עורכי דין המתמחים בתחום הנדל"ן בירושלים נדרשים להתמודד עם מורכבויות ייחודיות ואתגרים משפטיים מיוחדים הנובעים ממאפייניה המיוחדים של העיר, ממערכת התכנון והבנייה המקומית המסובכת, ומסוגיות קנייניות ייחודיות שאינן קיימות באזורים אחרים בישראל. מאמר מקיף זה סוקר את ההיבטים המשפטיים והמעשיים המרכזיים בעבודתם של עורכי דין נדל"ן בירושלים, מנתח פסיקה עדכנית ומציע המלצות פרקטיות לייעוץ משפטי איכותי בתחום.
המציאות המשפטית והפיזית המורכבת של ירושלים, על שכונותיה המגוונות והמעמד המיוחד של חלקים ממנה, מחייבת עורכי דין המתמחים בנדל"ן בעיר לפתח מומחיות ייחודית וידע מעמיק בתחומים משפטיים שונים:
ירושלים מאופיינת במורכבות משפטית ייחודית בתחום הנדל"ן, המתבטאת בפסיקה עשירה ומגוונת. דוגמה בולטת לכך היא ההתייחסות המיוחדת של בתי המשפט לחובות עורכי דין בבדיקת היבטים תכנוניים, כפי שעולה מפסק דין מרכזי:
תא (ירושלים) 13887-10-14- איגור דיקר נגד מרים שכנר (ניתן ב 01/08/2019)
"המיומנות הנדרשת, אף ביחס לקריאת תב"ע קיימת וניתוח פוטנציאל ההשפעה המלא שלה, אינה חלק מליבת הכשרתו ומיומנותו של עורך הדין."
פסיקה זו מגדירה את גבולות האחריות המקצועית של עורכי דין המטפלים בעסקאות נדל"ן בירושלים, ומבהירה כי יש הבחנה בין חובות הבדיקה הבסיסיות לבין ניתוח מעמיק של תוכניות בניין עיר והשלכותיהן. עם זאת, בפרקטיקה המקצועית המקובלת בירושלים, עורכי דין מובילים בתחום הנדל"ן נדרשים להיות בעלי ידע נרחב גם בהיבטים תכנוניים, או לחלופין לעבוד בשיתוף פעולה עם אנשי מקצוע מתחום התכנון.
בהשוואה לערים אחרות בישראל, הדרישות מעורכי דין המטפלים בעסקאות נדל"ן בירושלים מחמירות יותר, הן מבחינת היקף הבדיקות הנדרשות והן מבחינת עומק הבדיקה בכל היבט. בעוד שבערים אחרות די לעתים בבדיקת נסח טאבו ותכנית בניין עיר עדכנית, בירושלים נדרשות בדיקות היסטוריות, בחינת מקורות קנייניים מגוונים ובירור מעמיק של היבטים תכנוניים ייחודיים לעיר.
בית המשפט בירושלים התייחס בפסיקה עדכנית לחשיבות הבדיקה המקיפה בענייני תכנון ובנייה, במיוחד בהקשר של ליקויי בנייה ושינויים בנכסים:
תא (ירושלים) 51601-02-18- גונה גיי לובל נגד יהודה אסרף (ניתן ב 30/05/2023)
"התובע טען לליקויי בנייה בדירת המגורים, ומכאן תביעתו… החברה אף היא ביקשה לדחות את התביעה. לטענתה, ליקויי הבנייה הנטענים אירעו מחמת שינויים שערך התובע עצמו בדירה ולבקשתו"
פסק דין זה מדגיש את הסוגיה המורכבת של ליקויי בנייה ושינויים שנערכים בנכסים, במיוחד בירושלים שבה רבים הנכסים ההיסטוריים שעברו שינויים רבים במהלך השנים. עורכי דין נדל"ן בירושלים נדרשים לבדוק ביסודיות:
בדיקת היתרי בנייה בירושלים מחייבת התייחסות מיוחדת לשכונות השונות בעיר:
חשיבות מיוחדת יש לבדיקת מצב הזכויות והרישום במקרקעין בירושלים, כפי שעולה מפסיקה עדכנית:
תא (ירושלים) 39668-12-22- פרידה מזרחי נגד עורך דין רוני דובר (ניתן ב 29/01/2024)
"במועד החתימה על ההסכם טרם נרשמו מלוא הזכויות בדירה על שם המוכרת אך היא החזיקה בצווי ירושה המעניקים לה את מלוא הזכויות בדירה והצדדים ידעו כי העברת הזכויות בדירה על שם התובעת תתבצע רק לאחר רישום מלוא הזכויות על שם המוכרת."
פסק דין זה מדגיש את מורכבות הרישום ומצב הזכויות במקרקעין בירושלים, במיוחד במקרים של רישום באמצעות ירושה. עורכי דין נדל"ן בירושלים נדרשים למומחיות מיוחדת בבדיקת:
בירושלים קיימים אזורים רבים המצויים בהליכי הסדר מקרקעין בשלבים שונים. עורך דין נדל"ן מקצועי בירושלים נדרש להכיר:
סוגיית הסמכות המקומית והדין החל מקבלת משנה חשיבות בירושלים וסביבתה, כפי שעולה מפסיקה עדכנית:
תפמ (ירושלים) 52603-08-24- קיבוץ מגדל עוז נגד ברוך נחום (ניתן ב 06/02/2025)
"בית המשפט בירושלים הוא בעל הסמכות המקומית לבירור הליך זה… שיקולים של יציבות וודאות יתמכו בהחלת הדין הישראלי על סכסוך שכזה, שעניינו קרקע באזור התיישבות ישראלי"
פסק דין זה עוסק בסוגיות מורכבות של סמכות שיפוט וברירת דין, המשפיעות על עבודת עורכי דין בירושלים. היבטים חשובים בנושא זה כוללים:
עורכי דין נדל"ן בירושלים נדרשים לאסטרטגיות מיוחדות בהתמודדות עם סוגיות של סמכות שיפוט:
עורך דין נדל"ן מקצועי בירושלים נדרש לבצע בדיקת תכנון מקיפה הכוללת:
בחינת תב"ע ותכניות החלות על הנכס:
בדיקת היתרי בנייה ותיעוד תכנוני:
עורכי דין נדל"ן בירושלים מפתחים אסטרטגיות ייחודיות להתמודדות עם הגבלות תכנוניות:
בדיקת זכויות יסודית בירושלים כוללת מספר שלבים קריטיים:
רישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין):
בדיקת זכויות במקורות משלימים:
תיעוד ומעקב מדויקים מהווים חלק בלתי נפרד מעבודת עורך דין נדל"ן מקצועי בירושלים:
עורכי דין נדל"ן מובילים בירושלים משתמשים בטכנולוגיות מתקדמות לניהול תיקים:
עבודת עורך דין נדל"ן בירושלים מחייבת הבנה מעמיקה של המערכת המשפטית המקומית, היכרות יסודית עם מאפייני העיר הייחודיים, ויכולת להתמודד עם מורכבויות משפטיות ומעשיות חריגות. הקפדה על בדיקות מקיפות, תיעוד מדויק ומעקב שיטתי הם קריטיים להצלחה בתחום דינמי ומאתגר זה.
מיומנות מיוחדת נדרשת בטיפול במצבים מורכבים של רישום ותיעוד, במיוחד בנכסים ותיקים או באזורים בעלי היסטוריה רישומית סבוכה. ניסיון רב-שנים והתמחות ספציפית בשוק הנדל"ן הירושלמי מהווים יתרון משמעותי בהתמודדות עם האתגרים הייחודיים לעיר.
