המלצה עורך דין מקרקעין הרצליה

המלצה על עורך דין מקרקעין בהרצליה – מדריך לבחירה נכונה

מבוא

ביצוע עסקת מקרקעין הוא תהליך מורכב, הכרוך במשמעויות משפטיות, כלכליות ומנהליות רבות. בין אם מדובר ברכישת דירה, מכירת נכס, ייצוג מול רשויות או טיפול בחוזים, עורך דין מקרקעין בהרצליה הוא גורם מכריע בהצלחת העסקה. בחירה נכונה של עורך דין יכולה למנוע טעויות משפטיות, לחסוך בעלויות ולוודא שהתהליך מתנהל בצורה חלקה וללא סיכונים מיותרים.

המלצה על עורך דין מקרקעין הרצליה — המלצות עורך דין מקרקעין הרצליה

במאמר זה נספק סקירה מקיפה של הפרמטרים החשובים בבחירת עורך דין מקרקעין בהרצליה, בהתבסס על פסיקה משפטית והמלצות מקצועיות.

המסגרת המשפטית – חובות ואחריות של עורך דין מקרקעין

חשיבות הייצוג המקצועי

על פי בדמ (חיפה) 39/06 נקבע כי:

"בעסקאות מכר דירות על ידי קבלן, מייצג עורך דין הן את הקבלן והן את רוכש הדירה בטיפול בביצוע רישום הרכישה. מדובר בייצוג יוצא דופן וחריג, באשר עוה"ד נדרש לייצג שני צדדים, בדרך כלל, בעלי אינטרסים מנוגדים."

המשמעות היא שעורך הדין חייב לפעול בזהירות ובמקצועיות כדי להגן על זכויות הלקוח ולמנוע ניגודי עניינים.

היקף האחריות המקצועית

בפסק הדין תא (חיפה) 45504-12-21 נדון מקרה שבו עורך דין גבה שכר טרחה גבוה אך לא השלים את עבודתו בזמן:

"התובע שילם לנתבע כשכר טרחה, סך המהווה 1.5% ממחיר הדירה באותה עסקה… לפי התובע, הנתבע לא ביצע את המוטל עליו, משך שנים, דבר אשר אילץ אותו, בלית ברירה, לבצע את רישום הזכויות בדירה על שמו, בכוחות עצמו, תוך נשיאה בהוצאות הכרוכות בכך."

מקרה זה מדגיש את החשיבות בבחירת עורך דין אמין ומקצועי בהרצליה, אשר עומד בזמנים ומספק ליווי משפטי איכותי ללקוחותיו.

שיקולים מרכזיים בבחירת עורך דין מקרקעין בהרצליה

מומחיות וניסיון

התמחות ספציפית במקרקעין – מומלץ לבחור עורך דין העוסק באופן קבוע בדיני מקרקעין, ולא בעורך דין כללי.

היכרות עם השוק המקומי בהרצליה – עורך דין המכיר את שוק הנדל"ן בעיר יכול להעניק יתרון משמעותי.
ניסיון בטיפול בעסקאות דומות – עסקאות מקרקעין כוללות סוגיות משפטיות שונות, כמו רכישת דירה מקבלן, נכסים מסחריים או דירות להשקעה.

יכולת לטיפול מקיף בכל שלבי העסקה

בדיקות מקדימות – בדיקת רישום הנכס בטאבו, לוודא שאין שעבודים, חובות או מגבלות.

טיפול בהיתרי בנייה – בירור לגבי חריגות בנייה או שינויי ייעוד עתידיים.
ייצוג מול רשויות מקומיות – התנהלות מול עיריית הרצליה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, רשות מקרקעי ישראל ועוד.
בדיקת היטלי השבחה ומיסוי מקרקעין – חישוב מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ועוד.

זמינות ושירות

תקשורת שוטפת עם הלקוח – עורך דין מקצועי צריך להיות זמין לשאלות ועדכונים שוטפים.
שקיפות מלאה – יש לוודא שהלקוח מקבל מידע ברור לגבי מצב העסקה, עלויות והתחייבויות.
הסבר משפטי פשוט ונגיש – תפקידו של עורך הדין הוא להנגיש את החומר המשפטי ולהבהיר ללקוח את השלכות העסקה.

המלצות פרקטיות למציאת עורך דין מקרקעין בהרצליה

בדיקת רקע מקדימה

בירור המוניטין המקצועי – חיפוש חוות דעת והמלצות מלקוחות קודמים.
בדיקת רישיון עריכת דין – לוודא שעורך הדין רשום בלשכת עורכי הדין.
ניסיון מוכח – לבדוק את הוותק של עורך הדין בתחום המקרקעין.

הסכם שכר טרחה

הגדרת שירותים ברורה – לוודא שההסכם כולל את כל השירותים הנדרשים (בדיקות מקדימות, רישום, ייצוג מול רשויות וכו').
פירוט עלויות – קבלת הצעת מחיר מסודרת עם כל העלויות הצפויות.
קביעת לוחות זמנים – הגדרת מסגרת זמן לביצוע כל שלב בעסקה.

תיאום ציפיות עם עורך הדין

הבהרת תהליך העבודה – הסבר מפורט על כל שלב בעסקה.
קביעת דרכי תקשורת – האם עורך הדין זמין בטלפון, מייל או פגישות אישיות?
הגדרת אבני דרך בטיפול בעסקה – בדיקות, חוזים, תשלומים, רישום בטאבו וכו'.

סיכום – איך לבחור עורך דין מקרקעין בהרצליה?

ניסיון מקצועי ומומחיות בדיני מקרקעין – עורך דין בעל ניסיון עשיר בטיפול בעסקאות נדל"ן מורכבות.
בקיאות בשוק הנדל"ן בהרצליה – היכרות עם המחירים, הפרויקטים והרגולציה המקומית.
יכולת לטפל בכל שלבי העסקה – בדיקות טאבו, היתרים, חוזים, רישום בטאבו ועוד.
זמינות ושירות מקצועי – מענה מהיר, שקיפות והסברים ברורים לאורך התהליך.
המלצות ובדיקת מוניטין – חוות דעת מלקוחות קודמים ורקורד מוכח של עסקאות מוצלחות.
הסכם שכר טרחה מסודר ושקוף – הגדרת כל העלויות והתשלומים מראש.

בחירת עורך דין נדלן בהרצליה היא שלב קריטי בעסקת נדל"ן. עורך דין מקצועי יכול למנוע טעויות יקרות, לחסוך עלויות ולהבטיח שהעסקה תתנהל ללא עיכובים או בעיות משפטיות. לכן, מומלץ להשקיע זמן בבחירת עורך דין מתאים ולוודא שהוא עונה על כל הקריטריונים הנדרשים.

