כל הזכויות שמורות document.getElementById("year").innerHTML = new Date().getFullYear() ©
שוק הנדל"ן בהרצליה הוא אחד המשמעותיים בישראל, המאופיין בתנופת פיתוח, ביקוש גבוה, פרויקטים להתחדשות עירונית והליכי תכנון מורכבים. העיר משלבת אזורי מגורים יוקרתיים, מרכזים עסקיים וצירי תחבורה מרכזיים, מה שמוביל לאתגרים משפטיים רבים עבור רוכשי נכסים, יזמים ובעלי קרקעות.
כדי לבצע עסקת נדל"ן מוצלחת בהרצליה, יש להבין לעומק את המסגרת הנורמטיבית החלה על הנכסים, לרבות דיני התכנון והבנייה, היטלי השבחה, תמ"א 38 והתחדשות עירונית. מאמר זה יספק ניתוח משפטי מעמיק של סוגיות אלו בהתבסס על פסיקות רלוונטיות, לצד המלצות מעשיות שיסייעו לרוכשים ויזמים להימנע ממכשולים משפטיים וכלכליים.
הפסיקה בישראל עוסקת במגוון נושאים הנוגעים לעסקאות מקרקעין, תכנון ובנייה, היטלי השבחה והתחדשות עירונית. בהרצליה, כמו בערים מתפתחות אחרות, קיימת הקפדה על רגולציה תכנונית, מה שהופך את ההיכרות עם הדינים הרלוונטיים לקריטית לכל עסקת נדל"ן.
אחד ההיבטים המרכזיים בשוק הנדל"ן בהרצליה הוא הצורך לעמוד בדרישות התכנון והבנייה המקומיות. בפסק הדין תא (תל אביב) 27669-12-14 שרון פלאצי נגד עיריית הרצליה (29.05.2018), נקבע כי:
"לצורך פסק דין זה אין כל חשיבות לשאלה האם עריכת כתב ויתור כפי שנערך כאן היא בגדר מעשה תקין מצד הנתבע מבחינת כללי האתיקה המקצועית של מקצוע עריכת הדין, משום שפסק הדין אינו ניתן ואינו דן במישור האתי אלא במישור האזרחי בלבד."
המשמעות היא כי ההליכים הקשורים להיתרי בנייה בהרצליה נבחנים באופן קפדני, כאשר לרשות המקומית סמכות נרחבת לפסול בקשות שאינן עומדות בתנאים הרגולטוריים. על כן, בעת רכישת נכס או ייזום פרויקט, יש לוודא שהתכנון עומד בתנאים הנדרשים, כולל התאמה מלאה לתכניות המתאר המקומיות והארציות.
בדיקת רישום הזכויות בטאבו.
בחינת זכויות בנייה על פי תכניות המתאר המקומיות והמחוזיות.
בדיקת התאמה להוראות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בהרצליה.
בירור חובות תכנוניים כגון חובת השארת שטחים לצורכי ציבור.
היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעלי נכסים שנהנים מעליית ערך הקרקע עקב אישור תכניות חדשות. בהרצליה, כמו במקומות אחרים, קיימת הבחנה בין זכויות המוענקות במסגרת תמ"א 38, הפטורות מהיטל השבחה, לבין זכויות בנייה מכוח תכניות אחרות, החייבות בתשלום.
בפסק הדין עמ"נ (תל אביב) 47521-12-22 קבוצת הירדן-חביבה 14 על הנהר בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (21.06.2023), נאמר:
"הצדדים, כמו גם השמאי המכריע וועדת הערר, אינם חלוקים על כך שהקומה הנוספת אינה נובעת מכוח הזכויות הכלולות בתמ"א 38, אלא אושרה מכוח תכנית הר/2213, ואף לא חלוקים על כך שיש מקום לחייב בהיטל השבחה בגין הקומה הנוספת והזכויות הכלולות בה."
מסקנה מרכזית מהפסיקה היא שיש לבחון את מקור זכויות הבנייה לפני קביעת חבות במס. משמעות הדבר היא כי בעת רכישת נכס או ביצוע שינויי ייעוד, יש לוודא האם מוטל היטל השבחה ומה גובהו.
בדיקה מול שמאי מקרקעין האם חלה חבות בהיטל השבחה.
בחינת אפשרות לערער על גובה החיוב בוועדות ערר.
הבנת ההבחנה בין תכניות תמ"א 38 לבין תכניות מתאר מקומיות לצורך קביעת פטור מהיטל.
התחדשות עירונית היא אחד הנושאים החשובים ביותר בהרצליה, כאשר העיר מקדמת פרויקטים רבים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי. עם זאת, יש להקפיד על הבנה מעמיקה של זכויות הבנייה והוראות המעבר החלות על פרויקטים בתחום זה.
בפסק הדין ערר (תל אביב) 82241/20 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נגד ירושלמי נדל"ן אפרת בע"מ (19.08.2021), נקבע כי:
"סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית מעניק פטור מהיטל השבחה בגין זכויות בנייה מכוח תמ"א 38. הפטור מוגבל לזכויות הבנייה שניתן היה לקבל מכוח התמ"א במועד כניסתה לתוקף של התכנית."
המשמעות היא כי פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים ליהנות מהטבות מסוימות, אך אלו מוגבלות לזכויות שניתנו במסגרת התמ"א.
בדיקה האם הפרויקט עומד בקריטריונים של תמ"א 38 או פינוי-בינוי.
בחינת הפטורים האפשריים מהיטל השבחה.
ווידוא התאמת הפרויקט לתכניות המתאר העירוניות.
עסקאות נדל"ן בהרצליה מחייבות התנהלות זהירה ומקצועית, תוך הקפדה על היבטים משפטיים וכלכליים. להלן מספר שיקולים קריטיים שיש לקחת בחשבון:
בדיקת זכויות רישומיות בטאבו.
בחינת היטלי השבחה והשלכות מיסוי.
בדיקת תכניות מתאר והשפעתן על הנכס.
הכנת תיק מידע והגשת בקשה להיתר בנייה.
טיפול בהתנגדויות מול הוועדות המקומיות.
קבלת אישורים והשלמת רישום בטאבו.
חישוב עלויות פיתוח והשבחה.
בדיקת כדאיות כלכלית של העסקה.
תכנון מימון ופתרונות אשראי ליזמים ורוכשים.
בדיקה מעמיקה של הזכויות בנכס – לרבות בדיקות בטאבו ובמנהל התכנון.
הכרת החובות הכלכליות – היטלי השבחה, מסים ותשלומים עירוניים.
הבנה משפטית של הליכי תכנון ובנייה – ועמידה בדרישות הוועדה המקומית בהרצליה.
ליווי משפטי מקצועי – עורך דין מקרקעין מנוסה יכול למנוע טעויות קריטיות.
לסיכום, עסקת מקרקעין בהרצליה היא תהליך מורכב המחייב בדיקות קפדניות ע"י עורך דין מקרקעין בהרצליה, תכנון מוקדם ועמידה בכללי הרגולציה. הקפדה על השלבים הנכונים תמנע הפתעות ותבטיח עסקה בטוחה ורווחית.
עמ"נ (תל אביב) 47521-12-22- קבוצת הירדן- חביבה 14 על הנהר בע"מ נגד הועדה מקומית לתכנון ולבניה הרצליה
שמות השופטים: גלעד הס
לתכנון ולבניה הרצליה לפני כבוד השופט גלעד הס המערערת בעמ"נ 47521-12-22 קבוצת הירדן – חביבה 14 על הנהר בע"מ המערערת בעמ"נ 54581-12-22 רינובו בע"מ בע"מ נגד המשיבה הועדה מקומית לתכנון ולבניה הרצליה המערערת בעמ"ן 47521-12-22 – על ידי עו"ד עו"ד אריאל פל ועו"ד אלי וילצ'יק; המערערת בעמ"נ 54581-12-22 – על ידי עו"ד עו"ד הדר בלומשטין-בדש; המשיבה – על ידי עו"ד נמרוד טויסטר, עו"ד אסף הראל ועו"ד אילנה בראף-שניר. פסק דין רקע 1. לפניי שני ערעורים על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (להלן: "ועדת הערר") אשר ניתנה בשני עררים מאוחדים שהתנהלו בפניה, ואשר עסקו בשאלה עקרונית דומה. 2. המערערות בשני הערעורים שאוחדו לפניי, הינן בעלות מקרקעין בעיר הרצליה, כאשר הן יזמו על המקרקעין שבבעלותן פרויקט הריסה ובניה מחדש הכולל זכויות מכוח תמ"א 38 וכן זכויות מכוח תכנון מפורט אחר החל על הנכס, בפרט תכנית הר/2213. 3. בגין הוצאת היתר הבניה לפרויקטים של המערערות הנפיקה המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (להלן: "המשיבה"), שומת היטל השבחה. המערערות הגישו שומות נגדיות, ומר יגאל יוסף מונה כשמאי מכריע בשני המקרים. 4. הערעור שלפניי עוסק בסוגיה אחת ויחידה, אופן חישוב היטל ההשבחה בגין הקומה הנוספת, אשר אושרה מכוח תכנית הר/2213, ואשר אין מחלוקת כי היא אינה כלולה בפטור שניתן לזכויות שמומשו מכוח תמ"א 38. אציין כי זו הייתה גם נקודת המחלוקת העיקרית לפני השמאי המכריע ובפני ועדת הערר. הצגת העמדות השונות ביחס לתחשיב היטל ההשבחה בגין הקומה הנוספת 5. הצדדים, כמו גם השמאי המכריע וועדת הערר, אינם חלוקים על כך שהקומה הנוספת אינה נובעת מכוח הזכויות הכלולות בתמ"א 38, אלא אושרה מכוח תכנית הר/2213, ואף לא חלוקים על כך שיש מקום לחייב בהיטל השבחה בגין הקומה הנוספת והזכויות הכלולות בה.
פסק דין |20/06/2023 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
ערר (תל אביב) 82241/20- הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נגד ירושלמי נדלן אפרת בעמ
שמות השופטים: הגב ענת אלשיך נציגת מתכננת המחוז,גב סילביה רביד,הוועדה
אלשיך – נציגת מתכננת המחוז העוררת: הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה באמצעות ב"כ עו"ד אסף הראל -נגד- המשיבה: ירושלמי נדל"ן אפרת בע"מ, ח. פ. xxxxxxxxx באמצעות ב"כ עו"ד שלומי מערבי בעניין: חלקה 101 בגוש 6530 רח' כ"ט בנובמבר 7, הרצליה שומתו של השמאי המכריע, מר יעקב פז החלטה פתח דבר 1. בפנינו ערר על שומתו המכרעת של השמאי המכריע, מר יעקב פז, מיום 10.3.2020 , אשר עניינה בקביעת ההשבחה שנוצרה לחלקה 101 בגוש 6530, הידועה גם כרחוב כ"ט בנובמבר 7 בהרצליה (להלן: "הנכס"), עקב אישורה של תכנית הר/2213 (להלן: "התכנית"), במימוש בדרך של היתר בנייה בהתאם להחלטת הוועדה המקומית מיום 13.9.2017 . המדובר בפרויקט להריסה ובנייה מחדש על פי תמ"א 38 והתכנית במסגרתו הותר לבנות בניין מגורים בן 7.5 קומות ובו 22 יח"ד סך הכל במקום בניין המגורים בן 8 יח"ד שהיה קיים במקרקעין. 2 2. תיק זה עניינו בפרשנות סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), אשר נדון על ידי ועדה זו בהרחבה במסגרת החלטה מיום 16.11.2020 בערר (ועדות ערר – תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 8527-10-18 אלמוג 38 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (נבו 24.12.2020 ) (להלן: "ההחלטה בעניין אלמוג"). על ההחלטה בעניין אלמוג תלוי ועומד ערעור לבית המשפט המחוזי בת"א (עמ"נ 70165-12-20 אלמוג 38 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה). וראו גם החלטת ועדה זו מיום 21.10.2020 בערר הר/85084/16 חברת גאות השקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (להלן: "ההחלטה בעניין גאות"). על החלטה זו תלוי ועומד ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב (עמ"נ 11555-12-20 חברת גאות השקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה).
החלטה |18/08/2021 |ועדות ערר – תו"ב – תל אביב
ערר (תל אביב) 8780/19- הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נגד רינובו בעמ
שמות השופטים: סילביה רביד,אור לוי,שמאי מקרקעין,הגב יעל פרי
בפני הוועדה: יו"ר הוועדה – סילביה רביד, עו"ד חבר הוועדה – מר אור לוי, שמאי מקרקעין נציגת מתכננת המחוז – הגב' יעל פרי בעניין שבין: הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה באמצעות ב"כ עו"ד אסף הראל, עו"ד יונתן הראל העוררת -נגד- רינובו בע"מ, ח. פ. 514088681 באמצעות ב"כ עו"ד אלי וילצ'יק, עו"ד אופיר כהן המשיבה בעניין: חלקה 849 בגוש 6536 – רח' הדר 46 ו-48, הרצליה ——————————————————————————————————– החלטה פתח דבר 1. בפנינו ערר אשר הוגש על שומתו המכרעת של השמאי המכריע, מר אבישי זיו, מיום 04.07.2019 (להלן: "השומה המכרעת"), אשר עניינה בקביעת ההשבחה בגין מימוש על דרך מתן היתר בנייה והקלות מכוח תכנית הר/2213 (להלן: "התכנית"), בגין המקרקעין המצוי ברחוב הדר 46, 48 בהרצליה (חלקה 849 בגוש 6536). 2. במסגרת הפרויקט אישרה המשיבה בהחלטה מיום 21.02.2018 פרויקט הריסה ובנייה מחדש של שני בנייני מגורים קיימים בני 3 קומות ו-24 יח"ד והקמתם של שני בנייני מגורים הכוללים 58 יח"ד ב-7.5 קומות כולל קומת קרקע וכן הקלות שונות. ביום 15.05.2018 אישרה המשיבה הקלה נוספת למרחק בין הבניינים. 3. ערר זה נדון ביום 25.10.2020 יחד עם שני עררים נוספים, אשר עניינם בשאלה זהה (עררים הר/8826/1119 רינובו בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, הר/8822/1119 רינובו בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה). עררים אלו עניינם בשומות מכריעות שנערכו על ידי השמאי המכריע, מר גיל הרצברג, מיום 27.08.2019 . 2 4. כפי שיפורט להלן לאחר ששקלנו את טענות הצדדים החלטנו לקבל את הערר ולהחזיר את הדיון לשמאי המכריע, על מנת שישום את ההשבחה בהתאם לאמות המידה עליהן נעמוד להלן.
החלטה |12/12/2020 |ועדות ערר – תו"ב – תל אביב
ערר (תל אביב) 85184/17- הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נגד אילנה לביא
שמות השופטים: גילת אייל,זהר עירון,שמאי מקרקעין ומודד מוסמך,גב הדסה רוטשטיין
עו"ד אסף הראל: רשמנו את הדוגמאות שניתנו ואני מודה, לא מצאנו תימוכין לדברים, למעט הדוגמא של חבצלת השרון 2, בית מוגרים אחרון הוקם ב-1992, הוגשה בקשה להריסה בשנת 2019, אבל עדיין אין היתר. אני מטיל ספק רב באם בקשה להריסה משקפת אורך חיים כלכליים. עצם הגשת בקשה לא יכולה להעיד על אורך החיים הכלכליים של הנכס, אנחנו לא יכולים להסתכל רק על בקשות כאלה שיכולות לנבוע מטעמים סובייקטיביים לחלוטין. יו"ר: 9 למה לא ובמה זה שונה מהדוגמאות שאתם נותנים לגבי בתים שלא נהרסו משך עשרות שנים. שוב אני לא רואה את האיזון בטיעון. עו"ד אסף הראל: אני אומר שיש מנעד רחב, ברחבי הרצליה פיתוח עם שלל דוגמאות, כפי שנתי הביא ויכול להמשיך ולהביא, כנראה גם ממקרים בהם בוצעה הריסה בזמן קצר יותר מחלוף 30 שנה. הקביעה כאילו מדובר בנתון עובדתי טענה הבהרה, לא יכול להיות שזה יהיה 30 שנה ולא 35 או לחלופין 25 שנה, זה מעורפל לחלוטין ולא מבוסס על עובדות. דוגמא כזו או אחרת ספציפית היא בעייתית. נכון שאנחנו אוחזים בדוגמא ספציפית אבל אני עדיין חושב שצריך לערוך בחינה רוחבית מה שהשמאי לא עשה ולא נימק ומכאן הטענה. ביחס לטענות לגופן, אנחנו חושבים שלאור ההתנהלות של הוועדה המקומית לאורך שנים ולאור העובדה שהתוצאה ממנה היא תוצאה של וודאות מה שמונע את כל הספקולציות לאורך החיים של הנכס וכו', היא עדיפה עשרות מונים מבחינת עורכי זכויות שיבואו לבקש לעשות שימוש במקרקעין. הם לא יעשו אבחנה אם השטח שווה 100 או השטח בהקלה שווה הרב הפחות. זה לא משהו שניתן להצביע עליו כהתנהלות של רוכש סביר, בטח ובטח לא כשמדובר בבית בנוי בשטח של 700 מ"ר. שמאי נתי נוימן: רציתי לסכם ולהגיד שההקלה כשהיא ניתנת היא לא מוגבלת בזמן על פי החוק, קביעת זמן כזאת או אחרת, ככל שהיא מנומקת, גם על מספר דוגמאות כזה או אחר, קיים מספר רב של דוגמאות אחרות, כספי ציבור במקרה אחד שלנו, למשל במקרה של בן אליעזר, כספי הציבור זה הפחתה של סדר גודל של 180 אלף שקל על ההנחה של 30 שנה.
החלטה |16/02/2020 |ועדות ערר – תו"ב – תל אביב
ערר (תל אביב) 8116/18- הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נגד כרמון מינצר
שמות השופטים: הוועדה: סילביה רביד,אור לוי,שמאי מקרקעין,נציגת מתכננת המחוז: הגב יעל פרי
הגב' גל קארו בעניין שבין: הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ע"י ב"כ עו"ד אילנה בראף-שניר העוררת – נגד – כרמון מינצר, חברת קרן ק. ר נדל"ן בע"מ ע"י ב"כ עו"ד תומר גור המשיבה בעניין: גוש/חלקה: גוש 6663, חלקה 293 כתובת המקרקעין: רח' העלומים 3, הרצליה 2 החלטה פתח דבר 1. בפנינו ערר על שומתו המכרעת של השמאי המכריע, מר ארז כהן, מיום 29.12.2015 (להלן: "השומה המכרעת") במסגרתה נקבע כי אין השבחה לחלקה 293 בגוש 6663, ברחוב העלומים 3 בהרצליה, עקב אישור תכנית הר/2213 (להלן: "התכנית") במימוש בדרך של אישור היתר בנייה והקלות. 2. המדובר בפרויקט הריסה ובנייה מחדש של בניין בן 3 קומות הכולל 12 דירות, ובניית בניין בן 30 יח"ד סה"כ ב-7.5 קומות כולל קומת עמודים, תחתיו. 3. המחלוקת שבפנינו עניינה בקביעת השומה המכרעת לפיה אין השבחה כתוצאה מאישור התכנית. 4. כפי שיפורט להלן, לאחר ששקלנו את טענות העוררת ואת התשובות להן שוכנענו כי אין עילה להתערבותנו בשומה המכרעת ועל כן דין הערר להידחות. תמצית השומה המכרעת בהיבטים הרלבנטיים לערר 5. במסגרת השומה המכרעת צוין כי הזכויות על פי תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות ואינן חלק מן המצב הקודם. התכנית שהינה תכנית על פי סעיף 23 לתמ"א, קובעת כי יחולו חלק מהוראות התמ"א והוראות נוספות, ומיום אישורה התכנית גוברת על הוראות התמ"א ומהווה עמה מקשה אחת. על כן לא ניתן לראות בתכנית כתכנית שרק הוסיפה זכויות לקומה נוספת מעבר ל-2.5 קומות שהותרו בתמ"א אלא יש לראות בה כתכנית שמוסיפה 3.5 קומות ביחס למצב ששרר בטרם אישורה. 6. עוד נקבע כי מאחר שתכנית הר/1635/א לא חלה הרי שהמצב הקודם כולל את המבנה הקיים בלבד ללא זכויות בניה נוספות.
