רמת גן, כאחת הערים המובילות במרכז הארץ בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, מציבה אתגרים משפטיים ייחודיים בפני עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין. מהפסיקה והתיקים המשפטיים שנדונו בשנים האחרונות, עולה תמונה מורכבת של סוגיות מקרקעין הדורשות מומחיות והבנה מעמיקה במגוון תחומים משפטיים.
במאמר זה נסקור את המסגרת הנורמטיבית והאתגרים המשפטיים העיקריים בתחום המקרקעין ברמת גן, ונציע שיקולים מעשיים לבחירת עורך דין מקרקעין מתאים.
מהפסיקה עולה כי אחד האתגרים המרכזיים ברמת גן הוא נושא חריגות הבנייה והיתרי הבנייה. בעיר ותיקה כמו רמת גן, עם שכונות שנבנו לפני עשרות שנים, קיימות לא מעט חריגות בנייה היסטוריות המצריכות טיפול משפטי מקצועי.
בפסק הדין תא (תל אביב) 26560-06-16 רייז-רשף השקעות בע"מ נגד אזורים בנין (1965) בע"מ (ניתן ב-22/04/2018), נדונה חשיבותן של התכתבויות עם הרשויות בנוגע להיתרי בנייה:
"כלל ההתכתבויות בין הנתבעת לעיריית רמת גן ובין הנתבעת למדינת ישראל ביחס למקרקעין ולפרויקט, לרבות מסמכים הנוגעים לכל אחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת, ופרוטוקולי פגישות ו/או סיכומי דיון שנערכו בין הנתבעת ועיריית רמת גן."
מפסק דין זה עולה החשיבות הרבה של תיעוד מלא ומפורט של כל ההתכתבויות והמגעים מול רשויות התכנון. עורך דין מקרקעין ברמת גן צריך להיות מיומן בהתנהלות מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומול מחלקת ההנדסה בעירייה.
האתגרים בתחום התכנון והבנייה כוללים:
נושא מרכזי נוסף שעולה מהפסיקה הוא מורכבות רישום הזכויות והחכירות ברמת גן. העיר מתאפיינת במספר גדול של נכסים שהזכויות בהם מבוססות על חכירה מעיריית רמת גן.
בפסק הדין תא (תל אביב) 8991-10-15 כוכבה יוסף ואח' נגד די סי אס חיזוק מבנים בע"מ (ניתן ב-22/08/2021), נדונה סוגיה מרכזית הקשורה לזכויות בנייה בנכסים בחכירה:
"כל הדיירים שחתמו על הסכם החיזוק מול הנתבעת הם חוכרים שחכרו את הקרקע מעיריית רמת גן. עם הגשת הבקשה להיתר בנייה למחלקת הרישוי בעיריית רמת גן… הודיעו נציגי מחלקת הרישוי בעירייה לנתבעת כי בהתאם להסכם החכירה, זכויות הבנייה הנוספות הקיימות בחלקה… אינן בבעלות הדיירים."
מקרה זה ממחיש את המורכבות של עסקאות מקרקעין בנכסים שאינם בבעלות פרטית מלאה, אלא בחכירה. עורך דין מקרקעין ברמת גן צריך להיות בקיא בהסכמי החכירה של עיריית רמת גן ובהשלכותיהם על זכויות בנייה ועסקאות מקרקעין.
האתגרים בתחום רישום הזכויות והחכירות כוללים:
רמת גן נמצאת בעיצומו של גל התחדשות עירונית, הכולל פרויקטים רבים של תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי) ופינוי-בינוי. הליכים אלו מציבים אתגרים משפטיים ייחודיים.
בפסק הדין תא (תל אביב) 14909-09-18 מצלאוי חברה לבנין בע"מ נגד מדינת ישראל- משרד הפנים (ניתן ב-07/11/2021), נדונה סוגיה מורכבת של פיצויים בגין נזקים הקשורים להחלטות תכנוניות:
"את התביעה הגישה מצלאוי חברה לבניין בע"מ… נגד משרד הפנים ונגד עיריית רמת גן ובה עותרת לפיצויים בסך 18,000,000 בגין נזקים שנגרמו לה לטענתה, מהחלטות הרשות ומהעדר קבלת החלטות של הנתבעות בקשר למקרקעין…"
מקרה זה מדגים את המורכבות ואת הסכומים הגבוהים המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ואת הצורך בליווי משפטי מקצועי ומנוסה.
האתגרים בתחום ההתחדשות העירונית כוללים:
לאור האתגרים שתוארו לעיל, חשוב לבחור עורך דין בעל מומחיות מוכחת בדיני תכנון ובנייה. הדבר כולל:
היכרות עם ועדות התכנון המקומיות – עורך הדין צריך להכיר היטב את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן, את תהליכי העבודה שלה, ואת המדיניות התכנונית המקומית.
ניסיון בטיפול בהיתרי בנייה – יש לבחור עורך דין בעל ניסיון מוכח בטיפול בבקשות להיתרי בנייה, בהתמודדות עם התנגדויות, ובהליכי ערר.
הבנה בתהליכי רישוי – על עורך הדין להיות בקיא בתהליכי הרישוי, בדרישות הטכניות, ובשינויים התכופים בחקיקה ובנהלים.
ידע בתכניות המתאר – נדרשת היכרות מעמיקה עם תכניות המתאר החלות ברמת גן, כולל תכניות מתאר ארציות, מחוזיות ומקומיות.
נוכח המורכבות של רישום הזכויות והחכירות ברמת גן, חשוב לבחור עורך דין בעל ניסיון רב בתחום זה:
טיפול ברישום זכויות – ניסיון בטיפול ברישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין, לרבות טיפול במקרים מורכבים.
התמחות בהסכמי חכירה – מומחיות בניסוח ופרשנות של הסכמי חכירה, במיוחד מול עיריית רמת גן, והבנת ההשלכות על זכויות בנייה.
היכרות עם הליכי רישום בתים משותפים – ניסיון בהליכי רישום בתים משותפים, תיקון צווים, ורישום תקנון מוסכם.
טיפול במקרים של אי-התאמה – יכולת לטפל במקרים של אי-התאמה בין הרישום לבין המצב בפועל, דבר שכיח בעיר ותיקה כמו רמת גן.
לאור ההיקף הנרחב של פרויקטי התחדשות עירונית ברמת גן, חשוב לבחור עורך דין המתמחה בתחום:
ניסיון בפרויקטי תמ"א 38 – ניסיון מוכח בליווי פרויקטים של תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי), הן מצד היזמים והן מצד הדיירים.
טיפול בפינוי-בינוי – מומחיות בליווי פרויקטים של פינוי-בינוי, כולל טיפול במשא ומתן מול יזמים וברכישת דירות סרבניות.
הבנה בהסכמי קומבינציה – ידע וניסיון בניסוח ובליווי עסקאות קומבינציה, הנפוצות מאוד ברמת גן.
ייצוג מול רשויות ומוסדות – יכולת לייצג לקוחות מול הרשות להתחדשות עירונית, ועדות התכנון, ומוסדות מימון.
טרם בחירת עורך דין מקרקעין ברמת גן, מומלץ לבצע בדיקת רקע מקיפה:
בחינת ניסיון קודם בתיקים דומים – יש לברר האם עורך הדין טיפל בעבר בתיקים דומים לשלכם, ומה היו התוצאות.
בדיקת המלצות מלקוחות – כדאי לבקש המלצות מלקוחות קודמים, במיוחד מכאלה שטופלו בסוגיות דומות.
וידוא מומחיות בתחומים הרלוונטיים – יש לוודא שלעורך הדין יש מומחיות ספציפית בתחומים הרלוונטיים לעניינכם (תכנון ובנייה, רישום, התחדשות עירונית).
בדיקת זמינות – חשוב לברר את זמינותו של עורך הדין ואת היקף הטיפול האישי שהוא מעניק לכל תיק.
לאחר בחירת עורך הדין, מומלץ לערוך פגישת תיאום ציפיות מפורטת:
הגדרת מסגרת הטיפול – יש להגדיר בבירור את היקף השירותים המשפטיים שיינתנו ואת גבולות האחריות.
קביעת לוחות זמנים – חשוב לקבוע לוחות זמנים ריאליים לביצוע השלבים השונים של הטיפול המשפטי.
הבהרת שכר הטרחה – יש להבהיר את מבנה שכר הטרחה, את אופן החיוב, ואת העלויות הנלוות.
קביעת דרכי תקשורת – כדאי לקבוע מראש את אופן העדכון ואת תדירות הדיווחים.
במהלך הטיפול המשפטי, חשוב לשמור על מעקב ובקרה:
דיווח שוטף על התקדמות – יש לוודא שעורך הדין מדווח באופן שוטף על התקדמות הטיפול.
עדכון על שינויים מהותיים – חשוב לקבל עדכונים מידיים על שינויים מהותיים בנסיבות או בהליכים.
תיעוד כל השלבים – יש לשמור תיעוד מסודר של כל השלבים בטיפול, לרבות התכתבויות ופגישות.
בקרת איכות – מומלץ לבצע בקרת איכות תקופתית על הטיפול המשפטי, ולוודא עמידה ביעדים ובלוחות הזמנים.
שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין נקבע בדרך כלל באחת מהשיטות הבאות:
עורך דין מקרקעין ברמת גן נדרש להתמודד עם מגוון רחב של סוגיות משפטיות מורכבות, החל מהליכי תכנון ובנייה, דרך רישום זכויות ועד להתחדשות עירונית. הפסיקה והתיקים המשפטיים מדגישים את הצורך במומחיות ובהבנה מעמיקה של המאפיינים הייחודיים של העיר.
