כל הזכויות שמורות ©
האם אתם שותפים בנכס ורוצים לסיים את השותפות? המדריך הזה מציג את כל מה שאתם צריכים לדעת על פירוק שיתוף במקרקעין בתל אביב.
פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי המאפשר לשותפים בנכס מקרקעין לסיים את השותפות ביניהם ולחלק את זכויותיהם בנכס. בתל אביב, עיר בה ערכי הנדל"ן מהגבוהים בישראל, הליך זה מקבל משנה חשיבות ומורכבות.
על פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, לכל שותף במקרקעין עומדת הזכות הבסיסית לדרוש פירוק שיתוף בכל עת. עיקרון זה משקף את התפיסה המשפטית שלפיה אין לכפות על אדם להישאר בשותפות בניגוד לרצונו.
בפסק דין מפורסם, רעא 8233/08 כובשי נ' שוורץ, קבע בית המשפט העליון כי "שותף אינו יכול לכפות על שותף אחר את המשך יחסי השיתוף עמו בניגוד לרצונו, וכל שותף זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין המשותפים".
זכות זו היא כמעט מוחלטת, וניתן להגבילה רק במקרים חריגים ומיוחדים:
חוק המקרקעין והפסיקה מכירים בשלוש דרכים עיקריות לפירוק שיתוף:
חלוקה בעין משמעה חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים, כך שכל שותף מקבל חלק נפרד ועצמאי. חוק המקרקעין מעניק עדיפות ברורה לדרך זו.
בפסק דין רעא 1017/97 רידלביץ נגד מודעי, קבע בית המשפט העליון כי "החוק מעניק עדיפות לפירוק על דרך של חלוקה בעין, אלא אם כן חלוקה בעין תגרום 'הפסד ניכר' לשותפים".
חלוקה בעין תתאפשר רק כאשר:
בתל אביב, בשל הערך הגבוה של הקרקע והבנייה הצפופה, חלוקה בעין אינה תמיד אפשרית. עם זאת, במגרשים גדולים או בבתים צמודי קרקע, אפשרות זו עדיין קיימת.
במקרים של בניינים או מבנים משותפים, דרך מקובלת לפירוק שיתוף היא רישום הנכס כבית משותף.
בפסק דין תא (תל אביב) 59239-12-21 גל בלנקיס החזקות בע"מ נ' יעל גדות, קבע בית המשפט כי "ניתן לחלק את המקרקעין מושא התובענה בעין, באמצעות רישום בית משותף".
הליך זה מאפשר:
בתל אביב, עם ריבוי הבניינים המשותפים והתמ"אות, דרך זו הפכה להיות שכיחה ביותר.
כאשר לא ניתן לבצע חלוקה בעין או רישום כבית משותף, בית המשפט יורה על מכירת הנכס למרבה במחיר.
כפי שנקבע בתא (תל אביב) 70425-09-16 הירקון זרובבל בע"מ נ' עזבון המנוח קפילוטו ברוך, לעיתים המכירה היא הפתרון היעיל והצודק ביותר.
הליך המכירה כולל:
לפני קבלת החלטה על דרך פירוק השיתוף, יש לבחון אם חלוקה בעין אפשרית מבחינה:
היבט חשוב בפירוק שיתוף הוא השלכות המס. בתל אביב, עם ערכי הנדל"ן הגבוהים, שיקולי מס יכולים להשפיע באופן משמעותי על הכדאיות הכלכלית של ההליך:
מס שבח – במקרים מסוימים, פירוק שיתוף עשוי להיחשב כ"מכירה" לצורכי מס שבח. מס רכישה – רכישת חלקם של שותפים אחרים עשויה לחייב בתשלום מס רכישה. היטל השבחה – שינויים תכנוניים במסגרת פירוק השיתוף עשויים לחייב בהיטל השבחה.
חשוב להיוועץ ביועץ מס מקצועי לפני ביצוע הליך פירוק שיתוף.
