כל הזכויות שמורות document.getElementById("year").innerHTML = new Date().getFullYear() ©
עורך דין הרצליה במקרקעין ממלא תפקיד מרכזי בעסקאות נדל"ן, הן עבור רוכשים והן עבור מוכרים. תחום המקרקעין מחייב מקצועיות גבוהה, בדיקות מקיפות ועמידה בדרישות החוק, שכן כל טעות קטנה עלולה להוביל להשלכות משפטיות וכלכליות כבדות.
הפסיקה בישראל קבעה כי חובותיו של עורך דין המטפל בעסקאות מקרקעין אינן מסתכמות רק בעריכת חוזים, אלא כוללות גם חובת נאמנות וזהירות, בדיקות רישום מקיפות, בחינת זכויות משפטיות, רישום זכויות, דיווחי מס, והגנה על האינטרסים של לקוחותיו.
במאמר זה נפרט על החובות המשפטיות של עורך דין מקרקעין, נדון בפסיקות מרכזיות אשר עיצבו את התחום, ונספק המלצות מעשיות לבחירת עורך דין המתאים לייצוג בעסקאות נדל"ן.
עורך דין המטפל בעסקאות נדל"ן חייב לפעול בזהירות ובמקצועיות גבוהה, כפי שנקבע בפסק הדין תא (חדרה) 25667-12-20 דימטרי בייבוק נ' ערן תורג'מן (ניתן ב-04/05/2024):
"סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)."
חובת הזהירות קובעת שעורך הדין לא יכול להסתמך על הצהרות הלקוח או המוכר בלבד, אלא מחויב לבצע בדיקות עומק טרם ביצוע העסקה.
בעסקאות לרכישת דירה מקבלן, עורך הדין חייב להקפיד על הפרדה בין תפקידו כבא כוח הקבלן לבין תפקידו כגורם המטפל ברישום הזכויות של הרוכשים. פסק הדין בדמ (חיפה) 39/06 לשכת עורכי הדין- מחוז חיפה והצפון נ' עורך דין פלוני (ניתן ב-16/12/2007) קובע כי:
"בעסקאות מכר דירות על ידי קבלן, מייצג עורך דין הן את הקבלן והן את רוכש הדירה בטיפול בביצוע רישום הרכישה. מדובר בייצוג יוצא דופן וחריג, באשר עוה"ד נדרש לייצג שני צדדים, בדרך כלל, בעלי אינטרסים מנוגדים."
משמעות הדבר היא כי עורך הדין נדרש לפעול בנאמנות לשני הצדדים, תוך הקפדה יתרה על הגינות מקצועית.
אחד התפקידים המרכזיים של עורך דין בעסקאות נדל"ן הוא לבצע בדיקות מקיפות של הנכס. פסק הדין תא (חיפה) 48306-06-16 שי יצחק נ' מאיר וולקן (ניתן ב-16/02/2020) מדגיש כי:
"עורך דין אינו ממלא את חובתו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסדות מתאימים אחרים הקשורים לנושא."
בדיקת נסח טאבו עדכני – לוודא שהנכס רשום על שם המוכר ואין הערות אזהרה, עיקולים או חובות.
בדיקת זכויות במינהל מקרקעי ישראל – אם הנכס מצוי על קרקע חכורה, יש לבדוק את תנאי החכירה.
בדיקת שעבודים והגבלות משפטיות – לבדוק אם יש משכנתא, צווי מניעה, הגבלות תכנוניות או זכויות לצדדים שלישיים.
בדיקת היתרי בנייה ותוכניות בניין עיר (תב"ע) – לוודא שאין חריגות בנייה או צווי הריסה.
בדיקות מיסוי מקרקעין – לרבות מס רכישה, מס שבח, והיטל השבחה.
עורך דין מקרקעין מחויב להסביר ללקוחותיו את הסיכונים והמשמעויות המשפטיות של העסקה. בפסק הדין תא (תל אביב) 67077-09-16 סרגיי נמוב נ' חיים כהן (ניתן ב-22/03/2020) נקבע כי:
"שאלה נוספת העולה מטענות הצדדים, היא כיצד יש להתייחס לרישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין ולפעולות ולהתייעצויות שקיים התובע. הנכס נרשם בלשכת רשם המקרקעין על שמה של המוכרת, ודבר ברישומי הלשכה כמו גם ברישום הבית המשותף אינו מלמד על הרשום בתיק הבניין."
חובות עורך הדין כוללות:
הסבר בכתב ובעל פה על מגבלות הנכס – חריגות בנייה, חובות עבר או עיקולים.
מתן הבהרות לגבי מיסוי מקרקעין – מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה.
ייעוץ לגבי אופן התשלום ובטוחות – רישום הערת אזהרה, שימוש בייפוי כוח בלתי חוזר וכו'.
תיעוד התהליך – שמירה על מסמכים ומתן דיווח מסודר ללקוח.
בדיקת מצב רישומי ותכנוני של הנכס
בדיקת מיסוי וחשבונאות בעסקת המקרקעין
בדיקת חובות או שעבודים על הנכס
שמירת מסמכים והתקדמות העסקה
מתן דיווח מסודר ללקוח על כל הבדיקות שבוצעו
תיעוד כל ההסברים שניתנו לרוכש או למוכר
פירוט של מגבלות משפטיות ותכנוניות
בדיקות משפטיות מעמיקות – חובת בדיקת טאבו, היתרי בנייה ומיסוי.
חובת נאמנות וזהירות – הקפדה על אינטרס הלקוח ותיעוד כל הפעולות.
שירות משפטי מקצועי ואמין – שקיפות מלאה לאורך כל שלבי העסקה.
לסיכום, עו"ד מקרקעין הרצליה הוא נדבך חיוני בעסקאות נדל"ן, ותפקידו אינו מסתכם בעריכת חוזה בלבד. עורך דין מקצועי יבטיח שהעסקה תתנהל בצורה בטוחה, חוקית וללא סיכונים מיותרים.