בבחירת עו"ד מקרקעין ירושלים , מומלץ להתחשב במספר קריטריונים מרכזיים:
ת"א (ירושלים) 13887-10-14- איגור דיקר נגד מרים שכנר- התביעה נדחתה
שמות השופטים: מוריה צרקה
בהסתמך על כך, ובהסתמך על הרישום במנהל מקרקעי ישראל ובפנקס הבתים המשותפים, ועל הייצוג המשפטי שקיבלה בעת שרכשה את הדירה ובעת שמכרה אותה, אך סביר הוא שהיא לא הייתה מודעת לכך שקיימת בעיה תכנונית כלשהי בדירה. דיון והכרעה 6 27. מעבר למחלוקות המשפטיות בשאלת חובות הזהירות של עורך דין המייצג רוכש בעסקת מקרקעין ושל שמאי מקרקעין הנותן חוות דעת לצורך קבלת משכנתא, הצדדים חלוקים בשלוש שאלות עובדתיות עיקריות, ופסק הדין יעסוק תחילה בבירור שלוש שאלות אלה. השאלה הראשונה הטעונה בירור היא האם עורך דין גורל ביקש מהתובע לבדוק את מצבה התכנוני של הדירה במשרדי העירייה, כטענתו, או שמא ביקש ממנו רק לבדוק קיומם או העדרם של חובות, כטענת התובע. השאלה השנייה, הקשורה במידה מסוימת בשאלה הראשונה, היא מה ידעו הרוכשים על מצבה התכנוני של הדירה טרם רכישתה. ולבסוף, יש לברר את גובה הנזק. 28. לצורך בירור שלוש השאלות האמורות, העידו מספר רב של עדים, רובם מטעם התובעים. כך, מטעם התובעים העידו התובע מס' 1 (להלן: "התובע"), מתווך הדירות שתיווך בינו לבין המוכרת, קבלן ששיפץ את הדירה, מהנדס שהכין עבור המוכרת בקשה להיתר, וכן אדריכל שבירר עבור התובעים את אפשרויות ההכשרה ובנוסף שני עדים מטעם עיריית ירושלים שהעידו לגבי אפשרויות הכשרת המבנה. מטעם הנתבעים העידו המוכרת בעצמה, ובא כוחה לצורך עסקת המכר, עורך דין עודד פלדמן, וכן עורך דין גורל בעצמו, ושמאי מקרקעין מטעם השמאי קול, אשר בשל מצבו הבריאותי נבצר ממנו להעיד. כמו כן נחקר מומחה מטעם בית המשפט, השמאי גולדקלנג. את תמצית עדויותיהם של עדים אלו נביא להלן, ככל שיהיה בכך צורך. 29. יחד עם זאת, כבר בשלב זה יש להעיר, שכל העדים נדרשו להעיד אודות אירועים שאירעו לפני שנים רבות, במהלך שנת 2008, או אפילו שנים רבות קודם לכן.
פסק דין |31/07/2019 |שלום – ירושלים
ת"א (ירושלים) 51601-02-18- גונה גיי לובל נגד יהודה אסרף
שמות השופטים: חיה זנדברג
עוה"ד עובדיה גבאי א. י. נופי ירושלים בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד יוסף בן-דור פסק דין תביעה כספית בסך 3,000,000 בטענה לליקויי בניה. תמצית המחלוקת 1. התובע הוא אזרח ותושב ארצות-הברית. התובע רכש את זכויותיו של נתבע 1 (להלן – הנתבע) בדירת פנטהאוז בבניין מגורים בירושלים, שנבנה על ידי נתבעת 2, שהיא חברה קבלנית (להלן – החברה). התובע טען לליקויי בנייה בדירת המגורים, ומכאן תביעתו. 2. הנתבע ביקש לדחות את התביעה. הנתבע, תושב מונקו, טען שהוא אדם פרטי ולא קבלן או יזם, והוא העביר את כל זכויותיו לידי התובע. לכן לטענתו ככל שנגרמו ליקויי בנייה, על התובע להפנות טענותיו בעניין לחברה. 3. החברה אף היא ביקשה לדחות את התביעה. לטענתה, ליקויי הבנייה הנטענים אירעו מחמת שינויים שערך התובע עצמו בדירה ולבקשתו, ומכל מקום החברה הציעה לתקנם אך התובע סירב לכך, ולכן לטענתה הוא אינו יכול לתבוע את שווים מהחברה. 4. להכרעה במחלוקות אלו אדרש להלן. העובדות רכישת הזכויות בנכס על-ידי הנתבעים 5. ברחוב בן מימון 24 בירושלים, הידוע כגוש 30026 חלקה 18, ניצב בזמנו בניין מגורים ישן בן 3 קומות מעל לקומת קרקע. הבניין, שיועד לשימור, היה רשום כבית משותף והיו בו 7 דירות: דירה אחת בקומת המרתף; שלוש דירות בקומת הקרקע; שתי דירות בקומה הראשונה; ודירה אחת בקומה השנייה (פסקה 5 ועמ' 6, 15 לנספח 1 לתצהיר הנתבע). 6. על המקרקעין חלה תכנית משביחה (תב"ע 12828) לפיה על המקרקעין מיועד היה לקום, במקום הבניין הישן (שייהרס תוך שימור שתי חזיתות), בניין מגורים חדש בן 5 קומות מעל קומת קרקע ובו 7 דירות: דירת גן (דופלקס) בקומת הקרקע; חמש דירות עם מרפסות; ודירת פנטהאוז דו-מפלסית (עמ' 17/15 לנספח 1 לתצהיר התובע).
פסק דין |29/05/2023 |מחוזי – ירושלים
ת"א (ירושלים) 39668-12-22- פרידה מזרחי נגד עורך דין רוני דובר
שמות השופטים: נאיל מהנא
עסקינן בבקשה לסילוק על הסף של תביעה כספית לפיצוי בגין רשלנות בהענקת שירותים משפטיים. החלטתי לקבל את הבקשה ולהורות על מחיקת התביעה מהנימוקים שיובאו להלן. השתלשלות העניינים 1. הנתבע הינו עורך דין במקצועו אשר ייצג את התובעת בהסכם מכר מיום 30.12.13 (להלן: "הסכם המכר") לרכישת דירת מגורים מבוני מיילוביץ (להלן: "המוכרת"), הנמצאת ברחוב הלל 12 בירושלים (להלן: "הדירה"). 2. במועד החתימה על ההסכם טרם נרשמו מלוא הזכויות בדירה על שם המוכרת אך היא החזיקה בצווי ירושה המעניקים לה את מלוא הזכויות בדירה והצדדים ידעו כי העברת הזכויות בדירה על שם התובעת תתבצע רק לאחר רישום מלוא הזכויות על שם המוכרת. 3. סוכם על פי ההסכם כי המוכרת תדאג כי כלל הזכויות בדירה יועברו על שמה עד למועד התשלום השני של התמורה, קרי עד ליום 05.04.14 ולכל המאוחר בתוך שנה ממועד החתימה על ההסכם, דהיינו עד 30.12.14 . 4. בטרם החתימה על הסכם המכר הפקידה המוכרת את הבקשות לרישום צווי הירושה בלשכת רשום המקרקעין, אך במהלך הטיפול בבקשות התברר כי ברישומי הזכויות נפלה שגגה במספרי הזהות, דבר אשר הצריך טיפול מקדים לתיקונם ע"י הגשת בקשה לתיקון הרישום. 5. לצורך הטיפול בבקשה לתיקון הרישום אמורה הייתה המוכרת לחתום על טפסים ולהמציא מסמכים אלא שלמרבה הצער היא נפטרה ביום 12.03.14 , כלומר כחודש לפני המועד הקבוע בהסכם. 6. אירוע פטירת המוכרת והצורך במינוי מנהל עיזבון לצורך השלמת התחייבויותיה על פי ההסכם, לא היו צפויים ולכן הם גרמו לעיכוב בהליך תיקון הרישום, וכפועל יוצא גם לעיכוב ברישום הזכויות על שמה כפי שנקבע בהסכם. בפועל, הזכויות בדירה נרשמו במלואם על שם המוכרת רק ביום 28.08.17 , ולאחר מכן נרשמה הערת אזהרה על שם התובעת ובסופו של יום הזכויות בדירה הועברו על שם התובעת רק ביום 17.09.17 .