סימוכין

ת"א (ראשון-לציון) 2533/06- חנוצה גדליהו ואח נגד עורך דין יעקובוביץ יאיר

שמות השופטים: שאול מנהיים

התובעים הוסיפו וטענו בהליך הקודם כי הנתבעים יצרו את המצג הכוזב לעיל מתוך כוונה להטעות את התובעים בחישוביהם בדבר כדאיות העסקה ולגרום להם בלית ברירה לשלם את החוב לעיריית הרצליה לאחר שייחתם החוזה. בנוסף, התובעים טענו כי מי שאמור היה לשאת בתשלום החוב היה כונס הנכסים ומאחר ולא נשא בו והעבירו כנטען שלא כדין לכתפי התובעים, עשה בנק אמריקאי ישראלי (ובנק הפועלים שרכש אותו) עושר ולא במשפט. 5. לטענת התובעים, מאחר ועיריית הרצליה התנתה את הנפקת האישורים להעברת רישום הבעלות בפנקסי המקרקעין על שמם בסילוק החוב שרבץ על המקרקעין הנרכשים, שילמו לעירייה ביום 3.3.02 סך של 533,346 . לאחר שהתובעים נשאו בתשלום האמור הונפק האישור לעיל מטעם העירייה והמקרקעין נרשמו על שמם. במסגרת התביעה שהוגשה בבית משפט השלום בירושלים (ההליך הקודם) עתרו התובעים לחיוב הנתבעים שם לשלם להם את הסך הנ"ל. כתב התביעה בהליך הקודם צורף כנספח א' לכתב ההגנה. 6. ההליך הקודם הסתיים בפשרה אשר קיבלה תוקף של פסק דין ביום 20.3.06 . במסגרת זו הוסכם כי התביעה שם והודעת הצד השלישי שהוגשה שם תידחנה ללא צו להוצאות (נספח ב' לכתב ההגנה). 7. התביעה שבפניי נולדה, כנטען, נוכח תוכן תצהירו של עו"ד יעקובוביץ אשר הוגש מטעם התובעים במהלך ההליך הקודם. התובעים טוענים כי התרשלותו הנטענת של עו"ד יעקובוביץ, שהתבטאה באי בדיקת קיומו של חוב על המקרקעין נשוא עסקת המכר, נודעה להם לראשונה עם קבלת התצהיר הנ"ל. עיקר טענות הצדדים 8. התובעים טוענים כי מחדליו של הנתבע שהתבטאו באי עריכת בירור ברשות המקומית ובמשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בדבר שאלת קיומו של חוב הרובץ על הנכס נשוא העסקה, ואי הבאת קיומו ושיעורו של החוב לידיעתם טרם ההתקשרות בחוזה הרכישה עם הכונס, מהווים התרשלות מקצועית של הנתבע כלפיהם וכי הנתבע פעל בדרך שעורך דין סביר לא היה פועל בה בכלל, ובמיוחד בנסיבות העניין בהן מדובר ב"עסקת נטו" שבה נוטלים הרוכשים על עצמם כל חוב שבאופן רגיל אמור לחול על המוכרים, כפי שארע במקרה דנן.

פסק דין |05/09/2009 |שלום – ראשון לציון

ת"א (תל אביב) 67077-09-16- סרגיי נמוב נגד חיים כהן

שמות השופטים: אביים ברקאי

הנתבע 1, קרי המתווך שהפך כעת גם לנתבע שכנגד – דחה את טענות הצד השלישי וטען שאין לייחס לו שכנגד חובות שהן מנת חלקו של עורך דין המייצג בתחום המקרקעין בכלל ובעסקת מכר מקרקעין בפרט. 8.4. לדבריו, התובע שכנגד, קרי עוה"ד ששכר התובע, ביצע עבודתו בצורה רשלנית ועל כן עליו לשאת בכל ההוצאות שנדרש להם הנתבע שכנגד. הנתבע שכנגד הוסיף וציין כי לא הבטיח לתובע מאומה מעבר לביצוע תפקידו כמתווך ותפקידו כמתווך מעולם לא כלל הוצאת היתרים ו/או שרטוטים ו/או כל מסמך אחר מהעירייה. אין באמור כדי להביא את מלוא טענות הצדדים ואולם די בתיאור זה כדי להציב המסד הדרוש להמשך פסק הדין. חלק שלישי – אין מקום לקבל התביעה 9. כללי (א) אין מקום לקבל התביעה כנגד המתווכים וזאת בשל שורה של נימוקים, חלקם עולים מכתבי הטענות והתצהירים וחלקם התחוורו במהלך החקירות הנגדיות. תוך כבוד רב לתובע חלק מהנימוקים העובדתיים שהובאו אינם נקיים מספקות. בנוסף עולות גם שאלות משפטיות ואחרות מהראיות שהובאו. 9 (ב) כפי שיובא להלן, תמוה כיצד נתבעו דווקא המתווכים לבדם בגין מכירת הנכס, ולא עמדה בראש הנתבעים דווקא מוכרת הנכס. ודוק, אם אכן נגרם לתובע נזק בשל נכס ששוויו הכלכלי הוא אפס – הרי יש לצפות שמוכרת הנכס תידרש להסברים לשם כך. בפועל – ויתר התובע על דרישת פיצוי ממוכרת הנכס, זאת במסגרת ההליך שניהל בבית המשפט המחוזי. ויתור זה הביא לכך שכל טענות ההטעיה הופנו כעת אל עבר המתווכים. (ג) שאלה נוספת העולה מטענות הצדדים, היא כיצד יש להתייחס לרישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין ולפעולות ולהתייעצויות שקיים התובע. הנכס נרשם בלשכת רשם המקרקעין על שמה של המוכרת, ודבר ברישומי הלשכה כמו גם ברישום הבית המשותף אינו מלמד על הרשום בתיק הבניין.

פסק דין |21/03/2020 |שלום – תל אביב

ת"א (חיפה) 45504-12-21- מאיר נזרי נגד עוד משה פרייליך

שמות השופטים: גאדה בסול

1. עסקינן בתביעה אשר הוגשה ע"י התובע, נגד הנתבע, שהינו עורך דין במקצועו, בגין רישום זכויות התובע בדירת מגורים שהוא רכש, דירה הממוקמת ברחוב אלברט שוויצר 10 חיפה, הידועה כגוש 10794 חלקה114 (חלקה ישנה 42) , תת חלקה 2 (להלן: הדירה) 2. התובע , רופא במקצועו, רכש את הדירה יחד עם רעייתו לשעבר, בתאריך 17/5/1999 , כאשר הנתבע ייצג את החברה הקבלנית לאורך כל הליך הרכישה, ובין יתר הפעולות שהיה עליו לבצע, נכלל, בין היתר, רישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין. 3. התובע שילם לנתבע כשכר טרחה, סך המהווה 1.5 ממחיר הדירה באותה עסקה. 4. לפי התובע, הנתבע לא ביצע את המוטל עליו, משך שנים, דבר אשר אילץ אותו, בלית ברירה, לבצע את רישום הזכויות בדירה על שמו, בכוחות עצמו, תוך נשיאה בהוצאות הכרוכות בכך. 5. לפי התובע, מדובר בהתרשלות של הנתבע בביצוע תפקידו כעורך דין מייצג, ועל כן, הוא עותר לקבלת הסעדים הבאים: – החזר של חצי מסכום שכר הטרחה ששולם לנתבע אשר שולם בתאריך 17/5/1999 , משלא ביצע הנתבע את מלוא הפעולות להן הוא התחייב, עד לרישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין, כאמור. חלק זה של התביעה הועמד על הסך של 11,400 ש"ח, נומינלי, אליהם הוא עותר לצרף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. הסכום חושב לפי שער הדולר היציג, כשהדירה נרכשה במחיר של 314,000 דולר ארה"ב. – תשלום ההוצאות שנגרמו לתובע לצורך רישום זכויותיו בלשכת מרשם המקרקעין, לרבות הליך החאייאת החברה אשר בנתה את הנכס והחתמוה עם התובע על הסכם הרכישה- סך של 12,000 ש"ח – הוצאות נלוות – סך של 1,536 ש"ח – הוצאות הכרוכות בהליכי הרישום, אבדן ימי עבודה, עייוץ וכן נזק לא ממוני 6,000 ש"ח.

