ערר לממונה על המרשם בגין סרוב לרישום בעלות פלוני

בס"ד

בפני הממונה על המרשם         תיק: —

 11.8.2019

העוררת: חסוי

נגד

המשיבה: רשמת המקרקעין תל אביב יפו

ערר

בהתאם לסעיף 121 לחוק המקרקעין (תשכ"ט-1969) (להלן: "החוק") ולתקנה 66 ו- 69 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל – 1969, להלן ערר על החלטת כב' רשמת לשכת רישום המקרקעין מחוז ת"א יפו.

1. ענינה של תובענה זו בקשה לבטל את החלטת רשמת המקרקעין מיום 2.7.2019, לפיה נדחתה בקשתה של העוררת לרישום מלוא זכויות הבעלות על שמה, מכח פסק דין הצהרתי, שניתן לטובתה, כפי שיפורט להלן, בנכס הידוע (חסוי) (להלן: "המקרקעין" או "הנכס").
2. העוררת ביקשה לרשום כדין את זכויות הבעלות במקרקעין על שמה ואף צורף אישור עיריה להעברת הזכויות בטאבו על שמה, בתוקף עד ליום ____, אולם בקשתה סורבה ביום 2.7.19, ע"י הבוחנת אינגה דזאן ב/רשם המקרקעין, בשל הסיבות המפורטות להלן:
   1. תקופת החכירה פקעה.
   2. נדרש להמציא אישורי מיסים.
   3. טופס בקשה חתום ומאומת.

• רצ"ב אישור עיריה מסומן כנספח __'.
• רצ"ב הודעה על אי רישום פעולה מיום 2.7.19 מסומנת כנספח א'.

1. באשר לסעיף 2.1 לעיל, פנה הח"מ ביום ___ לרשות מקרקעי ישראל לביצוע הארכת חוזה חכירה ובימים הקרובים צפויה להתקבל שמאות במסגרת הארכת חוזה חכירה. רצ"ב מייל מיום __ מאת רמ"י בעניין מסומן כנספח ב'.
2. באשר לסעיף 2.3. רצ"ב הטופס חתום ומאומת כדין ומסומן כנספח ג'.
3. באשר לסעיף 2.2 עליו נסובה בקשת ערר זו, הואיל ועסקינן בעסקת רכישה, שהתבצעה בשנת 1971, לפני כ- 48 שנים ואין בידי העוררת אישורי מיסים להעברת הזכויות ולכן נבצר ממנה להשלים את רישום זכויות הבעלות במקרקעין על שמה, כמפורט בהודעת הרשמת ויתכבד הח"מ לפרט כדלהלן:

• רקע עובדתי:

1. 1. ביום 3.11.1971 נחתם חוזה מכר למכירת הזכויות במקרקעין לעוררת, להלן: "הקונה" ו/או (חסוי).

1. 1. ביום ___ הוגשה תביעה ע"י העוררת בדרך של המרצת פתיחה, למתן פסק דין הצהרתי, בו תוכר המבקשת כבעלת מלוא הזכויות במקרקעין, נגד המשיבות "מוגשם"  (חסוי 1, ו- חסוי 2 יקראו יחד להלן: "משיבות 1 ו- 2" בהתאמה).

1. 1. ביום 20.5.201 ניתן פסק דין הצהרתי בתיק ה"פ 552-08 (להלן: "התיק" "או פסק הדין"), ע"י כב' סגנית נשיא בית המשפט המחוזי, השופטת ד"ר דרורה פלפל, לפיו ניתן "כמבוקש" בעניין בעלות המבקשת בזכויות על הנכס דנן, למעט החניות שבמחלוקת.

• פסק הדין רצ"ב ומסומן כנספח ד'.

1. 1. כמו כן, ביום 4.7.2010 נחתמה פסיקתא בתיק דנן, ע"י כב' השופט חגי ברנר מבית המשפט המחוזי ת"א, (להלן: "הפסיקתא") לפיה: "ניתן בזאת פסק דין הצהרתי הקובע כי המבקשת הינה בעלת מלוא זכויות החכירה בנכס מקרקעין הידוע כ-(חסוי)".

• הפסיקתא רצ"ב ומסומנת כנספח ה'.

1. 1. פסק הדין ניתן, בהסתמך על ראיה אחת והיא אישור לרישום הפעולה בפנקסי המקרקעין, שהופק על ידי מנהל מס שבח מקרקעין ביום 19.6.2007 (להלן: "אישור מסמ"ק לרישום"). אישור זה מפרט את המשיבות 1 ו- 2 בצד המוכר ואת העוררת בצד הקונה וכן את פרטי הנכס ומועד העסקה. ראה עמ' 2 לפסק הדין שורות 13-19 (נספח א' הרצ"ב).

