כל הזכויות שמורות ©
מבוא
ראשון לציון היא אחת הערים הגדולות והמתפתחות בישראל, והשוק הנדל"ני בעיר משקף את הצמיחה המואצת ואת המורכבות המשפטית הנלווית לעסקאות מקרקעין. ההתמודדות עם היטלי השבחה, פיתוח מקרקעין, הפקעות, רישום זכויות והתחדשות עירונית מחייבת בקיאות משפטית והתנהלות נכונה מול הרשויות. מניתוח הפסיקה עולות מספר סוגיות עיקריות המשפיעות על בעלי נכסים, יזמים וקבלנים.
המסגרת הנורמטיבית וסוגיות מרכזיות במקרקעין בראשון לציון
היטלי השבחה והיתרי בנייה
תיק מספר: 8085/13 ערר, הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון נגד יריב בר דיין (2014)
"סעיף 6 להוראות התכנית קובע כי מטרת התכנית: 'תוספת שימוש במרתפים כמקום עסק של בעל מקצוע חופשי באזור מגורים א ו-ב וקביעת הוראות בדבר התנאים להתרת השימוש האמור.'"
ניתוח משפטי:
פיתוח מקרקעין והסכמי פיתוח
תיק מספר: 47778/05 תא, מגי צור בע"מ נגד החברה הכלכלית לראשון לציון בע"מ (2008)
"הנתבעת מצידה התחייבה כלפי המינהל להתקשר, ואף התקשרה, בהסכמים עם קבלנים לביצוע עבודות התשתיות הצמודות. המקור לכיסוי עלויות הקבלנים בפיתוח הקרקע היה תשלומי יזמים לנתבעת על פי הסכמי תשתית שנחתמו בינם לבין הנתבעת."
ניתוח משפטי:
הפקעות ופיצויים
תיק מספר: 4740-10-10 הפ, סמירה חגולי ואח' נגד עיריית ראשון לציון (2013)
"העירייה שביקשה לפתח את מרכז העיר, פנתה בשנת 1999 לבעלים על מנת לנהל מו"מ לרכישת הנכס. בכדי לאמוד את שווי הנכס לצורך רכישתו מרצון, פנתה העירייה לשמאי אייל דנוס."
ניתוח משפטי:
שיקולים מעשיים בביצוע עסקאות מקרקעין בראשון לציון
בדיקות מקדימות לפני רכישה או מכירה של נכס
תיעוד משפטי ושמירה על מסמכים
ייעוץ משפטי מקצועי וליווי עסקאות מקרקעין
סיכום
עסקאות מקרקעין בראשון לציון כרוכות בהתמודדות עם סוגיות משפטיות מורכבות כמו היטלי השבחה, רישום זכויות, הסכמי פיתוח והפקעות. מניתוח הפסיקה עולה כי קיימת חשיבות גבוהה לקבלת ייעוץ משפטי מתאים לפני כל עסקה או פעולה הקשורה לנכסים בעיר. ביצוע בדיקות מקדימות, מעקב אחר שינויים תכנוניים וקבלת ליווי משפטי מקצועי יסייעו לבעלי נכסים, יזמים ורוכשים להימנע ממכשולים משפטיים ולמקסם את ערך הנכס שלהם.
מילות זנב ארוך ל-SEO
לסיכום, תחום המקרקעין בראשון לציון דורש הבנה מעמיקה של ההיבטים המשפטיים, התכנוניים והמיסויים. מומלץ לפנות עו"ד נדל"ן ראשון לציון לייעוץ משפטי לפני קבלת החלטות בנוגע לרכישה, מכירה או פיתוח נכסים בעיר.
ת"א (תל-אביב-יפו) 47778/05- מגי צור בע"מ נגד החברה הכלכלית לראשון לציון בעמ
שמות השופטים: עינת רביד
עובדות מוסכמות 1. התובעת היא חברה פרטית הרשומה בישראל. הנתבעת היא חברה שהייתה במועדים הרלוונטיים לכתב התביעה אחראית על ביצוע התשתיות במקרקעין, נשוא התביעה, הממוקמים בראשון לציון. 2. למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") בעלות בשטח הקרקע נשוא התביעה. לצורך פיתוח שטח הקרקע התקשר המינהל בכתב עם עיריית ראשון לציון (להלן: "העירייה") לביצוע "תשתיות על" (עבודות עפר, סלילת דרכים ראשיות, רימזור צמתים, מתקני טיהור וניקוז וכו') וכן התקשר עם הנתבעת לצורך ביצוע "תשתיות צמודות" (כבישים ראשיים, קווי מים, ביוב, ניקוז ותיעול, מוסדות חובה, כבישים משניים, תאורת רחובות ושטחים ציבוריים, פיתוח שטחים ציבוריים, מערכות השקיה וחדרי טרנספורמציה וכו'). בהתקשרויות אלה נקבעו מראש פרטי הביצוע, לרבות עלויות הביצוע, שאושרו מראש על ידי המינהל. 3. הנתבעת מצידה התחייבה כלפי המינהל להתקשר, ואף התקשרה, בהסכמים עם קבלנים לביצוע עבודות התשתיות הצמודות. המקור לכיסוי עלויות הקבלנים בפיתוח הקרקע היה תשלומי יזמים לנתבעת על פי הסכמי תשתית שנחתמו בינם לבין הנתבעת. על מנת להתקשר עם יזמים פרסם המינהל מכרזים בהם הזמין הצעות מיזמים לרכישת זכויות חכירה בקרקע. 4. בתנאי המכרז נקבע במפורש כי יזם שיזכה במכרז יהיה חייב: לשלם למינהל את מחיר הקרקע שתוחכר לו על ידי המינהל, ומחיר זה יהיה הסכום שהיזם הזוכה הציע במכרז; וכן להתקשר עם הנתבעת ב"הסכם תשתית" ולשלם לה את החלק היחסי של עלויות הביצוע של התשתיות הצמודות. הנוסח המדויק של "הסכם התשתית" שהיזם יידרש לחתום עליו עם הנתבעת נכלל כנספח ח' של המכרזים שפורסמו על ידי המינהל. בנוסח פורטו מראש הסכומים שהיזם נדרש לשלם לנתבעת והתרופות ההדדיות במקרה של ביטול הסכם התשתית.
פסק דין |02/07/2008 |שלום – תל אביב
ה"פ (מרכז) 4740-10-10- סמירה חגולי ואח נגד עיריית ראשון לציון
שמות השופטים: בלהה טולקובסקי
התובענה 1. לפני המרצת פתיחה במסגרתה עתרו המבקשים לפסיקת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין, בסך של 13,421,676 , נכון ליום הגשת התובענה. רקע עובדתי והליכים קודמים 2. המבקשים, חגולי סמירה וציון (להלן:"המבקשים" או "גב' ומר חגולי", בהתאמה), ביחד עם מר יחזקאל חגולי (להלן: "יחזקאל חגולי"), היו במועדים הרלבנטיים לתובענה בעלים במושע של נכס מקרקעין המצוי ברח' רוטשילד 17 בראשון לציון והידוע כגוש 3935 חלקה 99 (להלן:"המקרקעין" או "הנכס"). המבקשים היו בעלי 75 מהזכויות בנכס ויחזקאל חגולי היה בעלים של 25 הנותרים (ביחד יקראו: "הבעלים"). 3. המשיבה, עיריית ראשון לציון (להלן:"המשיבה" או "העירייה"), הינה הרשות המוניציפאלית בתחום שיפוטה מצוי הנכס. 4. מדובר במקרקעין המצויים במרכז העיר, עליהם עמד מבנה ישן שהושכר לבנק לאומי לישראל בע"מ, משנת 1991 ועד ליום 31.12.01 . 5. העירייה שביקשה לפתח את מרכז העיר, פנתה בשנת 1999 לבעלים על מנת לנהל מו"מ לרכישת הנכס. בכדי לאמוד את שווי הנכס לצורך רכישתו מרצון, פנתה העיריה לשמאי אייל דנוס (להלן:" השמאי דנוס"), אשר בחוות דעת מיום 30.6.99 , העריך את שווי הנכס בכ – 1.72 מיליון דולר. 6. במקביל לניהול המו"מ עם הבעלים לצורך רכישת הנכס מרצון, יזמה העירייה הליך תכנוני במסגרת תכנית רצ3/40/1 (להלן:"התכנית"), שפורסמה למתן תוקף ביום 19.12.02 , ושינתה את יעוד המקרקעין מייעוד מסחרי לשטח ציבורי פתוח (להלן:"שצ"פ"), המיועד להפקעה למטרת הקמת גן ציבורי. 7. בינואר 2002, התקיימה פגישה במשרד ראש העירייה דאז, מר מאיר ניצן, בנוכחות מר חגולי ונציגו מר צבי פינשטיין.
