כל הזכויות שמורות ©
ראשון לציון, כאחת הערים הגדולות והמתפתחות בישראל, חווה צמיחה נרחבת בתחום הנדל"ן. ההתפתחות העירונית כוללת בנייה חדשה, התחדשות עירונית והקמת פרויקטים מסחריים ומגורים, לצד שמירה על הזכויות ההיסטוריות של בעלי נכסים קיימים. פסקי הדין שנדונו בשנים האחרונות מצביעים על חשיבות ההיבטים המשפטיים בניהול נכסים, עסקאות מקרקעין והיטלי השבחה בעיר.
תא (מרכז) 13192-05-09 מרים אבטיסם נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח (27.08.2013):
"התובעת טוענת כי התביעה דנן הוגשה על מנת 'למסד' את זכויותיה במקרקעין אשר נרכשו על ידה ועל ידי המנוח בכסף, הגם שנוכח חלוף השנים לא נשמרו בידם מסמכי הרכישה והקבלות המאשרות התשלום עבור המקרקעין. לטענתה, לא יעלה על הדעת שהמינהל יתעלם מזכויות שנרכשו ועסקה שנעשתה על ידי רשויות שלטוניות בשנות ה-50."
מסקנה: שמירה ותיעוד מסמכים משפטיים הקשורים לזכויות במקרקעין הינה קריטית למניעת סכסוכים עתידיים.
עע"מ 5967/07 אשר רז נ' עיריית ראשון לציון (08.02.2011):
"קבלת טענות המערער בענייננו הייתה יוצרת קו אבחנה בלתי ראוי בין שכונות ישנות לבין שכונות חדשות שנבנו לאחר שנת 1990, הדומות ברמת הבנייה ובתשתיות אלה לאלה, מבחינת גובה מיסי הארנונה המוטלים בהן."
מסקנה: נושא הארנונה בשכונות חדשות בראשון לציון צריך להיבחן בהקשר של אחידות ושוויון בין התושבים, תוך התחשבות בהתפתחות העירונית והצרכים המוניציפליים.
ערר 8049/18 ע. לוזון נכסים והשקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון (01.05.2019):
"רמ"י פרסמה בחודש אפריל 2016 הזמנה לקבלת הצעות במסגרת מכרז פומבי לבנייה רוויה בשכונת נחלת יהודה, סך הכל 377 יח"ד, ובכללן 63 יח"ד במסגרת הקלת שב"ס לתוספת 20 יח"ד. 314 יח"ד שווקו במסלול של מחיר למשתכן ו-63 יח"ד נוספות במסלול רגיל."
מסקנה: היטלי השבחה ומיסוי מקרקעין הינם מרכיב משמעותי בכל עסקת מקרקעין בראשון לציון, במיוחד כאשר מדובר על פרויקטים חדשים והתחדשות עירונית.
ראשון לציון חווה תנופת נדל"ן משמעותית, אשר מביאה עימה סוגיות משפטיות שונות הקשורות לתכנון ובנייה, היטלי השבחה וזכויות במקרקעין. בפסיקה האחרונה ניכרת חשיבות האיזון בין פיתוח העיר לבין שמירה על זכויות הפרט, תוך התחשבות בהיבטים כלכליים ומשפטיים. ייעוץ משפטי נכון ומעקב אחר שינויים רגולטוריים יסייעו לרוכשים ולמשקיעים לפעול בביטחון ולמקסם את פוטנציאל עם עורך דין מקרקעין ראשון לציון .
עעמ 5967/07- אשר רז נגד עיריית ראשון לציון
שמות השופטים: א ריבלין,א פרוקציה,א חיות
בהתאם לכך, על נישומים בעלי יכולת כלכלית דומה יוטל נטל מס דומה, ועל המסוגלים לשלם יותר, יוטל נטל גבוה יותר (יוסף מ' אדרעי מבוא לתורת המסים: על מקורותיה, עקרונותיה, תכליתה והגיונה 21 (2008); יוסף גרוס דיני המס החדשים 6-7 (מהדורה שלישית, 2003); ענין שקם, בעמ' 494-495). קבלת טענות המערער בענייננו היתה יוצרת קו אבחנה בלתי ראוי בין שכונות ישנות לבין שכונות חדשות שנבנו לאחר שנת 1990, הדומות ברמת הבניה ובתשתיות אלה לאלה, מבחינת גובה מיסי הארנונה המוטלים בהן. אין הגיון ואין הצדקה עניינית ליצירת אבחנה שבעטייה תושבי שכונות חדשות, מהמפותחות והיקרות בעיר, ישאו בתעריפי ארנונה מוקטנים, בדומה לאלה החלים על תושבי שכונות החיים ברמת דיור ותחזוקה נמוכים, ולא לכך כיוון חוק ההקפאה בהוראותיו וביעדיו. קבלת טיעוני המערער היתה מביאה לכך ששכונת מגוריו, שרמת הבנייה בה היא מהגבוהות בעיר, היתה מסווגת בדומה לאזורים ברמת דיור נמוכה, ותוצאה זו אינה ראויה הן מבחינת חוק ההקפאה והן מבחינת עקרונות מיסוי כלליים. 30. יצוין עוד, כי למבנה ודרך הניסוח של צווי הארנונה של עיריית ראשון לציון לשנת 1989 ולשנת 1990 אין השפעה כלשהי על התוצאה בענייננו, וככל שהם מתיימרים לסווג את אזור "חולות ראשון" בסיווג כזה או אחר, המשמעות לכך היא טכנית בלבד ואינה בעלת אופי משפטי מהותי. 31. כפי שפורט לעיל, צווי הארנונה של עיריית ראשון לציון בתקופה הרלבנטית חילקו את העיר לשני אזורי חיוב עיקריים לצורך הטלת ארנונה: אזור מגורים א' ואזור מגורים ב', וזאת על פי רמת הדיור, התשתיות והתחזוקה של השכונות הנוגעות בדבר. עד לשנת 1989 האזורים שנכללו באזורי מגורים א' פורטו באופן ספציפי, ואלה שלא נכללו באזור א' הוגדרו באופן שיורי כנכללים באזור ב'.