1. 1. בשורה 18 לפסק הדין, נרשם כי האישור מסמ"ק לרישום הוא "נספח ג'" לבקשה (לה"פ). יצויין כי במערכת נט המשפט לא ניתן היה להעלות את "נספח ג'" ואף לא ניתן היה לאתרו, באמצעות עורך הדין … שהיה מעורב בהגשת התביעה אז מטעם העוררת, הואיל וחלפו למעלה מ- 7 שנים. בנסיונות הח"מ לאתר את ראיית האישור לרישום, הוגשה ביום 17.6.19 בקשה לבית המשפט להזמנת התיק מהארכיב, אולם התקבל מענה כי התיק בוער.

• אישור ביעור מהארכיב רצ"ב ומסומן כנספח ו'.

1. 1. הח"מ פנה לרשויות מס שבח, לבקש העתק מאישור מסמק לרישום שניתן, כאמור בפסק הדין, ע"י מנהל מס שבח ביום 19.6.2007, במסגרת הליך ה"פ, אולם התקבל מענה שאינו עולה בקנה אחד עם פסק הדין, לפיו לאחר בדיקות מעמיקות לא נמצא תיק העסקה ועל כן אין באפשרות מסמ"ק לסייע, סליחה ובהצלחה.

• רצ"ב מייל מיום 17.6.19 ומיום 18.6.19, מאת (חסוי) כנספח ז'.

1. 1. לאור תשובת מסמ"ק הנ"ל, עולה האפשרות כי האישור מסמ"ק לרישום שהומצא ע"י מנהל מס שבח, כאמור לעיל ושבהסתמך עליו ניתן פסק דין הצהרתי הנ"ל, לא הוזן באופן יזום למערכת, וזה לחלוטין תקלה פנימית של רשויות מס שבח.

1. יודגש, כי בשל חלוף עשרות השנים ואף כמעט יובל, הרי שקיים קושי לאתר אישורי המס, שהוגשו להמרצת פתיחה, באמצעות המשיבות 1 ו- 2.
2. יצויין גם שהדחיפות במתן החלטה לערר דנן, היא מפאת קיומו של תנאי בחוזה מכר, שנחתם ביום ____ בין העוררת לרוכשים (חסוי) (להלן: "הסכם המכר"), לפיו על העוררת להשלים את רישום הזכויות על שמה תוך 60 יום ממועד חתימת ההסכם, אחרת הרי שתעמוד לזכות הרוכשים הסנקציה לפעול כנגד העוררת, בגין הפרת הסכם ועל כל ההשלכות הנובעות מכך, במסגרת הסכם המכר שנחתם ביניהם, לרבות חוק החוזים.

• רצ"ב הסכם המכר מסומן כנספח ח'.

1. העוררת מבקשת את ביצוע רישום זכויות הבעלות על שמה, מכח פסק הדין שניתן ובהתאם לסעיף 1.1.40 לקובץ נהלי הרשות לרישום והסדר מקרקעין.
2. לחלופין ובמצב ביניים, עד לרישום זכויות הבעלות על שם העוררת, מבקשת העוררת את זכות פומביות מרשם הזכויות, אשר הינה עיקרון על בסיסי בדיני הקניין, אכיפת זכותה לרישום הערת אזהרה על זכויותיה בטאבו.
   יתרה מכך, הערת האזהרה לא דרושה אך ורק לשם הגנת זכויותיה של העוררת, אלא דרושה היא למנוע "תאונה משפטית" (וראה: ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003)), ולהבטיח, שצד שלישי תמים לא ישים כספו על קרן הצבי, ויקלע לסכסוך שאין לו כל צורך ועניין בו.

התרשלות ברישום הערת האזהרה בטאבו עלולה להביא למצב בו יתחייבו המוכרים כלפי רוכש אחר, אשר יפעל בתום – לב ובתמורה לעסקה במקרקעין נוגדת, והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב –  זכותו עדיפה, כאמור בסעיף 9 לחוק המקרקעין וכאמור בפרשת גנז לעיל, לפיה רשלנות כה פוגעת עד שיש בה משום חוסר בתום לב, ועל כן הקונה השני עדיף.

השופט מלצר, בעניין אשר עסק בסוגיה כגון דא (ע"א 8881/07 לב נ' טובי ואח'), קבע כי יש תחולה רטרוספקטיבית להלכת גנז. מלצר ציין כי כך ראוי לנהוג ואין ב"הסתמכות" על ההלכה הקודמת כדי לסטות מהרציונאל אשר הביא לקבלתה של ההלכה החדשה. 

• רצ"ב בקשה לרישום הערת אזהרה, בצירוף פרוטוקול, פסק הדין, פסיקתא ויפוי כח. מסומן כנספח ט'.

1. מבלי לפגוע באמור לעיל ועל אף שלא נטען, אציין כי בהתאם לסעיף 159(ב) לחוק ההתיישנות תשי"ח – 1958, התיישנות אינה חלה על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים.