עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין בתל אביב

ע"א 37/86-1. משה לוי נגד 1. יצחק יחזקאל שרמן שמות השופטים: א ברקש לוין,ד לוין like dislike copy enlarge עורך דין ערך חוזה בין מוכרים לבין קונים, ששניהם היו לקוחותיו. עורך הדין לא דאג שתיכנס לחוזה תנייה אשר תבטיח את הקונים מפני הפרת התחייבותם של המוכרים כלפיהם. עורך הדין טען כי זה היה רצון הלקוחות, והחוזה משקף את כל אשר הסכימו ביניהם, ואין לו לעורך דין לעשות חוזים במקומם או להכתיב להם הסכם שלא הסכימו לו. לכך התייחסנו בעל"ע 2/80 פלוני נ. הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין תל אביב יפו פ"ד לד(4) 707) וקבענו הלכה לאמור: "חייב עורך הדין להכין ללקוחות שלו חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם על הצד המועיל ביותר; ואם לאחר שהכין להם חוזה כאמור, יסרבו הם לחתום על תנייה זו או אחרת, גם לאחר שעורך הדין הסביר להם את משמעותה ונחיצותה, רק אז ייתכן שיצא עורך הדין ידי חובתו כלפיהם, אף אם התנייה תימחק מן החוזה". (שם, בע' 708). עורך דין הורשע בבתי הדין המשמעתיים של לשכת עורכי הדין בעבירות משמעת בשל הפרת החובה לפעול לטובת הלקוח בנאמנות ובמסירות. העבירות התבטאו בכך שלא גילה קיומה של משכנתה על דירה שבגינה ערך חוזה מכר בשביל לקוח, והיה אמור לטפל ברישום ההעברה בפנקסי המקרקעין, ושלפני עריכת החוזה לא וידא אם קיימים עיקולים על הדירה. בעל"ע 7/73 הנ"ל נחלקו הדעות בין השופטים: בעוד שהשופט ברנזון והשופט אשר קבעו כי היה על עורך הדין לבדוק את הרישומים בפנקסי המקרקעין לפני עריכת חוזה המכר, סבר השופט (כתוארו אז) י. כהן, כי תוצאתה של פסיקה כעין זו תהיה "שבכל מקרה כשעורך דין עורך עבור לקוחו חוזה לקניית נכס, מחובתו לערוך בדיקה סמוך לפני עריכת החוזה, כדי לברר אם אין שעבודים או עיקולים על הנכס, במידה שניתן לעשות בדיקה כזו בפנקס המתנהל על פי דין" (עמ' 685). פסק דין | 09/09/1990 | בית המשפט העליון מאזכרים – 537 | עמודים – 21 ע"א 151/10- ע"א 151/10 נגד 1. עיריית ת"ל אביב שמות השופטים: א ריבלין,נ הנדל,י עמית like dislike copy enlarge לכך יש להוסיף את המאפיינים הבאים: תשלום דמי החכירה לעירייה מראש (סעיף ה(1) ל"מדריך לחוכר", סעיף 7(2) לחוזה החידוש וסעיף 1(2) לחוזה המקורי); זכותו של החוכר להעביר את זכויותיו במוחכר ולשעבדן לצדדים שלישיים (סעיפים 18/17 לחוזה החידוש וסעיף 8 לחוזה המקורי); והתחייבויות החוכרים לבנות על המקרקעין בהתאם לתוכניות שתאושרנה, ואף לנצל את מלוא זכויות הבניה במוחכר (סעיף 12(2) לחוזה החידוש וסעיף 4 לחוזה המקורי), מה שמעיד על השקעה רבתי במקרקעין מצד החוכרים. מכלול המאפיינים האמורים אינם עולים בקנה אחד עם טענת העירייה כי בעיסקת חכירה "תפעולית" עסקינן. טענת העירייה כי הדיון צריך היה להתקיים בפני היועץ המשפטי לממשלה 57. העירייה העלתה טענה מקדמית כי על פי הנחיית היועץ המשפטי לממשלה, היה ראוי לקיים את הדיון בין המערער לבין העירייה בפני היועץ המשפטי לממשלה או נציגו. הכוונה היא להנחיית היועץ המשפטי מס' 6.1201, אשר כותרתה "יישוב סכסוכים בעניינים אזרחיים בין המדינה לבין תאגידים ציבוריים או חברות ממשלתיות" ( 1.2.1985 ). שאלה היא, אם