כל הזכויות שמורות ©
תקציר: עסקאות מקרקעין בתל אביב מחייבות עורכי דין לסטנדרט מקצועי גבוה במיוחד. במאמר זה נסקור את חובותיהם המקצועיות, הפסיקה המנחה, וההשלכות המעשיות להתנהלות נכונה בעסקאות נדל"ן.
שוק הנדל"ן בתל אביב מאופיין במחירים גבוהים, ביקוש רב ועסקאות מורכבות. בהתאם לכך, בתי המשפט בישראל הטילו על עורכי דין המטפלים בעסקאות מקרקעין בעיר אחריות מוגברת ורמת זהירות גבוהה במיוחד. הדבר נובע מההיקף הכספי המשמעותי של העסקאות והסיכונים הייחודיים בשוק הנדל"ן המקומי.
בפסיקה הישראלית התגבשו לאורך השנים מספר עקרונות מנחים המגדירים את חובות עורכי הדין בתחום המקרקעין. בפסק דין מרכזי בתא (תל אביב) 32508-07-11 אורן דר נגד עורך דין יוסף (ספי) אופנהיים, קבע בית המשפט כי:
"כבר מראשיתו של המשא והמתן לרכישתו של הנכס התנוססו מעליו שני דגלי-אזהרה… דבר זה לבדו חייב, לדעתי, עורך-דין סביר לבחינה מדוקדקת של מצבו המשפטי של הנכס…"
פסק דין זה מדגיש את החובה המוטלת על עורכי דין לזהות "דגלי אזהרה" ולנקוט בבדיקות מקיפות בהתאם.
בתאק (תל אביב) 39040-05-11 שושנה בוכוולטר ואח' נגד אימה מור חיים ואח', הרחיב בית המשפט את היקף האחריות:
"שורה ארוכה של פסקי דין נגעה לזהירות היתרה המוטלת על כתפיהם של עורכי דין העוסקים בענייני הסכמי מכר מקרקעין. כאשר מדובר בדירת מגורים, לא אחת מדובר במיטב כספם של המוכר ושל הרוכש, ששניהם שמים את יהבם על עורך הדין…"
פסיקה זו מדגישה את האחריות הכבדה המוטלת על עורכי הדין להבטיח העברת תמורה וזכויות תקינה.
בתא (אשדוד) 2737-05-19 אלכסנדר שפירא נגד דיאנה שריבקר, הגדיר בית המשפט סטנדרט התנהגות ייחודי:
"עורך-דין המייצג בעסקת-מקרקעין נדרש 'לחשוד' מראש בקיומה של אי-התאמה שכזו ולמצות את בדיקותיו בהתאם."
עיקרון זה מנחה עורכי דין לאמץ גישה זהירה במיוחד ולבדוק כל פרט בעסקה.
עורך דין מקרקעין בתל אביב נדרש לבצע מערך בדיקות מקיף הכולל:
לצד הבדיקות, נדרש עורך הדין לפעול באופן מסודר ומתועד:
כאשר עורך דין אינו עומד בסטנדרטים הגבוהים הנדרשים, ההשלכות עלולות להיות משמעותיות:
כדי לעמוד בסטנדרטים הגבוהים שנקבעו בפסיקה, מומלץ לאמץ את הפרקטיקות הבאות:
עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין בתל אביב ניצבים בפני אתגרים מקצועיים משמעותיים. הפסיקה הישראלית הציבה רף גבוה במיוחד של אחריות וזהירות, המחייב מקצועיות יוצאת דופן.
התנהלות מקצועית ראויה כוללת בדיקות מעמיקות, תיעוד קפדני ודיווח מלא ללקוח. רק כך ניתן להבטיח שמירה על אינטרסים של לקוחות והימנעות מחשיפה לתביעות רשלנות מקצועית.
עבור לקוחות המחפשים עורך דין מקרקעין בתל אביב, חשוב לבחור במשרד המפגין מקצועיות, יסודיות ומחויבות לסטנדרטים הגבוהים שנקבעו בפסיקה. בחירה נכונה תבטיח הגנה מיטבית על זכויותיהם וכספם בעסקאות נדל"ן.
