כל הזכויות שמורות ©
עורכי דין מסחריים בתל אביב מהווים נדבך מרכזי בעולם העסקים הישראלי, ותפקידם חיוני להצלחת עסקאות מסחריות. במאמר זה נסקור את המסגרת המשפטית החלה על עורכי דין מסחריים, חובותיהם המקצועיות, והפרקטיקות המומלצות בהתבסס על פסיקות בתי המשפט בישראל. מטרת המאמר לספק הבנה מעמיקה של הסטנדרטים המקצועיים הנדרשים מעורכי דין מסחריים בתל אביב וכיצד ליישמם בפועל.
עורכי דין מסחריים בתל אביב כפופים למערכת דינים מקיפה הכוללת חקיקה, תקנות ופסיקה. הפסיקה בשנים האחרונות מדגישה את החובות המוגברות המוטלות על עורכי דין בתחום המסחרי, במיוחד בעסקאות נדל"ן ומיזוגים ורכישות.
בפסק דין תא (תל אביב) 30644-01-14 א.ל נגד עורך דין א.ה (ניתן ב-15/10/2017), קבע בית המשפט חובה מוגברת של עורך הדין להתייחס לסוגיות שמטרידות את הלקוח:
"התובעים פנו באופן ספציפי לנושא התשריט והיקף המושכר… לענייננו כעת יש להפנות לכך שהתובע 1 פונה ישירות למנכ"ל החברה המשכירה בפניה שמתייחסת למהות המושכר. הפניה התייחסה לדבר שהטריד אותו אולי יותר מכל – ואשר בגינו אף הוגשה התביעה שבפני."
בפסק דין תא (תל אביב) 61987-12-21 גיא אברהם גורן נגד ליאור דובדבני (ניתן ב-21/02/2025), הדגיש בית המשפט את אחריות עורך הדין לבדיקת המצב התכנוני והרישומי של נכסים:
"מצופה מעורך הדין לבדוק את המצב התכנוני של הדירה ביחס למצבה הרישומי, או לכל הפחות להפנות את הרוכש אל שמאי מקרקעין על מנת שזה יערוך בדיקה כזו קודם לחתימת ההסכם."
עורך דין מסחרי נדרש לרמת זהירות גבוהה במיוחד. זאת כוללת:
בעסקאות נדל"ן מסחרי, אחריות עורך הדין היא מורכבת במיוחד וכוללת:
עורך דין מסחרי חייב לגלות ללקוחותיו את כל המידע הרלוונטי לעסקה:
אחד הכלים החשובים ביותר להגנה על עורך הדין והלקוח הוא תיעוד מקיף:
על עורך דין מסחרי בתל אביב לשמור על רמה מקצועית גבוהה:
בשנים האחרונות ניתן לזהות מספר מגמות בולטות בשוק עורכי הדין המסחריים בתל אביב:
עורכי דין מסחריים בתל אביב נדרשים לרמת מקצועיות גבוהה במיוחד בעידן המורכב והדינמי של עולם העסקים. הפסיקה העדכנית מדגישה את החובות המוגברות החלות עליהם, ואת הצורך בזהירות יתרה בכל הנוגע לעסקאות מסחריות.
המפתח להצלחה בתחום זה טמון בשילוב של מומחיות משפטית עמוקה, יכולת לנהל סיכונים, ומתן שירות מקצועי ויסודי ללקוחות. עורך דין מסחרי בתל אביב מצליח נדרש לשלב בין הבנה עסקית מעמיקה לבין ידע משפטי נרחב, תוך הקפדה על סטנדרטים אתיים גבוהים.
התיעוד המקיף, הבדיקות היסודיות, והתקשורת השוטפת עם הלקוח מהווים את התשתית לפרקטיקה משפטית איכותית. בעולם שבו עסקאות הופכות למורכבות יותר ויותר, תפקידו של עורך הדין המסחרי כמדריך וכמגן על האינטרסים של לקוחותיו הופך למשמעותי מתמיד.
עורכי דין מסחריים בתל אביב הפועלים בהתאם לסטנדרטים הגבוהים שפורטו במאמר זה, לא רק ממזערים את הסיכונים המשפטיים העומדים בפניהם ובפני לקוחותיהם, אלא גם תורמים לסביבה עסקית יציבה, אמינה ומשגשגת במרכז העסקי של מדינת ישראל.