בחירת עורכי דין רמת גן מקרקעין בעלי ניסיון וידע מקיף בתחומים אלו היא קריטית להצלחת הטיפול בענייני מקרקעין בעיר. על הלקוח לבצע בדיקת רקע מקיפה, לתאם ציפיות בצורה ברורה, ולשמור על מעקב ובקרה לאורך כל התהליך.
עורכי דין מקרקעין מנוסים ברמת גן מסוגלים לנווט בין האתגרים המשפטיים המורכבים, להציע פתרונות יצירתיים, ולהגן על האינטרסים של לקוחותיהם באופן מיטבי. השקעה בבחירת עורך דין מתאים עשויה לחסוך זמן, כסף וכאבי ראש רבים בטווח הארוך.
ת"א (תל אביב) 26560-06-16- רייז- רשף השקעות בע"מ נגד אזורים בנין (1965) בעמ
שמות השופטים: עידית ברקוביץ
ד. כלל ההחלטות שניתנו ע"י בתי המשפט במסגרת התיקים שהתנהלו ו/או מתנהלים כנגד הנתבעת בעניין הפרויקט. ה. כלל התכתבויות הנתבעת עם עיריית רמת גן ביחס למקרקעין נשוא התובענה (להלן: "המקרקעין"), החל ממועד רכישת המקרקעין ע"י הנתבעת ועד היום. ו. כלל התכתבויות עיריית רמת גן עם הנתבעת ביחס למקרקעין, החל ממועד רכישת המקרקעין ע"י הנתבעת ועד היום. ז. כלל התכתבויות הנתבעת עם עיריית רמת גן אשר עניינן כל אחת ואחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת ביחס למקרקעין. ח. כלל התכתבויות עיריית רמת גן עם הנתבעת אשר עניינן כל אחת ואחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת ביחס למקרקעין. ט. כלל פרוטוקולי פגישות ו/או סיכומי דיון שנערכו בין הנתבעת ועיריית רמת גן. 3 י. כלל התכתבויות הנתבעת עם מדינת ישראל אשר עניינן כל אחת ואחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת ביחס למקרקעין. יא. כלל התכתבויות מדינת ישראל עם הנתבעת אשר עניינן כל אחת ואחת מן הבקשות להיתר שהוגשו ע"י הנתבעת ביחס למקרקעין. יב. כלל פרוטוקולי פגישות ו/או סיכומי דיון שנערכו בין הנתבעת ומדינת ישראל. יג. כלל התכתבויות הנתבעת עם הבנק אשר עניינן קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. יד. כלל התכתבויות הבנק עם הנתבעת אשר עניינן קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. טו. כלל דו"חות אפס שהוכנו והוגשו ע"י הנתבעת לבנק לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. טז. כלל פרוטוקולי פגישות ו/או סיכומי דיון שנערכו בין הנתבעת עם הבנק לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. התובעת מציינת כי מטרת ההליכים המקדמיים היא להגביר את הגילוי והשקיפות בניהול ההליך בין בעלי הדין. לטענת התובעת מדובר במסמכים שהינם רלבנטיים למחלוקת. בבסיס הודעת הביטול ששלחה הנתבעת עמדה הטענה כי לא התקיימו התנאים המתלים בהסכמים.
החלטה |21/04/2018 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל אביב) 26560-06-16- רייז- רשף השקעות בע"מ נגד אזורים בנין (1965) בעמ
שמות השופטים: עידית ברקוביץ
מסמכים שהועברו, כתבי בי דין שהוגשו והחלטות שניתנו במסגרת הליכים משפטיים של רוכשים אחרים בפרויקט – לנתבעת אין התנגדות כי התובעת תפנה בבקשה לבית המשפט להתיר לה גישה מלאה לכל התביעות שהתנהלו או מתנהלות. ה-יב. כלל ההתכתבויות בין הנתבעת לעיריית רמת גן, ובין הנתבעת למדינת ישראל ביחס לפרויקט ולמקרקעין – כל המסמכים הרלבנטיים גולו בתצהיר גילוי מסמכים שהעבירה הנתבעת. מדובר בדרישה כוללנית וגורפת ולא בדרישה לגילוי מסמך ספציפי. ככל שיש מסמכים שלא גולו ע"י הנתבעת, הרי התובעת יכולה לאתרם בתיק הבניין של המקרקעין. יחד עם זאת, הנתבעת ערכה בדירה מקיפה נוספת, במסגרתה אותרו שני מסמכים נוספים והם הועברו לתובעת. יג-טז. כלל ההתכתבויות בין הנתבעת לבנק, שעניינן קבלת ליווי בנקאי לפרויקט, כלל דו"חות אפס שהוכנו והוגשו ע"י הנתבעת לבנק לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט וכלל פרוטוקולי פגישות ו/או סיכומי דיון שנערכו בין הנתבעת לבנק לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט – אין מדובר בגילוי ועיון ספציפי אלא בבקשה גורפת המהווה דיג פסול. תגובת התובעת לתשובת הנתבעת 5. לטענת התובעת, קיימות בין הצדדים לפחות 2 סוגיות במחלוקת: הראשונה בחינת פעולות הנתבעת לקיום התנאים המתלים. השנייה היא אומד דעת הנתבעת למשמעות פרקי הזמן המופיעים במסגרת התנאים המתלים, למסירת הנתבעת את הודעת הביטול. 5 התובעת טוענת כי בירור הסוגיה הראשונה יכול להיעשות רק דרך חשיפת כלל ההתכתבויות עם הועדה המקומית, העירייה, מדינת ישראל והבנקים. בירור הסוגיה השניה יכול להיעשות רק בדרך של גילוי כלל ההתכתבויות עם הרוכשים האחרים בפרויקט, וזאת כדי לחשוף את אומד דעת הנתבעת ביחס לנפקותם של פרקי הזמן המופיעים בהסכמים. כמו כן טוענת התובעת כי יש להבטיח גילוי רחב, ובלבד שהוא רלבנטי למחלוקת, וזאת במטרה ליצור שיווין בין בעלי הדין, מתוך תפיסה שההליך צריך להתנהל "בקלפים גלויים".
החלטה |21/04/2018 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל אביב) 67077-09-16- סרגיי נמוב נגד חיים כהן
שמות השופטים: אביים ברקאי
הנכס נרשם בלשכת רשם המקרקעין על שמה של המוכרת, ודבר ברישומי הלשכה כמו גם ברישום הבית המשותף אינו מלמד על הרשום בתיק הבניין. התובע אשר טוען כעת כנגד הנתבעים דווקא ערך בירורים בעיריית רמת גן, אם כי לדבריו רק ביחס לארנונה; בנוסף – התובע פנה לייצוג משפטי עוד טרם חתימת ההסכם ולטענתו כשקיבל פרטים מהנתבע 2. לאחר כל אלה ולאחר שהצד השלישי, עוה"ד של התובע, ציין שהפנה את התובע לערוך בדיקות בעירייה – הוגשה התביעה דווקא כנגד המתווכים ורק כנגדם. (ד) עוד ייאמר שהכרעה המחייבת את הנתבעים, עלולה להתפרש כהטלת חובה על כל מתווך לבדוק עוד טרם עסקה היתרי בניה, תיקי בנין ומצב תכנוני של נכסים – הגם שאלה רשומים במרשמי המקרקעין. זאת כבר בשלב הצגת הנכסים וחלף בדיקת צדדים להסכם ועורכי דינם. לכל אלה אתייחס בפסקאות הבאות. 10. הנימוקים לדחיית התביעה השאלות העומדת לדיון היא האם התובע אכן הוטעה על ידי הנתבעים; וכן האם לנתבעים הייתה חובת בדיקה תכנונית עבור התובע, כלומר – חובה לבדוק האם הרישום בספרי רשם המקרקעין שגוי ואינו תואם לספר הבניין שבוועדת התכנון והבניה, שלצורך הנוחות תכונה "הרשות המקומית" או "העירייה". גם לשאלות אלה תינתן תשובה בהמשך, אך כבר מיד ייאמר ששתי שאלות אלה מתאיינות לאחר שמתברר שהתובע הבהיר שערך בדיקות בעירייה. מנגד טען ששכר עורכי דין לערוך את כל הבדיקות. וכבטענות מטוטלת טען שוב מנגד, כלפי עורכי דינו, שערך את הבדיקות הנדרשות. לעניין זה יובאו הדברים הבאים: 10.1. נימוק ראשון לדחיית התביעה – התובע הופנה לערוך בדיקות ואף טען שאלה נערכו (א) אל מול טענות התובע לפיהן הסתמך על המתווכים חשוב להדגיש שהתובע ערך בעצמו בדיקות בעיריית רמת גן.
