עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין בהרצליה

עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין בהרצליה– סקירה משפטית מקיפה

מבוא

פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי משמעותי המאפשר עם עורך דין במקרקעין בהרצליה לשותפים במקרקעין להפריד את זכויותיהם ולהביא לסיום השותפות ביניהם. מדובר בזכות יסוד המעוגנת בחוק המקרקעין, המספקת לכל שותף במקרקעין זכות לפירוק השיתוף בכל עת. לעיתים קרובות, שותפות בנכס משותף עשויה להיות מקור לסכסוכים, ולכן קיימת חשיבות גבוהה להבנת ההליך, דרכי ביצועו והשיקולים המשפטיים הכרוכים בו.

המסגרת הנורמטיבית

הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין מעוגנת בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969:

"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף."

פסיקה ענפה של בתי המשפט חיזקה את העיקרון לפיו זכות זו היא זכות קניינית בסיסית, שאינה ניתנת להתניה אלא במקרים חריגים. כך לדוגמה, בתיק תא (עפולה) 28932-12-19 – גאק חיון נגד אליאס שוקרון (ניתן ב-12/02/2024), בית המשפט פסק כי:

"זכותו של כל שותף למקרקעין לבקש פירוק שיתוף בכל עת. כך נקבע בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין: 'כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף'."

הרציונל והתכלית מאחורי פירוק שיתוף במקרקעין

בהתאם לפסיקת בתי המשפט, פירוק שיתוף במקרקעין מבוסס על הרציונל לפיו אין לכפות שותפות על צדדים שאינם מעוניינים בכך. הליך זה נתפס כמניע לשימוש יעיל יותר בנכס, שכן בעלות משותפת הנגועה ביחסים עכורים עלולה להכביד על פיתוח הנכס ולפגוע בסחירותו.

כך למשל, בפסק הדין תא (חיפה) 32859-12-22 – אשדר חברה לבניה בע"מ נגד שושנה סתוי (ניתן ב-07/12/2023), בית המשפט ציין:

"קיומם של יחסי שותפות מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי, ובנוסף, פירוק השיתוף נתפס כמעודד ניצול יעיל של המקרקעין, בעוד שבעלות משותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו."

דרכי פירוק השיתוף במקרקעין

קיימות מספר דרכים עיקריות לפירוק שיתוף במקרקעין, בהתאם לאופי הנכס:

פירוק בעין – חלוקת הקרקע באופן פיזי בין השותפים.
פירוק באמצעות מכירה – מכירת הנכס לצד שלישי וחלוקת התמורה בין השותפים.
רכישת חלקו של שותף אחר – אחד השותפים רוכש את חלקו של שותף אחר בהתאם להערכת שווי מוסכמת או חוות דעת שמאית.

בפסק הדין תא (חיפה) 18386-06-10 – מחמוד סובחי נגד חסן חוגיראת (ניתן ב-01/03/2015), בית המשפט הבהיר:

"על פי סעיף 38(א) לחוק המקרקעין, פירוק שיתוף במקרקעין יעשה בהסכמה. אין חובה כי הסכם זה יהיה הסכם בכתב."

שיקולים מעשיים בפירוק שיתוף

כדי לבצע פירוק שיתוף במקרקעין באופן יעיל והוגן, על בית המשפט להתחשב במספר שיקולים מהותיים:

טיב הנכס – האם מדובר במקרקעין הניתנים לחלוקה או שמדובר בנכס שאינו בר-חלוקה.
רצון השותפים – האם קיימת הסכמה הדדית בין הצדדים לפירוק השיתוף, או שיש צורך בהתערבות שיפוטית.
זכויות צדדים שלישיים – יש לקחת בחשבון זכויות חכירה, שיעבודים, זיקות הנאה וזכויות צדדים שלישיים.