ת"א (תל אביב) 30644-01-14- א.ל נגד עורך דין א.ה
שמות השופטים: אביים ברקאי
11 ואולם כפי שהוכח התובעים פנו באופן ספציפי לנושא התשריט והיקף המושכר. כפי שהוכח – התובע 1 פנה בדוא"ל ישירות אל מנכ"ל החברה המשכירה ורושם כך: "אנחנו מבקשים את ההבנה שאם יפנו אותנו מחלקים מהשטח שאמורים לעבור לעירייה – השכירות תשתנה באופן יחסי" כלומר – עלה על הפרק הנושא לפיו "חלקים מהשטח" עוברים לעיריית תל אביב ועל כך עוד ידובר. לענייננו כעת יש להפנות לכך שהתובע 1 פונה ישירות למנכ"ל החברה המשכירה בפניה שמתייחסת למהות המושכר. הפניה התייחסה לדבר שהטריד אותו אולי יותר מכל – ואשר בגינו אף הוגשה התביעה שבפני. פניה זו לא נעשתה על ידי בעל מקצוע, עו"ד, הוא הנתבע – אלא על ידי התובע 1. במהלך החקירה הנגדית גיבש לעצמו התובע 1 גרסה חדשה לפיה הוא פנה אל מנכ"ל החברה המשכירה כשהוא יושב במשרדו של הנתבע והפניה נעשתו על ידו בעצמו מכיוון שנמסר לו שמדובר בסעיפים מסחריים. גרסה זו שנשלפה בין רגע אינה ברורה. הרי לטענת התובעים הגיעו במיוחד את הנתבע על מנת שיברר מה נכלל במושכר. לכן לא סביר שכאשר ביקשו ממנו לפנות ולטפל בכך השיב להם שמדובר בעניינים מסחריים ולכן לא יפנה השלימו עם התשובה. אך לא רק זאת. גם ההתנהלות לאחר תשובת מנכ"ל החברה המשכירה מוכיחה כי התובעים לא ראו בנתבע כבא כוחם להסכם זה. תשובתו של מנכ"ל החברה המשכירה היתה חדה וברורה (סימני הקריאה במקור): "לא רלבנטי אלינו וכפי שהובהר מס' פעמים זה לא חלק מהמושכר" והנה – גם כאשר מתקבלת תשובה חד משמעית והנוגעת למהות ההסכם לא פונים התובעים אל הנתבע, שכביכול נטען כי ייצג אותם. התובע 1 הודה בחקירתו הנגדית במפורש כך: "אני לא חושב ששלחתי לו עותק של התשובה". 12 ואם לא די בכל אלה, התובע 1 טען לפתע בחקירתו הנגדית כי מי ש"הרגיע" אותו היה מנכ"ל החברה המשכירה.
פסק דין |14/10/2017 |שלום – תל אביב
ת"א (תל אביב) 61987-12-21- גיא אברהם גורן נגד ' ליאור דובדבני
שמות השופטים: אביים ברקאי
(ה)הנתבעת 2 הפנתה למכתב עיריית תל אביב מיום 28.5.2022 ממנו עולה, כי העירייה מודעת לחלוקת הדירה ומכירה במצב העובדתי בשטח, ולכן גם לא נגרם כל נזק לתובע. כמו כן, לטענתה אין מניעה מלמכור את הדירה ואין מניעה מקבלת משכנתה. 3.4 כתבי תשובה שהגיש התובע (א)תשובה לטענות הנתבע 1-התובע ציין שאילו היתה נערכת בדיקה טרם חתימת ההסכם כפי שמצופה מעו"ד סביר היתה מתגלה אי ההתאמה, כך היו נחסכים לו (לתובע) הנזק ועוגמת הנפש. עוד ציין התובע שאילו ידע על אי ההתאמה לא היה רוכש את הדירה. עוד ציין שאישור העירייה מקנה חיסיון מפני הליך פלילי, אך אין בו כדי לבטל את הנזק שנגרם בשל היעדר ההתאמה בין המצב הרישומי למצב התכנוני.-התובע טען שמצופה מעורך הדין לבדוק את המצב התכנוני של הדירה ביחס למצבה הרישומי, או לכל הפחות להפנות את הרוכש אל שמאי מקרקעין על מנת שזה יערוך בדיקה כזו קודם לחתימת ההסכם. עוד מציין התובע, כי הוא אינו עוסק בנדל"ן.-עוד הוסיף התובע שאינו יודע מה היתה חלוקת העבודה בין הנתבעים. הייצוג נעשה באמצעות משרד עוה"ד ולא על ידי עו"ד סולומון ז"ל באופן עצמאי. שאלת האחריות, היקפה ואופן חלוקתה תיקבע על ידי בית המשפט. (ב) תשובה לטענות הנתבעת 2-התובע הפנה לתשובתו באשר לטענות הנתבע 1. עוד הוסיף התובע שאין בסיס לטענה כאילו ידע על אי ההתאמה טרם חתימתו על ההסכם. טרם הגשת התביעה פנה התובע לנתבע 1 אשר התעלם ממנו. התובע נחשף לראשונה לגרסתו עם הגשת כתב ההגנה מטעם הנתבע 1. הנתבע 1 הסיט את האחריות לעבר עו"ד סולומון ז"ל ולמעשה אל הנתבעת 2. לפיכך, עתר הנתבע 1 להוסיף את הנתבעת 2 כנתבעת נוספת.-התובע הדגיש שהתביעה הוגשה ללא התמהמהות ובסמוך למועד בו גילה אודות אי ההתאמה.