בד"א 22/07- עורך דין פלוני נגד ' ועד מחוז תל-אביב
שמות השופטים: שלמה הלר,הלל איש שלום,חבד,חנניה באואר,חבד
12.2 עורך הדין איננו המוכר ואיננו הקונה בהסכם מכר המקרקעין ובמקרים כמו המקרה הנוכחי, בהם המוכר התחייב כלפי הקונה לבצע את העברת הרישום (בין במועד שנקבע בהסכם ובין בהעדר קביעה בהסכם, בתוך זמן סביר-סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973), יכול שאי ביצוע העברת הרישום תהווה הפרת ההסכם מצד המוכר, שמקימה לקונה סעדים על פי דיני החוזים. יתכנו מצבים בהם עורך הדין אינו יכול להשלים את הטיפול בהעברת הרישום במשך תקופה ארוכה בשל מחדלים של מי מהצדדים, ובהם לא צריכה להיות מוטלת אחריות על עורך הדין בגינם, אם כי יתכן גם אחרת. 12.3 עשויה גם להתעורר השאלה בדבר ההשלכה שיש לקיומה של רשלנות מצד עורך הדין לשאלת ביצוע עבירה משמעותית מצידו (התייחסות לנושא זה מצויה במאמרו של כב' השופט המנוח ד"ר עדי אזר ז"ל-רשלנות מקצועית של עורך דין, הפרקליט מה (2001), בעמ' 279). 13.13.1 הדיון בפנינו התקיים ביום 2.9.08 (להלן "הדיון שהתקיים בפנינו"), למעלה משנה לאחר הדיון שהתקיים בפני ביה"ד המשמעתי המחוזי ולמרות זאת, טרם בוצעה העברת הרישום בלשכת רישום המקרקעין על שם רוכשי הדירות בבנין. לטענת המערער, בדיון שהתקיים בפנינו, במועד הדיון הנ"ל, עדיין נותרה בעיה של חוב למס רכוש על המגרש, שהמערער הביע בדיון שהתקיים בפנינו תקווה כי החברה הקבלנית תפתור אותה בתוך זמן קצר. 13.2 המערער ביקש להגיש בדיון שהתקיים בפנינו מסמכים בהתייחס לשתי תלונות נוספות שהוגשו כנגדו ע"י שני רוכשי דירות אחרות באותו בנין שענינן אי ביצוע העברת הרישום. 13.3 מדובר במסמכים שמועדם הוא לאחר הדיון בפני ביה"ד המשמעתי המחוזי בתיק זה. 13.4 בין מסמכים אלו מצויה עמדת הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין מחוז תל-אביב והמרכז לגבי שתי תלונות אלו: 13.4.1 לגבי תלונה אחת, בה התלוננה המתלוננת על אי רישום במשך 11 שנה, החליט הועד המחוזי, על פי מכתב מיום 26.6.07 , לאחר קבלת מכתב הסברים מהמערער, בהעדר תשובה של המתלוננת למכתב שנשלח אליה, ועל סמך החומר שהיה בפניו, כי לא מצא בהתנהגות המערער עבירה על האתיקה המקצועית, והחליט לגנוז את התלונה הנ"ל.
פסק דין |31/12/2006 |בית הדין המשמעתי הארצי של לשכת עורכי הדין – ארצי
בד"א 22/07- עורך דין פלוני נגד ' ועד מחוז תל-אביב
שמות השופטים: שלמה הלר,הלל איש שלום,חבד,חנניה באואר,חבד
13.4 בין מסמכים אלו מצויה עמדת הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין מחוז תל-אביב והמרכז לגבי שתי תלונות אלו: 13.4.1 לגבי תלונה אחת, בה התלוננה המתלוננת על אי רישום במשך 11 שנה, החליט הועד המחוזי, על פי מכתב מיום 26.6.07 , לאחר קבלת מכתב הסברים מהמערער, בהעדר תשובה של המתלוננת למכתב שנשלח אליה, ועל סמך החומר שהיה בפניו, כי לא מצא בהתנהגות המערער עבירה על האתיקה המקצועית, והחליט לגנוז את התלונה הנ"ל. 13.4.2 לגבי התלונה השניה, החליט הועד המחוזי, על פי מכתב מיום 12.8.07 להשהות את הטיפול בענין עד ליום 30.9.07 , על מנת לאפשר למערער לסיים את הליכי הרישום ואף העביר לתגובת המערער את מכתב המתלוננים מיום 15.7.07 . 13.5 בדיון שהתקיים בפנינו, לא החלטנו באם לקבל מסמכים אלו כראיה וביקשנו מב"כ המשיב להתייחס לענין. 13.6 בעקבות כך, הגיש ב"כ המשיב ביום 17.9.07 התייחסות בכתב לענין זה, אליה צורף מכתב מיום 6.9.07 של רכז הקבילה המשמעתית ונספחיו. בין היתר הובהר, במסגרת מכתבו של רכז הקבילה המשמעתית האמור לעיל, כי בעת בדיקת שתי התלונות הללו, לא היה בידי המטפלים בתלונות המידע שמדובר בתלונות נוספות על זו שבגינה ננקטו כבר הליכים משמעתיים בתיק זה. 13.7 מאחר שהגענו לתוצאה אליה הגענו בערעור זה גם ללא קבלת מסמכים אלו כראיה, אין לנו צורך לדון ולהכריע בענין זה של קבלת המסמכים האמורים לעיל כראיה בערעור. 13.8 מן הראוי לציין כי על פי סעיף 4 לקובלנה בענין הנוכחי, בגדר העובדות הנכללות בקובלנה, מדובר באי רישום הבית כבית משותף ואי רישום הזכויות בדירות על שם רוכשיהן, לרבות המתלוננת. דהיינו-הקובלנה נשוא ערעור זה כללה לא רק את אי הרישום בהתייחס למתלוננת הספציפית, אלא בהתייחס לכלל רוכשי הדירות בבנין.
