חוק המקרקעין קובע במפורש כי לשותפים במקרקעין יש את הזכות להחליט על פירוק השותפות הזו – בכל זמן נתון. עם זאת, ישנם מצבים רבים שבהם הצד השני מתנגד לדרישה הזו, ולפני שאתם נגררים לבית המשפט רצוי להתייעץ עם עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין ברמת גן. כך תוכלו לבחון לעומק את הזכויות הרשומות בטאבו ולהבין מה האפשרויות שניצבות בפניכם. בנוסף, עורך הדין יסייע גם בשלב שבו יש לבצע את הפירוק בפועל
לאחר שהתקבלה ההחלטה לפירוק השיתוף, הגיע הזמן לחלק את המקרקעין בין השותפים הקיימים. עם זאת, ישנם כמובן מצבים שבהם חלוקה פיזית פשוט איננה אפשרית משום שהיא תסב נזק משמעותי לשטח. עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין ברמת גן הוא ציר משמעותי בתהליך הזה, והוא עשוי לספק פתרונות יצירתיים לבעיה. למשל, מכירת הנכס באמצעות כונס נכסים היא פתרון יעיל ונוח מאוד, ובית המשפט יכול להציע גם דרכים אחרות, כראות עיניו.
מניתוח הפסיקה בנושא פירוק שיתוף במקרקעין ברמת גן, עולים העקרונות המרכזיים והדרכים המקובלות לפירוק השיתוף, כאשר הדרכים העיקריות הן מכירה לכל המרבה במחיר או רישום כבית משותף. מאמר זה סוקר את המסגרת המשפטית, פסקי דין מנחים, והשיקולים המעשיים בהליכי פירוק שיתוף באזור המרכז.
העיקרון הבסיסי בדיני פירוק שיתוף במקרקעין מעוגן בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הקובע באופן חד-משמעי כי:
"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף"
זכות זו הינה זכות קניינית בסיסית המוענקת לכל שותף במקרקעין, ללא תלות בגודל חלקו. פסיקת בתי המשפט באזור רמת גן והמרכז חיזקה עיקרון זה לאורך השנים.
כפי שנקבע בפסיקה עדכנית בתא (תל אביב) 29933-06-20- פרויקט אורנים בע"מ נגד ' המנחיל קומפ בעמ ו-59 נוספים (ניתן ב 07/05/24):
"הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שהחוק החדש הנהיג הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין"
פסיקה זו משקפת את המדיניות המשפטית המעודדת פירוק שיתוף כאמצעי יעיל לניצול מיטבי של משאבי הקרקע, במיוחד באזורים עירוניים צפופים כמו רמת גן.
הדרך הנפוצה ביותר לפירוק שיתוף במקרקעין באזור רמת גן היא באמצעות מכירת הנכס למרבה במחיר. שיטה זו מתאימה במיוחד לנכסים באזורים בעלי ביקוש גבוה, ומבטיחה את מיקסום התמורה עבור השותפים.
בתיק תא (כפר סבא) 43525-05-16- אורנה לוי-יריב נגד דוד הלוי (ניתן ב 14/06/18), קבע בית המשפט:
"פירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכירת המקרקעין בשלמותם באמצעות מכרז למרבה במחיר בדרך של התמחרות וחלוקת הפדיון בין בעלי הזכויות עפ"י חלקם במקרקעין, זאת לאחר תשלום המסים והוצאות המכירה והפירוק."
פסיקה זו מדגישה את היתרונות של שיטת המכירה הפומבית, המבטיחה שקיפות מלאה והזדמנות שווה לכל השותפים להשתתף בהתמחרות, תוך שמירה על ערך הנכס.
אפשרות נוספת לפירוק שיתוף, המתאימה במיוחד לבניינים רבי-קומות או מבנים הניתנים לחלוקה פיזית, היא רישום הנכס כבית משותף. שיטה זו נפוצה באזור רמת גן, בו קיימים בניינים רבים המחולקים לדירות נפרדות.
בתיק תא (תל אביב) 15940-08-13- נתן גוטנברג נגד שלמה אברהמר (ניתן ב 08/07/15), הורה בית המשפט:
"אני מורה על פירוק השיתוף בבניין בדרך של רישום בית משותף כך שחצר הבניין תחולק באופן שווה… תוך רישום זיקת הנאה לטובת התובעים בכניסה לבניין"
פסק דין זה מדגים את הגמישות של בתי המשפט בקביעת הסדרי פירוק שיתוף המותאמים לנסיבות הספציפיות של הנכס, תוך התייחסות לזכויות משותפות כמו שימוש בחצר וזיקות הנאה.
בהליכי פירוק שיתוף מורכבים, נוהגים בתי המשפט באזור רמת גן למנות כונסי נכסים מקצועיים לצורך ניהול הליך הפירוק. כונסי הנכסים אחראים על הערכת שווי הנכס, פרסום הזמנות להציע הצעות, ניהול הליך המכירה וחלוקת התמורות.
כפי שנקבע בתיק תא (בת ים) 15223-09-21- אילן נעמן נגד שלי שמרלינג (ניתן ב 03/11/21):
"לאחר שהצדדים נתנו הסכמתם, אני מורה על מינויים של עו"ד… לשמש ככונסי נכסים לצורך ביצוע פירוק השיתוף במקרקעין."
מינוי כונס נכסים מבטיח ניהול מקצועי ואובייקטיבי של הליך פירוק השיתוף, במיוחד במקרים בהם קיימת מתיחות בין השותפים או כאשר הנכס בעל ערך גבוה, כפי שמקובל באזור רמת גן.
למרות שהזכות לפירוק שיתוף היא זכות בסיסית, קיימים מקרים חריגים בהם בתי המשפט באזור המרכז לא ייעתרו לתביעה לפירוק שיתוף. חריגים אלה כוללים בעיקר מקרים של חוסר תום לב בהגשת התביעה או כאשר השיתוף אינו קיים למעשה.
בתיק תא (תל אביב) 5832-01-18- יהודנין גרשל נגד איתי חן (ניתן ב 24/09/19), קבע בית המשפט:
"מקרה זה הוא אחד המקרים החריגים שבהם לא ייעתר בית המשפט לתביעה לפירוק השיתוף, הן מחמת שהשיתוף אינו קיים בפועל, והן מחמת חוסר תום-הלב שבהגשת התביעה"
פסיקה זו מדגישה את חשיבות תום הלב בהליכי פירוק שיתוף, ומזכירה לצדדים כי זכות הפירוק אינה מוחלטת וכפופה לעקרונות כלליים של הגינות וצדק.
הליך פירוק שיתוף במקרקעין ברמת גן כולל מספר שלבים מעשיים:
הגשת תביעה לפירוק שיתוף – התביעה מוגשת לבית המשפט המחוזי או לבית משפט השלום בהתאם לשווי הנכס, וכוללת פירוט של הנכס, הזכויות בו, והצדדים לשיתוף.
מינוי כונס נכסים – בית המשפט ממנה כונס נכסים או כונסי נכסים, בדרך כלל עורכי דין מנוסים בתחום המקרקעין, לצורך ניהול הליך הפירוק.
קבלת חוות דעת שמאית – כונס הנכסים מזמין חוות דעת שמאית להערכת שווי הנכס, המהווה בסיס למחיר המינימום במכירה פומבית.
פרסום הזמנה להציע הצעות – הכונס מפרסם הזמנה להציע הצעות לרכישת הנכס בעיתונות, באתרי אינטרנט ייעודיים, ולעיתים גם באמצעות מתווכי נדל"ן באזור רמת גן.
ביצוע התמחרות – במקרים רבים מתקיימת התמחרות בין המציעים, לרבות השותפים עצמם, כדי להשיג את המחיר הגבוה ביותר.
חלוקת התמורה בין השותפים – לאחר השלמת המכירה, מחולקת התמורה בין השותפים בהתאם לחלקם היחסי בנכס, לאחר ניכוי הוצאות ומיסים.
יישום מדויק של שלבים אלו, תוך ליווי משפטי מקצועי, מבטיח הליך יעיל והוגן של פירוק השיתוף.
רמת גן מאופיינת בערכי נדל"ן גבוהים במיוחד, במיוחד באזורי הביקוש כמו הרחובות הסמוכים למתחם הבורסה או לפארק הלאומי. עובדה זו משפיעה על הליכי פירוק שיתוף במספר אופנים:
עניין מוגבר בהתמחרות – נכסים יקרים מושכים יותר מציעים פוטנציאליים, מה שעשוי להוביל להליכי התמחרות תחרותיים במיוחד.