פסק דין |20/02/2025 |שלום – תל אביב
ע"א 37/86-1. משה לוי נגד 1. יצחק יחזקאל שרמן
שמות השופטים: א ברקש לוין,ד לוין
עורך דין ערך חוזה בין מוכרים לבין קונים, ששניהם היו לקוחותיו. עורך הדין לא דאג שתיכנס לחוזה תנייה אשר תבטיח את הקונים מפני הפרת התחייבותם של המוכרים כלפיהם. עורך הדין טען כי זה היה רצון הלקוחות, והחוזה משקף את כל אשר הסכימו ביניהם, ואין לו לעורך דין לעשות חוזים במקומם או להכתיב להם הסכם שלא הסכימו לו. לכך התייחסנו בעל"ע 2/80 פלוני נ. הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין תל אביב יפו פ"ד לד(4) 707) וקבענו הלכה לאמור: "חייב עורך הדין להכין ללקוחות שלו חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם על הצד המועיל ביותר; ואם לאחר שהכין להם חוזה כאמור, יסרבו הם לחתום על תנייה זו או אחרת, גם לאחר שעורך הדין הסביר להם את משמעותה ונחיצותה, רק אז ייתכן שיצא עורך הדין ידי חובתו כלפיהם, אף אם התנייה תימחק מן החוזה". (שם, בע' 708). עורך דין הורשע בבתי הדין המשמעתיים של לשכת עורכי הדין בעבירות משמעת בשל הפרת החובה לפעול לטובת הלקוח בנאמנות ובמסירות. העבירות התבטאו בכך שלא גילה קיומה של משכנתה על דירה שבגינה ערך חוזה מכר בשביל לקוח, והיה אמור לטפל ברישום ההעברה בפנקסי המקרקעין, ושלפני עריכת החוזה לא וידא אם קיימים עיקולים על הדירה. בעל"ע 7/73 הנ"ל נחלקו הדעות בין השופטים: בעוד שהשופט ברנזון והשופט אשר קבעו כי היה על עורך הדין לבדוק את הרישומים בפנקסי המקרקעין לפני עריכת חוזה המכר, סבר השופט (כתוארו אז) י. כהן, כי תוצאתה של פסיקה כעין זו תהיה "שבכל מקרה כשעורך דין עורך עבור לקוחו חוזה לקניית נכס, מחובתו לערוך בדיקה סמוך לפני עריכת החוזה, כדי לברר אם אין שעבודים או עיקולים על הנכס, במידה שניתן לעשות בדיקה כזו בפנקס המתנהל על פי דין" (עמ' 685).
פסק דין |09/09/1990 |בית המשפט העליון
ע"א 2274/21- נטע מור נגד אלעד ישראל מגורים בעמ
שמות השופטים: ד מינץ,א שטיין,ג כנפי שטייניץ
באשר לידיעתה של המערערת על אודות האמור בהסכם המכר לפרטיו – עמד בית משפט קמא על חשיבות תפקידו של עורך הדין המייצג רוכש מקרקעין והדגיש שתפקיד זה אינו "מתמצה בעניינים טכניים של הסכמי המכר". בית משפט קמא לא הסביר בבירור מהו, לשיטתו, תפקידו של עורך הדין המייצג רוכש או רוכשת דירה "על הנייר", כדוגמת המערערת, ובמה – אם בכלל – כשלה באת-כוחה של המערערת בענייננו-שלנו. כפועל יוצא מכך, לא ניתן להבין האם בית המשפט כיוון לכך שעל עורך הדין להסביר ללקוחו את משמעותם של סעיפי ההסכם אשר מטילים אחריות על רוכש הדירה, או שמא מוטלת על עורך הדין, בנוסף, חובה מקצועית לבדוק את המצב התכנוני של המקרקעין ואת המסמכים המקצועיים שצורפו להסכם המכר ולוודא שהאמור בהם תואם את רצון הלקוח ומקובל עליו. בקשר עם חלק זה של פסק הדין קמא הונחה לפנינו בקשת הצטרפות להליך מטעם לשכת עורכי הדין בישראל (להלן: לשכת עורכי הדין או הלשכה), אליה אדרש בהמשך פסק דיני. אקדים ואומר, כי עמדת הלשכה באשר לתפקידו של עורך דין המייצג רוכש דירה מקובלת עלי בעיקרה. 24. באשר לפרשנות הסכם המכר, ובפרט בנוגע לפרשנותו של המפרט – בית משפט קמא בחן את חוות הדעת של שמאי הצדדים. ביחס לשמאי המערערת קבע בית המשפט כי חוות דעתו מציגה נתונים שגויים וסותרים וכי "אין מקום לקבוע כל ממצא עובדתי מדבריו", שכן חוות דעתו "לוקה בחסר של ממש, ובסופו של דבר לא ניתן ללמוד מחוות דעתו דבר". לכך מתווספת העובדה ששמאי המערערת הוציא תחת ידיו שתי שומות המעריכות את אותו הנזק ואשר הפער ביניהן הוא של למעלה מ-100. לעומת זאת, בית משפט קמא ראה לנכון לקבל במלואה את חוות דעת שמאי המשיבות לפיה דירה 1044 תואמת את המפרט ואת היתר הבניה באופן מלא.