החלטה |28/01/2024 |שלום – ירושלים
תפמ (ירושלים) 52603-08-24- קיבוץ מגדל עוז נגד ' ברוך נחום
שמות השופטים: מיקה בנקי
בהמשך לאמור, בית המשפט בירושלים הוא בעל הסמכות המקומית לבירור הליך זה, שעניינו הסכם שכירות באזור יהודה ושומרון וזאת בהעדר מקום שיפוט אחר המתאים לו, כאמור בסעיף 8 בתקנות סדר הדין האזרחי תשע"ט-2018. 17. גם באשר לדין החל בענייננו-אני דוחה את טענת הנתבע שחל הדין הירדני. בתי המשפט בישראל נדרשו לא אחת למחלוקות בין שני ישראלים ביחס למקרקעין באזור, ומשעלו טענות לעניין תחולת הדין הירדני מסקנת הדברים הייתה ששיקולים של יציבות וודאות יתמכו בהחלת הדין הישראלי על סכסוך שכזה, שעניינו קרקע באזור התיישבות ישראלי, כאשר הצדדים מיוצגים ביניהם על ידי עורכי-דין ישראלים וההליכים בעניינם מתבררים בבתי המשפט בישראל. הדבר נכון ביתר שאת כאשר אין בענייננו טענות בעלות אלא שכירות מכח הסכם כתוב בין הצדדים. בת"א (מחוזי י-ם) 19677-04-10 משה קישון נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ ( 8.4.2014 ) התייחס בית המשפט לדברים באמרת אגב אך סיכם את הפסיקה לפיה קשה להלום את התוצאה לפיה יוכרעו תובענות מעין אלה על פי דין האזור. באותו עניין חתמו הצדדים על חוזים שהחילו במפורש את הדין הישראלי על העסקה, וזאת הן בהקשרים ספציפיים שונים והן אגב התייחסות לדינים ישראלים שונים. בהמשך הביע בית המשפט בעניין קישון את דעתו, גם אם בשולי הדברים, וציין כי ניתן לסבור שאותם שיקולי מדיניות כלליים החלים במסגרת המשפט הבינלאומי הפרטי ומורים על החלת דין האזור בנוגע למקרקעין, אינם חלים שעה ששני הצדדים לסכסוך הם אזרחים ישראלים. כעולה מקביעתו כאמור, אין תחולה לרציונאלים העומדים בבסיס המשפט הבינלאומי הפרטי בכלל, ובמסגרת דיני המקרקעין כבמקרה זה בפרט, 'כאשר כל הצדדים לעסקה הם תושבי ישראל המצפים בכל הקשר אחר של אורחם ורבעם לתחולת הדין הישראלי, ואשר הדין הישראלי נגיש להם פי כמה מהדין באזור'.
פסק דין |05/02/2025 |שלום – ירושלים
ת"א (ירושלים) 51601-02-18- גונה גיי לובל נגד יהודה אסרף
שמות השופטים: חיה זנדברג
עוה"ד עובדיה גבאי א. י. נופי ירושלים בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד יוסף בן-דור פסק דין תביעה כספית בסך 3,000,000 בטענה לליקויי בניה. תמצית המחלוקת 1. התובע הוא אזרח ותושב ארצות-הברית. התובע רכש את זכויותיו של נתבע 1 (להלן – הנתבע) בדירת פנטהאוז בבניין מגורים בירושלים, שנבנה על ידי נתבעת 2, שהיא חברה קבלנית (להלן – החברה). התובע טען לליקויי בנייה בדירת המגורים, ומכאן תביעתו. 2. הנתבע ביקש לדחות את התביעה. הנתבע, תושב מונקו, טען שהוא אדם פרטי ולא קבלן או יזם, והוא העביר את כל זכויותיו לידי התובע. לכן לטענתו ככל שנגרמו ליקויי בנייה, על התובע להפנות טענותיו בעניין לחברה. 3. החברה אף היא ביקשה לדחות את התביעה. לטענתה, ליקויי הבנייה הנטענים אירעו מחמת שינויים שערך התובע עצמו בדירה ולבקשתו, ומכל מקום החברה הציעה לתקנם אך התובע סירב לכך, ולכן לטענתה הוא אינו יכול לתבוע את שווים מהחברה. 4. להכרעה במחלוקות אלו אדרש להלן. העובדות רכישת הזכויות בנכס על-ידי הנתבעים 5. ברחוב בן מימון 24 בירושלים, הידוע כגוש 30026 חלקה 18, ניצב בזמנו בניין מגורים ישן בן 3 קומות מעל לקומת קרקע. הבניין, שיועד לשימור, היה רשום כבית משותף והיו בו 7 דירות: דירה אחת בקומת המרתף; שלוש דירות בקומת הקרקע; שתי דירות בקומה הראשונה; ודירה אחת בקומה השנייה (פסקה 5 ועמ' 6, 15 לנספח 1 לתצהיר הנתבע). 6. על המקרקעין חלה תכנית משביחה (תב"ע 12828) לפיה על המקרקעין מיועד היה לקום, במקום הבניין הישן (שייהרס תוך שימור שתי חזיתות), בניין מגורים חדש בן 5 קומות מעל קומת קרקע ובו 7 דירות: דירת גן (דופלקס) בקומת הקרקע; חמש דירות עם מרפסות; ודירת פנטהאוז דו-מפלסית (עמ' 17/15 לנספח 1 לתצהיר התובע).
פסק דין |29/05/2023 |מחוזי – ירושלים
ת"א (ירושלים) 29748-10-22- חיים לויק נגד ' משה אינדיג ז"ל (המנוח)
שמות השופטים: שושנה ליבוביץ
עוה"ד 2. נאוה אינדיג ז"ל (המנוח) ע"י ב"כ עוה"ד 3. דביר אריה דב אינדיג ע"י ב"כ עוה"ד 4. רוברט ברן ע"י ב"כ עוה"ד 5. רות ברן ע"י ב"כ עוה"ד 6. אליהו גבאי ע"י ב"כ עוה"ד 7. מרים גבאי ע"י ב"כ עוה"ד 8. חזי בינה ע"י ב"כ עוה"ד 9. יסכה בינה ע"י ב"כ עוה"ד נתבע שכנגד ועדה מקומית לתכנון ובנייה ירושלים (פורמלי) פסק דין 1. תביעה ותביעה שכנגד בעניין רישום בניין כבית משותף ורישום הדירות שבו על שם בעלי הזכויות. ייאמר כבר עתה כי דין התביעות להימחק, פרט לפסק דין חלקי שניתן במסגרת ההליך, אשר יעמוד בתוקפו בכפוף למגבלה, כפי שיפורט בהמשך. 2. התובעים והנתבעים 8-5 הם בעלי זכויות בבניין (להלן: הדיירים) ברחוב שרירא גאון 4 בירושלים במקרקעין הידועים כגוש 30162 חלקה 54 (להלן: המקרקעין). הנתבע 3 הוא מנהל עיזבון המנוחים משה ונאווה אינדיג ז"ל (להלן: אנידיג) שרשומים כבעלי המקרקעין. הבניין כולל שלוש דירות. התובעים, חיים ופנינה לויק (להלן: התובעים) הם בעלי הזכויות בחלק מקומת המרתף, קומת קרקע וקומה א'. הנתבעים 5 ו-6, אליהו ומרים גבאי (להלן: הזוג גבאי) הם בעלי הזכויות בחלק מקומת הקרקע, קומה א' וקומה ב'. הנתבעים 7 ו-8, יסכה וחזי בינה היו בעלי זכויות בקומה ג' ובגג הבניין, וכיום זכויות אלה הם בבעלות חזי בינה בלבד (להלן: בינה). 3. התובעים הגישו תביעה נגד העיזבון, מנהל העיזבון, רוברט ורותי ברן (שמהם רכשו את הזכויות בדירתם) (להלן: הזוג ברן), הזוג גבאי וחזי ויסכה בינה, שבה עתרו לסעדים שונים ובכללם: להצהיר כי אינדיג הפר את התחייבותו לרישום הבניין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים ולרישום דירת התובעים על שמם; ליתן צו עשה המחייב את אינדיג לרשום את הבניין בפנקס הבתים המשותפים ואת הדירות על שמם של התובעים והנתבעים ולהורות על מינוי כונס נכסים שיבצע את רישום הבית המשותף ואת רישום הזכויות; לקבוע ולהצהיר כי כל זכויות הבנייה שקיימות או שייוצרו שייכות לבלי הזכויות באופן שווה ולמנות את ב"כ התובעים ככונס נכסים לצורך ביצוע הרישום.
