מאמר זה סוקר את הסוגיות המרכזיות בתחום המקרקעין בתל אביב, תוך ניתוח הפסיקה העדכנית ביותר. המדריך כולל התייחסות להיבטים משפטיים, תכנוניים ומעשיים של עסקאות מקרקעין באזור תל אביב, ומספק כלים מעשיים להתמודדות עם האתגרים השונים בתחום.
שוק הנדל"ן בתל אביב מציב אתגרים ייחודיים בפני רוכשים, מוכרים, יזמים ועורכי דין. עיר דינמית זו, המתאפיינת בפיתוח מואץ ובביקוש גבוה לנכסים, יוצרת מציאות מורכבת של סוגיות משפטיות בתחום המקרקעין. מאמר זה מנתח את הפסיקה העדכנית בתחום המקרקעין בתל אביב ומציע תובנות מעשיות לכל העוסקים בתחום.
הפסיקה העדכנית בתחום המקרקעין בתל אביב מתמקדת במספר סוגיות מרכזיות שחשוב להכיר. בתי המשפט דנים בסכסוכים הנוגעים לזכויות בנייה, היטלי השבחה, פירוק שיתוף ורישום זכויות במקרקעין. להלן נסקור את הפסיקות המרכזיות בכל תחום.
זכויות בנייה ותכנון מהוות נושא מרכזי בפסיקה העדכנית בתחום המקרקעין בתל אביב. בפסק דין חמש- א.ש יזמות בע"מ נ' עיריית תל-אביב (תא 52958-10-12), שניתן בשנת 2016, דן בית המשפט בסוגיית תשלומי אגרות והיטלי פיתוח במסגרת הוצאת היתרי בנייה.
בפסק הדין חמש- א.ש יזמות בע"מ נ' עיריית תל-אביב, קבע בית המשפט כי על הרשויות המקומיות להקפיד על שקיפות ובהירות בכל הנוגע לתשלומי חובה בתחום הבנייה.
פירוק שיתוף במקרקעין מהווה סוגיה נפוצה בתל אביב, במיוחד בבניינים ותיקים ובמקרים של ירושות. בפסק דין יעלה פורטי נ' איתן מונרוב (תא 9872-11-12), שניתן בשנת 2018, התייחס בית המשפט לתנאים הנדרשים לרישום העברת זכויות במקרקעין.
בפסק דין מרדכי אוחנה נ' רשות הפיתוח- מדינת ישראל (תא 57771-05-12) משנת 2017, הדגיש בית המשפט את חשיבות הרישום המדויק והתיעוד של זכויות במקרקעין כתנאי מקדים לפירוק שיתוף.
סכסוכי בעלות ורישום מהווים חלק משמעותי מהליטיגציה בתחום המקרקעין בתל אביב. בפסק דין רפאל כהן נ' רשם המקרקעין בתל אביב (תא 37982-01-16) משנת 2022, הדגיש בית המשפט את חשיבות הרישום הנכון והמדויק של זכויות במקרקעין.
בפסק דין אורן דר נ' עורך דין יוסף אופנהיים (תא 32508-07-11) משנת 2021, הדגיש בית המשפט את חובת הזהירות המוגברת של עורכי דין בבדיקת מצב המקרקעין, והטיל אחריות מקצועית על עורכי דין שלא ביצעו בדיקות מספקות.
<a name="היטלי-השבחה"></a>
היטלי השבחה ופיתוח מהווים נטל כלכלי משמעותי בעסקאות מקרקעין בתל אביב, ומחייבים תשומת לב מיוחדת.
בעניין חמש- א.ש יזמות בע"מ נ' עיריית תל-אביב, קבע בית המשפט כי על הרשות המקומית לגבות היטלים באופן שקוף ומידתי, תוך מתן אפשרות לנישום להבין את הבסיס לחיוב.
<a name="שיקולים-מעשיים"></a>
עסקאות מקרקעין בתל אביב מחייבות התייחסות למספר שיקולים מעשיים:
להלן שלבי היישום המומלצים בעסקאות מקרקעין בתל אביב:
לסיכום, סוגיות מקרקעין בתל אביב מחייבות גישה מקצועית ומעמיקה, הכוללת:
עסקאות מקרקעין בתל אביב טומנות בחובן אתגרים רבים, אך באמצעות הכרת הפסיקה העדכנית, ביצוע בדיקות מקיפות והסתייעות באנשי מקצוע מיומנים, ניתן להתמודד איתם בהצלחה.
[כאן יש להוסיף פרטים אודות המחבר/ת, כולל הסמכות, ניסיון מקצועי וסוגי התיקים שמטופלים במשרד]
מהם היטלי השבחה וכיצד מחושבים?
היטלי השבחה הם תשלומי חובה המוטלים על בעלי מקרקעין כאשר ערך המקרקעין עולה בעקבות שינוי תכנוני. ההיטל מחושב כמחצית משווי ההשבחה.
האם ניתן לערער על שומת היטל השבחה?
כן. ניתן להגיש השגה על שומת היטל השבחה בתוך 45 ימים מיום קבלת השומה.
מהי חשיבות רישום הערת אזהרה?
הערת אזהרה מגנה על זכויות הקונה בתקופה שבין חתימת ההסכם לבין הרישום הסופי, ומונעת עסקאות סותרות.
מה ההבדל בין תב"ע לבין היתר בנייה?
