כל הזכויות שמורות ©
איך עורך דין יכול להגן על ההשקעה שלכם
רכישת דירה בחיפה מחייבת ליווי משפטי מקצועי של עורך דין נדל"ן מנוסה, אשר תפקידו להגן על זכויות הרוכש ולוודא כי העסקה מתבצעת באופן תקין ובטוח. בשוק הנדל"ן המורכב של חיפה, הליווי המשפטי הנכון יכול למנוע טעויות יקרות ולהבטיח רכישה מוצלחת.
תפקידו של עורך הדין בעסקת רכישת דירה בחיפה מוסדר בדין ובפסיקה הישראלית. בתי המשפט קבעו באופן ברור את היקף חובותיו המקצועיות של עורך הדין כלפי לקוחו ברכישת דירה באזור חיפה והקריות.
כפי שנקבע בתא (חיפה) 17055-04-12- אייל רוזנבלט נגד עורך דין עמוס אלון (ניתן ב-05/10/2016): "על עורך הדין המייצג רוכשי דירה בחיפה לבצע בדיקות סבירות הנוגעות לזכויות הרוכשים בנכס… תפקידו של עורך הדין בעסקת רכישת דירה מוסדר בדין ובפסיקה."
בתא (חיפה) 4706/03- אלאלוף יונה ואח' נגד רון. ד. דיחנו, עורך דין (ניתן ב-12/12/2006): "החובה המוטלת על הנתבע, עורך הדין, בטרם עריכת חוזה מכר של נכס בחיפה, היא לבדוק את רישום זכויות הבעלות במכר ורישומן על-שם המוכר; בדיקת מגבלות חוקיות להעברת המכר על-שם הקונה, בדיקות, כגון: קיומם של צווי הריסה, אישומים תלויים ועומדים המלמדים על חריגה או סטייה מן המותר בבנייה; עיקולים; שעבודים, משכנתאות, זכויות של צדדים שלישיים"
תא (חיפה) 8108-04- סופיה בליאבסקי נגד 1. סיבוני חיים (ניתן ב-20/06/2006): "הקונים מצהירים כי ידוע להם שהזכויות בדירה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין וכי הטיפול ברישום הזכויות מנוהל ע"י המוכרים על חשבונם ועל אחריותם המלאה."
ליווי משפטי מקצועי בעת רכישת דירה בחיפה אינו רק המלצה – זוהי הכרחיות להבטחת זכויות הרוכש ולמניעת תקלות יקרות. שוק הנדל"ן בחיפה מציב אתגרים ייחודיים, ועורך דין מנוסה בנדל"ן חיפאי יכול להוביל את הרוכש בבטחה דרך המורכבויות המשפטיות.
על עורך דין מקרקעין בחיפה והקריות לבצע את כל הבדיקות הנדרשות, לנסח את החוזה באופן מקצועי המותאם למאפייני האזור, ולפקח על השלמת העסקה והעברת הזכויות כנדרש. השקעה בייעוץ משפטי איכותי כיום יכולה למנוע הוצאות משפטיות גבוהות בעתיד ולהבטיח שקט נפשי לרוכשי דירות בחיפה.
עם הידע הנכון והליווי המשפטי המתאים, רכישת דירה בחיפה יכולה להיות חוויה חיובית ובטוחה, המהווה צעד משמעותי לקראת עתיד כלכלי יציב.
ת"א (חיפה) 8108-04- סופיה בליאבסקי נגד 1. סיבוני חיים
שמות השופטים: מנחם רניאל
הקונים מצהירים כי ידוע להם שהזכויות בדירה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין וכי הטיפול ברישום הזכויות מנוהל ע"י המוכרים על חשבונם ועל אחריותם המלאה. 6. א.5. היתרה, בסך של 20,000 דולר ארה"ב בש"ח (עשרים אלף דולר ארה"ב בש"ח) תשולם ע"י הקונים למוכרים עם מסירת החזקה בדירה לידי הקונים וזאת עד ליום 20.5.98 וכנגדה, כאשר סך של 10,000 מתוך הסך הנ"ל יופקד בנאמנות עו"ד דויטש להבטחת ביצוע הרישומים של הדירה על שמם של המוכרים וההעברות הנדרשות ע"י המוכרים וכן בכפוף להמצאת אישור תשלום או פטור היטל השבחה ומס שבח. בהעדר אישורים אלה יופקדו סכומים גבוהים יותר מהאמור לפי קביעת עו"ד דויטש. 8. א. המוכרים מתחייבים לרשום ולהעביר את זכויות הבעלות בדירה על שם הקונים אצל רשם המקרקעין בחיפה כשהדירה חופשית מכל חוב, עיקול, שיעבוד, זכות שכירות, זכות חזקה ו/או זכות אחרת כלשהיא לטובת צד שלישי (להלן "העיקול"). ב. לא ניתן לבצע את רישום הדירה במועד הרישום, מסיבה שאינה תלויה במוכרים ידחה מועד הרישום למועד בו תהיה אפשרות לבצע את הרישום. הבעיה הרישומית היא שאחד החדרים בדירה שנמכרה על ידי הנתבעים 1 ו-2, (להלן: המוכרים), רשום כחלק מדירה אחרת הרשומה על שם עמר. לשם ביצוע הרישום כראוי, יש צורך תחילה לתקן את רישום הבית המשותף, כך שהדירה של המוכרים תכלול את כל חדריה ברישום הבית המשותף, ואז ניתן להעבירה. מאחר שמדובר באדמת מינהל, היה צריך גם לקבל את הסכמתו וחתימתו של המינהל. 3. אין חולק על רוב מה שאירע לאחר חתימת החוזה. לפי הראיות, זה מה שקרה: לפי תצהיר המוכר, לא נעשה דבר לרישום הדירה במשך שנתיים, מתוך שהוא סמך על הנתבע 3 שיטפל בענין.
פסק דין |19/06/2006 |שלום – חיפה
ת"א (תל-אביב-יפו) 4706/03- אלאלוף יונה ואח נגד רון. ד. דיחנו, עורך דין
שמות השופטים: מארקהורנציק דליה
אני דוחה אף את טענת הנתבע, כי היה רשאי להסתמך על מצגי התובעים, לאחר שנמנעה ממנו האפשרות, לטענתו, לקבל את ההסכמה של הדיירים למפרע, ובטרם נחתם ההסכם, כפי שלדבריו הציע לתובעים אך הם לא קיבלו את הצעתו. כמוכן אני דוחה את טענת הנתבע, לפיה התובעים מנועים מלטעון להתרשלות, כאשר הם אלה שנכשלו והכשילו במצג שיצרו. עמדתי היא שהיה על הנתבע לדרוש, טרם חתימת המוכרים והקונים על עסקת המכר, מכתבי הסכמה של כלל הדיירים (בסךהכול: חמש משפחות), לתיקון צו בתים משותפים. עמדתי היא שהיה על הנתבע, באין מכתבי הסכמה מאת כלל הדיירים, לבצע בדיקה עצמאית משלו בתיק הבניין במנהל ההנדסה של עיריית חיפה, עלמנת לוודא שלא קיימת התנגדות למתן היתר בנייה לתוספת ולשינויים, אשר ידוע וברור כי בוצעו בדירה. מעדותו של הנתבע עולה כי לא נעשתה עלידו כל בדיקה מקדימה או אחרת של תיק הבניין. 28)החובה המוטלת על הנתבע, עורךהדין, בטרם עריכת חוזה מכר של נכס, היא לבדוק את רישום זכויות הבעלות במכר ורישומן, עלשם המוכר; בדיקת מגבלות חוקיות להעברת המכר עלשם הקונה, בדיקות, כגון: קיומם של צוויהריסה, אישומים תלויים ועומדים המלמדים על חריגה או סטייה מן המותר בבנייה; עיקולים; שעבודים, משכנתאות, זכויות של צדדים שלישיים וכן הגדרת בטוחות הולמות להבטחת ביצוע העברת זכויות הבעלות בנכס משם המוכר לשם הקונה. כל זאת – כאשר עורךהדין מייצג את הקונה בלבד. 29)בעסקת מכר מקרקעין בה עורךהדין מייצג את שני הצדדים לעסקה, "המוכר" ו"הקונה", מוטלת על עורךהדין מערכת חובות מקצועיות כפולה: א. החובות המוטלות על עורךהדין כמייצג את המוכרים.
