כל הזכויות שמורות ©
חובת הזהירות של עורך דין כלפי לקוחו היא מן המפורסמות ומהווה אבן יסוד במערכת היחסים המקצועית ביניהם, במיוחד בעסקאות מקרקעין מורכבות בירושלים. הפסיקה העדכנית של בתי המשפט בירושלים קובעת באופן עקבי כי על עורך דין המטפל בעסקאות נדל"ן בירושלים מוטלת חובה מוגברת להסביר ללקוח את כל ההיבטים המשפטיים של העסקה, לבצע בדיקות מקיפות של הזכויות ומצב הרישום, ולהגן על האינטרסים של הלקוח באופן מלא ומקצועי.
בירושלים, עיר בעלת מורכבות היסטורית, תרבותית ומשפטית יוצאת דופן, חובת הזהירות של עורכי דין בתחום המקרקעין מקבלת משמעות ייחודית. ההיבטים המיוחדים כוללים:
הפסיקה של בתי המשפט בירושלים מציבה רף גבוה במיוחד לאחריות המקצועית של עורכי דין בתחום המקרקעין. בשל המורכבות הייחודית של שוק הנדל"ן בירושלים, בתי המשפט דורשים מעורכי דין רמת מקצועיות, זהירות ומיומנות גבוהה במיוחד. לפי הפסיקה העדכנית, עו"ד מקרקעין בירושלים נדרש להתעדכן באופן שוטף בשינויי חקיקה ופסיקה, להכיר לעומק את הנהלים הייחודיים של רשויות שונות בעיר, ולהתמחות בהיבטים הספציפיים של אזורים שונים בירושלים.
בהשוואה לערים אחרות בישראל, האחריות המוטלת על עורכי דין מקרקעין בירושלים היא מחמירה יותר, בשל המורכבות ההיסטורית, התרבותית והמשפטית של העיר. בעוד שבערים אחרות די לעתים בבדיקת נסח טאבו עדכני, בירושלים נדרשות בדיקות מעמיקות יותר, הכוללות חקר היסטורי של הזכויות, בחינת מגבלות תכנוניות ייחודיות, ובדיקת תביעות והליכים משפטיים רלוונטיים שעשויים להשפיע על הנכס.
אחת הסוגיות המרכזיות בפסיקה העדכנית של בתי המשפט בירושלים נוגעת לחובת הבדיקה המקיפה של זכויות ורישום במקרקעין. פסק דין משמעותי בנושא זה הוא:
תא (ירושלים) 63194-12-19 נעה ולדן נ' אלון נחמד (ניתן ב 08/08/2023)
"התובעת מכרה הדירה שבע שנים לאחר רכישתה בהפסד ששיעורו שנוי במחלוקת, לטענתה, ההפסד עומד על 500,000 ₪, שאת כולו יש להשית על הנתבע, וזאת משום שלא קיבלה הסבר בדבר מהות הזכות אותה רכשה והסיכונים המשפטיים הנוגעים לה"
פסק דין זה מדגיש את חובתו המוגברת של עורך הדין להסביר ללקוח את מהות הזכות הנרכשת והסיכונים המשפטיים הכרוכים בה. בירושלים, חובה זו מקבלת משנה תוקף בשל מגוון סוגי הזכויות הקיימים בעיר:
פסק הדין ממחיש את ההשלכות הכספיות המשמעותיות שעלולות להיגרם ללקוח כתוצאה מאי-הבנת מהות הזכות שרכש, וכפועל יוצא מכך, את הפוטנציאל לאחריות מקצועית של עורך הדין שלא הסביר כראוי את טיב הזכויות והסיכונים. בירושלים, עיר בה שווי הנכסים גבוה במיוחד, הנזקים הכספיים מטעויות כאלה עלולים להיות משמעותיים במיוחד.
חובת הנאמנות היא אבן יסוד ביחסי עורך דין-לקוח, ובתחום המקרקעין בירושלים היא מקבלת משנה חשיבות. פסק דין מכונן בנושא זה הוא:
בדא 26/90 הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בירושלים נ' עורך דין פלוני (ניתן ב 14/02/1991)
"הנאשם התחייב לייצג את שני הצדדים בעיסקה הנ"ל וגבה מהמתלונן שכר טירחת עורך דין… התחייב הנאשם כלפי הצדדים לרשום הזכויות בדירה בשם המתלונן"
פסק דין זה, אף שניתן לפני שנים רבות, ממשיך להיות רלוונטי ומנחה את הפרקטיקה המקצועית בתחום המקרקעין בירושלים. הוא עוסק בסוגיה מורכבת של ייצוג מרובה צדדים בעסקת מקרקעין, סוגיה שמקבלת משנה מורכבות בירושלים בשל:
פסק הדין מדגיש גם את חובת הנאמנות המוגברת של עורך הדין בכל הנוגע לניהול כספים בנאמנות וטיפול ברישום זכויות. בירושלים, היבט זה מקבל משנה חשיבות בשל:
רישום זכויות מקרקעין בירושלים הוא אחד התחומים המורכבים והמאתגרים בעבודת עורכי דין בתחום, כפי שעולה מפסיקה עדכנית:
תא (ירושלים) 4517-07-23 רויטל בילו נ' לשכת רישום מקרקעין- ירושלים (ניתן ב 03/03/2024)
"במהלך שנת 1999 נרשם על המקרקעין בית משותף, נרשמו הערות אזהרה בגין מכירת הדירות מהחברה לקונים בפרויקט… והחל רישום במרשם המקרקעין של הזכויות בדירות על שמם"
פסק דין זה עוסק בסוגיית הרישום של בתים משותפים ודירות בפרויקטים חדשים, תחום שבו עורכי דין בירושלים נדרשים למומחיות מיוחדת. המורכבות בירושלים נובעת מ:
פסק הדין מדגיש את חשיבות המעקב והליווי המתמשך של הליך הרישום על ידי עורך הדין. בירושלים, תהליכי רישום עשויים להימשך זמן רב במיוחד בשל:
סוגיית שכר הטרחה של עורכי דין בעסקאות מקרקעין בירושלים זוכה להתייחסות בפסיקה העדכנית:
תא (ירושלים) 28537-01-20 אליעזר פלדמן נ' עזרא גיל (ניתן ב 16/01/2022)
"סעיף 11(9) בתוספת לכללים עוסק ברישום מקרקעין. ס"ק (ו) קובע שבגין חלוקה ופיצול ישולם שכ"ט בשיעור 150% משכ"ט בגין מכר, וס"ק (ג)(1) קובע ששכ"ט בגין מכר יחושב לפי 1% משווי המקרקעין"
פסק דין זה מתייחס להיבטים של קביעת שכר טרחת עורכי דין בהליכי רישום, חלוקה ופיצול מקרקעין. בירושלים, שבה עסקאות מקרקעין הן לעתים קרובות מורכבות במיוחד, יש חשיבות להגדרה ברורה של:
