03-3810100

המלצות על עורך דין מקרקעין ברמת גן

עורכי דין מקרקעין ברמת גן – היבטים משפטיים ומעשיים

תוכן עניינים

  • מבוא
  • המסגרת הנורמטיבית והאתגרים המשפטיים
    • חובות מקצועיות מוגברות
    • בדיקות נדרשות ואחריות מקצועית
    • סוגיות תכנון ובנייה
  • שיקולים מעשיים בעבודת עורך דין מקרקעין ברמת גן
    • בדיקות מקדימות חיוניות
    • ליווי עסקאות מקרקעין
    • טיפול בסוגיות מיוחדות
  • פרקטיקה – המלצות ליישום
    • תיעוד ובדיקות
    • תקשורת עם לקוחות
    • ניהול סיכונים
  • כיצד לבחור עורך דין מקרקעין מתאים ברמת גן
  • סיכום
המלצות על עורך דין מקרקעין ברמת גן
המלצות על עורך דין מקרקעין ברמת גן

מבוא

רמת גן מהווה מוקד משמעותי לפעילות נדל"ן ומקרקעין באזור המרכז, ובשנים האחרונות חלה בה תנופת בנייה והתחדשות עירונית מרשימה. עורכי דין המתמחים בתחום המקרקעין ברמת גן נדרשים להתמודד עם מגוון סוגיות ייחודיות, הנובעות ממאפייני העיר, מדיניות התכנון המקומית, ומהתפתחויות משפטיות בתחום.

במאמר זה נסקור את ההיבטים המרכזיים בעבודת עורכי דין מקרקעין ברמת גן, תוך התבססות על פסיקה רלוונטית ועל ניסיון מעשי. מטרת המאמר היא להציג תמונה מקיפה של האתגרים והדרישות המקצועיות בתחום, ולספק המלצות מעשיות הן לעורכי דין והן ללקוחות המבקשים לשכור את שירותיהם.

המסגרת הנורמטיבית והאתגרים המשפטיים

חובות מקצועיות מוגברות

הפסיקה בשנים האחרונות מדגישה את החובות המקצועיות המוגברות החלות על עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין. בפסק הדין תא (תל אביב) 67077-09-16 סרגיי נמוב נגד חיים כהן (ניתן ב-22/03/2020), קבע בית המשפט:

"הפסיקה לגבי רשלנות עורך דין בעסקאות מכר מקרקעין שורה ארוכה של פסקי דין נגעה לזהירות היתרה המוטלת על כתפיהם של עורכי דין העוסקים בענייני הסכמי מכר מקרקעין. כאשר מדובר בדירת מגורים, לא אחת מדובר במיטב כספם של המוכר ושל הרוכש, ששניהם שמים את יהבם על עורך הדין, והנטל הוא כבד על עורך הדין לוודא כי כל התמורה נמסרת למוכר וכי הזכויות עוברות נקיות לרוכש."

פסק דין זה מדגיש את האחריות הכבדה המוטלת על עורכי דין בתחום המקרקעין, במיוחד בעסקאות הנוגעות לדירות מגורים. בית המשפט מכיר בכך שעסקאות מקרקעין מהוות, לעתים קרובות, את ההשקעה הכספית המשמעותית ביותר בחיי הלקוחות, ולכן מחייב את עו ד מקרקעין ברמת גן ברמת זהירות גבוהה במיוחד.

עורכי דין מקרקעין ברמת גן נדרשים, אפוא, לסטנדרטים מקצועיים גבוהים, הכוללים:

  1. זהירות יתרה בטיפול בכספי הלקוחות
  2. בדיקה מדוקדקת של כל היבטי העסקה
  3. יידוע הלקוח לגבי סיכונים אפשריים
  4. תיעוד מלא של כל שלבי הטיפול

בדיקות נדרשות ואחריות מקצועית

נושא הבדיקות הנדרשות מעורך דין בתחום המקרקעין עלה בפסק הדין תא (תל אביב) 30880-03-17 נועם בן שבת נגד שירה מושקוביץ (ניתן ב-18/03/2021):

"הנתבעת הודתה כי ייצגה כעורכת דין את התובעים ברכישת הדירה וכי הדירה נרשמה על שמם בלשכת רישום המקרקעין. היא הפנתה לסעיף 28 להסכם המכר בו אישרו הצדדים כי הוצע להם לבדוק את זכויות הבנייה וההיבטים התכנוניים על ידי מומחים מטעמם"

פסק דין זה עוסק בשאלת אחריותו המקצועית של עורך הדין לבדיקת היבטים תכנוניים של הנכס. למרות קיומו של סעיף בהסכם המכר הפוטר את עורך הדין מאחריות לבדיקת זכויות הבנייה, בתי המשפט נוטים לפרש סעיפים כאלה בצמצום, ולהטיל על עורכי הדין אחריות מקצועית משמעותית.

עורכי דין מקרקעין ברמת גן נדרשים, אפוא, לבצע בדיקות מקיפות הכוללות:

  1. בדיקת הזכויות בנכס – מצב הרישום בטאבו, הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים ושעבודים
  2. בדיקת היבטים תכנוניים – תכניות בניין עיר, היתרי בנייה, זכויות בנייה, חריגות בנייה
  3. בדיקת היבטים פיננסיים – חובות לרשויות, היטלי השבחה, מיסוי מקרקעין
  4. בדיקת מצבו הפיזי של הנכס – התאמה להיתרים, חריגות בנייה, מצב תחזוקתי

סוגיות תכנון ובנייה

אחד האתגרים המרכזיים בעבודת עורכי דין מקרקעין ברמת גן הוא התמודדות עם סוגיות תכנון ובנייה. פסק הדין תא (תל אביב) 5655-06-14 ארט גן בע"מ נגד עיריית רמת גן (ניתן ב-26/04/2017) מדגים זאת:

"התובעות הן הבעלים הרשום של נכס מקרקעין הנמצא ברחוב עוזיאל 56, ברמת גן… 346 מ"ר מתוך המקרקעין, מיועדים להפקעה לצורך הרחבת דרך כדרך ציבורית"

מקרה זה ממחיש את הצורך בהיכרות מעמיקה עם תכניות בניין עיר ועם הליכי הפקעה. עורכי דין בתחום המקרקעין ברמת גן נדרשים להכיר היטב את תכניות המתאר החלות בעיר, את מדיניות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ואת ההליכים המשפטיים הקשורים בהפקעות, בהיטלי השבחה ובזכויות בנייה.

תחום התכנון והבנייה מציב בפני עורכי הדין אתגרים רבים, ביניהם:

  1. הפקעות – זיהוי שטחים המיועדים להפקעה, טיפול בפיצויים, ייצוג מול הרשויות
  2. היתרי בנייה – טיפול בהוצאת היתרים, התמודדות עם התנגדויות, הסדרת חריגות
  3. זכויות בנייה – ניתוח תכניות בניין עיר, חישוב זכויות, ייעוץ לגבי מימוש זכויות
  4. היטלי השבחה – חישוב היטלים, ייצוג בשומות, טיפול בהשגות וערעורים

שיקולים מעשיים בעבודת עורך דין מקרקעין ברמת גן

בדיקות מקדימות חיוניות

בטרם השלמת עסקת מקרקעין, על עורך הדין לבצע שורה של בדיקות מקדימות:

1. בדיקת רישום בטאבו

  • נסח טאבו עדכני – בדיקת הבעלות הרשומה, הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים ושעבודים
  • בדיקת צו בית משותף – במקרה של דירה בבית משותף, בדיקת התקנון והחלקים המשותפים
  • זיהוי זכויות צד ג' – איתור זכויות שכירות, זכות קדימה, או זכויות אחרות הרשומות על הנכס
  • וידוא רציפות בעלות – בדיקה שאין פערים ברצף העברות הבעלות בנכס

2. בדיקת היתרי בנייה

  • היתר בנייה מקורי – השוואה בין ההיתר למצב הבנייה בפועל
  • היתרים לתוספות – בדיקת היתרים לתוספות בנייה או לשינויים שנעשו בנכס
  • איתור חריגות בנייה – זיהוי חריגות מההיתרים והערכת המשמעויות המשפטיות והכלכליות
  • בדיקת טופס 4 ותעודת גמר – וידוא שהבנייה הושלמה כחוק וקיבלה את האישורים הנדרשים

3. בדיקת תכניות בניין עיר

  • תכניות מתאר – בדיקת התכניות החלות על הנכס ועל סביבתו
  • ייעוד הקרקע – וידוא שהשימוש בנכס תואם את ייעוד הקרקע המאושר
  • זכויות בנייה – בדיקת זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות
  • הגבלות תכנוניות – איתור הגבלות החלות על הנכס, כגון שימור, הפקעות או קווי בניין

4. בדיקת חובות וזכויות

  • חובות לרשויות – בדיקת חובות ארנונה, מים, היטלי פיתוח וחובות אחרים
  • היטלי השבחה – בדיקת חבות בהיטל השבחה ובתשלומים אחרים לוועדה המקומית
  • זכויות מיוחדות – איתור זכויות מיוחדות הנוגעות לנכס, כגון זכויות בחניות או במחסנים
  • תשלומי ועד בית – בדיקת חובות לוועד הבית ולנציגות הבית המשותף