פסק דין |21/03/2020 |שלום – תל אביב
ת"א (תל אביב) 67077-09-16- סרגיי נמוב נגד חיים כהן
שמות השופטים: אביים ברקאי
הנתבע 2 הדגיש שלא העניק ייעוץ משפטי, הדגיש שהתובע שכר אנשי מקצוע ואף בדק את הנכס מספר פעמים, לרבות בעיריית רמת גן. הנתבע 2 ציין שמעולם לא הוצג הנכס ככזה שניתן לשנות הייעוד למגורים. עוד הבהיר הנתבע 2 בהרחבה, את כל המגעים עם התובע ואת העובדה שהתובע ערך כאמור בדיקות. עוד מציין הנתבע 2 שטענות התובע הן לכל היותר טענות המתייחסות לכדאיות העסקה וכי אין בינו לבין התובע כל יריבות משפטית לעניין זה. 7 הערת מעבר – טענות הנתבעים הובאו לעיל בקצרה ובתמצית ועל אף שאינם מקיפים מלוא הטענות המפורטת די בכך בשלב זה כדי להציב המסד להמשך הדיון. 7. על ההודעה לצד השלישי ששלח הנתבע 1 7.1. הנתבע 1 הגיש הודעה לצד השלישי , אברהם חנסב חברת עורכי דין במסגרתה טען כי במידה ויחויב בתשלום לתובע זכאי הוא לקבל מהצד השלישי פיצוי ו/או שיפוי ו/או השתתפות בגין כל סכום שיחויב לשלם, שכן הצד השלישי ייצג את התובע עוד בשלבים המוקדמים ברכישת הנכס נשוא התובענה ועליו הייתה מוטלת האחריות והמחויבות לבדוק את מצבו של הנכס. 7.2. לדברי הנתבע 1, הצד השלישי לא מילא חובתו כלפי התובע, התרשל בתפקידו, לא ביצע את הבדיקות המתאימות בשלב הטרום חוזי, ולא פעל במקצועיות סבירה כמצופה מעורך דין ולפיכך מכוח חובת הזהירות והאחריות המקצועית הוא הגורם ממנו צריך התובע להיפרע באם נגרם לו נזק במהלך כל שלב משלבי רכישת הנכס. 7.3. מנגד, עתר הצד השלישי לדחות את התובענה כנגדו. כך, טען כי הנתבעים הם אלו אשר הציגו את המסמכים הכוזבים בפני התובע ביודעין שהם כוזבים ומסמכים כוזבים אלה הם הגורם שבגינם הוטעה התובע והתקשר בהסכם המכר. 7.4. לדבריו אינו חב באחריות מושגית או קונקרטית כלפי הנתבע 1 וגם אינו חב בחובת זהירות ובאחריות מקצועית כלפיו.
פסק דין |21/03/2020 |שלום – תל אביב
ת"א (תל אביב) 14909-09-18- מצלאוי חברה לבנין בע"מ נגד מדינת ישראל- משרד הפנים
שמות השופטים: אסתר נחליאלי חיאט
נתבעים/ המבקשת בבקשה 1. מדינת ישראל- משרד הפנים ע"י ב"כ עו"ד מפרקליטות מחוז תל אביב 2. עיריית רמת גן – לא בעניינה החלטה 1. בקשה לסילוק התביעה על הסף הגישה הנתבעת 1, מדינת ישראל – משרד הפנים (להלן: "משרד הפנים" או "הנתבעת"). את הסיבות לבקשת הסילוק פרטה הנתבעת בבקשה והעיקריות שבהן – העדר סמכות עניינית והתיישנות עילת התביעה. 2. את התביעה הגישה מצלאוי חברה לבניין בע"מ (להלן: "מצלאוי") נגד משרד הפנים ונגד עיריית רמת גן ובה עותרת לפיצויים בסך 18,000,000 בגין נזקים שנגרמו לה לטענתה, מהחלטות הרשות ומהעדר קבלת החלטות של הנתבעות בקשר למקרקעין ברחוב החילזון 8 ברמת גן (גוש 6109, חלקה 285, להלן: "המקרקעין"). את הזכויות במקרקעין רכשה מצלאוי מחילון חברה ישראלית למכונות ומכשירי נגרות בע"מ (להלן: "חילון"), ביום 7.6.2007 (עסקת רכישת המקרקעין תכונה: "עסקת חילון-מצלאוי"). העובדות לפי כתב התביעה 2 3. בכתב התביעה על נספחיו מתוארים הפרטים הרלוונטיים לזכויות במקרקעין בטרם נחתמה עסקת חילון-מצלאוי. לפי הנטען, היתה חילון החוכרת של המקרקעין במשך שנים מעיריית רמת גן, עד שהחלה בהליכים לרכוש מהעירייה את הבעלות במקרקעין (להלן: "עסקת עירייה-חילון"). לצורך עסקה זו קיבלה העירייה אישור עקרוני ממשרד הפנים ביום 30.11.2003 לפיו אין מניעה לעריכת עסקת מכירת הזכויות במקרקעין בפטור ממכרז, בכפוף לכך שהעסקה תאושר על ידי שמאי מטעם משרד הפנים (נספח א לכתב התביעה). 4. חודשים לפני שהושלמה העסקה לרכישת הבעלות במקרקעין, החליטה חילון למכור את זכויותיה במקרקעין וביום 7.6.2007 נערכה עסקת חילון-מצלאוי, בה הוסכם כי מצלאוי תרכוש מחילון את הזכויות במקרקעין במצבם (זכויות חכירה); מצלאוי הצהירה כי היא מודעת לכך שחילון טרם רכשה את הבעלות במקרקעין, וכי "ידוע לה שאין בטחון לגבי האפשרות לרכוש את זכויות הבעלות" במקרקעין (נספח ד).
החלטה |06/11/2021 |מחוזי – תל אביב
ע"א 2525-92- גבי וקרני ראוכברגר נגד 1. עיריית רמת גן
שמות השופטים: מ שמגר,א גולדברג,מ חשין
עוד נטען, כי על פי חוזי החכירה שנחתמו עם המערערים ועם שאר החוכרים, השאירה עיריית רמת-גן בידיה את שיקול הדעת המוחלט בדבר התרת ביצוע שינויים ותוספות בדירות, ולכן אין לשאר הדיירים אפשרות להתנגד להרחבת דירתם של המערערים על חשבון חצר הבית. 3. בית משפט קמא דחה את תביעתם של המערערים. עיקר טעמו לכך היה, שלא נתקיימה דרישת הכתב כמצוות סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969- (להלן: "חוק המקרקעין") במערכת היחסים שבין המערערים ועיריית רמת-גן. עמדת הערכאה הראשונה היתה, כי "לכאורה זכאית העירייה להחכיר קטעים מתוך שטח החצר כפי שעותרים המבקשים בתובענה זו (המערערים – מ. ש. ) (כל עוד החכרה שכזו איננה סותרת זכויות של אחרים)". תביעת המערערים היא לרישום זכויות חכירה על שמם בחלק מן הרכוש המשותף. זו תביעה להקניית זכות במקרקעין, ועל כן טעונה מסמך בכתב על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין. מסקנת בית משפט קמא היתה, כי "אין בחזקת המבקשים מסמך הקובע חד משמעית את זכותם לחכור שטח נוסף". בית המשפט נתן דעתו לשני מסמכים: ראשית, היתר הבנייה: אשר לכך סברה הערכאה הראשונה, כי אינו יכול להוות מסמך בכתב להוכחת עיסקה במקרקעין. היתר הבנייה אינו מכיל את הפרטים הנחוצים להתקשרות על פי דרישות הפסיקה, וכן – וזה העיקר – המדובר במסמך שאיננו מסמך התקשרות חוזי ולא יועד לכך: "זהו מסמך המובא בפני רשויות התכנון כדי לקבל את ההיתר, כולו או מקצתו. אין מסמך זה רומז ולו גם בעקיפין על כוונה ליצור יחסים חוזיים, הן במישור גמירת הדעת והן במישור המסויימות". עמדת עיריית רמת-גן היתה ועודנה, כי אכן אישרה את הבקשה להיתר בנייה כבעלת המקרקעין, ואולם היא אינה נוקטת עמדה בסכסוך הקנייני שבין החוכרים.
פסק דין |01/12/1993 |בית המשפט העליון
ע"א 1258/14- מ. מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ נגד עירית רמת גן
שמות השופטים: א חיות,י דנציגר,ד ברק ארז
הכלכלית לפיתוח רמת-גן בע"מ 3. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת"א 1025/04 שניתן ביום 6.1.2014 על ידי כב' השופטת ע' ברון תאריך הישיבה: י"ב בתמוז התשע"א ( 29.6.2015 ) בשם המערערת: עו"ד יוסף בנקל; עו"ד שמואל גלינקא; עו"ד אלי כהן בשם המשיבות: עו"ד שמיר יח יאל; עו"ד יפתח הלינג פסק-דין השופטת א' חיות: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת ע' ברון) בת"א 1025/04 מיום 6.1.2014 בו התקבלה תביעת המשיבות 1 ו- 2 (להלן: העירייה ו- החברה הכלכלית, בהתאמה) להורות למערערת (להלן: מגן) לשלם לעירייה תמורה עבור הג דלת זכויות הבנייה במגרש שמכרו לה וזאת על פי הסכם שנחתם ביניהן, ונדחתה ברובה תביעה שכנגד שהגישה מגן נגד המשיבות לפיצוי בגין הפרות של ההסכם האמור. 2 רקע 1. בשנת 1996 פרסמו העירייה והחברה הכלכלית מכרז למכירת זכויות העירייה בחלקת קרקע המצויה בחלקה המזרחי של העיר רמת גן (להלן: המגרש). מגן זכתה במכרז ובשנת 1997 התקשרה עם העירייה והחברה הכלכלית בהסכם לרכישת זכויותיה של העירייה במגרש תמורת 25,000,000 ש"ח (להלן: הסכם המכר או ההסכם). בעת החתימה על הסכם המכר חלה על המגרש תכנית בנין עיר רג/במ/823/9, ואולם מאחר שהצדדים צפו שזמן לא רב לאחר החתימה על ההסכם תאושר תכנית בנין עיר חדשה אשר תגדיל באופן משמעותי את זכויות הבנייה במגרש הוסכם ביניהם כי מגן תשלם לעירייה תמורה נוספת "בגין מלוא ההשבחה בערך הקרקע עקב אישור התכנית החדשה וזאת 60 ימים מהיום בו התכנית החדשה אושרה למתן תוקף" (סעיף 14.1 להסכם המכר שהוגש כמוצג מע/4; להלן: התמורה הנוספת).
