חייב ליטול על עצמו את הצד הטכני של העברת הכסף מהלקוח לקבלן כנגד הערבות שמנפיק הבנק המלווה – השווה ת"א (מחוזי חיפה) 1100/98 יוכבד נ' בנק כרמל למשכנתאות והשקעות בע"מ (ניתן ביום 23.5.2004 ) פסקה 45. נראה שנושא זה בא כיום על פתרונו בהסדר השוברים שנקבע בתיקון תשס"ח לחוק (שעומד להיכנס לתוקפו ביום 6.10.08 ). עם זאת, על עורך הדין של הקבלן, לתדרך את רוכש הדירה, שעליו לשלם אך ורק לחשבון הליווי הספציפי, בשיק שלא ניתן להסבה, וכנגד קבלת ערבות חוק המכר עבור התשלום. הדברים צריכים להיאמר בקול צלול וברור: אסור בתכלית האיסור לעורך דין שמייצג קבלן, ליתן את ידו לכך שרוכש דירה ישלם לקבלן באופן שכספו לא יהיה מובטח באחת הדרכים לפי חוק המכר (הבטחת השקעות). החובה המוטלת על עורך הדין של הקבלן בנקודה זו היא ברמה הגבוהה ביותר, והוא חייב לראות את עצמו כאילו הוא מייצג את רוכש הדירה. חלילה לעורך דינו של הקבלן ליתן ידו במישרין או בעקיפין לאפשרות שרוכש הדירה יאבד את כל כספו בעסקה. זאת, מבלי להזכיר שאי הבטחת כספם של רוכשי דירות היא בגדר עבירה פלילית, וחזקה על עורך דין שמייצג קבלן שלא יתן ידו לכך. ודוק: אין מדובר בקידום האינטרס העסקי של רוכש הדירה על חשבון האינטרס העסקי של לקוחו-הקבלן. מדברים אנו בחובת ההגינות הבסיסית ביותר שיש לעורך דין כלפי אדם מן השורה. חובת הגינות בסיסית זו כלפי רוכשי הדירות, אינה עומדת בסתירה לחובת הנאמנות והסודיות שחב עורך הדין ללקוחו-הקבלן. נחזור ונזכיר דברים שנאמרו,אם כי בהקשר אחר, בע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג (1) 617 (1979): "הבעלות על מקום מגורים וההתקשרות החוזית בקשר אליו הפכה אצלינו לנושא חברתי וכלכלי ראשון במעלה, החורג בהשפעתו ובמשמעותו מתחום יחסי המסחר כפשוטם.
פסק דין |13/09/2008 |מחוזי – חיפה
ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן
שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד
עוד פסק בית המשפט העליון כי עורך-דין הנוטל ייצוג של לקוח, רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא, לפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו. לפיכך, יחסי עורך-דין ולקוחו יכולים להצמיח אחריות לעורך-הדין הן במישור החוזי והן במישור הנזיקי. במישור החוזי- בנטלו ייצוג של לקוח, מקבל עורך הדין על עצמו לפעול כלפיו בנאמנות, בזהירות ובמיומנות, והפרת חובות אלו יכולה להביא לחיובו בפיצויים לפי דיני החוזים. במישור הנזיקי- הוא חב חובת זהירות ועליו להפעיל מיומנות סבירה בטיפולו בענייני לקוחו – בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא. סטנדרט ההתנהגות הנדרש מעורך-דין טומן בחובו הן את רמת המיומנות והזהירות הנדרשת מכל בעל מקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו, והן את חובת הנאמנות וההתנהגות שביושר, ומחובתו של עורך הדין היא לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר, וזאת, בין השאר, נוכח החובות המפורשות המיוחדות המוטלות עליו הן בחוק לשכת עורכי הדין והן בכללי לשכת עורכי הדין, התשמ"ו-1986 (על"ע 7/73 עורך-דין פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי-הדין, פ"ד כ"ח 679 (1)). מובן, עם זאת, כי לא כל כישלון של עורך דין ייתפס כהפרת חובה (ע"א 2008/07 לוטן נ' ירמייב (ניתן ביום 14.2.2011 )). 14. חובת הזהירות המושגית שחב עורך דין המייצג קונה בעסקה לרכישת דירה מטילה עליו את החובה הבסיסית של רישום הדירה על שמו של הקונה, אחרת צפוי האחרון לפגיעה בזכויותיו ובמעמדו המשפטי כקונה נכס דלא ניידי, וגרימת נזק עקב כך. פרקליט סביר היה צופה גרימתו של נזק עקב אי רישום נכס מקרקעין, שנרכש על ידי הקונה אותו הוא מייצג, במיוחד באותם מקרים בהם מילאו הצדדים לאותה עסקה (המוכר והקונה) את מלוא התחייבויותיהם החוזיות על פיה.
פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת
ת"א (תל-אביב-יפו) 4706/03- אלאלוף יונה ואח נגד רון. ד. דיחנו, עורך דין
שמות השופטים: מארקהורנציק דליה
אני דוחה אף את טענת הנתבע, כי היה רשאי להסתמך על מצגי התובעים, לאחר שנמנעה ממנו האפשרות, לטענתו, לקבל את ההסכמה של הדיירים למפרע, ובטרם נחתם ההסכם, כפי שלדבריו הציע לתובעים אך הם לא קיבלו את הצעתו. כמוכן אני דוחה את טענת הנתבע, לפיה התובעים מנועים מלטעון להתרשלות, כאשר הם אלה שנכשלו והכשילו במצג שיצרו. עמדתי היא שהיה על הנתבע לדרוש, טרם חתימת המוכרים והקונים על עסקת המכר, מכתבי הסכמה של כלל הדיירים (בסךהכול: חמש משפחות), לתיקון צו בתים משותפים. עמדתי היא שהיה על הנתבע, באין מכתבי הסכמה מאת כלל הדיירים, לבצע בדיקה עצמאית משלו בתיק הבניין במנהל ההנדסה של עיריית חיפה, עלמנת לוודא שלא קיימת התנגדות למתן היתר בנייה לתוספת ולשינויים, אשר ידוע וברור כי בוצעו בדירה. מעדותו של הנתבע עולה כי לא נעשתה עלידו כל בדיקה מקדימה או אחרת של תיק הבניין. 28)החובה המוטלת על הנתבע, עורךהדין, בטרם עריכת חוזה מכר של נכס, היא לבדוק את רישום זכויות הבעלות במכר ורישומן, עלשם המוכר; בדיקת מגבלות חוקיות להעברת המכר עלשם הקונה, בדיקות, כגון: קיומם של צוויהריסה, אישומים תלויים ועומדים המלמדים על חריגה או סטייה מן המותר בבנייה; עיקולים; שעבודים, משכנתאות, זכויות של צדדים שלישיים וכן הגדרת בטוחות הולמות להבטחת ביצוע העברת זכויות הבעלות בנכס משם המוכר לשם הקונה. כל זאת – כאשר עורךהדין מייצג את הקונה בלבד. 29)בעסקת מכר מקרקעין בה עורךהדין מייצג את שני הצדדים לעסקה, "המוכר" ו"הקונה", מוטלת על עורךהדין מערכת חובות מקצועיות כפולה: א. החובות המוטלות על עורךהדין כמייצג את המוכרים.
פסק דין |11/12/2006 |שלום – תל אביב
ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן
שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון
על עורך דין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטל עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח". 73. בע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' מזל עבדי, פ"ד ס"ז(1) 84 (2014) (להלן:" עניין עבדי") מתייחס כב' השופט הנדל לחובותיו של עו"ד המטפל בעסקת מקרקעין: "הניסיון המשפטי מלמד שככלל בעסקאות מקרקעין עורך הדין הוא שחקן מרכזי. תפקידו המקצועי של עורך הדין עשוי לכלול הכנת מסמכים, בדיקת הנכס וההיתרים הנדרשים, הגנה על זכויות הצדדים, הבטחת פירעון חובות המס ועוד. . . " 74. כב' השופט הנדל הפנה בעניין עבדי לע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992), שם התייחס הנשיא שמגר לחובותיו של עו"ד בעסקת מקרקעין: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לא, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר שניתן היה לדרוש מעורך דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבניה. סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)".
