כל הזכויות שמורות ©
עסקאות מקרקעין הן מהצעדים הכלכליים המשמעותיים ביותר שאנו עושים בחיינו. בין אם מדובר ברכישת דירה ראשונה, השקעה בנכס מסחרי או התמודדות עם סוגיות תכנון ובנייה – ליווי משפטי מקצועי הוא הכרחי. משרדי עורכי דין מקרקעין בתל אביב מציעים מגוון שירותים משפטיים המותאמים לשוק הנדל"ן התחרותי והדינמי של המטרופולין הגדולה בישראל.
שוק הנדל"ן בתל אביב הוא מהתחרותיים והיקרים בישראל. מחירי הדירות הגבוהים, מורכבות העסקאות והרגולציה המחמירה מחייבים ליווי משפטי מקצועי ברמה הגבוהה ביותר. עורך דין מקרקעין מנוסה יכול להבטיח:
הפסיקה הישראלית מדגישה את האחריות המוגברת המוטלת על עורכי דין בתחום המקרקעין. בתי המשפט קבעו בשורת פסקי דין כי על עורכי דין העוסקים בתחום זה חלה חובת זהירות מיוחדת.
כפי שנקבע באחד מפסקי הדין המנחים: עורך דין בתחום המקרקעין נדרש לבצע "בחינה מדוקדקת של מצבו המשפטי של הנכס" ולהיות ער לכך ש"אי-התאמה עלולה להתגלע בין מרשמים שונים של נכסי-מקרקעין".
פסיקה נוספת הדגישה כי "כאשר מדובר בדירת מגורים, לא אחת מדובר במיטב כספם של המוכר ושל הרוכש, ששניהם שמים את יהבם על עורך הדין, והנטל הוא כבד על עורך הדין לוודא כי כל התמורה נמסרת למוכר וכי הזכויות עוברות נקיות לרוכש."
משרדי עורכי דין מקרקעין מובילים בתל אביב מתמחים בליווי משפטי מקיף של עסקאות נדל"ן מורכבות, כולל:
תל אביב נמצאת בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית מואץ. משרדי עורכי דין מקרקעין מלווים פרויקטים של:
סוגיות תכנון ובנייה הן מהמורכבות ביותר בתחום המקרקעין. עורכי דין מתמחים במתן שירותים משפטיים בנושאים כגון:
היבטי המיסוי בעסקאות מקרקעין הם קריטיים לכדאיות הכלכלית של העסקה. משרדי עורכי דין מקרקעין מספקים:
בחירת משרד עורכי דין מקרקעין מתאים היא צעד חשוב בדרך להצלחת העסקה. להלן מספר קריטריונים מרכזיים שכדאי לשקול:
משרד עורכי דין עם היכרות מעמיקה של שוק הנדל"ן בתל אביב יכול להציע:
משרד עורכי דין מקרקעין מוביל בתל אביב אמור להציע:
שוק הנדל"ן בתל אביב מושפע מאוד מתוכניות בנייה עתידיות וזכויות בנייה. עורך דין מקרקעין מנוסה ידע לבדוק:
חלק מהנכסים בתל אביב מאופיינים במורכבות משפטית מיוחדת, כגון:
משרד עורכי דין מקרקעין מקצועי יידע כיצד להתמודד עם האתגרים הייחודיים הכרוכים בנכסים אלה.
בחירת משרד עורכי דין מקרקעין מנוסה ומקצועי בתל אביב היא השקעה שתשתלם לך בטווח הארוך. ליווי משפטי איכותי יבטיח שעסקת הנדל"ן שלך תתנהל ביעילות ובבטחה, תוך הגנה מקסימלית על האינטרסים שלך ומניעת סיכונים מיותרים.
כאשר מדובר באחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות בחייך, אל תתפשר על פחות מהטוב ביותר. משרד עורכי דין מקרקעין מוביל בתל אביב יספק לך את השקט הנפשי והביטחון להתקדם בעסקה בידיעה שאתה נמצא בידיים טובות.
האמור במאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף התייעצות עם עורך דין מקרקעין מוסמך.
בדמ (תל אביב) 54/95- הועד המחוזי של לשכת עוה"ד בתל-אביב יפו נגד ' פלוני עורך דין
שמות השופטים: יורם וסרצוג,מרים פרידלר,חבד,שרה פריזנטי,חבד
הנאשם הודה למעשה בעובדות נשוא הקובלנה אולם הוסיף וטען כי טעה "ובמקום לרשום מרתף רשם קרקע. . . ". 8. עוד הוסיף וטען הנאשם כי העובדות המפורטות בקובלנה אינן מקימות עבירה מהעבירות שיוחסו לנאשם בקובלנה המתוקנת דהינו עבירה על סעיפים 53, 54, 1(61), 2(61), ו-3(61) לחוק לשכת עורכי הדין תשכ"א-1961, וכן עבירה על סעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"ו-1986. הדיון המשפטי : 512404835 1. כלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"ו-1986 מטיל חובה יסודית על עוה"ד: "לייצג את לקוחו בנאמנות במסירות ללא מורא, תוך שמירה על הגינות על כבוד המקצוע ועל יחס כבוד לבית המשפט". 2. כאשר עו"ד מייצג רוכשים בעסקת מקרקעין קיימת עליו חובה הנגזרת מחובת הנאמנות הנ"ל, לנהוג כלפי לקוחו בזהירות במיומנות ולבדוק היטב את הרישומים הרלבנטיים המתייחסים לנכס נשוא עסקת הנדל"ן,בין אם מדובר ברישום בלשכת רישום המקרקעין, במינהל או בחברה משכנת או בכולם גם יחד. כפועל יוצא חלה על עוה"ד העורך את החוזה החובה לדייק בתיאור הנכס נשוא העסקה באופן שהאמור בחוזה ישקף נאמנה את הרישומים אותם בדק קודם לעריכת ההסכם, דהיינו תיאור הנכס בחוזה יהיה זהה לתיאור הנכס בנסח הרישום. 3. חובה נוספת המוטלת על עוה"ד הנגזרת מחובתו ליצג את לקוחו במסירות ובהגינות הינה להסביר ללקוחו את העובדות הידועות לו מתוך הבדיקה המוקדמת שערך בלשכת רישום המקרקעין וכפי שהן משתקפות בנסח. לא די ברישום מדויק בחוזה אלא חובה על עוה"ד להסביר ללקוחו את טיב הנכס ומהותו ולא להשאיר זאת ליד המקרה.