הפסיקה מכירה בכך שעסקאות מקרקעין בירושלים מחייבות לעתים קרובות השקעת משאבים רבים יותר מצד עורכי הדין, ולכן מצדיקות תעריפים גבוהים יותר. שיקולים מיוחדים בקביעת שכר טרחה בירושלים כוללים:
בהתבסס על הפסיקה העדכנית והניסיון המצטבר, עורכי דין מקרקעין בירושלים נדרשים לבצע בדיקת רישום מקיפה הכוללת:
בדיקת נסח טאבו עדכני:
בחינת הערות אזהרה ומשמעותן בנכסי ירושלים:
וידוא זכויות הבעלות בנכסי מקרקעין בירושלים:
מעבר לנסח הטאבו, עורכי דין בירושלים נדרשים לבדוק מקורות רישום נוספים:
בדיקת מרשמים היסטוריים:
בדיקת מקורות משלימים:
הפסיקה מדגישה את חובת עורך הדין להסביר ללקוח את מהות העסקה וההיבטים המשפטיים שלה:
הסבר מפורט על מהות העסקה:
הבהרת מורכבויות ייחודיות לנכסים בירושלים:
לאור הפסיקה המחמירה בנושא חובת ההסבר, מומלץ לעורכי דין בירושלים לאמץ את השיטות הבאות לתיעוד:
תיעוד בכתב של ההסברים שניתנו:
תיעוד אינטראקציות עם הלקוח:
הפסיקה מדגישה במיוחד את חובת עורך הדין להבהיר ללקוח את הסיכונים הכרוכים בעסקה:
הבהרת הסיכונים המשפטיים:
מסמכי גילוי והסכמה מדעת:
הפסיקה מדגישה את חשיבות רישום הערת אזהרה מיד עם חתימת הסכמי מקרקעין:
רישום הערת אזהרה מיד עם חתימת ההסכם:
אסטרטגיות לניסוח אפקטיבי של הערות אזהרה בירושלים:
עורך דין מקרקעין בירושלים נדרש למערכת מעקב שיטתית אחר השלמת הרישום:
מעקב אחר השלמת הרישום:
אסטרטגיות לזירוז וייעול הליכי רישום בירושלים:
ת"א (ירושלים) 28537-01-20- אליעזר פלדמן נגד עזרא גיל 2-5
שמות השופטים: מיקה בנקי
כך, לדוגמא, כאשר קבע סתמית ש'אין עו"ד בירושלים שלוקח פחות מ 60/70,000 לתביעה במחוזי' (עמ' 34 שורה 17); כאשר הודה שאינו יודע פרטים על ההליך המשפטי שהגיש התובע בשנת 2008 – כמה ישיבות התקיימו והאם הוגשו התנגדויות (שם, שורות 20/24); כאשר אמר ש"חידוש הרישום עולה פחות או יותר 120 אש"ח, 500 אש"ח סה"כ פחות או יותר. אפילו יותר, 600" (שם, שורה 34); ועוד כהנה וכהנה דוגמאות. 88. לאור האמור לא מצאתי בחוות הדעת שהוצגה כל הערכה עניינית לשכר ראוי או אמת מידה אחרת על פיה ניתן לבחון מהו השכר הראוי, בוודאי לא לחלק שנדרש לענייננו. 16 89. בענייננו, משנקבע שהשכר בגין הטיפול ברישום הנכס הוסדר ע"י התובע במכתב מיום 4.1.1995 , הרי שמלכתחילה אין משקל לטענות העולות בחוות הדעת ובחקירה בעניין זה, ויש לברר רק את שכר הטרחה בגין הטיפול של העברת הזכויות מהמוריש ליורשים ורישום הבית המשותף תוך ייחוד דירות הבניין על שמם. 90. בהעדר התייחסות אחרת נפנה כאמת מידה לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס-2000. בתחומי עסקאות המקרקעין מדובר לעיתים בתעריף העולה משמעותית על הנהוג בשוק אך בהעדר מקור אחר ישמשו כללים אלו כאמת מידה בענייננו. 91. סעיף 11(9) בתוספת לכללים עוסק ברישום מקרקעין. ס"ק (ו) קובע שבגין חלוקה ופיצול ישולם שכ"ט בשיעור 150 משכ"ט בגין מכר, וס"ק (ג)(1) קובע ששכ"ט בגין מכר יחושב לפי 1 משווי המקרקעין עד לסך של 550,586 . (בהערת אגב אציין שאף כי חוו"ד עו"ד יעקב נדחתה לגופה הרי שבעדותו ציין שהוא-עצמו לוקח 1.5 מע"מ על רישום בית משותף, עמ' 34 שורות 27/28).
פסק דין |15/01/2022 |שלום – ירושלים
ת"א (ירושלים) 63194-12-19- נעה ולדן נגד אלון נחמד
שמות השופטים: מרים קסלסי
מבוא 1. הדירה ברח' מנדלי מוכר ספרים 14 בירושלים (גוש 30027 חלקה 62), שזכויותיה נרכשו ע"י התובעת ב- 31.12.12 , רשומה בלשכת רישום מקרקעין בבעלות הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית (להלן: "הכנסיה"). הכנסיה החכירה בחכירה ראשית לקק"ל ל-99 שנים, וקק"ל החכירה בחכירת משנה. החכירה הראשית ואיתה חכירת המשנה מסתיימות ב- 31.12.2051 , ברם לקק"ל על פי הסכם החכירה אופציה להארכת התקופה, משך התקופה ותנאי החכירה לא סוכמו מראש, אך במקרה של אי הסכמה, נקבע מנגנון של בחירת בורר, ע"י נשיא ביהמ"ש העליון. 2. שנה קודם לעסקה נשוא התביעה, הכנסיה מכרה זכויות הבעלות לשותפות בשם "ניות קוממיות", הערת אזהרה על כך נרשמה ביום 27.12.11 . 3. התביעה שבפניי עוסקת בשאלה האם הנתבע – עורך דין שייצג את התובעת בעסקת מקרקעין לרכישת הדירה הנ"ל, התרשל בתפקידו, ואם כן – האם הנזק שנגרם – הפסד בעת מכירת הדירה, קשור קשר סיבתי עובדתי ומשפטי למחדליו. 4. התובעת מכרה הדירה שבע שנים לאחר רכישתה בהפסד ששיעורו שנוי במחלוקת, לטענתה, ההפסד עומד על 500,000 , שאת כולו יש להשית על הנתבע, וזאת משום שלא קיבלה הסבר בדבר מהות הזכות אותה רכשה והסיכונים המשפטיים הנוגעים לה, אשר לטעמה התממשו בעת המכירה. 5. הנתבע דוחה התביעה כלפיו מכל וכל, וטוען בתמצית כי מסר הסבר ואף ייעץ שלא לרכוש הדירה. התובעת ואביה אנשים בגירים ומשכילים קיבלו החלטה שבדיעבד היתה לא כדאית, מדובר ב"טעות בכדאיות העסקה" שהוא אינו שותף לה ואינו חב בגינה. להלן יובאו השתלשלות האירועים ביתר הרחבה, הדין הנ ג דיון בחבות הנתבע. השתלשלות האירועים 6.
