שוק הנדל"ן ברמת גן מתאפיין בדינמיות רבה ובהתפתחות מואצת בשנים האחרונות. התחדשות עירונית, פרויקטים של תמ"א 38, פינוי-בינוי ובנייה חדשה הפכו את העיר לאחד ממוקדי הפעילות הנדל"נית המשמעותיים במטרופולין תל אביב. כפועל יוצא, עורכי דין המתמחים בתחום המקרקעין בעיר ניצבים בפני אתגרים משפטיים ייחודיים ומורכבים.
במאמר זה נסקור את הפסיקה המרכזית בתחום המקרקעין ברמת גן, ננתח את הסוגיות המשפטיות העיקריות העולות מהתיקים, ונבחן את המאפיינים הייחודיים של עבודת עורכי דין בתחום זה בעיר.
מניתוח הפסיקה העדכנית בתחום המקרקעין ברמת גן עולות מספר סוגיות מרכזיות שעורכי דין בתחום נדרשים להתמודד עמן באופן תדיר.
סוגיות תכנון ובנייה מהוות נדבך מרכזי בעבודתם של עורכי דין למקרקעין ברמת גן. הפסיקה מדגישה את חשיבות הבדיקה המעמיקה של היבטים תכנוניים בעסקאות מקרקעין.
בפסק הדין תא (תל אביב) 26560-06-16 רייז-רשף השקעות בע"מ נגד אזורים בנין (1965) בע"מ (ניתן ב-22/04/2018), קבע בית המשפט:
"בית המשפט קבע כי מסמכים הנוגעים לעיריית רמת גן ולמדינת ישראל בנוגע להיתרי הבנייה הם רלוונטיים לבירור המחלוקת בדבר קיום התנאים המתלים."
פסק דין זה מדגיש את חשיבותם של מסמכי תכנון ובנייה בהליכים משפטיים ובעסקאות מקרקעין. עורכי דין נדרשים לבדוק לעומק את כל המסמכים הרלוונטיים ברשויות התכנון, ולא להסתפק במצגים של הצדדים לעסקה.
המשמעות המעשית היא שעל עורכי דין בתחום המקרקעין ברמת גן לבצע בדיקות מקיפות מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ועיריית רמת גן, לרבות בדיקת היתרי בנייה, תכניות מתאר ותנאים מתלים נדרשים.
חריגות בנייה מהוות סוגיה משמעותית בנוף הנדל"ני של רמת גן, במיוחד בבניינים ותיקים יותר. הפסיקה מדגישה את החשיבות של בדיקה מעמיקה של חריגות בנייה טרם ביצוע עסקאות.
בפסק הדין תא (תל אביב) 67077-09-16 סרגיי נמוב נגד חיים כהן (ניתן ב-22/03/2020), ציין בית המשפט:
"התובע אשר טוען כעת כנגד הנתבעים דווקא ערך בירורים בעיריית רמת גן, אם כי לדבריו רק ביחס לארנונה."
מקרה זה מדגיש את הסיכון בעריכת בדיקות חלקיות בלבד. בית המשפט רמז כי ראוי היה שהתובע יערוך בדיקות מקיפות יותר מול העירייה, לא רק בנושאי ארנונה אלא גם בנושאי תכנון ובנייה וחריגות אפשריות.
עורכי דין בתחום המקרקעין ברמת גן נדרשים לערוך בדיקות מקיפות לאיתור חריגות בנייה, ובמקרה הצורך לייעץ ללקוחותיהם כיצד להסדירן או כיצד להתמודד עמן במסגרת עסקת הרכישה.
עסקאות מקרקעין ברמת גן מתאפיינות במורכבות משפטית הנובעת מהיבטים קנייניים ותכנוניים כאחד. הפסיקה מדגישה את אחריותם המקצועית של עורכי הדין בליווי עסקאות אלו.
בפסק הדין תא (תל אביב) 30880-03-17 נועם בן שבת נגד שירה מושקוביץ (ניתן ב-18/03/2021), צוין:
"הנתבעת הודתה כי ייצגה כעורכת דין את התובעים ברכישת הדירה וכי הדירה נרשמה על שמם בלשכת רישום המקרקעין."
פסק דין זה מדגיש את המשימות הבסיסיות של עורך דין בעסקת מקרקעין – ייצוג הרוכשים ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. עם זאת, מהפסיקה המשלימה עולה כי אחריות עורך הדין חורגת מעבר לכך, וכוללת בדיקה מקיפה של היבטים נוספים הקשורים לנכס.
עורכי דין למקרקעין ברמת גן מתמודדים עם מורכבות משפטית ייחודית הנובעת ממאפייני העיר והתפתחותה. המורכבות באה לידי ביטוי במספר היבטים:
רמת גן עוברת בשנים האחרונות תהליכי התחדשות עירונית משמעותיים, הכוללים פרויקטים של תמ"א 38, פינוי-בינוי ובנייה חדשה. סוגיות אלו מחייבות את עורכי הדין להתמודד עם מערכת תכנונית מורכבת ועם מגוון רחב של תכניות מתאר ותכניות מפורטות.
הפסיקה מדגישה את חשיבות הבדיקה המעמיקה של היתרי בנייה ומסמכי רישוי. עורכי דין נדרשים לבדוק את קיומם של היתרי בנייה תקפים, את התאמתם למצב הבנייה בפועל, ואת הליכי הרישוי הנדרשים להסדרת חריגות.
אחד האתגרים הייחודיים ברמת גן הוא הטיפול בחריגות בנייה היסטוריות בבניינים ותיקים. עורכי דין נדרשים לזהות חריגות אלו, להעריך את משמעותן המשפטית, ולייעץ ללקוחותיהם כיצד להתמודד עמן במסגרת עסקאות מקרקעין.
עסקאות מקרקעין ברמת גן לעתים כוללות היבטים מורכבים כגון קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה, הסכמי שיתוף, ופרויקטים של התחדשות עירונית. עורכי דין נדרשים למומחיות ספציפית בתחומים אלו.
הפסיקה מדגישה את רמת האחריות המקצועית הגבוהה המוטלת על עורכי דין בתחום המקרקעין. מהתיקים המשפטיים עולה כי עורכי דין נדרשים להקפדה יתרה בתחומים הבאים:
על עורך הדין חלה חובה לבדוק את המצב התכנוני של הנכס, לרבות תכניות החלות עליו, זכויות בנייה, וייעודי קרקע. הפסיקה מדגישה כי לא ניתן להסתמך על מצגי הצדדים בלבד, ונדרשת בדיקה עצמאית מול רשויות התכנון.
עורך הדין נדרש לבדוק את קיומם של היתרי בנייה תקפים ואת התאמתם למצב הבנייה בפועל. בדיקה זו מחייבת עיון בתיק הבניין בעירייה והשוואה בין ההיתרים למצב הקיים בשטח.
אחריות עורך הדין כוללת וידוא של רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, בדיקת הערות אזהרה, עיקולים, משכנתאות, ושעבודים אחרים. הפסיקה מדגישה את חשיבות הרישום הנכון והמדויק של הזכויות.
על עורך הדין לאתר חריגות בנייה אפשריות ולהביאן לידיעת הלקוח, תוך מתן ייעוץ ביחס להשלכותיהן המשפטיות והכלכליות על העסקה. הפסיקה מציינת כי התעלמות מחריגות בנייה עלולה להוביל לתביעות רשלנות מקצועית.
מהפסיקה עולה כי על עורכי דין לבצע שורה של בדיקות מקדימות לפני השלמת עסקאות מקרקעין:
בדיקה מקיפה של רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, הכוללת:
בדיקה יסודית של היתרי הבנייה, הכוללת:
סקירה של התכניות הסטטוטוריות החלות על הנכס:
בדיקה של זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות:
לאור הפסיקה, עורכי דין נדרשים לתיעוד מדוקדק של הבדיקות והפעולות שביצעו:
תיעוד ושמירה של כל מסמכי העסקה, לרבות:
תיעוד מפורט של הבדיקות שנערכו במהלך העסקה:
שמירה של כל ההתכתבויות עם רשויות רלוונטיות:
תיעוד מפורט של הייעוץ שניתן ללקוח:
לאור המורכבות המשפטית והאחריות המקצועית הכבדה, חשוב לבחור עורך דין מקרקעין מנוסה ומקצועי. להלן מספר קריטריונים חשובים:
יש לבחור עורך דין בעל ניסיון ספציפי בתחום המקרקעין ברמת גן, המכיר את המאפיינים הייחודיים של העיר ואת מדיניות הרשויות המקומיות.
עורך דין מנוסה צריך להכיר היטב את הגורמים הרלוונטיים בעיריית רמת גן ובוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולהבין את נהלי העבודה מולם.
יש לבחור עורך דין בעל מומחיות בתחומים רלוונטיים כגון דיני תכנון ובנייה, דיני מיסוי מקרקעין, ופרויקטים של התחדשות עירונית.
חשוב לבחור עורך דין זמין ושירותי, המקדיש תשומת לב אישית לכל תיק ומעדכן את לקוחותיו באופן שוטף.
עורך דין מקצועי יציג מראש את מבנה שכר הטרחה ואת השירותים הכלולים בו, ויימנע מהפתעות בהמשך הדרך.
