עעמ 3435/11- חוסין אחמד עבידאת נגד הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים ואח
שמות השופטים: ח מלצר,י עמית,ד ברק ארז
בשל הקפאת הליכי הסדר המקרקעין במזרח ירושלים קיימת משך שנים מניעה לרישום בעלויות על מקרקעין. על רקע זה נקבע בשנת 2004 על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים נוהל מקל, ולפיו רשאי מגיש התוכנית והטוען לזכויות להוכיח את עניינו בקרקע באמצעות תצהיר; אישור של שני מוכתרים המאשרים את עניינו של מגיש התוכנית בקרקע; ואישור של המודד המחוזי לגבי מעמד הקרקע נשוא התוכנית. אישור המודד המחוזי צריך להתייחס לפרמטרים הבאים: היות הקרקע לא מוסדרת ולא רשומה בפנקסים המתנהלים במרשם המקרקעין; העדר תוכנית אחרת לצורכי רישום (תצ"ר); ואי קיומן של הפקעות ביחס לקרקע. למותר לציין את חשיבות אישור המודד המחוזי במסגרת הנוהל המקל, שהוא למעשה האישור הרשמי האובייקטיבי היחיד הניתן על ידי רשות מוסמכת. הנוהל המקל נועד ליתן פתרון לבעיית מחזיקים בקרקע הטוענים לבעלות מחד גיסא, ומאידך גיסא, למנוע מעשי זיוף ומתן אישורים על סמך מצגים כוזבים. הלכה למעשה, הנוהל המקל מכיר בראיות "ברמה מינהלית" במישור של דיני התכנון והבניה, להבדיל מהמישור הקנייני (על הרקע העומד בבסיס הנוהל המקל ראו פסק דינו של כבוד השופט דוד חשין בו דחה את עתירת המשיבה 4 אשר תקפה את הנוהל – עת"ם 316/05 דיגל השקעות ואחזקות בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה ירושלים). 6. וחזרה לענייננו. המערער פעל בהתאם לנוהל המקל וצירף לתוכנית 9970 ולתצ"ר 690/04 את אישור המודד המחוזי מר יהושע כרמלי מיום 29.3.2005 , בו נכתב כי הנכס "לא הופקע ולא הוסדר. לא ידוע לנו על רישום קודם כלשהו לנכס הנ"ל". המשיבות 4-2 פנו למודד המחוזי וטענו כי המקרקעין של המערער קשורים לכרך 4 דף 103 בסילוואן, בהסתמך על חוות דעת של קודמו בתפקיד, מר בצלאל אליאב.
פסק דין |18/06/2013 |בית המשפט העליון
ה"פ (ירושלים) 55013-12-14- נכסי רד-בינת (1999) בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים
שמות השופטים: משה דרורי
עו"ד ליאור אלמוג נגד המשיבות 1. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים 2. עיריית ירושלים. – משיבות 1 ו-2 ע"י ב"כ עו"ד פיני ויקסלבוים 3. הממונה על רישום המקרקעין – ירושלים החלטה כללי 1. עניינה של בקשה זו הוא פסיקת שכר טרחת עורך דין, אם בכלל, בתובענה בדרך של המרצת פתיחה, שהסתיימה בפסק דין מוסכם. 2. לטענת ב"כ המבקשת, יש לכבד את הסכם שכר הטרחה שנחתם בינה לבין עורך דינה, ולכן התשלום המבוקש הוא 25,000 (בתוספת מע"מ), כאמור בהסכם הנ"ל. 3. לטענת ב"כ המשיבות, אין מקום לקביעת שכר טרחה, לאור ההסכמה והחיסכון בזמן שיפוטי יקר, ובמיוחד שהטלת חיוב שכר טרחה יהיה מכספי הציבור של תושבי ירושלים. הבקשה בדרך המרצת פתיחה 4. ביום 25.12.14 , הגישה המבקשת – המיוצגת על ידי עו"ד ליאור אלמוג – המרצת פתיחה שבה ביקשה כי בית המשפט יצהיר כי פרסום הודעת הפקעה ברשומות ביום 10.9.12 , ביחס למקרקעין הידועים כגוש 30359, חלקה 12 (להלן – "המקרקעין"), בהתאם להוראות סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן – "ה פקודה"), ולפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, מכוח תכנית מתאר מקומית, מספר 4573, מיום 27.9.99 , מקורו בטעות, ולפיכך ההפקעה בטלה; 2 וכי קניית הזכויות על ידי משיבה 2 במקרקעין הנ"ל, על פי הודעת ההפקעה האמורה, נעשתה שלא כדין, ללא סמכות, ובטעות, ולפיכך – גם קני ית הזכויות בטלה; וכן, כי רישום הערת האזהרה מיום 5.11.12 , לטובת משיבה 1 בלשכת רישום המקרקעין, בגין הודעת ההפקעה הנ"ל, נעשתה אף היא בטעות, בניגוד לדין וללא סמכות.