פסק דין |02/09/2015 |בית המשפט העליון
ת"א (תל אביב) 8991-10-15- כוכבה יוסף 2.ציפורה משולם 3.שלומית זיו 4.יגל בנימין 5.מלכה וטשטיין 6.אסף נתנזון 7.עליזה נתנזון 8.סמדר רז 9.אורי רז 10.יוחאי ברנזון 11.שושנה ברנזון כולם עי נגד די סי אס חיזוק מבנים בעמ
שמות השופטים: עידית ברקוביץ
וזו גרסת הנתבעים כפי שפורטה בתצהירו של עו"ד מוריאנו: 10 כל הדיירים שחתמו על הסכם החיזוק מול הנתבעת הם חוכרים שחכרו את הקרקע מעיריית רמת גן. עם הגשת הבקשה להיתר בנייה למחלקת הרישוי בעיריית רמת גן לצורך קבלת חתימות של מחלקת הביקורת ומחלקת הפיקוח (חתימות שהן תנאי לצורך תחילת הליך בוועדה המקומית לתכנון ובניה), הודיעו נציגי מחלקת הרישוי בעירייה לנתבעת כי בהתאם להסכם החכירה, זכויות הבנייה הנוספות הקיימות בחלקה (ואשר נמכרו לנתבעת במסגרת הסכם החיזוק) אינן בבעלות הדיירים. משמע, המצג שהציגו הדיירים כי הם זכאים למכור את הזכויות הנוספות וכי אלו בבעלותם – היה מצג שגוי. חובת תום הלב ביחסים חוזיים מחייבת כי על התובעים הנטל היה לפעול בתום לב על מנת להסיר הפגם המצוי לפתחם ולאפשר השתכללות ההסכם. באם סברו התובעים, כי במועד החתימה על ההסכם ידעו כי הם מוכרים דבר שלא שייך להם, הרי שהמדובר במצג כוזב שהוצג בהסכם; באם סברו כי זכותם להתקשר בהסכם החיזוק, הרי כשהתגלתה המחלוקת ביחס לזכות זו, היה עליהם לפעול בתום לב וביעילות להסרת הפגם שבנכס. לפנים משורת הדין, פעלה הנתבעת בשם הדיירים למול עיריית רמת גן לתיקון הפגם. הנתבעת פעלה ביעילות בכדי להסיר את הפגם. היא הגיעה לסיכום למול מחלקת נכסים בעירייה כי רשות מקומית תוכל למכור נכס המוחכר לחוכר בחכירה ארוכת טווח ללא מכרז ועל פיו ניתן לאפשר לדיירים לרכוש זכויות הבעלות בנכס. נציגי מחלקת נכסים טענו כי יש לקבל אישור משרד הפנים לצורך ההתקשרות למכירת הזכויות. הנתבעת פנתה על מנת שיתאפשר לה להגיש הבקשה להיתר אף בטרם הוסדרה סוגיית הבעלות, כאמור ומהנדס העיר אישר זאת.
פסק דין |21/08/2021 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל אביב) 58088-01-14- לבנת סומך נגד רחל באבא
שמות השופטים: אילן דפדי
בחודשים האחרונים התגלעה מחלוקת בין התובעים לבין הנתבעת 1 ובנה אשר נסובה בעיקר על אופן השימוש בקרקע שבקדמת הבניין. המחלוקת החלה בהגשת בקשה להיתר בנייה לעיריית רמת גן על ידי נתבעת 1 ובהתנגדות לבקשה אשר הוגשה על ידי התובעים והביאה למחול שדים שסופו בהגשת התביעה. לטענתם, למיטב ידיעתם, בין הצדדים לא היה כל הסכם שיתוף. הנתבעים לא חתמו על הסכם שיתוף מעין זה וכאשר הם רכשו את דירתם לא צורף להסכם הרכישה כל הסכם שיתוף. במסגרת הסכם הרכישה גם לא הוזכר קיומו של הסכם שיתוף. משכך הם פני הדברים, יש לדחות על הסף את טענת התובעים כי קיים הסכם שיתוף המחייב את הנתבעים כולם וכי יש להם זכויות חזקה בחניה. בד בבד יש לדחות את הסעדים החלופיים. במשך השנים, אכן נוצר נוהג בין השכנים באשר לאופן השימוש בבניין על חלקיו המשותפים. יחד עם זאת, נוהג זה מעולם לא גובש באופן מסודר בין הצדדים ומעולם לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, במוסדות התכנון או בעיריית רמת גן. 9 32. המשטח המרוצף בקדמת הבניין מעולם לא שימש לחניה. אם אכן הייתה חניה, היו התובעים מצרפים ראיות לכך לרבות תמונות ותצהירי מוכרים. 33. אשר לבקשה שהגישה הנתבעת 1 לעיריית רמת גן לתיקון היתר בנייה, הפרשנות שנותנים התובעים לסיבת הבקשה מוכחשת מחוסר ידיעה. הנתבעים לא חתמו על הבקשה ומאידך גם לא התנגדו לה. אם היה יסוד לטענה בדבר קיומו של הסכם שיתוף, ניתן היה להניח כי הצדדים או קודמיהם היו פועלים לשם מתן תוקף מחייב להסכם. העובדה שבעלי הזכויות לא פעלו משך עשרות שנים וההסכם לא נרשם אצל רשם המקרקעין מעידה כי לא קיים הסכם כאמור. מכל מקום, על מנת שבית המשפט יעניק להסכם השיתוף תוקף, יש לקבל את אישור המפקח על רישום המקרקעין כי החלוקה תואמת את הוראות התכנון והבנייה.
פסק דין |06/09/2017 |שלום – תל אביב
עת"מ (תל-אביב-יפו) 4145-11-11- אלעד ישראל מגורים בע"מ ואח נגד ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח
שמות השופטים: מיכל רובינשטיין
עו"ד תמר עיני ורדון מפרקליטות מחוז ת"א אזרחי 3. ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת גן ע"י ב"כ עו"ד שמואל אורן ואח' 4. רוני ונתאי נדר ו-66 אח' ע"י ב"כ עו"ד ניתאי נדר ואח' פסק דין עתירה מינהלית כנגד החלטת המשיבה 1, ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה (להלן: "ועדת הערר") מיום 4.7.2011 (להלן: "ההחלטה") במסגרתה נדחה ערר העותרות, אלעד ישראל מגורים בע"מ וסנאורה בע"מ (להלן: "העותרות"). הערר הוגש כנגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של המשיבה 2, הועדה המחוזית לתכנון ולבניה (להלן: "הועדה המחוזית") לדחות את תכנית רג/1345 (להלן: "התכנית"). עיקרי העובדות הרלבנטיות: 1. העותרות, סנאורה בע"מ (להלן: "סנאורה") ואלעד ישראל מגורים בע"מ (לשעבר דנקנר השקעות בע"מ) (להלן: "אלעד ישראל") הן חברות בתחום היזמות הנדל"נית, שהיו בזמנים הרלבנטיים לעתירה הבעלים של חלקה 399 בעיר רמת גן, אשר גובלת בחלקה 401 שהייתה בבעלות עיריית רמת גן (להלן: "העירייה"; להלן יקראו חלקות 309 401 יחדיו: "המקרקעין"). המשיבה 3 היא הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן (להלן: "הועדה המקומית"), המשיבים 4 הם כ-68 בעלי דירות ו/או דיירים בבניין מגורים, נשוא עתירה זו. 2. בשנות ה-90 המוקדמות ביקשה סנאורה לנצל את המקרקעין לפרויקט נדל"ני. לפי המצב התכנוני שחל באתה עת, בהתאם לתב"ע רג/787 (להלן: "תב"ע 787"), ניתן היה לבנות בניין מגורים של 15 קומות, בן 60 דירות, כל אחת בשטח 120 מ"ר. סנאורה הייתה מעוניינת להגדיל את מספרן של יחידות הדיור. העירייה מצידה, חפצה באותה עת שיוקם על גבי המקרקעין בניין לדיור מוגן ולא בניין מגורים "רגיל", כדי לתת מענה לצרכיהם של קשישים, "קשישים טיפוליים" ו"קשישים סיעודיים".
פסק דין |12/05/2013 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
עת"מ (תל אביב) 18440-04-24- דן בורנשטיין נגד ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז ת"ל אביב ע"י
שמות השופטים: יעל בלכר
לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ע"י ב"כ עו"ד אפרת דידי-קונפינו 2. ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת גן ע"י ב"כ עו"ד מיכל פליגלר (שטיין) מפמת"א (אזרחי) פסק דין לפני עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב (ועדת הערר) מיום 4.1.2024 , לדחות ערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן מיום 8.11.2023 אשר דחתה את בקשת העותר להיתר בניה להוספת מרחב מוגן דירתי (הבקשה להיתר או הבקשה, נספח 4 לעתירה). העותר מבקש להקים מרחב מוגן דירתי שאינו מחובר לבית המגורים, בקצה המגרש, במרחק של כ-9 מטרים מהקיר החיצוני האחורי של הבית, ובחריגה מקווי הבניין שנקבעו בתכנית החלה על המגרש. ועדת הערר קבעה כי אין זה כלל "מרחב מוגן דירתי" (ממ"ד) כמובנו בחקיקה הרלבנטית; כי לא חלות על בנייתו ההוראות השונות המאפשרות סטיה מקווי הבניין לצורך בניית ממ"ד, שעליהן מסתמך העותר; וכי המבוקש הוא בבחינת סטיה ניכרת מתכנית שלא ניתן לאשרה. רקע 1. העותר הוא הבעלים של בית מגורים חד קומתי בן 3 חדרים וגינה ברחוב קרייתי 18 ברמת גן, הרשום בספרי המקרקעין כחלקה 362/1 בגוש 6143 (הבית או הנכס), כבית דו משפחתי (נסח רישום מקרקעין צורף בנספח 3 לעתירה). בנכס אין ממ"ד או מקלט. 2. העותר הגיש בקשה להיתר בניה מיום 13.12.22 ב"מסלול מלא רישוי (כולל הקלות ושימושים חורגים)" שמהותה "תוספת מרחב מוגן חלק ט1: הליך רישוי להוספת מרחב מוגן דירתי לבניין קיים" (הכוונה לחלק ט1 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה), תשע"ו-2016.