פסק דין |19/12/2023 |שלום – חיפה

בדמ (חיפה) 39/06- לשכת עורכי הדין- מחוז חיפה והצפון נגד ' עורך דין פלוני

שמות השופטים: צבי אלטר,אלי חן חבד,יוסף מילר חבד

מחלוקת על העובדות הבאות: 2. הנאשם ייצג קבלן-חברה ששמה מ' בע"מ (להלן-. "הקבלן"). הקבלן בנה ומכר דירות, בין היתר, בראש העין. המתלונן רכש דירה בראש העין מהקבלן-ההסכם מוצג ק/3. את ההסכם ערך הנאשם. הנאשם קיבל על עצמו לטפל ברישום הבית בו נמצאת הדירה כבית משותף בפנקס בתים משותפים. הבית בו נמצאת הדירה טרם נרשם כבית משותף בפנקס בתים משותפים. הדירה שנרכשה על ידי המתלונן, נרשמה על שמו במינהל מקרקעי ישראל בלבד. הנאשם טען כי לא קיבל שכ"ט מהמתלונן עבור הטיפול ברישום הבית כבית משותף וברישום הדירה על שם המתלונן. כמו כן טען הנאשם כי לא ייצג את המתלונן אלא את הקבלן בלבד וכי הקבלן הוא אשר התחייב כלפי המתלונן לרשום את הבית כבית משותף ולרשום את הדירה על שם המתלונן בלשכת רישום מקרקעין. 3. אין בידי לקבל את טענת הנאשם לפיה לא קיבל שכר טרחה מהמתלונן ואין בידי לקבל את טענתו לפיה לא ייצג את המתלונן. הקבלות ק/4 ו-ק/4א' הוצאו על ידי הנאשם עבור המתלונן בגין שכר טרחה ששולם לו עבור טיפול ברישום הבית בו נמצאת הדירה שרכש המתלונן כבית משותף ועבור רישום הדירה על שם המתלונן בלשכת רישום המקרקעין. 4. הסוגיה המשפטית כפי שאני רואה אותה הינה כדלקמן: מה הן חובותיו של עורך דין אשר קיבל על עצמו לייצג הן קבלן והן רוכש דירה מהקבלן ברישום הבית בו נמצאת הדירה כבית משותף בפנקס בתים משותפים ולאחר מכן ברישום הדירה על שם הרוכש, שעה שנבצר ממנו לקיים את התחייבויותיו כלפי רוכש הדירה בשל כך שהפסיק לייצג את הקבלן. 5. בעסקאות מכר דירות על ידי קבלן, מייצג עורך דין הן את הקבלן והן את רוכש הדירה בטיפול בביצוע רישום הרכישה.

גזר דין |15/12/2007 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה

בדמ (חיפה) 39/06- לשכת עורכי הדין- מחוז חיפה והצפון נגד ' עורך דין פלוני

שמות השופטים: צבי אלטר,אלי חן חבד,יוסף מילר חבד

בעסקאות מכר דירות על ידי קבלן, מייצג עורך דין הן את הקבלן והן את רוכש הדירה בטיפול בביצוע רישום הרכישה. מדובר בייצוג יוצא דופן וחריג, באשר עוה"ד נדרש לייצג שני צדדים, בדרך כלל, בעלי אינטרסים מנוגדים. 6. רישום בית משותף בפנקס בתים משותפים חייב להיעשות על ידי עו"ד אחד ואין אפשרות לפצל את הרישומים לעורכי דין שונים מטעם רוכשי הדירות. לכאורה, "נכפה" על רוכשי . הדירות לקבל את שירותיו של עוה"ד של הקבלן ברישום הבית בפנקס בתים משותפים ובהעברת הבעלות בדירה לשמם של הרוכשים. לרוכשי הדירות אין כל אפשרות להשפיע על זהות עוה"ד אשר יטפל ברישומים וזהותו מוכתבת להם על ידי הקבלן. כמו כן, בדר"כ, אין לרוכשי הדירות כל עמדת מיקוח מול עוה"ד של הקבלן באשר לשכרו והשכר מוכתב להם כחלק מהעסקה שבינם לבין הקבלן. 7. מדובר אם כך ב"קשר משולש" בין קבלן לבין עוה"ד המייצג אותו ובין רוכש דירה מהקבלן לבין עו"ד המטפל עבור הקבלן ועבורו ברישום הדירה הנרכשת בפנקס בתים משותפים וברישום הדירה על שם הרוכש. 8. בסיסו של קשר זה הינו ביחסי עו"ד-לקוח שבין הקבלן לבין עוה"ד. עוה"ד מטפל עבור הקבלן בעריכת חוזי מכר הדירות, כולל בדיווח על חוזי מכר הדירות לרשויות המס ולאחר סיום הבנייה ברישום הבית כבית משותף בפנקס בתים משותפים ובהעברת הבעלות בדירות לשם רוכשיהן. 9. ראוי להדגיש כי בחוזי מכר הדירות מתחייב הקבלן כלפי רוכשי הדירות לרשום את הבית בו נמצאת הדירה שרכשו ממנו בפנקס בתים משותפים ולהעביר את הבעלות בדירה לשמם של הרוכשים. התחייבות זו הינה התחייבותו של הקבלן שהינה ההתחייבות העיקרית והמרכזית ואת אותה התחייבות ימלא עוה"ד הן עבור הקבלן והן עבור רוכשי הדירות.

גזר דין |15/12/2007 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה

פסיקה רלוונטית

ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן

שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד

הנתבע, שהיה ער לקושייה הכרוכה באופן פועלו כמייצג בעסקת מכר הדירה, הודה במסגרת חקירתו הנגדית בקיומה של אחריות המוטלת על כתפיו להשלמת העסקה ברישום הזכויות בדירה ע"ש התובעים, עת השיב "לשאלת בית המשפט: ש. בשנת 2011 לא היה צורך לסיים את הרישום ת. בוודאי שהיה צורך. אני לא רוצה להתעלם מאחריות . . . ", ובאותה נשימה סייג אחריות זו בחוסר תקשורת ישירה בינו לבין הלקוח – טענת הגנה שכלל לא הוכחה, כפי שעוד יבואר בהמשך (ראו עדות הנתבע בעמ' 49 לפרוטוקול, ש' 8-11). כאשר עורך הדין, שחב בביצוע העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים, נמנע מלעשות כן, ללא טעם ענייני, אף שהלקוחות הפקידו בידיו יפוי-כוח המאפשר את רישום הזכויות על שמם, בדגש על חלוף הזמן ממועד השתכללות העסקה, תשלום מלוא התמורה החוזית והעברת החזקה בדירה לידי הקונים, ועד למועד רישום הזכויות בפועל, שהתרחש כעבור 6 שנים לאחר מכן, ורק עקב פניית הלקוחות אליו, קמה לה עוולת הרשלנות במישור היחסים שבין עורך הדין ללקוחותיו. 8 23. פסיקת בתי המשפט הכירה בחובת הזהירות המוטלת על כתפיהם של עורכי דין העוסקים בענייני הסכמי מקרקעין, במיוחד במכירה וקנייה של דירות מגורים. במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר.

פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת

ע"א (תל-אביב-יפו) 2108/03- עורך דין אריה סאמרלי ואח נגד מינדה כץ ואח

שמות השופטים: אסתר קובו,מיכל רובינשטיין,מיכל אגמון גונן

אין כל מניעה כי שכרו של עורך הדין גם לענין הרישום, ישולם על ידי הקבלן, אשר אם ירצה יוכל לכללו במחיר הדירה". כלומר- לפי ההסכמים של משפחת קורן, הקבלן היה אמור לשלם לעורכי הדין עבור הרישום, כאשר הקונה התחייב לשלם לקבלן סכום זה, הגם שהוא הושת על המוכר-הקבלן, ושולם על ידו. מצב דברים זה רק מבהיר כי גם פרקטיקה זו לפיה, לכאורה, הקבלן נושא בתשלום לעורכי הדין, אינה מביאה לניתוק בין עורכי הדין מטעם הקבלן לבין הרוכשים. שכן, הרוכשים הם שנושאים בפועל בעלות שכר טרחת עורך דין בגין הרישום, גם אם התשלום עובר דרך הקבלן. ב. מה כוללת חובת עורכי הדין של הקבלן ברישום הדירה על פי הפסיקה וכללי האתיקה רשאי עורך הדין של הקבלן לעסוק ברישום הדירה עבור הקונים. ההנמקה לכך קשורה בעיקר לרישום בתים משותפים, אז יעיל יותר כי עורך דין אחד יעסוק ברישום. ובכן, ראשית, פעמים רבות, כפי שגם היה במקרה זה, אין מדובר בבית משותף. שנית, גם אם הלקוח מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, ניתן לקבוע כי ברישום יעסוק עורך הדין מטעם הקבלן. השאלה החשובה היא, כאשר הרוכשים אינם מיוצגים, מה כוללת חובת עורך הדין הלוקח על עצמו את הטיפול ברישום הדירה, ושכרו בגין כך משולם בסופו של יום ע"י רוכשי הדירה. ובכן, נקודת המוצא לדיון היא סעיף 5(א) לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות) תשל"ז – 1997, הקובע: "עורך-הדין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". סעיף זה קובע את החובה הבסיסית של עוה"ד, לפעול בנאמנות לפחות בכל הקשור לרישום עצמו. מה כוללת חובה זו לכאורה, ניתן היה לומר כי על עורך הדין לדאוג לרישום עצמו. אולם, האם יוכל עורך הדין לרשום את הדירה על שם הקונים, אם הדירה אינה רשומה ע"ש המוכר על פי הסכם המכר האם יוכל עורך הדין לרשום את הדירה על שם הרוכשים אם לא תרשם הערת אזהרה והדירה תימכר או תמשוכן לצד ג', כפי שקרה במקרה שלפנינו על כן ברור מאליו הוא שעל מנת שעורך הדין יוכל לפעול לרישום הדירה הנרכשת על שם הרוכשים עליו למלא מספר חובות מקדימות כמו לוודא על שם מי רשומות הזכויות בנכס, ושהנכס לא נמכר או שועבד לאחרים.