ת"א (חיפה) 48306-06-16- שי יצחק נגד מאיר וולקן
שמות השופטים: אורי גולדקורן
והואיל והתברר כי קיימת טעות סופר ברישום הדירה בספרי המקרקעין דהיינו הדירה רשומה כגוש 11529 חלקה 9/6 ולא כפי שצויין בהסכם; והואיל והמוכר פועל לתיקון טעות זו (להלן: 'התיקון'); לפיכך הוסכם והותנה בין הצדדים כדלקמן: 1. הסכם המכר יתוקן כך שהדירה הנמכרת הינה חלקה 9/6 בגוש 11529. 2. מועדי התשלום בהסכם המכר יעודכנו כדלקמן: . ב. סך של 350,000 . . . ינתן ע"י הקונה למוכר תוך 30 יום מיום המצאת נסח טאבו המעיד על ביצוע התיקון. ג. סך של 105,000 . . . ינתן ע"י הקונה למוכר עד ליום 1.1.12 . תשלום זה ישולם בכפוף לקבלת אישור מבנק הפועלים בדבר סילוקה הסופי של המשכנתא הרובצת על הדירה וכמו כן נסח רישום מעודכן לפיו הסתיים התיקון וכן נמחקה המשכנתא הרשומה בלשכת רישום המקרקעין על זכויותיו של המוכר בדירה. ד. יתרת התמורה בסך 60,000 . . . תשולם למוכר עד ליום 12.8.12 בד בבד עם מסירת החזקה . . . ". 9. בעקבות זאת החלו התובעים לפעול לתיקון הרישום השגוי בספרי המקרקעין. תחילה נועצו עם עורך-דין מרץ, אולם בסופו של דבר החליטו כי בתיקון הטעות ברישום יטפל מטעמם עורך-דין אור זך, שייצג אותם בעסקת פישקוט. 6 ביום 19.5.2011 פנו התובעים לשאר בעלי הדירות בקומה השנייה, על מנת שיחתמו על בקשה מתאימה למפקחת על רישום המקרקעין, אולם נתקלו בסירוב איילת ואור שטרנברג (להלן: שטרנברג), הרשומים כבעלים של תת-חלקה 8, שהינה דירה הפונה לדרום-מזרח, על אף שהם מתגוררים בתת-חלקה 5, שהינה דירה הפונה לדרום-מערב.
פסק דין |15/02/2020 |שלום – חיפה
ת"א (תל אביב) 67077-09-16- סרגיי נמוב נגד חיים כהן
שמות השופטים: אביים ברקאי
הנתבע 1, קרי המתווך שהפך כעת גם לנתבע שכנגד – דחה את טענות הצד השלישי וטען שאין לייחס לו שכנגד חובות שהן מנת חלקו של עורך דין המייצג בתחום המקרקעין בכלל ובעסקת מכר מקרקעין בפרט. 8.4. לדבריו, התובע שכנגד, קרי עוה"ד ששכר התובע, ביצע עבודתו בצורה רשלנית ועל כן עליו לשאת בכל ההוצאות שנדרש להם הנתבע שכנגד. הנתבע שכנגד הוסיף וציין כי לא הבטיח לתובע מאומה מעבר לביצוע תפקידו כמתווך ותפקידו כמתווך מעולם לא כלל הוצאת היתרים ו/או שרטוטים ו/או כל מסמך אחר מהעירייה. אין באמור כדי להביא את מלוא טענות הצדדים ואולם די בתיאור זה כדי להציב המסד הדרוש להמשך פסק הדין. חלק שלישי – אין מקום לקבל התביעה 9. כללי (א) אין מקום לקבל התביעה כנגד המתווכים וזאת בשל שורה של נימוקים, חלקם עולים מכתבי הטענות והתצהירים וחלקם התחוורו במהלך החקירות הנגדיות. תוך כבוד רב לתובע חלק מהנימוקים העובדתיים שהובאו אינם נקיים מספקות. בנוסף עולות גם שאלות משפטיות ואחרות מהראיות שהובאו. 9 (ב) כפי שיובא להלן, תמוה כיצד נתבעו דווקא המתווכים לבדם בגין מכירת הנכס, ולא עמדה בראש הנתבעים דווקא מוכרת הנכס. ודוק, אם אכן נגרם לתובע נזק בשל נכס ששוויו הכלכלי הוא אפס – הרי יש לצפות שמוכרת הנכס תידרש להסברים לשם כך. בפועל – ויתר התובע על דרישת פיצוי ממוכרת הנכס, זאת במסגרת ההליך שניהל בבית המשפט המחוזי. ויתור זה הביא לכך שכל טענות ההטעיה הופנו כעת אל עבר המתווכים. (ג) שאלה נוספת העולה מטענות הצדדים, היא כיצד יש להתייחס לרישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין ולפעולות ולהתייעצויות שקיים התובע. הנכס נרשם בלשכת רשם המקרקעין על שמה של המוכרת, ודבר ברישומי הלשכה כמו גם ברישום הבית המשותף אינו מלמד על הרשום בתיק הבניין.