פסק דין |07/08/2023 |שלום – ירושלים
ת"א (ירושלים) 4517-07-23- רויטל בילו נגד לשכת רישום מקרקעין- ירושלים
שמות השופטים: שושנה ליבוביץ
רישום מקרקעין – ירושלים 2. ארלדן השקעות בע"מ פסק דין 1. עניינה של התובענה במתן צו עשה המורה על רישום הורי התובעים כבעלי הזכויות בדירה ברחוב הכמון 16 ירושלים הידועה כגוש 28113 חלקה 10 תת חלקה 17 (להלן: הדירה). 2. התשתית העובדתית, כפי שהיא עולה מכתבי הטענות ומהנספחים שמצורפים להם, היא כדלקמן: (א) המקרקעין הידועים כגוש 28113 חלקה 10 (להלן: המקרקעין) היו בבעלות משותפת של הנתבעת 2, חברת ארלדן השקעות בע"מ (ובשמה הקודם "ארלדן נכסים בע"מ", להלן: החברה), שהחזיקה ברוב חלקי הנכס (9,977/15,077) ו-11 בעלים משותפים בחלקים קטנים (להלן: השותפים). במהלך שנת 1989 נעשתה עסקה למכירת חלקי השותפים לחברה שרכשה מהם את הזכויות והפכה לבעלים יחידי במקרקעין. השותפים חתמו על ייפוי כוח בלתי מוגבל לטובת עורך דין ממשרד החברה. על המקרקעין הוקם פרויקט ונבנו עשרות דירות מגורים. (ב) הוריהם של התובעים, בני הזוג משה ועליה בילו ז"ל (להלן: בני הזוג בילו) רכשו את הדירה מהחברה ביום 1.2.90 (הסכם המכר מצורף לכתב ההגנה כנספח 1). הם שלמו עבור הדירה את מלוא התמורה וביום 9.2.90 נרשמה לטובת הערת אזהרה בפנקס הזכויות (העתק מפנקס הזכויות צורף לכתב התביעה כנספח 7). העסקה דווחה לרשויות כדין והתקבלו אישורי מיסים ועירייה (האישורים צורפו לכתב התביעה כנספח 8). הם קבלו את החזקה בדירה והחזיקו בה עשרות שנים. (ג) במהלך שנת 1999 נרשם על המקרקעין בית משותף, נרשמו הערות אזהרה בגין מכירת הדירות מהחברה לקונים בפרויקט, לרבות בני הזוג בילו, והחל רישום במרשם המקרקעין של הזכויות בדירות על שמם.
פסק דין |02/03/2024 |מחוזי – ירושלים
בד"א 26/90- הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בירושלים נגד ' עורך דין פלוני
שמות השופטים: מ וגנר,א אליאב,א גורל
בתאריך 24.1.89 הגיש הוועד המחוזי לבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין בירושלים כתב קובלנה נגד המערער, המיחס לו הפרת חובת נאמנות כלפי המתלונן-לקוחו ובהתנהגות שאינה הולמת את מקצוע עריכת הדין והפוגעת בכבוד המקצוע, עבירות בניגוד לסעיף 53 ביחד עם סעיף 61 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961 (להלן: "החוק"), עבירה בניגוד לסעיף 61(3) לחוק, עבירה בניגוד לסעיף 54 ביחד עם סעיף 61 לחוק, עבירה בניגוד לכלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986. 2. עקב התייחסות לנטען בקובלנה בהמשך דיוננו נצטט כמעט במלואה את התשתית העובדתית והנטענת בכתב הקובלנה: ". . . 2. בתאריך 22.3.78 או בסמוך לכך ערך הנאשם הסכם מכר דירה בין המתלונן קונה הדירה לבין המוכרים. 3. הנאשם התחייב לייצג את שני הצדדים בעיסקה הנ"ל וגבה מהמתלונן שכר טירחת עורך דין. 4. הנאשם חתם בשם המוכרים על ההסכם הנ"ל עפ"י יפויי כח שהיו בידו וקיבל עבורם מהמתלונן את תמורת הדירה. 5. התחייב הנאשם (צ"ל: "הנאשם התחייב"-ביה"ד) כלפי הצדדים לרשום הזכויות בדירה בשם המתלונן. 6. הנאשם לא דאג לשלם את דמי ההסכמה למנהל מקרקעי ישראל החלים על המוכרים למרות שכל תמורת הדירה הופקדה בידיו ולמרות שמחובתו היתה לעשות כך והעמיד את תמורת הדירה למוכרים. 7. לחלופין, הנאשם לא דאג להבטיח את המתלונן בכך שהמוכרים ישלמו את דמי ההסכמה. 8. הנאשם במשך תקופה ארוכה ביותר לא רשם הזכויות בדירה בשם המתלונן. הפניה הראשונה אל המוכרים מצד הנאשם לתשלום דמי ההסכמה היתה שנים רבות לאחר חתימת הסכם המכר הנ"ל. . . " ב. העובדות העובדות העולות מן הראיות שהובאו בפני בית דין ועל פי קביעת בית דין קמא, הנן כדלהלן: 1.
פסק דין |13/02/1991 |בית הדין המשמעתי הארצי של לשכת עורכי הדין – ארצי
ע"א 391/22- בנק לאומי לישראל בע"מ נגד דוד קונפינו
שמות השופטים: י אלרון,א שטיין,ר רונן
לצד חובה כללית זו, באה תקנה 14 לתקנות המקרקעין ומטילה חובות ספציפיות על עורכי דין: "(א) התייצבו הצדדים לעסקה לפני עורך דין, יחתים אותם על שטר העסקה, ויאמת את חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם (בתקנה זו – אימות החתימות). (ב) נוסף על אימות החתימות, יאשר עורך דין, בכתב, כי בדק את הפרטים המופיעים בשטר העסקה והמסמכים שצורפו לו (בתקנה זו – המסמכים) ומצאם מתאימים וראויים לעסקה המבוקשת; ואולם היו צדדים לעסקה מיוצגים בידי כמה עורכי דין רשאי כל עורך דין לאמת את חתימתו של צד לעסקה שהוא מייצג. (ג) נחתם שטר העסקה ואומת כאמור בתקנות משנה (א) ו-(ב), יצרף עורך הדין את השטר לבקשה ולשאר המסמכים, ויגישם לרשם סמוך לאחר מועד האימות". 114. הווה אומר: בעסקאות מקרקעין, עורך דין אשר מייצג מוכר או קונה נוטל על עצמו אחריות לאימותם ולאישורם של פרטי העסקה אשר כוללים, בין היתר, את זהות הצדדים – המוכר והקונה – ואת חתימותיהם. אחריות זו של עורך הדין מקימה חובת זהירות כלפי מרשם המקרקעין אליו מוגשים מסמכי העסקה, כלפי לקוחו של עורך הדין ואף כלפי בעל הדין שעומד מול הלקוח במסגרת העסקה (כדוגמת נצר, במקרה שלפנינו) ועורך דינו (במקרה דנן: עו"ד שמחיוף). הנחת המוצא שעומדת מאחורי חובה כאמור היא שעורך הדין מחזיק בכל כישורים המקצועיים אשר נדרשים למניעת תאונות משפטיות (ראו: עניין ז'רוט, פסקה 8). כפועל יוצא מכך, עורך דין שמטפל בעסקת מקרקעין מטעמו של מוכר או קונה יהא אחראי למצגי השווא אשר עולים ממסמכים שהלה אימת ואישר מבלי לבדקם כיאות.