פסק דין |13/10/2024 |מחוזי – ירושלים
ת"א (ירושלים) 29079-01-14- רמי ברהום נגד עדנאן גולאני
שמות השופטים: יעל ייטב
תובעים 2-3 טענו שהיתר בניה לבניין ניתן לבניין זה מכבר, ואולם היתר כאמור לא הוצג לי. יחד עם זאת הוצג במהלך שמיעת הראיות תשריט המחלק את המקרקעין, או חלק מהם למגרשים, תשריט המוסכם לכאורה על בעלי הזכויות במקרקעין, והמהווה לכאורה יסוד להליך התכנוני הננקט ביוזמת עיריית ירושלים. להליך תכנוני זה יש משמעויות, לכל הפחות באשר לחזקה ולשימוש במגרשים ובבניינים, למרות שהזכויות במקרקעין הן כאמור זכויות במושע. 18 62. ראוי להזכיר לעניין זה כי לצד סעיף 27 בחוק המקרקעין, אשר הוזכר בפסק הדין שניתן בתביעת הפינוי, קיימת בחוק המקרקעין הגנה גם למחזיק במקרקעין, בין אם הוא מחזיק בהם בזכות, בין אם הוא מחזיק בהם שלא בזכות, כפי שנקבע בסעיפים 16/19 בחוק המקרקעין. במיוחד יש להזכיר לעניין זה את הוראת סעיף 17 בחוק המקרקעין, המגן על המחזיק בפועל, ובלבד שלצד השני אין "זכות עדיפה" על פני זכותו (ראו לעניין זה גם רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי, פ"ד נה(3) 294). כאמור בענייננו, זכותם של תובעים 2 ו-3 עדיפה על פני זכותו של נתבע 1. נוכח זכויותיהם של התובעים בנכס, זכויות השונות מאלו שהיו לנתבע 2, יתכן כאמור שתוצאות התדיינות עתידית בין הצדדים יהיו שונות מתוצאות ההתדיינות שהייתה בין נתבע 1 לבין נתבע 2 בגדרה של תביעת הפינוי. 63. לא למותר לציין כי לעיתים לרכישת הזכויות במקרקעין מתלוות טענות בדבר טיבן של הזכויות, האם הועברו כדין, האם הוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, ולא פעם מועלות אף טענות באשר לזיוף ולמרמה, ואולם בהליך שבפני לא הובאו ראיות באשר למרמה או לזיוף. 64. לסיכום נקודה זו, הואיל וזכויותיהם של תובעים 2 ו-3 במקרקעין לא הועברו אליהם מנתבע 2, אלא זכויותיהם עצמאיות, ונרכשו ממקור שונה מזה שממנו נרכשו זכויותיו של נתבע 2, אין הם בגדר חליפיו של נתבע 2.
פסק דין |30/10/2018 |שלום – ירושלים
ת"א (ירושלים) 40759-05-15- יוסף אייכלר נגד ב. יאיר יזום ובניה בעמ
שמות השופטים: אמיר דהאן
(4) ביתהמשפט לא קיבל את חישוב ממוצעי השווי שערך שמאי התובעים, שכן ממוצעים אלה חושבו על בסיס עסקאות אשר לא נעשו במקום ייחודי כלכך, אלא להיפך – בשכונות המתאפיינות באוכלוסייה הומוגנית ורובן בריחוק משמעותי מאותם מוקדי העניין שצוינו לעיל. 40 (5) נמצא, כי מחיר הדירות שיקף את הסיכונים והסיכויים הכרוכים בבניית פרוייקט בנייה שלם שטרם ניתן בעניינו תוקף לתוכנית בניין הערים, וטרם נתקבל בעניינו היתר בניה כדין. יט. ביתהמשפט לא מצא כי הוצג מצגשווא כלשהו על תחילת העבודות באתר. בניית החניון היא בנייה לכל דבר, ובלעדי חניון – אין בניין. כל הרוצה יכול היה לעיין בתיק הבניין הפתוח לכל ולראות בדיוק אילו היתרים ניתנו ולשם מה. זאת ועוד, ירושלים איננה ככל הערים, ובנייה בירושלים איננה בנייה כבכל מקום. העיר הינה בת אלפי שנים, ודווקא שלב חפירת החניון ראוי שייעשה במוקדם, עם קבלת היתר חפירה – שמא תיעצר הבנייה מסיבות הקשורות בעתיקות או בשרידי אדם. בוודאי שלא הוכח כי בניית החניון נעשתה לשם הטעייה. כ. ביתהמשפט בחן את החוזה ולא מצא כי הנתבעות כשלו בחובת היידוע שלהן בעניין המצב התכנוני של הפרויקט בזמן חתימתו. נהפוך הוא – המצב התכנוני הלא ברור והלא סופי אף הודגש בחוזה במפורש ומוטב לטענה זו אילולא הייתה נטענת. 2. הכרעה בטענות בטלות סעיפים בחוזה שמקורן בחקיקה מיוחדת א. התובעים ביקשו מביתהמשפט ליטול לעצמו חירות גמורה ולשנות את החוזה כרצונם ובמאות סעיפי הסיכומים וכתבי בידין, ביקשו לתקן, לבטל את סעיפי החוזה או אף לכתוב מחדש סעיפים. ב. יש להעיר כאן, כי הכלל בחוק החוזים הוא קיומו של חוזה כלשונו, ואילו החריג הינו שימוש בסמכותו של ביתהמשפט עלפי הוראות חקיקת החוזים הכללית והמיוחדת, לבטל סעיפים במקרים קיצוניים שלא הוכח כי חוזה זה נמנה עליהם.
פסק דין |07/11/2022 |שלום – ירושלים
ת"א (ירושלים) 51376-02-15- עמותת ישיבה ובית הכנסת שערי עזרא וקרן ארוכה ומרפא נגד ב. יאיר יזום ובניה בעמ
שמות השופטים: אמיר דהאן
כל זאת במקום שבו הקרקע מועטה, האוכלוסין מרובים וזכויות הבנייה אינן ניתנות תמיד ברוחביד. יפית שעיו עצמה העידה כי שקלה את האפשרות לבטל את החוזה ולקבל את כספה בחזרה אך אביה שכנע אותה שאין בדבר הגיון כלכלי ולסוף הסתדרו העניינים לטובה. (4) ביתהמשפט לא קיבל את חישוב ממוצעי השווי שערך שמאי התובעים, שכן ממוצעים אלה חושבו על בסיס עסקאות אשר לא נעשו במקום ייחודי כלכך, אלא להיפך – בשכונות המתאפיינות באוכלוסייה הומוגנית ורובן בריחוק משמעותי מאותם מוקדי העניין שצוינו לעיל. (5) נמצא כי מחיר הדירות שיקף את הסיכונים והסיכויים הכרוכים בבניית פרוייקט בניה שלם שטרם ניתן בעניינו תוקף לתוכנית בניין הערים, וטרם נתקבל בעניינו היתר בניה כדין. 160. ביתהמשפט לא מצא כי הוצג מצגשווא כלשהו על תחילת העבודות באתר. בניית החניון היא בנייה לכל דבר, ובלעדי חניון – אין בניין. כול הרוצה יכול היה לעיין בתיק הבניין הפתוח לכל ולראות בדיוק אילו היתרים ניתנו ולשם מה. זאת ועוד; ירושלים איננה ככל הערים, ובנייה בירושלים איננה בנייה כבכול מקום. העיר הינה בת אלפי שנים, ודווקא שלב חפירת החניון ראוי שייעשה במוקדם, עם קבלת היתר חפירה – שמא תיעצר הבנייה מסיבות הקשורות בעתיקות או בשרידי אדם, בוודאי שלא הוכח כי בניית החניון נעשתה לשם הטעייה. 161. ביתהמשפט בחן את החוזה ולא מצא כי הנתבעות כשלו בחובת היידוע שלהן בעניין המצב התכנוני של הפרויקט בזמן חתימתו. נהפוך הוא – המצב התכנוני הלא ברור והלא סופי אף הודגש בחוזה במפורש ומוטב לטענה זו אילולא הייתה נטענת. הכרעה בטענות בטלות סעיפים בחוזה שמקורן בחקיקה מיוחדת 162.
פסק דין |07/11/2022 |שלום – ירושלים
ת"א (ירושלים) 36388-01-22- שלמה יששכר נגד איתמר רואי
שמות השופטים: אלעד לנג
אברהם זיני 5. עזרא נפתלי 6. יפעת נפתלי 7. עיריית ירושלים – אגף הרווחה 8. יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים 9. לשכת רישום מקרקעין – ירושלים (נמחק) החלטה 1. לפני בקשות לסילוק תובענה על הסף מחמת היעדר סמכות עניינית, התיישנות, מניעות, היעדר יריבות והיעדר עילה והיותה טורדנית, כמו גם מכח כך שלא קוימו תנאים שנקבעו להגשת התביעה בפסק-דין קודם שניתן בין חלק מהצדדים. 2. עניינה של התביעה שבפניי בדרישת התובע להורות על ביטול היתר בנייה שניתן לנתבעים 1-2 (שכנים בבית משותף בו לתובע זכויות בעלות בשתי יחידות דיור); ביטול תיקון שנערך לצו הבית המשותף על יסוד היתר הבנייה שניתן לנתבעים 1-2; הריסה והתאמת בנייה שנערכה על ידי נתבעים 1-2 ו-3-6 (שכנים נוספים בבית המשותף) וסילוק ידם של כל אלה מ"רכוש משותף" אשר חלקו נכלל בשטח שתוקן בצו הבית המשותף, כמו גם חיוב הנתבעים 1-6 בתשלום דמי שכירות ראויים בגין השימוש האמור שנעשה על ידם ברכוש המשותף. עוד עותר התובע לחייב את הנתבעים 1-2 ואת הנתבעים 5-6 בתשלום פיצוי בגין שימוש בדירתם כ"דירה מפוצלת" ולחילופין לחייבם בתשלום דמי איזון על כל ה"הרחבות" שביצעו המנצלות את "השטח העודף" על שטח דירתם המקורי. 3. התובע עותר לקבלת הסעדים האמורים לעיל על יסוד טענותיו לפיהן, בתמצית, בשנות ה-90 של המאה הקודמת ובשנת 2003 בנו הנתבעים 1 ו-2 הרחבות לדירתם, בין היתר, על יסוד היתר בנייה "מפוקפק" (כלשון התובע) אשר ביחד עם תשריט מטעה שהוגש מטעמם הביא לתיקון צו הבית המשותף על ידי המפקח על הבתים המשותפים ול"סיפוח" שטחים משותפים לבעלותם. בתוך כך, טוען התובע כי רשם המקרקעין הוטעה לחשוב כי התשריט שהוגש למפקח על בתים משותפים תואם את היתר הבנייה שניתן לנתבעים 1-2 (ראה פרק א' לכתב התביעה ובפרט ס' 6 לכתב התביעה).
החלטה |06/02/2023 |שלום – ירושלים
תוב (ירושלים) 69594-06-17- מדינת ישראל נגד סבאח אבו אלהווא
שמות השופטים: דניאל מרדכי דמביץ
קביעת עובדות בשטח משמעה עקיפה אלימה של ההליך התכנוני על ידי מי שבוחר להתעלם מההליך המסודר החקוק. ביצוע עבירת בניה פוגע בתכליות דיני התכנון והבניה המפורטות לעיל ונתפס בפסיקה כחמור. על אחת כמה וכמה אמורים הדברים כאשר מדובר באי ציות – בחירה של הנאשם שלא לבצע גזר שניתן נגדו. 10. מידת הפגיעה בערך החברתי המוגן לעניין עוצמת הפגיעה ישקול בית המשפט את השיקולים הבאים: א. היקף העבירה. מדובר בעבירה בהיקף נרחב המתפרס על פני שלוש קומות של מבנה הכולל 5 דירות למגורים. מדובר בעבירה בהיקף נרחב ב. הסיכון שהעבירה יוצרת. לא ידוע על סיכון קונקרטי מיוחד שהעבירה יצרה. עם זאת, בינוי שאין לו היתר לא עבר את ההליך התכנוני אשר אחת מתכליותיו היא וידוא שהוא אכן תקין ואינו מסוכן. ג. הרווח שמביאה העבירה לנאשם. מדובר בעבירה כלכלית. ביצוע העבירה מיטיב את מצבה של הנאשמת ובפועל מדובר בעבירה המפיקה לנאשמת רווח כספי שוטף. ד. התמשכות העבירה אל מול התנהגות הרשויות. עסקינן בבינוי הקיים 13 שנים לכל הפחות ואשר טרם הוכשר וטרם נהרס. לטענת הנאשמת, במשך השנים היא ניסתה לקדם הליכי הכשרה לבינוי אך ללא הצלחה. עוד טענה ההגנה כי עיריית ירושלים מקדמת תכנית מתאר נרחבת הכוללת גם את הקרקע עליה הוקם הבינוי (650036), וככל שתכנית זו תתקבל, אזי יקל על הנאשמת להוציא היתר בניה לבינוי. עיון באתר המרשתת של מינהל תכנון זמין מעלה כי ביום 8.12.2020 פורסם נוסח ההודעה בדבר הפקדת התכנית באתר האינטרנט. ההגנה הציגה מכתב מאדריכל, עדכני ליום 16.12.202 , בו נטען כי הוגשה בקשה ספציפית לתכנית מתאר (843383) לגבי הבינוי.