כך, בפסק הדין תא (חדרה) 13558-06-11 – שמעון גואטה גבעתי ואח' נגד דוד תפירו ואח' (ניתן ב-07/08/2013), נקבע:

"כאשר צדדים מגיעים להסכמה על חלוקת נכס משותף שלא לפי החלקים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין, והם נוהגים בהתאם להסכמה זו במשך שנים, יש לראות בכך פירוק שיתוף בפועל, גם אם לא נערך הסכם פורמלי."

הליך פירוק השיתוף – מה חשוב לדעת?

כאשר מוגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, בית המשפט רשאי למנות מומחים, לרבות שמאים, כדי להעריך את שווי הנכס ולקבוע את דרך הפירוק המתאימה ביותר. בנוסף, חשוב לזכור כי במקרים מסוימים ייתכן ויוטלו מגבלות על פירוק השיתוף, למשל כאשר הנכס משמש למטרה ציבורית או כאשר יש צורך באישור הרשויות.

פירוק שיתוף בדירות מגורים

במקרים שבהם מדובר בדירות מגורים, פירוק השיתוף עלול להיות מורכב יותר, במיוחד כאשר אחד הצדדים מתגורר בנכס בפועל. בהקשר זה, הפסיקה קובעת כי פירוק השיתוף צריך להיעשות באופן שימנע פגיעה בלתי מידתית באחד השותפים.

סיכום

פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי חיוני המסייע למנוע סכסוכים בין שותפים ולייעל את השימוש בנכסים. עם זאת, מדובר בתהליך מורכב הדורש הבנה מעמיקה של חוקי המקרקעין ופסיקות בתי המשפט. לכן, מומלץ להיוועץ ב עורך דין מקרקעין בהרצליה המתמחה בדיני מקרקעין בהרצליה על מנת להבטיח הליך תקין וצודק.

סימוכין

ת"א (חדרה) 13558-06-11- שמעון גואטה גבעתי ואח נגד דוד תפירו ואח

שמות השופטים: נאסר גהשאן

כך, כששני צדדים מגיעים להסכמה על חלוקת נכס משותף שלא לפי החלקים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין, כאשר אומד דעתם הוא לפרק את השיתוף במקרקעין מבלי שיערכו הסכם בכתב, והצדדים נוהגים בהתאם לאותו הסכם משך שנים מספר, ולימים אחד הצדדים מתכחש לאותו הסכם וטוען כי הצדדים הגיעו להסכם שיתוף אולם לא להסכם פירוק שיתוף, וכי את פירוק השיתוף יש לערוך בהתאם לזכויות בלשכת רישום המקרקעין. לפעמים, הליכה בדרך "הקלאסית" – דהיינו, עריכת פירוק השיתוף בהתאם לזכויות הצדדים בלשכת רישום המקרקעין, נוכח כוחו הראייתי של המרשם (סעיף 125 לחוק המקרקעין), מובילה לתוצאות קשות. טלו את הדוגמא הבאה: שני שותפים חילקו קרקע חקלאית לפני שנים ארוכות, כאשר החלוקה נעשתה באופן השונה מן הזכויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין, וזאת נוכח הפרשי שווי החלקים שמקבל כל אחד מן הצדדים, וכך נהגו הצדדים במשך עשרות שנים, השקיעו במקרקעין, והשביחו אותם. לימים קם אחד הצדדים ומתכחש לאותה הסכמה. פירוק השיתוף לפי הזכויות בלשכת רישום המקרקעין עלול להביא לתוצאה קשה, הסותרת הסכמות הצדדים במשך עשרות שנים. 50. כאמור, הפסיקה הכירה באפשרות שפירוק השיתוף ייעשה שלא בהתאם לזכויות בלשכת רישום המקרקעין. בבר"ע (ת"א- יפו) 3029/05 מחמוד עבדול קאדר חאג' יחיא נ' נעמאן עבדול קאדר חאג' יחיא (פורסם בנבו, 28.6.2006 ) נדון מקרה שבו בני משפחה חלקו ביניהם חלקת אדמה באופן בלתי שיוויני, שאינו תואם את הרישום בלשכת רישום המקרקעין. כבוד הנשיא גורן קובע את הדברים שלהלן: "בית המשפט לענייני משפחה קבע, כאמור, כי בנסיבות העניין ניתן להתגבר על דרישת הצורה, וזאת נוכח שורה של ראיות חיצוניות בהן מצא ליתן אמון, המצביעות על כוונת הצדדים ועל גמירות דעתם לחלק ביניהם את המקרקעין בניגוד לנתוני הרישום בלשכת רישום המקרקעין, ועל-פי הפרקטיקה אשר נקבע כממצא עובדתי כי נהגה ביניהם, בהסכמה, במשך שנים ארוכות.

