עורכי דין המתמחים בדיני מקרקעין בירושלים נדרשים להתמודד עם מורכבות ייחודית הנובעת ממאפייניה המיוחדים של העיר, מערכת הרישום ההיסטורית המסועפת, וריבוי הרשויות המעורבות בניהול המקרקעין באזורים השונים של העיר. המאמר המקצועי הזה מנתח את ההיבטים המשפטיים והמעשיים הדרושים לעורכי דין המלווים עסקאות נדל"ן מורכבות בירושלים בדגש על פסיקה עדכנית ופרקטיקות מקצועיות מומלצות.
בפסיקת בית המשפט העליון הודגשה חשיבות הרישום והתיעוד המדויק של זכויות במקרקעין, במיוחד בעיר מורכבת כמו ירושלים, כפי שעולה מהפסיקה הבאה:
מספר תיק: 8867/17 עא, כותרת: עא 8867/17- סיימון דוד נגד בנק מזרחי טפחות בעמ (ניתן ב 22/02/18)
"בפסק דינו קיבל בית משפט קמא את טענות הבנק, בין היתר לאחר ששוכנע כי המבקשים 1-2 היו שותפים ליצירת המצג האמור מול הבנק, ובהינתן זאת הם 'מושתקים מלהעלות את טענותיהם'."
פסיקה זו מדגישה את חשיבות הייצוג המשפטי המקצועי בעסקאות מקרקעין בירושלים, ואת האחריות המוטלת על עורכי דין לבחון ביסודיות את מצב הזכויות ולהבטיח שמצגים המוצגים בפני מוסדות פיננסיים משקפים את המציאות המשפטית. הדבר נכון במיוחד לגבי נכסים בירושלים, בהם מערכות הרישום עשויות להיות מורכבות ולעתים אף סותרות.
בית המשפט העליון הדגיש בפסיקות שונות את מעמדו של עורך הדין כ"שומר סף" בעסקאות מקרקעין, במיוחד בעיר מורכבת כמו ירושלים. האחריות המוטלת על עורכי דין בתחום זה חורגת מעבר לאחריות הרגילה כלפי הלקוח, וכוללת גם אחריות כלפי הציבור להבטיח רישום אמין ומדויק במרשם המקרקעין.
מערכות הרישום בירושלים מושפעות מההיסטוריה המורכבת של העיר, כולל שיטות רישום עות'מאניות, ירדניות, בריטיות וישראליות. מצב זה יוצר אתגרים ייחודיים לעורכי דין המטפלים בעסקאות מקרקעין באזורים שונים של העיר, כפי שעולה מהפסיקה הבאה:
מספר תיק: 61759-12-14 תא, כותרת: תא (ירושלים) 61759-12-14- סוזאן מצא נגד פארזנה אמיני קורדובני (ניתן ב 16/03/17)
"מתוך האמור בהסכם נלמד כי התובעת, שתפקידה לטפל ברכישת המקרקעין בחזרה מעיריית ירושלים או בביטול ההפקעה ולצדה של הרכישה לטפל במכירת המקרקעין לצד שלישי…"
פסק דין זה ממחיש את המורכבות של טיפול בהפקעות ובביטולן בירושלים, תוך התמודדות עם רשויות עירוניות ומערכות רישום שונות. עורך דין המטפל במקרקעין בירושלים נדרש להכיר את ההיסטוריה של ההפקעות באזורים שונים, ואת המסלולים המשפטיים לביטול או לרכישה חוזרת של מקרקעין שהופקעו.
אחד האתגרים המרכזיים בירושלים הוא רישום בתים משותפים בשכונות היסטוריות, בהן המבנים נבנו לפני עשרות שנים תחת משטרים משפטיים שונים, ועברו שינויים רבים במהלך השנים. רישום בתים אלה כבתים משותפים מצריך מומחיות מיוחדת והיכרות עם הנהלים הייחודיים של לשכת רישום המקרקעין בירושלים.
בהתבסס על פסיקות בתי המשפט, עורכי דין בירושלים מחויבים לבצע בדיקות מקיפות במיוחד לפני עסקאות מקרקעין, כולל בחינה של היבטים תכנוניים, היתרי בנייה, ותיקונים לצווי בתים משותפים, כפי שעולה מהפסיקה הבאה:
מספר תיק: 36388-01-22 תא, כותרת: תא (ירושלים) 36388-01-22- שלמה יששכר נגד איתמר רואי (ניתן ב 07/02/23)
"עניינה של התביעה שבפניי בדרישת התובע להורות על ביטול היתר בנייה שניתן לנתבעים 1-2… ביטול תיקון שנערך לצו הבית המשותף על יסוד היתר הבנייה שניתן לנתבעים 1-2…"
פסק דין זה מדגיש את הקשר ההדוק בין היתרי בנייה לבין רישום זכויות בבתים משותפים, ואת הסיכונים הכרוכים באי-בדיקה מקיפה של שני ההיבטים. עורך דין המטפל בעסקאות מקרקעין בירושלים חייב לבחון לא רק את הרישום בטאבו, אלא גם את ההיבטים התכנוניים והאם קיימים היתרי בנייה תקפים לכל חלקי הנכס.
לאור הפסיקה העדכנית, ישנן מספר נקודות קריטיות שעורכי דין בירושלים חייבים לבדוק בכל עסקת מקרקעין:
עורכי דין מקרקעין בירושלים נדרשים לבצע בדיקות במגוון רחב של מרשמים, כולל:
תיעוד מדויק של כל פעולה משפטית הינו קריטי בתיקי מקרקעין בירושלים, ויש לשמור על:
מסמכים היסטוריים הנוגעים למקרקעין בירושלים עשויים להיות קריטיים לקביעת זכויות, במיוחד באזורים כמו העיר העתיקה, שכונות ותיקות או אזורים שעברו שינויים פוליטיים. עורכי דין מקצועיים מקפידים על:
עורכי דין מקרקעין בירושלים נדרשים להכיר היטב את מערכות הרישום השונות שפעלו בעיר לאורך השנים:
ירושלים מאופיינת בתוכניות מתאר ייחודיות ומורכבות, כולל:
לאור המורכבות הייחודית, מומלץ לעורכי דין העוסקים במקרקעין בירושלים להשתתף בהשתלמויות מקצועיות ייעודיות:
יש חשיבות רבה להבנת השינויים המשפטיים שחלו במקרקעין בירושלים לאורך השנים:
השלב הראשון והקריטי בכל עסקת מקרקעין בירושלים הוא בדיקה מקיפה של מצב הרישום, כפי שעולה מהפסיקה העדכנית:
מספר תיק: 4517-07-23 תא, כותרת: תא (ירושלים) 4517-07-23- רויטל בילו נגד לשכת רישום מקרקעין- ירושלים (ניתן ב 03/03/24)
"במהלך שנת 1999 נרשם על המקרקעין בית משותף, נרשמו הערות אזהרה בגין מכירת הדירות מהחברה לקונים בפרויקט…"
פסק דין זה מדגיש את חשיבות תיעוד היסטורי של רישום בתים משותפים והערות אזהרה. עורך דין מקצועי בירושלים יבצע את הבדיקות הבאות:
לאחר בדיקת הרישום, יש לבחון את המצב התכנוני של הנכס, כפי שעולה מהפסיקה:
מספר תיק: 27118-11-19 תא, כותרת: תא (ירושלים) 27118-11-19- שערי העמק ירושלים בע"מ נגד ' מנהל מקרקעי ישראל ירושלים (ניתן ב 18/10/24)
"הליכי התכנון והפיתוח של המקרקעין והמקרקעין הסמוכים הושלמו… עם כניסתה לתוקף של תכנית בניין עיר…"
פסק דין זה מדגיש את חשיבות השלמת הליכי התכנון והפיתוח בטרם ביצוע עסקאות מקרקעין. עורך דין מקרקעין בירושלים יבדוק:
בהתבסס על ממצאי הבדיקות, עורך דין מקרקעין מקצועי יגבש אסטרטגיה משפטית מתאימה:
עורכי דין בתחום המקרקעין בירושלים נדרשים למומחיות ייחודית המשלבת:
השקעה בייעוץ משפטי מקצועי בעסקאות מקרקעין בירושלים מספקת ערך כלכלי משמעותי:
ירושלים עוברת שינויים משמעותיים בתחום התשתיות, כגון:
אלה משפיעים על ערכי הנדל"ן ועל מורכבות העסקאות, ומחייבים עורכי דין לעקוב אחר התפתחויות תכנוניות ולהתאים את הייעוץ המשפטי בהתאם.