החלטה |10/05/2015 |מחוזי – ירושלים
ת"א (ירושלים) 36815-07-16- עדאל גולאני נגד קריסטינה קופטי
שמות השופטים: אלכסנדר רון
ב"כ עו"ד חאלד אשקר 2. רשם המקרקעין ירושלים באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי) המשיבים החלטה 1. במוקד הליך זה – זכויות במקרקעין ובקשה לאישור הסכמות. 2 2. ואולם, אפילו לכאורה קיימות הסכמות, בהליך מסוג זה, נדרש בית המשפט להתנהלות מוקפדת ביותר. זאת, לרבות, נוכח הוראת סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, הקובע כי: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו. . ". עוד אציין, שביחס למקרקעין שאינם מוסדרים, הגם שקובע החוק, שיהווה הרישום 'ראיה לכאורה' לתוכן הדברים, בלבד, תקף כל האמור, ואולי אף ביתר שאת, בשים לב, לבעייתיות הנוגעת לקרקע שאינה מוסדרת. 3. אף בית משפט זה פסק כבר בהקשרים רלוונטיים, כי: "בנסיבות בהן הסעד הנתבע הינו פסק דין הצהרתי המחייב כלפי כולי עלמא, יש לברר עד תום את מצב הזכויות במקרקעין בטרם ינתן הסעד ההצהרתי המבוקש" . 4. מגמה זו קיבלה חיזוק רב נוסף בפסיקת בית המשפט העליון ולפיה: "לשכת רישום המקרקעין אמנם גוף שלטוני הוא, אולם מופקד הוא על אותו רישום שהינו למעשה 'חזות הכל', מעת שעסקינן במקרקעין. כך ברי הוא, כי אזרחי המדינה נסמכים על הרישום, ולא בכדי קובע הדין, כי הרישום הוא המחייב (ראו: סעיף 125 לחוק המקרקעין).
החלטה |04/12/2016 |מחוזי – ירושלים
ת"א (ירושלים) 61759-12-14- סוזאן מצא נגד פארזנה אמיני קורדובני
שמות השופטים: ארנון דראל
מוצהר ומוסכם בין הצדדים כי במקרה ובו יחזרו בהם המזמינים מרצונם לרכוש המקרקעין מעירית ירושלים, לא יהיה בכך כדי לפגוע בחובתם בתשלום שכר טרחת המייצג, בתשלום ראוי. הצדדים מסכימים כי אין בשיעור ההפחתה של הסכום שנדרש ע"י עירית ירושלים כדי לפגוע בשכר טרחתו של המייצג בכל אופן שהוא. " 99. מתוך האמור בהסכם נלמד כי התובעת, שתפקידה לטפל ברכישת המקרקעין בחזרה מעיריית ירושלים או בביטול ההפקעה ולצדה של הרכישה לטפל במכירת המקרקעין לצד שלישי, עתידה לקבל עבור הטיפול 15 מתמורת מכירת המקרקעין לצד השלישי בעת המכירה. עוד עולה מתוך ההסכם, כי ככל שהנתבעים יחזרו בהם מרצונם לרכוש את המקרקעין מעיריית ירושלים, יחויבו בתשלום שכר ראוי. גובהו של השכר הראוי לא נקבע בהסכם. 100. ההסכם בו מדובר הוא הסכם שתשלום שכר הטרחה על פיו מותנה בהשלמת העסקאות הנדונות: רכישה או ביטול הפקעה ומכירה לצד שלישי, כאשר עולה ממנו כי ככל שהעסקאות לא יושלמו לא יהיה עורך הדין זכאי לשכר כלל, אלא אם הנתבעים יחזרו בהם מרצונם לרכוש המקרקעין מעיריית ירושלים, שאז ישולם שכר ראוי. עדות התובעת 27 101. התובעת מתארת בתצהירה כי הבעלים ואב המשפחה שכרו את שירותיו של עורך הדין מאיר מצא כדי שייצגם במשא ומתן מול עיריית ירושלים. לאחר פטירתו של עורך הדין מצא ביקשו הבעלים מהתובעת להמשיך בטיפול, והוסכם על תשלום שכר הטרחה בהתאם להסכם שתנאיו פורטו לעיל. בתצהירה כותבת התובעת כי הביאה בחשבון שעליה לטפל בשתי עסקאות שונות, שכן הבעלים לא יהיו מסוגלים לשלם את הסכום הנקוב בשומת העירייה שעמד על 17,330,681 נכון ליום 1.3.2000 . לפיכך היא נדרשה לצד המשא והמתן מול העירייה לפעול לאיתור קונה למקרקעין לאחר השבתם לבעלים.
פסק דין |15/03/2017 |מחוזי – ירושלים
ע"א 1251/21- חוסין אחמד עבידאת נגד יור הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
שמות השופטים: י עמית,נ סולברג,י כשר
כעולה מהשתלשלות העניינים שתוארה בהליכים הקודמים, חלק מהמקרקעין המוחזקים על-ידי המערער, יועדו בתכנית 4558 לשטח ציבורי פתוח, והכוונה היתה להפקיע אותם, בעת מימוש התכנית. 6. אחר הדברים האלה, בשנת 2002, פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים הודעה על הפקעת חלק מהמקרקעין, ובהמשך הגישה גם תביעה נגד המערער ואחרים, לקבלת צו למסירת המקרקעין המופקעים, בהתאם לסעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (ה"פ (י-ם) 2173/03 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים נ' זחאיקה ואח'). במהלך ניהול תביעה זו, הגיעו הצדדים, הוועדה המקומית מזה והמערער מזה, להסכמות חלקיות, שלפיהן חלק מהמקרקעין, שבו קיים מבנה המוחזק על-ידי המערער, יוחרג מתחום ההפקעה המקורית, כפי שסומן בתכנית 4558, והמערער יגיש לגביו, בתמיכת גורמי התכנון בעיריית ירושלים, תכנית חדשה להכשרת הבניה. 7. בהתאם למוסכם, הגיש המערער את תב"ע 9970, בליווי תצ"ר 690/04, לטובת הכשרת המבנה שהוחרג מתחום ההפקעה. מאחר שהמערער אינו רשום כבעלים על המקרקעין, אישור התכנית היה מותנה בעמידתו בתנאי 'הנוהל המקל', הידוע גם בשם 'נוהל מוכתּר'. מדובר בנוהל מיוחד שהותקן ביחס לאישור תכניות במזרח ירושלים; מטרתו – מציאת פתרון למחזיקים במקרקעין במזרח ירושלים, המבקשים ליזום תכניות במקרקעין המוחזקים על-ידם, אך נתקלים בקושי להוכיח את בעלותם בקרקע, מחמת הקפאת הליכי ההסדר באזור זה. בנוהל האמור נקבע, כי על מנת שמגיש התכנית יבוא בגדר "מי שיש לו עניין בקרקע", כדרישת סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה), עליו להוכיח את זיקתו לקרקע באמצעות הגשת המסמכים והאישורים הבאים: תצהיר מטעם מגיש התכנית; אישור של 2 מוכתרים בדבר זיקתו למקרקעין; ואישור המודד המחוזי בדבר מעמד הקרקע.