גזר דין |02/04/1997 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – תל אביב
בדמ (תל אביב) 52/94- הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בתל-אביב-יפו נגד ' עורך דין פלוני
שמות השופטים: א גאון,חבד,מ וינברג,י טמיר
בת זוגו של הנאשם סיפרה כי "הרגישה רע" לאחר השתלשלות העניינים האמורה, ולכן ניסתה לטהר את האווירה, בהציעה למתלוננים פיצוי והחזרת המצב לקדמותו, אך הללו לא היו מעוניינים . 2.4 עדותו של עמנואל עמנואל העיד שבת זוגו של הנאשם הגיעה תחילה לראות את הדירה לבדה, והנאשם הצטרף רק בשלב מאוחר יותר. יצוין ויודגש כבר עתה שעדותו זו סותרת את התצהיר שמסר, לפיו פגש את הנאשם רק במעמד חתימת ההסכם. למיטב זכרונו, מי שאמור היה לרכוש את הדירה היתה בת הזוג, עבור אביה. עמנואל אינו זוכר פרטים נוספים, כמו עורך דין שטיפל בעסקה, מי הכין את החוזה וכד'. 3. הכרעה עובדתית 3.1 נקודות המחלוקת יש לציין כי מרבית העובדות אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים. בכל זאת, עולות שתי שאלות. ראשית, האם הנאשם סיכל את ביצוע עסקת מכר הדירה ברמת גן בכוונה, על מנת לעכב את המתלוננים, שלא יוכלו לשלם עבור הדירה בתל אביב. שאלה זו נדונה בפנינו, אף על פי שלא הוזכרה במפורש בכתב הקובלנה, כחלק מהרקע הכללי של המקרה ולאור סעיפים 1 ו-2 לקובלנה, לפיהם המתלוננים הסמיכו את הנאשם לייצגם בשתי עסקאות, רכישת הדירה בתל אביב ומכירת הדירה ברמת גן, שהיו אקטואליות לטיפול במועדים סמוכים. מסעיפים אלה אנו למדים כי היה למתלוננים אינטרס שהדירה ברמת גן תימכר במקביל לרכישת הדירה בתל אביב, ואינטרס זה היה מנוגד לאינטרס הנאשם ובת זוגו לרכוש את הדירה בתל אביב. עלינו לבחון אם ניגוד אינטרסים זה, בו הואשם הנאשם בסעיף 10 לכתב הקובלנה, הביא לכך שהנאשם ניסה לסכל את מכירת הדירה ברמה גן, על מנת לאפשר לבת זוגו לרכוש את הדירה בתל אביב. שנית, יש לקבוע האם הנאשם קיבל מהמתלוננים מידע על מחיר הדירה בתל אביב והעבירו לבת זוגו, שהשתמשה במידע זה על מנת להציע מחיר גבוה יותר ולרכוש את הדירה.
גזר דין |01/07/1998 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – תל אביב
בפ (חיפה) 12/17- לשכת עורכי הדין- ועדת האתיקה מחוז חיפה נגד ' עו״ד דקואר אליאס
שמות השופטים: עו״ד ע בולדו אב״ד,עו״ד א חורי חב״ד,עו״ד ל מזור חב״ד
וידע לו עורך דין שאינו בקיא בתחום בו הוא מתעסק כי רמת הרשלנות יכולה לעלות כדי ביצוע עבירות משמעת ולא לסמוך ידו על יריעות ביטוחיות כאלה ו/או אחרות או לפעול במובן שלח לחמך. שכן לכך ישנן השלכות חמורות. לא התעלמנו מדבריו של הנקבל, בסיכומיו ולאורך ההליך כולו, על כך שהמתלונן עצמו, לדבריו, הינו בעל מומחיות מיוחדת ובעל ניסיון עשיר בתחום רכישות נדל"ן; וכי הוא "מתמצא יותר ממני בנושא זה, והוא לא סומך על אף אחד וגם לא עלי". הדברים הללו, גם אם הם נכונים (ואנו נוטים לקבלם, לאחר ששמענו את עדות המתלונן), אין בהם על מנת להוות הגנה לעורך הדין. על עוה"ד לחיות בעל ידע בסיסי הנדרש לטפל בענין המשפטי הנמסר לטיפולו, יהיה לקוחו אשר יהיה, ואל לו להסתמך על לקוחו שיעשח לו את עבודתו. על עוח"ד לפעול לפי שיקול דעתו העצמאי ולדאוג ליתן את ההגנות המשפטיות הנחוצות וחמקובלות לשם הגנה על רוכש נכס נדל"ן, ולא להותיר את לקוחו ללא החגנות הבסיסיות, האמורות לאפשר את רישום עיסקת המקרקעין בספרי לשכת רישום המקרקעין.