העולם הדיגיטלי מציב אתגרים והזדמנויות חדשים בתחום המקרקעין:
עורכי דין מובילים בתחום המקרקעין בירושלים משלבים כבר כיום טכנולוגיות מתקדמות בעבודתם, ומציעים ללקוחותיהם שירות מתקדם המשלב מומחיות משפטית עם חדשנות טכנולוגית.
עורך דין מקרקעין בירושלים מציעים ערך משמעותי ללקוחות המתמודדים עם עסקאות מורכבות, סכסוכי מקרקעין, או שאלות משפטיות בתחום הנדל"ן. ההשקעה בייעוץ משפטי מקצועי בשלב מוקדם של כל עסקה או פרויקט יכולה לחסוך זמן, כסף וטרחה רבה בהמשך, ולהבטיח שזכויותיכם מוגנות באופן מיטבי.
ת"א (ירושלים) 61759-12-14- סוזאן מצא נגד פארזנה אמיני קורדובני
שמות השופטים: ארנון דראל
מוצהר ומוסכם בין הצדדים כי במקרה ובו יחזרו בהם המזמינים מרצונם לרכוש המקרקעין מעירית ירושלים, לא יהיה בכך כדי לפגוע בחובתם בתשלום שכר טרחת המייצג, בתשלום ראוי. הצדדים מסכימים כי אין בשיעור ההפחתה של הסכום שנדרש ע"י עירית ירושלים כדי לפגוע בשכר טרחתו של המייצג בכל אופן שהוא. " 99. מתוך האמור בהסכם נלמד כי התובעת, שתפקידה לטפל ברכישת המקרקעין בחזרה מעיריית ירושלים או בביטול ההפקעה ולצדה של הרכישה לטפל במכירת המקרקעין לצד שלישי, עתידה לקבל עבור הטיפול 15 מתמורת מכירת המקרקעין לצד השלישי בעת המכירה. עוד עולה מתוך ההסכם, כי ככל שהנתבעים יחזרו בהם מרצונם לרכוש את המקרקעין מעיריית ירושלים, יחויבו בתשלום שכר ראוי. גובהו של השכר הראוי לא נקבע בהסכם. 100. ההסכם בו מדובר הוא הסכם שתשלום שכר הטרחה על פיו מותנה בהשלמת העסקאות הנדונות: רכישה או ביטול הפקעה ומכירה לצד שלישי, כאשר עולה ממנו כי ככל שהעסקאות לא יושלמו לא יהיה עורך הדין זכאי לשכר כלל, אלא אם הנתבעים יחזרו בהם מרצונם לרכוש המקרקעין מעיריית ירושלים, שאז ישולם שכר ראוי. עדות התובעת 27 101. התובעת מתארת בתצהירה כי הבעלים ואב המשפחה שכרו את שירותיו של עורך הדין מאיר מצא כדי שייצגם במשא ומתן מול עיריית ירושלים. לאחר פטירתו של עורך הדין מצא ביקשו הבעלים מהתובעת להמשיך בטיפול, והוסכם על תשלום שכר הטרחה בהתאם להסכם שתנאיו פורטו לעיל. בתצהירה כותבת התובעת כי הביאה בחשבון שעליה לטפל בשתי עסקאות שונות, שכן הבעלים לא יהיו מסוגלים לשלם את הסכום הנקוב בשומת העירייה שעמד על 17,330,681 נכון ליום 1.3.2000 . לפיכך היא נדרשה לצד המשא והמתן מול העירייה לפעול לאיתור קונה למקרקעין לאחר השבתם לבעלים.
פסק דין |15/03/2017 |מחוזי – ירושלים
ע"א 8867/17- סיימון דוד נגד בנק מזרחי טפחות בעמ
שמות השופטים: י אלרון
רישום מקרקעין ירושלים בקשת עיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי ירושלים מיום 24.09.2017 בת"א 11373-11-14, שניתן על-ידי השופט ר' יעקבי בשם המבקשים: עו"ד יצחק יונגר; עו"ד ישי מאירסדורף בשם המשיב 1: עו"ד בעז פייל; עו"ד אייל אייכל בשם המשיבה 4: עו"ד איילת עומר-ליפשיץ החלטה 1. לפני בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 24.9.2017 בת"א 11373-11-14 (השופט ר' יעקבי). 2. בקצירת האומר אציין כי במסגרת ההליך קמא עתר המשיב 1, בנק מזרחי טפחות בע"מ (להלן: הבנק), בתביעה למתן סעד הצהרתי המורה כי דירת המגורים בה מתגוררים המבקשים 1-2, היא בבעלות המבקש 3. 2 3. לטענת הבנק, המשיבים 2-3 (שהם הוריו של המבקש 3 ושל המבקשת 2) נטלו ממנו הלוואה בסך של 900,000 ש"ח, בהצהירם כי ההלוואה נועדה לסייע לבנם לרכוש את דירתם של המבקשים 1-2, ובהציגם מצג באמצעות מסמכים שונים, המעידים על קיומו של הסכם מכר תקף בין המבקשים 1-2 למבקש 3. 4. בפסק דינו קיבל בית משפט קמא את טענות הבנק, בין היתר לאחר ששוכנע כי המבקשים 1-2 היו שותפים ליצירת המצג האמור מול הבנק, ובהינתן זאת הם "מושתקים מלהעלות את טענותיהם". משכך הורה בית משפט קמא כי דירתם של המבקשים (הידועה כגוש 30265, חלקה 91, תת-חלקה 2, ומצויה ברחוב קצנלבוגן 76/2 בירושלים), הינה בבעלות המבקש 3. בנוסף, חויבו המבקשים 1-3 בתשלום הוצאות בסך של 50,000 ש"ח. 5. במסגרת הבקשה שלפני עותרים המבקשים 1-2 ל"עיכוב ביצוע" הצו ההצהרתי האמור, כך שהבנק יהיה מנוע מלפעול להעברת הבעלות בדירה בה הם מתגוררים, ולמכרה במסגרת הליכי הוצאה לפועל המתנהלים נגד המבקש 3. בנוסף, מבוקש עיכוב ביצוע תשלום רכיב ההוצאות שנפסק לחובת המבקשים.