תב"ע (תוכנית בניין עיר) קובעת את השימושים המותרים במקרקעין וזכויות הבנייה, בעוד היתר בנייה מאפשר את מימוש זכויות הבנייה הלכה למעשה.
מהם השלבים בפירוק שיתוף במקרקעין?
פירוק שיתוף כולל הגשת תביעה לבית המשפט, ניסיון להגיע להסכמות, קביעת אופן הפירוק (מכירה או חלוקה בעין), וביצוע הפירוק בפועל.
ת"א (תל אביב) 4827-05-16- הילה אגם שמש נגד ישראלה קריבושאי
שמות השופטים: כרמלה האפט
עיון באישור מעלה כי הוא נערך בכתב יד ונחתם על ידי "שרית" בתוספת חותמת של חברת ישראהום סוכנות לנכסים בע"מ וכי לפיו: "משרדנו מתמחה במכירה/השכרת דירות בצפון תל אביב. הדירה ברחוב בורלא 24 בגוש 7221 חלקה 25 בקומה 6, לכיוון דרום מערב, מרפסת שמש חניה, לפי מיטב הערכתנו המקצועית שווי הדירה הינו: למכירה כ- 4,200,000 להשכרה כ- 9,500 " 12 56. מסמך זה איננו חוות דעת ערוכה כדין ואין בו משום ראייה ביחס לגובה דמי השכירות הראויים בגין הדירה. לא כל שכן כאשר עורכו לא הובא לעדות ולא ניתנה לנתבעים ההזדמנות לחוקרו. 57. אין גם לקבל את הטענה לפיה היות שהנתבעים בעצמם הגישו את האישור שבנדון כראייה במסגרת תביעת הפינוי שהגישה זבדה, כדי להצביע על הסכמתם לתוכנו ועוד בהקשר דנן, לאחר שהתביעה האמורה נמחקה ולא נקבע משקלה של ראיה זו. 58. משכך התביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיו דמי השכירות הראויים עבור השימוש בדירה עומדים על סך של 8,500 לחודש (כמבוקש בכתב התביעה) – נדחית. התביעה כנגד הנתבעת 3 59. כפי שאני מבינה, על פי כתב המחאת זכויות משנת 2010 (נספח 9 לכתב ההגנה), הומחו כל זכויותיו של הנתבע 2 בדירה לנתבעת 3 ולנתבעת 1 גם יחד. 60. בין שכך נעשה על רקע מצבו הכלכלי של הנתבע 2 כטענת התובעת ובין אם לאו כטענתו, הרי שבנסיבות בהן קיבלה הנתבעת 3 זכויות בדירה ולאחר שכעולה ממסקנותיי, אין לנתבעים 1 ו-2 הזכות להמשיך ולהחזיק בה, יש להורות כאמור גם בעניינה של הנתבעת 3, על מנת לסיים את המחלוקת בין הצדדים בעניין זה. סוף דבר 61.
פסק דין |04/07/2017 |שלום – תל אביב
בדמ (תל אביב) 54/95- הועד המחוזי של לשכת עוה"ד בתל-אביב יפו נגד ' פלוני עורך דין
שמות השופטים: יורם וסרצוג,מרים פרידלר,חבד,שרה פריזנטי,חבד
הנאשם הודה למעשה בעובדות נשוא הקובלנה אולם הוסיף וטען כי טעה "ובמקום לרשום מרתף רשם קרקע. . . ". 8. עוד הוסיף וטען הנאשם כי העובדות המפורטות בקובלנה אינן מקימות עבירה מהעבירות שיוחסו לנאשם בקובלנה המתוקנת דהינו עבירה על סעיפים 53, 54, 1(61), 2(61), ו-3(61) לחוק לשכת עורכי הדין תשכ"א-1961, וכן עבירה על סעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"ו-1986. הדיון המשפטי : 512404835 1. כלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"ו-1986 מטיל חובה יסודית על עוה"ד: "לייצג את לקוחו בנאמנות במסירות ללא מורא, תוך שמירה על הגינות על כבוד המקצוע ועל יחס כבוד לבית המשפט". 2. כאשר עו"ד מייצג רוכשים בעסקת מקרקעין קיימת עליו חובה הנגזרת מחובת הנאמנות הנ"ל, לנהוג כלפי לקוחו בזהירות במיומנות ולבדוק היטב את הרישומים הרלבנטיים המתייחסים לנכס נשוא עסקת הנדל"ן,בין אם מדובר ברישום בלשכת רישום המקרקעין, במינהל או בחברה משכנת או בכולם גם יחד. כפועל יוצא חלה על עוה"ד העורך את החוזה החובה לדייק בתיאור הנכס נשוא העסקה באופן שהאמור בחוזה ישקף נאמנה את הרישומים אותם בדק קודם לעריכת ההסכם, דהיינו תיאור הנכס בחוזה יהיה זהה לתיאור הנכס בנסח הרישום. 3. חובה נוספת המוטלת על עוה"ד הנגזרת מחובתו ליצג את לקוחו במסירות ובהגינות הינה להסביר ללקוחו את העובדות הידועות לו מתוך הבדיקה המוקדמת שערך בלשכת רישום המקרקעין וכפי שהן משתקפות בנסח. לא די ברישום מדויק בחוזה אלא חובה על עוה"ד להסביר ללקוחו את טיב הנכס ומהותו ולא להשאיר זאת ליד המקרה.