גזר דין |10/01/2021 |עניינים מקומיים – ירושלים
ת"א (ירושלים) 43498-06-13- אורי עדן נגד מנהל מקרקעי ישראל מחוז ירושלים
שמות השופטים: משה בר עם
ירושלים באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי) פסק דין כללי 2 1. תביעה לפיצויים, בעילה של מצג שווא רשלני (ועילות נוספות) בקשר לרכישת זכויות חכירה במקרקעין לא מוסדרים, על-דרך מכרז שפורסם על-ידי הנתבע, לחכירה ולפיתוח של מקרקעין, הנמצאים ברחוב הנביאים בירושלים. על-פי הנטען, בתרשים שצורף למסמכי המכרז, שהציג את המקרקעין כמורכב משלוש חטיבות קרקע בשטח כולל של כ-דונם אדמה, נמצא אי-התאמה בין גבולות המקרקעין בתרשים לבין גבולותיו במפת הגוש של מחלקת מיפוי ומדידות במרכז למיפוי ישראל. בשל אי-ההתאמה, לא ניתן היה לקדם פעולות תכנון במקרקעין כפי שביקש (והתחייב) התובע לבצע על-פי מסמכי המכרז, בתוך תקופה קצובה, שכן לא ניתן היה לקבל את אישור המודד המחוזי לתוכנית לצרכי רישום שערך מודד מטעם התובע, פעולה הנחוצה על-פי דין לקידום הליכי התכנון במקרקעין. בשל כך נוצר עיכוב בקידום הליכי התכנון עד לאחר השלמת הליך של תיקון שטח וגבולות במקרקעין ורישום שלושת חטיבות הקרקע כיחידת רישום אחת. בשל העיכוב ברישום המקרקעין כיחידה רישומית נפרדת, עיכוב שנמשך, על-פי הנטען, 50 חודשים, נגרמו לתובע נזקים כתוצאה מאי-שימוש במקרקעין והוצאות מימון בתקופת העיכוב, שהוערכו על ידו בסך של 10,359,000 ש"ח ובגינם הוגשה התביעה דנא, המייחסת לנתבע את האחריות לעיכוב בקידום פעולות התכנון במקרקעין, לתקופה הנטענת, בשל אי-ההתאמה בגבולותיו, בהתאם למפת הגוש, כאמור. על הטענות, העובדות וההליכים 2. בחודש מאי 2006 פרסם הנתבע, הוא מנהל מקרקעי ישראל, רשות מקרקעי ישראל כהגדרתו היום, גוף המנהל את מקרקעי ישראל ופועל על-פי חוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ל-1960 (להלן – הנתבע), מכרז מספר ים/111/2006 (להלן – המכרז; נספח א' לתיק מוצגים מעודכן מטעם התובע, אמור מעתה, כל הנספחים הנם לתיק המוצגים המעודכן שהוגש לבית-המשפט מטעם התובע, אלא אם צוין מפורשות אחרת), לחכירת מקרקעין הידועים כחלקה 13 בגוש 30061, הנמצאים ברחוב הנביאים 52 בירושלים, בשטח של 1,060 מ"ר (להלן – המקרקעין).
פסק דין |11/12/2018 |מחוזי – ירושלים
עש"א (תל אביב) 13039-12-20- יוסף ניסני. נגד אמנון חביב
שמות השופטים: לימור ביבי
אין זה פשוט, כי המפקח יוכל לערוך דיון בתכנית שספק אם תאושר ככתבה וכלשונה; כיצד ייושמו התנאים שנקבעו ביחס לתכנית אחת, אם אחר כך תאושר תכנית אחרת" 41 בדומה נקבע בערר (ועדות ערר – תכנון ובנייה ירושלים) 65/09 אפנג'ר דוד נ' ועדת המשנה לתכנון ובניה ירושלים ( 01.06.2009 ): לעומת זאת, לאחר שיהיה כבר היתר בניה, או אז יהיה באפשרות המפקח על בתים משותפים להתייחס להיתר הבניה הספציפי ולהכריע לגביו בנושאי הקניין: איזה רוב דרוש ליישומו האם יש זכות למבקשי ההיתר לבצע את העבודות בקירות השונים נושא הפינוי וכיוצא בזה. כך, למשל, קיימת מחלוקת תכנונית, האם יש צורך בחיזוק בתוך דירות המשיבים, או די בחיזוק חיצוני בלבד. ברור, אפוא, כי אין כל טעם כי המפקח על בתים משותפים יידון בסוגיה, האם מותר לבצע חיזוקים בתוך דירות המשיבים, כאשר ייתכן והמשיבה 1 תכריע, כי מבחינה קונסטרוקטיבית תכנונית אין צורך בחיזוק שכזה, והחיזוק בקירות החיצוניים הינו מספיק. " הדברים מלמדים על ה"אַליה" הנעוצה בהקדמת הליך התכנון להליך הקניין. אלא שבהקדמת ההליך התכנוני קיים גם "קוֹץ" זאת, בהינתן שקביעות מוסדות התכנון הן רק בהיבטים התכנוניים ואין בהם בכדי להוות קביעות החלות על התחום הקנייני, הרי שפועל יוצא מכך הוא שככל שבמסגרת ההליך הקנייני התחוור כי מפאת פגיעה בזכויות הקניין לא ניתן להוציא לפועל את התכנון כפי שאושר, לא יהיה מנוס מפנייה בהליך תכנוני נוסף. אשר לכך, הרי שראשית, בכל הנוגע לכך שקביעות מוסדות התכנון אינן חלות בתחום הקנייני, אפנה לערר אפנג'ר, אשר בו הובהר מפורשות (בהתאם להלכה הנוהגת) כי: " למען הסר ספק נבהיר, כי דיון בבקשה להיתר, כמו גם הענות לה ומתן היתר, אין משמעותה כי המחלוקת הקניינית הוכרעה ובוודאי שאין משמעותה כי מבקשי ההיתר רשאים לפנות את הדיירים מבתיהם, להיכנס לבתיהם או לפגוע ברכושם.
פסק דין |25/04/2021 |מחוזי – תל אביב
ת"א (ירושלים) 11355-06-21- רפאל נחום נגד עמידר
שמות השופטים: חוי טוקר
רק מאחר והדיון עצמו הותנה מלכתחילה ברצונם הטוב של נציגי המשיבים, וזאת משנתקבלה החלטה בסעד הזמני ולא הוגש כתב תביעה, לא מצאתי לחייב כל אחד מן המשיבים בהוצאות לטובת אוצר המדינה. 11. לא ניתן שלא לחוש, ולו במעט, את הקושי שחווה האזרח בהתנהלות מול הרשויות, כאשר בית המשפט בהחלטה שיפוטית לא הצליח לגייסם לדיון. 3 12. תחושת חוסר הנוחות במקרה הספציפי מתבטאת באכיפת דיני התכנון והבנייה, שאין לזלזל בהם כלל ועיקר, תוך הותרת המבקש דר רחוב – עובדה שאינה שנויה במחלוקת – ללא מציאת פתרון חלופי. 13. מהודעת העירייה מיום 26.8.21 עולה כי הדירה בה התגורר המבקש עובר להריסת חלקה (שני מחסנים מתוך שלושה) הינה דירה שנבנתה על שטח שאמור לשמש לובי של בניין, ללא היתר בנייה וכאשר השאלה הקניינית לא הובררה. 14. הפתרון הנראה לעין הוא מתן היתר להשמשת הדירה (המחסנים) למגורי המבקש, מבלי לגרוע מהשימוש הייעודי שלהם ומהליכי התכנון והבנייה שהתקיימו ומתקיימים בעניינה. דהיינו, שייקבע כי מתן ההיתר לשימוש בדירה יינתן למבקש בלבד וזכות זו לא תהיה ניתנת להעברה או להורשה וכי הפסקת השימוש בהם על-ידי המבקש תביא למימוש ההחלטות שניתנו ושיינתנו במסגרת ההליכים התכנוניים שהתקיימו ושמתקיימים בעניינה. 15. כאמור, מהודעת עיריית ירושלים עולה כי לשימוש במחסנים גם היבט קנייני הנוגע לזכויות יתר בעלי הדירות בבניין. חזקה היא כי נציגי המשיבים הרלוונטיים יוכלו לגייס את בעלי הזכויות בבניין לפתרון המוצע, למשל בדרך של קביעה כי הסיוע לו זכאי המבקש בשכר דירה ממשרד הבינוי והשיכון יינתן לוועד הבית או יחולק לבעלי הדירות בחלוקה שווה או התניית השימוש בדירה בשיפוץ ובתחזוקת הלובי או בכל תנאי אחר שיצמיח טובת הנאה ליתר בעלי הדירות בבניין.