פסק דין |07/02/2011 |בית המשפט העליון
ת"א (מרכז) 13192-05-09- מרים אבטיסם נחום נגד מדינת ישראל- רשות הפתוח
שמות השופטים: בלהה טולקובסקי
ב"כ התובעת מוסיף וטוען כי החל משנת 1991, התנהל מו"מ בין התובעת והמנוח באמצעות בא כוחם, עו"ד אריאב, לחתימה על הסכם חכירה לדורות אך הנתבעת לא היתה מוכנה להסדיר את הזכויות בחלקה 367 היא החלקה נושא התביעה עד אשר המנוח והתובעת יסלקו ידם מחלקה 376. 23. כן נטען כי הנתבעת העבירה את הזכויות בחלקה 367, לעירית ראשון לציון, נוכח שינוי ייעוד המקרקעין לשצ"פ, שלא כדין וללא ידיעת המנוח אשר התגורר כדין בבית שעל המקרקעין החל משנת 1958. לטענת התובעת העברת הזכויות לעירית ראשון לציון נעשתה ב"חטא" ושלא בתום לב תוך התעלמות מוחלטת מזכויותיהם של התובעת והמנוח ועל מנת להעביר את הנטל לפנותם מהמקרקעין אל כתפי העיריה. 24. התובעת מציינת כי התביעה דנן הוגשה על מנת "למסד" את זכויותיה במקרקעין אשר נרכשו על ידה ועל ידי המנוח בכסף הגם שנוכח חלוף השנים לא נשמרו בידם מסמכי הרכישה והקבלות המאשרות התשלום עבור המקרקעין. לטענתה, לא יעלה על הדעת שהמינהל יתעלם מזכויות שנרכשו ומעסקה שנעשתה על ידי רשויות שלטוניות בשנות ה – 50, רק בשל העובדה שמסמכי הרכישה אבדו או לא נשמרו . לטענת התובעת זכויותיה וזכויות המנוח הוכרו בהחלטות שיפוטיות, בעדויות נציגי משרד השיכון ועל ידי עיריית ראשון לציון, ועצם העובדה שלא ננקטו נגדם הליכים כלשהם במשך השנים למרות שהרשויות היו מודעות להחזקתם במקרקעין, מצביעה על הכרה בזכויותיהם במקרקעין כמחזיקים בהם כדין. 25. אשר לתביעה שכנגד, נטען כי דינה להדחות על הסף בכל הנוגע לנתבעים שכנגד 2-12, שכן על פי הסכם שהושג בין התובעת לנתבעים שכנגד 2-12 הזכויות במקרקעין שייכות לתובעת בלבד.
פסק דין |26/08/2013 |מחוזי – מרכז
ערר 8049/18- ע.לוזון נכסים והשקעות בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון-לציון
שמות השופטים: יריב אבן חיים,ציגת מתכנן המחוז,אדר שרון שחף,ושמאי מקרקעין,מרדכי דדון
והשקעות בע"מ 2. דניה סיבוס בע"מ ע"י ב"כ עו"ד אילן רובינשטיין -נגד- המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון-לציון ע"י ב"כ עו"ד יעקב ברכה, עו"ד אדווה זגון כתובת הנכס: שולמית אלוני 7 ו- 11 ראשון לציון גוש וחלקה: גוש 3629, חלקות 322, 324 תאריך הדיון: 06/02/2019 החלטה 1. לפנינו ערר על גובה היטל ההשבחה בנוגע לשתי שומות שערך השמאי המכריע מר גיל הרצברג בעקבות אישור הקלות לתוספת 20 יח"ד במקרקעי העוררות. 2. תמצית טענות העוררות: רמ"י פרסמה בחודש אפריל 2016 הזמנה לקבלת הצעות במסגרת מכרז פומבי לבניה רוויה בשכונת נחלת יהודה, סך הכל 377 יח"ד, ובכללן 63 יח"ד במסגרת הקלת שבס לתוספת 20 יח"ד. 314 יח"ד שווקו במסלול של מחיר למשתכן ו-63 יח"ד נוספות במסלול רגיל. בהמשך לכך אושרו ההקלות לתוספת 20 יח"ד. השמאי המכריע שגה בכך שקבע, כי אין לכלול בשווי המקרקעין במצב הקודם התייחסות כלשהי לציפייה של היזם לקבלת יח"ד נוספות במקרקעין. להקלת שבס השפעה על כל תכנית בניין עיר שלגביה היא יכולה לחול, והציפייה למימושה משפיעה על שווי השוק של המקרקעין. 2 בנסיבות המקרה דנן הציפייה והפוטנציאל לקבלת תוספת יח"ד הינם ממשיים ואף ודאיים: המכרז שווק ככולל מראש 20 יח"ד נוספות. במסגרת המכרז המציע התחייב לשלם את הוצאות הפיתוח הנדרשות לכלל יח"ד. תנאי המכרז כללו במפורש אפשרות ממשית ואף ודאית לקבלת אישור לבנות גם את היח"ד הנוספות. קיימת החלטת מליאת המשיבה מיום 28.10.10 במסגרתה נקבעו הנחיות כלליות לתוספת יח"ד במסגרת שבס. מהנדס עיריית ראשון לציון הודיע במכתב מיום 14.1.16 , אשר צורף לחוברת המכרז, כי ימליץ לאשר תוספת של עד 20 בהקלה ובתנאי שתשווק במחירי שוק חופשי.
