על פי הפסיקה המנחה של בתי המשפט בירושלים, משרד עורכי דין מקרקעין בירושלים בעיר הבירה נדרש לרמת זהירות ומיומנות גבוהה במיוחד, החורגת מהסטנדרט הרגיל. זאת תוך הקפדה יתרה על בדיקה מעמיקה של הזכויות במקרקעין, ביצוע רישום נאות ומדויק במרשמים הרלוונטיים, וייצוג נאמן ומקצועי של האינטרסים המורכבים של לקוחותיו בשוק הנדל"ן הייחודי של ירושלים.
עורכי דין המטפלים בעסקאות מקרקעין בירושלים מתמודדים עם אתגרים ייחודיים שאינם קיימים בערים אחרות בישראל:
עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין בירושלים כפוף למערכת חובות מקצועיות מורכבת הנובעת ממספר מקורות נורמטיביים:
בנוסף, חלות על עורך הדין חובות מיוחדות הנובעות מאופי העסקאות במקרקעין ירושלמיים והסיכונים הייחודיים הכרוכים בהן, כפי שהתפתחו בפסיקת בתי המשפט בעיר לאורך השנים.
כפי שנקבע בפסיקה המשמעותית בבית המשפט המחוזי בירושלים:
תא (ירושלים) 13887-10-14- איגור דיקר נגד מרים שכנר- התביעה נדחתה (ניתן ב 01/08/19)
"שנית, על פניו חובת הזהירות אותה מבקשת התובעת לייחס לעורך דין המטפל בעסקת רכש דירה איננה מוגבלת בהיקפה. כך למשל, אם נלך לשיטתה, יתכן שעורך הדין יתרשל אף אם לא בדק תכנית מתאר ארצית שלפיה עתיד להיסלל כביש סואן בסמוך לדירה נרכשת."
פסיקה זו מגדירה את גבולות אחריותו של עורך הדין בתחום המקרקעין בירושלים, ומבהירה כי אף שמוטלת עליו חובת זהירות מוגברת, אין זו חובה בלתי מוגבלת או ללא גבולות סבירים. בתי המשפט בירושלים מכירים בכך שיש לקבוע מסגרת סבירה לחובת הבדיקה המוטלת על עורך הדין, תוך איזון בין אחריותו המקצועית לבין המציאות המעשית של העבודה בתחום המקרקעין המורכב בירושלים.
עם זאת, בשנת 2025, עם התפתחות מערכות המידע הדיגיטליות והנגישות המוגברת למאגרי מידע תכנוניים, הציפיות מעורכי דין בתחום המקרקעין בירושלים גבוהות יותר, והם נדרשים לבדיקות מקיפות יותר מבעבר, תוך שימוש בטכנולוגיות חדשניות לאיתור מידע רלוונטי.
על אף הגבלת היקף האחריות, בפסיקה העדכנית של בתי המשפט בירושלים ניכרת מגמה של הטלת סטנדרט זהירות מחמיר במיוחד על עורכי דין המטפלים בעסקאות מקרקעין בעיר, בשל המורכבות הייחודית והאתגרים המשפטיים הרבים. בתי המשפט מכירים בכך שטעויות בעסקאות מקרקעין בירושלים עלולות לגרום לנזקים משמעותיים וארוכי טווח ללקוחות, ולכן דורשים רמת מקצועיות ומומחיות גבוהה במיוחד.
הפסיקה בירושלים מציבה רף גבוה יותר בהשוואה לפסיקה במחוזות אחרים בישראל, בהתחשב במורכבות המיוחדת של רישום המקרקעין ומערכות התכנון בעיר. בעוד שבערים אחרות די לעתים בבדיקת נסח טאבו עדכני והיתרי בנייה בסיסיים, בירושלים נדרשים עורכי דין לבדיקות מעמיקות יותר, הכוללות:
עורך דין המתמחה במקרקעין בירושלים נדרש לבצע שורה של פעולות בסיסיות והכרחיות בכל עסקת מקרקעין, כפי שעולה מהפסיקה ומהפרקטיקה המקצועית המקובלת:
תא (ירושלים) 5623/09- ניעמה עבד אל מועטי זגייר ואח נגד עורך דין איברהים נסאר (ניתן ב 07/05/12)
"הנתבע הוסיף בתצהירו (בפסקה 10), שבמהלך הפגישה שבה נחתם ההסכם, סיפרו לו הצדדים על סכסוכים קודמים שהיו בין הצדדים ומטעם זה הוסיף את סעיף 10 בהסכם המכר… הנתבע דיווח על המכירה לרשויות מיסוי מקרקעין ביום 2.9.2002 ובמועד זה שילמו התובעות את מס הרכישה שבו חויבו"
פסק דין זה מדגיש את החשיבות הקריטית של תיעוד מפורט ומדויק של כל הסכמות והנסיבות בין הצדדים, במיוחד כאשר יש היסטוריה של סכסוכים או מורכבות ביחסים. בנוסף, מודגשת החובה המקצועית לדווח במועד על העסקה לרשויות המס ולוודא שהלקוח מקיים את חובותיו המיסויות בזמן.
בירושלים, חובה זו מקבלת משנה תוקף ומשמעות לאור המורכבות המיסויית של עסקאות באזורים שונים של העיר, כגון ההבדלים המהותיים במיסוי בין מערב ירושלים למזרח ירושלים, ובין שכונות בעלות סטטוס תכנוני שונה.
בפסיקה העקרונית של בתי המשפט בירושלים נקבעו עקרונות ברורים לגבי אחריותו המקצועית המורחבת של עורך הדין בתחום המקרקעין:
בדא 26/90- הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בירושלים נגד ' עורך דין פלוני (ניתן ב 14/02/91)
"הנאשם לא דאג לשלם את דמי ההסכמה למנהל מקרקעי ישראל החלים על המוכרים למרות שכל תמורת הדירה הופקדה בידיו ולמרות שמחובתו היתה לעשות כך והעמיד את תמורת הדירה למוכרים."
פסק דין זה, אף שניתן לפני שנים רבות, ממשיך להיות רלוונטי ומנחה גם כיום, ומדגיש את חובת הנאמנות המוגברת המוטלת על עורך דין המחזיק בכספי עסקה. בירושלים, היבט זה מקבל משנה חשיבות ומשמעות לאור הצורך בתיאום מורכב בין גורמים רבים, כגון רשות מקרקעי ישראל, עיריית ירושלים, רשם המקרקעין, ורשויות המס השונות.