פסק דין |21/03/2020 |שלום – תל אביב
ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן
שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון
סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". מן הכלל אל הפרט 75. הסקירה לעיל העלתה כי לעורך דין חובות רבות כלפי לקוחו, בפרט כאשר מדובר בעסקה לרכישת מקרקעין. התובע טען, בראש ובראשונה, כי עו"ד שלם כלל לא הסבה תשומת לבו לעובדה שהבית, על שטחו, הוא חלק מהליך פרצלציה בעיצומו. לטענתו, כלל לא ידע מהי המשמעות המילולית והמשפטית של פרצלציה, בפרט כשאינו דובר עברית על בוריה, ויש לו קשיי שפה. לשיטתו, עו"ד שלם לא ביצעה שום בדיקה, ולו מינימלית, לגבי מצב המקרקעין, לא יידעה ולא שיתפה אותו במצבם. כמו כן, לא בדקה, בין בעצמה ובין על ידי בעלי מקצוע, את מצבו התכנוני של הנכס ואף לא הפנתה אותו לבדוק את המצב התכנוני לאשורו. 76. עו"ד שלם הפנתה, מנגד, לסעיף 13 להסכם, שם נכתב במפורש "הצדדים מאשרים ומצהירים, כי הוצע להם, ע"י עוה"ד המטפלים בעסקה דנן, לבדוק את זכויות הבניה, החבות בהיטל השבחה וכל יתר ההיבטים הפיזיים, ההנדסיים והתכנוניים הקשורים בממכר בעצמם ו/או ע"י מומחים מטעמם". עוד טענה, כי על עו"ד המייצג רוכש דירה, מוטלת האחריות לבצע בדיקות משפטיות בלבד ולא בדיקות תכנוניות שאינן בתחום מומחיותו. לגרסתה, יידעה את התובע בדבר הבדיקות התכנוניות שיש לבצע והמליצה לו לשכור בעלי מקצוע. משלא עשה כן, ומשחתם על ההסכם כמות שהוא, אין לתובע להלין, אלא על עצמו.
פסק דין |03/05/2024 |שלום – חדרה
בדמ (חיפה) 39/06- לשכת עורכי הדין- מחוז חיפה והצפון נגד ' עורך דין פלוני
שמות השופטים: צבי אלטר,אלי חן חבד,יוסף מילר חבד
מחלוקת על העובדות הבאות: 2. הנאשם ייצג קבלן-חברה ששמה מ' בע"מ (להלן-. "הקבלן"). הקבלן בנה ומכר דירות, בין היתר, בראש העין. המתלונן רכש דירה בראש העין מהקבלן-ההסכם מוצג ק/3. את ההסכם ערך הנאשם. הנאשם קיבל על עצמו לטפל ברישום הבית בו נמצאת הדירה כבית משותף בפנקס בתים משותפים. הבית בו נמצאת הדירה טרם נרשם כבית משותף בפנקס בתים משותפים. הדירה שנרכשה על ידי המתלונן, נרשמה על שמו במינהל מקרקעי ישראל בלבד. הנאשם טען כי לא קיבל שכ"ט מהמתלונן עבור הטיפול ברישום הבית כבית משותף וברישום הדירה על שם המתלונן. כמו כן טען הנאשם כי לא ייצג את המתלונן אלא את הקבלן בלבד וכי הקבלן הוא אשר התחייב כלפי המתלונן לרשום את הבית כבית משותף ולרשום את הדירה על שם המתלונן בלשכת רישום מקרקעין. 3. אין בידי לקבל את טענת הנאשם לפיה לא קיבל שכר טרחה מהמתלונן ואין בידי לקבל את טענתו לפיה לא ייצג את המתלונן. הקבלות ק/4 ו-ק/4א' הוצאו על ידי הנאשם עבור המתלונן בגין שכר טרחה ששולם לו עבור טיפול ברישום הבית בו נמצאת הדירה שרכש המתלונן כבית משותף ועבור רישום הדירה על שם המתלונן בלשכת רישום המקרקעין. 4. הסוגיה המשפטית כפי שאני רואה אותה הינה כדלקמן: מה הן חובותיו של עורך דין אשר קיבל על עצמו לייצג הן קבלן והן רוכש דירה מהקבלן ברישום הבית בו נמצאת הדירה כבית משותף בפנקס בתים משותפים ולאחר מכן ברישום הדירה על שם הרוכש, שעה שנבצר ממנו לקיים את התחייבויותיו כלפי רוכש הדירה בשל כך שהפסיק לייצג את הקבלן. 5. בעסקאות מכר דירות על ידי קבלן, מייצג עורך דין הן את הקבלן והן את רוכש הדירה בטיפול בביצוע רישום הרכישה.
גזר דין |15/12/2007 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה
בדמ (חיפה) 39/06- לשכת עורכי הדין- מחוז חיפה והצפון נגד ' עורך דין פלוני
שמות השופטים: צבי אלטר,אלי חן חבד,יוסף מילר חבד
בעסקאות מכר דירות על ידי קבלן, מייצג עורך דין הן את הקבלן והן את רוכש הדירה בטיפול בביצוע רישום הרכישה. מדובר בייצוג יוצא דופן וחריג, באשר עוה"ד נדרש לייצג שני צדדים, בדרך כלל, בעלי אינטרסים מנוגדים. 6. רישום בית משותף בפנקס בתים משותפים חייב להיעשות על ידי עו"ד אחד ואין אפשרות לפצל את הרישומים לעורכי דין שונים מטעם רוכשי הדירות. לכאורה, "נכפה" על רוכשי . הדירות לקבל את שירותיו של עוה"ד של הקבלן ברישום הבית בפנקס בתים משותפים ובהעברת הבעלות בדירה לשמם של הרוכשים. לרוכשי הדירות אין כל אפשרות להשפיע על זהות עוה"ד אשר יטפל ברישומים וזהותו מוכתבת להם על ידי הקבלן. כמו כן, בדר"כ, אין לרוכשי הדירות כל עמדת מיקוח מול עוה"ד של הקבלן באשר לשכרו והשכר מוכתב להם כחלק מהעסקה שבינם לבין הקבלן. 7. מדובר אם כך ב"קשר משולש" בין קבלן לבין עוה"ד המייצג אותו ובין רוכש דירה מהקבלן לבין עו"ד המטפל עבור הקבלן ועבורו ברישום הדירה הנרכשת בפנקס בתים משותפים וברישום הדירה על שם הרוכש. 8. בסיסו של קשר זה הינו ביחסי עו"ד-לקוח שבין הקבלן לבין עוה"ד. עוה"ד מטפל עבור הקבלן בעריכת חוזי מכר הדירות, כולל בדיווח על חוזי מכר הדירות לרשויות המס ולאחר סיום הבנייה ברישום הבית כבית משותף בפנקס בתים משותפים ובהעברת הבעלות בדירות לשם רוכשיהן. 9. ראוי להדגיש כי בחוזי מכר הדירות מתחייב הקבלן כלפי רוכשי הדירות לרשום את הבית בו נמצאת הדירה שרכשו ממנו בפנקס בתים משותפים ולהעביר את הבעלות בדירה לשמם של הרוכשים. התחייבות זו הינה התחייבותו של הקבלן שהינה ההתחייבות העיקרית והמרכזית ואת אותה התחייבות ימלא עוה"ד הן עבור הקבלן והן עבור רוכשי הדירות.
גזר דין |15/12/2007 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדי
ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן
שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון
סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". מן הכלל אל הפרט 75. הסקירה לעיל העלתה כי לעורך דין חובות רבות כלפי לקוחו, בפרט כאשר מדובר בעסקה לרכישת מקרקעין. התובע טען, בראש ובראשונה, כי עו"ד שלם כלל לא הסבה תשומת לבו לעובדה שהבית, על שטחו, הוא חלק מהליך פרצלציה בעיצומו. לטענתו, כלל לא ידע מהי המשמעות המילולית והמשפטית של פרצלציה, בפרט כשאינו דובר עברית על בוריה, ויש לו קשיי שפה. לשיטתו, עו"ד שלם לא ביצעה שום בדיקה, ולו מינימלית, לגבי מצב המקרקעין, לא יידעה ולא שיתפה אותו במצבם. כמו כן, לא בדקה, בין בעצמה ובין על ידי בעלי מקצוע, את מצבו התכנוני של הנכס ואף לא הפנתה אותו לבדוק את המצב התכנוני לאשורו. 76. עו"ד שלם הפנתה, מנגד, לסעיף 13 להסכם, שם נכתב במפורש "הצדדים מאשרים ומצהירים, כי הוצע להם, ע"י עוה"ד המטפלים בעסקה דנן, לבדוק את זכויות הבניה, החבות בהיטל השבחה וכל יתר ההיבטים הפיזיים, ההנדסיים והתכנוניים הקשורים בממכר בעצמם ו/או ע"י מומחים מטעמם". עוד טענה, כי על עו"ד המייצג רוכש דירה, מוטלת האחריות לבצע בדיקות משפטיות בלבד ולא בדיקות תכנוניות שאינן בתחום מומחיותו. לגרסתה, יידעה את התובע בדבר הבדיקות התכנוניות שיש לבצע והמליצה לו לשכור בעלי מקצוע. משלא עשה כן, ומשחתם על ההסכם כמות שהוא, אין לתובע להלין, אלא על עצמו.
ת"א (מרכז) 25487-06-11- שלמה גבאי נגד עורך דין שמואל הבלין
שמות השופטים: אלכסנדר רון
טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). והדברים, כמו נכתבו לענייננו – ע"א 751/89 ברכה מוסהפור ואח' נ' עו"ד אדוארד שוחט ואח'. 4 ג. חשיבות מכרעת נתונה בפרט לסעיף 27 בתצהיר הנתבע, והגם שנועדו הדברים לשמש להגנתו, המדובר כמעט בהודאת בעל דין: "אני מדגיש כי ענייני תכנון ובניה, כולל חיוב בהיטל השבחה וסכומו, אינו בתחום מומחיותי וממליץ להם לפנות לאדריכל – מהנדס ו/או לשמאי מקרקעין לקבלת תשובה מקצועית בנושאים אלו". ברם, כישורים מקצועיים הינם בחינת הכרח לעורך דין המקבל על עצמו לטפל בנושא עבור מרשו, ומה גם שגבה הוא את שכרו בהתאם :- עורך דין, המקבל על עצמו טיפול בענייניו של לקוח – אם בייעוץ, אם בהופעה בערכאות, אם בעריכת חוזים, רישום תאגידים וכיוצא באלה – רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא "לפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו וכי הוא מתעתד להפעיל מידה של אחריות סבירה שבה היה נוהג עורך דין רגיל בנסיבות דומות" (שנה ולויתן, במאמרם הנ"ל, בעמ' 181; וראה האסמכתאות שם ובעמ' 182).
פסק דין |23/04/2014 |מחוזי – מרכז
ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן
שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד
במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר. סטנדרט ההתנהגות הדרוש מעורך דין המייצג לקוח בעסקת מכר מקרקעין אינו כשל אדם סביר, אלא כשל "עורך דין סביר המטפל בעסקת מכר מקרקעין". משכך, עליו לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר ולפעול לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות. על כן, חובת הרישום של העסקה על שמו של הקונה היא מאבני היסוד של חובת עורך הדין המייצג קונה כלפי לקוחו, בהעדר חריגים לכך. בהקשר זה יודגש, כי טענה לקיומן של נסיבות חריגות הנובעות מעצם טיבו של הנכס הרשום בספרי החברה המשכנת (להבדיל מטאבו), כלל לא נטענה ע"י הנתבע במקרה שלפנינו (ראו: ת"א (מח' מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג ( 23.10.14 )). 24. יפים לענייננו דבריו של כב' השופט עמית בע"א 7633/12 קבוצת גיאות בע"מ נ ג דפרב לוי, ערן מאירי, צפריר ושות', עורכי דין בע"מ, פיסקה 2-3, ניתן ביום 16.9.2014 ): "בבוא בית המשפט לבחון תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורך דין, יש להבחין בין ליווי בעסקה או בהכנת חוזה או צוואה, לבין ליווי בסכסוך משפטי או בהליכי משפט או מעין – משפט כמו בוררות, גישור, פשרה וכיו"ב ככלל, על עורך דין להבטיח את זכויות לקוחו בעסקה, על פי הוראות כל דין ועל פי המקובל, כגון רישום הערת אזהרה או רישום משכון, ועליו להכיר את דיני המס החלים על העסקה" (הדגשה הוספה – ש.
פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת
ת"א (ירושלים) 25508-02-19- מרסל מזוז נגד ' עזבון יהודה כהן ז"ל
שמות השופטים: מוריה צרקה
הנתבע לא התרשל 84. אין חולק שעורך הדין חב חובת זהירות כלפי לקוחותיו. וכבר נפסק כי: "עורך-דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לאו, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (ע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992)) 85. פסק דין זה ניתן על ידי בית המשפט העליון שנים ספורות לאחר שהתובעת רכשה את דירתה מהמוכרת, והוא נוגע לעסקה שהתרחשה עוד קודם לעסקה דנן. מאז שניתן פסק הדין, הוטלה אחריות על עורכי דין המייצגים קונים בשל כך שלא בדקו את תיקי הוועדה המקומית לתכנון ובניה הנוגעים לנכס נשוא העסקה בשורה של פסקי דין.
פסק דין |03/12/2024 |שלום – ירושלים
ת"א 15092-02-11- ר נגד ש
שמות השופטים: נסרין עדוי
חובותיו של עורך דין המייצג קבלן כלפי רוכש שאינו מיוצג 4. אמרנו לא אחת ולא שתיים, כי כאשר עורך דין מייצג צד אחד בעסקה, ואילו הצד השני אינו מיוצג כלל, נדרשת מעורך הדין זהירות רבה יותר בהצגת העניין וכאשר הצד שאינו מיוצג הסתמך על עורך הדין של הצד שכנגד, יכול שתקום חובת זהירות של עורך הדין כלפי הצד הלא מיוצג, ככל שההסתמכות על עורך הדין הייתה סבירה בנסיבות העניין. . 5. בענייננו, טען הנתבע כי משרדו ייצג רק את החברה בעסקאות המכר וכי בהסכם המכר צוין במפורש כי הנתבע אינו מייצג את הקונים, למעט בעניין הרישום, וכי הובהר לתובעים בהסכם המכר כי הינם רשאים לקבל ייעוץ משפטי לפי בחירתם. עוד טען הנתבע כי הגם שהתובעים שילמו לו שכ"ט עו"ד בגין הרישום, הרי שמדובר בשכר שהיה אמור להשתלם לו מהחברה והתחייבות התובעים לתשלום שכ"ט הייתה בין התובעים לחברה ומשכך הוא אינו חב כלפיהם חובת זהירות. התובעים מבחינתם שילמו שכ"ט עו"ד ישירות לנתבע וראו בו כמי שאחראי לטפל עבורם בכל מה שקשור לדירה (סעיפים 3 ו- 6 לתצהירי התובעים, עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 7-14). 6. כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), התשל"ז – 1977 מגדירים את חובותיו של עו"ד המייצג קבלן במכר דירות, אשר אינו רשאי לייצג גם את הרוכש מהקבלן, למעט בנושא רישום הרכישה. סעיף 5(א) לכללים הנ"ל קובע כי: "עורך הדין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". בית המשפט בעניין ע"א (ת"א) 2108/03 עו"ד אריה סאמרלי נ' כץ (13,2.2008) (להלן: פס"ד סאמרלי), דן בהיקפה ובמשמעותה של חובת עורך הדין לפעול בנאמנות לעניין הרישום וקבע כי מחובה זו נגזרות מספר חובות משנה, לקמן: א.
פסק דין |19/10/2013 |שלום – חיפה
ת"א (ירושלים) 4123/02- עינת 1994 בע"מ נגד עורך דין גילעד רוגל
שמות השופטים: דוד מינץ
אלא שתוכן הפעולות הנדרשות מהם בהקשר זה מושפע ממעמדם השונה של הלקוח ושל עורך הדין. על כן עשוי עורך הדין לחוב בחובות של גילוי, אזהרה וחובות אחרות הנובעות ממעמדו המיוחד כעורך דין, שלקוחו אינו חב בהם. זאת ועוד, במסגרת החובות כלפי צד שלישי, אף שאינו לקוחו של עורך הדין, כשמדובר בעיסקה מורכבת וסבוכה מבחינה משפטית ובה עורך דין מייצג צד אחד לעיסקה, מוטב שעורך הדין יפנה את תשומת לבו של הצד השני באופן ברור לכך שייטיב לעשות אם יהיה גם הוא מיוצג על ידי עורך דין (ע"א 37/86 בעניין משה לוי,שם עמ' 471; ור' לעניין חובות עורך הדין כנגד מי שאינו לקוחו ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3) 207; ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769). 34. הדברים הנ"ל מקבלים נופך מיוחד משלהם, כשמדובר בעסקאות של רכישת דירות מקבלן בניין, אשר מדרך הטבע הוא מיוצג על ידי עורך דין משלו, ואילו הרוכש אינו תמיד מיוצג. בעניין זה קיימות הוראות מיוחדות. הראשונה בכלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג צדדים בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977, לפיה "בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עו"ד את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5". סעיף 5 קובע באותו הקשר כי: "עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". משילובם של שני כללים אלה, אתה למד כי עורך הדין של הקבלן רשאי לטפל רק בנושא הרישום עבור הרוכש ולא יותר מכך. ההוראה השנייה היא בכלל 14(ג) לכללי האתיקה, האוסר על עורך דין המייצג לקוח קבוע (בענייננו – החברה) לייצג צד אחר (בענייננו – התובעת) (ע"א 37/86 בעניין משה לוי שם, עמ' 476).
פסק דין |23/05/2004 |שלום – ירושלים
ת"א (ירושלים) 31523-08-14- עדי יוגב נגד אדי חדד
שמות השופטים: מרים ליפשיץ פריבס
כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. . . סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (שם, פסקה 11 לפסק דינו של כב' הנשיא שמגר). גם בעניין פלוני נקבע, כי הנוהג הרצוי בעסקאות מקרקעין הוא לבדוק את הרישומים (ראו גם: בפסק הדין של כב' השופט לוין בפרשת שרמן, עמ' 468; ע"א (חי') 67750-03-18 דורון רותם נ' נורית פסטינגר-גנון, פסקה 61 ( 15.09.18 )). כך מצינו בע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ ( 4.8.14 ) ויפים הדברים לעניינינו: "כללית ניתן לומר, כי האחריות לבדיקת המידע מוטלת באופן מעשי, רובה ככולה, לפתחם המקצועי של עורכי הדין המייצגים את הצדדים בעסקת מקרקעין . . . אחריות עורך הדין המייצג את הצדדים לעסקה, או למצער אחד מהם, אינה מסתכמת רק בזיהוי הצדדים לעסקה (תקנה 16 לתקנות המקרקעין); אימות חתימותיהם (תקנה 14(א) לתקנות המקרקעין); וצירוף כלל המסמכים הדרושים לבקשה לרישום העסקה והגשתם לרשם (תקנה 9(ג) ותקנה 14(ג) לתקנות המקרקעין). עורכי הדין נדרשים לפעול 'גם בשלבים המוקדמים יותר של עסקאות, שבהם ניתן למנוע מראש הסיכונים שעשויים להיווצר' (זנדברג (הסתמכות),289; הדבר עולה גם מתקנה 14(ב) לתקנות המקרקעין).
פסק דין |20/10/2020 |שלום – ירושלים
ת"א (תל אביב) 15735-05-19- רוני שושנה חמישה נגד פלוני
שמות השופטים: אפרת בוסני
לעניין חובת עורך הדין המייצג קונה בעסקת מכר לבדוק את הרישומים במוסדות הרלוונטיים ראו גם עניין שרמן, עמ' 468; ע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ, פס' מב (פורסם בנבו, 4.8.14 ); ע"א (חי') 67750-03-18 דורון רותם נ' נורית פסטינגר-גנון, פס' 61 (פורסם בנבו, 15.9.2018 )). בעניין ע"א 751/89 מוסהפור נ' שוחט, פ"ד מו (4) 529 (1992) נקבעו הדברים הבאים: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. . . סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (פסקה 11 לפסק דינו של כב' הנשיא שמגר). עליו לפעול 'גם בשלבים המוקדמים יותר של עסקאות, שבהם ניתן למנוע מראש הסיכונים שעשויים להיווצר' (זנדברג (הסתמכות),289; הדבר עולה גם מתקנה 14(ב) לתקנות המקרקעין). מלאכת הבדיקה, בשלבים אלה, מורכבת ודורשת מומחיות. . . זו מלאכתם וזו מומחיותם של עורכי הדין, המייצגים צדדים שעל פי רוב אינם מוצאים ידיהם ורגליהם בסבכי הפורמליות המשפטית והרישומית. מלאכת הבדיקה אינה מתמצה, איפוא, בקיומה הפורמלי; עורך הדין הפועל בשם הקונה נדרש ליצוק לבדיקה תוכן שיקיים את דרישת ההסתמכות בתום לב.
פסק דין |11/09/2023 |שלום – תל אביב
2155/08 ת"א (ירושלים)- מרק קולברון נגד יצחק רוזנבלו
שמות השופטים: יוסף שפירא
אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (שם, פסקה 11). יתרה מזו, התובעים המשיכו בבניה, והיה עליהם לבדוק אם אכן פעולותיהם תואמות את ההיתר שסברו שקיים, וזאת לא עשו, כעולה מן הראיות. העד מטעם הנתבעים, עו"ד גד דישי, שייצג את התובעים במערכת ההסכמים, נשאל בנושא זה והשיב: "ש. אתה וותיק במקצוע הזה. ת. אני עובד כ-15 שנה. ש. אתה עו"ד יסודי, ואתה בודק גם במחלקת ההנדסה של הרשות הרלוונטית, זה חלק מהבדיקות שלך. נכון. ת. אני מתלבט אם זה בגדר החיסיון. כן. בד"כ. כן. (פרו' 79). ובהמשך החקירה הנגדית, העיד: "ש. אתה פגשת את סטיב לוי בזמן חתימת ההסכם. ת. לפני חתימת ההסכם דיברתי איתו על מה שהוא כתב אבל לא זכור לי אם דיברתי איתו לגבי כתיבת הנספח. ש. אתה נשאלת לגבי הבדיקות שאתה בד"כ עושה. האם במקרה הזה הלכת למועצה להוציא את ההיתר.
פסק דין |11/10/2010 |מחוזי – ירושלים
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 4. חובת הודעה לרוכש
4. עורך-דין המייצג את הקבלן בעיסקה כאמור בסעיף 2 חייב לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עיסקה.
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 5. הייצוג מותר ברישום
5. (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה.
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 2. ייצוג אסור ברכישה
2. בעיסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך-דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5.