פסק דין |31/12/2006 |בית הדין המשמעתי הארצי של לשכת עורכי הדין – ארצי
בדמ (תל אביב) 54/95- הועד המחוזי של לשכת עוה"ד בתל-אביב יפו נגד ' פלוני עורך דין
שמות השופטים: יורם וסרצוג,מרים פרידלר,חבד,שרה פריזנטי,חבד
הנאשם הודה למעשה בעובדות נשוא הקובלנה אולם הוסיף וטען כי טעה "ובמקום לרשום מרתף רשם קרקע. . . ". 8. עוד הוסיף וטען הנאשם כי העובדות המפורטות בקובלנה אינן מקימות עבירה מהעבירות שיוחסו לנאשם בקובלנה המתוקנת דהינו עבירה על סעיפים 53, 54, 1(61), 2(61), ו-3(61) לחוק לשכת עורכי הדין תשכ"א-1961, וכן עבירה על סעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"ו-1986. הדיון המשפטי : 512404835 1. כלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"ו-1986 מטיל חובה יסודית על עוה"ד: "לייצג את לקוחו בנאמנות במסירות ללא מורא, תוך שמירה על הגינות על כבוד המקצוע ועל יחס כבוד לבית המשפט". 2. כאשר עו"ד מייצג רוכשים בעסקת מקרקעין קיימת עליו חובה הנגזרת מחובת הנאמנות הנ"ל, לנהוג כלפי לקוחו בזהירות במיומנות ולבדוק היטב את הרישומים הרלבנטיים המתייחסים לנכס נשוא עסקת הנדל"ן,בין אם מדובר ברישום בלשכת רישום המקרקעין, במינהל או בחברה משכנת או בכולם גם יחד. כפועל יוצא חלה על עוה"ד העורך את החוזה החובה לדייק בתיאור הנכס נשוא העסקה באופן שהאמור בחוזה ישקף נאמנה את הרישומים אותם בדק קודם לעריכת ההסכם, דהיינו תיאור הנכס בחוזה יהיה זהה לתיאור הנכס בנסח הרישום. 3. חובה נוספת המוטלת על עוה"ד הנגזרת מחובתו ליצג את לקוחו במסירות ובהגינות הינה להסביר ללקוחו את העובדות הידועות לו מתוך הבדיקה המוקדמת שערך בלשכת רישום המקרקעין וכפי שהן משתקפות בנסח. לא די ברישום מדויק בחוזה אלא חובה על עוה"ד להסביר ללקוחו את טיב הנכס ומהותו ולא להשאיר זאת ליד המקרה.