מורכבות מיסויית – שווי גבוה עשוי להוביל לחבות מס משמעותית, המחייבת תכנון מס קפדני כחלק מהליך פירוק השיתוף.
שיקולי מימון – שותפים המעוניינים לרכוש את חלקי השותפים האחרים נדרשים להשיג מימון משמעותי, מה שעשוי להשפיע על יכולתם להתחרות בהתמחרות.
פירוק שיתוף במקרקעין ברמת גן מתבצע בעיקר בשתי דרכים מרכזיות: מכירה למרבה במחיר או רישום כבית משותף. הבחירה בין השיטות תלויה באופי הנכס, ביחסים בין השותפים, ובאפשרויות המעשיות לחלוקה פיזית של הנכס.
ההליך מתבצע לרוב באמצעות כונס נכסים מקצועי, ומחייב התחשבות במספר שיקולים חשובים:
לאור המורכבות והשלכות הכלכליות המשמעותיות של הליכי פירוק שיתוף ברמת גן, מומלץ לכל המעורבים בהליך לקבל ייעוץ משפטי מקצועי המתמחה בדיני מקרקעין, כדי להבטיח ששמירה על זכויותיהם וקבלת התמורה המרבית עבור חלקם בנכס.
יש לציין כי המידע במאמר זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני, המתחשב בנסיבות הספציפיות של כל מקרה לייעוץ עם עורך דין מומחה עם ניסיון רב .
ת"א (תל אביב) 15940-08-13- נתן גוטנברג נגד מאיר סומך
שמות השופטים: כרמלה האפט
ין מורכב מ-5 דירות); ובשים לב לכך שכפי שאני מבינה בשל הקיר הבנוי בחצר בה משתמשת התובעת 3, נכנסים התובעים לבניין רק דרך החצר בה משתמשים הנתבעים, אני מוצאת להורות על פירוק השיתוף בבניין בדרך של רישום בית משותף כך שחצר הבניין תחולק באופן שווה בין התובעת 3 לבין הנתבעים, תוך הריסת הקיר המפריד ותוך רישום זיקת הנאה לטובת התובעים בכניסה לבניין, ואילו דירת הגג תישאר בבעלות התובעים ללא תשלומי איזון לנתבעים ולתובעת 3 בגין ניצול זכויות הבנייה בגג הבניין. 48. התוצאה אליה הגעתי נראית לי הסבירה והצודקת בנסיבות העניין. סוף דבר 49. אשר על כן, אני קובעת כדלקמן: א. אני מורה על פירוק השיתוף של כל הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 217 בגוש 6157 הממוקמים בעיר רמת גן. 13 ב. פירוק השיתוף ייעשה בדרך של רישום הבניין כבית משותף ובו 5 דירות. ג. לפיכך אני ממנה את עוה"ד יגאל דורון מרחוב החילזון 6, ברמת גן, בטלפון: 03-7566400, בפקס: 03-7566401, ככונס נכסים לביצוע הפירוק. כונס הנכסים יהא מוסמך לבצע את הפעולות הבאות: 1) לחתום ולהגיש ללשכת רישום המקרקעין בשם כל בעלי הזכויות במקרקעין על כל מסמך נדרש לצורך פירוק השיתוף באמצעות רישום בית משותף לרבות ומבלי למעט: בקשה לרישום בית משותף, צו בית משותף, תקנון, שטרות מכר, שטרות חכירה, ביטול חכירה, שטרות משכנתא, זיקות הנאה, הפקעה, בקשות לרישום הערות אזהרה וכל מסמך נדרש אחר. 2) לחתום ולהגיש למשרד האוצר אגף מיסוי מקרקעין כל מסמך נדרש לצורך רישום הבית המשותף לרבות ומבלי למעט, הסכם ייחוד חלקים, מסמכי הבית המשותף, מש"ח וכל מסמך נדרש אחר.
פסק דין |07/07/2015 |שלום – תל אביב
ת"א (כפר סבא) 43525-05-16- אורנה לוי-יריב נגד דוד הלוי
שמות השופטים: רונן פלג
למקרקעין הוקצה מגרש המשתרע על שטח של 3,410 מ"ר, והם מיועדים לבנייה רוויה של 62 יחידות דיור. 2. התביעה הוגשה נגד 35 נתבעים, שהם בעלי הזכויות בחלקים שונים במקרקעין, בצוותא עם התובעים. 3. בדיון קדם המשפט שהתקיים ביום 14/6/18, ה- 5 במספר בתיק זה, הצדדים הודיעו על הסכמתם לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה ובאמצעות מינוי של כונס נכסים. 4. לפיכך, ניתן בזה צו לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון, לפי הוראותיו של סעיף 40 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969. 5. להלן ימונה כונס נכסים שיפעל ליישם את צו בית המשפט לפירוק השיתוף בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון. בין היתר יהיה על כונס הנכסים לפעול לקבלת חוות דעת שמאית אשר תעריך את שווי הזכויות במקרקעין, לפרסם הזמנה להציע הצעות, לערוך התמחרות למקסום התמורה בגין המכר, לערוך הסכם מכר, לדווח על העסקה לרשויות המס, לטפל בהיבטי המיסוי של המכירה ולחלק את כספי התמורה בכפוף לאישורו של בית המשפט. 6. אני מורה על מינויו של עו"ד שי רוה (בועז רוה משרד עורכי דין ונוטריונים ; כתובת: דרך מנחם בגין 11 רמת גן ; טל': 03-5762000) ככונס נכסים לצורך פירוק השיתוף במקרקעין, בכפוף לכל האמור בפסק דין זה ולהנחיות בית המשפט בעתיד. 7. שכר טרחתו של כונס הנכסים יעמוד על סך של 440,000 בתוספת מע"מ כחוק. 3 8.
פסק דין |13/06/2018 |שלום – כפר סבא
ת"א (תל אביב) 5832-01-18- יהודנין גרשל נגד איתי חן
שמות השופטים: עמית יריב
מכל מקום, פתרון זה לא התקדם, בין היתר בשל חוסר שיתוף פעולה בין הצדדים. אין מנוס אפוא מהכרעה בתביעה לפירוק השיתוף לגופה. דיון והכרעה 3 7. נקודת המוצא הנורמטיבית לדיון היא כי פירוק השיתוף היא זכות בסיסית של בעלים במקרקעין, וניתן לומר כי הזכות לפרק שיתוף במקרקעין היא חלק מ"אגד הזכויות" שמקנה הבעלות במקרקעין. ההלכה הוותיקה בנושא מסבירה את הטעם מאחורי המנגנון החוקי של פירוק השיתוף: "הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שהחוק החדש הנהיג הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין" (ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' הרב אנגלנדר, פ"ד כז (1) 334, 336 (1973). אל מול עיקרון זה, עומדת זכותו הקניינית של הנתבע, אשר רכש לו בית להתגורר בו, והוא מבקש שלא יאולץ למכור בית זה. 8. לאחר ששמעתי את העדויות, עיינתי בחומר הראיות ובסיכומים מטעם הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את התביעה לפירוק השיתוף ולקבוע, כי מקרה זה הוא אחד המקרים החריגים שבהם לא ייעתר בית המשפט לתביעה לפירוק השיתוף, הן מחמת שהשיתוף אינו קיים בפועל, הן מחמת חוסר תום-הלב שבהגשת התביעה, כפי שיפורט להלן. 9. ראשית אציין, כי כפי שראינו לעיל, החוק מבכר את דרך פירוק השיתוף על דרך השיתוף לא רק בשל האינטרס הקנייני הצר של השותפים במקרקעין, אלא גם בשל האינטרס הציבורי: מאחר ששיתוף במקרקעין משמיע פעמים רבות שיתוק במקרקעין. דוגמאות רבות מספור יש לכך שנכס מקרקעין המוחזק בידי שותפים הופך לפיל לבן מחמת מחלוקות וסכסוכים בין השותפים, אם לא בדור הראשון של השותפות, אזי בדור השני או השלישי, שאז מתפצלת הבעלות לרסיסי אחוזים.