הכרעת דין |11/10/2018 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה
רע"א 5884/14- ברעא 5884/14 נגד ברעא 5884/14
שמות השופטים: א רובינשטיין
לטענתו אין זה נכון לצאת מן ההנחה לפיה בדיקת הנאותות חלה תמיד על עורך הדין, אלא יש לבחון את השאלה בכל מקרה לגופו; במקרים בהם הסכימו עורך הדין והלקוח כי בדיקת הנאותות תוטל על גורם אחר (צד ג' או הלקוח עצמו), כשלים בבדיקה זו לא יהיו באחריות עורך הדין, אלא באחריות המבצע. 7 יד. שאלה זו נדונה מכבר בפסיקה, ונקבע כי מעבר לבסיס החבות החוזי שבין עורך דין ללקוחו, ישנו בסיס חבות נוסף, הוא מעשה העוולה של רשלנות מקצועית, המקים ללקוח עילת תביעה נזיקית. עוולה זו חלה לעת קיומם של שלושה יסודות: חובה כלפי הלקוח להשתמש במיומנות סבירה, הפרה של חובה זו, ונזק שנגרם כתוצאה מההפרה (ראו ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446 (1990)). בנוסף, נקבע בפסיקה כי הסכמה חוזית בין עורך דין ללקוח ביחס לאי קיומן של אחת החובות המוטלות על עורכי דין ביחס ללקוחותיהם, לא תמנע אחריות ברשלנות של עורך דין אשר לא נהג על פיה. בעל"ע 7/73 פלוני נ' הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין, פד"י כח(1) 679 (1974), טען עורך דין כי אין הוא חב (שם בדין משמעתי) באשר לאי בירור מצב הנכס בלשכת רישום המקרקעין לפני עריכת חוזה בעניינו, משום שלקוחותיו פנו אליו בשעות אחר הצהריים, שעה שלא ניתן היה לערוך בירור מעין זה, והתעקשו לערוך את החוזה באותה עת. לטענה זו השיב בית המשפט (בדעת רוב),כי על מנת שיעמוד עורך הדין בסטנדרט המקצועי הנדרש ממנו היה עליו לדחות את עריכת ההסכם עד למועד מאוחר יותר, ובכל מקרה לסרב לערכו עד שיוכל לודא את פרטי הרישום. לכך נדרש בית המשפט בע"א 37/86 הנזכר, וחזר ואישר (מפי השופט ד' לוין) את דעת הרוב בענין פלוני, ואיזכר (עמ' 466) לעניין זה את על"ע 2/80 פלוני נ' הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין, פ"ד ל"ד(4) 708,707 לעניין חובות עורך הדין.
החלטה |28/10/2014 |בית המשפט העליון
ע"א 37/86-1. משה לוי נגד 1. יצחק יחזקאל שרמן
שמות השופטים: א ברקש לוין,ד לוין
עורך דין ערך חוזה בין מוכרים לבין קונים, ששניהם היו לקוחותיו. עורך הדין לא דאג שתיכנס לחוזה תנייה אשר תבטיח את הקונים מפני הפרת התחייבותם של המוכרים כלפיהם. עורך הדין טען כי זה היה רצון הלקוחות, והחוזה משקף את כל אשר הסכימו ביניהם, ואין לו לעורך דין לעשות חוזים במקומם או להכתיב להם הסכם שלא הסכימו לו. לכך התייחסנו בעל"ע 2/80 פלוני נ. הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין תל אביב יפו פ"ד לד(4) 707) וקבענו הלכה לאמור: "חייב עורך הדין להכין ללקוחות שלו חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם על הצד המועיל ביותר; ואם לאחר שהכין להם חוזה כאמור, יסרבו הם לחתום על תנייה זו או אחרת, גם לאחר שעורך הדין הסביר להם את משמעותה ונחיצותה, רק אז ייתכן שיצא עורך הדין ידי חובתו כלפיהם, אף אם התנייה תימחק מן החוזה". (שם, בע' 708). עורך דין הורשע בבתי הדין המשמעתיים של לשכת עורכי הדין בעבירות משמעת בשל הפרת החובה לפעול לטובת הלקוח בנאמנות ובמסירות. העבירות התבטאו בכך שלא גילה קיומה של משכנתה על דירה שבגינה ערך חוזה מכר בשביל לקוח, והיה אמור לטפל ברישום ההעברה בפנקסי המקרקעין, ושלפני עריכת החוזה לא וידא אם קיימים עיקולים על הדירה. בעל"ע 7/73 הנ"ל נחלקו הדעות בין השופטים: בעוד שהשופט ברנזון והשופט אשר קבעו כי היה על עורך הדין לבדוק את הרישומים בפנקסי המקרקעין לפני עריכת חוזה המכר, סבר השופט (כתוארו אז) י. כהן, כי תוצאתה של פסיקה כעין זו תהיה "שבכל מקרה כשעורך דין עורך עבור לקוחו חוזה לקניית נכס, מחובתו לערוך בדיקה סמוך לפני עריכת החוזה, כדי לברר אם אין שעבודים או עיקולים על הנכס, במידה שניתן לעשות בדיקה כזו בפנקס המתנהל על פי דין" (עמ' 685).