החלטה |11/02/2020 |ועדות ערר – תו"ב – תל אביב
ערר (תל אביב) 85149/17- מואיז פסי נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן
שמות השופטים: סילביה רביד,מרדכי דדון,ושמאי מקרקעין,יעקב קרייזלר
סה"כ השטח המרבי, על פי תמ"א 38 ותכנית רג/340/ג/30: 869.5 מ"ר 2. בקיזוז שטח עיקרי בקומת העמודים: 123 מ"ר 3. בקיזוז שטח להרחבת דירת קיימות: 26 מ"ר (2 יח"ד x 13 מ"ר) 4. יתרת השטח לבניית 2.5 קומות, על פי תמ"א 38: כ-720 מ"ר". 58. הוועדה המקומית טוענת כי בהתאם לפסק הדין בעמ"נ 23304-06-14 יצחק כהן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (פורסם בנבו) (להלן: "עניין יצחק כהן"), יש לחייב בתשלום היטל השבחה, בשלב הראשון על פי אפשרות בנייה מרבית ללא היזקקות להקלה (שאולי לא תינתן) ובשלב השני – ככל שתתבקש ותינתן ההקלה – בגין השטח נשוא ההקלה. 10 59. הוועדה המקומית מפנה לשומתה המכרעת של השמאית המכריעה, הגב' דורית פריאל מיום 14.11.2016 , לנכס ברחוב נחמיה תמרי 13 ברמת גן (חלקה 486 בגוש 1518) במסגרתה נקבע כי אישור הקלה לתוספת קומה על פי תמ"א 38 תחושב לפי שווי מלא של זכויות הבנייה שניבנו בקומה, אשר אושרה בהקלה. ואולם, במקרה שבפנינו חושבה בשומת הוועדה המקומית, משיקולי זהירות, השבחה לפי מקדם של 50 בלבד מהשווי (זאת בהתאמה לקביעת השמאי המכריע, מר בצלאל קציר, מיום 03.11.2016 , לנכס ברחוב חירות 51 רמת גן (חלקה 416, גוש 6205). דיון והכרעה 60. לאחר ששקלנו את טענות העוררים ואת התשובות להן החלטנו לדחות את טענות העוררים ולאמץ לעניין זה את חוות דעת השמאי המייעץ. 61. השמאי המייעץ קבע כעניין שבעובדה כי מרביתן המכריע של הזכויות ניתנות היו לניצול במצב הקודם, ועיקר ההשבחה נובעת משיפור תכנוני. ראה קביעותיו בעמ' 30 לחוות הדעת.
החלטה |21/12/2019 |ועדות ערר – תו"ב – תל אביב
ערר (תל אביב) 8105/18- פז קבלנים יזמות ובנייה בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה
שמות השופטים: סילביה רביד,מרדכי דדון,ושמאי מקרקעין,הגב יעל פרי
עו"ד ושמאי מקרקעין הגב' יעל פרי העוררת: פז קבלנים יזמות ובנייה בע"מ ע"י ב"כ עו"ד מורן גור ו/או אור דבוש דבורי – נגד – המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ע"י ב"כ עו"ד אסף הראל החלטה פתח דבר 1. בפנינו ערר אשר הוגש על ידי העוררת על שומתו המכרעת של השמאי המכריע, מר שלומי יפה, מיום 13.11.2017 (להלן: "השומה המכרעת"), באשר לשומת היטל השבחה ביחס לנכס שברח' האסיף 10, הרצליה (גוש 6663 חלקה 273) (להלן: "הנכס"). במסגרת השומה נשומה השבחה כתוצאה משיפור תכנוני הנובע מהקלות בקווי בניין לצורך הקמת המרחבים המוגנים הדירתיים (להלן: "הממ"דים"). 2 2. כפי שיפורט להלן, לאחר ששקלנו את טענות העוררת ואת התשובות להן שוכנענו כי אין עילה להתערבותנו בשומה המכרעת ועל כן דין הערר להידחות. 3. זאת, בהתאמה להחלטות שניתנו על ידי ועדה זו בהקשר זה בעניין ערר הר/85358/17 פז קבלנים יזמות ובנייה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה (פורסם בנבו, 22.09.2019 ) (להלן: "עניין פז קבלנים") וכן בערר הר/85185/16 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' צוות 38 חברה לבניין בע"מ (פורסם בנבו, 10.10.2019 ) (להלן: "עניין צוות 38"), החלטה בעניין ערר הר/85246/16 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' נוף צמרת אפסילון קק"ל בע"מ (פורסם בנבו, 10.10.2019 ) (להלן: "עניין אפסילון") וכן בערר הר/85207/17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' טופ הרצליה מיזמים בע"מ (פורסם בנבו, 23.09.2019 ) (להלן: "עניין טופ הרצליה"). הסוגיה שבמחלוקת וקביעות השמאי ביחס אליה 4. במסגרת הבקשה להיתר מס' 20141411 מושא הערר התבקש חיזוק הבניין על פי תמ"א 38 והר/2213, שהינה תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א.
החלטה |09/11/2019 |ועדות ערר – תו"ב – תל אביב
תא"מ (תל אביב) 38613-08-17- שרה גיא נגד מדיקס סטלו תעשיות פרמצבטיות בעמ
שמות השופטים: נמרוד אשכול
עדותו של מר מסיקה, מטעם התובעת, המלמדת על משא ומתן שהתקיים עם החברה לפיתוח הרצליה לגבי השכרת הנכס. ראה עמוד 16, שורות 7-23: "ש. את מי ייצגת בעסקה שהייתה אמורה להיות ת. לא ייצגתי אף אחד. כשנודע לי על הנכס שהגיע למשרד, עיריית הרצליה עברה ממקום מסוים למקום ההוא. כשהבנתי שהנכס להשכרה, מיוזמתי פניתי לחברה הכלכלית של עיריית הרצליה, שהוא כפופה לעיריית הרצליה. עניינתי אותם בנכס להשכרה. קבענו, דיברנו עם מאיר גיא בעל הנכס, תיאם לי פגישה. הגעתי עם האנשים הרלוונטיים. הייתה פגישה אחת שהגיע המנכ"ל והבחורה שהתנהלתי איתה בטלפון. הם באו לראות את הנכס. בעל הנכס הקודם פתח לנו את הנכס, שנמצא באולם. הוא עשה לנו סיור, ראו התרשמו. במהלך הסיור נושא הריהוט הוא אמר שזה למכירה, הם אמרו אין בעיה. גם לא המשיך הלאה, לאחר מו"מ ביני לבין העירייה חב' הניהול, היה מחיר שהם באו לראות לפי מחיר מסוים והם נתנו הצעה שאפילו לא העברתי לבעלים. כי הביאו הצעה נמוכה. אחרי 3 שבועות חודש קיבלתי הודעה שהם ירדו מהנושא. המו"מ התנהל 3 שבועות. לא זוכר תאריכים מתי התנהל המו"מ. כשהבאתי את ההצעה לא רציתי להביא את ההצעה שנתנו לי כי היא הייתה הצעה מעליבה, לא התקדמתי איתם לשום מקום. היה מו"מ שהתנהל, כשביקשתי מהם שיביאו הצעה יותר רצינית, לקח 3 שבועות, מעבר לזה נגמר הסיפור. גיא ידע שאני נתתי לו את ההצעה. אמרתי לו שהם ירדו מהסיפור, שהם נתנו הצעה מעליבה. כשהבאתי אותם הם ראו את הנכס. " 12. התובעת מצרפת נספחים רבים המעידים על חליפת תכתובות בינה לבין הנתבעת, בהם היא שבה וחוזרת על בקשותיה לפנות הנכס במלואו כמתחייב בהסכם (ראה נספחים "ז-יג" לתצהיר עדותה הראשית של התובעת).
פסק דין |30/06/2019 |שלום – תל אביב
עמ"נ (תל אביב) 58259-09-17- כאשר יחנו בע"מ נגד עיריית בת ים
שמות השופטים: אליהו בכר
מכאן, שמקום בו ועדת הערר אינה מתייחסת לנושא הרטרואקטיביות שכן אינו מצוי בסמכותה ובצדק (ר' עמ"נ (ת"א) 25237-06-15 קיבוץ גליל ים אגודה שיתופית נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה, ( 15.5.2016 )עע"מ 8470/13 קרן קיימת לישראל נ' עיריית נצרת ( 11.11.14 ); עע"מ 8203/13 מרום פאר נדל"ן בע"מ נ' עיריית תל אביב ( 23.3.15 ); עע"מ 6704/13 ועד מקומי תנובות נ' תוסף קומפאונדס בע"מ ( 8.7.15 )), הייתה העותרת מחויבת לצרף את כלל המסמכים הרלוונטיים לעתירתה, מסמכים שיש בהם כאמור כדי להוכיח את הדרישה הרטרואקטיבית. המסמך היחיד עליו סמכה ידה הינו נספח ב' לעתירה ובו מצוין כי תחילת החיוב בשל "חניון במבנה" בגודל 5,281 מ"ר הינו מ-02/09 אך אין במסמך זה כדי להוכיח את הטלת חיוב זה רטרואקטיבית גם לשנת המס 2008. משלא עשתה כן אין לי אלא לדחות טיעוניה בעניין זה. אך אפילו הוכיחה העותרת בראיות מנהליות מתאימות כי בוצע חיוב רטרואקטיבי בנסיבות, נדמה כי לא במהרה היה מתערב בכך בית המשפט ואסביר. עסקינן בחיוב נוסף בשל שטח בגודל 2,520 מ"ר כ"חניון במבנה" שהיו בעיני שטח עצום ורב ממדים בו נעשה שימוש עסקי ע"י העותרת ושטחו כמעט כפול מגודל השטח המקורי לחיוב (2,761 מ"ר) כאשר בסה"כ החיוב העדכני משנת 2009 הינו של 5,281 מ"ר. עפ"י נספח ב' לעתירה החיוב לכאורה מתחיל בשנת 1985, דהיינו לאורך לא פחות מ-24 שנים מחויבת העותרת בחיוב שאינו נכון באופן קיצוני, כאשר החיוב מתבצע רטרואקטיבית לשנה אחת בלבד, כאשר העותרת אינה מספקת נתונים לגודל השטח בו הינה עושה שימוש בפועל כחלק מהסכם השכירות שחתמה מול המשכיר ואינו מוצג לרשות המקומית באופן המעיד על התנהלות בעייתית מצד הנישום.