פסק דין |15/05/2013 |מחוזי – מרכז
ערר 8085/13- יריב ב"ר דיין נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון
שמות השופטים: כרמית פנטון
נגד – המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון על ידי עו"ד הלל גלקופ החלטה עניינו של הערר הינו פרשנות הוראות תכנית רצ/1/26/1/1. אין מחלוקת כי העורר היה בעל זכויות במקרקעין במועד אישור התכנית. הטענה העיקרית בערר היא, כי איננו חייב בהיטל השבחה שכן הינו פנסיונר. במהלך הדיון בפנינו, ביררה ב"כ העורר את מקצועו וטענה כי הוא חקלאי ללא השכלה אקדמית, וכי איננו בעל מקצוע חופשי. המשיבה טוענת מנגד כי את הוראות התכנית יש לבחון באופן אובייקטיבי, ומשהוראות התכנית משביחות הן, הרי שעל העורר לשאת בהיטל ההשבחה. נטען כי לעובדת אי היותו בעל מקצוע חופשי ניתן ביטוי בשומת היטל ההשבחה, במתן מקדם הפחתה בשיעור מאוד גבוה, של 80 אחוזים. ובמה מדובר 2 סעיף 6 להוראות התכנית קובע כי מטרת התכנית: "תוספת שימוש במרתפים כמקום עסק של בעל מקצוע חופשי באזור מגורים א ו-ב וקביעת הוראות בדבר התנאים להתרת השימוש האמור. " בהמשך התכנית, מפורטות הוראות ותנאים כאשר בין היתר, נקבע כי ניתן יהיה להתיר קיום עסק, כאשר מי מדיירי הבית הוא בעל מקצוע חופשי, ובין היתר: "יותר במרתף משרד לבעל מקצוע חופשי לשימוש דיירי הבית בלבד. . . באישור מהנדס העיר. . . " (סעיף 7. א); "הצהרת מבקש ההיתר על זהות בעל המקצוע החופשי המבקש את מיקום משרדו בקומת המרתף והוכחת בעלות כאמור" (סעיף 8. א); "רישום הערה על פי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) לפיה הכניסה החיצונית תותר כל עוד מתגורר בבית כולו בעל המקצוע החופשי ועם הפסקת השימוש על ידו בטל ההיתר לכניסה החיצונית למרתף" (סעיף 8. ב); "ההיתר לכניסה החיצונית למרתף יהא לתקופת השימוש במרתף כמשרד לבעל המקצוע החופשי המתגורר בבית עצמו ולתקופה זו בלבד, עם הפסקת השימוש במרתף כמשרד ו/או העברת החזקה בדירה למי שאינו עונה על תנאי תכנית זו – יהא ההיתר בטל ומבוטל.
החלטה |08/03/2014 |ועדות ערר – תו"ב
ת"א (מרכז) 39438-08-16- איחוד בעלי מוניות ראשון בע"מ נגד עיריית ראשון לציון
שמות השופטים: אורן שוורץ
המבנה מצוי בחלקה 26 בגוש 3934 וכתובתה – רחוב רוטשילד 31 פינת רחוב הרצל בעיר ראשון לציון (להלן – המקרקעין). התובעת נוהגת לשלם כסדרם את דמי השכירות בגין זכויותיה במבנה לבעלי המקרקעין. 4. בשנים האחרונות, התנהל משא ומתן בין בעלי המקרקעין לבין התובעת לנוכח תכנית של בעלי המקרקעין להרוס את המבנה ולהקים על המקרקעין בניין חדש. התובעת דרשה כי זכויותיה יוסדרו במסגרת "דיור חלוף" שיימצא בבניין החדש שייבנה. ברם, משא ומתן זה לא צלח. חלף זאת, הגיעו בעלי הזכויות במקרקעין להסכמה עם הנתבעת מס' 1, היא עיריית ראשון לציון (להלן – העירייה), באשר לקידום תכנית שבמסגרתה יורחב הכביש שסמוך למקרקעין וייהרס המבנה, תוך התעלמות מזכויות התובעת. 3 5. כך, ביום 28.07.2016 נמסר לתובעת מכתב מצד העירייה מכוחו נדרשה התובעת לפנות את המבנה בלא צו של בית משפט. בכך יש כדי קיפוח התובעת וביטול זכויותיה כדיירת מוגנת בלא רשות ובלא פנייה אל בית המשפט. אי-מתן הצו עלול לגרום לנזק בלתי הפיך לתובעת, במובן זה שייגדע את מטה לחמם של 46 משפחות המתפרנסות מפעילות התובעת במסגרת תחנת המוניות. עיקר טענות הנתבעות 6. המבנה מצוי בפינת הרחובות רוטשילד -הרצל במרכז העיר ראשון לציון. זהו אזור תחבורתי סואן וצפוף. לפיכך, העירייה ביקשה לקדם פתרון תחבורתי, שיכלול את הרחבת הדרך והפניה ימינה, באזור בו מצוי המבנה. לשם כך, קידמו העירייה והוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ראשון לציון, היא הנתבעת 2 (להלן – הוועדה המקומית) את תכנית רצ/מק/63/7/1 (להלן – התכנית). התכנית פורסמה להפקדה ביום 14.06.2010 . פרסום התכנית כלל הזמנה להגיש התנגדויות בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – החוק).
החלטה |01/01/2017 |מחוזי – מרכז
ה"פ (מרכז) 1886-05-19- רות זלמנוביץ נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון
שמות השופטים: צבי דותן
ובנייה ראשון לציון 2. עיריית ראשון לציון החלטה 1. כל אחת מן התובעות הייתה הבעלים הרשום (במושע) של 405/29220 חלקים בלתי מסוימים במקרקעין הידועים כחלקה 2 בגוש 3924, המצויים בראשל"צ (להלן: "המקרקעין"). הן רכשו את המקרקעין ביום 5.5.08 , והבעלות נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 23.5.10 . (למען הדיוק, הרוכשים היו התובעת 1 ומר אהוד הקטין. מר אהוד הקטין נפטר ביום 9.2.18 , והתובעת 2 היא אשתו ויורשתו היחידה, על פי צוואתו). 2. הייעוד של חלקה 2 בעבר היה ייעוד חקלאי. לפי תכנית מפורטת רצ/5/1א, שנכנסה לתוקף ביום 16.3.88 , שונה הייעוד של חלק מחלקה 2 וחלקות נוספות, לייעוד של בנייני ציבור (שב"צ), שטח ציבורי פתוח (שצ"פ) ודרך. לפי תכנית רצ/37/5/1, שנכנסה לתוקף ביום 8.1.90 , שונה הייעוד של חלק מחלקה 2 וחלקה נוספת לייעוד של שב"צ ודרך. 2 בתקנוני שתי התכניות נקבע, כי כל השטחים, המיועדים לפי התכנית לצרכי ציבור, יופקעו ויירשמו על שם עיריית ראשון לציון בהתאם לחוק. 3. ביום 3.5.12 פורסמה ברשומות הודעה, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, ולפי חוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965, שלפיה חלקה 2 בשלמותה תופקע לצורך ציבורי של שטח לבנייני ציבור, שטח ציבורי פתוח, ודרך. הייתה גם הפקעה קודמת של חלק מחלקה 2, אולם היא אינה רלוונטית למחלוקת נשוא החלטה זו. ביום 20.8.12 פורסמה ברשומות הודעה, לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, ולפי חוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965, שלפיה, חלקה 2 בשלמותה תהיה לקניינה הגמור והמוחלט של עיריית ראשון לציון.