פסק דין |09/09/1990 |Cית המשפט העליון
ת"א (תל אביב) 3216-98- ארנון עזרא נגד 1 . שמואל וולק
שמות השופטים: ברון צפורה
(ראה על"ע 9/55 עו"ד פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית, פ"ד י' 1720, 1730א). ניתן לגזור מתוך חובות אלה, אשר בתחום האתיקה, אמות מידה ראויות וקריטריונים הולמים לעיצוב סטנדרט המיומנות והזהירות שיש לדרוש מעורך דין כלפי לקוחו, הן במישור עוולת הרשלנות הנזיקית, והן במישור היחסים החוזיים שביניהם והפרתם (ראה פסק דינה של כב הש' א. חיות בת. א. (ת"א) 2184/99 שרון עמיר נ' עו"ד ליבוביץ, תק-מח 2002(3), 6408 ,עמ' 6414). עורך-הדין נדרש לפעול בנאמנות ובזהירות גם כשהוא פועל בעבור שני הצדדים לעסקה, אשר במקרים רבים מחזיקים באינטרסים מנוגדים. כך למשל נפסק, כי גם כאשר עורך-דין מייצג את שני הצדדים לחוזה, עליו להכין חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם של לקוחותיו על הצד המועיל ביותר (ראה על"א 2/80 פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בישראל, תל אביב- יפו, פ"ד לד(4) 707, ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769). האם הפר הנתבע 1 במקרה שלפנינו את החובות המוטלות עליו, כעורך דין, במישור הנזיקי ובמישור החוזי, כלפי התובע כאמור, שוכנעתי כי הנתבע 1 ערך את כל הבדיקות שהיה עליו לערוך ביחס למצב הנכס, בלשכת רישום המקרקעין, במינהל מקרקעי ישראל ובמחלקת ההנדסה בעיריית גבעתיים. הנתבע 1 וידא כי הזכויות בדירה הועברו, לאורך השנים, בידיעתה ובהסכמתה של העירייה וכי הזכויות נרשמו כדין במינהל מקרקעי ישראל ובלשכת רישום המקרקעין וכי הדירה רשומה כיחידת רישום נפרדת בפנקס בתים משותפים וכי במינהל מקרקעי ישראל נקבע שמטרת החכירה הינה מגורים. הנתבע 1 העיד כי הציג בפני התובע את דו"ח השמאי ממרץ 91, אשר נערך בקשר עם שומת היטל ההשבחה החלה על החלקה, לפיו הדירה נבנתה ללא היתר ועל כן סביר להניח כי תידרש הריסתה, וכדבריו: "בדקתי את זה וראיתי שאין צו הריסה, לא במינהל, לא בטאבו, לא בשום מקום.
פסק דין |13/06/2005 |מחוזי – תל אביב
ע"א (חיפה) 32517-09-11- בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ נגד אדוארד איסקיאייב
שמות השופטים: שושנה שט,ברכה בר זיו,דר עדי זרנקין
עורך דין חייב לפעול במיומנות ובמאומנות שעה שהוא מקבל לטיפולו ענין מסוים, לרבות עיסקה במקרקעין ועליו להיות בעל הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה העומדת בפניו (ע"א 37/86 לוי נ. שרמן, פ"ד מד(4), 446). עורך דין נדרש לקבל מלקוחו את כל המידע והוא חייב לחקור ולדרוש בטיב הזכות במקרקעין נשוא העיסקה, ולדרוש להציג לו את המסמכים המוכיחים את הזכות (ע"א 420/75 כהן נ. אייזן . פ"ד ל(2) 29). וראה גם ע"א 751/89 מוסהפור נ. שוחט, פ"ד מו(4) 529 (1992) שם נקבעה חובת עורך הדין לערוך את כל הבדיקות המשפטיות הנדרשות לפני חתימת החוזה). 37. בענייננו – עורך הדין לא עשה כל בדיקות שהן וסמך על תאור הדירה על ידי המוכר בלבד. עורך הדין לא ערך כל בדיקה בעמידר, אצלה התנהל רישום הזכויות וסמך על אישור שנמסר לו על ידי אותו מוכר, דהיינו אישור שניתן על ידי עמידר לעורך דין אחר ( שמאשר את זכויותיו של המוכר בדירה הנמכרת אך אינו מכיל כל פרטים עליה) . אין ספק כי התנהלות שכזאת הינה רשלנית ואינה עולה בקנה אחד עם התנהלותו של עורך דין סביר העורך עיסקה במקרקעין. 38. גם הטענה בדבר העדר קשר סיבתי בין התנהגות השמאי ו/או עורך הדין והנזק לבנק דינה להידחות . נפנה לפסק דינו של כבוד השופט ריבלין ב עא 8500/06 חוות צברי אורלי בע"מ נ. מדינת ישראל (פסק דין מיום 27.8.12 ). דרישתו של קשר סיבתי מעוגנת בסעיף 35 לפקודה, הקובע כי: " הגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה". כמו כן, סעיף 64 לפקודה קובע, בין היתר, כי: "רואים אדם כמי שגרם לנזק באשמו, אם היה האשם הסיבה או אחת הסיבות לנזק".