פסק דין |31/12/2022 |בית המשפט העליון
ע"א 6277/19- ד"ר סנפורד אשר הרמן נגד עורך דין אריה וייס
שמות השופטים: נ הנדל,י אלרון,ע גרוסקופף
לצורך זאת, הרוכשים שכרו את שירותיו של המשיב, לאחר שזה הוצג להם כמומחה לעסקאות מקרקעין וכבעל ניסיון מקצועי רב בתחום, על מנת שהוא יטפל בשמם בכל העניינים הנוגעים לרכישתה של הדירה, וישמש כ"זרועם הארוכה" בישראל. הרוכשים שילמו לעו"ד וייס את שדרש בעבור שירות זה, ובכך ביקשו להעביר באופן מלא את הטיפול בכל ענייני העסקה ואת הצורך להיות במעקב אחר הנעשה בפרויקט, לכתפי המשיב. משאלו הם פני הדברים, קביעתו של בית המשפט קמא לפיה על הרוכשים הייתה מוטלת חובה לבדוק בעצמם את הנעשה בשטח ולפנות באופן ישיר לחברת מנרב על מנת לוודא את העברת התשלומים במועד, חותרת תחת הרציונל אשר עמד בבסיס החוזה שנכרת בין הצדדים, משנה את מערך החיובים החוזי, ומתערבת בדיעבד בהקצאת הסיכונים שנעשתה במועד כריתת החוזה. כך לא ראוי שייעשה (ראו: ע"א 1966/07 אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ, פסקה 64 ( 9.8.2010 ); ע"א 7194/13 טובית דרור חברה לנכסים בע"מ נ' ב. ס. ר המנדסים בע"מ, פסקה 25 ( 22.7.2015 )). 18 33. שנית, כפי שציין זה לא מכבר חברי, המשנה לנשיאה ניל הנדל, השאלה אם יש מקום לייחס אשם תורם במערכת יחסים נתונה היא "קביעה נורמטיבית המעוגנת במדיניות משפטית" (7096/19 פלוני נ' יצחק שטרן ושות' ז"ל, פסקה 3 ( 29.12.2021 )). בהקשר בו עסקינן, יחסי עורך דין – לקוח, ראוי לשיטתי לצמצם את המצבים בהם ייוחס ללקוח אשם תורם בשל כך שלא פיקח כהלכה על כך שעורך הדין שאת שירותיו המקצועיים הוא שכר אינו ממלא כהלכה את התפקיד שנטל על עצמו. ככלל, אדם השוכר את שירותיו של בעל מקצוע לביצוע עבודה מסוימת המצויה בתחום התמחותו, כגון בעל נכס המוסר אותו לתיקון, רשאי להניח ואף להסתמך על כך שבעל המקצוע מבצע את תפקידו באופן ראוי, וכמצופה ממנו.
פסק דין |14/03/2022 |בית המשפט העליון
ע"א 391/22- בנק לאומי לישראל בע"מ נגד דוד קונפינו
שמות השופטים: י אלרון,א שטיין,ר רונן
מסגרת זו נקבע כי ככל שפעולתו של עורך הדין נמצאת בתחום אחריותו המקצועית, כך תורחב ההסתמכות על מצגיו והנטייה להטיל עליו אחריות בגינם (ראו: ע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' עבדי, פ"ד סז(1) 84, 137-134 (2014)). 111. לצד זאת, שומה עלינו לזכור את דבריו החשובים של השופט י' עמית אשר נאמרו בע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד יובב פפר ( 27.2.2012 ) (להלן: עניין רחמני נכסים): "עורך דין הוא 'מונע נזק' יעיל וזול, אך לא ניתן להטיל עליו חובה אבסולוטית למנוע נזק. עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי, לא עומדים לרשותו אמצעים טכניים מיוחדים לגילוי מעשי זיוף והתחזות, וגם עורך דין זהיר ומיומן עלול ליפול קרבן לנוכל מיומן. השאלה האמיתית והעיקרית הצריכה לענייננו היא אחת: האם בפני עורכי הדין, או מי מהם, עמדו 'סימני התראה' שצריכים היו לעורר את חשדם" (ראו: שם, פסקאות 11/10; הציטוטים הפנימיים הוסרו – א. ש. ; כמו כן ראו: ע"א 2599/13 עו"ד משה הרמן נ' עלדור, פסקה 34 ( 3.9.2015 ) (ההדגשה הוספה – א. ש. )). 112. אשר על כן, השאלה אותה יש לשאול בכל מקרה ומקרה היא האם עורך הדין, לו מיוחסת רשלנות מקצועית, נהג כפי שנוהגים עורכי דין סבירים ומיומנים בתחום ההתמחות הנתון. במסגרת זו, עורך דין שמטפל בעסקת מקרקעין לא יישא באחריות מוחלטת למעשי התחזות ומרמה של לקוחו, כל אימת שהוא מפעיל שיקול דעת מקצועי סביר בכל דבר ועניין שקשורים לעסקה, ופועל בהתאם. 113. לצד חובה כללית זו, באה תקנה 14 לתקנות המקרקעין ומטילה חובות ספציפיות על עורכי דין: "(א) התייצבו הצדדים לעסקה לפני עורך דין, יחתים אותם על שטר העסקה, ויאמת את חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם (בתקנה זו – אימות החתימות).