פסק דין |23/09/2019 |שלום – תל אביב
ת"א (בת ים) 15223-09-21- אילן נעמן נגד שלי שמרלינג
שמות השופטים: אודי הקר
עמית שמרלינג ע"י ב"כ עו"ד אביעד רובין החלטה 1. בהתאם להסכמת כל הצדדים, ניתן בזאת צו לפירוק השיתוף במקרקעין שברחוב הזיתים 28,27 ברמת גן, הידועים גם כחלקות 429 ו-430 גוש 6126- על דרך של מכירה לכל המרבה במחיר הפתוחה לכל המעוניין (לרבות צדדי ג'). לאחר שהצדדים נתנו הסכמתם, אני מורה על מינויים של עו"ד מוטי בר לב מרח' בר כוכבא 23 בני ברק ועו"ד זוהר אנגלנדר מ- ד. נ עמק חפר קיבוץ בחן 38827 לשמש ככונסי נכסים לצורך ביצוע פירוק השיתוף במקרקעין. 2. כאמור, הפירוק יבוצע בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר. 3. כונסי הנכסים- שניהם ביחד- מוסמכים לבצע את הפעולות הבאות: לפרסם את המקרקעין למכירה ולהזמין מציעים להציע הצעות; לערוך התמחרות בין המציעים השונים; לרשום הערת אזהרה לטובת קונה ולחתום על שטרות וכל מסמך נדרש אחר. 4. כונסי הנכסים ירשמו הערה בדבר מינויים ככונסי נכסים בלשכת רישום המקרקעין. 5. כל בעל דין יישא בשכרו של בא כוחו, בהתאם לסיכום אליו הגיע בעל הדין עם בא כוחו.
החלטה |02/11/2021 |שלום – בת ים
ת"א (תל אביב) 29933-06-20- פרויקט אורנים בע"מ נגד ' המנחיל קומפ בע"מ ו-59 נוספים
שמות השופטים: כרמלה האפט
קומפ בעמ ו-59 נוספים פסק דין בפניי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. המקרקעין מזוהים כחלקה 9 בגוש 6598 ברמת השרון, ששטחה הרשום הוא 30,354 מ"ר (להלן: "המקרקעין"). ובנמצא; התביעה נדחית. מדובר באותם מקרים חריגים בהם מוצדקת הימנעות מפירוק השיתוף במקרקעין, מכוח סעיף 14 לחוק המקרקעין, מכוח עיקרון תום הלב ומכוח דוקטרינת השימוש לרעה בזכות. רקע עובדתי 1. התובעים והנתבעים הנם בעליהם של המקרקעין, במשותף. 2. ייעודם של המקרקעין חקלאי, וחלים עליהם הוראות תכנית רש/159 ותכנית מתאר רש/210/א'. על פי התכנית המחוזית תמ"מ/5, אשר פורסמה בשנת 2010, מיועדים המקרקעין לאזור עירוני בדגש מגורים. טענות הצדדים 3. בהינתן ריבוי הצדדים ומהות המחלוקת, אפרט, בתמצית, את טענות הצדדים במקובץ. 4. גדר המחלוקת בין הצדדים עניינו בטענת התובעים לפיה בידיהם הזכות לתבוע את פירוק השיתוף במקרקעין בכל עת, מכוח סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). 5. התובעים מוסיפים וטוענים כדלקמן: 6. מאז רכשו התובעים את זכויותיהם במקרקעין, לא זכו לשיתוף פעולה מצד הנתבעים בכל הנוגע לקידום התכנון במקרקעין. 7. שווי המקרקעין בחלקות סמוכות נגזר כבר היום ובמשך שנים בעבר מהפוטנציאל לשינוי הייעוד למגורים. כל תמורה שתינתן בגין מכירת הזכויות במסגרת פירוק השיתוף במקרקעין, תינתן אפוא לפי הפוטנציאל התכנוני ולא לפי ייעודו הנוכחי של המקרקעין, שהנו חקלאי. 8. לא מדובר בנסיבות העולות כדי חוסר תום לב מצדם המצדיק הימנעות מפירוק השיתוף במקרקעין, שכן אין מדובר בתרמית או בהונאה שבוצעו על ידם.
פסק דין |06/05/2024 |שלום – תל אביב
רע"א 4615/20- אליהוד יערי נגד ' רונן אור
שמות השופטים: ע פוגלמן
בשם המבקש: בעצמו; עו"ד שלמה ובר; עו"ד רונן אופלטקה; עו"ד הדרה שדלצקי ברגר החלטה 1. בין הצדדים סכסוך משפטי שנמשך למעלה מעשור שעניינו בפירוק השיתוף בבניין מגורים שבבעלותם (להלן: הבניין). בשנת 2010 הגיש המשיב תביעה לפירוק השיתוף בבניין ובשנת 2015 ניתן פסק דין בבית משפט השלום בהרצליה (כב' השופט י' שקד) במסגרתו ניתן צו לפירוק השותפות בבניין על דרך רישומו כבית משותף. נקבע כי חלק מהיחידות בבניין יירשמו על שם המשיב וחלק על שם המבקש-בהתאם לזכויותיהם בבניין; ואילו הבעלות בשתי היחידות הנוספות בבניין, אשר תפוסות על ידי דיירים מוגנים (להלן: הדירות המוגנות), תישאר משותפת לצדדים, לפי חלקם בבניין (להלן: פסק הדין הראשון). המשיב ערער על פסק הדין וביום 5.12.2016 הגיעו הצדדים להסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין (כב' השופטים י' שבח, ש' שוחט וי' אטדגי) ובה נקבע, בין היתר כי: "עומדת [למשיב-ע' פ'] הטענה, שגם אם מפרקים את השיתוף על דרך רישום בית משותף, צריך שהדבר ייעשה, ככל שניתן, בלי כיסים של שיתוף, דהיינו: לפרק גם את השיתוף בשתי הדירות המוגנות וגם את השיתוף בזכויות הבניה, ולצורך כך ורק לצורך כך להחזיר את הדיון לבית משפט קמא שייתן את הדעת לנקודה זו, האם הדבר אפשרי בכלל, וכיצד, תוך היעזרות בחוו"ד מומחה" (להלן: פסק הדין המוסכם). 2. בעקבות הוראות פסק הדין המוסכם קיים בית משפט השלום דיון ובמסגרתו הציע לבחון שתי חלופות לפירוק השיתוף בזכויות הבניה: שיוך זכויות הבניה לאחת מהדירות המוגנות או שיוכן לכלל היחידות בבניין באופן יחסי לשטחן. לאחר מכן, צוין, יפורק השיתוף בדירות המוגנות על דרך של מכירה למרבה במחיר. לאחר קבלת חוות דעת מומחה ניתן ביום 31.12.2017 פסק דין משלים בבית משפט השלום ובמסגרתו נקבע כי זכויות הבניה בבניין ישויכו לאחת מן הדירות המוגנות במסגרת הוראה בתקנון הבית המשותף (להלן: פסק הדין המשלים).
החלטה |14/07/2020 |בית המשפט העליון
2774-07-1.שושנה הולס נגד 1.ברנה ביאלוסטוצקי
שמות השופטים: אסתר קובו,–,מיכל רובינשטיין,עפרה צרניאק
חריג לעקרון עדיפות הפרוק בעין מצוי מקום בו המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בשל מניעה הנגזרת מדיני התכנון והבניה, או כאשר בית המשפט נוכח כי חלוקה בעין תגרום 'הפסד ניכר' לשותפים. שאז, פרוק השיתוף יהיה על פי סעיף 40 לחוק המקרקעין בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר, וחלוקת הפדיון בין השותפים. 10. במקרה דנן, מינהל מקרקעי ישראל מתנגד לפירוק השיתוף על דרך של חלוקה בעין, בשל מניעה תכנונית שעניינה גודל מינימאלי של מגרש (600 מ"ר). על שום כך, לא נוכל להסתייע באפשרות זו של פירוק בעין, ושומה יהיה עלינו לבחון דרכים נוספות למימוש זכותם של המערערים לפרוק השיתוף. תביעתם הקודמת של המערערים לפרוק שיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין, נמחקה מטעמים כאלו ואחרים. וכך נותרנו אפוא עם תביעה לפרוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף לפי סעיף 42(א) לחוק המקרקעין. לציין כי הדרך של פרוק באמצעות רישום בית משותף עדיפה על פרוק בדרך של מכירה לפי סעיף 40 לחוק (ראו ע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת פ"ד נג(4) 849, 857 (1999) (להלן: "פרשת ציתיאת"); בקשה לדיון נוסף, נדחתה, דנ"א 6715/99 ציתיאת נ' קוצר ( 20.1.00 ) בפסקה 2; כבוד השופט כהן בע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר, פ"ד לז(3) 131, 134-135 (1983)). פרוק שיתוף באמצעות רישום בית משותף 11. וכך קובע סעיף 42(א) לחוק המקרקעין: – "42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם .
פסק דין |09/03/2011 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל-אביב) 25880/87- שרמייסטר ואח נגד איסרליס
שמות השופטים: ורדינה סימון
הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שבחוק המקרקעין הוא: "שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין. " (ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' הרב דוד אנגלנדר ואח', פ"ד כז (336 ,334 (1. וראה גם: ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' תמרה פיין ואח', פ"ד ל (457 , 454 (1 ; ח' שלח "פירוק שיתוף במקרקעין" משפטים י"ז (תשמ"ז) 3; א' רייכמן "בעל מקרקעין ההופך לדייר מוגן הצורך בשינוי הדין "עיוני משפט" ט (תשמ"ט) 124-123 , 121. 7. מהו היחס בין דרכי הפירוק השונות הקבועות בחוק המקרקעין, מקום בו אין הסכם לפירוק השיתוף בהתאם לחוק ולפסיקה, כאשר מקרקעין ניתנים לחלוקה בעין, קיימת עדיפות לחלוקת המקרקעין בדרך זו. סדר זה משתנה כאשר נוכח בית המשפט, כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים כולם או מקצתם. מה הדין כאשר עיקר המקרקעין הינו בנין, הכולל דירות, ואין אפשרות לחלק את המקרקעין באופן מוחלט, אך ניתן לפצלם למספר חלקים שכל אחד מהם מסוגל לשמש נושא נפרד לבעלות במקרה כזה רשאי בית המשפט לצוות על ביצוע פירוק השיתוף על דרך רישום הבית כבית משותף. הפסיקה קבעה, כי הפיכתו של נכס מקרקעין, שהינו בעיקר בית דירות, לבית משותף, דומה לחלוקתו בעין (כי לפי סעיף 54 של חוק המקרקעין, דירה בבית משותף, היא נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות), וכי ברור אפשרות חלוקת המקרקעין בדרך של רישום הבית כבית משותף, הינה הליך שיש למצותו לפני הדרך החלופה של מכירת הנכס במכירה פומבית. בית המשפט אינו רשאי לקבוע שפירוק השיתוף במקרקעין יעשה על ידי מכירתם כאמור בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין, אלא אם בדק קודם לכן גם את האפשרות של פירוק השיתוף לפי סעיף 42 לחוק, והגיע למסקנה, כי אין ללכת בדרך זו (ע"א 587/78 רוטשילד ואח' נ' פרנק פ"ד לג(37 (3 מול פסקה ג'; ע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר עו"ד, פ"ד לז (131 (3, בעמ' 135 למעלה עד פסקה ג' ועד בכלל).
פסק דין |27/04/1992 |שלום – תל אביב
ת"א (תל אביב) 59239-12-21- גל בלנקיס החזקות בע"מ נגד יעל גדות
שמות השופטים: כרמלה האפט
בפניי תובענה לפירוק שיתוף במקרקעין. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת באשר לדרך פירוק השיתוף; לטענת התובעת, יש לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה, שכן פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין – אשר ממילא כלל לא אפשרי במקרה דנן, בין היתר בשל חריגות בנייה – יביא להפסד ניכר לשותפים, וכן בשל מערכת היחסים העכורה השוררת לטענתה בין הצדדים. מנגד, טוענות הנתבעות כי אין מקום במקרה דנן לסטות מן הכלל לפיו דרך המלך הנה פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין, במקרה דנן באמצעות רישום בית משותף. ובתשובה; הוכח בפניי כי ניתן לחלק את המקרקעין מושא התובענה בעין, באמצעות רישום בית משותף. מנגד, לא הוכח בפניי כי רישום המקרקעין כבית משותף יביא להפסד ניכר למי מהצדדים, או כי קיים שיקול אחר המצדיק בענייננו חריגה מדרך המלך לפיה פירוק שיתוף במקרקעין יעשה באמצעות חלוקה בעין, ובמקרה דנן, בדרך של רישום בית משותף. רקע 1. התובעת היא הבעלים של מחצית בלתי מסוימת של זכויות הבעלות בבניין המצוי ברחוב זבולון 15 פינת לוינסקי 46 תל אביב (להלן: "המקרקעין" או "הבניין"). בבניין קיימת קומת מסחר, שתי קומות מגורים וקומת גג. הנתבעות, שהנן אחיות, הן בעלות המחצית הנותרת של זכויות הבעלות במקרקעין. 2. התובעת והנתבעות מעוניינות כולן בפירוק השיתוף במקרקעין. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לדרך פירוק השיתוף. עיקרי טענות הצדדים 3. התובעת טוענת כי יש לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של מכירת המקרקעין, באמצעות התמחרות פנימית בין השותפים, בהתאם לסעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), ולחלופין באמצעות מכירה בשוק החופשי לכל המרבה במחיר, תוך מינוי בא כוח התובעת ככונס נכסים לביצוע המכירה.
פסק דין |15/02/2024 |שלום – תל אביב
ת"א (חיפה) 43427-05-20- פואד נאסראלדין נגד עיסא שלח
שמות השופטים: אחסאן כנעאן
הנתבעת עמדה על כך שהפירוק יבוצע על ידי רישום בית משותף. בע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת, פ"ד נג(4) 849 נפסק כי "הדרך של פירוק באמצעות רישום בית משותף, עדיפה על פירוק בדרך של מכירה לפי סעיף 40 לחוק. " יש לראות בפירוק שיתוף במקרקעין על ידי רישום בית משותף כמעין חלוקה בעין, שלכל אחד מהבעלים מוצמדת דירה. לעניין השיקולים שביהמ"ש אמור להפעיל, בבואו להורות על פירוק השיתוף, יפים הדברים שהובאו בע"א 2774/07 הולס נ' ברנה ביאלוסטוצקי : " . . במסגרת פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף לביהמ"ש שיקול דעת. בהתאם לפסיקה, מדובר בשיקול דעת רחב ואין ביהמ"ש מוגבל לשיקולים המונעים פרוק שיתוף בעין והמנויים בסעיף 40 לחוק המקרקעין – כמניעה תכנונית או 'הפסד ניכר' לשותפים. ביהמ"ש רשאי במסגרת הדיון בסעיף 42(א) לחוק לשקול שיקולים נוספים כגון חובת תום הלב, שיקולי צדק, יחסי הצדדים, מטרת הפירוק ועוד, אשר בהסתמך עליהם, מוסמך ביהמ"ש שלא להורות על רישומו של בית משותף. על המתנגד לפרוק על דרך רישום בית משותף (המשיבים בענייננו), מוטל נטל השכנוע. " בענייננו רישום המקרקעין כבית משותף, יסדיר טוב יותר את היחסים בין הצדדים. אין מקום להורות על מכר, שכן בכך תהיה פגיעה בלתי מידתית בנתבע, ופירוק על ידי מכר משמעותה הפסד קורת גג ומקום מגורים לכל הצדדים הנוגעים בדבר. יתרה מכך, התובע לא הציע זאת במסגר תכתב התביעה או בחוות הדעת שהניח מטעמו. לכן לא הונחה תשתית ראייתית מספקת על מנת להורות על מכר המקרקעין. הצמדות 6. התובע בסיכומיו טוען, כי הצדדים הסכימו, שיש לבצע את החלוקה, על ידי הקצאת שטח המפלס התחתון על כל רכיביו לתובע ואילו את יחידת הדיור היחידה שבמפלס העליון יקבל הנתבע.