עורכי דין למקרקעין ברמת גן מתמודדים עם מורכבות משפטית ייחודית הנובעת ממאפייני העיר והתפתחותה המואצת. מהפסיקה העדכנית עולה כי רמת האחריות המקצועית המוטלת עליהם גבוהה במיוחד, וכוללת חובות נרחבות של בדיקה, תיעוד וייעוץ.
הסוגיות המרכזיות העולות מהפסיקה כוללות התמודדות עם היבטי תכנון ובנייה, טיפול בחריגות בנייה והסדרתן, וליווי עסקאות מקרקעין מורכבות. עורכי דין בתחום נדרשים למומחיות ייחודית המשלבת הבנה מעמיקה של דיני מקרקעין, היכרות עם מאפייני העיר והתפתחותה, ידע נרחב בתחום התכנון והבנייה, ויכולת התמודדות עם סוגיות משפטיות מורכבות.
לקוחות המבקשים לבחור עורך דין מקרקעין ברמת גן צריכים לשים דגש על ניסיון מוכח, היכרות עם הרשויות המקומיות, מומחיות בתחומים רלוונטיים, זמינות ושירותיות, ושקיפות בנושא שכר טרחה.
לסיכום, עו ד מקרקעין ברמת גן ממלאים תפקיד קריטי בהבטחת ביטחונם המשפטי של לקוחותיהם. הם נדרשים לרמת מקצועיות גבוהה, להקפדה על בדיקות מקיפות, ולראייה כוללת של ההיבטים המשפטיים, התכנוניים והקנייניים של עסקאות מקרקעין.
עת"מ (תל אביב) 40507-02-15- יחזקאל הולצמן נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן
שמות השופטים: גיליה רביד
משיבים 1. הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן על ידי עו"ד אירה יעקב סולוביצי'ק 2. בית וגג רחוב רננים 4-2 רמת גן, שותפות מוגבלת על ידי עוה"ד אברבנאל, פורר ובר נתן ממשרד יגאל ארנון ושות' 3. ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ע"י עו"ד ארז שטיינברג, פרקליטות מחוז ת"א (אזרחי) פסק דין 2 עתירת העותר מכוונת כנגד החלטת משיבה 3, וועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז ת"א מיום 24.12.14 (להלן: "ההחלטה"), שבמסגרתה נדחה ערר העותר כנגד החלטת משיבה 1, שלא לשלוח לעותר הודעה אישית בהתאם לסעיף 149(א)(2א)(ג) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), במסגרת הליכי פרסום של בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 שהוגשה על ידי משיבה 2. עיקרי העובדות שאינן שנויות במחלוקת : 1. עניינה של הבקשה להיתר הוא הריסת שני בניינים (מחוברים ביניהם) בני שתי קומות על עמודים הנמצאים ברח' רננים 2-4 ברמת גן, בגוש 6203 חלקה 141, ובניית שני בניינים בני 9 קומות כל אחד (להלן: "הבקשה"). 2. העותר מתגורר בדירה בקומת הקרקע בבניין בן שתי קומות ברח' רננים 3 ברמת גן, אשר נמצא מול הבניינים נשוא הבקשה להיתר, דהיינו מעברו השני של רחוב רננים. 3. הבקשה להיתר (שכללה גם הקלות) פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 27 לתמ"א 38 ובהתאם לסעיף 149 לחוק. פרסום זה כלל מודעות בשלושה עיתונים, תליית שלטים בחזית החלקה ושליחת הודעות אישיות לבעלי הזכויות הקבועים בחוק, כמפורט בתצהירו של עו"ד עודד גלברד (ראה במסגרת נספח ו' לתגובת מטעם משיבה 2). העותר לא היה בין אלה שאליהם נשלחה הודעה אישית אודות הבקשה להיתר.
פסק דין |27/02/2016 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
ת"ק (תל אביב) 8792-04-16- רון ידגר נגד ערן רוזנברגר נכסים בעמ
שמות השופטים: דניאל הורוביץ
בדיון שהתקיים ביום 27.9.16 חזר נציג הנתבעת וטען: 3 אני מתווך נדל"ן. התובעים פרסמו שיש להם דירה להשכרה ולכן פניתי להם. היה לי לקוח רלבנטי ומאחר ולא ענו לי טלפונית שלחתי להם מסרון. אני פניתי אליהם בכדי לעזור להם. ביד 2 יש אפשרות להוסיף שהנכס לא מיועד למתווכים, והם לא עשו זאת. אני לא מרוויח מהם כלום. זו לא פרסומת. 10. עם זאת, במסרון ששלחה הנתבעת לכל אחד מהתובעים נכתב כהאי לישנא: הנכס עוד לא הושכר הגיע הזמן לתת למומחה לטפל בזה ערן רוזנברג מרי/מקס, הסוכן המוביל בגוש דן אשמח לסייע לך בתהליך. להסרה http://rmv. so/zrz. 11. שתי המודעות כתובות בנוסח אחיד. סבור אני שהנוסח דומה לפרסומת, מה גם שצוינה בהן האפשרות של "הסרה". אין לשלול אפוא את טענת התובעים כי מדובר בפרסומת. 12. עם זאת, סבור אני כי יש מקום להקל בסיטואציה דנא שכן עסקינן במקרה בו הנתבעת פנתה לתובעים בעקבות זה שהתובעים פרסמו את דירותיהם להשכרה באינטרנט.
פסק דין |06/10/2016 |תביעות קטנות – תל אביב
ת"א (תל אביב) 30880-03-17- נועם בן שבת נגד שירה מושקוביץ
שמות השופטים: אילן דפדי
בנוסף, טענו כי לנוכח עליית מחירי דירות 4 חדרים (אותה התכוונו לרכוש) ממועד הרכישה ועד היום, נגרם להם הפסד בסך של 200,000 . סכום התביעה הכולל הועמד על סך של 1,031,808 . טענות הנתבעת הרלוונטיות בתמצית 3 7. הנתבעת הודתה כי ייצגה כעורכת דין את התובעים ברכישת הדירה וכי הדירה נרשמה על שמם בלשכת רישום המקרקעין. היא הפנתה לסעיף 28 להסכם המכר בו אישרו הצדדים כי הוצע להם לבדוק את זכויות הבנייה וההיבטים התכנוניים על ידי מומחים מטעמם וכי הובהר להם שעורכי הדין המטפלים בעסקה לא בדקו את התכניות החלות על הדירה או כל מסמך אחר לרבות תיק הבניין או היתר הבנייה של הבניין ושל הדירה ועל כן הם מוותרים על כל טענה כלפיהם בכל הקשור לכך. לדבריה, כאשר נכתב בהסכם "מומחים מטעמם" הכוונה הייתה לאדריכלים, מהנדסים ושמאים. לטענתה, סעיף זה שומט את הבסיס לעילת התביעה נגדה. היא הסבירה כי בגין הדירה התובעים קיבלו משכנתא והונפק אישור עירייה. בנוסף, הדירה נמכרה מספר פעמים לפני ההסכם והעברות הזכויות בה בוצעו ללא תקלות. עת ביקשו התובעים למכור את הדירה, היא הזמינה עבורם את תיק הבניין מהעירייה והסבירה להם את הנדרש בכל הקשור למצב היתר הבנייה ופיצול הדירה. עם זאת, עמדה על כך שניתן היה להכשיר את הדירה על ידי קבלת היתר מעיריית רמת גן וכך ניתן לעשות גם היום. לדבריה, היא ייצגה את התובעים נאמנה, דאגה לשמור על זכויותיהם ועמדה על כך שהמוכרים יצהירו שאין חריגות בנייה או מומים נסתרים. ההצהרות בחוזה המכר ניתנו על ידי המוכרים, נתבעים 2 ו-3,ולכן את הטענות יש להפנות כלפיהם או כלפי עורך דינם.