החלטה |21/02/2018 |בית המשפט העליון
ת"א (ירושלים) 36388-01-22- שלמה יששכר נגד איתמר רואי
שמות השופטים: אלעד לנג
אברהם זיני 5. עזרא נפתלי 6. יפעת נפתלי 7. עיריית ירושלים – אגף הרווחה 8. יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים 9. לשכת רישום מקרקעין – ירושלים (נמחק) החלטה 1. לפני בקשות לסילוק תובענה על הסף מחמת היעדר סמכות עניינית, התיישנות, מניעות, היעדר יריבות והיעדר עילה והיותה טורדנית, כמו גם מכח כך שלא קוימו תנאים שנקבעו להגשת התביעה בפסק-דין קודם שניתן בין חלק מהצדדים. 2. עניינה של התביעה שבפניי בדרישת התובע להורות על ביטול היתר בנייה שניתן לנתבעים 1-2 (שכנים בבית משותף בו לתובע זכויות בעלות בשתי יחידות דיור); ביטול תיקון שנערך לצו הבית המשותף על יסוד היתר הבנייה שניתן לנתבעים 1-2; הריסה והתאמת בנייה שנערכה על ידי נתבעים 1-2 ו-3-6 (שכנים נוספים בבית המשותף) וסילוק ידם של כל אלה מ"רכוש משותף" אשר חלקו נכלל בשטח שתוקן בצו הבית המשותף, כמו גם חיוב הנתבעים 1-6 בתשלום דמי שכירות ראויים בגין השימוש האמור שנעשה על ידם ברכוש המשותף. עוד עותר התובע לחייב את הנתבעים 1-2 ואת הנתבעים 5-6 בתשלום פיצוי בגין שימוש בדירתם כ"דירה מפוצלת" ולחילופין לחייבם בתשלום דמי איזון על כל ה"הרחבות" שביצעו המנצלות את "השטח העודף" על שטח דירתם המקורי. 3. התובע עותר לקבלת הסעדים האמורים לעיל על יסוד טענותיו לפיהן, בתמצית, בשנות ה-90 של המאה הקודמת ובשנת 2003 בנו הנתבעים 1 ו-2 הרחבות לדירתם, בין היתר, על יסוד היתר בנייה "מפוקפק" (כלשון התובע) אשר ביחד עם תשריט מטעה שהוגש מטעמם הביא לתיקון צו הבית המשותף על ידי המפקח על הבתים המשותפים ול"סיפוח" שטחים משותפים לבעלותם. בתוך כך, טוען התובע כי רשם המקרקעין הוטעה לחשוב כי התשריט שהוגש למפקח על בתים משותפים תואם את היתר הבנייה שניתן לנתבעים 1-2 (ראה פרק א' לכתב התביעה ובפרט ס' 6 לכתב התביעה).
החלטה |06/02/2023 |שלום – ירושלים
ת"א (ירושלים) 4517-07-23- רויטל בילו נגד לשכת רישום מקרקעין- ירושלים
שמות השופטים: שושנה ליבוביץ
רישום מקרקעין – ירושלים 2. ארלדן השקעות בע"מ פסק דין 1. עניינה של התובענה במתן צו עשה המורה על רישום הורי התובעים כבעלי הזכויות בדירה ברחוב הכמון 16 ירושלים הידועה כגוש 28113 חלקה 10 תת חלקה 17 (להלן: הדירה). 2. התשתית העובדתית, כפי שהיא עולה מכתבי הטענות ומהנספחים שמצורפים להם, היא כדלקמן: (א) המקרקעין הידועים כגוש 28113 חלקה 10 (להלן: המקרקעין) היו בבעלות משותפת של הנתבעת 2, חברת ארלדן השקעות בע"מ (ובשמה הקודם "ארלדן נכסים בע"מ", להלן: החברה), שהחזיקה ברוב חלקי הנכס (9,977/15,077) ו-11 בעלים משותפים בחלקים קטנים (להלן: השותפים). במהלך שנת 1989 נעשתה עסקה למכירת חלקי השותפים לחברה שרכשה מהם את הזכויות והפכה לבעלים יחידי במקרקעין. השותפים חתמו על ייפוי כוח בלתי מוגבל לטובת עורך דין ממשרד החברה. על המקרקעין הוקם פרויקט ונבנו עשרות דירות מגורים. (ב) הוריהם של התובעים, בני הזוג משה ועליה בילו ז"ל (להלן: בני הזוג בילו) רכשו את הדירה מהחברה ביום 1.2.90 (הסכם המכר מצורף לכתב ההגנה כנספח 1). הם שלמו עבור הדירה את מלוא התמורה וביום 9.2.90 נרשמה לטובת הערת אזהרה בפנקס הזכויות (העתק מפנקס הזכויות צורף לכתב התביעה כנספח 7). העסקה דווחה לרשויות כדין והתקבלו אישורי מיסים ועירייה (האישורים צורפו לכתב התביעה כנספח 8). הם קבלו את החזקה בדירה והחזיקו בה עשרות שנים. (ג) במהלך שנת 1999 נרשם על המקרקעין בית משותף, נרשמו הערות אזהרה בגין מכירת הדירות מהחברה לקונים בפרויקט, לרבות בני הזוג בילו, והחל רישום במרשם המקרקעין של הזכויות בדירות על שמם.
פסק דין |02/03/2024 |מחוזי – ירושלים
ת"א (ירושלים) 27118-11-19- שערי העמק ירושלים בע"מ נגד ' מנהל מקרקעי ישראל ירושלים
שמות השופטים: מרים ליפשיץ פריבס
נגד הנתבעת מנהל מקרקעי ישראל ירושלים ע"י ב"כ עו"ד מיטל פוגל פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי) פסק דין לפניי תביעה כספית בעילה חוזית ונזיקית להשבה ופיצוי בסך של 14,212,720 ₪ בגין גבייה ביתר של דמי היתר מהתובעת שרכשה מקרקעין מהנתבעת. רקע: 1. בתאריך 23.8.1998 זכתה התובעת במכרז פומבי (ים/98/2 (מלונאות)) (נספח ב' לכתב התביעה) (להלן: "המכרז") שפרסמה הנתבעת (להלן גם: "רמ"י") באשר למתחם מכון הסיבים המצוי ברחוב עמק רפאים בירושלים, הידוע גם כחלקות 4, 92, 93, ו-94 בגוש 30011 בשטח כולל של כ-5,196 מ"ר (להלן: "המקרקעין"). במסגרת המכרז נקבע כי הזוכה יחתום עם רמ"י על הסכם פיתוח ויתחייב לפתח בצורה מקסימאלית את המקרקעין ולחתום על חוזה חכירה להעביר אליו את הזכויות במקרקעין בסיום הפיתוח של המקרקעין ולקיים את מלוא התחייבויותיו בהסכמים אלו. 2. ביום 7.6.1999 נחתם חוזה הפיתוח (נספח ד' לכתב התביעה) (להלן: "הסכם הפיתוח") להקמה של "מלון עירוני" בהיקף בנוי של 12,495 מ"ר לשימושים עיקריים, מתוכם, 11,195 מ"ר למלונאות, 1,300 מ"ר למסחר מלונאי וכן 10,790 מ"ר לשטחי שירות (סעיף 3 להסכם הפיתוח) והתובעת התחייבה לפתח את המקרקעין בצורה מקסימאלית. בנוסף, רכשה התובעת קרקע פרטית הסמוכה למקרקעין (להלן: "מקרקעין סמוכים") על מנת לפתח את המקרקעין בצורה מקסימאלית. 3. הליכי התכנון והפיתוח של המקרקעין והמקרקעין הסמוכים הושלמו בחודש אוקטובר 2011 עם כניסתה לתוקף של תכנית בניין עיר 13262 (נספח ה' לכתב התביעה) (להלן: "התב"ע"). 4. בתאריך 10.10.2011 נחתם הסכם בין התובעת לבין חברת ישרוטל בע"מ (להלן: "ישרוטל") למכר של מלוא זכויותיה במקרקעין ובמקרקעין הסמוכים.