החלטה |01/11/2023 |שלום – חיפה
ת"א (תל אביב) 5832-01-18- יהודנין גרשל נגד איתי חן
שמות השופטים: עמית יריב
מכל מקום, פתרון זה לא התקדם, בין היתר בשל חוסר שיתוף פעולה בין הצדדים. אין מנוס אפוא מהכרעה בתביעה לפירוק השיתוף לגופה. דיון והכרעה 3 7. נקודת המוצא הנורמטיבית לדיון היא כי פירוק השיתוף היא זכות בסיסית של בעלים במקרקעין, וניתן לומר כי הזכות לפרק שיתוף במקרקעין היא חלק מ"אגד הזכויות" שמקנה הבעלות במקרקעין. ההלכה הוותיקה בנושא מסבירה את הטעם מאחורי המנגנון החוקי של פירוק השיתוף: "הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שהחוק החדש הנהיג הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין" (ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' הרב אנגלנדר, פ"ד כז (1) 334, 336 (1973). אל מול עיקרון זה, עומדת זכותו הקניינית של הנתבע, אשר רכש לו בית להתגורר בו, והוא מבקש שלא יאולץ למכור בית זה. 8. לאחר ששמעתי את העדויות, עיינתי בחומר הראיות ובסיכומים מטעם הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את התביעה לפירוק השיתוף ולקבוע, כי מקרה זה הוא אחד המקרים החריגים שבהם לא ייעתר בית המשפט לתביעה לפירוק השיתוף, הן מחמת שהשיתוף אינו קיים בפועל, הן מחמת חוסר תום-הלב שבהגשת התביעה, כפי שיפורט להלן. 9. ראשית אציין, כי כפי שראינו לעיל, החוק מבכר את דרך פירוק השיתוף על דרך השיתוף לא רק בשל האינטרס הקנייני הצר של השותפים במקרקעין, אלא גם בשל האינטרס הציבורי: מאחר ששיתוף במקרקעין משמיע פעמים רבות שיתוק במקרקעין. דוגמאות רבות מספור יש לכך שנכס מקרקעין המוחזק בידי שותפים הופך לפיל לבן מחמת מחלוקות וסכסוכים בין השותפים, אם לא בדור הראשון של השותפות, אזי בדור השני או השלישי, שאז מתפצלת הבעלות לרסיסי אחוזים.
פסק דין |23/09/2019 |שלום – תל אביב
ע"א (תל אביב) 35368-06-13- שלמה אברהמר נגד טובה לויתן
שמות השופטים: יצחק ענבר,יהודית שבח,שאול שוחט
לפי זכויות הבניה החלות על המגרש, ניתן להקים עליו בניין בן חמש קומות על עמודים בצירוף קומת גג ומרתף, עם 15 יחידות דיור בסך הכל. בהינתן שהנכס נמצא במקום מרכזי בעיר רמת גן, ברוחב קטן בעל נגישות טובה וקרבה לצירי תנועה עיקריים (סעיף 43 לפסק הדין) – טמון בו פוטנציאל כלכלי רב. הצדדים ניהלו במשך שנים מגעים לגבי מימוש הזכויות במגרש ובחנו, בין היתר, אפשרות לבצע עסקת קומבינציה, אלא שמגעים אלו לא נשאו פרי ובמצב דברים זה הגישו המשיבות נגד המערער את תביעתן לפירוק השיתוף במקרקעין. 5. המשיבות טענו בכתב התביעה, כי הדרך הטובה ביותר לנצל את המקרקעין הנה בניה משותפת של שני הצדדים, אולם ככל שהדבר לא יסתייע מן הראוי להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם וחלוקת הפדיון. לטענתן פירוק השיתוף בעין אינו אפשרי ויסב לצדדים נזקים כבדים, שכן חלוקת המגרש לשניים תיצור שני מגרשים קטנים של 268 מ"ר, שבאף אחד מהם אי אפשר יהיה לקבל היתר בניה לניצולן הראוי של זכויות הבניה, זאת בהינתן ש"מגרש בניה מינימלי" ברמת גן מצריך שטח של 450 מ"ר. 3 6. המערער טען בכתב הגנתו, כי הוא מעוניין להמשיך ולאחוז בנכס לאור "זיקה רגשית רבה" שיש לו אליו, וכי הוא מייעד את הנכס לצאצאיו. להשקפתו, "הדרך הטובה והנכונה ביותר לפירוק השיתוף. . . היא רישום בית משותף לפי המצב הקיים בשטח, לרבות הצמדת שטחי קרקע וזכויות בנייה לפי החכירות הרשומות במקרקעין ולפי החלוקה בפועל הקיימת בין הצדדים" (המבוא לכתב ההגנה המתוקן). וכן: ". . . הדרך הטובה והנכונה ביותר לשימור זכויות שני הצדדים במקרקעין, היא לפעול כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, ולרשום את המקרקעין כבית משותף" (סעיף 9 לכתב ההגנה המתוקן).
פסק דין |22/08/2015 |מחוזי – תל אביב
רע"א (חיפה) 31781-05-15- דן יקוטי נגד א. א. ארזים ייזום שיווק ובניית פרויקטים בעמ.
שמות השופטים: חננאל שרעבי
באשר לאופן פירוק השיתוף: טענת המבקשים כי יש להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף לא נסמכה בחוות דעת מומחה מטעמם, ופירוק כזה ימשיך ויכביד על השותפים דהיום, ואינו בבחינת משאלת השותפים (כהוראת סעיף 43 לחוק המקרקעין), לא המקוריים ואף לא הנוכחיים (עמ' 13 לפסה"ד, ש' 31/34). פירוק השיתוף בעין בהתאם לתשריט, ובכפוף לאישור המפקחת על רישום המקרקעין כי הדבר אפשרי מבחינה תכנונית, היא הדרך הנכונה לפירוק השיתוף במקרקעין, שגם תהווה את משאלות השותפים לשמור על חלוקת המגרש וייחוד החלקות בהתאם לתשריט. החלוקה "הפנימית" שהיתה קיימת במשך שנים, תהפוך עם הפירוק לחלוקה "חיצונית" בדרך הפירוק דלעיל (עמ' 14 לפסה"ד, ש' 1-6). ד. הוסיפה וציינה השופטת קמא בסעיף 4.6 לפסה"ד, כדלקמן: "הצדדים הרחיבו בסיכומיהם לעניין תום הלב וטענות תכנוניות. כל אחד מהם טען כי הצד האחר פעל שלא בתום לב. כל הטענות נבדקו בקפדנות אך לא היה מקום ולא היה ראוי להתעכב על כל אחת מהן למעט האמור בפסק הדין. אין בפסק דיני זה כדי למנוע או להתיר למי מהצדדים טענה במישור החוזי ו/או התכנוני (הגבלת גובה בניה – שתי קומות בלבד, רווח בניין, הקלות ועוד)". 5 ה. בסופו של דבר הורתה השופטת בסעיף 5 לפסק הדין, על פירוק השיתוף בעין, כמצוטט בסעיף 1 לעיל, תוך חיוב המבקשים בסכום הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ש"ח בצירוף מע"מ. טענות המבקשים בבקשת רשות הערעור 9. טוענים המבקשים כי הגם שכותרת המסמך מיום 19.4.2015 נשוא בקשת רשות הערעור הוא "פסק דין", למעשה מדובר בהחלטת ביניים, שכן טרם הסתיימו כל פעולות העזר הכרוכות בפירוק השיתוף במקרקעין, דוגמת אישור המפקחת על רישום המקרקעין ו/או רשויות התכנון, את תשריט החלוקה.
פסק דין |20/07/2015 |מחוזי – חיפה
תמ"ש (חיפה) 45744-11-20- ש.י. נגד מ.י.
