עורך דין מקרקעין ירושלים | מיסוי שכ"ד בישראל

כל מה שצריך לדעת על מיסוי שכ"ד בישראל

השקעה בדירה התבררה כהשקעה משתלמת בשנים האחרונות, הדירות סיפקו תשואה שנתית נאה (השבחה), לצד דמי שכירות דירה שבממוצע הניב תשואה יפה על ההשקעה. מעין רווח כפול למשכירי הדירות.

בנוסף לאמור, המס האפקטיבי על הכנסות משכר דירה הינו נמוך במיוחד, מס הכנסה מאפשר למשכירים בחירה באחד משלושה מסלולי מס:

1. מסלול פטור – מסלול של פטור ממס (מלא או חלקי) על השכרת דירה.
2. מסלול מס מופחת – מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.
3. מסלול עסק – חיוב במס שולי בהתאם למדרגות מס כהכנסה מעסק לכל דבר ועניין.

בחירה נכונה, של המשכירים, מצמצמת משמעותית את חבות המס על הכנסות משכר דירה, משכיר דירה ירצה לבחור כמובן את המסלול שמבטא מס מינימלי, ובכך יוכל להגדיל את % התשואה מהנכס, יובהר כי ההכנסה משכירות כוללת את כל הכנסות השכירות של בני המשפחה.

מסלול פטור (מלא או חלקי)

פטור מלא

רוב משכירי הדירות נמצאים במסלול הפטור (מלא או חלקי). מדובר במשכירים ששכר הדירה שלהם אינו עולה על 5,090 ₪ בחודש (שנת 2019) ובכפוף לתנאים אלו:

1. שימוש למגורים בלבד – יש לציין בהסכם שכירות.
2. הדירה אינה רשומה כנכס / מלאי בעסקו של המשכיר.
3. הדירה מושכרת לפרטיים.

פטור חלקי

כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור של כ-5,090 שקל, אולם אינה עולה על כפל תקרת הפטור 10,180 ₪, ניתן לקבל פטור חלקי על כל סכום העולה על כפל ההפרש בין ההכנסה לתקרת הפטור.

לדוגמא: שכ"ד בסך 7,000 ₪ כל חודש יחושב כדלהלן:

הסכום החייב במס יהיה לפי שיעור מס שולי ולא פחות מ31% (שנת 2019).  בד בבד, המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב במס הוצאות שוטפות הקשורות לדירה באופן יחסי בשיעור שבין הסכום החייב לסך ההכנסה משכ"ד.

מסלול מס מופחת (10%)

במצב בו סך הכנסות שכ"ד עוברים את כפל תקרת הפטור 10,180 (שנת 2019), אזי לא יחול הפטור כלל, לא באופן מלא ולא חלקית.  במקרה כזה, יוכל השוכר לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.  ויובהר, בשל הטבת המס הטמונה במסלול זה, לא יהיה ניתן להכיר בהוצאות כלל.

מסלול זה תקף אם הדירה משמשת למגורים בישראל ואם ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק.   מועד התשלום למס צריך להיות מיד אחרי סוף השנה ולא יאוחר מה  30 בינואר בשנה העוקבת,  ניתן לדווח באינטרנט או במסגרת שובר דיווח שנמצא במשרדי המס – "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה".  בנוסף, אם ההכנסה השנתית משכר דירה, בגינה שילמתם מס מופחת בשיעור 10% אינה עולה על כ-338,000 ₪ המשכיר אינו מחויב  בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

אליה וקוץ בה – במידה ובחרתם מסלול זה למרות שלא ניתן להכיר בהוצאות כלל, במועד מכירת הדירה ינוכה ממחיר הרכישה פחת בשיעור של 2% בשנה, זאת למרות שההוצאה לא הוכרה במהלך שנות השכירות.

מסלול עסק

המס על השכרת דירה במסלול עסק הוא לפי שיעור המס השולי של המשכיר, בהתחשב במכלול הכנסותיו, ולא פחות מ- 31% (שנת 2019). למעט כאמור מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה ויותר.  יחד עם זאת,  במסלול זה ניתן לדרוש את מלוא ההוצאות שוטפות שקשורות לדירות המושכרות, לרבות שכ"ט עו"ד לחוזה שכירות, תיווך, ריבית משכנתא, תיקונים, פחת וכיוצ"ב.

העיוות של המס על השכרת דירה

בניגוד להצהרות הממשלה והבטחות ח"כים חדשות לבקרים בנוגע להפחתת מחירים בשוק הדיור, מעיון בהוראות החוק אין מנוס מהמסקנה הפשוטה, המדינה מעודדת השקעות נדל"ן באמצעות הטבות מס בדמי השכירות. יודגש, כי דמי השכירות בנדל"ן למגורים הינם נמוכים מכל עבודה אחרת, רווחים בבורסה, ואפילו רווחים מהשכרת נדל"ן מסחרי, יש כאן העדפה ברורה להשקעות הציבור בנדל"ן למגורים.