פסק דין |02/12/2023 |בית המשפט העליון
ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן
שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד
הנתבע, שהיה ער לקושייה הכרוכה באופן פועלו כמייצג בעסקת מכר הדירה, הודה במסגרת חקירתו הנגדית בקיומה של אחריות המוטלת על כתפיו להשלמת העסקה ברישום הזכויות בדירה ע"ש התובעים, עת השיב "לשאלת בית המשפט: ש. בשנת 2011 לא היה צורך לסיים את הרישום ת. בוודאי שהיה צורך. אני לא רוצה להתעלם מאחריות . . . ", ובאותה נשימה סייג אחריות זו בחוסר תקשורת ישירה בינו לבין הלקוח – טענת הגנה שכלל לא הוכחה, כפי שעוד יבואר בהמשך (ראו עדות הנתבע בעמ' 49 לפרוטוקול, ש' 8-11). כאשר עורך הדין, שחב בביצוע העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים, נמנע מלעשות כן, ללא טעם ענייני, אף שהלקוחות הפקידו בידיו יפוי-כוח המאפשר את רישום הזכויות על שמם, בדגש על חלוף הזמן ממועד השתכללות העסקה, תשלום מלוא התמורה החוזית והעברת החזקה בדירה לידי הקונים, ועד למועד רישום הזכויות בפועל, שהתרחש כעבור 6 שנים לאחר מכן, ורק עקב פניית הלקוחות אליו, קמה לה עוולת הרשלנות במישור היחסים שבין עורך הדין ללקוחותיו. 8 23. פסיקת בתי המשפט הכירה בחובת הזהירות המוטלת על כתפיהם של עורכי דין העוסקים בענייני הסכמי מקרקעין, במיוחד במכירה וקנייה של דירות מגורים. במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר.
פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת
ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן
שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון
על עורך דין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטל עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח". 73. בע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' מזל עבדי, פ"ד ס"ז(1) 84 (2014) (להלן:" עניין עבדי") מתייחס כב' השופט הנדל לחובותיו של עו"ד המטפל בעסקת מקרקעין: "הניסיון המשפטי מלמד שככלל בעסקאות מקרקעין עורך הדין הוא שחקן מרכזי. תפקידו המקצועי של עורך הדין עשוי לכלול הכנת מסמכים, בדיקת הנכס וההיתרים הנדרשים, הגנה על זכויות הצדדים, הבטחת פירעון חובות המס ועוד. . . " 74. כב' השופט הנדל הפנה בעניין עבדי לע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992), שם התייחס הנשיא שמגר לחובותיו של עו"ד בעסקת מקרקעין: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לא, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר שניתן היה לדרוש מעורך דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבניה. סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)".
פסק דין |03/05/2024 |שלום – חדרה
ת"א (תל אביב) 3216-98- ארנון עזרא נגד 1 . שמואל וולק
שמות השופטים: ברון צפורה
(ראה על"ע 9/55 עו"ד פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית, פ"ד י' 1720, 1730א). ניתן לגזור מתוך חובות אלה, אשר בתחום האתיקה, אמות מידה ראויות וקריטריונים הולמים לעיצוב סטנדרט המיומנות והזהירות שיש לדרוש מעורך דין כלפי לקוחו, הן במישור עוולת הרשלנות הנזיקית, והן במישור היחסים החוזיים שביניהם והפרתם (ראה פסק דינה של כב הש' א. חיות בת. א. (ת"א) 2184/99 שרון עמיר נ' עו"ד ליבוביץ, תק-מח 2002(3), 6408 ,עמ' 6414). עורך-הדין נדרש לפעול בנאמנות ובזהירות גם כשהוא פועל בעבור שני הצדדים לעסקה, אשר במקרים רבים מחזיקים באינטרסים מנוגדים. כך למשל נפסק, כי גם כאשר עורך-דין מייצג את שני הצדדים לחוזה, עליו להכין חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם של לקוחותיו על הצד המועיל ביותר (ראה על"א 2/80 פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בישראל, תל אביב- יפו, פ"ד לד(4) 707, ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769). האם הפר הנתבע 1 במקרה שלפנינו את החובות המוטלות עליו, כעורך דין, במישור הנזיקי ובמישור החוזי, כלפי התובע כאמור, שוכנעתי כי הנתבע 1 ערך את כל הבדיקות שהיה עליו לערוך ביחס למצב הנכס, בלשכת רישום המקרקעין, במינהל מקרקעי ישראל ובמחלקת ההנדסה בעיריית גבעתיים. הנתבע 1 וידא כי הזכויות בדירה הועברו, לאורך השנים, בידיעתה ובהסכמתה של העירייה וכי הזכויות נרשמו כדין במינהל מקרקעי ישראל ובלשכת רישום המקרקעין וכי הדירה רשומה כיחידת רישום נפרדת בפנקס בתים משותפים וכי במינהל מקרקעי ישראל נקבע שמטרת החכירה הינה מגורים. הנתבע 1 העיד כי הציג בפני התובע את דו"ח השמאי ממרץ 91, אשר נערך בקשר עם שומת היטל ההשבחה החלה על החלקה, לפיו הדירה נבנתה ללא היתר ועל כן סביר להניח כי תידרש הריסתה, וכדבריו: "בדקתי את זה וראיתי שאין צו הריסה, לא במינהל, לא בטאבו, לא בשום מקום.
פסק דין |13/06/2005 |מחוזי – תל אביב
ת"א 15092-02-11- ר נגד ש
שמות השופטים: נסרין עדוי
חובותיו של עורך דין המייצג קבלן כלפי רוכש שאינו מיוצג 4. אמרנו לא אחת ולא שתיים, כי כאשר עורך דין מייצג צד אחד בעסקה, ואילו הצד השני אינו מיוצג כלל, נדרשת מעורך הדין זהירות רבה יותר בהצגת העניין וכאשר הצד שאינו מיוצג הסתמך על עורך הדין של הצד שכנגד, יכול שתקום חובת זהירות של עורך הדין כלפי הצד הלא מיוצג, ככל שההסתמכות על עורך הדין הייתה סבירה בנסיבות העניין. . 5. בענייננו, טען הנתבע כי משרדו ייצג רק את החברה בעסקאות המכר וכי בהסכם המכר צוין במפורש כי הנתבע אינו מייצג את הקונים, למעט בעניין הרישום, וכי הובהר לתובעים בהסכם המכר כי הינם רשאים לקבל ייעוץ משפטי לפי בחירתם. עוד טען הנתבע כי הגם שהתובעים שילמו לו שכ"ט עו"ד בגין הרישום, הרי שמדובר בשכר שהיה אמור להשתלם לו מהחברה והתחייבות התובעים לתשלום שכ"ט הייתה בין התובעים לחברה ומשכך הוא אינו חב כלפיהם חובת זהירות. התובעים מבחינתם שילמו שכ"ט עו"ד ישירות לנתבע וראו בו כמי שאחראי לטפל עבורם בכל מה שקשור לדירה (סעיפים 3 ו- 6 לתצהירי התובעים, עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 7-14). 6. כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), התשל"ז – 1977 מגדירים את חובותיו של עו"ד המייצג קבלן במכר דירות, אשר אינו רשאי לייצג גם את הרוכש מהקבלן, למעט בנושא רישום הרכישה. סעיף 5(א) לכללים הנ"ל קובע כי: "עורך הדין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". בית המשפט בעניין ע"א (ת"א) 2108/03 עו"ד אריה סאמרלי נ' כץ (13,2.2008) (להלן: פס"ד סאמרלי), דן בהיקפה ובמשמעותה של חובת עורך הדין לפעול בנאמנות לעניין הרישום וקבע כי מחובה זו נגזרות מספר חובות משנה, לקמן: א.