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011
סעיף: 14. חתימת השטר בפני עורך דין ורישום העסקה
14. (א) התייצבו הצדדים לעסקה לפני עורך דין, יחתים אותם על שטר העסקה, ויאמת את חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם (בתקנה זו – אימות החתימות). (ב) נוסף על אימות החתימות, יאשר עורך דין, בכתב, כי בדק את הפרטים המופיעים בשטר העסקה והמסמכים שצורפו לו כאמור בתקנות 9 ו–10 (בתקנה זו – המסמכים) ומצאם מתאימים וראויים לעסקה המבוקשת; ואולם היו צדדים לעסקה מיוצגים בידי כמה עורכי דין רשאי כל עורך דין לאמת את חתימתו של צד לעסקה שהוא מייצג. (ג) נחתם שטר העסקה ואומת כאמור בתקנות משנה (א) ו–(ב), יצרף עורך הדין את השטר לבקשה ולשאר המסמכים, ויגישם לרשם סמוך לאחר מועד האימות. (ד) הוגש לרישום שטר העסקה שנחתם ואומת על פי תקנה זו, יבדוק הרשם את שטר העסקה והמסמכים שצורפו אליו, ויברר אם העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה. (ה) ראה הרשם כי הצדדים זכאים לבצע את העסקה וכי אין מניעה לביצועה ולרישומה, יאשר הרשם את העסקה ויעבירה לביקורת, ואם נמצאה כשרה לרישום, היא תירשם בפנקס. (ו) הרשם רשאי להתנות את הגשת שטר העסקה לרישום בקבלת תצלום תעודת הזהות או מסמך מזהה אחר, להנחת דעתו, של מי שהגיש את השטר לרישום ושל הצדדים לעסקה.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז , שערך משרד הבינוי והשיכון במסגרת ביצוע פרוגרמה שנתית לבניה למגורים ובמסגרת הזכיה; (24) הענקת זכויות במקרקעין למי שמשרתים בכוחות הבטחון או עבורם, במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צבא הגנה לישראל ובאישור שר הבטחון; (24א) הענקת זכויות במקרקעין ביישובי המיעוטים, למי שמשרתים או ששירתו בכוחות הביטחון שנתיים לפחות, לצורך בניה למגורים, לפי המלצת משרד הביטחון; (25) הענקת זכויות במקרקעין למגורים, או לבניה עצמית של יחידה אחת למגורים, לנזקק כמשמעותו בחוק שירותי הסעד, התשי"ח-1958; (26) רכישת מקרקעין על-ידי מינהל מקרקעי ישראל; (27) (בוטלה); (28) הענקת זכויות בקרקע חקלאית, לצורכי חקלאות לרבות למגורי החקלאים, במסגרת הקמה, ביסוס או הרחבה של ישובים קהילתיים, חקלאיים או כפריים, והכל באזורים הכלולים במחוזות הצפון והדרום כמשמעותם בהודעה שפרסמה הממשלה מתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (29) (א) מתן הרשאה נוספת לכרייה ולחציבה של אבן לבעל הרשאה קוד מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א)
חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960
סעיף: 4יז. הקניית בעלות בנכס מקרקעין
כר, בכפוף לביצוע מלוא התשלום כמפורט בהודעה לחוכר; לא היתה זכותו של החוכר בנכס רשומה בפנקסי המקרקעין, או שהיתה רשומה כזכות חכירה בחלק מסוים במקרקעין, תשלח הרשות לחוכר את שטר העסקה החתום על ידי הרשות במועד שבו יהיה ניתן לרשום את זכות הבעלות בשל אותה חכירה, ובלבד שהרשות תהא רשאית לחתום על שטר העסקה לצורך רישום זכות הבעלות כאמור, לפי כל דין; (2) הגיש החוכר ללשכת הרישום את שטר העסקה להעברת הבעלות בנכס על שמו, כאמור בפסקה (1), יחולו הוראות אלה: (א) הרשם ירשום בפנקסי המקרקעין את הבעלות בנכס על שם החוכר, ובלבד שצורפו לבקשה שטר העסקה כשהוא חתום גם בידי החוכר, וכן הוכחה לכך שהת שלום שולם לרשות במועד, כמפורט בהודעה לחוכר; (ב) על רישום הבעלות כאמור בפסקת משנה (א) יחולו הוראות לפי חוק המקרקעין, ואולם לא יידרשו כתנאי לרישום הבעלות על שם החוכר, ייפוי כוח מאת הרשות, וכל מסמך או אישור המהווה הוכחה לכך ששולמו תשלומי החובה, למעט לעניין תשלומי החובה שהיו נדרשים לצורך רישום החכירה בנכס, ככל שמדובר בחכירה שלא היתה רשומה. (ב2) המועצה תקבע תנאים שלפיהם יהא חוזה חכירה למטרת מגורים או למטרת תעסוקה, לחוזה חכירה מהוון. (ג) (בוטל). (ד) הודעה לחוכר או תשלום לפיה, כתב הסכמה, ורישום בעלות על שם חוכר לפי הוראות סעיף זה, לא ייחשבו – (1) לענין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 לגבי נכס מקרקעין שהקניית הבעלות בו לחוכר פטורה מתשלום -כמכירת זכות במקרקעין; (2) לענין התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה – כמימוש זכויות במקרקעין.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז , שערך משרד הבינוי והשיכון במסגרת ביצוע פרוגרמה שנתית לבניה למגורים ובמסגרת הזכיה; (24) הענקת זכויות במקרקעין למי שמשרתים בכוחות הבטחון או עבורם, במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צבא הגנה לישראל ובאישור שר הבטחון; (24א) הענקת זכויות במקרקעין ביישובי המיעוטים, למי שמשרתים או ששירתו בכוחות הביטחון שנתיים לפחות, לצורך בניה למגורים, לפי המלצת משרד הביטחון; (25) הענקת זכויות במקרקעין למגורים, או לבניה עצמית של יחידה אחת למגורים, לנזקק כמשמעותו בחוק שירותי הסעד, התשי"ח-1958; (26) רכישת מקרקעין על-ידי מינהל מקרקעי ישראל; (27) (בוטלה); (28) הענקת זכויות בקרקע חקלאית, לצורכי חקלאות לרבות למגורי החקלאים, במסגרת הקמה, ביסוס או הרחבה של ישובים קהילתיים, חקלאיים או כפריים, והכל באזורים הכלולים במחוזות הצפון והדרום כמשמעותם בהודעה שפרסמה הממשלה מתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (29) (א) מתן הרשאה נוספת לכרייה ולחציבה של אבן לבעל הרשאה קוד מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א)