פסק דין |03/04/2023 |בית המשפט העליון
עעמ 3435/11- חוסין אחמד עבידאת נגד הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים ואח
שמות השופטים: ח מלצר,י עמית,ד ברק ארז
בשל הקפאת הליכי הסדר המקרקעין במזרח ירושלים קיימת משך שנים מניעה לרישום בעלויות על מקרקעין. על רקע זה נקבע בשנת 2004 על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים נוהל מקל, ולפיו רשאי מגיש התוכנית והטוען לזכויות להוכיח את עניינו בקרקע באמצעות תצהיר; אישור של שני מוכתרים המאשרים את עניינו של מגיש התוכנית בקרקע; ואישור של המודד המחוזי לגבי מעמד הקרקע נשוא התוכנית. אישור המודד המחוזי צריך להתייחס לפרמטרים הבאים: היות הקרקע לא מוסדרת ולא רשומה בפנקסים המתנהלים במרשם המקרקעין; העדר תוכנית אחרת לצורכי רישום (תצ"ר); ואי קיומן של הפקעות ביחס לקרקע. למותר לציין את חשיבות אישור המודד המחוזי במסגרת הנוהל המקל, שהוא למעשה האישור הרשמי האובייקטיבי היחיד הניתן על ידי רשות מוסמכת. הנוהל המקל נועד ליתן פתרון לבעיית מחזיקים בקרקע הטוענים לבעלות מחד גיסא, ומאידך גיסא, למנוע מעשי זיוף ומתן אישורים על סמך מצגים כוזבים. הלכה למעשה, הנוהל המקל מכיר בראיות "ברמה מינהלית" במישור של דיני התכנון והבניה, להבדיל מהמישור הקנייני (על הרקע העומד בבסיס הנוהל המקל ראו פסק דינו של כבוד השופט דוד חשין בו דחה את עתירת המשיבה 4 אשר תקפה את הנוהל – עת"ם 316/05 דיגל השקעות ואחזקות בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה ירושלים). 6. וחזרה לענייננו. המערער פעל בהתאם לנוהל המקל וצירף לתוכנית 9970 ולתצ"ר 690/04 את אישור המודד המחוזי מר יהושע כרמלי מיום 29.3.2005 , בו נכתב כי הנכס "לא הופקע ולא הוסדר. לא ידוע לנו על רישום קודם כלשהו לנכס הנ"ל". המשיבות 4-2 פנו למודד המחוזי וטענו כי המקרקעין של המערער קשורים לכרך 4 דף 103 בסילוואן, בהסתמך על חוות דעת של קודמו בתפקיד, מר בצלאל אליאב.
פסק דין |18/06/2013 |בית המשפט העליון
ע"א 273/12- מבקש העיון נגד
שמות השופטים: ליאת בנמלך
לשכת רישום המקרקעין בירושלים בקשה לעיון בתיק בית המשפט החלטה 1. ביום 2.11.2014 ניתן תוקף של פסק דין להסדר פשרה אליו הגיעו הצדדים להליך זה בנוגע לזכויות בחלקת מקרקעין בירושלים (להלן: המקרקעין). בבקשה שבפניי (אשר הועברה להכרעתי נוכח חלופי גברי בלשכת הרשמים) עותר המבקש לעיין בהסדר הפשרה האמור, בציינו כי הוא ובני משפחתו מתגוררים במקרקעין וכי קיבלו דרישה לפנותם. בתשובה לתגובת המערערים – אשר הביעו התנגדות לעיון המבוקש – הוסיף מבקש העיון והבהיר כי הוא ובני משפחתו מתגוררים במקרקעין האמורים למעלה מ-45 שנים, וכי על ההליכים המשפטיים דנן נודע לו לראשונה ביום 7.12.2014 עת נשלחה לו דרישה לסילוק יד. 2 המערערים מתנגדים לעיון המבוקש, שכן לפי טענתם מבקש העיון מתגורר בדירה המצויה בסמיכות למקרקעין ולא במקרקעין עצמם. על פי הטענה מבקש העיון מסיג גבול במקרקעין ואין לו בהם כל זכות בדין. עוד טוענים המערערים כי הסדר הפשרה הוא הסכם מסחרי פרטי ועיון בו יפגע בפרטיותם, וכן סבורים הם כי יש לדחות את הבקשה שכן זו נגועה בחוסר תום לב, והם מציינים בהקשר זה את התנהלותו של מבקש העיון, אשר לדבריהם איים על בא-כוחם. 2. לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים (המשיבים השאירו את הבקשה לשיקול דעת ואילו המערערים התנגדו לה כאמור) ובחומר שבתיק, הגעתי לכלל מסקנה כי יש להיעתר לבקשת העיון. הכלל הנגזר מעקרון פומביות הדיון וחופש המידע הוא כי יש לאפשר עיון במסמכים המצויים בתיקי בית-המשפט "אלא אם קיימים הוראה תחיקתית או טעם כבד-משקל הנגזר ממנה המצדיקים, באיזון כולל, את מניעת העיון או הפרסום" (ע"א 4825/97 גהל נ' פקיד השומה למפעלים גדולים, פ"ד נה(2) 433, 437 (2000).