פסק דין |19/10/2013 |שלום – חיפה
ת"א (ראשון-לציון) 354/07- מרום (מרקו) יעקב ואח נגד מידן (מירלאשוילי) דניאל ואח
שמות השופטים: יעל בלכר
אין בכך כדי לגרוע מחובתו של עורך הדין לבדוק את טיב זכויותיו של המוכר בדירה, שהיא חובה בסיסית בעריכת חוזה מכר דירה, לצורך שמירת זכויות הקונה. כפי שצוין בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד שוחט, פ"ד מו(4) 529: "עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום, בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי העניין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה,מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". ראו גם ת. א (ת"א) 4706/03 אלאלוף נ' עו"ד דיחנו, מיום 12/12/06, כב' השופטת מארק-הורנצ'יק). בדיקת הזכויות מול המינהל או בדיקת חוזה החכירה, לא נעשתה וללא כל סיבה שיכולה להצדיק הימנעות מהבדיקה. בהעדר אינדיקציה בנסח רישום המקרקעין לכך שאין צורך בהסכמת המינהל, ברירת המחדל היא שזו נדרשת להעברת הזכויות. לכל הפחות, יש לבדוק את טיב הזכויות במינהל (ראו גם ע"א 2180/98 בר לב נ' הסוכנות היהודית, פ"ד נה(3) 220). 55. אין מדובר במקרה בו העמיד עורך הדין את הלקוחות על הסיכון שקיים בהתנהלותם המהירה, והם העדיפו ליטול את הסיכון. הנתבע 3 לא עיין בחוזה החכירה, לא מצא קיומה של המגבלה ולא ביקש כלל לפנות למינהל לבירור העניין (לחובת עו"ד להעמיד את הקונים על הסיכון הטמון בעסקה ראו ת. א (ת"א) 52988/99 סיטין נ' רוקח (כב' השופטת חיות)). 56. לטענת הנתבע 3, טיוטת החוזה נמסרה לכל הצדדים, אשר קראו אותה ולא העלו שום נושא לגבי הגבלת המכירה במינהל. המוכרים כלל לא המציאו שום מסמך בעניין זה. וממילא, אם ידעו הצדדים על הגבלת המכירה ולא העלו שאלה זו בפני עוה"ד, לא היה צורך בבדיקת התיק במינהל (ראו ס' 49/51 לסיכומי הנתבע).
פסק דין |28/10/2009 |שלום – ראשון לציון
ת"א (חיפה) 34410-12-19- אריאל קורנגולד נגד ' טל זלץ
שמות השופטים: סיגלית מצא
לעניין זה יפים דברי בית המשפט בפסק הדין בעניין מוסהפור (פיסקה 11 לפסק הדין): "עורך-דין, המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " לעניין זה ראו גם פסק הדין בת"א (שלום ת"א) 15735-05-19 רוני שושנה חמישה נ' מיה אהרוני ( 12.9.2023 ) פסקאות 53/57 והאסמכתאות המובאות שם וכן ע"א (מחוזי חי') 67750-03-18 דורון רותם נ' נורית פסטינגר-גנון ( 15.8.2018 ) פסקה 61. 57. לטעמי, כך הדבר גם אם מדובר בבני זוג וגם אם מדובר במכר מקרקעין אגב גירושין. גם אם ניתן לטעון כי במהלך חיי הזוגיות קיים שיתוף של מידע, ספק אם מדובר בחזקה, ומכל מקום טענה זו מאבדת ממשקלה כאשר מדובר בבני זוג המצויים בהליך של פרידה, בסכסוך כלכלי ומשפטי. אף אינו סבורה כי יש בכך שמדובר במכר המתבצע אגב גירושין בכדי לעקר את תכלית הבדיקה או לשנות מהיקף חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחות בכל הנוגע לבדיקת הזכויות הנמכרות. דברים אלה מקבלים משנה תוקף בשים לב לכך שמדובר בבדיקה פשוטה וזולה, מחד גיסא, ואשר אי ביצועה עשויה לגרור תוצאות הרות אסון, מאידך גיסא. 58. אף איני מקבלת את טענת הנתבע כי לא לקח על עצמו להעביר את זכויות גב' כרמית קורנגולד בבית המשפחה לתובע (עמ' 33, ש' 34/35; עמ' 34, ש' 34/36; עמ' 35, ש' 18/23; עמ' 36, ש' 6-7; עמ' 40, ש' 26/27; עמ' 49, ש' 2-3; עמ' 55, ש' 23), ולכן לא בדק בפועל את מצב הזכויות בדירה (עמ' 40, ש' 33/34).
פסק דין |12/06/2024 |שלום – חיפה
ת"א (ירושלים) 25508-02-19- מרסל מזוז נגד ' עזבון יהודה כהן ז"ל
שמות השופטים: מוריה צרקה
הנתבע לא התרשל 84. אין חולק שעורך הדין חב חובת זהירות כלפי לקוחותיו. וכבר נפסק כי: "עורך-דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לאו, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (ע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992)) 85. פסק דין זה ניתן על ידי בית המשפט העליון שנים ספורות לאחר שהתובעת רכשה את דירתה מהמוכרת, והוא נוגע לעסקה שהתרחשה עוד קודם לעסקה דנן. מאז שניתן פסק הדין, הוטלה אחריות על עורכי דין המייצגים קונים בשל כך שלא בדקו את תיקי הוועדה המקומית לתכנון ובניה הנוגעים לנכס נשוא העסקה בשורה של פסקי דין.
פסק דין |03/12/2024 |שלום – ירושלים
ע"א (חיפה) 1675-04-17- עיזבון המנוח נסיב שנאן זל ואח נגד גבר חמוד
שמות השופטים: י גריל,[אבד],ס גיוסי,ג ציגלר
על עורך הדין למסור ללקוחו פרטים רלוונטיים המצויים בידיעתו, להודיע ללקוח את מצב הדברים לאשורם, בכל הקשור להוראות החוק והפסיקה, ולהסביר ללקוחו את משמעותו של כל מסמך עליו הוא חותם. מציין בית משפט קמא שבענייננו, משערך עורך הדין המנוח את ההסכמים, נתלוו לעריכת ההסכם חובות כגון צורת ניסוח החוזה, וקיומם של מנגנונים וסנקציות הנקבעות בחוזה. בנוסף, כך ציין בית משפט קמא, קיימת חשיבות לעבודת עורך הדין בביצוע בדיקות מוקדמות של היתכנות העסקה: בדיקה של בעלות, שיעבודים, עיקולים, צווי הריסה ועוד. י"ח. מוסיף בית משפט קמא, שחובת עורך הדין במסגרת עריכת ההסכם להבטיח את זכויות שני הצדדים ולוודא ששני הצדדים מבינים את מהות העסקה ואת הסיכונים הנובעים מן העסקה עצמה, וזאת ללא צורך או חובה להשלים את הליך ביצוע העסקה. עוד ציין בית משפט קמא, שחובת עורך הדין בעת ניסוח ההסכם לבחון את היתכנות העסקה טרם עריכת ההסכם, ולהעמיד את הצדדים על הסכנות הנובעות מכך שטרם נרשמו הזכויות במקרקעין על שם המוכר. חובת עורך הדין לדאוג לבדיקת הבעלות ולהעמיד את הצדדים על טיב הזכות, הסכנות הנובעות ממצב הזכויות וליצור מנגנונים בחוזה שיבטיחו את זכויות הצדדים. כמו כן על עורך דין שעורך הסכם מקרקעין להבהיר בפני הצדדים שעליהם לבחון את הזכויות לעומק, ועליו להסביר את מהות הזכויות, ובפרט במקרה כבענייננו כשהמוכר איננו הבעלים אלא לכל היותר בעל זכות אובליגטורית המבוססת על ייפוי כח. י"ט. בית משפט קמא גם העיר שלא ברור מדוע המשיך עורך הדין המנוח לערוך עסקאות נוספות, מעבר לעסקה הראשונה, ללא בדיקה של הרישום. כזכור, מקור הזכויות שטרם נרשמו נובע מפסק הדין בתיק הסדר המקרקעין, ונוכח הזמן הרב שחלף מאז ניתן פסק הדין ( 23.2.86 ) ועד מועד עריכת ההסכמים (1999-1997) קיים הכרח לברר, טרם עריכת העסקה, קיומן בפועל של הזכויות, ולוודא שהזכויות נרשמו על שם הזכאי לכך.
פסק דין |07/08/2017 |מחוזי – חיפה
ת"א (תל אביב) 34836/07-1.רפאל אביגד2.רחל אביגד נגד אייכנשטיין שלום
שמות השופטים: אושרי פרוסטפרנקל
על עורך הדין לפעול למען לקוחו בנאמנות ומסירות וזאת גם כאשר הוא פועל עבור שני הצדדים בעסקה, שלעיתים להם אינטרסים מנוגדים ועליו לדאוג שלא להפר את חובתו כלפי שניהם. (ע"א 4612/95 איתמר מתתיהו נגד שטיל יהודית ואח' וע"א 751/89 מוסהפור נגד עו"ד שוחט ואח' מאגרים משפטיים) ". . . . . המדובר בגדרה והיקפה של המחויבות האזרחית של עורך דין כלפי לקוחו, ובקביעת הנורמות המקצועיות המחייבות עורך דין, אשר נוטל על עצמו ייצוג לקוח בבית משפט. ואולם, התשובות לשאלות אלה – החשובות כשלעצמן – במישור העקרוני והנורמטיבי הכללי מצויות בדין ובפסיקה, והדעת נותנת כי אין הן מאותם נושאים שניתן לקבוע לגביהם "תפריט" פרטני מראש, אלא יש להידרש לכל מקרה לגופו במסגרת העקרונות. הדבר מסור ככלל לערכאה הדיונית ולקביעות עובדתיות שלה – ועל יסודן באות מסקנות משפטיות. לעקרונות. . . . . אכן, הערכת עבודתו המקצועית של בעל מקצוע וקביעת רשלנותו אינה משימה קלה; יתכן שקשה היא במיוחד כשהמדובר בעורך דין, אלא אם כן הרשלנות וחוסר המקצועיות זועקים," (רע"א417/05 מרים אברהם נגד מרצל קדם מאגרים משפטיים). 18. בפסקי דין רבים נקבע, כי חלק מחובת עורך דין בעת ביצוע עסקת מקרקעין, הינה, בדיקת פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין וכל מוסד אחר הקשור לנושא, כולל ממ"י וועדות לתכנון. עוד נקבע כי במישור החוזי בין עו"ד ללקוח, התרשלות בייצוג בעניינו של לקוח או בהפעלת שיקול דעת אשר גרם נזק ללקוח, או התנהגות שיש בה הפרת אמונים ואי יושר כלפי הלקוח, עשויות לשמש עילה לתביעה בגין הפרת חוזה או בשל הפרת חובותיו כלפי לקוחו. ובמישור הנזיקי, במקרה מתאים תקום ללקוח עילה נזיקית כלפי עורך דינו, כשהעילה העיקרית היא בתביעה על רשלנות מקצועית.
פסק דין |29/07/2008 |שלום – תל אביב
ת"א (נתניה) 14864-05-20- דן מאור עמר נגד רמי לוי- ניתן פסק דין
שמות השופטים: אלי ברנד
ביחס לטיפול בעסקאות מקרקעין נקבע בפסיקה כי – "חובת הזהירות בה חב עורך דין כלפי לקוחו מתעצמת ומתרחבת במיוחד בעסקאות מקרקעין"(ת"א (מחוזי ת"א) 2706/07 מיכאל אבני נ' עו"ד יעקב הרכבי ( 16.6.2013 ), להלן: "עניין הרכבי", פסקה 47), וכי בגדר חובות עוה"ד מצויה בדיקת כל הטעון בדיקה ביחס לנכס (ראו עניין מוסהפור פסקה 11), וברי כי בכלל זה בדיקת מגבלות על זכויות המוכר והבטחת זכויות הרוכש בעטיין וכנגד סיכונים אחרים. הפרת חובת הזהירות על ידי עו"ד רוסינסקי 82. מכח החובות שאוזכרו לעיל חלה על עו"ד המטפל בעסקת מכר מקרקעין החובה לבדוק האם המקרקעין הנרכשים חופשיים מזכויות צדדים שלישיים והאם אין פגם אחר בזכויות המוכר העלול להביא לכישלון העסקה, לעיכוב ברישום הזכויות או לכל סכנה אחרת כלפי הקונים. 83. ככל שישנם גורמים ידועים מראש העלולים להביא לכישלון העסקה על עורך הדין להציג את המצב לאשורו בפני הרוכשים, להבהיר להם את מכלול הסיכויים והסיכונים הטמונים בהתקשרות בחוזה במצב זה וככל שיחליטו באופן מודע ומושכל לקחת על עצמם את הסיכון – להביא את הדברים לידי ביטוי בהסכם ולדאוג להגן על זכויותיהם ועל סכומי הכסף הנכבדים המושקעים בעסקה כזו וכמובן גם לבצע את הפעולות הנדרשות ממנו לשם עיגון הבטוחות במרשמים המתאימים. 84. בענייננו, על פי נסח המקרקעין נכון ליום 30.9.18 – סמוך למועד החתימה על הסכם המכר -הדירה לא היתה רשומה בבעלות המוכר-הנתבע 1 והיו רשומים לגביה צווי מניעה. 85. די היה באמור לעיל כדי להטיל על עו"ד רוסינסקי חובה לבדוק לעומק את מקור מצב רישום הדירה ואת משמעות הדבר ביחס ליכולת התובעים להשלים את העסקה, להבהיר להם את המשמעויות ואם יחליטו להמשיך בביצוע העסוקה למרות המידע שהוצג להם להגן עליהם כדבעי במסגרת ניסוח החוזה ובמסגרת הפעולות שנדרש לבצע לאחר חתימתו.
פסק דין |02/01/2023 |שלום – נתניה
החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה (534) לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960
סעיף: 15. ,16. ,17. ,18. ,19. ,20. ,21. ,22. ,23. ,24. ,25. ,26. ,27. ,28. ,29. [תיקונים] 2
(א) המועצה תקים ועדת ערר. (ב) ועדת הערר תהא של ארבעה חברים שהמועצה תמנה ואשר אחד מהם לפחות יהא חבר בועדה האמורה בסעיף 26; המועצה תמנה את יושב ראש הועדה מבין חבריה. (ג) ועדת הערר תדון ותפסוק – (1) בעררים על דחיית בקשות לפטור או להנחה לפי סעיף 17; בבואה להחליט בעררים אלה תפעל הועדה למיצוי מלא ונכון של החלטות המועצה בדבר פטור והנחות לפי התוספות השניה או השלישית, לפי הענין. (2) בעררים אחרים של חוכרים, המתעוררים בביצוע החלטות אלה, אם הובאו עררים כאמור בפני הועדה בידי מנהל המינהל. 19. לא צויין בחוזה החכירה ערך הקרקע בעת רכישת זכות החכירה, יקבע השמאי את הערך לפי המחיר שהיה משלם קונה מרצון למוכר מרצון בעד הקרקע בעת רכישת זכות החכירה. 20. אם לא נקבע אחרת בחוזה החכירה, ישום השמאי את ערך הקרקע מתוך הנחה כי היא פנויה ובמצב מבחינת רמת פיתוחה, כפי שהיתה בעת שרכש החוכר את זכות החכירה מאת המינהל. 21. בקרקע שעליה בנויה יותר מיחידת דיור אחת, ייעשה ייחוס חלקי הקרקע לכל יחידה ויחידה בהתאם לחלוקת הרכוש המשותף בבית הרשום כבית משותף לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או בהתאם לסך כל השטח המוחכר לחוכר בלבד, לפי הגדול מביניהם. 22. (א) דמי ההסכמה להעברת זכות החכירה, בדירה הבנויה בשיכון ציבורי רווי ייקבעו על פי הטבלאות שהכין המינהל ושאושרו בועדת המשנה לקרקע עירונית של המועצה. (ב) הטבלאות ייערכו בהתחשב במיקומה של הקרקע, בשטחה של הדירה, בשיעור דמי החכירה הראשוניים ששולמו ובשנת רכישת זכות החכירה בידי החוכר. (ג) המינהל יעדכן את הטבלאות אחת לששה חדשים, אולם אם ראה צורך בכך, רשאי הוא, באישור ועדת המשנה לקרקע עירונית של המועצה, להקדים את מועד העדכון.
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011
סעיף: 14. חתימת השטר בפני עורך דין ורישום העסקה
14. (א) התייצבו הצדדים לעסקה לפני עורך דין, יחתים אותם על שטר העסקה, ויאמת את חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם (בתקנה זו – אימות החתימות). (ב) נוסף על אימות החתימות, יאשר עורך דין, בכתב, כי בדק את הפרטים המופיעים בשטר העסקה והמסמכים שצורפו לו כאמור בתקנות 9 ו–10 (בתקנה זו – המסמכים) ומצאם מתאימים וראויים לעסקה המבוקשת; ואולם היו צדדים לעסקה מיוצגים בידי כמה עורכי דין רשאי כל עורך דין לאמת את חתימתו של צד לעסקה שהוא מייצג. (ג) נחתם שטר העסקה ואומת כאמור בתקנות משנה (א) ו–(ב), יצרף עורך הדין את השטר לבקשה ולשאר המסמכים, ויגישם לרשם סמוך לאחר מועד האימות. (ד) הוגש לרישום שטר העסקה שנחתם ואומת על פי תקנה זו, יבדוק הרשם את שטר העסקה והמסמכים שצורפו אליו, ויברר אם העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה. (ה) ראה הרשם כי הצדדים זכאים לבצע את העסקה וכי אין מניעה לביצועה ולרישומה, יאשר הרשם את העסקה ויעבירה לביקורת, ואם נמצאה כשרה לרישום, היא תירשם בפנקס. (ו) הרשם רשאי להתנות את הגשת שטר העסקה לרישום בקבלת תצלום תעודת הזהות או מסמך מזהה אחר, להנחת דעתו, של מי שהגיש את השטר לרישום ושל הצדדים לעסקה.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח
תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997
סעיף: 2. נושאי הבחינה
; (יז) סעיפים 1, 4, 5, 7 עד 8 לחוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968; (יח) חוק–יסוד: מקרקעי ישראל; (יט) חלק א', פרק א' בחלק ב', פרקים א' ו–ב' בחלק ג' לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972; (כ) תקנות הגנת הצרכן (גודל האותיות בחו זה אחיד), התשנ"ה-1995; (כא) פרקים ד', ו' ו–ח' לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979; (כב) צו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974; (כג) צו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשנ"ה-1995; (כד) תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז -1997; (כה) תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997; (כו) תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004; (2) עקרונות ומושגי יסוד בנושאים אלה: (א) מקרקעין: (1) זכויות במקרקעין; (1א) הסדר מקרקעין, מקרקעין מוסדרים ומקרקעין לא–מוסד רים; (2) דיירות מוגנת; (3) בעלות משותפת במקרקעין (בעלות במושע) ופירוק שיתוף; (4) בתים משותפים, רכוש משותף, הצמדות; (5) דרכי איתור מידע על בעלות ושעבודים של נכסים: לשכת רישום במקרקעין, נסח רישום מקרקעין, רשם המשכונות, מינהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות, מינהל אזור יהודה ושומרון , משכון ורישום משכון ברשם המשכונות, מושגי יסוד במשכנתאות; (6) הבטחת השקעות של רוכשי דירות: הערת אזהרה ומשמעותה; (ב) מינהל מקרקעי ישראל: חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, דמי הסכמה, דמי היוון, דמי היתר, העברת זכויות במגורים
תקנות חובת המכרזים (התקשרויות מערכת הבטחון), התשנ"ג-1993
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
גן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972; הפטור טעון גם את אישור ראש האגף הנוגע בדבר; (28) עסקה להעברת זכות בעלות או חכירה, במקרקעין שברשות משרד הבטחון כמפורט להלן: (א) העברת זכות כאמור, בדירה או במקרקעין שיש עליהם מבנה למגורים (להלן בפסקת משנה זו – מקרקעין), למי שהוא זכאי אגף שיקום נכים במשרד הביטחון או אגף משפחות והנצחה במשרד הביטחון וגר באותה דירה או באותם מקרקעין, בהמלצת ראש האגף הנוגע בדבר; לא נעשו בדירה או במקרקעין התאמות מיוחדות לזכאי כאמור עמו נעשית העסקה, טעון הפטור גם את אישור המנהל; (ב) העברת זכות כאמור, בדירת מגורים למי שהוא חייל בשירות קבע בצה" ל או עובד מערכת הבטחון וגר באותה דירה, ובלבד שהתמורה לא תפחת מסכום שיקבע שמאי מקרקעין ממשלתי; הפטור טעון גם את אישור המנהל; הפטור שבפסקה זו לא יחול על העברת זכות כאמור בדירות מגורים במרכז הארץ או בשטח השיפוט של עיריית אילת; לענין זה, "מרכז הארץ" – מחוזות ירושלים, חיפה, המרכז ותל-אביב, בהתאם להודעה על חלוקת שטח המדינה למחוזות ולנפות ותיאור גבולותיהם לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (28א) עסקה להענקת זכויות שימוש בקרקע בתוך שטחים המוחזקים בידי צבא הגנה לישראל, לפי המלצת מינהל מקרקעי ישראל על פי הכללים שבתקנה 25(7) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993; (29) עסקת מכר עם קונה בישראל או עם קונה שהוא תושב מדינת חוץ הפונה מיוזמתו, לגבי טובין שהם עודפים ושמשרד הבטחון פרסם ברשימות הפתוחות לעיון הציבור שהוא מוכר טובין מסוגם, אלא אם כן קיימת מגבלה בטחונית לכך, ובלבד שבעת ביצוע העסקה לא היתה פניה של קונים נוספים לגביה ושהתמורה בעדה לא תפחת מהמחיר שקבעה ועדה לקביעת מחירי עודפים, הפועלת