תפקידו של עורך הדין כנאמן בעסקאות מקרקעין בירושלים מחייב אותו:
עורך דין המטפל בעסקאות מקרקעין בירושלים נושא באחריות מקצועית מיוחדת לוודא תשלום כל החובות וההיטלים הקשורים לנכס, לרבות:
בדיקה מקצועית ומקיפה של רישום מקרקעין בירושלים כוללת מספר שלבים קריטיים שאסור לדלג עליהם:
בדיקת נסח טאבו עדכני ומלא:
איתור וניתוח מעמיק של הערות אזהרה:
בדיקה מפורטת של שעבודים ועיקולים:
בדיקת זכויות נוספות ומיוחדות:
תיאום יעיל ואפקטיבי מול הרשויות השונות בירושלים מהווה חלק מהותי ובלתי נפרד מעבודת עורך הדין המקצועי בתחום המקרקעין:
רשם המקרקעין (טאבו) – לשכת ירושלים:
מיסוי מקרקעין ירושלים:
רשות מקרקעי ישראל – מחוז ירושלים:
עיריית ירושלים ואגפיה השונים:
רישום הערת אזהרה אפקטיבית ומקיפה מהווה כלי משפטי חיוני ובלתי נפרד להגנת זכויות הרוכש בירושלים:
הבטחת תשלומים בעסקאות מקרקעין מורכבות בירושלים מחייבת מנגנונים מתוחכמים ומותאמים אישית:
תיאום מקצועי עם בנקים למשכנתאות בעסקאות מקרקעין בירושלים מחייב:
בדיקות מקדימות יסודיות ומעמיקות הן הבסיס האיתן לעסקת מקרקעין מוצלחת ובטוחה בירושלים, כפי שעולה מהפסיקה העדכנית והמחייבת:
תא (ירושלים) 4363-12-21- אריאל טל נגד רשם המקרקעין (ניתן ב 19/12/22)
"בעקבות הבהרת רשם המקרקעין כי 'על הנכס רשומים עיקולים רבים, ולפיכך עובר למתן הכרעה בשאלת בעלות בנכס, יש מקום לצרף להליך כל אותם צדדים שלישיים שעניינם עשוי להיפגע במסגרת הליך זה'"
פסק דין עדכני זה מדגיש את החשיבות הקריטית והמכרעת של איתור כל העיקולים והשעבודים הרשומים על נכ
ת"א (ירושלים) 5623-09- ניעמה עבד אל מועטי זגייר ואח נגד עורך דין איברהים נסאר
שמות השופטים: ת בר אשר צבן
הנתבע הוסיף בתצהירו (בפסקה 10), שבמהלך הפגישה שבה נחתם ההסכם, סיפרו לו הצדדים על סכסוכים קודמים שהיו בין הצדדים ומטעם זה הוסיף את סעיף 10 בהסכם המכר, הקובע כי אין לקייס כל דרישה מהתובעות בשל התקופה שקדמה לחתימה על ההסכם, וכי הוא מתחייב לבטל כל תביעה שהגיש נגדן או נגד אביהן בקשר לנכס (נעיר, כי בשונה מהאמור בתצהיר, אין בהסכם הוראה שבה התחייב הנתבע לפתור "מול אביו" כל סכסוך שהיה בין התובעות לבין אביו). למחרת, ביום 31.5.2002 , שילמה התובעת לנתבע סך של 3,000 על-חשבון שכר-טרחתו וסוכם שלאחר השלמת רישום הדירה על-שם התובעות, ישולם לנתבע סכום נוסף של 3,000 . 9. הנתבע דיווח על המכירה לרשויות מיסוי מקרקעין ביום 2.9.2002 ובמועד זה שילמו התובעות את מס הרכישה שבו חויבו (כל אחת חויבה בסך של 756 ). בתצהירו של הנתבע, הרחיב הוא בפעולות שבהן נקט במהלך חודשים יוני עד אוגוסט 2002 לשם השלמת ההליכים שנדרשו לשם הדיווח על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין, והוסיף שבחודש ינואר 2003 העביר אליהן תרגום של המסמכים שנדרש למסור. בנוסף לכך פירט הנתבע את המגעים שהיו בינו לבין עיריית ירושלים, לצורך קבלת אישור בדבר היעדר חובות ואישור של אי-התנגדות לביצועה של עסקת המכר. על-פי רישומיו של הנתבע ועל-פי התכתבויות שצירף, אלו נערכו בין חודש נובמבר 2002 לבין חודש מרץ 2003, אך עם פערים של מספר חודשים בין פעולה לפעולה (נספח ג' של תצהיר הנתבע). עוד עולה מתצהירו של הנתבע, שהאישורים הראשונים מרשויות מיסוי מקרקעין התקבלו ביום 20.7.2003 ופעם נוספת ביום 21.3.2004 , וכי אישורי העירייה התקבלו ביום 20.5.2004 .
פסק דין |06/05/2012 |שלום – ירושלים
ת"א (ירושלים) 24079-07-16- מוניק אברהם נגד נירה עזריאל
שמות השופטים: אלעד פרסקי
גם העובדה שעסקינן בתושבי חוץ אינה משנה מסקנה זו. האפשרות כי שטח אורבני פנוי יהפוך לשטח מבונה אינה נקודת כשל "ישראלית" ייחודית. בכל דירת מגורים שרכשו התובעת ובעלה עמד סיכון כזה בפניהם. כשם שפעלו אל מול הסיכון בכל מקום בעולם היה עליהם לפעול (ככל שלא פעלו) גם ברכישת דירה בירושלים. אדרבא, התנהלותם מלמדת כי פעלו בצורה יסודית בשלבי העסקה השונים. כך, התובעת ובעלה שכרו אנשי מקצוע, מעצבת ואחר כך אדריכל, מייד לאחר בחירת הדירה ואף לפני חתימת הסכם המכר (כך בעמ' 48 שו' 2: "ביקשתי מברי אתה מכיר אחד ארכיטקט אני רוצה לראות, לשים מסגרת לכל משהו. . . . התקשרתי להרייט הזו, אז היה לי מסגרת שאני יכול להגיד לעצמי שאני יש לי קצת ביטחון שאני יכול להתקדם"). 39. שנית, על פניו חובת הזהירות אותה מבקשת התובעת לייחס לעורך דין המטפל בעסקת רכש דירה איננה מוגבלת בהיקפה. כך למשל, אם נלך לשיטתה, יתכן שעורך הדין יתרשל אף אם לא בדק תכנית מתאר ארצית שלפיה עתיד להיסלל כביש סואן בסמוך לדירה נרכשת. כך גם לכאורה על עורך הדין להתעדכן ולהתריע ביחס לשינוי נקודתי בתב"ע המשפיע על נכס אחר המצוי בסביבה. ומהי "הסביבה" לצורך העניין האם שינוי יעוד של מבנה המצוי במרחק 100 מטר מהדירה הנרכשת הוא שינוי אותו חייב עורך הדין לנטר ולהתריע מפניו ומה באשר, למשל, לבקשה לשינוי תב"ע נקודתי הנוגעת לנכס סמוך שפורסמה ומצויה בשלב האחרון לפני אישור. האם עורך הדין המלווה רכישת דירה צריך להתייחס לנגזרות השינוי המבוקש 40. שלישית, המיומנות הנדרשת, אף ביחס לקריאת תב"ע קיימת וניתוח פוטנציאל ההשפעה המלא שלה, אינה חלק מליבת הכשרתו ומיומנותו של עורך הדין.