פסק דין |03/05/2024 |שלום – חדרה
ת"א (חיפה) 690/04- יעל נגלר נגד י.ר.טסלר יזום תכנון ובניה בע"מ (ניתן פסק דין) ואח
שמות השופטים: יצחק עמית
אני נכון להניח, לפחות לצורך הדיון, כי עורך הדין לא חייב ליטול על עצמו את הצד הטכני של העברת הכסף מהלקוח לקבלן כנגד הערבות שמנפיק הבנק המלווה – השווה ת"א (מחוזי חיפה) 1100/98 יוכבד נ' בנק כרמל למשכנתאות והשקעות בע"מ (ניתן ביום 23.5.2004 ) פסקה 45. נראה שנושא זה בא כיום על פתרונו בהסדר השוברים שנקבע בתיקון תשס"ח לחוק (שעומד להיכנס לתוקפו ביום 6.10.08 ). עם זאת, על עורך הדין של הקבלן, לתדרך את רוכש הדירה, שעליו לשלם אך ורק לחשבון הליווי הספציפי, בשיק שלא ניתן להסבה, וכנגד קבלת ערבות חוק המכר עבור התשלום. הדברים צריכים להיאמר בקול צלול וברור: אסור בתכלית האיסור לעורך דין שמייצג קבלן, ליתן את ידו לכך שרוכש דירה ישלם לקבלן באופן שכספו לא יהיה מובטח באחת הדרכים לפי חוק המכר (הבטחת השקעות). החובה המוטלת על עורך הדין של הקבלן בנקודה זו היא ברמה הגבוהה ביותר, והוא חייב לראות את עצמו כאילו הוא מייצג את רוכש הדירה. חלילה לעורך דינו של הקבלן ליתן ידו במישרין או בעקיפין לאפשרות שרוכש הדירה יאבד את כל כספו בעסקה. זאת, מבלי להזכיר שאי הבטחת כספם של רוכשי דירות היא בגדר עבירה פלילית, וחזקה על עורך דין שמייצג קבלן שלא יתן ידו לכך. ודוק: אין מדובר בקידום האינטרס העסקי של רוכש הדירה על חשבון האינטרס העסקי של לקוחו-הקבלן. מדברים אנו בחובת ההגינות הבסיסית ביותר שיש לעורך דין כלפי אדם מן השורה. חובת הגינות בסיסית זו כלפי רוכשי הדירות, אינה עומדת בסתירה לחובת הנאמנות והסודיות שחב עורך הדין ללקוחו-הקבלן. נחזור ונזכיר דברים שנאמרו,אם כי בהקשר אחר, בע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג (1) 617 (1979): "הבעלות על מקום מגורים וההתקשרות החוזית בקשר אליו הפכה אצלינו לנושא חברתי וכלכלי ראשון במעלה, החורג בהשפעתו ובמשמעותו מתחום יחסי המסחר כפשוטם.