פסק דין |15/12/2024 |בימ"ש לעניינים מינהליים – תל אביב
ת"א (תל אביב) 33279-12-10- דניאל ביטון נגד שערי רמת השרון בעמ
שמות השופטים: אבי זמיר
ד הנתבעים 1. שערי רמת השרון בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד רן יגנס ודרור ענתבי 2. עיריית רמת השרון 3. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמתהשרון ע"י ב"כ עוה"ד יעקב מ. בויאר ויהונתן אהרוני פסק דין מבוא 1. לפניי תביעה נזיקית, שבמסגרתה דורשים התובעים, בעלי הזכויות בבית פרטי ברמת השרון, פיצויים מהנתבעים בעקבות חריגות בניה ונזקים שנגרמו להם לטענתם במהלך בניית פרויקט מגורים, בעיקר מגדל מגורים בן 12 קומות, בסמוך לביתם. בפתח הדברים אעיר כי הגם שהצדדים (ובמיוחד התובעים) הרחיבו את היריעה בכתבי טענותיהם, בתצהיריהם ובעדויותיהם, לעיתים תוך ערבוב ובלבול מושגים ועילות, ראיתי לנכון להתמקד אך ורק בנקודות המחלוקת הרלוונטיות. במידה ולא אדון בטענה זו או אחרת, משמע שלא מצאתי צורך להידרש לה. 2 תמצית העובדות הרלוונטיות 2. התובעים הם הבעלים של בית פרטי ברחוב כצנלסון 18 ברמת השרון במקרקעין הידועים כחלקה 603 (חלק) וחלקה 601 (חלק) בגוש 6415 (להלן: "הבית"). התובעים טוענים כי ביתם היה מצוי באזור מגורים המיועד לבניה נמוכה צמודת קרקע, עד אשר בנתה הנתבעת 1 (להלן: "החברה"), באישור ופיקוח הנתבעות 2 – 3 (להלן: "העירייה"; "הוועדה המקומית" או "הוועדה", בהתאמה), מתחם מגורים הכולל 4 מגדלי מגורים בני 12 קומות כל-אחד (להלן: "המתחם" או "הפרויקט"). אחד מהבניינים גובל בביתם של התובעים (להלן: "הבניין"). לטענת התובעים, היתר הבניה הוצא בניגוד לתכנית בניין העיר (רש/605) שאושרה בשנת 1999 (להלן: "התב"ע" או "התכנית"), והבנייה בפועל בוצעה בניגוד להיתר הבניה, לתב"ע, להוראות הוועדה המחוזית לתכנון ובניה (להלן: "הוועדה המחוזית") ולחוקי התכנון והבניה.
פסק דין |09/11/2014 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל אביב) 14909-09-18- מצלאוי חברה לבנין בע"מ נגד מדינת ישראל- משרד הפנים
שמות השופטים: אסתר נחליאלי חיאט
נתבעים/ המבקשת בבקשה 1. מדינת ישראל- משרד הפנים ע"י ב"כ עו"ד מפרקליטות מחוז תל אביב 2. עיריית רמת גן – לא בעניינה החלטה 1. בקשה לסילוק התביעה על הסף הגישה הנתבעת 1, מדינת ישראל – משרד הפנים (להלן: "משרד הפנים" או "הנתבעת"). את הסיבות לבקשת הסילוק פרטה הנתבעת בבקשה והעיקריות שבהן – העדר סמכות עניינית והתיישנות עילת התביעה. 2. את התביעה הגישה מצלאוי חברה לבניין בע"מ (להלן: "מצלאוי") נגד משרד הפנים ונגד עיריית רמת גן ובה עותרת לפיצויים בסך 18,000,000 בגין נזקים שנגרמו לה לטענתה, מהחלטות הרשות ומהעדר קבלת החלטות של הנתבעות בקשר למקרקעין ברחוב החילזון 8 ברמת גן (גוש 6109, חלקה 285, להלן: "המקרקעין"). את הזכויות במקרקעין רכשה מצלאוי מחילון חברה ישראלית למכונות ומכשירי נגרות בע"מ (להלן: "חילון"), ביום 7.6.2007 (עסקת רכישת המקרקעין תכונה: "עסקת חילון-מצלאוי"). העובדות לפי כתב התביעה 2 3. בכתב התביעה על נספחיו מתוארים הפרטים הרלוונטיים לזכויות במקרקעין בטרם נחתמה עסקת חילון-מצלאוי. לפי הנטען, היתה חילון החוכרת של המקרקעין במשך שנים מעיריית רמת גן, עד שהחלה בהליכים לרכוש מהעירייה את הבעלות במקרקעין (להלן: "עסקת עירייה-חילון"). לצורך עסקה זו קיבלה העירייה אישור עקרוני ממשרד הפנים ביום 30.11.2003 לפיו אין מניעה לעריכת עסקת מכירת הזכויות במקרקעין בפטור ממכרז, בכפוף לכך שהעסקה תאושר על ידי שמאי מטעם משרד הפנים (נספח א לכתב התביעה). 4. חודשים לפני שהושלמה העסקה לרכישת הבעלות במקרקעין, החליטה חילון למכור את זכויותיה במקרקעין וביום 7.6.2007 נערכה עסקת חילון-מצלאוי, בה הוסכם כי מצלאוי תרכוש מחילון את הזכויות במקרקעין במצבם (זכויות חכירה); מצלאוי הצהירה כי היא מודעת לכך שחילון טרם רכשה את הבעלות במקרקעין, וכי "ידוע לה שאין בטחון לגבי האפשרות לרכוש את זכויות הבעלות" במקרקעין (נספח ד).
החלטה |06/11/2021 |מחוזי – תל אביב
עת"מ (תל אביב) 53018-05-18- יסודות פיתוח ותכנון עירוני (2011) בע"מ נגד ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז ת"ל אביב
שמות השופטים: יעל בלכר
ותכנון עירוני (2011) בע"מ ע"י ב"כ עו"ד עמית הראל נגד המשיבים 1. ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ע"י ב"כ עו"ד שלומית ארבל מפמת"א (אזרחי) 2. ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת גן ע"י ב"כ עו"ד אירה יעקב-סולוביצ'יק 3. ליאורה וד"ר משה ורדי 4. עוה"ד אמיר כצינלסון 5. עוה"ד פוני אהוד פסק דין לפניי עתירה על החלטת המשיבה 1 (ועדת הערר), בבקשת העותרת להיתר להריסה ולבניה מחדש מכוח תמ"א 38 ומכוח תוכנית רג/340/ג/30 שאושרה לפי סעיף 23 לתמ"א 38 (התכנית). ועדת הערר קיבלה ערר שהגישו המשיבים 3-5 על החלטת המשיבה 2 (הוועדה המקומית) והורתה, בין היתר, על צמצום מספר יחידות הדיור מ- 34 הוועדה ל- 28 יחידות דיור (החלטה מיום 9/4/18 בערר רג/6187/16, להלן: ההחלטה). 2 טענתה העיקרית של העותרת היא, כי החלטת ועדת הערר היא בלתי סבירה, שכן לא נתנה את המשקל הראוי ליחס ההמרה שבין הדירות החדשות אל מול הדירות הישנות (יחס ההמרה), שעומד לפי החלטתה על יחס של 1:2.15 בלבד (לעומת יחס המרה של 1:2.6 לפי החלטת הוועדה המקומית). יחס המרה של 1:2.15 שאישרה ועדת הערר הוא, לפי הטענה, בלתי סביר לעיר רמת גן. לטענת העותרת, ועדת הערר הפכה את הנושא הכלכלי לשולי ביותר והביאה למצב שבו לא ניתן יהיה לבצע את הפרוייקט עקב חוסר כדאיות כלכלית. ענייננו, אפוא, בטיבו ובמשקלו של יחס ההמרה במכלול השיקולים שעל מוסד התכנון לשקול בעת בחינת בקשה להיתר להריסה ולבניה מחדש לפי תמ"א 38. כללי – רקע עובדתי והשתלשלות ההליכים 1. העותרת הגישה בקשה (מתוקנת)לפי תמ"א 38 להריסה של מבנה בן 2 קומות מעל קומת עמודים (סה"כ 3 קומות), הכולל 13 דירות, ברחוב נחלת יוסף 6 ברמת גן; ולהקמה של מבנה חדש, בן 8 קומות מעל קומת קרקע עם 3 דירות גן וקומת גג חלקית עם 2 דירות, מעל 2 קומות מרתפי חניה ובסך הכל, 37 יחידות דיור.