החלטה |30/04/2019 |ועדות ערר – תו"ב
עעמ 8256/12- הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון נגד נאות מזרחי בעמ
שמות השופטים: א חיות,צ זילברטל,נ סולברג
היא מבוססת על שיקולים תכנוניים מובהקים אשר נבחנו ביסודיות ובאופן מקצועי על ידי הוועדה והפתרון שאותו מצאה מאזן ככל הניתן בהיבט התכנוני בין האינטרסים המתנגשים שעליהם עמדנו. 16 לעומת זאת, שונה התרשמותנו מדרך הילוכה של הוועדה המקומית בפרשה זו ולא רק בשל עניין תוכנית ההצרחה הנזכר לעיל. כפי שצוין תוכנית המתאר התקפה לאזור שבו מצויים המקרקעין קיימת משנת 1990. נוכח הצו לשימוש ארעי במקרקעין לצרכי חניה שהוצא על ידי עיריית ראשון לציון עוד בשנת 2005 למשך חמש שנים, מותר להניח כי הוועדה המקומית הייתה ערה למצוקת החנייה הקיימת באותה שכונה למצער מאז אותה שנה. העירייה אף הוציאה ביום 14.7.2011 צו נוסף לחמש שנים לשימוש ארעי במגרש לצרכי חנייה (כמפורט לעיל צו נוסף זה בוטל על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים ובמסגרת בקשת רשות ערעור שהגישה העירייה הושגה בין הצדדים הסכמה כי הוא יפקע ביום 1.5.2015 וכי לא יוצאו צווים נוספים דוגמתו לגבי המקרקעין). משמצוקת החנייה בשכונה המדוברת הייתה עובדה קיימת וידועה לאורך שנים, יש לתהות על כך שהוועדה המקומית לא מצאה לנכון לפתור את הדבר בדרך של הכנת תוכנית מתאימה. תחת זאת בחרה העירייה, כך נראה, בפתרון קל על דרך של הוצאת צווים לשימוש ארעי במקרקעין לתקופות ארוכות אף שפתרון זה הינו פוגעני ובלתי מידתי מבחינתה של נאות מזרחי. התמיהה המתעוררת לנוכח דרך התנהלותה של הוועדה המקומית במקרה דנן מתגברת עוד יותר משהתברר בעקבות החלטתה של ועדת הערר כי נדרשו לוועדה המקומית כשישים ימים בסך הכל לצורך הכנת תוכנית הכוללת פתרון בדרך של הקמת חניון תת קרקעי במקרקעין, המשלב בין זכותה של נאות מזרחי לנצל את מקרקעיה ולבנות בהם ובין הצורך ליתן מענה מסוים בתחומי המקרקעין למצוקת החנייה הקשה שעליה עמדנו.
פסק דין |30/07/2014 |בית המשפט העליון
שמות השופטים: כרמית פנטון,שמאית מקרקעין גב לבנה אשד,גב מירה מוסקוביץ
העוררת הגישה ערר על דרישת היטל השבחה בסכום של 1,419,655 ₪ למועד הקובע, עקב מימוש זכויות בדרך של מכר מקרקעין-חלקה 338 בגוש 3946-בגין אישור תכנית רצ/מק/1/1/39, שפורסמה למתן תוקף ביום 7.5.09 . העוררת זכתה במכרז 1/08, שפירסמה עיריית ראשון לציון ביום 29.1.08 , למכירת המקרקעין שבבעלותה, תמורת 19,620,000 ₪ . העוררת טוענת כי איננה חייבת בהיטל השבחה בגין היותה בת-רשות במקרקעין, על פי חוזה פיתוח שחתמה ביום 13.4.08 עם עיריית ראשון לציון. העוררת גם טוענת כי "מעבר לכך, בכל תקופת הרשות לא נהגה העוררת "מנהג בעלים בקרקע ולא ביצע התחייבויותיה על פי הסכם הפיתוח" (סעיף 5, לערר). העוררת טוענת כי ביום 23.3.11 , חתמה על הסכם עם חברת דירות יוקרה בע"מ, להעברת זכויותיה וחובותיה על פי הסכם הפיתוח, תמורת 31,310,000 ₪, וכי נכון למועד זה לא החלה בביצוע כל פעולה במקרקעין על פי הסכם הפיתוח ולא מילאה אחר תנאי הסכם הפיתוח (סעיפים 14,12 לערר). העוררת גם מותחת ביקורת על עצם דרישת התשלום בנסיבות אלו. המשיבה הגישה בקשה למחיקת הערר על הסף בטענה כי בהסכם המכר עם עיריית ראשון לציון התחייבה העוררת לשאת בהיטל השבחה בגין כל תכנית שתאושר, החל מיום הגשת הצעתה למכרז. לא זו אף זו, אלא שאף ניתן פסק דין בענין זה על ידי בית המשפט המחוזי מרכז, אשר דחה את טענת העוררת כי איננה חיבת בהיטל השבחה בגין היותה בת-רשות, וקבע כי העוררת חייבת, על פי הסכם המכר משנת 2008, לשאת בתשלום היטל השבחה בגין כל תכנית החלה מיום חתימת הסכם הפיתוח.