פסק דין |13/09/2008 |מחוזי – חיפה
ת"א (תל אביב) 45853-10-23- נכסי המיסדים בע"מ נגד ' י.ה. נגד יסודות השקעות בנדל"ן ע"מ
שמות השופטים: מירב קנזי נאמן
בנדל"ן ע"מ החלטה 1. בפניי בקשת הנתבעת, להעברת התביעה לבית משפט השלום בחיפה, לאור העדרה של סמכות מקומית. 2. לטענת הנתבעת (המבקשת), יש לקבוע את מחוז השיפוט בהתאם למקום עסקה של הנתבעת, אשר בזכרון יעקב, וכן בהתאם למקום בו נחתם הסכם המכר מושא המחלוקת, אשר אף הוא בזכרון יעקב. 3. לעומתה טוענת התובעת (המשיבה), כי יש לקבוע את מחוז השיפוט בהתאם למקום ביצוע המחדל שבשלו הוגשה התביעה. לטענתה, עניינה של התביעה בהפרת הסכם מכר מקרקעין המצויים בתל אביב, והיא הוגשה בגין גריעת נכסים ע"י הנתבעת ביחס למקרקעין אלו. עוד לטענתה, את הפיצויים הכספיים יש לשלם במקום מושבו של הנושה, היינו התובעת, אשר לה סניף בנק בבת ים. 4. לאחר עיון בטענות הצדדים, אני קובעת כי דין הבקשה להתקבל ונימוקיי כדלקמן: 5. תקנה 7(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, קובעת כי "תובענה תוגש לבית המשפט המצוי במחוז שיפוט של מקום מגוריו או מקום עסקו של הנתבע או במקום המעשה או המחדל שבשלו תובעים ואם היתה התובענה במקרקעין תוגש לבית המשפט שבמחוז שיפוטו הם מצויים; אם קיים הסכם בין בעלי הדין על מקום השיפוט, תוגש התובענה לבית המשפט שעליו הוסכם". 6. בעניינו אין הסכם בין הצדדים באשר למקום השיפוט, ואין עסקינן בתובענה במקרקעין, שכן הסעד המבוקש בתביעה הוא כספי. לפיכך נותרת בפנינו השאלה, האם "המעשה או המחדל שבשלו תובעים" נעשה במחוז חיפה או במחוז תל אביב. 7. התביעה דנן היא "כספית, חוזית", ונטען בה כי הנתבעת הפרה את הסכם המכר, במסגרתו רכשה התובעת מהנתבעת את מלוא זכויות הנתבעת ביחידה מספר 14 וכל הצמוד לה. לטענת התובעת, הנתבעת היתה אמורה להעביר אליה במסגרת הסכם המכר זכות חוזית לקבל מהקבלן הראשי סך של 497,824 ₪, וחלף זאת הנתבעת קיזזה חובותיה למול הקבלן הראשי (סעיפים 14/16 לכתב התביעה).
החלטה |01/09/2024 |שלום – תל אביב
ע"א (חיפה) 32517-09-11- בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ נגד אדוארד איסקיאייב
שמות השופטים: שושנה שט,ברכה בר זיו,דר עדי זרנקין
עורך דין חייב לפעול במיומנות ובמאומנות שעה שהוא מקבל לטיפולו ענין מסוים, לרבות עיסקה במקרקעין ועליו להיות בעל הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה העומדת בפניו (ע"א 37/86 לוי נ. שרמן, פ"ד מד(4), 446). עורך דין נדרש לקבל מלקוחו את כל המידע והוא חייב לחקור ולדרוש בטיב הזכות במקרקעין נשוא העיסקה, ולדרוש להציג לו את המסמכים המוכיחים את הזכות (ע"א 420/75 כהן נ. אייזן . פ"ד ל(2) 29). וראה גם ע"א 751/89 מוסהפור נ. שוחט, פ"ד מו(4) 529 (1992) שם נקבעה חובת עורך הדין לערוך את כל הבדיקות המשפטיות הנדרשות לפני חתימת החוזה). 37. בענייננו – עורך הדין לא עשה כל בדיקות שהן וסמך על תאור הדירה על ידי המוכר בלבד. עורך הדין לא ערך כל בדיקה בעמידר, אצלה התנהל רישום הזכויות וסמך על אישור שנמסר לו על ידי אותו מוכר, דהיינו אישור שניתן על ידי עמידר לעורך דין אחר ( שמאשר את זכויותיו של המוכר בדירה הנמכרת אך אינו מכיל כל פרטים עליה) . אין ספק כי התנהלות שכזאת הינה רשלנית ואינה עולה בקנה אחד עם התנהלותו של עורך דין סביר העורך עיסקה במקרקעין. 38. גם הטענה בדבר העדר קשר סיבתי בין התנהגות השמאי ו/או עורך הדין והנזק לבנק דינה להידחות . נפנה לפסק דינו של כבוד השופט ריבלין ב עא 8500/06 חוות צברי אורלי בע"מ נ. מדינת ישראל (פסק דין מיום 27.8.12 ). דרישתו של קשר סיבתי מעוגנת בסעיף 35 לפקודה, הקובע כי: " הגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה". כמו כן, סעיף 64 לפקודה קובע, בין היתר, כי: "רואים אדם כמי שגרם לנזק באשמו, אם היה האשם הסיבה או אחת הסיבות לנזק".