גזר דין |02/04/1997 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – תל אביב
בפ (חיפה) 12/17- לשכת עורכי הדין- ועדת האתיקה מחוז חיפה נגד ' עו״ד דקואר אליאס
שמות השופטים: עו״ד ע בולדו אב״ד,עו״ד א חורי חב״ד,עו״ד ל מזור חב״ד
וידע לו עורך דין שאינו בקיא בתחום בו הוא מתעסק כי רמת הרשלנות יכולה לעלות כדי ביצוע עבירות משמעת ולא לסמוך ידו על יריעות ביטוחיות כאלה ו/או אחרות או לפעול במובן שלח לחמך. שכן לכך ישנן השלכות חמורות. לא התעלמנו מדבריו של הנקבל, בסיכומיו ולאורך ההליך כולו, על כך שהמתלונן עצמו, לדבריו, הינו בעל מומחיות מיוחדת ובעל ניסיון עשיר בתחום רכישות נדל"ן; וכי הוא "מתמצא יותר ממני בנושא זה, והוא לא סומך על אף אחד וגם לא עלי". הדברים הללו, גם אם הם נכונים (ואנו נוטים לקבלם, לאחר ששמענו את עדות המתלונן), אין בהם על מנת להוות הגנה לעורך הדין. על עוה"ד לחיות בעל ידע בסיסי הנדרש לטפל בענין המשפטי הנמסר לטיפולו, יהיה לקוחו אשר יהיה, ואל לו להסתמך על לקוחו שיעשח לו את עבודתו. על עוח"ד לפעול לפי שיקול דעתו העצמאי ולדאוג ליתן את ההגנות המשפטיות הנחוצות וחמקובלות לשם הגנה על רוכש נכס נדל"ן, ולא להותיר את לקוחו ללא החגנות הבסיסיות, האמורות לאפשר את רישום עיסקת המקרקעין בספרי לשכת רישום המקרקעין.
הכרעת דין |
11/10/2018 |
בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה
ע"א 6277/19- ד"ר סנפורד אשר הרמן נגד עורך דין אריה וייס
שמות השופטים: נ הנדל,י אלרון,ע גרוסקופף
לצורך זאת, הרוכשים שכרו את שירותיו של המשיב, לאחר שזה הוצג להם כמומחה לעסקאות מקרקעין וכבעל ניסיון מקצועי רב בתחום, על מנת שהוא יטפל בשמם בכל העניינים הנוגעים לרכישתה של הדירה, וישמש כ"זרועם הארוכה" בישראל. הרוכשים שילמו לעו"ד וייס את שדרש בעבור שירות זה, ובכך ביקשו להעביר באופן מלא את הטיפול בכל ענייני העסקה ואת הצורך להיות במעקב אחר הנעשה בפרויקט, לכתפי המשיב. משאלו הם פני הדברים, קביעתו של בית המשפט קמא לפיה על הרוכשים הייתה מוטלת חובה לבדוק בעצמם את הנעשה בשטח ולפנות באופן ישיר לחברת מנרב על מנת לוודא את העברת התשלומים במועד, חותרת תחת הרציונל אשר עמד בבסיס החוזה שנכרת בין הצדדים, משנה את מערך החיובים החוזי, ומתערבת בדיעבד בהקצאת הסיכונים שנעשתה במועד כריתת החוזה. כך לא ראוי שייעשה (ראו: ע"א 1966/07 אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ, פסקה 64 ( 9.8.2010 ); ע"א 7194/13 טובית דרור חברה לנכסים בע"מ נ' ב. ס. ר המנדסים בע"מ, פסקה 25 ( 22.7.2015 )). 18 33. שנית, כפי שציין זה לא מכבר חברי, המשנה לנשיאה ניל הנדל, השאלה אם יש מקום לייחס אשם תורם במערכת יחסים נתונה היא "קביעה נורמטיבית המעוגנת במדיניות משפטית" (7096/19 פלוני נ' יצחק שטרן ושות' ז"ל, פסקה 3 ( 29.12.2021 )). בהקשר בו עסקינן, יחסי עורך דין – לקוח, ראוי לשיטתי לצמצם את המצבים בהם ייוחס ללקוח אשם תורם בשל כך שלא פיקח כהלכה על כך שעורך הדין שאת שירותיו המקצועיים הוא שכר אינו ממלא כהלכה את התפקיד שנטל על עצמו. ככלל, אדם השוכר את שירותיו של בעל מקצוע לביצוע עבודה מסוימת המצויה בתחום התמחותו, כגון בעל נכס המוסר אותו לתיקון, רשאי להניח ואף להסתמך על כך שבעל המקצוע מבצע את תפקידו באופן ראוי, וכמצופה ממנו.
