03-3810100

האם עורך דין מקרקעין יכול לייצג את הקונה והמוכר

אודות המחבר


גיל בר זוהר

עו"ד גיל בר זוהר

טלפון: 079-5805773
מייל:
ותק: 30 שנים

ניגודי אינטרסים בייצוג כפול בעסקאות מקרקעין: מדריך מקצועי

מבוא

עסקאות מקרקעין הן בין העסקאות המורכבות והמשמעותיות ביותר בתחום המשפטי. הן דורשות תכנון קפדני, הבנה מעמיקה של החוק ויישום של מסילת משפט חכמה כדי להבטיח שהעסקה תנוהל בצורה מקצועית, חוקית ויעילה. אחת השאלות המרכזיות שעולות בהקשר זה היא האם עורך דין אחד יכול לייצג הן את הקונה והן את המוכר באותה עסקת מקרקעין. שאלה זו מעלה את הסוגיה הרגישה של ניגודי אינטרסים, אשר עשויה להשפיע על תוצאות העסקה ועל מערכת היחסים בין הצדדים מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה ובעל ניסיון רב.

ניגודי אינטרסים בעסקאות מקרקעין

ניגוד אינטרסים מתרחש כאשר עורך הדין נמצא במצב שבו האינטרסים של לקוח אחד עשויים להתנגש עם האינטרסים של לקוח אחר. בעסקת מקרקעין, האינטרסים של המוכר והקונה הם מטבעם מנוגדים: המוכר מעוניין להשיג את המחיר הגבוה ביותר עבור הנכס, בעוד הקונה שואף לרכוש את הנכס במחיר הנמוך ביותר האפשרי. בנוסף, עשויות להתעורר סוגיות משפטיות מורכבות הקשורות לנכס, כגון בעיות בטאבו, חובות על הנכס, או מגבלות תכנוניות, אשר עשויות להציב את הצדדים בעמדות שונות.

האם ייצוג כפול בעסקת מקרקעין אפשרי?

באופן כללי, החוק והאתיקה המקצועית של עורכי הדין אוסרים על ייצוג כפול של צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים. הסיבה לכך היא שעורך הדין מחויב לנאמנות מלאה ללקוחותיו, וכאשר הוא מייצג שני צדדים עם אינטרסים סותרים, הוא עלול למצוא את עצמו במצב שבו הוא אינו יכול לפעול לטובת שני הצדדים באופן שווה.

הסכמת הצדדים

יחד עם זאת, ישנם מקרים חריגים שבהם ייצוג כפול עשוי להיות אפשרי, וזאת רק אם שני הצדדים מסכימים לכך במפורש ובכתב. במקרים אלו, עורך הדין חייב להסביר לשני הצדדים את המשמעויות המשפטיות והאתיות של ייצוג כפול, ולהבטיח שהם מבינים את הסיכונים הכרוכים בכך. גם במקרים אלו, עורך הדין חייב להיות מודע לכך שהוא עשוי להיות מוגבל ביכולתו לייצג באופן מלא את האינטרסים של שני הלקוחות.

סיכום

על פי החוקים והכללים האתיים המחייבים את עורכי הדין, ייצוג כפול של הקונה והמוכר בעסקת מקרקעין הוא לרוב לא אפשרי, וזאת כדי למנוע ניגודי אינטרסים שעלולים לפגוע באינטרסים של אחד הצדדים או של שניהם. עם זאת, במקרים מסוימים, כאשר שני הצדדים מסכימים לכך ומבינים את ההשלכות המשפטיות, ייצוג כפול עשוי להיות אפשרי, אך זאת רק תחת תנאים מחמירים ותוך שמירה על שקיפות מלאה.

טיפים לצדדים בעסקת מקרקעין

  1. בחרו עורך דין מיומן: ודאו שעורך הדין שלכם מתמחה בתחום המקרקעין ובעל ניסיון רב בעסקאות דומות.
  2. הימנעו מייצוג כפול: עדיף שכל צד ייוצג על ידי עורך דין נפרד כדי למנוע ניגודי אינטרסים.
  3. קבלו ייעוץ משפטי מקיף: ודאו שאתם מבינים את כל ההיבטים המשפטיים של העסקה, כולל הסיכונים וההשלכות של ייצוג כפול.
  4. שמרו על תקשורת פתוחה: ודאו שיש לכם קשר ישיר וברור עם עורך הדין שלכם, ושכל המידע הרלוונטי מועבר בצורה שקופה.

מחשבות אחרונות

עסקאות מקרקעין הן מורכבות ודורשות תשומת לב רבה לפרטים. ייצוג כפול על ידי עורך דין אחד עשוי להיראות כפתרון חסכוני, אך הוא טומן בחובו סיכונים משמעותיים. הבנה מעמיקה של ניגודי האינטרסים והקפדה על הכללים האתיים יבטיחו שהעסקה תתנהל בצורה הוגנת ומקצועית, ותשמור על האינטרסים של כל הצדדים המעורבים לשיחה וייעוץ עם עורך דין .

סימוכין

ת"א (נצרת) 52659-12-17- ודים סמולקין נגד עורך דין מיכאל קפלן

שמות השופטים: הבכירה שאדן נאשף אבו אחמד

במקרה זה, שני המתקשרים בעסקה שמים את יהבם על עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה, כי אלה יבצעו הפעולות החיוניות להבטחת זכויותיו של הלקוח, כגון תשלום התמורה, בדיקת פרטי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר, לפי העניין (הוועדה לתכנון ובניה, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה), העברת זכויות נקיות לרוכש וביצוע הרישום של העברת הזכויות תוך זמן סביר. סטנדרט ההתנהגות הדרוש מעורך דין המייצג לקוח בעסקת מכר מקרקעין אינו כשל אדם סביר, אלא כשל "עורך דין סביר המטפל בעסקת מכר מקרקעין". משכך, עליו לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר ולפעול לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות. על כן, חובת הרישום של העסקה על שמו של הקונה היא מאבני היסוד של חובת עורך הדין המייצג קונה כלפי לקוחו, בהעדר חריגים לכך. בהקשר זה יודגש, כי טענה לקיומן של נסיבות חריגות הנובעות מעצם טיבו של הנכס הרשום בספרי החברה המשכנת (להבדיל מטאבו), כלל לא נטענה ע"י הנתבע במקרה שלפנינו (ראו: ת"א (מח' מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג ( 23.10.14 )). 24. יפים לענייננו דבריו של כב' השופט עמית בע"א 7633/12 קבוצת גיאות בע"מ נ ג דפרב לוי, ערן מאירי, צפריר ושות', עורכי דין בע"מ, פיסקה 2-3, ניתן ביום 16.9.2014 ): "בבוא בית המשפט לבחון תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורך דין, יש להבחין בין ליווי בעסקה או בהכנת חוזה או צוואה, לבין ליווי בסכסוך משפטי או בהליכי משפט או מעין – משפט כמו בוררות, גישור, פשרה וכיו"ב ככלל, על עורך דין להבטיח את זכויות לקוחו בעסקה, על פי הוראות כל דין ועל פי המקובל, כגון רישום הערת אזהרה או רישום משכון, ועליו להכיר את דיני המס החלים על העסקה" (הדגשה הוספה – ש.