פסק דין |16/01/2022 |שלום – ירושלים
ת"א (ירושלים) 28537-01-20- אליעזר פלדמן נגד עזרא גיל 2-5
שמות השופטים: מיקה בנקי
כך, לדוגמא, כאשר קבע סתמית ש'אין עו"ד בירושלים שלוקח פחות מ 60/70,000 לתביעה במחוזי' (עמ' 34 שורה 17); כאשר הודה שאינו יודע פרטים על ההליך המשפטי שהגיש התובע בשנת 2008 – כמה ישיבות התקיימו והאם הוגשו התנגדויות (שם, שורות 20/24); כאשר אמר ש"חידוש הרישום עולה פחות או יותר 120 אש"ח, 500 אש"ח סה"כ פחות או יותר. אפילו יותר, 600" (שם, שורה 34); ועוד כהנה וכהנה דוגמאות. 88. לאור האמור לא מצאתי בחוות הדעת שהוצגה כל הערכה עניינית לשכר ראוי או אמת מידה אחרת על פיה ניתן לבחון מהו השכר הראוי, בוודאי לא לחלק שנדרש לענייננו. 16 89. בענייננו, משנקבע שהשכר בגין הטיפול ברישום הנכס הוסדר ע"י התובע במכתב מיום 4.1.1995 , הרי שמלכתחילה אין משקל לטענות העולות בחוות הדעת ובחקירה בעניין זה, ויש לברר רק את שכר הטרחה בגין הטיפול של העברת הזכויות מהמוריש ליורשים ורישום הבית המשותף תוך ייחוד דירות הבניין על שמם. 90. בהעדר התייחסות אחרת נפנה כאמת מידה לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס-2000. בתחומי עסקאות המקרקעין מדובר לעיתים בתעריף העולה משמעותית על הנהוג בשוק אך בהעדר מקור אחר ישמשו כללים אלו כאמת מידה בענייננו. 91. סעיף 11(9) בתוספת לכללים עוסק ברישום מקרקעין. ס"ק (ו) קובע שבגין חלוקה ופיצול ישולם שכ"ט בשיעור 150 משכ"ט בגין מכר, וס"ק (ג)(1) קובע ששכ"ט בגין מכר יחושב לפי 1 משווי המקרקעין עד לסך של 550,586 . (בהערת אגב אציין שאף כי חוו"ד עו"ד יעקב נדחתה לגופה הרי שבעדותו ציין שהוא-עצמו לוקח 1.5 מע"מ על רישום בית משותף, עמ' 34 שורות 27/28).
פסק דין |15/01/2022 |שלום – ירושלים
ת"א (ירושלים) 4363-12-21- אריאל טל נגד רשם המקרקעין
שמות השופטים: חיה זנדברג
ב"כ עוה"ד שני ינאי עיריית ירושלים מחלקת הארנונה ע"י ב"כ עוה"ד רון חמד 3. ניתן פסק-דין פסק דין 1. כתב התביעה בתיק זה הוגש לפני כשנה, ביום 2.12.2021 , והתבקש בו בין היתר סעד שעניינו "לקבוע כי המבקש 2 הינו הבעלים של הדירה החל מיום 16/7/15 וכן כי המבקש 1 בעל זכויות מגורים בדירה. . . " (עמ' 5 לכתב התביעה, פסקה ג). בכתב התביעה נטען כי "לביהמ"ש נכ' זה הסמכות המקומית והעניינית לדון בתובענה זו מאחר ומדובר בקביעת בעלות במקרקעין" (פסקה 14 לכתב התביעה). 2. בעקבות הבהרת רשם המקרקעין כי "על הנכס רשומים עיקולים רבים, ולפיכך עובר למתן הכרעה בשאלת בעלות בנכס, יש מקום לצרף להליך כל אותם צדדים שלישיים שעניינם עשוי להיפגע במסגרת הליך זה" (פסקה 7 לכתב ההגנה), הודיע ב"כ התובעים בקדם משפט שהתקיים ביום 11.9.2022 כי "אגיש כתב תביעה מתוקן תוך שבעה ימים" (עמ' 3 לפרוטוקול). על כן, בקדם המשפט האמור ניתנה החלטה לפיה "עד ליום 18.9.2022 יגיש ב"כ התובעים כתב תביעה מתוקן, אליו יצורפו כלל הגורמים המופיעים בנסח המקרקעין כצד להליך". 3. חרף ההחלטה האמורה, עד עתה – בחלוף כשלושה חודשים – לא הוגש כתב תביעה מתוקן, כפי שיפורט. 4. ביום 14.9.2022 הגישו התובעים בקשה למחיקת סעד הבעלות שנכלל בכתב התביעה והוסיפו וטענו שלפיכך "מתייתר תיקון כתב התביעה וצירוף נתבעים נוספים" (פסקה 3 לבקשה). נוכח בקשה זו ניתנה ביום 15.9.2022 החלטה לאמור: "מתבקשת התייחסות הצדדים עד ליום 22.9.22 לסוגיית הסמכות העניינית בהינתן סוגיית אי-הכללת הסעד של בעלות בכתב התביעה". 5. ביום 23.9.2022 הגיב ב"כ התובעים וביקש "לאפשר לתובע לתקן את הסעדים באופן שיקנה לביהמ"ש נכ' זה את הסמכות העניינית" (פסקה 9, פסקה שנייה לתגובה).
פסק דין |18/12/2022 |מחוזי – ירושלים
בד"א 26/90- הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בירושלים נגד ' עורך דין פלוני
שמות השופטים: מ וגנר,א אליאב,א גורל
בתאריך 24.1.89 הגיש הוועד המחוזי לבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין בירושלים כתב קובלנה נגד המערער, המיחס לו הפרת חובת נאמנות כלפי המתלונן-לקוחו ובהתנהגות שאינה הולמת את מקצוע עריכת הדין והפוגעת בכבוד המקצוע, עבירות בניגוד לסעיף 53 ביחד עם סעיף 61 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961 (להלן: "החוק"), עבירה בניגוד לסעיף 61(3) לחוק, עבירה בניגוד לסעיף 54 ביחד עם סעיף 61 לחוק, עבירה בניגוד לכלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986. 2. עקב התייחסות לנטען בקובלנה בהמשך דיוננו נצטט כמעט במלואה את התשתית העובדתית והנטענת בכתב הקובלנה: ". . . 2. בתאריך 22.3.78 או בסמוך לכך ערך הנאשם הסכם מכר דירה בין המתלונן קונה הדירה לבין המוכרים. 3. הנאשם התחייב לייצג את שני הצדדים בעיסקה הנ"ל וגבה מהמתלונן שכר טירחת עורך דין. 4. הנאשם חתם בשם המוכרים על ההסכם הנ"ל עפ"י יפויי כח שהיו בידו וקיבל עבורם מהמתלונן את תמורת הדירה. 5. התחייב הנאשם (צ"ל: "הנאשם התחייב"-ביה"ד) כלפי הצדדים לרשום הזכויות בדירה בשם המתלונן. 6. הנאשם לא דאג לשלם את דמי ההסכמה למנהל מקרקעי ישראל החלים על המוכרים למרות שכל תמורת הדירה הופקדה בידיו ולמרות שמחובתו היתה לעשות כך והעמיד את תמורת הדירה למוכרים. 7. לחלופין, הנאשם לא דאג להבטיח את המתלונן בכך שהמוכרים ישלמו את דמי ההסכמה. 8. הנאשם במשך תקופה ארוכה ביותר לא רשם הזכויות בדירה בשם המתלונן. הפניה הראשונה אל המוכרים מצד הנאשם לתשלום דמי ההסכמה היתה שנים רבות לאחר חתימת הסכם המכר הנ"ל. . . " ב. העובדות העובדות העולות מן הראיות שהובאו בפני בית דין ועל פי קביעת בית דין קמא, הנן כדלהלן: 1.