החלטה |29/07/2013 |ועדות ערר – תו"ב
עת"מ (מרכז) 53549-05-14- אברהם שלום נגד עירית ראשון לציון
שמות השופטים: נגה אהד
שמעוני 4. גדי שמואלי- חי 5. שירי צבי כולם ע"י ב"כ עוה"ד אילן רובינשטיין ואח' נגד המשיבה: 1. עירית ראשון לציון ע"י ב"כ עוה"ד אופיר ארגמן ואח' פסק דין לפני עתירה מנהלית שהגישו חמישה מתושבי השכונה נחלת יהודה אשר בתחום המוניציפאלי של העיר ראשון לציון, נגד דרישה לתשלום היטלי פיתוח ששלחה אליהם המשיבה, עיריית ראשון לציון (להלן:"המשיבה"). העותרים טוענים כי הדרישה נשלחה בחלוף שנים ממועד ביצוע העבודות, וכי העבודות מומנו על ידי הממשלה, ומשכך, לטענתם, מדובר בדרישה בלתי חוקית. העובדות: 2 1. נחלת יהודה נוסדה בשנת 1913 כ"מושב פועלים", והיוותה מעין פרבר של המושבה ראשון לציון. בשנות החמישים למאה בקודמת, עם גל העלייה לארץ, הופנו עולים לשטח שמצפון לישוב, שם הוקמה "מעברת נחלת". ברבות השנים פורקה המעברה ותושביה שוכנו בשכונה חדשה שהוקמה בקרבת מקום. השכונה החדשה הוקמה כשהיא מנותקת פיזית מהיישוב הוותיק, ובמידה רבה מנותקת חברתית. בין שתי השכונות הפריד אזור פרדסים וכביש צר, נטול מדרכות. לטענת העותרים שלא נסתרה, השכונה והקהילה סבלו מתשתיות לקויות וממצב כלכלי-חברתי קשה. על רקע המחסור בתשתיות ראויות כגון כבישים, מדרכות, ביוב, תיעול, גני ילדים, בתי ספר וכיוצא באלה, עלתה הצעה, בשנות השמונים למאה הקודמת, לאחד את נחלת יהודה עם העיר ראשון לציון הסמוכה. בבסיס ההצעה עמדה ההנחה, כך לטענת העותרים, כי עם הסיפוח לעיר ראשון לציון, ובאמצעות קבלת תקציב ממשלתי למימון עבודות הפיתוח הנדרשות בתחום המועצה המקומית נחלת יהודה, ישתפר מצב הקהילה בשכונה. ההצעה הגיעה לכנסת, וועדת חקירה בראשות היו"ר אברהם חיון, שמינה שר הפנים דאז, יצחק פרץ, בחרה להמליץ על האיחוד וקבעה כך: "הוועדה ממליצה לסייע לעיריית ראשון לציון כדי לקדם נושאי התשתיות בנחלת יהודה ובמיוחד בחלקה הצפוני".
פסק דין |26/06/2016 |בימ"ש לעניינים מינהליים – מרכז
ת"א (מרכז) 13192-05-09- מרים אבטיסם נחום נגד מדינת ישראל- רשות הפתוח
שמות השופטים: בלהה טולקובסקי
ב"כ התובעת מוסיף וטוען כי החל משנת 1991, התנהל מו"מ בין התובעת והמנוח באמצעות בא כוחם, עו"ד אריאב, לחתימה על הסכם חכירה לדורות אך הנתבעת לא היתה מוכנה להסדיר את הזכויות בחלקה 367 היא החלקה נושא התביעה עד אשר המנוח והתובעת יסלקו ידם מחלקה 376. 23. כן נטען כי הנתבעת העבירה את הזכויות בחלקה 367, לעירית ראשון לציון, נוכח שינוי ייעוד המקרקעין לשצ"פ, שלא כדין וללא ידיעת המנוח אשר התגורר כדין בבית שעל המקרקעין החל משנת 1958. לטענת התובעת העברת הזכויות לעירית ראשון לציון נעשתה ב"חטא" ושלא בתום לב תוך התעלמות מוחלטת מזכויותיהם של התובעת והמנוח ועל מנת להעביר את הנטל לפנותם מהמקרקעין אל כתפי העיריה. 24. התובעת מציינת כי התביעה דנן הוגשה על מנת "למסד" את זכויותיה במקרקעין אשר נרכשו על ידה ועל ידי המנוח בכסף הגם שנוכח חלוף השנים לא נשמרו בידם מסמכי הרכישה והקבלות המאשרות התשלום עבור המקרקעין. לטענתה, לא יעלה על הדעת שהמינהל יתעלם מזכויות שנרכשו ומעסקה שנעשתה על ידי רשויות שלטוניות בשנות ה – 50, רק בשל העובדה שמסמכי הרכישה אבדו או לא נשמרו . לטענת התובעת זכויותיה וזכויות המנוח הוכרו בהחלטות שיפוטיות, בעדויות נציגי משרד השיכון ועל ידי עיריית ראשון לציון, ועצם העובדה שלא ננקטו נגדם הליכים כלשהם במשך השנים למרות שהרשויות היו מודעות להחזקתם במקרקעין, מצביעה על הכרה בזכויותיהם במקרקעין כמחזיקים בהם כדין. 25. אשר לתביעה שכנגד, נטען כי דינה להדחות על הסף בכל הנוגע לנתבעים שכנגד 2-12, שכן על פי הסכם שהושג בין התובעת לנתבעים שכנגד 2-12 הזכויות במקרקעין שייכות לתובעת בלבד.