הנחייה זו חלה גם על סכסוכים משפטיים בין המדינה לבין רשויות מקומיות. מכל מקום, העירייה עצמה ציינה כי נציגת פרקליטות המדינה דרשה כתנאי לקיום הדיון בפניה, כי תהא הסכמה מראש של יתר הצדדים כי ההחלטה תחייבם והסכמה שכזו לא הושגה. מבלי להידרש לשאלה מהו ההליך המתאים לתקיפת החלטת היועץ המשפטי לממשלה או נציגו בהקשר האמור ומה נפקות אי קיום הנחיות היועץ המשפטי על ההליך גופו, הרי בנסיבותיו של תיק זה, דרישת פרקליטות המדינה הייתה סבירה והגיונית. ענייננו נסב על עסקאות חכירה אשר נקשרו בין מספר צדדים לבין עיריית תל אביב. פסק דין | 19/06/2012 | בית המשפט העליון מאזכרים – 5 | עמודים – 52 ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד like dislike copy enlarge במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר. סטנדרט ההתנהגות הדרוש מעורך דין המייצג לקוח בעסקת מכר מקרקעין אינו כשל אדם סביר, אלא כשל "עורך דין סביר המטפל בעסקת מכר מקרקעין". משכך, עליו לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר ולפעול לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות. על כן, חובת הרישום של העסקה על שמו של הקונה היא מאבני היסוד של חובת עורך הדין המייצג קונה כלפי לקוחו, בהעדר חריגים לכך. בהקשר זה יודגש, כי טענה לקיומן של נסיבות חריגות הנובעות מעצם טיבו של הנכס הרשום בספרי החברה המשכנת (להבדיל מטאבו), כלל לא נטענה ע"י הנתבע במקרה שלפנינו (ראו: ת"א (מח' מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג ( 23.10.14 )). 24. יפים לענייננו דבריו של כב' השופט עמית בע"א 7633/12 קבוצת גיאות בע"מ נ ג דפרב לוי, ערן מאירי, צפריר ושות', עורכי דין בע"מ, פיסקה 2-3, ניתן ביום 16.9.2014 ): "בבוא בית המשפט לבחון תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורך דין, יש להבחין בין ליווי בעסקה או בהכנת חוזה או צוואה, לבין ליווי בסכסוך משפטי או בהליכי משפט או מעין – משפט כמו בוררות, גישור, פשרה וכיו"ב ככלל, על עורך דין להבטיח את זכויות לקוחו בעסקה, על פי הוראות כל דין ועל פי המקובל, כגון רישום הערת אזהרה או רישום משכון, ועליו להכיר את דיני המס החלים על העסקה" (הדגשה הוספה – ש. פסק דין | 27/04/2021 | שלום – נצרת מאזכרים – 2 | עמודים – 33 ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון like dislike copy enlarge סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". מן הכלל אל הפרט 75. הסקירה לעיל העלתה כי לעורך דין חובות רבות כלפי לקוחו, בפרט כאשר מדובר בעסקה לרכישת מקרקעין. התובע טען, בראש ובראשונה, כי עו"ד שלם כלל לא הסבה תשומת לבו לעובדה שהבית, על שטחו, הוא חלק מהליך פרצלציה בעיצומו. לטענתו, כלל לא ידע מהי המשמעות המילולית והמשפטית של פרצלציה, בפרט כשאינו דובר עברית על בוריה, ויש לו קשיי שפה. לשיטתו, עו"ד שלם לא ביצעה שום בדיקה, ולו מינימלית, לגבי מצב המקרקעין, לא יידעה ולא שיתפה אותו במצבם. כמו כן, לא בדקה, בין בעצמה ובין על ידי בעלי מקצוע, את מצבו התכנוני של הנכס ואף לא הפנתה אותו לבדוק את המצב התכנוני לאשורו. 