פסק דין |14/03/2022 |בית המשפט העליון
ע"א 391/22- בנק לאומי לישראל בע"מ נגד דוד קונפינו
שמות השופטים: י אלרון,א שטיין,ר רונן
במסגרת זו נקבע כי ככל שפעולתו של עורך הדין נמצאת בתחום אחריותו המקצועית, כך תורחב ההסתמכות על מצגיו והנטייה להטיל עליו אחריות בגינם (ראו: ע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' עבדי, פ"ד סז(1) 84, 137-134 (2014)). 111. לצד זאת, שומה עלינו לזכור את דבריו החשובים של השופט י' עמית אשר נאמרו בע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד יובב פפר ( 27.2.2012 ) (להלן: עניין רחמני נכסים): "עורך דין הוא 'מונע נזק' יעיל וזול, אך לא ניתן להטיל עליו חובה אבסולוטית למנוע נזק. עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי, לא עומדים לרשותו אמצעים טכניים מיוחדים לגילוי מעשי זיוף והתחזות, וגם עורך דין זהיר ומיומן עלול ליפול קרבן לנוכל מיומן. השאלה האמיתית והעיקרית הצריכה לענייננו היא אחת: האם בפני עורכי הדין, או מי מהם, עמדו 'סימני התראה' שצריכים היו לעורר את חשדם" (ראו: שם, פסקאות 11/10; הציטוטים הפנימיים הוסרו – א. ש. ; כמו כן ראו: ע"א 2599/13 עו"ד משה הרמן נ' עלדור, פסקה 34 ( 3.9.2015 ) (ההדגשה הוספה – א. ש. )). 112. אשר על כן, השאלה אותה יש לשאול בכל מקרה ומקרה היא האם עורך הדין, לו מיוחסת רשלנות מקצועית, נהג כפי שנוהגים עורכי דין סבירים ומיומנים בתחום ההתמחות הנתון. במסגרת זו, עורך דין שמטפל בעסקת מקרקעין לא יישא באחריות מוחלטת למעשי התחזות ומרמה של לקוחו, כל אימת שהוא מפעיל שיקול דעת מקצועי סביר בכל דבר ועניין שקשורים לעסקה, ופועל בהתאם. 113. לצד חובה כללית זו, באה תקנה 14 לתקנות המקרקעין ומטילה חובות ספציפיות על עורכי דין: "(א) התייצבו הצדדים לעסקה לפני עורך דין, יחתים אותם על שטר העסקה, ויאמת את חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם (בתקנה זו – אימות החתימות).
פסק דין |02/12/2023 |בית המשפט העליון
ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן
שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד
הנתבע, שהיה ער לקושייה הכרוכה באופן פועלו כמייצג בעסקת מכר הדירה, הודה במסגרת חקירתו הנגדית בקיומה של אחריות המוטלת על כתפיו להשלמת העסקה ברישום הזכויות בדירה ע"ש התובעים, עת השיב "לשאלת בית המשפט: ש. בשנת 2011 לא היה צורך לסיים את הרישום ת. בוודאי שהיה צורך. אני לא רוצה להתעלם מאחריות . . . ", ובאותה נשימה סייג אחריות זו בחוסר תקשורת ישירה בינו לבין הלקוח – טענת הגנה שכלל לא הוכחה, כפי שעוד יבואר בהמשך (ראו עדות הנתבע בעמ' 49 לפרוטוקול, ש' 8-11). כאשר עורך הדין, שחב בביצוע העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים, נמנע מלעשות כן, ללא טעם ענייני, אף שהלקוחות הפקידו בידיו יפוי-כוח המאפשר את רישום הזכויות על שמם, בדגש על חלוף הזמן ממועד השתכללות העסקה, תשלום מלוא התמורה החוזית והעברת החזקה בדירה לידי הקונים, ועד למועד רישום הזכויות בפועל, שהתרחש כעבור 6 שנים לאחר מכן, ורק עקב פניית הלקוחות אליו, קמה לה עוולת הרשלנות במישור היחסים שבין עורך הדין ללקוחותיו. 8 23. פסיקת בתי המשפט הכירה בחובת הזהירות המוטלת על כתפיהם של עורכי דין העוסקים בענייני הסכמי מקרקעין, במיוחד במכירה וקנייה של דירות מגורים. במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר.
פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת
ו"ע (חיפה) 23460-10-14- עופר יהודה בט נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
שמות השופטים: רון סוקול
משמע, רישום הדירה על שם הרוכש מהווה חלק מכלל התחייבויותיו של קבלן המוכר דירה. 19. הואיל והחברה הקבלנית התחייבה להעביר לעוררים את הבעלות בדירה, ובגדרה של התחייבות זו קיבלה על עצמה להשלים את הליכי הרישום של הדירה על שמם של העוררים, ברי שכל תשלום ששולם לצורך ביצוע ההתחייבות האמורה הינו תשלום עבור הממכר ומהווה חלק מהתמורה עבור הדירה. מכאן, שלפי עיקרון "צירוף כל התמורה", גם הסכום ששולם לעורך הדין הינו חלק מהתמורה עבור הדירה. נזכיר גם כי זהות עורך הדין נקבעה על ידי החברה הקבלנית ומבלי שניתנה לעוררים אפשרות לבחור עורך דין אחר. כן נזכיר כי התמורה שקיבל עורך הדין נקבעה על ידי המוכר ללא כל מעורבות של העוררים. גם בכך יש לחזק את המסקנה כי ביצוע הרישום היווה חלק מהתחייבויותיה של החברה הקבלנית. עוד נזכיר כי בסעיף 17.11 להסכם הרכישה נאמר מפורשות כי "הקונה מאשר כי עוה"ד מייצגים את החברה בעסקה מושא הסכם זה ואין הם מייצגים את הקונה,". אמרה זו ממשמעה כי הוסכם בין הצדדים כי עורכי הדין נותנים שירותים רק לחברה הקבלנית ואינם נותנים שירותים עצמאים לעוררים. מכאן כי גם הפעולות להשלמת הליכי הרישום ניתנו כשירות לחברה ולא לעוררים. 6 20. מודעים אנו לפסקי הדין השונים של ועדות הערר שבחלקם נקבעו הלכות שונות (ראו ו"ע 1093/07 יעקב נ' מנהל מס שבח תל-אביב (2/2/2009); ו"ע (תל אביב) 1029/09 ינאי נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, (16/4/2012); ו"ע (מרכז) 17240-10-12 יחד הבונים יזום ובנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, (27/4/2015)). פסקי דין אלו אינם בגדר הלכה מחייבת. להיפך, בשניים מהמקרים, כאשר הוגש ערעור לבית המשפט העליון הושגו הסכמות לביטול פסקי הדין של ועדות הערר והרוכשים חויבו בתשלום מס הרכישה על השווי הכולל את ההוצאות המשפטיות (ראו ע"א 4532/03 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' יעקבס-ברק, (2/3/2011); ע"א 5259/12 מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב נ' ינאי, (2/8/2012)).