פסק דין |23/03/2019 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
בר"מ 3709/21- סדן אחזקות 38 בע"מ נגד ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה
שמות השופטים: ע פוגלמן
בהתאם לנוסחת חישוב זו, מצא השמאי המכריע כי המבקשת מימשה רק חלק מהזכויות על פי התכנית המפורטת, ואולם קבע כי אחוז המימוש הוא 0.9104 ועל כן השטח העיקרי להשבחה הוא 353 מ"ר. 2. המבקשת הגישה ערר על השומה המכרעת לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר), וטענה כי השמאי המכריע שגה באופן קביעת ההשבחה בגין המימוש החלקי. ביום 15.7.2020 דחתה הוועדה את הערר. הוועדה קבעה כי בניגוד לקביעת השמאי המכריע, אין מדובר במימוש חלקי של זכויות במקרקעין לפי סעיף 7(ב) לתוספת השלישית, מכיוון שהזכויות האמורות אינן מוקנות אלא מותנות בשיקול דעתה של המשיבה, ולפיכך אין מדובר ב"זכות הנתונה למקרקעין" כלשון סעיף 7(ב) לתוספת השלישית. בנוסף קבעה ועדת הערר כי יש לדחות פרשנות זו גם מכיוון שלמעשה מדובר בניוד הפטור המוקנה לה מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית ובהגדלת היקפו. 3. המבקשת ערערה על פסק הדין וביום 29.4.2021 דחה בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' השופטת י' סרוסי) את ערעורה של המבקשת. בית המשפט דחה את טענת המבקשת שתוארה לעיל, שלפיה יש לקזז משטח הקומה הנוספת שטחים שיכלה לממש בקומות מכוח תמ"א 38. בית המשפט קבע כי קבלת טענה זו משמעותה ניוד הפטור שלא כדין, שכן בניית הקומה הנוספת התאפשרה רק מכוח התכנית המפורטת ולא ניתן היה לבנות את הקומה הנוספת אף אם נותרו "עודפי" שטחים מכלל הזכויות האפשרויות מכוח תמ"א 38. עוד קיבל בית המשפט את קביעתה של ועדת הערר שלפיה אין מדובר במימוש של חלק מהזכויות במקרקעין כלשון סעיף 7(ב) לתוספת השלישית, שכן רק לאחר מתן ההיתר על ידי המשיבה הפכו הזכויות למוקנות, ומשכך מדובר במימוש מלא של זכויות שהוקנו בהיתר.
החלטה |15/01/2022 |בית המשפט העליון
ברמ 7601/23- הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נגד רינובו בעמ
שמות השופטים: ד ברק ארז
בפסק דינו הנזכר בפתח הדברים קיבל בית המשפט המחוזי את הערעורים בחלקם. בעיקרו של דבר, בית המשפט המחוזי קבע כי הן השמאי המכריע והן ועדת הערר שגו באופן חישוב ההשבחה. בית המשפט המחוזי סבר כי יש לייחס את ההשבחה הנובעת מכל אחת מהתכניות על-פי השטח היחסי של התכנית והתמ"א, ואף הציע נוסחה תלת-שלבית לחישוב היטל ההשבחה במקרה הנדון. 7. בקשת רשות הערעור שבפני מכוונת כלפי פסק דין זה. המבקשת טוענת, בעיקרו של דבר, כי שגה בית המשפט המחוזי עת שהתערב בקביעותיה של ועדת הערר בכל הנוגע לאופן חישוב ההשבחה בגין הקומה הנוספת. המבקשת מעלה טענות שונות באשר לאופן שבו יש לחשב השבחה זו. כן נטען כי בית המשפט המחוזי שגה בכך שכרך את הזכויות מכוח שתי התכניות אלו באלו, במקום לבחון כל תכנית בנפרד. 8. לאחר שעיינתי בבקשה על נספחיה הגעתי לכלל מסקנה שדינה להידחות אף מבלי להידרש לתשובותיהן של המשיבות. זאת, בשים לב לאמת המידה המצמצמת למתן רשות ערעור על פסק דין של בית המשפט לעניינים מינהליים הדן בערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, שלה נתונה המומחיות בנושאים המסורים לסמכותה (בר"ם 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נ' אנג'ל, פסקאות89 ( 1.5.2012 ) ; בר"ם 3709/21 סדן אחזקות 38 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, פסקה 6 ( 16.1.2022 ); בר"ם 4569/23 עדני נ' הוועדה מקומית לתכנון ולבנייה, פסקה 11 ( 30.7.2023 )).
החלטה |03/12/2023 |בית המשפט העליון
עמ"נ (תל אביב) 47521-12-22- קבוצת הירדן- חביבה 14 על הנהר בע"מ נגד הועדה מקומית לתכנון ולבניה הרצליה
שמות השופטים: גלעד הס
לתכנון ולבניה הרצליה לפני כבוד השופט גלעד הס המערערת בעמ"נ 47521-12-22 קבוצת הירדן – חביבה 14 על הנהר בע"מ המערערת בעמ"נ 54581-12-22 רינובו בע"מ בע"מ נגד המשיבה הועדה מקומית לתכנון ולבניה הרצליה המערערת בעמ"ן 47521-12-22 – על ידי עו"ד עו"ד אריאל פל ועו"ד אלי וילצ'יק; המערערת בעמ"נ 54581-12-22 – על ידי עו"ד עו"ד הדר בלומשטין-בדש; המשיבה – על ידי עו"ד נמרוד טויסטר, עו"ד אסף הראל ועו"ד אילנה בראף-שניר. פסק דין רקע 1. לפניי שני ערעורים על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (להלן: "ועדת הערר") אשר ניתנה בשני עררים מאוחדים שהתנהלו בפניה, ואשר עסקו בשאלה עקרונית דומה. 2. המערערות בשני הערעורים שאוחדו לפניי, הינן בעלות מקרקעין בעיר הרצליה, כאשר הן יזמו על המקרקעין שבבעלותן פרויקט הריסה ובניה מחדש הכולל זכויות מכוח תמ"א 38 וכן זכויות מכוח תכנון מפורט אחר החל על הנכס, בפרט תכנית הר/2213. 3. בגין הוצאת היתר הבניה לפרויקטים של המערערות הנפיקה המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (להלן: "המשיבה"), שומת היטל השבחה. המערערות הגישו שומות נגדיות, ומר יגאל יוסף מונה כשמאי מכריע בשני המקרים. 4. הערעור שלפניי עוסק בסוגיה אחת ויחידה, אופן חישוב היטל ההשבחה בגין הקומה הנוספת, אשר אושרה מכוח תכנית הר/2213, ואשר אין מחלוקת כי היא אינה כלולה בפטור שניתן לזכויות שמומשו מכוח תמ"א 38. אציין כי זו הייתה גם נקודת המחלוקת העיקרית לפני השמאי המכריע ובפני ועדת הערר. הצגת העמדות השונות ביחס לתחשיב היטל ההשבחה בגין הקומה הנוספת 5. הצדדים, כמו גם השמאי המכריע וועדת הערר, אינם חלוקים על כך שהקומה הנוספת אינה נובעת מכוח הזכויות הכלולות בתמ"א 38, אלא אושרה מכוח תכנית הר/2213, ואף לא חלוקים על כך שיש מקום לחייב בהיטל השבחה בגין הקומה הנוספת והזכויות הכלולות בה.
פסק דין |20/06/2023 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
עמ"נ (תל אביב) 61432-05-22- קידר מבנים בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה
שמות השופטים: יעקב שקד
מנטל נגד משיבה הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ע"י ב"כ עו"ד אסף הראל פסק – דין האם ניתן לעשות שימוש בפטור מהיטל השבחה שניתן לזכויות בניה מכוח תמ"א 38, אשר לא נוצלו עד תומן, ולהחילו על זכויות בניה שנוצלו במסגרת אותו היתר ובאותו בנין, המוענקות מכוח תכנית בנין עיר זו תמצית המחלוקת בערעור המנהלי שבפניי, הנסוב על אודות החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה תל אביב מיום 15.5.22 (ערר הר/82162/0921). מבוא, קביעת השמאי המכריע והחלטת ועדת הערר 1. המערערת הגישה בקשה להיתר בניה לפרויקט הכולל הריסת בנין מגורים בן 3 קומות מעל קומת קרקע והקמתו של בניין מגורים בן 6.5 קומות (מעל קומת קרקע), בסה"כ 44 יח"ד. הבניין מצוי במקרקעין ברחוב י. ל גורדון 9 הרצליה הידועים כחלקה 159 בגוש 6530 (להלן – המקרקעין). 2. הבקשה להיתר בניה התבססה על תכנית הר/2213 שהינה תכנית מפורטת מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, אשר אושרה למתן תוקף ביום 7.1.14 (להלן – התכנית המפורטת). בסעיף 4.1.2 (ח) לתכנית המפורטת נקבע כי במקרה של הריסת מבנה ובניית מבנה חדש תחתיו, מלבד זכויות מכוח התכניות התקפות אשר חלות על המקרקעין, תהא רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת של 2.5 קומות מכוח תמ"א 38 (להלן – קומות התמ"א) וכן את בנייתה של קומה נוספת מכח התכנית המפורטת (להלן – הקומה הנוספת). 3. אין חולק בין הצדדים כי הזכויות המוענקות מכוח תמ"א 38 פטורות מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן – חוק התכנון והבניה) וכי הזכויות הנוספות מכוח התוכנית המפורטת חבות בהיטל השבחה.
פסק דין |04/01/2023 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
ערר (תל אביב) 85084/16- חברת גאות השקעות בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה
שמות השופטים: סילביה רביד,אור לוי,שמאי מקרקעין,הגב גל קארו,מתכננת ערים
המשיבה טוענת כי בהתאם להלכה הפסוקה, מאחר שאין חולק (וכך גם טענה העוררת) שלא ניתן היה למצות את זכויות הבניה, ולא ניתן היה לבנות 5 יח"ד בקומה, ללא הקלות בקווי הבניה, הרי שבחישוב שווי המקרקעין במצב הקודם יש להתעלם מזכויות אלה (ראו עמנ (ת"א) 23304-06-14 יצחק כהן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (פורסם בנבו, 02.12.2014 ) (להלן: "עניין כהן"), עמנ (ת"א) 19341-04-19 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ב. דייניש בע"מ (פורסם בנבו, 27.10.2019 ) (להלן: "עניין דייניש"). בפסקי דין אלו נפסק כי בחישוב שווי מקרקעין לצורך קביעת היטל השבחה לא יילקחו בחשבון זכויות בניה, גם אם הן מוקנות בתכנית, ככל שנתוני המגרש אינם מאפשרים לממש אותן ללא הליך נוסף של הקלה (למשל – הקלה בקווי בניה). 36. על כן, בעת קביעת ההשבחה בגין הקומה הנוספת, יש, לטענת המשיבה, לשום הן את ההשבחה מן הקומה הנוספת, לרבות מ-3 היח"ד, שאושרו במסגרתה על פי התכנית. זאת, כפי שנעשה נכונה, בשומת הוועדה המקומית. דיון והכרעה 37. לאחר ששקלנו את טענות העוררת ואת התשובות להן אנו סבורים כי דין הערר להידחות. 38. נפתח ונציין כי טענות העוררת הינן טענות כנגד ההחלטה לאשר את הפרויקט בפן הרישוי. העוררת טוענת כי שטחי הקומה השישית הינם שטחים שהיא זכאית לבנות מכוח התמ"א ולא מכוח התכנית. 39. העוררת מציינת בהגינותה כי בטבלת הזכויות של היתר הבנייה נרשמו זכויות הבנייה של הקומה שישית תחת הכותרת "מכוח הר/2213". דהיינו היא אינה כופרת בכך כי בפן הרישוי ההחלטה שהתקבלה היא לאשר את הקומה השישית ואת שטחיה מכוח התכנית.