עיוות נוסף בתחשיב המס, במצב שהמשכיר בעצמו שוכר דירה במקום אחר,  על פי החוק הוא צריך לשלם מס על שכר דירה שאותה הוא משכיר, למרות שבפועל ייתכן שדמי השכירות משמשים אותו לשכירות דירה במקום אחר במחיר גבוה יותר ממה שמשכיר.

האם ניתן לדעת מתי הכנסה מדמי שכירות היא עסק או פאסיבית???

השאלה החשובה העולה מהאמור, עד מתי יוכל בעלים של מס' דירות לטעון כי מדובר בהכנסה פאסיבית ולבקש מסלול של 10% ומתי הפעילות מהשכירות עולה לכדי עסק?? מהי נקודת המעבר?  10 דירות,  20 דירות, 30 דירות???

בקצרה, התשובה היא שלא ניתן לדעת, ויש לבחון כל מקרה לגופו.

בהרחבה, בית המשפט דן ב-2 מקרים:

האחד, אח ואחות קיבלו יחד הכנסות משכ"ד מהשכרת 27 נכסים שבבעלותם, רובם דירות למגורים שבבעלותם (פ"ש ת"א נ' לשם ע"א 7204/15). השני, עורך דין מוכר מירושלים העוסק בתחום של פיתוח שכונות ופרויקטים בנדל"ן שבבעלותו מעל 20 דירות (פ"ש ירושלים 1 נ' בירן ע"א 8236/16)

השאלות שעלו כיצד יש לסווג את ההכנסות מדמי השכירות? רשות המיסים טענה להכנסה מעסק (מס שולי 48%), האחים טענו להכנסה פאסיבית סעיף 2(6) ובשיעור מס של 10% (סעיף 122).

רשות המיסים מיהרה להוציא טיוטת הוראת ביצוע לפיו יקבע כראייה ניתנת לסתירה כדלהלן:

• 5 דירות ומטה – מסלול פאסיבי ובשיעור מס 10%,
• 10 דירות ומעלה – מסלול עסק ובשיעור מס שולי.
• בין 5 ל-10 יבחן לפי היקף ההכנסה, מנגנון עסקי, תקופת שכירות קצרה או ארוכה ועוד.

לאור החלטת בית המשפט העליון בעניין בירן, נאלצה רשות המיסים לגנוז את טיוטת הוראת ביצוע ונכון להיום אין הלכה למעשה קו גבול ברור מתי עובר המשכיר ממסלול של הכנסה פאסיבית למסלול של עסק.

תובנות

ובכל זאת להלן מס' תובנות שלי מפסק הדין:

1. כמות נכסים – בפס"ד בירן נקבע ש20 דירות זה עסק. מה יהיה בפחות? עמדת רשות המיסים שמעל 10 דירות מדובר בעסק. לטעמי, מבחן הכמותיות הוא אינדיקציה נוספת למכלול התמונה ואינו עומד בפני עצמו.
2. ידע ובקיאות – ככל שלבעל הנכס יש יותר ידע או שעוסק בנדל"ן וספציפית בהשכרת נדל"ן (כפי שעלה בפס"ד בירן) יהיה מקום לטענת רשות המיסים לחיוב במסלול עסק.
3. השבחת נכסים – ככל שבעל הנכס יוזם יותר פעילויות של השבחת הנכסים, כגון שיפוצים, הגשת תוכניות, תב"ע ו/או היתרים, רשות המיסים תדרוש חיוב במסלול עסק.
4. מנגנון עסקי – ככל שרשות המיסים תוכיח שהיה כאן מנגנון עסקי כגון פעילויות שיווק, מערך אירגוני של הצגת דירות חוזים, מעקב אחר תשלומים באמצעות תוכנות הנה"ח (פס"ד בירן), העסקת עובדים, רשות המיסים תדרוש חיוב במסלול עסק.
5. מבחן העל / מבחן הנסיבות – יש לבחון את התמונה המלאה, האם מדובר במשכיר היושב בחיבוק ידיים ודמי השכירות זורמים מאליהם (שאז יהיה ניתן לטעון להכנסה פאסיבית במסלול 10%), או שמא על המשכיר לפעול בפעילויות אקטיביות על מנת לקבל את דמי השכירות ולממש את פוטנציאל השבחת הנכסים בית המשפט העליון קבע כי מבחן זה הוא מבחן העל.

הכותב הוא

עו"ד (רו"ח) ישראל עשור

בעלים של משרד עשור – עורכי דין בירושלים

העוסק בתחום דיני המס בישראל (מס הכנסה, מע"מ, מיסוי מקרקעין)

וכן בעלים של משרד עשור – רואי חשבון בירושלים