ליווי עסקאות מקרקעין

עורך דין מקרקעין ברמת גן מלווה את לקוחותיו בכל שלבי העסקה:

1. הכנת הסכמי מכר

  • ניסוח הסכם – הכנת הסכם מכר מפורט ומקיף, המגן על זכויות הלקוח
  • הגדרת התנאים – קביעת תנאי התשלום, מועדי המסירה, והתנאים המתלים
  • הגנות משפטיות – הכללת סעיפי הגנה מתאימים, כגון ערבויות, בטחונות ותרופות למקרה של הפרה
  • התאמה לנסיבות – התאמת ההסכם לנסיבות הספציפיות של העסקה ולצרכי הלקוח

2. טיפול ברישום זכויות

  • הכנת מסמכי העברה – הכנת שטרי מכר, ייפויי כוח והמסמכים הנדרשים לרישום
  • רישום הערת אזהרה – רישום הערת אזהרה לטובת הקונה להגנה על זכויותיו
  • טיפול במשכנתאות – הסרת משכנתאות קיימות ורישום משכנתאות חדשות
  • רישום בטאבו – השלמת הליך הרישום בלשכת רישום המקרקעין

3. תיאום מול רשויות

  • תיאום מול עירייה – קבלת אישורים לטאבו, הסדרת חובות ארנונה ואישורי העברת זכויות
  • תיאום מול ועדה מקומית – טיפול בהיטלי השבחה, אישורי תכנון ובנייה והיתרים
  • תיאום מול רשות המיסים – דיווח על העסקה, תשלום מיסים וקבלת אישורי מיסים
  • תיאום מול גופים נוספים – חברת החשמל, תאגיד המים, חברות תקשורת ועוד

4. ליווי הליכי מימון

  • תיאום עם הבנקים – עבודה מול הבנקים המממנים לצורך קבלת המשכנתא
  • בדיקת מסמכי המימון – בדיקת הסכמי ההלוואה, תנאי המשכנתא וההתחייבויות הנלוות
  • הכנת בטחונות – הכנת שעבודים, ערבויות ובטחונות אחרים הנדרשים למימון
  • תיאום הליך הסגירה – תיאום העברת הכספים, חתימה על מסמכים והשלמת העסקה

טיפול בסוגיות מיוחדות

עורכי דין מקרקעין ברמת גן מתמודדים עם מגוון סוגיות מיוחדות:

1. הפקעות

רמת גן, כעיר ותיקה העוברת תהליכי פיתוח והתחדשות, מתאפיינת בהליכי הפקעה לצרכי ציבור. עורכי דין בתחום נדרשים לטפל במגוון היבטים:

  • זיהוי שטחים להפקעה – איתור שטחים המיועדים להפקעה בתכניות בניין עיר
  • ייצוג מול רשויות – ייצוג בעלי נכסים מול הרשויות המפקיעות
  • טיפול בפיצויים – הערכת שווי הפיצויים, ניהול משא ומתן, וייצוג בהליכים משפטיים
  • ייעוץ אסטרטגי – ייעוץ ללקוחות לגבי אפשרויות הפעולה והאסטרטגיה המשפטית

2. תמ"א 38

רמת גן היא אחת הערים המובילות בישראל בהיקף פרויקטי תמ"א 38, ועורכי דין מקרקעין בעיר מתמחים בליווי פרויקטים אלה:

  • ייצוג דיירים – ליווי דיירים בפרויקטים של חיזוק מבנים והתקשרות עם יזמים
  • ייצוג יזמים – ליווי יזמים בהתקשרויות עם דיירים ובמימוש הפרויקט
  • ניסוח הסכמים – הכנת הסכמי תמ"א 38 מקיפים, המגנים על זכויות הצדדים
  • ליווי הליכי רישוי – סיוע בהליכי רישוי ובקבלת היתרי בנייה לפרויקטים

3. פינוי-בינוי

פרויקטי פינוי-בינוי הולכים ומתרבים ברמת גן, ועורכי דין בתחום המקרקעין נדרשים למומחיות בתחום:

  • ליווי התארגנות דיירים – סיוע בהתארגנות דיירים לקראת פרויקט פינוי-בינוי
  • ניסוח הסכמים – הכנת הסכמי פינוי-בינוי מורכבים, הכוללים הגנות ללקוחות
  • ייצוג מול יזמים – ייצוג דיירים במשא ומתן מול יזמים ובמהלך הפרויקט
  • טיפול בדיירים סרבנים – התמודדות משפטית עם דיירים סרבנים וקידום הפרויקט

4. התחדשות עירונית

רמת גן עוברת תהליכי התחדשות עירונית נרחבים, ועורכי דין מקרקעין מלווים תהליכים אלה:

  • ליווי מתחמי התחדשות – טיפול בהיבטים המשפטיים של מתחמי התחדשות עירונית
  • עבודה עם הרשות להתחדשות עירונית – תיאום ועבודה מול הרשות הממשלתית והעירונית להתחדשות עירונית
  • טיפול בהסכמי קומבינציה – ניסוח וליווי הסכמי קומבינציה ועסקאות משולבות
  • ייעוץ אסטרטגי – ייעוץ ללקוחות לגבי מיצוי הפוטנציאל הכלכלי בפרויקטים של התחדשות עירונית

פרקטיקה – המלצות ליישום

תיעוד ובדיקות

אחד הלקחים החשובים העולים מהפסיקה הוא החשיבות של תיעוד מלא ושל ביצוע בדיקות מקיפות:

1. תיעוד מלא של כל הבדיקות שנערכו

  • רשימת תיוג (צ'ק-ליסט) – הכנת רשימת תיוג מפורטת של כל הבדיקות הנדרשות
  • תיעוד ממצאים – תיעוד מלא של ממצאי הבדיקות, לרבות ממצאים שליליים
  • דוח בדיקות – הכנת דוח בדיקות מסכם ללקוח, המפרט את כל הממצאים וההמלצות
  • תיעוד עדכונים – שמירת תיעוד של עדכונים שוטפים שנמסרו ללקוח במהלך הטיפול

2. שמירת מסמכים ואישורים

  • ארכיון דיגיטלי – יצירת ארכיון דיגיטלי מאובטח לכל המסמכים הקשורים לתיק
  • גיבוי מסמכים – הקפדה על גיבוי כל המסמכים החשובים
  • מעקב אחר מסמכים – ניהול מעקב אחר מסמכים שהתקבלו ומסמכים שעדיין חסרים
  • שמירת אישורים – שמירת כל האישורים והקבלות הקשורים לתיק

3. הקפדה על חתימות והסכמות

  • אימות חתימות – הקפדה על אימות חתימות ועל זיהוי החותמים
  • תיעוד הסכמות – תיעוד מלא של הסכמות שהושגו בין הצדדים
  • פרוטוקולים – ניהול פרוטוקולים של פגישות חשובות
  • אישור קבלת מסמכים – קבלת אישור על מסירת מסמכים ללקוח

תקשורת עם לקוחות

תקשורת טובה עם הלקוחות היא מפתח למניעת תביעות רשלנות מקצועית:

1. הסברים מפורטים על הליכים

  • הסבר על התהליך – הסבר מפורט ללקוח על כל שלבי הטיפול הצפויים
  • הסבר על סיכונים – יידוע הלקוח לגבי סיכונים אפשריים והמלצות להתמודדות
  • הסבר על חלופות – הצגת חלופות אפשריות ללקוח והשלכותיהן
  • הסבר על עלויות – מתן מידע מפורט על העלויות הצפויות בכל שלב

2. עדכונים שוטפים

  • דיווח תקופתי – מתן דיווח תקופתי ללקוח על התקדמות הטיפול
  • עדכון על שינויים – עדכון מידי על שינויים מהותיים בנסיבות או בהליכים
  • עדכון על החלטות – יידוע הלקוח לגבי החלטות שהתקבלו ברשויות
  • עדכון על לוחות זמנים – מתן מידע עדכני על לוחות הזמנים הצפויים

3. תיאום ציפיות

  • הבהרת היקף השירות – הבהרה מדויקת של היקף השירותים המשפטיים הניתנים
  • הגדרת תוצאות צפויות – תיאום ציפיות לגבי התוצאות האפשריות
  • הבהרת מגבלות – הסבר על מגבלות החוק, הנסיבות או הזמן
  • הסכם שכר טרחה מפורט – הסכם שכר טרחה ברור, המפרט את השירותים הניתנים והעלויות

ניהול סיכונים

ניהול סיכונים אפקטיבי הוא חלק בלתי נפרד מעבודת עורך דין מקרקעין:

1. זיהוי מוקדם של בעיות

  • סקר סיכונים – עריכת סקר סיכונים בתחילת הטיפול בתיק
  • התרעה מוקדמת – זיהוי בעיות פוטנציאליות בשלב מוקדם והתרעה עליהן
  • הערכת השלכות – הערכת ההשלכות האפשריות של בעיות שזוהו
  • הצעת פתרונות – הצעת פתרונות מעשיים לבעיות שזוהו