פסק דין |02/12/2023 |בית המשפט העליון
ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן
שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד
הנתבע, שהיה ער לקושייה הכרוכה באופן פועלו כמייצג בעסקת מכר הדירה, הודה במסגרת חקירתו הנגדית בקיומה של אחריות המוטלת על כתפיו להשלמת העסקה ברישום הזכויות בדירה ע"ש התובעים, עת השיב "לשאלת בית המשפט: ש. בשנת 2011 לא היה צורך לסיים את הרישום ת. בוודאי שהיה צורך. אני לא רוצה להתעלם מאחריות . . . ", ובאותה נשימה סייג אחריות זו בחוסר תקשורת ישירה בינו לבין הלקוח – טענת הגנה שכלל לא הוכחה, כפי שעוד יבואר בהמשך (ראו עדות הנתבע בעמ' 49 לפרוטוקול, ש' 8-11). כאשר עורך הדין, שחב בביצוע העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים, נמנע מלעשות כן, ללא טעם ענייני, אף שהלקוחות הפקידו בידיו יפוי-כוח המאפשר את רישום הזכויות על שמם, בדגש על חלוף הזמן ממועד השתכללות העסקה, תשלום מלוא התמורה החוזית והעברת החזקה בדירה לידי הקונים, ועד למועד רישום הזכויות בפועל, שהתרחש כעבור 6 שנים לאחר מכן, ורק עקב פניית הלקוחות אליו, קמה לה עוולת הרשלנות במישור היחסים שבין עורך הדין ללקוחותיו. 8 23. פסיקת בתי המשפט הכירה בחובת הזהירות המוטלת על כתפיהם של עורכי דין העוסקים בענייני הסכמי מקרקעין, במיוחד במכירה וקנייה של דירות מגורים. במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר.
פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת
ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן
שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון
על עורך דין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטל עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח". 73. בע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' מזל עבדי, פ"ד ס"ז(1) 84 (2014) (להלן:" עניין עבדי") מתייחס כב' השופט הנדל לחובותיו של עו"ד המטפל בעסקת מקרקעין: "הניסיון המשפטי מלמד שככלל בעסקאות מקרקעין עורך הדין הוא שחקן מרכזי. תפקידו המקצועי של עורך הדין עשוי לכלול הכנת מסמכים, בדיקת הנכס וההיתרים הנדרשים, הגנה על זכויות הצדדים, הבטחת פירעון חובות המס ועוד. . . " 74. כב' השופט הנדל הפנה בעניין עבדי לע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992), שם התייחס הנשיא שמגר לחובותיו של עו"ד בעסקת מקרקעין: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לא, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר שניתן היה לדרוש מעורך דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבניה. סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)".
פסק דין |03/05/2024 |שלום – חדרה
ת"א (תל אביב) 3216-98- ארנון עזרא נגד 1 . שמואל וולק
שמות השופטים: ברון צפורה
(ראה על"ע 9/55 עו"ד פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית, פ"ד י' 1720, 1730א). ניתן לגזור מתוך חובות אלה, אשר בתחום האתיקה, אמות מידה ראויות וקריטריונים הולמים לעיצוב סטנדרט המיומנות והזהירות שיש לדרוש מעורך דין כלפי לקוחו, הן במישור עוולת הרשלנות הנזיקית, והן במישור היחסים החוזיים שביניהם והפרתם (ראה פסק דינה של כב הש' א. חיות בת. א. (ת"א) 2184/99 שרון עמיר נ' עו"ד ליבוביץ, תק-מח 2002(3), 6408 ,עמ' 6414). עורך-הדין נדרש לפעול בנאמנות ובזהירות גם כשהוא פועל בעבור שני הצדדים לעסקה, אשר במקרים רבים מחזיקים באינטרסים מנוגדים. כך למשל נפסק, כי גם כאשר עורך-דין מייצג את שני הצדדים לחוזה, עליו להכין חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם של לקוחותיו על הצד המועיל ביותר (ראה על"א 2/80 פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בישראל, תל אביב- יפו, פ"ד לד(4) 707, ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769). האם הפר הנתבע 1 במקרה שלפנינו את החובות המוטלות עליו, כעורך דין, במישור הנזיקי ובמישור החוזי, כלפי התובע כאמור, שוכנעתי כי הנתבע 1 ערך את כל הבדיקות שהיה עליו לערוך ביחס למצב הנכס, בלשכת רישום המקרקעין, במינהל מקרקעי ישראל ובמחלקת ההנדסה בעיריית גבעתיים. הנתבע 1 וידא כי הזכויות בדירה הועברו, לאורך השנים, בידיעתה ובהסכמתה של העירייה וכי הזכויות נרשמו כדין במינהל מקרקעי ישראל ובלשכת רישום המקרקעין וכי הדירה רשומה כיחידת רישום נפרדת בפנקס בתים משותפים וכי במינהל מקרקעי ישראל נקבע שמטרת החכירה הינה מגורים. הנתבע 1 העיד כי הציג בפני התובע את דו"ח השמאי ממרץ 91, אשר נערך בקשר עם שומת היטל ההשבחה החלה על החלקה, לפיו הדירה נבנתה ללא היתר ועל כן סביר להניח כי תידרש הריסתה, וכדבריו: "בדקתי את זה וראיתי שאין צו הריסה, לא במינהל, לא בטאבו, לא בשום מקום.