החלטה |10/05/2015 |בית המשפט העליון
ע"א 2693/19- יוסף מוחמד עבדאללה עותמאן משעל נגד ' בלאל כמאל
שמות השופטים: מ מזוז,ג קרא,ע גרוסקופף
על פי הנוהל שהתגבש, בעל זכויות במקרקעין שאינם רשומים המעוניין לאשר תכנית או לקבל היתר בנייה נדרש להגיש, בין היתר, את המסמכים הבאים: תשריט חתום בידי הטוען לבעלות במקרקעין ובידי המוכתר במקום בו מצויים המקרקעין, ותצהירים של שני מוכתרים המאשרים כי התשריט מתאר את הזכויות של המבקש במקרקעין בצורה נאמנה. על פי מסמכים אלה ואחרים, בוחנת הוועדה לתכנון ובנייה את זכאות המבקש על הקרקע בטרם תתקבל החלטה האם לאשר תכנית או לתת היתר בנייה. יחד עם זאת, אין מדובר בהכרעה בהיבט הקנייני, דהיינו בקביעת הבעלות על הקרקע, אלא במידע שנועד לסייע בהכרעה בשאלה האם לאשר את התכנית או ההיתר המבוקשים (לשכתהתכנוןהמחוזיתירושלים "נהלים להגשת תכניות" 14/12 (ינואר 2014); נשר, עמ' 35; משרד המשפטים-לשכת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי) "סיכום ישיבה מיום 8.9.2016 -נוהלמוכתריםבעלענייןבקרקע"( 21.9.2016 ); פרוטוקול ישיבה מס' 727 של ועדת הפנים והגנת הסביבה, הכנסת ה-20, 6-5, 13 ( 29.10.2018 ) (להלן: "פרוטוקול נוהל מוכתר")). התפתחותו של נוהל המוכתר, הגם שאינו מכריע בדבר קיומן של זכויות קנייניות, הובילה לעליית מעמדם של המוכתרים בעיני בעלי המקרקעין שאינם רשומים בכל הנוגע להוכחת זיקתם למקרקעין. הערה: על הנוהל האמור הובעה ביקורת לאורך השנים. בין השאר, הועלו טענות קשות נגד התנהלות המוכתרים, ובכלל זאת חשש לזיופים ולמסירת מידע מוטעה, וכן נשמעו טענות על כך שחלה שחיקה במעמדם של המוכתרים בקרב הקהילות המקומיות וכי יש להחליפם באנשים אחרים המכירים את האזור בו מצויים המקרקעין על בוריו (זנדברג, עמ' 138; נשר, עמ׳ 38/37; פרוטוקול נוהל מוכתר, עמ' 14, 20, 39).
פסק דין |21/09/2020 |בית המשפט העליון
בג"צ 2996/21- העמותה לרווחת שיך גראח נגד פקיד הסדר מקרקעין ירושלים
שמות השופטים: י עמית,ע ברון,ד מינץ
פקיד הסדר מקרקעין ירושלים 2. רשם המקרקעין ירושלים 3. מנכ"ל משרד ירושלים ומורשת 4. האפוטרופוס הכללי והכונס הרשמי עתירה למתן צו על תנאי ובקשה לצו ביניים וצו ארעי בשם העותרות: עו"ד שרון קרני-כהן בשם המשיבים: עו"ד ערין ספדי עטילה, עו"ד שרון הואש-איגר פסק-דין השופט י' עמית: עתירה למתן צו על תנאי המורה למשיבים לבוא וליתן טעם מדוע לא יימנעו מהשלמת הליך הסדר זכויות במקרקעין ביחס לגוש 30821 בירושלים המזרחית, עד לבירור הטענה בדבר פגמים שנפלו בפרסום הליך ההסדר. 2 1. העתירה שלפנינו עוסקת בקרקע הנמצאת בשכונת שייך ג'ראח בירושלים. לטענת העותרות, במקום קודם הליך הסדר של המקרקעין, אך הדבר נעשה מבלי שקדם להליך פרסום כנדרש, ולמעשה ללא ידיעת רוב התושבים בשכונה ומבלי שניתנה להם הזדמנות להגיש את תביעתם במסגרת הליך ההסדר. העותרות טוענות כי בחודש אוגוסט 2019 אמנם הופיעה בילקוט הפרסומים הודעה מוקדמת בדבר תחילת הליך ההסדר, אך לא נמסרה על כך הודעה לתושבים, ובהמשך לא בוצעו פרסומים אפקטיביים. עוד נטען כי לאחרונה נודע לעותרות 3-2 כי לפני חודשים אחדים נערכו במקום "ביקור אחד או שניים לכל היותר" של מודדים, אולם האחרונים לא מסרו לתושבים דבר על קיומו של הליך הסדר. עוד נטען כי רק ביום 25.4.2021 נודע לעותרת 2 כי הליך ההסדר התקדם וכי קיים מזה זמן לוח תביעות וזכויות. 2. לטענת העותרות, אי פרסום הליך ההסדר כנדרש פגע בזכותם של התושבים, לא אפשר לתובעים פוטנציאליים להגיש תזכירי תביעה, ומנוגד לרציונל של סופיות המרשם המושתת על עקרון הפומביות. במישור המשפטי, נטען כי היה על פקיד ההסדר להפעיל את הסמכות המוקנית לו מכוח פקודת הסדר זכויות במקרקעין , התשכ"ט-1969 (להלן: פקודת הסדר זכויות במקרקעין אוהפקודה) לברר את דבר הזכויות במקרקעין; וכי המשיבות הפרו את חובת ההגינות ותום הלב.