פסק דין |17/03/2021 |שלום – תל אביב
ת"א (תל אביב) 8991-10-15- כוכבה יוסף 2.ציפורה משולם 3.שלומית זיו 4.יגל בנימין 5.מלכה וטשטיין 6.אסף נתנזון 7.עליזה נתנזון 8.סמדר רז 9.אורי רז 10.יוחאי ברנזון 11.שושנה ברנזון כולם עי נגד די סי אס חיזוק מבנים בעמ
שמות השופטים: עידית ברקוביץ
וזו גרסת הנתבעים כפי שפורטה בתצהירו של עו"ד מוריאנו: 10 כל הדיירים שחתמו על הסכם החיזוק מול הנתבעת הם חוכרים שחכרו את הקרקע מעיריית רמת גן. עם הגשת הבקשה להיתר בנייה למחלקת הרישוי בעיריית רמת גן לצורך קבלת חתימות של מחלקת הביקורת ומחלקת הפיקוח (חתימות שהן תנאי לצורך תחילת הליך בוועדה המקומית לתכנון ובניה), הודיעו נציגי מחלקת הרישוי בעירייה לנתבעת כי בהתאם להסכם החכירה, זכויות הבנייה הנוספות הקיימות בחלקה (ואשר נמכרו לנתבעת במסגרת הסכם החיזוק) אינן בבעלות הדיירים. משמע, המצג שהציגו הדיירים כי הם זכאים למכור את הזכויות הנוספות וכי אלו בבעלותם – היה מצג שגוי. חובת תום הלב ביחסים חוזיים מחייבת כי על התובעים הנטל היה לפעול בתום לב על מנת להסיר הפגם המצוי לפתחם ולאפשר השתכללות ההסכם. באם סברו התובעים, כי במועד החתימה על ההסכם ידעו כי הם מוכרים דבר שלא שייך להם, הרי שהמדובר במצג כוזב שהוצג בהסכם; באם סברו כי זכותם להתקשר בהסכם החיזוק, הרי כשהתגלתה המחלוקת ביחס לזכות זו, היה עליהם לפעול בתום לב וביעילות להסרת הפגם שבנכס. לפנים משורת הדין, פעלה הנתבעת בשם הדיירים למול עיריית רמת גן לתיקון הפגם. הנתבעת פעלה ביעילות בכדי להסיר את הפגם. היא הגיעה לסיכום למול מחלקת נכסים בעירייה כי רשות מקומית תוכל למכור נכס המוחכר לחוכר בחכירה ארוכת טווח ללא מכרז ועל פיו ניתן לאפשר לדיירים לרכוש זכויות הבעלות בנכס. נציגי מחלקת נכסים טענו כי יש לקבל אישור משרד הפנים לצורך ההתקשרות למכירת הזכויות. הנתבעת פנתה על מנת שיתאפשר לה להגיש הבקשה להיתר אף בטרם הוסדרה סוגיית הבעלות, כאמור ומהנדס העיר אישר זאת.
פסק דין |21/08/2021 |מחוזי – תל אביב
תאדמ (תל אביב) 47219-08-20- דוד גת נגד אילנית תפחא טורי
שמות השופטים: שרון הינדה
1. לפניי תביעה לתשלום דמי תיווך בסך של 56,160 בגין עסקת רכישת דירת מגורים ברחוב סמטת אבני חושן 10 ברמת גן (להלן: "הדירה") 2. הצדדים חלוקים בשאלת זכאותו של התובע לקבלת דמי תיווך. רקע ועובדות שאינן שנויות במחלוקת 3. התובע הוא מתווך מקרקעין. 4. הנתבעת ובעלה (להלן- בני הזוג) ביקשו למכור את דירתם ולרכוש דירה אחרת. 5. הקשר בין הצדדים נוצר בעקבות פרסום דירת הנתבעת ובעלה (להלן- בני הזוג) ברחוב חזון איש 131 ברמת גן, למכירה. 6. בפגישה שנערכה בדירת בני הזוג הציע התובע לאתר עבורם גם דירה לרכישה. 7. התובע איתר את הדירה מושא הליך זה. 2 8. הדירה הוצעה למכירה תמורת סך של 2,680,000 באמצעות המתווכת מיה מליחי שפירא (להלן- המתווכת מיה) שהייתה לה בלעדיות, מטעם בעל הדירה . 9. ביום 22.1.20 התובע הציג את הדירה לנתבעת בנוכחות המתווכת מיה. במעמד זה חתמה הנתבעת על הזמנה לקבלת שירותי תיווך במסגרתה התחייבה, בין השאר, לשלם לתובע 2 בתוספת מע"מ מהתמורה בגין הדירה ככל שתרכוש אותה. לאחר מכן התקיימה פגישה שנייה בדירה שגם בעלה של הנתבעת השתתף בה. 10. המחיר שהתבקש על ידי בעל הדירה (להלן- המוכר) היה גבוה לתקציבם של בני הזוג, ולכן המשיכו לחפש דירות נוספות ואף חתמו על הסכם לרכישת דירה אחרת, שלא באמצעות התובע, אשר בסופו של יום התבטל ובני הזוג שבו להתעניין בדירה מושא הליך זה. 11. ביום 6.4.20 רכשו בני הזוג את הדירה תמורת סך של 2,400,000 . המכירה נעשתה באמצעות מתווך מטעם חברת רימקס מר צבי ילין (להלן- המתווך החדש) ובני הזוג שילמו לו דמי תיווך בסך 40,000 . 12. כשהתברר לתובע כי הדירה נמכרה לבני הזוג, דרש מהנתבעת לשלם לו דמי תיווך בשיעור 2 מתמורת המכר בצירוף מע"מ.
פסק דין |13/03/2023 |שלום – תל אביב
עת"מ (תל אביב) 40507-02-15- יחזקאל הולצמן נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן
שמות השופטים: גיליה רביד
משיבים 1. הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן על ידי עו"ד אירה יעקב סולוביצי'ק 2. בית וגג רחוב רננים 4-2 רמת גן, שותפות מוגבלת על ידי עוה"ד אברבנאל, פורר ובר נתן ממשרד יגאל ארנון ושות' 3. ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ע"י עו"ד ארז שטיינברג, פרקליטות מחוז ת"א (אזרחי) פסק דין 2 עתירת העותר מכוונת כנגד החלטת משיבה 3, וועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז ת"א מיום 24.12.14 (להלן: "ההחלטה"), שבמסגרתה נדחה ערר העותר כנגד החלטת משיבה 1, שלא לשלוח לעותר הודעה אישית בהתאם לסעיף 149(א)(2א)(ג) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), במסגרת הליכי פרסום של בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 שהוגשה על ידי משיבה 2. עיקרי העובדות שאינן שנויות במחלוקת : 1. עניינה של הבקשה להיתר הוא הריסת שני בניינים (מחוברים ביניהם) בני שתי קומות על עמודים הנמצאים ברח' רננים 2-4 ברמת גן, בגוש 6203 חלקה 141, ובניית שני בניינים בני 9 קומות כל אחד (להלן: "הבקשה"). 2. העותר מתגורר בדירה בקומת הקרקע בבניין בן שתי קומות ברח' רננים 3 ברמת גן, אשר נמצא מול הבניינים נשוא הבקשה להיתר, דהיינו מעברו השני של רחוב רננים. 3. הבקשה להיתר (שכללה גם הקלות) פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 27 לתמ"א 38 ובהתאם לסעיף 149 לחוק. פרסום זה כלל מודעות בשלושה עיתונים, תליית שלטים בחזית החלקה ושליחת הודעות אישיות לבעלי הזכויות הקבועים בחוק, כמפורט בתצהירו של עו"ד עודד גלברד (ראה במסגרת נספח ו' לתגובת מטעם משיבה 2). העותר לא היה בין אלה שאליהם נשלחה הודעה אישית אודות הבקשה להיתר.
פסק דין |27/02/2016 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
עת"מ (תל-אביב-יפו) 4145-11-11- אלעד ישראל מגורים בע"מ ואח נגד ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח
שמות השופטים: מיכל רובינשטיין
עו"ד תמר עיני ורדון מפרקליטות מחוז ת"א אזרחי 3. ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת גן ע"י ב"כ עו"ד שמואל אורן ואח' 4. רוני ונתאי נדר ו-66 אח' ע"י ב"כ עו"ד ניתאי נדר ואח' פסק דין עתירה מינהלית כנגד החלטת המשיבה 1, ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה (להלן: "ועדת הערר") מיום 4.7.2011 (להלן: "ההחלטה") במסגרתה נדחה ערר העותרות, אלעד ישראל מגורים בע"מ וסנאורה בע"מ (להלן: "העותרות"). הערר הוגש כנגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של המשיבה 2, הועדה המחוזית לתכנון ולבניה (להלן: "הועדה המחוזית") לדחות את תכנית רג/1345 (להלן: "התכנית"). עיקרי העובדות הרלבנטיות: 1. העותרות, סנאורה בע"מ (להלן: "סנאורה") ואלעד ישראל מגורים בע"מ (לשעבר דנקנר השקעות בע"מ) (להלן: "אלעד ישראל") הן חברות בתחום היזמות הנדל"נית, שהיו בזמנים הרלבנטיים לעתירה הבעלים של חלקה 399 בעיר רמת גן, אשר גובלת בחלקה 401 שהייתה בבעלות עיריית רמת גן (להלן: "העירייה"; להלן יקראו חלקות 309 401 יחדיו: "המקרקעין"). המשיבה 3 היא הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן (להלן: "הועדה המקומית"), המשיבים 4 הם כ-68 בעלי דירות ו/או דיירים בבניין מגורים, נשוא עתירה זו. 2. בשנות ה-90 המוקדמות ביקשה סנאורה לנצל את המקרקעין לפרויקט נדל"ני. לפי המצב התכנוני שחל באתה עת, בהתאם לתב"ע רג/787 (להלן: "תב"ע 787"), ניתן היה לבנות בניין מגורים של 15 קומות, בן 60 דירות, כל אחת בשטח 120 מ"ר. סנאורה הייתה מעוניינת להגדיל את מספרן של יחידות הדיור. העירייה מצידה, חפצה באותה עת שיוקם על גבי המקרקעין בניין לדיור מוגן ולא בניין מגורים "רגיל", כדי לתת מענה לצרכיהם של קשישים, "קשישים טיפוליים" ו"קשישים סיעודיים".