החלטה |20/10/2020 |ועדות ערר – תו"ב – תל אביב
עמ"נ (תל אביב) 34680-03-22- שמי אשקלוני בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן
שמות השופטים: גלעד הס
אמנם במקרה שלפניי הקומות הנוספות הינן פרי הקלה ולא פרי תכנית, אבל הרציונל זהה, כאשר הקומות הנוספות הינן פרי של אקט תכנוני נפרד ולא של תמ"א 38, הרי הזכויות המנוצלות בקומות אלו, אינן חוסות תחת הפטור. ור' גם הנימוק בעניין קידר מבנים לעיל, הרלוונטי גם לענייננו: "סבורני כי לשון הסעיף הרלבנטי, כמו גם דברי ההסבר ויתר ההנמקות לעיל, גוברים על התכלית החקיקתית הנטענת על ידי המערערת. כפי שצוין בדברי ההסבר, עידוד היזמים נעשה על ידי פטור מהיטל השבחה לקומות שמאפשרת לבנות תמ"א 38, ולא מעבר לכך. זהו התמריץ שבחר המחוקק להעניק ליזמים ולא יותר ממנו. מתן תמריץ נוסף, פרי הפסיקה, אינו מתיישב עם לשון החוק, עם דברי ההסבר ועם יתר הטעמים שהובאו לעיל. " (הדגשה אינה במקור – ג. ה). 68. עוד אציין, כי זוהי גם עמדתה העקבית של ועדת הערר בסוגיה, ר', למשל, ערר (ת"א) 82241-07-20 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' ירושלמי נדל"ן אפרת בע"מ ( 19.8.2021 ); ערר (ת"א) 85069/16 איתנים י. ר. בנייה וחיזוק מבנים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן ( 6.2.2022 ) ועוד. 69. לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת המערערת כי לאור הלכת אקו סיטי לעיל למערערת פטור מהיטל השבחה בגין הזכויות שנוצלו בקומות שאושרו כתוצאה מההקלה. 22 סיכום והוצאות 70.
פסק דין |30/04/2023 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
עמ"נ (תל אביב) 47352-09-20- סדן אחזקות 38 בע"מ נגד ועדה מקומית לתכנון ובנייה הרצליה
שמות השופטים: ירדנה סרוסי
מדובר אם כן במימוש מלא ולפיכך אין כל רלוונטיות ל-נוסחת זעירא. 27. על פני הדברים נראה שדי בכך כדי לדחות את הערעור. אולם, לא כך הוא. לכאורה, טענתה של המערערת עדיין יכולה לעמוד לה, שכן גם במקרה של מימוש מלא באפשרותה לטעון כי ההשבחה היא בשיעור של 142 מ"ר. מילים אחרות, גם תחת הקביעה שמדובר במימוש מלא של הזכויות, עדיין נותרת השאלה, מהו אותו מימוש מלא – האם מדובר ב-142 מ"ר כשיטת המערערת או ב-356.52 מ"ר כשיטת המשיבה. 28. זהו למעשה לב המחלוקת בין הצדדים – האם יש לבחון את כל שטחי הבניין כמכלול, כעמדת המערערת, או שמא יש להפריד בין השטחים שבקומות תמ"א 38 ובין השטחים שבקומת התוכנית, אף אם לא מומשו מלוא הזכויות האפשריות בקומות תמ"א 38. בנקודה זו אני סבורה כי הצדק עם ועדת הערר והמשיבה. 29. לטעמי, קבלת עמדת המערערת מובילה לניוד של זכויות שלא כדין. ללא התוכנית, לא ניתן היה לבנות את הקומה השלישית, אף אם נותרו "עודפי" שטחים מכלל הזכויות האפשריות מכוח תמ"א 38. התוכנית היא, ורק היא, שאפשרה את בניית הקומה הנוספת, על כלל השטחים שבה, ובהתאם, על המערערת לשלם היטל השבחה על כלל השטחים שנובעים מאישור התוכנית. 30. כל תוצאה אחרת תביא להפחתה שלא כדין בהיטל ההשבחה. אכן, דומה הדבר לבניית ממ"ד בשטח הנמוך משטח הפטור, וניוד יתרת שטח הפטור, שכלל לא נבנה, לטובת שטחים אחרים החייבים בהיטל. 31. לפיכך, דין טענת המערערת להידחות, בין אם מדובר במימוש חלקי, כפי שנטען על ידה, ובין אם מדובר במימוש מלא, כבענייננו. 9 32. אין בפסק הדין ב-עת"מ (מינהליים ת"א) 46076-12-16 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' ועדת הערר המחוזית מחוז תל-אביב ( 6.5.2019 ) כדי לסייע למערערת, שכן בערעור דנן לא מדובר במקרה בו חלות במקביל על אותה יחידת שטח זכויות מכוח תוכנית ומכוח תמ"א 38, אלא במקרה בו הזכויות נפרדות, כאשר ב-2.5 הקומות הראשונות חלות הזכויות מכוח התמ"א ואילו בקומה השלישית חלות הזכויות מכוח התוכנית.
פסק דין |28/04/2021 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
עמ"נ (תל אביב) 70165-12-20- אלמוג 38 בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה
שמות השופטים: ה קירש
מאחר שאין ספק כי מדובר בזכויות אשר ניתן היה לנצלן לו הוצא ההיתר מכוח התמ"א, הרי שלא יעלה על הדעת שיוטל בגינן היטל השבחה, כאילו התכנית לפי סעיף 23 היא ש"יצרה" אותן. לכל היותר ניתן לטעון כי התכנית לפי סעיף 23 יצרה השבחה מסוג "שיפור תכנון", וזאת מאחר שהיא מאפשרת לנצל את אותן זכויות בקומה גבוהה יותר". . . . הנה כי כן, על מנת לחשב את הפטור מכוח תמ"א 38, על השמאי לערוך תחשיב של הזכויות שניתן היה לנצל לו הוקם הבניין מכוח תמ"א 38, ולהשוותן להיקף הזכויות שאושרו במסגרת ההיתר. . . ". (מתוך סעיפים 96, 99, 100 ו- 102 לכתב הערעור) 6 20. המשיבה טוענת כי יש לדחות את עמדת המערערת כהרחבת חזית אסורה, שכן הטענה בעניין אופן חישוב הזכויות הועלתה ביחס לתיקון מס' 3א ולא תיקון מס' 3. לגופם של דברים, טוענת המשיבה כי הנחתה של המערערת לפיה נותרו בידה זכויות בניה מכוח תמ"א 38 לצורך חישוב הפטור הינה הנחה שגויה ואיננה נתמכת בלשון תמ"א 38 בנוסחה לפי תיקון מס' 3: "על כן, וזהו העיקר – לא יכול להיות כל חולק כי תוספת הזכויות לקומה הנוספת על פי ס' .4.1. ח(1) לתקנון התכנית אינה מכוח תמ"א 38, שכן לא הייתה כל סמכות על פי תמ"א 38 לאשר את הקומה הנוספת, אלא תוספת הקומה הינה מתוקף סמכותה של הוועדה המקומית הקבועה בחוק התכנון והבניה להוספת קומות בתכנית. . . . לפיכך, תיטען הוועדה המקומית כי פירושה של התיבה 'לו ניתן היתר' מחייב. . . את המסקנה לפיה יש לבחון את היקף הפטור על פי מה שניתן היה להתיר מכוח תמ"א 38 במרחב התכנון בו ניתן היתר כאמור, קרי, יש לבחון את ההיתר בהתאם לתכנית החלה בנוסחה הרלוונטי, ולמדיניות יישום הוראות התמ"א בתחום שיפוטה של הוועדה המקומית ובהתאם למדיניותה.
פסק דין |04/01/2022 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
עמ"נ (תל אביב) 11555-12-20- גאות השקעות בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה
שמות השופטים: ה קירש
המשיבה, הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, נעתרה לבקשה בהחלטתה מיום 28.10.2015 ("המועד הקובע"), וביום 6.12.2015 הוציאה למערערת דרישת היטל השבחה. דרישת ההיטל הייתה על סך 1,160,984 ש"ח, מתוכה סך של 1,044,475 ש"ח בגין תוספת הזכויות לקומה הנוספת. בשומת המשיבה הוסבר כי תוספת קומה זו היא לפי תוכנית 2213 ואיננה פטורה מהיטל השבחה (זאת בניגוד לשתיים וחצי הקומות האחרות שאין מחלוקת שהוספו מכוח תמ"א 38 ולכן פטורות מהיטל). 4. יוזכר, כי ההשבחה שנוצרת מהיתר בניה לפי תמ"א 38 פטורה מהיטל בגינה (סעיף 19(ב)(10)(א) לתוספת השלישית לחוק). כן פטורה ההשבחה שנוצרת מכוח תוכנית שהוכנה על פי הוראותיה של תמ"א 38 (בענייננו תוכנית 2213), אולם זאת רק אשר לחלק מההשבחה שהיה פטור מהיטל השבחה לו ניתן היתר לפי תמ"א 38 (סעיף 19(ב)(10)(ב) לתוספת השלישית לחוק). 5. במועד הקובע, חלה תמ"א 38 כנוסחה על פי תיקון מס' 3. במועד זה קבע סעיף 14א לתמ"א 38, בין השאר, כי ועדה מקומית רשאית להתיר הריסת מבנה והקמתו מחדש בתוספת זכויות בניה בהתאם לסעיף 11 לתוכנית תמ"א 38. סעיף 11 העניק אפשרות להרחבת קומה קיימת באופן שיתווסף שטח של עד 25 מ"ר לדירה במפלס הקיים, תוספת אשר תכלול מרחב מוגן דירתי (ממ"ד). לצורך הוספת שטח זה אפשר הסעיף הנ"ל לחרוג מקווי הבניין הקיימים עד לגבול של 2 מטרים לחזית ולצד ו-3 מטרים לאחור ("הקומה המורחבת"). כמו כן, אפשר הסעיף הוספה של עד שתיים וחצי קומות נוספות למבנה בשטח שיחושב על בסיס הקומה המורחבת.