רע"א 5278/18- רבקה ממון נגד אוסטיס בעמ
שמות השופטים: י וילנר
בירושלים (כב' השופט ר' וינוגרד) בת"א 23178-10-10 מיום 11.6.2018 ומיום 12.6.2018 בשם המבקשת: עו"ד ראובן יהושע החלטה 1. בקשת רשות ערעור על החלטותיו של בית המשפט מחוזי בירושלים (כב' השופט ר' וינוגרד) מיום 11.6.2018 ומיום 12.6.2018 בת"א 23178-10-10, בגדרן דחה בית המשפט המחוזי את בקשת המבקשת לתיקון כתב התביעה ולצירוף נתבעים נוספים. רקע והליכים קודמים 2 2. בבית המשפט המחוזי מתנהלת מאז שנת 2010 תביעת המבקשת כנגד המשיבים לאכיפת הסכם מכר שנכרת בין הצדדים ביום 31.12.1989 לרכישת דירה בבניין דירות, ולתשלום פיצויים מוסכמים ופיצויים בגין ירידת ערך הדירה. בתביעה טענה המבקשת כי המשיבים הפרו את הסכם המכר בכך שלא קיימו את התחייבויותיהם על-פי ההסכם לרשום בלשכת רישום המקרקעין את הבניין כבית משותף ואת המבקשת כבעלת הזכויות בדירה. בכתב הגנתם טענו המשיבים כי נבצר מהם למלא אחר התחייבותם לרישומו של הבניין כבית משותף, וזאת משום שלאחר שניתן לבניין טופס 4 בנו דיירי הבניין (להלן: הדיירים האחרים) ברכוש המשותף תוספות בנייה ללא היתר בנייה, באופן שאינו מאפשר את רישום הבניין כבית משותף. עם הגשת כתב ההגנה הגישו המשיבים בקשה לצירופם של הדיירים האחרים כנתבעים נוספים בתובענה, או לחלופין כצדדים שלישיים. המבקשת התנגדה לצירוף הדיירים האחרים כנתבעים וטענה כי עילת תביעתה, המבוססת על הפרת הסכם המכר, היא נגד המשיבים בלבד וכי אין לה כל יריבות עם הדיירים האחרים. 3. מאז ועד היום התקיימו בין הצדדים הליכים רבים בניסיון לסיים את הסכסוך מחוץ לכותלי בית המשפט, שלא ראיתי לפרטם, ואשר במסגרתם, בין היתר, הסכימו הצדדים על צירופם של הדיירים האחרים כנתבעים בתובענה.
החלטה |06/08/2018 |בית המשפט העליון
רע"א 5208/14- יצחק קלינמן נגד יפעת נדב
שמות השופטים: ד ברק ארז
המשפט המחוזי בירושלים מיום 21.7.2014 בעש"א 51445-06-14 שניתנה על ידי השופט י' נועם בשם המבקש 1: המבקש בעצמו בשם המבקשים 5-2: עו"ד אסתי וייסלר החלטה 1. לפני בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 21.7.2014 (עש"א 51445-06-14, השופט י' נועם). בהחלטה זו נדחתה בקשה לעיכוב ביצוע של החלטת המפקח על רישום המקרקעין בירושלים (להלן: המפקח) מיום 15.5.2014 (תיק 234/11), שהוגשה על-ידי המבקשים שבפני. בנוסף לכך, הגישו המבקשים גם בקשה לעיכוב ביצועה של החלטת המפקח, כך שתעוכב המשך שמיעת הראיות הצפויה לפניו ביום 3.8.2014 . 2. המבקשים הם בעלי דירות בבית משותף בירושלים שבו 7 דירות. המשיבה 1 שהייתה בעלת הזכויות באחת הדירות בבניין מכרה אותן למשיב 2 בהסכם מכר שנערך בניהם ביום 1.12.2013 . 2 3. ביום 8.12.2011 הגישו המבקשים תביעה כנגד המשיבה 1 למפקח בשל מחלוקת שהתגלעה ביניהם בעניין תב"ע מספר 13347 (להלן: התב"ע) שיזמה המשיבה 1 ושמאפשרת בנייה ברכוש המשותף. במסגרת תביעתם עתרו המבקשים לקבלת שני סעדים: צו קבוע שיאסור על המשיבה 1 לקדם את התב"ע וצו קבוע נוסף שיאסור עליה כל בנייה ברכוש המשותף. ביום 28.12.2011 , במסגרת דיון שהתקיים בפני המפקח בבקשה שהגישו המבקשים לקבל סעד זמני, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה הם יאפשרו למשיבה 1 להמשיך בהליך התכנוני בכפוף לכך שלתב"ע יתווסף תנאי הקובע כי "התוכנית תפקע מאליה ככל שתוך 3 שנים מרגע אישור התוכנית לא יתקבל היתר בנייה, או ככל שיתקבל פסק דין חלוט הקובע כי למשיבה אין את הרוב הדרוש בפן הקנייני" (להלן: ההסכמה בהליך הביניים). בעקבות הסכמה זו התקיים דיון בוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים וזו הסכימה לכלול את התנאי בתב"ע.
החלטה |28/07/2014 |בית המשפט העליון
ע"א 1251/21- חוסין אחמד עבידאת נגד יור הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
שמות השופטים: י עמית,נ סולברג,י כשר
כעולה מהשתלשלות העניינים שתוארה בהליכים הקודמים, חלק מהמקרקעין המוחזקים על-ידי המערער, יועדו בתכנית 4558 לשטח ציבורי פתוח, והכוונה היתה להפקיע אותם, בעת מימוש התכנית. 6. אחר הדברים האלה, בשנת 2002, פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים הודעה על הפקעת חלק מהמקרקעין, ובהמשך הגישה גם תביעה נגד המערער ואחרים, לקבלת צו למסירת המקרקעין המופקעים, בהתאם לסעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (ה"פ (י-ם) 2173/03 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים נ' זחאיקה ואח'). במהלך ניהול תביעה זו, הגיעו הצדדים, הוועדה המקומית מזה והמערער מזה, להסכמות חלקיות, שלפיהן חלק מהמקרקעין, שבו קיים מבנה המוחזק על-ידי המערער, יוחרג מתחום ההפקעה המקורית, כפי שסומן בתכנית 4558, והמערער יגיש לגביו, בתמיכת גורמי התכנון בעיריית ירושלים, תכנית חדשה להכשרת הבניה. 7. בהתאם למוסכם, הגיש המערער את תב"ע 9970, בליווי תצ"ר 690/04, לטובת הכשרת המבנה שהוחרג מתחום ההפקעה. מאחר שהמערער אינו רשום כבעלים על המקרקעין, אישור התכנית היה מותנה בעמידתו בתנאי 'הנוהל המקל', הידוע גם בשם 'נוהל מוכתּר'. מדובר בנוהל מיוחד שהותקן ביחס לאישור תכניות במזרח ירושלים; מטרתו – מציאת פתרון למחזיקים במקרקעין במזרח ירושלים, המבקשים ליזום תכניות במקרקעין המוחזקים על-ידם, אך נתקלים בקושי להוכיח את בעלותם בקרקע, מחמת הקפאת הליכי ההסדר באזור זה. בנוהל האמור נקבע, כי על מנת שמגיש התכנית יבוא בגדר "מי שיש לו עניין בקרקע", כדרישת סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה), עליו להוכיח את זיקתו לקרקע באמצעות הגשת המסמכים והאישורים הבאים: תצהיר מטעם מגיש התכנית; אישור של 2 מוכתרים בדבר זיקתו למקרקעין; ואישור המודד המחוזי בדבר מעמד הקרקע.