פסק דין |13/02/1991 |בית הדין המשמעתי הארצי של לשכת עורכי הדין – ארצי
ע"א 391/22- בנק לאומי לישראל בע"מ נגד דוד קונפינו
שמות השופטים: י אלרון,א שטיין,ר רונן
לצד חובה כללית זו, באה תקנה 14 לתקנות המקרקעין ומטילה חובות ספציפיות על עורכי דין: "(א) התייצבו הצדדים לעסקה לפני עורך דין, יחתים אותם על שטר העסקה, ויאמת את חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם (בתקנה זו – אימות החתימות). (ב) נוסף על אימות החתימות, יאשר עורך דין, בכתב, כי בדק את הפרטים המופיעים בשטר העסקה והמסמכים שצורפו לו (בתקנה זו – המסמכים) ומצאם מתאימים וראויים לעסקה המבוקשת; ואולם היו צדדים לעסקה מיוצגים בידי כמה עורכי דין רשאי כל עורך דין לאמת את חתימתו של צד לעסקה שהוא מייצג. (ג) נחתם שטר העסקה ואומת כאמור בתקנות משנה (א) ו-(ב), יצרף עורך הדין את השטר לבקשה ולשאר המסמכים, ויגישם לרשם סמוך לאחר מועד האימות". 114. הווה אומר: בעסקאות מקרקעין, עורך דין אשר מייצג מוכר או קונה נוטל על עצמו אחריות לאימותם ולאישורם של פרטי העסקה אשר כוללים, בין היתר, את זהות הצדדים – המוכר והקונה – ואת חתימותיהם. אחריות זו של עורך הדין מקימה חובת זהירות כלפי מרשם המקרקעין אליו מוגשים מסמכי העסקה, כלפי לקוחו של עורך הדין ואף כלפי בעל הדין שעומד מול הלקוח במסגרת העסקה (כדוגמת נצר, במקרה שלפנינו) ועורך דינו (במקרה דנן: עו"ד שמחיוף). הנחת המוצא שעומדת מאחורי חובה כאמור היא שעורך הדין מחזיק בכל כישורים המקצועיים אשר נדרשים למניעת תאונות משפטיות (ראו: עניין ז'רוט, פסקה 8). כפועל יוצא מכך, עורך דין שמטפל בעסקת מקרקעין מטעמו של מוכר או קונה יהא אחראי למצגי השווא אשר עולים ממסמכים שהלה אימת ואישר מבלי לבדקם כיאות.
פסק דין |02/12/2023 |בית המשפט העליון
ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן
שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד
במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר. סטנדרט ההתנהגות הדרוש מעורך דין המייצג לקוח בעסקת מכר מקרקעין אינו כשל אדם סביר, אלא כשל "עורך דין סביר המטפל בעסקת מכר מקרקעין". משכך, עליו לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר ולפעול לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות. על כן, חובת הרישום של העסקה על שמו של הקונה היא מאבני היסוד של חובת עורך הדין המייצג קונה כלפי לקוחו, בהעדר חריגים לכך. בהקשר זה יודגש, כי טענה לקיומן של נסיבות חריגות הנובעות מעצם טיבו של הנכס הרשום בספרי החברה המשכנת (להבדיל מטאבו), כלל לא נטענה ע"י הנתבע במקרה שלפנינו (ראו: ת"א (מח' מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג ( 23.10.14 )). 24. יפים לענייננו דבריו של כב' השופט עמית בע"א 7633/12 קבוצת גיאות בע"מ נ ג דפרב לוי, ערן מאירי, צפריר ושות', עורכי דין בע"מ, פיסקה 2-3, ניתן ביום 16.9.2014 ): "בבוא בית המשפט לבחון תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורך דין, יש להבחין בין ליווי בעסקה או בהכנת חוזה או צוואה, לבין ליווי בסכסוך משפטי או בהליכי משפט או מעין – משפט כמו בוררות, גישור, פשרה וכיו"ב ככלל, על עורך דין להבטיח את זכויות לקוחו בעסקה, על פי הוראות כל דין ועל פי המקובל, כגון רישום הערת אזהרה או רישום משכון, ועליו להכיר את דיני המס החלים על העסקה" (הדגשה הוספה – ש.
פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת
ת"א (מרכז) 25487-06-11- שלמה גבאי נגד עורך דין שמואל הבלין
שמות השופטים: אלכסנדר רון
אחריות עורך דין הגם שאתייחס בקליפת האגוז לטענות ההגנה, דומה, די באמור להלן כדי להצדיק את קבלת התביעה. א. כלל ועיקר: נושא עורך דין באחריות למתן שירות מקצועי ומלא ללקוחו עד גמר מלאכתו. ובהקשרי מקרקעין – עורך דין המייצג רוכש נושא באחריות מלאה להבטיח את לקוחו וזאת עד למועד בו מוודא הוא גמר רישום זכויות לקוחו ככל הנדרש. 3 ב. עורך דין נכבד כבפרשתנו, הנוטל על עצמו אחריות לעסקת מקרקעין מחויב, הן לבדוק ולהעריך את גובה המיסים וההיטלים החלים על העסקה, הן לתת לכך ביטוי מתאים בהסכם וכל זאת אגב הבטחת זכויותיהם של הצדדים לעסקה. בתוך כך, פשיטא, שעל עורך הדין גם להבטיח את רוכש הדירה שלא ייקלע למצב בו אין הדירה רשומה על שמו בשל כך שלא ידעו הצדדים לעסקה את דבר קיומו של היטל או מס אשר, כל עוד לא שולם, יש בו כדי למנוע את רישום זכויות הקונה על שמו, כבפרשתנו: – עורך-דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לאו, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה.
פסק דין |23/04/2014 |מחוזי – מרכז
ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן
שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון
על עורך דין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטל עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח". 73. בע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' מזל עבדי, פ"ד ס"ז(1) 84 (2014) (להלן:" עניין עבדי") מתייחס כב' השופט הנדל לחובותיו של עו"ד המטפל בעסקת מקרקעין: "הניסיון המשפטי מלמד שככלל בעסקאות מקרקעין עורך הדין הוא שחקן מרכזי. תפקידו המקצועי של עורך הדין עשוי לכלול הכנת מסמכים, בדיקת הנכס וההיתרים הנדרשים, הגנה על זכויות הצדדים, הבטחת פירעון חובות המס ועוד. . . " 74. כב' השופט הנדל הפנה בעניין עבדי לע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992), שם התייחס הנשיא שמגר לחובותיו של עו"ד בעסקת מקרקעין: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לא, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר שניתן היה לדרוש מעורך דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבניה. סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)".
פסק דין |03/05/2024 |שלום – חדרה
ת"א (ירושלים) 25508-02-19- מרסל מזוז נגד ' עזבון יהודה כהן ז"ל
שמות השופטים: מוריה צרקה
הנתבע לא התרשל 84. אין חולק שעורך הדין חב חובת זהירות כלפי לקוחותיו. וכבר נפסק כי: "עורך-דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לאו, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (ע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992)) 85. פסק דין זה ניתן על ידי בית המשפט העליון שנים ספורות לאחר שהתובעת רכשה את דירתה מהמוכרת, והוא נוגע לעסקה שהתרחשה עוד קודם לעסקה דנן. מאז שניתן פסק הדין, הוטלה אחריות על עורכי דין המייצגים קונים בשל כך שלא בדקו את תיקי הוועדה המקומית לתכנון ובניה הנוגעים לנכס נשוא העסקה בשורה של פסקי דין.