פסק דין |27/09/2012 |מחוזי – חיפה
ת"א (חיפה) 9562/07- חני טהור נגד עורך דין משה מטרי
שמות השופטים: שולמית ברסלב
בשלב זה על עורך הדין לבדוק גם האם נוכח הנתונים שבידו והנסיבות מוטב להמליץ ללקוחו להימנע מביצוע העסקה או שמא ניתן להמליץ ללקוח כי די בתנאים הכלולים בחוזה כדי לשמור על זכויותיו. כאמור ב-ע"א (ת"א) 2492/08, בן לולו נ' כהן (2010): ". . . כאשר מדובר בעסקת מקרקעין, מצופה מעורך דין, בין אם הוא מייצג את המוכר ובין אם את הקונה, כי יבדוק ביסודיות ובקפידה את נסח המקרקעין של הנכס הנמכר, ויעמוד על טיב הנכס ומצבו". וכן ראה ב-ת. א. 10165/96, י. ד. נ' לוטן (2006): ". . . ההנחה היא שלעורך הדין המקבל ייצוג הלקוח, יש מידה נדרשת של ידע ומיומנות הנדרשים במקצוע עריכת הדין, וכי מתחייב הוא להפעיל כישורים אלה לטובת עניינו של הלקוח. . . . . . ההנחה היא שהתובעים סמכו על הנתבעת, כי היא זו שתגן על עניינם ככלל נדרש עורך דין להסביר ללקוחו את משמעותו של כל מסמך עליו הוא חותם, ובפרט כאשר מדובר בחוזה מכר. . . . עורך דין המכין חוזה מכר, עליו להבטיח את זכויות כל אחד מהצדדים על הצד המועיל ביותר, וכאשר הוא נדרש לטפל ברישום העברה בפנקס המקרקעין, והוא אינו מוודא העדרם של עיכובים ושעבודים אחרים על הדירה לפני עריכת החוזה, הרי שהוא בגדר מתרשל. . . " ולמטה משם: ". . . משקיבלה על עצמה הנתבעת לערוך את חוזה המכר, הרי שהציגה בפני התובעים מצג מכללא, שיש לה הכישורים המתאימים לכך, הידע והיכולת להבין מהם הנתונים שיש לבדוק ומה הם ההליכים שיש לנקוט כדי לבצע העברת רישום זכויות. ". 17 (וראה גם בערעור: ע"א 2008/07, לוטן נ' ירמייב (2011); ת.
פסק דין |20/07/2011 |שלום – חיפה
2492-08- בן לולו אמיר נגד כהן אמנון
שמות השופטים: י שנלר,ק ורדי,רות לבהר שרון
כאשר עורך-דין מייצג לקוח פלוני ואילו הצד האחר לעיסקה אינו מיוצג כלל, נדרשת ממנו מיומנות וזהירות רבה יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומיומנותו" (שם, בעמ' 471-472) (הדגשות שלי – ר. ל. ש. ). ב-ע"א 2625/02 סילביו נחום, עו"ד נ' דורנבאום, פ"ד נח(3) 385 דן בית המשפט בחובות עורך דין כלפי הצד שכנגד שלא היה מיוצג. באותו מקרה הנשיא ברק הוסיף וחזר על ההלכה כי תיתכן הטלת חובת זהירות גם במקרים בהם לא מתקיימים יחסי עו"ד-לקוח אך נוצרה מערכת יחסים המצדיקה הטלת חובה כאמור, וכלשונו: "כידוע, תיתכן חבות ברשלנות של עורך-דין גם כלפי מי שאינו לקוחו. . . השאלה מה מידת החבות, ומתי היא מתגבשת, תלויה בנסיבות העובדתיות של כל מקרה. המקרה שלפנינו הוא מקרה קיצוני, ומתחייבת בו המסקנה כי המשיבים היו במעמד מיוחד כלפי המערער, מעמד שמטיל עליו חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפיהם. הדבר נלמד ממכלול הנסיבות: : המשיבים לא היו מיוצגים על-ידי עורך-דין אחר. . . . " (שם, בעמ' 425-426). 11. כאשר מדובר בעסקאות מקרקעין, חייב עורך הדין לבדוק את זכויות המוכר בצורה יסודית ועדכנית לפני הכנת ההסכם, ולבחון מהן זכויות המוכר; האם רובצים על הנכס משכנתא ו/או עיקול ו/או כל מגבלה אחרת על הנכס הנמכר (א' זר רשלנות מקצועית של עורכי-דין, רופאים, מהנדסים ואדריכלים (תוספת שישית, תשס"א) (להלן: "רשלנות מקצועית"), בעמ'51, 54/55). כאשר מייצג עורך דין גם את המוכר וגם את הקונה, עליו לבדוק ולאמת את הפרטים הנמסרים לו על ידי המוכר, שאם לא כן יראו בו כמי שנהג ברשלנות כלפי הקונה (רשלנות מקצועית, בעמ' 57).
פסק דין |09/05/2010 |מחוזי – תל אביב
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 5. הייצוג מותר ברישום
5. (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה.
תקנות חובת המכרזים (התקשרויות מערכת הבטחון), התשנ"ג-1993
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
גן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972; הפטור טעון גם את אישור ראש האגף הנוגע בדבר; (28) עסקה להעברת זכות בעלות או חכירה, במקרקעין שברשות משרד הבטחון כמפורט להלן: (א) העברת זכות כאמור, בדירה או במקרקעין שיש עליהם מבנה למגורים (להלן בפסקת משנה זו – מקרקעין), למי שהוא זכאי אגף שיקום נכים במשרד הביטחון או אגף משפחות והנצחה במשרד הביטחון וגר באותה דירה או באותם מקרקעין, בהמלצת ראש האגף הנוגע בדבר; לא נעשו בדירה או במקרקעין התאמות מיוחדות לזכאי כאמור עמו נעשית העסקה, טעון הפטור גם את אישור המנהל; (ב) העברת זכות כאמור, בדירת מגורים למי שהוא חייל בשירות קבע בצה" ל או עובד מערכת הבטחון וגר באותה דירה, ובלבד שהתמורה לא תפחת מסכום שיקבע שמאי מקרקעין ממשלתי; הפטור טעון גם את אישור המנהל; הפטור שבפסקה זו לא יחול על העברת זכות כאמור בדירות מגורים במרכז הארץ או בשטח השיפוט של עיריית אילת; לענין זה, "מרכז הארץ" – מחוזות ירושלים, חיפה, המרכז ותל-אביב, בהתאם להודעה על חלוקת שטח המדינה למחוזות ולנפות ותיאור גבולותיהם לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (28א) עסקה להענקת זכויות שימוש בקרקע בתוך שטחים המוחזקים בידי צבא הגנה לישראל, לפי המלצת מינהל מקרקעי ישראל על פי הכללים שבתקנה 25(7) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993; (29) עסקת מכר עם קונה בישראל או עם קונה שהוא תושב מדינת חוץ הפונה מיוזמתו, לגבי טובין שהם עודפים ושמשרד הבטחון פרסם ברשימות הפתוחות לעיון הציבור שהוא מוכר טובין מסוגם, אלא אם כן קיימת מגבלה בטחונית לכך, ובלבד שבעת ביצוע העסקה לא היתה פניה של קונים נוספים לגביה ושהתמורה בעדה לא תפחת מהמחיר שקבעה ועדה לקביעת מחירי עודפים, הפועלת
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז
7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים, לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי, כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא
כללי לשכת עורכי הדין (מתן סעד משפטי למעוטי אמצעים), התשע"ה-2014
סעיף: 10. עניינים שבהם יינתן סעד משפטי
10. סעד משפטי יינתן בעניינים שלהלן: (1) עניני משפחה כהגדרתם בחוק בית המשפט לענייני משפחה, התשנ”ה-1995; (2) הגנת זכויות הנוגעות למגורים, לרבות בעלות, תביעות פינוי או סילוק–יד, דמי שכירות, דמי מפתח ותיקוני המושכר, למעט רישום הקניית זכות במקרקעין או כל פעולה אחרת בקשר לכך; (3) עניינים כספיים, למעט תובע בתביעות נזיקין ולמעט עניינים לפי פקודת מס הכנסה 6, חוק מס ערך מוסף, התשל”ו-1976, חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ”א-1961, או חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963; (4) עניינים שבית הדין לעבודה מוסמך לדון בהם, למעט עניינים פליליים; (5) תביעות בכל עניין הנוגע לזכויות של חיילים משוחררים; (6) תביעות לפי חוק השבות, התש”י-1950, חוק האזרחות, התשי”ב-1952, חוק מרשם האוכלוסין, התשכ”ה-1965; (7) ענייני רישוי עסקים, עיסוקים או מקצועות, והסדרתם מכוח חיקוק.
תקנות התכנון והבנייה (פטור מהיתר לעבודה להצבת מבנים באזורים כפריים לתושבים שביתם נשרף בשריפה באזור הכרמל, ותנאיו) (הוראת שעה), התשע"א-2010
סעיף: 1. הגדרות
1. בתקנות אלה – "אזור כפרי" – אזור הכלול בתחום המועצה האזורית חוף הכרמל; "הגורם המוסמך" – הממונה על מחוז חיפה; "היתר" – היתר לפי פרק ה' לחוק; "ועדת ערר" – ועדת ערר לפי סעיף 12א לחוק שבמחוז חיפה; "מבנה זמני" – מבנה מגורים זמני או מבנה ציבורי זמני; "מבנה מגורים זמני" – מבנה לצורכי מגורים זמניים לצורך מתן דיור חלופי לתושב שביתו נשרף, ובלבד שהמבנה אינו כולל יותר מיחידת דיור אחת ושמשקלו ומידותיו מאפשרים את העברתו ממקום למקום, בשלמותו או בחלקים, על ידי גרירתו או על ידי הובלתו; "מבנה ציבורי זמני" – מבנה זמני לצורכי ציבור המיועד לשימוש במקום מבנה לצורכי ציבור אשר נפגע בשריפה והמהנדס הכריז עליו שאינו ראוי לשימוש, ובלבד שמשקלו ומידותיו מאפשרים את העברתו ממקום למקום, בשלמותו או בחלקים, על ידי גרירתו או על ידי הובלתו; "מבקש" – מי שמבקש פטור מהיתר לפי תקנות אלה; "המהנדס" – מהנדס הוועדה המקומית חוף הכרמל; "מפה" – מפה שהוכנה לפי תקנה 3; "מתכנן המחוז" – מתכנן מחוז חיפה, כמשמעו בסעיף 8 לחוק; "נכס" – חלקה הרשומה בספרי המקרקעין לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – פנקסי המקרקעין), ובהעדר רישום כאמור – קרקע תחומה לפי רשת קואורדינטות ברשת ישראל החדשה, כהגדרתה בתקנות המודדים (מדידות ומיפוי), התשנ"ח-1998, שבה מבוקש לבצע עבודה להצבת מבנה זמני; "עבודה לצורך הצבת מבנה" – הקמה או הצבה של מבנה זמני, הקמת גדרות ושערים, הנחת צנרת מים, ביוב, ניקוז, תקשורת, וחשמל או כל תשתית אחרת הנדרשים במישרין להצבת מבנה זמני; "השריפה" – שריפה שהתרחשה באזור הכרמל מיום כ"ה בכסלו התשע"א (2 בדצמבר 2010) עד יום כ"ח בכסלו התשע"א (5 בדצמבר 2010); "תושב שביתו נשרף" – מי שפונה מבית מגוריו בעת השריפה וביתו הוכרז בידי המהנדס כמבנה שאינו ראוי למגורים; "תכנית" – כהגדרתה בחוק.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז
7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין או שירותים בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים , לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי , כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לתית לפרסום בכלי תקשורת; התקשרות כאמור תיעשה, ככל הניתן, לאחר בדיקת כמה הצעות הבאות בחשבון; (13) (א) התקשרות לרכישת תרופות, נסיובים או תרכיבים, שהינם יחודיים; (ב) (נמחקה); (ג) התקשרות לרכישת בעלי חיים בעלי אפיונים מיוחדים, לצורכי מחקר, הוראה או רפואת בעלי חיים; (14) התקשרות בעיסקה שעניינה מתן אשראי או קבלתו, השקעת כספים, קבלת שירותים בנקאיים, מכירה או רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, וכן התקשרות לרכישת זכויות במק רקעין אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד בשל אחד מאלה: (א) מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת; (ב) צורך