פסק דין |29/06/2021 |בית המשפט העליון
בג"צ 24452-02-25- עינבר אילנה פרימן נגד ' עיריית ירושלים
שמות השופטים: דוד מינץ,יוסף אלרון,עופר גרוסקופף
רישום מקרקעין-ירושלים עתירה למתן צו על תנאי בשם העותרת: עו"ד יהושוע ננר פסק-דין השופט עופר גרוסקופף: בעתירה שלפנינו מבקשת העותרת כי נורה למשיבה 2, לשכת רישום המקרקעין בירושלים, לבטל רישומים שגויים שבוצעו בשנת 1985 במרשם המקרקעין ביחס לחלקות 25/24 בגוש 30002 (להלן: המקרקעין). בעתירה נטען כי תיקונים אלו נעשו בזיקה להליך לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: הפקודה). העותרת טוענת כי היא היורשת של בעל הזכויות החוקי במקרקעין, וכי רישום הזכויות הקיים, על שמה של המשיבה 1, נעשה בשגגה. יצוין כי ביום 30.4.2024 הגישה העותרת עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים ובה העלתה טענות זהות. ביום 2.9.2024 נמחקה העתירה המנהלית, בהסכמת העותרת, וזאת מהטעם שבית המשפט לעניינים מנהליים נעדר סמכות עניינית לדון בסוגיה. דינה של העתירה דנן להידחות על הסף בשל קיומו של סעד חלופי. הסעד אותו מבקשת העותרת הוא, למעשה, תיקון מרשם המקרקעין, בטענה כי הוא אינו משקף כיאות את מצב הזכויות במקרקעין.
פסק דין |22/02/2025 |בית המשפט העליון
עת"מ (ירושלים) 41709-05-16- עמאד אבו רמילה נגד ועדה מחוזית לתכנון ובניה ירושלים
שמות השופטים: נאוה בן אור
קעואר נגד המשיבים 1. ועדה מחוזית לתכנון ובניה ירושלים 2. יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי) עו"ד מורן בראון פסק דין 1. העותר מבקש לקדם תכנית הנוגעת למקרקעין, המצויים בשכונת בית חנינה בירושלים (גוש – חלקה 30610/206, ספר 3006, דף 72). המדובר במקרקעין שאינם מוסדרים והמצויים בהליכי הסדר. על פי הנטען בעתירה, רכש העותר את המקרקעין עוד ב-1994 ונרשם כבעליהם ברשומות מס רכוש. לאחר מכן הקים עליהם, בלא היתר, מבנה בן ארבע קומות. ב-2010 הוגש נגדו כתב אישום בשל כך, הוא הודה והורשע וניתן צו הריסה נדחה. על מנת להכשיר את עבירות הבנייה, החל העותר לקדם הליכי תכנון. אלא שלשם כך עליו להוכיח כי "יש לו עניין בקרקע" (סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965). 2 2. "נוהל לשכת התכנון המחוזית – הוכחת בעל עניין בקרקע" (להלן – נוהל בעל עניין) גובש על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים. הנוהל קובע מתווה, המבקש להקל על מגישי תכניות גם בנוגע למקרקעין שהזכויות בהם אינן מוסדרות ואינן רשומות, לנוכח המצב הייחודי בו מצויים המקרקעין הללו החל מ-1967, היינו, שאין מקדמים לגביהם הליכי הסדר בשל קשיים מעשיים ומדיניים. נוהל בעל עניין מבחין בין ארבעה מצבי רישום של מקרקעין וקובע ביחס לכל אחד מהם את המסמכים שעל מגיש התכנית לצרף לשם הוכחת היותו "בעל עניין בקרקע", הרשאי להגיש תכנית. שני המצבים הרישומיים שאינם מעוררים קושי נוגעים לקרקע רשומה ומוסדרת או לקרקע רשומה שאינה מוסדרת והם אינם מענייננו. שני המצבים הרישומיים האחרים מתייחסים לסיטואציות שכיחות במזרח ירושלים.
פסק דין |11/07/2017 |בימ"ש לעניינים מינהליים – ירושלים
ת"א (ירושלים) 44478-10-12- עבדאללה דיב חסן ואח נגד אמין אבו חלף
שמות השופטים: מוריה צרקה
נוהל בעל עניין מבחין בין ארבעה מצבי רישום של מקרקעין וקובע ביחס לכל אחד מהם את המסמכים שעל מגיש התכנית לצרף לשם הוכחת היותו "בעל עניין בקרקע", הרשאי להגיש תכנית. 20 שני המצבים הרישומיים שאינם מעוררים קושי נוגעים לקרקע רשומה ומוסדרת או לקרקע רשומה שאינה מוסדרת והם אינם מענייננו. שני המצבים הרישומיים האחרים מתייחסים לסיטואציות שכיחות במזרח ירושלים. המצב הרישומי האחד, הוא המצב שבענייננו, הוא קרקע שאינה מוסדרת והמצויה בהליכי הסדר. מקרקעין רבים במזרח ירושלים מצויים במצב זה כבר עשרות שנים. הליכי ההסדר החלו בימי השלטון הירדני והופסקו עם החלת המשפט, השיפוט והמנהל של מדינת ישראל על מזרח ירושלים ב-1967. מקרקעין כאלה רשומים ב"לוחות תביעות" וב"לוחות זכויות" המהווים שלבים שונים בהליכי ההסדר והמנוהלים בלשכת הסדר המקרקעין בירושלים. על פי נוהל בעל עניין, על מגיש תכנית המתייחסת למקרקעין שבמצב רישומי זה, לצרף נסח עדכני מלוח התביעות או מלוח הזכויות, המוכיח את זיקתו למקרקעין הכלולים בתחום התכנית. על הנסח להיות עדכני, ופרק הזמן שבין הוצאתו לבין הגשתו ללשכת התכנון לא יעלה על חצי שנה. המסמך הנוסף שעליו לצרף הוא אישור של המודד המחוזי הכולל התייחסות להיבטים שונים שתכליתם להבהיר את מצב הקרקע. בין היתר, על האישור להבהיר את מצבה הרישומי של הקרקע; האם נעשו בה פעולות שונות כגון הפקעה וחלוקה חדשה; והתייחסות לתצ"רים בתחום התכנית ובסמוך לה (עובדת קיומם של תצ"רים בתחום התכנית מלמדת כי יש אחרים הטוענים לזכויות במקרקעין עליהם היא חלה). " (עת"מ 41709-05-16 אבו רמילה נ' ועדה מחוזית לתכנון ובניה ירושלים ואח' ( 12.7.17 )) 68.