76. עו"ד שלם הפנתה, מנגד, לסעיף 13 להסכם, שם נכתב במפורש "הצדדים מאשרים ומצהירים, כי הוצע להם, ע"י עוה"ד המטפלים בעסקה דנן, לבדוק את זכויות הבניה, החבות בהיטל השבחה וכל יתר ההיבטים הפיזיים, ההנדסיים והתכנוניים הקשורים בממכר בעצמם ו/או ע"י מומחים מטעמם". עוד טענה, כי על עו"ד המייצג רוכש דירה, מוטלת האחריות לבצע בדיקות משפטיות בלבד ולא בדיקות תכנוניות שאינן בתחום מומחיותו. לגרסתה, יידעה את התובע בדבר הבדיקות התכנוניות שיש לבצע והמליצה לו לשכור בעלי מקצוע. משלא עשה כן, ומשחתם על ההסכם כמות שהוא, אין לתובע להלין, אלא על עצמו. פסק דין | 03/05/2024 | שלום – חדרה מאזכרים – 0 | עמודים – 24 ו"ע (חיפה) 23460-10-14- עופר יהודה בט נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה שמות השופטים: רון סוקול like dislike copy enlarge משמע, רישום הדירה על שם הרוכש מהווה חלק מכלל התחייבויותיו של קבלן המוכר דירה. 19. הואיל והחברה הקבלנית התחייבה להעביר לעוררים את הבעלות בדירה, ובגדרה של התחייבות זו קיבלה על עצמה להשלים את הליכי הרישום של הדירה על שמם של העוררים, ברי שכל תשלום ששולם לצורך ביצוע ההתחייבות האמורה הינו תשלום עבור הממכר ומהווה חלק מהתמורה עבור הדירה. מכאן, שלפי עיקרון "צירוף כל התמורה", גם הסכום ששולם לעורך הדין הינו חלק מהתמורה עבור הדירה. נזכיר גם כי זהות עורך הדין נקבעה על ידי החברה הקבלנית ומבלי שניתנה לעוררים אפשרות לבחור עורך דין אחר. כן נזכיר כי התמורה שקיבל עורך הדין נקבעה על ידי המוכר ללא כל מעורבות של העוררים. גם בכך יש לחזק את המסקנה כי ביצוע הרישום היווה חלק מהתחייבויותיה של החברה הקבלנית. עוד נזכיר כי בסעיף 17.11 להסכם הרכישה נאמר מפורשות כי "הקונה מאשר כי עוה"ד מייצגים את החברה בעסקה מושא הסכם זה ואין הם מייצגים את הקונה,". אמרה זו ממשמעה כי הוסכם בין הצדדים כי עורכי הדין נותנים שירותים רק לחברה הקבלנית ואינם נותנים שירותים עצמאים לעוררים. מכאן כי גם הפעולות להשלמת הליכי הרישום ניתנו כשירות לחברה ולא לעוררים. 6 20. מודעים אנו לפסקי הדין השונים של ועדות הערר שבחלקם נקבעו הלכות שונות (ראו ו"ע 1093/07 יעקב נ' מנהל מס שבח תל-אביב (2/2/2009); ו"ע (תל אביב) 1029/09 ינאי נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, (16/4/2012); ו"ע (מרכז) 17240-10-12 יחד הבונים יזום ובנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, (27/4/2015)). פסקי דין אלו אינם בגדר הלכה מחייבת. להיפך, בשניים מהמקרים, כאשר הוגש ערעור לבית המשפט העליון הושגו הסכמות לביטול פסקי הדין של ועדות הערר והרוכשים חויבו בתשלום מס הרכישה על השווי הכולל את ההוצאות המשפטיות (ראו ע"א 4532/03 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' יעקבס-ברק, (2/3/2011); ע"א 5259/12 מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב נ' ינאי, (2/8/2012)). פסק דין | 31/08/2015 | בימ"ש לעניינים מינהליים – חיפה מאזכרים – 2 | עמודים – 6 ת"פ (תל אביב) 35385-05-16- מדינת ישראל נגד גקסון יעקב זהבי שמות השופטים: רועי פרי like dislike copy enlarge המדובר במקרקעין בתל אביב בשווי ניכר, כאשר האחרים קושרים קשר עם הנאשמים, בתמורה להבטחת סכום כסף של 25,000 בגמר העסקה. הנאשם 1 מצטלם לשם הכנת תעודת הזהות המזויפת והנאשמים בעצמם או