פסק דין |27/09/2012 |מחוזי – חיפה
2155/08 ת"א (ירושלים)- מרק קולברון נגד יצחק רוזנבלו
שמות השופטים: יוסף שפירא
אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). " (שם, פסקה 11). יתרה מזו, התובעים המשיכו בבניה, והיה עליהם לבדוק אם אכן פעולותיהם תואמות את ההיתר שסברו שקיים, וזאת לא עשו, כעולה מן הראיות. העד מטעם הנתבעים, עו"ד גד דישי, שייצג את התובעים במערכת ההסכמים, נשאל בנושא זה והשיב: "ש. אתה וותיק במקצוע הזה. ת. אני עובד כ-15 שנה. ש. אתה עו"ד יסודי, ואתה בודק גם במחלקת ההנדסה של הרשות הרלוונטית, זה חלק מהבדיקות שלך. נכון. ת. אני מתלבט אם זה בגדר החיסיון. כן. בד"כ. כן. (פרו' 79). ובהמשך החקירה הנגדית, העיד: "ש. אתה פגשת את סטיב לוי בזמן חתימת ההסכם. ת. לפני חתימת ההסכם דיברתי איתו על מה שהוא כתב אבל לא זכור לי אם דיברתי איתו לגבי כתיבת הנספח. ש. אתה נשאלת לגבי הבדיקות שאתה בד"כ עושה. האם במקרה הזה הלכת למועצה להוציא את ההיתר.
פסק דין |11/10/2010 |מחוזי – ירושלים
ת"א (חדרה) 25667-12-20- דימטרי בייבוק נגד ערן תורגמן
שמות השופטים: יפעת אונגר ביטון
על עורך דין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטל עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח". 73. בע"א 3521/11 עו"ד דניאל וגנר נ' מזל עבדי, פ"ד ס"ז(1) 84 (2014) (להלן:" עניין עבדי") מתייחס כב' השופט הנדל לחובותיו של עו"ד המטפל בעסקת מקרקעין: "הניסיון המשפטי מלמד שככלל בעסקאות מקרקעין עורך הדין הוא שחקן מרכזי. תפקידו המקצועי של עורך הדין עשוי לכלול הכנת מסמכים, בדיקת הנכס וההיתרים הנדרשים, הגנה על זכויות הצדדים, הבטחת פירעון חובות המס ועוד. . . " 74. כב' השופט הנדל הפנה בעניין עבדי לע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992), שם התייחס הנשיא שמגר לחובותיו של עו"ד בעסקת מקרקעין: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לא, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר שניתן היה לדרוש מעורך דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבניה. סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)".
פסק דין |03/05/2024 |שלום – חדרה
ת"א (חיפה) 1697/96- שם טוב כהן נגד משה כץ, עורך דין
שמות השופטים: י וגנר
ככלל עורך דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטפלו בענינו של לקוחו, ביעוץ ובכל דרך שהיא. על עורך הדין להיות איש מקצוע מיומן וזהיר כפי שנדרש מבעלי מקצועות אחרים ואף מעבר לכך בהיות עורך הדין איש מקצוע שחובת מיומנות והתנהגות שביושר ובהדר הן מיסודותיו של המקצוע . 23. הבסיס להטלת האחריות מכוח דיני הנזיקין היא בעוולת הרשלנות בסעיף 35 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש). השאלה אם התרשל עורך דין במילוי תפקידו כעורך דין אם לאו תחתך על פי נסיבות שעל פי כל מקרה ומקרה. כאשר לקוח מפקיד בידיו של עורך דין נושאים הטעונים בדיקה המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה. גם בנסיבות בהם מתבקש עורך הדין לבצע עבודה מוגבלת בלבד, חייב הוא להעמיד את הלקוח על הבעיות העיקריות האפשריות העשויות להיות כרוכות בעיסקה או בחוזה שבו מדובר. 24. עורך דין העושה למען לקוחו עיסקה במקרקעין ואינו חוקר ודורש מה טיב זכותו של הצד השני בנכס נשוא העיסקה או אינו מבקש להציג את המסמכים המוכיחים את הזכות עשוי להתחייב ברשלנות. שכן: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את ענינו אין לצפות בכך שהלקוח ידע בעצמו, ובכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. . " "סיכומו של דבר עורך דין המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור הלקוח אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי הענין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מנהל מקרקעי ישראל וכדו')". (ראה ערעור אזרחי 751/89 פ"ד מ"ו (4) עמ' 529 בעמ' 537).