פסק דין |12/05/2013 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
ת"א (תל אביב) 68549-03-1. פרקש אורן נגד לביאב שי
שמות השופטים: קליין מנחם
בפני תביעה כספית בסך 21,517 עבור דמי תיווך, אשר הוגשה בסדר דין מקוצר. התובע 1 (להלן "התובע") הינו מתווך מקרקעין מורשה, והבעלים והמנהל בשיתוף עם מר אילן דור של התובעת 2 שהינה חברה בע"מ המפעילה משרד תיווך. טוען התובע כי ביום 20/01/03 הזמין הנתבע שירותי תיווך מהתובעים. בין הדירות שהראה התובע לנתבע הייתה גם הדירה ברחוב יוסף צבי פינת עוזיאל ברמת גן. (להלן "הדירה"). בהתאם לתנאי ההזמנה התחייב הנתבע לשלם לתובעים סך של 2 מע"מ מערך הדירה כדמי תיווך, וזאת במידה ויתקשר בעסקה לרכישת הדירה. עוד מוסיף וטוען התובע כי ביום 07/03/03 נחתם בין הנתבע לבין בעלי הדירה, חוזה לרכישת הדירה תמורת סך של 185,000 ושהוא היה הגורם היעיל להתקשרות הצדדים בו. כל דרישותיו של התובע לנתבע כי ישלם לו את דמי התיווך להם היה זכאי נענו בשלילה. הנתבע, לעומת זאת, טוען כי לא הזמין שירותי תיווך עבור הדירה הנ"ל אלא עבור דירה אחרת שברחוב יד שלום 24 רמת גן. הנתבע טוען כי התובעים לא זכאים לדמי התיווך וזאת בהתאם לסעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, הדורש את חתימת הלקוח על פרטי הנכס נשוא פעולת התיווך, ולכן טוען התובע כי מאחר וחתימתו היחידה מופיעה רק בהקשר לנכס שברחוב יד שלום ולא לדירה נשוא התביעה אין התובע זכאי לדמי התיווך. עוד טוען הנתבע כי שותפו של התובע הוא שניסח עבור הצדדים את זיכרון הדברים וגם מסיבה זו אין זכאים התובעים לדמי התיווך לאור לשונו של סעיף 12 לחוק המתווכים. וכן לאור פעולת התובעים הוגבל מרחב התמרון של הנתבע, וכי במו"מ שנוהל בין ב"כ הצדדים לקראת חתימת הסכם המכר נגרמו לנתבע נזקים כספיים בעקבות הפרשי שערים וזאת לאור העובדה כי בין היתר נדרש להעביר למוכר הדירה סך של 80 משווי הדירה עד ליום 20/03/03 בעוד שמסירת החזקה בדירה נקבעה ליום 31/08/03.
פסק דין |01/05/2005 |שלום – תל אביב
ת"א (תל אביב) 33279-12-10- דניאל ביטון נגד שערי רמת השרון בעמ
שמות השופטים: אבי זמיר
ד הנתבעים 1. שערי רמת השרון בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד רן יגנס ודרור ענתבי 2. עיריית רמת השרון 3. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמתהשרון ע"י ב"כ עוה"ד יעקב מ. בויאר ויהונתן אהרוני פסק דין מבוא 1. לפניי תביעה נזיקית, שבמסגרתה דורשים התובעים, בעלי הזכויות בבית פרטי ברמת השרון, פיצויים מהנתבעים בעקבות חריגות בניה ונזקים שנגרמו להם לטענתם במהלך בניית פרויקט מגורים, בעיקר מגדל מגורים בן 12 קומות, בסמוך לביתם. בפתח הדברים אעיר כי הגם שהצדדים (ובמיוחד התובעים) הרחיבו את היריעה בכתבי טענותיהם, בתצהיריהם ובעדויותיהם, לעיתים תוך ערבוב ובלבול מושגים ועילות, ראיתי לנכון להתמקד אך ורק בנקודות המחלוקת הרלוונטיות. במידה ולא אדון בטענה זו או אחרת, משמע שלא מצאתי צורך להידרש לה. 2 תמצית העובדות הרלוונטיות 2. התובעים הם הבעלים של בית פרטי ברחוב כצנלסון 18 ברמת השרון במקרקעין הידועים כחלקה 603 (חלק) וחלקה 601 (חלק) בגוש 6415 (להלן: "הבית"). התובעים טוענים כי ביתם היה מצוי באזור מגורים המיועד לבניה נמוכה צמודת קרקע, עד אשר בנתה הנתבעת 1 (להלן: "החברה"), באישור ופיקוח הנתבעות 2 – 3 (להלן: "העירייה"; "הוועדה המקומית" או "הוועדה", בהתאמה), מתחם מגורים הכולל 4 מגדלי מגורים בני 12 קומות כל-אחד (להלן: "המתחם" או "הפרויקט"). אחד מהבניינים גובל בביתם של התובעים (להלן: "הבניין"). לטענת התובעים, היתר הבניה הוצא בניגוד לתכנית בניין העיר (רש/605) שאושרה בשנת 1999 (להלן: "התב"ע" או "התכנית"), והבנייה בפועל בוצעה בניגוד להיתר הבניה, לתב"ע, להוראות הוועדה המחוזית לתכנון ובניה (להלן: "הוועדה המחוזית") ולחוקי התכנון והבניה.
פסק דין |09/11/2014 |מחוזי – תל אביב
ת"א (הרצליה) 28002-06-21- הרד גברא נגד ' מיכאל צרבצקי
שמות השופטים: אמיר ויצנבליט
פסק דין 1. לפני תביעה לקבלת דמי תיווך במקרקעין. 2. התובע, מתווך במקרקעין, התקשר עם הנתבעים לשם מתן שירותי תיווך לרכישת דירה. התובע הראה לנתבעים דירות שונות. בכלל זאת, הצדדים באו בדין ודברים בינהם בקשר לפרויקט בנייה הנקרא "פרויקט רננים" שנבנה על-ידי חברת "בית וגג", ושבאותה עת היה בשלבי בנייה. לאחר מכן הנתבעים רכשו דירה בפרויקט זה, ומכאן המחלוקת בין הצדדים לגבי תשלום דמי התיווך. 3. התובע טוען בכתב התביעה לזמן שהקדיש עבור הנתבעים בפגישותיהם. התובע טוען כי הנתבעים פנו אליו בבקשה לקבל מידע לגבי פרויקט רננים הנזכר. התובע טוען ששלח לנתבעים תכניות של הדירות השונות בפרויקט. כן מצביע התובע על התחייבות הנתבעים בהסכם לדווח לו על כל משא ומתן בינם לבין מוכר הדירה. התובע טוען כי על אף התחייבות זו, הנתבעים לא עדכנו אותו על מגעיהם לצורך רכישת הדירה בפרויקט. לטענת התובע, דמי התיווך עומדים על 2% ממחיר הדירה, אולם בהסכם התיווך נקבע שבמקרה שהנתבעים מפרים את חובתם לשלם לו את דמי התיווך ישולם כפל של דמי התיווך, כפיצוי מוסכם. על כן, סכום התביעה הוא 4% מסכום הרכישה של הדירה, ועומד על 201,240 ש"ח. 4. הנתבעים טוענים בכתב הגנתם שהתובע לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרותם בעסקה לרכישת הדירה בפרויקט רננים. הנתבעים טוענים כי הם הוחתמו על הטופס להזמנת שירותי התיווך בחטף ותחת לחץ. כן טוענים הנתבעים שבטופס לא נרשמה הדירה הספציפית שרכשו, אלא הפרויקט כולו. עוד טוענים הנתבעים כי התובע הראה להם רק חמש דירות מתוך רשימת הדירות שהופיעו בטופס. הנתבעים טוענים כי כבר הכירו את הפרויקט כשנה קודם להתקשרותם עם התובע.
פסק דין |22/07/2024 |שלום – הרצליה
ת"א (תל אביב) 70754-11-16- יהונתן חיים בשארי נגד ' מרום ברנר ניהול ואחזקות בע"מ
שמות השופטים: טל פישמן לוי
הנתבע כעורך דין סביר יכול היה לצפות את הנזק שייגרם לתובעים אם יאבדו כספם וכן קיים קשר ישיר בין התנהגות הנתבע כעורך דין וכנאמן לבין הנזק שנגרם לתובעים. מן הכלל אל הפרט 12 15. טענת ההגנה העיקרית של הנתבע היא שהוא שימש נאמן של החברה בלבד ולא של התובעים וכי כלל לא ייצג אותם. אין בידי לקבל טענה זו, כפי שנימקתי לאורך כל פסק הדין, עורך הדין, אף אם שימש כנאמן החברה בלבד, חב כלפי התובעים חובת זהירות מושגית וקונקרטית, ובמקרה בו אינם מיוצגים מדובר בחובה מוגברת העולה כדי חובת עורך דין המייצג לקוח [ע"א 6645/00 שלמה ערד, עו"ד נ' ז'אק אבו (2002)]. התובעים הפקידו את כספם בחשבון נאמנות שנשא את שמו של הנתבע, והוא היה אמור לשחררם רק בהתקיימם של תנאים ספציפיים, תנאים שלא התקיימו בענייננו ועל כן הנתבע לא פעל כעורך דין סביר, התרשל התרשלות רבתי, התרשלות שהביאה לנזק שנגרם לתובעים. 16. אילו פעולות היה מצופה מעורך דין סביר לעשות? עורך דין סביר היה נוקט במספר פעולות עוד טרם קבלת כספי הנאמנות, בין השאר: היה ניגש ללשכת המקרקעין ובודק האם לחברת מרום ברנר אחזקות בע"מ יש זכויות בגג הבניין ברחוב ירושלים ברמת גן כפי שנטען בסעיף 1 לטופס ההרשמה, בדיקה מקדימה שחובה על כל עורך דין העושה עסקה במקרקעין לבצע, בדיקה שאילו נעשתה היתה מעלה כי אין לחברה זכויות בגג הבניין ומשכך מדובר על חוזה שיש לתובעים עילה לבטלו. פעולות נוספות שהיה על עורך דין סביר לעשות היא לאמת את העובדה כי דיירי הבניין אכן נתנו את הסכמתם לביצוע הפרוייקט, לבחון האם הופקדו תוכניות בניין בעירייה או האם הוגשה בקשה לקבלת היתרי בנייה. הנתבע לא עשה אף אחת מהפעולות הנ"ל ומשכך לא נהג כעורך דין סביר.
