העברת דירה במתנה

העברת דירה במתנה – המדריך השלם

עסקת העברת דירה ללא תמורה הינה צעד משמעותי, בהיותה כרוכה בהעברה במתנה של נכס בשווי כספי גבוה, כאשר עשויות להיות לכך השלכות עתידיות, לרבות בהיבט המיסוי, ולפיכך יש לבצעה בקפידה.

מהי עסקת העברה ללא תמורה, או דירה במתנה?

הכוונה לעסקה בה צד אחד מעביר למשנהו זכויות בדירה (כולה, או חלקה) בחינם, בדרך של מתנה, דהיינו, העסקה מתבצעת ללא תשלום תמורה כל שהיא מאת הצד הנעבר לצד המעביר, לא בכסף ולא בטובת הנאה ו/או תמורה עתידית אחרת כל שהיא. עסקת העברת דירה ללא תמורה (העברת דירה במתנה) בקרב בני משפחה, היא פעולה משפטית שכיחה יחסית.

לעסקאות העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה, עשויות להיות מספר תכליות:

• שיקולי מס של נותן המתנה: נותן המתנה (למשל: הורה) מעוניין לרכוש עבורו דירה נוספת ומעביר דירה ללא תמורה למקבל המתנה (למשל: ילד/ים), במטרה ליהנות מתשלום מס רכישה מופחת לפי מדרגות מס בגין דירה יחידה.
• מניעת סכסוכי ירושה: העברת דירה במתנה בחיים לקרובים (למשל: ילדים), חלף העברה מכוח צוואה, במטרה למנוע סכסוכי ירושה עתידיים.

איך מבצעים עסקת העברה ללא תמורה, או דירה במתנה?

העברה ללא תמורה נחשבת לעסקה במקרקעין, לכל דבר ועניין.

הפרוצדורה דומה למעשה לחוזה מכר סטנדרטי, עם שינויים קלים, שכן במקום חוזה מכר על הצדדים לחתום על תצהירי מתנה.

במסגרת עסקת מתנה של דירה, בין היתר, על הצדדים לחתום על מספר מסמכים, כלהלן:

1. על המעביר לחתום על תצהיר 'נותן מתנה' בפני עורך דין.
2. על הנעבר לחתום על ותצהיר 'מקבל מתנה' בפני עורך דין.
3. ניתן אף לחתום (אך אין חובה) על חוזה מתנה, אשר יגדיר במידת הצורך באופן מסודר את תנאי עסקת המתנה, אם הינה כוללת תנאים מיוחדים שהוסכמו בין הצדדים, כגון: מתנה מותנית בתנאים מסוימים, וכו'.
4. הצדדים מחויבים בדיווח למיסוי מקרקעין בקשר עם העסקה.
5. חתימת הצדדים על שטרי מכר בפני עורך דין.

רצוי, כי במעמד העסקה יחתמו הצדדים על יפוי כוח בלתי חוזר (אצל נוטריון מוסמך), לצורך ביצוע העסקה ורישום הזכויות על-שם הנעבר.

בהמשך, יהא על הצדדים להמציא אישור עירייה לטאבו (לרבות היעדר חוב היטל השבחה) בתוקף לצורך הרישום, טופס בקשה לרישום מקרקעין חתום ומאומת בפני עורך דין או רשם המקרקעין, טופס בקשה לרישום הערת אזהרה (אם נרשמת), וכן צילומי תעודות זהות של הצדדים לעסקה.

העברה ללא תמורה | הענקת מתנה מותנית:

כללי:

עסקת העברת דירה במתנה יכולה להיות בלתי חוזרת, דהיינו, בלתי ניתנת לביטול, וכן בלתי מסויגת, דהיינו, ללא תנאים כל שהם.

עם זאת, ניתן להכפיף הענקת דירה במתנה לתנאים מסוימים, הכול לפי צרכי הצדדים ונסיבות העניין.

חשוב לציין, כי ניתן גם להבטיח את קיומו של תנאי מסוים בדרך משפטית של רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) לטובת המעביר ו/או על זכויות הנעבר, לפי העניין, אשר תמנע ממקבל המתנה לבצע כל דיספוזיציה בדירה, ללא אישורו של נותן המתנה, בהתאם להוראות הספציפיות, אשר קבעו הצדדים ביניהם במסגרת הסכם המתנה.