פסק דין |03/04/2023 |בית המשפט העליון
ת"א (ירושלים) 36388-01-22- שלמה יששכר נגד איתמר רואי
שמות השופטים: אלעד לנג
אברהם זיני 5. עזרא נפתלי 6. יפעת נפתלי 7. עיריית ירושלים – אגף הרווחה 8. יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים 9. לשכת רישום מקרקעין – ירושלים (נמחק) החלטה 1. לפני בקשות לסילוק תובענה על הסף מחמת היעדר סמכות עניינית, התיישנות, מניעות, היעדר יריבות והיעדר עילה והיותה טורדנית, כמו גם מכח כך שלא קוימו תנאים שנקבעו להגשת התביעה בפסק-דין קודם שניתן בין חלק מהצדדים. 2. עניינה של התביעה שבפניי בדרישת התובע להורות על ביטול היתר בנייה שניתן לנתבעים 1-2 (שכנים בבית משותף בו לתובע זכויות בעלות בשתי יחידות דיור); ביטול תיקון שנערך לצו הבית המשותף על יסוד היתר הבנייה שניתן לנתבעים 1-2; הריסה והתאמת בנייה שנערכה על ידי נתבעים 1-2 ו-3-6 (שכנים נוספים בבית המשותף) וסילוק ידם של כל אלה מ"רכוש משותף" אשר חלקו נכלל בשטח שתוקן בצו הבית המשותף, כמו גם חיוב הנתבעים 1-6 בתשלום דמי שכירות ראויים בגין השימוש האמור שנעשה על ידם ברכוש המשותף. עוד עותר התובע לחייב את הנתבעים 1-2 ואת הנתבעים 5-6 בתשלום פיצוי בגין שימוש בדירתם כ"דירה מפוצלת" ולחילופין לחייבם בתשלום דמי איזון על כל ה"הרחבות" שביצעו המנצלות את "השטח העודף" על שטח דירתם המקורי. 3. התובע עותר לקבלת הסעדים האמורים לעיל על יסוד טענותיו לפיהן, בתמצית, בשנות ה-90 של המאה הקודמת ובשנת 2003 בנו הנתבעים 1 ו-2 הרחבות לדירתם, בין היתר, על יסוד היתר בנייה "מפוקפק" (כלשון התובע) אשר ביחד עם תשריט מטעה שהוגש מטעמם הביא לתיקון צו הבית המשותף על ידי המפקח על הבתים המשותפים ול"סיפוח" שטחים משותפים לבעלותם. בתוך כך, טוען התובע כי רשם המקרקעין הוטעה לחשוב כי התשריט שהוגש למפקח על בתים משותפים תואם את היתר הבנייה שניתן לנתבעים 1-2 (ראה פרק א' לכתב התביעה ובפרט ס' 6 לכתב התביעה).
החלטה |06/02/2023 |שלום – ירושלים
ה"פ (ירושלים) 9751-10-12- ישראל גבריאל חיים אדלר נגד קרתא חברה לפיתוח מרכז ירושלים בעמ-בפירוק
שמות השופטים: משה דרורי
מקרקעין – ירושלים (פורמלי) החלטה 1. בפניי בקשה, מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן – "חוק המקרקעין"), לרשום הערת אזהרה המודיעה על קיומו של ההליך המשפטי העיקרי בין הצדדים. הליך עיקרי זה עוסק בשאלת הבעלות של הצדדים על 60 אחוזים מן הבניין המצוי באזור התעשייה גבעת שאול, ברח' בית הדפוס 22, גוש 30262 חלקה 136, בירושלים. זכויות אלו (אותם 60 אחוזים מן הבניין כולו) צמודות לזכויותיה של קרתא – חברה לפיתוח מרכז ירושלים בע"מ (להלן – "קרתא"), אשר העבירה אותן, בהסכם מכר למשיבה 2, חב' אור רויאל השקעות בע"מ (להלן – "אור" או "המשיבה"). 2. יידוע צדדים שלישיים על קיומו של הליך תלוי ועומד בין הצדדים, היה נחוץ, לטענת המבקש, בכדי למנוע התנצחויות עתידיות עם צדדים שלישיים, אשר יטענו, בבוא העת, כי נמנעה מהם הידיעה כי המבקש, פועל ועומד על זכויותיו הנטענות. 3. לטענת המבקש, אם לא תירשם ההערה בדבר ניהול הליך משפטי בעניין, יתאפשר, בין היתר, רישום הערת אזהרה לזכותו של צד ג', כגון: מוסד בנקאי, אשר יגרום לסיכול מתן הסעד העיקרי המבוקש בתביעתו הראשית של המבקש (הוא ההכרה בזכויותיו באותם 60 אחוזים האמורים). 4. וכך הסביר את בקשתו, בעמ' 5 לסיכומים בבקשה למתן סעד זמני: "בהעדר הערת אזהרה אודות עצם קיומו של ההליך העיקרי. . . כל מי שיתקשר עם אור רויאל בעסקה בנוגע למקרקעין דנן יעשה זאת בהסתמך על מרשם נקי (ללא תיעוד זכות או טענה לזכות מצד המבקש), ויטען, כמובן, לזכות נקיה שנרכשה בתמורה ובתום לב. על פי דיני העסקאות הנוגדות, כל צד רחוק שינהג, כאמור, יגבר על זכויותיו של המבקש, ויאיין אותן".
החלטה |30/01/2013 |מחוזי – ירושלים
ת"א (ירושלים) 29079-01-14- רמי ברהום נגד עדנאן גולאני
שמות השופטים: יעל ייטב
תובעים 2-3 טענו שהיתר בניה לבניין ניתן לבניין זה מכבר, ואולם היתר כאמור לא הוצג לי. יחד עם זאת הוצג במהלך שמיעת הראיות תשריט המחלק את המקרקעין, או חלק מהם למגרשים, תשריט המוסכם לכאורה על בעלי הזכויות במקרקעין, והמהווה לכאורה יסוד להליך התכנוני הננקט ביוזמת עיריית ירושלים. להליך תכנוני זה יש משמעויות, לכל הפחות באשר לחזקה ולשימוש במגרשים ובבניינים, למרות שהזכויות במקרקעין הן כאמור זכויות במושע. 18 62. ראוי להזכיר לעניין זה כי לצד סעיף 27 בחוק המקרקעין, אשר הוזכר בפסק הדין שניתן בתביעת הפינוי, קיימת בחוק המקרקעין הגנה גם למחזיק במקרקעין, בין אם הוא מחזיק בהם בזכות, בין אם הוא מחזיק בהם שלא בזכות, כפי שנקבע בסעיפים 16/19 בחוק המקרקעין. במיוחד יש להזכיר לעניין זה את הוראת סעיף 17 בחוק המקרקעין, המגן על המחזיק בפועל, ובלבד שלצד השני אין "זכות עדיפה" על פני זכותו (ראו לעניין זה גם רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי, פ"ד נה(3) 294). כאמור בענייננו, זכותם של תובעים 2 ו-3 עדיפה על פני זכותו של נתבע 1. נוכח זכויותיהם של התובעים בנכס, זכויות השונות מאלו שהיו לנתבע 2, יתכן כאמור שתוצאות התדיינות עתידית בין הצדדים יהיו שונות מתוצאות ההתדיינות שהייתה בין נתבע 1 לבין נתבע 2 בגדרה של תביעת הפינוי. 63. לא למותר לציין כי לעיתים לרכישת הזכויות במקרקעין מתלוות טענות בדבר טיבן של הזכויות, האם הועברו כדין, האם הוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, ולא פעם מועלות אף טענות באשר לזיוף ולמרמה, ואולם בהליך שבפני לא הובאו ראיות באשר למרמה או לזיוף. 64. לסיכום נקודה זו, הואיל וזכויותיהם של תובעים 2 ו-3 במקרקעין לא הועברו אליהם מנתבע 2, אלא זכויותיהם עצמאיות, ונרכשו ממקור שונה מזה שממנו נרכשו זכויותיו של נתבע 2, אין הם בגדר חליפיו של נתבע 2.