פסק דין |12/02/2008 |מחוזי – תל אביב

ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן

שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון

סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". מן הכלל אל הפרט 75. הסקירה לעיל העלתה כי לעורך דין חובות רבות כלפי לקוחו, בפרט כאשר מדובר בעסקה לרכישת מקרקעין. התובע טען, בראש ובראשונה, כי עו"ד שלם כלל לא הסבה תשומת לבו לעובדה שהבית, על שטחו, הוא חלק מהליך פרצלציה בעיצומו. לטענתו, כלל לא ידע מהי המשמעות המילולית והמשפטית של פרצלציה, בפרט כשאינו דובר עברית על בוריה, ויש לו קשיי שפה. לשיטתו, עו"ד שלם לא ביצעה שום בדיקה, ולו מינימלית, לגבי מצב המקרקעין, לא יידעה ולא שיתפה אותו במצבם. כמו כן, לא בדקה, בין בעצמה ובין על ידי בעלי מקצוע, את מצבו התכנוני של הנכס ואף לא הפנתה אותו לבדוק את המצב התכנוני לאשורו. 76. עו"ד שלם הפנתה, מנגד, לסעיף 13 להסכם, שם נכתב במפורש "הצדדים מאשרים ומצהירים, כי הוצע להם, ע"י עוה"ד המטפלים בעסקה דנן, לבדוק את זכויות הבניה, החבות בהיטל השבחה וכל יתר ההיבטים הפיזיים, ההנדסיים והתכנוניים הקשורים בממכר בעצמם ו/או ע"י מומחים מטעמם". עוד טענה, כי על עו"ד המייצג רוכש דירה, מוטלת האחריות לבצע בדיקות משפטיות בלבד ולא בדיקות תכנוניות שאינן בתחום מומחיותו. לגרסתה, יידעה את התובע בדבר הבדיקות התכנוניות שיש לבצע והמליצה לו לשכור בעלי מקצוע. משלא עשה כן, ומשחתם על ההסכם כמות שהוא, אין לתובע להלין, אלא על עצמו.

פסק דין |03/05/2024 |שלום – חדרה

ו"ע (חיפה) 23460-10-14- עופר יהודה בט נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

שמות השופטים: רון סוקול

משמע, רישום הדירה על שם הרוכש מהווה חלק מכלל התחייבויותיו של קבלן המוכר דירה. 19. הואיל והחברה הקבלנית התחייבה להעביר לעוררים את הבעלות בדירה, ובגדרה של התחייבות זו קיבלה על עצמה להשלים את הליכי הרישום של הדירה על שמם של העוררים, ברי שכל תשלום ששולם לצורך ביצוע ההתחייבות האמורה הינו תשלום עבור הממכר ומהווה חלק מהתמורה עבור הדירה. מכאן, שלפי עיקרון "צירוף כל התמורה", גם הסכום ששולם לעורך הדין הינו חלק מהתמורה עבור הדירה. נזכיר גם כי זהות עורך הדין נקבעה על ידי החברה הקבלנית ומבלי שניתנה לעוררים אפשרות לבחור עורך דין אחר. כן נזכיר כי התמורה שקיבל עורך הדין נקבעה על ידי המוכר ללא כל מעורבות של העוררים. גם בכך יש לחזק את המסקנה כי ביצוע הרישום היווה חלק מהתחייבויותיה של החברה הקבלנית. עוד נזכיר כי בסעיף 17.11 להסכם הרכישה נאמר מפורשות כי "הקונה מאשר כי עוה"ד מייצגים את החברה בעסקה מושא הסכם זה ואין הם מייצגים את הקונה,". אמרה זו ממשמעה כי הוסכם בין הצדדים כי עורכי הדין נותנים שירותים רק לחברה הקבלנית ואינם נותנים שירותים עצמאים לעוררים. מכאן כי גם הפעולות להשלמת הליכי הרישום ניתנו כשירות לחברה ולא לעוררים. 6 20. מודעים אנו לפסקי הדין השונים של ועדות הערר שבחלקם נקבעו הלכות שונות (ראו ו"ע 1093/07 יעקב נ' מנהל מס שבח תל-אביב (2/2/2009); ו"ע (תל אביב) 1029/09 ינאי נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, (16/4/2012); ו"ע (מרכז) 17240-10-12 יחד הבונים יזום ובנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, (27/4/2015)). פסקי דין אלו אינם בגדר הלכה מחייבת. להיפך, בשניים מהמקרים, כאשר הוגש ערעור לבית המשפט העליון הושגו הסכמות לביטול פסקי הדין של ועדות הערר והרוכשים חויבו בתשלום מס הרכישה על השווי הכולל את ההוצאות המשפטיות (ראו ע"א 4532/03 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' יעקבס-ברק, (2/3/2011); ע"א 5259/12 מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב נ' ינאי, (2/8/2012)).

פסק דין |31/08/2015 |בימ"ש לעניינים מינהליים – חיפה

ת"א (חיפה) 45504-12-21- מאיר נזרי נגד עוד משה פרייליך

שמות השופטים: גאדה בסול

פסק דין |19/12/2023 |שלום – חיפה

ת"א (תל אביב) 5187-09-11- עורך דין יצחק פרידמן נגד מיכאל צביון

שמות השופטים: יהודה פרגו

לא בכדי קובעים כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עסקאות בדירות) תשל"ז- 1977 , שעו"ד המייצג את היזם/הקבלן, יכול לייצג את רוכשי הדירות אך ורק לעניין רישום זכויותיהם. " 2. ייצוג אסור ברכישה בעיסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך-דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5. . . . 5. הייצוג מותר ברישום 55 (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך- דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה. " נושא זה הוסדר בחקיקה -תיקון מספר 7 (תשע"ד) לחוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973 "סעיף 6. ג הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות במכירת דירה ואופן תשלומן (א) בסעיף זה, "הוצאות משפטיות " – שכר טרחת עורך דין המייצג הן את המוכר והן את הקונה בעסקה למכירת דירה, ובכלל זה שכר טרחת עורך דין בשל ייצוג המוכר באותה עסקה, בעד פעולות אלה: (1) רישום וניהול רשימה של בעלי הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין; (2) רישום הזכויות על פי חוזה המכר בלשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה רישום בית בפנקס בתים משותפים ושינוי או תיקון לצו רישום בית משותף; (3) כל הוצאה אחרת הקשורה לרישום הזכויות על פי חוזה המכר. 56 (ב) (1) מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום או השיעור שקבע השר בהתייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת (בסעיף זה – הסכום המרבי), ורשאי הוא לקבוע כאמור סכומים מרביים שונים לדירות מסוגים שונים לפי אמות מידה שקבע, וכן כי הוראות סעיף זה לא יחולו על דירות מסוג מסוים או על דירות שמחירן עולה על המחיר שקבע.