פסק דין |13/06/2005 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל אביב) 34397-09-22- ארמנד שטרית גד שטרית נגד ' אייל שריג אייל שריג בע"מ
שמות השופטים: דן סעדון
בקשת הנתבעים להורות לתובעים להשלים מענה לדרישת הליכים מקדמיים (גילוי מסמכים ותשובות לשאלון). 1. תובע 1 רכש דירה בתל אביב. על מנת לשפצה ולבצע בה עבודות בנייה הוא התקשר באמצעות אחיו, התובע 2, עם הנתבעים (מפקח בנייה וחברה בבעלותו) בהסכם לפיקוח על עבודות בנייה ושיפוץ. 2. בשנת 2015 פיטר תובע 1 את הנתבעים בשל טענות כאלה ואחרות. תובע 1 ביקש מעו"ד טשורני (להלן: עוה"ד) לברר על אפשרות להגיש תביעה נגד הנתבעים. בשנת 2016 הגיש עוה"ד, לכאורה בשם תובע 1, תביעה לבית משפט זה. התובעים ציינו בכתב התביעה, כי לא ייפו את כוחו של עוה"ד להגיש את התביעה ולא הסכימו להגשתה. ביום 16.2.17 ניתן פסק דין בתביעה, לכאורה בהסכמת בעלי הדין, הקובע כי התביעות נדחות (להלן: פסק הדין). מאוחר יותר, הגישו התובעים תביעה כספית לבית המשפט המחוזי נגד הנתבעים והאדריכל שנשכר על ידם. במסגרת החלטת בית המשפט המחוזי התברר לתובעים כי פסק הדין ניצב להם כמכשול לבירור תביעתם ומכאן עתירתם למתן סעד הצהרתי הקובע כי פסק הדין בטל שכן ניתן ללא ידיעת התובעים ו/או ללא הסכמתם. 3. הנתבעים טענו, בין היתר, לקיום אינדיקציות המלמדות למצער על מצג הרשאה שניתנה לעוה"ד מאת התובע 1. הנתבעים, לטענתם, לא ידעו ולא היה עליהם לדעת כי עוה"ד חרג מהרשאתו במגעיו מולם ומכל מקום, בשל הצורך להעדיף את אינטרס ההסתמכות שלהם עקב קיום הסכם הפשרה שהוביל למתן פסק הדין, יש לקבוע כי טענות התובעים ביחס לפגמים שנפלו לגישתם באותו הסכם דינן להתברר בהליך שבין התובעים לעוה"ד. הבקשה והתגובה 4. בבקשה דורשים הנתבעים ליתן צו המחייב את התובעים לאפשר להם לעיין בכל חשבונית שקיבלו התובעים מעו"ד קיבריק; בכל ייפוי כוח עליו חתמו התובעים מול עו"ד טשורני או עו"ד קיבריק; בכלל המסמכים שהוגשו בתביעה בת.
החלטה |20/05/2024 |שלום – תל אביב
ת"א (תל אביב) 40707-01-19- עפרה קרן נגד דן לזר עורך דין
שמות השופטים: חנה קלוגמן
בפסיקה נקבע כי אכן "חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחו היא מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה ואין צורך להרחיב על כך את הדיבור "(ע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד יובב פפר ( 27.02.2012 ) פסקה 10), ואף נקבע כי חובה זו נותרת בעינה כאשר עורך הדין מייצג את שני הצדדים לעסקה אף כאשר מטבע הדברים יהיו נקודות שבהן לצדדים יהיו אינטרסים מנוגדים (ראו על"א 2/80 פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין ( 3.9.80 )), עם זאת, נקבע כי " לא ניתן להטיל עליו חובה אבסולוטית למנוע נזק. עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי. . . " (ע"א 7485/10 הנ"ל , ס' 11, ההדגשה שלי ב"י) וזאת לא הוכח. כאמור, לא מדובר בדירה בסכום גבוה באופן חריג ודי היה בהצהרת הנתבעת כי יש לה דרך הגיונית לשלם עבור הדירה. יתרה מכך: "הטלת חובה על עורך הדין לחקור ולדרוש את לקוחו ולאמת כל הצהרה ודיבור שנמסרו על ידו, כרמאי בפוטנציה, היא בבחינת גזירה שציבור עורכי הדין אינו יכול לעמוד בה. דרישה כזו אינה מתיישבת עם מהלך העסקים הרגיל, עלולה ליצור עיכובים לא רצויים בטיפול בלקוח, ולשבש את יחסי האמון שבין עורך דין ללקוחו, יחסי אמון שאינם מבוססים על החשד כי הלקוח הוא שקרן ורמאי" (ע"א 8124/18 יורשי המנוח אלקנה ביישיץ נ' ז'רוט, ( 4.8.2020 )), וכן נקבע: "עוה"ד מי שמקצוע מהמעלה הראשונה הוא יכול לבחון את המצב המשפטי הקשור לנכס, לשם כך הוא נשכר על ידי הלקוח, הוא אינו נשכר לעשות תיקנו הגאה או לבחון את תנאי התשלום, הוא נשכר אך ורק לעשות את כל הבדיקות המשפטיות. " ת"א (מחוזי ת"א) 24687-02-19 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ (נבו 18.02.2021 ) (הניסוח במקור והדגשות שלי ב"י, וראה גם ע"א 6277/19 ד"ר סנפורד אשר הרמן נ' עו"ד אריה וייס ( 15.03.2022 )).