פסק דין |03/12/2024 |שלום – ירושלים
ת"א (נתניה) 14864-05-20- דן מאור עמר נגד רמי לוי- ניתן פסק דין
שמות השופטים: אלי ברנד
ביחס לטיפול בעסקאות מקרקעין נקבע בפסיקה כי – "חובת הזהירות בה חב עורך דין כלפי לקוחו מתעצמת ומתרחבת במיוחד בעסקאות מקרקעין"(ת"א (מחוזי ת"א) 2706/07 מיכאל אבני נ' עו"ד יעקב הרכבי ( 16.6.2013 ), להלן: "עניין הרכבי", פסקה 47), וכי בגדר חובות עוה"ד מצויה בדיקת כל הטעון בדיקה ביחס לנכס (ראו עניין מוסהפור פסקה 11), וברי כי בכלל זה בדיקת מגבלות על זכויות המוכר והבטחת זכויות הרוכש בעטיין וכנגד סיכונים אחרים. הפרת חובת הזהירות על ידי עו"ד רוסינסקי 82. מכח החובות שאוזכרו לעיל חלה על עו"ד המטפל בעסקת מכר מקרקעין החובה לבדוק האם המקרקעין הנרכשים חופשיים מזכויות צדדים שלישיים והאם אין פגם אחר בזכויות המוכר העלול להביא לכישלון העסקה, לעיכוב ברישום הזכויות או לכל סכנה אחרת כלפי הקונים. 83. ככל שישנם גורמים ידועים מראש העלולים להביא לכישלון העסקה על עורך הדין להציג את המצב לאשורו בפני הרוכשים, להבהיר להם את מכלול הסיכויים והסיכונים הטמונים בהתקשרות בחוזה במצב זה וככל שיחליטו באופן מודע ומושכל לקחת על עצמם את הסיכון – להביא את הדברים לידי ביטוי בהסכם ולדאוג להגן על זכויותיהם ועל סכומי הכסף הנכבדים המושקעים בעסקה כזו וכמובן גם לבצע את הפעולות הנדרשות ממנו לשם עיגון הבטוחות במרשמים המתאימים. 84. בענייננו, על פי נסח המקרקעין נכון ליום 30.9.18 – סמוך למועד החתימה על הסכם המכר -הדירה לא היתה רשומה בבעלות המוכר-הנתבע 1 והיו רשומים לגביה צווי מניעה. 85. די היה באמור לעיל כדי להטיל על עו"ד רוסינסקי חובה לבדוק לעומק את מקור מצב רישום הדירה ואת משמעות הדבר ביחס ליכולת התובעים להשלים את העסקה, להבהיר להם את המשמעויות ואם יחליטו להמשיך בביצוע העסוקה למרות המידע שהוצג להם להגן עליהם כדבעי במסגרת ניסוח החוזה ובמסגרת הפעולות שנדרש לבצע לאחר חתימתו.
פסק דין |02/01/2023 |שלום – נתניה
ת"א (חיפה) 34410-12-19- אריאל קורנגולד נגד ' טל זלץ
שמות השופטים: סיגלית מצא
לעניין זה יפים דברי בית המשפט בפסק הדין בעניין מוסהפור (פיסקה 11 לפסק הדין): "עורך-דין, המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " לעניין זה ראו גם פסק הדין בת"א (שלום ת"א) 15735-05-19 רוני שושנה חמישה נ' מיה אהרוני ( 12.9.2023 ) פסקאות 53/57 והאסמכתאות המובאות שם וכן ע"א (מחוזי חי') 67750-03-18 דורון רותם נ' נורית פסטינגר-גנון ( 15.8.2018 ) פסקה 61. 57. לטעמי, כך הדבר גם אם מדובר בבני זוג וגם אם מדובר במכר מקרקעין אגב גירושין. גם אם ניתן לטעון כי במהלך חיי הזוגיות קיים שיתוף של מידע, ספק אם מדובר בחזקה, ומכל מקום טענה זו מאבדת ממשקלה כאשר מדובר בבני זוג המצויים בהליך של פרידה, בסכסוך כלכלי ומשפטי. אף אינו סבורה כי יש בכך שמדובר במכר המתבצע אגב גירושין בכדי לעקר את תכלית הבדיקה או לשנות מהיקף חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחות בכל הנוגע לבדיקת הזכויות הנמכרות. דברים אלה מקבלים משנה תוקף בשים לב לכך שמדובר בבדיקה פשוטה וזולה, מחד גיסא, ואשר אי ביצועה עשויה לגרור תוצאות הרות אסון, מאידך גיסא. 58. אף איני מקבלת את טענת הנתבע כי לא לקח על עצמו להעביר את זכויות גב' כרמית קורנגולד בבית המשפחה לתובע (עמ' 33, ש' 34/35; עמ' 34, ש' 34/36; עמ' 35, ש' 18/23; עמ' 36, ש' 6-7; עמ' 40, ש' 26/27; עמ' 49, ש' 2-3; עמ' 55, ש' 23), ולכן לא בדק בפועל את מצב הזכויות בדירה (עמ' 40, ש' 33/34).
פסק דין |12/06/2024 |שלום – חיפה
ת"א (עפולה) 2498-06- מנפרד בנימין נגד רוזנשטוק צבי
שמות השופטים: שאדן נאשף אבו אחמד
אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לאו, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה" (שם, פסקה 11). 82. בחזרה לענייננו: תחילה אבהיר ואציין, כי אין בפניי תביעה בגין רשלנות מקצועית נגד עו"ד תאודור (או מחליפתו במעמד החתימה על ההסכם), לא מטעם המוכר ואף לא מטעם הקונים, לא כצד נוסף להליך ואף לא במסגרת הודעה לצד שלישי. ההתייחסות שאביא להלן הינה אך ורק בהקשר לשאלה האם יש מקום להקל עם המוכר, הואיל ולא היה מיוצג על ידי עורך דין בעסקת המכר, וכן לשאלה באם היו הצדדים מיוצגים ע"י עו"ד תאודור במשותף בעסקת המכר. במרכז הדיון תעמוד הטענה שהעלה המוכר, כי על עו"ד תאודור חלה חובת אחריות מוגברת כלפיו, בהיותו צד לעסקה שלא היה מיוצג והאם היתה הפרה של חובה כזו בנסיבות המקרה שלפנינו. 83.