פסק דין |28/08/2017 |שלום – ירושלים
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011
סעיף: 65. רישום פעולת תכנון
65. (א) רישום פעולת תכנון ייעשה על סמך בקשה החתומה בידי כל בעלי המקרקעין שבתחומם מתבצעת אותה פעולה; חתימת הבעלים תאומת בידי מי שהוסמך לפי סימן א' לאמת חתימה על שטר. (ב) לבקשה יצורפו מסמכים אלה: (1) תכנית לצורכי רישום או תכנית תלת–ממדית לצורכי רישום, לפי העניין, הכוללת את המקרקעין שמבוצעת בהם פעולת התכנון, מאושרת בהתאם לחוק התכנון וחתומה בידי יושב ראש מוסד התכנון המאשר כתואמת את התכנית שקבעה את ההוראות בדבר פעולת התכנון; (2) תכנית לצורכי רישום או תכנית תלת–ממדית לצורכי רישום, לפי העניין, הכוללת את המקרקעין שמבוצעת בהם פעולת התכנון, ומאושרת ככשרה לרישום על פי פקודת המדידות; (3) במקרקעין לא מוסדרים – טופס תיאור כללי של הקרקע המתייחס למקרקעין שמבוצעת בהם פעולת התכנון, חתום בידי מי שמוסמך לכך במרכז למיפוי ישראל; (4) סדר פעולות, הכולל את הפעולות המבוקשות לביצוע ולרישום על פי סדרן, בהתאמה לתכנית לצורכי רישום כאמור בפסקה (1), וכן הוראות בדבר ייחוד שעבוד או ייחוד זיקות הנאה, לפי הצורך; רשם רשאי לפטור מחובת הגשת מסמך כאמור, אם ראה כי בנסיבות המקרה ראוי וצודק לעשות כן; (5) כל מסמך אחר הדרוש למתן החלטה בבקשה. (ג) את התכניות לצורכי רישום המנויות בתקנת משנה (ב)(1) ו–(2) ניתן להגיש על גבי תשריט אחד.
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011
סעיף: 43. בקשה לרישום ראשון
43. (א) בקשה לרישום ראשון של מקרקעין תוגש למפקח באמצעות הרשם שבתחום לשכתו נמצאים אותם מקרקעין. (ב) לבקשה יצורפו – (1) תשריט המקרקעין שהכין מודד וכן בוקר ואושר לפי הוראות תקנות המודדים, חתום בידי כל בעלי הזכויות במקרקעין הסמוכים, כשהחתימות מאומתות בידי עורך דין; לא עלה בידי מגיש הבקשה להחתים את בעלי הזכויות במקרקעין הסמוכים כאמור, יצרף לבקשה תצהיר מפורט ומנומק בדבר הסיבות לכך; (2) טופס תיאור כללי של הקרקע חתום בידי המרכז למיפוי ישראל, שפורטו בו גבולות המקרקעין, להנחת דעתו של המפקח; (3) העתק מרישום המקרקעין ברישומי מס רכוש וקרן פיצויים, או אישור של מנהל מס רכוש וקרן פיצויים או מטעמו כי המקרקעין אינם רשומים בפנקסיו; הוראות פסקה זו לא יחולו על בקשה המוגשת מטעם המדינה; (4) מסמכים המוכיחים את זכויותיו של המבקש לגבי המקרקעין נושא הבקשה; (5) רשימה שפורטו בה שמו ומענו, ככל שהמען ידוע למבקש, של כל אדם שיש לו זכות במקרקעין סמוכים הטעונה רישום בפנקס; (6) רשימה המפרטת את שמו ומענו, ככל שהמען ידוע למבקש, של כל אדם, זולת המבקש, שיש לו זכות באותם מקרקעין הטעונה רישום בפנקס. (ג) המבקש יגיש כל מסמך אחר הנחוץ, לדעת המפקח, למתן החלטה בבקשה.
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011
סעיף: 11. צירוף תכניות מאושרות
11. (א) אם הרישום הקיים של מקרקעין אינו מבוסס על תכנית מאושרת כדין לפי חוק התכנון או לפי פקודת המדידות, תצורף לשטר גם תכנית שהוכנה ונחתמה בידי מודד כאמור, או שאושרה לפי חוק התכנון, וכן בוקרה ואושרה לפי הוראות תקנות המודדים (מדידה ומיפוי), התשנ"ח-1998 ((להלן — תקנות המודדים); מפקח רשאי לפטור מבקש מחובה זו. (ב) היתה העסקה שרישומה מבוקש שכירות או זיקת הנאה בחלק מסוים ממקרקעין, תצורף לשטר העסקה גם תכנית שהוכנה ונחתמה בידי מודד, אף אם הרישום הקיים של המקרקעין מבוסס על תכנית מאושרת כדין לפי חוק התכנון או לפי פקודת המדידות.
פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943
סעיף: 2. פירוש
2. (1) בפקודה זו יהיו למונחים הבאים הפירושים דלקמן אם לא יחייב ענין הכתוב פירוש אחר:-"יועץ משפטי לממשלה"-לרבות נציגו של היועץ המשפטי לממשלה; "בית המשפט" פירושו בית המשפט המחוזי שבתחומי-שיפוטו נמצאת הקרקע הנדונה; "קרקע" כוללת קרקע מכל סוג או מכל צורת-חזקה, וכל בנין, עץ או דבר אחר המח וברים לקרקע וכל חלק מן הים, או משפת הים, או מנהר, וכל זכות, טובת-הנאה או זכות-שימוש בקרקע או במים או עליהם; "דרך", "מיתקני תשתית", "מיתקני תקשורת", "תשתיות לאומיות"-כהגדרתם לפי חוק התכנון והבניה; "הוועדה המייעצת"-הוועדה כמשמעותה בסעיף 2א; "הפרשי הצמדה" ו "ריבית צמודה"-כהגדרתם בחוק פסיקת ריבית והצמדה; "התחלת ביצוע של מטרת הרכישה"-ביצוע פעולות של ממש בקרקע בשקידה ראויה לשם מימוש מטרת הרכישה בה, ואולם הליכי תכנון, תפיסת חזקה או ביצוע פעולות נלוות להם לא ייחשבו ביצוע כאמור; "ועדת ההשגות"-הוועדה להשגות על שומות מקרקעין במשרד המשפטים; "ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה", "שמאי מכריע"-כמשמעותם בחוק התכנון והבניה; "חוק התכנון והבניה"-חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; "חוק פסיקת ריבית והצמדה"-חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961; "מדד"-מדד המחירים לצר כן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; "מטרת הרכישה"-הצורך הציבורי שלשמו שר האוצר רוכש את הקרקע, כפי שפורט בהודעה לפי סעיף 5; "מקרקעי ישראל"-כמשמעותם בחוק–יסוד: מקרקעי ישראל; "פרויקט בטיחותי"-פרויקט שאישר שר התחבורה והבטיחות בדרכים ומטרתו היא שיפור תוואי דרך או תנאיה לשם ביטחון או בטיחות
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011
סעיף: 45. בקשה לתיקון שטח או גבולות
45. (א) בקשה לתיקון רישום לא נכון של שטח או גבולות של מקרקעין לא מוסדרים, תוגש למפקח באמצעות הרשם שבלשכתו רשומים המקרקעין. (ב) בבקשה יפורטו כל העובדות המשמשות יסוד לתיקון המבוקש ויצורפו לה – (1) תשריט המתאר את המקרקעין ואת התיקון המבוקש, שהוכן ונחתם בידי מודד, וכן בוקר ואושר ככשר לרישום לפי תקנות המודדים, החתום בידי כל בעלי המקרקעין הסמוכים, כשהחתימות מאומתות בידי עורך דין; לא עלה בידי מגיש הבקשה להחתים את בעלי הזכויות במקרקעין הסמוכים כאמור, יצרף לבקשה תצהיר מפורט ומנומק בדבר הסיבות לכך; (2) נסח מאושר מרישום המקרקעין בפנקסי מס רכוש וקרן פיצויים ובפנקסי הרשות המקומית שבתחומה נמצאים המקרקעין, או אישור מאת מנהל מס רכוש וקרן פיצויים וראש הרשות המקומית כי המקרקעין אינם רשומים בפנקסיהם; (3) רשימה שפורטו בה שמו ומענו של כל אדם, זולת המבקש, שיש לו זכות באותם מקרקעין; (4) רשימה שפורטו בה פרטי הרישום של כל המקרקעין הסמוכים וכן שמו ומענו של כל אדם שיש לו זכות בהם; (5) נסחי הרישום של המקרקעין הגובלים, ככל שאלה רשומים; (6) תצהיר לאימות העובדות שפורטו בכתב הבקשה והרשימות האמורות בפסקאות (3) ו–(4). (ג) המבקש יגיש כל מסמך אחר הנחוץ, לדעת המפקח, למתן החלטה בבקשה.
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011
סעיף: 13א רישום משכנתה מרחוק
13א .2 עקב הקושי שנוצר בשל התפשטות נגיף הקורונה החדש לפעול לפי תקנות 9, 12 ו–13, לצורך רישום משכנתה ניתן לפעול גם לפי הוראות אלה: (1) בעל זכות במקרקעין יוכל לפנות לרשם לצורך רישום משכנתה גם בעזרת אמצעי דיגיטלי שמאפשר הזדהות ברמת הבטחת אימות גבוהה; פנייה כאמור תכלול עותקים סרוקים בסריקה ממוחשבת של שטר המשכנתה החתום ושל שאר המסמכים שנדרשים לצורך רישום המשכנתה לפי תקנות אלה; (2) פנה בעל זכות במקרקעין בעזרת אמצעי דיגיטלי כאמור בפסקה (1), יבדוק הרשם את שטר המשכנתה ואת המסמכים שהוגשו ויברר אם עסקת המשכנתה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה; (3) ראה הרשם כי הצדדים זכאים לבצע את עסקת המשכנתה וכי אין מניעה לביצועה ולרישומה, ישתמש באמצעי טכנולוגי המאפשר העברת קול ותמונה בזמן אמת, כדי לזהות את הפונה, להסביר לו את מהות העסקה ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה ולוודא שהדבר הובן כראוי ושהפונה חתם על השטר מרצונו; (4) התקיים האמור בפסקאות (1) עד (3), יאשר הרשם את עסקת המשכנתה לרישום, יעבירה לביקורת, ואם העסקה נמצאה כשרה לרישום, היא תירשם בפנקס; (5) הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין תפרסם באתר האינטרנט שלה הודעה על האמצעי הדיגיטלי שבעזרתו ניתן לפנות כאמור בפסקה (1) וכן הודעה על האמצעי הטכנולוגי שבו הרשם ישתמש כאמור בפסקה (3).