פסק דין |31/08/2015 |בימ"ש לעניינים מינהליים – חיפה
ת"פ (תל אביב) 35385-05-16- מדינת ישראל נגד גקסון יעקב זהבי
שמות השופטים: רועי פרי
המדובר במקרקעין בתל אביב בשווי ניכר, כאשר האחרים קושרים קשר עם הנאשמים, בתמורה להבטחת סכום כסף של 25,000 בגמר העסקה. הנאשם 1 מצטלם לשם הכנת תעודת הזהות המזויפת והנאשמים בעצמם או באמצעות אחר, מזייפים תעודה הנחזית להיות תעודת הזהות של בעל המקרקעין. נאשם 1 מתייצג בכזב לבעל המקרקעין, בפני המתלונן. ובמהלך הפגישה במשרד עורך הדין הירושלמי נחתם הסכם מכר, נרשמת הערת אזהרה על המקרקעין של הבעלים, כאשר המתלונן – הקונה התמים- משלם 300,000 . הנאשמים מקבלים תמורה עבור מעשיהם בהיקף של 5000 , כל אחד. העסקה כמעט והושלמה, וכבר נרשמה הערת אזהרה בלשכת המקרקעין. המדובר בניסיון לקבלת דבר במרמה, בנסיבות מחמירות, בהיקף של 2.8 מליון , בהינתן קשירת הקשר, מעשי הזיוף ושימוש בתעודת זהות מזויפת, תוך התחזות לאחר, וכן קבלה במרמה של סכום בסך של 300,000 מהמתלונן 1, כמקדמת בעבור מכירת המקרקעין. באישום השני, מסכת המרמה מתנהלת בהתאם לתוכנית הסדורה שבאישום הראשון. 9 קרקע נוספת בתל אביב, זיוף תעודת זהות עם תמונתו של נאשם 1, פגישה בבית קפה במעמד כל האחרים והנאשמים על מנת לדון בפרטי עסקת המרמה, התייצגות בכזב של נאשם 1 בפני מתווך מבת ים אשר למקרקעין, איתור קונה תמים, והתייצגות בכזב במשרד עורכי דין לבעל המקרקעין תוך שימוש בתעודת הזהות המזויפת. הנאשם 2 מסיע את הנאשם 1 למקום וממתין לו בסמוך. במהלך הפגישה נחתם הסכם מכר, המתלונן 2 מוסר מספר המחאות, בהיקף ניכר של מעל ל- 800,000 . לאור חשדו של המתלונן 2 מעורבת משטרת ישראל והיא עוצרת את הנאשמים במועד העסקה – 14.4.16 .
גזר דין |15/12/2019 |שלום – תל אביב
ה"פ (תל אביב) 69660-12-20- יצחק בן נחום נגד עיריית ת"ל אביב
שמות השופטים: אבי כהן
03-6164359, פקס. 03-6196456 נגד משיבים/נתבעים 1. עיריית תל אביב 2. עו"ד אבי נימצוביץ שניהם ע"י ב"כ עוה"ד ציפי ליפשיץ רח' מנחם בגין 7, ר"י טל. 03-5751291 , פקס. 03-5755544 החלטה בהחלטה זו אמנה מומחה מטעם ביהמ"ש. בהמשך להחלטתי בדיון מיום 26.6.22 לגבי אפשרות מינוי מומחה מטעם ביהמ"ש ולאחר שעיינתי בעמדות הצדדים שהוגשו (הצדדים לא הגיעו להסכמה באשר לסוג וזהות המומחה), אני מחליט למנות את המומחה הבא: עפ"י סמכותי שבתקנה 88 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט – 2018, אני ממנה בזאת את המומחה הבא כמומחה מטעם בית המשפט: מר עופר אלקלעי, רואה חשבון, רואה חשבון, כלכלן, משפטן ומבקר פנימי מוסמך. כתובת: בית גיבור ספורט, רחוב מנחם בגין 7 ר"ג. טלפון: 074-7061030 פקס. 074-7061031 העניין שבו מתבקש המומחה לסייע המומחה מתבקש לנתח ולמפות (עפ"י תחומי מומחיותו) מסמכים ומידע שיימסרו לו ע"י שני הצדדים, בכל הנוגע לכל החיובים והחשבונות בגין ארנונה שהוציאה הנתבעת מתחילת שנת 1994 ועד היום לנכס מושא התביעה (נכס אחד המצוי ברחוב הרצל 61 תל-אביב, בשטח של 14 או 15 מ"ר, ששימש גם כחנות/קיוסק/משרדים במהלך השנים), ובכל הנוגע לכל התשלומים והזיכויים הרשומים בספרי העיריה (הנתבעת 1) ביחס לאותם חיובים וחשבונות. 2 מטרת מינוי המומחה היא לקבל תמונת מצב מלאה וברורה ככל האפשר, שתיתן מענה ברור ושלם ככל האפשר, לשאלות הבאות: 1. כיצד ובאילו חשבונות ארנונה חייבה הנתבעת 1 את הנכס בכל התקופה הנ"ל (ככל שהיו כמה חשבונות במקביל, יש לפרטם). יש להציג את תוכן החיובים הרלוונטיים (עפ"י הרשום במסמכי העיריה, כפי שיועברו ע"י שני הצדדים למומחה): סכום החיוב (ארנונה והוצאות/חיובים נלווים כלשהם), אופן חישובו, סוג הנכס (השימוש בנכס), שטח/גודל הנכס, שם המחזיק או האדם/הגוף שאליו נשלח החיוב, ופירוט חוב/התחשבנות עבר, ככל שישנם.