החלטה |27/04/2020 |מחוזי – מרכז
ה"פ (מרכז) 63928-07-20- דירות יוקרה בע"מ נגד עיריית ראשון לציון
שמות השופטים: שרון גלר
ב"כ עו"ד יואב קוק ועו"ד מאור לוי פסק דין א. כללי 1. עניינו של הליך זה מחלוקת בין הצדדים בשאלת מתן הסכמתה של המשיבה – עיריית ראשון לציון, להמחאה לצד ג' של זכויות והתחייבויות המבקשת במקרקעין, אשר קיימות בידיה מכוח הסכם פיתוח מיום 27.4.08 והסכם המחאה מיום 29.6.11 ונוגעות לנכס מקרקעין הידוע כגוש 3946 חלקה 338 בראשון לציון (להלן, בהתאמה: "הסכם הפיתוח", "הסכם ההמחאה" ו- "המקרקעין"). 2. המבקשת זקוקה להסכמתה זו של המשיבה נוכח הסכם למכירת זכויות במקרקעין, אשר נכרת ביום 8.12.19 בינה לבין צד ג', שאינו צד להליך זה – חברת אס. סי. ג'י. ניהול נכסים בע"מ (להלן, בהתאמה: "הסכם המכר" ו- "הרוכש"). 3. הדרישה לקבלת הסכמת המשיבה להסכם הרכש, הנכללת אף בהסכם המכר עצמו, נובעת מדרישה קודמת בעניין זה, במסגרת הסכם הפיתוח והסכם ההמחאה. 4. התובענה הוגשה לבית המשפט לפני כחצי שנה, ביום 28.7.20 , ובמסגרתה עתרה המבקשת למתן סעד הצהרתי, לפיו בית המשפט יקבע כי המשיבה מחויבת ליתן את הסכמתה להסבת זכויות המבקשת במקרקעין, וזאת לאלתר וללא הצבת תנאים כלשהם. כתב תשובה מטעם המשיבה הוגש ביום 14.10.20 . 2 5. ביום 15.10.20 התקיים לפני דיון בתובענה ובסיומו הסכימו הצדדים, כי לא תתקיימנה חקירות נגדיות למצהירים מטעמם וכי התובענה תוכרע על יסוד החומר המצוי בתיק בית המשפט וסיכומים בכתב אשר יוגשו בלוח זמנים קצר יחסית. הצדדים אף הסכימו במעמד הדיון, לקיים ביניהם הידברות נוספות, בניסיון לייתר הכרעה בתובענה. 6. בהמשך לדיון זה הודיעו הצדדים לבית המשפט כי לא עלה בידם להגיע להסדר בהליך ולאחר מספר אורכות הדדיות שניתנו על ידם, הושלם ביום 24.11.20 סבב הסיכומים.
פסק דין |26/01/2021 |מחוזי – מרכז
עעמ 8256/12- הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון נגד נאות מזרחי בעמ
שמות השופטים: א חיות,צ זילברטל,נ סולברג
היא מבוססת על שיקולים תכנוניים מובהקים אשר נבחנו ביסודיות ובאופן מקצועי על ידי הוועדה והפתרון שאותו מצאה מאזן ככל הניתן בהיבט התכנוני בין האינטרסים המתנגשים שעליהם עמדנו. 16 לעומת זאת, שונה התרשמותנו מדרך הילוכה של הוועדה המקומית בפרשה זו ולא רק בשל עניין תוכנית ההצרחה הנזכר לעיל. כפי שצוין תוכנית המתאר התקפה לאזור שבו מצויים המקרקעין קיימת משנת 1990. נוכח הצו לשימוש ארעי במקרקעין לצרכי חניה שהוצא על ידי עיריית ראשון לציון עוד בשנת 2005 למשך חמש שנים, מותר להניח כי הוועדה המקומית הייתה ערה למצוקת החנייה הקיימת באותה שכונה למצער מאז אותה שנה. העירייה אף הוציאה ביום 14.7.2011 צו נוסף לחמש שנים לשימוש ארעי במגרש לצרכי חנייה (כמפורט לעיל צו נוסף זה בוטל על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים ובמסגרת בקשת רשות ערעור שהגישה העירייה הושגה בין הצדדים הסכמה כי הוא יפקע ביום 1.5.2015 וכי לא יוצאו צווים נוספים דוגמתו לגבי המקרקעין). משמצוקת החנייה בשכונה המדוברת הייתה עובדה קיימת וידועה לאורך שנים, יש לתהות על כך שהוועדה המקומית לא מצאה לנכון לפתור את הדבר בדרך של הכנת תוכנית מתאימה. תחת זאת בחרה העירייה, כך נראה, בפתרון קל על דרך של הוצאת צווים לשימוש ארעי במקרקעין לתקופות ארוכות אף שפתרון זה הינו פוגעני ובלתי מידתי מבחינתה של נאות מזרחי. התמיהה המתעוררת לנוכח דרך התנהלותה של הוועדה המקומית במקרה דנן מתגברת עוד יותר משהתברר בעקבות החלטתה של ועדת הערר כי נדרשו לוועדה המקומית כשישים ימים בסך הכל לצורך הכנת תוכנית הכוללת פתרון בדרך של הקמת חניון תת קרקעי במקרקעין, המשלב בין זכותה של נאות מזרחי לנצל את מקרקעיה ולבנות בהם ובין הצורך ליתן מענה מסוים בתחומי המקרקעין למצוקת החנייה הקשה שעליה עמדנו.
פסק דין |30/07/2014 |בית המשפט העליון
ע"א 8463/14- נתיבי ישראל- החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נגד אריאלה סניור
שמות השופטים: י דנציגר,נ הנדל,נ סולברג
בהנחה שיש פגיעה בערכם מהו הגורם לכך, ההפקעה או תכנית המתאר לבסוף, כל אחד מהצדדים מעוניין בתשלומי הוצאות נוספים. המערערים בע"א 8530/14 ומשיבים 3-1 בע"א 8463/14 (להלן: המערערים) מעוניינים בהוצאות נלוות להפקעה, ואילו המערערת בע"א 8463/14 ומשיבה 1 בע"א 8530/14 (להלן: נתיבי ישראל) מסתייגת מהוצאות המשפט שהוטלו עליה בבית המשפט המחוזי. רקע וטענות הצדדים 1. המערערים היו בעליה של חלקת מקרקעין בפאתי ראשון לציון, שיועדה לשימוש חקלאי (להלן: המקרקעין). המסכת העובדתית סבוכה ומשתרעת על פני תקופה ארוכה. לשם הכרעת הערעורים, כפי שתפורט להלן, אין לנו צורך להאריך בתיאור העובדות כולן. נביא אפוא קיצור שדי בו למלאכתנו כעת. 3 הפעולות המתייחסות למקרקעין, הרלוונטיות לערעור הנוכחי, בוצעו בשלושה מועדים או פרקי זמן. פרק הזמן הראשון משתרע בין שנת 1976 לשנת 1986. בין השנים הללו פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון היא משיבה 4 בע"א 8463/14 ומשיבה 2 בע"א 8530/14 תכנית מתאר, המשנה את ייעודם של 24.7 מהמקרקעין לדרך ולהפקעה (רצ/1/16). בהמשך לכך, וכעבור מספר שנים, פורסמו גם הודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, בדבר כוונה להפקיע את המקרקעין, והודעה לפי סעיף 7 לפקודה, לפיה על המערערים למסור את החזקה במקרקעין לידי הוועדה המקומית. בשנת 1986 תפסה עיריית ראשון לציון חזקה במקרקעין וסללה בהם כביש אזורי, לפי ייעודם החדש. על אף כל אלה, מעולם לא פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, בדבר הקניית המקרקעין לעירייה. על כן ההפקעה לא הושלמה באופן סופי במועד זה, והבעלות במקרקעין לא עברה לידי העירייה.