באמצעות אחר, מזייפים תעודה הנחזית להיות תעודת הזהות של בעל המקרקעין. נאשם 1 מתייצג בכזב לבעל המקרקעין, בפני המתלונן. ובמהלך הפגישה במשרד עורך הדין הירושלמי נחתם הסכם מכר, נרשמת הערת אזהרה על המקרקעין של הבעלים, כאשר המתלונן – הקונה התמים- משלם 300,000 . הנאשמים מקבלים תמורה עבור מעשיהם בהיקף של 5000 , כל אחד. העסקה כמעט והושלמה, וכבר נרשמה הערת אזהרה בלשכת המקרקעין. המדובר בניסיון לקבלת דבר במרמה, בנסיבות מחמירות, בהיקף של 2.8 מליון , בהינתן קשירת הקשר, מעשי הזיוף ושימוש בתעודת זהות מזויפת, תוך התחזות לאחר, וכן קבלה במרמה של סכום בסך של 300,000 מהמתלונן 1, כמקדמת בעבור מכירת המקרקעין. באישום השני, מסכת המרמה מתנהלת בהתאם לתוכנית הסדורה שבאישום הראשון. 9 קרקע נוספת בתל אביב, זיוף תעודת זהות עם תמונתו של נאשם 1, פגישה בבית קפה במעמד כל האחרים והנאשמים על מנת לדון בפרטי עסקת המרמה, התייצגות בכזב של נאשם 1 בפני מתווך מבת ים אשר למקרקעין, איתור קונה תמים, והתייצגות בכזב במשרד עורכי דין לבעל המקרקעין תוך שימוש בתעודת הזהות המזויפת. הנאשם 2 מסיע את הנאשם 1 למקום וממתין לו בסמוך. במהלך הפגישה נחתם הסכם מכר, המתלונן 2 מוסר מספר המחאות, בהיקף ניכר של מעל ל- 800,000 . לאור חשדו של המתלונן 2 מעורבת משטרת ישראל והיא עוצרת את הנאשמים במועד העסקה – 14.4.16 . גזר דין | 15/12/2019 | שלום – תל אביב מאזכרים – 3 | עמודים – 15 ע"א (תל אביב) 48205-10-13- יהושע דיאמנט נגד הלוי טוראן שמות השופטים: ישעיהו שנלר,סנ,קובי ורדי סנ,חגי ברנר like dislike copy enlarge מכל מקום, אינני סבור כי בנסיבות שלפנינו, יש לראות בעצם מכירת המקרקעין משום הודעה בדבר הפסקת ייצוג. דומה כי ההחלטה לסיים ההתקשרות עם עורך הדין, הגם שהיא יכולה להתקבל באופן חד צדדי מצידו של הלקוח, צריכה לבוא לידי ביטוי חיצוני בדמות הודעה לעורך הדין על הפסקת ההתקשרות, וכל עוד לא נמסרה הודעה כאמור, הסכם הייצוג עומד בתוקפו, וכך גם החובה לשלם שכר טרחה לפיו. מסקנה זו גם נלמדת מפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 9784/05 עיריית תל אביב יפו נ' ידידה גורן (מאגר נבו, 12.8.2009 ). באותו עניין דן בית המשפט העליון בתביעתם של חמישה עורכי דין נגד עיריית תל אביב. התובעים נהגו להעניק שירותי גביית חובות עבור העירייה, אך עם שינוי החקיקה בנושא הפסיקה העירייה באופן חד צדדי את התקשרותה עם התובעים מבלי ששלחה הודעה בדבר הפסקת התקשרות כאמור. בית המשפט העליון התייחס להלכת ביניש-עדיאל בכל הנוגע לחזקה, לפיה יש לקרוא למערכת היחסים שבין הלקוח לעורך הדין תנאי מכללא המאפשר ללקוח לנתק את הקשר עם עורך הדין ובתנאי שיובטח שכר ראוי לעורך הדין, וקבע: "כי גם מקום שבו עומדת בעינה החזקה הפרשנית האמורה ויש בידי מי מן הצדדים לחוזה שאינו תחום בזמן הזכות להביאו לכלל סיום באופן חד צדדי, עליו לעשות כן בתום לב ובדרך מקובלת והשאלה אם כך נהג נגזרת בהכרח מנתוניו ומנסיבותיו הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה. הפרת החובה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במתן הודעה על סיום היחסים החוזיים בין עורך דין ללקוחו, עשויה לגרור במקרים מתאימים חיוב בתשלום פיצויי ציפייה" (ההדגשה