פסק דין |19/02/2011 |שלום – עפולה
ת"א (תל-אביב-יפו) 67252/93- לוי חיים נגד חיים כהן (צד
שמות השופטים: ד אבניאלי
אמר על כך ביהמ"ש: ". . . חייב עורך הדין, המקבל על עצמו לטפל בביצוע רישום הרכישה, לפעול תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. נאמנות זו וחובת הזהירות והפעלת המיומנות המקצועית אינן קמות כלפי מרשהו בלבד, אלא גם כלפי יריבו וגם כלפי הציבור. . . . קל וחומר כשכהן לא היתה "יריב" וגם לא "ציבור" אלא צד ישיר להסכם, שלרישום זכויותיה על פיו התחייב עורך הדין לפעול" (שם, עמ' 214) אם כך הם פני הדברים כלפי צד להסכם, שאינו לקוחו של עורך הדין, קל וחומר במקרה דידן, בו הנתבע יצג את התובעים וגבה מהם שכר טרחה עבור היצוג, כפי שיובהר להלן. 7. החובה לנקוט במיומנות מקצועית ובמסירות אינה מצטמצמת רק לביצוע החיובים הקבועים בחוזה המכר עצמו, והיא חלה גם על בדיקות מקדמיות שעל עורך הדין לבצע, כגון: בדיקת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. בע"א 1170/91 הנ"ל נקבעה חובתו של עורך הדין לוודא קיומה ותוכנה של הערת אזהרה הרשומה לטובת מאן דהוא: ". . . אין ספק שהחובה לבדוק את הרישום ואת המשמעות של הערת אזהרה ולהביא את העובדות לידיעת כהן, היא חובה אלמנטרית הנגזרת מחובת הנאמנות של עורך דין כלפי רוכש דירה שעל שמו על עורך הדין להעביר אותה, גם כשהרוכש איננו נחשב ללקוחו. חשיבות הבדיקה והבאת תוצאותיה והשלכותיה לידיעת כהן היא במתן אפשרות לכהן לשקול אם לרכוש את הדירה בתנאים כאלה, תוך סיכון של הנחת כספה על "קרן הצבי", דבר שיש להניח כי כאדם סביר, לא היתה עושה". (שם, עמ' 215) בעניננו, אין מחלוקת כי הנתבע עיין בנסח הרישום של הדירה והבחין כי נרשמה בו הערת אזהרה לטובת מיכל בע"מ, על משכנתא בלתי מוגבלת בסכום.
פסק דין |10/09/1997 |שלום – תל אביב
2155/08 ת"א (ירושלים)- מרק קולברון נגד יצחק רוזנבלו
שמות השופטים: יוסף שפירא
אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (שם, פסקה 11). יתרה מזו, התובעים המשיכו בבניה, והיה עליהם לבדוק אם אכן פעולותיהם תואמות את ההיתר שסברו שקיים, וזאת לא עשו, כעולה מן הראיות. העד מטעם הנתבעים, עו"ד גד דישי, שייצג את התובעים במערכת ההסכמים, נשאל בנושא זה והשיב: "ש. אתה וותיק במקצוע הזה. ת. אני עובד כ-15 שנה. ש. אתה עו"ד יסודי, ואתה בודק גם במחלקת ההנדסה של הרשות הרלוונטית, זה חלק מהבדיקות שלך. נכון. ת. אני מתלבט אם זה בגדר החיסיון. כן. בד"כ. כן. (פרו' 79). ובהמשך החקירה הנגדית, העיד: "ש. אתה פגשת את סטיב לוי בזמן חתימת ההסכם. ת. לפני חתימת ההסכם דיברתי איתו על מה שהוא כתב אבל לא זכור לי אם דיברתי איתו לגבי כתיבת הנספח. ש. אתה נשאלת לגבי הבדיקות שאתה בד"כ עושה. האם במקרה הזה הלכת למועצה להוציא את ההיתר.
פסק דין |11/10/2010 |מחוזי – ירושלים
ע"א (חיפה) 1675-04-17- עיזבון המנוח נסיב שנאן זל ואח נגד גבר חמוד
שמות השופטים: י גריל,[אבד],ס גיוסי,ג ציגלר
על עורך הדין למסור ללקוחו פרטים רלוונטיים המצויים בידיעתו, להודיע ללקוח את מצב הדברים לאשורם, בכל הקשור להוראות החוק והפסיקה, ולהסביר ללקוחו את משמעותו של כל מסמך עליו הוא חותם. מציין בית משפט קמא שבענייננו, משערך עורך הדין המנוח את ההסכמים, נתלוו לעריכת ההסכם חובות כגון צורת ניסוח החוזה, וקיומם של מנגנונים וסנקציות הנקבעות בחוזה. בנוסף, כך ציין בית משפט קמא, קיימת חשיבות לעבודת עורך הדין בביצוע בדיקות מוקדמות של היתכנות העסקה: בדיקה של בעלות, שיעבודים, עיקולים, צווי הריסה ועוד. י"ח. מוסיף בית משפט קמא, שחובת עורך הדין במסגרת עריכת ההסכם להבטיח את זכויות שני הצדדים ולוודא ששני הצדדים מבינים את מהות העסקה ואת הסיכונים הנובעים מן העסקה עצמה, וזאת ללא צורך או חובה להשלים את הליך ביצוע העסקה. עוד ציין בית משפט קמא, שחובת עורך הדין בעת ניסוח ההסכם לבחון את היתכנות העסקה טרם עריכת ההסכם, ולהעמיד את הצדדים על הסכנות הנובעות מכך שטרם נרשמו הזכויות במקרקעין על שם המוכר. חובת עורך הדין לדאוג לבדיקת הבעלות ולהעמיד את הצדדים על טיב הזכות, הסכנות הנובעות ממצב הזכויות וליצור מנגנונים בחוזה שיבטיחו את זכויות הצדדים. כמו כן על עורך דין שעורך הסכם מקרקעין להבהיר בפני הצדדים שעליהם לבחון את הזכויות לעומק, ועליו להסביר את מהות הזכויות, ובפרט במקרה כבענייננו כשהמוכר איננו הבעלים אלא לכל היותר בעל זכות אובליגטורית המבוססת על ייפוי כח. י"ט. בית משפט קמא גם העיר שלא ברור מדוע המשיך עורך הדין המנוח לערוך עסקאות נוספות, מעבר לעסקה הראשונה, ללא בדיקה של הרישום. כזכור, מקור הזכויות שטרם נרשמו נובע מפסק הדין בתיק הסדר המקרקעין, ונוכח הזמן הרב שחלף מאז ניתן פסק הדין ( 23.2.86 ) ועד מועד עריכת ההסכמים (1999-1997) קיים הכרח לברר, טרם עריכת העסקה, קיומן בפועל של הזכויות, ולוודא שהזכויות נרשמו על שם הזכאי לכך.
פסק דין |07/08/2017 |מחוזי – חיפה
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח
החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה (534) לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960
סעיף: 15. ,16. ,17. ,18. ,19. ,20. ,21. ,22. ,23. ,24. ,25. ,26. ,27. ,28. ,29. [תיקונים] 2
(א) המועצה תקים ועדת ערר. (ב) ועדת הערר תהא של ארבעה חברים שהמועצה תמנה ואשר אחד מהם לפחות יהא חבר בועדה האמורה בסעיף 26; המועצה תמנה את יושב ראש הועדה מבין חבריה. (ג) ועדת הערר תדון ותפסוק – (1) בעררים על דחיית בקשות לפטור או להנחה לפי סעיף 17; בבואה להחליט בעררים אלה תפעל הועדה למיצוי מלא ונכון של החלטות המועצה בדבר פטור והנחות לפי התוספות השניה או השלישית, לפי הענין. (2) בעררים אחרים של חוכרים, המתעוררים בביצוע החלטות אלה, אם הובאו עררים כאמור בפני הועדה בידי מנהל המינהל. 19. לא צויין בחוזה החכירה ערך הקרקע בעת רכישת זכות החכירה, יקבע השמאי את הערך לפי המחיר שהיה משלם קונה מרצון למוכר מרצון בעד הקרקע בעת רכישת זכות החכירה. 20. אם לא נקבע אחרת בחוזה החכירה, ישום השמאי את ערך הקרקע מתוך הנחה כי היא פנויה ובמצב מבחינת רמת פיתוחה, כפי שהיתה בעת שרכש החוכר את זכות החכירה מאת המינהל. 21. בקרקע שעליה בנויה יותר מיחידת דיור אחת, ייעשה ייחוס חלקי הקרקע לכל יחידה ויחידה בהתאם לחלוקת הרכוש המשותף בבית הרשום כבית משותף לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או בהתאם לסך כל השטח המוחכר לחוכר בלבד, לפי הגדול מביניהם. 22. (א) דמי ההסכמה להעברת זכות החכירה, בדירה הבנויה בשיכון ציבורי רווי ייקבעו על פי הטבלאות שהכין המינהל ושאושרו בועדת המשנה לקרקע עירונית של המועצה. (ב) הטבלאות ייערכו בהתחשב במיקומה של הקרקע, בשטחה של הדירה, בשיעור דמי החכירה הראשוניים ששולמו ובשנת רכישת זכות החכירה בידי החוכר. (ג) המינהל יעדכן את הטבלאות אחת לששה חדשים, אולם אם ראה צורך בכך, רשאי הוא, באישור ועדת המשנה לקרקע עירונית של המועצה, להקדים את מועד העדכון.
תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997
סעיף: 2. נושאי הבחינה
, משכון ורישום משכון ברשם המשכונות, מושגי יסוד במשכנתאות; (6) הבטחת השקעות של רוכשי דירות: הערת אזהרה ומשמעותה; (ב) מינהל מקרקעי ישראל: חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, דמי הסכמה, דמי היוון, דמי היתר, העברת זכויות במגורים בקרקע עירונית של מינהל מקרקעי ישראל, זכויות ביישובים חקלאיים; (ג) חובות ואיסורים על מתווך במקרקעין; (ד) מכירות נכסים מיוחדות: מכירת נכסי עיזבון על ידי עיזבון או מנהל עיזבון, מכירת נכסים אגב הסכם גירושין; (ה) הוצאה לפועל – הליך כינוס נכסים בהוצאה לפועל; (ו) תכנון ובנייה: (1) מוסדות תכנון: מועצה ארצית, ועדה מחוזית, ועדה מקומית, ועדה מרחבית, ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה; (2) תכניות בנייה ורישוי: תכנית מיתאר ארצית, תכנית מיתאר ארצית (תמ"א) 38, תכנית מיתאר מחוזית, תכנית מיתאר מקומית, תכנית מיתאר מקומית ברמה מפורטת, היתר בנייה, "הקלה", היתר לשימוש חורג; תעודת גמר ("טופס 4"); (3) זכויות בנייה; (4) שינוי ייעוד; (5) הפקעה; (6) היטל השבחה; (ז) מיסוי מקרקעין: (1) מס שבח; (2) מס רכישה; (3) מס ערך מוסף בעסקאות מקרקעין; (ח) חוזים: (1) הגדרת חוזה; (2) זיכרון דברים; (3) תרופה
תקנות חובת המכרזים (התקשרויות מערכת הבטחון), התשנ"ג-1993
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
גן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972; הפטור טעון גם את אישור ראש האגף הנוגע בדבר; (28) עסקה להעברת זכות בעלות או חכירה, במקרקעין שברשות משרד הבטחון כמפורט להלן: (א) העברת זכות כאמור, בדירה או במקרקעין שיש עליהם מבנה למגורים (להלן בפסקת משנה זו – מקרקעין), למי שהוא זכאי אגף שיקום נכים במשרד הביטחון או אגף משפחות והנצחה במשרד הביטחון וגר באותה דירה או באותם מקרקעין, בהמלצת ראש האגף הנוגע בדבר; לא נעשו בדירה או במקרקעין התאמות מיוחדות לזכאי כאמור עמו נעשית העסקה, טעון הפטור גם את אישור המנהל; (ב) העברת זכות כאמור, בדירת מגורים למי שהוא חייל בשירות קבע בצה" ל או עובד מערכת הבטחון וגר באותה דירה, ובלבד שהתמורה לא תפחת מסכום שיקבע שמאי מקרקעין ממשלתי; הפטור טעון גם את אישור המנהל; הפטור שבפסקה זו לא יחול על העברת זכות כאמור בדירות מגורים במרכז הארץ או בשטח השיפוט של עיריית אילת; לענין זה, "מרכז הארץ" – מחוזות ירושלים, חיפה, המרכז ותל-אביב, בהתאם להודעה על חלוקת שטח המדינה למחוזות ולנפות ותיאור גבולותיהם לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (28א) עסקה להענקת זכויות שימוש בקרקע בתוך שטחים המוחזקים בידי צבא הגנה לישראל, לפי המלצת מינהל מקרקעי ישראל על פי הכללים שבתקנה 25(7) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993; (29) עסקת מכר עם קונה בישראל או עם קונה שהוא תושב מדינת חוץ הפונה מיוזמתו, לגבי טובין שהם עודפים ושמשרד הבטחון פרסם ברשימות הפתוחות לעיון הציבור שהוא מוכר טובין מסוגם, אלא אם כן קיימת מגבלה בטחונית לכך, ובלבד שבעת ביצוע העסקה לא היתה פניה של קונים נוספים לגביה ושהתמורה בעדה לא תפחת מהמחיר שקבעה ועדה לקביעת מחירי עודפים, הפועלת
תקנות רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים) (קביעת נכס אחר כפיצויים), תשי"ד-1954
סעיף: 3. כללים לקביעת הנכס המוצע על ידי הרשות המוסמכת
3. בקביעת סוג הנכס המוצע, מקומו, שטחו, ובמקרה של חכירה – תקופת החכירה, ושווי הנכס המוצע, תנהג הרשות המוסמכת בהתאם לכללים אלה: (1) סוג הנכס ושטחו ייקבעו בשים לב לעובדות אלה: (א) המרחק שבין מקום המגורים של התובע לבין מקום הימצאו של הנכס המוצע; (ב) טיב הקרקע של הנכס; (ג) אפשרויות ההשקאה שלו; (ד) ודבר היותו נטוע מטעים, כולו או מקצתו; (2) הנכס המוצע יהיה במקום שהוא הקרוב ביותר למקום מגוריו של התובע ושבו יש לרשות הפיתוח, לדעת הרשות המוסמכת, אפשרות לתת קרקע לתובע; קבעה הרשות המוסמכת את מקומו של הנכס המוצע שלא במקום מגוריו של התובע, יינתן לתובע גם שטח מספיק להקמת בית מגורים בנכס המוצע או בישוב הסמוך ביותר למקום הימצאו של הנכס המוצע; (3) היה הנכס הנרכש בבעלותו של התובע, תועבר אליו הבעלות גם בנכס המוצע ואם הבעלות בנכס המוצע אינה ניתנת להעברה או אם היתה לתובע בנכס הנרכש זכות אריסות בלבד, יוחכר הנכס המוצע לתקופה של לא פחות מארבעים ותשע שנה; (4) שוויו של הנכס המוצע יהיה המחיר שאפשר היה להשיג בעדו, כמות שהוא במועד מסירתו לתובע, אילו היה נמכר ביום י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950) על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון.