פסק דין |27/04/2021 |שלום – נצרת

תאדמ (בת ים) 50613-01-22- יואב אושרי נגד עורך דין בועז כהן

שמות השופטים: אדי לכנר

סעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירה), תשל"ז- 1977 (להלן: "הכללים") קובע כדלקמן: "בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5. " 17. סעיף 5 לחוק לכללים קובע כדלקמן: " (א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה. " 18. במה הדברים אמורים, בעסקה למכירת דירה, עורך הדין אינו רשאי לייצג את הקבלן והקונה למעט בעניינים הנוגעים לרישום הזכויות בממכר. במצב הדברים, בכל הנוגע לרישום הדירה, חובת הנאמנות של עורך דין היא גם כלפי הקונה אף אם אינו לקוחו. 19. חובת הזהירות מקבלת נופך היה והצד שכנגד אינו מיוצג. בכל אופן, עורך דין אשר לא פעל לצורך רישום הדירה אינו רשאי להיאחז בטענה כי לא היה צד להסכם. למעשה, הוא הפר את חובת הנאמנות שלו כלפי הקונה. הפרת חובה זו ונזק שנגרם לקונה בשל כך, עשויה לחייב את עורך הדין בפיצוי מכוח עוולת הרשלנות שבדין הנזיקי. 5 20. עיון בהסכם המכר שנחתם בין התובעים לחברה הקבלנית ביום 19.5.11 מלמד כי הכללים כפי שצוטטו לעיל קיבלו ביטוי בהסכם בשורה של סעיפים. 21. סעיף 4 להסכם המכר קובע כדלקמן: "הקונה מצהיר ומאשר בזה כי 4.2 ניתנה לו שהות מספיקה לעיין בחוזה זה על נספחיו, להתייעץ ולבדוק את החוזה בעצמו ובאמצעות עורך דין ונוטריון עזרא אושרי מטעמו וכי הוא מכיר ומבין. . . . " 23. בסעיף 5 לכתב התביעה ציינו התובעים כדלקמן: "הנתבע הינו עו"ד אשר ייצג את הצדדים לעסקה, למרות שניתנה לתובעים הזכות להתייעץ ולבדוק את החוזה באמצעות עורך דין עזרא אשרי".

פסק דין |06/08/2022 |שלום – בת ים

תאדמ (בת ים) 50613-01-22- יואב אושרי נגד עורך דין בועז כהן

שמות השופטים: אדי לכנר

בסעיף 5 לכתב התביעה ציינו התובעים כדלקמן: "הנתבע הינו עו"ד אשר ייצג את הצדדים לעסקה, למרות שניתנה לתובעים הזכות להתייעץ ולבדוק את החוזה באמצעות עורך דין עזרא אשרי". 22. בחזרה להסכם המכר. סעיף 30 להסכם קובע כדלקמן: "בנוסף, מתחייב הקונה לשלם סך של 1.5 (אחד וחצי אחוז) מתמורת הממכר, בתוספת מע"מ, כחלקו של הקונה בתשלום שכ"ט עורך הדין בעד הפעולות המשפטיות של עורך הדין שמונה על ידי המוכר לצורך רישום בית משותף ורישום זכויות הקונה בממכר, בהתאם לחוזה זה. תשלום שכ"ט עו"ד יעשה כולו במזומן במעמד החתימה על חוזה זה. אם מסיבה כלשהיא לא ישולם סכום זה במועדו, יתווספו לו הפרשי הצמדה וריבית, כמפורט בסעיף 22.3. לעיל. " 23. סעיף 52 להסכם המכר קובע כדלקמן: 6 " הקונה מאשר כי נאמר לו מפורשות שמשרד עורך הדין מייצג רק את המוכר בחוזה זה, כי אינו מייצג את הקונה וכי הינו רשאי למנות בקשר לחוזה זה עורך דין מטעמו. הקונה מזמין בזה את עורך הדין לטפל ברישום הדירה של שמו בלשכת הרישום, כאמור בסעיף 30 לעיל. הקונה יופיע במשרד עו"ד במועדים שיודיעו לו ויחתום על כל המסמכים הדרושים לביצוע החוזה וקיום הוראותיו. " 24. הלכה למעשה, לתובעים נינתה אפשרות לבחון את החוזה בליווי של עו"ד מטעמם מר עזרא אושרי וכך עשו כאמור בסעיף 5 לכתב התביעה. לתובעים הובהר כי הם משתתפים בעלויות חלקם בשכ"ט עורך הדין. השכר בעד הפעולות המשפטיות שמונה עורך הדין הוא עבור רישום הזכויות. לתובעים הובהר מפורשות כי הנתבע מייצג את החברה הקבלנית ורק אותה למעט רישום הזכויות כאמור. 25. כפי שנקבע בכללים ובהתאם להוראות ההסכם שנחתם בין התובעים לחברה הקבלנית, חובתו של הנתבע כלפי התובעים נוגעת לרישום הזכויות היא ורק היא.

פסק דין |06/08/2022 |שלום – בת ים

ע"א (תל אביב) 35413-11-21- עורך דין י א נגד א ד

שמות השופטים: שאול שוחט,עינת רביד,נפתלי שילה

במצב כזה, שבו ב"כ המוכר יודע ומבין היטב שמבחינת הרישוי לא מדובר בדירת מגורים, לא היה מספיק להפנות את ב"כ הקונה לכתב האישום, לתשריט ולגזר הדין ובכך לצאת ידי חובה של גילוי נאות. מדובר במידע מהותי ביותר שיש להציגו בבירור ובאופן ישיר ומפורש לב"כ הקונה במסגרת הגילוי הנאות אודות הממכר. אכן, מצופה מעורך דין העוסק במקרקעין שלא ייראה במסמכים אלו בגדר "כתב חידה" כפי שטען ב"כ הקונה. יחד עם זאת, חובתו של עורך דין המייצג מוכר, לספק אינפורמציה כה מהותית שידועה לו לב"כ הצד שכנגד, על אף שגם הוא, אמור להגיע למסקנה זו לאחר בדיקה נאותה במסמכי לשכת רישום המקרקעין. ב"כ המוכר לא היה יכול להסתפק בכך ש"הנחת העבודה שלי הייתה שהדבר הזה היה ידוע להם" (עמ' 153 שורה 15) והיה עליו לדווח על נתון חשוב זה ברחל בתך הקטנה לב"כ הקונה. 25 7. איני מקבל את עמדתו של ב"כ המוכר כי "אם הייתי חושב לרגע שהם לא יודעים, אז כמובן שהייתי אומר להם או מציף את זה או עושה עם זה משהו" (עמ' 163 שורות 18/20). . . . לא חשבתי לרגע שהם לא יודעים ולא מבינים מה שהם קונים" (עמ' 164 שורות 14/15). היה על ב"כ המוכר להציג נתון מהותי זה לב"כ הקונה במפורש בטרם שההסכם נחתם ולא להסתפק במסירת המסמכים שמסר. 8. מסירת מידע מהותי בדבר טיב הנכס לצד שכנגד, לא מהווה פגיעה בחובת האמון שחלה על ב"כ המוכר לדאוג לאינטרסים של מרשו. תיאור נכון ומדויק בדבר מצבו המשפטי של הנכס היא חובה שחלה גם על ב"כ המוכר.