פסק דין |11/12/2006 |שלום – תל אביב
ת"א (חיפה) 17055-04-12- אייל רוזנבלט נגד עורך דין עמוס אלון
שמות השופטים: יואב פרידמן
1. תביעה בגין רשלנות נטענת של עוה"ד שייצג את התובעים בעסקת רכישת דירה לשיטתם, כללו חובותיו כעו"ד אף את חובתו ליידע אותם בדבר מכשול ביחס לאפשרות ניצול זכויות הבניה בדירה. גרסת התובעים 2. התובעים הינם בני זוג, הורים ל- 3 ילדים, אשר רכשו דירה בשדרות הצבי בחיפה. הנתבע הינו עו"ד אשר ייצג את התובעים בעסקת רכישת הדירה. בין התובע לנתבע היכרות מוקדמת הנובעת משירותם המשותף במילואים. הדירה שנרכשה היא אחת משתי דירות שבבית משותף. לכל אחת מהדירות מחצית ברכוש המשותף. התובעים מבארים כי מהלך השנים שקדמו לרכישה, כל אחד מבעלי הדירות עשה שימוש בלעדי בחלק הגינה שסמוכה לדירתו. 3. לטענת התובע, עוד טרם רכישת הדירה, הסביר לנתבע כי הדירה, במתכונתה הנוכחית קטנה מגודל הדירה לה זקוקים התובע ומשפחתו , וכי הסיבה שמצאו אותה מתאימה להם, הינה כי לפי בדיקותיהם נותרו לה די אחוזי בניה שיאפשרו להם להרחיב את הדירה, על ידי בניית קומה נוספת. לגרסת התובעים, למרות שהנתבע ידע מה חשיבות הרחבת הדירה עבור התובעים (לטענתם היה הדבר קרדינאלי), הוא לא הסביר להם כי: 1. הדירה הינה דירה בבית משותף, הכולל שתי דירות. 2. כי לדירה לא צמוד כל חלק מסוים מהרכוש המשותף, כך שלהפרדה הפיזית בין שתי הדירות אין כל נפקות משפטית. 2 3. כי למרות שלדירה אכן יתרת אחוזי בניה ניכרים, המאפשרים לפי חוק התכנון והבניה בניית קומה נוספת, הרי שעל מנת שהתובעים יוכלו לנצלם, עליהם לקבל את הסכמת הבעלים של הדירה הנוספת בבית המשותף; ובלעדי ההסכמה לא יוכלו לממש את זכויות הבניה בדירה. 4. לגרסת התובעים, הסבר מסוג זה היה חשוב להם לאור ההפרדה שהייתה קיימת בפועל בין שתי הדירות בבית המשותף, ושבאה לידי ביטוי בגדר הפרדה, הפרדת ההשקיה והתאורה, הגינון והבינוי.
פסק דין |04/10/2016 |שלום – חיפה
ע"א 1227/91- יצחק יחיאל נגד אורה כהן ואח
שמות השופטים: ש לויאור,ט שטרסברג כהן
ראשית – הדין כפי שהתגבש בהלכה באשר לרמת המיומנות והזהירות הנדרשת מבעל מקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו; ושנית – ככל שהדברים אמורים בעורך דין – מהדין הספציפי הקובע את נורמות ההתנהגות הראויות לעורך דין בתור שכזה. כוונתי לכללים המוצאים מקומם וביטוים בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א1961-, ובתקנות והכללים המסתעפים ממנו, ושעל פיהם עורך דין שאינו מקיימם, על אחת כמה וכמה אם הוא חוטא להם, עלול למצוא עצמו חב ללקוחו כמפר חוזה כלפיו או כמעוול כלפיו בעוולת הרשלנות. " 7. השאלה הראשונה העומדת לדיון היא האם היתה כהן לקוחתו של עו"ד יחיאל. נושא זה נדון בהרחבה בע"א 37/86, 58 הנ"ל. בהקשר דומה, נקבע כי רוכש דירה איננו נחשב כמיוצג על ידי עורך הדין של הקבלן, בשעת כריתת ההסכם בינו לבין הקבלן (שם, עמ' 474 מול האותיות ה'-ו'; עמ' 479 מול האות א'). השופט ד' לוין התייחס, בין השאר, לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז1977- (להלן: כללי הלשכה) בהם נקבע, בין היתר: "2. בעיסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5. 4. עורך דין המייצג את הקבלן בעיסקה כאמור בסעיף 2 חייב לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עיסקה. 5. (א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בבצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה. " משילובם של סעיפים 2 ו5- (א) לכללים עולה, שאין עורך הדין של הקבלן רשאי לייצג גם את הרוכש אלא לענין הטיפול ברשום הנכס.
פסק דין |16/08/1994 |בית המשפט העליון
– יעל נגלר 2 . אסולין יעקב ויולנדה נגד 1 . י.ר.טסלר יזום תכנון ובניה בע"מ (ניתן פסק דין)2 . טסלר יונתן (ניתן פסק דין)
שמות השופטים: יצחק עמית
אני נכון להניח, לפחות לצורך הדיון, כי עורך הדין לא חייב ליטול על עצמו את הצד הטכני של העברת הכסף מהלקוח לקבלן כנגד הערבות שמנפיק הבנק המלווה – השווה ת"א (מחוזי חיפה) 1100/98 יוכבד נ' בנק כרמל למשכנתאות והשקעות בע"מ (ניתן ביום 23.5.2004 ) פסקה 45. נראה שנושא זה בא כיום על פתרונו בהסדר השוברים שנקבע בתיקון תשס"ח לחוק (שעומד להיכנס לתוקפו ביום 6.10.08 ). עם זאת, על עורך הדין של הקבלן, לתדרך את רוכש הדירה, שעליו לשלם אך ורק לחשבון הליווי הספציפי, בשיק שלא ניתן להסבה, וכנגד קבלת ערבות חוק המכר עבור התשלום. הדברים צריכים להיאמר בקול צלול וברור: אסור בתכלית האיסור לעורך דין שמייצג קבלן, ליתן את ידו לכך שרוכש דירה ישלם לקבלן באופן שכספו לא יהיה מובטח באחת הדרכים לפי חוק המכר (הבטחת השקעות). החובה המוטלת על עורך הדין של הקבלן בנקודה זו היא ברמה הגבוהה ביותר, והוא חייב לראות את עצמו כאילו הוא מייצג את רוכש הדירה. חלילה לעורך דינו של הקבלן ליתן ידו במישרין או בעקיפין לאפשרות שרוכש הדירה יאבד את כל כספו בעסקה. זאת, מבלי להזכיר שאי הבטחת כספם של רוכשי דירות היא בגדר עבירה פלילית, וחזקה על עורך דין שמייצג קבלן שלא יתן ידו לכך. ודוק: אין מדובר בקידום האינטרס העסקי של רוכש הדירה על חשבון האינטרס העסקי של לקוחו-הקבלן. מדברים אנו בחובת ההגינות הבסיסית ביותר שיש לעורך דין כלפי אדם מן השורה. חובת הגינות בסיסית זו כלפי רוכשי הדירות, אינה עומדת בסתירה לחובת הנאמנות והסודיות שחב עורך הדין ללקוחו-הקבלן. נחזור ונזכיר דברים שנאמרו,אם כי בהקשר אחר, בע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג (1) 617 (1979): "הבעלות על מקום מגורים וההתקשרות החוזית בקשר אליו הפכה אצלינו לנושא חברתי וכלכלי ראשון במעלה, החורג בהשפעתו ובמשמעותו מתחום יחסי המסחר כפשוטם.