פסק דין |30/10/2018 |שלום – ירושלים
ת"א (ירושלים) 73596-12-20- עזריאל פינס נגד עירית ירושלים
שמות השופטים: אלעד לנג
3. רשם המקרקעין ירושלים ע"י ב"כ עוה"ד יוסי לבן פסק דין 1 לפני תביעה להורות על סילוק ידה של עיריית ירושלים ממקרקעין, לביטול הערת אזהרה שנרשמה לזכות עיריית ירושלים במקרקעין ולקבלת פיצוי כספי בגין השימוש שעשתה עיריית ירושלים במקרקעין. א. העובדות הרלוונטיות לתביעה 2. בשנת 1970 הגיש מר ציון פנימי (להלן: "מר פנימי") לעיריית ירושלים (להלן: "העירייה") בקשה למתן היתר לבניית שני בנייני קומות במקרקעין שבגוש 30096, חלקה 67/1 הנמצאים ברח' כתב סופר 18 ירושלים, אשר בבעלותו (להלן: "המקרקעין"). 3. על רקע זה הוסכם בין מר פנימי לעיירה כי מחסנים בשטח של 415 מ"ר באחד הבניינים שיוקמו על ידי מר פנימי במקרקעין יירשמו על שם העירייה, והיא תשמש בהם לצורכי מחסני הג"א (להלן: "המחסנים"). כן הוסכם כי בתמורה למחסנים, תעניק העירייה למר פנימי זכויות בנייה בהיקף של 357.49 מ"ר (להלן: "זכויות הבנייה"). 4. ביום 11.3.73 הגישו העירייה ומר פנימי בקשה לרישום הערת אזהרה במקרקעין על יסוד ההחלטה שהתקבלה בעירייה, כדלקמן: "ביום 7.3.73 החליטה הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים לייעד את המקומות המסומנים בתכנית המצורפת לבקשה זו בנכס בגוש 30096 חלקה 67 למחסנים לצרכי הג"א, וכי בבית המשותף שהוקם על הנכס הנ"ל יירשמו המחסנים ע"ש עירית ירושלים לצרכי הג"א. הנני לבקשה בהתאם לסעיף 27 א' לתקנות מקרקעין לרישום הערה בספרי האחוזה בהתאם להחלטה הנ"ל. . . " (ר' נספח ג' לכתב התביעה) 5. בדיון שהתקיים ביום 31.12.75 בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעירייה הובהר כי מתוך זכויות בנייה בהיקף של 357.49 מ"ר נותרה העירייה חייבת למר פנימי זכויות בנייה בהיקף של 85.33 מ"ר.
פסק דין |10/01/2023 |שלום – ירושלים
תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016
סעיף: 36. הסכמה והודעה לבעלי זכויות במקרקעין
הודיעה לגביה שהיא מהמקרים המפורטים להלן, כהודעת רשות מקרקעי ישראל שהיא אינה מתנגדת לבקשה להיתר: (א) בקשה להיתר לשינוי או לתוספת לדירת מגורים קיימת מהוונת בבנייה רוויה; לעניין זה, "בנייה רוויה"-בנייה למגורים של 2 קומות לפחות, שיש בה לא פחות מ-4 דירות-דירה אחת לפחות בכל קומה, הרשומות כבית משותף כהגדר תו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או ראויות להירשם כבית משותף לפי סעיף 142 לחוק האמור ; (ב) בקשה להיתר לגבי נכס מקרקעין שניתנה לגביו הודעה של רשות מקרקעי ישראל על כך שהוקנו זכויות הבעלות בו לפי סעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל; (ג) בקשה להיתר לגבי נכס מקרקעין שנרכשו לגביו, במסגרת הליך של מכ רז פומבי, מלוא זכויות הבנייה הקיימות וכן שולמה מלוא התמורה בעד אפשרויות תכנוניות עתידיות בנכס; בפסקה זו, "נכס מקרקעין"-כהגדרתו בסעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל; (7) אין בפסקאות (4) או (6) כדי לגרוע מזכותה של רשות מקרקעי ישראל לפי כל דין, לרבות הזכות לגבות תמורה בעד הבנייה או השימוש בקרקע. (ו) בתקנות אלה, "בעל זכות במקרקעין"-אחד מאלה: (1) במקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין ושאינם בית משותף כמשמעותו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ((להלן-בית משותף)-הבעל הרשום או חוכרו; (2) במקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין ושאינם בית משותף והם בבעלות משותפת או חכורים ל כמה חוכרים במשותף-בעל רשום או חוכר; (3) בבית משותף, כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף; (4) במקרקעין שאינם רשומים במרשם המקרקעין-מי שחייב עליהם בתשלום מס רכוש וקרן פיצויים לפי הרשום בפנקסים המנוהלים לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961, או מי שהיה חייב במס
תקנות הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה) (דיור בהישג יד להשכרה), התשע"ה-2015
סעיף: 12. רישום הערה בפנקסי המקרקעין וברשות מקרקעי ישראל
12. (א) אם זכות הבעלות או החכירה לדורות בחלקה, שעל כולה או על חלק ממנה חלות הוראות תקנות אלה, רשומה בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות אלה: (1) מיום מתן היתר מכוח תכנית, עד תום התקופה הקבועה בתקנה 2, כל עסקה במקרקעין, ביחידות הדיור המיועדות לשכירות בהישג יד להשכרה, טעונה אישור של המנהל; (2) לא ייתן המנהל אישור לעסקה במקרקעין, אלא אם כן מצא שהעסקה אינה סותרת את הוראות תקנות אלה; (3) תנאי להיתר מכוח תכנית שייעדה קרקע לדיור בהישג יד להשכרה יהיה רישום הערה בפנקסי המקרקעין בדבר הצורך באישור המנהל לעסקה במקרקעין; (4) תמה התקופה הקבועה בתקנה 2, ייתן המנהל לבעלים אישור כי אין עוד צורך באישורו לעסקה במקרקעין וכי ניתן למחוק את ההערה מפנקסי המקרקעין; (5) בתקנה זו, "עסקה” – למעט משכנתה ועסקה בין בעלים לזוכה לפי תקנות אלה. (ב) לא היו זכויות החכירה לדורות בקרקע שהיא מקרקעי ישראל שתקנות אלה חלות עליה רשומות בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות סעיף 7 לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה לעניין רישום והעברת זכויות, בשינויים המחויבים. (ג) לבקשת בעל זכות בחלקה כאמור בסעיף קטן (א), רשם המקרקעין ימחק את ההערה שנרשמה לפי סעיף קטן (א), ובלבד שבעל הזכות המציא לרשם המקרקעין אישור מאת המנהל לכך שתמה תקופת ההעמדה לשכירות לפי תקנה 2. (ד) לבקשת בעל זכות כאמור בסעיף קטן (ב), רשות מקרקעי ישראל תאשר כי לא נדרשים עוד אישורים כאמור בסעיף 7 לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, ובלבד שבעל הזכות המציא לרשות מקרקעי ישראל אישור מאת המנהל לכך שתמה תקופת ההעמדה לשכירות לפי תקנה 2.
החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה (534) לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960
סעיף: 15. ,16. ,17. ,18. ,19. ,20. ,21. ,22. ,23. ,24. ,25. ,26. ,27. ,28. ,29. [תיקונים] 2
(א) המועצה תקים ועדת ערר. (ב) ועדת הערר תהא של ארבעה חברים שהמועצה תמנה ואשר אחד מהם לפחות יהא חבר בועדה האמורה בסעיף 26; המועצה תמנה את יושב ראש הועדה מבין חבריה. (ג) ועדת הערר תדון ותפסוק – (1) בעררים על דחיית בקשות לפטור או להנחה לפי סעיף 17; בבואה להחליט בעררים אלה תפעל הועדה למיצוי מלא ונכון של החלטות המועצה בדבר פטור והנחות לפי התוספות השניה או השלישית, לפי הענין. (2) בעררים אחרים של חוכרים, המתעוררים בביצוע החלטות אלה, אם הובאו עררים כאמור בפני הועדה בידי מנהל המינהל. 19. לא צויין בחוזה החכירה ערך הקרקע בעת רכישת זכות החכירה, יקבע השמאי את הערך לפי המחיר שהיה משלם קונה מרצון למוכר מרצון בעד הקרקע בעת רכישת זכות החכירה. 20. אם לא נקבע אחרת בחוזה החכירה, ישום השמאי את ערך הקרקע מתוך הנחה כי היא פנויה ובמצב מבחינת רמת פיתוחה, כפי שהיתה בעת שרכש החוכר את זכות החכירה מאת המינהל. 21. בקרקע שעליה בנויה יותר מיחידת דיור אחת, ייעשה ייחוס חלקי הקרקע לכל יחידה ויחידה בהתאם לחלוקת הרכוש המשותף בבית הרשום כבית משותף לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או בהתאם לסך כל השטח המוחכר לחוכר בלבד, לפי הגדול מביניהם. 22. (א) דמי ההסכמה להעברת זכות החכירה, בדירה הבנויה בשיכון ציבורי רווי ייקבעו על פי הטבלאות שהכין המינהל ושאושרו בועדת המשנה לקרקע עירונית של המועצה. (ב) הטבלאות ייערכו בהתחשב במיקומה של הקרקע, בשטחה של הדירה, בשיעור דמי החכירה הראשוניים ששולמו ובשנת רכישת זכות החכירה בידי החוכר. (ג) המינהל יעדכן את הטבלאות אחת לששה חדשים, אולם אם ראה צורך בכך, רשאי הוא, באישור ועדת המשנה לקרקע עירונית של המועצה, להקדים את מועד העדכון.