פסק דין |06/11/2021 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
(12) בקרית אונו בגין תכנית תמ"מ 28, גוש 6496, חלקות 278, 279, עד יום 2.10.201412 ובחלקה 280, עד יום 26.5.201713 במתחם ישעיהו. (13) בפתח תקווה בגין תכנית פת/3/383 בתחום גוש 6388, חלקות 352-354, 356-358, 361, 363, 364, 366, 368, 371-378, 384, 388, במתחם שכונת עקיבא, עד יום 19.11.20129 . (14) בפתח תקווה בגין תכנית פת/71/1268 בתחום גוש 6361, חלקות 135-143, 146, במתחם בר–כוכבא, עד יום 16.6.201410 . (15) בחיפה בגין תכנית חפ/2188 בתחום גוש 10751, חלקות 13/19 ו–51 במתחם המלך אמציה, עד יום 11.11.201311 . (16) ביהוד-נווה מונוסון בגין תכנית יד/6177 בתחום גוש 6692, חלקות 28, 31/33, 39, 49/53, 58, במתחם העצמאות, עד יום 11.11.2013 12 . (17) בקרית ביאליק בגין תכנית ק/346ה בתחום גוש 10431, חלקות 5-8, 10/25, 33/46, 55, 56, במתחם העצמאות, עד יום 11.11.201314 . (18) ביהוד-נווה מונוסון בגין תכנית יד/6185 בתחום גוש 6502, חלקות 261-271, במתחם התמר, עד יום 4.1.201915 . (19) בחיפה בגין תכנית חפ/2187 בתחום גוש 1194, חלקות 50, 238, 253, 255, 258, 262, 263, 280 וגוש 1196 חלקות 5-16, 48, 66, 6716 . (20) בחיפה בגין תכנית חפ/2280 בתחום גוש 10906, חלקה 203, במתחם יציאת אירופה, עד יום 18.12.201217 . (21) בעתלית בגין תכנית חכ/705 בתחום גוש 10562, חלקות 142, 143, 146, 147, 150-153, 179, במתחם לב עתלית, עד יום 29.11.201718 .
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
(12) בקרית אונו בגין תכנית תמ"מ 28, גוש 6496, חלקות 278, 279, עד יום 2.10.201412 ובחלקה 280, עד יום 26.5.201713 במתחם ישעיהו. (13) בפתח תקווה בגין תכנית פת/3/383 בתחום גוש 6388, חלקות 352-354, 356-358, 361, 363, 364, 366, 368, 371-378, 384, 388, במתחם שכונת עקיבא, עד יום 19.11.20129 . (14) בפתח תקווה בגין תכנית פת/71/1268 בתחום גוש 6361, חלקות 135-143, 146, במתחם בר–כוכבא, עד יום 16.6.201410 . (15) בחיפה בגין תכנית חפ/2188 בתחום גוש 10751, חלקות 13/19 ו–51 במתחם המלך אמציה, עד יום 11.11.201311 . (16) ביהוד-נווה מונוסון בגין תכנית יד/6177 בתחום גוש 6692, חלקות 28, 31/33, 39, 49/53, 58, במתחם העצמאות, עד יום 11.11.2013 12 . (17) בקרית ביאליק בגין תכנית ק/346ה בתחום גוש 10431, חלקות 5-8, 10/25, 33/46, 55, 56, במתחם העצמאות, עד יום 11.11.201314 . (18) ביהוד-נווה מונוסון בגין תכנית יד/6185 בתחום גוש 6502, חלקות 261-271, במתחם התמר, עד יום 4.1.201915 . (19) בחיפה בגין תכנית חפ/2187 בתחום גוש 1194, חלקות 50, 238, 253, 255, 258, 262, 263, 280 וגוש 1196 חלקות 5-16, 48, 66, 6716 . (20) בחיפה בגין תכנית חפ/2280 בתחום גוש 10906, חלקה 203, במתחם יציאת אירופה, עד יום 18.12.201217 . (21) בעתלית בגין תכנית חכ/705 בתחום גוש 10562, חלקות 142, 143, 146, 147, 150-153, 179, במתחם לב עתלית, עד יום 29.11.201718 .
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
(21) בעתלית בגין תכנית חכ/705 בתחום גוש 10562, חלקות 142, 143, 146, 147, 150-153, 179, במתחם לב עתלית, עד יום 29.11.201718 . (22) בחיפה בגין תכנית חפ/2188 בתחום גוש 11566, חלקות 259-261, 628 וגוש 11567, חלקות 593-600, 610, 618-624, 637-640, במתחם מח"ל19 . (23) בזכרון יעקב בגין תכנית ש/1318 בתחום גוש 11296, חלקה 48, במתחם מרבד הקסמים, עד יום 18.12.201220 . (24) בחיפה בגין תכנית חפ/2173 בתחום גוש 10832, חלקות 39, 57, 58, 70, במתחם עין דור – מאי, עד יום 19.12.201221 . (25) בפתח תקווה בגין תכנית פת/12/505 בתחום גוש 6362, חלקות 50/60, במתחם שלום אש, עד יום 16.6.201422 . (26) ביהוד בגין תכנית יד/6156 בתחום גוש 6692, חלקות 4-14, 18/19, 26, 27, 40/42, חלקי חלקות 20, 28, 39, 43, 57, 65/67; גוש 6729, חלקות 2, 3, 10/11, 14, 19, 21, 24, 25, 35/44, 46, 53, 56/75, 83, 84, חלקי חלקות 1, 5, 12, 13, 18, 20, 22, 30, 31, 34, 45, 47, 51, 54, 55, 81; גוש 6728, חלקות 34, 35 חלקי חלקות 36, 37, 40, 71, 128-133, 216; גוש 6693, חלקה 61, חלקי חלקות 21, 42, 67, 68, 75, 79, 80, 98; גוש 6694, חלקי חלקה 268 במתחם מרכז עד יום 22.7.2013 23 . (27) בטירת הכרמל, בגוש 10707 חלקות 95, 104; גוש 12300 חלקות 2-10, 29 ,23 וגוש 10679 חלקות 28, 29, 31, 35/37 55, 73/82 במתחם בן צבי בטירת כרמל ובגוש 10679, חלקה 83 וגוש 10707, חלקי חלקות 95, 98, 102, 104 במתחם גיורא בטירת כרמל, עד יום 5.12.16 , זולת אם בוטלה ההכרזה על המתחם כמתחם לעיבוי הבנייה קודם לכן24 .
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
(21) בעתלית בגין תכנית חכ/705 בתחום גוש 10562, חלקות 142, 143, 146, 147, 150-153, 179, במתחם לב עתלית, עד יום 29.11.201718 . (22) בחיפה בגין תכנית חפ/2188 בתחום גוש 11566, חלקות 259-261, 628 וגוש 11567, חלקות 593-600, 610, 618-624, 637-640, במתחם מח"ל19 . (23) בזכרון יעקב בגין תכנית ש/1318 בתחום גוש 11296, חלקה 48, במתחם מרבד הקסמים, עד יום 18.12.201220 . (24) בחיפה בגין תכנית חפ/2173 בתחום גוש 10832, חלקות 39, 57, 58, 70, במתחם עין דור – מאי, עד יום 19.12.201221 . (25) בפתח תקווה בגין תכנית פת/12/505 בתחום גוש 6362, חלקות 50/60, במתחם שלום אש, עד יום 16.6.201422 . (26) ביהוד בגין תכנית יד/6156 בתחום גוש 6692, חלקות 4-14, 18/19, 26, 27, 40/42, חלקי חלקות 20, 28, 39, 43, 57, 65/67; גוש 6729, חלקות 2, 3, 10/11, 14, 19, 21, 24, 25, 35/44, 46, 53, 56/75, 83, 84, חלקי חלקות 1, 5, 12, 13, 18, 20, 22, 30, 31, 34, 45, 47, 51, 54, 55, 81; גוש 6728, חלקות 34, 35 חלקי חלקות 36, 37, 40, 71, 128-133, 216; גוש 6693, חלקה 61, חלקי חלקות 21, 42, 67, 68, 75, 79, 80, 98; גוש 6694, חלקי חלקה 268 במתחם מרכז עד יום 22.7.2013 23 . (27) בטירת הכרמל, בגוש 10707 חלקות 95, 104; גוש 12300 חלקות 2-10, 29 ,23 וגוש 10679 חלקות 28, 29, 31, 35/37 55, 73/82 במתחם בן צבי בטירת כרמל ובגוש 10679, חלקה 83 וגוש 10707, חלקי חלקות 95, 98, 102, 104 במתחם גיורא בטירת כרמל, עד יום 5.12.16 , זולת אם בוטלה ההכרזה על המתחם כמתחם לעיבוי הבנייה קודם לכן24 .