פסק דין |31/07/2019 |שלום – תל אביב
ת"א (תל אביב) 16701-07-21- אהרן ברוך נגד יגאל צלניק
שמות השופטים: עדי הדר
התובעים טענו בכתב התביעה כי הינם מתווכי מקרקעין המחזיקים ברישיון תיווך במקרקעין וכי הנתבעים, בני זוג, היו הבעלים הרשומים בפנקסי המקרקעין של זכות החכירה הראשית מאת רשות מקרקעי ישראל- רשות הפיתוח ביחס לבית מגורים פרטי, המצוי ברחוב האלון 7, רמת גן (להלן: "הנכס"). התובעים טענו כי התקשרו ביניהם בהסכם שיתוף פעולה לשם מתן במשותף של שירותי תיווך במקרקעין לנתבעים לצורך מכירת הבית. עוד טענו, כי הם התקשרו ביום 12.7.20 עם הנתבעים בהסכם להזמנת שירותי תיווך, לפיו לתובעים ניתנה בלעדיות לשם שיווק הנכס, והצדדים חתמו על טופס הזמנת שירותי תיווך ועל טופס התחייבות לבלעדיות לשיווק נכס נדל"ן (להלן: "ההסכם והסכם הבלעדיות"). עוד טענו, שבהתאם לתנאי ההתקשרות, הנתבעים התחייבו לשלם להם את דמי התיווך, בשיעור של 1 מסכום מכירת הנכס בצירוף מע"מ. עוד טענו, שהנתבעים התחייבו לשלם להם, במקרה של הפרת התחייבותם לתשלום דמי התיווך, את הפיצוי המוסכם, עבור אובדן תשלום דמי התיווך מהקונה, בשיעור של 2 מסכום מכירת הנכס, בצירוף מע"מ. עוד טענו, שבגין הפרת התחייבותם לתשלום דמי התיווך, הנתבעים התחייבו לשלם להם פיצויים מוסכמים עבור איחור בתשלום דמי התיווך כנקוב בסעיף 10 להזמנה ובסעיף 3 להתחייבות לבלעדיות, אשר לפנים משורת הדין התובעים הם אינם כוללים בתביעה זו. התובעים טענו כי פעלו כפי התחייבויותיהם, במרץ וללא לאות, לחשיפת הנכס בפני רוכשים בכח, לרבות באמצעות פרסום הנכס (ללא פרטים מזהים) באתרי מרשתת שונים, ובכלל זה באתרים שבבעלותם ו/או בהפעלתם והמשיכו להשקיע זמן, משאבים וממון בשיווק הנכס, בחשיפתו ובהצגת יתרונותיו לשם מכירתו למרבה במחיר.
פסק דין |07/12/2022 |שלום – תל אביב
ת"א (תל אביב) 15030-11-22- עורך דין אברהם סגיב נגד בנימין מנשה
שמות השופטים: נאוה ברוורמן
2. נעמה בלומר ע"יעוה"ד יוסי אור-הכהן החלטה מהות הבקשה בפני בית המשפט בקשת הצד השלישי 2 ונתבע 4, עו"ד אברהם סגיב (להלן: "המבקש"), לסילוק ההודעה לצד שלישי (להלן: "ההודעה") שהוגשה כנגדו, על-ידי נתבעים 1-2 (להלן: "המשיבים") בתמצית, המבקש טוען שההודעה במתכונתה, אינה עומדת בדרישות הדין. בין היתר, טוען כי, המשיבים נמנעו לפרט טענות עובדתיות, אשר היה ויוכחו, יצדיקו את קבלת הסעדים המתבקשים. לשיטתו, אין הם מחזיקים בעילה ויש לדחות, או למחוק את התביעה. עוד טוען המבקש להשתק שיפוטי. המבקש מפנה להליכים קודמים שהתנהלו בבית המשפט המחוזי ובבית משפט השלום, כפי שיפורט. הרקע ועיקרי טענות הצדדים 1. התביעה העיקרית, היא תביעה כספית על סך של 552,254 . 2. על מנת לסבר את האוזן; במסגרת התביעה, מתוארת מסכת עובדתית שעיקרה – התקשרות התובעת, הגב' גיטל גלאוברמן (להלן: "התובעת"), בהסכם מול המשיבים לרכישת זכויות בדירה, כפי שיתואר להלן; 3. בכתב התביעה מתואר כי ביום 23.04.2013 המשיבים חתמו עם "אזורים בניין 1965 בע"מ" (להלן: "אזורים"), על הסכם לרכישת זכויות ביחידת מגורים (להלן: "ההסכם" ו"הדירה") בבניין שהיה עתיד להבנות על מקרקעין בצומת "עלית" ברמת גן. ההסכם כלל שני תנאים מצטברים: האחד, קבלת היתר בתוך 12 חודשים מעת החתימה על ההסכם. השני, חתימה על הסכם ליווי פיננסי בתוך 12 חודשים מיום החתימה על ההסכם (להלן: "התנאי המתלה"). נקבע, כי ככל והתנאי המתלה לא יתקיים, ההסכם יחשב כבטל ומבוטל. כן, נקבעה זכות להאריך את התקופה הקבועה בתנאי המתלה בשישה חודשים נוספים, בכפוף להודעה מראש בת 30 ימים, מצד "אזורים". 4. לקונים, המשיבים, ניתנה אפשרות להעביר את ההסכם, בכפוף להסכמת "אזורים" בכתב, ולעמידת המשיבים בהתחייבויות ובאישורים הנדרשים.
החלטה |22/01/2024 |שלום – תל אביב
תא"מ (תל אביב) 26742-04-10- אמפייר נכסים בע"מ נגד דוד פוגל
שמות השופטים: צחי עוזיאל
1. התובעת, חברה העוסקת במתן שירותי תיווך במקרקעין, הגישה תביעה נגד הנתבעים 1-3 לתשלום דמי תיווך בסך 27,965 בגין עסקת מכר של נכס ברחוב הרקון 9 ברמת גן (להלן הנכס ברחוב הרקון) לנתבעים 2 ו- 3 (שהם נשואים זה לזו) 2. תמצית טענות התובעת: (א) לטענת התובעת, ביום 2.6.09 נחתם הסכם תיווך (להלן הסכם התיווך) בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן- חוק המתווכים) בין התובעת לבין הנתבע 1 במסגרתו הוסכם על דמי תיווך בשיעור של 1.5 מהסכום הכולל של עסקת מכר. (ב) התובעת הוסיפה וטענה כי אמנם הסכם המכר נחתם על-ידי הנתבע 1 בלבד, אולם הנתבע 2 נכח במהלך כריתת ההסכם והשניים הציגו עצמם כשותפים, כך שיש לראות את הנתבע 2 כצד להסכם. (ג) לשיטת התובעת, הסכם התיווך מתייחס לנכס ברחוב היצירה 20 (להלן- הנכס ברחוב היצירה) ולא לנכס ברחוב הרקון, אלא שלאור סעיף 8 להסכם התיווך – הקובע כי: "במידה ויתווספו נכסים נוספים לעסקה המקורית תהיו זכאים לעמלה כמוסכם בינינו. כמו כן תהיו זכאים לעמלה מכל עסקה שתתפתח מהזמנה זו" – יש לחייב את הנתבעים בגין הסכם המכר שנחתם בנוגע לנכס ברחוב הרקון. (ד) התובעת טענה כי גם אם ייקבע כי אינה זכאית לדמי תיווך מכוחו של חוק המתווכים, עדיין קיימת לה עילת תביעה חלופית בהתאם לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט- 1979 (להלן- חוק עשיית עושר ולא במשפט). 3. תמצית טענות הנתבעים: (א) לטענת הנתבעים, התובעת היא לא הגורם שתיווך במכירת הנכס ברחוב הרקון. (ב) הנתבעים מיקדו הגנתם גם בכך שהתובעת ממילא לא פעלה בהתאם להוראות חוק המתווכים ולכן אין היא זכאית לדמי תיווך.