פסק דין |10/01/2023 |מחוזי – תל אביב

ע"א (תל אביב) 35413-11-21- עורך דין י א נגד א ד

שמות השופטים: שאול שוחט,עינת רביד,נפתלי שילה

כך גם נקבע שלמרות שהמוכר ידע "היטב" כי הדירה אינה מותרת למגורים, הרי שלא גילה זאת לקונה ולא חלק עמו את ידיעותיו על אודות השימוש המוגבל (סעיף 24 לפסק הדין). עוד קבע בית המשפט: "בסוגיה, שעליה נסוב הליך זה גילה מר מ' (המוכר – ע' ר') טפח אך הסתיר טפחיים. המחשבה ולפיה קונה סביר יפענח את כתב-החידה המוצפן, שהונח לפניו, למצוא בו מסרים על אודותיו של טיב-השימוש בממכר, היא לא רק קלושה; אלא היא מצביעה על ערפול מכוון של הסוגיה. . . " (סעיף 24 לפסק הדין בעמוד 18). עוד קובע פסק הדין שהקונה נחשף לראשונה לסוגיית השימוש המותר רק כשהועמד לדין בבית המשפט לעניינים מקומיים (סעיף 25 לפסק הדין). 9. עוד נקבע כי אין לקונה כל אשם תורם. לבד מן העובדה, שטענה זו לא נטענה מפי המוכר, הרי שלמרות התניה, שבסעיף השלישי להסכם כי הקונה בדק המקרקעין, "לרבות מבחינה פיזית, משפטית ותכנונית", עומדות הצהרותיו הנגדיות של המוכר בהסכם ובהן אופיין הנכס הנמכר כ"דירת מגורים" שהוגדרה "הדירה" ואוזכרה לא פחות מחמש פעמים כ"דירה". וכך קובע פסק הדין: "כל חבות של הקונה לבדוק את המצב התכנוני ממילא נבלעה, לשיטתי, בידיעתו הברורה של המוכר על אודותיה של אי-התאמה תכנונית. גם המאמץ, שנדרש התובע להשקיע לפי ההסכם, לא היה שקול לקלות המופלגת, שבה יכל הנתבע להעמיד את המידע הדרוש" (סעיף 29 לפסק הדין). 10. עוד נקבעה אחריותו של עו"ד הקונה בהפרת חוזה הייצוג ובהתרשלות, אשר כעורך-דין המייצג בעסקת-מקרקעין, נפסק שהוא נדרש "לחשוד" מראש בקיומה של אי-התאמה שכזו ולמצות את בדיקותיו בהתאם (סעיף 32 לפסק הדין).

פסק דין |10/01/2023 |מחוזי – תל אביב

ת"א (חיפה) 15302-05-18- שאול חיים רונן נגד אלון סיסו

שמות השופטים: אבישי רובס

  • לא נטען וממילא גם לא הוכח שהנתבע היה מעורב בקנוניה שנרקמה על ידי הנ"ל והשאלה היא, האם הנתבע, שייצג בעסקת המכר רק את התובעים, התרשל כלפיהם, בהפרת חובות זהירות בהן הוא חב, באופן שאפשר לפאינה ומנשירוב להוציא את מזימתם מן הכח אל הפועל ולגרום לתובעים לנזקים כספיים. 37. התובעים מייחסים לנתבע מספר מחדלים, שלשיטתם אפשרו לפאינה ומנשירוב להוציאם את תכניתם לפועל. א. התובעים טענו, כאמור, כי הדרך בה נרקמה העסקה, אותה תיאר בית המשפט המחוזי בפסק דינו, חייבה בדיקה קפדנית יותר ביחס לדירה וזהות בעליה והנתבע התרשל בכך שלא פעל לביצוע בדיקות כאמור. התובעים הוסיפו, כי לו היה הנתבע עושה "מאמץ מינימאלי" לבדוק את זהות המוכר, העסקה לא היתה יוצאת לפועל והנזקים היו נמנעים (סעיפים 21 – 24 לסיכומיהם). עורך דין הנוטל על עצמו לערוך עסקת מקרקעין אחראי לזהות את הצדדים לאותה עסקה. תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל – 1969, מחייבות זיהוי צדדים לעסקה באמצעות תעודת זהות או דרכון. הנטל להוכיח כי אכן זיהה את המוכר וכי לא התרשל בעניין זה, מוטל על עורך הדין. האחריות לזהות את המוכר מוטלת על עורך הדין כחלק משורת תפקידיו הבסיסיים בביצוע עסקת מקרקעין. בענייננו, התובע פנה לנתבע לאחר שפרטי העסקה סוכמו בין הצדדים, לרבות תמורת המכר. התובע התעניין אצל מנשירוב בזהות המוכר וקיבל את הסברו כי "הוא חולה, לא מרגיש טוב, הוא מבוגר הוא חולה" (עמ' 6, שורות 23 – 31 לפרוטוקול). התובע לא ניהל משא ומתן ישירות עם המוכר או ביקש לפגוש אותו. הוא גם בחר שלא לבדוק את הדירה וחיבוריה לחשמל ומים, כפי שהתברר בדיעבד.

פסק דין |10/07/2023 |שלום – חיפה

בדמ (תל אביב) 133/94- הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בתל-אביב-יפו נגד ' פלוני

שמות השופטים: משה וינברג,טמיר יגאל,חבד,גאון אורי,חבד

  • (ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה". הש' לוין בפסק דינו לוי נ' שרמן הנ"ל קובע בעמ' 476 לפסק הדין, כי משילובם של שני כללים אלה המסקנה המסתברת היא, כי עורך הדין של הקבלן רשאי לטפל רק בנושא הרישום, ותו לא. בבד"מ (ת"א) 20/88 הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בתל-אביב-יפו נ' עו"ד פלוני, פדי"מ ו' 119, 122: "גם אם נאמר כי הנאשם היה רשאי, מכח כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), לייצג את המתלוננים בעסקה, נוסף על ייצוגו של המוכר (קבלן הבנין), ברי בעליל כי חובה עליו לנהוג כלפיהם ביושר ובאמונה ולשמור על זכויותיהם. " ראה לענין זה גם את ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל פ"ד מ"ח (3) 207, 213, שם נאמר: "רוכש דירה איננו נחשב כמיוצג על ידי עורך הדין של הקבלן בשעת כריתת ההסכם בינו לבין הקבלן. משילובם של כללים 2 ו-5 (א) לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעיסקאות בדירות), תשל"ז-1977, עולה, שאין עורך הדין של הקבלן רשאי לייצג גם את הרוכש אלא לענין הטיפול ברישום הנכס. כך גם לפי סעיף 14 (ג) לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986, שלפיהם אסור לעורך דין המייצג לקוח קבוע לייצג צד אחר. " "עורך דין המקבל על עצמו לטפל בביצוע רישום מכר מקרקעין , חייב לפעול תוך נאמנות למוכר ולרוכש גם יחד. נאמנות זו וחובת הזהירות והפעלת המיומנות המקצועית אינן קמות כלפי מרשהו בלבד, אלא גם כלפי יריבו וגם כלפי הציבור, קל וחומר כשמדובר בחובת זהירות ונאמנות לצד ישיר להסכם, שלרישום זכויותיו על פיו התחייב עורך הדין לפעול. " "אין לקבוע כללים נוקשים לענין מידת חובת הזהירות שחב עורך דין כלפי מי שאינו לקוחו.

הכרעת דין |06/08/1997 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – תל אביב

בדמ (תל אביב) 20/88- הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בתל-אביב-יפו נגד ' פלוני