2. התייעצות עם מומחים

  • שיתוף פעולה עם שמאים – התייעצות עם שמאי מקרקעין בסוגיות של שווי ופיצויים
  • עבודה עם מהנדסים – שיתוף פעולה עם מהנדסים ואדריכלים בסוגיות תכנוניות
  • התייעצות עם מומחי מס – קבלת ייעוץ מס מקצועי בסוגיות מורכבות
  • התייעצות עם עורכי דין מומחים – התייעצות עם עמית

סימוכין

ת"א (תל אביב) 5655-06-14- ארט גן בע"מ נגד עיריית רמת גן

שמות השופטים: כרמלה האפט

נגד הנתבעים: 1. עיריית רמת גן 2. ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת גן ע"י ב"כ עו"ד עדינה פיבלביץ פסק דין בפניי תביעה לסילוק יד ותביעה כספית לתשלום דמי שימוש ראויים. רקע 1. התובעות הן הבעלים הרשום של נכס מקרקעין הנמצא ברחוב עוזיאל 56, ברמת גן, הידוע כחלקה 248 בגוש 6158 ושטחו 578 מ"ר (להלן: "המקרקעין"). 2. התובעות רכשו את זכויותיהן במקרקעין מידי אנשים פרטיים בהסכם מכר שנכרת ביניהן ביום 1/7/10, וזכויות אלו נרשמו בפועל ביום 23/3/11 (להלן: "הבעלים הקודמים" ו"הסכם המכר", בהתאמה). 3. הנתבעת 1 היא עירייה כמשמעותה בפקודת העיריות (להלן: "העירייה"). 4. המקרקעין נמצאים בשטחה המוניציפאלי של העירייה. 2 5. הנתבעת 2 היא הועדה המקומית לתכנון ובניה והיא צורפה לתביעה כצד נדרש ולא משום שהתובעות עותרות לקבלת סעד כלשהו ממנה (להלן: "הועדה"). 6. 346 מ"ר מתוך המקרקעין, מיועדים להפקעה לצורך הרחבת דרך כדרך ציבורית, בהתאם להוראות סעיף 159 לתכנית רג/340 אשר הופקדה ביום 20/5/68 ודבר אישורה פורסם ברשומות י. פ 2591 ביום 27/12/79 (להלן: "שטח ההפקעה" ו-"התכנית", בהתאמה)(וראו עמ' 5 לחוות דעת שמאי הנתבעות). דברים אלה קיבלו ביטוי גם בהסכם המכר. 7. בפועל משמשים כ- 60 מ"ר מתוך שטח ההפקעה ככביש ויתרתם משמשת כמדרכה והם מסומנים על גבי תשריט מדידה שצורף כנספח 7 לכתב התביעה המתוקן, בצבע אפור ואדום (להלן: "הכביש והמדרכה", ו-"התשריט", בהתאמה). 8. עם זאת, הליכי רישום ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, הכוללים בין היתר הודעה על הפקעה, פרסום ברשומות, רישום הערה על הפקעה בלשכת רישום המקרקעין והפקעה בפועל, לא בוצעו (להלן: "הליכי ההפקעה").

פסק דין |25/04/2017 |שלום – תל אביב

ת"א (תל אביב) 67077-09-16- סרגיי נמוב נגד חיים כהן

שמות השופטים: אביים ברקאי

הנכס נרשם בלשכת רשם המקרקעין על שמה של המוכרת, ודבר ברישומי הלשכה כמו גם ברישום הבית המשותף אינו מלמד על הרשום בתיק הבניין. התובע אשר טוען כעת כנגד הנתבעים דווקא ערך בירורים בעיריית רמת גן, אם כי לדבריו רק ביחס לארנונה; בנוסף – התובע פנה לייצוג משפטי עוד טרם חתימת ההסכם ולטענתו כשקיבל פרטים מהנתבע 2. לאחר כל אלה ולאחר שהצד השלישי, עוה"ד של התובע, ציין שהפנה את התובע לערוך בדיקות בעירייה – הוגשה התביעה דווקא כנגד המתווכים ורק כנגדם. (ד) עוד ייאמר שהכרעה המחייבת את הנתבעים, עלולה להתפרש כהטלת חובה על כל מתווך לבדוק עוד טרם עסקה היתרי בניה, תיקי בנין ומצב תכנוני של נכסים – הגם שאלה רשומים במרשמי המקרקעין. זאת כבר בשלב הצגת הנכסים וחלף בדיקת צדדים להסכם ועורכי דינם. לכל אלה אתייחס בפסקאות הבאות. 10. הנימוקים לדחיית התביעה השאלות העומדת לדיון היא האם התובע אכן הוטעה על ידי הנתבעים; וכן האם לנתבעים הייתה חובת בדיקה תכנונית עבור התובע, כלומר – חובה לבדוק האם הרישום בספרי רשם המקרקעין שגוי ואינו תואם לספר הבניין שבוועדת התכנון והבניה, שלצורך הנוחות תכונה "הרשות המקומית" או "העירייה". גם לשאלות אלה תינתן תשובה בהמשך, אך כבר מיד ייאמר ששתי שאלות אלה מתאיינות לאחר שמתברר שהתובע הבהיר שערך בדיקות בעירייה. מנגד טען ששכר עורכי דין לערוך את כל הבדיקות. וכבטענות מטוטלת טען שוב מנגד, כלפי עורכי דינו, שערך את הבדיקות הנדרשות. לעניין זה יובאו הדברים הבאים: 10.1. נימוק ראשון לדחיית התביעה – התובע הופנה לערוך בדיקות ואף טען שאלה נערכו (א) אל מול טענות התובע לפיהן הסתמך על המתווכים חשוב להדגיש שהתובע ערך בעצמו בדיקות בעיריית רמת גן.

פסק דין |21/03/2020 |שלום – תל אביב

ת"א (תל אביב) 30880-03-17- נועם בן שבת נגד שירה מושקוביץ

שמות השופטים: אילן דפדי

בנוסף, טענו כי לנוכח עליית מחירי דירות 4 חדרים (אותה התכוונו לרכוש) ממועד הרכישה ועד היום, נגרם להם הפסד בסך של 200,000 . סכום התביעה הכולל הועמד על סך של 1,031,808 . טענות הנתבעת הרלוונטיות בתמצית 3 7. הנתבעת הודתה כי ייצגה כעורכת דין את התובעים ברכישת הדירה וכי הדירה נרשמה על שמם בלשכת רישום המקרקעין. היא הפנתה לסעיף 28 להסכם המכר בו אישרו הצדדים כי הוצע להם לבדוק את זכויות הבנייה וההיבטים התכנוניים על ידי מומחים מטעמם וכי הובהר להם שעורכי הדין המטפלים בעסקה לא בדקו את התכניות החלות על הדירה או כל מסמך אחר לרבות תיק הבניין או היתר הבנייה של הבניין ושל הדירה ועל כן הם מוותרים על כל טענה כלפיהם בכל הקשור לכך. לדבריה, כאשר נכתב בהסכם "מומחים מטעמם" הכוונה הייתה לאדריכלים, מהנדסים ושמאים. לטענתה, סעיף זה שומט את הבסיס לעילת התביעה נגדה. היא הסבירה כי בגין הדירה התובעים קיבלו משכנתא והונפק אישור עירייה. בנוסף, הדירה נמכרה מספר פעמים לפני ההסכם והעברות הזכויות בה בוצעו ללא תקלות. עת ביקשו התובעים למכור את הדירה, היא הזמינה עבורם את תיק הבניין מהעירייה והסבירה להם את הנדרש בכל הקשור למצב היתר הבנייה ופיצול הדירה. עם זאת, עמדה על כך שניתן היה להכשיר את הדירה על ידי קבלת היתר מעיריית רמת גן וכך ניתן לעשות גם היום. לדבריה, היא ייצגה את התובעים נאמנה, דאגה לשמור על זכויותיהם ועמדה על כך שהמוכרים יצהירו שאין חריגות בנייה או מומים נסתרים. ההצהרות בחוזה המכר ניתנו על ידי המוכרים, נתבעים 2 ו-3,ולכן את הטענות יש להפנות כלפיהם או כלפי עורך דינם.

פסק דין |17/03/2021 |שלום – תל אביב

פסיקה רלוונטית

1370/07 עעמ- רבקה תחיה קרמר נגד המועצה המקומית אבן-יהודה

שמות השופטים: א א לוי,ע ארבל,ח מלצר

אסמכתא מרכזית לכך מוצאים המערערים בספרו של אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין (מה' שביעית, 2008) (להלן: קמר), שבעריכת בא-כוחם, שם נאמר כי: "העברת המקרקעין לרשות נעשית בצל הציפייה, או ליתר דיוק תחת האיום, של ההפקעה הצפויה. אלמלא ייעודם של המקרקעין בתוכנית בנין העיר להפקעה, לא היה הבעלים מסכים להעבירם לרשות. דינה של העברה שכזו כדין הפקעה פורמלית שבוצעה בידי הוועדה המקומית, הן לענין צבירת השטחים שהועברו לרשויות מפקיעות ללא תשלום פיצויים, והן לענין זכותו של הבעלים לדרוש את השבתם לידיו . . . " (שם בעמ' 98/96). 27. בכל הכבוד אין בידי לקבל גישה גורפת זו. כאשר קרקע מועברת לרשות בהסכם, אזי קיימים הקשרים (או קטגוריות) שבהם דינה יהיה כדין הפקעה, כאלו שלא ייראו כהפקעה, וכאלו שבהם יהיה הדבר תלוי-נסיבות. נראה כי הסוגיה המונחת לפתחנו נמנית עם הסוג האחרון של המקרים. אבהיר את הדברים בתמצית להלן. 28. הפקעה מוגדרת כ"רכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין על ידי המדינה או מטעמה למטרה ציבורית כנגד תשלום פיצויים" (קמר, בעמ' 13). הפרשת קרקע בדרך של הסכמה, אפילו נעשה הדבר ללא תמורה, איננה מהווה ככלל רכישה כפויה, בדומה להפקעה. עם זאת כיוון שהעברת הקרקע על ידי הפרט לרשות (לעתים "ללא תמורה") נעשית תדיר בצל איום של הפקעה, או כתוצאה של טכניקות תכנוניות העוקפות למעשה את הצורך בביצוע הפקעה פורמלית של הקרקע, ניתן לבחון האם ראוי להחיל על בעלי מקרקעין אלה את ההגנות, אשר המחוקק העניק לבעלי מקרקעין שהופקעו. דומה כי הגישה שקדמה לחקיקתו חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו נטתה להשיב לשאלה זו בשלילה: כך ב-בג"ץ 318/61 וולמן נ' שר הפנים, פ"ד טז 766 (1962), וב-ע"א 31/79 חברה לשיכון עממי נ' עיריית רמת גן, פ"ד לה(3) 295 (1981), שם הודגש הרכיב ההסכמי שבהעברת הקרקע לרשות.

פסק דין |27/12/2011 |בית המשפט העליון

ע"א 2525-92- גבי וקרני ראוכברגר נגד 1. עיריית רמת גן

שמות השופטים: מ שמגר,א גולדברג,מ חשין

עוד נטען, כי על פי חוזי החכירה שנחתמו עם המערערים ועם שאר החוכרים, השאירה עיריית רמת-גן בידיה את שיקול הדעת המוחלט בדבר התרת ביצוע שינויים ותוספות בדירות, ולכן אין לשאר הדיירים אפשרות להתנגד להרחבת דירתם של המערערים על חשבון חצר הבית. 3. בית משפט קמא דחה את תביעתם של המערערים. עיקר טעמו לכך היה, שלא נתקיימה דרישת הכתב כמצוות סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969- (להלן: "חוק המקרקעין") במערכת היחסים שבין המערערים ועיריית רמת-גן. עמדת הערכאה הראשונה היתה, כי "לכאורה זכאית העירייה להחכיר קטעים מתוך שטח החצר כפי שעותרים המבקשים בתובענה זו (המערערים – מ. ש. ) (כל עוד החכרה שכזו איננה סותרת זכויות של אחרים)". תביעת המערערים היא לרישום זכויות חכירה על שמם בחלק מן הרכוש המשותף. זו תביעה להקניית זכות במקרקעין, ועל כן טעונה מסמך בכתב על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין. מסקנת בית משפט קמא היתה, כי "אין בחזקת המבקשים מסמך הקובע חד משמעית את זכותם לחכור שטח נוסף". בית המשפט נתן דעתו לשני מסמכים: ראשית, היתר הבנייה: אשר לכך סברה הערכאה הראשונה, כי אינו יכול להוות מסמך בכתב להוכחת עיסקה במקרקעין. היתר הבנייה אינו מכיל את הפרטים הנחוצים להתקשרות על פי דרישות הפסיקה, וכן – וזה העיקר – המדובר במסמך שאיננו מסמך התקשרות חוזי ולא יועד לכך: "זהו מסמך המובא בפני רשויות התכנון כדי לקבל את ההיתר, כולו או מקצתו. אין מסמך זה רומז ולו גם בעקיפין על כוונה ליצור יחסים חוזיים, הן במישור גמירת הדעת והן במישור המסויימות". עמדת עיריית רמת-גן היתה ועודנה, כי אכן אישרה את הבקשה להיתר בנייה כבעלת המקרקעין, ואולם היא אינה נוקטת עמדה בסכסוך הקנייני שבין החוכרים.

פסק דין |01/12/1993 |בית המשפט העליון

רע"א 8390/23- פלונית נגד רומן קופיטמון

שמות השופטים: ר רונן

לאחר שהתקיימו שני דיונים והוגשו סיכומים מטעם הצדדים, ניתנה ביום 28.9.2023 החלטה הדוחה את בקשת המבקשת לצו איסור דיספוזיציה. בהחלטתו המנומקת המתפרשת על פני 34 עמודים, עמד בית משפט קמא בהרחבה על הרקע להגשת הבקשה ועל טענות הצדדים. 8. לאחר שדחה את טענות המשיבים לשיהוי ולהשתק, דן בית המשפט בסיכויי התביעה ובמאזן הנוחות. כהערה מקדימה, הוא ציין כי התרשמותו מכל הצדדים להליך היא שתום לב אינו נר לרגליהם – לא בביצוע העסקאות המקוריות ולא בחשיפת העובדות והנתונים בפני בית המשפט. ביחס למבקשת, צוין כי היא עשתה שימוש בבקשתה בביטויים רבים מתחום העושק והמרמה, תוך שהיא מוסיפה בצדם טענות על אימה ופחד; אלא שהיא לא סיפקה כל נתונים ממשיים להוכחת טענותיה, בפרט לא ביחס לדירה בבת ים. כן ציין בית המשפט כי הוא נאלץ להרכיב את העובדות הדרושות לצורך ההכרעה ולדלות אותן מתוך הנספחים שצורפו, מבלי שניתן להן ביטוי ברור ומסודר בכתבי הטענות של הצדדים. לעניין זה, הודגש כי חשיפת מלוא הנתונים בצורה גלויה ושקופה בפני בית המשפט בהליך של סעד זמני היא אבן יסוד; וכי חסר זה בכתבי טענות הצדדים פועל לרעת המבקשת – עליה רובץ הנטל הראשוני. 9. לגופם של דברים, ציין בית המשפט בכל הנוגע לדירה ברמת גן, כי טענות המבקשת – לפיהן הסכם המכר שנכרת בינה לבין רומן הוא הסכם למראית עין שאינו משקף את כוונתם האמתית של הצדדים שהיא נטילת הלוואה – סבירות יותר ברמה הלכאורית מטענות המשיבים. כך, צוין כי בגרסתו של רומן חסרים נתונים רבים; כי הוא מסתמך בעיקר על הליכים משפטיים קודמים; וכי הוא אינו מספק מידע על העסקה עצמה ועל נסיבות כריתתה. כן צוין כי רומן היה במצב כספי קשה ומורכב, באופן המעורר תהייה כיצד אדם במצבו קנה דירה להשקעה.

החלטה |02/01/2024 |בית המשפט העליון

ת"א (תל אביב) 8991-10-15- כוכבה יוסף 2.ציפורה משולם 3.שלומית זיו 4.יגל בנימין 5.מלכה וטשטיין 6.אסף נתנזון 7.עליזה נתנזון 8.סמדר רז 9.אורי רז 10.יוחאי ברנזון 11.שושנה ברנזון כולם עי נגד די סי אס חיזוק מבנים בעמ

שמות השופטים: עידית ברקוביץ

מפאת חשיבות העניין, יצוטט הסעיף במלואו: "לפני חתימתו על הסכם זה, ראתה את המקרקעין שעילה מוקם הבניין הקיים וכן כי בדקה את זכויות הדיירים במקרקעין, בדקה את המסמכים המעידים על זכויות בעלי הדירות במקרקעין, בדקה את מצבו של הבניין ברשויות התכנון וכן את תוכניות התב"ע והוראותיהן, בד קה את מצב הבניין ברשויות התכנון ואת תכנית התב"ע החלה על המקרקעין, כי היא מכירה היטב את תנאי תמ"א 38 וכן כי בדקה את המצב המשפטי והתכנוני של המקרקעין וכן את המפרט הטכני ולוחות הזמנים לביצוע הפרוייקט וכי עשתה את כל יתר הבדיקות הנדרשות מרוכש לפני התקשרות על פי הסכם מסוג שכזה ומצאה אותם מתאימים לדרישותיה והיא מו ותרת על כל טענה מחמת פגם ו/או מום ו/או אי התאמה מכל סוג שהוא לגבי המקרקעין וכי אין לה ולא תהיינה לה כל טענה כלפי בעלי הדירות בעניינים אלו. " סעיף זה מטיל את האחריות לביצוע כל הבדיקות הנדרשות על החברה. 13 מחובת החברה היה לערוך בדיקות בסיסיות שנצרכות לטובת הכרה אלמנטרית של המצב התכנוני והמשפטי של הבניין. בדיקות אלה, לו נערכו כפי שהיו אמורות להיערך על ידי החברה, היו חושפות מראש, את העובדות הברורות כי הבעלות במקרקעין היא של עיריית רמת גן, וכי מדובר בבניין משותף מורכב, עובדות אשר עשויה להיות להן השלכה על קידום הפרוייקט ובוודאי על לוחות הזמנים שהוקצבו לביצועו. 46. נראה כי ההסכם נוסח בלא הקפדה ראויה, עת בסעיף 22 נאמר: "בעלי הדירות מצהירים כי הינם הבעלים הרשום בלשכת רישום המקרקעין והמחזיקים הבלעדיים של הדירות בבניין והרכוש המשותף, ובכלל זה גג הבניין וכל זכויות הבנייה". ברי כי הצהרה זו אינה משקפת את העובדה כי התובעים הם חוכרים ולא בעלים, כך בהואיל הראשון נאמר: "הואיל ובעלי הדירות הינם בעלי זכויות החכירה של כלל הדירות בבניין ברח' רוטנברג 83 ברמת גן.

פסק דין |21/08/2021 |מחוזי – תל אביב

ה"פ (תל אביב) 18209-06-14- ישראל פדל נגד רשות מינהל מקרקעי ישראל

שמות השופטים: חנה פלינר

רשות המקרקעין גורסת בתגובתה להמרצת הפתיחה כי יש לדחות את המבוקש בה וכי בעל הדין הנכון והמתאים, אם בכלל, הינו העירייה, שכן מלוא הזכויות בחלקות הנדונות נתונות לה. עוד נטען כי ממילא הסעד המבוקש אינו ישים לאור ייעודן של החלקות: חלקה 939- שטח ציבורי פתוח וחלקה 899 שטח לבנייני ציבור. משכך, לא ניתן לנצל את השטח למטרת מגורים ואין לאפשר את רישום המבקשים כבעלי זכויות במגורים בנכס, בניגוד לייעוד המוגדר. עוד טענה רשות המקרקעין כי המבקשים מעולם לא רכשו את המקרקעין ממנה, לא שילמו דמי חכירה ולמעשה לשיטתה מבצעים המבקשים שימוש בלא קבלת הסכמתה במשך שנים; כי המבקשים לא הוכיחו את הבעלות בנכס; כי חזקה לאורך שנים במקרקעין מוסדרים אינה מקנה זכות בעלות; כי אין בתשלום חשבונות ארנונה, מים וחשמל כדי להקנות זכויות בעלות במקרקעין למשלם. 4 10. עירית רמת גן גורסת בתגובתה כי יש לדחות את המרצת הפתיחה וזאת מאחר ולמנוחים וליורשיהם- המבקשים אין ולא היו זכויות בנכס וכי אלו לא נרכשו על ידי המבקשים; מאחר והמנוחים לא יכלו להעביר זכויות בנכס שאינם שלהם ליורשיהם; היות והשטח שעליו הנכס בבעלות עירית רמת גן; בשל העובדה כי ייעוד המקרקעין הינו יעוד ציבורי ואין בסמכותו של בימ"ש זה לשנותו כאשר בשטח המשויך לחלקה 899 קיים בית הספר "רמת חן"; מאחר ומרבית דיירי השכונה נטולי זכויות בקרקע וכלל המקרקעין מצויים בבעלות קק"ל ובניהול רשות המקרקעין. בתמיכה לטענותיה צירפה עיריית רמת גן נספחי רישום; הודעה לפי פקודת הקרקעות בדבר ההפקעה שבוצעה; תעודת עובד ציבור של גב' שרה שרעבי ותשריט ממנו עולה כי השטח בייעוד ציבורי; טופס מידע תכנוני לגבי החלקות.

פסק דין |11/11/2017 |מחוזי – תל אביב


עת"מ (תל-אביב-יפו) 4145-11-11- אלעד ישראל מגורים בע"מ ואח נגד ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח

שמות השופטים: מיכל רובינשטיין

עו"ד תמר עיני ורדון מפרקליטות מחוז ת"א אזרחי 3. ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת גן ע"י ב"כ עו"ד שמואל אורן ואח' 4. רוני ונתאי נדר ו-66 אח' ע"י ב"כ עו"ד ניתאי נדר ואח' פסק דין עתירה מינהלית כנגד החלטת המשיבה 1, ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה (להלן: "ועדת הערר") מיום 4.7.2011 (להלן: "ההחלטה") במסגרתה נדחה ערר העותרות, אלעד ישראל מגורים בע"מ וסנאורה בע"מ (להלן: "העותרות"). הערר הוגש כנגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של המשיבה 2, הועדה המחוזית לתכנון ולבניה (להלן: "הועדה המחוזית") לדחות את תכנית רג/1345 (להלן: "התכנית"). עיקרי העובדות הרלבנטיות: 1. העותרות, סנאורה בע"מ (להלן: "סנאורה") ואלעד ישראל מגורים בע"מ (לשעבר דנקנר השקעות בע"מ) (להלן: "אלעד ישראל") הן חברות בתחום היזמות הנדל"נית, שהיו בזמנים הרלבנטיים לעתירה הבעלים של חלקה 399 בעיר רמת גן, אשר גובלת בחלקה 401 שהייתה בבעלות עיריית רמת גן (להלן: "העירייה"; להלן יקראו חלקות 309 401 יחדיו: "המקרקעין"). המשיבה 3 היא הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן (להלן: "הועדה המקומית"), המשיבים 4 הם כ-68 בעלי דירות ו/או דיירים בבניין מגורים, נשוא עתירה זו. 2. בשנות ה-90 המוקדמות ביקשה סנאורה לנצל את המקרקעין לפרויקט נדל"ני. לפי המצב התכנוני שחל באתה עת, בהתאם לתב"ע רג/787 (להלן: "תב"ע 787"), ניתן היה לבנות בניין מגורים של 15 קומות, בן 60 דירות, כל אחת בשטח 120 מ"ר. סנאורה הייתה מעוניינת להגדיל את מספרן של יחידות הדיור. העירייה מצידה, חפצה באותה עת שיוקם על גבי המקרקעין בניין לדיור מוגן ולא בניין מגורים "רגיל", כדי לתת מענה לצרכיהם של קשישים, "קשישים טיפוליים" ו"קשישים סיעודיים".

פסק דין |12/05/2013 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב

ת"א (תל אביב) 63718-01-17- ניר שיתופי-אגודה ארצית שיתופית להתיישבות נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון

שמות השופטים: יהושע גייפמן

ב"כ הנתבעות הודיע בעמ' 14 לפרוטוקול שורות 24/25: "אנחנו מקבלים את טענת רשות מקרקעי ישראל שהחל מ- 8.3.10 יש לתובעת זכות חכירה, ואנחנו לא נטען בעניין זה". סעיף 9 לפקודת הקרקעות מורה, כי בעל זכות במקרקעין אשר הופקעו זכאי לתבוע פיצויי הפקעה. כל אחת מהזכויות הקנייניות המנויות בחוק המקרקעין, ובגדרן זכות חכירה, הינה בגדר זכות במקרקעין לעניין פיצויי הפקעה. ב"כ הנתבעות הודיע בעמ' 13 לפרוטוקול שורות 15/16: "נוכח עמדת רשות מקרקעי ישראל אנחנו חוזרים בנו מהטענה שאת פיצויי ההפקעה צריכה לשלם רשות מקרקעי ישראל", ובעמ' 16 לפרוטוקול שורה 19 הוצהר ע"י ב"כ הנתבעות: "התשלום של פיצויי ההפקעה ישולמו ביחד ולחוד ע"י הנתבעות 1-2". 3 3. על המקרקעין בנוי מבנה חד קומתי בשטח של 208.6 מ"ר, ועפ"י התב"ע הקיימת ניתן לבנות על המקרקעין מבנה ששטחו 989 מ"ר, ולנצל 105 זכויות בנייה. כ-751 מ"ר בנייה לא נוצלו עפ"י התב"ע התקפה. עפ"י עדות שמאי בית המשפט בעמ' 28 לפרוטוקול שורה 8, נוצלו רק 21 מזכויות הבנייה עפ"י התב"ע הקיימת. ייעוד המקרקעין עפ"י תכנית המתאר – בנייני ציבור. המקרקעין בשכונת מורשה ברמת השרון מאופיינים בבניית צמודי קרקע לצד מבני ציבור, ועפ"י האמור בעמ' 1 לחוות דעת שמאי בית המשפט: "האזור נחשב למבוקש למגורים בעיר". עפ"י חוזה החכירה בין רשות מקרקעי ישראל לבין התובעת מטרת החכירה: בית תרבות לשימוש החוכר. עובר להפקעה, הנתבעת 2 – עיריית רמת השרון, שכרה את המקרקעין מהתובעת, ונעשה בהם שימוש לתחנת הזנקה של מגן דוד אדום, ולמחסן חומרי ניקוי עבור קבלן של העירייה.

פסק דין |16/10/2021 |מחוזי – תל אביב

ת"א (חיפה) 34410-12-19- אריאל קורנגולד נגד ' טל זלץ

שמות השופטים: סיגלית מצא

עניין זה יפים דברי בית המשפט בפסק הדין בעניין מוסהפור (פיסקה 11 לפסק הדין): "עורך-דין, המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " לעניין זה ראו גם פסק הדין בת"א (שלום ת"א) 15735-05-19 רוני שושנה חמישה נ' מיה אהרוני ( 12.9.2023 ) פסקאות 53/57 והאסמכתאות המובאות שם וכן ע"א (מחוזי חי') 67750-03-18 דורון רותם נ' נורית פסטינגר-גנון ( 15.8.2018 ) פסקה 61. 57. לטעמי, כך הדבר גם אם מדובר בבני זוג וגם אם מדובר במכר מקרקעין אגב גירושין. גם אם ניתן לטעון כי במהלך חיי הזוגיות קיים שיתוף של מידע, ספק אם מדובר בחזקה, ומכל מקום טענה זו מאבדת ממשקלה כאשר מדובר בבני זוג המצויים בהליך של פרידה, בסכסוך כלכלי ומשפטי. אף אינו סבורה כי יש בכך שמדובר במכר המתבצע אגב גירושין בכדי לעקר את תכלית הבדיקה או לשנות מהיקף חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחות בכל הנוגע לבדיקת הזכויות הנמכרות. דברים אלה מקבלים משנה תוקף בשים לב לכך שמדובר בבדיקה פשוטה וזולה, מחד גיסא, ואשר אי ביצועה עשויה לגרור תוצאות הרות אסון, מאידך גיסא. 58. אף איני מקבלת את טענת הנתבע כי לא לקח על עצמו להעביר את זכויות גב' כרמית קורנגולד בבית המשפחה לתובע (עמ' 33, ש' 34/35; עמ' 34, ש' 34/36; עמ' 35, ש' 18/23; עמ' 36, ש' 6-7; עמ' 40, ש' 26/27; עמ' 49, ש' 2-3; עמ' 55, ש' 23), ולכן לא בדק בפועל את מצב הזכויות בדירה (עמ' 40, ש' 33/34).

פסק דין |12/06/2024 |שלום – חיפה

ת"א (תל אביב) 35214-07- אברהם זאבי נגד גילי שגיא

שמות השופטים: ת אברהמי

1. בשנים 2006 2007 התנהל בין הצדדים משא ומתן להתקשרות בהסכם מכירת/רכישת דירה ברמת גן בסופם של דברים, לא נחתם הסכם והצדדים נפנו לדרכם. 2. עניינה של התביעה שלפני, בטענת התובעים (זוג שהתעתד לרכוש את הדירה) כי בהתנהלות הנתבעים (אח ואחות, המוכרים המיועדים) היה משום חוסר תום לב במשא ומתן, רשלנות, ואף הפרה של הסכם שהשתכלל. 3. הנתבעים מצידם דוחים את טענות התובעים מכל וכל, סבורים כי לא נכרת הסכם מחייב בין הצדדים וכי המו"מ נוהל על ידם בתום לב מלא. לשיטת הנתבעים, התביעה עצמה היא אשר לוקה בחוסר תום לב. 4. הנה כי כן, לפנינו מקרה נוסף בו צדדים למשא ומתן בענין עסקת מקרקעין, לא חתמו לבסוף על הסכם, ומועלות טענות לפיהן למרות האמור יש להכיר בכריתתו של הסכם ו/או כי צד למשא ומתן התנהל בחוסר תום לב, רשלנות וכדומה. 5. מטבעה וטיבה, מחלוקת מסוג זה מרובה בפרטי פרטים באשר לדברים אשר נאמרו או הובנו בשלב כזה או אחר של המגעים. לא נוכל, כמובן, להכנס למכלול הדקויות הרבות ולעקוב עקב בצד אגודל אחר השתלשלות העניינים המקורית כפי שהיתה (בעיקר) בשנת 2006 אך ננסה להניח את האצבע על אירועים מרכזיים. 6. העדים שנשמעו מטעמם של הצדדים הינם אלה: מטעם התובעים התובעים עצמם, שלושה מתווכים (מר גביזון, מר קרוליצקי ומר בן אהרון) ופרקליט אשר ייצג את התובעים במשא ומתן (עו"ד קבלן). מטעם הנתבעים הנתבעים עצמם ועורך דין אשר ייצג אותם במשא ומתן (עו"ד אייל כהן). 7. יובהר כי ההפניות להלן הן הפניות לפרוטוקולי ישיבות ההוכחות, אלא אם מצויין או משתמע אחרת. דיון עד פגישת 7.8.06 8. התובעים הגיעו לדירתם של הנתבעים באמצעות מתווך.

פסק דין |04/07/2010 |שלום – תל אביב

ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן

שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד

הנתבע, שהיה ער לקושייה הכרוכה באופן פועלו כמייצג בעסקת מכר הדירה, הודה במסגרת חקירתו הנגדית בקיומה של אחריות המוטלת על כתפיו להשלמת העסקה ברישום הזכויות בדירה ע"ש התובעים, עת השיב "לשאלת בית המשפט: ש. בשנת 2011 לא היה צורך לסיים את הרישום ת. בוודאי שהיה צורך. אני לא רוצה להתעלם מאחריות . . . ", ובאותה נשימה סייג אחריות זו בחוסר תקשורת ישירה בינו לבין הלקוח – טענת הגנה שכלל לא הוכחה, כפי שעוד יבואר בהמשך (ראו עדות הנתבע בעמ' 49 לפרוטוקול, ש' 8-11). כאשר עורך הדין, שחב בביצוע העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים, נמנע מלעשות כן, ללא טעם ענייני, אף שהלקוחות הפקידו בידיו יפוי-כוח המאפשר את רישום הזכויות על שמם, בדגש על חלוף הזמן ממועד השתכללות העסקה, תשלום מלוא התמורה החוזית והעברת החזקה בדירה לידי הקונים, ועד למועד רישום הזכויות בפועל, שהתרחש כעבור 6 שנים לאחר מכן, ורק עקב פניית הלקוחות אליו, קמה לה עוולת הרשלנות במישור היחסים שבין עורך הדין ללקוחותיו. 8 23. פסיקת בתי המשפט הכירה בחובת הזהירות המוטלת על כתפיהם של עורכי דין העוסקים בענייני הסכמי מקרקעין, במיוחד במכירה וקנייה של דירות מגורים. במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר.

פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת

ע"א (תל אביב) 20336-09-23- ישראל פדל נגד עיריית רמת גן

שמות השופטים: אריאל צימרמן

ב"כ עו"ד ענת לוי ועו"ד אפרת רוגל החלטה בקשה לעיכוב ביצוע פסק דין לפינוי ממקרקעי ציבור. 1. בתמצית ממש: עיריית רמת גן היא בעלת זכויות במקרקעין שבמחלוקת (גוש 6143, חלקים מחלקות 899 ו-939, ברח' גבעתי 52 רמת גן), באחת החלקות שעליהם המקרקעין – כבעלים מכוח הפקעה, ובאחרת – כחוכרת מקק"ל. העירייה חפצה להרחיב במקרקעין את בית ספר "רמת חן" השוכן בהם. 2. המבקשים הם אחים. אביהם שוכן בנכס בשנת 1949, בידי הסוכנות היהודית. גלגולי הנכס ממושכים ולא כאן נרחיב בהם: המבקשים אינם יושבים בנכס. מי מבניו (הבגירים, שאינם בעלי דין כאן) של המבקש 2 מצויים בנכס לסירוגין מזה כעשרים שנה. הנכס מצוי בשכונת גבעת גאולה, שהיא מושא למהלכים ממושכים מול העירייה ובשילוב עם עמותת בקת, להסדרת זכויות תושבי השכונה. 3. המבקשים פעלו כבר בעבר, על רקע מה שניתן להבין כי הוא חששם לאבד את חזקתם המעשית במקרקעין, לזכות בסעד הצהרתי שלפיו הם בעלי זכויות בעלות במקרקעין; תביעתם נדחתה בשנת 2017 (ה"פ 18209-06-14), מה שלא הוביל לשינוי בהחזקתם בנכס. בשנת 2019 באה תביעת העירייה לפינוי, בהליך מושא הערעור, ומולה מגוון טענות של המבקשים, ליבן בהיותם בעלי זכות שימוש בלתי הדירה במקרקעין. 4. בפסק דינו מיום 4.6.2023 קיבל בית משפט השלום (כב' סגן הנשיא ט' חבקין) את תביעת העירייה. כמובהר בפסק הדין, אפילו נניח כי הורי המבקשים היו בני רשות בלתי הדירה במקרקעין, הרי שהזכות היא אישית ולא ניתנת להעברה למבקשים, כך שזכותם מתמצה לכל היותר בכך שהעיריה לא פעלה עד הנה לפינויים, קרי רשות מכללא, הבאה לסיומה לכל המאוחר בהגשת התביעה; ועל כך גם אין המבקשים חולקים למעשה, צוין.