הליך פירוק שיתוף עשוי להימשך זמן רב ולכלול עלויות משמעותיות:
הכנת כתב התביעה:
ניהול ההליך המשפטי:
ביצוע הפירוק:
תל אביב מאופיינת בצפיפות בנייה ובמורכבות תכנונית. תכניות מתאר, הגבלות בנייה והוראות תכנוניות מיוחדות עשויות להשפיע על האפשרות לחלוקה בעין.
ערכי הנדל"ן הגבוהים בתל אביב מעצימים את החשיבות של הערכות שווי מדויקות ומשפיעים על החלטות בית המשפט לגבי דרך פירוק השיתוף המועדפת.
חלק מהנכסים בתל אביב מוגדרים כמבנים לשימור, דבר המוסיף שכבת מורכבות נוספת להליך פירוק השיתוף.
פנו לייעוץ משפטי מקצועי – הליך פירוק שיתוף הוא מורכב ודורש מומחיות משפטית.
שקלו גישור או פתרון מוסכם – הסכמה בין הצדדים יכולה לחסוך זמן, כסף ועוגמת נפש.
הכינו תיעוד מלא – אספו את כל המסמכים הרלוונטיים (הסכמים, תכתובות, נסחי טאבו).
בחנו חלופות יצירתיות – לעתים ניתן למצוא פתרונות יצירתיים שייטיבו עם כל הצדדים.
התכוננו להליך ארוך – קחו בחשבון שהליך פירוק שיתוף עשוי להימשך זמן רב.
פירוק שיתוף במקרקעין בתל אביב הוא הליך משפטי מורכב המחייב התחשבות במגוון היבטים משפטיים, כלכליים ותכנוניים. ההצלחה בהליך תלויה בבחירת האסטרטגיה המתאימה, הכנה מדוקדקת וליווי משפטי מקצועי.
הבנת העקרונות המשפטיים, ההיבטים הפרוצדורליים והשיקולים הייחודיים לתל אביב תסייע לכם לנהל את ההליך באופן מיטבי ולהגיע לתוצאה הרצויה.
משך ההליך תלוי בגורמים רבים, כגון מורכבות המקרה, מספר השותפים ומידת שיתוף הפעולה ביניהם. בממוצע, הליך פירוק שיתוף עשוי להימשך בין מספר חודשים לשנתיים.
כן. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין מעניק לכל שותף את הזכות לדרוש פירוק שיתוף, גם כאשר שותפים אחרים מתנגדים.
העלות משתנה בהתאם למורכבות ההליך, ערך הנכס, ומשך הזמן שהוא נמשך. העלויות עשויות לכלול אגרות בית משפט, שכר טרחת עורך דין, שכר מומחים, ועמלת כונס נכסים במקרה של מכירה.
בהחלט. הסכמה בין השותפים היא הדרך המומלצת והיעילה ביותר. ניתן לערוך הסכם פירוק שיתוף ולרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין ללא צורך בהליך משפטי.
זכויות השוכרים ממשיכות לחול גם לאחר פירוק השיתוף, בהתאם לעקרון "קניין פרטי כפוף להסכמים". עם זאת, הליך פירוק השיתוף עשוי להשפיע על זהות המשכיר ועל אפשרויות חידוש החוזה בעתיד.
לורם איפסום דולור סיט אמט, קונסקטורר אדיפיסינג אלית לפרומי בלוף קינץ תתיח לרעח. לת צשחמי צש בליא, מנסוטו צמלח לביקו ננבי, צמוקו בלוקריה.
לורם איפסום דולור סיט אמט, קונסקטורר אדיפיסינג אלית לפרומי בלוף קינץ תתיח לרעח. לת צשחמי צש בליא, מנסוטו צמלח לביקו ננבי, צמוקו בלוקריה.
לורם איפסום דולור סיט אמט, קונסקטורר אדיפיסינג אלית לפרומי בלוף קינץ תתיח לרעח. לת צשחמי צש בליא, מנסוטו צמלח לביקו ננבי, צמוקו בלוקריה.
כל הזכויות שמורות ©