שמות השופטים: זאב הרטבי,אסתר זילברברג חבד,יהושע חורש חבד

  • ללקוח-פעולה בניגוד לסעיף 2 לכללי לשכת עורכי-הדין (ייצוג בעיסקאות בדירות) [1] וסעיף 54 לחוק לשכת עורכי-הדין [4]. הנאשם ערך הסכם קומבינציה שבמסגרתו רכשו קונים דירות מקבלן שהתחייב לבנות דירות על מקרקעין של בעלי הקרקע. בהסכם המכר צויין, כי הקונה מצהיר כי הוסבר לו שהנאשם "מייצג את המוכר בעיסקה זו וזכותו למנות עו"ד אחר". אולם הקונה מסכים כי "עוה"ד יטפל בשמו במס שבח מקרקעין, בצו הבית המשותף, ברישום הממכר על שמו ובעיסקה זו כמייצג שני הצדדים, ומתחייב לשלם לעוה"ד, בחתימת חוזה זה. . . ". משכשל הקבלן וזנח את המשך בניית הבית, הגיש הנאשם בשם בעלי המקרקעין, תביעה נגד הקבלן ובה עתר לבטלותו של הסכם הקומבינציה ולבטלותם של חוזי המכר שהם פועל יוצא מחוזה הקומבינציה הנ"ל. הנאשם הועמד לדין על פעולותיו בניגוד לסעיף 54 ו-61 לחוק לשכת עוה"ד. בית-הדין המשמעתי הרשיע את הנאשם ופסק: 1. גם אם הנאשם היה רשאי, לייצג את המתלוננים בעיסקה נוסף על יצוגו של המוכר (קבלן הבנין), ברי בעליל כי חובה עליו לנהוג כלפיהם ביושר ובאמונה ולשמור על זכויותיהם. הרשאתם של המתלוננים להיעזר מצידם בעו"ד נוסף אין בה כדי להסיר מהנאשם מאומה מהתחייבויותיו כלפיהם כאילו היו לקוחותיו לכל דבר וענין, והתשלום שנגבה על ידיו מהם אינו אלא שכר טירחה בעבור כל הפעולות המנויות בסעיף דלעיל ובעבור שמירה זכויותיהם החוזיות. 2. א. אין ביכולתם של המתלוננים לרשום הערת אזהרה בעצמם משום מתן פטור לנאשם מלמלא את החובה הראשונה שבהבטחת זכותם של המתלוננים בקרקע ע"י רישום הערת אזהרה. ב. שתיקתו של הנאשם והימנעותו מרישום הערת אזהרה בלא שיזהיר על כך את המתלוננים מראש, כמוה כמעילה באמונם של שולחיו המתלוננים.

הכרעת דין |25/01/1989 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – תל אביב

בדמ (חיפה) 39/06- לשכת עורכי הדין- מחוז חיפה והצפון נגד ' עורך דין פלוני

שמות השופטים: צבי אלטר,אלי חן חבד,יוסף מילר חבד

  • מחלוקת על העובדות הבאות: 2. הנאשם ייצג קבלן-חברה ששמה מ' בע"מ (להלן-. "הקבלן"). הקבלן בנה ומכר דירות, בין היתר, בראש העין. המתלונן רכש דירה בראש העין מהקבלן-ההסכם מוצג ק/3. את ההסכם ערך הנאשם. הנאשם קיבל על עצמו לטפל ברישום הבית בו נמצאת הדירה כבית משותף בפנקס בתים משותפים. הבית בו נמצאת הדירה טרם נרשם כבית משותף בפנקס בתים משותפים. הדירה שנרכשה על ידי המתלונן, נרשמה על שמו במינהל מקרקעי ישראל בלבד. הנאשם טען כי לא קיבל שכ"ט מהמתלונן עבור הטיפול ברישום הבית כבית משותף וברישום הדירה על שם המתלונן. כמו כן טען הנאשם כי לא ייצג את המתלונן אלא את הקבלן בלבד וכי הקבלן הוא אשר התחייב כלפי המתלונן לרשום את הבית כבית משותף ולרשום את הדירה על שם המתלונן בלשכת רישום מקרקעין. 3. אין בידי לקבל את טענת הנאשם לפיה לא קיבל שכר טרחה מהמתלונן ואין בידי לקבל את טענתו לפיה לא ייצג את המתלונן. הקבלות ק/4 ו-ק/4א' הוצאו על ידי הנאשם עבור המתלונן בגין שכר טרחה ששולם לו עבור טיפול ברישום הבית בו נמצאת הדירה שרכש המתלונן כבית משותף ועבור רישום הדירה על שם המתלונן בלשכת רישום המקרקעין. 4. הסוגיה המשפטית כפי שאני רואה אותה הינה כדלקמן: מה הן חובותיו של עורך דין אשר קיבל על עצמו לייצג הן קבלן והן רוכש דירה מהקבלן ברישום הבית בו נמצאת הדירה כבית משותף בפנקס בתים משותפים ולאחר מכן ברישום הדירה על שם הרוכש, שעה שנבצר ממנו לקיים את התחייבויותיו כלפי רוכש הדירה בשל כך שהפסיק לייצג את הקבלן. 5. בעסקאות מכר דירות על ידי קבלן, מייצג עורך דין הן את הקבלן והן את רוכש הדירה בטיפול בביצוע רישום הרכישה.

גזר דין |15/12/2007 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה

בדמ (חיפה) 39/06- לשכת עורכי הדין- מחוז חיפה והצפון נגד ' עורך דין פלוני

שמות השופטים: צבי אלטר,אלי חן חבד,יוסף מילר חבד

  • במקרה דנן, עולה גם ברורות מההסכם שנערך בין המשיבה לבין המערערים, כי תפקידו של המשיב הוא לטפל ברישום הבית כבית משותף ובהעברת הדירות בבית הנ"ל על שם רוכשיהן במשרד רשם המקרקעין, ובשל טרחתו בתפקיד זה בלבד ולא בשל עצם ניסוחו של ההסכם הוא זכאי לשכר טרחה, מה עוד שההסכם הוא הסכם שבלוני על טופס זהה לכל קונה דירה, שכל שנעשה בו הוא התאמתו ע"י השלמת הפרטים החסרים או תוספות שוליות בעת חתימת ההסכם. . . הבנה והתנאה מכללא בכל הסכם כזה הן, כי לעוה"ד, המקבל על עצמו את ייצוג הלקוח, יש המידה הנדרשת של ידע, מאומנות ומיומנות הנדרשים במקצוע עריכת הדין, וכי מתחייב הוא להפעיל כישורים אלה לטובת עניינו של הלקוח. התרשלות בייצוג ענייניו של הלקוח או בהפעלת מידה סבירה של מיומנות ומאומנות, הגורמת נזק ללקוח, ועל אחת כמה וכמה התנהגות שיש בה הפרת אמונים ואי-יושר כלפי הלקוח עשויות לשמש עילה לתביעה בגין הפרת חוזה או בשל הפרת חובותיו כלפי לקוחו. " ב. ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מ"ח (3) 207: "רוכש דירה איננו נחשב כמיוצג על ידי עורך הדין של הקבלן בשעת כריתת ההסכם בינו לבין הקבלן. משילובם של כללים 2 ו-5 לכללי לשכת עוה"ד (ייצווג בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977, עולה, שאין עוה"ד של הקבלן רשאי לייצג גם את הרוכש אלא לעניין הטיפול ברישום הנכס. כך גם לפי סעיף 14 (ג) לכללי לשכת עוה"ד (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986, שלפיהם אסור לעורך דין המייצג לקוח קבוע לייצג צד אחר. . . עוה"ד המקבל על עצמו לטפל בביצוע רישום מכר מקרקעין, חייב לפעול תוך נאמנות למוכר ולרוכש גם יחד.