החלטה |21/07/2022 |שלום – תל אביב
ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן
שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון
על עורך דין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטל עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח". 73. בע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' מזל עבדי, פ"ד ס"ז(1) 84 (2014) (להלן:" עניין עבדי") מתייחס כב' השופט הנדל לחובותיו של עו"ד המטפל בעסקת מקרקעין: "הניסיון המשפטי מלמד שככלל בעסקאות מקרקעין עורך הדין הוא שחקן מרכזי. תפקידו המקצועי של עורך הדין עשוי לכלול הכנת מסמכים, בדיקת הנכס וההיתרים הנדרשים, הגנה על זכויות הצדדים, הבטחת פירעון חובות המס ועוד. . . " 74. כב' השופט הנדל הפנה בעניין עבדי לע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992), שם התייחס הנשיא שמגר לחובותיו של עו"ד בעסקת מקרקעין: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לא, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר שניתן היה לדרוש מעורך דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבניה. סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)".
פסק דין |03/05/2024 |שלום – חדרה
ת"א (תל אביב) 34397-09-22- ארמנד שטרית גד שטרית נגד ' אייל שריג אייל שריג בע"מ
שמות השופטים: דן סעדון
בקשת הנתבעים להורות לתובעים להשלים מענה לדרישת הליכים מקדמיים (גילוי מסמכים ותשובות לשאלון). 1. תובע 1 רכש דירה בתל אביב. על מנת לשפצה ולבצע בה עבודות בנייה הוא התקשר באמצעות אחיו, התובע 2, עם הנתבעים (מפקח בנייה וחברה בבעלותו) בהסכם לפיקוח על עבודות בנייה ושיפוץ. 2. בשנת 2015 פיטר תובע 1 את הנתבעים בשל טענות כאלה ואחרות. תובע 1 ביקש מעו"ד טשורני (להלן: עוה"ד) לברר על אפשרות להגיש תביעה נגד הנתבעים. בשנת 2016 הגיש עוה"ד, לכאורה בשם תובע 1, תביעה לבית משפט זה. התובעים ציינו בכתב התביעה, כי לא ייפו את כוחו של עוה"ד להגיש את התביעה ולא הסכימו להגשתה. ביום 16.2.17 ניתן פסק דין בתביעה, לכאורה בהסכמת בעלי הדין, הקובע כי התביעות נדחות (להלן: פסק הדין). מאוחר יותר, הגישו התובעים תביעה כספית לבית המשפט המחוזי נגד הנתבעים והאדריכל שנשכר על ידם. במסגרת החלטת בית המשפט המחוזי התברר לתובעים כי פסק הדין ניצב להם כמכשול לבירור תביעתם ומכאן עתירתם למתן סעד הצהרתי הקובע כי פסק הדין בטל שכן ניתן ללא ידיעת התובעים ו/או ללא הסכמתם. 3. הנתבעים טענו, בין היתר, לקיום אינדיקציות המלמדות למצער על מצג הרשאה שניתנה לעוה"ד מאת התובע 1. הנתבעים, לטענתם, לא ידעו ולא היה עליהם לדעת כי עוה"ד חרג מהרשאתו במגעיו מולם ומכל מקום, בשל הצורך להעדיף את אינטרס ההסתמכות שלהם עקב קיום הסכם הפשרה שהוביל למתן פסק הדין, יש לקבוע כי טענות התובעים ביחס לפגמים שנפלו לגישתם באותו הסכם דינן להתברר בהליך שבין התובעים לעוה"ד. הבקשה והתגובה 4. בבקשה דורשים הנתבעים ליתן צו המחייב את התובעים לאפשר להם לעיין בכל חשבונית שקיבלו התובעים מעו"ד קיבריק; בכל ייפוי כוח עליו חתמו התובעים מול עו"ד טשורני או עו"ד קיבריק; בכלל המסמכים שהוגשו בתביעה בת.