גזר דין |02/04/1997 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – תל אביב
בפ (חיפה) 12/17- לשכת עורכי הדין- ועדת האתיקה מחוז חיפה נגד ' עו״ד דקואר אליאס
שמות השופטים: עו״ד ע בולדו אב״ד,עו״ד א חורי חב״ד,עו״ד ל מזור חב״ד
ידע לו עורך דין שאינו בקיא בתחום בו הוא מתעסק כי רמת הרשלנות יכולה לעלות כדי ביצוע עבירות משמעת ולא לסמוך ידו על יריעות ביטוחיות כאלה ו/או אחרות או לפעול במובן שלח לחמך. שכן לכך ישנן השלכות חמורות. לא התעלמנו מדבריו של הנקבל, בסיכומיו ולאורך ההליך כולו, על כך שהמתלונן עצמו, לדבריו, הינו בעל מומחיות מיוחדת ובעל ניסיון עשיר בתחום רכישות נדל"ן; וכי הוא "מתמצא יותר ממני בנושא זה, והוא לא סומך על אף אחד וגם לא עלי". הדברים הללו, גם אם הם נכונים (ואנו נוטים לקבלם, לאחר ששמענו את עדות המתלונן), אין בהם על מנת להוות הגנה לעורך הדין. על עוה"ד לחיות בעל ידע בסיסי הנדרש לטפל בענין המשפטי הנמסר לטיפולו, יהיה לקוחו אשר יהיה, ואל לו להסתמך על לקוחו שיעשח לו את עבודתו. על עוח"ד לפעול לפי שיקול דעתו העצמאי ולדאוג ליתן את ההגנות המשפטיות הנחוצות וחמקובלות לשם הגנה על רוכש נכס נדל"ן, ולא להותיר את לקוחו ללא החגנות הבסיסיות, האמורות לאפשר את רישום עיסקת המקרקעין בספרי לשכת רישום המקרקעין.
הכרעת דין |11/10/2018 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה
ע"א 37/86-1. משה לוי נגד 1. יצחק יחזקאל שרמן
שמות השופטים: א ברקש לוין,ד לוין
עורך דין ערך חוזה בין מוכרים לבין קונים, ששניהם היו לקוחותיו. עורך הדין לא דאג שתיכנס לחוזה תנייה אשר תבטיח את הקונים מפני הפרת התחייבותם של המוכרים כלפיהם. עורך הדין טען כי זה היה רצון הלקוחות, והחוזה משקף את כל אשר הסכימו ביניהם, ואין לו לעורך דין לעשות חוזים במקומם או להכתיב להם הסכם שלא הסכימו לו. לכך התייחסנו בעל"ע 2/80 פלוני נ. הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין תל אביב יפו פ"ד לד(4) 707) וקבענו הלכה לאמור: "חייב עורך הדין להכין ללקוחות שלו חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם על הצד המועיל ביותר; ואם לאחר שהכין להם חוזה כאמור, יסרבו הם לחתום על תנייה זו או אחרת, גם לאחר שעורך הדין הסביר להם את משמעותה ונחיצותה, רק אז ייתכן שיצא עורך הדין ידי חובתו כלפיהם, אף אם התנייה תימחק מן החוזה". (שם, בע' 708). עורך דין הורשע בבתי הדין המשמעתיים של לשכת עורכי הדין בעבירות משמעת בשל הפרת החובה לפעול לטובת הלקוח בנאמנות ובמסירות. העבירות התבטאו בכך שלא גילה קיומה של משכנתה על דירה שבגינה ערך חוזה מכר בשביל לקוח, והיה אמור לטפל ברישום ההעברה בפנקסי המקרקעין, ושלפני עריכת החוזה לא וידא אם קיימים עיקולים על הדירה. בעל"ע 7/73 הנ"ל נחלקו הדעות בין השופטים: בעוד שהשופט ברנזון והשופט אשר קבעו כי היה על עורך הדין לבדוק את הרישומים בפנקסי המקרקעין לפני עריכת חוזה המכר, סבר השופט (כתוארו אז) י. כהן, כי תוצאתה של פסיקה כעין זו תהיה "שבכל מקרה כשעורך דין עורך עבור לקוחו חוזה לקניית נכס, מחובתו לערוך בדיקה סמוך לפני עריכת החוזה, כדי לברר אם אין שעבודים או עיקולים על הנכס, במידה שניתן לעשות בדיקה כזו בפנקס המתנהל על פי דין" (עמ' 685).
פסק דין |09/09/1990 |בית המשפט העליון
ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן
שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון
על עורך דין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטל עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח". 73. בע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' מזל עבדי, פ"ד ס"ז(1) 84 (2014) (להלן:" עניין עבדי") מתייחס כב' השופט הנדל לחובותיו של עו"ד המטפל בעסקת מקרקעין: "הניסיון המשפטי מלמד שככלל בעסקאות מקרקעין עורך הדין הוא שחקן מרכזי. תפקידו המקצועי של עורך הדין עשוי לכלול הכנת מסמכים, בדיקת הנכס וההיתרים הנדרשים, הגנה על זכויות הצדדים, הבטחת פירעון חובות המס ועוד. . . " 74. כב' השופט הנדל הפנה בעניין עבדי לע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992), שם התייחס הנשיא שמגר לחובותיו של עו"ד בעסקת מקרקעין: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לא, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר שניתן היה לדרוש מעורך דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבניה. סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)".
פסק דין |03/05/2024 |שלום – חדרה
ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן
שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד
עוד פסק בית המשפט העליון כי עורך-דין הנוטל ייצוג של לקוח, רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא, לפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו. לפיכך, יחסי עורך-דין ולקוחו יכולים להצמיח אחריות לעורך-הדין הן במישור החוזי והן במישור הנזיקי. במישור החוזי- בנטלו ייצוג של לקוח, מקבל עורך הדין על עצמו לפעול כלפיו בנאמנות, בזהירות ובמיומנות, והפרת חובות אלו יכולה להביא לחיובו בפיצויים לפי דיני החוזים. במישור הנזיקי- הוא חב חובת זהירות ועליו להפעיל מיומנות סבירה בטיפולו בענייני לקוחו – בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא. סטנדרט ההתנהגות הנדרש מעורך-דין טומן בחובו הן את רמת המיומנות והזהירות הנדרשת מכל בעל מקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו, והן את חובת הנאמנות וההתנהגות שביושר, ומחובתו של עורך הדין היא לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר, וזאת, בין השאר, נוכח החובות המפורשות המיוחדות המוטלות עליו הן בחוק לשכת עורכי הדין והן בכללי לשכת עורכי הדין, התשמ"ו-1986 (על"ע 7/73 עורך-דין פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי-הדין, פ"ד כ"ח 679 (1)). מובן, עם זאת, כי לא כל כישלון של עורך דין ייתפס כהפרת חובה (ע"א 2008/07 לוטן נ' ירמייב (ניתן ביום 14.2.2011 )). 14. חובת הזהירות המושגית שחב עורך דין המייצג קונה בעסקה לרכישת דירה מטילה עליו את החובה הבסיסית של רישום הדירה על שמו של הקונה, אחרת צפוי האחרון לפגיעה בזכויותיו ובמעמדו המשפטי כקונה נכס דלא ניידי, וגרימת נזק עקב כך. פרקליט סביר היה צופה גרימתו של נזק עקב אי רישום נכס מקרקעין, שנרכש על ידי הקונה אותו הוא מייצג, במיוחד באותם מקרים בהם מילאו הצדדים לאותה עסקה (המוכר והקונה) את מלוא התחייבויותיהם החוזיות על פיה.
פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת
ת"א (מרכז) 25487-06-11- שלמה גבאי נגד עורך דין שמואל הבלין
שמות השופטים: אלכסנדר רון
טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). והדברים, כמו נכתבו לענייננו – ע"א 751/89 ברכה מוסהפור ואח' נ' עו"ד אדוארד שוחט ואח'. 4 ג. חשיבות מכרעת נתונה בפרט לסעיף 27 בתצהיר הנתבע, והגם שנועדו הדברים לשמש להגנתו, המדובר כמעט בהודאת בעל דין: "אני מדגיש כי ענייני תכנון ובניה, כולל חיוב בהיטל השבחה וסכומו, אינו בתחום מומחיותי וממליץ להם לפנות לאדריכל – מהנדס ו/או לשמאי מקרקעין לקבלת תשובה מקצועית בנושאים אלו". ברם, כישורים מקצועיים הינם בחינת הכרח לעורך דין המקבל על עצמו לטפל בנושא עבור מרשו, ומה גם שגבה הוא את שכרו בהתאם :- עורך דין, המקבל על עצמו טיפול בענייניו של לקוח – אם בייעוץ, אם בהופעה בערכאות, אם בעריכת חוזים, רישום תאגידים וכיוצא באלה – רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא "לפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו וכי הוא מתעתד להפעיל מידה של אחריות סבירה שבה היה נוהג עורך דין רגיל בנסיבות דומות" (שנה ולויתן, במאמרם הנ"ל, בעמ' 181; וראה האסמכתאות שם ובעמ' 182).
פסק דין |23/04/2014 |מחוזי – מרכז
ע"א (חיפה) 32517-09-11- בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ נגד אדוארד איסקיאייב
שמות השופטים: שושנה שט,ברכה בר זיו,דר עדי זרנקין
עורך דין חייב לפעול במיומנות ובמאומנות שעה שהוא מקבל לטיפולו ענין מסוים, לרבות עיסקה במקרקעין ועליו להיות בעל הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה העומדת בפניו (ע"א 37/86 לוי נ. שרמן, פ"ד מד(4), 446). עורך דין נדרש לקבל מלקוחו את כל המידע והוא חייב לחקור ולדרוש בטיב הזכות במקרקעין נשוא העיסקה, ולדרוש להציג לו את המסמכים המוכיחים את הזכות (ע"א 420/75 כהן נ. אייזן . פ"ד ל(2) 29). וראה גם ע"א 751/89 מוסהפור נ. שוחט, פ"ד מו(4) 529 (1992) שם נקבעה חובת עורך הדין לערוך את כל הבדיקות המשפטיות הנדרשות לפני חתימת החוזה). 37. בענייננו – עורך הדין לא עשה כל בדיקות שהן וסמך על תאור הדירה על ידי המוכר בלבד. עורך הדין לא ערך כל בדיקה בעמידר, אצלה התנהל רישום הזכויות וסמך על אישור שנמסר לו על ידי אותו מוכר, דהיינו אישור שניתן על ידי עמידר לעורך דין אחר ( שמאשר את זכויותיו של המוכר בדירה הנמכרת אך אינו מכיל כל פרטים עליה) . אין ספק כי התנהלות שכזאת הינה רשלנית ואינה עולה בקנה אחד עם התנהלותו של עורך דין סביר העורך עיסקה במקרקעין. 38. גם הטענה בדבר העדר קשר סיבתי בין התנהגות השמאי ו/או עורך הדין והנזק לבנק דינה להידחות . נפנה לפסק דינו של כבוד השופט ריבלין ב עא 8500/06 חוות צברי אורלי בע"מ נ. מדינת ישראל (פסק דין מיום 27.8.12 ). דרישתו של קשר סיבתי מעוגנת בסעיף 35 לפקודה, הקובע כי: " הגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה". כמו כן, סעיף 64 לפקודה קובע, בין היתר, כי: "רואים אדם כמי שגרם לנזק באשמו, אם היה האשם הסיבה או אחת הסיבות לנזק".
פסק דין |27/09/2012 |מחוזי – חיפה
2155/08 ת"א (ירושלים)- מרק קולברון נגד יצחק רוזנבלו
שמות השופטים: יוסף שפירא
אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (שם, פסקה 11). יתרה מזו, התובעים המשיכו בבניה, והיה עליהם לבדוק אם אכן פעולותיהם תואמות את ההיתר שסברו שקיים, וזאת לא עשו, כעולה מן הראיות. העד מטעם הנתבעים, עו"ד גד דישי, שייצג את התובעים במערכת ההסכמים, נשאל בנושא זה והשיב: "ש. אתה וותיק במקצוע הזה. ת. אני עובד כ-15 שנה. ש. אתה עו"ד יסודי, ואתה בודק גם במחלקת ההנדסה של הרשות הרלוונטית, זה חלק מהבדיקות שלך. נכון. ת. אני מתלבט אם זה בגדר החיסיון. כן. בד"כ. כן. (פרו' 79). ובהמשך החקירה הנגדית, העיד: "ש. אתה פגשת את סטיב לוי בזמן חתימת ההסכם. ת. לפני חתימת ההסכם דיברתי איתו על מה שהוא כתב אבל לא זכור לי אם דיברתי איתו לגבי כתיבת הנספח. ש. אתה נשאלת לגבי הבדיקות שאתה בד"כ עושה. האם במקרה הזה הלכת למועצה להוציא את ההיתר.
פסק דין |11/10/2010 |מחוזי – ירושלים
ת"א (חיפה) 1697/96- שם טוב כהן נגד משה כץ, עורך דין
שמות השופטים: י וגנר
ככלל עורך דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטפלו בענינו של לקוחו, ביעוץ ובכל דרך שהיא. על עורך הדין להיות איש מקצוע מיומן וזהיר כפי שנדרש מבעלי מקצועות אחרים ואף מעבר לכך בהיות עורך הדין איש מקצוע שחובת מיומנות והתנהגות שביושר ובהדר הן מיסודותיו של המקצוע . 23. הבסיס להטלת האחריות מכוח דיני הנזיקין היא בעוולת הרשלנות בסעיף 35 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש). השאלה אם התרשל עורך דין במילוי תפקידו כעורך דין אם לאו תחתך על פי נסיבות שעל פי כל מקרה ומקרה. כאשר לקוח מפקיד בידיו של עורך דין נושאים הטעונים בדיקה המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה. גם בנסיבות בהם מתבקש עורך הדין לבצע עבודה מוגבלת בלבד, חייב הוא להעמיד את הלקוח על הבעיות העיקריות האפשריות העשויות להיות כרוכות בעיסקה או בחוזה שבו מדובר. 24. עורך דין העושה למען לקוחו עיסקה במקרקעין ואינו חוקר ודורש מה טיב זכותו של הצד השני בנכס נשוא העיסקה או אינו מבקש להציג את המסמכים המוכיחים את הזכות עשוי להתחייב ברשלנות. שכן: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את ענינו אין לצפות בכך שהלקוח ידע בעצמו, ובכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. . " "סיכומו של דבר עורך דין המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור הלקוח אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי הענין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מנהל מקרקעי ישראל וכדו')". (ראה ערעור אזרחי 751/89 פ"ד מ"ו (4) עמ' 529 בעמ' 537).