שמות השופטים: הילה גורביץ עובדיה
עוד נטען כי מכר לצד ג' לשם בניית בניין בן 12 דירות יותיר בידי כל אחד דירה שעלות בנייתה גבוהה, המיסוי בגינה בלתי מבוטל ותהא שווה פחות מהדירה היום. עוד נטען כי מדובר בתכנית רעיונית בלבד. דיון והכרעה: 14. לאחר שבחנתי עמדות וטענות הצדדים אני מקבלת את עמדת התובעים. 15. פרק ה' בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 עוסק בפירוק שיתוף במקרקעין. רלוונטיים לענייננו סעיפים 37/43 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. תמצית ההוראות הנוגעות לענייננו קובעות: סעיף 37: שותף במקרקעין משותפים רשאי לדרוש פירוק שיתוף בכל עת. סעיף 39: במקרקעין שניתנים לחלוקה בעין, דרך המלך היא פירוק שיתוף בעין. סעיף 40: במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה בעין, או אם חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, פירוק השיתוף יעשה בדרך מכר וחלוקת התמורה. עוד נקבע בסעיף 42: כי במקרקעין שעיקרם ראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר קיבל חוות דעת של המפקח על הבתים המשותפים, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף והקצבת דירות לשותפים. 16. קיימת מחלוקת בין הפוסקים האם רישום בית משותף הוא פירוק בעין אם לאו. ברקע, האבחנה כי במקרקעין שאינם בית, כלל הוא שיש לפרק בעין ואילו במקרה של מקרקעין שהם בית יש שיקול דעת אם לרשום בית משותף או לפרק במכר. ראו רע"א 1017/97 רידלביץ ואח' נ' י' מודעי ואח', פד"י נב (4) 625, 637. לטעמי יש לראות ברישום בית משותף חלוקה בעין. כך או כך אין למחלוקת זו משמעות בעניינו, שכן במקרה כאן אין "עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף" (לשון סעיף 42 לחוק המקרקעין התש"ט-1969).
פסק דין |05/03/2023 |משפחה – חיפה
ת"א (תל-אביב-יפו) 51484/93- זיסאפל יהודה נגד שועלי אברהם ואח
שמות השופטים: סימון ורדינה
האם במסגרת פירוק השיתוף יש לקבל את טענת שועלי שהוא זכאי להשתתפות זיסאפל ב- 1/6 מההוצאות שהוצאו על ידו (1) לשיפוצים (כולל תשלום לשועלי עצמו בגין פיקוח על השיפוצים). (2) תשלומים לעו"ד וכן דמי פינוי ששולמו לדיירים מוגנים כנגד פינויים. אם התשובה לשאלה הנ"ל חיובית, מה הסכומים שהוצאו, האם יש להתחשב בסכומים אלה במסגרת פירוק השיתוף והעברת תשלומי האיזון כיצד מן הראוי לפרק את השיתוף במקרקעין במקרה דנן 3. הנתבע טוען, כי יש לפרק את השיתוף על ידי רישום הבניין כבית משותף כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") והקצאת יחידות מסוימות לבעלים. התובע מבקש שביהמ"ש יורה על פירוק השיתוף על דרך של מכירת הבניין וחלוקת הפדיון בין שני הצדדים כאמור בסעיף 40 לחוק המקרקעין. לטענת התובע, במקרה זה מסוכסכים הצדדים בכל מעשה ופעולה הנעשים בבניין, אם יפורק השיתוף על דרך רישום בית משותף וייחוד הדירות, הרי שעדיין ישארו הצדדים שותפים בנכס המשותף לגביו יונצח הסכסוך. לכן לטענתו, מן הראוי, שפירוק השיתוף יעשה ע"י מכירת הבניין למרבה במחיר. 4. בהתאם לפסיקה ולסעיף 39(א) לחוק המקרקעין, בהעדר הסכמה בין השותפים על דרך הפירוק, פירוק השיתוף במקרקעין יעשה ככל הניתן על דרך של חלוקה. עוד נקבע בפסיקה, כי רישומו של בית כבית משותף על פי סעיף 42 לחוק המקרקעין הוא למעשה טכניקה לחלוקה בעין על פי סעיף 39(א) לחוק המקרקעין, כך שיש להעדיף בדיקת אפשרות פירוק השיתוף על דרך רישום בית משותף על פירוק על דרך מכירה. כך נקבע בפסה"ד רע"א 1017/97 רדילביץ ואח' נ' מודעי ואח' פד"י נב(4) 625 עמ' 637 (להלן: "ענין רדילביץ") כי: "אכן רישומו של בית כבית משותף הינו, להלכה ולמעשה, טכניקה שהמחוקק מזמן לנו לחלוקה בעין של בית המצוי בבעלותם של כמה יחידים, ואין הבדל של ממש בינו לבין רישום חלוקתם בעין של מקרקעין משותפים".
פסק דין |24/03/2002 |שלום – תל אביב
ת"א (רחובות) 42221-10-12- דוד אלפי נגד נירה בר
שמות השופטים: יעל טויסטר ישראלי
יתרה מכך, העובדה כי הנתבעת או מי מטעמה ניהלו עם התובע או מי מטעמו בעבר, משא ומתן בקשר למכירת זכויותיה של הנתבעת בחלקה ו/או ביצוע עסקת קומבינציה, אינה יכולה לעמוד לחובתה של הנתבעת. כאמור, המגעים בין הצדדים עלו בתוהו וכעת כאמור לעיל, בהתאם לעדותה, השתנו תכניותיה של הנתבעת. סיכום ביניים 59. כמפורט לעיל, פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, עדיף בדרך כלל על פני פירוק בדרך של מכירה. תוצאה זו עדיפה מטעמים נוספים שהטיב לנסחם כב' השופט טירקל בפרשת קוצר: "בבוא בית-המשפט להורות מה הדרך הטובה ביותר לפרק את השיתוף שיש ללכת בה, עליו לבחור בדרך שתגן, ככל האפשר, על האינטרסים של השותפים, כל אחד בנפרד, וכולם יחד. אין זאת בהכרח הדרך הטובה ביותר מבחינה עסקית, כפי שהיטיב לומר זאת חברי כבוד השופט מ' חשין, "(ו)אם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו" (עניין רידלביץ , בעמ' 645). אכן, לאינטרסים הכלכליים של השותפים יש משקל רב, אולם מולם עומדת השאיפה לשמר, כמידת האפשר, את הזכויות הקיימות של השותפים כמו שהן. לעניין זה יש יתרון לפירוק בדרך של רישום הבניין כבית משותף על פני פירוק בדרך של מכירה. רישום הבניין כבית משותף משמר את זכויות הבעלות של השותפים בחלקיהם במקרקעין – בבחינת "שלי שלי ושלך שלך" – ואינו כופה עליהם להחליף את המקרקעין בכסף – בבחינת "גם לי וגם לך לא יהיה". זאת היא אפוא הדרך הרצויה לחלק את הנכס, כאשר בידי כל אחד מן השותפים נשאר חלקו בנכס – פחות או יותר – ואין הוא אנוס להיפרד ממנו. " 60. רישומו של הבניין כבית משותף במקרה דנא אינו מרע את מצב הצדדים אלא משקף הלכה למעשה את המצב הקיים של החזקותיהם של הצדדים בחלקה וביחידות הדיור.
פסק דין |22/10/2014 |שלום – רחובות
ת"א (הרצליה) 20431-02-10- רונן אור נגד אליהוד יערי
שמות השופטים: יעקב שקד
– דין משלים רקע וגדר המחלוקת בתיק זה ניתן פסק דין לפירוק שיתוף על דרך של רישום בית משותף בקשר למקרקעין, שעליהם בנוי בניין, המצויים בקרן הרחובות המלך ג'ורג' 32 ובורוכוב 1 בתל אביב, הידועים כחלקה 78 גוש 6904 (להלן – "הבניין"). 2 הבניין מורכב משלוש קומות שבהן תשע יחידות. במסגרת פסק הדין פורק השיתוף בשבע יחידות ואילו שתי יחידות מוגנות נותרו בבעלות משותפת (יחידות מס' 6 ו- 9) וכך גם זכויות הבניה. התובע לא השלים עם פסק הדין והגיש ערעור. במהלך הדיון בערעור, ביום 5.12.16 , קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט המחוזי לפיה: "המערער כבול להסכמה שלו, כפי שניתנה בבית המשפט קמא, שהפירוק יעשה על דרך רישום בית משותף, והוא לא יכול לחזור כעת למסלול מכירה ולהעלות את טענת ההפסד הניכר. עדיין עומדת למערער הטענה, שגם אם מפרקים את השיתוף על דרך רישום בית משותף, צריך שהדבר ייעשה, ככל שניתן, בלי כיסים של שיתוף, דהיינו: לפרק גם את השיתוף בשתי הדירות המוגנות וגם את השיתוף בזכויות הבניה, ולצורך כך ורק לצורך כך להחזיר את הדיון לבית משפט קמא שייתן את הדעת לנקודה זו, האם הדבר אפשרי בכלל, וכיצד, תוך היעזרות בחוו"ד מומחה. מבלי לפגוע בטענות שני הצדדים בכל הנוגע לתשריט, המתבררות בפני השופט שקד. בית משפט אף ייתן דעתו לסוגיית ההוצאות". בדיון שהתקיים בפניי ביום 9.2.17 נתבקשו הצדדים להגיש טיעון טרם מתן פסק דין משלים, כאשר נרשם בפרוטוקול כי בכוונתי לשקול בין היתר שתי חלופות: האחת, קביעת הוראות בתקנון הבניין וביניהן שיוך זכויות הבנייה של הבניין במלואן לדירה המוגנת המצויה על הגג; השנייה, קביעת הוראות בתקנון הכוללות שיוך זכויות בניה לכל היחידות בבניין באופן יחסי לשטחיהן; לאחר מכן, פירוק שיתוף בשתי הדירות המוגנות על דרך של מכירה למרבה במחיר.