פסק דין |13/09/2008 |מחוזי – חיפה
ת"א (תל-אביב-יפו) 4706/03- אלאלוף יונה ואח נגד רון. ד. דיחנו, עורך דין
שמות השופטים: מארקהורנציק דליה
אני דוחה אף את טענת הנתבע, כי היה רשאי להסתמך על מצגי התובעים, לאחר שנמנעה ממנו האפשרות, לטענתו, לקבל את ההסכמה של הדיירים למפרע, ובטרם נחתם ההסכם, כפי שלדבריו הציע לתובעים אך הם לא קיבלו את הצעתו. כמוכן אני דוחה את טענת הנתבע, לפיה התובעים מנועים מלטעון להתרשלות, כאשר הם אלה שנכשלו והכשילו במצג שיצרו. עמדתי היא שהיה על הנתבע לדרוש, טרם חתימת המוכרים והקונים על עסקת המכר, מכתבי הסכמה של כלל הדיירים (בסךהכול: חמש משפחות), לתיקון צו בתים משותפים. עמדתי היא שהיה על הנתבע, באין מכתבי הסכמה מאת כלל הדיירים, לבצע בדיקה עצמאית משלו בתיק הבניין במנהל ההנדסה של עיריית חיפה, עלמנת לוודא שלא קיימת התנגדות למתן היתר בנייה לתוספת ולשינויים, אשר ידוע וברור כי בוצעו בדירה. מעדותו של הנתבע עולה כי לא נעשתה עלידו כל בדיקה מקדימה או אחרת של תיק הבניין. 28)החובה המוטלת על הנתבע, עורךהדין, בטרם עריכת חוזה מכר של נכס, היא לבדוק את רישום זכויות הבעלות במכר ורישומן, עלשם המוכר; בדיקת מגבלות חוקיות להעברת המכר עלשם הקונה, בדיקות, כגון: קיומם של צוויהריסה, אישומים תלויים ועומדים המלמדים על חריגה או סטייה מן המותר בבנייה; עיקולים; שעבודים, משכנתאות, זכויות של צדדים שלישיים וכן הגדרת בטוחות הולמות להבטחת ביצוע העברת זכויות הבעלות בנכס משם המוכר לשם הקונה. כל זאת – כאשר עורךהדין מייצג את הקונה בלבד. 29)בעסקת מכר מקרקעין בה עורךהדין מייצג את שני הצדדים לעסקה, "המוכר" ו"הקונה", מוטלת על עורךהדין מערכת חובות מקצועיות כפולה: א. החובות המוטלות על עורךהדין כמייצג את המוכרים.
פסק דין |11/12/2006 |שלום – תל אביב
ע"א (תל-אביב-יפו) 2108/03- עורך דין אריה סאמרלי ואח נגד מינדה כץ ואח
שמות השופטים: אסתר קובו,מיכל רובינשטיין,מיכל אגמון גונן
עסקאות מכר דירה ותשלום שכ"ט עוה"ד מטעם הקבלן השאלה המרכזית בערעור זה היא מהם חובותיהם של עורכי הדין של קבלן, המתקשר עם רוכשים בחוזה מכר דירה, כלפי רוכשי הדירה, בעיקר מקום בו רוכשי הדירה אינם מיוצגים. כפי שנפרט, בעבר נקבע כי עורך דין של קבלן לא ייצג את הרוכשים אלא לעניין רישום הדירה. השאלה המתעוררת בערעור זה היא מה כוללת חובת עורך הדין במקרה כזה בו הוא מייצג את רוכשי הדירה לעניין הרישום. בע"א 37/86 משה לוי נ' יצחק יחזקאל שרמן, פ"ד מד (4) 446 (להלן: פרשת שרמן) נדונה השאלה מה היקף חובותיו של עו"ד המיצג צד אחד בעיסקה כלפי הצד השני לעיסקה שאינו מיוצג. כב' השופט ד' לוין קבע לעניין זה, בעמ' 472: "כאשר עורך הדין מייצג לקוח פלוני ואילו הצד האחר לעיסקה אינו מיוצג כלל, נדרשות ממנו מיומנות וזהירות רבה יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומהימנותו. " באותו עניין מדובר היה בעסקת קומבינציה, עסקה שהצדדים היו ערים למורכבותה. בענייננו מדובר בעסקת מכר הנפוצה ביותר, עסקה בה מוכר קבלן דירה או בית שבנה לרוכשים, כאשר ככלל, הקונים סבורים כי מדובר בעסקה פשוטה ונוטים להסתפק בעורך הדין מטעם הקבלן, גם אם נאמר להם שאותו עורך דין עוסק אך ברישום הדירה. במקרים אלו, כך ככלל, וכך גם במקרה שלפנינו, מחד, נאמר במפורש בחוזה כי עורכי הדין של הקבלן אינם מיצגים את הרוכשים, אלא לעניין רישום הדירה, ומאידך, על פי אותו חוזה מכר משלמים הרוכשים בגין השירות המשפטי של רישום הדירה, סכום נכבד, הנקוב, ככלל, באחוזים מערך הדירה (1-2).