דוגמא ראשונה:

ניתן להבטיח מראש, כי הורה הנותן מתנה לילד/ים יהא רשאי להתגורר בדירה עד יום מותו, ולחילופין (נניח יעבור לבית אבות, או כל מקום אחר) יהא זכאי לקבל את דמי השכירות בגינה כל עוד הינו בין החיים, וכו'.

דוגמא שנייה:

ניתן לקבוע מראש, כי מקבל המתנה לא יהא רשאי למכור את הדירה מבלי לקבל אישור מראש ובכתב של נותן המתנה, כל עוד האחרון הינו בין החיים.

דוגמא שלישית:

ניתן לקבוע מראש, כי מקבל המתנה לא יוכל להעביר בעתיד את הדירה, בין אם בתמורה ובין אם ללא תמורה, לבן זוג, כדי למנוע מצב בו, למשל, הורים מעניקים דירה במתנה לבנם והלה מעביר מחציתה לאשתו  הטריה, זאת כדי להגן מפני מצב של גירושין, וכו', ולחילופין לקבוע מגבלת זמן לעניין זה (למשל: המגבלה תוסר אוטומטית לאחר 15 שנות נישואין, וכו').

העברה ללא תמורה | מס רכישה:

במסגרת עסקה של העברה ללא תמורה של דירה במתנה מיחיד לקרובו זכאי הנעבר לפטור חלקי (לפי שיעור שליש) בתשלום מס רכישה.

להלן הגדרת המונח "קרוב" בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל"ה – 1974 (להלן: 'תקנות מס רכישה'):

"קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;

תקנה 20 לתקנות מס רכישה, קובעת כך:

"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל".

בנוסף, תקנה 21 לתקנות מס רכישה קובעת:

על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן-זוג המתגורר יחד אתו בדירה פטורה ממס רכישה".

דהיינו, מתנה בין בני זוג של זכויות בדירת המגורים המשותפת פטורה באופן מלא מתשלום מס רכישה. ברם, במידה ובני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה הדירה, תחול תקנה 20 לעיל, כלומר, יהיה על מקבל המתנה לשלם שליש משיעור מס הרכישה הרגיל.

מס שבח – נותן המתנה:

עסקה של העברת דירת מגורים מיחיד לקרובו כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין (למשל: הורים לילדיהם) מזכה את המעביר/ים בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. הסעיף קובע, כך:

"מתנות לקרובים:(א) מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – שאינו איגוד בשליטתו – יהיו פטורים ממס.

(ב) מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס; לעניין זה, "בן זוג המתגורר יחד אתו בדירה" – מי שעשוי לחול עליו סעיף 55 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, וחי ביחד עם בן זוגו חיי משפחה במשק בית משותף בדירת המגורים הנמכרת, שנה לפחות לפני המכירה".

כעולה מכאן, בעסקאות העברה ללא תמורה בין בני זוג (לרבות ידועים בציבור), המתגוררים יחד באותה הדירה בפועל, לפחות שנה לפני מועד ביצוע העסקה, ניתן לקבל פטור מלא מתשלום של מס רכישה.

הגדרת המונח קרוב לפי סעיף 1 חוק מיסוי מקרקעין קובעת, כך:

"קרוב" לאדם פלוני –

(1) בן-זוג;

(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;

(3) אח או אחות ובני-זוגם;

(4) איגוד שהוא בשליטתו".

לתשומת לב, הגדרת המונח "צאצא" כולל גם נכד, נין, וכו'. אחים של הקרובים (למעט אחים של המוכר) אינם בגדר הגדרת "קרוב".

בנוסף, יש ליתן את הדעת לכך, כי הגדרת המונח "קרוב" בתקנות מס רכישה שונה מהגדרת המונח "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין. "קרוב" לפי התקנות הינו בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין) בן זוג של הצאצא, אח ואחות, כאשר לפי החוק, בנוסף לכל אלה, גם נכללים צאצאי בני הזוג ובני זוגם, בני הזוג של אחים ואחיות (וכן איגוד בשליטת אדם יחיד).

לכן, כתוצאה מכך, תיתכן עסקה שהינה פטורה מתשלום מס שבח, לפי הוראות סעיף 62 לחוק, אך לא תינתן לה הקלה בתשלום מס רכישה.