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
1. לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל בניה או הרחבה של דירת מגורים על מקרקעין שהיה קיים עליהם מבנה ערב תחילתו של הצו או הרחבה של דירת מגורים – (1) ברמת גן, בגין תכנית רג/1309, בתחום גוש 6183, חלקות 95 עד 112, 115 עד 140, 147 עד 166, 178 עד 189, 193 עד 200, 205 עד 208, 231 עד 259, 278, 417, 442 עד 445, 439 בשכונת רמת עמידר ברמת גן, למשך 6 שנים מיום 15.8.20071 (2) בנהריה, בגין תכנית ג/15621, בתחום גוש 18172 חלקות 181 עד 185, 188 עד 189, במתחם הפינה בנהריה2 . (3) בהרצליה, בגין תכנית הר/1973, בתחום גוש 7291 חלקה 162, במתחם נווה ישראל בהרצליה, למשך שנתיים מיום 1.11.20073 . (4) בחיפה, בגין תכנית חפ/2173, בתחום גוש 10832 חלקות 39, 57, 58, 70, במתחם עין דור-מאי בחיפה, עד 11.11.124 . (5) בחיפה, בגין תכנית חפ/2188, בתחום גוש 10751 חלקות 13 עד 19, 51, במתחם המלך אמציה בחיפה, עד 11.11.135 . (6) ביהוד, בגין תכנית יד/6156, בתחום גוש 6692, חלקות 4 עד 14, 18 עד 19, 26 עד 27, 40 עד 42, חלקי חלקות 20, 28, 39, 43, 57, 65 עד 67; גוש 6729, חלקות 2 עד 3, 10 עד 11, 14, 19, 21, 24 עד 25, 35 עד 44, 46, 53, 56 עד 75, 83 עד 84, חלקי חלקות 1, 5, 12 עד 13, 18, 20, 22, 30 עד 31, 34, 45, 47, 51, 54 עד 55, 81; גוש 6728, חלקות 34 עד 35, חלקי חלקות 36 עד 37, 40, 71, 128 עד 133, 216; גוש 6693, חלקה 61, חלקי חלקות 21, 42, 67 עד 68, 75, 79 עד 80, 98; גוש 6694, חלקי חלקה 268 במרכז יהוד, למשך שנתיים מיום 1
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
1. לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל בניה או הרחבה של דירת מגורים על מקרקעין שהיה קיים עליהם מבנה ערב תחילתו של הצו או הרחבה של דירת מגורים – (1) ברמת גן, בגין תכנית רג/1309, בתחום גוש 6183, חלקות 95 עד 112, 115 עד 140, 147 עד 166, 178 עד 189, 193 עד 200, 205 עד 208, 231 עד 259, 278, 417, 442 עד 445, 439 בשכונת רמת עמידר ברמת גן, למשך 6 שנים מיום 15.8.20071 (2) בנהריה, בגין תכנית ג/15621, בתחום גוש 18172 חלקות 181 עד 185, 188 עד 189, במתחם הפינה בנהריה2 . (3) בהרצליה, בגין תכנית הר/1973, בתחום גוש 7291 חלקה 162, במתחם נווה ישראל בהרצליה, למשך שנתיים מיום 1.11.20073 . (4) בחיפה, בגין תכנית חפ/2173, בתחום גוש 10832 חלקות 39, 57, 58, 70, במתחם עין דור-מאי בחיפה, עד 11.11.124 . (5) בחיפה, בגין תכנית חפ/2188, בתחום גוש 10751 חלקות 13 עד 19, 51, במתחם המלך אמציה בחיפה, עד 11.11.135 . (6) ביהוד, בגין תכנית יד/6156, בתחום גוש 6692, חלקות 4 עד 14, 18 עד 19, 26 עד 27, 40 עד 42, חלקי חלקות 20, 28, 39, 43, 57, 65 עד 67; גוש 6729, חלקות 2 עד 3, 10 עד 11, 14, 19, 21, 24 עד 25, 35 עד 44, 46, 53, 56 עד 75, 83 עד 84, חלקי חלקות 1, 5, 12 עד 13, 18, 20, 22, 30 עד 31, 34, 45, 47, 51, 54 עד 55, 81; גוש 6728, חלקות 34 עד 35, חלקי חלקות 36 עד 37, 40, 71, 128 עד 133, 216; גוש 6693, חלקה 61, חלקי חלקות 21, 42, 67 עד 68, 75, 79 עד 80, 98; גוש 6694, חלקי חלקה 268 במרכז יהוד, למשך שנתיים מיום 1
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
(36) ברמת גן, גוש 6181, חלקה 637, במתחם החולה33 . (37) ברמת גן, בגין תכנית רג/1255/2ב, גוש 6180, חלקות 516, 531 וגוש 6181 חלקה 638, במתחם "החולה"34 . (38) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2281, בגוש 11200 חלקות 262 עד 268, במתחם ברל כצנלסון35 . (39) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2277, בגוש 10743 חלקות 132, 133 ו–142 במתחם המלך חזקיהו36 . (40) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2280, בגוש 10906 חלקה 203, במתחם יציאת אירופה37 . (41) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2278, בגוש 10745 חלקות 158, 186-184, 205-201, וגוש 10746 חלקות 23, 24 במתחם מורדות הכרמל הצרפתי38 . (42) ברמת השרון, בגין תוכנית רש/991, בגוש 6550 חלקות 62 עד 71, 182, 227 עד 233, 242, 245, 246, במתחם יוספטל מזרח39 . (43) בקרית אונו, בגין תוכנית קא/402, בגוש 6491, חלקות 89 עד 91, במתחם הכלנית40 .
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
(36) ברמת גן, גוש 6181, חלקה 637, במתחם החולה33 . (37) ברמת גן, בגין תכנית רג/1255/2ב, גוש 6180, חלקות 516, 531 וגוש 6181 חלקה 638, במתחם "החולה"34 . (38) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2281, בגוש 11200 חלקות 262 עד 268, במתחם ברל כצנלסון35 . (39) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2277, בגוש 10743 חלקות 132, 133 ו–142 במתחם המלך חזקיהו36 . (39) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2280, בגוש 10906 חלקה 203, במתחם יציאת אירופה37 . (40) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2278, בגוש 10745 חלקות 158, 186-184, 205-201, וגוש 10746 חלקות 23, 24 במתחם מורדות הכרמל הצרפתי38 . (41) ברמת השרון, בגין תוכנית רש/991, בגוש 6550 חלקות 62 עד 71, 182, 227 עד 233, 242, 245, 246, במתחם יוספטל מזרח39 . (42) בקרית אונו, בגין תוכנית קא/402, בגוש 6491, חלקות 89 עד 91, במתחם הכלנית40 .
חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965
סעיף: 198. תביעה לפיצויים
(3) השמאי המכריע שמונה כאמור בפסקה (2) ידון ויכריע במחלוקת על סכום הפיצוי; החלטות השמאי המכריע יפורסמו בהתאם לכללים שקבע שר המשפטים. (4) (א) על החלטתו של השמאי המכריע כאמור בפסקה (3) יכולים הוועדה המקומית, התובע או המשיב לערור לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים מיום המצאת ההחלטה של השמאי המכריע; יושב ראש ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה רשאי להאריך את התקופה האמורה מטעמים מיוחדים שיירשמו. (ב) פסקה זו תעמוד בתוקפה עד תום חמש שנים מיום תחילתו של סעיף זה, כנוסחו בחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008. (ה1) (1) המגיש ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לפי סעיף זה, ישלם לאוצר המדינה, במועד הגשתו, אגרה בסכום כמפורט להלן: (א) כשסכום הערר אינו עולה על 500,000 שקלים חדשים-837 שקלים חדשים; (ב) כשסכום הערר עולה על 500,000 שקלים חדשים-1,675 שקלים חדשים; שר הפנים41 , באישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, יקבע נסיבות שבהן יינתן פטור מאגרה לפי סעיף קטן זה; (2) ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לא תקבל ערר ולא תדון בו, אלא אם כן שולמה בעת הגשתו אגרה או שניתן פטור מתשלום האגרה לפי הוראות סעיף קטן זה. (3) הסכומים האמורים בפסקה (1) יעודכנו ב-1 בינואר בכל שנה, בהתאם לשיעור העליה במדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. (4) החליטה ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לקבל ערר, כולו או חלקו, רשאית היא להטיל על המשיב לשלם למגיש הערר הוצאות בגובה סכום האגרה, כולה או חלקה, כפי ששילם בעת הגשת הערר; היו מספר משיבים בערר-רשאית ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לקבוע את חלוקת ההוצאות כאמור בין המשיבים; (5) בלי לגרוע מהא
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
(43) בקרית אונו, בגין תוכנית קא/402, בגוש 6491, חלקות 89 עד 91, במתחם הכלנית40 . (44) בחיפה, בגין גוש 11194, חלקות 238, 253, 255, 258, 262, 263 וגוש 11196 חלקות 5 עד 16 במתחם חביבה רייך41 . (45) בחיפה, בגין גוש 10751 חלקות 13 עד 19 ו–51 במתחם המלך אמציה42 . (46) בחיפה, בגין גוש 11566, חלקות 259 עד 261 וגוש 11567, חלקות 593 עד 600, 610, 618 עד 624, 628, 637 עד 640, במתחם מח"ל43 . (47) בקריית גת, בגין גוש 1902 חלקות 17 עד 22, מתחם היסמין44 . (48) באזור, בגין גוש 6003 חלקות 187 ו–18845 .
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
27) בטירת הכרמל, בגוש 10707 חלקות 95, 104; גוש 12300 חלקות 2-10, 29 ,23 וגוש 10679 חלקות 28, 29, 31, 35/37 55, 73/82 במתחם בן צבי בטירת כרמל ובגוש 10679, חלקה 83 וגוש 10707, חלקי חלקות 95, 98, 102, 104 במתחם גיורא בטירת כרמל, עד יום 5.12.16 , זולת אם בוטלה ההכרזה על המתחם כמתחם לעיבוי הבנייה קודם לכן24 . (28) בחיפה, בגוש 11586 חלקות 94, 105 במתחם מבוא חיים בחיפה, עד יום 5.12.201625 . (29) בפתח תקווה, גוש 6375, חלקות 3, 49, 51, 140, 141, 150, 151, 153, 154, 177, 178, 191, 333, במתחם שילר-אורלוב, עד יום 10.10.201726 . (30) בקדימה-צורן, גוש 7815, חלקות 293-295, 369-377 במתחם יוספטל, עד יום 11.11.201327 . (31) בתל-אביב, בגוש 7083, חלקות 9, 31, 32, 33, 63, 74 וח"ח 61, 62, במתחם החרש והאומן, עד יום 17.11.201428 . (32) בטירת הכרמל, בגוש 10675, חלקות 3-13, 16/21, 28, 31, 32, גוש 10723, חלקה 7 וח"ח 4 וגוש 10725, חלקות 57, 58 וח"ח 61 במתחם ביאליק, עד יום 29.11.201729 . (33) בחיפה, גוש 11194, חלקות 238, 253, 255, 258, 262, 263 וגוש 11196, חלקות 5 עד 16, במתחם חביבה רייך30 . (34) ברמת השרון, גוש 6550, חלקות 185 עד 187, במתחם החלוץ31 . (35) בפתח תקווה, גוש 6715, חלקה 184, במתחם יוספברג32 . (36) ברמת גן, גוש 6181, חלקה 637, במתחם החולה33 .