פסק דין |12/02/2008 |מחוזי – תל אביב
ת"א (ראשון-לציון) 354/07- מרום (מרקו) יעקב ואח נגד מידן (מירלאשוילי) דניאל ואח
שמות השופטים: יעל בלכר
אין בכך כדי לגרוע מחובתו של עורך הדין לבדוק את טיב זכויותיו של המוכר בדירה, שהיא חובה בסיסית בעריכת חוזה מכר דירה, לצורך שמירת זכויות הקונה. כפי שצוין בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד שוחט, פ"ד מו(4) 529: "עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום, בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי העניין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה,מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". ראו גם ת. א (ת"א) 4706/03 אלאלוף נ' עו"ד דיחנו, מיום 12/12/06, כב' השופטת מארק-הורנצ'יק). בדיקת הזכויות מול המינהל או בדיקת חוזה החכירה, לא נעשתה וללא כל סיבה שיכולה להצדיק הימנעות מהבדיקה. בהעדר אינדיקציה בנסח רישום המקרקעין לכך שאין צורך בהסכמת המינהל, ברירת המחדל היא שזו נדרשת להעברת הזכויות. לכל הפחות, יש לבדוק את טיב הזכויות במינהל (ראו גם ע"א 2180/98 בר לב נ' הסוכנות היהודית, פ"ד נה(3) 220). 55. אין מדובר במקרה בו העמיד עורך הדין את הלקוחות על הסיכון שקיים בהתנהלותם המהירה, והם העדיפו ליטול את הסיכון. הנתבע 3 לא עיין בחוזה החכירה, לא מצא קיומה של המגבלה ולא ביקש כלל לפנות למינהל לבירור העניין (לחובת עו"ד להעמיד את הקונים על הסיכון הטמון בעסקה ראו ת. א (ת"א) 52988/99 סיטין נ' רוקח (כב' השופטת חיות)). 56. לטענת הנתבע 3, טיוטת החוזה נמסרה לכל הצדדים, אשר קראו אותה ולא העלו שום נושא לגבי הגבלת המכירה במינהל. המוכרים כלל לא המציאו שום מסמך בעניין זה. וממילא, אם ידעו הצדדים על הגבלת המכירה ולא העלו שאלה זו בפני עוה"ד, לא היה צורך בבדיקת התיק במינהל (ראו ס' 49/51 לסיכומי הנתבע).
פסק דין |28/10/2009 |שלום – ראשון לציון
ת"א (חיפה) 690/04- יעל נגלר נגד י.ר.טסלר יזום תכנון ובניה בע"מ (ניתן פסק דין) ואח
שמות השופטים: יצחק עמית
אני נכון להניח, לפחות לצורך הדיון, כי עורך הדין לא חייב ליטול על עצמו את הצד הטכני של העברת הכסף מהלקוח לקבלן כנגד הערבות שמנפיק הבנק המלווה – השווה ת"א (מחוזי חיפה) 1100/98 יוכבד נ' בנק כרמל למשכנתאות והשקעות בע"מ (ניתן ביום 23.5.2004 ) פסקה 45. נראה שנושא זה בא כיום על פתרונו בהסדר השוברים שנקבע בתיקון תשס"ח לחוק (שעומד להיכנס לתוקפו ביום 6.10.08 ). עם זאת, על עורך הדין של הקבלן, לתדרך את רוכש הדירה, שעליו לשלם אך ורק לחשבון הליווי הספציפי, בשיק שלא ניתן להסבה, וכנגד קבלת ערבות חוק המכר עבור התשלום. הדברים צריכים להיאמר בקול צלול וברור: אסור בתכלית האיסור לעורך דין שמייצג קבלן, ליתן את ידו לכך שרוכש דירה ישלם לקבלן באופן שכספו לא יהיה מובטח באחת הדרכים לפי חוק המכר (הבטחת השקעות). החובה המוטלת על עורך הדין של הקבלן בנקודה זו היא ברמה הגבוהה ביותר, והוא חייב לראות את עצמו כאילו הוא מייצג את רוכש הדירה. חלילה לעורך דינו של הקבלן ליתן ידו במישרין או בעקיפין לאפשרות שרוכש הדירה יאבד את כל כספו בעסקה. זאת, מבלי להזכיר שאי הבטחת כספם של רוכשי דירות היא בגדר עבירה פלילית, וחזקה על עורך דין שמייצג קבלן שלא יתן ידו לכך. ודוק: אין מדובר בקידום האינטרס העסקי של רוכש הדירה על חשבון האינטרס העסקי של לקוחו-הקבלן. מדברים אנו בחובת ההגינות הבסיסית ביותר שיש לעורך דין כלפי אדם מן השורה. חובת הגינות בסיסית זו כלפי רוכשי הדירות, אינה עומדת בסתירה לחובת הנאמנות והסודיות שחב עורך הדין ללקוחו-הקבלן. נחזור ונזכיר דברים שנאמרו,אם כי בהקשר אחר, בע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג (1) 617 (1979): "הבעלות על מקום מגורים וההתקשרות החוזית בקשר אליו הפכה אצלינו לנושא חברתי וכלכלי ראשון במעלה, החורג בהשפעתו ובמשמעותו מתחום יחסי המסחר כפשוטם.
פסק דין |13/09/2008 |מחוזי – חיפה
ו"ע (חיפה) 23460-10-14- עופר יהודה בט נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
שמות השופטים: רון סוקול
ב"כ עוה"ד ט' כהנא נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ע"י ב"כ עוה"ד ד' גורדון מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי) פסק דין 1. קבלן בונה בית מגורים ומתקשר עם רוכש בעסקה למכירת דירה בבית המגורים. במסגרת הסכם הרכישה מתחייב הקונה להשתתף בהוצאות המשפטיות של הקבלן לרישום הבית המשותף ולרישום זכויות הקונה בדירה. האם התשלום שמשלם הקונה לעורך דינו של הקבלן מהווה חלק ממחיר הרכישה של הדירה, והאם יש לכלול אותו בשווי הרכישה לצורך חישוב מס הרכישה המוטל על הקונה. זו השאלה שניצבת לפנינו בהליך הנוכחי. רקע 2. ביום 19/2/2013, נערך ונחתם הסכם בין העוררים לבין החברה הקבלנית ש' דורפברגר בע"מ (להלן: "החברה הקבלנית") לרכישת דירה שבנתה החברה הקבלנית ברחוב שער הגיא בחיפה. מדובר בדירה שבנתה החברה הקבלנית במסגרת פרויקט לחיזוק מבנים ותוספות יחידות דיור על פי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים תמ"א/38. 2 3. בהסכם נקבע (סעיף 9), כי תמורת רכישת הדירה ישלמו העוררים לחברה הקבלנית את המחיר הבסיסי כפי שהוגדר בנספח ב' להסכם הרכישה בצירוף הפרשי הצמדה. המחיר הבסיסי שנקבע היה – 2,275,000 (סכום כולל מע"מ). בסעיף 9.6 להסכם הרכישה נקבע כי נוסף לתשלום המחיר הבסיסי מתחייבים העוררים לשלם לעורכי דינה של החברה הקבלנית, סכום קבוע ומוסכם מראש של 1.5 בתוספת מע"מ מהמחיר הבסיסי של הממכר "כהשתתפות בהוצאות החברה לצורך טיפולה ברישומים הנזכרים בהסכם זה, כדוגמת תיקון רישום צו בית משותף, מדידות, פתיחת תיק בלשכה, הוצאות ואגרות רישום מקרקעין". 4. חשוב כבר כאן להזכיר כי בסעיף 4.1 להסכם נקבע כי "החברה מתחייבת בזה למכור לקונה את הממכר ולהעביר לבעלותו את כל זכויותיה בו ". בסעיף 6 להסכם הרכישה מוגדרות ההוראות בדבר רישום הדירה ובין היתר נאמר, כי "לאחר גמר בניית הפרויקט ובתוך זמן סביר שלא יעלה על 24 חודשים, מתחייבת החברה לרשום את הזכויות בממכר על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין".