פסק דין |26/08/2013 |מחוזי – מרכז
עמ"נ (מרכז) 24069-06-14- הרבוע הכחול נדלן בע"מ נגד ועדה מקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון
שמות השופטים: זהבה בוסתן
מערערים הרבוע הכחול נדל"ן בע"מ עו"ד ענת בירן ועו"ד דפנה תמיר נגד משיבים ועדה מקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון עו"ד מישאל שרעבי 2 פסק דין בפני ערעור המכוון כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה – פיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר"), מיום 30.04.14 , לדחות את עררים 8104/12 ו – 8119/12 (להלן: "העררים"). העררים כוונו כנגד קביעות השמאים המכריעים, בכל אחת מהשומות המכריעות, כי תכנית רצ/1/1/יג היא תכנית משביחה. לטענת המערערת, ההשבחה נוצרה בעקבות החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון מיום 9.6.04 (להלן "הוועדה המקומית") אשר הוסיפה שטחי שרות לכל אזורי העיר, כהשלמה להנחיות תכנית המתאר רצ/1/1 ותיקוניה, וזאת מכח תקנה 13(ב)(3) לתקנות התכנון והבניה (תקנות חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים) התשנ"ב – 1992 (להלן "תקנות חישוב שטחים") והיא מהווה את ה"מצב התכנוני הקודם", ואילו תכנית רצ/1/1/יג היא תכנית ב"מצב התכנוני החדש" ואיננה תכנית משביחה כיוון שאינה מוסיפה שטחי שרות מעבר להחלטת הוועדה המקומית מיום 9.6.04 . העובדות הרלוונטיות והמצב התיכנוני על ציר הזמן: 1. ביום 11.08.88 , רכשה המערערת זכויות בשתי חלקות המצויות באזור התעשיה החדש בראשון לציון (להלן "המקרקעין"): חלקה 179 בגוש 3946, בשטח של כ- 24.114 דונם (נשוא ערר 8104/12 ולהלן "המקרקעין ברזיאל"). חלקה 177 בגוש 3946, בשטח של כ- 11.5 דונם (נשוא ערר 8119/12 ולהלן "המקרקעין בפלטין"). 3 2. ביום 30.07.70 פורסמה למתן תוקף, בילקוט פרסומים 1646, תכנית רצ/1/1.
פסק דין |26/04/2016 |בימ"ש לעניינים מינהליים – מרכז
ת"א (מרכז) 62452-06-22- עיריית ראשון לציון נגד ' הצלחת יחזקאל בע"מ
שמות השופטים: אורן שוורץ
נתבעים (מבקשים) 1. הצלחת יחזקאל בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד מתן בן חמו 2. אורי טוויג ואח' ע"י ב"כ עוה"ד ליאורה אפרתי 3. איריס אסא ואח' ע"י ב"כ עוה"ד הילה לביא-יתים פסק דין הרקע לבקשות והליכים קודמים 1. לפניי מספר בקשות לסילוק על הסף של התביעה. התובעת, עיריית ראשון לציון, היא אחת מבעלי הזכויות בחלקת מקור 1 בגוש 3946 (להלן-החלקה). גם הנתבעים הם בעלי זכויות בחלקה על גלגוליה השונים. ביום 7.9.1995 נחתם הסכם עקרונות (להלן-הסכם העקרונות) בין עיריית ראשון לציון לבין מספר חברות שונות שהיו באותה עת בעלות זכויות בחלקה. בהסכם העקרונות נקבעו המהלכים התכנוניים באשר להשבחת החלקה. בין היתר, נכללה הוראה לפיה בעלי הזכויות בחלקה לא יהיו זכאים לפיצויים לרבות לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן-חוק התכנון והבניה). ביום 9.7.1997 ניתן תוקף פסק דין להסכם העקרונות במסגרת הליך פירוק שיתוף בת"א (שלום רמלה) 2170/94 הצלחת יחזקאל בע"מ נ' עיריית ראשון לציון. 2. במרוצת השנים, התקיימו הליכים שונים בנוגע לקשר שבין הסכם העקרונות לבין חיוב בפיצויים ובהיטל ההשבחה. הליכים אלה התנהלו בין הנתבעים לבין הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (להלן-הוועדה המקומית). להלן יוצגו חלק מההליכים אשר רלבנטיים לענייננו: א. ערר (ועדות ערר-תכנון ובנייה מרכז) 377/08 האוניברסיטה העברית י-ם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (נבו 30.6.2013 ), שם במסגרת הדיון בעררים 389/08, 397/08, 9035/08, 9036/08, 9037/08 טענה הוועדה המקומית כי הסכם העקרונות אינו מחייב את מוסדות התכנון. ב. עמ"נ (מינהליים מרכז) 55176-12-13 נגור ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים" (נבו 14.12.2017 ) (להלן-עניין נגור), שם נקבע בין היתר: "באשר להסכם העקרונות הוא נחתם עם עיריית ראשל"צ ולא עם הועדה המקומית, ועל כן אין בו כדי לחייב את הועדה המקומית".