פסק דין |06/08/2013 |שלום – חדרה

ת"א (חיפה) 18386-06-10- מחמוד סובחי נגד חסן חוגיראת

שמות השופטים: אחסאן כנעאן

שלישית, התובע רכש את חלקו במקרקעין על פי ערך חקלאי ולכן הוא רכש חלק מסוים הוא החלק הצפוני. מכאן שהעסקה הייתה רכישת אותו חלק עם הסכמה מראש לפירוק השיתוף באותו אופן התואם את החזקות. 34. על פי סעיף 38 (א) לחוק המקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין יעשה בהסכמה. אין חובה כי הסכם זה יהיה הסכם בכתב. שותפים במקרקעין זכאים לפרק את השיתוף ביניהם כך שקבלת טענת הנתבע אינה מובילה לדחיית התביעה אלא לפירוק בהתאם להסכמתם. 35. לאור האמור לעיל יש לפרק את השיתוף בין הצדדים על פי אותה הסכמה. 36. מאחר והנתבע הניח תשריט חלוקה המשקף את ההסכמה בין הצדדים וסומן על ידי נ/4 אני מורה כי פירוק השיתוף יהיה בחלוקה בעין על פי האמור בנ/4. 37. בשים לב לתוצאה אליה הגעתי אני מחייב את התובע לשאת בהוצאות שכר טרחת עו"ד הנתבע בסך של 10,000 בתוספת מע"מ. מזכירות בית המשפט תמציא העתק מפסק הדין לבאי כח הצדדים.

פסק דין |28/02/2015 |שלום – חיפה

ת"א (חיפה) 32859-12-22- אשדר חברה לבניה בע"מ נגד שושנה סתוי

שמות השופטים: אבישי רובס

הרציונאל העומד בבסיס עיקרון זה הוא שקיומם של יחסי שותפות מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי ובנוסף, פירוק השיתוף נתפס כמעודד ניצול יעיל של המקרקעין, בעוד שבעלות משותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו (ראה רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נגד שאול ויסמן ( 18.3.2010 ), ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נגד פיין, פ"ד ל(1) 457, רע"א 1017/97 יצחק רידלביץ ואח' נגד יצחק מודעי, פ"ד נב(4) 625, י. וייסמן, דיני קניין – בעלות ושיתוף, תשנ"ז – 1997, עמ' 278). הזכות לדרוש פירוק שיתוף מבוססת על שני יסודות. הראשון – מקרקעין משותפים. בעלות משותפת במקרקעין מוגדרת בסעיף 27 לחוק המקרקעין. הכוונה למקרקעין שבבעלות מספר בעלים ובעלות כל אחד מהם, לפי חלקו, אינה מסוימת. שותפות במקרקעין היא, אפוא, בעלות המשותפת למספר בעלים, לפי חלקים, באופן לא מסוים (מושע) (ראה רע"א (מחוזי-חיפה) 24605-09-18 פלונית נגד פלוני ( 11.10.2018 )). השני – זכות בעלות במקרקעין, שאחרת אין הבעלות בכללה משותפת. זכות בעלות במקרקעין טעונה רישום במרשם הרשמי, בהתאם להוראות סעיף 7 לחוק המקרקעין. בהעדר רישום, מדובר אך בהתחייבות לעשות עסקה בלבד, בבחינת זכות חוזית אובליגטורית שאינה מקנה זכות לדרוש פירוק שיתוף (ראה בעניין זה ת. א. (מחוזי-נצרת) 50625-10-17 נירית פרי נגד איקו פרי ( 23.10.2019 ), בש"א (מחוזי-חיפה) 904/99 עיזבון המנוח מאיר בינשטוק ז"ל נגד א. א.