פסק דין |31/08/2015 |בימ"ש לעניינים מינהליים – חיפה
תאדמ (בת ים) 50613-01-22- יואב אושרי נגד עורך דין בועז כהן
שמות השופטים: אדי לכנר
סעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירה), תשל"ז- 1977 (להלן: "הכללים") קובע כדלקמן: "בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5. " 17. סעיף 5 לחוק לכללים קובע כדלקמן: " (א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה. " 18. במה הדברים אמורים, בעסקה למכירת דירה, עורך הדין אינו רשאי לייצג את הקבלן והקונה למעט בעניינים הנוגעים לרישום הזכויות בממכר. במצב הדברים, בכל הנוגע לרישום הדירה, חובת הנאמנות של עורך דין היא גם כלפי הקונה אף אם אינו לקוחו. 19. חובת הזהירות מקבלת נופך היה והצד שכנגד אינו מיוצג. בכל אופן, עורך דין אשר לא פעל לצורך רישום הדירה אינו רשאי להיאחז בטענה כי לא היה צד להסכם. למעשה, הוא הפר את חובת הנאמנות שלו כלפי הקונה. הפרת חובה זו ונזק שנגרם לקונה בשל כך, עשויה לחייב את עורך הדין בפיצוי מכוח עוולת הרשלנות שבדין הנזיקי. 5 20. עיון בהסכם המכר שנחתם בין התובעים לחברה הקבלנית ביום 19.5.11 מלמד כי הכללים כפי שצוטטו לעיל קיבלו ביטוי בהסכם בשורה של סעיפים. 21. סעיף 4 להסכם המכר קובע כדלקמן: "הקונה מצהיר ומאשר בזה כי 4.2 ניתנה לו שהות מספיקה לעיין בחוזה זה על נספחיו, להתייעץ ולבדוק את החוזה בעצמו ובאמצעות עורך דין ונוטריון עזרא אושרי מטעמו וכי הוא מכיר ומבין. . . . " 23. בסעיף 5 לכתב התביעה ציינו התובעים כדלקמן: "הנתבע הינו עו"ד אשר ייצג את הצדדים לעסקה, למרות שניתנה לתובעים הזכות להתייעץ ולבדוק את החוזה באמצעות עורך דין עזרא אשרי".
פסק דין |06/08/2022 |שלום – בת ים
ת"א (חיפה) 8108-04- סופיה בליאבסקי נגד 1. סיבוני חיים
שמות השופטים: מנחם רניאל
הקונים מצהירים כי ידוע להם שהזכויות בדירה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין וכי הטיפול ברישום הזכויות מנוהל ע"י המוכרים על חשבונם ועל אחריותם המלאה. 6. א.5. היתרה, בסך של 20,000 דולר ארה"ב בש"ח (עשרים אלף דולר ארה"ב בש"ח) תשולם ע"י הקונים למוכרים עם מסירת החזקה בדירה לידי הקונים וזאת עד ליום 20.5.98 וכנגדה, כאשר סך של 10,000 מתוך הסך הנ"ל יופקד בנאמנות עו"ד דויטש להבטחת ביצוע הרישומים של הדירה על שמם של המוכרים וההעברות הנדרשות ע"י המוכרים וכן בכפוף להמצאת אישור תשלום או פטור היטל השבחה ומס שבח. בהעדר אישורים אלה יופקדו סכומים גבוהים יותר מהאמור לפי קביעת עו"ד דויטש. 8. א. המוכרים מתחייבים לרשום ולהעביר את זכויות הבעלות בדירה על שם הקונים אצל רשם המקרקעין בחיפה כשהדירה חופשית מכל חוב, עיקול, שיעבוד, זכות שכירות, זכות חזקה ו/או זכות אחרת כלשהיא לטובת צד שלישי (להלן "העיקול"). ב. לא ניתן לבצע את רישום הדירה במועד הרישום, מסיבה שאינה תלויה במוכרים ידחה מועד הרישום למועד בו תהיה אפשרות לבצע את הרישום. הבעיה הרישומית היא שאחד החדרים בדירה שנמכרה על ידי הנתבעים 1 ו-2, (להלן: המוכרים), רשום כחלק מדירה אחרת הרשומה על שם עמר. לשם ביצוע הרישום כראוי, יש צורך תחילה לתקן את רישום הבית המשותף, כך שהדירה של המוכרים תכלול את כל חדריה ברישום הבית המשותף, ואז ניתן להעבירה. מאחר שמדובר באדמת מינהל, היה צריך גם לקבל את הסכמתו וחתימתו של המינהל. 3. אין חולק על רוב מה שאירע לאחר חתימת החוזה. לפי הראיות, זה מה שקרה: לפי תצהיר המוכר, לא נעשה דבר לרישום הדירה במשך שנתיים, מתוך שהוא סמך על הנתבע 3 שיטפל בענין.
פסק דין |19/06/2006 |שלום – חיפה
ת"א (תל-אביב-יפו) 198151/02- מרכיאל ציונה ואח נגד עורך דין בנימיני אמנון ואח
שמות השופטים: מארק הורנציק דליה
עמ' 47 שורות 1-6 ועמ' 49 שורות 4-5 לפרוטוקול]. חובתו המושגית של עורך דין המייצג את לקוחותיו – הקונים – לפני עריכת חוזה מכר מקרקעין היא לבדוק היטב את מצבה המשפטי של הדירה שלקוחותיו מבקשים לרכוש, את החובות החלים על הדירה, את מיסוי המקרקעין החל על הדירה, ולהיות אחראי לעריכת הסכם הרכישה כך שלקוחותיו יקבלו בסופו של דבר הן את החזקה והן את הבעלות בדירה על שמם בלשכת רישום המקרקעין כשהיא נקיה מכל חוב ו/או שעבוד ו/או עיקולים או חובות כלפי צד ג'. ועוד, חלה החובה מושגית על עורך דין המייצג את לקוחותיו הקונים לפני עריכת חוזה מכר מקרקעין לדאוג כי תנאי התשלום בהסכם הרכישה יהיו בנויים כך שכספי לקוחותיו הקונים יהיו מובטחים, ויהיה בהם בראש ובראשונה כדי לשלם את כל חובות המוכר ואת תשלומי המס החלים על המוכר. וכן, חלה החובה המושגית על עורך דין המייצג את לקוחותיו הקונים לפני עריכת חוזה מכר מקרקעין לדאוג לניסוח ועריכת חוזה מכר המקרקעין באופן שכל הבטחונות הנדרשים להבטחת תשלום כל חובות המוכר לרבות תשלומי המס החלים עליו, ובכללם להפקדת כספים בידיו הנאמנות של עורך הדין לצורך תשלום כל החובות והמיסים החלים על המוכר ולערוך את תנאי התשלום בהתאם. החובה הקונקרטית במקרה שבענייננו אשר חלה על הנתבע 3 ועל מי ממשרדו שערך את חוזה מכר המקרקעין עבור התובעים הקונים, היתה לבדוק האם היה די בפקדון כספי בנאמנות של 20,000 כדי להבטיח את תשלום כל חובות המוכר ואת תשלומי המס החלים על המוכר, לבחון את תנאי התשלום שנקבעו בהסכם לעומת גובה החובות והמיסים החלים על המוכר. הוכח כי בענייננו, לא היו בידי עורך דין פנחסוב, לא היו בידי הנתבע 3, כל נתונים בכתב בנוגע לגובה המשכנתאות שנלקחו על ידי המוכר, מה עוד ששתיים מהערות האזהרה נרשמו בגין הלוואה ללא הגבלה בסכום ולכן, אני קובעת כי העדרה של בדיקה זו מחד, וניסוח האמור בסעיף 5 להסכם המכר מאידך, מהווים את המחדל העולה כדי התרשלות של עורך דין פנחסוב, ושל הנתבעת 3 באחריות שילוחית.