פסק דין |24/11/2024 |מחוזי – מרכז
ערר 409/15- הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון נגד זייד שרה
שמות השופטים: : יריב אבן חיים,נציגת מתכננת המחוז: גב נדיה ואזה,חבר ועדה: ושמאי מקרקעין מרדכי דדון
ולבניה ראשון לציון ע"י עו"ד אדוה זגון – נגד – המשיבה: זייד שרה ע"י ב"כ עו"ד שלמה רוזנווסר החלטה 1. בפנינו ערר על שומתו של השמאי המכריע מר משה נדם שעניינה תשלום היטל ההשבחה החל על מקרקעי המשיבה בגוש 690 חלקה 49 (חלק) בשכונת נחלת יהודה צפון, ראשון לציון, בעקבות מימוש בדרך מכר. מקרקעי המשיבה מהווים 1,000 מ"ר בלתי מסוימים מתוך חלקה בשטח 30,987 מ"ר. 2. המחלוקת בענייננו היא בנוגע לקביעת השמאי המכריע, כי תכניות נושאיות שונות החלות במרחב התכנון ולרבות במקרקעין האמורים, ואשר אושרו לאחר אישור תכנית רצ/במ/50/50/1 (להלן: תכנית 50) אשר קיבלה תוקף בשנת 1992, לא גרמו להשבחה במקרקעין במועד אישורן. מדובר בתכניות הנושאיות הבאות אשר שמאי הוועדה המקומית ראה לחייב בגינן בתשלום היטל השבחה: רצ/1/1/ז (הקמת מרפסות פתוחות); רצ/מק/25/1/1 (מחסנים באזורי מגורים א' ו-ב'); רצ/מק/26/1/1 (בניית מרתפים בבתים צמודי קרקע באזורי מגורים א' ו-ב'); רצ/30/1/1 (בניית גגונים ופרגולות בדירות גן ובבתים צמודי קרקע); רצ/1/1/יג (שטחי שירות); רצ/1/1/ו/5 (תוספת עליית גג בחלל גג רעפים); רצ/מק/2/25/1/1 (ביטול מגבלה על שטח מחסן), רצ/1/1/ז/3 (מרפסות מקורות) ורצ/1/26/1/1 (שימוש במרתף למשרד לבעל מקצוע חופשי המתגור ר במבנה צמוד קרקע). 3. יאמר בקצרה, כי תכנית 50 שינתה את יעודם של המקרקעין מחקלאות למגורים אך חייבה הכנתה של תכנית מפורטת אשר, בין היתר, תקבע הפקעות לצרכי ציבור בשיעור שלא יעלה על 55, וכן תכלול חלוקה חדשה לפי פרק ג' סימן ז' לחוק.
החלטה |02/12/2017 |ועדות ערר – תו"ב
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז , שערך משרד הבינוי והשיכון במסגרת ביצוע פרוגרמה שנתית לבניה למגורים ובמסגרת הזכיה; (24) הענקת זכויות במקרקעין למי שמשרתים בכוחות הבטחון או עבורם, במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צבא הגנה לישראל ובאישור שר הבטחון; (24א) הענקת זכויות במקרקעין ביישובי המיעוטים, למי שמשרתים או ששירתו בכוחות הביטחון שנתיים לפחות, לצורך בניה למגורים, לפי המלצת משרד הביטחון; (25) הענקת זכויות במקרקעין למגורים, או לבניה עצמית של יחידה אחת למגורים, לנזקק כמשמעותו בחוק שירותי הסעד, התשי"ח-1958; (26) רכישת מקרקעין על-ידי מינהל מקרקעי ישראל; (27) (בוטלה); (28) הענקת זכויות בקרקע חקלאית, לצורכי חקלאות לרבות למגורי החקלאים, במסגרת הקמה, ביסוס או הרחבה של ישובים קהילתיים, חקלאיים או כפריים, והכל באזורים הכלולים במחוזות הצפון והדרום כמשמעותם בהודעה שפרסמה הממשלה מתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (29) (א) מתן הרשאה נוספת לכרייה ולחציבה של אבן לבעל הרשאה קוד מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א)
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
השקעות הון, התשי"ט-1959, ומנהלת מרכז ההשקעות אישרה כי הקרקע המסוימת דרושה למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (א1) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל חקלאי מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון בחקלאות, התשמ"א-1980, אם מינהל ההשקעות בחקלאות אישר כי אותם מקרקעין דרושים למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (ב) הענקת זכויות במקרקעין באזורי עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה או בניית מבני תעשיה להשכרה לפי המלצת משרד התעשיה והמסחר, ובלבד שהאזור נמנה עם האזורים הכלולים במודעה בעתונות שיפרסם משרד התעשיה והמסחר לפחות אחת לשנה והמזמינה הגשת בקשות להענקת זכויות במקרקעין כאמור; דחיית בקשה כאמור על ידי משרד התעשיה והמסחר תיעשה מנימוקים שיירשמו; (ג) הענקת זכויות כאמור בפסקאות משנה (א) ו-(ב) יכול שתיעשה לפי טבלת מחירים מוזלים שאישר לענין זה שר האוצר (6) הענקת זכויות במקרקעין ל"צרכי ציבור" כמשמעותם בסעיף 188(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ובלבד שההתקשרות נעשית עם רשות מקומית, לצרכיה; (7) הענקת זכויות שימוש בקרקע חקלאית לצרכי עיבוד עונתי או מרעה, שאינן כוללות זכות לבניה, והכל לתקופה שאינה עולה על שלוש שנים, ובתנאי ששווי הה תקשרות אינו עולה על 100,000 שקלים חדשים לשנה; (8) הענקת זכויות חזקה במקרקעין לקרן קיימת לישראל לביצוע עבודות ייעור, או לפעולות שמטרתן שמירה על הנוף והטבע; (9) הענקת זכויות במקרקעין במסגרת פיצויים הניתנים לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, או לפי חוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות 12 ופיצויים), התשי"ג-1953; (10) הענ