גזר דין |15/12/2007 |בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין – חיפה

פסיקה רלוונטית

ע"א 37/86-1. משה לוי נגד 1. יצחק יחזקאל שרמן

שמות השופטים: א ברקש לוין,ד לוין

  • וסעיף 5(א) לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעיסקאות בדירות) אומר באותו הקשר: "(א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". משילובם של שני כללים אלה, המסקנה המסתברת היא כי עורך הדין של הקבלן רשאי לטפל רק בנושא הרישום, ותו לא. לכך התייחס פרופ' ג. קלינג באחד ממאמריו לאמור: "מדובר כאן בפתרון של בעייה מיוחדת, תוך התחשבות באילוצים, שהעיקרי שבהם הוא הצורך כי ברישום הבית המשותף והדירות שבו יטפל עו"ד אחד בלבד". (ג' קלינג, "ניגודי עניינים", הפרקליט, גליון מיוחד לכבוד 25 שנים ללשכת עורכי הדין, 75, 77). מכאן אתה נמצא למד, שבעניינים אחרים אין עורך דינו של הקבלן רשאי לייצג גם את הלקוח (ראה ג. קלינג, שם, הסבור עוד מעבר לכך, כי "ייתכן שהוראות אלה (כללי לשכת עורכי הדין הנ"ל – ד. ל. ) הפכו להיות מיותרות לאור סעיף 14(ג) לכללי האתיקה, האוסר על עורך דין המייצג לקוח קבוע (בענייננו – הקבלן) לייצג צד אחר (בענייננו – רוכש הדירה)"). מכאן שאם נעמיד את עורך הדין המאירי בחזקת מי שפעל על פי הכללים, נגיע דווקא לכלל המסקנה ההפוכה כי בפעולתו ייצג את הקבלן בלבד ולא את לוי. 46. שאלת שכר הטרחה בענין זה קובע השופט המלומד: "אין להניח שתשלום שכר הטרחה. . . נעשה לצורך רישום הרכישה בלבד. . . שכן הרישום היה עדיין בבחינת חזון למועד, בהיות הרכישה על התכנית בלבד. ולפי ס' 8 לחוזים ל1/ – ל3/ הרישום חייב היה להערך רק תוך ששה חודשים מיום גמר הבניין" (עמ' 28). לעומת קביעה זו טוען ב"כ המערער, כי ברור בעליל ששכר טרחה זה שולם בעד רישום הבית כבית משותף והעברת הדירה על שם רוכשיה.

פסק דין |09/09/1990 |בית המשפט העליון

ע"א 1227/91- יצחק יחיאל נגד אורה כהן ואח

שמות השופטים: ש לויןאור,ט שטרסברג כהן

  • ראשית – הדין כפי שהתגבש בהלכה באשר לרמת המיומנות והזהירות הנדרשת מבעל מקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו; ושנית – ככל שהדברים אמורים בעורך דין – מהדין הספציפי הקובע את נורמות ההתנהגות הראויות לעורך דין בתור שכזה. כוונתי לכללים המוצאים מקומם וביטוים בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א1961-, ובתקנות והכללים המסתעפים ממנו, ושעל פיהם עורך דין שאינו מקיימם, על אחת כמה וכמה אם הוא חוטא להם, עלול למצוא עצמו חב ללקוחו כמפר חוזה כלפיו או כמעוול כלפיו בעוולת הרשלנות. " 7. השאלה הראשונה העומדת לדיון היא האם היתה כהן לקוחתו של עו"ד יחיאל. נושא זה נדון בהרחבה בע"א 37/86, 58 הנ"ל. בהקשר דומה, נקבע כי רוכש דירה איננו נחשב כמיוצג על ידי עורך הדין של הקבלן, בשעת כריתת ההסכם בינו לבין הקבלן (שם, עמ' 474 מול האותיות ה'-ו'; עמ' 479 מול האות א'). השופט ד' לוין התייחס, בין השאר, לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז1977- (להלן: כללי הלשכה) בהם נקבע, בין היתר: "2. בעיסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5. 4. עורך דין המייצג את הקבלן בעיסקה כאמור בסעיף 2 חייב לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עיסקה. 5. (א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בבצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה. " משילובם של סעיפים 2 ו5- (א) לכללים עולה, שאין עורך הדין של הקבלן רשאי לייצג גם את הרוכש אלא לענין הטיפול ברשום הנכס.

פסק דין |16/08/1994 |בית המשפט העליון

תאדמ (בת ים) 50613-01-22- יואב אושרי נגד עורך דין בועז כהן

שמות השופטים: אדי לכנר

  • סעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירה), תשל"ז- 1977 (להלן: "הכללים") קובע כדלקמן: "בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5. " 17. סעיף 5 לחוק לכללים קובע כדלקמן: " (א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה. " 18. במה הדברים אמורים, בעסקה למכירת דירה, עורך הדין אינו רשאי לייצג את הקבלן והקונה למעט בעניינים הנוגעים לרישום הזכויות בממכר. במצב הדברים, בכל הנוגע לרישום הדירה, חובת הנאמנות של עורך דין היא גם כלפי הקונה אף אם אינו לקוחו. 19. חובת הזהירות מקבלת נופך היה והצד שכנגד אינו מיוצג. בכל אופן, עורך דין אשר לא פעל לצורך רישום הדירה אינו רשאי להיאחז בטענה כי לא היה צד להסכם. למעשה, הוא הפר את חובת הנאמנות שלו כלפי הקונה. הפרת חובה זו ונזק שנגרם לקונה בשל כך, עשויה לחייב את עורך הדין בפיצוי מכוח עוולת הרשלנות שבדין הנזיקי. 5 20. עיון בהסכם המכר שנחתם בין התובעים לחברה הקבלנית ביום 19.5.11 מלמד כי הכללים כפי שצוטטו לעיל קיבלו ביטוי בהסכם בשורה של סעיפים. 21. סעיף 4 להסכם המכר קובע כדלקמן: "הקונה מצהיר ומאשר בזה כי 4.2 ניתנה לו שהות מספיקה לעיין בחוזה זה על נספחיו, להתייעץ ולבדוק את החוזה בעצמו ובאמצעות עורך דין ונוטריון עזרא אושרי מטעמו וכי הוא מכיר ומבין. . . . " 23. בסעיף 5 לכתב התביעה ציינו התובעים כדלקמן: "הנתבע הינו עו"ד אשר ייצג את הצדדים לעסקה, למרות שניתנה לתובעים הזכות להתייעץ ולבדוק את החוזה באמצעות עורך דין עזרא אשרי".

פסק דין |06/08/2022 |שלום – בת ים


ע"א (תל-אביב-יפו) 2108/03- עורך דין אריה סאמרלי ואח נגד מינדה כץ ואח

שמות השופטים: אסתר קובו,מיכל רובינשטיין,מיכל אגמון גונן

  • אין כל מניעה כי שכרו של עורך הדין גם לענין הרישום, ישולם על ידי הקבלן, אשר אם ירצה יוכל לכללו במחיר הדירה". כלומר- לפי ההסכמים של משפחת קורן, הקבלן היה אמור לשלם לעורכי הדין עבור הרישום, כאשר הקונה התחייב לשלם לקבלן סכום זה, הגם שהוא הושת על המוכר-הקבלן, ושולם על ידו. מצב דברים זה רק מבהיר כי גם פרקטיקה זו לפיה, לכאורה, הקבלן נושא בתשלום לעורכי הדין, אינה מביאה לניתוק בין עורכי הדין מטעם הקבלן לבין הרוכשים. שכן, הרוכשים הם שנושאים בפועל בעלות שכר טרחת עורך דין בגין הרישום, גם אם התשלום עובר דרך הקבלן. ב. מה כוללת חובת עורכי הדין של הקבלן ברישום הדירה על פי הפסיקה וכללי האתיקה רשאי עורך הדין של הקבלן לעסוק ברישום הדירה עבור הקונים. ההנמקה לכך קשורה בעיקר לרישום בתים משותפים, אז יעיל יותר כי עורך דין אחד יעסוק ברישום. ובכן, ראשית, פעמים רבות, כפי שגם היה במקרה זה, אין מדובר בבית משותף. שנית, גם אם הלקוח מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, ניתן לקבוע כי ברישום יעסוק עורך הדין מטעם הקבלן. השאלה החשובה היא, כאשר הרוכשים אינם מיוצגים, מה כוללת חובת עורך הדין הלוקח על עצמו את הטיפול ברישום הדירה, ושכרו בגין כך משולם בסופו של יום ע"י רוכשי הדירה. ובכן, נקודת המוצא לדיון היא סעיף 5(א) לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות) תשל"ז – 1997, הקובע: "עורך-הדין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". סעיף זה קובע את החובה הבסיסית של עוה"ד, לפעול בנאמנות לפחות בכל הקשור לרישום עצמו. מה כוללת חובה זו לכאורה, ניתן היה לומר כי על עורך הדין לדאוג לרישום עצמו. אולם, האם יוכל עורך הדין לרשום את הדירה על שם הקונים, אם הדירה אינה רשומה ע"ש המוכר על פי הסכם המכר האם יוכל עורך הדין לרשום את הדירה על שם הרוכשים אם לא תרשם הערת אזהרה והדירה תימכר או תמשוכן לצד ג', כפי שקרה במקרה שלפנינו על כן ברור מאליו הוא שעל מנת שעורך הדין יוכל לפעול לרישום הדירה הנרכשת על שם הרוכשים עליו למלא מספר חובות מקדימות כמו לוודא על שם מי רשומות הזכויות בנכס, ושהנכס לא נמכר או שועבד לאחרים.