תקנות הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה) (דיור בהישג יד להשכרה), התשע"ה-2015
סעיף: 12. רישום הערה בפנקסי המקרקעין וברשות מקרקעי ישראל
12. (א) אם זכות הבעלות או החכירה לדורות בחלקה, שעל כולה או על חלק ממנה חלות הוראות תקנות אלה, רשומה בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות אלה: (1) מיום מתן היתר מכוח תכנית, עד תום התקופה הקבועה בתקנה 2, כל עסקה במקרקעין, ביחידות הדיור המיועדות לשכירות בהישג יד להשכרה, טעונה אישור של המנהל; (2) לא ייתן המנהל אישור לעסקה במקרקעין, אלא אם כן מצא שהעסקה אינה סותרת את הוראות תקנות אלה; (3) תנאי להיתר מכוח תכנית שייעדה קרקע לדיור בהישג יד להשכרה יהיה רישום הערה בפנקסי המקרקעין בדבר הצורך באישור המנהל לעסקה במקרקעין; (4) תמה התקופה הקבועה בתקנה 2, ייתן המנהל לבעלים אישור כי אין עוד צורך באישורו לעסקה במקרקעין וכי ניתן למחוק את ההערה מפנקסי המקרקעין; (5) בתקנה זו, "עסקה” – למעט משכנתה ועסקה בין בעלים לזוכה לפי תקנות אלה. (ב) לא היו זכויות החכירה לדורות בקרקע שהיא מקרקעי ישראל שתקנות אלה חלות עליה רשומות בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות סעיף 7 לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה לעניין רישום והעברת זכויות, בשינויים המחויבים. (ג) לבקשת בעל זכות בחלקה כאמור בסעיף קטן (א), רשם המקרקעין ימחק את ההערה שנרשמה לפי סעיף קטן (א), ובלבד שבעל הזכות המציא לרשם המקרקעין אישור מאת המנהל לכך שתמה תקופת ההעמדה לשכירות לפי תקנה 2. (ד) לבקשת בעל זכות כאמור בסעיף קטן (ב), רשות מקרקעי ישראל תאשר כי לא נדרשים עוד אישורים כאמור בסעיף 7 לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, ובלבד שבעל הזכות המציא לרשות מקרקעי ישראל אישור מאת המנהל לכך שתמה תקופת ההעמדה לשכירות לפי תקנה 2.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לתית לפרסום בכלי תקשורת; התקשרות כאמור תיעשה, ככל הניתן, לאחר בדיקת כמה הצעות הבאות בחשבון; (13) (א) התקשרות לרכישת תרופות, נסיובים או תרכיבים, שהינם יחודיים; (ב) (נמחקה); (ג) התקשרות לרכישת בעלי חיים בעלי אפיונים מיוחדים, לצורכי מחקר, הוראה או רפואת בעלי חיים; (14) התקשרות בעיסקה שעניינה מתן אשראי או קבלתו, השקעת כספים, קבלת שירותים בנקאיים, מכירה או רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, וכן התקשרות לרכישת זכויות במק רקעין אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד בשל אחד מאלה: (א) מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת; (ב) צורך דחוף מטעמים של ביטחון הציבור, בריאותו או לצורך קידומם של יעדים ציבוריים וזאת בהחלטה מנומקת, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (ג) צורך בהמשך ההחזקה במקרקעין, אם מעבר מהמק רקעין יהיה בעל השלכות כלכליות משמעותיות ובלבד שסך כל ההתקשרויות בפטור ממכרז במקרקעין מסוימים לא יעלה על 25 שנים; ואולם החשב הכללי רשאי בהחלטה מנומקת לאשר התקשרות כאמור אף אם סך כל התקופות האמור עלה על 25 שנים; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים
החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה (534) לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960
סעיף: 15. ,16. ,17. ,18. ,19. ,20. ,21. ,22. ,23. ,24. ,25. ,26. ,27. ,28. ,29. [תיקונים] 2
(ג) המינהל יעדכן את הטבלאות אחת לששה חדשים, אולם אם ראה צורך בכך, רשאי הוא, באישור ועדת המשנה לקרקע עירונית של המועצה, להקדים את מועד העדכון. (ד) למען הסר ספק, מובהר בזה כי הוראות סעיף 6 יחולו גם על קביעת דמי הסכמה להעברת זכות חכירה בדירה הבנויה בשיכון ציבורי רווי. 23. חוכר המעביר זכות חכירה בקרקע המשמשת למגורים או לחנויות יהא זכאי לפטור מדמי הסכמה (להלן – פטור) במקרים ובתנאים המפורטים בהנחיות שבתוספת השניה. 24. חוכר הסבור כי הוא זכאי לפטור לפי סעיף 23 יגיש בקשתו לקבלת הפטור למנהל מחוז המינהל שבתחום מחוזו נמצאת הקרקע, אשר לגביה מבוקש הפטור (להלן – מנהל המחוז), כשבקשתו נתמכת במסמכים ואישורים שנקבעו בידי מנהל המינהל כמפורט בתוספת השניה; מנהל המחוז יחליט ויודיע לחוכר אם אישר מתן הפטור אם לאו. 25. חוכר הסבור כי הוא זכאי להנחה או לפטור מדמי הסכמה, בשל העברת זכות חכירה בקרקע רשאי, תוך שלושים ימים מיום קבלת הודעה מהמינהל על גובה דמי ההסכמה, לערור – (1) בקרקע המשמשת למגורים או לחנויות – בפני ועדת ערר ציבורית לדמי הסכמה (להלן – ועדת הערר הציבורית); (2) בקרקע המשמשת לנחלה, משק עזר ושטחי עיבוד – בפני הועדה האמורה בסעיף 18. 26. ועדת הערר הציבורית תמונה בידי המועצה.
תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997
סעיף: 2. נושאי הבחינה
(יז) סעיפים 1, 4, 5, 7 עד 8 לחוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968; (יח) חוק–יסוד: מקרקעי ישראל; (יט) חלק א', פרק א' בחלק ב', פרקים א' ו–ב' בחלק ג' לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972; (כ) תקנות הגנת הצרכן (גודל האותיות בחו זה אחיד), התשנ"ה-1995; (כא) פרקים ד', ו' ו–ח' לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979; (כב) צו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974; (כג) צו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשנ"ה-1995; (כד) תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז -1997; (כה) תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997; (כו) תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004; (2) עקרונות ומושגי יסוד בנושאים אלה: (א) מקרקעין: (1) זכויות במקרקעין; (1א) הסדר מקרקעין, מקרקעין מוסדרים ומקרקעין לא–מוסד רים; (2) דיירות מוגנת; (3) בעלות משותפת במקרקעין (בעלות במושע) ופירוק שיתוף; (4) בתים משותפים, רכוש משותף, הצמדות; (5) דרכי איתור מידע על בעלות ושעבודים של נכסים: לשכת רישום במקרקעין, נסח רישום מקרקעין, רשם המשכונות, מינהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות, מינהל אזור יהודה ושומרון , משכון ורישום משכון ברשם המשכונות, מושגי יסוד במשכנתאות; (6) הבטחת השקעות של רוכשי דירות: הערת אזהרה ומשמעותה; (ב) מינהל מקרקעי ישראל: חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, דמי הסכמה, דמי היוון, דמי היתר, העברת זכויות במגורים
כל הזכויות שמורות document.getElementById("year").innerHTML = new Date().getFullYear() ©