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז , שערך משרד הבינוי והשיכון במסגרת ביצוע פרוגרמה שנתית לבניה למגורים ובמסגרת הזכיה; (24) הענקת זכויות במקרקעין למי שמשרתים בכוחות הבטחון או עבורם, במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צבא הגנה לישראל ובאישור שר הבטחון; (24א) הענקת זכויות במקרקעין ביישובי המיעוטים, למי שמשרתים או ששירתו בכוחות הביטחון שנתיים לפחות, לצורך בניה למגורים, לפי המלצת משרד הביטחון; (25) הענקת זכויות במקרקעין למגורים, או לבניה עצמית של יחידה אחת למגורים, לנזקק כמשמעותו בחוק שירותי הסעד, התשי"ח-1958; (26) רכישת מקרקעין על-ידי מינהל מקרקעי ישראל; (27) (בוטלה); (28) הענקת זכויות בקרקע חקלאית, לצורכי חקלאות לרבות למגורי החקלאים, במסגרת הקמה, ביסוס או הרחבה של ישובים קהילתיים, חקלאיים או כפריים, והכל באזורים הכלולים במחוזות הצפון והדרום כמשמעותם בהודעה שפרסמה הממשלה מתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (29) (א) מתן הרשאה נוספת לכרייה ולחציבה של אבן לבעל הרשאה קוד מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א)
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
(16) הענקת זכויות חכירה במקרקעין לנכה צה"ל, לשם הפעלת תחנת דלק, לפי המלצת אגף השיקום במשרד הבטחון; (17) הענקת זכויות במקרקעין לבתי תפילה או למקוואות; הענקה כאמור תיעשה לפי מבחנים שוויוניים שתקבע הרשות המקומית שבתחומה נמצאים המקרקעין לפי צרכי התושבים, והיא טעונה אישור היועץ המשפטי של הרשות המקומית; (17א ) הענקת זכויות במקרקעין למוסד הפועל שלא למטרות רווח, אשר בידיו רשיון לפי סעיף 15(א)(3) לחוק שירותי הדת היהודיים [נוסח משולב], התשל"א-1971 ((להלן – רשיון), או שיש בידיו אישור מן השר לעניני דתות שבכוונתו ליתן לו רשיון בכפוף להענקת זכויות כאמור והכל לצורך פעילותו בהתאם לרשיון; (18) הענקת זכויות במקרקעין לבניה למגורים לנכה צה"ל קשה, לפי המלצת אגף השיקום במשרד הבטחון, ולאחר שהרשות המוסמכת באגף השיקום בדקה ואישרה זכאות למתן ההמלצה; (19) הענקת זכויות במקרקעין לבניה למגורים באזורים כפריים לתושבי אותו מקום וכן הענקת זכויות במקרקעין לבניה למגורים בישובי קו עימות, לתושבי אותו מקום אשר יתחיבו לגור במקום בפועל, חמש שנים נוספות לפחות; לענין זה, "ישוב קו עימות" – ישוב הנמצא בקו קדמי במרחק של עשרה ק"מ או פחות מקו הגבול הבין-לאומי עם סוריה או עם לבנון; (20) הענקת זכויות בניה למגורים לבדואים בישובי הבדואים; (21) הענקת זכויות במקרקעין כנגד ויתור על זכויות במקרקעין; (22) הענקת זכויות במקרקעין שלגביהם נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
(16) הענקת זכויות חכירה במקרקעין לנכה צה"ל, לשם הפעלת תחנת דלק, לפי המלצת אגף השיקום במשרד הבטחון; (17) הענקת זכויות במקרקעין לבתי תפילה או למקוואות; הענקה כאמור תיעשה לפי מבחנים שוויוניים שתקבע הרשות המקומית שבתחומה נמצאים המקרקעין לפי צרכי התושבים, והיא טעונה אישור היועץ המשפטי של הרשות המקומית; (17א ) הענקת זכויות במקרקעין למוסד הפועל שלא למטרות רווח, אשר בידיו רשיון לפי סעיף 15(א)(3) לחוק שירותי הדת היהודיים [נוסח משולב], התשל"א-1971 ((להלן – רשיון), או שיש בידיו אישור מן השר לעניני דתות שבכוונתו ליתן לו רשיון בכפוף להענקת זכויות כאמור והכל לצורך פעילותו בהתאם לרשיון; (18) הענקת זכויות במקרקעין לבניה למגורים לנכה צה"ל קשה, לפי המלצת אגף השיקום במשרד הבטחון, ולאחר שהרשות המוסמכת באגף השיקום בדקה ואישרה זכאות למתן ההמלצה; (19) הענקת זכויות במקרקעין לבניה למגורים באזורים כפריים לתושבי אותו מקום וכן הענקת זכויות במקרקעין לבניה למגורים בישובי קו עימות, לתושבי אותו מקום אשר יתחיבו לגור במקום בפועל, חמש שנים נוספות לפחות; לענין זה, "ישוב קו עימות" – ישוב הנמצא בקו קדמי במרחק של עשרה ק"מ או פחות מקו הגבול הבין-לאומי עם סוריה או עם לבנון; (20) הענקת זכויות בניה למגורים לבדואים בישובי הבדואים; (21) הענקת זכויות במקרקעין כנגד ויתור על זכויות במקרקעין; (22) הענקת זכויות במקרקעין שלגביהם נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז
חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה), התשע"א-2011
סעיף: 2. הגדרות ופרשנות
-כהגדרתו בתוספת השנייה לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959; "מבנה ציבור"-מבנה לשימושים ציבוריים לצורכי חינוך, תרבות, דת, רווחה ושירותים חברתיים, בריאות, ספורט, מקלט ומחסה ציבורי, תחנת משטרה ותחנה לכיבוי אש, וכן מבנה של המדינה, רשות שהוקמה על פי חוק, רשות מקומית או ועדה מקומית , המשמש כל אחת מאלה במילוי תפקידיה; "המועצה הארצית"-כמשמעותה בסעיף 2(א) לחוק התכנון; "מינהל התכנון"-מינהל התכנון במשרד הפנים; "מקרקעי ישראל"-כמשמעותם בחוק–יסוד: מקרקעי ישראל, למעט קרקע עירונית המוחכרת לדורות; לעניין זה, "חכירה לדורות"-לרבות התחייבות לחכירה לדורות שטרם נרשמה בפנקסי המקרקעין; "מתחם פינוי ובינוי"-מתחם פינוי ובינוי כמשמעותו בסעיף 33א לחוק התכנון מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי כהגדרתו בסעיף 49יט לחוק מיסוי מקרקעין, או מתחם שהוועדה כהגדרתה בסעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין נתנה לגביו החלטה מקדמית לפי הסעיף האמור ולפיה בהתקיים התנאים לפי אותו סעיף בכוונתה להמליץ לממשלה להכריז עליו כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי; "מתכנן המחוז"-כמשמעותו בסעיף 8(א) לחוק התכנון; "עבודות תשתית"-עבודות לפיתוח הקרקע לצורך התאמתה לבנייה למגורים, לרבות יישור פני הקרקע, סימון וסלילה של כבישים ומדרכות, הנחת צ נרת וקווי מים, ביוב, ניקוז, חשמל ותקשורת, וכל עבודה נוספת הדרושה כדי שיהיה ניתן להתחיל בפיתוח מגרשי המגורים ובהקמת בנייני המגורים; "קרקע עירונית"-כהגדרתה בחוק מקרקעי ישראל, התש"ך-1960; "קרקע שעיקרה מקרקעי ישראל"-קרקע אשר 80% או יותר ממנה הם מקרקעי ישראל; "ריבית שקלית"-כהגדרתה בחוק
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
השקעות הון, התשי"ט-1959, ומנהלת מרכז ההשקעות אישרה כי הקרקע המסוימת דרושה למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (א1) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל חקלאי מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון בחקלאות, התשמ"א-1980, אם מינהל ההשקעות בחקלאות אישר כי אותם מקרקעין דרושים למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (ב) הענקת זכויות במקרקעין באזורי עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה או בניית מבני תעשיה להשכרה לפי המלצת משרד התעשיה והמסחר, ובלבד שהאזור נמנה עם האזורים הכלולים במודעה בעתונות שיפרסם משרד התעשיה והמסחר לפחות אחת לשנה והמזמינה הגשת בקשות להענקת זכויות במקרקעין כאמור; דחיית בקשה כאמור על ידי משרד התעשיה והמסחר תיעשה מנימוקים שיירשמו; (ג) הענקת זכויות כאמור בפסקאות משנה (א) ו-(ב) יכול שתיעשה לפי טבלת מחירים מוזלים שאישר לענין זה שר האוצר (6) הענקת זכויות במקרקעין ל"צרכי ציבור" כמשמעותם בסעיף 188(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ובלבד שההתקשרות נעשית עם רשות מקומית, לצרכיה; (7) הענקת זכויות שימוש בקרקע חקלאית לצרכי עיבוד עונתי או מרעה, שאינן כוללות זכות לבניה, והכל לתקופה שאינה עולה על שלוש שנים, ובתנאי ששווי הה תקשרות אינו עולה על 100,000 שקלים חדשים לשנה; (8) הענקת זכויות חזקה במקרקעין לקרן קיימת לישראל לביצוע עבודות ייעור, או לפעולות שמטרתן שמירה על הנוף והטבע; (9) הענקת זכויות במקרקעין במסגרת פיצויים הניתנים לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, או לפי חוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות 11 ופיצויים), התשי"ג-1953; (10) הענ
כל הזכויות שמורות ©