פסק דין |12/02/2008 |מחוזי – תל אביב

ת"א (תל-אביב-יפו) 4706/03- אלאלוף יונה ואח נגד רון. ד. דיחנו, עורך דין

שמות השופטים: מארקהורנציק דליה

  • אני דוחה אף את טענת הנתבע, כי היה רשאי להסתמך על מצגי התובעים, לאחר שנמנעה ממנו האפשרות, לטענתו, לקבל את ההסכמה של הדיירים למפרע, ובטרם נחתם ההסכם, כפי שלדבריו הציע לתובעים אך הם לא קיבלו את הצעתו. כמוכן אני דוחה את טענת הנתבע, לפיה התובעים מנועים מלטעון להתרשלות, כאשר הם אלה שנכשלו והכשילו במצג שיצרו. עמדתי היא שהיה על הנתבע לדרוש, טרם חתימת המוכרים והקונים על עסקת המכר, מכתבי הסכמה של כלל הדיירים (בסךהכול: חמש משפחות), לתיקון צו בתים משותפים. עמדתי היא שהיה על הנתבע, באין מכתבי הסכמה מאת כלל הדיירים, לבצע בדיקה עצמאית משלו בתיק הבניין במנהל ההנדסה של עיריית חיפה, עלמנת לוודא שלא קיימת התנגדות למתן היתר בנייה לתוספת ולשינויים, אשר ידוע וברור כי בוצעו בדירה. מעדותו של הנתבע עולה כי לא נעשתה עלידו כל בדיקה מקדימה או אחרת של תיק הבניין. 28)החובה המוטלת על הנתבע, עורךהדין, בטרם עריכת חוזה מכר של נכס, היא לבדוק את רישום זכויות הבעלות במכר ורישומן, עלשם המוכר; בדיקת מגבלות חוקיות להעברת המכר עלשם הקונה, בדיקות, כגון: קיומם של צוויהריסה, אישומים תלויים ועומדים המלמדים על חריגה או סטייה מן המותר בבנייה; עיקולים; שעבודים, משכנתאות, זכויות של צדדים שלישיים וכן הגדרת בטוחות הולמות להבטחת ביצוע העברת זכויות הבעלות בנכס משם המוכר לשם הקונה. כל זאת – כאשר עורךהדין מייצג את הקונה בלבד. 29)בעסקת מכר מקרקעין בה עורךהדין מייצג את שני הצדדים לעסקה, "המוכר" ו"הקונה", מוטלת על עורךהדין מערכת חובות מקצועיות כפולה: א. החובות המוטלות על עורךהדין כמייצג את המוכרים.

פסק דין |11/12/2006 |שלום – תל אביב

ת"א (תל אביב) 5187-09-11- עורך דין יצחק פרידמן נגד מיכאל צביון

שמות השופטים: יהודה פרגו

  • לא בכדי קובעים כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עסקאות בדירות) תשל"ז- 1977 , שעו"ד המייצג את היזם/הקבלן, יכול לייצג את רוכשי הדירות אך ורק לעניין רישום זכויותיהם. " 2. ייצוג אסור ברכישה בעיסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך-דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5. . . . 5. הייצוג מותר ברישום 55 (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך- דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה. " נושא זה הוסדר בחקיקה -תיקון מספר 7 (תשע"ד) לחוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973 "סעיף 6. ג הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות במכירת דירה ואופן תשלומן (א) בסעיף זה, "הוצאות משפטיות " – שכר טרחת עורך דין המייצג הן את המוכר והן את הקונה בעסקה למכירת דירה, ובכלל זה שכר טרחת עורך דין בשל ייצוג המוכר באותה עסקה, בעד פעולות אלה: (1) רישום וניהול רשימה של בעלי הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין; (2) רישום הזכויות על פי חוזה המכר בלשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה רישום בית בפנקס בתים משותפים ושינוי או תיקון לצו רישום בית משותף; (3) כל הוצאה אחרת הקשורה לרישום הזכויות על פי חוזה המכר. 56 (ב) (1) מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום או השיעור שקבע השר בהתייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת (בסעיף זה – הסכום המרבי), ורשאי הוא לקבוע כאמור סכומים מרביים שונים לדירות מסוגים שונים לפי אמות מידה שקבע, וכן כי הוראות סעיף זה לא יחולו על דירות מסוג מסוים או על דירות שמחירן עולה על המחיר שקבע.

פסק דין |13/12/2015 |מחוזי – תל אביב

ת"א 15092-02-11- ר נגד ש

שמות השופטים: נסרין עדוי

  • חובותיו של עורך דין המייצג קבלן כלפי רוכש שאינו מיוצג 4. אמרנו לא אחת ולא שתיים, כי כאשר עורך דין מייצג צד אחד בעסקה, ואילו הצד השני אינו מיוצג כלל, נדרשת מעורך הדין זהירות רבה יותר בהצגת העניין וכאשר הצד שאינו מיוצג הסתמך על עורך הדין של הצד שכנגד, יכול שתקום חובת זהירות של עורך הדין כלפי הצד הלא מיוצג, ככל שההסתמכות על עורך הדין הייתה סבירה בנסיבות העניין. . 5. בענייננו, טען הנתבע כי משרדו ייצג רק את החברה בעסקאות המכר וכי בהסכם המכר צוין במפורש כי הנתבע אינו מייצג את הקונים, למעט בעניין הרישום, וכי הובהר לתובעים בהסכם המכר כי הינם רשאים לקבל ייעוץ משפטי לפי בחירתם. עוד טען הנתבע כי הגם שהתובעים שילמו לו שכ"ט עו"ד בגין הרישום, הרי שמדובר בשכר שהיה אמור להשתלם לו מהחברה והתחייבות התובעים לתשלום שכ"ט הייתה בין התובעים לחברה ומשכך הוא אינו חב כלפיהם חובת זהירות. התובעים מבחינתם שילמו שכ"ט עו"ד ישירות לנתבע וראו בו כמי שאחראי לטפל עבורם בכל מה שקשור לדירה (סעיפים 3 ו- 6 לתצהירי התובעים, עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 7-14). 6. כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), התשל"ז – 1977 מגדירים את חובותיו של עו"ד המייצג קבלן במכר דירות, אשר אינו רשאי לייצג גם את הרוכש מהקבלן, למעט בנושא רישום הרכישה. סעיף 5(א) לכללים הנ"ל קובע כי: "עורך הדין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". בית המשפט בעניין ע"א (ת"א) 2108/03 עו"ד אריה סאמרלי נ' כץ (13,2.2008) (להלן: פס"ד סאמרלי), דן בהיקפה ובמשמעותה של חובת עורך הדין לפעול בנאמנות לעניין הרישום וקבע כי מחובה זו נגזרות מספר חובות משנה, לקמן: א.