פסק דין |06/12/2023 |שלום – חיפה

ת"א (עפולה) 28932-12-19- גאק חיון נגד אליאס שוקרון

שמות השופטים: מאגדה גובראן מורקוס

עוד הם טוענים כי המומחה לא הוציא מעצמו את החומר מהוועדה המקומית אלא הסתמך על המידע אשר באינטרנט. דיון והכרעה: 35. אומר כבר עתה כי החלטתי לקבל את התביעה ולהורות על פירוק שיתוף בדרך חלוקה בעין, על פי מתווה הצעת החלוקה בחוות הדעת של המומחה ברלינר ולצד זאת, רישום זיקת הנאה לטובת הנתבעים בשביל הגישה. הזכות לבקש פירוק שיתוף: 36. זכותו של כל שותף למקרקעין לבקש פירוק שיתוף בכל עת. כך נקבע בסעיף 37 (א) לחוק המקרקעין: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. " 37. על הזכות לבקש פירוק שיתוף עמד בית המשפט העליון בעניין רידלביץ- ברע"א 1017/97 רידלביץ ואח' נגד מודעי ואח' ( 25.10.1998 ) "בהיעדר הסכם מראש על שותפות לתקופה קצובה (כהוראת סעיף 37(ב) לחוק), שותפות במקרקעין כמוה כשותפות מיום-ליום (de die in diem), ולפירוק שותפות כל הנדרש משותף הוא כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה. המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה – או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה – ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות. " 38. לעקרון העל של פירוק השיתוף קיימים שלושה חריגים : (1) על פי דוקטרינת תום הלב (2) כאשר קיים הסכם שיתוף- כאמור בסעיף 37 (ב) לחוק המקרקעין (3) כאשר עסקינן בדירת בני זוג , בהתאם למגבלות שנקבעו על דרך פירוק השיתוף כאמור בסעיף 40א. לחוק המקרקעין. ראו לעניין זה ספרו של כבוד השופט ד"ר יעקב שקד "פירוק שיתוף במקרקעין" התש"ף-2020, הוצאת בורסי הוצאה לאור של ספרי משפט, פרק שלישי עמודים 85/88 לספר.

פסיקה רלוונטית

רע"א 1017/97- יצחק רידלביץ ואח נגד יצחק מודעי ואח

שמות השופטים: ת אור,מ חשין,י גולדברג

(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . " 42. (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם. (ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין . . . " הוראות-חוק אלו מציבות את הגדירות הסטטוטוריות ביניהן נלחך דין, ובהלכנו בשדה זו נעשה כמיטבנו למצוא את הפיתרון הראוי לסיכסוך שנתגלע בין מודעי לבין רידלביץ. 10. בראשית דברינו הבה נעמוד על עקרונות היסוד הקובעים בפירוקו של שיתוף. עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א) לחוק). אכן, גם עקרון-על זה נושא על גבו חריגים, כגון במקום בו נכרת הסכם-שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף ; ראו: סעיף 37(ב) לחוק. ככל הנראה כפוף עקרון-העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עקרון שניתן לראות אותו כבנה של דוקטרינת תום-הלב (ראו והשוו: פרופסור יהושע ויסמן, דיני קנין – בעלות ושיתוף (תשנ"ז-1997) סעיף 5.114 (להלן נכנה אותו – ויסמן, בעלות ושיתוף); מיגל דויטש, קניין (בורסי, תשנ"ז-1997, כרך א') 598-597; חנוך דגן, "שיתוף במקרקעין – מוסד חברתי רצוי", משפטים כ"ז (תשנ"ז-538 ,493 (1997 ה"ש 176.