פסק דין |26/07/2011 |שלום – תל אביב
ת"א (הרצליה) 68549-03-18- עמית כהן נגד אשל ישראל התחדשות עירונית בעמ
שמות השופטים: גלעד הס
צ'ק התמורה יופקד אצל עורכי הדין הנאמנים של שני הצדדים מחתימת ההסכם עם בעל הקרקע" עוד נרשם בהסכם: "באם לא יעמדו הקונה בתנאי התשלום ישלם פיצוי של 50,000 דולר" 5. ביום 18.12.14 נחתם בין הנתבעים, או מי מהם, לבין בעלי הקרקע הסכם לרכישת המקרקעין בדרך המכונה בעגה המקצועית 'עסקת קומבינציה' (להלן: "הסכם הקומבינציה"). הסכם הקומבינציה בין הנתבעים לבין בעלי המקרקעין כלל תנאי מתלה והוא אישור הוועדה המקומית רמת השרון לתכנית רש/3838, תכנית אשר תאפשר בניית 35/34 יחידות דיור על המקרקעין. עם זאת יוער כבר עתה, כי לנתבעים הוענקה האופציה לקיים את ההסכם גם אם לא יינתן האישור האמור. 6. התובע טען בכתב התביעה המקורי, כי בגין עסקה זו יש לשלם לו את מלוא דמי התיווך המפורטים בהסכם התיווך (כלומר 1.5 אחוז מערך המקרקעין), או לחלופין, ככל שאכן לא התקבל אישור הוועדה המקומית רמת השרון, יש לשלם לו את החלק הראשון בדמי התיווך בסך של 100,000 . אציין כי אין חולק כי עד היום לא שולם לתובע סכום כלשהו. 7. הטענה המרכזית של הנתבעים בהליך זה הינה, כי לאחר החתימה על הסכם התיווך, ולאחר הסכם הקומבינציה, הוסכם בין הנתבעים לתובע כי דמי התיווך במלואם, לרבות התשלום הראשון, יידחו עד לאחר מימוש הסכם הקומבינציה, כלומר עד לאחר קבלת אישור הוועדה המקומית. ההליכים בתיק 8. בכתב התביעה המקורי, אשר הוגש בסדר דין מקוצר, תבע התובע, כאמור, הן את התשלום הראשון של דמי התיווך בסך של 100,000 והן את דמי התיווך האמורים להשתלם לאחר קבלת אישור הוועדה המקומית רמת השרון. בהסכמת הצדדים, ובהתאם להמלצת בית המשפט, הסכימו הצדדים כי התביעה תתברר בסדר דין רגיל. 4 9. ביום 28.5.2018 התקיים קדם המשפט הראשון בתיק, אשר בסיומו נתן בית המשפט צו להגשת תצהירי עדות ראשית.
פסק דין |06/04/2020 |שלום – הרצליה
ת"א (חדרה) 45986-12-22- עורך דין אייל בסרגליק נגד ' קרולינה פדלון
שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון
(5) גם במתן ייעוץ משפטי ובפעילויות של עורך-דין מחוץ לכותלי בית המשפט מוטלת על עורך-דין החובה כפי שהיה נוהג עורך-דין סביר העוסק באותו נושא ברמה סבירה. כך, למשל, עורך-דין שעורך חוזה מכר ופינוי של דירה, יתרשל, אם לא יבדוק את חוזה השכירות כדי לעמוד על בעלי הזכויות בדירה ועל טיב זכויותיהם. (6) עורך-דין חייב לפצות את לקוחו על נזק שנגרם לו בשל אי-מסירת עובדות ופרטים רלוואנטיים, שהיו בידיעתו ושהוא נמנע מלמוסרם ללקוח. עורך-דין חייב להודיע ללקוחו על מצב הדברים לאשורו, בכל הקשור להוראות החוק ולפסיקה החלות על מקרהו". (עמ' 463-464 לפסה"ד). 104. הנה כי כן, על פי הדין הפר התובע את חובותיו כלפי הנתבעים, הן באי עמידה בלוחות זמנים, אי הכרת הדין הרלוונטי, הכנת תביעה שאינה עומדת בדין המהותי או בדין הפרוצדורלי וכו'. התובע טען בתצהירו, כי ביקש לזמן את הנתבעים למשרדו לשם שקילת הגשת ערעור. כאמור, טען כי החלטת כב' בימ"ש המחוזי בדבר סילוק התביעה לסעד הצהרתי על הסף שגויה בעיניו. כפי שציינתי לעיל, מסקנתו זו היא מסקנה שגויה וכוונת התובע להמליץ בפני הנתבעים על ערעור היא כשלעצמה בעייתית, משום שסביר מאד, לאור נימוקיה של כב' השופטת רבקה איזנברג ולאור האמור לעיל, שכל עו"ד סביר לא היה ממליץ לערער. 105. זאת ועוד, כל המסמכים הנדרשים להבנת הסוגיה לאשורה, עמדו לפני התובע. הן מסמכים שקיבל מהנתבעת ב- 10.1.21 והן כתבי בית הדין בתביעה לפינוי, לרבות פסק דינו של כב' בימ"ש קמא (השופט יעקב גולדברג) ופסק דינו של כב' בימ"ש מחוזי (השופטים רון סוקול, מנחם רניאל וישראלה קראי-גירון). עיון באלה מעלה, כי לא היתה בידי התובע שום ראייה בכתב על זכויות הנתבעים בדירה ברח' הזמיר 87/2 ומכאן לא ברור מדוע בחר התובע לטעון בתביעה לסעד הצהרתי כי לנתבעים זכויות, על אחת כמה וכמה זכויות קניין שדינן להירשם על שמם במרשם המקרקעין.
פסק דין |03/09/2024 |שלום – חדרה
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח
תקנות חובת המכרזים (התקשרויות מערכת הבטחון), התשנ"ג-1993
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
גן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972; הפטור טעון גם את אישור ראש האגף הנוגע בדבר; (28) עסקה להעברת זכות בעלות או חכירה, במקרקעין שברשות משרד הבטחון כמפורט להלן: (א) העברת זכות כאמור, בדירה או במקרקעין שיש עליהם מבנה למגורים (להלן בפסקת משנה זו – מקרקעין), למי שהוא זכאי אגף שיקום נכים במשרד הביטחון או אגף משפחות והנצחה במשרד הביטחון וגר באותה דירה או באותם מקרקעין, בהמלצת ראש האגף הנוגע בדבר; לא נעשו בדירה או במקרקעין התאמות מיוחדות לזכאי כאמור עמו נעשית העסקה, טעון הפטור גם את אישור המנהל; (ב) העברת זכות כאמור, בדירת מגורים למי שהוא חייל בשירות קבע בצה" ל או עובד מערכת הבטחון וגר באותה דירה, ובלבד שהתמורה לא תפחת מסכום שיקבע שמאי מקרקעין ממשלתי; הפטור טעון גם את אישור המנהל; הפטור שבפסקה זו לא יחול על העברת זכות כאמור בדירות מגורים במרכז הארץ או בשטח השיפוט של עיריית אילת; לענין זה, "מרכז הארץ" – מחוזות ירושלים, חיפה, המרכז ותל-אביב, בהתאם להודעה על חלוקת שטח המדינה למחוזות ולנפות ותיאור גבולותיהם לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948; (28א) עסקה להענקת זכויות שימוש בקרקע בתוך שטחים המוחזקים בידי צבא הגנה לישראל, לפי המלצת מינהל מקרקעי ישראל על פי הכללים שבתקנה 25(7) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993; (29) עסקת מכר עם קונה בישראל או עם קונה שהוא תושב מדינת חוץ הפונה מיוזמתו, לגבי טובין שהם עודפים ושמשרד הבטחון פרסם ברשימות הפתוחות לעיון הציבור שהוא מוכר טובין מסוגם, אלא אם כן קיימת מגבלה בטחונית לכך, ובלבד שבעת ביצוע העסקה לא היתה פניה של קונים נוספים לגביה ושהתמורה בעדה לא תפחת מהמחיר שקבעה ועדה לקביעת מחירי עודפים, הפועלת
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 49לב. הגדרות
49לב. בפרק זה – "אזור מוטב" — אזור שמתקיים בו אחד מאלה: (1) הוא נמצא בנגב, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ"ב-1991, או בגליל, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ"ג-1993; (2) הוא מסווג ברמה חברתית-כלכלית באשכול 1 עד 6 בדירוג הרמה החברתית-כלכלית לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; "אזור פריפריאלי" – אזור הנמצא בנגב, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ"ב-1991, או בגליל, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ"ג-1993; "דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה המשמשת למגורים, לרבות למגורי המחזיק בה ואשר שימשה למגורים כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות, לפני המועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון בבניין שבו נמצאת הדירה; "הסכם מכירה ראשון" – עסקה ראשונה לפי תוכנית החיזוק כהגדרתה בחוק החיזוק; "זכויות בניה לפי תכנית החיזוק" – זכויות לבניה נוספת שהוקנו לפי הוראות תכנית החיזוק; "זכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה" — זכויות לבנייה נוספת שהוקנו לפי הוראות תכנית החיזוק בדרך של הריסה, ולמעט זכויות בנייה מכוח תכנית אחרת; "חוק החיזוק" – חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008; "מלאי עסקי" – כהגדרתו בסעיף 85 לפקודה; "מס מכירה" – כהגדרתו בסעיף 72ג, כנוסחו ערב ביטולו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) (תיקון מס' 61), התשס"ח-2008; "קשיש" – כהגדרתו בסעיף 49יט, בשינויים המחויבים; "רכוש משותף" – כהגדרתו בסעיף 52 או בסעיף 77א לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לפי העניין; "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק" – כל אחד מאלה, לפי הוראות תכנית החיזוק: (1) חיזוק של מבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק (בהגדרה זו – מבנה), מפני רעידות אדמה; (2) הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה ובלבד ששטח יחידת הדיור, לאחר הרחבתה, אינו עולה על שטח היחידה הקיימת בתוספת 25 מ"ר; (3) התקנת מעלית במבנה; (4) עיצוב המבנה ושיפוצו; (5) תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק כפי שיקבע המנהל; "תוכנית החיזוק" – כהגדרתה בחוק החיזוק; "תכנית החיזוק בדרך של הריסה" — הוראות תכנית החיזוק שמתנה את מימושה בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בדרך של הריסה ובנייה מחדש;