פסק דין |14/09/1997 |שלום – חיפה
ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן
שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד
עוד פסק בית המשפט העליון כי עורך-דין הנוטל ייצוג של לקוח, רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא, לפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו. לפיכך, יחסי עורך-דין ולקוחו יכולים להצמיח אחריות לעורך-הדין הן במישור החוזי והן במישור הנזיקי. במישור החוזי- בנטלו ייצוג של לקוח, מקבל עורך הדין על עצמו לפעול כלפיו בנאמנות, בזהירות ובמיומנות, והפרת חובות אלו יכולה להביא לחיובו בפיצויים לפי דיני החוזים. במישור הנזיקי- הוא חב חובת זהירות ועליו להפעיל מיומנות סבירה בטיפולו בענייני לקוחו – בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא. סטנדרט ההתנהגות הנדרש מעורך-דין טומן בחובו הן את רמת המיומנות והזהירות הנדרשת מכל בעל מקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו, והן את חובת הנאמנות וההתנהגות שביושר, ומחובתו של עורך הדין היא לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר, וזאת, בין השאר, נוכח החובות המפורשות המיוחדות המוטלות עליו הן בחוק לשכת עורכי הדין והן בכללי לשכת עורכי הדין, התשמ"ו-1986 (על"ע 7/73 עורך-דין פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי-הדין, פ"ד כ"ח 679 (1)). מובן, עם זאת, כי לא כל כישלון של עורך דין ייתפס כהפרת חובה (ע"א 2008/07 לוטן נ' ירמייב (ניתן ביום 14.2.2011 )). 14. חובת הזהירות המושגית שחב עורך דין המייצג קונה בעסקה לרכישת דירה מטילה עליו את החובה הבסיסית של רישום הדירה על שמו של הקונה, אחרת צפוי האחרון לפגיעה בזכויותיו ובמעמדו המשפטי כקונה נכס דלא ניידי, וגרימת נזק עקב כך. פרקליט סביר היה צופה גרימתו של נזק עקב אי רישום נכס מקרקעין, שנרכש על ידי הקונה אותו הוא מייצג, במיוחד באותם מקרים בהם מילאו הצדדים לאותה עסקה (המוכר והקונה) את מלוא התחייבויותיהם החוזיות על פיה.
פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת
ה"פ (תל אביב) 69660-12-20- יצחק בן נחום נגד עיריית ת"ל אביב
שמות השופטים: אבי כהן
03-6164359, פקס. 03-6196456 נגד משיבים/נתבעים 1. עיריית תל אביב 2. עו"ד אבי נימצוביץ שניהם ע"י ב"כ עוה"ד ציפי ליפשיץ רח' מנחם בגין 7, ר"י טל. 03-5751291 , פקס. 03-5755544 החלטה בהחלטה זו אמנה מומחה מטעם ביהמ"ש. בהמשך להחלטתי בדיון מיום 26.6.22 לגבי אפשרות מינוי מומחה מטעם ביהמ"ש ולאחר שעיינתי בעמדות הצדדים שהוגשו (הצדדים לא הגיעו להסכמה באשר לסוג וזהות המומחה), אני מחליט למנות את המומחה הבא: עפ"י סמכותי שבתקנה 88 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט – 2018, אני ממנה בזאת את המומחה הבא כמומחה מטעם בית המשפט: מר עופר אלקלעי, רואה חשבון, רואה חשבון, כלכלן, משפטן ומבקר פנימי מוסמך. כתובת: בית גיבור ספורט, רחוב מנחם בגין 7 ר"ג. טלפון: 074-7061030 פקס. 074-7061031 העניין שבו מתבקש המומחה לסייע המומחה מתבקש לנתח ולמפות (עפ"י תחומי מומחיותו) מסמכים ומידע שיימסרו לו ע"י שני הצדדים, בכל הנוגע לכל החיובים והחשבונות בגין ארנונה שהוציאה הנתבעת מתחילת שנת 1994 ועד היום לנכס מושא התביעה (נכס אחד המצוי ברחוב הרצל 61 תל-אביב, בשטח של 14 או 15 מ"ר, ששימש גם כחנות/קיוסק/משרדים במהלך השנים), ובכל הנוגע לכל התשלומים והזיכויים הרשומים בספרי העיריה (הנתבעת 1) ביחס לאותם חיובים וחשבונות. 2 מטרת מינוי המומחה היא לקבל תמונת מצב מלאה וברורה ככל האפשר, שתיתן מענה ברור ושלם ככל האפשר, לשאלות הבאות: 1. כיצד ובאילו חשבונות ארנונה חייבה הנתבעת 1 את הנכס בכל התקופה הנ"ל (ככל שהיו כמה חשבונות במקביל, יש לפרטם). יש להציג את תוכן החיובים הרלוונטיים (עפ"י הרשום במסמכי העיריה, כפי שיועברו ע"י שני הצדדים למומחה): סכום החיוב (ארנונה והוצאות/חיובים נלווים כלשהם), אופן חישובו, סוג הנכס (השימוש בנכס), שטח/גודל הנכס, שם המחזיק או האדם/הגוף שאליו נשלח החיוב, ופירוט חוב/התחשבנות עבר, ככל שישנם.