פסק דין |21/03/2017 |בית המשפט העליון
עעמ 8256/12- הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון נגד נאות מזרחי בע"מ ואח
שמות השופטים: ד ברק ארז
מסיבות שונות, במשך שנים לא החלה בניה על המקרקעין, ובשל מצוקת החניה באזור הם שימשו בפועל כמגרש חניה לתושבי השכונה. בשנת 2005 עיריית ראשון לציון אף הוציאה צו מכוח חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), התשמ"ז-1987, לשימוש במקרקעין לצורכי חניה למשך 5 שנים. 4. ביום 19.10.2009 הגישה המבקשת לוועדה המקומית בקשה למתן היתר בניה להקמתו של מרכז מסחרי, אשר תואמת את התוכנית. הוועדה המקומית החליטה להעביר את הבקשה לבדיקת היועץ המשפטי שלה. המבקשת הגישה ערר על החלטה זו. במסגרת הדיונים בערר, הורתה ועדת הערר בשורה של החלטות ביניים על קיום הידברות בין הצדדים על מנת שישקלו פתרונות תכנוניים להסדרת בנייתו של המרכז המסחרי באופן שייתן גם פתרון למצוקת החניה באזור. במקביל להתמשכות ההליכים בפני ועדת הערר, פרסמה הוועדה המקומית הודעה על-פי סעיף 77 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה), בדבר הכנת תוכנית של איחוד וחלוקה, במסגרתה יוחלפו המקרקעין בחלקה אחרת המצויה במרחק של כ-300 מטר (להלן: תוכנית ההצרחה). המבקשת הגישה ערר נוסף, הפעם כנגד תוכנית ההצרחה, והדיון בשני העררים אוחד. 5. ביום 29.8.2001 ניתנה ההחלטה של ועדת הערר בשני העררים, זו ההחלטה נושא העתירה המנהלית שהוגשה לבית המשפט קמא. במסגרת ההחלטה עמדה ועדת הערר על כך שבאופן עקרוני יש לתת היתר בניה לבקשה התואמת את התוכנית החלה על המקרקעין, וכך לאפשר למבקשת ליהנות מזכויותיה הקנייניות. ועדת הערר הביעה ספק אם תוכנית ההצרחה מצויה בסמכותה של הוועדה המקומית, ומכל מקום מתחה עליה ביקורת בשל כך שהיא פוגעת, לשיטתה, באופן לא מידתי בזכויות של המבקשת. עם זאת, מתוך הכרה בצורך לפתור את מצוקת החניה באזור קבעה ועדת הערר כי הוועדה המקומית תהא רשאית לפרסם תוך 60 יום הודעה בדבר הכנת תוכנית המנצלת את הקרקע מתחת לפני השטח במקרקעין לצורכי חניה ציבורית בהיקף של 80 מהמגרש.
החלטה |11/12/2012 |בית המשפט העליון
שמות השופטים: כרמית פנטון,שמאית מקרקעין גב לבנה אשד,גב מירה מוסקוביץ
כן אני קובעת כי ההוראות בהסכמים המגדירות את חבות התובעת לשאת בהיטל ההשבחה הוסכמו כדין בין הצדדים והן בעלות תוקף מחייב. " אשר על כן, לאור האמור בבירור בפסק הדין, נותר לנו לבחון את החיוב בהיטל השבחה אם נעשה כדין ובהתאם להסכמים (סעיף 3 (ג) סיפא לפסק הדין, צוטט לעיל). כפי שקבעה השופטת גרסטל, במסגרת היחסים החוזיים של העוררת עם עיריית ראשון לציון ועם דירות יוקרה בע"מ, העוררת התחייבה: "לשאת בתשלום היטלי ההשבחה החל מיום חתימת ההסכמים באופן מוחלט ללא סייגים ומגבלות, זאת בהיותה מודעת לחתימת ההסכמים בשני שלבים על כל ההשלכות הנובעות מכך". ובהמשך: כך, ביחסים החוזיים שבין התובעת לנתבעת וכפי שפורט לעיל, התחייבה התובעת באופן ברור ומפורש לשאת בתשלום היטל השבחה בגין כל תכנית השבחה החל מיום חתימת הסכם הפיתוח (סע' 4 ג להסכם הפיתוח כמפורט). זאת, תוך הסכמה ומודעות לכך שבמסגרת תקופת הפיתוח טרם יוקנו לה זכויות הבעלות במקרקעין. התחייבות זו נעשתה בהסכמה מלאה של שני הצדדים תוך מודעות התובעת להתחייבויותיה ולמעמדה הקנייני על בסיס ההסכמים. היא נעשתה באופן חוקי במסגרת הסכמות הצדדים בהסכמים והיא בעלת תוקף מחייב". העוררת חתמה על הסכם פיתוח עם עיריית ראשון לציון ועל הסכם רכישה ביום 27.4.08 , לפיו התחייבה העירייה להתקשר עם הרוכש בחוזה לרכישת המגרש, לאחר שהרוכש ימלא אחר כל יתר התחייבויותיו כלפי העירייה, הכל כמפורט בהסכם הפיתוח. בהסכם הפיתוח נקבעה חבותה של העוררת בהיטל השבחה, אשר יוטל מיום חתימת ההסכם, כפי שנותח בהרחבה בפסק הדין. כפי שנקבע בפסק הדין, העוררת היתה מודעת בעת חתימת ההסכם למעמדה הקנייני על ההשלכות הנובעות מכך, והתחייבה במודע לשאת בתשלום היטל השבחה.
החלטה |29/07/2013 |ועדות ערר – תו"ב
ת"א (תל-אביב-יפו) 2004-06- משה שוב נגד הצלחת יחזקאל בעמ
שמות השופטים: דרורה פלפל / ס
בהתאם להסכם העקרונות הנ"ל נוספו למקרקעי הנתבעת זכויות בניה בשיעור משמעותי, והוא איפשר הפשרת כל מתחם בפני עצמו, ללא תלות במתחמים אחרים, באופן המאיץ את התכנון והמימוש. בנוסף העיד התובע בתצהירו (סע' 104-102 ל-ת/21) על פעולותיו והישגיו במהלך השנים בטיפול בשומות היטלי ההשבחה שהושתו על מקרקעי הנתבעת, ובהפחתות חיובי מס הרכוש (סע' 107 112-107 ל-ת/21). פעולות נוספות שביצע התובע עבור הנתבעת עליהן העיד בתצהירו כוללות, בין היתר, טיפול בהיטלי ביוב (סע' 115-113 ל-ת/21), ניהול הליכים משפטיים בשם הנתבעת (סע' 116 ו- 125-124 ל-ת/21), הכנת תכנית הפירוק (סע' 118-117 ל-ת/21), מתן שירותים משפטיים לחברת בת של הנתבעת "דרום יהודה ראשל"צ נכסים בע"מ" (סע' 121-119 ל-ת/21), ועריכת חוזי שכירות (סע' 123-122 ל-ת/21). לתצהירו של התובע צורפו מכתבים שקיבל מנציגי הנתבעת המעידים על הערכתם כלפי העבודה שבוצעה על ידי משרדו (נספחים ז'2-ז'6 ל-ת/21). היועץ המשפטי של הוועדה המקומית בראשון לציון, עו"ד רועי בר, המכהן בתפקידו משנת 1988, העיד בחקירתו בבית המשפט שהוא החל לטפל במקרקעין של הנתבעת בשנת 1984 כשעבד במשרדו של אביו המנוח שייצג את עיריית ראשון לציון באותן שנים. לעדותו (עמ' 4 שורות 33/30): "ת: כמעט בכל "אבן" שהרמתי בראשל"צ באותן שנים מצאתי את טביעת היד או חתימת ידו של משה שוב. זה היה נכון גם למתחם הזה שבו הוא ייצג, למיטב זכרוני, 5 מתוך 8 החברות כמנהל. . . ". בהמשך העיד לגבי יחסי התובע עם העירייה (עמ' 7 שורות 21/20, 23): "ת: . . . הוא נכנס לעימותים עם העירייה כמעט בכל נושא.