כמו כן, חשוב לציין בהקשר זה, כי לפי סעיף 49ב. לחוק, אך ורק העברה במתנה לילדו או בן זוגו של נותן המתנה אינה 'שורפת' את הפטור הקלאסי של מכירת דירה אחת לארבע שנים, בעוד העברה לאח, או נכד, 'תשרוף' הפטור האמור.

לכן, במקרה שנותן המתנה מעוניין למכור במקביל דירה נוספת, טוב אם יעשה וימכור אותה קודם-לכן, אגב שימוש בפטור דלעיל ורק לאחר-מכן יבצע את עסקת העברה ללא תמורה ויבקש פטור מכוח סעיף 62 לאח, או נכד.

מס שבח  – תקופות הצינון החלות על מקבל המתנה:

בעל הדירה שקיבל אותה (או חלק ממנה) במתנה נדרש להמתין עד חלוף מועד של תקופת צינון המנויה בחוק של שנה עד ארבע שנים (התקופה משתנה לפי פרמטרים של הקרבה למעביר הזכות, שימושו של מקבל הזכות למגורים בדירה דרך קבע, ועוד), עת שיחפוץ בעתיד למוכרה בפטור ממס שבח.

עמידה בתקופות הצינון הינה הכרחית על-מנת שמקבל המתנה יהא זכאי למוכרה בפטור ממס שבח.

בטבלה הבאה ריכזתי עבורך את תקופות הצינון הקבועות לפי החוק לגבי מקבל המתנה (להלן – "המוכר") והתנאים לגביהן:

חשוב לדעת:

מתנה מאח לאח, או מילד להורה – "תשרוף" את הפטור ותחייב המתנה עתידית בת 4 שנים.

מתנה בתוך התא משפחתי (דהיינו: הורים + ילדים קטינים) לא תחייב המתנה כאמור.

במידה ומקבל המתנה הינו קטין, תקופת צינון נספרת רק מהגיעו לגיל 18 שנה.

תקופת צינון במקרה של מגורי מקבל המתנה בדירה נספרת רק מהמועד בו החל להתגורר בדירה בדרך קבע.

בנוסף, בעקבות פסיקת בית המשפט העליון, תוקן חוק מיסוי מקרקעין ונקבע בו, כי גם קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בכסף, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, נחשבת כקבלת הדירה במתנה.

סעיף 49ו(ג) לחוק מגדיר המונח "דירת מתנה":

"(ג) לעניין סעיף זה –

(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;

(2) אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לעניין התקופות האמורות בסעיף קטן (א) את גילו של המבוגר שבהם".

לפיכך, בין אם הדירה עצמה הוענקה במתנה ובין אם הכספים למימון רכישתה (50% לפחות) הוענקו במתנה, הדירה תיחשב כדירת מתנה. יש לקחת זאת בחשבון במסגרת תכנון מס אופטימאלי.

העברה ללא תמורה | שומה עצמית:

במסגרת הדיווח למיסוי מקרקעין יש לציין בטופס ההצהרה את שווי הדירה המועברת. ניתן לעשות כן בדרך של 'שומה עצמית', כלומר, להצהיר על ערך הדירה ב'שוק החופשי' ('ממוכר מרצון לקונה מרצון').

היה והערכת השווי היא סבירה והגיונית, רוב הסיכויים שמיסוי מקרקעין יקבלו אותה, שאחרת יהא צורך להגיש חוות-דעת שמאית לגבי מחיר הדירה.

סיכומו של דבר:

המדריך המשפטי אשר יצרתי עבורכם נועד לסקירה באופן כללי של כל ההיבטים החשובים הנוגעים לעסקאות העברה ללא תמורה של דירת מגורים.

כעולה מן המקובץ לעיל, פעולת העברת דירה במתנה הינה עסקת מקרקעין, לכל דבר ועניין. לפני ביצוע כל עסקה במקרקעין, יש לבצע בדיקות מקדימות, לרבות תכנון מס נכון, אגב היוועצות עם עורך דין מקרקעין מומחה, כדי להבין את ההשלכות ו/או התוצאות האפשריות של העסקה, ובכך למנוע טעויות, אי-הבנות ובעיות בעתיד.

בכבוד רב,

                                                                                    אריק חכים, עו"ד