פסק דין |20/01/2019 |מחוזי – תל אביב
ת"א (תל אביב) 63718-01-17- ניר שיתופי-אגודה ארצית שיתופית להתיישבות נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון
שמות השופטים: יהושע גייפמן
ב"כ הנתבעות הודיע בעמ' 14 לפרוטוקול שורות 24/25: "אנחנו מקבלים את טענת רשות מקרקעי ישראל שהחל מ- 8.3.10 יש לתובעת זכות חכירה, ואנחנו לא נטען בעניין זה". סעיף 9 לפקודת הקרקעות מורה, כי בעל זכות במקרקעין אשר הופקעו זכאי לתבוע פיצויי הפקעה. כל אחת מהזכויות הקנייניות המנויות בחוק המקרקעין, ובגדרן זכות חכירה, הינה בגדר זכות במקרקעין לעניין פיצויי הפקעה. ב"כ הנתבעות הודיע בעמ' 13 לפרוטוקול שורות 15/16: "נוכח עמדת רשות מקרקעי ישראל אנחנו חוזרים בנו מהטענה שאת פיצויי ההפקעה צריכה לשלם רשות מקרקעי ישראל", ובעמ' 16 לפרוטוקול שורה 19 הוצהר ע"י ב"כ הנתבעות: "התשלום של פיצויי ההפקעה ישולמו ביחד ולחוד ע"י הנתבעות 1-2". 3 3. על המקרקעין בנוי מבנה חד קומתי בשטח של 208.6 מ"ר, ועפ"י התב"ע הקיימת ניתן לבנות על המקרקעין מבנה ששטחו 989 מ"ר, ולנצל 105 זכויות בנייה. כ-751 מ"ר בנייה לא נוצלו עפ"י התב"ע התקפה. עפ"י עדות שמאי בית המשפט בעמ' 28 לפרוטוקול שורה 8, נוצלו רק 21 מזכויות הבנייה עפ"י התב"ע הקיימת. ייעוד המקרקעין עפ"י תכנית המתאר – בנייני ציבור. המקרקעין בשכונת מורשה ברמת השרון מאופיינים בבניית צמודי קרקע לצד מבני ציבור, ועפ"י האמור בעמ' 1 לחוות דעת שמאי בית המשפט: "האזור נחשב למבוקש למגורים בעיר". עפ"י חוזה החכירה בין רשות מקרקעי ישראל לבין התובעת מטרת החכירה: בית תרבות לשימוש החוכר. עובר להפקעה, הנתבעת 2 – עיריית רמת השרון, שכרה את המקרקעין מהתובעת, ונעשה בהם שימוש לתחנת הזנקה של מגן דוד אדום, ולמחסן חומרי ניקוי עבור קבלן של העירייה.
פסק דין |16/10/2021 |מחוזי – תל אביב
ע"א (תל אביב) 20336-09-23- ישראל פדל נגד עיריית רמת גן
שמות השופטים: אריאל צימרמן
ב"כ עו"ד ענת לוי ועו"ד אפרת רוגל החלטה בקשה לעיכוב ביצוע פסק דין לפינוי ממקרקעי ציבור. 1. בתמצית ממש: עיריית רמת גן היא בעלת זכויות במקרקעין שבמחלוקת (גוש 6143, חלקים מחלקות 899 ו-939, ברח' גבעתי 52 רמת גן), באחת החלקות שעליהם המקרקעין – כבעלים מכוח הפקעה, ובאחרת – כחוכרת מקק"ל. העירייה חפצה להרחיב במקרקעין את בית ספר "רמת חן" השוכן בהם. 2. המבקשים הם אחים. אביהם שוכן בנכס בשנת 1949, בידי הסוכנות היהודית. גלגולי הנכס ממושכים ולא כאן נרחיב בהם: המבקשים אינם יושבים בנכס. מי מבניו (הבגירים, שאינם בעלי דין כאן) של המבקש 2 מצויים בנכס לסירוגין מזה כעשרים שנה. הנכס מצוי בשכונת גבעת גאולה, שהיא מושא למהלכים ממושכים מול העירייה ובשילוב עם עמותת בקת, להסדרת זכויות תושבי השכונה. 3. המבקשים פעלו כבר בעבר, על רקע מה שניתן להבין כי הוא חששם לאבד את חזקתם המעשית במקרקעין, לזכות בסעד הצהרתי שלפיו הם בעלי זכויות בעלות במקרקעין; תביעתם נדחתה בשנת 2017 (ה"פ 18209-06-14), מה שלא הוביל לשינוי בהחזקתם בנכס. בשנת 2019 באה תביעת העירייה לפינוי, בהליך מושא הערעור, ומולה מגוון טענות של המבקשים, ליבן בהיותם בעלי זכות שימוש בלתי הדירה במקרקעין. 4. בפסק דינו מיום 4.6.2023 קיבל בית משפט השלום (כב' סגן הנשיא ט' חבקין) את תביעת העירייה. כמובהר בפסק הדין, אפילו נניח כי הורי המבקשים היו בני רשות בלתי הדירה במקרקעין, הרי שהזכות היא אישית ולא ניתנת להעברה למבקשים, כך שזכותם מתמצה לכל היותר בכך שהעיריה לא פעלה עד הנה לפינויים, קרי רשות מכללא, הבאה לסיומה לכל המאוחר בהגשת התביעה; ועל כך גם אין המבקשים חולקים למעשה, צוין.
החלטה |25/09/2023 |מחוזי – תל אביב
ת"א (כפר סבא) 64467-09-24- אן.אר.ג'י חיזוק מבנים בע"מ 2. י. ראובן לבניין בע"מ 3. שרונים בנייה ופתוח בע"מ 4. שרונים אן ג'י אחזקות בע"מ 5. שרון נחום 6. ראובן יעקב 7. ערן גולן נגד ' נציגות הבית המשותף ברח' ישורון 8-10 רמת גן
שמות השופטים: רעות זיו
לבניין בע"מ 3. שרונים בנייה ופתוח בע"מ 4. שרונים אן ג'י אחזקות בע"מ 5. שרון נחום 6. ראובן יעקב 7. ערן גולן נגד משיבה נציגות הבית המשותף ברח' ישורון 8-10 רמת גן החלטה לפניי בקשה לסילוק על הסף מחמת העדר סמכות מקומית, ולחלופין להעברת מקום שיפוט, בהתאם לתקנות 41(א)(4) ו-42 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: "התקנות"), והוראות סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984. רקע עובדתי המשיבה, נציגות הבית המשותף, הגישה תביעה נגד המבקשים בגין ליקויי בנייה ונזקים שנגרמו לה לטענתה במהלך בניית הפרויקט בניין מגורים המצוי בעיר רמת גן. בבסיס הבקשה שלפניי עומדת תניית שיפוט ייחודית שנכללה בהסכמי המכר בין המבקשת 1 לדיירי הפרויקט, הקובעת כי: "לבית המשפט המוסמך בתל-אביב-יפו תוקנה סמכות שיפוט ייחודית בנוגע לכל מחלוקת ו/או סכסוך שיתגלעו בקשר להסכם זה, ביצועו או הנובע ממנו, וכי על החוזה יחולו דיני מדינת ישראל" (סעיף 17.4 להסכם המכר). המשיבה, אינה חלק מהסכם המכר בין המבקשת 1 לדיירי הפרויקט ועסקינן בהתאגדות של הדיירים תחת הנציגות, כפי המותר על פי חוק ויודגש כי רק המבקשת 1 חתומה על הסכם המכר הכולל את תניית השיפוט הייחודית. עם זאת, הוצג בפני בית המשפט הסכם לדוגמה (נספח 1 לבקשה) ממנו ניתן להסיק כי הסכמים דומים, הכוללים תניית שיפוט זהה, נחתמו עם כלל דיירי הפרויקט. טענות המבקשים 1. המבקשים מסתמכים על תקנה 7(א) לתקנות, הקובעת את בית המשפט המוסמך לדון בתובענה, ומדגישים כי כאשר קיימת תניית שיפוט מוסכמת, היא גוברת על יתר החלופות.
החלטה |07/01/2025 |שלום – כפר סבא
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008
סעיף: 1. הגדרות
1. בחוק זה – "בית משותף", "בעל דירה", "דירה", "רכוש משותף" – כהגדרתם בסעיף 52 לחוק המקרקעין; "החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים" – החלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים, שהתקבלה במוסד תכנון, לאחר שהתקיימו כל אלה או החלטה לפי סעיף 145(ב1) או 145א1 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), כי הבקשה להיתר עומדת בתנאים האמורים בסעיף 145(ב1) האמור: (1) מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות אחרות ולתכניות מופקדות, ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, ככל שנקבעו; (2) מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות והמתוכננות בסביבתה; (3) הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבנייה – מוסד התכנון החליט בהן; "היתר בניה" – היתר לפי חוק התכנון והבניה, או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים; "הרחבה" – הגדלה של שטח דירה קיימת; "חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; "חוק פינוי ובינוי" – חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006; "מפקח" – כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המקרקעין; "מתחם פינוי ובינוי" – כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016; "עסקה לפי תוכנית החיזוק" – כהגדרתה בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017; "עסקה ראשונה לפי תוכנית החיזוק" – עסקה לפי תוכנית החיזוק שנחתמה על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, שלא קדמה לה עסקה לפי תוכנית החיזוק בין אותו יזם ובין בעל דירה אחר באותו בית משותף; "תכנית החיזוק" – כל אחת מאלה: (1) תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), כפי שתהיה בתוקף מזמן לזמן; (2) תכנית שבין מטרותיה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שהוכנה לפי הוראות תכנית המיתאר הארצית האמורה בפסקה (1), הכוללת הוראות שמאפשרות מתן היתר מכוחה, לפי חוק התכנון והבנייה, בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר, למעט תכנית כאמור החלה במתחם פינוי ובינוי; (3) תכנית החלה על מבנה הטעון חיזוק, כהגדרתו בסעיף 70א לחוק התכנון והבנייה, שמתנה את מימושה בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בדרך של הריסה ובנייה מחדש או בדרך של חיזוק לפי תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה כהגדרתו בסעיף האמור, למעט תכנית כאמור החלה במתחם לפינוי ובינוי.