החלטה |25/09/2023 |מחוזי – תל אביב

חקיקה רלוונטית

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 3. פטור מחובת מכרז

רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות לרכישת זכויות במקרקעין, אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד מפאת מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת, וכן התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל "ב-1972; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאל ה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, והכל באישור החשב הכללי, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 3. פטור מחובת מכרז

לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008

סעיף: 1. הגדרות

1. בחוק זה – "בית משותף", "בעל דירה", "דירה", "רכוש משותף" – כהגדרתם בסעיף 52 לחוק המקרקעין; "החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים" – החלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים, שהתקבלה במוסד תכנון, לאחר שהתקיימו כל אלה או החלטה לפי סעיף 145(ב1) או 145א1 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), כי הבקשה להיתר עומדת בתנאים האמורים בסעיף 145(ב1) האמור: (1) מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות אחרות ולתכניות מופקדות, ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, ככל שנקבעו; (2) מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות והמתוכננות בסביבתה; (3) הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבנייה – מוסד התכנון החליט בהן; "היתר בניה" – היתר לפי חוק התכנון והבניה, או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים; "הרחבה" – הגדלה של שטח דירה קיימת; "חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; "חוק פינוי ובינוי" – חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006; "מפקח" – כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המקרקעין; "מתחם פינוי ובינוי" – כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016; "עסקה לפי תוכנית החיזוק" – כהגדרתה בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017; "עסקה ראשונה לפי תוכנית החיזוק" – עסקה לפי תוכנית החיזוק שנחתמה על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, שלא קדמה לה עסקה לפי תוכנית החיזוק בין אותו יזם ובין בעל דירה אחר באותו בית משותף; "תכנית החיזוק" – כל אחת מאלה: (1) תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), כפי שתהיה בתוקף מזמן לזמן; (2) תכנית שבין מטרותיה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שהוכנה לפי הוראות תכנית המיתאר הארצית האמורה בפסקה (1), הכוללת הוראות שמאפשרות מתן היתר מכוחה, לפי חוק התכנון והבנייה, בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר, למעט תכנית כאמור החלה במתחם פינוי ובינוי; (3) תכנית החלה על מבנה הטעון חיזוק, כהגדרתו בסעיף 70א לחוק התכנון והבנייה, שמתנה את מימושה בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בדרך של הריסה ובנייה מחדש או בדרך של חיזוק לפי תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה כהגדרתו בסעיף האמור, למעט תכנית כאמור החלה במתחם לפינוי ובינוי.

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין

נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז , שערך משרד הבינוי והשיכון במסגרת ביצוע פרוגרמה שנתית לבניה למגורים ובמסגרת הזכיה; (24) הענקת זכויות במקרקעין למי שמשרתים בכוחות הבטחון או עבורם, במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צבא הגנה לישראל ובאישור שר הבטחון; (24א) הענקת זכויות במקרקעין ביישובי המיעוטים, למי שמשרתים או ששירתו בכוחות הביטחון שנתיים לפחות, לצורך בניה למגורים, לפי המלצת משרד הביטחון; (25) הענקת זכויות במקרקעין למגורים, או לבניה עצמית של יחידה אחת למגורים, לנזקק כמשמעותו בחוק שירותי הסעד, התשי"ח-1958; (26) רכישת מקרקעין על-ידי מינהל מקרקעי ישראל; (27) (בוטלה); (28) הענקת זכויות בקרקע חקלאית, לצורכי חקלאות לרבות למגורי החקלאים, במסגרת הקמה, ביסוס או הרחבה של ישובים קהילתיים, חקלאיים או כפריים, והכל באזורים הכלולים במחוזות הצפון והדרום כמשמעותם בהודעה שפרסמה הממשלה מתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (29) (א) מתן הרשאה נוספת לכרייה ולחציבה של אבן לבעל הרשאה קוד מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א)

תקנות חובת המכרזים (התקשרויות מערכת הבטחון), התשנ"ג-1993

סעיף: 3. פטור מחובת מכרז

גן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972; הפטור טעון גם את אישור ראש האגף הנוגע בדבר; (28) עסקה להעברת זכות בעלות או חכירה, במקרקעין שברשות משרד הבטחון כמפורט להלן: (א) העברת זכות כאמור, בדירה או במקרקעין שיש עליהם מבנה למגורים (להלן בפסקת משנה זו – מקרקעין), למי שהוא זכאי אגף שיקום נכים במשרד הביטחון או אגף משפחות והנצחה במשרד הביטחון וגר באותה דירה או באותם מקרקעין, בהמלצת ראש האגף הנוגע בדבר; לא נעשו בדירה או במקרקעין התאמות מיוחדות לזכאי כאמור עמו נעשית העסקה, טעון הפטור גם את אישור המנהל; (ב) העברת זכות כאמור, בדירת מגורים למי שהוא חייל בשירות קבע בצה" ל או עובד מערכת הבטחון וגר באותה דירה, ובלבד שהתמורה לא תפחת מסכום שיקבע שמאי מקרקעין ממשלתי; הפטור טעון גם את אישור המנהל; הפטור שבפסקה זו לא יחול על העברת זכות כאמור בדירות מגורים במרכז הארץ או בשטח השיפוט של עיריית אילת; לענין זה, "מרכז הארץ" – מחוזות ירושלים, חיפה, המרכז ותל-אביב, בהתאם להודעה על חלוקת שטח המדינה למחוזות ולנפות ותיאור גבולותיהם לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (28א) עסקה להענקת זכויות שימוש בקרקע בתוך שטחים המוחזקים בידי צבא הגנה לישראל, לפי המלצת מינהל מקרקעי ישראל על פי הכללים שבתקנה 25(7) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993; (29) עסקת מכר עם קונה בישראל או עם קונה שהוא תושב מדינת חוץ הפונה מיוזמתו, לגבי טובין שהם עודפים ושמשרד הבטחון פרסם ברשימות הפתוחות לעיון הציבור שהוא מוכר טובין מסוגם, אלא אם כן קיימת מגבלה בטחונית לכך, ובלבד שבעת ביצוע העסקה לא היתה פניה של קונים נוספים לגביה ושהתמורה בעדה לא תפחת מהמחיר שקבעה ועדה לקביעת מחירי עודפים, הפועלת

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963

סעיף: 49לב. הגדרות

49לב. בפרק זה – "אזור מוטב" — אזור שמתקיים בו אחד מאלה: (1) הוא נמצא בנגב, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ"ב-1991, או בגליל, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ"ג-1993; (2) הוא מסווג ברמה חברתית-כלכלית באשכול 1 עד 6 בדירוג הרמה החברתית-כלכלית לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; "אזור פריפריאלי" – אזור הנמצא בנגב, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ"ב-1991, או בגליל, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ"ג-1993; "דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה המשמשת למגורים, לרבות למגורי המחזיק בה ואשר שימשה למגורים כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות, לפני המועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון בבניין שבו נמצאת הדירה; "הסכם מכירה ראשון" – עסקה ראשונה לפי תוכנית החיזוק כהגדרתה בחוק החיזוק; "זכויות בניה לפי תכנית החיזוק" – זכויות לבניה נוספת שהוקנו לפי הוראות תכנית החיזוק; "זכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה" — זכויות לבנייה נוספת שהוקנו לפי הוראות תכנית החיזוק בדרך של הריסה, ולמעט זכויות בנייה מכוח תכנית אחרת; "חוק החיזוק" – חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008; "מלאי עסקי" – כהגדרתו בסעיף 85 לפקודה; "מס מכירה" – כהגדרתו בסעיף 72ג, כנוסחו ערב ביטולו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) (תיקון מס' 61), התשס"ח-2008; "קשיש" – כהגדרתו בסעיף 49יט, בשינויים המחויבים; "רכוש משותף" – כהגדרתו בסעיף 52 או בסעיף 77א לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לפי העניין; "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק" – כל אחד מאלה, לפי הוראות תכנית החיזוק: (1) חיזוק של מבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק (בהגדרה זו – מבנה), מפני רעידות אדמה; (2) הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה ובלבד ששטח יחידת הדיור, לאחר הרחבתה, אינו עולה על שטח היחידה הקיימת בתוספת 25 מ"ר; (3) התקנת מעלית במבנה; (4) עיצוב המבנה ושיפוצו; (5) תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק כפי שיקבע המנהל; "תוכנית החיזוק" – כהגדרתה בחוק החיזוק; "תכנית החיזוק בדרך של הריסה" — הוראות תכנית החיזוק שמתנה את מימושה בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בדרך של הריסה ובנייה מחדש;