פסק דין |08/11/1997 |בית המשפט העליון

319/74 עא- רובינשטיין ושות חברה קבלנית בע"מ נגד תמרה פיין

שמות השופטים: לנדוי ויתקון,שמגר

לגבי פירוק השיתוף בחלקה נדחתה עד להחלת תכנית מפורטת על החלקה. בית-המשפט העליון פסק – א. (1) בעלים משותף זכאי, בפירוק השיתוף, למחיר הוגן עבור חלקו לפי ערך החלק בעת המכירה. (2) אולם אין הוא זכאי לדחיית המכירה מן הטעם שבעתיד עשוי ערך הרכוש לעלות. (3) לשותף במקרקעין משותפים זכות מוחלטת לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, באחת הדרכים הקבועות לכך בסימן ב' של פרק ה' לחוק המקרקעין. (4) סימן ב' של פרק ה' לחוק המקרקעין על פירוק השיתוף עומד בפני עצמו, ואין לערבב בין הוראותיו ובין ההוראות בדבר יחסי השיתוף בסימן א', החלות כל עוד השיתוף במקרקעין נמשך. ב. (1) במכירת מקרקעין מעוקלים בהוצאה-לפועל קובעים את מחירם הנכון של המקרקעין על-פי שומה, לפי תקנה 52 לתקנות ההוצאה לפועל, תשכ"ח1968-. (2) בשומה כזאת יש להביא בחשבון את סיכויי הפיתוח של הקרקע, כפי שהם נראים בעת עריכת השומה. (3) אם המחיר המוצע עבור החלקה הוא ירוד, יש להניח שיושב-ראש ההוצאה- לפועל ישתמש בשיקול-דעתו ולא יאשר את המכירה. ג. סעיף 14 לחוק המקרקעין אינו יכול לחול על הליך משפטי על-פי פניה לבית- המשפט, שהמחוקק עצמו נתן לו גושפנקה מפורשת בחוק. הערות : 1. לפירוק שותפות במקרקעין, עיין : ד"ר י' ויסמן, חיסולה של שותפות במקרקעין על – פי המשפט האנגלי, מחקרי משפט לזכר אברהם רוזנטל, ע' 204. 2. לפירוק שותפות בחלקת אדמה שאינה ניתנת לחלוקה, השווה : ע"א 190/73 – ראובן חזקיהו, ואח' נגד יעקב שרף : פד"י, כרך כח (2), ע' 44. ערעור ברשות על החלטת בית-המשפט המחוזי, תל-אביב-יפו (השופט ש' לובנברג), מיום 3.7.73 , ב-המ' 4381/73, לפיו נדחה ערעורן של המערערות על החלטת בית-משפט השלום, תל-אביב-יפו (השופט א' זליקסון), מיום 3.5.73 , ב-תי"א 877/72.