החלטה |20/05/2024 |שלום – תל אביב
ע"א (חיפה) 32517-09-11- בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ נגד אדוארד איסקיאייב
שמות השופטים: שושנה שט,ברכה בר זיו,דר עדי זרנקין
עורך דין חייב לפעול במיומנות ובמאומנות שעה שהוא מקבל לטיפולו ענין מסוים, לרבות עיסקה במקרקעין ועליו להיות בעל הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה העומדת בפניו (ע"א 37/86 לוי נ. שרמן, פ"ד מד(4), 446). עורך דין נדרש לקבל מלקוחו את כל המידע והוא חייב לחקור ולדרוש בטיב הזכות במקרקעין נשוא העיסקה, ולדרוש להציג לו את המסמכים המוכיחים את הזכות (ע"א 420/75 כהן נ. אייזן . פ"ד ל(2) 29). וראה גם ע"א 751/89 מוסהפור נ. שוחט, פ"ד מו(4) 529 (1992) שם נקבעה חובת עורך הדין לערוך את כל הבדיקות המשפטיות הנדרשות לפני חתימת החוזה). 37. בענייננו – עורך הדין לא עשה כל בדיקות שהן וסמך על תאור הדירה על ידי המוכר בלבד. עורך הדין לא ערך כל בדיקה בעמידר, אצלה התנהל רישום הזכויות וסמך על אישור שנמסר לו על ידי אותו מוכר, דהיינו אישור שניתן על ידי עמידר לעורך דין אחר ( שמאשר את זכויותיו של המוכר בדירה הנמכרת אך אינו מכיל כל פרטים עליה) . אין ספק כי התנהלות שכזאת הינה רשלנית ואינה עולה בקנה אחד עם התנהלותו של עורך דין סביר העורך עיסקה במקרקעין. 38. גם הטענה בדבר העדר קשר סיבתי בין התנהגות השמאי ו/או עורך הדין והנזק לבנק דינה להידחות . נפנה לפסק דינו של כבוד השופט ריבלין ב עא 8500/06 חוות צברי אורלי בע"מ נ. מדינת ישראל (פסק דין מיום 27.8.12 ). דרישתו של קשר סיבתי מעוגנת בסעיף 35 לפקודה, הקובע כי: " הגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה". כמו כן, סעיף 64 לפקודה קובע, בין היתר, כי: "רואים אדם כמי שגרם לנזק באשמו, אם היה האשם הסיבה או אחת הסיבות לנזק".
פסק דין |27/09/2012 |חוזי – חיפה
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 5. הייצוג מותר ברישום
5. (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה.
כללי לשכת עורכי-הדין (תעריף מקסימלי בפעולות לרישום דירות מגורים), תשל"ז-1977
סעיף: 1. רישום דירות מגורים
1. ברישום דירות מגורים שנרכשו מאת קבלן יהא שכר הטרחה כמפורט להלן: (1) בעד רישום פעולות מכר, מכר ללא תמורה, חליפין, חכירה וחכירת משנה בבנין הכולל לא פחות משמונה יחידות יקבל עורך-הדין של הקבלן שכר מקסימלי של 1% לדירות שמחירן עד 250,000 לירות, ולא פחות מ-1,000 לירות; (2) בעד בדיקת החוזה ובדיקת הפעולה לרישום הזכויות יקבל עורך-הדין של הקונה בקשר עם הפעולות המנויות בפיסקה (1) שכר מקסימלי %¼ לגבי דירות שמחירן עד 250,000 לירות, הכל בצירוף סכום השווה למס ערך מוסף המגיע בעד מתן השירות בענין הנדון.
תקנות לשכת עורכי הדין (קביעת סוגי שירותים ברישום דירות שבעדם ייקבע תעריף מקסימלי), תשל"ז-1977
סעיף: 1. רישום דירות
1. ברישום דירות מגורים בבנין הכולל לא פחות משמונה יחידות, שנרכשו מקבלן ושמחירן אינו עולה על 250,000 לירות, ייקבע תעריף מקסימלי לשכר טרחה בעד סוגי שירותים אלה: (1) רישום פעולות מכר, מכר ללא תמורה, חליפין, חכירה וחכירת משנה; (2) בדיקת החוזה ובדיקת הפעולות לרישום הזכויות אגב ביצוע פעולות רישום כאמור בפיסקה (1).
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות לרכישת זכויות במקרקעין, אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד מפאת מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת, וכן התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל "ב-1972; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאל ה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, והכל באישור החשב הכללי, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 4. חובת הודעה לרוכש
4. עורך-דין המייצג את הקבלן בעיסקה כאמור בסעיף 2 חייב לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עיסקה.
חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017
סעיף: 1. הגדרות
דיירים בהתחדשות עירונית" – כמשמעותו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית; "עסקה לפי תכנית החיזוק" – חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך ביצוע עבודה ברכוש המשותף כאמור בסעיף 4, 5 או 5א לחוק המקרקעין (חיזוק בתים מ שותפים מפני רעידות אדמה), שמצורף לו ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעמו לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה, ושכולל, בין השאר, את כל אלה: (1) העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה; (2) המועדים המרביים לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה לבעל הדירה או לסיום ביצוע העבודות בהתאם לחוזה; (3) פרטים בדבר הגורם שיבצע את עבודות הבנייה בהתאם לחוזה או תנאים לבחירתו של הגורם כאמור, לרבות לעניין ניסיונו בתחום; (4) התחייבות מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה לשם הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה; "עסקת פינוי ובינוי" – כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי); "תכנית החי
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לתית לפרסום בכלי תקשורת; התקשרות כאמור תיעשה, ככל הניתן, לאחר בדיקת כמה הצעות הבאות בחשבון; (13) (א) התקשרות לרכישת תרופות, נסיובים או תרכיבים, שהינם יחודיים; (ב) (נמחקה); (ג) התקשרות לרכישת בעלי חיים בעלי אפיונים מיוחדים, לצורכי מחקר, הוראה או רפואת בעלי חיים; (14) התקשרות בעיסקה שעניינה מתן אשראי או קבלתו, השקעת כספים, קבלת שירותים בנקאיים, מכירה או רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, וכן התקשרות לרכישת זכויות במק רקעין אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד בשל אחד מאלה: (א) מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת; (ב) צורך דחוף מטעמים של ביטחון הציבור, בריאותו או לצורך קידומם של יעדים ציבוריים וזאת בהחלטה מנומקת, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (ג) צורך בהמשך ההחזקה במקרקעין, אם מעבר מהמק רקעין יהיה בעל השלכות כלכליות משמעותיות ובלבד שסך כל ההתקשרויות בפטור ממכרז במקרקעין מסוימים לא יעלה על 25 שנים; ואולם החשב הכללי רשאי בהחלטה מנומקת לאשר התקשרות כאמור אף אם סך כל התקופות האמור עלה על 25 שנים; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 27. המלצה על שירותים נוספים
27. מתווך במקרקעין אשר סבור שיש צורך במתן שירות על ידי בעל מקצוע אחר, בנוגע למאפיין מהותי של עסקת המקרקעין או של הנכס, יעדכן את הלקוח בצורך זה, כדי שהלקוח יוכל להזמין בעל מקצוע אחר כנדרש, על פי שיקול דעתו.