פסק דין |13/12/2015 |מחוזי – תל אביב

ת"א (ראשון-לציון) 354/07- מרום (מרקו) יעקב ואח נגד מידן (מירלאשוילי) דניאל ואח

שמות השופטים: יעל בלכר

אין בכך כדי לגרוע מחובתו של עורך הדין לבדוק את טיב זכויותיו של המוכר בדירה, שהיא חובה בסיסית בעריכת חוזה מכר דירה, לצורך שמירת זכויות הקונה. כפי שצוין בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד שוחט, פ"ד מו(4) 529: "עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום, בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי העניין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה,מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". ראו גם ת. א (ת"א) 4706/03 אלאלוף נ' עו"ד דיחנו, מיום 12/12/06, כב' השופטת מארק-הורנצ'יק). בדיקת הזכויות מול המינהל או בדיקת חוזה החכירה, לא נעשתה וללא כל סיבה שיכולה להצדיק הימנעות מהבדיקה. בהעדר אינדיקציה בנסח רישום המקרקעין לכך שאין צורך בהסכמת המינהל, ברירת המחדל היא שזו נדרשת להעברת הזכויות. לכל הפחות, יש לבדוק את טיב הזכויות במינהל (ראו גם ע"א 2180/98 בר לב נ' הסוכנות היהודית, פ"ד נה(3) 220). 55. אין מדובר במקרה בו העמיד עורך הדין את הלקוחות על הסיכון שקיים בהתנהלותם המהירה, והם העדיפו ליטול את הסיכון. הנתבע 3 לא עיין בחוזה החכירה, לא מצא קיומה של המגבלה ולא ביקש כלל לפנות למינהל לבירור העניין (לחובת עו"ד להעמיד את הקונים על הסיכון הטמון בעסקה ראו ת. א (ת"א) 52988/99 סיטין נ' רוקח (כב' השופטת חיות)). 56. לטענת הנתבע 3, טיוטת החוזה נמסרה לכל הצדדים, אשר קראו אותה ולא העלו שום נושא לגבי הגבלת המכירה במינהל. המוכרים כלל לא המציאו שום מסמך בעניין זה. וממילא, אם ידעו הצדדים על הגבלת המכירה ולא העלו שאלה זו בפני עוה"ד, לא היה צורך בבדיקת התיק במינהל (ראו ס' 49/51 לסיכומי הנתבע).

פסק דין |28/10/2009 |שלום – ראשון לציון

ת"א (כפר-סבא) 2709-07- ל.ג א סלון השרון בע"מ נגד רפאל לב, עורך דין ואח

שמות השופטים: רחל קרלינסקי

הלכה היא כי חובתו המקצועית של עוה"ד העורך הסכם מכר מקרקעין, שבו מצוי שוכר לבדוק את חוזה השכירות, החיובים הגלומים בו והשפעתם על העסקה שאת בטויה המשפטי הוא מעלה על הכתב. כבר בע"א 420/75 שרה כהן נ' יצחק אייזן, פ"ד ל(2) 29 ( 21.1.76 ) נקבע כי (בעמ' 35): "כשם שעל עורך דין הבא לרכוש נכס מקרקעין עבור לקוח לבדוק מה טיב זכותו של המוכר ואם יש לאנשים אחרים זכויות בנכס, אם על ידי בדיקת הרישום בפנקס רישום המקרקעין או בכל דרך מתאימה אחרת, כך מחובתו לבדקו את חוזה השכירות לפני שהוא מתקשר סופית עם מאן דהוא על פינוי הדירה. " גם בע"א 37/86 לוי נ' יצחק יחזקאל שרמן ואח' ,פ"ד מד(4) 446 ( 11.9.90 ) פורטו חובותיו המקצועיות של עו"ד בכלל ובעסקת מכר בפרט ונאמר כי (בעמ' 464): "עורך-דין, המקבל על עצמו טיפול בענייניו של לקוח – אם בייעוץ, אם בהופעה בערכאות, אם בעריכת חוזים, רישום תאגידים וכיוצא באלה – רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא "לפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו וכי הוא מתעתד להפעיל מידה של אחריות סבירה שבה היה נוהג עורך דין רגיל בנסיבות דומות" . . . . . . . . . . . גם במתן ייעוץ משפטי ובפעילויות של עורך דין מחוץ לכותלי בית המשפט מוטלת על עורך הדין החובה לנהוג כפי שהיה נוהג עורך-דין סביר העוסק באותו נושא ברמה סבירה . . . . . . . . עורך-דין, שערך חוזה מכר ופינוי של דירה, התרשל בכך שלא בדק את חוזה השכירות כדי לעמוד על בעלי הזכויות בדירה ועל טיב זכויותיהם. " 27. אני סבורה כי התנהלותו של עו"ד לב בכל הנוגע לשלב הטרום חוזי מצביעה על התנהגות הסוטה מסטנדרט התנהגות סביר של עו"ד.

פסק דין |27/09/2012 |שלום – כפר סבא

תאדמ (בת ים) 50613-01-22- יואב אושרי נגד עורך דין בועז כהן

שמות השופטים: אדי לכנר

רוכשי הדירות הגישו תביעה כנגד הקבלנים וכנגד עורכי הדין שייצגו את הקבלנים. 36. בית המשפט השלום בנתניה קבע כי עורכי הדין התרשלו. בית המשפט בערכאת הערעור הותיר את החלטת בית משפט קמא על כנה ודחה את הערעור. על כל פנים, בפסק הדין בית המשפט דן בחובה של עורכי הדין המייצגים את החברה הקבלנית כלפי רוכשי הדירות. בית המשפט פתח את פסק הדין בכך כי עורך הדין של הקבלן לא ייצג את הצד שכנגד לעסקה שכן הוא מעמיד את עצמו בניגוד אינטרסים. כללי האתיקה אוסרים זאת במפורש. 37. עורך הדין המייצג את החברה הקבלנית רשאי לייצג את הצד הנגדי רק לעניין רישום הזכויות. חרף זאת, קבע בית המשפט כי קיימת חובת נאמנות גם כלפי הצד הנגדי לעסקה, במיוחד כשהצד הנגדי אינו מיוצג -פעמים רבות מסיבות כלכליות- ושם את מבטחיו בעורך הדין של החברה הקבלנית. לכן נקבע כי יש להמליץ בפני הרוכשים לשקול ייצוג של עורך דין מטעמם. כמו כן, נקבע כי יש לייחס לעורך דין של החברה הקבלנית אחריות מוגברת במצב בו הרוכשים שילמו לו שכר טרחה אף אם הובהר להם במפורש כי הוא מייצג את החברה הקבלנית. 38. לאחר מכן, בית המשפט דן בשאלה החובות שעל עורכי הדין של הקבלן לנקוט לטובת רישום הזכויות. בית המשפט קבע כי על עורך הדין לבדוק ולגלות לקונים את מצב הזכויות בנכס, לרשום הערת אזהרה לטובתם, לדווח על הסכם המכר לרשויות ולהמליץ על קבלת ייעוץ משפטי. בנסיבות הספציפיות של פסק הדין, קבע בית המשפט כי עורכי הדין לא קיבלו בטוחות מהחברה הקבלנית לצורך הבטחת כספי הרכישה ששולמו. עורכי הדין התחייבו לערבות בנקאית ורישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים ולא עשו כן ומכאן שהתרשלו. 39. כמו כן, בית המשפט קבע כי עורכי הדין התרשלו גם בכך שערכו הסכמי מכר בין הרוכשים לחברה קבלנית אשר באותה העת לא הייתה הבעלים של הנכס.

פסק דין |06/08/2022 |שלום – בת ים

2155/08 ת"א (ירושלים)- מרק קולברון נגד יצחק רוזנבלו

שמות השופטים: יוסף שפירא

אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (שם, פסקה 11). יתרה מזו, התובעים המשיכו בבניה, והיה עליהם לבדוק אם אכן פעולותיהם תואמות את ההיתר שסברו שקיים, וזאת לא עשו, כעולה מן הראיות. העד מטעם הנתבעים, עו"ד גד דישי, שייצג את התובעים במערכת ההסכמים, נשאל בנושא זה והשיב: "ש. אתה וותיק במקצוע הזה. ת. אני עובד כ-15 שנה. ש. אתה עו"ד יסודי, ואתה בודק גם במחלקת ההנדסה של הרשות הרלוונטית, זה חלק מהבדיקות שלך. נכון. ת. אני מתלבט אם זה בגדר החיסיון. כן. בד"כ. כן. (פרו' 79). ובהמשך החקירה הנגדית, העיד: "ש. אתה פגשת את סטיב לוי בזמן חתימת ההסכם. ת. לפני חתימת ההסכם דיברתי איתו על מה שהוא כתב אבל לא זכור לי אם דיברתי איתו לגבי כתיבת הנספח. ש. אתה נשאלת לגבי הבדיקות שאתה בד"כ עושה. האם במקרה הזה הלכת למועצה להוציא את ההיתר.

פסק דין |11/10/2010 |מחוזי – ירושלים

ת"א (חדרה) 45986-12-22- עורך דין אייל בסרגליק נגד ' קרולינה פדלון

שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון

(5) גם במתן ייעוץ משפטי ובפעילויות של עורך-דין מחוץ לכותלי בית המשפט מוטלת על עורך-דין החובה כפי שהיה נוהג עורך-דין סביר העוסק באותו נושא ברמה סבירה. כך, למשל, עורך-דין שעורך חוזה מכר ופינוי של דירה, יתרשל, אם לא יבדוק את חוזה השכירות כדי לעמוד על בעלי הזכויות בדירה ועל טיב זכויותיהם. (6) עורך-דין חייב לפצות את לקוחו על נזק שנגרם לו בשל אי-מסירת עובדות ופרטים רלוואנטיים, שהיו בידיעתו ושהוא נמנע מלמוסרם ללקוח. עורך-דין חייב להודיע ללקוחו על מצב הדברים לאשורו, בכל הקשור להוראות החוק ולפסיקה החלות על מקרהו". (עמ' 463-464 לפסה"ד). 104. הנה כי כן, על פי הדין הפר התובע את חובותיו כלפי הנתבעים, הן באי עמידה בלוחות זמנים, אי הכרת הדין הרלוונטי, הכנת תביעה שאינה עומדת בדין המהותי או בדין הפרוצדורלי וכו'. התובע טען בתצהירו, כי ביקש לזמן את הנתבעים למשרדו לשם שקילת הגשת ערעור. כאמור, טען כי החלטת כב' בימ"ש המחוזי בדבר סילוק התביעה לסעד הצהרתי על הסף שגויה בעיניו. כפי שציינתי לעיל, מסקנתו זו היא מסקנה שגויה וכוונת התובע להמליץ בפני הנתבעים על ערעור היא כשלעצמה בעייתית, משום שסביר מאד, לאור נימוקיה של כב' השופטת רבקה איזנברג ולאור האמור לעיל, שכל עו"ד סביר לא היה ממליץ לערער. 105. זאת ועוד, כל המסמכים הנדרשים להבנת הסוגיה לאשורה, עמדו לפני התובע. הן מסמכים שקיבל מהנתבעת ב- 10.1.21 והן כתבי בית הדין בתביעה לפינוי, לרבות פסק דינו של כב' בימ"ש קמא (השופט יעקב גולדברג) ופסק דינו של כב' בימ"ש מחוזי (השופטים רון סוקול, מנחם רניאל וישראלה קראי-גירון). עיון באלה מעלה, כי לא היתה בידי התובע שום ראייה בכתב על זכויות הנתבעים בדירה ברח' הזמיר 87/2 ומכאן לא ברור מדוע בחר התובע לטעון בתביעה לסעד הצהרתי כי לנתבעים זכויות, על אחת כמה וכמה זכויות קניין שדינן להירשם על שמם במרשם המקרקעין.

פסק דין |03/09/2024 |שלום – חדרה

ת"א 15092-02-11- ר נגד ש

שמות השופטים: נסרין עדוי

חובותיו של עורך דין המייצג קבלן כלפי רוכש שאינו מיוצג 4. אמרנו לא אחת ולא שתיים, כי כאשר עורך דין מייצג צד אחד בעסקה, ואילו הצד השני אינו מיוצג כלל, נדרשת מעורך הדין זהירות רבה יותר בהצגת העניין וכאשר הצד שאינו מיוצג הסתמך על עורך הדין של הצד שכנגד, יכול שתקום חובת זהירות של עורך הדין כלפי הצד הלא מיוצג, ככל שההסתמכות על עורך הדין הייתה סבירה בנסיבות העניין. . 5. בענייננו, טען הנתבע כי משרדו ייצג רק את החברה בעסקאות המכר וכי בהסכם המכר צוין במפורש כי הנתבע אינו מייצג את הקונים, למעט בעניין הרישום, וכי הובהר לתובעים בהסכם המכר כי הינם רשאים לקבל ייעוץ משפטי לפי בחירתם. עוד טען הנתבע כי הגם שהתובעים שילמו לו שכ"ט עו"ד בגין הרישום, הרי שמדובר בשכר שהיה אמור להשתלם לו מהחברה והתחייבות התובעים לתשלום שכ"ט הייתה בין התובעים לחברה ומשכך הוא אינו חב כלפיהם חובת זהירות. התובעים מבחינתם שילמו שכ"ט עו"ד ישירות לנתבע וראו בו כמי שאחראי לטפל עבורם בכל מה שקשור לדירה (סעיפים 3 ו- 6 לתצהירי התובעים, עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 7-14). 6. כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), התשל"ז – 1977 מגדירים את חובותיו של עו"ד המייצג קבלן במכר דירות, אשר אינו רשאי לייצג גם את הרוכש מהקבלן, למעט בנושא רישום הרכישה. סעיף 5(א) לכללים הנ"ל קובע כי: "עורך הדין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". בית המשפט בעניין ע"א (ת"א) 2108/03 עו"ד אריה סאמרלי נ' כץ (13,2.2008) (להלן: פס"ד סאמרלי), דן בהיקפה ובמשמעותה של חובת עורך הדין לפעול בנאמנות לעניין הרישום וקבע כי מחובה זו נגזרות מספר חובות משנה, לקמן: א.

פסק דין |19/10/2013 |שלום – חיפה

חקיקה רלוונטית

כללי לשכת עורכי-הדין (תעריף מקסימלי בפעולות לרישום דירות מגורים), תשל"ז-1977

סעיף: 1. רישום דירות מגורים

1. ברישום דירות מגורים שנרכשו מאת קבלן יהא שכר הטרחה כמפורט להלן: (1) בעד רישום פעולות מכר, מכר ללא תמורה, חליפין, חכירה וחכירת משנה בבנין הכולל לא פחות משמונה יחידות יקבל עורך-הדין של הקבלן שכר מקסימלי של 1% לדירות שמחירן עד 250,000 לירות, ולא פחות מ-1,000 לירות; (2) בעד בדיקת החוזה ובדיקת הפעולה לרישום הזכויות יקבל עורך-הדין של הקונה בקשר עם הפעולות המנויות בפיסקה (1) שכר מקסימלי %¼ לגבי דירות שמחירן עד 250,000 לירות, הכל בצירוף סכום השווה למס ערך מוסף המגיע בעד מתן השירות בענין הנדון.

כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977

סעיף: 5. הייצוג מותר ברישום

5. (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה.