פסק דין |26/11/1975 |בית המשפט העליון

ת"א (חיפה) 27539-01-23- אשדר חברה לבניה בע"מ נגד עודד סובול

שמות השופטים: אבישי רובס

פסק דין |06/12/2023 |שלום – חיפה

ת"א (חיפה) 32859-12-22- אשדר חברה לבניה בע"מ נגד שושנה סתוי

שמות השופטים: אבישי רובס

פסק דין |06/12/2023 |שלום – חיפה

ת"א (תל אביב) 69071-08-23- סהר לב נגד ' יובל דמול

שמות השופטים: גד מינא

כידוע, "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין)). כלל זה תואר כ"עיקרון-העל" החולש על סוגיה זו, ובהתאם נקבע, כי "שותפות במקרקעין כמוה כשותפות מיום-ליום [. . . ] ולפירוק שותפות כל הנדרש משותף הוא כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה. המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה-או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה-ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות" (רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, 632 (1998); וראו גם: אבי וינרוט דיני קניין-פרקי יסוד 285-283 (2016)). משכך, הוגדרו טעמים ספציפיים, שמכוחם בלבד יכול שותף למנוע משותפו את פירוק השיתוף (שם, עמודים 286-285). מדובר אפוא בתביעה, שהיכולת להתגונן מפניה-אינה מן המשופרות. לא בכדי נאמר, באופן מפורש, כי "דוגמה אופיינית" למקרים שבהם מתאים ליתן פסק דין, כבר בשלב קדם המשפט, "היא תיקי פירוק שיתוף במקרקעין" (רוזן-צבי, עמוד 373). ואכן, במקרה שלפנינו, במישור העקרוני, המבקשת לא חלקה על קיום זכויותיה של המשיבה בנכסים מושא ההליך, אך לצד זאת, העלתה שלל טענות, שלדבריה, משמעותן היא כי אין לאפשר את פירוק השיתוף (זאת, להבדיל מטענות הנוגעות לדרך פירוק השיתוף). במצב שכזה, עסקינן במחלוקת משפטית גרידא, ובהחלט יכול היה בית המשפט לענייני משפחה להכריע בה, לאלתר, באמצעות בחינת השאלה, אם נוכח המצע העובדתי שהתגבש, יכולות טענות משפטיות אלה להביא את הנתבעת אל מחוז חפצה.

החלטה |27/01/2025 |שלום – תל אביב

ת"א (פתח תקווה) 58529-12-16- זהבה צדוק נגד רפאל קרואני

שמות השופטים: נחום שטרנליכט

הצדדים סיכמו טענותיהם, ועתה יש להכריע בנוגע לאופן ביצוע פירוק השיתוף. 27. בפתח דברי אחזור על הדברים, שנאמרו על ידי כבר בהחלטתי מיום 3.3.21 בנוגע לחשיבות פירוק השיתוף במקרקעין. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע את הבסיס לדיני פירוק השיתוף במקרקעין בדין הישראלי: 15 "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". התפיסה היא שהשיתוף אינו רצוי, ועל כן זכותו של כל שותף לכפות על שותפיו את הפסקת השיתוף: "הגישה המסורתית מתייחסת אל בעלות משותפת כאל אורח נסבל גרידא, ולא כאל אורח רצוי. השיתוף משמש קרקע נוחה לריב ולמדנים בין הבעלים המשותפים ובאין תמימות דעים בניהם עשוי השיתוף להכביד על פיתוח הנכס המשותף ועל האפשרות לבצע בו עסקאות" (י' ויסמן, דיני קניין, בעלות ושיתוף (תשס"ז-1997), עמ' 134). לעניין זה יפים, דברי בית המשפט העליון ברע"א 1017/97, רידלביץ נ' מודעי, פד"י נב(4)625, 632 (להלן – עניין רידלביץ): "יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים (ראו דגן, במאמרו הנ"ל , שם), מבקש החוק להקל ככל-הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו. . . . המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה – או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה – ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות". עוד ראוי להביא מהדברים שנאמרו בע"א 319/74, רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ואח', פד"י ל(1)454, 457: 16 "המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין – נ"ש) היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, כביטויו של פרופ' ויסמן בספרו 'חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים', 50, אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם".