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
1. לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל בניה או הרחבה של דירת מגורים על מקרקעין שהיה קיים עליהם מבנה ערב תחילתו של הצו או הרחבה של דירת מגורים – (1) ברמת גן, בגין תכנית רג/1309, בתחום גוש 6183, חלקות 95 עד 112, 115 עד 140, 147 עד 166, 178 עד 189, 193 עד 200, 205 עד 208, 231 עד 259, 278, 417, 442 עד 445, 439 בשכונת רמת עמידר ברמת גן, למשך 6 שנים מיום 15.8.20071 (2) בנהריה, בגין תכנית ג/15621, בתחום גוש 18172 חלקות 181 עד 185, 188 עד 189, במתחם הפינה בנהריה2 . (3) בהרצליה, בגין תכנית הר/1973, בתחום גוש 7291 חלקה 162, במתחם נווה ישראל בהרצליה, למשך שנתיים מיום 1.11.20073 . (4) בחיפה, בגין תכנית חפ/2173, בתחום גוש 10832 חלקות 39, 57, 58, 70, במתחם עין דור-מאי בחיפה, עד 11.11.124 . (5) בחיפה, בגין תכנית חפ/2188, בתחום גוש 10751 חלקות 13 עד 19, 51, במתחם המלך אמציה בחיפה, עד 11.11.135 . (6) ביהוד, בגין תכנית יד/6156, בתחום גוש 6692, חלקות 4 עד 14, 18 עד 19, 26 עד 27, 40 עד 42, חלקי חלקות 20, 28, 39, 43, 57, 65 עד 67; גוש 6729, חלקות 2 עד 3, 10 עד 11, 14, 19, 21, 24 עד 25, 35 עד 44, 46, 53, 56 עד 75, 83 עד 84, חלקי חלקות 1, 5, 12 עד 13, 18, 20, 22, 30 עד 31, 34, 45, 47, 51, 54 עד 55, 81; גוש 6728, חלקות 34 עד 35, חלקי חלקות 36 עד 37, 40, 71, 128 עד 133, 216; גוש 6693, חלקה 61, חלקי חלקות 21, 42, 67 עד 68, 75, 79 עד 80, 98; גוש 6694, חלקי חלקה 268 במרכז יהוד, למשך שנתיים מיום 1
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
1. לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל בניה או הרחבה של דירת מגורים על מקרקעין שהיה קיים עליהם מבנה ערב תחילתו של הצו או הרחבה של דירת מגורים – (1) ברמת גן, בגין תכנית רג/1309, בתחום גוש 6183, חלקות 95 עד 112, 115 עד 140, 147 עד 166, 178 עד 189, 193 עד 200, 205 עד 208, 231 עד 259, 278, 417, 442 עד 445, 439 בשכונת רמת עמידר ברמת גן, למשך 6 שנים מיום 15.8.20071 (2) בנהריה, בגין תכנית ג/15621, בתחום גוש 18172 חלקות 181 עד 185, 188 עד 189, במתחם הפינה בנהריה2 . (3) בהרצליה, בגין תכנית הר/1973, בתחום גוש 7291 חלקה 162, במתחם נווה ישראל בהרצליה, למשך שנתיים מיום 1.11.20073 . (4) בחיפה, בגין תכנית חפ/2173, בתחום גוש 10832 חלקות 39, 57, 58, 70, במתחם עין דור-מאי בחיפה, עד 11.11.124 . (5) בחיפה, בגין תכנית חפ/2188, בתחום גוש 10751 חלקות 13 עד 19, 51, במתחם המלך אמציה בחיפה, עד 11.11.135 . (6) ביהוד, בגין תכנית יד/6156, בתחום גוש 6692, חלקות 4 עד 14, 18 עד 19, 26 עד 27, 40 עד 42, חלקי חלקות 20, 28, 39, 43, 57, 65 עד 67; גוש 6729, חלקות 2 עד 3, 10 עד 11, 14, 19, 21, 24 עד 25, 35 עד 44, 46, 53, 56 עד 75, 83 עד 84, חלקי חלקות 1, 5, 12 עד 13, 18, 20, 22, 30 עד 31, 34, 45, 47, 51, 54 עד 55, 81; גוש 6728, חלקות 34 עד 35, חלקי חלקות 36 עד 37, 40, 71, 128 עד 133, 216; גוש 6693, חלקה 61, חלקי חלקות 21, 42, 67 עד 68, 75, 79 עד 80, 98; גוש 6694, חלקי חלקה 268 במרכז יהוד, למשך שנתיים מיום 1
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
(36) ברמת גן, גוש 6181, חלקה 637, במתחם החולה33 . (37) ברמת גן, בגין תכנית רג/1255/2ב, גוש 6180, חלקות 516, 531 וגוש 6181 חלקה 638, במתחם "החולה"34 . (38) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2281, בגוש 11200 חלקות 262 עד 268, במתחם ברל כצנלסון35 . (39) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2277, בגוש 10743 חלקות 132, 133 ו–142 במתחם המלך חזקיהו36 . (40) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2280, בגוש 10906 חלקה 203, במתחם יציאת אירופה37 . (41) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2278, בגוש 10745 חלקות 158, 186-184, 205-201, וגוש 10746 חלקות 23, 24 במתחם מורדות הכרמל הצרפתי38 . (42) ברמת השרון, בגין תוכנית רש/991, בגוש 6550 חלקות 62 עד 71, 182, 227 עד 233, 242, 245, 246, במתחם יוספטל מזרח39 . (43) בקרית אונו, בגין תוכנית קא/402, בגוש 6491, חלקות 89 עד 91, במתחם הכלנית40 .
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
36) ברמת גן, גוש 6181, חלקה 637, במתחם החולה33 . (37) ברמת גן, בגין תכנית רג/1255/2ב, גוש 6180, חלקות 516, 531 וגוש 6181 חלקה 638, במתחם "החולה"34 . (38) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2281, בגוש 11200 חלקות 262 עד 268, במתחם ברל כצנלסון35 . (39) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2277, בגוש 10743 חלקות 132, 133 ו–142 במתחם המלך חזקיהו36 . (39) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2280, בגוש 10906 חלקה 203, במתחם יציאת אירופה37 . (40) בחיפה, בגין תוכנית חפ/2278, בגוש 10745 חלקות 158, 186-184, 205-201, וגוש 10746 חלקות 23, 24 במתחם מורדות הכרמל הצרפתי38 . (41) ברמת השרון, בגין תוכנית רש/991, בגוש 6550 חלקות 62 עד 71, 182, 227 עד 233, 242, 245, 246, במתחם יוספטל מזרח39 . (42) בקרית אונו, בגין תוכנית קא/402, בגוש 6491, חלקות 89 עד 91, במתחם הכלנית40 .
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
18, 20, 22, 30 עד 31, 34, 45, 47, 51, 54 עד 55, 81; גוש 6728, חלקות 34 עד 35, חלקי חלקות 36 עד 37, 40, 71, 128 עד 133, 216; גוש 6693, חלקה 61, חלקי חלקות 21, 42, 67 עד 68, 75, 79 עד 80, 98; גוש 6694, חלקי חלקה 268 במרכז יהוד, למשך שנתיים מיום 1.11.20076 . (7) בקרית ביאליק, בגין תכנית ק/346ה, בתחום גוש 10431 חלקות 5 עד 8, 10 עד 25, 33 עד 46, 55 עד 56, במתחם העצמאות בקרית ביאליק, למשך שנתיים מיום 1.11.20077 . (8) בתל אביב, בגין תכנית תא/3463, בתחום גוש 7321 חלקות 36 עד 38, 50 עד 52, 54, 56 עד 58, 65, 67, 69 עד 70, 79 עד 80, 82 עד 85, 106, במתחם בית אל בתל אביב, למשך שנתיים מיום 1.11.20078 . (9) בטירת הכרמל, בגין תכנית מכ/721, בתחום גוש 10679 חלקה 83, גוש 10707 חלק מחלקות 95, 102, 98, 104 – כסימונן בתשריט התכנית, במתחם גיורא בטירת הכרמל, למשך שנתיים מיום 1.11.20079 . (10) ברמת גן, בגין תכניות רג/1255/1 ו-רג/1255/2 בתחום גוש 6180 חלקה 514, וכן גוש 6181 חלקה 637, במתחם החולה ברמת גן, עד יום 2.10.2014 10 . (11) בתל אביב בגין תכנית תא/3463 בתחום גוש 7321, חלקות 36 עד 38, 50 עד 52, 54, 56 עד 58, 65, 67, 69, 70, 79, 80, 82 עד 85, 106 במתחם בית אל בתל אביב11 . (12) בקרית אונו בגין תכנית תמ"מ 28, גוש 6496, חלקות 278, 279, עד יום 2.10.201412 ובחלקה 280, עד יום 26.5.201713 במתחם ישעיהו.