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973

סעיף: 6ג. הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות במכירת דירה ואופן תשלומן

6ג. (א) בסעיף זה, "הוצאות משפטיות " – שכר טרחת עורך דין המייצג הן את המוכר והן את הקונה בעסקה למכירת דירה, ובכלל זה שכר טרחת עורך דין בשל ייצוג המוכר באותה עסקה, בעד פעולות אלה: (1) רישום וניהול רשימה של בעלי הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין; (2) רישום הזכויות על פי חוזה המכר בלשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה רישום בית בפנקס בתים משותפים ושינוי או תיקון לצו רישום בית משותף; (3) כל הוצאה אחרת הקשורה לרישום הזכויות על פי חוזה המכר. (ב) (1) מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום או השיעור שקבע השר בהתייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת (בסעיף זה – הסכום המרבי), ורשאי הוא לקבוע כאמור סכומים מרביים שונים לדירות מסוגים שונים לפי אמות מידה שקבע, וכן כי הוראות סעיף זה לא יחולו על דירות מסוג מסוים או על דירות שמחירן עולה על המחיר שקבע. (2) על אף האמור בפסקה (1), הסכום המרבי של הוצאות משפטיות לעניין רישום וניהול רשימה של בעלי זכויות ורישום הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין, יהיה הסכום לפי חוק פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, התשנ"ו-1996, לעניין מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין. (ג) קונה ישלם את ההוצאות המשפטיות ישירות לעורך הדין, ועורך הדין יוציא לקונה חשבונית כהגדרתה בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975.

תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011

סעיף: 45. בקשה לתיקון שטח או גבולות

45. (א) בקשה לתיקון רישום לא נכון של שטח או גבולות של מקרקעין לא מוסדרים, תוגש למפקח באמצעות הרשם שבלשכתו רשומים המקרקעין. (ב) בבקשה יפורטו כל העובדות המשמשות יסוד לתיקון המבוקש ויצורפו לה – (1) תשריט המתאר את המקרקעין ואת התיקון המבוקש, שהוכן ונחתם בידי מודד, וכן בוקר ואושר ככשר לרישום לפי תקנות המודדים, החתום בידי כל בעלי המקרקעין הסמוכים, כשהחתימות מאומתות בידי עורך דין; לא עלה בידי מגיש הבקשה להחתים את בעלי הזכויות במקרקעין הסמוכים כאמור, יצרף לבקשה תצהיר מפורט ומנומק בדבר הסיבות לכך; (2) נסח מאושר מרישום המקרקעין בפנקסי מס רכוש וקרן פיצויים ובפנקסי הרשות המקומית שבתחומה נמצאים המקרקעין, או אישור מאת מנהל מס רכוש וקרן פיצויים וראש הרשות המקומית כי המקרקעין אינם רשומים בפנקסיהם; (3) רשימה שפורטו בה שמו ומענו של כל אדם, זולת המבקש, שיש לו זכות באותם מקרקעין; (4) רשימה שפורטו בה פרטי הרישום של כל המקרקעין הסמוכים וכן שמו ומענו של כל אדם שיש לו זכות בהם; (5) נסחי הרישום של המקרקעין הגובלים, ככל שאלה רשומים; (6) תצהיר לאימות העובדות שפורטו בכתב הבקשה והרשימות האמורות בפסקאות (3) ו–(4). (ג) המבקש יגיש כל מסמך אחר הנחוץ, לדעת המפקח, למתן החלטה בבקשה.

תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016

סעיף: 36. הסכמה והודעה לבעלי זכויות במקרקעין

כמה חוכרים במשותף-בעל רשום או חוכר; (3) בבית משותף, כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף; (4) במקרקעין שאינם רשומים במרשם המקרקעין-מי שחייב עליהם בתשלום מס רכוש וקרן פיצויים לפי הרשום בפנקסים המנוהלים לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961, או מי שהיה חייב במס כאמור לולא הופטר מתשלומו מכוח כל חוק; (5) במקרקעין שהם מקרקעי ישראל, בין אם הם רשומים במרשם המקרקעין ובין אם לאו, ובעל הזכות אינו אחד מאלה המנויים בפסקאות (1) עד (4), והוא אחד מאלה: (א) בעל חוזה חכירה לדורות עם רשות מקרקעי ישראל אף אם עסקת החכירה כאמור לא נגמרה ברישום; (ב) מי ש רשות מקרקעי ישראל אישרה כי הוא בעל זכות שחתימתו דרושה; אישור כאמור יכול שיינתן לסוגים של בעלי זכויות, סוגים של נכסים או סוגים של בקשות להיתר; (6) בבקשה לבצע עבודה או שימוש שניתן להתירם על ידי בית דין לשכירות לפי סעיף 37(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972-גם הדייר, כמשמעותו בחוק האמור, ובלב

תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011

סעיף: 14. חתימת השטר בפני עורך דין ורישום העסקה

14. (א) התייצבו הצדדים לעסקה לפני עורך דין, יחתים אותם על שטר העסקה, ויאמת את חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם (בתקנה זו – אימות החתימות). (ב) נוסף על אימות החתימות, יאשר עורך דין, בכתב, כי בדק את הפרטים המופיעים בשטר העסקה והמסמכים שצורפו לו כאמור בתקנות 9 ו–10 (בתקנה זו – המסמכים) ומצאם מתאימים וראויים לעסקה המבוקשת; ואולם היו צדדים לעסקה מיוצגים בידי כמה עורכי דין רשאי כל עורך דין לאמת את חתימתו של צד לעסקה שהוא מייצג. (ג) נחתם שטר העסקה ואומת כאמור בתקנות משנה (א) ו–(ב), יצרף עורך הדין את השטר לבקשה ולשאר המסמכים, ויגישם לרשם סמוך לאחר מועד האימות. (ד) הוגש לרישום שטר העסקה שנחתם ואומת על פי תקנה זו, יבדוק הרשם את שטר העסקה והמסמכים שצורפו אליו, ויברר אם העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה. (ה) ראה הרשם כי הצדדים זכאים לבצע את העסקה וכי אין מניעה לביצועה ולרישומה, יאשר הרשם את העסקה ויעבירה לביקורת, ואם נמצאה כשרה לרישום, היא תירשם בפנקס. (ו) הרשם רשאי להתנות את הגשת שטר העסקה לרישום בקבלת תצלום תעודת הזהות או מסמך מזהה אחר, להנחת דעתו, של מי שהגיש את השטר לרישום ושל הצדדים לעסקה.

החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה (534) לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960

סעיף: 15. ,16. ,17. ,18. ,19. ,20. ,21. ,22. ,23. ,24. ,25. ,26. ,27. ,28. ,29. [תיקונים] 2

(א) המועצה תקים ועדת ערר. (ב) ועדת הערר תהא של ארבעה חברים שהמועצה תמנה ואשר אחד מהם לפחות יהא חבר בועדה האמורה בסעיף 26; המועצה תמנה את יושב ראש הועדה מבין חבריה. (ג) ועדת הערר תדון ותפסוק – (1) בעררים על דחיית בקשות לפטור או להנחה לפי סעיף 17; בבואה להחליט בעררים אלה תפעל הועדה למיצוי מלא ונכון של החלטות המועצה בדבר פטור והנחות לפי התוספות השניה או השלישית, לפי הענין. (2) בעררים אחרים של חוכרים, המתעוררים בביצוע החלטות אלה, אם הובאו עררים כאמור בפני הועדה בידי מנהל המינהל. 19. לא צויין בחוזה החכירה ערך הקרקע בעת רכישת זכות החכירה, יקבע השמאי את הערך לפי המחיר שהיה משלם קונה מרצון למוכר מרצון בעד הקרקע בעת רכישת זכות החכירה. 20. אם לא נקבע אחרת בחוזה החכירה, ישום השמאי את ערך הקרקע מתוך הנחה כי היא פנויה ובמצב מבחינת רמת פיתוחה, כפי שהיתה בעת שרכש החוכר את זכות החכירה מאת המינהל. 21. בקרקע שעליה בנויה יותר מיחידת דיור אחת, ייעשה ייחוס חלקי הקרקע לכל יחידה ויחידה בהתאם לחלוקת הרכוש המשותף בבית הרשום כבית משותף לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או בהתאם לסך כל השטח המוחכר לחוכר בלבד, לפי הגדול מביניהם. 22. (א) דמי ההסכמה להעברת זכות החכירה, בדירה הבנויה בשיכון ציבורי רווי ייקבעו על פי הטבלאות שהכין המינהל ושאושרו בועדת המשנה לקרקע עירונית של המועצה. (ב) הטבלאות ייערכו בהתחשב במיקומה של הקרקע, בשטחה של הדירה, בשיעור דמי החכירה הראשוניים ששולמו ובשנת רכישת זכות החכירה בידי החוכר. (ג) המינהל יעדכן את הטבלאות אחת לששה חדשים, אולם אם ראה צורך בכך, רשאי הוא, באישור ועדת המשנה לקרקע עירונית של המועצה, להקדים את מועד העדכון.