פסק דין |19/02/2023 |שלום – תל אביב
תקנות לשכת עורכי הדין (סדרי בחינות בדיני מדינת ישראל, באתיקה מקצועית החלה על עורכי דין זרים ובבחינת הסמכה לעריכת דין), התשכ"ג-1962
סעיף: 18א. נושאי הבחינה
18א. (א) בחלק העוסק בשאלות בדין הדיוני הנבחן ייבחן באחדים מהנושאים האלה: (1) סמכויות בתי המשפט, לרבות בתי דין דתיים ובתי הדין לעבודה על פי כל חיקוק ודין; (2) סדרי הדין הפלילי לרבות דיני הראיות, הדינים הנוגעים לחקירה, מעצר, חיפוש, נטילת אמצעי זיהוי וסמכויות האכיפה; (3) סדרי הדין האזרחי לרבות סדרי הדין המיוחדים לכל ענף משפטי שאינו פלילי, דיני הראיות, דרכי יישוב סכסוכים מחוץ לכותלי בית המשפט, אכיפת פסקי חוץ וכללי ברירת הדין בענפי המשפט האזרחי; (4) הליכי הוצאה לפועל, חדלות פירעון, פשיטת רגל וכינוס נכסים; (5) היבטים דיוניים של חוקי היסוד; (6) סדרי הדין המשמעתיים בבתי הדין המשמעתיים על פי החוק, לרבות הגשת תלונות ובירורן, העמדה לדין, ניהול ההליכים והערעורים על החלטותיהם. (ב) בחלק העוסק בשאלות בדין המהותי הנבחן ייבחן באחדים מהנושאים האלה: (1) דיני החיובים, לרבות דיני החוזים ודיני הנזיקין; (2) דיני העונשין, לרבות דרכי הענישה; (3) דיני הקניין, לרבות דיני הירושה; (4) משפט מסחרי, לרבות דיני התאגידים; (5) דיני האתיקה המקצועית הנוגעים לעורכי דין; (6) חוקי יסוד; (7) מיסוי מקרקעין; (8) התיישנות; (ג) לשם מענה על השאלות בבחינה נדרשת היכרות עם הפרשנות שניתנה בפסיקה לחיקוקים שפרסמה הוועדה הבוחנת לפי תקנה 18(ד).
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות לרכישת זכויות במקרקעין, אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד מפאת מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת, וכן התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל "ב-1972; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאל ה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, והכל באישור החשב הכללי, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 17. ייצוג של יותר מצד אחד לעסקת המקרקעין
17. מתווך במקרקעין אשר מעניק שירותי תיווך במקרקעין ליותר מצד אחד בעסקת מקרקעין מסוימת, ינהג בדרך המפורטת להלן: (א) הוא יידע מראש ובכתב את כל לקוחותיו בעסקת המקרקעין המסוימת על כך שהוא מעניק את שירותיו ליותר מצד אחד בעסקת המקרקעין; (ב) הוא יתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותו לצדדים שלהם הוא מעניק שירותי תיווך באשר לעסקה במקרקעין.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לתית לפרסום בכלי תקשורת; התקשרות כאמור תיעשה, ככל הניתן, לאחר בדיקת כמה הצעות הבאות בחשבון; (13) (א) התקשרות לרכישת תרופות, נסיובים או תרכיבים, שהינם יחודיים; (ב) (נמחקה); (ג) התקשרות לרכישת בעלי חיים בעלי אפיונים מיוחדים, לצורכי מחקר, הוראה או רפואת בעלי חיים; (14) התקשרות בעיסקה שעניינה מתן אשראי או קבלתו, השקעת כספים, קבלת שירותים בנקאיים, מכירה או רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, וכן התקשרות לרכישת זכויות במק רקעין אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד בשל אחד מאלה: (א) מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת; (ב) צורך דחוף מטעמים של ביטחון הציבור, בריאותו או לצורך קידומם של יעדים ציבוריים וזאת בהחלטה מנומקת, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (ג) צורך בהמשך ההחזקה במקרקעין, אם מעבר מהמק רקעין יהיה בעל השלכות כלכליות משמעותיות ובלבד שסך כל ההתקשרויות בפטור ממכרז במקרקעין מסוימים לא יעלה על 25 שנים; ואולם החשב הכללי רשאי בהחלטה מנומקת לאשר התקשרות כאמור אף אם סך כל התקופות האמור עלה על 25 שנים; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז
7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין או שירותים בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים , לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי , כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024