החלטה |22/06/2022 |שלום – פתח תקווה
ת"א (ירושלים) 19168-91- מוסא אחמד חסין מוסא אלעבסי נגד עמותת א.ל.ע.ד. אל עיר דוד

שמות השופטים: אורית אפעל גבאי

הסעד העיקרי אותו תובעת העמותה היא פירוק השיתוף בנכס, על-פי הוראות סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), לפיהן "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". עקרון העל הוא, איפא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא לפירוק השיתוף. זכות זו כפופה לדוקטרינת תום הלב ולעקרון האוסר על עשיית שימוש לרעה בזכות על פי הוראות סעיף 14 לחוק המקרקעין. "המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה – או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה – ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות" (דברי כבוד השופט חשין ב-רע"א 1017/97 רידלביץ ואח' נ' י. מודעי ואח', פ"ד נב(4) 625, 632). סעיף 38(א) לחוק המקרקעין קובע, כי "פירוק השיתוף יהיה על-פי הסכם בין השותפים. . . ", ובאין הסכם על-פי צו בית-המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43 לחוק המקרקעין (פירוק דרך חלוקה בעין, פירוק דרך מכירה, פירוק דרך הפיכה לבית משותף). בית המשפט מצווה להתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של השותפים (סעיף 43 לחוק המקרקעין). עמותת אלעד, יוזמת רעיון פירוק השיתוף, אינה מציינת מהי דרך הפירוק המועדפת עליה ומותירה ההחלטה בעניין זה לשיקול דעת בית-המשפט (ראה עמודים 37/38 לסיכומיה). ב"כ האפוטרופוס טענה, כי בשלב זה ההחלטה בדבר פירוק השיתוף היא מוקדמת. הטעם לכך הוא, כי בעניין זה לא נשמעו ראיות כלל, ואף לא ניתנה לשותפים ההזדמנות להגיע להסכם ביניהם.

פסק דין |25/08/2003 |שלום – ירושלים

ת"א (תל אביב) 5832-01-18- יהודנין גרשל נגד איתי חן

שמות השופטים: עמית יריב

מכל מקום, פתרון זה לא התקדם, בין היתר בשל חוסר שיתוף פעולה בין הצדדים. אין מנוס אפוא מהכרעה בתביעה לפירוק השיתוף לגופה. דיון והכרעה 3 7. נקודת המוצא הנורמטיבית לדיון היא כי פירוק השיתוף היא זכות בסיסית של בעלים במקרקעין, וניתן לומר כי הזכות לפרק שיתוף במקרקעין היא חלק מ"אגד הזכויות" שמקנה הבעלות במקרקעין. ההלכה הוותיקה בנושא מסבירה את הטעם מאחורי המנגנון החוקי של פירוק השיתוף: "הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שהחוק החדש הנהיג הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין" (ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' הרב אנגלנדר, פ"ד כז (1) 334, 336 (1973). אל מול עיקרון זה, עומדת זכותו הקניינית של הנתבע, אשר רכש לו בית להתגורר בו, והוא מבקש שלא יאולץ למכור בית זה. 8. לאחר ששמעתי את העדויות, עיינתי בחומר הראיות ובסיכומים מטעם הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את התביעה לפירוק השיתוף ולקבוע, כי מקרה זה הוא אחד המקרים החריגים שבהם לא ייעתר בית המשפט לתביעה לפירוק השיתוף, הן מחמת שהשיתוף אינו קיים בפועל, הן מחמת חוסר תום-הלב שבהגשת התביעה, כפי שיפורט להלן. 9. ראשית אציין, כי כפי שראינו לעיל, החוק מבכר את דרך פירוק השיתוף על דרך השיתוף לא רק בשל האינטרס הקנייני הצר של השותפים במקרקעין, אלא גם בשל האינטרס הציבורי: מאחר ששיתוף במקרקעין משמיע פעמים רבות שיתוק במקרקעין. דוגמאות רבות מספור יש לכך שנכס מקרקעין המוחזק בידי שותפים הופך לפיל לבן מחמת מחלוקות וסכסוכים בין השותפים, אם לא בדור הראשון של השותפות, אזי בדור השני או השלישי, שאז מתפצלת הבעלות לרסיסי אחוזים.