פסק דין |14/09/1997 |שלום – חיפה
ת"א (ירושלים) 25508-02-19- מרסל מזוז נגד ' עזבון יהודה כהן ז"ל
שמות השופטים: מוריה צרקה
הנתבע לא התרשל 84. אין חולק שעורך הדין חב חובת זהירות כלפי לקוחותיו. וכבר נפסק כי: "עורך-דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לאו, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (ע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992)) 85. פסק דין זה ניתן על ידי בית המשפט העליון שנים ספורות לאחר שהתובעת רכשה את דירתה מהמוכרת, והוא נוגע לעסקה שהתרחשה עוד קודם לעסקה דנן. מאז שניתן פסק הדין, הוטלה אחריות על עורכי דין המייצגים קונים בשל כך שלא בדקו את תיקי הוועדה המקומית לתכנון ובניה הנוגעים לנכס נשוא העסקה בשורה של פסקי דין.
פסק דין |03/12/2024 |שלום – ירושלים
כללי לשכת עורכי הדין (סדרי הדין בבתי הדין המשמעתיים), התשע"ה-2015
סעיף: 17. מינוי עורך דין לנקבל
17. (א) בית הדין רשאי, לאחר ששמע את עמדות הצדדים, אם מצא שניהול הדיון מצדיק כי הנקבל יהיה מיוצג ושאין לנקבל יכולת להעמיד לעצמו ייצוג, למנות לנקבל עורך דין שייצגו בדיון; ואולם לא ימנה בית הדין עורך דין שהוא חבר ועד מרכזי, חבר ועד מחוזי, חבר ועדת האתיקה הארצית, חבר ועדת אתיקה מחוזית, פרקליט ועדת אתיקה, עוזר פרקליט ועדת אתיקה, או חבר בית דין משמעתי של הלשכה; שכרו של עורך הדין שימונה ייקבע בידי בית הדין והלשכה תשלמו. (ב) התנגד הנקבל למינוי עורך דין כאמור, ימנה בית הדין עורך דין שייצגו בדיון כאמור בסעיף קטן (א) רק אם מצא שניהול הדיון מחייב זאת, בשל חומרת העבירה שבה הואשם הנקבל או אם קיים חשש שהוא חולה נפש או לקוי בכושרו השכלי. (ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו–(ב) יחולו אף בערעור בבית הדין המשמעתי הארצי, בין אם מי שהיה הנקבל בדיון בבית הדין המשמעתי המחוזי הוא המערער ובין אם הוא המשיב בערעור.
תקנות לשכת עורכי הדין (סדרי בחינות בדיני מדינת ישראל, באתיקה מקצועית החלה על עורכי דין זרים ובבחינת הסמכה לעריכת דין), התשכ"ג-1962
סעיף: 18א. נושאי הבחינה
. (א) בחלק העוסק בשאלות בדין הדיוני הנבחן ייבחן באחדים מהנושאים האלה: (1) סמכויות בתי המשפט, לרבות בתי דין דתיים ובתי הדין לעבודה על פי כל חיקוק ודין; (2) סדרי הדין הפלילי לרבות דיני הראיות, הדינים הנוגעים לחקירה, מעצר, חיפוש, נטילת אמצעי זיהוי וסמכויות האכיפה; (3) סדרי הדין האזרחי לרבות סדרי הדין המיוחדים לכל ענף משפטי שאינו פלילי, דיני הראיות, דרכי יישוב סכסוכים מחוץ לכותלי בית המשפט, אכיפת פסקי חוץ וכללי ברירת הדין בענפי המשפט האזרחי; (4) הליכי הוצאה לפועל, חדלות פירעון, פשיטת רגל וכינוס נכסים; (5) היבטים דיוניים של חוקי היסוד; (6) סדרי הדין המשמעתיים בבתי הדין המשמעתיים על פי החוק, לרבות הגשת תלונות ובירורן, העמדה לדין, ניהול ההליכים והערעורים על החלטותיהם. (ב) בחלק העוסק בשאלות בדין המהותי הנבחן ייבחן באחדים מהנושאים האלה: (1) דיני החיובים, לרבות דיני החוזים ודיני הנזיקין; (2) דיני העונשין, לרבות דרכי הענישה; (3) דיני הקניין, לרבות דיני הירושה; (4) משפט מסחרי, לרבות דיני התאגידים; (5) דיני האתיקה המקצועית הנוגעים לעורכי דין; (6) חוקי יסוד; (7) מיסוי מקרקעין; (8) התיישנות; (ג) לשם מענה על השאלות בבחינה נדרשת היכרות עם הפרשנות שניתנה בפסיקה לחיקוקים שפרסמה הוועדה הבוחנת לפי תקנה 18(ד).