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות לרכישת זכויות במקרקעין, אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד מפאת מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת, וכן התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל "ב-1972; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאל ה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, והכל באישור החשב הכללי, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008
סעיף: 1. הגדרות
1. בחוק זה – "בית משותף", "בעל דירה", "דירה", "רכוש משותף" – כהגדרתם בסעיף 52 לחוק המקרקעין; "החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים" – החלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים, שהתקבלה במוסד תכנון, לאחר שהתקיימו כל אלה או החלטה לפי סעיף 145(ב1) או 145א1 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), כי הבקשה להיתר עומדת בתנאים האמורים בסעיף 145(ב1) האמור: (1) מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות אחרות ולתכניות מופקדות, ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, ככל שנקבעו; (2) מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות והמתוכננות בסביבתה; (3) הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבנייה – מוסד התכנון החליט בהן; "היתר בניה" – היתר לפי חוק התכנון והבניה, או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים; "הרחבה" – הגדלה של שטח דירה קיימת; "חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; "חוק פינוי ובינוי" – חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006; "מפקח" – כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המקרקעין; "מתחם פינוי ובינוי" – כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016; "עסקה לפי תוכנית החיזוק" – כהגדרתה בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017; "עסקה ראשונה לפי תוכנית החיזוק" – עסקה לפי תוכנית החיזוק שנחתמה על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, שלא קדמה לה עסקה לפי תוכנית החיזוק בין אותו יזם ובין בעל דירה אחר באותו בית משותף; "תכנית החיזוק" – כל אחת מאלה: (1) תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), כפי שתהיה בתוקף מזמן לזמן; (2) תכנית שבין מטרותיה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שהוכנה לפי הוראות תכנית המיתאר הארצית האמורה בפסקה (1), הכוללת הוראות שמאפשרות מתן היתר מכוחה, לפי חוק התכנון והבנייה, בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר, למעט תכנית כאמור החלה במתחם פינוי ובינוי; (3) תכנית החלה על מבנה הטעון חיזוק, כהגדרתו בסעיף 70א לחוק התכנון והבנייה, שמתנה את מימושה בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בדרך של הריסה ובנייה מחדש או בדרך של חיזוק לפי תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה כהגדרתו בסעיף האמור, למעט תכנית כאמור החלה במתחם לפינוי ובינוי.
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
1. לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל בניה או הרחבה של דירת מגורים על מקרקעין שהיה קיים עליהם מבנה ערב תחילתו של הצו או הרחבה של דירת מגורים – (1) ברמת גן, בגין תכנית רג/1309, בתחום גוש 6183, חלקות 95 עד 112, 115 עד 140, 147 עד 166, 178 עד 189, 193 עד 200, 205 עד 208, 231 עד 259, 278, 417, 442 עד 445, 439 בשכונת רמת עמידר ברמת גן, למשך 6 שנים מיום 15.8.20071 (2) בנהריה, בגין תכנית ג/15621, בתחום גוש 18172 חלקות 181 עד 185, 188 עד 189, במתחם הפינה בנהריה2 . (3) בהרצליה, בגין תכנית הר/1973, בתחום גוש 7291 חלקה 162, במתחם נווה ישראל בהרצליה, למשך שנתיים מיום 1.11.20073 . (4) בחיפה, בגין תכנית חפ/2173, בתחום גוש 10832 חלקות 39, 57, 58, 70, במתחם עין דור-מאי בחיפה, עד 11.11.124 . (5) בחיפה, בגין תכנית חפ/2188, בתחום גוש 10751 חלקות 13 עד 19, 51, במתחם המלך אמציה בחיפה, עד 11.11.135 . (6) ביהוד, בגין תכנית יד/6156, בתחום גוש 6692, חלקות 4 עד 14, 18 עד 19, 26 עד 27, 40 עד 42, חלקי חלקות 20, 28, 39, 43, 57, 65 עד 67; גוש 6729, חלקות 2 עד 3, 10 עד 11, 14, 19, 21, 24 עד 25, 35 עד 44, 46, 53, 56 עד 75, 83 עד 84, חלקי חלקות 1, 5, 12 עד 13, 18, 20, 22, 30 עד 31, 34, 45, 47, 51, 54 עד 55, 81; גוש 6728, חלקות 34 עד 35, חלקי חלקות 36 עד 37, 40, 71, 128 עד 133, 216; גוש 6693, חלקה 61, חלקי חלקות 21, 42, 67 עד 68, 75, 79 עד 80, 98; גוש 6694, חלקי חלקה 268 במרכז יהוד, למשך שנתיים מיום 1
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
1. לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל בניה או הרחבה של דירת מגורים על מקרקעין שהיה קיים עליהם מבנה ערב תחילתו של הצו או הרחבה של דירת מגורים – (1) ברמת גן, בגין תכנית רג/1309, בתחום גוש 6183, חלקות 95 עד 112, 115 עד 140, 147 עד 166, 178 עד 189, 193 עד 200, 205 עד 208, 231 עד 259, 278, 417, 442 עד 445, 439 בשכונת רמת עמידר ברמת גן, למשך 6 שנים מיום 15.8.20071 (2) בנהריה, בגין תכנית ג/15621, בתחום גוש 18172 חלקות 181 עד 185, 188 עד 189, במתחם הפינה בנהריה2 . (3) בהרצליה, בגין תכנית הר/1973, בתחום גוש 7291 חלקה 162, במתחם נווה ישראל בהרצליה, למשך שנתיים מיום 1.11.20073 . (4) בחיפה, בגין תכנית חפ/2173, בתחום גוש 10832 חלקות 39, 57, 58, 70, במתחם עין דור-מאי בחיפה, עד 11.11.124 . (5) בחיפה, בגין תכנית חפ/2188, בתחום גוש 10751 חלקות 13 עד 19, 51, במתחם המלך אמציה בחיפה, עד 11.11.135 . (6) ביהוד, בגין תכנית יד/6156, בתחום גוש 6692, חלקות 4 עד 14, 18 עד 19, 26 עד 27, 40 עד 42, חלקי חלקות 20, 28, 39, 43, 57, 65 עד 67; גוש 6729, חלקות 2 עד 3, 10 עד 11, 14, 19, 21, 24 עד 25, 35 עד 44, 46, 53, 56 עד 75, 83 עד 84, חלקי חלקות 1, 5, 12 עד 13, 18, 20, 22, 30 עד 31, 34, 45, 47, 51, 54 עד 55, 81; גוש 6728, חלקות 34 עד 35, חלקי חלקות 36 עד 37, 40, 71, 128 עד 133, 216; גוש 6693, חלקה 61, חלקי חלקות 21, 42, 67 עד 68, 75, 79 עד 80, 98; גוש 6694, חלקי חלקה 268 במרכז יהוד, למשך שנתיים מיום 1
תקנות הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה) (דיור בהישג יד להשכרה), התשע"ה-2015
סעיף: 12. רישום הערה בפנקסי המקרקעין וברשות מקרקעי ישראל
12. (א) אם זכות הבעלות או החכירה לדורות בחלקה, שעל כולה או על חלק ממנה חלות הוראות תקנות אלה, רשומה בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות אלה: (1) מיום מתן היתר מכוח תכנית, עד תום התקופה הקבועה בתקנה 2, כל עסקה במקרקעין, ביחידות הדיור המיועדות לשכירות בהישג יד להשכרה, טעונה אישור של המנהל; (2) לא ייתן המנהל אישור לעסקה במקרקעין, אלא אם כן מצא שהעסקה אינה סותרת את הוראות תקנות אלה; (3) תנאי להיתר מכוח תכנית שייעדה קרקע לדיור בהישג יד להשכרה יהיה רישום הערה בפנקסי המקרקעין בדבר הצורך באישור המנהל לעסקה במקרקעין; (4) תמה התקופה הקבועה בתקנה 2, ייתן המנהל לבעלים אישור כי אין עוד צורך באישורו לעסקה במקרקעין וכי ניתן למחוק את ההערה מפנקסי המקרקעין; (5) בתקנה זו, "עסקה” – למעט משכנתה ועסקה בין בעלים לזוכה לפי תקנות אלה. (ב) לא היו זכויות החכירה לדורות בקרקע שהיא מקרקעי ישראל שתקנות אלה חלות עליה רשומות בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות סעיף 7 לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה לעניין רישום והעברת זכויות, בשינויים המחויבים. (ג) לבקשת בעל זכות בחלקה כאמור בסעיף קטן (א), רשם המקרקעין ימחק את ההערה שנרשמה לפי סעיף קטן (א), ובלבד שבעל הזכות המציא לרשם המקרקעין אישור מאת המנהל לכך שתמה תקופת ההעמדה לשכירות לפי תקנה 2. (ד) לבקשת בעל זכות כאמור בסעיף קטן (ב), רשות מקרקעי ישראל תאשר כי לא נדרשים עוד אישורים כאמור בסעיף 7 לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, ובלבד שבעל הזכות המציא לרשות מקרקעי ישראל אישור מאת המנהל לכך שתמה תקופת ההעמדה לשכירות לפי תקנה 2.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