פסק דין |23/09/2019 |שלום – תל אביב

חקיקה רלוונטית

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 37. הזכות לתבוע פירוק השיתוף

37. (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. (ב) היתה בהסכם-שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 48. פירוק השיתוף דרך מכירה

48. היה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין והמחיר שנתקבל עלה על המחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, זכאי השותף המקים להחזרת השקעתו במחוברים, אולם לא יותר מן ההפרש בין שני המחירים; היה המחיר שנתקבל פחות מהמחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, ישלם השותף המקים לשותפים האחרים את ההפרש לפי חלקיהם במקרקעין.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 47. פירוק השיתוף דרך חלוקה

47. בפירוק השיתוף בדרך של חלוקת המקרקעין בעין יקבע בית המשפט ככל האפשר את חלקתו של השותף המקים בצורה שתכלול את המחוברים.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 38. פירוק על פי הסכם או צו בית המשפט

38. (א) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים; נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה, וכל חיקוק אחר בנדון. (ב) באין הסכם כאמור בסעיף-קטן (א) יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 46. פירוק השיתוף בשל הקמת מחוברים שלא כדין

46. הקים שותף מחוברים במקרקעין המשותפים בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם יתר השותפים (להלן – שותף מקים), רשאי כל אחד משאר השותפים, על אף כל הגבלה בהסכם השיתוף, לדרוש פירוק השיתוף בהתאם להוראות סימן ב'; לא נדרש פירוק השיתוף, יחולו הוראות פרק ד', בשינויים המחוייבים.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 39. פירוק דרך חלוקה

39. (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. (ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים. (ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת-הנאה בין החלקות.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 34. זכות השותף לעשות בחלקו

34. (א) כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עיסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים. (ב) תניה בהסכם-שיתוף השוללת או מגבילה זכות כאמור בסעיף-קטן (א) אין כוחה יפה לתקופה העולה על חמש שנים.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף

42. (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם. (ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 35. הזכות לפירות

35. כל שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין המשותפים לפי חלקו במקרקעין.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 40. פירוק דרך מכירה

40. (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. (ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 49. בעלות ושימוש

49. (א) קירות, גדרות, עצים, ומחוברים כיוצא באלה הנמצאים במיצר של מקרקעין שכנים (להלן – מחוברים שבמיצר), יראום כנכסים בבעלות משותפת של בעלי המקרקעין השכנים, כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר. (ב) מחוברים שבמיצר רשאי כל אחד מבעלי המקרקעין להשתמש בהם למטרה שלשמה הוקמו, וחייב הוא להשתתף בהוצאות הדרושות כדי להחזיקם במצב תקין לפי שיעור שהוסכם ביניהם, ובאין הסכם כזה – בחלקים שווים, זולת אם מידת השימוש בהם היתה שונה.

חוק המיטלטלין, תשל"א-1971

סעיף: 10. פירוק השיתוף

10. (א) כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף; היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה זכות זו, רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין. (ב) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים, ובאין הסכם – על פי צו בית המשפט, ורשאי בית המשפט לצוות על חלוקת המיטלטלין בעין, או על מכירתם וחלוקת הפדיון, או על דרך אחרת של פירוק השיתוף הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין. (ג) מכירת המיטלטלין על-פי צו בית המשפט תהיה בדרך שנמכרים מיטלטלין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 29. הסכם שיתוף

29. (א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר. (ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

סעיף: 31. זכותו של שותף יחיד

31. (א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים – (1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר; (2) לעשות כל פעולה דחופה ובלתי-צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם; (3) לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם. (ב) עשה שותף כאמור בסעיף-קטן (א), יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם.

עורכי דין בתחום המסחרי

עו"ד גיל בר זוהר

תל אביב

079-5805773

עורך דין לענייני משפחה ברמת גן, עורך דין מסחרי ואזרחי בת"א - ייצוג מקסימלי

קרא עוד