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 7. מסירת מידע מהותי
7. (א) במשא ומתן לקראת כריתתה של עסקת תיווך בנוגע לנכס מסוים, יגלה מתווך במקרקעין אם העסקה במקרקעין היא מכירה על ידי רשות כמשמעותה בסעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968. (ב) בלי לפגוע בכלליות האמור בסעיף 8 לחוק, יראו את המידע שבתוספת הראשונה כמידע בעניין מהותי הנוגע לנכס שעל מתווך למסור ללקוחו שאינו בעל הזכות במקרקעין בשפה פשוטה וברורה. (ג) לא ימסור מתווך במקרקעין מידע על המצב התכנוני ועל אפשרויות תכנוניות לגבי נכס, אלא אם כן ציין את הפרסום הרשמי שעליו הוא הסתמך; בתקנת משנה זו – "אפשרויות תכנוניות" – תכניות מופקדות או בקשות להיתר שהוגשו לגבי הנכס והכרזות לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016; "המצב התכנוני" – תוכניות מאושרות החלות על הנכס והיתרים שניתנו לגבי הנכס; "תוכנית", "היתר" – כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. (ד) מתווך במקרקעין ימסור ללקוח המבקש לרכוש או לשכור נכס, שאלון שמילא בעל הזכות בנכס, הכולל את הנושאים המפורטים בתוספת השנייה; סירב בעל הזכות בנכס למסור את התייחסותו בנושאים האמורים, כולם או חלקם, יציין המתווך את הסירוב למסור את התייחסותו, כולה או חלקה, לשאלון, לאחר שעשה מאמץ סביר לקבלה; הרשם רשאי לפרסם באתר האינטרנט שלו את נוסח השאלון.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א) ביום הקובע; (ב) בתקופה כלשהי שבין יום תחילתו של החוק לבין היום הקובע, ובעל הזכות המשיך בכרייה ובחציבה, בלא התנגדות המינהל, עד היום הקובע; (3) תשלומיו למינהל לענין זה הוסדרו לא יאוחר מיום י"ז באב התשס"ג (15 באוגוסט 2003); "היום הקובע" – יום כ' באייר התשנ"ח (16 במאי 1998). (ב) הרשאה נוספת תינתן לפרק הזמן המתאים בשים לב, בין השאר, לסוג האבן, למשך הזמן שבו הופעלה המחצבה, ליחס שבין ההשקעה הכספית במחצבה לבין התשואה שניתן היה להפיק ממנה בעבר ולאינטרס הציבורי והכלכלי שבהקצאת הרשאות לכרייה וחציבה באמצעות מכרז פומבי; תנאי למתן פטור הוא קיומו של כל היתר הנדרש על פי דין לכרייה ולחציבה, ובכלל זה תעודות והיתרים לפי פקודת המכרות, ולפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; לא יינתן, ככלל, פטור כאמור אלא אם כן תנאי ההרשאה הנוספת יהיו שוויוניים ובהתאם לכללים המקובלים במינהל. (ג) החלטה ליתן פטור לפי פסקה זו תינתן על יסוד המלצה מנומקת, בכתב, של ועדה מקצועית בראשות שופט בדימוס שימנה שר המשפטים, שחברים בה נציג משרד האוצר, היועץ המשפטי למינהל ושני נציגי ציבור שימנה שר האוצר, מהם – אחד לפי הצעת נשיא התאחדות התעשיינים ואחד, רואה חשבון, לפי הצעת נשיא לשכת רואי חשבון בישראל.
חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960
סעיף: 4יז. הקניית בעלות בנכס מקרקעין
: (א) הרשם ירשום בפנקסי המקרקעין את הבעלות בנכס על שם החוכר, ובלבד שבבקשה לרישום ייכלל אישור מאת הרשות ולפיו נשלחה הודעה לחוכר הפטור מתשלום, והחוכר הסכים להקניית הבעלות או לא הודיע לרשות על התנגדותו להקניה כאמור בתוך התקופה האמורה בפסקה (1); (ב) לא יידרשו, כתנאי לרישום הבעלות על שם החוכר, מסמכים או אישורים נוספים על האישור האמור בפסקת משנה (א), ובכלל זה שטר עסקה, ייפוי כוח מאת החוכר, וכל מסמך או אישור המהווה הוכחה לכך ששולמו תשלומי החובה, למעט לעניין תשלומי החובה שהיו נדרשים לצורך רישום החכירה בנכס, ככל שמדובר בחכירה שלא היתה רשומה. (ב1) הרשות תשלח לכל חוכר של נכס מקרקעין שהקניית הבעלות בו כפופה לתשלום, הודעה, בדואר רשום, על כוונת הרשות להקנות לו בעלות בנכס בכפוף לתשלום כפי שיפורט בה, הכולל את התמורה בעד הקניית הבעלות וכן תשלום מס רכישה כמשמעותו בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, בשיעור שנקבע בסעיף האמור או לפיו, לגבי אותה תמורה (בסעיף קטן זה -הודעה לחוכר החייב בתשלום), ויחולו הוראות אלה: (1) היתה זכותו של החוכר בנכס רשומה בפנקסי המקרקעין, למעט אם היתה זו זכות חכירה בחלק מסוים במקרקעין, יצורף להודעה לחוכר החייב בתשלום, שטר עסקה החתום על ידי הרשות, לרישום הבעלות בנכס על שמו של החו כר, בכפוף לביצוע מלוא התשלום כמפורט בהודעה לחוכר; לא היתה זכותו של החוכר בנכס רשומה בפנקסי המקרקעין, או שהיתה רשומה כזכות חכירה בחלק מסוים במקרקעין, תשלח הרשות לחוכר את שטר העסקה החתום על ידי הרשות במועד שבו יהיה ניתן לרשום את זכות הבעלות בשל אותה חכירה, ובלבד שהרשות תהא רשאית לחתום על שטר העסקה
כל הזכויות שמורות document.getElementById("year").innerHTML = new Date().getFullYear() ©