אינה במקור – ח. ב. ). באותו מקרה בית המשפט ביקר את בחירת העירייה שלא להודיע על סיום ההתקשרות המשפטית: 20 "המסקנה המתבקשת מן האמור לעיל היא כי התקיים במקרה דנן טעם מספיק המצדיק את סיום ההתקשרות עם עורכי הדין על-ידי העירייה וזאת גם על פי אמות המידה הקפדניות שנקבעו בעניין קורפו. פסק דין | 13/10/2014 | מחוזי – תל אביב מאזכרים – 9 | עמודים – 27 ת"א (תל אביב) 3216-98- ארנון עזרא נגד 1 . שמואל וולק שמות השופטים: ברון צפורה like dislike copy enlarge (ראה על"ע 9/55 עו"ד פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית, פ"ד י' 1720, 1730א). ניתן לגזור מתוך חובות אלה, אשר בתחום האתיקה, אמות מידה ראויות וקריטריונים הולמים לעיצוב סטנדרט המיומנות והזהירות שיש לדרוש מעורך דין כלפי לקוחו, הן במישור עוולת הרשלנות הנזיקית, והן במישור היחסים החוזיים שביניהם והפרתם (ראה פסק דינה של כב הש' א. חיות בת. א. (ת"א) 2184/99 שרון עמיר נ' עו"ד ליבוביץ, תק-מח 2002(3), 6408 ,עמ' 6414). עורך-הדין נדרש לפעול בנאמנות ובזהירות גם כשהוא פועל בעבור שני הצדדים לעסקה, אשר במקרים רבים מחזיקים באינטרסים מנוגדים. כך למשל נפסק, כי גם כאשר עורך-דין מייצג את שני הצדדים לחוזה, עליו להכין חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם של לקוחותיו על הצד המועיל ביותר (ראה על"א 2/80 פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בישראל, תל אביב- יפו, פ"ד לד(4) 707, ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769). האם הפר הנתבע 1 במקרה שלפנינו את החובות המוטלות עליו, כעורך דין, במישור הנזיקי ובמישור החוזי, כלפי התובע כאמור, שוכנעתי כי הנתבע 1 ערך את כל הבדיקות שהיה עליו לערוך ביחס למצב הנכס, בלשכת רישום המקרקעין, במינהל מקרקעי ישראל ובמחלקת ההנדסה בעיריית גבעתיים. הנתבע 1 וידא כי הזכויות בדירה הועברו, לאורך השנים, בידיעתה ובהסכמתה של העירייה וכי הזכויות נרשמו כדין במינהל מקרקעי ישראל ובלשכת רישום המקרקעין וכי הדירה רשומה כיחידת רישום נפרדת בפנקס בתים משותפים וכי במינהל מקרקעי ישראל נקבע שמטרת החכירה הינה מגורים. הנתבע 1 העיד כי הציג בפני התובע את דו"ח השמאי ממרץ 91, אשר נערך בקשר עם שומת היטל ההשבחה החלה על החלקה, לפיו הדירה נבנתה ללא היתר ועל כן סביר להניח כי תידרש הריסתה, וכדבריו: "בדקתי את זה וראיתי שאין צו הריסה, לא במינהל, לא בטאבו, לא בשום מקום. פסק דין | 13/06/2005 | מחוזי – תל אביב מאזכרים – 2 | עמודים – 17 60710/08 תמ"ש (תל אביב)- ה.א נגד מ.ע שמות השופטים: מירה דהן like dislike copy enlarge נוכח זאת ובשל השינוי בכוונותיה של התובעת וכתנאי להעברת כספים נוספים טוען הנתבע כי דרש חתימתו של הסכם מכר כתוב אשר יעגן את מכירת הדירה בתל אביב. ואכן, לדבריו טיוטת הסכם מכר שכזה נערכה במשותף. אולם, למחרת היום חזרה בה התובעת, סירבה לחתום ואף הגדילה לעשות באחד מביקוריו בבית הורי הצדדים שפכה תה רותח על פניו וחיבלה ברכבו תוך גרימת נזק בעלות של כ- 18,000 . המתווה המשפטי 19. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") קובע בסעיף 7 שכותרתו גמר עסקה: "(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום. (ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה". (הדגשה לא במקור מ. ד) מכאן, שמכלול הנתונים והמסמכים שצורפו לכתבי הטענות מטעם הצדדים יכולים לכל היותר להצביע על התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, הא ותו לא. את דרכה של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין כאמור, התווה המחוקק בסעיף 8 לחוק: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב" מטרת החוק היא להתריע בפני אדם לבל יתחייב בחפזון ובקלות דעת בעסקה חשובה כגון דא. 20. בפסיקת בתי המשפט התגבשה תבנית לבחינת תביעות מסוג זה כך שתיעשה בשני שלבים: א. ראשית, יש לבחון מן הפן החוזי האם העסקה מהווה התקשרות חוזית מחייבת וככזו מתקיימת בה גמירות דעת של הצדדים להתקשר ולבצע עסקה על פי המסמך וכן יש בה המסויימות הנדרשת המתבטאת בכך שהמסמך כולל את הפרטים החיוניים בעסקה . גמירות הדעת משמעותה כי הן על ההצעה והן על הקיבול להראות שכוונת הצדדים היתה ליצור יחסים משפטיים מחייבים . פסק דין | 02/10/2010 | משפחה – תל אביב מאזכרים – 2 | עמודים – 24 ת"א (חיפה) 16746-07- יואב ידין נגד חברה נגד . נגד . ליובין בניה וקבלנות בע"מ ניתן פסק דין שמות השופטים: אריקה פריאל like dislike copy enlarge לטענת עורכי הדין עם השלמת הליך זה החלו בטיפול לצורך רישום בית משותף אלא שאז נתקלו בבעיה שעה שאדריכל המיזם אשר הכין תשריט לשם כך סירב לבצע את השינויים שנדרשו על ידי המפקחת על רישום המקרקעין עד אשר לא יסולק חוב שכר טרחה של החברה אליו. רק לאחר שעלה בידם לגרום לכך שבעלי המניות של החברה יסדירו את התשלום תוקן התשריט והושלם רישום הבית המשותף. 16. עורכי הדין סבורים כי מאחר שאינם צד לחוזה המכר שנכרת בין התובעים לבין החברה – אינם חייבים בפיצוי המוסכם והמוערך מראש בחוזה המכר. כמו כן, מאחר שהעיכוב ברישום נגרם מסיבות שלא היו בשליטתם אינם חבים בפיצוי בגין עגמת נפש. חבות עורכי הדין 17. חובתם של עורכי הדין לטפל ברישום הבית המשותף וזכויות התובעים בדירה נעוצה קודם כל בתניה החוזית בה נקבע שעורכי הדין יעשו כן. אי-קיום חובתם זו יוצרת חבות הן כלפי הרוכשים והן כלפי הקבלן מכוח דיני החוזים הכלליים (דיני ההפרה), מכוח כללי לשכת עורכי דין (ייצוג בעסקאות בדירות) ומכוח דיני הנזיקין (דיני הרשלנות). 18. כלל 5(א) לכללי הלשכה קובע כי " עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה, ויפעל בענין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". הפסיקה הכירה בכך שעורך-דין המקבל על עצמו לטפל בביצוע רישום מכר מקרקעין חב חובת זהירות ונאמנות לא רק כלפי לקוחו החברה במקרה דנן – אלא גם כלפי הצד שכנגד וכלפי הציבור וכן כלפי צד להסכם שלרישום זכויותיו התחייב עורך-הדין לפעול. ראה ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3) 207 19. אמנם נכון, עורכי הדין אינם צד לחוזה המכר. עם זאת, חבותם כלפי התובעים נובעת גם מדיני החוזים. סעיף 34 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) קובע לאמור: "חיוב שהתחייב אדם בחוזה לטובת מי שאינו צד לחוזה (להלן- המוטב) מקנה למוטב את הזכות לדרוש את קיום החיוב, אם משתמעת מן החוזה כוונה להקנות לו זכות זו". פסק דין | 15/02/2011 | שלום – חיפה