סעיף: 7. מסירת מידע מהותי
7. (א) במשא ומתן לקראת כריתתה של עסקת תיווך בנוגע לנכס מסוים, יגלה מתווך במקרקעין אם העסקה במקרקעין היא מכירה על ידי רשות כמשמעותה בסעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968. (ב) בלי לפגוע בכלליות האמור בסעיף 8 לחוק, יראו את המידע שבתוספת הראשונה כמידע בעניין מהותי הנוגע לנכס שעל מתווך למסור ללקוחו שאינו בעל הזכות במקרקעין בשפה פשוטה וברורה. (ג) לא ימסור מתווך במקרקעין מידע על המצב התכנוני ועל אפשרויות תכנוניות לגבי נכס, אלא אם כן ציין את הפרסום הרשמי שעליו הוא הסתמך; בתקנת משנה זו – "אפשרויות תכנוניות" – תכניות מופקדות או בקשות להיתר שהוגשו לגבי הנכס והכרזות לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016; "המצב התכנוני" – תוכניות מאושרות החלות על הנכס והיתרים שניתנו לגבי הנכס; "תוכנית", "היתר" – כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. (ד) מתווך במקרקעין ימסור ללקוח המבקש לרכוש או לשכור נכס, שאלון שמילא בעל הזכות בנכס, הכולל את הנושאים המפורטים בתוספת השנייה; סירב בעל הזכות בנכס למסור את התייחסותו בנושאים האמורים, כולם או חלקם, יציין המתווך את הסירוב למסור את התייחסותו, כולה או חלקה, לשאלון, לאחר שעשה מאמץ סביר לקבלה; הרשם רשאי לפרסם באתר האינטרנט שלו את נוסח השאלון.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז
7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים, לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי, כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא
תקנות המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (שכרו של שמאי פינוי ובינוי), התשע"ז-2016
סעיף: 2. שכרו של שמאי פינוי ובינוי
2. (א) שכרו של שמאי פינוי ובינוי שהתמנה לפי סעיף 6א לחוק לשם מתן חוות דעת הנוגעת לכלל הדירות בבית המשותף בסוגיות שמאיות בעניין עבודת חיזוק בבית המשותף (להלן – חוות דעת כוללת), ייקבע באופן מדורג בהתאם למספר הדירות בבית המשותף נושא התביעה ערב ביצוע עבודת החיזוק, וזאת כמפורט בתוספת הראשונה, ובלבד ששכרו לא יפחת מ–8,640 שקלים חדשים; (ב) קבע המפקח כי חוות הדעת כאמור בתקנת משנה (א) נוגעת לכלל הדירות באותו מבנה או באותו אגף בבית מורכב, ואליהן בלבד, יראו במבנה או באגף האמור בית משותף לעניין תקנת משנה (א). (ג) בלי לגרוע מהאמור בתקנת משנה (ב), קבע המפקח כי חוות הדעת נוגעת רק לחלק מן הדירות בבית המשותף (להלן – חוות דעת פרטנית), ייקבע שכרו של שמאי פינוי ובינוי באופן מדורג בהתאם למספר הדירות בבית המשותף נושא התביעה ערב ביצוע עבודת החיזוק אשר חוות הדעת נוגעת להן, וזאת כמפורט בתוספת השנייה.
תקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי), התשע"ב-2012
סעיף: 19. הכרעה פרטנית בעניין שווי דירה
19. (א) קיבלו הצדדים את החלטתו של שמאי פינוי ובינוי כאמור בתקנה 18, וסבר בעל דירה כי שווי דירתו גבוה יותר משווי דירה אופיינית במקבץ פינוי ובינוי, רשאי הוא לפנות לשמאי פינוי ובינוי כדי שיקבע אם העסקה שהוצעה לו כדאית כלכלית. (ב) בעל דירה כאמור בתקנת משנה (א) יעביר לשמאי פינוי ובינוי וליזם, את עיקרי טענותיו בכתב, בתוך 30 ימים מיום שהועברה לו ההחלטה כאמור בתקנה 18, ורשאי הוא לצרף שומה מטעמו. (ג) היזם רשאי להגיש לשמאי פינוי ובינוי ולמבקש את עיקרי טענותיו בכתב, וכן רשאי הוא להגיש שומה מטעמו, בתוך 21 ימים מיום שהועברו לו המסמכים האמורים בתקנת משנה (ב). (ד) שמאי פינוי ובינוי יבקר בדירה ויקיים דיון בבקשה בתוך 30 ימים מיום שהועברו לו המסמכים, ולא פחות מ–14 ימים מיום שהודיע לבעל הדירה כאמור בתקנת משנה (א) ולמבקשים על מועד הדיון ויחליט האם העסקה שהוצעה לבעל הדירה היא כדאית כלכלית ואם לא, באילו תנאים תיחשב כדאית; ואולם שמאי פינוי ובינוי יוכל שלא לבקר בדירה נושא הבקשה, אם ביקר בה קודם לכן או אם הסכימו על כך המבקשים ובעל הדירה כאמור בתקנת משנה (א).
כל הזכויות שמורות ©