דחוף מטעמים של ביטחון הציבור, בריאותו או לצורך קידומם של יעדים ציבוריים וזאת בהחלטה מנומקת, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (ג) צורך בהמשך ההחזקה במקרקעין, אם מעבר מהמק רקעין יהיה בעל השלכות כלכליות משמעותיות ובלבד שסך כל ההתקשרויות בפטור ממכרז במקרקעין מסוימים לא יעלה על 25 שנים; ואולם החשב הכללי רשאי בהחלטה מנומקת לאשר התקשרות כאמור אף אם סך כל התקופות האמור עלה על 25 שנים; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים
כללי לשכת עורכי הדין (סדרי הדין בבתי הדין המשמעתיים), התשע"ה-2015
סעיף: 17. מינוי עורך דין לנקבל
17. (א) בית הדין רשאי, לאחר ששמע את עמדות הצדדים, אם מצא שניהול הדיון מצדיק כי הנקבל יהיה מיוצג ושאין לנקבל יכולת להעמיד לעצמו ייצוג, למנות לנקבל עורך דין שייצגו בדיון; ואולם לא ימנה בית הדין עורך דין שהוא חבר ועד מרכזי, חבר ועד מחוזי, חבר ועדת האתיקה הארצית, חבר ועדת אתיקה מחוזית, פרקליט ועדת אתיקה, עוזר פרקליט ועדת אתיקה, או חבר בית דין משמעתי של הלשכה; שכרו של עורך הדין שימונה ייקבע בידי בית הדין והלשכה תשלמו. (ב) התנגד הנקבל למינוי עורך דין כאמור, ימנה בית הדין עורך דין שייצגו בדיון כאמור בסעיף קטן (א) רק אם מצא שניהול הדיון מחייב זאת, בשל חומרת העבירה שבה הואשם הנקבל או אם קיים חשש שהוא חולה נפש או לקוי בכושרו השכלי. (ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו–(ב) יחולו אף בערעור בבית הדין המשמעתי הארצי, בין אם מי שהיה הנקבל בדיון בבית הדין המשמעתי המחוזי הוא המערער ובין אם הוא המשיב בערעור.
תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997
סעיף: 2. נושאי הבחינה
, משכון ורישום משכון ברשם המשכונות, מושגי יסוד במשכנתאות; (6) הבטחת השקעות של רוכשי דירות: הערת אזהרה ומשמעותה; (ב) מינהל מקרקעי ישראל: חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, דמי הסכמה, דמי היוון, דמי היתר, העברת זכויות במגורים בקרקע עירונית של מינהל מקרקעי ישראל, זכויות ביישובים חקלאיים; (ג) חובות ואיסורים על מתווך במקרקעין; (ד) מכירות נכסים מיוחדות: מכירת נכסי עיזבון על ידי עיזבון או מנהל עיזבון, מכירת נכסים אגב הסכם גירושין; (ה) הוצאה לפועל – הליך כינוס נכסים בהוצאה לפועל; (ו) תכנון ובנייה: (1) מוסדות תכנון: מועצה ארצית, ועדה מחוזית, ועדה מקומית, ועדה מרחבית, ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה; (2) תכניות בנייה ורישוי: תכנית מיתאר ארצית, תכנית מיתאר ארצית (תמ"א) 38, תכנית מיתאר מחוזית, תכנית מיתאר מקומית, תכנית מיתאר מקומית ברמה מפורטת, היתר בנייה, "הקלה", היתר לשימוש חורג; תעודת גמר ("טופס 4"); (3) זכויות בנייה; (4) שינוי ייעוד; (5) הפקעה; (6) היטל השבחה; (ז) מיסוי מקרקעין: (1) מס שבח; (2) מס רכישה; (3) מס ערך מוסף בעסקאות מקרקעין; (ח) חוזים: (1) הגדרת חוזה; (2) זיכרון דברים; (3) תרופה
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח
כל הזכויות שמורות ©