25. נוסף על האמור בתקנה 3, התקשרות של מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) לביצוע עיסקה במקרקעין של המדינה, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל, אינה טעונה מכרז כאשר נושא ההתקשרות הוא אחד מאלה: (1) הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין או למי שיורה בעל הזכויות להעניקן; לענין זה, "בעל זכויות במקרקעין" – צד לחוזה פיתוח, לחוזה חכירה או חכירת משנה לתקופה של עשרים ואחת שנים לפחות, מי שזכאי כדין להיות צד לחוזה כאמור וכן מי שהיה צד לחוזה כאמור או מחזיק במקרקעין באופן רצוף, עשר שנים לפחות, בהסכמת המינהל; (2) הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות במקרקעין משותפים אשר בהם למינהל פחות ממחצית מן הזכויות, והכל אם אין אפשרות ל חלוקה בפועל של המקרקעין על פי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; (3) הענקת זכויות בנכס כמשמעותו בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, למי שהוא בעל זכויות בנכס לפי החוק האמור, לרבות הענקת זכויות בניה בבנין שבו נמצא הנכס; (4) הענקת זכויות במקרקעין במסגרת הסדר של סכסוכי קרקעות, או במסגרת פינוי מפעל שמיקומו מהווה מטרד ובלבד שהחשב הכללי או נציגו וכן היועץ המשפטי של המינהל אישרו כי הענקת הזכויות נחוצה וצודקת בנסיבות הענין; (5) (א) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה, או בניית מבני תעשיה להשכרה אם הוא מפעל מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959, ומנהלת מרכז ההשקעות אישרה כי הקרקע המסוימת דרושה למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (א1) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל חקלאי מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון בחקלאות, התשמ"א-1980, אם מינהל ההשקעות בחקלאות אישר כי אותם
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 25. פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין
25. נוסף על האמור בתקנה 3, התקשרות של מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) לביצוע עיסקה במקרקעין של המדינה, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל, אינה טעונה מכרז כאשר נושא ההתקשרות הוא אחד מאלה: (1) הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין או למי שיורה בעל הזכויות להעניקן; לענין זה, "בעל זכויות במקרקעין" – צד לחוזה פיתוח, לחוזה חכירה או חכירת משנה לתקופה של עשרים ואחת שנים לפחות, מי שזכאי כדין להיות צד לחוזה כאמור וכן מי שהיה צד לחוזה כאמור או מחזיק במקרקעין באופן רצוף, עשר שנים לפחות, בהסכמת המינהל; (2) הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות במקרקעין משותפים אשר בהם למינהל פחות ממחצית מן הזכויות, והכל אם אין אפשרות ל חלוקה בפועל של המקרקעין על פי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; (3) הענקת זכויות בנכס כמשמעותו בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, למי שהוא בעל זכויות בנכס לפי החוק האמור, לרבות הענקת זכויות בניה בבנין שבו נמצא הנכס; (4) הענקת זכויות במקרקעין במסגרת הסדר של סכסוכי קרקעות, או במסגרת פינוי מפעל שמיקומו מהווה מטרד ובלבד שהחשב הכללי או נציגו וכן היועץ המשפטי של המינהל אישרו כי הענקת הזכויות נחוצה וצודקת בנסיבות הענין; (5) (א) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה, או בניית מבני תעשיה להשכרה אם הוא מפעל מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959, ומנהלת מרכז ההשקעות אישרה כי הקרקע המסוימת דרושה למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור; (א1) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל חקלאי מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון בחקלאות, התשמ"א-1980, אם מינהל ההשקעות בחקלאות אישר כי אותם
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לתית לפרסום בכלי תקשורת; התקשרות כאמור תיעשה, ככל הניתן, לאחר בדיקת כמה הצעות הבאות בחשבון; (13) (א) התקשרות לרכישת תרופות, נסיובים או תרכיבים, שהינם יחודיים; (ב) (נמחקה); (ג) התקשרות לרכישת בעלי חיים בעלי אפיונים מיוחדים, לצורכי מחקר, הוראה או רפואת בעלי חיים; (14) התקשרות בעיסקה שעניינה מתן אשראי או קבלתו, השקעת כספים, קבלת שירותים בנקאיים, מכירה או רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, וכן התקשרות לרכישת זכויות במק רקעין אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד בשל אחד מאלה: (א) מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת; (ב) צורך דחוף מטעמים של ביטחון הציבור, בריאותו או לצורך קידומם של יעדים ציבוריים וזאת בהחלטה מנומקת, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (ג) צורך בהמשך ההחזקה במקרקעין, אם מעבר מהמק רקעין יהיה בעל השלכות כלכליות משמעותיות ובלבד שסך כל ההתקשרויות בפטור ממכרז במקרקעין מסוימים לא יעלה על 25 שנים; ואולם החשב הכללי רשאי בהחלטה מנומקת לאשר התקשרות כאמור אף אם סך כל התקופות האמור עלה על 25 שנים; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים
חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016
סעיף: 18. זכויות דייר בדירה ציבורית במתחם פינוי ובינוי או בבינוי במסגרת תכנית החיזוק [תיקונים: התשע"ח, התשפ"ב (מס' 2), התשפ"ג]
18. (א) נחתמה עסקת פינוי ובינוי או ניתן היתר בנייה לביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית החיזוק, ובמתחם או בבניין, לפי העניין, יש דירות ציבוריות, יחולו הוראות אלה: (1) מי שהיה שוכר בדירה ציבורית במתחם או בבניין במועד חתימת עסקה או מתן היתר כאמור יהיה זכאי לבחור בין אלה: (א) שכירת דירה חדשה במתחם או בבניין לאחר השלמת בנייתה (בסעיף זה – דירה חדשה); (ב) חלופות נוספות שמשרד הבינוי והשיכון יציע לשוכר בדירה הציבורית, לרבות מעבר לדירה ציבורית אחרת, או לבית דיור מוגן, על פי כללי משרד הבינוי והשיכון; (2) מי שהיה שוכר בדירה ציבורית במתחם או בבניין במועד חתימת עסקה או מתן היתר כאמור, ובחר בשכירת דירה חדשה, לא יחויב בתשלום שכר דירה בשיעור העולה על זה ששילם ערב חתימת העסקה או מתן ההיתר, וכן לא יחויב בתשלום הוצאות ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף במתחם או בבניין שבו נמצאת הדירה, בסכום העולה על זה ששילם ערב חתימת העסקה או מתן ההיתר, והכול בשיעורים ובתנאים שקבע השר לעניין זה, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, בהתחשב, בין השאר, בשטח הדירה החדשה ובמספר הנפשות של משפחת הדייר; (3) תוספת הוצאות הניהול והתחזוקה של הרכוש המשותף בגין דירות חדשות כאמור בפסקה (2), לא תושת על בעלי הדירות והדיירים האחרים בבית המשותף; השר ושר האוצר יקבעו את דרכי המימון של תוספת ההוצאות כאמור. (ב) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 8(ב) לחוק הדיור הציבורי; חברה לדיור ציבורי תודיע למי שהיה שוכר בדירה ציבורית כאמור בסעיף זה, בכתב, במסירה אישית או באמצעות דואר רשום, על זכויותיו לפי הוראות סעיף זה והוראות סעיף 8(ב) לחוק האמור, בתוך 30 ימים ממועד חתימת עסקת פינוי ובינוי או מתן היתר הבנייה, לפי העניין. (ג) בסעיף זה – "דירה ציבורית" ו "חברה לדיור ציבורי" – כהגדרתן בחוק הדיור הציבורי; "היתר בנייה" – כהגדרתו בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה); "חוק הדיור הציבורי" – חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1998; "עסקת פינוי ובינוי" – כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי).
כל הזכויות שמורות document.getElementById("year").innerHTML = new Date().getFullYear() ©