החלטה |21/07/2022 |שלום – תל אביב
ו"ע (חיפה) 23460-10-14- עופר יהודה בט נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
שמות השופטים: רון סוקול
משמע, רישום הדירה על שם הרוכש מהווה חלק מכלל התחייבויותיו של קבלן המוכר דירה. 19. הואיל והחברה הקבלנית התחייבה להעביר לעוררים את הבעלות בדירה, ובגדרה של התחייבות זו קיבלה על עצמה להשלים את הליכי הרישום של הדירה על שמם של העוררים, ברי שכל תשלום ששולם לצורך ביצוע ההתחייבות האמורה הינו תשלום עבור הממכר ומהווה חלק מהתמורה עבור הדירה. מכאן, שלפי עיקרון "צירוף כל התמורה", גם הסכום ששולם לעורך הדין הינו חלק מהתמורה עבור הדירה. נזכיר גם כי זהות עורך הדין נקבעה על ידי החברה הקבלנית ומבלי שניתנה לעוררים אפשרות לבחור עורך דין אחר. כן נזכיר כי התמורה שקיבל עורך הדין נקבעה על ידי המוכר ללא כל מעורבות של העוררים. גם בכך יש לחזק את המסקנה כי ביצוע הרישום היווה חלק מהתחייבויותיה של החברה הקבלנית. עוד נזכיר כי בסעיף 17.11 להסכם הרכישה נאמר מפורשות כי "הקונה מאשר כי עוה"ד מייצגים את החברה בעסקה מושא הסכם זה ואין הם מייצגים את הקונה,". אמרה זו ממשמעה כי הוסכם בין הצדדים כי עורכי הדין נותנים שירותים רק לחברה הקבלנית ואינם נותנים שירותים עצמאים לעוררים. מכאן כי גם הפעולות להשלמת הליכי הרישום ניתנו כשירות לחברה ולא לעוררים. 6 20. מודעים אנו לפסקי הדין השונים של ועדות הערר שבחלקם נקבעו הלכות שונות (ראו ו"ע 1093/07 יעקב נ' מנהל מס שבח תל-אביב (2/2/2009); ו"ע (תל אביב) 1029/09 ינאי נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, (16/4/2012); ו"ע (מרכז) 17240-10-12 יחד הבונים יזום ובנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, (27/4/2015)). פסקי דין אלו אינם בגדר הלכה מחייבת. להיפך, בשניים מהמקרים, כאשר הוגש ערעור לבית המשפט העליון הושגו הסכמות לביטול פסקי הדין של ועדות הערר והרוכשים חויבו בתשלום מס הרכישה על השווי הכולל את ההוצאות המשפטיות (ראו ע"א 4532/03 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' יעקבס-ברק, (2/3/2011); ע"א 5259/12 מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב נ' ינאי, (2/8/2012)).
פסק דין |31/08/2015 |בימ"ש לעניינים מינהליים – חיפה
כללי לשכת עורכי הדין (סדרי הדין בבתי הדין המשמעתיים), התשע"ה-2015
סעיף: 17. מינוי עורך דין לנקבל
17. (א) בית הדין רשאי, לאחר ששמע את עמדות הצדדים, אם מצא שניהול הדיון מצדיק כי הנקבל יהיה מיוצג ושאין לנקבל יכולת להעמיד לעצמו ייצוג, למנות לנקבל עורך דין שייצגו בדיון; ואולם לא ימנה בית הדין עורך דין שהוא חבר ועד מרכזי, חבר ועד מחוזי, חבר ועדת האתיקה הארצית, חבר ועדת אתיקה מחוזית, פרקליט ועדת אתיקה, עוזר פרקליט ועדת אתיקה, או חבר בית דין משמעתי של הלשכה; שכרו של עורך הדין שימונה ייקבע בידי בית הדין והלשכה תשלמו. (ב) התנגד הנקבל למינוי עורך דין כאמור, ימנה בית הדין עורך דין שייצגו בדיון כאמור בסעיף קטן (א) רק אם מצא שניהול הדיון מחייב זאת, בשל חומרת העבירה שבה הואשם הנקבל או אם קיים חשש שהוא חולה נפש או לקוי בכושרו השכלי. (ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו–(ב) יחולו אף בערעור בבית הדין המשמעתי הארצי, בין אם מי שהיה הנקבל בדיון בבית הדין המשמעתי המחוזי הוא המערער ובין אם הוא המשיב בערעור.
תקנות לשכת עורכי הדין (סדרי בחינות בדיני מדינת ישראל, באתיקה מקצועית החלה על עורכי דין זרים ובבחינת הסמכה לעריכת דין), התשכ"ג-1962
סעיף: 18א. נושאי הבחינה
18א. (א) בחלק העוסק בשאלות בדין הדיוני הנבחן ייבחן באחדים מהנושאים האלה: (1) סמכויות בתי המשפט, לרבות בתי דין דתיים ובתי הדין לעבודה על פי כל חיקוק ודין; (2) סדרי הדין הפלילי לרבות דיני הראיות, הדינים הנוגעים לחקירה, מעצר, חיפוש, נטילת אמצעי זיהוי וסמכויות האכיפה; (3) סדרי הדין האזרחי לרבות סדרי הדין המיוחדים לכל ענף משפטי שאינו פלילי, דיני הראיות, דרכי יישוב סכסוכים מחוץ לכותלי בית המשפט, אכיפת פסקי חוץ וכללי ברירת הדין בענפי המשפט האזרחי; (4) הליכי הוצאה לפועל, חדלות פירעון, פשיטת רגל וכינוס נכסים; (5) היבטים דיוניים של חוקי היסוד; (6) סדרי הדין המשמעתיים בבתי הדין המשמעתיים על פי החוק, לרבות הגשת תלונות ובירורן, העמדה לדין, ניהול ההליכים והערעורים על החלטותיהם. (ב) בחלק העוסק בשאלות בדין המהותי הנבחן ייבחן באחדים מהנושאים האלה: (1) דיני החיובים, לרבות דיני החוזים ודיני הנזיקין; (2) דיני העונשין, לרבות דרכי הענישה; (3) דיני הקניין, לרבות דיני הירושה; (4) משפט מסחרי, לרבות דיני התאגידים; (5) דיני האתיקה המקצועית הנוגעים לעורכי דין; (6) חוקי יסוד; (7) מיסוי מקרקעין; (8) התיישנות; (ג) לשם מענה על השאלות בבחינה נדרשת היכרות עם הפרשנות שניתנה בפסיקה לחיקוקים שפרסמה הוועדה הבוחנת לפי תקנה 18(ד).
