הסכם שיתוף בית משותף או תכנית חלוקה (פרצלציה)

בס"ד

חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 קובע, כי כאשר קיים שיתוף במקרקעין, בין מספר בעלים, הבעלות של כל שותף הינה בחלק בלתי מסויים במקרקעין כולו ושטח הבעלות נקבע לפי חלקו של אותו שותף בקרקע. כל השותפים בעלים ביחד בקרקע הווה אומר בעלות "במושע" ולמעשה כולם בעלים יחד של כל גרגר וגרגר במקרקעין, כפי חלקיהם היחסי.

ההשלכות של בעלות במושע הן שכל פעולה במקרקעין מצד יחיד הבעלים כפופה לקבלת הסכמה של כל בעלי הזכויות במקרקעין.

השותף היחיד מנוע מלהשכיר או לבנות ו/או להחזיק בחלק ספציפי מהמקרקעין, ללא קבלת הסכמת יתר השותפים למקרקעין.

מצב כזה גורם לצרות וסכסוכים בין שותפים ולכן קיימים 3 פתרונות לייחוד זכויות, כדלהלן:

1. פרצלציה היא​ חלוקה של מקרקעין, במסגרת תוכנית מפורטת לחלקות נפרדות ועצמאיות הניתנות לרישום בפנקסי המקרקעין בלשכות רישום המקרקעין (טאבו).
2. בית משותף ניתן לרישום כאשר יש לפחות שתי דירות או יותר. רישום הבית המשותף מתבצע בפנקס הבתים המשותפים. לכל דירה יש בעלות נפרדת, ושאר חלקי הבניין, חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, נחשבים לרכוש משותף ונמצאים בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבניין.
3. הסכם שיתוף נערך בין שותפים בזכויות במקרקעין, מקום בו לא ניתן לרשום חלוקה או בית משותף או עד להשלמת רישום החלוקה או הבית המשותף בטאבו.

מדוע לערוך הסכם שיתוף?

הסכם שיתוף נועד להסדיר את אופן הניהול החזקה והשימוש במקרקעין הזכויות והחובות של כל שותף במקרקעין.
ראוי לצרף תשריט המגדיר את זכויות החזקה והשימוש של כל אחד מהשותפים במקרקעין ומציין את גבולות שטחי השותפים בחלקה.
הסכם שיתוף שנרשם בלשכת רישום המקרקעין כוחו יפה גם כלפי צדדים שלישיים.
תניה מגבילה בהסכם שיתוף תקפה ל- 5 שנים בלבד.

שווי ערך מקרקעין ללא הסדרה של ניהול וחלוקת הזכויות במקרקעין פוחת בעשרות אחוזים.