פסק דין |30/12/2017 |שלום – הרצליה
עת"מ (תל אביב) 27234-08-17- ספי צביאלי נגד עיריית ת"ל אביב יפו
שמות השופטים: רחל ברקאי
אשר לעניין הנדון, טענו המשיבות, כי החלטת בית המשפט הדן בתיק פירוק השיתוף במקרקעין, כי הפירוק יתבצע באמצעות הליך מכירה, אינה מסיימת את פירוק השיתוף במקרקעין, ובית המשפט עוד ידרש לשאלת אופן הפירוק – מכירה באמצעות עריכת התמחרות פנימית בין השותפים או באמצעות הליכי מכירה פומביים. לטענתן גם אם בית המשפט המנהל את הליך פירוק השיתוף יורה על ביצוע התמחרות בין השותפים למקרקעין, אין בכך כדי לאיין את זכותם של הצדדים להגיע להסכם ובהתאם לייתר את הצורך בהמשך ניהולו של ההליך. כאשר הצדדים מצליחים להגיע להסדר הנותן מענה הוגן וראוי לרצונותיהם ודרישותיהם על בית המשפט להעדיף לאמץ הסכמה זו. 20. לאחר שחזרתי והפכתי בטענות הצדדים, ראיתי לנכון לקבל את העתירה ולקבוע כי החלטת מועצת העיריה התקבלה על בסיס מידע חסר ומתעורר החשש כי נגועה היא אף בחוסר סבירות. אבהיר דבריי. 21. סעיפים 37 – 45 לחוק המקרקעין קובעים את ההוראות הרלבנטיות לעניין פירוק השיתוף במקרקעין. בהקשר זה מורה הדין, כי לכל שותף בבעלות במקרקעין מוקנית הזכות לתבוע את פירוק השיתוף בהם, שעה שקץ במערכת היחסים שמקורה בבעלות המשותפת במקרקעין (סעיף 37 לחוק). משהוגשה לבית המשפט תביעה לפירוק השיתוף התוצאה המשפטית הינה הפרדת הבעלות במקרקעין, בין באמצעות חלוקתם בעין בין השותפים במקרקעין ובין באמצעות מכירתם. (ראה סעיפים 39 – 40 לחוק המקרקעין). 8 כאשר פירוק השיתוף לא יכול היעשות על דרך של חלוקת המקרקעין בעין יכפה בית המשפט על הצדדים את מכירת המקרקעין והמקרקעין בהכרח יועמדו למכירה, בין באמצעות מכירה פנימית בין השותפים ובין על דרך של מכירתם לצדדים שלישיים (ראה סעיף 40 (ב) לחוק המקרקעין).
פסק דין |22/01/2018 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
תמ"ש (נצרת) 32375-12-10- ע.ש. נגד נגד
שמות השופטים: אסף זגורי
הווה אומר, פירוק שיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה הן לטובת השותפים עצמם והן לטובת המטרה המשקית הכללית מאחר והגשמתו שומרת על חופש הפעולה של בעל הזכות הקניינית וכן מונעת שותפות בלתי רצויה המעודדת מריבות בין השותפים (ראה פרשת הרב דוד אנגלנדר לעיל). 98. סעיף 38 לחוק המקרקעין קובע כי : "פירוק על פי הסכם או צו בית המשפט 22 (א) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, וכל חיקוק אחר בנדון. (ב) באין הסכם כאמור בסעיף קטן (א) יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43. " 99. מלשון סעיף זה עולה, כי פירוק שיתוף יהא על פי הסכם בין השותפים, ובאין הסכם יהא פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט. כמו כן, עולה לכאורה כי התנאי הקבוע בסעיף 38(א) לפיו, פירוק שיתוף על פי הסכם צריך להיות תואם את הוראות התכנון והבניה, אינו קיים בסעיף 38(ב) באשר לפירוק השיתוף על פי צו. 100. סעיפים 39 ו-40 לחוק המקרקעין קובעים כי: "39. פירוק דרך חלוקה (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. (ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים (ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת הנאה בין החלקות. 40. פירוק דרך מכירה (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 48. פירוק השיתוף דרך מכירה
48. היה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין והמחיר שנתקבל עלה על המחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, זכאי השותף המקים להחזרת השקעתו במחוברים, אולם לא יותר מן ההפרש בין שני המחירים; היה המחיר שנתקבל פחות מהמחיר שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין בלי המחוברים, ישלם השותף המקים לשותפים האחרים את ההפרש לפי חלקיהם במקרקעין.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 47. פירוק השיתוף דרך חלוקה
47. בפירוק השיתוף בדרך של חלוקת המקרקעין בעין יקבע בית המשפט ככל האפשר את חלקתו של השותף המקים בצורה שתכלול את המחוברים.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 38. פירוק על פי הסכם או צו בית המשפט
38. (א) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים; נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה, וכל חיקוק אחר בנדון. (ב) באין הסכם כאמור בסעיף-קטן (א) יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף
42. (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם. (ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 40. פירוק דרך מכירה
40. (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. (ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 39. פירוק דרך חלוקה
39. (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. (ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים. (ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת-הנאה בין החלקות.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 40א. דירת מגורים של בני זוג
40א. (א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40 על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע. (ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א).
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 46. פירוק השיתוף בשל הקמת מחוברים שלא כדין
46. הקים שותף מחוברים במקרקעין המשותפים בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם יתר השותפים (להלן – שותף מקים), רשאי כל אחד משאר השותפים, על אף כל הגבלה בהסכם השיתוף, לדרוש פירוק השיתוף בהתאם להוראות סימן ב'; לא נדרש פירוק השיתוף, יחולו הוראות פרק ד', בשינויים המחוייבים.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 41. פירוק במקרים מיוחדים
41. (א) היתה מניעה לחלוקת המקרקעין בעין רק לגבי אחד השותפים ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין לפי זה. (ב) היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה. (ג) היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
סעיף: 37. הזכות לתבוע פירוק השיתוף
37. (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. (ב) היתה בהסכם-שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.
תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016
סעיף: 36. הסכמה והודעה לבעלי זכויות במקרקעין
הודיעה לגביה שהיא מהמקרים המפורטים להלן, כהודעת רשות מקרקעי ישראל שהיא אינה מתנגדת לבקשה להיתר: (א) בקשה להיתר לשינוי או לתוספת לדירת מגורים קיימת מהוונת בבנייה רוויה; לעניין זה, "בנייה רוויה"-בנייה למגורים של 2 קומות לפחות, שיש בה לא פחות מ-4 דירות-דירה אחת לפחות בכל קומה, הרשומות כבית משותף כהגדר תו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או ראויות להירשם כבית משותף לפי סעיף 142 לחוק האמור ; (ב) בקשה להיתר לגבי נכס מקרקעין שניתנה לגביו הודעה של רשות מקרקעי ישראל על כך שהוקנו זכויות הבעלות בו לפי סעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל; (ג) בקשה להיתר לגבי נכס מקרקעין שנרכשו לגביו, במסגרת הליך של מכ רז פומבי, מלוא זכויות הבנייה הקיימות וכן שולמה מלוא התמורה בעד אפשרויות תכנוניות עתידיות בנכס; בפסקה זו, "נכס מקרקעין"-כהגדרתו בסעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל; (7) אין בפסקאות (4) או (6) כדי לגרוע מזכותה של רשות מקרקעי ישראל לפי כל דין, לרבות הזכות לגבות תמורה בעד הבנייה או השימוש בקרקע. (ו) בתקנות אלה, "בעל זכות במקרקעין"-אחד מאלה: (1) במקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין ושאינם בית משותף כמשמעותו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ((להלן-בית משותף)-הבעל הרשום או חוכרו; (2) במקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין ושאינם בית משותף והם בבעלות משותפת או חכורים ל כמה חוכרים במשותף-בעל רשום או חוכר; (3) בבית משותף, כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף; (4) במקרקעין שאינם רשומים במרשם המקרקעין-מי שחייב עליהם בתשלום מס רכוש וקרן פיצויים לפי הרשום בפנקסים המנוהלים לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961, או מי שהיה חייב במס
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 49לב. הגדרות
49לב. בפרק זה – "אזור מוטב" — אזור שמתקיים בו אחד מאלה: (1) הוא נמצא בנגב, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ"ב-1991, או בגליל, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ"ג-1993; (2) הוא מסווג ברמה חברתית-כלכלית באשכול 1 עד 6 בדירוג הרמה החברתית-כלכלית לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; "אזור פריפריאלי" – אזור הנמצא בנגב, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ"ב-1991, או בגליל, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ"ג-1993; "דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה המשמשת למגורים, לרבות למגורי המחזיק בה ואשר שימשה למגורים כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות, לפני המועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון בבניין שבו נמצאת הדירה; "הסכם מכירה ראשון" – עסקה ראשונה לפי תוכנית החיזוק כהגדרתה בחוק החיזוק; "זכויות בניה לפי תכנית החיזוק" – זכויות לבניה נוספת שהוקנו לפי הוראות תכנית החיזוק; "זכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה" — זכויות לבנייה נוספת שהוקנו לפי הוראות תכנית החיזוק בדרך של הריסה, ולמעט זכויות בנייה מכוח תכנית אחרת; "חוק החיזוק" – חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008; "מלאי עסקי" – כהגדרתו בסעיף 85 לפקודה; "מס מכירה" – כהגדרתו בסעיף 72ג, כנוסחו ערב ביטולו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) (תיקון מס' 61), התשס"ח-2008; "קשיש" – כהגדרתו בסעיף 49יט, בשינויים המחויבים; "רכוש משותף" – כהגדרתו בסעיף 52 או בסעיף 77א לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לפי העניין; "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק" – כל אחד מאלה, לפי הוראות תכנית החיזוק: (1) חיזוק של מבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק (בהגדרה זו – מבנה), מפני רעידות אדמה; (2) הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה ובלבד ששטח יחידת הדיור, לאחר הרחבתה, אינו עולה על שטח היחידה הקיימת בתוספת 25 מ"ר; (3) התקנת מעלית במבנה; (4) עיצוב המבנה ושיפוצו; (5) תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק כפי שיקבע המנהל; "תוכנית החיזוק" – כהגדרתה בחוק החיזוק; "תכנית החיזוק בדרך של הריסה" — הוראות תכנית החיזוק שמתנה את מימושה בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בדרך של הריסה ובנייה מחדש;
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 49לד. פטור ממס וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף
49לד. על אף האמור בסעיף 9, מכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק תהא פטורה ממס וממס רכישה, ובלבד שהתקיימו כל אלה: (1) המוכר והרוכש מכרו את הזכות הנמכרת בפטור ממס לפי הוראות סעיף 49לג; (2) המכירה נעשתה בסמוך למכירת הזכות הנמכרת; (3) לא ניתנה תמורה כספית בעד המכירה;
תקנות העיריות (מכרזים), התשמ"ח-1987
סעיף: 3. פטורים
מכירת דירת המגורים, בעל הכנסה חודשית ממוצעת, אשר היתה מזכה אותו בקבלת הנחה בשיעור שבין 51% לבין 90% מסכום הארנונה הכללית בעד דירת המגורים לפי תקנה 2(א)(8) לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993, בגין דירת המגורים; (2) אין ולא היו בבעלותו, או בבעלות קרובו, מהמועד שבו חתם על חוזה להשכרת דירת המגורים, דירה או מקרקעין אחרים; (3) המחזיק יתחייב להשלים את מלוא התמורה בעד הנכס, אם הדירה לא תהיה בשימושו או אם נפטר המחזיק – בשימוש קרובו, למשך חמש שנים ממועד מכירת דירת המגורים; הרשות המקומית תהיה זכאית לבקש כל ערובה להבטחת החיוב האמור, לרבות רישום בכל מרשם המתנהל לפי דין, בספרי מינהל מקרק עי ישראל או אצל כל גוף אחר שבו מתנהל רישום של הזכויות בדירה, לפי העניין, משכנתה, משכון או הערת אזהרה, בשל התחייבות כאמור; (4) אם מחיר הנכס לפי שומת המקרקעין עולה על 700,000 שקלים חדשים, לא תבוצע ההפחתה בתמורה אלא לגבי הסכום האמור; (5) לעניין פסקה זו, "קרוב" – בן זוג, וכן ילד כהגדרתו בסעיף 238 לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ"ה-1995. (יג) המקרקעין מועברים בדרך של שכירות לתאגיד שהעירייה התקשרה עמו לצורך ביצוע מיזם לפי תקנה 3(14) ולמשך תקופת ההתקשרות; (יד) המקרקעין מועברים למי שהוא בעל זכויות במקרקעין משותפים אשר בהם לעירייה פחות ממחצית הזכויות, במחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ובתנאי שאין אפשרות לחלוקה בפועל של המקרקעין על פי תכנית כהגדרתה בחוק התכנ ון והבנייה, התשכ"ה-1965, ובלבד שוועדה, שחבריה הם המנהל הכללי של העירייה, ובאין מנהל כללי – מזכיר העירייה, והוא יהיה היושב ראש, גזבר העירייה והיועץ המשפטי לעירייה, שוכנעה שהדבר מוצדק וסביר בנסיבות העניין לאחר שבחנה את האפשרות לערוך את ההתקשרות בדרך של מכרז; החלטות הוועדה לפי פסקת משנה זו ינומקו וי
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 49לג1. פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה
(ג) (1) הפטור לפי סעיף זה יינתן בשל מכירת הזכויות בשתי דירות מגורים בבניין, לכל היותר, ובלבד ששיעור זכותו של המוכר בדירת המגורים החלופית יהיה שווה לשיעור זכותו בדירת המגורים הנמכרת, ובדירה שמלוא הזכויות בה התקבלו בירושה-ובלבד ששיעור זכותו של המוכר בדירת המגורים החלופית לא יפחת משיעור זכותו ביחידת המגורים הנמכרת. (2) על אף האמור בפסקה (1)-(א) במכירת זכות במקרקעין על ידי קשיש או במכירת זכות במקרקעין באזור מוטב יחול הפטור לגבי שתי דירות מגורים שניתנו למוכר בשל מכירת זכויות בדירת מגורים אחת, ויחולו על שתי הדירות החלופיות ההוראות החלות על דירת מגורים חלופית; (ב) במכירת זכויות בדירה ציבורית כהגדרתה בחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח-1998, או במכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים הנמצאת באזור פריפריאלי, הפטור לפי סעיף זה יינתן בשל מכירת הזכויות בדירת מגורים אחת או יותר בבניין, ובלבד ששיעור זכותו של המוכר בדירת המגורים החלופית שווה לשיעור זכותו בדירת המגורים הנמכרת. (ג1) במכירת זכות נמכרת כאמור בסעיף קטן (א) על ידי מוכר מוטב, שבה ניתנה לו, תמורת הזכות הנמכרת, דירת מגורים חלופית וגם תמורה כספית, יחולו הוראות סעיף 49כב(א3), בשינויים המחויבים; קיבל מוכר מוטב גם תמורה כספית הפטורה ממס לפי סעיף קטן זה, יחולו על התמורה הכספית הנוספת הוראות סעיף 49כג(7), בשינויים המחויבים; בסעיף קטן זה, "מוכר מוטב"-קשיש או מי שיחידת המגורים במתחם היא דירתו היחידה כמשמעותה לעניין פטור ממס לפי סעיף 49ב(2). (ד) הועברה דירת מגורים לקרוב בפטור ממס לפי חוק זה, בתקופת המיזם, יראו את המעביר ואת קרובו כמוכר אחד לעניין אותה דירה; בסעיף קטן זה, "קרוב", "שליטה" ו"תקופת המיזם"-כהגדרתם בסעיף 49כב(ג), בשינויים המחויבים.
כל הזכויות שמורות ©