החלטה |28/09/2021 |שלום – ירושלים
תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016
סעיף: 36. הסכמה והודעה לבעלי זכויות במקרקעין
הודיעה לגביה שהיא מהמקרים המפורטים להלן, כהודעת רשות מקרקעי ישראל שהיא אינה מתנגדת לבקשה להיתר: (א) בקשה להיתר לשינוי או לתוספת לדירת מגורים קיימת מהוונת בבנייה רוויה; לעניין זה, "בנייה רוויה"-בנייה למגורים של 2 קומות לפחות, שיש בה לא פחות מ-4 דירות-דירה אחת לפחות בכל קומה, הרשומות כבית משותף כהגדר תו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או ראויות להירשם כבית משותף לפי סעיף 142 לחוק האמור ; (ב) בקשה להיתר לגבי נכס מקרקעין שניתנה לגביו הודעה של רשות מקרקעי ישראל על כך שהוקנו זכויות הבעלות בו לפי סעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל; (ג) בקשה להיתר לגבי נכס מקרקעין שנרכשו לגביו, במסגרת הליך של מכ רז פומבי, מלוא זכויות הבנייה הקיימות וכן שולמה מלוא התמורה בעד אפשרויות תכנוניות עתידיות בנכס; בפסקה זו, "נכס מקרקעין"-כהגדרתו בסעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל; (7) אין בפסקאות (4) או (6) כדי לגרוע מזכותה של רשות מקרקעי ישראל לפי כל דין, לרבות הזכות לגבות תמורה בעד הבנייה או השימוש בקרקע. (ו) בתקנות אלה, "בעל זכות במקרקעין"-אחד מאלה: (1) במקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין ושאינם בית משותף כמשמעותו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ((להלן-בית משותף)-הבעל הרשום או חוכרו; (2) במקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין ושאינם בית משותף והם בבעלות משותפת או חכורים ל כמה חוכרים במשותף-בעל רשום או חוכר; (3) בבית משותף, כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף; (4) במקרקעין שאינם רשומים במרשם המקרקעין-מי שחייב עליהם בתשלום מס רכוש וקרן פיצויים לפי הרשום בפנקסים המנוהלים לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961, או מי שהיה חייב במס
פקודת העיריות [נוסח חדש]
סעיף: 198א. פטור ממכרז לעבודות פיתוח
198א. (א) בסעיף זה-“הסכם פיתוח"-הסכם לביצוע עבודות פיתוח; “הוועדה המקצועית"-ועדה שחבריה הם המנהל הכללי של העירייה, ובאין מנהל כללי-מזכיר העירייה, והוא יהיה היושב ראש, גזבר העירייה, מהנדס העירייה והיועץ המשפטי לעירייה; “חוק התכנון והבנייה"-חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965; “יזם "-מי שמחזיק לבדו בזכויות לגבי מחצית לפחות משטח המגרשים הכלולים בתכנית לפיתוח, המאפשרות לו לבצע בהם את עבודות הפיתוח, או מי שמחזיקים בזכויות כאמור לגבי מגרשים, שסך שטחם הוא מחצית לפחות משטח המגרשים הכלולים בתכנית לפיתוח, שהתקשרו ביניהם בהסכם בכתב לעניין כריתת הסכם פיתוח אחד עם העירייה; לעניין זה, "מחזיק בזכויות", לגבי שטח מגרש ים-אחד מאלה: (1) בעל הקרקע, החוכר לדורות בה או מי שזכאי להירשם כבעלים או חוכר לדורות כאמור; (2) מי שהתקשר עם אדם כאמור בפסקה (1) בהסכם שמטרתו פיתוח הקרקע ובניית מבנים בה, והוא זכאי מכוח ההסכם להפיק הכנסה מהקרקע או ליהנות מפירותיה של הקרקע כבעלים; "יחידת דיור"-כהגדרתה בסעיף 158ו2(א) לחוק התכנון והבנייה; "עבודות פיתוח"-עבודות לפיתוח תשתיות, פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים או הקמת מבנים לצורכי ציבור בעבור העירייה אף אם הם מחוץ לשטח תכנית לפיתוח; "תכנית לפיתוח"-תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה הכוללת הוראות של תכנית מפורטת לבניית 100 יחידות דיור חדשות לפחות או 5,000 מ"ר חדשים לפחות למסחר או לתעסוקה; "תשתיות"-כבישים, מדרכות, גשרים, מנהרות, מערכות ניקוז, תיעול, תקשורת, תאורה, רמזורים וכן מערכות בקרה לתשתיות וכל מיתקן הנדרש במישרין לצורך הפעלת התשתיות ומהווה חלק בלתי נפרד מהן, ואשר הקמתם הוא מתפקידי העירייה, ולעניין עירייה המספקת שירותי מים
תקנות הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה) (דיור בהישג יד להשכרה), התשע"ה-2015
סעיף: 12. רישום הערה בפנקסי המקרקעין וברשות מקרקעי ישראל
12. (א) אם זכות הבעלות או החכירה לדורות בחלקה, שעל כולה או על חלק ממנה חלות הוראות תקנות אלה, רשומה בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות אלה: (1) מיום מתן היתר מכוח תכנית, עד תום התקופה הקבועה בתקנה 2, כל עסקה במקרקעין, ביחידות הדיור המיועדות לשכירות בהישג יד להשכרה, טעונה אישור של המנהל; (2) לא ייתן המנהל אישור לעסקה במקרקעין, אלא אם כן מצא שהעסקה אינה סותרת את הוראות תקנות אלה; (3) תנאי להיתר מכוח תכנית שייעדה קרקע לדיור בהישג יד להשכרה יהיה רישום הערה בפנקסי המקרקעין בדבר הצורך באישור המנהל לעסקה במקרקעין; (4) תמה התקופה הקבועה בתקנה 2, ייתן המנהל לבעלים אישור כי אין עוד צורך באישורו לעסקה במקרקעין וכי ניתן למחוק את ההערה מפנקסי המקרקעין; (5) בתקנה זו, "עסקה” – למעט משכנתה ועסקה בין בעלים לזוכה לפי תקנות אלה. (ב) לא היו זכויות החכירה לדורות בקרקע שהיא מקרקעי ישראל שתקנות אלה חלות עליה רשומות בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות סעיף 7 לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה לעניין רישום והעברת זכויות, בשינויים המחויבים. (ג) לבקשת בעל זכות בחלקה כאמור בסעיף קטן (א), רשם המקרקעין ימחק את ההערה שנרשמה לפי סעיף קטן (א), ובלבד שבעל הזכות המציא לרשם המקרקעין אישור מאת המנהל לכך שתמה תקופת ההעמדה לשכירות לפי תקנה 2. (ד) לבקשת בעל זכות כאמור בסעיף קטן (ב), רשות מקרקעי ישראל תאשר כי לא נדרשים עוד אישורים כאמור בסעיף 7 לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, ובלבד שבעל הזכות המציא לרשות מקרקעי ישראל אישור מאת המנהל לכך שתמה תקופת ההעמדה לשכירות לפי תקנה 2.
חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965
סעיף: 265. ביצוע ותקנות
ואגרות לקבלת העתקי תכנית ואישורה; (18) דרכי עריכתן של תכניות מיתאר ושל תכניות מפורטות בכל שלביהן והמסמכים, התעודות האחרות והידיעות שיש להמציא עם תכנית; (19) דרכי הביצוע של תכניות; (20) שיטת החישוב, לענין תכניות מיתאר, של יכולת קליטת האוכלוסיה בשטחים הנכללים בתכניות כאמור; (21) דרכי ההקניה של קרקע משל ימה לפי סעיף 70 ודרכי רישום ההקניה בפנקסי המקרקעין; (22) הטפסים וסדרי הנוהל בכל הליך לפי חוק זה למעט הליך בבית משפט או בבוררות; (22א) טופסי הודעה על הליכי תכנון והפקדת תכנית ואישורה; (22ב) הוראות לענין צורת הפרסום של הודעות על הליכי תכנון והפקדת תכנית ואישורה, ובין השאר, הוראות לענין פרסום הודעה על גבי שלט לפי סעיף 89א לרבות צורת השלט, הכיתוב עליו, מידותיו, אופן הצבתו, דרכי הסרתו וכן הוראות לענין דרכי פרסום חלופיות לפי הסעיף האמור; (23) מניעת הביצוע של עבודה או שימוש במקרקעין, ללא היתר או שלא בהתאם להיתר; (24) בדיקת חמרים המשמשים או שנועדו לשמש לבנין, בין שנקבע להם תקן רשמי ובין שלא נקבע, וכן בדיקת הקרקע לביסוס המבנים; (25) הסדרת זכויותיהם וחובותיהם של בעלים, שוכרים ותופשים בני-מצרא במקרקעין, בדבר התקנתם של קירות משותפים, קירות חיצוניים ויסודותיהם של קירות אלה, תיקונם, החזקתם וניקוים, וכן קביעת דרכי הבירור של חילוקי דעות בדבר זכויות וחובות אלה; (26) דרכי מסירתם של הודעות , מסמכים ותעודות אחרות לפי חוק זה או התקנות על פיו לרבות באופן מקוון, בדואר אלקטרוני או באמצעים אלקטרוניים אחרים, למעט הודעות ומסמכים בהליכים משפטיים; (27) הריסתם וסילוקם של בנינים שהם רעי מראה ושאין להם תובעים זולת המדינה; (28) הסדרת הקשר בין הועדה המחוזית והועדה המקומית להבטחת קיום הוראות הועדה המחוזית לפי חוק זה; (29) גביית ההוצאות
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008
סעיף: 1. הגדרות
1. בחוק זה – "בית משותף", "בעל דירה", "דירה", "רכוש משותף" – כהגדרתם בסעיף 52 לחוק המקרקעין; "החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים" – החלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים, שהתקבלה במוסד תכנון, לאחר שהתקיימו כל אלה או החלטה לפי סעיף 145(ב1) או 145א1 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), כי הבקשה להיתר עומדת בתנאים האמורים בסעיף 145(ב1) האמור: (1) מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות אחרות ולתכניות מופקדות, ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, ככל שנקבעו; (2) מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות והמתוכננות בסביבתה; (3) הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבנייה – מוסד התכנון החליט בהן; "היתר בניה" – היתר לפי חוק התכנון והבניה, או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים; "הרחבה" – הגדלה של שטח דירה קיימת; "חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; "חוק פינוי ובינוי" – חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006; "מפקח" – כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המקרקעין; "מתחם פינוי ובינוי" – כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016; "עסקה לפי תוכנית החיזוק" – כהגדרתה בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017; "עסקה ראשונה לפי תוכנית החיזוק" – עסקה לפי תוכנית החיזוק שנחתמה על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, שלא קדמה לה עסקה לפי תוכנית החיזוק בין אותו יזם ובין בעל דירה אחר באותו בית משותף; "תכנית החיזוק" – כל אחת מאלה: (1) תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), כפי שתהיה בתוקף מזמן לזמן; (2) תכנית שבין מטרותיה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שהוכנה לפי הוראות תכנית המיתאר הארצית האמורה בפסקה (1), הכוללת הוראות שמאפשרות מתן היתר מכוחה, לפי חוק התכנון והבנייה, בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר, למעט תכנית כאמור החלה במתחם פינוי ובינוי; (3) תכנית החלה על מבנה הטעון חיזוק, כהגדרתו בסעיף 70א לחוק התכנון והבנייה, שמתנה את מימושה בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בדרך של הריסה ובנייה מחדש או בדרך של חיזוק לפי תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה כהגדרתו בסעיף האמור, למעט תכנית כאמור החלה במתחם לפינוי ובינוי.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח
תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), התשפ"א-2021
סעיף: 2. השלמת בניית דירה
2. דירה שהוכח כי מתקיימים לגביה כל אלה, תיחשב דירה שבנייתה הושלמה לעניין סעיפים 2א ו–2ב(א)(1) לחוק: (1) הרשות המקומית הנפיקה לגבי דירה או לגבי בניין שהדירה היא חלק ממנו והדירה לא הוחרגה מההנפקה לבניין, אחד או יותר מאלה: (א) תעודת גמר; (ב) אישור אכלוס; (2) המוכר חיבר את הדירה לתשתית חשמל קבועה או זמנית, ואישור על כך התקבל מחברת החשמל או מהרשות המקומית שבתחומה נמצאת הדירה; (3) המוכר חיבר את הדירה לתשתית מים קבועה או זמנית, ואישור על כך התקבל מתאגיד המים העירוני או מהרשות המקומית שבתחומם נמצאת הדירה.
חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה), התשע"א-2011
סעיף: 2. הגדרות ופרשנות
-כהגדרתו בתוספת השנייה לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959; "מבנה ציבור"-מבנה לשימושים ציבוריים לצורכי חינוך, תרבות, דת, רווחה ושירותים חברתיים, בריאות, ספורט, מקלט ומחסה ציבורי, תחנת משטרה ותחנה לכיבוי אש, וכן מבנה של המדינה, רשות שהוקמה על פי חוק, רשות מקומית או ועדה מקומית , המשמש כל אחת מאלה במילוי תפקידיה; "המועצה הארצית"-כמשמעותה בסעיף 2(א) לחוק התכנון; "מינהל התכנון"-מינהל התכנון במשרד הפנים; "מקרקעי ישראל"-כמשמעותם בחוק–יסוד: מקרקעי ישראל, למעט קרקע עירונית המוחכרת לדורות; לעניין זה, "חכירה לדורות"-לרבות התחייבות לחכירה לדורות שטרם נרשמה בפנקסי המקרקעין; "מתחם פינוי ובינוי"-מתחם פינוי ובינוי כמשמעותו בסעיף 33א לחוק התכנון מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי כהגדרתו בסעיף 49יט לחוק מיסוי מקרקעין, או מתחם שהוועדה כהגדרתה בסעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין נתנה לגביו החלטה מקדמית לפי הסעיף האמור ולפיה בהתקיים התנאים לפי אותו סעיף בכוונתה להמליץ לממשלה להכריז עליו כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי; "מתכנן המחוז"-כמשמעותו בסעיף 8(א) לחוק התכנון; "עבודות תשתית"-עבודות לפיתוח הקרקע לצורך התאמתה לבנייה למגורים, לרבות יישור פני הקרקע, סימון וסלילה של כבישים ומדרכות, הנחת צ נרת וקווי מים, ביוב, ניקוז, חשמל ותקשורת, וכל עבודה נוספת הדרושה כדי שיהיה ניתן להתחיל בפיתוח מגרשי המגורים ובהקמת בנייני המגורים; "קרקע עירונית"-כהגדרתה בחוק מקרקעי ישראל, התש"ך-1960; "קרקע שעיקרה מקרקעי ישראל"-קרקע אשר 80% או יותר ממנה הם מקרקעי ישראל; "ריבית שקלית"-כהגדרתה בחוק
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008
סעיף: 5. עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה
5. (א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו. (ב) אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן. (ב1) בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א) לא יאשר המפקח את ביצוע העבודות כאמור בסעיף קטן (א): (1) אם אחד מבעלי הדירות הוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע, אלא אם כן הוצעו לבעל הדירה שמתקיים בו האמור מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות, ואם בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו דרך קבע הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו כוללים התאמות, ככל שהיו בדירת בעל הדירה או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים; בסעיף קטן זה – "אדם עם מוגבלות" ו"התאמות" – כהגדרתם בסעיף 2(ג) לחוק פינוי ובינוי; "עסקה לפי תכנית החיזוק" – (נמחקה); "עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק" – (נמחקה); "קשיש" – בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק, מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים. (2) אם בעל דירה התנגד בשל אחת הנסיבות המפורטות בפסקאות (1), (3) ו-(4) לסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי, יחולו הוראות אותו סעיף, בשינויים המחויבים ובשינויים אלה: (א) בכל מקום, במקום "עסקת פינוי ובינוי" יקראו "עסקה לפי תוכנית החיזוק"; (ב) לעניין פסקה (1), שמאי פינוי ובינוי יהיה שמאי שמונה לפי סעיף 6א. (ג) הוראות סימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחויבים. (ד) דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם להוראות סעיף זה תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה.
כל הזכויות שמורות document.getElementById("year").innerHTML = new Date().getFullYear() ©