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 1. הגדרה
1. בתקנות אלה, "קבלן" – מי שמוכר דירה או מחכיר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על-ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה או להחכירה לדורות.
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 17. ייצוג של יותר מצד אחד לעסקת המקרקעין
17. מתווך במקרקעין אשר מעניק שירותי תיווך במקרקעין ליותר מצד אחד בעסקת מקרקעין מסוימת, ינהג בדרך המפורטת להלן: (א) הוא יידע מראש ובכתב את כל לקוחותיו בעסקת המקרקעין המסוימת על כך שהוא מעניק את שירותיו ליותר מצד אחד בעסקת המקרקעין; (ב) הוא יתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותו לצדדים שלהם הוא מעניק שירותי תיווך באשר לעסקה במקרקעין.
תקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי), התשע"ב-2012
סעיף: 19. הכרעה פרטנית בעניין שווי דירה
19. (א) קיבלו הצדדים את החלטתו של שמאי פינוי ובינוי כאמור בתקנה 18, וסבר בעל דירה כי שווי דירתו גבוה יותר משווי דירה אופיינית במקבץ פינוי ובינוי, רשאי הוא לפנות לשמאי פינוי ובינוי כדי שיקבע אם העסקה שהוצעה לו כדאית כלכלית. (ב) בעל דירה כאמור בתקנת משנה (א) יעביר לשמאי פינוי ובינוי וליזם, את עיקרי טענותיו בכתב, בתוך 30 ימים מיום שהועברה לו ההחלטה כאמור בתקנה 18, ורשאי הוא לצרף שומה מטעמו. (ג) היזם רשאי להגיש לשמאי פינוי ובינוי ולמבקש את עיקרי טענותיו בכתב, וכן רשאי הוא להגיש שומה מטעמו, בתוך 21 ימים מיום שהועברו לו המסמכים האמורים בתקנת משנה (ב). (ד) שמאי פינוי ובינוי יבקר בדירה ויקיים דיון בבקשה בתוך 30 ימים מיום שהועברו לו המסמכים, ולא פחות מ–14 ימים מיום שהודיע לבעל הדירה כאמור בתקנת משנה (א) ולמבקשים על מועד הדיון ויחליט האם העסקה שהוצעה לבעל הדירה היא כדאית כלכלית ואם לא, באילו תנאים תיחשב כדאית; ואולם שמאי פינוי ובינוי יוכל שלא לבקר בדירה נושא הבקשה, אם ביקר בה קודם לכן או אם הסכימו על כך המבקשים ובעל הדירה כאמור בתקנת משנה (א).
כללי לשכת עורכי הדין (סדרי הדין בבתי הדין המשמעתיים), התשע"ה-2015
סעיף: 17. מינוי עורך דין לנקבל
17. (א) בית הדין רשאי, לאחר ששמע את עמדות הצדדים, אם מצא שניהול הדיון מצדיק כי הנקבל יהיה מיוצג ושאין לנקבל יכולת להעמיד לעצמו ייצוג, למנות לנקבל עורך דין שייצגו בדיון; ואולם לא ימנה בית הדין עורך דין שהוא חבר ועד מרכזי, חבר ועד מחוזי, חבר ועדת האתיקה הארצית, חבר ועדת אתיקה מחוזית, פרקליט ועדת אתיקה, עוזר פרקליט ועדת אתיקה, או חבר בית דין משמעתי של הלשכה; שכרו של עורך הדין שימונה ייקבע בידי בית הדין והלשכה תשלמו. (ב) התנגד הנקבל למינוי עורך דין כאמור, ימנה בית הדין עורך דין שייצגו בדיון כאמור בסעיף קטן (א) רק אם מצא שניהול הדיון מחייב זאת, בשל חומרת העבירה שבה הואשם הנקבל או אם קיים חשש שהוא חולה נפש או לקוי בכושרו השכלי. (ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו–(ב) יחולו אף בערעור בבית הדין המשמעתי הארצי, בין אם מי שהיה הנקבל בדיון בבית הדין המשמעתי המחוזי הוא המערער ובין אם הוא המשיב בערעור.
כל הזכויות שמורות ©