פסק דין |29/10/2012 |מחוזי – תל אביב
ערר 270/08- לנדסהוט ראובן נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר
שמות השופטים: כרמית פנטון,לבנה אשד,גב סמדר אהרון נוחם
להלן נימוקינו: על סוגיית הפוטנציאל התכנוני והציפיות עמדה ועדת הערר בהרכבה הקודם בהרחבה בהחלטה הידועה בעניין רומאן ברג (ערר 463-418/04 ועוד רומאן ברג ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב ראשון לציון). בפתיח לדבריה, סקרה ועדת הערר את הסוגיה והיבטיה, בדומה למה שעלה כאן בפנינו, וכך אמרה: "התביעות הרבות שפני ועדת הערר בהקשרה של התכנית הנדונה, עוסקות במקרקעין הנופלים בגדרן של הפגיעות מכל הסיווגים, הן מקרקעין שהופקעו או יועדו להפקעה לטובת הכביש, הן מקרקעין שאינם מיועדים להפקעה אך נכללים בתחום התכנית ומגבלותיה, כגון קווי בניין, והן מקרקעין שאינם בתחום התכנית אלא גובלים עמו או שאינם גובלים עמו בהתאם לפסיקה המפרשת מונח זה. דיני ההפקעה והפגיעה לפי ס' 197 מחילים כללים שונים על כל סיווג וסיווג. לא הרי קרקע שנלקחה מבעליה, על כל מה שהיה טמון בחובה כולל שימושים לפי תכנון בתוקף, פוטנציאל תכנוני, ציפיות וכיו"ב אלמנטים המרכיבים את ערכה, כהרי קרקע שהייתה ונותרה בבעלותו וחזקתו, ואין כל גריעה מן השימושים האפשריים בה ועדיין טמון בה פוטנציאל, או קרקע שנגרעו ממנה גריעות תכנון כאלה ואחרות אך נותרה בידי בעליה. שאלת קיומה של פגיעה במקרקעין עקב תכנית, הקשורה בראש ובראשונה בהוראותיה של התכנית, ובלתי תלויה בתנודות ערכה בשוק עובר לאישור התכנית ולאחריה, כמו גם שאלת הקשר הסיבתי בין התכנית והפגיעה שנגרמה על ידה לבין ירידת הערך ככל שקיימת, אף הן שאלות נכבדות שיש לתת עליהן את הדעת בבחינתן של התביעות שבפנינו. גלגוליו של התכנון פנים רבות לו והוא, ביחד עם גורמים נוספים, קובעים למעשה את ייעודי המקרקעין, הבניה והשימושים המותרים בהם, הפוטנציאל הגלום בהם וערכם של המקרקעין בשוק החופשי.
החלטה |11/07/2009 |עדות ערר – תו"ב
ת"א (מרכז) 62452-06-22- עיריית ראשון לציון נגד ' הצלחת יחזקאל בע"מ
שמות השופטים: אורן שוורץ
נתבעים (מבקשים) 1. הצלחת יחזקאל בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד מתן בן חמו 2. אורי טוויג ואח' ע"י ב"כ עוה"ד ליאורה אפרתי 3. איריס אסא ואח' ע"י ב"כ עוה"ד הילה לביא-יתים פסק דין הרקע לבקשות והליכים קודמים 1. לפניי מספר בקשות לסילוק על הסף של התביעה. התובעת, עיריית ראשון לציון, היא אחת מבעלי הזכויות בחלקת מקור 1 בגוש 3946 (להלן-החלקה). גם הנתבעים הם בעלי זכויות בחלקה על גלגוליה השונים. ביום 7.9.1995 נחתם הסכם עקרונות (להלן-הסכם העקרונות) בין עיריית ראשון לציון לבין מספר חברות שונות שהיו באותה עת בעלות זכויות בחלקה. בהסכם העקרונות נקבעו המהלכים התכנוניים באשר להשבחת החלקה. בין היתר, נכללה הוראה לפיה בעלי הזכויות בחלקה לא יהיו זכאים לפיצויים לרבות לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן-חוק התכנון והבניה). ביום 9.7.1997 ניתן תוקף פסק דין להסכם העקרונות במסגרת הליך פירוק שיתוף בת"א (שלום רמלה) 2170/94 הצלחת יחזקאל בע"מ נ' עיריית ראשון לציון. 2. במרוצת השנים, התקיימו הליכים שונים בנוגע לקשר שבין הסכם העקרונות לבין חיוב בפיצויים ובהיטל ההשבחה. הליכים אלה התנהלו בין הנתבעים לבין הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (להלן-הוועדה המקומית). להלן יוצגו חלק מההליכים אשר רלבנטיים לענייננו: א. ערר (ועדות ערר-תכנון ובנייה מרכז) 377/08 האוניברסיטה העברית י-ם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (נבו 30.6.2013 ), שם במסגרת הדיון בעררים 389/08, 397/08, 9035/08, 9036/08, 9037/08 טענה הוועדה המקומית כי הסכם העקרונות אינו מחייב את מוסדות התכנון. ב. עמ"נ (מינהליים מרכז) 55176-12-13 נגור ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים" (נבו 14.12.2017 ) (להלן-עניין נגור), שם נקבע בין היתר: "באשר להסכם העקרונות הוא נחתם עם עיריית ראשל"צ ולא עם הועדה המקומית, ועל כן אין בו כדי לחייב את הועדה המקומית".
פסק דין |24/11/2024 |מחוזי – מרכז
עת"מ (תל-אביב-יפו) 1491/06- לאה ברוך ו-23 אח נגד מינהל מקרקעי ישראל, מחוז מרכז
שמות השופטים: נורית אחיטוב
לכל זאת אדרש בהרחבה בבואי לתת את פסק הדין בעתירות אלה. " (פסקה 80 להחלטת הביניים) אשר על כן – ידון פסק דין זה ב"פן המכרזי", בלבד, בשתי העתירות. 4. לשלמות התמונה יצוין כי מאוחר למתן החלטת הביניים הנ"ל הגישו חלק מהעותרים כאן עתירות מינהליות בעניין הפן התכנוני. העתירות הוגשו לאחר שהן הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (המשיבה 3 בעת"מ 1491/06 והמשיבה 1 בעת"מ 1629/06), להלן: "הוועדה המקומית" ו/או "הוועדה", והן וועדת הערר מחוז מרכז (שאינה נמנית על המשיבים כאן) קיבלו החלטות תכנוניות בעניין השימוש במקרקעין. גם עתירות אלו נשמעו בפני, וביום 23.9.2007 ניתן על ידי בהן פסק דין סופי המקבל את העתירות (עת"מ 1337/07, 1310/07, 1254/07. תק-מח 2007(3), 12430). ויודגש כי אין קשר בין העתירות הנ"ל לעתירות כאן – הגם שקיימת זהות (חלקית, בלבד) בין הצדדים בכלל העתירות – שכן מדובר בהן בנושאים שונים ובמטריה משפטית שונה. רקע עובדתי 5. משנת 2002 נעשים ניסיונות מתמשכים לשווק ולפתח את מתחם מעוין שורק, לרבות באמצעות פרסום מכרזים להחכרת מקרקעין. למאמצים אלה שותפים מינהל מקרקעי ישראל, מחוז מרכז (המשיב 1 בעת"מ 1491/06 והמשיב 3 בעת"מ 1629/06), להלן: "המינהל" ו/או "ממ"י", יחד עם עיריית ראשון לציון (המשיבה 2 בשתי העתירות המאוחדות), להלן גם: "העירייה", והחברה הכלכלית ראשון לציון בע"מ (המשיבה 4 בעת"מ 1491/06), להלן: "החברה הכלכלית". לנוחות הדברים יכונו להלן: העירייה, החברה הכלכלית, הוועדה המקומית ומר מאיר ניצן, ראש עיריית ראשון לציון (המשיב 5 בעת"מ 1491/06) – כולם יחד – "המשיבים ראשון לציון". 6. ביום 7.9.2005 – מספר חודשים טרם לפרסום המכרזים מושא העתירות – נערכה פגישה בין נציגי המשיבים ראשון לציון לנציגי חברת אירוס הגלבוע בע"מ (המשיבה 7 בעת"מ 1491/06 והמשיבה 4 בעת"מ 1629/06) – לעיל ולהלן: "איקאה ישראל".
פסק דין |15/12/2007 |מחוזי – תל אביב
עמ"נ (מרכז) 24069-06-14- הרבוע הכחול נדלן בע"מ נגד ועדה מקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון
שמות השופטים: זהבה בוסתן
מערערים הרבוע הכחול נדל"ן בע"מ עו"ד ענת בירן ועו"ד דפנה תמיר נגד משיבים ועדה מקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון עו"ד מישאל שרעבי 2 פסק דין בפני ערעור המכוון כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה – פיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר"), מיום 30.04.14 , לדחות את עררים 8104/12 ו – 8119/12 (להלן: "העררים"). העררים כוונו כנגד קביעות השמאים המכריעים, בכל אחת מהשומות המכריעות, כי תכנית רצ/1/1/יג היא תכנית משביחה. לטענת המערערת, ההשבחה נוצרה בעקבות החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון מיום 9.6.04 (להלן "הוועדה המקומית") אשר הוסיפה שטחי שרות לכל אזורי העיר, כהשלמה להנחיות תכנית המתאר רצ/1/1 ותיקוניה, וזאת מכח תקנה 13(ב)(3) לתקנות התכנון והבניה (תקנות חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים) התשנ"ב – 1992 (להלן "תקנות חישוב שטחים") והיא מהווה את ה"מצב התכנוני הקודם", ואילו תכנית רצ/1/1/יג היא תכנית ב"מצב התכנוני החדש" ואיננה תכנית משביחה כיוון שאינה מוסיפה שטחי שרות מעבר להחלטת הוועדה המקומית מיום 9.6.04 . העובדות הרלוונטיות והמצב התיכנוני על ציר הזמן: 1. ביום 11.08.88 , רכשה המערערת זכויות בשתי חלקות המצויות באזור התעשיה החדש בראשון לציון (להלן "המקרקעין"): חלקה 179 בגוש 3946, בשטח של כ- 24.114 דונם (נשוא ערר 8104/12 ולהלן "המקרקעין ברזיאל"). חלקה 177 בגוש 3946, בשטח של כ- 11.5 דונם (נשוא ערר 8119/12 ולהלן "המקרקעין בפלטין"). 3 2. ביום 30.07.70 פורסמה למתן תוקף, בילקוט פרסומים 1646, תכנית רצ/1/1.
פסק דין |26/04/2016 |בימ"ש לעניינים מינהליים – מרכז
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
השקעות הון, התשי"ט-1959, ומנהלת מרכז ההשקעות אישרה כי הקרקע המסוימת דרושה למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (א1) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל חקלאי מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון בחקלאות, התשמ"א-1980, אם מינהל ההשקעות בחקלאות אישר כי אותם מקרקעין דרושים למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (ב) הענקת זכויות במקרקעין באזורי עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה או בניית מבני תעשיה להשכרה לפי המלצת משרד התעשיה והמסחר, ובלבד שהאזור נמנה עם האזורים הכלולים במודעה בעתונות שיפרסם משרד התעשיה והמסחר לפחות אחת לשנה והמזמינה הגשת בקשות להענקת זכויות במקרקעין כאמור; דחיית בקשה כאמור על ידי משרד התעשיה והמסחר תיעשה מנימוקים שיירשמו; (ג) הענקת זכויות כאמור בפסקאות משנה (א) ו-(ב) יכול שתיעשה לפי טבלת מחירים מוזלים שאישר לענין זה שר האוצר (6) הענקת זכויות במקרקעין ל"צרכי ציבור" כמשמעותם בסעיף 188(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ובלבד שההתקשרות נעשית עם רשות מקומית, לצרכיה; (7) הענקת זכויות שימוש בקרקע חקלאית לצרכי עיבוד עונתי או מרעה, שאינן כוללות זכות לבניה, והכל לתקופה שאינה עולה על שלוש שנים, ובתנאי ששווי הה תקשרות אינו עולה על 100,000 שקלים חדשים לשנה; (8) הענקת זכויות חזקה במקרקעין לקרן קיימת לישראל לביצוע עבודות ייעור, או לפעולות שמטרתן שמירה על הנוף והטבע; (9) הענקת זכויות במקרקעין במסגרת פיצויים הניתנים לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, או לפי חוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות 12 ופיצויים), התשי"ג-1953; (10) הענ
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
השקעות הון, התשי"ט-1959, ומנהלת מרכז ההשקעות אישרה כי הקרקע המסוימת דרושה למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (א1) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל חקלאי מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון בחקלאות, התשמ"א-1980, אם מינהל ההשקעות בחקלאות אישר כי אותם מקרקעין דרושים למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (ב) הענקת זכויות במקרקעין באזורי עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה או בניית מבני תעשיה להשכרה לפי המלצת משרד התעשיה והמסחר, ובלבד שהאזור נמנה עם האזורים הכלולים במודעה בעתונות שיפרסם משרד התעשיה והמסחר לפחות אחת לשנה והמזמינה הגשת בקשות להענקת זכויות במקרקעין כאמור; דחיית בקשה כאמור על ידי משרד התעשיה והמסחר תיעשה מנימוקים שיירשמו; (ג) הענקת זכויות כאמור בפסקאות משנה (א) ו-(ב) יכול שתיעשה לפי טבלת מחירים מוזלים שאישר לענין זה שר האוצר (6) הענקת זכויות במקרקעין ל"צרכי ציבור" כמשמעותם בסעיף 188(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ובלבד שההתקשרות נעשית עם רשות מקומית, לצרכיה; (7) הענקת זכויות שימוש בקרקע חקלאית לצרכי עיבוד עונתי או מרעה, שאינן כוללות זכות לבניה, והכל לתקופה שאינה עולה על שלוש שנים, ובתנאי ששווי הה תקשרות אינו עולה על 100,000 שקלים חדשים לשנה; (8) הענקת זכויות חזקה במקרקעין לקרן קיימת לישראל לביצוע עבודות ייעור, או לפעולות שמטרתן שמירה על הנוף והטבע; (9) הענקת זכויות במקרקעין במסגרת פיצויים הניתנים לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, או לפי חוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות 11 ופיצויים), התשי"ג-1953; (10) הענ
צו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), התשי"ח-1958
סעיף: פטורים
התקיימו תנאים אלה: (א) התאגיד תורם ממקורותיו מחצית לפחות מעלות ביצוע המיזם; (ב) עשרים אחוזים לפחות מתרומת התאגיד לעלות ביצוע המיזם הם ממקורות שאינם מתקציב המדינה; (ג) התקשרויות של התאגיד עם צדדים נוספים, אשר נובעות מההתקשרות עם המועצה האזורית, ייעשו במכרז בהתאם לדין החל על המועצה האזורית, בשינויים המחויבים; (ד ) המועצה תאשר מדי שנה בשנה את תכנית העבודה לביצוע המיזם; (ה) שר הפנים אישר למועצה האזורית לייסד את התאגיד בהתאם לאמור בסעיף 63(א)(11) לצו זה; (ו) לתאגיד יש אישור תקף אחד מאלה: (1) אישור בדבר ניהול תקין תקף מן הרשם המוסמך לעניין על פי דין; (2) אישור תקף בדבר הגשת מסמכים מהרשם המוסמך לעניין על פי דין, וב לבד שטרם חלפו שנתיים מרישום התאגיד והתאגיד מגיש למועצה, מדי שלושה חודשים, דיווח מפורט בכתב על מצבו הכספי, לרבות פירוט הוצאותיו והכנסותיו, וכן דיווח מפורט בכתב על פעולותיו וניהולו; (14) חוזה עם הסוכנות היהודית לארץ ישראל או עם תאגיד העוסק מטעמה, או בשיתוף עמה בהקצאת כספי מגבית, והחוזה נועד לאפשר ניצול כספי מגבית למען שיקום שכונות מצוקה או למען קידום חברתי של תושבי העיר. (15) התקשרות לרכישת שירותי ניהול ופיקוח עם חברה שבעלי המניות שלה הם רוב הרשויות המקומיות, ובלבד שיתקיימו כל אלה: (א) השר אישר את שיעור התמורה שבהסכם; (ב) ועדה, שחבריה הם המנהל הכללי, ובאין מנהל כללי-מזכיר המועצה האזורית, והוא יהיה היושב ראש, גזבר המועצה האזורית והיועץ המשפטי למועצה האזורית, שוכנעה, לאחר בחינת האפשרות לער וך את ההתקשרות בדרך של מכרז, כי ההתקשרות נדרשת מטעמי חיסכון ויעילות, וכי היא מיטיבה עם המועצה האזורית, וזאת בשים לב לעקרונות השוויון וההגינות; (ג) החברה התחייבה כי התקשרויותיה עם צדדים נוספים שנובעות מההתקשרות עם המועצה האזורית, ייעשו לפי דיני המכרזים החלים על המועצה האזורית, בשינויים המחויבים; החלטות
חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה), התשע"א-2011
סעיף: 2. הגדרות ופרשנות
-כהגדרתו בתוספת השנייה לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959; "מבנה ציבור"-מבנה לשימושים ציבוריים לצורכי חינוך, תרבות, דת, רווחה ושירותים חברתיים, בריאות, ספורט, מקלט ומחסה ציבורי, תחנת משטרה ותחנה לכיבוי אש, וכן מבנה של המדינה, רשות שהוקמה על פי חוק, רשות מקומית או ועדה מקומית , המשמש כל אחת מאלה במילוי תפקידיה; "המועצה הארצית"-כמשמעותה בסעיף 2(א) לחוק התכנון; "מינהל התכנון"-מינהל התכנון במשרד הפנים; "מקרקעי ישראל"-כמשמעותם בחוק–יסוד: מקרקעי ישראל, למעט קרקע עירונית המוחכרת לדורות; לעניין זה, "חכירה לדורות"-לרבות התחייבות לחכירה לדורות שטרם נרשמה בפנקסי המקרקעין; "מתחם פינוי ובינוי"-מתחם פינוי ובינוי כמשמעותו בסעיף 33א לחוק התכנון מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי כהגדרתו בסעיף 49יט לחוק מיסוי מקרקעין, או מתחם שהוועדה כהגדרתה בסעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין נתנה לגביו החלטה מקדמית לפי הסעיף האמור ולפיה בהתקיים התנאים לפי אותו סעיף בכוונתה להמליץ לממשלה להכריז עליו כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי; "מתכנן המחוז"-כמשמעותו בסעיף 8(א) לחוק התכנון; "עבודות תשתית"-עבודות לפיתוח הקרקע לצורך התאמתה לבנייה למגורים, לרבות יישור פני הקרקע, סימון וסלילה של כבישים ומדרכות, הנחת צ נרת וקווי מים, ביוב, ניקוז, חשמל ותקשורת, וכל עבודה נוספת הדרושה כדי שיהיה ניתן להתחיל בפיתוח מגרשי המגורים ובהקמת בנייני המגורים; "קרקע עירונית"-כהגדרתה בחוק מקרקעי ישראל, התש"ך-1960; "קרקע שעיקרה מקרקעי ישראל"-קרקע אשר 80% או יותר ממנה הם מקרקעי ישראל; "ריבית שקלית"-כהגדרתה בחוק
תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997
סעיף: 2. נושאי הבחינה
, משכון ורישום משכון ברשם המשכונות, מושגי יסוד במשכנתאות; (6) הבטחת השקעות של רוכשי דירות: הערת אזהרה ומשמעותה; (ב) מינהל מקרקעי ישראל: חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, דמי הסכמה, דמי היוון, דמי היתר, העברת זכויות במגורים בקרקע עירונית של מינהל מקרקעי ישראל, זכויות ביישובים חקלאיים; (ג) חובות ואיסורים על מתווך במקרקעין; (ד) מכירות נכסים מיוחדות: מכירת נכסי עיזבון על ידי עיזבון או מנהל עיזבון, מכירת נכסים אגב הסכם גירושין; (ה) הוצאה לפועל – הליך כינוס נכסים בהוצאה לפועל; (ו) תכנון ובנייה: (1) מוסדות תכנון: מועצה ארצית, ועדה מחוזית, ועדה מקומית, ועדה מרחבית, ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה; (2) תכניות בנייה ורישוי: תכנית מיתאר ארצית, תכנית מיתאר ארצית (תמ"א) 38, תכנית מיתאר מחוזית, תכנית מיתאר מקומית, תכנית מיתאר מקומית ברמה מפורטת, היתר בנייה, "הקלה", היתר לשימוש חורג; תעודת גמר ("טופס 4"); (3) זכויות בנייה; (4) שינוי ייעוד; (5) הפקעה; (6) היטל השבחה; (ז) מיסוי מקרקעין: (1) מס שבח; (2) מס רכישה; (3) מס ערך מוסף בעסקאות מקרקעין; (ח) חוזים: (1) הגדרת חוזה; (2) זיכרון דברים; (3) תרופה
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