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות לרכישת זכויות במקרקעין, אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד מפאת מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת, וכן התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל "ב-1972; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאל ה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, והכל באישור החשב הכללי, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
25. נוסף על האמור בתקנה 3, התקשרות של מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) לביצוע עיסקה במקרקעין של המדינה, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל, אינה טעונה מכרז כאשר נושא ההתקשרות הוא אחד מאלה: (1) הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין או למי שיורה בעל הזכויות להעניקן; לענין זה, "בעל זכויות במקרקעין" – צד לחוזה פיתוח, לחוזה חכירה או חכירת משנה לתקופה של עשרים ואחת שנים לפחות, מי שזכאי כדין להיות צד לחוזה כאמור וכן מי שהיה צד לחוזה כאמור או מחזיק במקרקעין באופן רצוף, עשר שנים לפחות, בהסכמת המינהל; (2) הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות במקרקעין משותפים אשר בהם למינהל פחות ממחצית מן הזכויות, והכל אם אין אפשרות ל חלוקה בפועל של המקרקעין על פי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; (3) הענקת זכויות בנכס כמשמעותו בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, למי שהוא בעל זכויות בנכס לפי החוק האמור, לרבות הענקת זכויות בניה בבנין שבו נמצא הנכס; (4) הענקת זכויות במקרקעין במסגרת הסדר של סכסוכי קרקעות, או במסגרת פינוי מפעל שמיקומו מהווה מטרד ובלבד שהחשב הכללי או נציגו וכן היועץ המשפטי של המינהל אישרו כי הענקת הזכויות נחוצה וצודקת בנסיבות הענין; (5) (א) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה, או בניית מבני תעשיה להשכרה אם הוא מפעל מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959, ומנהלת מרכז ההשקעות אישרה כי הקרקע המסוימת דרושה למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (א1) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל חקלאי מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון בחקלאות, התשמ"א-1980, אם מינהל ההשקעות בחקלאות אישר כי אותם
תקנות העיריות (מכרזים), התשמ"ח-1987
סעיף: 3. פטורים
מכירת דירת המגורים, בעל הכנסה חודשית ממוצעת, אשר היתה מזכה אותו בקבלת הנחה בשיעור שבין 51% לבין 90% מסכום הארנונה הכללית בעד דירת המגורים לפי תקנה 2(א)(8) לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993, בגין דירת המגורים; (2) אין ולא היו בבעלותו, או בבעלות קרובו, מהמועד שבו חתם על חוזה להשכרת דירת המגורים, דירה או מקרקעין אחרים; (3) המחזיק יתחייב להשלים את מלוא התמורה בעד הנכס, אם הדירה לא תהיה בשימושו או אם נפטר המחזיק – בשימוש קרובו, למשך חמש שנים ממועד מכירת דירת המגורים; הרשות המקומית תהיה זכאית לבקש כל ערובה להבטחת החיוב האמור, לרבות רישום בכל מרשם המתנהל לפי דין, בספרי מינהל מקרק עי ישראל או אצל כל גוף אחר שבו מתנהל רישום של הזכויות בדירה, לפי העניין, משכנתה, משכון או הערת אזהרה, בשל התחייבות כאמור; (4) אם מחיר הנכס לפי שומת המקרקעין עולה על 700,000 שקלים חדשים, לא תבוצע ההפחתה בתמורה אלא לגבי הסכום האמור; (5) לעניין פסקה זו, "קרוב" – בן זוג, וכן ילד כהגדרתו בסעיף 238 לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ"ה-1995. (יג) המקרקעין מועברים בדרך של שכירות לתאגיד שהעירייה התקשרה עמו לצורך ביצוע מיזם לפי תקנה 3(14) ולמשך תקופת ההתקשרות; (יד) המקרקעין מועברים למי שהוא בעל זכויות במקרקעין משותפים אשר בהם לעירייה פחות ממחצית הזכויות, במחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ובתנאי שאין אפשרות לחלוקה בפועל של המקרקעין על פי תכנית כהגדרתה בחוק התכנ ון והבנייה, התשכ"ה-1965, ובלבד שוועדה, שחבריה הם המנהל הכללי של העירייה, ובאין מנהל כללי – מזכיר העירייה, והוא יהיה היושב ראש, גזבר העירייה והיועץ המשפטי לעירייה, שוכנעה שהדבר מוצדק וסביר בנסיבות העניין לאחר שבחנה את האפשרות לערוך את ההתקשרות בדרך של מכרז; החלטות הוועדה לפי פסקת משנה זו ינומקו וי
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לתית לפרסום בכלי תקשורת; התקשרות כאמור תיעשה, ככל הניתן, לאחר בדיקת כמה הצעות הבאות בחשבון; (13) (א) התקשרות לרכישת תרופות, נסיובים או תרכיבים, שהינם יחודיים; (ב) (נמחקה); (ג) התקשרות לרכישת בעלי חיים בעלי אפיונים מיוחדים, לצורכי מחקר, הוראה או רפואת בעלי חיים; (14) התקשרות בעיסקה שעניינה מתן אשראי או קבלתו, השקעת כספים, קבלת שירותים בנקאיים, מכירה או רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, וכן התקשרות לרכישת זכויות במק רקעין אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד בשל אחד מאלה: (א) מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת; (ב) צורך דחוף מטעמים של ביטחון הציבור, בריאותו או לצורך קידומם של יעדים ציבוריים וזאת בהחלטה מנומקת, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (ג) צורך בהמשך ההחזקה במקרקעין, אם מעבר מהמק רקעין יהיה בעל השלכות כלכליות משמעותיות ובלבד שסך כל ההתקשרויות בפטור ממכרז במקרקעין מסוימים לא יעלה על 25 שנים; ואולם החשב הכללי רשאי בהחלטה מנומקת לאשר התקשרות כאמור אף אם סך כל התקופות האמור עלה על 25 שנים; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים
כל הזכויות שמורות ©