פסק דין |19/10/2013 |שלום – חיפה

ת"א (ירושלים) 4123/02- עינת 1994 בע"מ נגד עורך דין גילעד רוגל

שמות השופטים: דוד מינץ

  • אלא שתוכן הפעולות הנדרשות מהם בהקשר זה מושפע ממעמדם השונה של הלקוח ושל עורך הדין. על כן עשוי עורך הדין לחוב בחובות של גילוי, אזהרה וחובות אחרות הנובעות ממעמדו המיוחד כעורך דין, שלקוחו אינו חב בהם. זאת ועוד, במסגרת החובות כלפי צד שלישי, אף שאינו לקוחו של עורך הדין, כשמדובר בעיסקה מורכבת וסבוכה מבחינה משפטית ובה עורך דין מייצג צד אחד לעיסקה, מוטב שעורך הדין יפנה את תשומת לבו של הצד השני באופן ברור לכך שייטיב לעשות אם יהיה גם הוא מיוצג על ידי עורך דין (ע"א 37/86 בעניין משה לוי,שם עמ' 471; ור' לעניין חובות עורך הדין כנגד מי שאינו לקוחו ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3) 207; ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769). 34. הדברים הנ"ל מקבלים נופך מיוחד משלהם, כשמדובר בעסקאות של רכישת דירות מקבלן בניין, אשר מדרך הטבע הוא מיוצג על ידי עורך דין משלו, ואילו הרוכש אינו תמיד מיוצג. בעניין זה קיימות הוראות מיוחדות. הראשונה בכלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג צדדים בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977, לפיה "בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עו"ד את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5". סעיף 5 קובע באותו הקשר כי: "עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". משילובם של שני כללים אלה, אתה למד כי עורך הדין של הקבלן רשאי לטפל רק בנושא הרישום עבור הרוכש ולא יותר מכך. ההוראה השנייה היא בכלל 14(ג) לכללי האתיקה, האוסר על עורך דין המייצג לקוח קבוע (בענייננו – החברה) לייצג צד אחר (בענייננו – התובעת) (ע"א 37/86 בעניין משה לוי שם, עמ' 476).

פסק דין |23/05/2004 |שלום – ירושלים

ת"א (ירושלים) 20254/08- דני בן יאיר נגד רימר עורך דין פז

שמות השופטים: דורית פיינשטיין

  • סעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות) תשל"ז 1977 קובע כי : 8 " בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5" סעיף 5 קובע כי "(א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה, ויפעל בעניין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה". 31. הנתבעים 1 עד 3 טוענים כי בשים לב להוראות סעיפים אלו הם לא ייצגו את התובעים. התובעים משיבים להם כי אי מילוי הוראת חוק זה מהווה עבירה אתית בלבד, ולא עבירה פלילית, ועל כן עורכי דין לא יהססו לעבור עליה. טענה זו טוב הייתה אילו לא נטענה, שכן לא הוכח בפני שהנתבעים 1 עד 3 אכן ייצגו את הקונים בעסקה זו. חזקה היא שעורכי הדין פעלו על פי דין ולא הפרו לא את הוראותיו הפליליות או האתיות. 32. מעיון בהסכם ובנספחים לו, כפי שציטטתי בחלק העובדתי של פסק הדין, עולה כי הנתבעים 1 עד 3 הדגישו שוב ושוב כי הם לא מייצגים את התובעים וכי על התובעים להפקיד את הכסף בגין רכישת הדירה אך ורק לחשבון המלווה. 33. מעיון בייפוי הכוח הבלתי שהכינו עורכי הדין עבור חפציבה עולה כי התובעים ייפו את כוחם של מספר חברות בת של חפציבה, בועז יונה, מרדכי יונה, שורה ארוכה של בנקים וכן את עורכי הדין הנתבעים. סעיף 1 ממנו נבנים התובעים מציין כי כל מיופי הכוח יכולים לפעול בשם הרוכשים "לקבל ו/או לרכוש בשמנו ובמקומנו זכויות בעלות או חכירה או חכירת משנה או כל זכות אחרת . . . . ". 34. לטענת הנתבעים מטרת ייפוי הכוח כמפורט בסעיף 18.2 לו היא לייפות את כוחה של חפציבה, באי כוחה והבנקים נותני ההלוואות לצורך ביצוע הסכם המכר.

פסק דין |24/03/2018 |שלום – ירושלים

חקיקה רלוונטית

כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977

סעיף: 5. הייצוג מותר ברישום

  • 5. (א) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד. (ב) עורך-דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה.

כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977

סעיף: 2. ייצוג אסור ברכישה

  • 2. בעיסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך-דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5.

כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977

סעיף: 4. חובת הודעה לרוכש

  • 4. עורך-דין המייצג את הקבלן בעיסקה כאמור בסעיף 2 חייב לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עיסקה.

כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977

סעיף: 1. הגדרה

  • 1. בתקנות אלה, "קבלן" – מי שמוכר דירה או מחכיר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על-ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה או להחכירה לדורות.

כללי לשכת עורכי-הדין (תעריף מקסימלי בפעולות לרישום דירות מגורים), תשל"ז-1977

סעיף: 1. רישום דירות מגורים

  • 1. ברישום דירות מגורים שנרכשו מאת קבלן יהא שכר הטרחה כמפורט להלן: (1) בעד רישום פעולות מכר, מכר ללא תמורה, חליפין, חכירה וחכירת משנה בבנין הכולל לא פחות משמונה יחידות יקבל עורך-הדין של הקבלן שכר מקסימלי של 1% לדירות שמחירן עד 250,000 לירות, ולא פחות מ-1,000 לירות; (2) בעד בדיקת החוזה ובדיקת הפעולה לרישום הזכויות יקבל עורך-הדין של הקונה בקשר עם הפעולות המנויות בפיסקה (1) שכר מקסימלי %¼ לגבי דירות שמחירן עד 250,000 לירות, הכל בצירוף סכום השווה למס ערך מוסף המגיע בעד מתן השירות בענין הנדון.

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ואילך – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז

  • 7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים, לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי, כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא

כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977

סעיף: 3. שכר שירות שניתן לקבלן

  • 3. לא יקבל עורך-דין מרוכש כאמור בסעיף 2, במישרין או בעקיפין, שכר בעד שירות שהוא נתן לקבלן.

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 7. ניהול משא ומתן עם מציעים במכרז

  • 7. (א) התקשרות משרד בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, לביצוע עבודה או לרכישת שירותים, יכול שתיעשה באמצעות ניהול משא ומתן עם המתמודדים במכרז שהצעותיהם נמצאו מתאימות, אם היא אחת מאלה: (1) התקשרות לביצוע מיזם בעל מורכבות טכנולוגית מיוחדת, או מיזם הדורש איתנות פיננסית משמעותית; (2) התקשרות לביצוע מיזם משולב של בניה ועיסקה לרכישת זכויות במקרקעין; (3) התקשרות המנויה בפסקאות (6) ו-(7) בתקנה 4; (4) התקשרות המנויה בפסקאות (14), או (14א) בתקנה 3; (5) התקשרות לרכישת זכות במקרקעין לשימושו של המשרד; (6) התקשרות המנויה בתקנה 5(א); (7) התקשרות לרכישת טובין או שירותים בעלי תכונות מיוחדות ואפיונים בלתי נפוצים , לרבות ציוד רפואי, תרופות, נסיובים או תרכיבים, עסקה שעניינה ביטוח ועסקה שעניינה פרסום או יחסי ציבור בעלי תכונות ואפיונים כאמור; (ב) החלטת ועדת המכרזים בדבר ניהול משא ומתן לרבות האפשרות שלא לנהל משא ומתן לפי תקנת משנה (ה), טעונה הודעה במסמכי המכרז, ובמכרז פומבי – גם פרסום בהודעה על עריכת המכרז הפומבי , כאמור בתקנה 15 (ג) ועדת המכרזים תנהל מכרז לפי תקנה זו, כך: (1) ועדת המכרזים תקבע את קבוצת המציעים הסופית; (2) ועדת המכרזים תנהל משא ומתן עם כל מציע מקבוצת המציעים הסופית, תוך הקפדה על מתן הזדמנות הוגנת לכל המציעים שעמם מנוהל המשא ומתן כמפורט להלן: (א) בדרך שתבטיח רישום פרוטוקול אשר ישקף את תוכנו של המשא מתן; (ב) בנוכחות היועץ המשפטי שהוא חבר הוועדה או נציגו; (ג) בלא שיהיה מגע כלשהו בין חבר ועדת המכרזים או מי מטעמו לבין מי מהמציעים אלא בדרך של משא ומתן מתועד; (3) כל פעולה שנעשתה במסגרת המשא ומתן, לרבות הפנייה למציע, חילופי הדברים והמסמכים ותוכנו של המשא ומתן, יירשמו בפרוטוקול; (4) בסיום המשא

תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (נוסח בתוקף מיום 1.6.2009 ועד יום 31.12.2015 – ראו הערת הבהרה)

סעיף: 3. פטור מחובת מכרז

  • לתית לפרסום בכלי תקשורת; התקשרות כאמור תיעשה, ככל הניתן, לאחר בדיקת כמה הצעות הבאות בחשבון; (13) (א) התקשרות לרכישת תרופות, נסיובים או תרכיבים, שהינם יחודיים; (ב) (נמחקה); (ג) התקשרות לרכישת בעלי חיים בעלי אפיונים מיוחדים, לצורכי מחקר, הוראה או רפואת בעלי חיים; (14) התקשרות בעיסקה שעניינה מתן אשראי או קבלתו, השקעת כספים, קבלת שירותים בנקאיים, מכירה או רכישה של ניירות ערך, או פעולות אחרות בשוק ההון; ובלבד שהחשב הכללי או מי שהוא הסמיך אישר זאת; (14א) התקשרות שעניינה מכירת זכויות במקרקעין של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, וכן התקשרות לרכישת זכויות במק רקעין אם המקרקעין המסוימים דרושים לשימוש המשרד בשל אחד מאלה: (א) מיקומם המיוחד או בשל תכונה ייחודית אחרת; (ב) צורך דחוף מטעמים של ביטחון הציבור, בריאותו או לצורך קידומם של יעדים ציבוריים וזאת בהחלטה מנומקת, בהיקף ולתקופה המזעריים הנדרשים בנסיבות העניין; (ג) צורך בהמשך ההחזקה במקרקעין, אם מעבר מהמק רקעין יהיה בעל השלכות כלכליות משמעותיות ובלבד שסך כל ההתקשרויות בפטור ממכרז במקרקעין מסוימים לא יעלה על 25 שנים; ואולם החשב הכללי רשאי בהחלטה מנומקת לאשר התקשרות כאמור אף אם סך כל התקופות האמור עלה על 25 שנים; (14ב) התקשרות להענקת זכויות בעלות או חכירה בדירה המשמשת למגורים, למחזיק בדירה אשר זכאי לסיוע לדיור בהתאם לכללי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהוא מתגורר בפועל בדירה שנתיים לפחות ולענין אזורי עדיפות לאומית גם אם הוא מתגורר בפועל בדירה שנה לפחות, והכל אם ההתקשרות נעשית באחד מאלה: (1) במחיר שלא יפחת מן המחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ושלא יעלה על 825,000 שקלים חדשים; (2) במחיר גבוה מ-825,000 שקלים חדשים

חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967

סעיף: 38. הגנת דירת המגורים

  • 38. (א) היו המקרקעין שעוקלו משמשים, כולם או מקצתם, דירת-מגורים לחייב, לא יהיה רשם ההוצאה לפועל רשאי להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו מהמקרקעין, אלא לאחר שהוכח, להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני-משפחתו הגרים עמו מקום-מגורים סביר, או שיש לו ולבני משפחתו הגרים עמו יכולת כלכלית המאפשרת מימון מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף (א1) רשם ההוצאה לפועל לא יורה כאמור בסעיף קטן (א) אלא לאחר שהצדדים הוזמנו לדיון בפניו בהזמנה שהומצאה להם בהמצאה מלאה; בהזמנה לדיון יצוין כי החייב רשאי לבקש השהיה של ההחלטה בעניין מכירת המקרקעין ופינוים כדי למנות לעצמו עורך דין או כדי לקבל ייצוג לפי הוראות חוק הסיוע המשפטי, התשל"ב-1972 (בחוק זה-חוק הסיוע המשפטי) אם הוא זכאי לכך לפי הוראות אותו חוק; בהזמנה ייכלל מידע בדבר האפשרויות למינוי עורך דין לפי הוראות חוק הסיוע המשפטי. (ב) הוראות סעיף 229 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, ובכלל זה ההוראה לעניין אי-תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, יחולו, בשינויים המחויבים, לעניין מקום מגורים סביר וסידור חלוף לפי הוראות סעיף קטן (א). (ג) (1) הוראות סעיף זה יחולו גם על ביצועה של משכנתה או מימוש של משכון. (2) על אף האמור בפסקה (1), פורש בשטר המשכנתה או בהסכם המשכון שהסידור החלוף שיועמד לרשות החייב יהיה בהתאם להוראות סעיף קטן זה ולא בהתאם להוראות סעיפים קטנים (א) ו–(ב), והוסברה לחייב משמעות הדבר בשפה ברורה המובנת לו, יחולו לעניין העמדת הסידור החלוף הוראות אלה: (א) שווי הסידור החלוף יהיה בסכום המאפשר לחייב לשכור דירת מגורים באזור מגוריו התואמת את צורכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו למשך תקופה שלא תעלה על 18 חודשים; ואולם, רשם ההוצאה לפועל רשאי להעמיד לרשות החייב ובני משפחתו הגרים עמו סידור חלוף לתקופה ארוכה מהתקופה האמורה אם סבר שקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת.

תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), התשע"ו-2016

סעיף: 1. הגדרות

 

אודות המחבר


גיל בר זוהר

עו"ד גיל בר זוהר

טלפון: 079-5805773
מייל:
ותק: 30 שנים

לייעוץ מקצועי ללא עלות:


תחומי התעסקות:
מסחרי
מקרקעין
משפחה

מאמרים נוספים:

תביעה לפינוי מושכר

בישראל, כמו במדינות רבות אחרות, מסילת המשפט הסטנדרטית לפינוי מושכר היא ערעור לבית המשפט. הליך זה נכתב במשפט, והוא מכיל סדר פעולות מוגדר שלא ניתן.. קרא עוד

בקשה לרישום הערת אזהרה

בקשה לרישום הערת אזהרה בתחום המקרקעין: כל מה שצריך לדעת אם אתה עורך דין העוסק בדיני מקרקעין, ייתכן שאתה נתקל בבקשות לרישום הערת אזהרה. מדובר.. קרא עוד

עורך דין נדל ן רמת גן

בחירת עורך דין נדל"ן ברמת גן: הבנת החשיבות אז אתם מעוניינים לקנות או למכור נכס ברמת גן, אחת מהערים המגורשות ביותר במדינה. קנייה או מכירה.. קרא עוד
פרטים נוספים

ראשי

תחומים

איזורים

עירוני

המלצות

בניית אתרים  וקידום אתרים

כל הזכויות שמורות document.getElementById("year").innerHTML = new Date().getFullYear() ©

תפריט נגישות

יש לכם שאלה?

073-758600

מלאו פרטים ונחזור אליכם