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 3. פטור מחובת מכרז

לתית לפרסום בכלי תקשורת; התקשרות כאמור תיעשה, ככל הניתן, לאחר בדיקת כמה הצעות הבאות בחשבון; (13) (א) התקשרות לרכישת תרופות, נסיובים או תרכיבים, שהינם יחודיים; (ב) (נמחקה); (ג) התקשרות לרכישת בעלי חיים בעלי אפיונים מיוחדים, לצורכי מחקר, הוראה או רפואת בעלי חיים; (14) התקשרות בעיסקה שעניינה מתן אשראי או קבלתו, השקעת כספים, קבלת שירותים בנקאיים, מכירה או רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, וכן התקשרות לרכישת זכויות במק רקעין אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד בשל אחד מאלה: (א) מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת; (ב) צורך דחוף מטעמים של ביטחון הציבור, בריאותו או לצורך קידומם של יעדים ציבוריים וזאת בהחלטה מנומקת, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (ג) צורך בהמשך ההחזקה במקרקעין, אם מעבר מהמק רקעין יהיה בעל השלכות כלכליות משמעותיות ובלבד שסך כל ההתקשרויות בפטור ממכרז במקרקעין מסוימים לא יעלה על 25 שנים; ואולם החשב הכללי רשאי בהחלטה מנומקת לאשר התקשרות כאמור אף אם סך כל התקופות האמור עלה על 25 שנים; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 3. פטור מחובת מכרז

לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח

תקנות רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים) (קביעת נכס אחר כפיצויים), תשי"ד-1954

סעיף: 3. כללים לקביעת הנכס המוצע על ידי הרשות המוסמכת

3. בקביעת סוג הנכס המוצע, מקומו, שטחו, ובמקרה של חכירה – תקופת החכירה, ושווי הנכס המוצע, תנהג הרשות המוסמכת בהתאם לכללים אלה: (1) סוג הנכס ושטחו ייקבעו בשים לב לעובדות אלה: (א) המרחק שבין מקום המגורים של התובע לבין מקום הימצאו של הנכס המוצע; (ב) טיב הקרקע של הנכס; (ג) אפשרויות ההשקאה שלו; (ד) ודבר היותו נטוע מטעים, כולו או מקצתו; (2) הנכס המוצע יהיה במקום שהוא הקרוב ביותר למקום מגוריו של התובע ושבו יש לרשות הפיתוח, לדעת הרשות המוסמכת, אפשרות לתת קרקע לתובע; קבעה הרשות המוסמכת את מקומו של הנכס המוצע שלא במקום מגוריו של התובע, יינתן לתובע גם שטח מספיק להקמת בית מגורים בנכס המוצע או בישוב הסמוך ביותר למקום הימצאו של הנכס המוצע; (3) היה הנכס הנרכש בבעלותו של התובע, תועבר אליו הבעלות גם בנכס המוצע ואם הבעלות בנכס המוצע אינה ניתנת להעברה או אם היתה לתובע בנכס הנרכש זכות אריסות בלבד, יוחכר הנכס המוצע לתקופה של לא פחות מארבעים ותשע שנה; (4) שוויו של הנכס המוצע יהיה המחיר שאפשר היה להשיג בעדו, כמות שהוא במועד מסירתו לתובע, אילו היה נמכר ביום י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950) על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון.

כללי לשכת עורכי הדין (מתן סעד משפטי למעוטי אמצעים), התשע"ה-2014

סעיף: 10. עניינים שבהם יינתן סעד משפטי

10. סעד משפטי יינתן בעניינים שלהלן: (1) עניני משפחה כהגדרתם בחוק בית המשפט לענייני משפחה, התשנ”ה-1995; (2) הגנת זכויות הנוגעות למגורים, לרבות בעלות, תביעות פינוי או סילוק–יד, דמי שכירות, דמי מפתח ותיקוני המושכר, למעט רישום הקניית זכות במקרקעין או כל פעולה אחרת בקשר לכך; (3) עניינים כספיים, למעט תובע בתביעות נזיקין ולמעט עניינים לפי פקודת מס הכנסה 6, חוק מס ערך מוסף, התשל”ו-1976, חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ”א-1961, או חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963; (4) עניינים שבית הדין לעבודה מוסמך לדון בהם, למעט עניינים פליליים; (5) תביעות בכל עניין הנוגע לזכויות של חיילים משוחררים; (6) תביעות לפי חוק השבות, התש”י-1950, חוק האזרחות, התשי”ב-1952, חוק מרשם האוכלוסין, התשכ”ה-1965; (7) ענייני רישוי עסקים, עיסוקים או מקצועות, והסדרתם מכוח חיקוק.

תקנות לשכת עורכי הדין (קביעת סוגי שירותים ברישום דירות שבעדם ייקבע תעריף מקסימלי), תשל"ז-1977

סעיף: 1. רישום דירות

1. ברישום דירות מגורים בבנין הכולל לא פחות משמונה יחידות, שנרכשו מקבלן ושמחירן אינו עולה על 250,000 לירות, ייקבע תעריף מקסימלי לשכר טרחה בעד סוגי שירותים אלה: (1) רישום פעולות מכר, מכר ללא תמורה, חליפין, חכירה וחכירת משנה; (2) בדיקת החוזה ובדיקת הפעולות לרישום הזכויות אגב ביצוע פעולות רישום כאמור בפיסקה (1).

תקנות הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (סדרי דין בוועדת השגות ובבקשה למינוי שמאי מכריע), התשע"א-2011

סעיף: 1. הגדרות

1. בתקנות אלה – "אמצעי אלקטרוני" – תקשורת בין מחשבים, דיסקט מגנטי או אופטי או התקן אחר שבאמצעותו ניתן להעביר מסמכים אל מערכת ממוכנת או ממנה; "בעל זכויות" – כל אחד מאלה: (1) בעל הזכויות כמשמעותו בסעיף 9א לפקודה; (2) בעל זכויות בקרקע כהגדרתו בסעיף 14(1ב)(א) לפקודה; (3) בעל הקרקע כהגדרתו בסעיף 14ב(א); "הודעת הפקעה" – הודעה לפי סעיפים 5, 7 או 5 ו–7 יחדיו לפקודה ביחס לקרקע שלבעל הזכויות יש זכויות בכולה או בחלקה, בין במשותף עם בעלי זכויות אחרים ובין בנפרד מהם; "הוועדה" – ועדת ההשגות כמשמעותה בפקודה; "הצעה לפיצוי" – הצעה לתשלום פיצויי הפקעה כמשמעותה בסעיף 9א לפקודה; "מזכיר" – עובד המדינה שימונה בידי המנהל הכללי של משרד המשפטים למזכיר ועדת ההשגות; "מחיר רכישה" – כמשמעותו בסעיף 14ב(ד)(1) לפקודה; "פיצויי הפקעה" – פיצויים שיש לשלמם לפי הפקודה או לפי חוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן – חוק לתיקון דרכי הרכישה), בשל רכישת מקרקעין לפי הפקודה; "שומת מקרקעין" – כהגדרתה בחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001 (להלן – חוק שמאי מקרקעין), שנערכה לפי חוק שמאי מקרקעין לשם קביעת פיצויי הפקעה, שווי השבחה, או מחיר רכישה, לפי העניין; "שמאי מכריע" – שמאי מקרקעין ששמו כלול ברשימת השמאים המכריעים לפי הוראות סעיף 202ג לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965; "שמאי מקרקעין" – כהגדרתו בחוק שמאי מקרקעין; "תשלום בעד ההשבחה" – כמשמעותו בסעיף 14(2)(ד) לפקודה.