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז
7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין או שירותים בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים , לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי , כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז
7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים, לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי, כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לתית לפרסום בכלי תקשורת; התקשרות כאמור תיעשה, ככל הניתן, לאחר בדיקת כמה הצעות הבאות בחשבון; (13) (א) התקשרות לרכישת תרופות, נסיובים או תרכיבים, שהינם יחודיים; (ב) (נמחקה); (ג) התקשרות לרכישת בעלי חיים בעלי אפיונים מיוחדים, לצורכי מחקר, הוראה או רפואת בעלי חיים; (14) התקשרות בעיסקה שעניינה מתן אשראי או קבלתו, השקעת כספים, קבלת שירותים בנקאיים, מכירה או רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, וכן התקשרות לרכישת זכויות במק רקעין אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד בשל אחד מאלה: (א) מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת; (ב) צורך דחוף מטעמים של ביטחון הציבור, בריאותו או לצורך קידומם של יעדים ציבוריים וזאת בהחלטה מנומקת, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (ג) צורך בהמשך ההחזקה במקרקעין, אם מעבר מהמק רקעין יהיה בעל השלכות כלכליות משמעותיות ובלבד שסך כל ההתקשרויות בפטור ממכרז במקרקעין מסוימים לא יעלה על 25 שנים; ואולם החשב הכללי רשאי בהחלטה מנומקת לאשר התקשרות כאמור אף אם סך כל התקופות האמור עלה על 25 שנים; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 5. הייצוג מותר ברישום
5. (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008
סעיף: 5. עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה
5. (א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו. (ב) אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן. (ב1) בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א) לא יאשר המפקח את ביצוע העבודות כאמור בסעיף קטן (א): (1) אם אחד מבעלי הדירות הוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע, אלא אם כן הוצעו לבעל הדירה שמתקיים בו האמור מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות, ואם בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו דרך קבע הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו כוללים התאמות, ככל שהיו בדירת בעל הדירה או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים; בסעיף קטן זה – "אדם עם מוגבלות" ו"התאמות" – כהגדרתם בסעיף 2(ג) לחוק פינוי ובינוי; "עסקה לפי תכנית החיזוק" – (נמחקה); "עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק" – (נמחקה); "קשיש" – בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק, מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים. (2) אם בעל דירה התנגד בשל אחת הנסיבות המפורטות בפסקאות (1), (3) ו-(4) לסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי, יחולו הוראות אותו סעיף, בשינויים המחויבים ובשינויים אלה: (א) בכל מקום, במקום "עסקת פינוי ובינוי" יקראו "עסקה לפי תוכנית החיזוק"; (ב) לעניין פסקה (1), שמאי פינוי ובינוי יהיה שמאי שמונה לפי סעיף 6א. (ג) הוראות סימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחויבים. (ד) דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם להוראות סעיף זה תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה.
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 17. ייצוג של יותר מצד אחד לעסקת המקרקעין
17. מתווך במקרקעין אשר מעניק שירותי תיווך במקרקעין ליותר מצד אחד בעסקת מקרקעין מסוימת, ינהג בדרך המפורטת להלן: (א) הוא יידע מראש ובכתב את כל לקוחותיו בעסקת המקרקעין המסוימת על כך שהוא מעניק את שירותיו ליותר מצד אחד בעסקת המקרקעין; (ב) הוא יתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותו לצדדים שלהם הוא מעניק שירותי תיווך באשר לעסקה במקרקעין.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות לרכישת זכויות במקרקעין, אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד מפאת מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת, וכן התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל "ב-1972; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאל ה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, והכל באישור החשב הכללי, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים
כל הזכויות שמורות ©