תקנות הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (סדרי דין בוועדת השגות ובבקשה למינוי שמאי מכריע), התשע"א-2011
סעיף: 1. הגדרות
1. בתקנות אלה – "אמצעי אלקטרוני" – תקשורת בין מחשבים, דיסקט מגנטי או אופטי או התקן אחר שבאמצעותו ניתן להעביר מסמכים אל מערכת ממוכנת או ממנה; "בעל זכויות" – כל אחד מאלה: (1) בעל הזכויות כמשמעותו בסעיף 9א לפקודה; (2) בעל זכויות בקרקע כהגדרתו בסעיף 14(1ב)(א) לפקודה; (3) בעל הקרקע כהגדרתו בסעיף 14ב(א); "הודעת הפקעה" – הודעה לפי סעיפים 5, 7 או 5 ו–7 יחדיו לפקודה ביחס לקרקע שלבעל הזכויות יש זכויות בכולה או בחלקה, בין במשותף עם בעלי זכויות אחרים ובין בנפרד מהם; "הוועדה" – ועדת ההשגות כמשמעותה בפקודה; "הצעה לפיצוי" – הצעה לתשלום פיצויי הפקעה כמשמעותה בסעיף 9א לפקודה; "מזכיר" – עובד המדינה שימונה בידי המנהל הכללי של משרד המשפטים למזכיר ועדת ההשגות; "מחיר רכישה" – כמשמעותו בסעיף 14ב(ד)(1) לפקודה; "פיצויי הפקעה" – פיצויים שיש לשלמם לפי הפקודה או לפי חוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן – חוק לתיקון דרכי הרכישה), בשל רכישת מקרקעין לפי הפקודה; "שומת מקרקעין" – כהגדרתה בחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001 (להלן – חוק שמאי מקרקעין), שנערכה לפי חוק שמאי מקרקעין לשם קביעת פיצויי הפקעה, שווי השבחה, או מחיר רכישה, לפי העניין; "שמאי מכריע" – שמאי מקרקעין ששמו כלול ברשימת השמאים המכריעים לפי הוראות סעיף 202ג לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965; "שמאי מקרקעין" – כהגדרתו בחוק שמאי מקרקעין; "תשלום בעד ההשבחה" – כמשמעותו בסעיף 14(2)(ד) לפקודה.
תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016
סעיף: 36. הסכמה והודעה לבעלי זכויות במקרקעין
(ה) על אף האמור בתקנות משנה (א) עד (ד), היו המקרקעין מקרקעי ישראל, יחולו לעניין הסכמת רשות מקרקעי ישראל הוראות אלה: (1) במקרקעי ישראל לא יינתן היתר אלא בהסכמת רשות מקרקעי ישראל לפי תקנת משנה זו; (2) עורך הבקשה יפנה לרשות מקרקעי ישראל לקבלת הסכמתה למתן היתר בצירוף מסמכי הבקשה להיתר והחלטת רשות הרישוי כאמור בתקנה 42(א) או החלטת הוועדה המקומית כאמור בתקנה 109, לפי העניין; (3) רשות מקרקעי ישראל תשיב לעורך הבקשה בתוך 10 ימים מיום קבלת הפנייה, ואם יש צורך תפרט את הנתונים, המסמכים והאישורים הנדרשים לצורך קבלת הסכמתה למתן היתר ורשאית היא להתנות את הסכמתה בתנאים; (4) לא השיבה רשות מקרקעי ישראל בתוך 90 ימים מיום שמסרה הודעה לעורך הבקשה כי הוגשו לה כל הנתונים, המסמכים והאישורים הנדרשים כאמור בפסקאות (2) ו–(3), יראו זאת כאילו לא נדרשת הסכמת רשות מקרקעי ישראל לבקשה להיתר; (5) לא ניתנה תשובת רשות מקרקעי ישראל בתוך 10 ימים מיום קבלת הפנייה כאמור בתקנת משנה (3), יחל מניין 90 הימים כמשמעותם בפסקה (4), ולגבי המקרים המפורט ים בפסקה (6) יחל מניין 90 הימים כמשמעותם באותה פסקה; (6) על אף האמור בפסקה (4), לא השיבה רשות מקרקעי ישראל בתוך 90 ימים, כמשמעותם בסעיף 145א(א) לחוק, מיום שמסרה הודעה לעורך הבקשה כי הוגשו לה כל הנתונים, המסמכים והאישורים הנדרשים כאמור בפסקאות (2) ו–(3), יראו זאת, לגבי בקשה להיתר שרשות מקרקעי ישראל הודיעה לגביה שהיא מהמקרים המפורטים להלן, כהודעת רשות מקרקעי ישראל שהיא אינה מתנגדת לבקשה להיתר: (א) בקשה להיתר לשינוי או לתוספת לדירת מגורים קיימת מהוונת בבנייה רוויה; לעניין זה, "בנייה רוויה"-בנייה למגורים של 2 קומות לפחות, שיש בה לא פחות מ-4 דירות-דירה אחת לפחות בכל קומה, הרשומות כבית משותף כהגדר
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011
סעיף: 14. חתימת השטר בפני עורך דין ורישום העסקה
14. (א) התייצבו הצדדים לעסקה לפני עורך דין, יחתים אותם על שטר העסקה, ויאמת את חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם (בתקנה זו – אימות החתימות). (ב) נוסף על אימות החתימות, יאשר עורך דין, בכתב, כי בדק את הפרטים המופיעים בשטר העסקה והמסמכים שצורפו לו כאמור בתקנות 9 ו–10 (בתקנה זו – המסמכים) ומצאם מתאימים וראויים לעסקה המבוקשת; ואולם היו צדדים לעסקה מיוצגים בידי כמה עורכי דין רשאי כל עורך דין לאמת את חתימתו של צד לעסקה שהוא מייצג. (ג) נחתם שטר העסקה ואומת כאמור בתקנות משנה (א) ו–(ב), יצרף עורך הדין את השטר לבקשה ולשאר המסמכים, ויגישם לרשם סמוך לאחר מועד האימות. (ד) הוגש לרישום שטר העסקה שנחתם ואומת על פי תקנה זו, יבדוק הרשם את שטר העסקה והמסמכים שצורפו אליו, ויברר אם העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה. (ה) ראה הרשם כי הצדדים זכאים לבצע את העסקה וכי אין מניעה לביצועה ולרישומה, יאשר הרשם את העסקה ויעבירה לביקורת, ואם נמצאה כשרה לרישום, היא תירשם בפנקס. (ו) הרשם רשאי להתנות את הגשת שטר העסקה לרישום בקבלת תצלום תעודת הזהות או מסמך מזהה אחר, להנחת דעתו, של מי שהגיש את השטר לרישום ושל הצדדים לעסקה.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 19. יום המכירה