תקשרות אינו עולה על 100,000 שקלים חדשים לשנה; (8) הענקת זכויות חזקה במקרקעין לקרן קיימת לישראל לביצוע עבודות ייעור, או לפעולות שמטרתן שמירה על הנוף והטבע; (9) הענקת זכויות במקרקעין במסגרת פיצויים הניתנים לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, או לפי חוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות 11 ופיצויים), התשי"ג-1953; (10) הענ קת זכויות בקרקע משלימה כמשמעותה בסעיף 70 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ששטחה אינו עולה על חצי דונם ואשר על-פי תכנית כמשמעותה בחוק האמור, אינה מהווה יחידת בניה עצמאית, ובלבד שההתקשרות נעשית עם בעל זכויות בקרקע גובלת אשר הקרקע האמורה דרושה לו לשם השלמת יחידת הבניה שלו על פי אותה תכנית; (10א) הענקת זכויות במקרקעין לבעל זכויות במקרקעין גובלים, במטרה לאפשר את הניצול היעיל ביותר של המקרקעין, בהתחשב בייעוד הקרקע ובמטרת השימוש בה, ובלבד שלא ניתן לנצל את הקרקע כאמור באמצעות שיווקה בדרך של מכרז; הענקת זכויות כאמור טעונה אישור מנומק של ועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל ואישור שר האוצר; (11) הענקת זכויות במקרקעין גובלים למפעל קיים לצורך הרחבת המפעל, הכל בהתאם להמלצה מנומקת של המשרד האחראי לתחום פעילותו של המפעל; הענקת זכויות כאמור בשטח העולה על חמישים אחוזים משטח המפעל – טעונה אישור ועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל; (11א) הענקת זכויות במקרקעין גובלים למוסד חינוך קיים, לצורך הרחבת המוסד, והכל בהתאם להמלצה מנומקת של משרד החינוך התרבות והספורט; הענקת זכויות כאמור בשטח העולה על חמישים אחוזים משטח מוסד החינוך, טעונה אישור ועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל; לענין זה, "מוסד חינוך" – כמשמעותו בחוק לימוד חובה, התש"ט-1949.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
תקשרות אינו עולה על 100,000 שקלים חדשים לשנה; (8) הענקת זכויות חזקה במקרקעין לקרן קיימת לישראל לביצוע עבודות ייעור, או לפעולות שמטרתן שמירה על הנוף והטבע; (9) הענקת זכויות במקרקעין במסגרת פיצויים הניתנים לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, או לפי חוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות 12 ופיצויים), התשי"ג-1953; (10) הענ קת זכויות בקרקע משלימה כמשמעותה בסעיף 70 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ששטחה אינו עולה על חצי דונם ואשר על-פי תכנית כמשמעותה בחוק האמור, אינה מהווה יחידת בניה עצמאית, ובלבד שההתקשרות נעשית עם בעל זכויות בקרקע גובלת אשר הקרקע האמורה דרושה לו לשם השלמת יחידת הבניה שלו על פי אותה תכנית; (10א) הענקת זכויות במקרקעין לבעל זכויות במקרקעין גובלים, במטרה לאפשר את הניצול היעיל ביותר של המקרקעין, בהתחשב בייעוד הקרקע ובמטרת השימוש בה, ובלבד שלא ניתן לנצל את הקרקע כאמור באמצעות שיווקה בדרך של מכרז; הענקת זכויות כאמור טעונה אישור מנומק של ועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל ואישור שר האוצר; (11) הענקת זכויות במקרקעין גובלים למפעל קיים לצורך הרחבת המפעל, הכל בהתאם להמלצה מנומקת של המשרד האחראי לתחום פעילותו של המפעל; הענקת זכויות כאמור בשטח העולה על חמישים אחוזים משטח המפעל -טעונה אישור ועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל; (11א) הענקת זכויות במקרקעין גובלים למוסד חינוך קיים, לצורך הרחבת המוסד, והכל בהתאם להמלצה מנומקת של משרד החינוך התרבות והספורט; הענקת זכויות כאמור בשטח העולה על חמישים אחוזים משטח מוסד החינוך, טעונה אישור ועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל; לענין זה, "מוסד חינוך" – כמשמעותו בחוק לימוד חובה, התש"ט-1949.
תקנות שמאי מקרקעין (תכנית בחינות), התשמ"ו-1985
סעיף: (תיקונים: התשמ"ו, התשמ"ח, התשס"ה)
הוצאות פיתוח, עבודות עפר, כבישים, מים, ביוב ותיעול, רשת חשמל, גינון, חניות וכיו"ב; שומת בנינים ועבודות בנין; סוגי בנינים – מגורים, מסחריים, תעשיה ומלאכה, אחסנה, בנינים ציבוריים, בנינים מיוחדים בניני שעשועים ובידור; ייסוד בנין, שלד, גגות ותקרות, מיתקנים סניטריים, מיתקנים חשמליים, ריצוף, נגרות, צביעה, עבודות בידוד וגמר; מחירים של חמרי בניה ועבודות בניה סוגיהם, וחלקם היחסי במחירי בנינים; הוצאות החזקת בנינים, תיקונים; מדד יוקר הבניה ומבנהו; שומת מקרקעין בחקלאות: סוגי קרקע, אדמות בעל ושלחין וכיו"ב; סוגי קרקע; זכויות מים ורישום שטח; השקעת יסוד והוצאות שוטפות; אדמות מינהל מקרקעי ישראל; שווי קרקע חקלאית, והשקעות בקרקע חקלאית; רכישת זיקת הנאה ברצועת קרקע; שווי שוק של מטעים; הערכת נחלה ומרכיביה; השפעת גודל השטח וצורתו על הרנטביליות; שיטות הערכה בחקלאות; ידיעה כללית בקריאת מאזנים וחשבונות של מפעלים
חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965
סעיף: 198. תביעה לפיצויים
(3) השמאי המכריע שמונה כאמור בפסקה (2) ידון ויכריע במחלוקת על סכום הפיצוי; החלטות השמאי המכריע יפורסמו בהתאם לכללים שקבע שר המשפטים. (4) (א) על החלטתו של השמאי המכריע כאמור בפסקה (3) יכולים הוועדה המקומית, התובע או המשיב לערור לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים מיום המצאת ההחלטה של השמאי המכריע; יושב ראש ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה רשאי להאריך את התקופה האמורה מטעמים מיוחדים שיירשמו. (ב) פסקה זו תעמוד בתוקפה עד תום חמש שנים מיום תחילתו של סעיף זה, כנוסחו בחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008. (ה1) (1) המגיש ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לפי סעיף זה, ישלם לאוצר המדינה, במועד הגשתו, אגרה בסכום כמפורט להלן: (א) כשסכום הערר אינו עולה על 500,000 שקלים חדשים-837 שקלים חדשים; (ב) כשסכום הערר עולה על 500,000 שקלים חדשים-1,675 שקלים חדשים; שר הפנים41 , באישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, יקבע נסיבות שבהן יינתן פטור מאגרה לפי סעיף קטן זה; (2) ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לא תקבל ערר ולא תדון בו, אלא אם כן שולמה בעת הגשתו אגרה או שניתן פטור מתשלום האגרה לפי הוראות סעיף קטן זה. (3) הסכומים האמורים בפסקה (1) יעודכנו ב-1 בינואר בכל שנה, בהתאם לשיעור העליה במדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. (4) החליטה ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לקבל ערר, כולו או חלקו, רשאית היא להטיל על המשיב לשלם למגיש הערר הוצאות בגובה סכום האגרה, כולה או חלקה, כפי ששילם בעת הגשת הערר; היו מספר משיבים בערר-רשאית ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לקבוע את חלוקת ההוצאות כאמור בין המשיבים; (5) בלי לגרוע מהא
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
(36) ברמת גן, גוש 6181, חלקה 637, במתחם החולה33 . (37) ברמת גן, בגין תכנית רג/1255/2ב, גוש 6180, חלקות 516, 531 וגוש 6181 חלקה 638, במתחם "החולה"34 . (38) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2281, בגוש 11200 חלקות 262 עד 268, במתחם ברל כצנלסון35 . (39) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2277, בגוש 10743 חלקות 132, 133 ו–142 במתחם המלך חזקיהו36 . (40) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2280, בגוש 10906 חלקה 203, במתחם יציאת אירופה37 . (41) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2278, בגוש 10745 חלקות 158, 186-184, 205-201, וגוש 10746 חלקות 23, 24 במתחם מורדות הכרמל הצרפתי38 . (42) ברמת השרון, בגין תוכנית רש/991, בגוש 6550 חלקות 62 עד 71, 182, 227 עד 233, 242, 245, 246, במתחם יוספטל מזרח39 . (43) בקרית אונו, בגין תוכנית קא/402, בגוש 6491, חלקות 89 עד 91, במתחם הכלנית4
כל הזכויות שמורות ©