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
(27) בטירת הכרמל, בגוש 10707 חלקות 95, 104; גוש 12300 חלקות 2-10, 29 ,23 וגוש 10679 חלקות 28, 29, 31, 35/37 55, 73/82 במתחם בן צבי בטירת כרמל ובגוש 10679, חלקה 83 וגוש 10707, חלקי חלקות 95, 98, 102, 104 במתחם גיורא בטירת כרמל, עד יום 5.12.16 , זולת אם בוטלה ההכרזה על המתחם כמתחם לעיבוי הבנייה קודם לכן24 . (28) בחיפה, בגוש 11586 חלקות 94, 105 במתחם מבוא חיים בחיפה, עד יום 5.12.201625 . (29) בפתח תקווה, גוש 6375, חלקות 3, 49, 51, 140, 141, 150, 151, 153, 154, 177, 178, 191, 333, במתחם שילר-אורלוב, עד יום 10.10.201726 . (30) בקדימה-צורן, גוש 7815, חלקות 293-295, 369-377 במתחם יוספטל, עד יום 11.11.201327 . (31) בתל-אביב, בגוש 7083, חלקות 9, 31, 32, 33, 63, 74 וח"ח 61, 62, במתחם החרש והאומן, עד יום 17.11.201428 . (32) בטירת הכרמל, בגוש 10675, חלקות 3-13, 16/21, 28, 31, 32, גוש 10723, חלקה 7 וח"ח 4 וגוש 10725, חלקות 57, 58 וח"ח 61 במתחם ביאליק, עד יום 29.11.201729 . (33) בחיפה, גוש 11194, חלקות 238, 253, 255, 258, 262, 263 וגוש 11196, חלקות 5 עד 16, במתחם חביבה רייך30 . (34) ברמת השרון, גוש 6550, חלקות 185 עד 187, במתחם החלוץ31 . (35) בפתח תקווה, גוש 6715, חלקה 184, במתחם יוספברג32 . (36) ברמת גן, גוש 6181, חלקה 637, במתחם החולה33 .
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
(42) בקרית אונו, בגין תוכנית קא/402, בגוש 6491, חלקות 89 עד 91, במתחם הכלנית40 . (43) בחיפה, בגין גוש 11194, חלקות 238, 253, 255, 258, 262, 263 וגוש 11196 חלקות 5 עד 16 במתחם חביבה רייך41 . (44) בחיפה, בגין גוש 10751 חלקות 13 עד 19 ו–51 במתחם המלך אמציה42 . (45) בחיפה, בגין גוש 11566, חלקות 259 עד 261 וגוש 11567, חלקות 593 עד 600, 610, 618 עד 624, 628, 637 עד 640, במתחם מח"ל42 .
צו התכנון והבנייה (אי–תחולת סעיף 157א(ח) לחוק) (הוראת שעה), התשע"ח-2018
סעיף: 2. אי–תחולת סעיף 157א
2. (א) בתקופת תוקפו של צו זה לא יחולו הוראות סעיף 157א לחוק על מבנים המיועדים למגורים, התואמים את התכנית המופקדת והמצויים בתחום מרחב התכנון של הוועדה המקומית רכס הכרמל ובתחום השיפוט של הרשות המקומית דאלית אל כרמל, וזאת אם הוגשה בקשה חתומה לרשות המאשרת בנוסח הערוך לפי התוספת הראשונה, וניתן אישור הרשות המאשרת בנוסח הערוך לפי התוספת השנייה. (ב) הפטור מותנה בהתחייבות של מגיש הבקשה לפי סעיף קטן (א), להגיש תשריט חלוקה או תכנית איחוד וחלוקה, בתוך שנה מיום אישור התכנית המופקדת וכן להגיש בקשה להיתר בנייה למבנה בתוך שלושה חודשים לכל המאוחר מיום אישור תשריט החלוקה או תכנית האיחוד והחלוקה, ולהשקיע את מלוא המאמצים והמשאבים הכספיים שיידרשו לצורך כך; ההתחייבות תלווה בערבות בנקאית לטובת הוועדה המקומית והרשות המקומית להבטחת תשלום היטל השבחה שיש לשלמו לפי החוק בעד המבנה. (ג) הצו יחול על מבנה שנבנה כולו לפני יום כ"ט בתמוז התשע"ד (27 ביולי 2014), ושמאז המועד האמור לא נוספו לו תוספות בנייה כלשהן. (ד) הצו לא יחול על מבנה שלגביו תלוי ועומד צו שיפוטי או מינהלי להריסתו או למניעת השימוש בו, למעט צו שיפוטי שבית המשפט דחה את המועד לביצועו לפי סעיף 207 לחוק למועד מאוחר ממועד הגשת הבקשה לחיבור לחשמל, צו שיפוטי שניתן לאחר הגשת כתב אישום ולפני מתן גזר דין ובית המשפט דחה את מועד ביצועו כאמור וצו מינהלי שבית המשפט נתן ארכה לביצועו למועד נדחה כאמור.
פקודת העיריות [נוסח חדש]
סעיף: 198א. פטור ממכרז לעבודות פיתוח
מכרזים לעבודות מאותו סוג שנערכו על ידי העירייה או על ידי עיריות בעלות מאפיינים דומים או בעבורן או שניתן לגביהם אישור לפי סעיף 9 לחוק הרשויות המקומיות (מכרזים משותפים), התשל"ב-1972, והכול אם תוצאותיהם פורסמו ב–18 החודשים שקדמו לעריכת האומדנים; (ב) אישור בדבר התקיימות התנאי האמור בפסקה (2); (ג) חוות דעת שלפיה תמורת עבודות הפיתוח שתיקבע בהסכם הפיתוח אינה חורגת מהתמורה המקובלת לביצוע עבודות כאמור; (ד) אומדן של היטלי הפיתוח והיטל ההשבחה האמורים בסעיף קטן (ג); (5) הסכם הפיתוח יכלול תנאים שיבטיחו את איכות עבודות הפיתוח ואת אחריות היזם לבדק העבודות ולתיקון ליקויים בהן; (6) הוועדה המקצועית המליצה למועצה ברוב חבריה לאשר התקשרות בהסכם הפיתוח לאחר ששוכנעה בהתקיימות התנאים האמורים בסעיף קטן זה וכי הסכם הפיתוח נדרש מטעמי חיסכון ויעילות, והתקשרות בו מיטיבה עם העירייה. (ג) העירייה רשאית לשלם את התמורה ליזם בעבור ביצוע עבודות הפיתוח הכלולות בהסכם הפיתוח בתשלום בכסף או בתשלום בדרך של קיזוז כנגד אגרות, היטלים או דמי השתתפות לפי חוקי עזר של העירייה שהיזם חב לעירייה עקב הבנייה על ידו בתחום התכנית (להלן-היטלי פיתוח), וכן כנגד היטל השבחה לפי סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה שה יזם חב לעירייה בשל מימוש זכויות כמשמעותו בתוספת השלישית לחוק האמור, ובלבד-(1) שתמורה שתשולם בדרך של קיזוז כנגד היטל פיתוח תשמש לביצוע עבודות פיתוח מן הסוג שלשם מימונן הוטל אותו היטל פיתוח; (2) שתמורה שתשולם בדרך של קיזוז כנגד היטל השבחה תשמש למטרות המפורטות בסעיף 13 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה
חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965
סעיף: 158נא. תשלום חיובים למתן היתר
(ו) ניתן היתר בלי ששולמו החיובים, כולם או חלקם, אין בכך כדי לגרוע מחבותו של החייב בתשלום החיובים. (ז) על אף האמור בסעיף קטן (ד), לעניין היטל השבחה שיש לשלמו בשל קבלת ההיתר המבוקש (בסעיף זה-היטל ההשבחה בשל ההיתר) יחולו הוראות אלה: (1) לא מסרה רשות הרישוי המקומית למורשה להיתר את פירוט החיוב בעד היטל ההשבחה בשל ההיתר עד המועד האחרון, יפנה המורשה להיתר לשמאי מקרקעין לשם עריכת ש ומה בדבר ההשבחה לעניין ההיטל האמור (בסעיף זה-שומת המורשה להיתר); (2) המורשה להיתר יעביר עותק משומת המורשה להיתר לרשות הרישוי המקומית בתוך שבעה ימי עבודה מיום ביצוע התשלום (בסעיף זה-מועד הדיווח); (3) הוועדה המקומית רשאית, בתוך שישה חודשים ממועד הדיווח, למסור למורשה להיתר שומת השבחה מטעמה וחיוב בעד היטל ההשבחה בשל ההיתר (בסעיף זה-שומת הוועדה המקומית); לא מסרה הוועדה המקומית שומה בחיוב כאמור עד למועד האמור, יראו את הוועדה המקומית כאילו היא אישרה את שומת המורשה להיתר; (4) מסרה רשות הרישוי המקומית למורשה להיתר את שומת הוועדה המקומית ונוצר הפרש חיובי בין היטל ההשבחה לפי שומת הוועדה המקומית להיטל ההשבחה לפי שומת המורשה
תקנות התכנון והבנייה (פטור מהיתר לעבודה לצורך הקמת מיתקן שהייה למסתננים ותנאיו) (הוראת שעה), התשע"ב-2012
סעיף: 3. עריכת מפה
3. (א) המפה תיערך בקנה מידה של 1:500 לפחות וייכללו בה כל אלה: (1) פרטי המבקש; (2) מספרי הגוש והחלקה של הנכס וכן פרטי זיהוי ברשת קואורדינטות לפי רשת ישראל החדשה; בנכס שאינו מוסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 – פרטי זיהוי לפי רשת קואורדינטות בלבד; (3) שטח הנכס וגבולותיו לפי הרישום בפנקסי המקרקעין; (4) הדרכים הגובלות עם הנכס ותשתיות בתחום הנכס ובגבולותיו; (5) קווי גובה; (6) השימושים המותרים בנכס לפי התכניות החלות עליו; (7) חץ הצפון; (8) קנה המידה שלפיו נערכה המפה; (9) תרשים סביבה המפרט את מיקום הנכס; (10) תיאור וסימון של העבודה לצורכי הצבת המבנה כמבוקש בפטור, לרבות אופן חיבורו לתשתיות ולמערכת לסילוק שפכים; (11) תרשים המבנה, גודלו המדויק, חלוקה פנימית ותפקודית, ופרטים. (ב) על אף האמור בתקנת משנה (א), מפה לביצוע עבודות עפר תיערך בקנה מידה של 1:1250. (ג) המפה תיחתם בידי – (1) המבקש; (2) בעלי הזכויות בנכס שחתימתם דרושה על בקשה להיתר לפי תקנה 2א לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970; (2) הגורם המוסמך; (3) מתכנן המחוז או מי מטעמו, לאחר שבחן כי הפרטים המופיעים במפה תואמים את השלב הקבוע בתכנית או בהחלטת המועצה הארצית באותה עת כאמור בתקנה 2(א)(2), לרבות לעניין הקמת המבנים הציבוריים הזמניים; (4) המהנדס או מי מטעמו או המהנדס הצבאי – אם צבא ההגנה לישראל או אגף ההנדסה והבינוי מבצעים את העבודות, לאחר ששוכנע כי המבנה המוקם או המוצב מתאים לייעודו מבחינת בטיחותו, יציבותו, רצפתו, קירותיו, חלונותיו ודלתותיו, אישר את אופן חיבורו לרשתות המים, הביוב, הניקוז, התקשורת והחשמל.
כל הזכויות שמורות document.getElementById("year").innerHTML = new Date().getFullYear() ©