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין

נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז , שערך משרד הבינוי והשיכון במסגרת ביצוע פרוגרמה שנתית לבניה למגורים ובמסגרת הזכיה; (24) הענקת זכויות במקרקעין למי שמשרתים בכוחות הבטחון או עבורם, במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צבא הגנה לישראל ובאישור שר הבטחון; (24א) הענקת זכויות במקרקעין ביישובי המיעוטים, למי שמשרתים או ששירתו בכוחות הביטחון שנתיים לפחות, לצורך בניה למגורים, לפי המלצת משרד הביטחון; (25) הענקת זכויות במקרקעין למגורים, או לבניה עצמית של יחידה אחת למגורים, לנזקק כמשמעותו בחוק שירותי הסעד, התשי"ח-1958; (26) רכישת מקרקעין על-ידי מינהל מקרקעי ישראל; (27) (בוטלה); (28) הענקת זכויות בקרקע חקלאית, לצורכי חקלאות לרבות למגורי החקלאים, במסגרת הקמה, ביסוס או הרחבה של ישובים קהילתיים, חקלאיים או כפריים, והכל באזורים הכלולים במחוזות הצפון והדרום כמשמעותם בהודעה שפרסמה הממשלה מתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (29) (א) מתן הרשאה נוספת לכרייה ולחציבה של אבן לבעל הרשאה קוד מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א)

תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016

סעיף: 36. הסכמה והודעה לבעלי זכויות במקרקעין

הודיעה לגביה שהיא מהמקרים המפורטים להלן, כהודעת רשות מקרקעי ישראל שהיא אינה מתנגדת לבקשה להיתר: (א) בקשה להיתר לשינוי או לתוספת לדירת מגורים קיימת מהוונת בבנייה רוויה; לעניין זה, "בנייה רוויה"-בנייה למגורים של 2 קומות לפחות, שיש בה לא פחות מ-4 דירות-דירה אחת לפחות בכל קומה, הרשומות כבית משותף כהגדר תו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או ראויות להירשם כבית משותף לפי סעיף 142 לחוק האמור ; (ב) בקשה להיתר לגבי נכס מקרקעין שניתנה לגביו הודעה של רשות מקרקעי ישראל על כך שהוקנו זכויות הבעלות בו לפי סעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל; (ג) בקשה להיתר לגבי נכס מקרקעין שנרכשו לגביו, במסגרת הליך של מכ רז פומבי, מלוא זכויות הבנייה הקיימות וכן שולמה מלוא התמורה בעד אפשרויות תכנוניות עתידיות בנכס; בפסקה זו, "נכס מקרקעין"-כהגדרתו בסעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל; (7) אין בפסקאות (4) או (6) כדי לגרוע מזכותה של רשות מקרקעי ישראל לפי כל דין, לרבות הזכות לגבות תמורה בעד הבנייה או השימוש בקרקע. (ו) בתקנות אלה, "בעל זכות במקרקעין"-אחד מאלה: (1) במקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין ושאינם בית משותף כמשמעותו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ((להלן-בית משותף)-הבעל הרשום או חוכרו; (2) במקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין ושאינם בית משותף והם בבעלות משותפת או חכורים ל כמה חוכרים במשותף-בעל רשום או חוכר; (3) בבית משותף, כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף; (4) במקרקעין שאינם רשומים במרשם המקרקעין-מי שחייב עליהם בתשלום מס רכוש וקרן פיצויים לפי הרשום בפנקסים המנוהלים לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961, או מי שהיה חייב במס

חוק למתן שירותים חיוניים מרחוק (נגיף הקורונה החדש – הוראת שעה), התש"ף-2020

סעיף: 12. דיווח לכנסת

רישום מכר תקנות 9 עד 14 ו–16 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 (להלן – תקנות המקרקעין) רשם המקרקעין הממונה על המרשם אתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין 42. רישום חכירה ואישור לתיקון תנאי חכירה תקנות 9 עד 14 ו–16 לתקנות המקרקעין ותקנה 2 לתקנות המקרקעין (רישום תיקון תנאי חכירה) (הוראת שעה), התשנ"ה-1995 רשם המקרקעין הממונה על המרשם אתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין 43. רישום משכנתה, הפקעת משכנתה בדרך של הפקדה ומחיקת עיקולים תקנות 9 עד 14, 16, 72 ו–73 לתקנות המקרקעין רשם המקרקעין או מפקח על רישום מקרקעין הממונה על המרשם אתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין ?טור א' השירות החיוני טור ב' החיקוק שלפיו ניתן שירות חיוני טור ג' הגוף הציבורי נותן השירות החיוני טור ד' הגורם הממונה לקביעת הוראות לעניין מתן שירות מרחוק טור ה' מקום פרסום ההוראות לעניין שירות מרחוק 44. רישום ירושה תקנות 18 ו–20 לתקנות המקרקעין רשם המקרקעין הממונה על המרשם אתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין 45. רישום או מחיקה של הערת אזהרה תקנות 21 ו–22 לתקנות המקרקעין רשם המקרקעין הממונה על המרשם אתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין 46. רישום הערה על צורך בהסכמה או מחיקתה תקנה 24 לתקנות המקרקעין רשם המקרקעין הממונה על המרשם אתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין 47. מחיקת הערה על מקלט או מחסה תקנה 28(ב) לתקנות המקרקעין רשם המקרקעין הממונה על המרשם אתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין ?טור א' השירות החיוני טור ב' החיקוק שלפיו ניתן שירות חיוני טור ג' הגוף הציבורי נותן השירות החיוני טור ד' הגורם הממונה לקביעת הוראות לעניין מתן שירות מרחוק טור ה' מקום פרסום ההוראות לעניין שירות מרחוק 48.

תקנות העיריות (מכרזים), התשמ"ח-1987

סעיף: 3. פטורים

מכירת דירת המגורים, בעל הכנסה חודשית ממוצעת, אשר היתה מזכה אותו בקבלת הנחה בשיעור שבין 51% לבין 90% מסכום הארנונה הכללית בעד דירת המגורים לפי תקנה 2(א)(8) לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993, בגין דירת המגורים; (2) אין ולא היו בבעלותו, או בבעלות קרובו, מהמועד שבו חתם על חוזה להשכרת דירת המגורים, דירה או מקרקעין אחרים; (3) המחזיק יתחייב להשלים את מלוא התמורה בעד הנכס, אם הדירה לא תהיה בשימושו או אם נפטר המחזיק – בשימוש קרובו, למשך חמש שנים ממועד מכירת דירת המגורים; הרשות המקומית תהיה זכאית לבקש כל ערובה להבטחת החיוב האמור, לרבות רישום בכל מרשם המתנהל לפי דין, בספרי מינהל מקרק עי ישראל או אצל כל גוף אחר שבו מתנהל רישום של הזכויות בדירה, לפי העניין, משכנתה, משכון או הערת אזהרה, בשל התחייבות כאמור; (4) אם מחיר הנכס לפי שומת המקרקעין עולה על 700,000 שקלים חדשים, לא תבוצע ההפחתה בתמורה אלא לגבי הסכום האמור; (5) לעניין פסקה זו, "קרוב" – בן זוג, וכן ילד כהגדרתו בסעיף 238 לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ"ה-1995. (יג) המקרקעין מועברים בדרך של שכירות לתאגיד שהעירייה התקשרה עמו לצורך ביצוע מיזם לפי תקנה 3(14) ולמשך תקופת ההתקשרות; (יד) המקרקעין מועברים למי שהוא בעל זכויות במקרקעין משותפים אשר בהם לעירייה פחות ממחצית הזכויות, במחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ובתנאי שאין אפשרות לחלוקה בפועל של המקרקעין על פי תכנית כהגדרתה בחוק התכנ ון והבנייה, התשכ"ה-1965, ובלבד שוועדה, שחבריה הם המנהל הכללי של העירייה, ובאין מנהל כללי – מזכיר העירייה, והוא יהיה היושב ראש, גזבר העירייה והיועץ המשפטי לעירייה, שוכנעה שהדבר מוצדק וסביר בנסיבות העניין לאחר שבחנה את האפשרות לערוך את ההתקשרות בדרך של מכרז; החלטות הוועדה לפי פסקת משנה זו ינומקו וי

עורכי דין בתחום המקרקעין

עו"ד גיל בר זוהר

תל אביב
079-5805773
עורך דין לענייני משפחה ברמת גן, עורך דין מסחרי ואזרחי בת"א - ייצוג מקסימלי
קרא עוד

עו"ד הלן דורפמן

חיפה
03-3810100
מתן שירות איכותי ואכפתי, מומחית בדיני מקרקעין.
קרא עוד

עו"ד נתנאל טייבי

ירושלים
074-7695581
עו"ד נתנאל טייבי עורך דין הוצאה לפועל בירושלים
קרא עוד

עו"ד טל שרון

ראשון לציון
050-9773733
עו"ד טל שרון עוסקת בדיני עבודה ובמשפט האזרחי עו"ד לענייני עבודה ייצוג בסכסוכים בין בעלי דין, בתחום העבודה, החוזים
קרא עוד

מעיין חיה בן יהודה, עו"ד ונוטריון יפוי כח מתמשך

נתניה
074-7695578
עורכת דין מקרקעין מומחית בהובלת פרויקטים ועריכת חוזים
קרא עוד

עו"ד שרונה עמרן

דף נקי - ללא שיוך
079-5805778
עורכת דין מקרקעין תל אביב, תוצאות מקסימליות
קרא עוד

ראשי

תחומים

איזורים

עירוני

המלצות

בניית אתרים  וקידום אתרים

כל הזכויות שמורות ©

תפריט נגישות

יש לכם שאלה?

073-758600

מלאו פרטים ונחזור אליכם