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (14ג) התקשרות להענקת זכות במקרקעין שנעשית כדי להבטיח את זכויות המדינה במקרקעין, בהחלטה מנומקת, באישור החשב הכללי, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים האמורים בתקנה זו ובתקנות 4 או 5 ואם התקיימו – תיעשנה ההתקשרויות בהתאם לתקנות האמורות לפי הענין; בפסקה זו, "שליטה" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח
כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977
סעיף: 5. הייצוג מותר ברישום
5. (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה.
כללי לשכת עורכי הדין (מתן סעד משפטי למעוטי אמצעים), התשע"ה-2014
סעיף: 10. עניינים שבהם יינתן סעד משפטי
10. סעד משפטי יינתן בעניינים שלהלן: (1) עניני משפחה כהגדרתם בחוק בית המשפט לענייני משפחה, התשנ”ה-1995; (2) הגנת זכויות הנוגעות למגורים, לרבות בעלות, תביעות פינוי או סילוק–יד, דמי שכירות, דמי מפתח ותיקוני המושכר, למעט רישום הקניית זכות במקרקעין או כל פעולה אחרת בקשר לכך; (3) עניינים כספיים, למעט תובע בתביעות נזיקין ולמעט עניינים לפי פקודת מס הכנסה 6, חוק מס ערך מוסף, התשל”ו-1976, חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ”א-1961, או חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963; (4) עניינים שבית הדין לעבודה מוסמך לדון בהם, למעט עניינים פליליים; (5) תביעות בכל עניין הנוגע לזכויות של חיילים משוחררים; (6) תביעות לפי חוק השבות, התש”י-1950, חוק האזרחות, התשי”ב-1952, חוק מרשם האוכלוסין, התשכ”ה-1965; (7) ענייני רישוי עסקים, עיסוקים או מקצועות, והסדרתם מכוח חיקוק.
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז
7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין או שירותים בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים , לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי , כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז
7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים, לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי, כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות לרכישת זכויות במקרקעין, אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד מפאת מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת, וכן התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל "ב-1972; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאל ה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים המהווה ממוצע בין שתי קביעות של שמאי מקרקעין; (3) בהתאם לטבלת הנחות שתפורסם ותיקבע בידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לענין פסקה זו, "אזורי עדיפות לאומית" – כמשמעותם בתקנות חובת המכרזים (העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית), התשנ"ה-1995. (15) (נמחקה); (16) התקשרות עם רשות מקומית לקבלת שירותים במסגרת תפקידי הרשות על פי דין; (17) (נמחקה); (18) התקשרות לביצוע מטרות ציבוריות עם הקרן הקיימת לישראל או ג'וינט ישראל (להלן – מוסד לאומי) או תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל, והכל באישור החשב הכללי, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (א) המוסד הלאומי מממן עשרים וחמישה אחוז או יותר ולענין תאגיד בשליטת ג'וינט ישראל – חמישים אחוזים או יותר מערך ההתקשרות, לפי מחירי השוק, ממקורות שאינם תקציב המדינה; (ב) המוסד הלאומי או התאגיד בשליטת ג'וינט ישראל התחייבו כי התקשרויותיהם עם צדדים נוספים, ככל שהן נובעות מן ההתקשרות עם המדינה, תיעשנה במכרז פומבי, למעט אם התקיימו התנאים
תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)
סעיף: 3. פטור מחובת מכרז
לתית לפרסום בכלי תקשורת; התקשרות כאמור תיעשה, ככל הניתן, לאחר בדיקת כמה הצעות הבאות בחשבון; (13) (א) התקשרות לרכישת תרופות, נסיובים או תרכיבים, שהינם יחודיים; (ב) (נמחקה); (ג) התקשרות לרכישת בעלי חיים בעלי אפיונים מיוחדים, לצורכי מחקר, הוראה או רפואת בעלי חיים; (14) התקשרות בעיסקה שעניינה מתן אשראי או קבלתו, השקעת כספים, קבלת שירותים בנקאיים, מכירה או רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, וכן התקשרות לרכישת זכויות במק רקעין אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד בשל אחד מאלה: (א) מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת; (ב) צורך דחוף מטעמים של ביטחון הציבור, בריאותו או לצורך קידומם של יעדים ציבוריים וזאת בהחלטה מנומקת, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (ג) צורך בהמשך ההחזקה במקרקעין, אם מעבר מהמק רקעין יהיה בעל השלכות כלכליות משמעותיות ובלבד שסך כל ההתקשרויות בפטור ממכרז במקרקעין מסוימים לא יעלה על 25 שנים; ואולם החשב הכללי רשאי בהחלטה מנומקת לאשר התקשרות כאמור אף אם סך כל התקופות האמור עלה על 25 שנים; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים
כל הזכויות שמורות ©