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז , שערך משרד הבינוי והשיכון במסגרת ביצוע פרוגרמה שנתית לבניה למגורים ובמסגרת הזכיה; (24) הענקת זכויות במקרקעין למי שמשרתים בכוחות הבטחון או עבורם, במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צבא הגנה לישראל ובאישור שר הבטחון; (24א) הענקת זכויות במקרקעין ביישובי המיעוטים, למי שמשרתים או ששירתו בכוחות הביטחון שנתיים לפחות, לצורך בניה למגורים, לפי המלצת משרד הביטחון; (25) הענקת זכויות במקרקעין למגורים, או לבניה עצמית של יחידה אחת למגורים, לנזקק כמשמעותו בחוק שירותי הסעד, התשי"ח-1958; (26) רכישת מקרקעין על-ידי מינהל מקרקעי ישראל; (27) (בוטלה); (28) הענקת זכויות בקרקע חקלאית, לצורכי חקלאות לרבות למגורי החקלאים, במסגרת הקמה, ביסוס או הרחבה של ישובים קהילתיים, חקלאיים או כפריים, והכל באזורים הכלולים במחוזות הצפון והדרום כמשמעותם בהודעה שפרסמה הממשלה מתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (29) (א) מתן הרשאה נוספת לכרייה ולחציבה של אבן לבעל הרשאה קוד מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א)
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
נתקיימו לפחות שני מכרזים פומביים, שתנאיהם, פרט למחיר המזערי הנדרש, זהים, שביניהם לא חלפה יותר משנה וטרם חלפו תשעה חדשים מיום פרסום האחרון שבהם, ולא הוגשו בהם הצעות העומדות בתנאי המכרז; הענקת הזכויות תיעשה בתנאים שנקבעו במכרזים האמורים ובמחיר שיקבע השמאי הממשלתי; (23) הענקת זכויות במקרקעין למי שזכה במכרז , שערך משרד הבינוי והשיכון במסגרת ביצוע פרוגרמה שנתית לבניה למגורים ובמסגרת הזכיה; (24) הענקת זכויות במקרקעין למי שמשרתים בכוחות הבטחון או עבורם, במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צבא הגנה לישראל ובאישור שר הבטחון; (24א) הענקת זכויות במקרקעין ביישובי המיעוטים, למי שמשרתים או ששירתו בכוחות הביטחון שנתיים לפחות, לצורך בניה למגורים, לפי המלצת משרד הביטחון; (25) הענקת זכויות במקרקעין למגורים, או לבניה עצמית של יחידה אחת למגורים, לנזקק כמשמעותו בחוק שירותי הסעד, התשי"ח-1958; (26) רכישת מקרקעין על-ידי מינהל מקרקעי ישראל; (27) (בוטלה); (28) הענקת זכויות בקרקע חקלאית, לצורכי חקלאות לרבות למגורי החקלאים, במסגרת הקמה, ביסוס או הרחבה של ישובים קהילתיים, חקלאיים או כפריים, והכל באזורים הכלולים במחוזות הצפון והדרום כמשמעותם בהודעה שפרסמה הממשלה מתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (29) (א) מתן הרשאה נוספת לכרייה ולחציבה של אבן לבעל הרשאה קוד מת, ובלבד שהגיש בקשה לפטור לפי פסקה זו לא יאוחר מיום י"ב באב התשס"ג (10 באוגוסט 2003); בפסקה זו – "בעל הרשאה קודמת" – מי שנתקיימו בו כל אלה: (1) היתה לו הרשאה לכרייה ולחציבה של אבן באותם מקרקעין (להלן – זכות) ביום תחילתו של החוק; (2) הזכות הוארכה והיתה בתוקף באחד מאלה: (א)
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011
סעיף: 14. חתימת השטר בפני עורך דין ורישום העסקה
14. (א) התייצבו הצדדים לעסקה לפני עורך דין, יחתים אותם על שטר העסקה, ויאמת את חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם (בתקנה זו – אימות החתימות). (ב) נוסף על אימות החתימות, יאשר עורך דין, בכתב, כי בדק את הפרטים המופיעים בשטר העסקה והמסמכים שצורפו לו כאמור בתקנות 9 ו–10 (בתקנה זו – המסמכים) ומצאם מתאימים וראויים לעסקה המבוקשת; ואולם היו צדדים לעסקה מיוצגים בידי כמה עורכי דין רשאי כל עורך דין לאמת את חתימתו של צד לעסקה שהוא מייצג. (ג) נחתם שטר העסקה ואומת כאמור בתקנות משנה (א) ו–(ב), יצרף עורך הדין את השטר לבקשה ולשאר המסמכים, ויגישם לרשם סמוך לאחר מועד האימות. (ד) הוגש לרישום שטר העסקה שנחתם ואומת על פי תקנה זו, יבדוק הרשם את שטר העסקה והמסמכים שצורפו אליו, ויברר אם העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה. (ה) ראה הרשם כי הצדדים זכאים לבצע את העסקה וכי אין מניעה לביצועה ולרישומה, יאשר הרשם את העסקה ויעבירה לביקורת, ואם נמצאה כשרה לרישום, היא תירשם בפנקס. (ו) הרשם רשאי להתנות את הגשת שטר העסקה לרישום בקבלת תצלום תעודת הזהות או מסמך מזהה אחר, להנחת דעתו, של מי שהגיש את השטר לרישום ושל הצדדים לעסקה.
כל הזכויות שמורות document.getElementById("year").innerHTML = new Date().getFullYear() ©