פסק דין |10/06/2006 |שלום – תל אביב
ת"א (ירושלים) 4123/02- עינת 1994 בע"מ נגד עורך דין גילעד רוגל
שמות השופטים: דוד מינץ
אלא שתוכן הפעולות הנדרשות מהם בהקשר זה מושפע ממעמדם השונה של הלקוח ושל עורך הדין. על כן עשוי עורך הדין לחוב בחובות של גילוי, אזהרה וחובות אחרות הנובעות ממעמדו המיוחד כעורך דין, שלקוחו אינו חב בהם. זאת ועוד, במסגרת החובות כלפי צד שלישי, אף שאינו לקוחו של עורך הדין, כשמדובר בעיסקה מורכבת וסבוכה מבחינה משפטית ובה עורך דין מייצג צד אחד לעיסקה, מוטב שעורך הדין יפנה את תשומת לבו של הצד השני באופן ברור לכך שייטיב לעשות אם יהיה גם הוא מיוצג על ידי עורך דין (ע"א 37/86 בעניין משה לוי,שם עמ' 471; ור' לעניין חובות עורך הדין כנגד מי שאינו לקוחו ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3) 207; ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769). 34. הדברים הנ"ל מקבלים נופך מיוחד משלהם, כשמדובר בעסקאות של רכישת דירות מקבלן בניין, אשר מדרך הטבע הוא מיוצג על ידי עורך דין משלו, ואילו הרוכש אינו תמיד מיוצג. בעניין זה קיימות הוראות מיוחדות. הראשונה בכלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג צדדים בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977, לפיה "בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עו"ד את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5". סעיף 5 קובע באותו הקשר כי: "עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". משילובם של שני כללים אלה, אתה למד כי עורך הדין של הקבלן רשאי לטפל רק בנושא הרישום עבור הרוכש ולא יותר מכך. ההוראה השנייה היא בכלל 14(ג) לכללי האתיקה, האוסר על עורך דין המייצג לקוח קבוע (בענייננו – החברה) לייצג צד אחר (בענייננו – התובעת) (ע"א 37/86 בעניין משה לוי שם, עמ' 476).
פסק דין |23/05/2004 |שלום – ירושלים
ת"א (חיפה) 45504-12-21- מאיר נזרי נגד עוד משה פרייליך
שמות השופטים: גאדה בסול
1. עסקינן בתביעה אשר הוגשה ע"י התובע, נגד הנתבע, שהינו עורך דין במקצועו, בגין רישום זכויות התובע בדירת מגורים שהוא רכש, דירה הממוקמת ברחוב אלברט שוויצר 10 חיפה, הידועה כגוש 10794 חלקה114 (חלקה ישנה 42) , תת חלקה 2 (להלן: הדירה) 2. התובע , רופא במקצועו, רכש את הדירה יחד עם רעייתו לשעבר, בתאריך 17/5/1999 , כאשר הנתבע ייצג את החברה הקבלנית לאורך כל הליך הרכישה, ובין יתר הפעולות שהיה עליו לבצע, נכלל, בין היתר, רישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין. 3. התובע שילם לנתבע כשכר טרחה, סך המהווה 1.5 ממחיר הדירה באותה עסקה. 4. לפי התובע, הנתבע לא ביצע את המוטל עליו, משך שנים, דבר אשר אילץ אותו, בלית ברירה, לבצע את רישום הזכויות בדירה על שמו, בכוחות עצמו, תוך נשיאה בהוצאות הכרוכות בכך. 5. לפי התובע, מדובר בהתרשלות של הנתבע בביצוע תפקידו כעורך דין מייצג, ועל כן, הוא עותר לקבלת הסעדים הבאים: – החזר של חצי מסכום שכר הטרחה ששולם לנתבע אשר שולם בתאריך 17/5/1999 , משלא ביצע הנתבע את מלוא הפעולות להן הוא התחייב, עד לרישום זכויות התובע בדירה בלשכת מרשם המקרקעין, כאמור. חלק זה של התביעה הועמד על הסך של 11,400 ש"ח, נומינלי, אליהם הוא עותר לצרף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. הסכום חושב לפי שער הדולר היציג, כשהדירה נרכשה במחיר של 314,000 דולר ארה"ב. – תשלום ההוצאות שנגרמו לתובע לצורך רישום זכויותיו בלשכת מרשם המקרקעין, לרבות הליך החאייאת החברה אשר בנתה את הנכס והחתמוה עם התובע על הסכם הרכישה- סך של 12,000 ש"ח – הוצאות נלוות – סך של 1,536 ש"ח – הוצאות הכרוכות בהליכי הרישום, אבדן ימי עבודה, עייוץ וכן נזק לא ממוני 6,000 ש"ח.
פסק דין |19/12/2023 |שלום – חיפה
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 4. חובת הודעה לרוכש
4. עורך-דין המייצג את הקבלן בעיסקה כאמור בסעיף 2 חייב לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עיסקה.
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 5. הייצוג מותר ברישום
5. (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לתית לפרסום בכלי תקשורת; התקשרות כאמור תיעשה, ככל הניתן, לאחר בדיקת כמה הצעות הבאות בחשבון; (13) (א) התקשרות לרכישת תרופות, נסיובים או תרכיבים, שהינם יחודיים; (ב) (נמחקה); (ג) התקשרות לרכישת בעלי חיים בעלי אפיונים מיוחדים, לצורכי מחקר, הוראה או רפואת בעלי חיים; (14) התקשרות בעיסקה שעניינה מתן אשראי או קבלתו, השקעת כספים, קבלת שירותים בנקאיים, מכירה או רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, וכן התקשרות לרכישת זכויות במק רקעין אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד בשל אחד מאלה: (א) מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת; (ב) צורך דחוף מטעמים של ביטחון הציבור, בריאותו או לצורך קידומם של יעדים ציבוריים וזאת בהחלטה מנומקת, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (ג) צורך בהמשך ההחזקה במקרקעין, אם מעבר מהמק רקעין יהיה בעל השלכות כלכליות משמעותיות ובלבד שסך כל ההתקשרויות בפטור ממכרז במקרקעין מסוימים לא יעלה על 25 שנים; ואולם החשב הכללי רשאי בהחלטה מנומקת לאשר התקשרות כאמור אף אם סך כל התקופות האמור עלה על 25 שנים; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 2. ייצוג אסור ברכישה
2. בעיסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך-דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5.
חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973
סעיף: 6ג. הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות במכירת דירה ואופן תשלומן
6ג. (א) בסעיף זה, "הוצאות משפטיות " – שכר טרחת עורך דין המייצג הן את המוכר והן את הקונה בעסקה למכירת דירה, ובכלל זה שכר טרחת עורך דין בשל ייצוג המוכר באותה עסקה, בעד פעולות אלה: (1) רישום וניהול רשימה של בעלי הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין; (2) רישום הזכויות על פי חוזה המכר בלשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה רישום בית בפנקס בתים משותפים ושינוי או תיקון לצו רישום בית משותף; (3) כל הוצאה אחרת הקשורה לרישום הזכויות על פי חוזה המכר. (ב) (1) מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום או השיעור שקבע השר בהתייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת (בסעיף זה – הסכום המרבי), ורשאי הוא לקבוע כאמור סכומים מרביים שונים לדירות מסוגים שונים לפי אמות מידה שקבע, וכן כי הוראות סעיף זה לא יחולו על דירות מסוג מסוים או על דירות שמחירן עולה על המחיר שקבע. (2) על אף האמור בפסקה (1), הסכום המרבי של הוצאות משפטיות לעניין רישום וניהול רשימה של בעלי זכויות ורישום הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין, יהיה הסכום לפי חוק פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, התשנ"ו-1996, לעניין מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין. (ג) קונה ישלם את ההוצאות המשפטיות ישירות לעורך הדין, ועורך הדין יוציא לקונה חשבונית כהגדרתה בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975.
חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967
סעיף: 38. הגנת דירת המגורים
38. (א) היו המקרקעין שעוקלו משמשים, כולם או מקצתם, דירת-מגורים לחייב, לא יהיה רשם ההוצאה לפועל רשאי להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו מהמקרקעין, אלא לאחר שהוכח, להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני-משפחתו הגרים עמו מקום-מגורים סביר, או שיש לו ולבני משפחתו הגרים עמו יכולת כלכלית המאפשרת מימון מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף (א1) רשם ההוצאה לפועל לא יורה כאמור בסעיף קטן (א) אלא לאחר שהצדדים הוזמנו לדיון בפניו בהזמנה שהומצאה להם בהמצאה מלאה; בהזמנה לדיון יצוין כי החייב רשאי לבקש השהיה של ההחלטה בעניין מכירת המקרקעין ופינוים כדי למנות לעצמו עורך דין או כדי לקבל ייצוג לפי הוראות חוק הסיוע המשפטי, התשל"ב-1972 (בחוק זה-חוק הסיוע המשפטי) אם הוא זכאי לכך לפי הוראות אותו חוק; בהזמנה ייכלל מידע בדבר האפשרויות למינוי עורך דין לפי הוראות חוק הסיוע המשפטי. (ב) הוראות סעיף 229 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, ובכלל זה ההוראה לעניין אי-תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, יחולו, בשינויים המחויבים, לעניין מקום מגורים סביר וסידור חלוף לפי הוראות סעיף קטן (א). (ג) (1) הוראות סעיף זה יחולו גם על ביצועה של משכנתה או מימוש של משכון. (2) על אף האמור בפסקה (1), פורש בשטר המשכנתה או בהסכם המשכון שהסידור החלוף שיועמד לרשות החייב יהיה בהתאם להוראות סעיף קטן זה ולא בהתאם להוראות סעיפים קטנים (א) ו–(ב), והוסברה לחייב משמעות הדבר בשפה ברורה המובנת לו, יחולו לעניין העמדת הסידור החלוף הוראות אלה: (א) שווי הסידור החלוף יהיה בסכום המאפשר לחייב לשכור דירת מגורים באזור מגוריו התואמת את צורכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו למשך תקופה שלא תעלה על 18 חודשים; ואולם, רשם ההוצאה לפועל רשאי להעמיד לרשות החייב ובני משפחתו הגרים עמו סידור חלוף לתקופה ארוכה מהתקופה האמורה אם סבר שקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת.
חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973
סעיף: 1. הגדרות
1. בחוק זה – "דירה" – חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר; "הוראות תחזוקה ושימוש" – הוראות תחזוקה ושימוש, ככל הנדרש, לעניין הדירה או כל דבר שבה, הרכוש המשותף כמשמעותו בחוק המקרקעין ומיתקניו, וכן בדבר תכונות מיוחדות של הדירה או כל דבר שבה; "חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; "מכירה" – לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור, ולרבות פעולה באיגוד כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963; "מוכר" – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה; "קונה" – מי שרוכש דירה ממוכר; "קונה משנה" – מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה; "תקנות הבניה" – תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970; "תקן" , "תקן רשמי" – כמשמעותם בחוק התקנים, התשי"ג-1953; "השר" – שר הבינוי והשיכון.
תקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979
סעיף: 64. צו למכירת מקרקעין
64. (א) עברו שלושים ימים מיום הטלת העיקול או עברה התקופה שנקבעה באזהרה לפי סעיף 7 לחוק – אם היה זה עיקול זמני שניתן לטובת תובע שזכה בתביעתו, כאמור בתקנה 106 לתקנות סדר הדין האזרחי – והחייב לא שילם את החוב הפסוק, רשאי רשם ההוצאה לפועל, לפי בקשתו של הזוכה, לצוות על מכירתם של המעוקלים. (ב) ציווה רשם ההוצאה לפועל על מכירת מקרקעין שאינם משמשים דירת מגורי החייב ובני משפחתו, תומצא לחייב הודעה על כך בדואר רשום עם אישור מסירה; קביעת מועד הפינוי ומסירת הודעה עליו לחייב יהיו על פי תקנה 97, בשינויים המחויבים. (ג) היו המקרקעין שעוקלו משמשים, כולם או מקצתם דירת מגורים של החייב, לא יורה רשם ההוצאה לפועל על מכירתם אלא לאחר שהזמין את הצדדים לדיון באמצעות טופס 12א בתוספת הראשונה; ההזמנה תומצא לצדדים בהמצאה מלאה. (ד) דיון במעמד הצדדים לפי תקנת משנה (ג), ייקבע בהקדם האפשרי. (ה) בדיון כאמור בתקנת משנה (ג) רשאי רשם ההוצאה לפועל להורות על מכירת מקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו אם הוכח להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר או שיש לו ולבני משפחתו הגרים עמו יכולת כלכלית המאפשרת להם מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף על ידי דירה אחרת, תשלום פיצויים או דרך אחרת כמפורט בסעיף 38 לחוק.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות לרכישת זכויות במקרקעין, אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד מפאת מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת, וכן התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל "ב-1972; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאל ה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, והכל באישור החשב הכללי, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים
תקנות חובת המכרזים (התקשרויות מערכת הבטחון), התשנ"ג-1993
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
גן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972; הפטור טעון גם את אישור ראש האגף הנוגע בדבר; (28) עסקה להעברת זכות בעלות או חכירה, במקרקעין שברשות משרד הבטחון כמפורט להלן: (א) העברת זכות כאמור, בדירה או במקרקעין שיש עליהם מבנה למגורים (להלן בפסקת משנה זו – מקרקעין), למי שהוא זכאי אגף שיקום נכים במשרד הביטחון או אגף משפחות והנצחה במשרד הביטחון וגר באותה דירה או באותם מקרקעין, בהמלצת ראש האגף הנוגע בדבר; לא נעשו בדירה או במקרקעין התאמות מיוחדות לזכאי כאמור עמו נעשית העסקה, טעון הפטור גם את אישור המנהל; (ב) העברת זכות כאמור, בדירת מגורים למי שהוא חייל בשירות קבע בצה" ל או עובד מערכת הבטחון וגר באותה דירה, ובלבד שהתמורה לא תפחת מסכום שיקבע שמאי מקרקעין ממשלתי; הפטור טעון גם את אישור המנהל; הפטור שבפסקה זו לא יחול על העברת זכות כאמור בדירות מגורים במרכז הארץ או בשטח השיפוט של עיריית אילת; לענין זה, "מרכז הארץ" – מחוזות ירושלים, חיפה, המרכז ותל-אביב, בהתאם להודעה על חלוקת שטח המדינה למחוזות ולנפות ותיאור גבולותיהם לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (28א) עסקה להענקת זכויות שימוש בקרקע בתוך שטחים המוחזקים בידי צבא הגנה לישראל, לפי המלצת מינהל מקרקעי ישראל על פי הכללים שבתקנה 25(7) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993; (29) עסקת מכר עם קונה בישראל או עם קונה שהוא תושב מדינת חוץ הפונה מיוזמתו, לגבי טובין שהם עודפים ושמשרד הבטחון פרסם ברשימות הפתוחות לעיון הציבור שהוא מוכר טובין מסוגם, אלא אם כן קיימת מגבלה בטחונית לכך, ובלבד שבעת ביצוע העסקה לא היתה פניה של קונים נוספים לגביה ושהתמורה בעדה לא תפחת מהמחיר שקבעה ועדה לקביעת מחירי עודפים, הפועלת
חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960
סעיף: 4יז. הקניית בעלות בנכס מקרקעין
: (א) הרשם ירשום בפנקסי המקרקעין את הבעלות בנכס על שם החוכר, ובלבד שבבקשה לרישום ייכלל אישור מאת הרשות ולפיו נשלחה הודעה לחוכר הפטור מתשלום, והחוכר הסכים להקניית הבעלות או לא הודיע לרשות על התנגדותו להקניה כאמור בתוך התקופה האמורה בפסקה (1); (ב) לא יידרשו, כתנאי לרישום הבעלות על שם החוכר, מסמכים או אישורים נוספים על האישור האמור בפסקת משנה (א), ובכלל זה שטר עסקה, ייפוי כוח מאת החוכר, וכל מסמך או אישור המהווה הוכחה לכך ששולמו תשלומי החובה, למעט לעניין תשלומי החובה שהיו נדרשים לצורך רישום החכירה בנכס, ככל שמדובר בחכירה שלא היתה רשומה. (ב1) הרשות תשלח לכל חוכר של נכס מקרקעין שהקניית הבעלות בו כפופה לתשלום, הודעה, בדואר רשום, על כוונת הרשות להקנות לו בעלות בנכס בכפוף לתשלום כפי שיפורט בה, הכולל את התמורה בעד הקניית הבעלות וכן תשלום מס רכישה כמשמעותו בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, בשיעור שנקבע בסעיף האמור או לפיו, לגבי אותה תמורה (בסעיף קטן זה -הודעה לחוכר החייב בתשלום), ויחולו הוראות אלה: (1) היתה זכותו של החוכר בנכס רשומה בפנקסי המקרקעין, למעט אם היתה זו זכות חכירה בחלק מסוים במקרקעין, יצורף להודעה לחוכר החייב בתשלום, שטר עסקה החתום על ידי הרשות, לרישום הבעלות בנכס על שמו של החו כר, בכפוף לביצוע מלוא התשלום כמפורט בהודעה לחוכר; לא היתה זכותו של החוכר בנכס רשומה בפנקסי המקרקעין, או שהיתה רשומה כזכות חכירה בחלק מסוים במקרקעין, תשלח הרשות לחוכר את שטר העסקה החתום על ידי הרשות במועד שבו יהיה ניתן לרשום את זכות הבעלות בשל אותה חכירה, ובלבד שהרשות תהא רשאית לחתום על שטר העסקה
חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960
סעיף: 4יז. הקניית בעלות בנכס מקרקעין
כר, בכפוף לביצוע מלוא התשלום כמפורט בהודעה לחוכר; לא היתה זכותו של החוכר בנכס רשומה בפנקסי המקרקעין, או שהיתה רשומה כזכות חכירה בחלק מסוים במקרקעין, תשלח הרשות לחוכר את שטר העסקה החתום על ידי הרשות במועד שבו יהיה ניתן לרשום את זכות הבעלות בשל אותה חכירה, ובלבד שהרשות תהא רשאית לחתום על שטר העסקה לצורך רישום זכות הבעלות כאמור, לפי כל דין; (2) הגיש החוכר ללשכת הרישום את שטר העסקה להעברת הבעלות בנכס על שמו, כאמור בפסקה (1), יחולו הוראות אלה: (א) הרשם ירשום בפנקסי המקרקעין את הבעלות בנכס על שם החוכר, ובלבד שצורפו לבקשה שטר העסקה כשהוא חתום גם בידי החוכר, וכן הוכחה לכך שהת שלום שולם לרשות במועד, כמפורט בהודעה לחוכר; (ב) על רישום הבעלות כאמור בפסקת משנה (א) יחולו הוראות לפי חוק המקרקעין, ואולם לא יידרשו כתנאי לרישום הבעלות על שם החוכר, ייפוי כוח מאת הרשות, וכל מסמך או אישור המהווה הוכחה לכך ששולמו תשלומי החובה, למעט לעניין תשלומי החובה שהיו נדרשים לצורך רישום החכירה בנכס, ככל שמדובר בחכירה שלא היתה רשומה. (ב2) המועצה תקבע תנאים שלפיהם יהא חוזה חכירה למטרת מגורים או למטרת תעסוקה, לחוזה חכירה מהוון. (ג) (בוטל). (ד) הודעה לחוכר או תשלום לפיה, כתב הסכמה, ורישום בעלות על שם חוכר לפי הוראות סעיף זה, לא ייחשבו – (1) לענין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 לגבי נכס מקרקעין שהקניית הבעלות בו לחוכר פטורה מתשלום -כמכירת זכות במקרקעין; (2) לענין התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה – כמימוש זכויות במקרקעין.
תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), התשפ"א-2021
סעיף: 2. השלמת בניית דירה
2. דירה שהוכח כי מתקיימים לגביה כל אלה, תיחשב דירה שבנייתה הושלמה לעניין סעיפים 2א ו–2ב(א)(1) לחוק: (1) הרשות המקומית הנפיקה לגבי דירה או לגבי בניין שהדירה היא חלק ממנו והדירה לא הוחרגה מההנפקה לבניין, אחד או יותר מאלה: (א) תעודת גמר; (ב) אישור אכלוס; (2) המוכר חיבר את הדירה לתשתית חשמל קבועה או זמנית, ואישור על כך התקבל מחברת החשמל או מהרשות המקומית שבתחומה נמצאת הדירה; (3) המוכר חיבר את הדירה לתשתית מים קבועה או זמנית, ואישור על כך התקבל מתאגיד המים העירוני או מהרשות המקומית שבתחומם נמצאת הדירה.
כל הזכויות שמורות ©