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
18, 20, 22, 30 עד 31, 34, 45, 47, 51, 54 עד 55, 81; גוש 6728, חלקות 34 עד 35, חלקי חלקות 36 עד 37, 40, 71, 128 עד 133, 216; גוש 6693, חלקה 61, חלקי חלקות 21, 42, 67 עד 68, 75, 79 עד 80, 98; גוש 6694, חלקי חלקה 268 במרכז יהוד, למשך שנתיים מיום 1.11.20076 . (7) בקרית ביאליק, בגין תכנית ק/346ה, בתחום גוש 10431 חלקות 5 עד 8, 10 עד 25, 33 עד 46, 55 עד 56, במתחם העצמאות בקרית ביאליק, למשך שנתיים מיום 1.11.20077 . (8) בתל אביב, בגין תכנית תא/3463, בתחום גוש 7321 חלקות 36 עד 38, 50 עד 52, 54, 56 עד 58, 65, 67, 69 עד 70, 79 עד 80, 82 עד 85, 106, במתחם בית אל בתל אביב, למשך שנתיים מיום 1.11.20078 . (9) בטירת הכרמל, בגין תכנית מכ/721, בתחום גוש 10679 חלקה 83, גוש 10707 חלק מחלקות 95, 102, 98, 104 – כסימונן בתשריט התכנית, במתחם גיורא בטירת הכרמל, למשך שנתיים מיום 1.11.20079 . (10) ברמת גן, בגין תכניות רג/1255/1 ו-רג/1255/2 בתחום גוש 6180 חלקה 514, וכן גוש 6181 חלקה 637, במתחם החולה ברמת גן, עד יום 2.10.2014 10 . (11) בתל אביב בגין תכנית תא/3463 בתחום גוש 7321, חלקות 36 עד 38, 50 עד 52, 54, 56 עד 58, 65, 67, 69, 70, 79, 80, 82 עד 85, 106 במתחם בית אל בתל אביב11 . (12) בקרית אונו בגין תכנית תמ"מ 28, גוש 6496, חלקות 278, 279, עד יום 2.10.201412 ובחלקה 280, עד יום 26.5.201713 במתחם ישעיהו.
חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017
סעיף: 1. הגדרות
אדמה)" – חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008; "חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)" – חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006; "חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית" – חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירוני ת, התשע"ו-2016; "חוק התכנון והבנייה" – חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965; "יזם" – מי שמתקשר עם בעל דירה בעסקת פינוי ובינוי או בעסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין; "מארגן" – מי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, או מבצע פעולות לקראת התקשרות עם בעל דירה בה סכם כאמור; "מוסד תכנון" ו"תכנית" – כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה; "המועד הקובע" – המועד שבו נחתם ההסכם הראשון לארגון עסקת התחדשות עירונית בין המארגן ובין בעל דירה בבית המשותף; "המינהלת העירונית" ו"הרשות להתחדשות עירונית" – כהגדרתן בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית; "הממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית" – כמשמעותו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית; "עסקה לפי תכנית החיזוק" – חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך ביצוע עבודה ברכוש המשותף כאמור בסעיף 4, 5 או 5א לחוק המקרקעין (חיזוק בתים מ
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
סעיף: 49לב. הגדרות
49לב. בפרק זה – "אזור מוטב" — אזור שמתקיים בו אחד מאלה: (1) הוא נמצא בנגב, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ"ב-1991, או בגליל, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ"ג-1993; (2) הוא מסווג ברמה חברתית-כלכלית באשכול 1 עד 6 בדירוג הרמה החברתית-כלכלית לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; "אזור פריפריאלי" – אזור הנמצא בנגב, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ"ב-1991, או בגליל, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ"ג-1993; "דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה המשמשת למגורים, לרבות למגורי המחזיק בה ואשר שימשה למגורים כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות, לפני המועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון בבניין שבו נמצאת הדירה; "הסכם מכירה ראשון" – עסקה ראשונה לפי תוכנית החיזוק כהגדרתה בחוק החיזוק; "זכויות בניה לפי תכנית החיזוק" – זכויות לבניה נוספת שהוקנו לפי הוראות תכנית החיזוק; "זכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה" — זכויות לבנייה נוספת שהוקנו לפי הוראות תכנית החיזוק בדרך של הריסה, ולמעט זכויות בנייה מכוח תכנית אחרת; "חוק החיזוק" – חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008; "מלאי עסקי" – כהגדרתו בסעיף 85 לפקודה; "מס מכירה" – כהגדרתו בסעיף 72ג, כנוסחו ערב ביטולו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) (תיקון מס' 61), התשס"ח-2008; "קשיש" – כהגדרתו בסעיף 49יט, בשינויים המחויבים; "רכוש משותף" – כהגדרתו בסעיף 52 או בסעיף 77א לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לפי העניין; "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק" – כל אחד מאלה, לפי הוראות תכנית החיזוק: (1) חיזוק של מבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק (בהגדרה זו – מבנה), מפני רעידות אדמה; (2) הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה ובלבד ששטח יחידת הדיור, לאחר הרחבתה, אינו עולה על שטח היחידה הקיימת בתוספת 25 מ"ר; (3) התקנת מעלית במבנה; (4) עיצוב המבנה ושיפוצו; (5) תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק כפי שיקבע המנהל; "תוכנית החיזוק" – כהגדרתה בחוק החיזוק; "תכנית החיזוק בדרך של הריסה" — הוראות תכנית החיזוק שמתנה את מימושה בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בדרך של הריסה ובנייה מחדש;
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
(27) בטירת הכרמל, בגוש 10707 חלקות 95, 104; גוש 12300 חלקות 2-10, 29 ,23 וגוש 10679 חלקות 28, 29, 31, 35/37 55, 73/82 במתחם בן צבי בטירת כרמל ובגוש 10679, חלקה 83 וגוש 10707, חלקי חלקות 95, 98, 102, 104 במתחם גיורא בטירת כרמל, עד יום 5.12.16 , זולת אם בוטלה ההכרזה על המתחם כמתחם לעיבוי הבנייה קודם לכן24 . (28) בחיפה, בגוש 11586 חלקות 94, 105 במתחם מבוא חיים בחיפה, עד יום 5.12.201625 . (29) בפתח תקווה, גוש 6375, חלקות 3, 49, 51, 140, 141, 150, 151, 153, 154, 177, 178, 191, 333, במתחם שילר-אורלוב, עד יום 10.10.201726 . (30) בקדימה-צורן, גוש 7815, חלקות 293-295, 369-377 במתחם יוספטל, עד יום 11.11.201327 . (31) בתל-אביב, בגוש 7083, חלקות 9, 31, 32, 33, 63, 74 וח"ח 61, 62, במתחם החרש והאומן, עד יום 17.11.201428 . (32) בטירת הכרמל, בגוש 10675, חלקות 3-13, 16/21, 28, 31, 32, גוש 10723, חלקה 7 וח"ח 4 וגוש 10725, חלקות 57, 58 וח"ח 61 במתחם ביאליק, עד יום 29.11.201729 . (33) בחיפה, גוש 11194, חלקות 238, 253, 255, 258, 262, 263 וגוש 11196, חלקות 5 עד 16, במתחם חביבה רייך30 . (34) ברמת השרון, גוש 6550, חלקות 185 עד 187, במתחם החלוץ31 . (35) בפתח תקווה, גוש 6715, חלקה 184, במתחם יוספברג32 . (36) ברמת גן, גוש 6181, חלקה 637, במתחם החולה33 .
צווי התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה)
סעיף: 1. פטור מהיטל השבחה
(27) בטירת הכרמל, בגוש 10707 חלקות 95, 104; גוש 12300 חלקות 2-10, 29 ,23 וגוש 10679 חלקות 28, 29, 31, 35/37 55, 73/82 במתחם בן צבי בטירת כרמל ובגוש 10679, חלקה 83 וגוש 10707, חלקי חלקות 95, 98, 102, 104 במתחם גיורא בטירת כרמל, עד יום 5.12.16 , זולת אם בוטלה ההכרזה על המתחם כמתחם לעיבוי הבנייה קודם לכן24 . (28) בחיפה, בגוש 11586 חלקות 94, 105 במתחם מבוא חיים בחיפה, עד יום 5.12.201625 . (29) בפתח תקווה, גוש 6375, חלקות 3, 49, 51, 140, 141, 150, 151, 153, 154, 177, 178, 191, 333, במתחם שילר-אורלוב, עד יום 10.10.201726 . (30) בקדימה-צורן, גוש 7815, חלקות 293-295, 369-377 במתחם יוספטל, עד יום 11.11.201327 . (31) בתל-אביב, בגוש 7083, חלקות 9, 31, 32, 33, 63, 74 וח"ח 61, 62, במתחם החרש והאומן, עד יום 17.11.201428 . (32) בטירת הכרמל, בגוש 10675, חלקות 3-13, 16/21, 28, 31, 32, גוש 10723, חלקה 7 וח"ח 4 וגוש 10725, חלקות 57, 58 וח"ח 61 במתחם ביאליק, עד יום 29.11.201729 . (33) בחיפה, גוש 11194, חלקות 238, 253, 255, 258, 262, 263 וגוש 11196, חלקות 5 עד 16, במתחם חביבה רייך30 . (34) ברמת השרון, גוש 6550, חלקות 185 עד 187, במתחם החלוץ31 . (35) בפתח תקווה, גוש 6715, חלקה 184, במתחם יוספברג32 . (36) ברמת גן, גוש 6181, חלקה 637, במתחם החולה33 .
כל הזכויות שמורות document.getElementById("year").innerHTML = new Date().getFullYear() ©
