חוק שכירות הוגנת

בס"ד

קודם כל – מה החוק קובע

ביום  17.7.2017 אושרה הצעת חוק שכירות הוגנת, תיקון מס' 1 (תשע"ז – 2017) לחוק השכירות והשאילה תשל"א – 1971 (להלן "החוק"), אשר יזמו הח"כים רועי פולקמן (כולנו) וסתיו שפיר (המחנה הציוני), הצעה אשר נועדה להסדיר את מערכת היחסים בין השוכר למשכיר ולהגדיר מהי דירה ראויה למגורים. להן תמצית התיקון לחוק:

1. המשכיר חייב למסור את הנכס, בהתאמה מלאה למוסכם בינו ובין השוכר.
2. סעיפים בחוזה השכירות הפוטרים את המשכיר, מאחריות לאי התאמה או לפגם שיתגלה בנכס, ייתכן ואינם תקפים.
3. לעניין תיקון פגמים וליקויים בדירה המושכרת, נקבע בסעיף 25 ח'  לחוק, כי המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שלא נגרם עקב שימוש בלתי סביר ואינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף – יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, "פגם שתיקונו דחוף" – פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר, כמבואר בסעיף 4 להלן.

בנוסף, רשאי השוכר לתקן פגם ו/או אי התאמה ולדרוש מהמשכיר החזר הוצאות סבירות, בגין התיקון ו/או להפחית מדמי השכירות, אם דרש מהמשכיר לתקן והמשכיר לא תיקן , תוך זמן סביר ממועד הדרישה לתיקון.

בפגם ו/או אי התאמה שתיקונם דחוף רשאי השוכר לתקנם מבלי לדרוש לכתחילה את תיקונם מהמשכיר.

4. המשכיר ימסור הדירה כשהיא ראויה למגורים. דירה שקיים בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות, כאמור בתוספת ראשונה (סעיפים 25א ו-25ו) לחוק, כגון: העדר מערכת חשמל / תאורה / מערכת ביוב תקינה או פתח אוורור אינה ראויה למגורים.
5. המשכיר ישא בעלויות התיווך במלואן, במידה והזמין את המתווך והוא לא יוכל להשית את עלויות התיווך על השוכר
6. המשכיר רשאי לגבות ערובה מראש עד 1/3 מגובה דמי השכירות עבור כל תקופת השכירות הקצובה ולא יותר מפי 3 מגובה דמי השכירות בחודש.
7. המשכיר יהיה רשאי להודיע על סיום החוזה לשוכר (ללא עילת ביטול) 90 יום מראש ובלבד וגם לשוכר קיימת הזכות להודיע על סיום החוזה לא יאוחר מ 60 יום מראש.

ההמלצות

• דירה להשכרה, הינה לעיתים אינה "יד ראשונה" ומשכך צפויות להתעורר בעיות שונות, שאין יכולת נאותה לקבוע, מי אשם בגרימתן ולכן ראוי לבצע, במעמד חתימת הסכם השכירות או בטרם וסמוך למועד, סקירה בדירה המיועדת להשכרה, בנוכחות המשכיר ו/או מי מטעמו ובנוכחות השוכרים לעתיד ואם הנכס מושכר, גם בנוכחות השוכרים היוצאים וכן לעבור על כל מתקני הבית ולערוך פרוטוקול המתאר את המצב הנוכחי ואת הליקויים/הפגמים הקיימים, ככל וקיימים.

• כמו כן מומלץ לתעד בתמונות ולהקליט, גם בסתר. כל אדם רשאי להקליט שיחות שהוא משתתף בהן והשיחה המוקלטת אף יכולה להיות מושמעת באופן חוקי לגמרי על פי חוק האזנת סתר התשל"ט – 1979.

מה קרה – המהלך משפטי

בתיק שניהלתי, עוד בטרם אישורה של הצעת החוק, דרש המשכיר, באופן מוגזם למדי, לחייב את השוכר בתשלום בסך של כ- 45,000 ₪ , עבור תיקון נזקים שלטענתו השוכר השאיר בדירה המושכרת.

באותו מקרה, השוכר קיבל את החזקה בדירה לידיו ביום בו השוכר הקודם לו ביצע בפועל את פינוי הדירה וההובלה ופרוטוקול כניסה או יציאה מהדירה לא נערך.

הדירה הושכרה במשך שנים ברציפות, קודם לכן ואף השוכר הנכנס, דר בה לפחות כ- 7 שנים, ללא כל טענות כלשהן מצד המשכיר, אשר קיבל את דמי השכירות במועדם.

המשכיר בהתנהגותו, סירב לקבל את המפתח מהשוכר, בטענה שהדירה ניזוקה ודרש לחייב השוכר לשלם לו סך של 45,000 ₪, סכום כסף מופרז, ביחס לנזק שכביכול נגרם, סכום שהוא גבוה מגובה דמי השכירות לשנה שלימה.

השוכר מאידך, הביע רצונו לבצע את התיקונים ו/או לשלם בעבורם, אולם לא היה מוכן להיכנע לסחיטה שנקלע אליה ודרש אסמכתאות. הוא אף התייעץ עם אנשי מקצוע בתחום השיפוצים ונוכח כי הדרישה גבוהה פי עשרה, משווי עלות ביצוע התיקונים.

המשכיר לא הציג אסמכתאות ולא היה נאות אף להפגש להידבר ולהגיע לפתרון המחלוקת.

השוכר טען, כי הדרישה, כאמור עבור תיקון הנזקים והחובות הינה דרישה שאינה עולה בקנה אחד עם המציאות, לא התקבלה כל אסמכתא בגין הוצאה זו, על אף שנדרשה.
לדעת הפסיקה הגשת תביעות סרק ולחלופין הגשת תביעות מנופחות, הן תופעה פסולה, שאל לו לבית המשפט ליתן לה יד. בעניין דומה קבע בית המשפט בע"א 559/87 — ו- 18 אח' —, וערעור שכנגד: "ניפוח מלאכותי של סכומים כגון דא הינו תופעה שיש להתריע בגינה." וכן: "הגשת תביעות מופרזות ומוגזמות, בהנחה כי בכך אין המגיש נוטל כל סיכון שהוא, גורמת לאובדן זמן שיפוטי ניכר ויקר הואיל והיא מאלצת את השופט לעסוק זמן ניכר בבירור ובסילוק טענות הסרק מהלך הגוזל זמן רב בניסיון "לבור את המוץ מתוך התבן" על כל המשמעות הכרוכה בכך. בעקיפין נוצר עומס מיותר על המערכת השיפוטית ההופך אותה למסורבלת יותר ויעילה פחות". להלן בת.א 44158/01 שבע אברהם ואח' נ' אשטרום חברה להנדסה בע"מ.

שוכרים הינם בד"כ אנשים הזקוקים לקורת גג, מאחר ואין ידם משגת, כדי לרכוש דירה שתהיה בבעלותם ואין מקום לדרוש לחידוש הדירה על חשבונם.

מעיין בן יהודה