19. "יום המכירה" או "יום הפעולה" לענין חישוב השבח והמס הוא היום שבו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד, ואולם – (1) במכירה או בפעולה באיגוד באמצעות הליכי הוצאה לפועל – היום שבו הושלמה המכירה או הפעולה על ידי הרשות המוסמכת לכך; (2) בהפקעה – היום שבו הועמד הפיצוי בעד הזכות שהופקעה לרשות מי שהזכות הופקעה ממנו; ואולם, אם נקבע על ידי בית-משפט סופית כי הפיצוי שיש לשלמו בעד הזכות – למעט הריבית עליו – עולה ב-50% על הסכום שהועמד לרשות מי שהזכות הופקעה ממנו, יהיה יום המכירה יום מתן פסק-הדין הסופי; (3) במכירת זכות במקרקעין בידי מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל – יום אישור העסקה בידי מנהל רשות מקרקעי ישראל או בידי מי שהוא הסמיך לכך ; (3א) במכירת זכות במקרקעין המותנית בהתקיימות תנאי עתידי שלפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של הזכות לפי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, שתמורתה הושפעה מהגדלת אפשרויות הניצול כאמור וכולה אינה בכסף – יום אישור התכנית. (4) (א) במכירה בתקופה הקובעת של חלק מזכות במקרקעין, שתמורתה היא בניה על יתרת המקרקעין (להלן – עסקת קומבינציה) – יום מכירת החלק כאמור או אם בחר זאת המוכר – המוקדם מבין יום סיום הבניה או יום מכירת הזכויות ביתרת המקרקעין, כולן או מקצתן, על ידי המוכר (להלן – יום התקיים התנאי) ובלבד שהתקיימו כל אלה: (1) החל במועד ההתקשרות בעסקת הקומבינציה ועד למכירת הזכויות במקרקעין שבידי הרוכש, היו הזכויות האמורות מלאי עסקי בידי הרוכש; (2) המוכר אינו קרוב של הרוכש; (3) בתוך 30 ימים מיום עסקת הקומבינציה, מסר המוכר הודעה למנהל בהתאם לכללים שקבע המנהל, על בחירתו בהחלת הוראות פסקה זו. (ב) לענין פסקה זו – (1) יראו את זכויותיו של המוכר במקרקעין הגובלים זה בזה כזכות אחת במקרקעין; (2) "סיום הבניה" – המועד המוקדם מבין אלה: המועד שבו הבנין או חלק הבנין, לפי הענין, שנבנה על יתרת המקרקעין, ראוי לשימוש, או מועד קבלת אישור לאספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבנין, לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבניה ((להלן – אישור לאספקת שירותים); (3) "קרוב" , לענין המוכר – לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו; ולענין זה, "שליטה" – כמשמעותה בסעיף 2 בשינויים אלה: בכל מקום בסעיף האמור, במקום "רובו של הון המניות" יבוא "20% או יותר של הון המניות" ובמקום "את רובו של הסכום" יבוא "20% או יותר". (4) "התקופה הקובעת" – התקופה שמיום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) עד יום י' בטבת התשס"ז (31 בדצמבר 2006).
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011
סעיף: 43. בקשה לרישום ראשון
43. (א) בקשה לרישום ראשון של מקרקעין תוגש למפקח באמצעות הרשם שבתחום לשכתו נמצאים אותם מקרקעין. (ב) לבקשה יצורפו – (1) תשריט המקרקעין שהכין מודד וכן בוקר ואושר לפי הוראות תקנות המודדים, חתום בידי כל בעלי הזכויות במקרקעין הסמוכים, כשהחתימות מאומתות בידי עורך דין; לא עלה בידי מגיש הבקשה להחתים את בעלי הזכויות במקרקעין הסמוכים כאמור, יצרף לבקשה תצהיר מפורט ומנומק בדבר הסיבות לכך; (2) טופס תיאור כללי של הקרקע חתום בידי המרכז למיפוי ישראל, שפורטו בו גבולות המקרקעין, להנחת דעתו של המפקח; (3) העתק מרישום המקרקעין ברישומי מס רכוש וקרן פיצויים, או אישור של מנהל מס רכוש וקרן פיצויים או מטעמו כי המקרקעין אינם רשומים בפנקסיו; הוראות פסקה זו לא יחולו על בקשה המוגשת מטעם המדינה; (4) מסמכים המוכיחים את זכויותיו של המבקש לגבי המקרקעין נושא הבקשה; (5) רשימה שפורטו בה שמו ומענו, ככל שהמען ידוע למבקש, של כל אדם שיש לו זכות במקרקעין סמוכים הטעונה רישום בפנקס; (6) רשימה המפרטת את שמו ומענו, ככל שהמען ידוע למבקש, של כל אדם, זולת המבקש, שיש לו זכות באותם מקרקעין הטעונה רישום בפנקס. (ג) המבקש יגיש כל מסמך אחר הנחוץ, לדעת המפקח, למתן החלטה בבקשה.
תקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה-1974
סעיף: [תיקונים: התשס"ח (מס' 2), התשס"ט, התש"ע, התש"ע (מס' 2), (מס' 3), התשע"א, התשע"ב, התשע"ג, התשע"ד, התשע"ה, התשע"ו, התשע"ו (מס' 2), התשע"ז, התשע"ז (מס' 2), התשע"ח, התשע"ט, התשפ"א, התשפ"ב, התשפ"ג, התשפ"ד]
(3) ביטול חכירה לדורות והקניית בעלות לחוכר כאמור על פי תקנה 63 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011-פטורים מכל אגרה. (ב) תיקון צו רישום-(1) בעד הבקשה לתיקון צו רישום-159 שקלים חדשים; (2) עם הגשת טענות-159 שקלים חדשים; (3) לגבי כל דירה שהוספה בצו התיקון-96 שקלים חדשים. (ג) ביטול הרישום בפנקס הבתים המשותפים-(1) בעד הבקשה לביטול-159 שקלים חדשים; (2) עם הגשת טענות-159 שקלים חדשים; (3) בוטל הרישום ותוך שבועיים מיום מתן צו הביטול הוגשה בקשה לרישום הבית מחדש בפנקס הבתים המשותפים, והוכח להנחת דעתו של מפקח כי הביטול והרישום מחדש קשורים בביצוע הוראה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה או נובעים ממנה, יהיו הבקשה לרישום מחדש והרישום פטורים מאגרה; המפקח רשאי להאריך את תקופת השבועיים האמורה אם נוכח כי מן הצדק לעשות כן. (ד) רישום תקנון מוסכם-(1) בעד רישום תקנון מוסכם כאמור בסעיף 62 לחוק-159 שקלים חדשים; (2) בעד רישום תיקון בתקנון שנרשם-159 שקלים חדשים. (ה) הכרעה בסכסוכים-בהליכים להכרעה בסכסוך לפי סימן ד' לפרק ו' של החוק יחולו ההוראות החלות על אגרות המשתלמות בבית משפט השלום בהליכים בתביעה אזרחית. (ו) בקשה למנות נציגות ומינוי נציגות-פטור מאגרה. 7. נסחים והעתקים מפנקסים ומסמכים ומידע ממוחשב אחר-(א) בעד העתק מאושר או נסח מאושר מרישום כל נכס או זכות או מסמך הקשור בו-85 שקלים חדשים. (א1) בעד נסח מרוכז של הדירות בבית משותף-150 שקלים חדשים; (א2) בעד כל נסח מאושר מרישום כל נכס או זכות לרבות נסח מרוכז של דירות בית משותף, שהוא מסר אלקטרוני החתום בחתימה אלקטרונית מאובטחת; בפרט משנה זה, "מסר אלקטרוני" ו"חתימה אלקטרונית מאובטחת"-כהגדרתם בחוק חתימה אלקטרונית, התשס"א-2001-17 שקלים חדשים.
כל הזכויות שמורות document.getElementById("year").innerHTML = new Date().getFullYear() ©
